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3.4. A idia da Preservao na Legislao Municipal

Refletindo a tendncia dos novos valores sociais voltados para a importncia da
preservao da memria social, dispositivos legais que orientam as medidas de ao
direcionadas para o uso e ocupao do solo urbano local identificam o bairro da Ribeira
como rea que requer tratamentos especiais e especficos s suas particularidades como
stio histrico de Natal.
Portanto, entre os instrumentos legais do Municpio destacam-se, para efeito de
discusso do objeto de estudo, as que abrangem a temtica do patrimnio e suas
correlaes, numa abordagem que enfatiza o bairro da Ribeira, que passou a ser tratado de
forma diferenciada desde 1984.
O Plano Diretor de Natal, enquanto principal instrumento da Poltica Urbana e Lei de
uso e ocupao do solo, teve sua primeira verso no ano de 1984, atravs da Lei n
3175/84. As diretrizes e orientaes normativas ditavam uma ocupao do solo urbano a
partir de um zoneamento que dividia o territrio municipal em zonas de usos e funes
urbanas, no que o bairro da Ribeira estava inserido na ZCC Zona de Comrcio Central,
reforando as caractersticas de sua ocupao inicial. Alm disso, o destaque para o bairro
se dava ainda para a sua delimitao como rea de interesse paisagstico e histrico, sendo
identificado como parte da Zona Especial de Preservao Histrica (ZEPH). A criao da
ZEPH nos termos do Plano Diretor de 1984 significa o marco da idia de preservao do
patrimnio histrico do municpio de Natal. Essa Zona, contudo, foi regulamentada apenas
em 1990, atravs da Lei 3942/90. Os limites definidos para a ZEPH abrangem os stios
histricos dos bairros da Ribeira e Cidade Alta, os quais, sendo as primeiras reas de
ocupao da cidade, guardam registros da histria e da memria do povo potiguar.
A Lei n 3.942, de 9 de julho de 1990 insere o bairro da Ribeira e parte do bairro da
Cidade Alta como reas de valor histrico- cultural de grande significado para o patrimnio
da cidade. Foi criada para atender aos objetivos e diretrizes gerais da Lei 3175/84,
orientando preservao de prdios e stios de valor histrico, arquitetnico, cultural e
paisagstico, como mencionado anteriormente. Assim, estabelece prescries urbansticas
especficas quanto ao uso (as atividades urbanas nesta parte da cidade so distribudas de
acordo com subzonas de predominncia residencial, institucional, comercial, etc), gabaritos
mximos (edifcios com at 7,5 metros de altura ou 02 pavimentos em determinadas reas e
12 metros ou 04 pavimentos noutras reas), densidade demogrfica (so definidos graus
diferenciados de densidade, podendo at 550hab/ha e o coeficiente de aproveitamento
chega at 5,5), recuos e outros ndices urbansticos diversos.
Em 1994 foi aprovado um novo Plano Diretor para a cidade, regulamentado pela Lei
07/94 e j reformulado pelas Leis 022/99 e 027/00. Neste, as diretrizes para a ocupao do
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solo urbano so norteadas por um zoneamento baseado na intensidade de ocupao,

objetivando compactuar a multiplicidade de uso e da ocupao do solo em todo o territrio
municipal com a infra-estrutura instalada e as caractersticas fsico-ambientais e sociais de
cada bairro. Assim, busca garantir um uso socialmente justo e ecologicamente equilibrado
do seu territrio (PMN, 1994: art.1). O zoneamento baseado na intensidade de ocupao
traduzido pela diviso do municpio em trs grandes zonas: Zona de Adensamento Bsico
(para a qual os parmetros urbansticos de uso e ocupao so iguais para todos os
bairros), Zona Adensvel (para a qual so admitidos alguns parmetros acima dos bsicos)
e Zona de Proteo Ambiental, compreendida como a rea na qual as caractersticas do
meio fsico restringem o uso e a ocupao, visando proteo, manuteno e recuperao
dos aspectos paisagsticos, histricos, arqueolgicos e cientficos. (PMN, 1994, p. 3).
(FIGURA 05)
Neste macrozoneamento, o bairro da Ribeira encontra-se como componente da Zona
Adensvel, estando passvel de receber ndices de ocupao acima dos parmetros bsicos
(densidade de ocupao at 300-350hab/ha e coeficiente de aproveitamento do terrenoat 3,5). De acordo com o relatrio tcnico do estudo de viabilidade de implantao do
transporte hidrovirio em Natal, em termos de configurao urbana, essas disposies
legais credenciam o bairro para o estabelecimento de um cenrio com ndices de
verticalizao e populacionais elevados (...) e favorecem a implantao de massas
edificadas maiores e muito superiores aos espaos vazios. (MEDEIROS, et all, 2001).
Em paralelo, contudo, as caractersticas fsico-ambientais e morfolgicas do bairro o
inserem ainda na ZPA- Zona de Proteo Ambiental e na rea Especial de Operao
Urbana.
Como integrante da ZPA, a Ribeira se destaca com seus elementos naturais e
paisagsticos e se insere nas duas subzonas que a delineiam : subzona de preservao e de
conservao.
Como parte da subzona de preservao, o bairro se destaca pelos seguintes
componentes:
vegetao de mangue (...); nascentes e faixas marginais de proteo de guas
superficiais; (...); florestas e demais formas de vegetao situadas nas nascentes,
mesmo nos chamados olhos dgua, seja qual for sua topografia; (...); reas que
abriguem exemplares raros ameaados de extino ou insuficientemente conhecidos,
da flora e da fauna, bem como aquelas que sirvam como local de pouso, abrigo ou
reproduo da espcies; (...); (PMN, 1994, p.3)
J a subzona de conservao abriga os seguintes elementos do bairro: o esturio de
Potengi; (...); rea de Interesse Paisagstico e Histrico; (...); reas verdes pblicas; praas;
salinas margem esquerda do Rio Potengi; componente do Esturio; e a Zona Especial de

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Preservao Histrica definida pela Lei n3942, de 17 de julho de 1990, Cidade Alta e
Ribeira. (PMN, 1994, p.3).
Como j foi mencionado, o Plano de 1994 identifica ainda as reas Especiais,
referidas em termos legais desde a Lei 3175/84. Para essas reas so indicadas
prescries urbansticas diferenciadas em funo de suas peculiaridades, que primam,
sobretudo, pelo controle mais rigoroso de ocupao do solo em reas que representam os
patrimnios ambiental e cultural da cidade. As reas Especiais so, portanto, definidas
como pores da Zona Urbana situadas em Zonas Adensveis ou no, com destinao
especfica ou normas prprias de uso e ocupao do solo, compreendendo: I- rea de
Controle de Gabarito; II- rea de Operao Urbana; III- reas Especiais de Interesse
Social. (Decreto Lei 07,1994:art. 22) (FIGURA 06)
E aqui, o bairro da Ribeira, juntamente com o bairro de Cidade Alta, novamente
destacado como rea de Operao Urbana- OUR, cuja regulamentao especfica foi
definida em 1997. A partir de ento, a ocupao do solo na Ribeira observa tambm as
prescries urbansticas definidas nessa nova Lei.
A Operao Urbana Ribeira (Lei n 4.932, de 30 de dezembro de 1997) compreende
um conjunto de intervenes coordenadas pela Prefeitura, (...), com a participao do
Poder Pblico, dos proprietrios, moradores e usurios da rea, visando recuperao e
revitalizao do bairro da Ribeira. (PMN, 1997, art. 1). Assim, tem como objetivos
a promoo do desenvolvimento urbano; a melhoria da qualidade de vida dos seus
moradores e usurios; o incentivo ao uso residencial, s atividades tursticas, culturais
e artsticas e a valorizao do patrimnio histrico, artstico, cultural, arquitetnico e
urbanstico, dados mediante a melhoria da infra-estrutura local e da qualidade
ambiental da rea. (PMN, 1997, art. 2).
Para tanto, enquanto lei de controle urbanstico, a OUR contm diretrizes urbansticas
especficas para trs sub-setores do bairro. A eficcia da aplicao dessas regras,
entretanto, est apoiada (e depende) da observncia de um modelo de gesto que lhe d
suporte. Este, como estmulo instalao de novas atividades na rea, prev a adoo de
incentivos fiscais e dos instrumentos de gesto (estudos de impacto ambiental, transferncia
do potencial construtivo) indicadas pelo Plano Diretor, criando condies para o
estabelecimento de relaes de parceria e um maior compromisso social na implantao
das intervenes
Com a OUR, o controle do uso e ocupao do solo do bairro obedece a condies
normativas diferenciadas, de acordo com a caracterizao dos sub-setores definidos nesta
lei. A Ribeira aqui dividida em rea de Recuperao Histrica (ARH), rea de Renovao
Urbana (ARU) e rea Adensvel (AD). (FIGURA 07) Esta ltima abrange toda rea do bairro
no compreendida pelo permetro de abrangncia das ARH e ARU, ficando submetida aos
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ndices e prescries estabelecidas para os bairros classificados como Zona Adensvel no

macrozoneamento do Plano Diretor de Natal (permisso de ocupao com ndices
superiores aos bsicos, assim estabelecidos: densidade de ocupao at 300-350hab/ha
e coeficiente de aproveitamento do terreno- at 3,5)
Assim, a regio definida como rea Adensvel da Ribeira admite uso e ocupao com
menos restries edilcias e compreende a frao que limita o bairro com a Cidade Alta.
Juntamente com a ARU, a AD se diferencia por oferecer para o bairro condies viveis e
favorveis de expanso e crescimento.
A ARU, por sua vez, revela uma paisagem que, por um lado, evidencia um conjunto
edificado em deteriorao e, por outro, apresenta condies de infra-estrutura que
propiciam, pelo tamanho dos lotes, traado das vias, estoque de reas para ocupao e
renovao, dentre outros fatores, a implantao de novas atividades e novos equipamentos
urbanos na rea. nessa frao do bairro que se admite edificaes com at 12 metros de
altura ou 04 pavimentos.
J a ARH, guardando a maioria dos bens do patrimnio histrico, arquitetnico e
urbanstico local, est guarnecida por rgidos ndices de prescries urbansticas para a
ocupao da rea ou reforma em suas edificaes que alterem a paisagem do patrimnio da
cidade. A frao compreende toda rea entre o Rio Potengi e a Avenida Duque de Caxias,
estando protegida tambm pela legislao que regulamenta a Zona Especial de
Preservao Histrica.
Assim, conforme observou MEDEIROS, et all (2001), a Lei OUR estabelece as regras
urbansticas e jurdicas para o projeto da Operao Urbana previsto no Plano Diretor,
orientando-se por um conjunto de mecanismos de gesto do espao urbano que sinalizam
para uma rica multiplicidade de usos na rea, a participao permanente dos atores sociais
na definio e implementao das aes e um efetivo controle dos recursos aplicados no
projeto. possvel perceber, ainda, que os parmetros e as diretrizes gerais definidas na
OUR estimulam um processo de reabilitao do centro urbano, combinando-se a adequao
das condies para edificar com as limitaes ambientais e histrico-culturais da rea,
resguardando-se principalmente a defesa do patrimnio arquitetnico e urbanstico.
(MEDEIROS, et al, 2001)
Vale salientar, ainda, a existncia de outras leis urbansticas especficas definidas a
partir do Plano Diretor, que se aplicam ao bairro da Ribeira. Essas Leis definem prescries
que primam pela preservao e conservao das caractersticas histricas do bairro ou de
suas peculiaridades fsico-ambientais e scio-econmicas. Destas, destaca-se a Lei 4069/92
da ZEP- Zona Especial Porturia , que define usos e prescries urbansticas para a rea de
entorno do Porto existente ao longo do Rio Potengi e tem como objetivo assegurar

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condies adequadas para o desenvolvimento de atividades porturias bem como garantir a

preservao dos assentamentos existentes na rea.
neste cenrio, de elemento diferenciado na legislao urbana local, que se enquadra
a rea de estudo do objeto em desenvolvimento.
De todos os dispositivos apresentados e para efeito de incentivos legais s
intervenes de reabilitao urbana no bairro da Ribeira e de instrumentos operacionais que
orientam a recuperao urbana da rea, a Operao Urbana Ribeira se apresenta como a
mais significativa. Contudo, a expresso de seus objetivos para a melhoria do espao
urbano est condicionada uma administrao eficaz dos instrumentos de gesto e dos
conflitos de interesse que viabilize a parceria entre atores privados e pblicos, de modo a
possibilitar a concretizao dos projetos urbansticos para a rea. O estmulo iniciativa
privada inferida pela prpria lei e tida como um caminho para a efetivao dos projetos.
Entretanto, em termos de projetos voltados para o bairro da Ribeira, o que se tem observado
so medidas de aes pblicas dissociadas de um incentivo parceria ou qualquer relao
negociada com a iniciativa privada. Como resultado, as tentativas de renovao urbana na
Ribeira tm se apresentado insuficientes ou ineficientes, conjugando a permanncia de um
cenrio de abandono na rea urbana.
A seguir, so apresentados os projetos institucionais j desenvolvidos ou em
andamento para rea, no que ser destacado a correlao entre seus resultados e as
prescries urbansticas dispostas atravs dos instrumentos legais de gesto municipal.

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