FATORES PREOCUPANTES
Flvia Pujadas COBREAP 2007 reviso 2009
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
15%
7%
77%
55%
Regulares
45%
Tabela 02: Distribuio da incidncia de falhas e anomalias
em edificaes comerciais quanto criticidade,
de acordo com a Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP
INCIDNCIA
DE
ALGUMAS
FALHAS
Dados de
Inspees
Prediais
realizadas
(2002 a 2007)
Flvia Pujadas
XIV COBREAP
FALHA
1. Esquadrias: perda da estanqueidade, corroso de montantes, vidros quebrados,
etc.
2. Reservatrios de gua: falta de controle efetivo dos parmetros fsico-qumicos
da gua, deficincias na limpeza e desinfeco
3. Reservatrios de gua: vazamentos, infiltraes e deteriorao precoce das
estruturas em concreto armado
4. Tampas de reservatrios: corroso da chapa metlica ou corroso da armadura,
falta de fixao, falta de pintura, etc.
5. Hidrulica e ambiental: contaminaes de esgoto em gua pluvial e vice-versa,
devido a ligaes irregulares nos ramais das instalaes, bem como uso indevido de
ralos coletores de guas pluviais
6. Deficincias no sistema de pintura de tubulaes hidrulica devido a
procedimentos equivocados de repintura, bem como corroso de tubos
7. Presena de fissuras higrotrmicas em revestimentos de argamassa devido alta
periodicidade dos procedimentos de manuteno repintura e lavagem , etc.
8. Deteriorao de rufos e calhas metlicos: corroso, falta de pintura ou
procedimentos de repintura, falta de calafetaes e reaplicao de selantes entre
emendas, etc.
9. Descolamentos de revestimentos de fachada por infiltraes e deficincias de
sistemas de pintura, etc.
10. Deficincias no tratamento de gua do sistema de ar condicionado (gua gelada
e de condensao), reuso e/ou de captao de poo profundo
11. Infiltraes de gua gerais e deteriorao da estrutura de concreto armado
(lajes, vigas e pilares)
12. Corroso em requadros de serpentinas e bandejas de Fan Coils
13. Vazamentos juntos as torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado,
bem como acmulo de algas e carbonatos
14. Deteriorao da base de concreto armado ou metlica das Torres de
Arrefecimentos
15. Corroso galvnica em cabos de pra-raios, hastes soltas e corrodas, cabos
com tentos rompidos, incompatibilidade de materiais, falta de aterramentos em
coberturas de partes metlicas, etc
16. Deficincias no controle e anlise da qualidade do ar de ambientes climatizados,
em atendimento as Normas da ANVISA
17. Presena de sujeiras em casa de mquinas e poos de elevadores, bem como
infiltraes nas lajes de cobertura sobre o maquinrio
18. Conexes eltricas com aquecimento e folgas entre as mesmas
19. Sujeiras depositadas em quadros eltricos e conexes
20. Ausncia de cordoalhas de aterramento entre as portas e o corpo dos quadros
eltricos
INCIDNCIA
86 %
49 %
88 %
92 %
81 %
86 %
71 %
82%
67 %
83 %
94 %
79 %
76 %
76 %
79 %
60 %
74 %
95 %
72 %
98 %
INSPEO PREDIAL
Vistoria do Check Up da edificao SADE DO EDIFCIO
Definio:
a avaliao isolada ou combinada das condies tcnicas,
de uso e de manuteno da edificao.
Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP 2011 e Norma do IBAPE 2009 (em reviso)
-VISTORIA PREVENTIVA
- REALIZADA POR PROFISSIONAL HABILITADO E ESPECIALISTA
nmero de
profissionais
envolvidos
profundidade nas
constataes dos fatos
(ii) especificaes
(iii) no conformidades:
anomalias construtivas
(i) segurana
(ii) vida til Funcional
(iii) no conformidade:
anomalias funcionais
O QUE
MANUTENO
QUEM O
RESPONSVEL
QUAL A
RESPONSABILIDADE
TCNICA DE QUEM
ASSUME A
MANUTENO
Anlise de documentos
Vistoria (constatao minuciosa de fatos para sua descrio detalhada)
Classificao das no conformidades (tcnicas, de uso, de manuteno e funcionais)
da edificao, suas instalaes e documentos em anomalias e falhas.
Classificao das no conformidades em grau de risco ou criticidade, considerados
aspectos de desempenho, segurana, sade, etc.
Elaborao de lista de prioridades tcnicas
Elaborao de recomendaes e orientaes tcnicas para a correo e ajustes das
anomalias e falhas constatadas
Classificao da qualidade de manuteno
Classificao do uso
O PRODUTO DA INSPEO PREDIAL O LAUDO
_ Relatrios de cumprimento de OS e
medies de performance
DIFERENA ENTRE
VISTORIA, PERCIA E INSPEO PREDIAL
INSPEO PREDIAL
PERCIA
- constatao predominantemente
visual, conforme nvel utilizado,
utilizando uma viso sistmica da
Edificao. Vistoria de conformidade
- classifica no conformidades em
graus de risco e orienta o plano
de manuteno e registros
- apura a assero de
direitos
VISTORIA
- constatao visual
minuciosa de um fato.
Descrio detalhada