Usucapin

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La usucapin tambin llamada prescripcin adquisitiva o positiva es un modo de adquirir la propiedad
de un bien.
Compete a aquella persona que: Mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones
establecidas por la ley ha posedo un bien inmueble.
Se ejerce contra quien: Aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Pblico de la Propiedad,
con el fin de que se declare que se ha consumado y que ha adquirido por prescripcin la propiedad del
inmueble reclamado.
El fundamento de la usucapin, desde el punto de vista del sujeto activo, responde a la necesidad de poner
fin a un estado de incertidumbre de derechos (los generados por la posesin apta para usucapir, y los de
propiedad que le asisten al titular del dominio), en tanto que centrada la atencin en el sujeto pasivo, la
prescripcin adquisitiva descansa en la inercia del autntico propietario del bien, quien lo abandon o
dej en manos de otro poseedor, inercia que da lugar a la usucapin, que constituir la sancin impuesta
al propietario negligente.
Es claro que el fundamento de la usucapin no operara, si en la prescripcin adquisitiva se demandara a
alguien que no fuera el verdadero propietario, porque el estado de incertidumbre aludido no cesara, al no
haber sido tomados en cuenta los derechos del autntico dominador de la cosa; adems, no tendra sentido
atribuir el abandono del bien inmueble a quien no es realmente su dominador, tampoco sera lgico
sancionar a quien no puede imputrsele la calidad de propietario negligente, porque slo su actitud de
abandono y negligencia podran constituir la causa para el acogimiento de la accin de prescripcin.
Tanto la doctrina clsica desde el derecho romano, como nuestra legislacin anterior y la vigente,
reconocen que slo la posesin originaria, es decir, la que se tiene en concepto de dueo, puede producir
el efecto de adquirir la propiedad mediante de la prescripcin. Por ello, la posesin en concepto de
propietario, es la primera condicin necesaria para prescribir.

Clasificacin y cualidades
Debe distinguirse entre la posesin de buena fe y la posesin de mala fe apta para producir la propiedad
mediante la usucapin.
El primero de los supuestos no presenta mayor problema, pues ste se da cuando se tiene un ttulo
traslativo de dominio o justo ttulo como pueden ser la compraventa, la permuta, la donacin, entre otros,
mediante el cual se hace creer al poseedor del bien que es dueo. En el entendido que ttulo traslativo de
dominio o justo ttulo tiene que ser subjetivamente vlido, pues si el ttulo fuese perfecto no habra
necesidad de acudir a la prescripcin adquisitiva, ya que producira todos sus alcances legales.
El segundo de los supuestos es el que ms conflicto presenta en la prctica, ya que no se cuenta con justo
ttulo, es decir, nicamente existe una causa de hecho, como sucede en el caso del delito de despojo. En
este caso el despojante que pretenda usucapir el bien raz que detenta deber acreditar su animus domini,
o sea, justificar la exteriorizacin del domino sobre el inmueble, mediante la ejecucin de actos que
revelen su comportamiento como dueo, mandando sobre l y disfrutando del mismo con exclusin de los
dems, tanto en sentido material como en sentido econmico. Justificando adems el lugar, la forma y la
fecha en que cometi su delito de despojo, de tal manera que no quede duda de la causa que gener su
posesin. La posesin as adquirida, se tendr en cuenta para la prescripcin a partir de la fecha en que
haya quedado extinguida la pena o prescrita la accin penal, pues as lo ordena el artculo 1155 del
Cdigo Civil Para el Distrito Federal.
As pues, la posesin apta para prescribir debe reunir las cualidades de ser pacfica, continua y pblica,
las cuales en su ausencia la posesin se considera viciada e intil para prescribir; pero en la posibilidad de
que se purguen esos vicios y la posesin se convierta en apta y eficaz para la prescripcin.
A la cualidad de la posesin pacfica se opone la violencia y, si sta cesa, comienza nuevamente a correr
el trmino prescriptivo.
A la cualidad de la posesin continua se opone la interrupcin, esto es, cuando ha sido interrumpida ya
sea porque el poseedor fue privado de la posesin de la cosa por ms de un ao; o porque le hayan
entablado demanda u otro cualquier gnero de interpelacin judicial con relacin a la cosa poseda,
siempre y cuando el actor no desistiese de ella, o no fuese desestimada su demanda o no se declare
caduco el juicio; o porque la persona a cuyo favor corre la prescripcin reconozca expresamente, de
palabra o por escrito, o tcitamente por hechos indudables, el derecho de la persona contra quien
prescribe.
A la cualidad de la posesin pblica se opone la clandestinidad, es decir, si la posesin se disfruta de
manera tal que no pueda ser conocida por el pblico en general.

Pasos a seguir para iniciar un juicio de usucapin:

Demostrar ocupacin del inmueble de alguna forma y asegurarte que no haya ningn embargo sobre el
terreno u otro juicio y que no haya herederos pendientes, para lo cual tendrs que pedir todos los
certificados correspondientes.
Tendrs que contratar a un agrimensor para que haya el plano correspondiente que debers presentar
cuando inicies el juicio de usucapin y este tramite lleva 3 aos por lo menos y el costo es parecido al de
una sucesin, que ser alrededor del 10% del valor real del inmueble globalmente, considerando que
tenga un valor razonable y tienes que buscar a algn estudio jurdico especializado en ese tema y en tu
zona.
en principio alambralo y cuidalo y fijate sino salta nadie reclamandolo y de esa forma iras teniendo la
ocupacion pacifica del lugar y recien despues pensa antes de pagar, pedir informes de dominio de dicha
propiedad, para asegurarte que nadie te haya ganado de mano reclamandolo o hayan trabado embargo
sobre la misma y lo ultimo seria pagar los impuestos e iniciar el juicio
si ya cumpliste los otras recomendaciones de ocupacion pacifica con alambrado o lo que sea, averiguaste
por medio de certificado de dominio, la titularidad del inmueble y por medio de la inhibicion, el estado
del propietario, recien ahi, podras ver si se justifica iniciar el juicio o no,
sonde pido los certificados de dominio e inhibicion? en la muinicipalidad?
Generalmente esos certificados te los tramita un escribano.

Yahoo respuestas (2012):

Me pueden ayudar con dudas sobre una usucapion?

Argentina Pcia Bs As: gane un juicio por usucapion, con costas a la vencida, la sentencia dice previo pago
de aportes, tasas se libre oficio al registro de la propiedad.- ahora la vencida no quiere pagar, Yo me siento
perjudicaco por que no puede anotar la propiedad a mi nombre o vender? puede ser asi? como salgo del
tema para vender la casa? mil gracias si me pueden ayudar
Actualizacin : ok. PATROCLO: yo si abono los aportes del art 21, los honorarios del abogado los paga
la vencida, (con mi abogado arreglo aparte) puedo inscribir o vender la propiedad? - dado que de otra
forma (gane el juicio y no puedo disponer?? es asi??
Mejor respuesta:
Vas a tener que arreglar los honorarios con tu abogado, y los aportes de tu profesional van a tener que
cumplirse, al menos eso dice el art. 21 de la ley 6716 de la pcia bs as. de la regulacin, el 10% te
corresponde a vos, y el 10% al colega.
una vez que la vendas, recupers el dinero invertido.
Igual, con la ejecucin de honorarios, despus vas a repetir (recuperar el dinero) que tuviste que pagar,
contra la demandada.
Claro, una vez que se tienen por cumplidos los aportes, ah, y en algunos deptos judiciales tambien exigen
el 3.5% de ingresos brutos, ya pods inscribir, lo nico que faltara y tal vez te lo exija el juzgado, es el
estado parcelario, ley 10707 si es que despus de 1990 no lo hiciste, o tal vez lo hayas hecho durante el
juicio, xq desde el inicio te piden el plano de la propiedad, sino lo hiciste, los agrimensores estn
cobrando $1500
Otra respuesta:
Era una usucapin contra propietarios conocidos? porque si es contra desconocidos como es la mayoria,
no hay vencida y todos los gastos y honorasrios los debes pagar vos.Igualmente a tu abogado debes pagarle tu aunque estn a cargo de la vencida, y luego si le cobras a la
vencida te rerezarces de los honorasrios y aportes que pagaste.slucionas tu problema pagando las tasas de sellado y los aportes profesionales, con esa costancia te libra
oficio al Registro para la inscripcin a tu nombre.Pero no repares mucho en lo que tienes que pagar, que te ganaste una casa de arriba, pues una usucapion
quiere decir que la ocupaste sin pagar el precio de la misma, te adueaste y ahora luego de 20 aos
ocupandola vas a tener tu propiedad. Muchos ni alquilando 30 aos se hacen de una propiedad como tu.Hay que agradecer.