Estatuto da Cidade _ resumo

Lei 10.257, de 10 de julho de 2001

Estabelece normas que regulam o uso do solo urbano, em prol do bem coletivo, segurana,
bem estar e equilbrio ambiental. Regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituio Federal.
Garante:

Cidades sustentveis: direito solo urbano, moradia, saneamento ambiental, infraestrutura urbana, transporte e servios pblicos, trabalho e lazer.

Gesto democrtica: participao direta da populao na formulao e execuo de

aes de desenvolvimento urbano.

Cooperao entre governos e sociedade em atendimento ao interesse social.

Integrao entre as atividades urbanas e rurais.

Evitar e corrigir os efeitos negativos do crescimento urbano.

Ordenao de controle do uso do solo.

Padres de produo e consumo de bens e servios e de expanso urbana

compatveis com a sustentabilidade ambiental, social e econmica.

Justa distribuio dos benefcios e nus do processo de urbanizao.

Adequar a poltica econmica, tributria e financeira de modo a privilegiar o bem-estar

geral e a fruio pelos diferentes segmentos sociais.

Valorizar o meio ambiente natural, patrimnio cultural, histrico, artstico, paisagstico e

arqueolgico.

Regularizao fundiria e urbanizao de reas ocupadas.

Simplificar leis de parcelamento e uso do solo e normas edilcias para reduzir custos e
aumentar oferta de habitaes.

Isonomia para agentes pblicos e privados em aes de interesse social.

Compete Unio:

legislar sobre normas para a cooperao entre os Estados e os Municpios, tendo em

vista o equilbrio do desenvolvimento e do bem-estar;

promover programas de construo de moradias e a melhoria das condies

habitacionais e de saneamento bsico;

instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitao, saneamento

bsico e transportes urbanos;

elaborar e executar planos de ordenao do territrio e de desenvolvimento econmico

e social.
INSTRUMENTOS DA POLTICA URBANA

Parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios

Usado em solo urbano subutilizado ou no utilizado.
Imvel subutilizado: cujo aproveitamento seja inferior ao mnimo definido no Plano Diretor.
O proprietrio receber notificao, averbada no cartrio de registro de imveis, pelo Poder
Executivo municipal. Aps 3 tentativas frustradas a notificao ser informada em edital.
Prazos:

1 ano para protocolao do projeto no rgo municipal.

2 anos, aps aprovao do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.

Em empreendimentos de grande porte, estende-se o prazo para concluso em etapas,

desde que seja aprovado o projeto completo.

A transmisso do imvel transfere as obrigaes sem interrupes dos prazos.

IPTU progressivo no tempo

Usado no descumprimento do parcelamento, edificao ou uso compulsrios.
Imposto cobrado no prazo mximo de 5 anos, com parcelas anuais majoradas de modo
sucessivo. Desde que:

o valor seja fixado em lei municipal,

no exceda 2 vezes o valor do ano anterior,

seja respeitado a alquota mxima de 15% .

Aps cinco anos deve ser cobrada a alquota mxima at resoluo do problema.
Desapropriao com pagamento em ttulos
Usado no descumprimento do parcelamento, edificao ou uso compulsrios aps os 5 anos
do IPTU progressivo no tempo.
Os ttulos da dvida pblica aprovados pelo Senado Federal sero resgatados em at dez anos,
com prestaes anuais iguais, assegurados o valor real da indenizao e juros legais de 6% ao
ano.
Valor real da indenizao: valor da base de clculo do IPTU, descontado o montante de
benfeitorias pblicas no bairro, e sem expectativas de ganhos, lucros cessantes e
juros compensatrios.
O Municpio ter o prazo mximo de 5 anos para adequar o imvel desapropriado, podendo
passar a obrigao por meio de alienao ou concesso terceiros com devido procedimento
licitatrio.
Usucapio especial de imvel urbano

Usucapio simples:

Em rea de at 250 m, utilizada para moradia por cinco anos ininterruptamente e sem
oposio. Quando o morador no for proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

Direito este no concedido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Com o herdeiro legtimo continua a posse, desde que resida no imvel na abertura da
sucesso.

Usucapio coletivo:

Em reas com mais de 250 m, ocupadas por 5 anos ininterruptos e sem oposio,
para moradia de vrias famlias onde no for possvel definir os limites dos lotes.

O juiz atribuir frao ideal de terreno a cada possuidor em sistema de condomnio.

O condomnio constitudo no poder ser dividido, salvo a vontade de 2/3 dos

condminos na execuo de urbanizao.

Partes legtimas da ao de usucapio especial urbano:

o possuidor, isoladamente ou em litisconsrcio originrio ou superveniente;

os possuidores, em estado de composse;

como substituto processual, a associao de moradores da comunidade, com

personalidade jurdica;

Na ao de usucapio obrigatria a interveno do Ministrio Pblico. Com os benefcios ao

autor a assistncia judiciria gratuita, inclusive no cartrio de registro de imveis.
Concesso de uso especial para fins de moradia

(VETADO)

Direito de superfcie
Direito concedido pelo proprietrio a outrem, mediante escritura pblica registrada, do uso do
solo, subsolo ou espao areo relativo ao seu terreno. Concesso esta podendo ser gratuita ou
onerosa. Na morte do superficirio, os direitos transmitem-se aos herdeiros.
Em caso de alienao do terreno, ou do direito de superfcie, o superficirio e o proprietrio,
respectivamente, tero direito de preferncia oferta a terceiros.
Extingue-se o direito de superfcie:

no trmino do prazo estabelecido em contrato quando for por tempo determinado;

no descumprimento das obrigaes contratuais.

Extinto o direito de superfcie, o proprietrio recupera o domnio do terreno, com as benfeitorias

introduzidas.
Direito de preempo
Direito de preferncia pblica na aquisio de imveis urbanos. A rea com direito de
preempo deve estar delimitada no Plano Diretor, com prazo mximo de vigncia de 5 anos,
renovvel aps 1 ano.

No Plano Diretor tambm devem estar definidas as funes da rea delimitada, de acordo com:

regularizao fundiria;

execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social;

constituio de reserva fundiria;

ordenamento e direcionamento da expanso urbana;

implantao de equipamentos urbanos e comunitrios;

criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes;

criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de interesse

ambiental;

proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico;

O proprietrio de reas abrangidas pelo direito preempo dever notificar sua inteno de
alienar o imvel, anexada a proposta de compra por terceiro com preo, condies de
pagamento e prazo de validade. E o Municpio tem o prazo mximo de trinta dias para
manifestar o interesse (em ato pblico) em compr-lo.
Transcorrido o prazo, fica o proprietrio autorizado a realizar a alienao para terceiros, desde
que observadas as condies da proposta apresentada. E concretizada a venda, o proprietrio
deve apresentar em trinta dias, a cpia do instrumento de alienao.
Quando a alienao feita de forma diversa apresentada na proposta, d-se direito ao
municpio de adquirir o imvel pelo menor valor entre: o valor de base do IPTU, ou valor
indicado na mesma proposta apresentada.
Outorga onerosa do direito de construir e alterao do uso do solo
Direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento adotado ou alterao do uso do
solo, mediante contrapartida do beneficirio. Ocorrida em reas fixadas no Plano Diretor.
Coeficiente de aproveitamento: relao entre a rea edificvel e a rea do terreno.
O Plano Diretor:

fixar o coeficiente de aproveitamento bsico de forma nica para toda zona urbana ou
diferenciada para reas especficas.

definir os limites mximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento,

considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade
esperado em cada rea.

Lei municipal estabelecer as condies para a outorga onerosa com:

a frmula de clculo para a cobrana;

os casos passveis de iseno do pagamento da outorga;

a contrapartida do beneficirio.

Operaes urbanas consorciadas e Potencial adicional de cosntruo

Conjunto de intervenes coordenadas pelo municpio, com a participao dos proprietrios,
moradores e investidores, com o objetivo de melhorias sociais e a valorizao ambiental.
Plano de operao urbana consorciada deve constar no Plano Diretor com:

a definio da rea a ser atingida;

o programa bsico de ocupao da rea;

o programa de atendimento econmico e social para a populao diretamente afetada

pela operao;

as finalidades da operao;

o estudo prvio de impacto de vizinhana;

a contrapartida a ser exigida dos proprietrios, usurios permanentes e investidores

privados;

a forma de controle da operao, obrigatoriamente compartilhado com representao

da sociedade civil.

A contrapartida recebida pelo municpio ser aplicada exclusivamente na prpria operao

urbana consorciada.
Podero ser previstas as seguintes medidas:

a modificao de ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo e

subsolo;

a regularizao de construes executadas em desacordo com a legislao vigente;

emisso de certificados de potencial adicional de construo, em quantidade

determinada.

Potencial adicional de construo:

certificados emitidos pelo municpio, alienados em leilo ou utilizados diretamente no
pagamento das obras em questo;

sero livremente negociados, mas conversveis em direito de construir unicamente na

rea objeto da operao.

Transferncia do direito de construir

Autorizar o proprietrio a alienar (mediante escritura pblica) ou exercer em outro local o direito
de construir, quando o imvel for necessrio para:

implantao de equipamentos urbanos e comunitrios;

preservao histrica, ambiental, paisagstica, social ou cultural;

servir regularizao fundiria, urbanizao de reas ocupadas por populao de

baixa renda e habitao de interesse social.

A mesma faculdade poder ser concedida ao proprietrio que doar ao municpio seu imvel, ou
parte dele.
Dever estar explicada nas leis municipais as condies relativas aplicao da transferncia
do direito de construir.
Estudo de impacto da vizinhana
A licena de construo para determinados empreendimentos ou atividades dependero
de estudo de impacto de vizinhana (EIV). Sendo estes empreendimentos e atividades
definidas em lei municipal.
O EIV deve contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade
quanto qualidade de vida, incluindo:

o adensamento populacional;

os equipamentos urbanos e comunitrios;

o uso e ocupao do solo;

a valorizao imobiliria;

a gerao de trfego e demanda por transporte pblico;

ventilao e iluminao;

paisagem urbana e patrimnio natural e cultural.

Os documentos integrantes do EIV devero ficar disponveis para consulta pblica da

sociedade.
PLANO DIRETOR
Dever ordenar a poltica de desenvolvimento e expanso urbana, de forma a cumprir sua
funo social, assegurando a qualidade de vida, justia social e desenvolvimento econmico.
Integrante do processo de planejamento municipal, dever estar em acordo com:

o plano plurianual,

as diretrizes oramentrias e

o oramento anual.

O P.D. dever:

englobar o territrio do Municpio como um todo;

ser revisto, pelo menos, a cada dez anos;

ter a participao da populao na sua elaborao e fiscalizao da sua

implementao, com livre acesso da sociedade aos documentos e informaes produzidos;

O P. D. obrigatrio para cidades:

com mais de 20 mil habitantes;

integrantes de regies metropolitanas e aglomeraes urbanas;

onde o municpio pretenda utilizar os instrumentos de parcelamento, edificao ou

utilizao compulsrios;

integrantes de reas de especial interesse turstico;

inseridas na rea de influncia de empreendimentos ou atividades com significativo

impacto ambiental.

Para cidades com mais de 500 mil habitantes, dever ser elaborado um plano de transporte
urbano integrado, compatvel com o Plano Diretor.
O P. D. dever conter informaes sobre:

o parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios;

o direito de preempo;

o direito de construir e de alterao do uso do solo;

operaes consorciadas;

transferncia do direito de construir e

sistema de acompanhamento e controle.

GESTO DEMOCRTICA DA CIDADE
Para garantir a gesto democrtica da cidade, devero ser utilizados os seguintes

instrumentos:

rgos colegiados de poltica urbana, nos nveis nacional, estadual e municipal;

debates, audincias e consultas pblicas;

conferncias sobre assuntos de interesse urbano, nos nveis nacional, estadual e

municipal;

iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos

de desenvolvimento urbano;

Obrigatoriamente dever ocorrer a gesto oramentria participativa, com debates, audincias

e consultas pblicas sobre as propostas:

do plano plurianual,

da lei de diretrizes oramentrias e

do oramento anual.
DISPOSIES GERAIS

Consrcio imobilirio
Utilizado no caso de parcelamento, edificao ou utilizao compulsria, requerida pelo
proprietrio ao municpio. Quando o proprietrio transfere ao municpio seu imvel e, aps a
realizao das obras, recebe como pagamento, unidades imobilirias.

O valor das unidades imobilirias a serem entregues, ser correspondente ao valor do imvel
antes da execuo das obras.
Valor real da indenizao: valor da base de clculo do IPTU, descontado o montante de
benfeitorias pblicas no bairro, e sem expectativas de ganhos, lucros cessantes e
juros compensatrios.
Tributos e tarifas sobre imveis urbanos
Sero diferenciados em funo do interesse social.
Contratos de concesso de direito real de uso de imveis pblicos
Usados nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social:

tero carter de escritura pblica,

constituiro ttulo de aceitao obrigatria em garantia de contratos de financiamentos

habitacionais.

Prazos

90 dias para os estados e municpios fixar prazos, por lei, para a expedio de
diretrizes de empreendimentos urbansticos, aprovao de projetos de parcelamento e de
edificao, realizao de vistorias e expedio de termo de verificao e concluso de
obras.

Mais 60 dias no sendo cumpridos os 90.

Os municpios com mais de vinte mil habitantes ou integrantes de regies

metropolitanas e aglomeraes urbanas, que no tenham Plano Diretor aprovado, devero
aprov-lo no prazo de cinco anos.

Punies
Ao prefeito incorre improbidade administrativa quando:

deixar de proceder, em 5 anos, o adequado aproveitamento do imvel incorporado ao

patrimnio pblico, advindo da desapropriao.

utilizar reas obtidas por meio do direito de preempo em desacordo com a funo
social.

aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de construir e de

alterao de uso em desacordo com a funo social;

no aplicar os recursos auferidos com operaes consorciadas nas prprias operaes

urbanas consorciadas.

impedir ou deixar de garantir o uso dos instrumentos, os planejamentos nacionais,

regionais e estaduais de ordenao do territrio e desenvolvimento econmico e social;

deixar de tomar as providncias necessrias para garantir os instrumentos que

demandam dispndio de recursos municipais, e que devem ser objeto de controle social,
garantida a participao de comunidades, movimentos e entidades da sociedade civil.

adquirir imvel com o direito de preempo por valor superior ao de mercado.

Sem prejuzo de punio de outros agentes pblicos envolvidos e da aplicao de outras

sanes cabveis.Esta Lei entra em vigor aps decorridos 90 dias de sua publicao.