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Captulo 7

A dinmica imobiliria na organizao social do territrio metropolitano do Rio de Janeiro


Luciana Corra do Lago e Adauto Cardoso
Resumo
O captulo analisa o padro scio-territorial da metrpole do Rio de Janeiro como resultado da disputa
entre formas de produo da moradia, em que a forma capitalista se impe. A disputa emerge quando
os espaos populares autoproduzidos e mercantilizados entram no circuito de valorizao das
empresas. Examinamos as tendncias da produo habitacional por esses agentes na ltima dcada,
iniciando com uma anlise mais geral da totalidade metropolitana e depois privilegiando quatro
tendncias da dinmica scio-territorial, na escala distrital: a elitizao dos distritos superiores da
capital; a formao de novas concentraes de setores mdios; a proletarizao do entorno do Centro;
o aumento da distncia social entre favelas e periferias.
dinmica imobiliria; segregao urbana; periferia urbana; favela; distncia scio-territorial
Abstract
The chapter analyzes the socio-spatial pattern of the metropolis of Rio de Janeiro as a result of the
dispute between forms of housing production where the capitalist form has imposed itself. The dispute
arises when the self-produced and commodified popular spaces enter into the valuation circuit of
enterprises. We examined trends in housing production by these agents in the last decade, starting with
a more general analysis of the metropolitan totality and after focusing four trends of the socio-spatial
dynamics, at the district level: the elitization of the upper districts of the capital; the formation of new
concentrations of middle classes; the proletarianization surrounding the center; the increasing social
distance between slums and peripheries.
Real estate dynamics; urban segregation; urban periphery; slum; socio-spatial distance

Para analisar as interaes entre a organizao social do territrio metropolitano e as formas de


proviso da moradia, partimos do pressuposto de que nas cidades capitalistas, a produo imobiliria
empresarial determina a dinmica do mercado metropolitano por meio de uma constante busca por
sobrevalorizao dos imveis produzidos. A base dessa sobrevalorizao est na diferenciao scioterritorial, o que exige a permanente reproduo dessa diferenciao, seja renovando ou
deteriorando reas consolidadas, seja incorporando novas reas ao mercado imobilirio. Essa lgica
define e redefine o preo da terra urbana e peri-urbana e, consequentemente, as condies de acesso
moradia e cidade por todos os segmentos sociais (Ribeiro, 1997). Nesse sentido, as estratgias
locacionais do capital imobilirio provocam disputas em torno do acesso cidade. No Brasil, o Estado
vem historicamente legitimando o poder dominante da lgica empresarial, por meio dos mecanismos
de regulao urbana e dos investimentos pblicos.
No entanto, entendemos que as aes do setor imobilirio esto condicionadas a prpria estrutura
scio-territorial resultante dessas e das demais aes em disputa na produo das cidades. Ou seja, h
uma mtua determinao entre o padro de organizao social do territrio e o mercado imobilirio,
em que o ambiente construdo a base material a partir da qual os agentes (empresariais ou no)
definem suas estratgias locacionais.
Nesse captulo trabalharemos o padro scio-territorial da metrpole do Rio de Janeiro como resultado
da disputa entre formas de produo da moradia, em que a forma capitalista se impe. As estratgias
locacionais dos setores populares estiveram, historicamente, circunscritas aos espaos ainda no
mercantilizados pelo setor imobilirio empresarial. A disputa emerge quando os espaos populares
autoproduzidos e mercantilizados entram no circuito de valorizao das empresas. Assim,
examinaremos as tendncias da produo habitacional por esses agentes na ltima dcada como um
dos fatores explicativos do padro scio-territorial de 2010. Iniciaremos com uma anlise mais geral
da totalidade metropolitana e depois privilegiaremos quatro tendncias da dinmica scio-territorial,
na escala distrital: a elitizao dos distritos superiores da capital; a formao de novas concentraes
de setores mdios; a proletarizao do entorno do Centro; o aumento da distncia social entre favelas e
periferias.

1. As mudanas na dinmica imobiliria e a reproduo da estrutura scio-territorial na


dcada de 2000

Nos vinte e quatro anos de existncia do Sistema Financeiro de Habitao (SFH), consolidou-se nas
grandes metrpoles brasileiras, um novo padro de produo do espao construdo por meio da
expanso da incorporao imobiliria como forma empresarial de produo da moradia.
Consequentemente a valorizao da terra deixou de ser apenas reserva de valor do proprietrio

especulador e passou a se fundar na valorizao do capital. O pequeno especulador, ator urbano


espalhado por todas as camadas sociais, cedeu lugar grande empresa imobiliria na dinmica de
constituio do espao construdo. Inicia-se o processo de diferenciao interna do setor, com um
segmento oligopolizado, outro competitivo e um terceiro formado por micro e pequenos
incorporadores. No Rio de Janeiro, o espao construdo se transformou sob o impacto da produo
empresarial de uma grande quantidade de edifcios de apartamentos concentrados nas zonas sul e norte
da capital e na Barra da Tijuca. (Ribeiro e Lago, 1992). Soma-se a essa dinmica, os programas de
remoo para conjuntos habitacionais perifricos, das famlias residentes em favelas localizadas em
reas nobres. Nesse perodo, o processo de segregao scio-espacial se intensificou na metrpole
fluminense, definindo sub-mercados imobilirios hierarquizados e consolidando a periferia urbana
como o espao de reproduo dos pobres.
A partir de meados da dcada de 80, essa dinmica de estruturao urbana foi se alterando em razo do
fim do SFH, da crise da produo empresarial e dos efeitos da estagnao da economia brasileira sobre
a renda das famlias. O resultado foi a forte queda das construes habitacionais, passando o
financiamento imobilirio a depender principalmente dos recursos prprios dos compradores, o que
levou, at o final dos anos 90, o mercado empresarial a se concentrar nas camadas de mais alta renda.
No Rio de Janeiro, a contraface desse processo foi a retomada do crescimento das favelas por todo o
tecido urbano, seja pela densificao das j existentes, seja pelo surgimento de novas, nas reas
perifricas. Assim, entramos na dcada de 2000 com uma dinmica imobiliria com baixa participao
do Estado como financiador do acesso moradia. Esse quadro se reverte a partir de 2005, com a
retomada dos investimentos pblicos no setor da construo. Vejamos os impactos da nova conjuntura
na organizao social do espao metropolitano do Rio de Janeiro.
Como j visto no captulo 4, a estrutura scio-territorial da metrpole do Rio de Janeiro no sofreu
alteraes significativas nos anos 2000 e mesmo as pequenas alteraes podem ser vistas como
continuidades de tendncias verificadas nas duas dcadas anteriores. A fixidez do ambiente construdo
urbano garante uma certa resistncia a grandes alteraes no padro de organizao social do
territrio, at mesmo em pases como o Brasil, onde o ritmo de renovao do estoque edificado est
acima do encontrado em outros pases, como Inglaterra, Frana e Argentina. No entanto, a dinmica
imobiliria (residencial, comercial e industrial), fundada nas relaes entre agentes produtores,
financiadores e consumidores de imveis urbanos, apresentou mudanas na ltima dcada, em
resposta s polticas sociais redistributivas e retomada dos financiamentos para o setor imobilirio 1.
Em linhas gerais, as polticas redistributivas habilitaram grande contingente de famlias aos mercados
de compra e de aluguel de imvel residencial. O mercado se amplia e as formas no mercantis de
acesso moradia, como a moradia cedida, se retraem. Como o aumento da capacidade de consumo das
1
Ver Captulo 6.

famlias, especialmente as de menor rendimento, no foi acompanhado, par a passo, por programas
extensivos de financiamento e subsdio habitacional, criados apenas em 2009, ocorreu um aumento
relativo das moradias de aluguel, que vinham em declnio desde os anos 40. Trata-se de um quadro
interessante: a casa prpria e o aluguel, ambos cresceram relativamente na ltima dcada.
Examinaremos tais tendncias mais adiante.
No perodo 2000 2010, o aumento da renda domiciliar per capita em todos os tipos de rea da
metrpole do Rio de Janeiro 2 ampliou, nas diferentes classes sociais, a demanda solvvel tanto para
compra quanto para aluguel da moradia. Assim, o mercado imobilirio tonou-se mais dinmico na
dcada, tanto nas reas de renovao e de expanso do capital imobilirio, quanto nas reas populares
submetidas a outras formas de apropriao do solo urbano que no a propriedade legal. No entanto,
observando o padro de segregao metropolitana, vemos que o aquecimento do mercado no alterou
a j histrica tendncia de elitizao e de concentrao das elites em determinados espaos da
metrpole. Trata-se de um mercado social e espacialmente segmentado que passou a incorporar novos
setores sociais at ento sem capacidade de endividamento a longo prazo.
Podemos sintetizar os efeitos dessa mtua determinao entre dinmica imobiliria e estrutura scioterritorial em trs fenmenos principais: a crescente elitizao das reas nobres; a diversificao
social de grande parte dos subrbios 3 e periferias pela maior presena dos profissionais de nvel
superior e das categorias mdias; e, por fim, a proletarizao de determinadas reas populares.
A elitizao das reas superiores da metrpole pode ser identificada na tendncia sua maior
homogeneidade social, ao examinarmos a participao das categorias superiores (grandes
empregadores, dirigentes e profissionais) em 2000 e 2010. No conjunto dos distritos superiores
localizados na capital4, essa participao subiu de 35% para 42%, enquanto as demais categorias de
2
Para uma anlise mais detalhada sobre a variao dos rendimentos das
unidades domsticas na metrpole do Rio de Janeiro, ver Captulo 8.
3
Denominamos subrbio, uma vasta regio localizada no municpio do
Rio de Janeiro, urbanizada na primeira metade do sculo vinte para abrigar a
indstria nascente e seus operrios. A partir dos anos 80, grande parte das
indstrias fecharam, as inmeras favelas existentes tiveram elevado crescimento
populacional e o poder pblico, municipal e estadual, excluiu a tradicional zona
suburbana como rea de investimento.
4
O municpio de Niteri, que contem algumas reas de elevado perfil social,
no foi considerado aqui pelo fato dos dados censitrios no estarem
desagregados por distritos.

trabalhadores caram relativamente. (Tabela 1) Essa uma tendncia que vem se consolidando
lentamente desde os anos 80, porm importante notar que essas reas guardam ainda uma alta
diversidade social, em que mais da metade dos ocupados a residentes esto em ocupaes mdias ou
manuais.

Tabela 1
Perfil scio-ocupacional do conjunto dos distritos superiores* do municpio do RJ
categorias

categorias

superiores

mdias

comercio e
servio
especializado

operrios

servio no

da indstria especializado

Total

2000

35%

30%

11%

6%

13%

100%

2010

42%

28%

10%

5%

12%

100%

* Botafogo, Copacabana, Lagoa, Barra da Tijuca, Tijuca e Vila Isabel.


Se olharmos a concentrao de cada uma das categorias superiores nos distritos superiores, vemos que
apenas os dirigentes dos setores pblico e privado se concentraram ainda mais nessas reas. Se em
2000, 61% dos dirigentes do setor privado moravam nos distritos superiores da capital, em 2010 esse
percentual foi para 73%! (Tabela 2) Cabe lembrar que esses dirigentes empresariais tiveram uma
elevao de suas rendas bem acima da mdia de todas as demais categorias scio-ocupacionais. Nesse
sentido, o aumento da distncia social desses dirigentes no que se refere renda foi acompanhado por
uma estratgia de domnio territorial de determinados bairros da metrpole. A concentrao das classes
de poder (mesmo que numericamente pequenas) num territrio restrito da metrpole uma evidncia
relevante para entendermos a distribuio espacial dos recursos pblicos e as formas de regulao
urbana que orientam as estratgias do setor imobilirio.

Tabela 2
Concentrao das categorias superiores no conjunto dos distritos superiores* do municpio do RJ
Categorias sciograndes
dirigentes s.
dirigentes s.
Profissionais
Total de ocupados
ocupacionais superiores
empreg.
pblico
privado
nv. sup.
2000
2010
2000
2010
2000
2010 2000 2010 2000
2010
distritos superiores
46% 46%
31% 44%
61% 73% 39% 34% 12%
12%
demais distritos
54% 54%
69% 56%
39% 27% 61% 66% 88%
88%
RMRJ
100% 100%
100% 100%
100% 100% 100% 100% 100%
100%
* Botafogo, Copacabana, Lagoa, Barra da Tijuca, Tijuca e Vila Isabel.

No entanto, os profissionais de nvel superior, categoria bem mais heterognea em termos de renda e
status, estavam em 2010, menos concentrados nos distritos superiores e relativamente mais presentes
nos demais distritos. (Tabela 2) Esse o segundo fenmeno que iremos destacar: a maioria dos
distritos metropolitanos do Rio de Janeiro, sejam reas consolidadas ou em expanso perifrica,
tornou-se mais diversificada socialmente, em funo da maior presena dos profissionais de nvel
superior e, em algumas reas populares, das categorias mdias. Aqui vale um esclarecimento inicial
sobre o que consideramos territrios populares.
Os territrios populares da metrpole do Rio de Janeiro apresentaram dinmicas sociais e imobilirias
diferenciadas se separamos os territrios de favelas daqueles situados nas periferias. Estamos aqui
considerando favelas as cinco grandes favelas ou complexo de favelas institucionalizadas pela
municipalidade do Rio de Janeiro como regies administrativas e que, por isso, foram consideradas
pelos censos demogrficos como unidades distritais. Como periferia denominamos as reas
historicamente classificadas como lugar da carncia de servios pblicos, grande comrcio e
empregos, mesmo que recentemente esse quadro de carncia tenha se alterado. Alm dos municpios
perifricos, que so todos os municpios da metrpole com exceo do Rio de Janeiro e de Niteri, a
zona oeste da capital tambm entendida como periferia, englobando os distritos de Bangu, Campo
Grande, Jacarepagu, Santa Cruz e Guaratiba.
Para entendermos a combinao do processo de elitizao das reas superiores com o de
desconcentrao das categorias superiores preciso introduzir o fenmeno mais geral de aumento
significativo dos profissionais de nvel superior no pas e, em particular, na metrpole do Rio de
Janeiro, fenmeno iniciado nos anos 80. A desconcentrao nos anos 2000, ou seja, a maior presena
relativa destes profissionais nos subrbios e nas periferias pode ser explicada pelo maior crescimento
relativo da profissionalizao dos ocupados em reas populares, se comparado com as reas
superiores, na medida em que o patamar nas reas superiores j era muito elevado em 2000. Cabe
destacar que a categoria dos profissionais de nvel superior contem grande diversidade interna, tanto
em relao aos rendimentos quanto aos padres de consumo. E essa diversidade se rebate no espao:
em 2010, a renda domiciliar per capita mdia desses profissionais era de R$8.951,00 no distrito da
Lagoa (zona sul), R$6.670,00 na Barra da Tijuca, R$1.973,00 em Campo Grande (periferia da capital),
R$2.084,00 em Nova Iguau (periferia metropolitana) e R$1.589,00 em Caxias (periferia
metropolitana). A produo imobiliria empresarial , sem dvida, um fator que impulsiona esse
segmento para determinadas reas, gerando novas concentraes. Veremos mais a frente essas novas
concentraes de categorias superiores. Porm, o setor empresarial no explica a diversificao social
de grande parte das reas perifricas, onde a lgica capitalista de produo habitacional era incipiente
em 2010. Na capital, cerca de 80% dos imveis lanados pelo setor imobilirio empresarial na dcada
de 2000 localizavam-se nos distritos superiores e mdios.

O terceiro fenmeno que merece ser destacado diz respeito proletarizao de determinadas reas,
onde se verificou tendncia inversa ao restante da metrpole. So reas com perfis sociais e
localizaes diferenciadas: algumas grandes favelas 5 do municpio do Rio de Janeiro, reas no entorno
do Centro e na periferia distante da metrpole. Entendemos a proletarizao de uma rea, como o
aumento relativo das ocupaes manuais e a queda relativa das ocupaes mdias e superiores. Dois
processos no excludentes podem explicar tal tendncia. Um seria a sada dessas reas dos moradores
que acenderam no mercado de trabalho, seja pelo estigma ou a violncia do lugar, seja pela precria
acessibilidade cidade. Outro, a chegada de trabalhadores manuais em funo da desvalorizao da
rea, no caso dos bairros centrais, e/ou da informalidade e baixo custo do acesso moradia, no caso
das favelas e periferias.
As tendncias apontadas anteriormente esto dentro de um quadro de mudanas nas condies de
acesso moradia e aos servios, seja pelo lado da oferta ou da demanda. A primeira e surpreendente
evidncia a inflexo da histrica queda do aluguel, iniciada nos anos 40, quando a ideologia da casa
prpria comeou a se impor por meio dos programas federais de financiamento. Foi nos anos 60 a
grande inflexo em todas as metrpoles: no Rio de Janeiro, em 1940, 66% dos domiclios
metropolitanos eram alugados; em 1960, 51% e em 1970, apenas 36%. (Ribeiro e Lago, 1992)
Examinando a condio de ocupao dos domiclios metropolitanos de forma agregada, vemos que o
aumento relativo do percentual de pessoas morando de aluguel, que passou de 15% para 18% na
dcada de 2000, teve como contraponto a queda relativa, de 7% para 5%, daquelas vivendo em
imveis cedidos e em outras condies no definidas. (Tabela 3) A participao da populao em
domiclios prprios teve um pequeno aumento de 77% para 78%, confirmando a casa prpria como
principal mecanismo de acesso moradia. Pressupondo que os domiclios cedidos e os outros so
formas no mercantis de acesso, podemos inferir que ocorreu uma expanso da lgica mercantil na
metrpole do Rio de Janeiro, em detrimento de outras lgicas.

Tabela 3
Populao segundo condio de ocupao do domiclio RMRJ
Prprio
Prprio
Cedido e
Total
Alugado
quitado
pagando
outros
populao
2000
71%
6%
15%
7%
100%
2010
74%
4%
18%
5%
100%
5
Cinco grandes favelas do Rio de Janeiro Rocinha, Complexo do Alemo,
Jacarezinho, Mar e Cidade de Deus foram institucionalizadas como Regies
Administrativas pela Prefeitura Municipal e, por isso, aparecem como distritos nos
censos demogrficos de 2000 e 2010. Os dados referentes s demais favelas no
foram desagregados.

2000
2010

7.729.279
8.734.748

681.639
456.609

1.670.468
2.077.876

740.683
552.584

10.822.069
11.821.817

No entanto, quando desagregamos os domiclios prprios em quitado e pagando podemos ter uma
viso mais apurada da dinmica imobiliria. Na realidade, houve um aumento relativo das pessoas em
domiclios quitados e queda relativa daquelas pagando prestao da casa prpria. Uma possvel
explicao seria a quitao na ltima dcada, dos financiamentos a longo prazo firmados nos anos 70 e
80, at a extino do SFH. Soma-se a isso, a ausncia, entre 1986 e 2009, de uma poltica de
financiamento habitacional de magnitude, que alcanasse as classes mais pobres, como discutido no
captulo 6 desse livro, o que pode explicar no s a queda dos domiclios com prestaes a pagar,
como o aumento relativo dos aluguis. Veremos a seguir que essas tendncias variam segundo as
classes de renda e as categorias ocupacionais.
Os dados sobre as condies de ocupao dos imveis segundo classes de renda e trabalho indicam
que na ltima dcada os financiamentos para a compra da casa prpria ficaram mais concentrados nas
categorias superiores e mdias: em 2000, 55% das pessoas ocupadas residindo em domiclios com
prestao eram dessas duas categorias; em 2010, esse percentual foi para 64%. Manteve-se no mesmo
patamar o financiamento da casa prpria para as categorias superiores (em 2000, 11% dessas
categorias pagavam prestao e em 2010, 10%) e com algum decrscimo para as categorias mdias
(10% pagavam em 2000 e 7% em 2010). (Tabela 4) O Programa de Arrendamento Residencial (PAR),
voltado para famlias com renda entre 3 e 6 sm, foi lanado no final dos anos 90 e, no Rio de Janeiro,
alcanou famlias com renda entre 5sm e 6sm. O PAR, portanto, pode explicar o percentual ainda
significativo de categorias mdias pagando prestaes em 2010.
Para as famlias das classes populares com capacidade de endividamento mensal (alcanada na dcada
em funo do aumento do salrio mnimo ou j adquirida anteriormente) restou em grande medida o
mercado de aluguel ou a autoproduo6. Todas as categorias manuais apresentaram em 2010,
percentuais de domiclios prprios sendo pagos entre 2% e 3%. (Tabela 4) Os operrios da indstria
(com o maior percentual de casa prpria quitada entre todas as categorias ocupacionais) tiveram um
aumento significativo no percentual de domiclios alugados, que passou de 15% para 19% e queda dos
domiclios cedidos, de 8% para 5%. O mesmo ocorreu com os prestadores de servio especializado.
6
Desde a segunda metade dos anos 1990, o crdito individual para compra
da casa prpria no mercado podia ser acessado por famlias com alguma
capacidade de financiamento e com vnculo de trabalho formal, atravs do
Programa Carta de Crdito. Em algumas reas perifricas, esse mercado se
manteve e garantiu a oferta de imveis para as faixas de renda mais baixa.

Vale mencionar ainda as mudanas nas condies de ocupao de duas categorias populares com os
percentuais mais elevados de domiclio cedido: os trabalhadores domsticos e os prestadores de
servio no especializado (porteiros e vigias). Os primeiros (trabalhadores domsticos) tinham como
condio de moradia tpica nas dcadas de 60 e 70, a residncia na casa do patro. Essa condio vem
decrescendo desde os anos 80 e na ltima dcada caiu de 13% para 7%. O interessante que essa
queda foi acompanhada pelo elevado aumento relativo dos domiclios prprios quitados (63% para
69%) e, em menor grau, dos alugados (20% para 22%). Diferentemente, os prestadores de servio no
especializado, que tambm apresentaram queda nos domiclios cedidos (em grande parte pelos
patres), de 15% para 11%, tiveram aumento relativo apenas nos domiclios alugados (16% para
21%). (tabela 4)

Tabela 4
condio de ocupao do domiclio dos chefes ocupados
Categoria scioocupacional do
chefe
Categorias
superiores
pequenos
empreg.
ocupaes de
nvel mdio
trabalh. comrcio
trabalh. servio
especializado
trabalh. Indstria
trabalh. servio
especial.
trabalh.
domsticos
catadores
biscateiros
Total

Prprio quitado
2000

2010

Total

Prprio

alugado

prestao
2000

cedido e outros

chefes
ocupados

2010

2000

2010

2000

2010

65%

64%

11%

10%

20%

23%

4%

3%

100%

72%

72%

7%

5%

17%

20%

3%

3%

100%

61%

65%

10%

7%

23%

24%

5%

4%

100%

67%

69%

5%

3%

21%

23%

6%

4%

100%

65%

68%

6%

3%

21%

24%

8%

5%

100%

72%

74%

5%

3%

15%

19%

8%

5%

100%

65%

65%

4%

2%

16%

21%

15%

11%

100%

63%

69%

3%

2%

20%

22%

13%

7%

100%

67%

70%

5%

1%

19%

21%

8%

7%

100%

66%

69%

7%

5%

19%

22%

7%

5%

100%

Observando o universo dos domiclios alugados segundo faixas de renda domiciliar per capita, fica
evidente que o crescimento relativo da moradia alugada ocorreu em todas as faixas, no entanto, em

maior proporo nas faixas de menor renda. O aluguel foi historicamente, a partir dos anos 1950, uma
condio de acesso moradia das classes mdias e altas. No entanto, o aumento dessa condio na
ltima dcada aproximou os percentuais das classes populares dos percentuais das classes superiores.
Em 2000, 12,7% dos domiclios com renda domiciliar per capita menor que 1SM eram alugados,
enquanto aqueles com renda maior que 3SM, o percentual era de 20,5%. Em 2010, o percentual dos
mais pobres subiu para 16,9% e o dos mais ricos para 22%. (Tabela 5) Alm do aumento do salrio
mnimo ter possibilitado algum endividamento das famlias mais pobres, o mercado informal de
aluguel e a atividade rentista se tornaram um setor mais relevante de gerao de renda nas reas
populares, com o aumento da construo de imveis para esse fim. Em sntese, o aumento do poder
aquisitivo das classes populares a partir das polticas redistributivas criou a demanda e a oferta do
mercado de aluguel popular.

Tabela 5
Domiclios alugados segundo a faixa de

Domiclios alugados segundo a faixa de

renda domiciliar per capita (SM) RMRJ

renda domiciliar per capita (SM) RMRJ

2000

2010

(proporo em relao ao total de

(proporo em relao ao total de

domiclios em cada faixa)


Menor 1
1a2
2 a 3 Maior 3

domiclios em cada faixa)


Menor 1
1a2
2a3
Maior 3

SM
12,7%

SM
16,1%

SM
19,2%

SM
20,5%

SM
16,9%

SM
19,2%

SM
21,1%

SM
22,0%

De uma maneira geral, na grande maioria dos oitenta e seis distritos que conformam a metrpole do
Rio de Janeiro, sejam os mais valorizados da capital, sejam os localizados nas favelas e periferias,
houve um aumento relativo dos domiclios alugados. O que os diferencia a variao dos domiclios
prprios. Nos distritos perifricos, de perfil mdio ou popular, a casa prpria continuou com aumento
relativo na ltima dcada. Nos distritos superiores e nas grandes favelas da capital a tendncia foi
outra: queda relativa dos domiclios prprios. Dois distritos chamam a ateno. A Barra da Tijuca,
principal rea de expanso do capital imobilirio, apresentou queda dos domiclios prprios de 71%
para 66% e aumento dos alugados de 19% para 29% 7. Uma das explicaes possveis seria uma forte
presena nesse mercado imobilirio de investidores atuando como rentistas garantindo parte da
7
Dados referentes condio de ocupao do domiclio dos chefes
ocupados.

demanda dos empreendimentos lanados. O outro distrito que merece destaque a Rocinha, favela
localizada numa rea valorizada da capital. A queda relativa dos domiclios prprios de 70% para 58%
e o aumento dos alugados de 30% para 39% indica a relevncia das atividades rentistas na economia
popular desse territrio e o controle local sobre novas ocupaes informais para o acesso casa
prpria pelos recm-chegados. Voltaremos a essa anlise na escala dos distritos mais adiante.
Examinaremos agora possveis alteraes no padro habitacional na ltima dcada, entendendo esse
padro como expresso de status social e do grau de modernizao da construo. Os dados censitrios
so limitados para tratarmos todas as dimenses que envolvem a qualidade de uma habitao. Aqui
utilizaremos os indicadores de casa e apartamento (e para 2010, ainda condomnio ou vila) e
nmero de cmodos. A inteno buscar relacionar o padro de organizao scio-territorial com as
estratgias de diferenciao do padro habitacional pelo setor imobilirio e com as estratgias de
reproduo dos setores populares.
Viver em apartamento no Rio de Janeiro tornou-se smbolo de distino para as classes mdias nos
anos 40 (Lavinas e Ribeiro, 1997) e mesmo com a expanso dos edifcios para bairros de perfil mais
popular nos anos posteriores, esse padro continuou tpico das classes superiores, como podemos
observar na Tabela 6. Conforme descemos na hierarquia social, o percentual de ocupados vivendo em
apartamento tambm cai. Se em 2010, 67% dos dirigentes moravam em apartamento, entre os
prestadores de servio especializado esse percentual era de 9%. H um corte ntido entre as categorias
mdias e superiores e as categorias de trabalhadores manuais, os quais viviam em 2010
majoritariamente (mais de 80%) em casas.
A hierarquia scio-espacial acompanha esse corte. Os distritos superiores, mesmo a Barra da Tijuca
em processo de expanso, apresentaram os maiores percentuais de apartamento: 90% em Botafogo,
85% na Lagoa e 68% na Barra da Tijuca. Nos distritos de perfil mdio no subrbio da capital, onde
esto localizados muitos conjuntos populares de apartamentos dos anos 50, 60 e 70, e desde os anos
80, novos empreendimentos imobilirios para a classe mdia, encontramos uma mescla de padres
construtivos e de perfis de moradores em apartamentos distintos. Esse o caso do Meier, onde 72%
dos dirigentes, 67% dos profissionais, 56% das categorias mdias e 42% dos operrios que l residiam
em 2010, moravam em apartamento. Quando examinamos os distritos de perfil mdio na periferia
metropolitana, o percentual de ocupados em apartamentos menor para todas as classes e por isso,
morar em apartamento pode ter maior poder de distino social. Os conjuntos habitacionais perifricos
obedeceram ao padro de casas unifamiliares do BNH. No distrito central de Nova Iguau, onde a
produo de edifcios de apartamentos de alto padro teve incio nos anos 70 (Furlanetto et al., 1987),
48% dos dirigentes, 29% dos profissionais e 10% dos operrios moravam em apartamento. Nas reas
populares, o apartamento tem pouca expresso como padro de moradia, no entanto, as favelas
localizadas em reas de classe mdia sem possibilidade de expandirem as fronteiras existentes, vivem
um processo de verticalizao, em alguns casos, bastante intenso. O caso da Rocinha exemplar.

Favela localizada no distrito da Lagoa, o mais valorizado da metrpole, com uma taxa de crescimento
na ltima dcada de 2,3% ao ano, apresentou um aumento no percentual de domiclios tipo
apartamento de 22% para 38%.
Cabe observar ainda que na ltima dcada, todas as categorias ocupacionais, com exceo dos
dirigentes, apresentaram aumento no percentual de casas e queda no de apartamentos. No caso dos
profissionais e categorias mdias esse aumento pode ser explicado pela expanso dos condomnios de
casas nas reas de fronteira do capital imobilirio. No entanto a varivel do censo de 2010 que
discrimina o tipo de domiclio condomnio ou vila no nos permite comprovar essa hiptese. O
percentual desse tipo era basicamente o mesmo (6% ou 7%) para todas as categorias. Mesmo nos
distritos de expanso da produo empresarial para as classes superiores e mdias, como a Barra da
Tijuca, Jacarepagu, Campo Grande, Centro de Nova Iguau e de Caxias, o percentual de
condomnio e vila era mais elevado em todas as categorias. Por exemplo, em Jacarepagu, 15% dos
profissionais, 14% das categorias mdias, 12% dos operrios e 11% dos prestadores de servio viviam
em condomnio, em 2010.
Sabemos que a difuso dos condomnios tambm vem ocorrendo nas reas populares, se tornando o
novo padro dos conjuntos habitacionais, desde o lanamento do PAR, nos anos 90. Porm, em 2010 a
produo em escala dos conjuntos financiados pelo Programa Mina Casa Minha Vida (MCMV) ainda
era incipiente. Supomos que essa classificao condomnio e vila abrangente, incluindo pequenos
conjuntos de casas corridas com acesso nico e porto comum, muito presentes nas periferias e at
mesmo em algumas grandes favelas. Na favela do Jacarezinho, 6% dos domiclios em 2010 eram do
tipo condomnio e vila.

Tabela 6
Tipo de domiclio da populao ocupada por categoria scio-ocupacional - RMRJ
Casa

Apartamento

Cmodo

Categorias scio-ocupacionais
2000
Dirigentes
Profissionais
Pequenos empregadores
Ocupaes mdias
Tercirio especializado
Setor secundrio
Tercirio no especializado
Ocupados

34%
39%
52%
66%
89%
81%
85%
74%

2010
33%
43%
54%
69%
90%
83%
87%
75%

2000
66%
61%
47%
34%
10%
17%
12%
25%

2010
67%
57%
46%
31%
9%
16%
12%
24%

Total
ocupados

2000

2010

2000 - 2010

0%
0%
0%
0%
2%
2%
3%
1%

0%
0%
0%
0%
1%
1%
2%
1%

100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%

Em relao ao tamanho dos domiclios, selecionamos dez distritos com perfis sociais distintos para
examinarmos a relao desse indicador com a hierarquia scio-territorial na metrpole do Rio de
Janeiro. Assim como os percentuais de apartamentos, os maiores percentuais de domiclios de seis ou
mais cmodos (equivalente a sala e trs quartos ou mais) estavam localizados em 2010 nos distritos
superiores da Lagoa (75% dos domiclios) e da Barra da Tijuca (64%). J nos distritos mdios
(Jacarepagu, Campo Grande, Centro de Nova Iguau e Porturia) e populares (favelas da Rocinha e
da Mar, Cabuu e Engenheiro Pedreira), o peso dos domiclios de quatro ou cinco cmodos (sala e
quarto ou sala e dois quartos) era superior aos demais tamanhos de domiclio. (Tabela 7) Cerca de
metade do total de domiclios na metrpole eram de quatro ou cinco cmodos em 2010 (com
aumento relativo na dcada) e 36% com seis ou mais cmodos (com pequena queda na dcada).
O que chama a ateno na Tabela 7 a variao no percentual dos domiclios de menor tamanho, com
um ou dois cmodos (quarto ou quarto com banheiro), normalmente com precrias condies de
habitabilidade. Nesse caso, os percentuais no acompanham exatamente a hierarquia scio-territorial.
Jacarepagu, distrito de perfil mdio superior na capital e rea de fronteira do capital imobilirio
apresentava em 2010, o mesmo percentual desse padro de domiclio que os distritos de perfil popular
na periferia distante da metrpole, Cabuu e Engenheiro Pedreira: cerca de 5%. A rea Porturia, de
perfil mdio, mas que j vimos que viveu na ltima dcada um processo de proletarizao, apresentou
um percentual de 8%. Os maiores percentuais eram das duas favelas, Rocinha (13%) e Mar (11%).
(Tabela 7) A possvel explicao para esses percentuais mais elevados em distritos no populares a
presena de favelas no interior destes. No caso de Jacarepagu, 29% da populao residente viviam
em favela, em 2010. No distrito da Porturia, esse percentual era de 43%. J nos outros dois distritos
mdios, Campo Grande e centro de Nova Iguau, os percentuais eram 10% e 1%, respectivamente.
Nesses dois distritos, apenas 2% dos domiclios eram de um ou dois cmodos. Portanto, domiclios de
um ou dois cmodos so mais caractersticos de reas pobres consolidadas e de densidade mais
elevada, sem possibilidade de expanso de seus limites. Nas reas pobres da periferia em expanso, os
domiclios tendem a ter maior nmero de cmodos, porm a precariedade nas condies de moradia
est associada outra dimenso: o acesso aos servios urbanos. Veremos a seguir, alguns indicadores
urbanos referentes a esses distritos selecionados.

Tabela 7
Domiclios segundo o nmero de cmodos - RMRJ
Alguns Distritos

1 e 2 Cmodos
2000

2010

3 Cmodos
2000

2010

4 e 5 Cmodos
2000

2010

mais 6

Total
Cmodos
2000 2010 2000 2010

Perfil superior e
mdio
Lagoa
Barra
Jacarepagu
Centro Nova Iguau
Campo Grande
Porturia
Perfil popular
Rocinha
Mar
Cabuu Nova Iguau
Engenheiro Pedreira
RMRJ

1%
5%
6%
2%
4%
8%

1%
3%
5%
2%
2%
8%

5%
8%
8%
8%
10%
10%

5%
8%
11%
7%
8%
13%

18%
24%
46%
52%
53%
52%

19%
25%
47%
53%
56%
58%

76%
63%
40%
38%
33%
30%

75%
64%
38%
38%
33%
20%

100%
100%
100%
100%
100%
100%

15%
12%
5%
9%
5%

13%
11%
5%
6%
3%

21%
14%
18%
19%
9%

22%
17%
13%
13%
9%

48%
56%
58%
53%
49%

54%
57%
60%
59%
52%

17%
18%
20%
19%
38%

11%
14%
22%
23%
36%

100%
100%
100%
100%
100%

Examinaremos o nvel de urbanizao dos distritos como um indicador da desigualdade de poder sobre
a distribuio espacial dos equipamentos e servios urbanos. Nesse caso, os dados so apenas para
2010 e selecionamos os indicadores de pavimentao, iluminao pblica, arborizao, esgoto
a cu aberto, lixo acumulado e mobilidade 8, disponibilizados na base censitria do universo total.
(Tabela 8) Buscaremos relacionar o perfil social dos distritos selecionados com o grau de acesso aos
servios escolhidos, tentando captar o poder das classes superiores em definir a alocao dos recursos
pblicos no territrio.
Eram trs os indicadores que, em 2010, discriminavam claramente distritos bem e mal servidos:
arborizao, pavimentao e mobilidade. Em relao arborizao, h uma distino entre os distritos
de perfil superior (Lagoa e Barra), os de perfil mdio superior (Jacarepagu e Centro de Nova Iguau)
e os demais (perfis mdio e popular). No municpio do Rio de Janeiro, 98% dos moradores da Lagoa
viviam num distrito arborizado, enquanto em Campo Grande, rea de expanso perifrica com
diversidade social, apenas 56% viviam nessa condio. No mesmo municpio, esse percentual no
passava de 25% nas duas favelas analisadas e na rea Porturia (onde 50% dos domiclios estavam em
favela). No entanto, quando olhamos a pavimentao, as desigualdades entre os distritos da capital no
se confirmam. Na Rocinha e na Mar, mais de 90% dos residentes viviam em domiclios com entorno
8
Esses indicadores so alguns dos componentes do IBEU (ndice de BemEstar Urbano) construdo pelo Observatrio das Metrpoles. Os indicadores de
pavimentao, iluminao pblica, arborizao e coleta de lixo esto no
mbito dos servios pblicos municipais apenas. Os indicadores de vala a cu
aberto (relacionado ao sistema de esgoto) e mobilidade podem estar no
mbito municipal e estadual. A Companhia de gua e Esgoto do Rio de Janeiro
um rgo estadual, mas alguns municpios metropolitanos atuam nesse setor.

pavimentado9, a mesma situao encontrada na rea Porturia. O mesmo verificamos em relao


ausncia de lixo acumulado nas vias e de esgoto a cu aberto: os percentuais das favelas, acima de
90%, era prximo daqueles dos distritos elitizados. Apenas a rea Porturia destoava das demais, ao
evidenciar um percentual de 79% de residentes vivendo sem esgoto a cu aberto no entorno, ou seja,
21% dos moradores dessa rea central da capital conviviam com o esgoto a cu aberto. (Tabela 8)
Sabemos que esse quadro de quase universalizao de alguns aspectos da urbanizao no leva em
conta a qualidade dos equipamentos e servios. Nesse caso, a Rocinha exemplar: o fato de, segundo
o censo de 2010, mais de 90% dos moradores viverem sem esgoto a cu aberto e lixo acumulado no
entorno, no significa que essa favela tenha rede de saneamento bsico e coleta de lixo domiciliar.
Saneamento bsico uma luta antiga dos moradores, ainda no atendida. O que vemos na Rocinha
um sistema de coleta comunitria de lixo, com depsitos em alguns pontos das principais vias e o
fechamento das valas de esgoto com tampas de concreto, o que no evita o forte odor. A prpria
combinao entre ampla pavimentao e escassa arborizao j mostra a qualidade do projeto de
urbanizao em uma rea. comum nas reas populares o poder pblico passar um cimento nas vias
em poca de eleio, sem colocarem a canalizao de esgoto e muito menos, rvores nas caladas.
Alm disso os indicadores nada dizem sobre os becos e escadarias que impedem a mobilidade.
A periferia metropolitana est representada na tabela por trs distritos: o Centro do municpio de Nova
Iguau, importante centro de comrcio e servio onde se concentram a elite e a classe mdia local
(Lago, 2007), Cabuu, distrito perifrico no mesmo municpio e Engenheiro Pedreira, situado em
Japeri, municpio na fronteira metropolitana que se destaca pelos piores ndices sociais, econmicos e
urbanos. Comparando os dois distritos de Nova Iguau, vemos que todos os indicadores so
significativamente melhores no Centro do que em Cabuu. Chama a ateno o baixo percentual de
pessoas com pavimentao em Cabuu: apenas 57%. No entanto, em Engenheiro Pedreira a situao
mais precria: apenas 40% dos moradores vivem em domiclios com pavimentao no entorno.
interessante observar que em reas da fronteira urbana, em processo recente de urbanizao e por isso
com baixa densidade populacional, se espera encontrar ndices mais elevados de arborizao. Mas no
isso que se verifica. Os menores ndices de arborizao esto nos distritos perifricos mais distantes,
ndices esses semelhantes aos das grandes favelas da capital. A produo de loteamentos populares,
alm de no garantir um padro de urbanizao bsico, como pavimentao, caladas, rede de guas
pluviais, etc., pressupe o completo desmatamento das reas em que sero implantados.

9
A pavimentao das vias de circulao nas favelas analisadas reflexo das polticas de urbanizao de
assentamentos precrios praticados desde os anos 1980.

Tabela 8
Indicadores de urbanizao: percentual da populao do distrito em domiclios cujo entorno possui
os servios listados - RMRJ - 2010
com
Alguns Distritos

Iluminao
pblica

com

com

pavimentao arborizao

sem esgoto
a cu
aberto

Mobilidade
sem lixo

at 1 hora

acumulado

casa trabalho

Perfil superior e
mdio
Lagoa
Barra
Jacarepagu
Centro - Nova Iguau
Campo Grande
Porturia
Perfil popular
Rocinha
Mar
Cabuu Nova Iguau
Engenheiro Pedreira

100%
95%
92%
99%
94%
83%

100%
91%
90%
97%
88%
94%

98%
89%
74%
67%
56%
23%

98%
92%
91%
98%
95%
79%

98%
92%
95%
95%
97%
92%

87%
68%
72%
71%
63%
92%

85%
95%
86%
87%

92%
98%
57%
40%

10%
23%
50%
36%

98%
95%
78%
86%

92%
99%
88%
90%

87%
83%
55%
44%

Por fim, o indicador de mobilidade exige uma leitura mais atenta dos dados, na medida em que no
acompanha exatamente a hierarquia scio-territorial. Os distritos Lagoa, Porturia, Rocinha e Mar
tinham percentuais elevados (acima de 80%) de moradores que levavam no mximo 1 hora no trajeto
dirio da casa ao trabalho. (Tabela 8) A favela da Rocinha faz fronteira com distritos da Lagoa e da
Barra da Tijuca, onde est localizado grande parte dos empregos de seus moradores. A favela da Mar,
na zona suburbana, alm de estar s margens da Avenida Brasil, principal via de acesso capital, est
relativamente prxima da rea central. At os anos 80, quando o processo de favelizao se expandiu
para as reas perifricas em funo da retrao da produo extensiva de loteamentos populares (Lago,
2000), as favelas da capital expressavam centralmente a estratgia locacional dos trabalhadores pobres
de residirem prximos s ofertas de emprego.
Quanto aos distritos mais distantes, sejam os que concentram as classes superiores, sejam os de perfil
popular, h uma certa convergncia nos percentuais de mobilidade. Na Barra, 68% dos moradores
levam at 1 hora da casa ao trabalho, em Campo Grande, 63% e em Cabuu, 55%. A ausncia de
transportes pblicos de massa com abrangncia metropolitana vem afetando o cotidiano das distintas
classes sociais, embora no da mesma forma. Os tempos de deslocamento podem ser semelhantes,
porm as condies do transporte no so as mesmas: automvel com ar condicionado, nibus

exclusivo de condomnio e nibus ou trens superlotados so condies de mobilidade distintas que


reproduzem as desigualdades de acesso cidade.
A seguir, analisaremos com maior ateno as principais tendncias na dinmica urbana e na estrutura
scio-territorial da metrpole do Rio de janeiro, j apontadas anteriormente.

2. Primeira fronteira do capital imobilirio: as reas das elites


Os dados da ADEMI sobre os lanamentos imobilirios na capital da metrpole para a dcada de 2000
deixam claro a estratgia locacional das grandes empresas do setor: cerca de metade dos lanamentos
estavam localizados em apenas quatro distritos de perfil superior: Barra da Tijuca, Botafogo, Lagoa e
Tijuca.
No mesmo perodo, todos os distritos superiores se elitizaram, apresentando aumento relativo no
percentual de categorias superiores. Vale destacar as regies da Lagoa, a mais valorizada da metrpole,
e de Botafogo, onde em 2010, respectivamente 53% e 51% de seus moradores eram grandes
empregadores, dirigentes ou profissionais. (Tabela 9) No caso dos bairros na zona sul do Rio, com
crescimento demogrfico em torno de zero (Tabela 10), a elitizao se deve em boa parte a sada de
categorias mdias e de comrcio e servios (no caso de Botafogo e Copacabana, especialmente
trabalhadores domsticos), em funo da valorizao imobiliria. Alm da substituio de prdios
residenciais por novas edificaes comerciais, a renovao do estoque domiciliar por incorporadoras
(muitas vezes com a construo de prdios de mais alto padro) um bom indicador da tendncia
valorizao de uma rea. Nesse caso, Botafogo se destaca entre as regies superiores consolidadas do
Rio, com 5.400 lanamentos imobilirios por empresas, na dcada. (Tabela 10)
O processo de elitizao da Barra da Tijuca obedeceu a uma dinmica diferente, por ser uma rea de
expanso populacional: passou de 174 mil residentes para 300 mil, com uma taxa de 5,7% ao ano.
Como frente de expanso do grande capital imobilirio, a regio recebeu, na dcada, cerca de 32 mil
lanamentos residenciais, equivalendo a 37% do total de lanamentos na cidade. Podemos inferir que
o setor imobilirio privilegiou a produo de imveis para as classes superiores, porm no somente.
Houve oferta para categorias mdias.

Tabela 9
Categorias scioocupacionais

Categorias superiores

Categorias mdias

Trabalhadores
manuais

Total
2000 -

Distritos superiores
Botafogo

2000
40%

2010
51%

2000
32%

2010
29%

2000
28%

2010
20%

2010
100%

Copacabana
Lagoa
Tijuca
Vila Isabel
Barra da Tijuca
Niteri
Restante da RMRJ
RMRJ

35%
46%
35%
33%
38%
24%
6%
11%

45%
53%
42%
35%
41%
30%
9%
14%

31%
23%
34%
35%
21%
32%
27%
28%

28%
21%
31%
32%
22%
29%
26%
26%

34%
32%
31%
32%
41%
44%
66%
61%

28%
26%
27%
33%
37%
41%
65%
60%

100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%

Tabela 10

Distritos superiores

Tx anual

Lanamentos

cresc.

domiclios

imobilirios

demogr.

2010

2001 - 2010*

5.435
Botafogo
0,4%
103.401
206
Copacabana
0,0%
72.484
1.135
Lagoa
-0,3%
68.218
2.198
Tijuca
0,6%
69.157
327
Vila Isabel
0,2%
70.271
31.921
Barra da Tijuca
5,7%
106.326
Niteri
0,6%
171.589
RMRJ
0,9%
2.394.084
* Lanamentos empresariais no Municpio do Rio de Janeiro.
Fonte: Armazm dos Dados/ADEMI
As elites e profissionais residentes nos distritos superiores vivem majoritariamente em apartamentos,
mesmo na Barra da Tijuca, onde predominam os condomnios fechados. O censo demogrfico
considera condomnio apenas aqueles formados por casas, no discriminando os condomnios de
edifcios. O maior percentual de casas na Barra da Tijuca em comparao com os distritos da zona
sul pode ser explicado tanto pela legislao urbanstica (Plano Lucio Costa) que reservou reas para
ocupao exclusivamente horizontal, quanto pelo elevado percentual de domiclios em favelas no
prprio distrito. (Tabela 11)

Tabela 11
Domiclios segundo o tipo 2010
Distritos superiores

casa

vila
condomnio

% pessoas
apartamento outros

total

em
favelas*

Botafogo
8%
Copacabana
7%
Lagoa
13%
Tijuca
16%
Vila Isabel
21%
Barra da Tijuca
23%
Niteri
52%
RMRJ
68%
* Dados censitrios do universo; 2010.

2%
1%
2%
4%
8%
7%
5%
6%

90%
93%
85%
79%
70%
68%
42%
24%

0%
0%
0%
1%
0%
1%
1%
1%

100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%

6%
9%
10%
14%
16%
20%
16%

Um indicador relevante para examinarmos o processo de elitizao de uma rea a diferena entre as
rendas dos que esto comprando um imvel daqueles que j quitaram. Na Tabela 12 podemos observar
que, em todos os distritos superiores, a renda dos chefes pagando prestao da casa prpria em 2010
era bastante superior renda daqueles com imvel j quitado. No distrito da Lagoa, que abrigava tanto
em 2000 quanto em 2010 as rendas mdias mais elevadas da metrpole, a renda dos chefes pagando
prestao era de R$15.200,00 em 2010 e a dos chefes com domiclio quitado, de R$14.600,00. Na
Barra da Tijuca a diferena era maior: R$14.900,00 para os primeiros e R$11.500,00 para os segundos.
Analisando as rendas mdias dos chefes em domiclio alugado, vemos que so muito inferiores aos
que esto comprando e mesmo aos que j quitaram a compra do imvel.

Tabela 12
Renda mdia dos chefes ocupados segundo condio de ocupao do domiclio - em R$
Prprio quitado
Prprio prestao
Alugado
Distritos superiores
2000
2010
2000
2010
2000
2010
Botafogo
8.321
9.542
9.409
11.468
6.267
7.593
Copacabana
8.476
8.827
7.914
11.563
6.368
6.601
Lagoa
12.639
14.672
14.346
15.265
10.905
13.413
Tijuca
7.260
8.080
10.300
10.639
6.011
7.687
Vila Isabel
6.174
6.420
7.716
8.280
5.120
5.610
Barra da Tijuca
11.509
11.686
13.170
14.918
9.095
7.669
Niteri
5.210
5.700
7.319
8.521
4.816
4.971

3. Segunda fronteira do capital imobilirio: consolidao de reas de classe mdia nos


subrbios e periferias

Como nas duas dcadas anteriores, na maioria das reas localizadas na metrpole do Rio de Janeiro
houve um aumento relativo dos profissionais de nvel superior, evidenciando crescente diversidade
social nos bairros populares que j abrigavam nos anos 80 e 90, proporo significativa de camadas
mdias. Podemos pensar na formao de novas demandas (capacidade de endividamento para compra
da casa prpria e aluguel) em reas perifricas, dinamizando a produo empresarial. Esse o caso
dos distritos de Jacarepagu, Campo Grande, na capital, e dos distritos centrais dos municpios de
Nova Iguau, Caxias, Nilpolis, So Gonalo e Belford Roxo. Todos j apresentavam alguma
diversidade social em 2000 e a ampliaram na ltima dcada. O percentual de categorias superiores e
mdias variava, em 2010, de 44% em Jacarepagu a 32% em Caxias. (Tabela 23) A expanso do
capital imobilirio para essas reas consolida novas fronteiras para sua reproduo. Jacarepagu,
beneficiando-se da proximidade relativa com a Barra da Tijuca, se destaca na capital, com cerca de 20
mil lanamentos na ltima dcada, entre casas e apartamentos. (Tabelas 14 e 15) Em relao aos
municpios perifricos, as grandes construtoras com atuao nacional entraram no mercado imobilirio
de Nova Iguau, Belford Roxo e Caxias, enquanto em Nilpolis e So Gonalo, atuaram
predominantemente empresas locais.

Tabela 13
Categorias scio-

categorias

ocupacionais

superiores

categorias mdias

Trabalhadores
manuais

Total
2000 -

Distritos mdios
Subrbio da capital
Mier
Iraj
Madureira
Inhama
Periferia da capital
Jacarepagu
Campo Grande
Periferia metropolitana
Centro Nova Iguau
Centro Caxias
Centro Nilpolis
Centro So Gonalo
Areia Branca Belford Roxo
RMRJ

2000

2010

2000

2010

2000

2010

2010

17%
11%
8%
9%

22%
17%
12%
12%

38%
39%
36%
37%

36%
34%
32%
33%

45%
50%
56%
54%

43%
49%
57%
55%

100%
100%
100%
100%

12%
6%

16%
9%

31%
27%

28%
27%

57%
66%

57%
64%

100%
100%

11%
5%
7%
6%
4%
11%

16%
9%
12%
10%
6%
14%

30%
24%
32%
29%
23%
28%

27%
23%
30%
29%
23%
26%

60%
71%
61%
65%
71%
61%

56%
68%
58%
62%
68%
60%

100%
100%
100%
100%
100%
100%

Alguns distritos suburbanos da capital nos quais as categorias mdias e superiores j tinham peso
relevante em dcadas anteriores e apresentaram aumento relativo dos profissionais na ltima dcada,

tambm foram reas estratgicas das empresas imobilirias. (Tabela 13 e 14) O Meier, porta de entrada
do capital imobilirio no subrbio carioca j na dcada de 80, recebeu na ltima dcada cerca de 4.700
lanamentos, seguido por Iraj, Inhama e Madureira.

Tabela 14

Distritos mdios

Tx anual

Lanamentos

cresc.

domiclios

imobilirios

demogr.
2010
2001 - 2010*
Subrbio da capital
Mier
0,2%
139.585
4.698
Iraj
0,0%
69.199
3.205
Madureira
0,2%
124.742
1.520
Inhama
0,4%
44.979
2.312
Periferia da capital
Jacarepagu
1,9%
193.807
20.384
Campo Grande
1,1%
172.273
7.762
Periferia metropolitana
Centro Nova Iguau
-0,1%
57.506
Centro Caxias
0,1%
110.801
Centro Nilpolis
0,1%
32.481
Centro So Gonalo
0,5%
112.594
Areia Branca Belford Roxo
0,0%
36.342
RMRJ
0,9%
2.394.084
* Lanamentos empresariais no Municpio do Rio de Janeiro.
Fonte: Armazm dos Dados/ADEMI

Tabela 15
Domiclios segundo o tipo 2010
Distritos mdios
Subrbio da capital
Mier
Iraj
Madureira
Inhama
Periferia da capital
Jacarepagu
Campo Grande
Periferia metropolitana
Centro Nova Iguau

casa

vila

apartament

condomnio

% pessoas
outros

total

em
favelas*

34%
56%
64%
52%

15%
4%
15%
5%

50%
40%
21%
43%

1%
0%
0%
0%

100%
100%
100%
100%

12%
13%
14%
14%

47%
87%

13%
4%

37%
8%

3%
0%

100%
100%

29%
11%

76%

9%

15%

0%

100%

1%

Centro Caxias
78%
Centro Nilpolis
71%
Centro So Gonalo
81%
Areia Branca Belford Roxo
90%
RMRJ
68%
* Dados censitrios do universo; 2010.

13%
16%
5%
7%
6%

7%
13%
13%
3%
24%

1%
0%
0%
0%
1%

100%
100%
100%
100%
100%

15%
2%
2%
2%

Assim como nos distritos superiores, nas reas mdias suburbanas e perifricas com presena do setor
imobilirio empresarial, a renda mdia dos chefes pagando prestao da casa prpria era superior a dos
que j haviam quitado, tanto em 2000 quanto em 2010. (Tabela 16) Isso pode indicar alguma relao
dos empreendimentos mais recentes com a elevao do perfil social dessas reas. Tambm como nos
distritos superiores, as rendas mdias dos chefes em domiclio alugado eram inferiores s dos que
estavam comprando um imvel ou dos que j haviam quitado.

Tabela 16
Renda mdia dos chefes ocupados segundo condio de ocupao do domiclio - em R$
Prprio quitado
Prprio prestao
alugado
Distritos mdios
2000
2010
2000
2010
2000
2010
Subrbio da capital
Mier
4.005
4.074
5.590
5.322
3.269
3.212
Iraj
2.972
3.109
3.522
4.225
2.828
2.916
Madureira
2.593
2.669
3.581
3.755
2.360
2.381
Inhama
2.517
2.437
3.532
3.453
2.563
2.295
Periferia da capital
Jacarepagu
3.507
3.875
5.067
6.618
3.127
3.009
Campo Grande
2.151
2.335
2.719
3.238
2.098
2.310
Periferia metropolitana
Centro Nova Iguau
2.749
2.772
3.322
4.104
2.478
2.716
Centro Caxias
1.852
2.055
2.884
3.320
1.731
1.955
Centro Nilpolis
2.219
2.372
3.003
3.275
2.071
2.370
Centro So Gonalo
1.979
2.247
3.153
3.297
1.924
1.967
Areia Branca Belford Roxo
1.623
1.780
1.553
3.831
1.345
1.529
Os distritos de Jacarepagu, Centro de Nova Iguau e Areia Branca em Belford Roxo merecem
destaque ao evidenciarem uma significativa diferena no perfil de renda entre os chefes que estavam
pagando o financiamento da casa prpria em 2010 e aqueles que tinham sua residncia j quitada: em
Jacarepagu, a renda mdia dos que pagavam prestao era R$6.618,00 contra R$3.875,00 dos que

tinham imvel quitado; em Nova Iguau, era R$4.104,00 contra R$2.772,00 e em Belford Roxo,
R$3.831,00, contra R$1.780,00. No caso de Nova Iguau, os chefes que pagavam aluguel
apresentaram renda equivalente queles com imvel quitado. (Tabela 16)

4. A rea central do Rio de Janeiro: fronteira do capital imobilirio?


O Centro e a rea Porturia do Rio de Janeiro comearam a sofrer grandes intervenes pblicas e
privadas a partir de primeira gesto do prefeito Eduardo Paes, iniciada em 2009. Depois de duas
dcadas de projetos de renovao da rea central no implantados, a nova coaliso que sustenta a atual
gesto, j em seu segundo mandato, garantiu os vultosos investimentos necessrios para reformar as
chamadas reas degradadas no corao da cidade. Os dados censitrios de 2010 ainda no
expressam essas transformaes, principalmente na rea porturia. O quadro que analisaremos a seguir
expressa a realidade que nossos gestores denominam de degradada.
A Tabela 17 est composta pelo distrito do Centro e de trs reas adjacentes a este: a Porturia, Rio
Comprido e So Cristvo. Quando examinamos as tendncias no perfil social dos quatro distritos,
encontramos dois movimentos contrrios: a elitizao no Centro e a proletarizao nos demais. O
aumento relativo das categorias superiores no Centro foi significativo, passando de cerca de 10% para
19%. Em 2005 e 2006, esse distrito recebeu cerca de 900 imveis residenciais lanados por empresas
imobilirias para camadas mdias 10 (Tabela 18). Uma outra possvel evidncia da elitizao do Centro
pelo mercado imobilirio o fato da renda mdia dos chefes pagando prestao da casa, cerca de
R$4.000,00, ser mais elevada do que daqueles em imveis j quitados, cerca de R$3.500,00. (Tabela
20)
Tabela 17
Categorias scio-

Categorias

ocupacionais

superiores

Categorias mdias

Trabalhadores
manuais

Total
2000 -

Distritos centrais
Centro

2000
10,3%

2010
18,8%

2000
39%

2010
35,8%

2000
51%

2010
45%

2010
100%

10
Foi bastante comentado pela imprensa na poca o lanamento do
condomnio Cores da Lapa, com 688 apartamentos, considerado um grande
sucesso de vendas. Com esse condomnio, comea a se por em prtica o projeto
de gentrificao do Centro. Segundo a Folha de So Paulo em 10/11/2005, O
projeto representa uma mudana significativa em relao ao padro residencial
do bairro e oferece rea de lazer e arquitetura inspirada no SoHo, em Nova York.
A principal vantagem do bairro a localizao, colado ao Centro e prximo da
zona Sul da cidade.

Porturia
Rio Comprido
So Cristvo
RMRJ

3,3%
13,0%
7,9%
11%

2,7%
11,2%
7,1%
14%

27,9%
31,0%
29,4%
28%

23,2%
26,9%
27,6%
26%

69%
56%
63%
61%

74%
62%
65%
60%

100%
100%
100%
100%

So Cristvo tambm passou a receber empreendimentos para setores mdios no final da dcada de
2000, porm o perfil social dessa rea ainda apresentou uma tendncia proletarizao, j que os
efeitos da renovao do estoque imobilirio sobre o perfil social esto em curso, em perodo posterior
ao da realizao do Censo. (Tabelas 17 e 18) Vale lembrar que, em 2010, 45% da populao do distrito
moravam em favela (Tabela 19). Na Tabela 20, podemos ver um indicador da tendncia elevao do
perfil social de So Cristvo: a renda mdia dos chefes pagando prestao da casa prpria equivalia
em 2010, a R$4.239,00, enquanto daqueles com imvel j quitado (incluindo os informais), apenas
R$2.300,00.

Tabela 18

Distritos centrais

Tx anual

Lanamentos

cresc.

domiclios

imobilirios

demogr.
2010
2001 - 2010*
Centro
0,6%
19.909
946
Porturia
2,1%
15.987
0
Rio Comprido
-0,1%
26.848
0
So Cristvo
0,6%
30.178
1.779
RMRJ
0,9%
2.394.084
* Lanamentos empresariais no Municpio do Rio de Janeiro.
Fonte: Armazm dos Dados/ADEMI

Tabela 19

Distritos centrais

casa

Domiclios segundo o tipo 2010


vila
apartamento outros
condomnio

Centro
2%
2%
Porturia
69%
5%
Rio Comprido
47%
7%
So Cristvo
55%
16%
RMRJ
68%
6%
* Dados censitrios do universo; 2010.
Tabela 20

90%
20%
42%
27%
24%

6%
6%
5%
3%
1%

total
100%
100%
100%
100%
100%

% pessoas em
favelas*
0%
43%
37%
45%

Renda mdia dos chefes ocupados segundo condio de ocupao do domiclio - em R$


Prprio quitado
Prprio prestao
alugado
Distritos centrais
2000
2010
2000
2010
2000
2010
Centro
3.256
3.519
3.928
4.038
2.612
2.994
Porturia
1.917
1.558
2.504
2.113
2.004
1.580
Rio Comprido
3.385
4.153
5.452
3.551
2.874
2.688
So Cristvo
2.467
2.300
4.648
4.239
2.522
2.141
O distrito da Porturia era o mais proletrio dentre os distritos centrais, em 2010, com 74% de
trabalhadores manuais e apresentando queda em seu perfil social junto com elevado crescimento
populacional na dcada: 2,1% ao ano (Tabela 18). O percentual da populao residindo em favela
chegava a 43% e a renda mdia dos chefes residentes apresentou queda (Tabela 20). Foi nesse quadro
de precarizao que se deu a violenta remoo de parcela dos moradores da rea porturia para
implantao do projeto de renovao denominado Porto Maravilha.

5. Favelas e periferias: outras dinmicas imobilirias

Para a anlise dos territrios populares, foram selecionados, alm das cinco favelas consideradas pelo
censo demogrfico como distritos 11, alguns distritos perifricos com baixo grau de urbanizao e alta
homogeneidade social, sendo que alguns comearam a receber conjuntos habitacionais na ltima
dcada (Cabuu, Parque So Jos e Santa Cruz) e outros no (Japeri).
A hiptese aqui defendida de que nas grandes favelas do Rio, barreiras de diferentes ordens
(violncia, estigma scio-territorial, etc.) bloquearam em certa medida os efeitos promissores da
poltica econmica ps 2003, vistos anteriormente. As tendncias expostas na Tabela 21 comprovam o
bloqueio. Em todas as favelas os trabalhadores manuais tiveram aumento relativo, tendncia inversa a
encontrada nos distritos perifricos (com exceo de Rio DOuro) e na mdia metropolitana. Nas
favelas da Rocinha, Jacarezinho, Alemo e Mar no houve aumento relativo das categorias superiores
como na grande maioria dos distritos metropolitanos. Uma possvel explicao seria a sada dos
moradores que ascenderam profissionalmente, somada entrada de novos moradores mais
precarizados. Na Rocinha e na Mar o crescimento demogrfico foi significativo na dcada, enquanto
nas demais favelas, em torno de zero. (Tabela 22) Ou seja, com tendncias demogrficas to distintas,
no possvel comprovarmos essa hiptese.
11
Favela da Rocinha (zona sul da capital), Cidade de Deus (Jacarepagu),
Jacarezinho, Complexo do Alemo e Complexo da Mar (zona suburbana da
capital).

Tabela 21
Categorias scio-ocupacionais

categorias

categorias mdias

superiores

Trabalhadores
manuais

Total
2000 -

Favelas
Rocinha
Jacarezinho
Complexo do Alemo
Complexo da Mar
Cidade de Deus
Distritos populares perifricos
Santa Cruz - Rio
Cabuu - Nova Iguau
Parque So Jos - Belford Roxo
Engenheiro Pedreira - Japeri
Rio DOuro - Japeri
RMRJ

2000
0,9%
1,4%
1,2%
1,3%
1,8%

2010
0,9%
1,1%
1,3%
1,0%
2,6%

2000
13%
19%
17%
18%
24%

2010
11%
16%
16%
16%
18%

2000
86%
80%
81%
80%
74%

2010
88%
83%
83%
83%
79%

2010
100%
100%
100%
100%
100%

3,3%
1,5%
1,4%
1,8%
1,7%
11%

4,3%
3,0%
3,3%
4,1%
1,2%
14%

21%
17%
15%
15%
12%
28%

23%
19%
16%
15%
8%
26%

76%
82%
84%
83%
86%
61%

73%
78%
80%
80%
91%
60%

100%
100%
100%
100%
100%
100%

Os distritos perifricos acompanham a tendncia metropolitana de aumento da diversidade social.


Aqui tambm vemos algumas dinmicas distintas: dois distritos apresentaram crescimento negativo
(atpico em reas no consolidadas), Parque So Jos e Rio dOuro, porm o primeiro com aumento
das categorias superiores e mdias e o segundo com queda. (Tabela 21)

Tabela 22

Favelas
Rocinha
Jacarezinho
Complexo do Alemo
Complexo da Mar
Cidade de Deus
Distritos populares perifricos

Tx anual

cresc.

domiclios

demogr.
2,3%
0,4%
0,6%
1,4%
-0,3%

2010
23.404
11.368
21.048
41.759
11.396

Santa Cruz - Rio


Cabuu - Nova Iguau
Parque So Jos - Belford Roxo
Engenheiro Pedreira - Japeri
Rio DOuro - Japeri
RMRJ

1,7%
2,0%
-0,4%
8,7%
-3,0%
0,9%

113.655
28.091
22.245
12.544
6.404
2.394.084

A dinmica imobiliria nos distritos populares analisados tambm apresenta um corte ntido entre
favela e periferia. Nas favelas houve um elevado aumento no percentual dos domiclios alugados
e queda dos prprios na mesma proporo. Nas favelas com crescimento populacional podemos supor
que o acesso moradia pelos novos moradores assim como pelas novas famlias jovens se deu por
meio do aluguel. Esse seria o caso da Rocinha, com um intenso processo de verticalizao, produo
de apartamentos para aluguel e valorizao imobiliria. Vale destacar que, em 2010, a renda mdia dos
chefes pagando aluguel era equivalente a dos chefes com casa prpria (Tabela 24). No entanto, no
Jacarezinho, com crescimento anual de 0,4% na ltima dcada, ou seja com saldo migratrio negativo,
o aumento de 15% para 22% dos domiclios alugados pode ser explicado em parte pela sada de
proprietrios da favela que passam a alugar seus imveis e pelas novas famlias da prpria favela.
(Tabela 23) interessante ver na Tabela 24 que a renda mdia dos chefes morando de aluguel, em
2010, era menor do que a renda daqueles morando em domiclio prprio.
Na periferia, os domiclios prprios tiveram aumento em seus percentuais e os alugados pouca
variao, evidenciando a expanso da casa prpria por meio do padro histrico da produo informal,
na medida em que o Programa MCMV estava no incio de sua implementao em 2010. O que se
verificou foi a queda dos domiclios cedidos. (Tabela 23)

Tabela 23
Domiclios segundo condio de ocupao RMRJ
prprio
alugado
cedido e outros
Favelas
2000 2010 2000 2010 2000 2010
Rocinha
74%
62%
25%
36%
1%
2%
Jacarezinho
82%
76%
15%
22%
3%
2%
Complexo do Alemo
87%
80%
10%
18%
2%
3%
Complexo da Mar
72%
65%
22%
31%
6%
4%
Cidade de Deus
86%
78%
8%
15%
6%
7%
Distritos populares perifricos
Santa Cruz - Rio
81%
85%
9%
10%
11%
5%
Cabuu - Nova Iguau
84%
86%
9%
8%
8%
6%
Parque So Jos - Belford Roxo
86%
88%
9%
9%
5%
2%
Engenheiro Pedreira - Japeri
83%
83%
11%
13%
6%
4%
Rio DOuro - Japeri
83%
85%
9%
9%
8%
6%

total
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%

RMRJ

76%

76%

17%

19%

7%

5%

100%

Tabela 24
Renda mdia dos chefes ocupados segundo condio de ocupao do
domiclio - em R$
Prprio quitado
Favelas
2000
2010
Rocinha
1.517 1.373
Jacarezinho
1.229 1.417
Complexo do Alemo
1.285 1.298
Complexo da Mar
1.293 1.496
Cidade de Deus
1.494 1.707
Distritos populares perifricos
Santa Cruz - Rio
1.560 1.662
Cabuu - Nova Iguau
1.191 1.299
Parque So Jos - Belford Roxo
1.179 1.382
Engenheiro Pedreira - Japeri
1.167 1.375
Rio DOuro - Japeri
976 1.038

alugado
2000
2010
1.368 1.324
1.174 1.138
1.148 1.269
1.165 1.267
1.196 1.529
1.718
1.220
1.205
1.295
1.050

1.591
1.146
1.171
1.357
1.202

Consideraes finais
O padro de organizao social do territrio metropolitano do Rio de Janeiro no apresentou, na
ltima dcada, grandes transformaes em relao s tendncias histricas. As elites buscaram se
concentrar mais em seus restritos territrios de poder, tornando-os mais elitizados. Os profissionais de
nvel superior continuaram aumentando sua participao por toda a metrpole e se concentrando em
alguns bairros perifricos com capacidade de atenderem as suas necessidades de classe. As categorias
mdias e populares seguiram dividindo vastos territrios suburbanos e perifricos, com expanso
dessa mescla social.

No entanto, algumas dinmicas relacionadas ao acesso cidade, e mais

especificamente moradia, sofreram mudanas provocadas pelas polticas redistributivas implantadas


a partir de 2003, que ampliaram o poder de consumo dos setores sociais at ento sem capacidade de
endividamento.
Essa capacidade, porm, no foi acompanhada de incio pela retomada da poltica de financiamento
habitacional para as classes populares, interrompida com o fim do BNH. A produo habitacional, na
dcada de 2000, se voltou para as famlias com mais de cinco salrios. O aumento relativo dos
domiclios alugados, especialmente entre os pobres, apareceu ento, como a grande novidade da
dcada. Nas favelas e periferias, as moradias cedidas deram lugar ao aluguel, por meio da expanso
das atividades rentistas informais. No entanto, a previso que nova inflexo ocorra em consequncia
do Programa MCMV, lanado em 2009 e responsvel pelo amplo financiamento pblico com subsdio
para a compra da casa prpria pelas classes populares. Pesquisas recentes j indicam que o Programa

vem reproduzindo e aprofundando o histrico padro de segregao urbana da metrpole fluminense


ao criar novas periferias para realocar as classes populares. Porm, no sem conflitos. Inmeras
reaes esto em curso por movimentos sociais que lutam pelo direito cidade ocupando imveis
ociosos, cujos proprietrios aguardam uma nova onda de revalorizao imobiliria.

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