DERECHO REGISTRAL

INMOBILIARIO
PRINCIPIO DE INSCRIPCIN

PRINCIPIO DE INSCRIPCIN EN
SENTIDO MATERIAL
Se refiere a los efectos sustantivos del
Registro en orden a la constitucin,
transmisin o extincin del dominio y
otros derechos reales sobre inmuebles,
los que pueden producirse civilmente
o registralmente, segn los diversos
ordenamientos.
Desde este punto de vista, la
inscripcin
puede
tener
efectos
constitutivos o efectos declarativos.

La inscripcin tendr efectos

constitutivos cuando el
nacimiento, transmisin o
extincin del derecho real
ocurre no con la realizacin del
negocio jurdico (el cual
nicamente produce efectos
obligacionales), sino con su
entrada al Registro.

Por ejemplo, en el sistema registral alemn

rige el Eintragungsprinzip:
Todas las relaciones jurdicas reales nacen
solo al ser incorporadas al Registro.
Se diferencia tajantemente entre el negocio
jurdico real y el convenio jurdico real
(auflassung)
dirigido
a
obtener
la
modificacin jurdica del inmueble o el
derecho real: la transmisin formal del
dominio est as desligada del negocio
jurdico causal.

Art. 873 BGB: Para la transmisin del

dominio de una finca, para gravar una
finca con un derecho, as como para
la transmisin o el gravamen de tal
derecho, son necesarios el convenio
del titular con la otra parte acerca de
la produccin de la modificacin
jurdica y la inscripcin de esta
modificacin en el Registro, siempre
que la ley no disponga otra cosa.

La inscripcin tendr efectos

declarativos cuando el
nacimiento, transmisin o
extincin del derecho real
ocurre con la realizacin del
negocio jurdico (el cual
produce efectos tanto
obligacionales como reales).

En este caso, la inscripcin es un

factor sobreviniente que se
inserta en el sistema civil de
adquisicin derivada de derechos
reales sobre inmuebles: no hace
a la existencia del dominio o
derecho
real,
sino
a
su
oponibilidad frente a terceros, y
su ausencia no perjudica la
vigencia del derecho real.

Art. 95 Efectos de la No
Inscripcin. Los ttulos sujetos a
inscripcin
que
no
estn
inscritos,
no
perjudican
a
terceros, sino desde la fecha de
su presentacin en el Registro. Se
consideran
como
terceros
aquellos que no han sido parte en
el acto o contrato a que se refiere
la inscripcin.

A la formalidad registral no puede atribursele categora

de modo de adquirir, por cuanto que ella no da vida a
ningn derecho; tampoco convalida o sana los vicios del
acto, ni modifica su esencia... No es simplemente
publicidad-noticia; la requiere el legislador en el sentido
de que los actos que deben ser transcriptos, si no lo son,
carecen de... Este sustancial efecto oponibilidad
atribuido a la publicidad del Registro... Celebrado un
acto sujeto a transcripcin o inscripcin, puede oponerse
a aquel tercero que traiga su derecho del propio
causante o enajenante, sobre el mismo bien o derecho.
De la Fuente Junco, ngel
Significado y Alcance de la Publicidad Registral en los
Sistemas Hipotecarios de Folio Personal y de Folio Real,
Revista de Derecho Registral del Centro Internacional de
Derecho Registral, n 2, 1974, pp. 15 y ss.

Art. 49 LGRP Tercero Registral

La inscripcin no convalida los
actos o contratos inscritos que
sean nulos o anulables conforme
a la Ley...
Art. 76 LGRP No Convalidacin.
La inscripcin no convalida los
actos y contratos que sean nulos o
anulables con arreglo a las leyes...

En el Derecho nicaragense
los efectos sustantivos de la
inscripcin son en general
declarativos, pues la
transmisin del dominio se
produce por mero efecto del
contrato, sin necesidad de
tradicin o inscripcin.

Art. 2481 C. Si la ley exigiere el

otorgamiento de escritura pblica u
otra forma especial para hacer
efectivas las obligaciones propias de
un
contrato,
los
contratantes
podrn compelerse recprocamente
a llenar aquella forma desde que
hubiere
intervenido
el
consentimiento
y
los
dems
requisitos necesarios para su
validez.

Art. 2530 C. La compraventa es un contrato

por el cual una de las partes transfiere a otra
el dominio de cosas determinadas por un
precio cierto.
Art. 2534 C. Los contratos de compraventa de
bienes races se otorgarn por escritura
pblica, la cual se inscribir en el competente
Registro de la Propiedad Inmueble.
Art. 2540 C. La venta se perfeccionar entre
comprador y vendedor, y ser obligatoria para
ambos, si se hubieren convenido en la cosa
objeto del contrato y en el precio, aunque ni
la una ni el otro se hayan entregado.

Sin embargo, existen

algunos supuestos en
el Derecho Civil
nicaragense en los
que la inscripcin
puede considerarse
constitutiva.

Art. 1479 C. El usufructo que

ha de recaer sobre inmuebles
por acto entre vivos, no valdr
si
no
se
otorgare
por
instrumento pblico inscrito.
Si se establece por testamento,
debe tambin ste a su tiempo,
inscribirse para que exista el
usufructo.

Art. 2479 C. La permuta se reputa

perfecta
por
el
mero
consentimiento, salvo que una de
las cosas que se cambian o ambas
sean bienes races, o derechos de
sucesin hereditaria, en cuyo
caso, para la perfeccin del
contrato ante la ley, ser necesario
escritura pblica debidamente
inscrita en el Registro de la
Propiedad.

Art. 2768 C. No valdr la

donacin
entre
vivos
de
cualquier especie de bienes
races, si no es otorgada por
escritura pblica debidamente
inscrita.
Art. 3900 C. El contrato de
anticresis es nulo si no se
constituye
por
escritura
pblica inscrita.

Ms discutible es el caso de la hipoteca:

Art. 3772 C. La hipoteca debe constituirse por
escritura pblica e inscribirse en el
competente Registro.
Art. 3816 C. La constitucin de la hipoteca no
perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho
pblica por su inscripcin en los Registros
tenidos a este efecto. Pero las partes
contratantes, sus herederos y los que han
intervenido en el acto, como el escribano y
testigos, no pueden prevalerse del defecto de
inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca
constituida
por
escritura
pblica,
se
considera registrada.

PRINCIPIO DE INSCRIPCIN EN
SENTIDO FORMAL
Se refiere a la tcnica o mecnica
usada para extender los asientos o
partidas en los libros del Registro.
Existen tres sistemas bsicos para
realizarlo:
Sistema de transcripcin.
Sistema de encasillado.
Sistema de inscripcin propiamente
dicha.

Sistema de transcripcin
La transcripcin supone archivar en el
Registro el documento que se
presenta, bien acudiendo a un
duplicado,
bien
copindolo
ntegramente.
Es un sistema menos evolucionado,
que responde a las primeras fases de
la publicidad registral.
Es usado por el sistema registral
francs.

Sistema de encasillado
Es propio del sistema alemn; en los libros
del Registro existen previamente unas
casillas en las que se refleja abreviada o
sumariamente el derecho que resulta del
documento.
Es apropiado en legislaciones que establecen
un numerus clausus de derechos reales,
puesto que los derechos estn tipificados en
su enumeracin y en su contenido.
No puede aplicarse en legislaciones que
permiten a los particulares crear nuevos
derechos reales o modificar los existentes.

Sistema de inscripcin propiamente dicha

Es conveniente en las legislaciones que tienen
un numerus apertus de derechos reales, en
los que un encasillado sera incapaz de
recoger
las
variaciones,
matices
o
alteraciones que los particulares pueden
introducir.
En la inscripcin se extracta aquello que del
documento tiene caracteres de derecho real
inmobiliario y, por lo tanto, susceptible de
publicarse a travs del Registro, excluyendo
pactos obligacionales y situaciones no
inscribibles.

El Derecho Registral Inmobiliario

nicaragense recoge un sistema
de numerus apertus de derechos
reales y un sistema de
inscripcin, indicando
expresamente la Ley de la
materia qu contenido del
documento debe ser extractado
para confeccionar el asiento
registral.

Art. 73 Ttulos Objeto de Inscripcin. En el

Registro de la Propiedad Inmueble se inscribirn,
anotarn o cancelarn:
1. Los actos y contratos traslativos, constitutivos,
modificativos, extintivos y declarativos relativos
al dominio as como el usufructo, uso,
habitacin, servidumbres, promesas de venta,
anticresis, derecho de superficie, propiedad
horizontal,
multipropiedad
y
conjuntos
inmobiliarios, as como cualquier acto o contrato
de trascendencia real que sin tener nombre
propio en derecho modifique en el instante o en
el futuro algunas de las facultades del dominio
sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos
reales;

Art. 86 Primera Inscripcin en el Registro. La

primera inscripcin en el Registro sobre un
bien inmueble ser la del documento en que se
constituya el dominio y se practicar con
arreglo al procedimiento y requisitos previstos
en esta Ley. Ninguna autoridad judicial podr
adjudicar derechos reales sobre bienes
inmuebles que no estn inscritos a favor de
quien ha resultado afectado en el juicio
correspondiente.
Los derechos reales limitados no podrn tener
acceso al Registro sin que conste previamente
el dominio sobre los mismos.