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PRIMER MODULO

Antecedentes histricos del Derecho registral.


1. Roma.
Es el derecho romano ms antiguo, la transmisin y constitucin de
derechos reales sobre fundos son objeto de publicidad merced para
aquellos actos:
La mancipatio: constitua en un acto ritual ante testigos, estos fijaban
notoria la conexin entre la persona adquiriente y la cosa adquirida
acutan a moto de registro viviente, al imprimir en su memoria la
configuracin precisa de la cosa que adquiri el accipiens.
La In Jure Cessio. Era una especie de juicio, respecto de la enajenacin
de transferencia de bienes, en la que el demandado confesaba la
demanda se denomina as a un juicio ficticio donde el cedente y el que
recibe se presentan ante el pretor y el adquirente dice "declaro que (la
cosa a ceder) me pertenece" y el que la ceda responda es verdad o
simplemente se quedaba callado
2. Grecia.
La publicidad fue rudimentaria las formas de transmisin era en si
publicas pero la publicacin se complementaba segn tiempo y lugares
por el llamamiento de vecinos para testificar la transmisin de un fundo
recibiendo aquellos que presenciaron el acto una moneda, en algunos
casos intervena el Mnemon (Notario o archivero estatal)
3. Alemania.
los asientos del registro tienen funcin constitutiva, pero para surtir sus
efectos precisa que previo a la inscripcin exista un negocio jurdico
causal justificativo del derecho real que el Registro da vida. El contenido
del registro se presume exacto, mientras, en la forma debida, no se
demuestre lo contrario (legitimacin registral), y dicho contenido,
aunque disienta de la realidad jurdica, es mantenido a favor de terceros
que adquirieron sus derechos confiados en los datos regstrales (fe
pblica registral).
4. Australiano: el contenido regstral se considera exacto de una
manera absoluta. La eficacia constitutiva de los asientos regstrales es
tal, que no existen ms derechos reales que aquellos que nacieron por
medio del Registro. El asiento es totalmente independiente del acto,

negocio o ttulo que lo propici. Lo que el Registro publica es toda y la


nica verdad y, por tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya
que, tcnicamente, no existe disparidad entre el contenido regstral y la
realidad jurdica extraregstral. Australia adopt, adems, el sistema del
ttulo real, ya que no existe ms ttulo del derecho real que el emitido
por el Registrador.

5. Guatemala.
La historia pblica registral en nuestro pas tiene relacin con los
diferentes cdigo y leyes
6. Espaa.
a. En Espaa se inicia la publicidad de gravmenes, mediante un libro en
cierto nucleaos urbanos en 1539 con ello se protega a los compradores,
este libro no poda ser visto por nadie, sino el registrador daba fe si
haba o no gravamen.
b- en 1768 se aprueba el reglamento que establece la contadura de
hipotecas, se llevaban libros separados para cada municipio y se tomaba
razn en forma de encasillado de los datos relativos a los otorgantes el
acto o contrato y describcion de los bienes hipotecario o gravados
c- en 1861 se emite en Espaa la primera ley hipotecaria y el mismo ao
se promulgo el reglamento hipotecario, al registro de la propiedad se le
dio una organizacin independiente de la administracin publica
SEGUNDO MDULO
El Derecho registral.
1. Concepto.
s e p u e d e d e fi n i r c o m o l a r a m a d e l d e r e c h o q u e
tiene como objeto el estudio anlisis y
regulacin de los registros, la actividad y sus
efectos en el mundo jurdico social y econmico
2. Definiciones
El Derecho Registral, es aquella rama del derecho, formada por el
conjunto de normas jurdicas y principios regstrales que regulan la
organizacin y funcionamiento de los registros pblicos, los
derechos inscribibles y medidas precautorias en los diversos
registros, en relacin con terceros

para Guillermo Cabanellas, el sistema registral o hipotecario


consiste en: Los diversos criterios acerca del derecho inmobiliario
en su conexin intima con el registro de la propiedad, segn el
conjunto de principios hipotecarios adoptados
3. Denominaciones.
Se le ha denominado derecho hipotecario o derecho inmobiliario
por la preponderancia que tiene y ha tenido el registro de la
propiedad.
DERECHO HIPOTECARO: Esta designacin tiene su raz en la
doctrina espaola. Segn Carral y de Teresa, en cuanto a la
acepcin de derecho hipotecario seala que: Se le llama as en
Espaa porque la ley que lo regula y su reglamento se llaman ley y
reglamento hipotecarios, pero como puede comprenderse
fcilmente, el registro abarca eso y mucho ms.
DERECHO INMOBILIARIO: Ciertos tratadistas de la materia
denominan derecho inmobiliario al derecho registral, lo cual no es
tcnico porque tal como lo expone Eduardo Caicedo: Las
disposiciones del derecho inmobiliario se refieren exclusivamente
a la relaciones jurdicas que el hombre mantiene con las cosas
inmuebles, y de manera particular compete a este derecho la
regulacin de toda la materia relativa a los derechos reales sobre
inmuebles.
4. Caractersticas.
Es de orden pblico.
Es protector y legitimador.
Es regulador.
5. CONTENIDO DEL DERECHO REGISTRAL
MATERIAS: el derecho registral tiene una materia que le es propia y es
la que tieen relacion con el acto de inscripcin, los criterios de
calificacin,l a publicidad registral y los efectos que todo ello provoca en
la sociedad.
SUJETOS: los sujetos fundamentales en relacin registral son:

1- REGISTRADORES: son designados por la autoridad de gobierno


del estado, sin que tengan establecido por la ley requisitos de
carrera registral
2- USUARIOS DE LOS REGISTROS PUBLICOS: son todas las
personas nacionales o extranjeras, individuales o jurdicas derecho
pblico o privado que necesitan acceder al registro a efecto de
inscribir un hecho jurdico, acto, negocio o contrato ya sea por
voluntad propia o porque la ley lo ordene si es que se quiere hacer
valer derecho frente a terceros.
3- TERCEROS: son aquellos que no han intervenido en el acto o
contrato respectivo pero que en un momento dado puede verse
perjudicado por determinada inscripcin registral
TERCER MDULO
Sistemas registrales.
1. Sistema francs.
El sistema registral francs, tal como lo expresa Dosamantes Tern, es
tambin conocido como sistema adjetivo o declarativo y es utilizado en
pases como Blgica, Holanda, Italia, Mnaco, Luxemburgo, Rumania,
Canad, Portugal y Mxico. Por su parte, Prez Fernndez del Castillo,
expresa que En el sistema declarativo o francs la transmisin de la
propiedad se verifica por el mero efecto del contrato sin necesidad de
traditio ni de inscripcin registral. Es decir solo se inscribe en caso se
quiera que el acto o contrato surta efectos frente a terceros.26
El sistema registral inmobiliario francs busca en el registro nicamente
la mera publicidad de los actos para oponerlos a terceros, por lo tanto,
resulta imposible alegar ignorancia de un derecho registrado y, en
consecuencia, los actos no registrados no pueden oponerse a los que
consten en el registro. Asimismo, a los terceros no les son oponibles los
actos jurdicos no registrados o registrados con posterioridad.
2. Sistema alemn.
Conocido tambin como: Sistema de folio real. Ante conocida
denominacin cabe mencionar - como idea previa y primaria -, que cada
finca posee su propia hoja en el registro inmobiliario. De igual manera,
hay anotar que doctrinariamente se le concibe como el sistema registral
de tipo inmobiliario que logra satisfacer las necesidades de todos
aquellos titulares que enajenan o gravan los bienes registrados que son
de su propiedad; as como garantiza la seguridad jurdica que persigue y
promueve el derecho registral.
2. Sistema suizo.

El sistema suizo, que debe situarse en los de rea germnica, moderno y


avanzado, sigue el principio del folio real y la tcnica deinscripcin y
encasillado.
a. Adopta la frmula de numerus clausus de derechos reales
inscribibles.
b. Establece la presuncin de exactitud del contenido del Registro.
c. La inscripcin es constitutiva en las adquisiciones derivadas de
negocio jurdico.
d. Aunque se distingue entre el acto causal y el acuerdo real, como
en el Derecho alemn, no hay abstraccin causal, por producirse la
unin del contrato obligacional y consentimiento para la
inscripcin.
4. Sistema espaol.
El sistema registral espaol fue influenciado ampliamente por el derecho
romano, conservando desde su origen la existencia del sistema de folio
real para la inscripcin de bienes inmuebles, as como la instauracin de
una oficina pblica o registro especializado en las propiedades. Dicha
entidad estatal contempla la publicidad como elemento fundamental
alrededor del cual gira la actividad registral, siendo este elemento
influencia importante para los sistemas registrales latinos. Segn Nery
Muoz, el sistema registral espaol contempla las siguientes
caractersticas:
6. Sistemas mixtos
6- SISTEMA AUSTRALIANO:
El sistema registral australiano o Acta Torrens en honor a su creador Sir
Robert Richardo Torrens, tal como lo expresa Jess Alfredo Dosamantes
Tern,31 es tambin conocido como sistema sustantivo y se aplica en
pases como Australia, Inglaterra, Nueva Zelandia, Guyana Britnica,
Brasil, Tnez, Argelia, Filipinas y en la mayor parte de Estados Unidos de
Amrica. El elemento fundamental del referido sistema consiste en la
matriculacin del inmueble, ya que dicha matriculacin se constituye
como el requisito fundamental para que todo bien inmueble resulte
instaurado al propio sistema de registro. Asimismo, dicho sistema est
basado en tres aspectos fundamentales: inscribir la propiedad libre de
cargas o culpas, dar a conocer por medio de la publicidad las que afecta
y movilizar tanto la tierra como los crditos hipotecarios. Segn Nery
Muoz, el sistema registral australiano, tambin conocido como Torrens
o Acta Torrens, contempla las siguientes caractersticas:

Se le denomina as a este sistema registral, en virtud de que su


implementacin se produjo en territorio australiano; de igual manera es
conocido como Sistema torrens o acta torrens, en virtud de que su
sustento se fundamenta en las ideas de Sir Robert Richard Torrens. Este
sistema fue adoptado para las transmisiones de dominio y surgi a la
vida activa registral bajo el nombre de Real property act, cuya
traduccin es acta de la propiedad real, por consistir en un ttulo oficial.
La particularidad de este sistema recae sobre la matriculacin del bien
inmueble, que es fundamental para su correspondiente inscripcin en el
registro inmobiliario. Esto quiere decir que en un determinado Estado se
puede dar la coexistencia un sistema registral de cualquier tipo con el
sistema registral australiano, en cuanto a los bienes inmuebles que han
sido matriculados.

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