Juros Contrato

Promotoria de Justia de Defesa do Consumidor de So Bernardo do Campo
EXCELENTSSIMO(A) SENHOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA ____ VARA

CVEL DA COMARCA DE SO BERNARDO DO CAMPO
O MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO

PAULO, por meio da Promotoria de Justia de Defesa do Consumidor
de So Bernardo do Campo, vem perante Vossa Excelncia, com
supedneo no art. 129, inciso III, da Constituio Federal, no art. 82,
inciso I, do Cdigo de Defesa do Consumidor (Lei n 8.078/90), e no
art. 5, caput, da Lei n 7.347/85, propor AO CIVIL PBLICA, a
ser processada pelo rito ordinrio, em face de CONSTRUTORA
SAMMARONE
LTDA.,
inscrita
no
CNPJ/MF
sob
54.037.791/0001-53, com sede na rua Tiradentes, n 75, 12 andar,

Centro, nesta cidade, tendo em vista os fatos e fundamentos
jurdicos a seguir aduzidos.
I - DOS FATOS
Conforme se apurou no incluso inqurito civil (n 82/03), a
acionada pessoa jurdica de direto privado que, no exerccio de sua
atividade econmica, mais especificamente nas relaes jurdicas
travadas com os consumidores, emprega contrato de compromisso
de compra e venda de imvel confeccionado nos seguintes termos
(fls. 428/438):
Certo , no entanto, que o predito instrumento de

contrato veicula clusulas manifestamente abusivas luz da
legislao civil e consumerista, alm do que no satisfaz o direito do

consumidor plenitude de informao.
E exatamente a partir desse cenrio, isto , valendo-se
de subterfgios e clusulas abusivas insertas em seus contratos de
adeso,
que
acionada
logrou
obter
para
si
vantagens
excessivamente desproporcionais em relao ampla gama de

consumidores contratantes. Estes, por sua vez, experimentaram e
continuam a experimentar prejuzos gerados pelas artimanhas
jurdicas empregadas nos contratos em exame.
O que se tem, na verdade, um quadro jurdicocontratual desenhado para assegurar, sobretudo, o sucesso da
atividade
empresarial
da
r,
ainda
que
em
detrimento
dos
consumidores, geralmente das classes mdia e baixa, que investem

toda ou grande parte da economia familiar na aquisio de moradia.
o que se colhe, v.g., do relato dramtico da consumidora Mrcia
Ftima Zaninete Cambolete (fl. 08).
Constata-se, ademais, que as ilegalidades inseridas nos
contratos de adeso fazem da acionada uma litigante contumaz,
conforme sobressai das pesquisas anexas, reveladoras de expressiva
quantidade de aes judiciais envolvendo a r, apenas nesta
Comarca (fls. 357 e ss.).
vista desse panorama, que conflita com a ordem
jurdica vigente, impe-se a invalidao de inmeras clusulas da
conveno em apreo e a reviso de outras tantas, de modo a
assegurar
aos
consumidores
devido
equilbrio
econmico-
financeiro na relao contratual e o respeito ao direito informao.

II DOS FUNDAMENTOS JURDICOS DOS PEDIDOS
Dispe a Constituio Federal de 1988, no seu artigo 5,

inciso XXXII, que o Estado promover, na forma da lei, a defesa do
consumidor.
Mais frente, o texto constitucional refora a necessidade
de preservao dos direitos do consumidor ao consagrar, no artigo
170, que a ordem econmica, fundada na valorizao do trabalho
humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos
existncia digna, conforme os ditames da justia social, observados
os seguintes princpios:
(...)
V defesa do consumidor;
E visando disciplinar as relaes de consumo, dentre elas
a versada nestes autos, sobreveio a Lei n 8.078/90 (Cdigo de
Defesa do Consumidor), que estabelece normas de proteo e
defesa do consumidor, de ordem pblica e interesse social, nos
termos dos artigos 5, inciso XXXII, 170, inciso V, da Constituio
Federal e art. 48 de suas Disposies Transitrias (art. 1).
Dentre tantas outras prescries, a Lei n 8.078/90 prev
os direitos bsicos do consumidor (artigo 6), alm das prticas e
clusulas contratuais consideradas abusivas e nulas de pleno direito
(artigos 39 e 51), cujas disposies so largamente aplicveis na

hiptese retratada nestes autos.
Complementando o arcabouo normativo das relaes de
consumo, em especial no que concerne s clusulas contratuais
abusivas, exsurgem as Portarias n 04/98, 03/99, 03/2001, 05/2002 e
07/2003, todas provenientes da Secretaria de Direito Econmico do
Ministrio da Justia.
Por fim, em sintonia com as prescries da legislao
consumerista e com os novos paradigmas mundiais em matria de
interpretao de contratos, o Cdigo Civil de 2002 disps que:
Art. 421. A liberdade de contratar ser exercida em razo
e nos limites da funo social do contrato.
...........
Art. 422. Os contratantes so obrigados a guardar, assim
na concluso do contrato, como em sua execuo, os
princpios da probidade e boa-f.
Cotejando-se essa moldura normativa com as
clusulas
inseridas nos
contratos
empregados
pela
acionada,
vislumbra-se que vrias de suas disposies revestem-se da mais

absoluta abusividade, conforme exposio adiante articulada.
1) Da incidncia de juros antes da entrega das
chaves e do emprego da tabela price (item 4.5
do quadro-resumo e clusula 5, 3, do instrumento de

contrato).
Ao consumidor que celebra contrato com a requerida
impe-se o financiamento do valor do bem mediante pagamento de
juros de 1% ao ms, calculados na forma da chamada tabela price,
to logo seja expedido o habite-se pelo Municpio.
Vale dizer, portanto, que mesmo antes da entrega das
chaves o consumidor est sujeito ao pagamento de juros
construtora. Observe-se, a propsito, que a data de entrega das
chaves sequer apontada no contrato. Previu-se que as chaves
sero entregues to-somente quando o consumidor obtiver da
construtora a outorga da escritura, registrar o ato notarial em
cartrio e promover as alteraes cadastrais na Prefeitura Municipal
(clusula 21). Assim, uma vez concedido o habite-se, e mesmo
sem a posse do imvel, j estar o consumidor sujeito ao pagamento
de juros base de 1% ao ms, calculados segundo a tabela price,
tudo em benefcio da demandada.
Na hiptese especificamente examinada nestes autos,
alis, verifica-se que o imvel negociado j conta com a expedio
de
habite-se
(Clusula
2),
de
modo
que,
optando
pelo
parcelamento do dbito, o consumidor suportar, de imediato, a

incidncia dos juros e da tabela price, ainda que venha a obter as
chaves de sua unidade somente aps vrios meses ou anos da
celebrao do contrato.
O preceito, no entanto, denota a ocorrncia de prtica

abusiva, nomeadamente luz dos artigos 39, incisos V e XI, e 51,
inciso IV, ambos da Lei n 8.078/90.
De fato, tal como colocada, a regra contratual importa na
obteno de vantagem excessiva pela fornecedora do produto,
sempre em prejuzo do consumidor. Ademais, como se verificar
mais frente, a disposio carreia frmula de reajuste das
prestaes que afronta a ordem jurdica em vigor.
Nessa
linha
de
raciocnio,
Secretaria
de
Direito
Econmico do Ministrio da Justia, em 15 de maro de 2001, editou

a Portaria n 3 (publicada no DOU de 17/03/2001) que, no item 14,
arrola como clusula abusiva aquela que estabelea, no contrato de
venda e compra de imvel, a incidncia de juros antes da entrega
das chaves.
Mas alm de exigidos antes da entrega das chaves, os
juros
so
cobrados
pela
construtora
de
modo
cumulativo
(capitalizado), como se dessume do item 4.5 do quadro-resumo e da

clusula 5, 3, do instrumento de contrato.
Com efeito, na chamada tabela price (ou sistema
francs de amortizao), tem-se um mtodo usado em amortizao
de emprstimo em que os juros incidem de maneira composta, a
indicar, portanto, a prtica de anatocismo.
Sobre a capitalizao de juros na tabela price, assim
leciona Jos Jorge Meschiatti Nogueira:
Porm, mesmo com todas as justificativas do

mundo e at antes de termos encontrado os dois volumes
que compem a obra de Richard Price, a Cincia
Matemtica j havia denunciado escandalosamente a
transparente aplicao do juro composto em suas tabelas,
o que j seria suficiente para provar sua ilegalidade. No
entanto,
afora
os
inocentes
equivocados,
muitos
interessados faziam-se de surdos, insistindo em refutar as

preciosas notas exatas da cincia dos nmeros.
Bons trabalhos matemticos foram publicados como
o de Mario Geraldo Pereira (USP), Azevedo Filho (Esalq) e
ainda outros de cunho cientfico e institucional como os
da Universidade Federal do Paran e da FAE Business
School, tambm do Paran. Todos confirmaram a
capitalizao de juro pela Tabela Price.1 (destaquei).
E por configurar capitalizao de juro (anatocismo), a
aplicao da tabela price revela-se ofensiva ao ordenamento
jurdico, conforme preceitua o artigo 4 do Decreto n 22.626, de 7
de abril de 1933:
Art. 4 . proibido contar juros dos juros.
A matria, alis, j foi objeto da Smula n 121 do
Supremo Tribunal Federal, in verbis:
Tabela Price Da Prova Documental e Precisa Elucidao do seu Anatocismo.
Campinas, Servanda, 2002, p. 170.
vedada
capitalizao
de
juros,
ainda
que
expressamente convencionada.
O E. Superior Tribunal de Justia, por sua vez, tem
reiteradamente assim decidido:
ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO.
NO CONFIGURADOS O CERCEAMENTO DE DEFESA E O
JULGAMENTO ULTRA PETITA. CAPITALIZAO DE JUROS.
IMPOSSIBILIDADE.
(...)
2. No se admite a capitalizao de juros nos contratos
submetidos ao Sistema Financeiro da Habitao (Resp
635.855/CE, rel. Min. Joo Otvio de Noronha, 2 Turma,
DJ 7/12/2006).
3. Recurso Especial conhecido em parte e, nessa parte,
improvido.
(Resp
807.409/CE,
rel.
Min.
Herman
Benjamin,
DJ
20.09.2007).
..........................
REVISO
DE
CONTRATO
DE
AQUISIO
DE
CASA
PRPRIA PELO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO.

APLICAO DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
JUROS. CAPITALIZAO. UTILIZAO DA TR.
1. A Taxa Referencial (TR) indexador vlido para
contratos posteriores Lei n. 8.177/91, desde que
pactuada (Smula n. 295/STJ).
2. No se admite a capitalizao de juros nos contratos

submetidos ao Sistema Financeiro da Habitao.
3. Recurso especial improvido.
(REsp 635.855/CE, rel. Min. Joo Otvio de Noronha, DJU
de 07.12.06)
..........................
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AUSNCIA DE
PREQUESTIONAMENTO.
NO-CONHECIMENTO.
ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO.

AMORTIZAO. TABELA PRICE.
1. A falta de prequestionamento da questo federal
impede o conhecimento do recurso especial (Smula
282/STF).
2. Em nosso sistema, no permitida a capitalizao de
juros
(Smula
expressamente
legislao
que
121/STF),
a
admite,
regula
salvo
o
que
Sistema
quando
no
lei
ocorre
na
Financeiro
de
Habitao SFH.
3. (...)
4. Recurso especial a que se nega provimento.
(Resp 562.720/RS, rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJU de
05.09.06)2
Pela mesma senda segue a jurisprudncia do E. Tribunal
de Justia bandeirante:
Aresto mencionado no acrdo proferido no Resp n 919.693/PR, rel. Min. Castro

Meira, j. em 14-08-2007, que tambm repele a capitalizao de juros em
contratos de mtuo vinculados ao Sistema Financeiro da Habitao.
2
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO Ao revisional

de contrato firmado para aquisio de imvel Existncia
de relao de consumo Aplicao do Cdigo de Defesa
do Consumidor Possibilidade Contrato firmado aps a
edio da Lei n 8.078/90 Tabela Price Capitalizao de
juros Inadmissibilidade A tabela price implica em ilegal
capitalizao de juros. Se ilegal, deve ser expurgada do
contrato Apelo provido (Apelao Cvel n. 7.030.968-3
So Paulo 24 Cmara de Direito Privado rel. Salles
Vieira 23.06.06 vu).
.........................
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO Reajuste de
prestaes Aplicao da Tabela Price Inadmissibilidade
Organizao do fluxo de pagamento constante que
concebe a cotao de juros compostos Ilegalidade
Reconhecimento Nulidade da clusula assim avenada,
uma vez que constitui conveno abusiva Recurso
provido em parte. (Apelao n. 1.160.466-9 So Paulo
14 Cmara de Direito Privado rel. Pedro Alexandrino
Ablas 26.07.06 vu).
........................
CONTRATO Sistema Financeiro da Habitao Uso da
Tabela Price afastado Capitalizao Impossibilidade
Inteligncia da Smula n 121 do STF Reajuste do saldo
devedor antes da amortizao das prestaes pagas
mensalmente Possibilidade Julgamento antecipado
Cerceamento de defesa que no ocorre Fixao da
sucumbncia recproca Recurso parcialmente provido.

(Apelao n. 7.098.876-0, So Paulo, 19 Cmara, rel.
Sebastio Junqueira, j. em 02.10.07).
........................
FINANCIAMENTO IMOBILIRIO Sistema de amortizao
da Tabela Price Utilizao que implica em capitalizao
de juros, por basear-se em critrio de juros compostos
Ilegitimidade configurada em face disso, nos termos da
Smula n. 121 do E. STF, devendo ser afastada referida
capitalizao Embargos infringentes opostos pelo banco
mutuante
rejeitados.
(Embargos
Infringentes
n.
7.102.863.4/02, So Paulo, 14 Cmara, rel. Thiago de

Siqueira, j. em 05.09.2007).
Assim tambm, dentre outros tantos, posicionou-se o E.
Tribunal de Justia do Estado de Santa Catarina, inclusive com a
recente edio, em 15 de junho de 2007, de Enunciado sobre o
assunto:
VIII ilegal o emprego da Tabela Price nos contratos de
mtuo firmados sob o regime do Sistema Financeiro da
Habitao, na medida em que implica capitalizao de juros.
Acresa-se, finalmente, que a Secretaria de Direito
Econmico do Ministrio da Justia, pela Portaria n 3, de 19 de
maro de 1999 (publicada no DOU, seo I, de 22 de maro de 1999,
p. 1), elencou como clusula abusiva aquela que estabelece a
cobrana de juros capitalizados mensalmente (item 9).
Nesse panorama, quer por estabelecerem a cobrana de

juros antes da entrega das chaves, quer por fazerem incidir juros
compostos (capitalizados ou cumulativos) por meio da chamada
tabela price, as clusulas contratuais em apreo revelam-se
duplamente abusivas e nulas de pleno direito.
Mas
alm de, por si s, revestir-se de manifesta
ilegalidade, o emprego da tabela price (ou sistema francs de

amortizao) sequer objeto de esclarecimento ou informao ao
consumidor (CDC, artigos 6, inciso III, e 52), na medida em que o
instrumento
de
contrato
nada
elucida
sobre
mtodo
conseqncias de sua aplicao.

Como frisado, assim, tanto a incidncia da tabela price
como a de juros cumulativos antes da entrega das chaves
configuram clusulas abusivas luz da legislao e dos precedentes
judiciais
mencionados.
Devem,
por
isso,
ser
expurgadas
do
ordenamento jurdico, na forma do artigo 51 do CDC.

2) Da negativa de quitao integral e definitiva ao
consumidor (clusula 6, 2 e clusula 7).
Preconiza o contrato de adeso em referncia que
toda e qualquer quitao conferida pela vendedora acha-se
condicionada apurao posterior de eventual saldo devedor do
COMPRADOR, ainda que tal ressalva no conste expressamente do
respectivo recibo.
Por meio desse preceito, que no guarda qualquer

reciprocidade em favor do consumidor, objetiva a construtora
estabelecer que nunca a quitao seja considerada completa e
definitiva, pois arroga para si o direito de, a seu talante,
desconsiderar recibos firmados sempre que vislumbrar a existncia
de outros dbitos supostamente no satisfeitos pelo comprador.
Poder o consumidor, assim, ser surpreendido a qualquer tempo
com cobranas tardias de correo monetria, juros ou despesas que
j considerava quitadas por fora de documento firmado pela
acionada.
Agrava-se o quadro ao se verificar que, enquanto no
considerar integralmente quitados os dbitos, a construtora se
desobriga de outorgar a escritura de venda (clusula 20) e, por
conseguinte, proceder entrega das chaves (clusula 21).
Dispe o artigo 48 do CDC, no entanto, que:
As declaraes de vontade constantes de escritos
particulares, recibos e pr-contratos relativos s relaes de
consumo,
vinculam
fornecedor,
ensejando
inclusive
execuo especfica, nos termos do art. 84 e pargrafos.

Da, portanto, afigurar-se nula de pleno direito, na forma
do artigo 51 do CDC, a clusula que, afrontando disposio expressa
de lei, pretende desvincular o fornecedor do contedo de recibo
entregue ao consumidor.
3) Repasse de custos com cobrana ao consumidor

(clusula 8).
A acionada impe aos adquirentes de seus imveis a
obrigao de efetuar o pagamento das prestaes em instituio
bancria por ela escolhida, ocasio em que so transferidos ao
consumidor todos os encargos da decorrentes.
o que dispe, abusivamente, a clusula 8 da avena:
Todo e qualquer pagamento em decorrncia deste
contrato dever ser efetuado em agente bancrio designado
pela VENDEDORA, hiptese em que o comprador dever arcar
com os respectivos custos de cobrana exigida pelos bancos
ou, eventualmente, em local que venha por ela a ser
indicado... (fl. 431).
Certo , no entanto, que luz do artigo 51, inciso XII,
do CDC, a clusula em pauta nula de pleno direito, in verbis:
So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios
que:
(...)
XII obriguem o consumidor a ressarcir os custos de
cobrana de sua obrigao, sem que igual direito lhe seja
conferido contra o fornecedor;
Destarte, ao transferir para o consumidor encargos

prprios do exerccio de sua atividade econmica, incorre a
demandada
em
irremissvel
ilegalidade,
merc
da
disposio
taxativa e proibitiva prevista no artigo 51 da Lei n 8.078/90.

4) Da
possibilidade
de
cesso
de
direitos
obrigaes pela construtora e da recusa de

idntica faculdade ao consumidor (clusulas 8,
1, 16, 17 e 18, 2).
Estabelece o contrato de adeso em testilha que
facultado VENDEDORA ceder e/ou transferir seus crditos a
terceiros, bastando, para tanto, comunicar ao COMPRADOR, por
carta, com antecedncia de 15 dias (quinze) dias. Igualmente, fica
facultado VENDEDORA, especificamente quanto s parcelas
vencveis aps a outorga da escritura, garantidas por alienao
fiduciria do imvel, independentemente de qualquer aviso ou
notificao ao COMPRADOR, a emisso de Cdulas de Crdito
Imobilirio,
nos
termos
aludidos
pela
Lei
9.514/97
Lei
10.931/2004. (clusula 8, 1).

Mais adiante, a conveno modulada pela r tambm lhe
assegura o direito de ceder os direitos creditrios decorrentes da
alienao fiduciria do bem imvel, a empresa securitizadora de sua
escolha, independentemente de qualquer aviso ou notificao ao
COMPRADOR, sendo certo que devero ser mantidas todas as
condies de preo e forma de pagamento pactuadas neste
instrumento. (clusula 18, 2 - grifei).
Verifica-se, pois, que o instrumento de contrato assegura

requerida a possibilidade de livremente ceder seus crditos a
terceiros. Para tanto, bastar construtora simplesmente cientificar
o consumidor da cesso. Nota-se ainda que, mesmo se no efetuada
a comunicao ao consumidor, nenhuma sano contratual se impe
pela omisso da requerida.
Regramento absolutamente diverso o estabelecido na
conveno para o consumidor que desejar ceder seus direitos a
terceiros.
Com efeito, se o interessado na cesso de direitos for o
consumidor, e no a construtora, as regras so as impostas na
clusula 17:
O COMPRADOR poder ceder e transferir os direitos
decorrentes
do
presente
contrato
desde
que
esteja
absolutamente em dia com todas as suas obrigaes e desde

que seja seguido o que ora se determina:
a) a juzo da VENDEDORA, para a aprovao da transferncia
ser levantado, previamente, o cadastro do cessionrio;
b) a VENDEDORA dever, obrigatoriamente, intervir como
anuente no instrumento de cesso;
c) o COMPRADOR obrigar-se- a obter do cessionrio expressa
adeso s condies em que pactuado este negcio, sob
pena de responder solidariamente com o cessionrio por
todas as obrigaes contratuais;
d) ser devida VENDEDORA uma taxa de 3% (trs por cento)

sobre o valor corrigido deste contrato, relativa a despesas
operacionais e administrativas. (fl. 435 - grifei).
Aqui, portanto, j no bastar a mera comunicao do
consumidor construtora, tal como se d quando esta figura como
cedente dos direitos. Do consumidor, como visto, exige-se que no
existam dbitos pendentes, bem assim a colheita da prvia anuncia
da construtora e o pagamento de taxa de 3% (trs por cento) sobre
o valor corrigido deste contrato, relativa a despesas operacionais e
administrativas.
Ademais,
se
desatendidas
as
obrigaes
acima
determinadas (para usar a prpria expresso inserida no contrato),

permite-se construtora rescindir unilateralmente o ajuste (clusula
16), impondo ao consumidor as sanes arroladas na clusula 15,
1, da avena.
Desse cenrio sobressai o manifesto desequilbrio na
relao contratual, na medida em que requerida se assegura a
irrestrita possibilidade de cesso de seus direitos e obrigaes
(mesmo que, p.ex., esteja em atraso com as obras), bastando,
quando muito, a mera cientificao ao consumidor. A este, se
desejar ceder seus direitos a terceiros, reclama-se a quitao de
parcelas pendentes, a prvia anuncia da r e o pagamento de uma
taxa de 3% do valor corrigido do contrato, sob o pretexto de
supostas
despesas
operacionais
apontadas pela construtora.
administrativas,
sequer
A abusividade, porm, no se circunscreve apenas ao

tolhimento da liberdade de contratar do consumidor. A desigualdade
na relao contratual tambm resplandece ao se constatar que
nenhuma sano se comina construtora, mesmo quando por ela
descumprido o dever de informar a cesso ao consumidor. Em
contrapartida, sobre o consumidor que cede seus direitos, sem
atender s imposies da construtora, recaem a resciso do contrato
e as abusivas cominaes previstas na clusula 15 do pacto.
evidncia, portanto, se revela abusivo e ilegal o
contedo das clusulas em referncia, seja luz do Cdigo Civil, do
Cdigo de Defesa do Consumidor ou da Portaria n 04/98, editada
pela Secretaria de Direito Econmico do Ministrio da Justia.
De fato, como j frisado, preconiza o artigo 422 do Cdigo
Civil que os contratantes so obrigados a guardar, assim na
concluso do contrato, como em sua execuo, os princpios de
probidade e boa-f.
O artigo 51 da Lei n 8.078/90 elenca, dentre as clusulas
abusivas, as que:
IV estabeleam obrigaes consideradas inquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem
exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f ou a
eqidade;
(...)
1 Presume-se exagerada, entre outros casos, a
vantagem que:
I ofende os princpios fundamentais ao sistema jurdico

a que pertence;
II
restringe
direitos
ou
obrigaes
fundamentais
inerentes natureza do contrato, de tal modo a ameaar

seu objeto ou equilbrio contratual;
III
se
mostra
excessivamente
onerosa
para
consumidor, considerando-se a natureza e o contedo do

contrato, o interesse das partes e outras circunstncias
peculiares ao caso.
(...)
4 facultado a qualquer consumidor ou entidade que o
represente requerer ao Ministrio Pblico que ajuze a
competente ao para ser declarada a nulidade de
clusula contratual que contrarie o disposto neste
Cdigo ou de qualquer forma no assegure o justo
equilbrio entre direitos e obrigaes das partes.
(destaquei).
Finalmente, a Portaria n 04/98 da Secretaria de Direito
Econmico do Ministrio da Justia insere, dentre as clusulas
abusivas e nulas de pleno direito, as que:
6.
estabeleam
sanes,
em
caso
de
atraso
ou
descumprimento da obrigao, somente em desfavor do

consumidor;
Diante de tal quadro, seja pela ausncia de boa-f
objetiva,
seja
pelo
manifesto
desequilbrio
contratual
que
representam, as clusulas em apreo devem ser declaradas nulas de

pleno direito.
5) Da
abusividade
na
resoluo
unilateral
do
contrato e nas conseqncias da decorrentes

(clusulas 8, 5, 15 e 16).
Estatui a avena hipteses de resoluo unilateral, isto

, ao arbtrio da construtora, nos seguintes termos:
Clusula Oitava/Pargrafo Quinto:
(...)
A
impossibilidade
de
obteno
do
financiamento, desde que no causada por problemas na

documentao da VENDEDORA ou do imvel, importar
na
resciso
deste
contrato,
com
as
conseqncias
previstas nas clusulas seguintes, ficando, entretanto,

ressalvado o direito do COMPRADOR de pagar o valor total
da parcela, ou valor no alcanado pelo financiamento,
com recursos prprios.
(...)
Clusula Dcima Quinta: Deixando o COMPRADOR de
efetuar
pagamento
de
02
prestaes
mensais
consecutivas ou transcorridos 60 dias do inadimplemento

de
qualquer
contrato,
parcela
promover
ou
a
obrigao
VENDEDORA
assumida
a
sua
neste
prvia
notificao, que poder ser judicial ou extrajudicial, para
que o mesmo venha a purgar a mora no prazo de 15 dias,

contados
da
data
do
recebimento
da
notificao,
efetuando o pagamento do principal, mais os encargos

moratrios, alm de honorrios advocatcios fixados em
10% sobre o total do dbito. A falta de atendimento da
referida medida premonitria por parte do COMPRADOR,
determinar de pleno direito e a juzo da VENDEDORA:
a) o vencimento antecipado de toda a dvida, que poder
ser cobrada atravs de ao executiva;
b) a imediata resciso do presente instrumento, que
acarretar a aplicao do determinado nos pargrafos
primeiro, segundo, terceiro e quarto desta clusula.
Pargrafo Primeiro: Ocorrendo a hiptese de resciso
contratual
prevista
no
item
desta
clusula,
VENDEDORA restituir ao COMPRADOR o valor das

parcelas efetivamente pagas pelo mesmo, feitas as
seguintes
dedues,
que
correspondem
custos
suportados pela VENDEDORA em razo do presente

negcio:
a) 8%
sobre
valor
total
corrigido
do
presente
instrumento, relativos a despesas com publicidade,

custo
de
lanamento
promoo
do
empreendimento;
b) 6,73% sobre o valor das parcelas pagas, a ttulo de
custos com os tributos suportados pela vendedora em
razo do negcio, conforme o abaixo discriminado:
0,65% relativo ao PIS
3,00% relativo a CONFINS
1,20% relativo ao IMPOSTO DE RENDA calculado e

pago na forma do lucro presumido
1,08% relativo a CONTRIBUIO SOCIAL
0,80% relativo ao ADICIONAL DE IMPOSTO DE RENDA
c) 10% sobre o valor das parcelas recebidas, corrigidas
monetariamente, relativo a despesas operacionais e
administrativas;
d)
honorrios
advocatcios,
custas
emolumentos
necessrios resciso. (...)

Mas no s. Alm das possibilidades de resoluo
unilateral diante da no obteno de financiamento, mora ou
inadimplemento do consumidor, permite-se r, como visto no
tpico anterior, considerar rescindido de pleno direito o contrato
nas hipteses arroladas na clusula 16 do instrumento (cesso de
direitos sem anuncia da construtora, instituio de nus real sobre
o bem, ajuizamento de ao em face do consumidor ou a insolvncia
deste).
Certo , todavia, que as clusulas ora enfocadas
revelam-se abusivas, porquanto instituem faculdade de resoluo
unilateral do ajuste pela construtora, sem que idntico direito seja
assegurado ao consumidor. E uma vez operada a resoluo, sempre
ao alvedrio da acionada, as conseqncias da decorrentes so
funestas para os compradores e denotam a obteno de vantagens
excessivas pela fornecedora do produto (CDC, artigos 39, inciso V,
51, incisos IV, XI, XII e XVI e 53).
Com efeito, depreende-se que, ao deliberar pela extino

do contrato, a construtora impe ao consumidor as seguintes
dedues: a) 8% do valor total corrigido do contrato; b) 6,73%
das parcelas pagas, a ttulo de ressarcimento pelo suposto
pagamento de tributos; c) 10% sobre o valor das parcelas pagas,
corrigidas monetariamente, sob a rubrica de despesas operacionais
e
administrativas;
d)
honorrios
advocatcios,
custas
emolumentos; e) 1% do valor corrigido do contrato por ms de

ocupao e f) perda do valor correspondente s benfeitorias,
inclusive as necessrias.
Imagine-se, assim, hiptese em que o consumidor no
obtenha sucesso no financiamento do bem, o que, a teor da clusula
8, 5, poder ensejar a resoluo do contrato por deciso unilateral
da construtora. Como efeitos dessa extino, o consumidor, que
sequer recebeu as chaves do imvel, ficar desde j obrigado ao
pagamento de 8% do valor do contrato, sem prejuzo dos honorrios
advocatcios arbitrados pela r, custas e emolumentos. Assegura-se
acionada, ainda, o direito de imediatamente colocar o bem
venda, sem qualquer restrio (clusula 15, 4).
Nesse contexto, a abusividade emerge fundamentalmente
de dois aspectos: a) possibilidade de resoluo unilateral do ajuste,
sem que igual direito seja conferido ao consumidor e b) vantagem
excessiva para a construtora na deduo de valores quando da
extino do contrato, a importar, em determinadas situaes, na
perda total das prestaes pagas pelo consumidor.
O primeiro aspecto denota que a r atraiu para si, quando
da confeco do contrato de adeso, a possibilidade de impor ao
consumidor, unilateralmente, a extino do ajuste em diversas

situaes. Assim, v.g., se o adquirente ceder seus direitos a
terceiros, no lograr obter financiamento bancrio ou se tiver
ajuizada contra si alguma demanda, estar sujeito, a critrio da
acionada, resoluo do contrato, com todos os consectrios acima
expendidos.
Invertendo-se
situao,
vale
dizer,
incorrendo
construtora em quaisquer das situaes acima retratadas, o contrato

no prev sano ou possibilidade de resoluo unilateral pelo
consumidor.
vista
do
patente
desequilbrio
contratual,
deliberadamente cunhado pela r, tais disposies devem ser

declaradas nulas de pleno direito, merc do disposto no artigo 51,
inciso XI, da Lei n 8.078/90.
O segundo aspecto a revelar abusividade nas clusulas
em comento diz com a onerosidade manifestamente excessiva
imposta ao consumidor quando da resoluo do pacto, a implicar, de
outro lado, vantagem indevida e enriquecimento sem causa por
parte da acionada.
Como
sabido,
finalidade
da
clusula
penal
compensatria garantir a execuo da obrigao, j que impe

uma pena para o caso de inadimplemento total ou parcial da
mencionada obrigao, ou para o caso de mora. Trata-se de uma
clusula que, antecipadamente, determina o valor da indenizao
compensatria pelo descumprimento da obrigao.
No esclio de Orlando Gomes (Obrigaes, Rio de Janeiro,

Forense, 1995, p. 159), a clusula penal, tambm chamada pena
convencional, o pacto acessrio pelo qual as partes de um
contrato fixam, de antemo, o valor das perdas e danos que por
acaso se verifiquem em conseqncia da inexecuo culposa de
obrigao.
A
clusula
penal,
todavia,
no
pode
acarretar
ao
consumidor, que o mais vulnervel no mercado de consumo, a

perda total ou desproporcional do que pagou.
A sano constante dos contratos de compra e venda de
imveis da r, em determinados casos, acaba por estabelecer a
perda total das prestaes pagas pelo promitente comprador em
benefcio dela, sendo, portanto, nula de pleno direito, nos termos do
art. 53, caput, do Cdigo de Defesa do Consumidor.
Ensina Cludia Lima Marques (Contratos no Cdigo de
Defesa do Consumidor, Ed. Revista dos Tribunais, So Paulo, 1998,
pg. 492/493) que mesmo que frustrada a finalidade principal do
contrato (seu cumprimento), mesmo que liberados os parceiros do
vnculo, reserva-se o fornecedor o direito de receber esta multa
(plus econmico), que de garantia de execuo passou a garantir
apenas a inexistncia de perdas, quase a possibilidade de escolher
mal ou de forma especulativa os parceiros contratuais. Aqui pareceme estar o cerne da abusividade identificada pela lei alem, na
possibilidade
da
clusula
penal
modificar
as
expectativas
pretenses secundrias, criando um desequilbrio entre direitos e
deveres contratuais, quebrando a justia contratual inicial, com ou

sem
culpa
do
consumidor,
punindo
mais
vulnervel,
impossibilitando mesmo uma relativa volta ao status quo, mesmo

liberando do vnculo ambas as partes.
Prossegue a autora pontificando que a clusula penal
um poderoso instrumento para destruir o equilbrio contratual entre
direitos e obrigaes, mesmo que seja em um momento secundrio
de inadimplemento ou atraso no cumprimento das prestaes por
parte do consumidor, constituindo assim uma vantagem excessiva.
Este instrumento unilateral ainda mais vantajoso face a nossa
tradio em aceitar tal tipo de clusula sem discutir sua validade,
nem seu contedo intrnseco, a no ser quando claramente leonina
ou com valores extremamente exagerados.
Vale observar que o inadimplemento nem sempre ocorre
por vontade prpria do devedor. O desemprego, comum em nossa
sociedade, pode levar a ele. Tambm h casos em que o consumidor
se arrepende do negcio entabulado, quer porque encontrou um
outro imvel em melhores condies de pagamento, quer porque
tomou conhecimento, depois da compra, que o bem se situa em
local com elevado ndice de criminalidade etc.
Seja qual for o motivo para a resoluo do contrato, o
certo que o consumidor no poder perder tudo o que pagou, pois,
como j mencionado, o imvel adquirido, que na maioria das vezes
nem chegou a ser utilizado, ser devolvido ao vendedor para
negoci-lo novamente.
E a clusula que estabelece a perda de 8% do valor total

corrigido do contrato, 6,73% das parcelas pagas, a ttulo de
ressarcimento pelo suposto pagamento de tributos, 10% sobre o
valor das parcelas pagas, corrigidas monetariamente, sob a rubrica
de despesas operacionais e administrativas, honorrios advocatcios,
custas e emolumentos, alm de 1% do valor corrigido do contrato
por
ms
de
ocupao,
afigura-se
indiscutivelmente
abusiva,
conforme remansoso entendimento jurisprudencial:

PROMESSA
decaimento
DE
COMPRA
Ajustamento
VENDA
pelo
Juiz.
Clusula
Admitida
de
pela
jurisprudncia da Turma a validade da clusula de decaimento,

pela impossibilidade de aplicao imediata da norma do art. 53
do CDC, cabe ao juiz, na forma do art. 924 do CC, fazer a
devida adequao regra contratual de perda da totalidade
das prestaes j pagas, a fim de evitar o enriquecimento
ilcito.Fixao do percentual de 10% para a reteno do preo
pago,
com
restituio
do
restante,
devidamente
atualizado.Recurso conhecido e provido em parte.(STJ - REsp.

45.511-1-SP 4 Turma J. 28.11.94 rel. Min. Ruy Rosado de
Aguiar v.u. Revista de Direito do Consumidor, v. 16, p. 176).
........................
Reconhecida a nulidade da clusula que prev a perda
total ou quase total das prestaes pagas, em favor da
promitente vendedora, nem por isso est o juiz inibido de
reduzir o montante a ser devolvido, a fim de assegurar a
vendedora o ressarcimento das despesas que teve com o
contrato.
Recurso
conhecido
em
parte
provido
para,
assegurado o direito de reteno, reduzir seu montante a 10

(dez por cento) das prestaes pagas. (STJ REsp 134.629/RJ,
rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, publicado em DJ 16.03.98, pg.
00144).
.........................
Tendo sido afirmado pelo acrdo tratar-se de imvel em
construo, fato no questionado em declaratrios, invivel
averiguar-se a real situao, a demandar incurso no campo
ftico-probatrio, defeso nos termos do enunciado n 7 da
smula/STJ. II Partindo da premissa de estar em obra o
imvel, possvel a pactuao de correo pelo ndice setorial
da construo civil. III Acordado pelas partes a correo com
base no ndice do sinduscon, descabe falar em clusula
potestativa, sendo vlida tal estipulao. IV Mesmo celebrado
o contrato antes da vigncia do Cdigo de Defesa do
Consumidor,
que
impunha
considerar
eficaz,
previso
contratual de perda das quantias pagas pelo promissrioadquirente, pode o juiz, autorizado pelo disposto no art. 924 do
CC,
reduzi-la
patamar
justo,
com
fito
de
evitar
enriquecimento sem causa que sua imposio integral adviria

promitente vendedora. Circunstncias especficas do caso
impem a perda de 10% (dez por cento) do que foi pago pelo
comprador. (S.T.J REsp. n 45.333-SP rel. Ministro SLVIO
DE FIGUEIREDO TEIXEIRA j. de 24.10.95).
...........................
Imvel Promessa de Compra e Venda. Restituio das
importncias pagas. Clusula de decaimento de 90% (noventa
por cento). Modificao Judicial. Na vigncia do C.D.C.,

abusiva clusula de decaimento de 90% (noventa por cento)
das importncias pagas pela promissria compradora do
imvel. Cabe ao juiz alterar a disposio contratual, para
adequ-la aos princpios do Direito das Obrigaes e s
circunstncias do contrato. Ao proposta pela promissria
compradora inadimplente. Art. 51 e 53 do CODECON. Art. 924
do Cvel. Recurso conhecido e provido, para permitir a reduo,
pela promitente vendedora, a 10% (dez por cento) das
prestaes pagas. (S.T.J - 4 Turma - REsp n 94.640-DF, j. de
13.03.96, v.u., relator Min. Ruy Rosado de Aguiar).
..........................
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL EM
CONSTRUO.
INADIMPLEMENTO.
PERDA
PARCIAL
DAS
QUANTIAS PAGAS. Mesmo se o contrato de promessa de

compra e venda de imvel em construo estabelecer, para a
hiptese de inadimplemento do promitente comprador, a perda
total das quantias pagas, e ainda que tenha sido celebrado
antes da vigncia do Cdigo de Defesa do Consumidor, pode o
juiz, autorizado pelo disposto no art. 924, CC, reduzi-la a
patamar justo, com o fito de evitar enriquecimento sem causa
que de sua imposio integral adviria promitente vendedora.
Devoluo que, pelas peculiaridades da espcie, fica estipulada
em 90% (noventa por cento) do que foi pago pelo comprador.
Recurso parcialmente conhecido e, nesta parte, provido.(STJ
4 Turma, REsp n 114.071-DF, j. de 11.5.99, v.u., relator Min.
Csar Asfor Rocha).
.........................
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. PERDA

DAS PRESTAES PAGAS. CONTRATO PACTUADO NA VIGNCIA
DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NULIDADE DA
CLUSULA.
RETENO
PELA
CONSTRUTORA.
RECURSO
PARCIALMENTE ACOLHIDO. Nula a clusula que prev a perda

de metade das prestaes pagas, de contrato de compromisso
de compra e venda celebrado na vigncia do Cdigo de Defesa
do Consumidor, podendo a parte inadimplente requerer a
restituio do quantum pago, com correo monetria desde
cada desembolso, autorizada a reteno, na espcie, de dez
por cento (10%) do valor pago, em razo do descumprimento
do contrato. (STJ - REsp. n. 184148 (98/0056671-6) SP - rel.
Min. Slvio de Figueiredo - votao unnime - 4 Turma - j. em
13/10/98).
...........................
COMPRA E VENDA PERDA DAS PRESTAES
PAGAS CONTRATO FIRMADO ANTES DO ADVENTO DO CDIDO
DE DEFESA DO CONSUMIDOR RESOLUO RESTITUIO
RETENO PELA VENDEDORA DE PARTE DAS PARCELAS A
TTULO DE INDENIZAO PRECEDENTES DA CORTE.
I Mesmo se o contrato de promessa de compra e
venda de imvel em construo estabelecer, para a hiptese
de inadimplemento do promitente-comprador, a perda total das
quantias pagas, e ainda que tenha sido celebrado antes da
vigncia do Cdigo de Defesa do Consumidor, deve o Juiz,
autorizado pelo disposto no art. 924 do Cdigo Civil, reduzi-la a
patamar justo, com a finalidade de evitar enriquecimento sem

causa de qualquer das partes.
II No caso concreto, a reteno apenas do sinal,
parcela insignificante em relao ao valor contratado e pago,
no suficiente para esse efeito, ficando estipulado que ser
de 10% dos valores adimplidos pelos recorridos, a ttulo de
indenizao pelo descumprimento do contrato, a que deram
causa.
III Recurso conhecido e provido em parte. (STJ
REsp 186.009-SP rel. Min. Waldemar Zveiter 3 Turma v.u.
j. 30/09/1999).
.......................
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Pedido de
resciso contratual e declarao de nulidade de clusula
excludente
da
Retroatividade
devoluo
do
Cdigo
das
de
prestaes
Defesa
do
pagas
Consumidor
Remunerao da vendedora com 10% dos valores pagos, a

ttulo de despesas, com devoluo do restante. (TJSP
Apelao Cvel 212.242-2/2-SP 12 C. j. 5.10.93 rel. Des.
Scarance Fernandes v.u. Revista de Direito do Consumidor
v. 13 p. 160).
........................
Em suma, devida a devoluo de 90% sobre o montante
pago, que compreende prestaes, sinal e quaisquer outros
valores desembolsados pelos rus, devidamente atualizados,
acrescidos de juros de mora a partir da citao, deduzido o
valor locativo mensal do imvel pelo prazo de ocupao a
contar de agosto de 1996, tudo a ser apurado em liquidao de

sentena. (TJSP Apelao n 162.015-4/6-00, So Bernardo
do Campo, rel. Des. Francisco Casconi, j. em 12-07-2006, v.u. fls. 408 e ss. destes autos).
........................
Em anlise agora do recurso da r, tambm no est em
caso de xito. A alterao do percentual de devoluo dos
valores pagos de 60% para 90% revela-se justo em caso de
resciso contratual, sendo tal entendimento j at mesmo
pacificado na jurisprudncia. Tal se justifica porque a reteno
de percentual maior, por parte da vendedora, configuraria
enriquecimento ilcito, provocando desequilbrio contratual.
(TJSP - Apelao n 488.567-4/1-00, Moji das Cruzes, rel. Des.
Sebastio Carlos Garcia, j. em 22-11-2007, v.u.)
Logo, a clusula penal em contratos de compra e venda
de
imveis,
mediante
pagamento
em
prestaes,
no
pode
ultrapassar o quantum de 10% dos valores pagos, afigurando-se

abusiva, nos termos dos artigos 51, inciso IV, e 53, ambos do Cdigo
de Defesa do Consumidor, a previso contratual em exame nestes
autos.
No mesmo compasso, as Portarias n 04/98 e 03/2001
da Secretaria de Direito Econmico do Ministrio da Justia arrolam
como abusivas e nulas de pleno direito as clusulas que:
- estabeleam a perda total ou desproporcionada das
prestaes pagas pelo consumidor, em benefcio do credor,
que, em razo da desistncia ou inadimplemento, pleitear a

resilio ou resoluo do contrato, ressalvada a cobrana
judicial de perdas e danos comprovadamente sofridos;
- imponham a perda de parte significativa das prestaes
j quitadas em situaes de venda a crdito, em caso de
desistncia por justa causa ou impossibilidade de cumprimento
da obrigao pelo consumidor;
- estabeleam cumulao de multa rescisria e perda do
valor das arras.
Da mesma forma, abusiva se apresenta a imposio do
pagamento de honorrios advocatcios pelo consumidor na fase
extrajudicial (clusula 15).
Primeiro porque no h disposio assegurando ao
consumidor o mesmo direito no caso de mora ou inadimplemento
das obrigaes pela r, como, p. ex., atraso na outorga da escritura
ou entrega das chaves, o que j denota a iniqidade da conveno.
De fato, so nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que:
(...)
XII obriguem o consumidor a ressarcir os custos de
cobrana de sua obrigao, sem que igual direito lhe seja
conferido contra o fornecedor; (art. 51 do CDC).
Ensina Nlson Nery Jnior que sendo necessrio o
recurso cobrana para que o fornecedor possa fazer valer os seus
direitos derivados do contrato de consumo, o Cdigo permite a
estipulao contratual de que esses encargos sejam carreados ao
consumidor, se igual direito for assegurado a este, se precisar cobrar
o cumprimento da obrigao do fornecedor. Clusula que confira

somente ao fornecedor o direito de se ressarcir dos gastos com
cobrana considerada abusiva, e, portanto, nula de pleno direito."3
Assim, se o fornecedor do produto contrata advogado
para prestar-se orientao, consultoria ou servios no desempenho
de
sua
atividade
econmica,
deve
suportar
os
respectivos
honorrios. O ajuste entre o fornecedor e o causdico de sua

confiana no pode redundar na imposio de obrigaes ao
consumidor, na medida em que este sequer figura no contrato de
prestao de servios advocatcios.
Por
outro
lado,
quando
se
cuidar
de
honorrios
advocatcios na esfera judicial, a deciso sobre o seu cabimento e

extenso no constitui atribuio conferida parte, mas sim ao juiz
da causa que eventualmente vier a ser proposta, observados os
parmetros do art. 20, 3, do Cdigo de Processo Civil.
Finalmente, em disposio que contraria texto expresso
de lei, contempla-se que todas as benfeitorias, inclusive as
necessrias, sero incorporadas ao imvel,
sem
restituio,
por
compensao
ou
reteno
direito
parte
do
consumidor (clusula 15, 3).

Todavia, por afrontar regra taxativa que proscreve a
perda de indenizao por benfeitorias necessrias (CDC, art. 51,
XVI),
impe-se
invalidao,
tambm,
da
predita
clusula
contratual.
3
Cdigo Brasileiro de Defesa do Consumidor. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense
Universitria, p. 428.
6) Da ausncia de informao do ndice de correo

monetria
da
sua
fixao
unilateral
pela
construtora (clusulas 11 e 12).
Ao redigir os termos de seu contrato de adeso, a

demandada nele fez inserir as clusulas 11 e 12, que no
contemplam, como se observa, o ndice de correo monetria a ser
empregado nas parcelas do preo e do saldo devedor (fl. 433).
Mas alm de no apontar o ndice de correo monetria
incidente na conveno, prescreve-se que na hiptese de tambm
ocorrer a extino ou a impossibilidade de aplicao dos ndices
substitutivos ora eleitos, convencionam as partes que ser aplicado
qualquer outro ndice que reflita a efetiva depreciao da moeda
ocorrida, permitido pela legislao. (pargrafo nico da 12
clusula).
Extrai-se do modelo de instrumento contratual exibido
pela r, portanto, a ausncia de indicao de ndices de correo
monetria aplicados aos financiamentos imobilirios em questo. E
mais. Impe-se que, quando da extino ou impossibilidade de
aplicao dos ndices eleitos (que no constam do instrumento
remetido ao Ministrio Pblico), ser aplicado qualquer outro ndice
que reflita a efetiva depreciao da moeda ocorrida....
Permite-se acionada, pois, com lastro nesse preceito

contratual, eleger unilateralmente o ndice de correo monetria a
incidir nos seus contratos de adeso.
Certo , no entanto, que alm de abusivas, as clusulas
em questo atentam contra o direito do consumidor informao.
Sobre o tema, so peremptrias as disposies da Lei n
8.078/90:
Art. 6 So direitos bsicos do consumidor:
(...)
III a informao adequada e clara sobre os diferentes
produtos
servios,
com
especificao
correta
de
quantidade, caractersticas, composio, qualidade e

preo, bem como sobre os riscos que representam;
(...)
Art. 51 So nulas de pleno direito, entre outras, as
clusulas
contratuais
relativas
ao
fornecimento
de
produtos e servios que:

(...)
X - permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente,
variao do preo de maneira unilateral;
(...)
XIII autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente
o contedo ou a qualidade do contrato, aps sua
celebrao;
(...)
Art. 52 No fornecimento de produtos ou servios que

envolva
outorga
de
crdito
ou
concesso
de
financiamento ao consumidor, o fornecedor dever, entre

outros requisitos, inform-lo prvia e adequadamente
sobre:
I preo do produto ou servio em moeda corrente
nacional:
II - montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de
juros;
III acrscimos legalmente previstos;
IV nmero e periodicidade das prestaes;
V soma total a pagar, com e sem financiamento.
(...)
Art. 54 (...)
3 Os contratos de adeso escritos sero redigidos em
termos claros e com caracteres ostensivos e legveis, de
modo a facilitar sua compreenso pelo consumidor.
4 As clusulas que implicarem limitao de direito do
consumidor
devero
ser
redigidas
com
destaque,
permitindo sua imediata e fcil compreenso.

No mesmo sentido, a Portaria n 04/98 da Secretaria de
Direito Econmico do Ministrio da Justia insere, entre as clusulas
abusivas e nulas de pleno direito, as que:
11. atribuam ao fornecedor o poder de escolha entre
mltiplos
ndices
legalmente;
de
reajuste,
entre
os
admitidos
De rigor, por conseguinte, a invalidao do preceito

que admite a fixao unilateral dos ndices de correo monetria
pela construtora. Impe-se, tambm, a condenao da requerida a
estabelecer nos seus contratos, em termos claros, o ndice de
correo
monetria
ser
empregado
nos
financiamentos
imobilirios.
7) Da ausncia de prazo para outorga de escritura e

entrega das chaves (clusulas 20 e 21).
No se entrev na conveno prazo certo e definido

para a outorga de escritura e entrega das chaves ao consumidor.
De fato, nota-se que a entrega das chaves somente se d
aps o registro da escritura outorgada pela construtora. A lavratura
do ato notarial, por sua vez, s ocorre aps a requerida considerar
quitado o preo (com a ressalva, por bvio, da clusula 7, que prev
a possibilidade de nunca se reputar quitado o dbito), as obras
estarem concludas e averbadas, bem como depois de institudo o
condomnio (clusula 20). Mesmo quando entender quitado o
preo e atendidas as demais condies, construtora no se
impe qualquer prazo para a outorga da escritura.
Nesse panorama, ainda que lavrada a escritura na data
fixada ao alvedrio da r, o consumidor ainda no estar em
condies de receber as chaves de seu imvel, uma vez que a
escritura deve ser registrada em cartrio.
Pois bem. De posse da escritura registrada, dever o

consumidor proceder alterao cadastral do imvel na Prefeitura
(transferncia da titularidade IPTU- junto Prefeitura Municipal),
conforme prescrevem a clusula 21 e o item 5 do quadro-resumo,
providncia essa, alis, que poderia ser efetivada pela prpria
construtora. Significa dizer, assim, que a entrega das chaves
depender, tambm, de ato a ser praticado por terceiro, ou seja, o
Municpio.
Concludo o priplo, isto , com escritura registrada e o
comprovante
de
alterao
cadastral
do
imvel,
restar
ao
consumidor, ento, aguardar novamente que a demandada eleja

uma data para a tradio das chaves, porquanto nenhum prazo
foi estabelecido nesse sentido.
E alm de o ajuste no estabelecer prazo ou data para
outorga de escritura e entrega das chaves, nenhuma sano se
impe construtora na hiptese de descumprimento das clusulas
em exame. Assim, diversamente do que se observa em relao ao
consumidor, o pacto de adeso no contempla a possibilidade de
resoluo unilateral pelo adquirente, multa ou qualquer sano na
hiptese de mora ou inadimplemento da construtora.
Interessante observar, ademais, conforme se anotar no
tpico seguinte, que a r inseriu no contrato preceito que transfere
ao
consumidor,
desde
assinatura
do
instrumento
independentemente da entrega das chaves todas as despesas,

inclusive tributrias, que possam recair sobre o imvel (clusula 22).
Reluzente, pois, a negativa de direito informao ao

consumidor (CDC, art. 6, III, e 54), assim como o desequilbrio
operado na relao contratual em apreo.
Com efeito, maculadas pela patente abusividade de suas
prescries, as preditas clusulas so vedadas pela Lei n 8.078/90 e
nulas de pleno direito:
Art. 39 vedado ao fornecedor de produtos e servios,
dentre outras prticas abusivas:
(...)
XII deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua
obrigao ou deixar a fixao de seu termo inicial a seu
exclusivo critrio.
(...)
Art. 51 So nulas de pleno direito, entre outras, as
clusulas
contratuais
relativas
ao
fornecimento
de
produtos e servios que:

(...)
III transfiram responsabilidades a terceiros;
(...)
IV
estabeleam
obrigaes
consideradas
inquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem

exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f ou a
eqidade;
Espera-se, pois, a invalidao das clusulas em exame e a
condenao da r a inserir em seu contrato os prazos para o
cumprimento de suas obrigaes.
8) Do
pagamento
condominiais
de
pelo
tributos
consumidor
contribuies
a
partir
da
assinatura do instrumento de contrato (clusula

22).
Estatui o contrato de adeso enfocado que o

COMPRADOR ficar responsvel pelo pagamento de todas as
despesas relativas a impostos, taxas e contribuies condominiais
que passem a incidir sobre o imvel a partir da data de
assinatura do presente instrumento, independentemente do
recebimento das chaves. Os encargos anteriores a esta data
sero de responsabilidade da VENDEDORA. (destaquei).
Salta aos olhos, uma vez mais, a abusividade da
previso contratual, na medida em que, por meio dela, promove-se
outro ponto de desequilbrio na relao consumerista.
Impe-se ao consumidor que, a contar da data de
subscrio do ajuste, passe a suportar todas as despesas
provenientes
do
imvel
compromissado
venda,
independentemente da entrega das chaves. Vale dizer, assim,

que mesmo ainda no sendo proprietrio ou sequer possuidor do
imvel, ao consumidor j so carreados, pela construtora, todos os
encargos oriundos do bem.
No se deve deslembrar, alis, que tal situao pode

perdurar por anos, considerado o priplo a que est submetido o
comprador para obter as chaves do imvel, que somente ocorrer
aps a quitao dos dbitos, a lavratura da escritura (cujo prazo
para outorga no previsto no contrato), o registro do ato notarial e
a alterao cadastral da unidade na Prefeitura.
Somente
(algumas
delas
depois
sem
de
superadas
prazo
todas
determinado
essas
etapas
dependentes
exclusivamente da vendedora), que o adquirente receber as

chaves e poder tomar posse do imvel.
Mas ainda assim, pela clusula inserida em seu
contrato de adeso, a acionada transfere ao consumidor, desde a
assinatura do contrato, a responsabilidade pelas despesas acima
transcritas, independentemente da entrega das chaves, que poder
ser protelada indefinidamente pela construtora. Isso se a acionada
no optar como lhe faculta o contrato por ela redigido por
rescindir unilateralmente o ajuste antes mesmo da entrega das
chaves, situao em que, alm de outros gravames, se exigir do
consumidor
pagamento
de
impostos,
taxas,
contribuies
condominiais e despesas provenientes de imvel por ele nunca

possudo.
Mais consentneo com o equilbrio contratual seria a
previso de responsabilidade do consumidor pelo pagamento de tais
despesas
somente
partir
da
entrega
comprovada colocao delas sua disposio.
das
chaves,
ou
da
Notrio, assim, que o preceito contratual em testilha,

tal como imposto pela demandada, afigura-se abusivo e, portanto,
nulo de pleno direito.
9) Autorizao para que a construtora contrate
administradora
de
condomnio
por
anos
(clusula 23 e seu 2).
Preconiza o contrato em exame que a VENDEDORA

fica expressamente autorizada a convocar o COMPRADOR, bem
como os demais promitentes compradores do empreendimento, para
a realizao da assemblia da instalao do condomnio. Ficar
tambm
autorizada
VENDEDORA
contratar
Administradora de Condomnio para os primeiros 02 (dois)

anos de funcionamento do prdio. (clusula 23 - destaquei).
Aqui se revela outra clusula proscrita pelo ordenamento
jurdico.
Com efeito, por meio dessa disposio contratual, fica a
requerida autorizada a contratar, a seu talante, administradora de
condomnio para os primeiros dois anos de funcionamento do
prdio, termo esse, alis, de manifesta impreciso. Curioso
observar, ainda, conforme consta da mesma clusula, que embora
se reserve o direito de impor aos consumidores uma administradora
de sua preferncia, a r se isenta do pagamento das despesas
condominiais em relao a todas as unidades no comercializadas.
De qualquer modo, no fosse pela clusula em questo,

os adquirentes poderiam at mesmo optar pela no contratao de
qualquer administradora, inclusive com o intento de reduzir os
gastos condominiais. Todavia, o instrumento confeccionado pela
construtora impe aos consumidores no apenas o dever de tolerar
a contratao de administradora, mas o de curvar-se escolha da
empresa eleita pela acionada.
Nesse quadro, porm, dispe o artigo 39 do Cdigo de
Defesa do Consumidor que vedado ao fornecedor I condicionar o
fornecimento de produto ou de servio ao fornecimento de outro
produto ou servio, bem como, sem justa causa, a limites
quantitativos.
Em abono ao entendimento de que se trata de disposio
eivada de ilegalidade, arrola o artigo 51 do mesmo diploma legal,
entre
as
clusulas
abusivas,
aquelas
que
VIII
imponham
representante para concluir ou realizar outro negcio jurdico pelo

consumidor.
E exatamente o que d na hiptese, porquanto se
impe ao consumidor o dever de aceitar que a construtora contrate,
livremente e sem qualquer balizamento, administradora para gerir
condomnio alheio.
Mas a mesma clusula 23 contm, em seu pargrafo 2,
outro abuso contratual: Acordam as partes que a VENDEDORA
ficar isenta do pagamento das quotas condominiais das
unidades
no
comercializadas,
permanecerem desocupadas. (destaquei).
enquanto
estas
Por meio dessa disposio, portanto, a construtora carreia

aos consumidores adquirentes todos os encargos condominiais
daquelas unidades habitacionais ainda no vendidas. Assim, embora
permanea como proprietria das unidades no comercializadas, as
despesas condominiais no so suportadas pela construtora, mas
rateadas
entre
os
demais
moradores
do
condomnio.
Aos
adquirentes, assim, so transferidas todas as despesas provenientes

do eventual insucesso ou demora da r na comercializao de seus
imveis. Livra-se a acionada, por meio da clusula por ela inserida
no contrato, de toda e qualquer despesa condominial.
Imagine-se, v.g., que de 80 unidades habitacionais de
um dado condomnio apenas uma tenha sido comercializada,
permanecendo as demais desocupadas. Ter-se- ento, nos termos
da conveno em exame, a assuno, por um nico consumidor, das
despesas condominiais correspondentes a todo o edifcio, uma vez
que ainda no comercializadas as demais 79 unidades, nada
obstante todas permaneam sob propriedade da r.
O que se tem, portanto, a ntida transferncia dos
riscos ou percalos inerentes atividade econmica exercida pela
construtora ao consumidor.
Dada a incontestvel abusividade dos preceitos, impe-se
o reconhecimento da invalidade de ambos, especialmente vista
dos artigos 39, incisos I e V e 51, incisos IV e VIII, da Lei n 8.078/90.
10)
Do foro de eleio (clusula 27).
Em arremate, sobressai do extenso rol de clusulas

abusivas insertas no contrato em exame a que elege o foro da
Comarca de So Bernardo do Campo/SP, com expressa renncia de
qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir
quaisquer dvidas ou questes decorrentes deste contrato.
Sobre o assunto, vale sublinhar que as normas do CDC
so de ordem pblica, no se curvam pela vontade das partes, pois
o
arbtrio
do
consumidor
manipulvel
no
mercado
pela
superioridade econmica e tcnica do fornecedor, que impe as

clusulas de contratao.
Logo, nula a clusula de foro de eleio, uma vez que o
CDC d privilgio ao consumidor para lhe facilitar a defesa de seus
direitos. Permite-se a propositura da ao no foro do domiclio do
consumidor (CDC, art. 101, I), como instrumento para evitar
inviabilidade da demanda e obstculo indevido ao direito de litigar.
Bem a propsito, a Portaria n 04/98, editada pela
Secretaria de Direito Econmico do Ministrio da Justia, considera
nulas de pleno direito as clusulas que elejam foro para dirimir
conflitos decorrentes das relaes de consumo diverso daquele onde
reside o consumidor.
Nessa linha, inclusive, iterativa a jurisprudncia do
Superior Tribunal de Justia (cf., por todos, o Resp 669.990/CE, rel.
Min. Jorge Scartezzini, j. em 17-08-2006).
Diante de tal panorama normativo, revestem-se de

patente abusividade as clusulas contratuais apontadas nos itens 1
a 10 desta petio e, por isso, so elas nulas de pleno direito, o que
h de ser reconhecido e declarado por sentena (CDC, art. 51, 4).
De outro lado, h de se proceder reviso judicial de
parte da avena como forma de assegurar aos consumidores o
exerccio de seus direitos bsicos, notadamente o de informao,
observado o disposto no art. 54, 4, do CDC, bem assim o equilbrio
na relao entre fornecedor e consumidor do produto (CDC, arts. 6,
46 e 54).
Tratando do assunto, Nelson Nery Jnior leciona que:
a clusula declarada judicialmente como abusiva no estar
mais conforme o direito. Essa deciso ter eficcia erga
omnes ou ultra partes, no caso de haver sido pedido o
controle judicial abstrato, cujo objetivo seja a proteo dos
direitos difusos ou coletivos do consumidor (art. 103, CDC).
Isso
significa,
em
ltima
anlise,
que
sentena
que
reconhece como abusiva determinada clusula funciona na

prtica como deciso normativa, atingindo o estipulante em
contrataes futuras, proibindo-o de concluir contratos futuros
com a clusula declarada abusiva judicialmente. Do contrrio,
no teria nenhum sentido a tutela contratual coletiva ou difusa
do consumidor.4
No caso vertente, o que se almeja a proteo coletiva
e difusa dos consumidores.
Cdigo Brasileiro de Defesa do Consumidor. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense
Universitria, p. 370.
4
A tutela coletiva ir atingir os consumidores que j

contrataram com a r, ficando os efeitos da sentena restritos aos
componentes do grupo, perfeitamente identificveis, de sorte a
produzir efeitos ultra partes (art. 103, inc. II, do CDC). De outro
lado,
tutela
difusa
afetar
os
futuros
indeterminados
contratantes da requerida, cujo nmero no possvel precisar de

antemo. Nessa hiptese, caber r observar o direito
informao do consumidor, alm de excluir de seus instrumentos de
contrato as clusulas declaradas nulas, na forma da sentena a ser
proferida. Aqui, portanto, restaro alcanados e protegidos todos os
futuros contratantes, operando a sentena efeitos erga omnes
(art. 103, inc. I, do CDC).
III - DOS PEDIDOS
Diante do acima exposto, requer-se:

a) seja determinada a citao da r por via postal, na
pessoa de seu representante legal, a fim de que, advertida dos
efeitos da revelia, a teor do artigo 285, ltima parte, do Cdigo de
Processo Civil, apresente, querendo, resposta presente ao;
b) seja a ao julgada procedente para, nos termos do
artigo 51, 4, do CDC, declarar-se a nulidade das clusulas
apontadas como abusivas, bem assim para condenar-se a r ao
cumprimento de obrigao de no fazer, consistente em se abster
de aplicar tais estipulaes nos contratos j celebrados e de inserilos nos contratos que vier a celebrar, sob pena do pagamento de
multa no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por contrato em que

for aplicada ou inserida qualquer das clusulas, sujeita a atualizao
monetria, a ser recolhida ao Fundo de Reparao de Interesses
Difusos Lesados, previsto no artigo 13 da Lei n. 7.347/85,
regulamentado, no Estado de So Paulo, pela Lei n 6.536, de 13 de
novembro de 1989 e pelo Decreto n 27.070, de 08/06/1987;
c) a condenao da acionada a redigir com destaque as
clusulas que implicarem limitao a direito do consumidor (CDC,
art. 54, 4), sob pena de multa no valor de R$ 10.000,00 (dez mil
reais) por contrato em que no for atendida a determinao;
d) em carter de reviso judicial (artigo 6, inciso V, do
CDC) das clusulas em referncia, passe a constar dos contratos da
requerida, tanto para os concludos como para os que vierem a ser
celebrados, o seguinte:
d.1) clusula penal (ou multa convencional) no valor
mximo de 10% (dez por cento) sobre as quantias pagas pelos
compromissrios-compradores
inadimplentes,
por
ocasio
da
resoluo do contrato de compromisso de compra e venda;

d.2) clusula dispondo que os juros incidiro, de forma
no- cumulativa, somente aps a entrega das chaves do imvel;
d.3) clusula prevendo uma nica forma de reajuste e
taxa de juros, seja para os dbitos do consumidor para com a r,
seja desta para com o consumidor;
d.4) clusula prevendo prazo para que a r proceda

outorga de escritura pblica e entrega das chaves do imvel ao
consumidor;
e) condenar genericamente a requerida, nos termos do
artigo 95 da Lei n 8.078/90, restituio em dobro aos contratantes
inadimplentes dos valores indevidamente retidos por ocasio das
resolues dos contratos (cf. item d.1), corrigidos monetariamente,
com incidncia de juros at a data do efetivo pagamento (CDC, art.
42, nico);
f) condenar genericamente a requerida, nos termos do
artigo 95, da Lei n 8.078/90, restituio em dobro aos
contratantes dos valores cobrados a maior, em decorrncia da
capitalizao de juros, tudo corrigido monetariamente desde o
efetivo pagamento e com incidncia dos juros legais (CDC, art. 42,
nico);
g) condenar a r a publicar em jornais de grande
circulao (p.ex. O Estado de So Paulo, Folha de So Paulo ou
Dirio do Grande ABC), para conhecimento geral, a r. sentena
condenatria aps o trnsito em julgado;
h) seja determinada a publicao do edital a que alude o
artigo 94 do Cdigo de Defesa do Consumidor;
i) a condenao da requerida ao pagamento das custas
e despesas processuais;
j) a dispensa do pagamento de custas, emolumentos e

outros encargos pelo autor, em face do previsto no artigo 18 da Lei
n 7.347/85 e no art. 87 da Lei n 8.078/90;
k)
sejam
as
intimaes
ao
requerente
feitas
pessoalmente, merc do disposto no art. 236, 2, do Cdigo de

Processo Civil e no art. 224, inc. XI, da Lei Complementar Estadual n
734, de 26.11.93 (Lei Orgnica do Ministrio Pblico de So Paulo).
Provar-se- o alegado por todos os meios de prova
admitidos em direito, especialmente pela produo de prova
documental, testemunhal e pericial, sem prejuzo da incidncia do
artigo 6, inciso VIII, do Cdigo de Defesa do Consumidor, no que
tange inverso do nus da prova em favor da coletividade de
consumidores substituda pelo autor.
Acompanham esta petio inicial os autos do Inqurito
Civil n 82/2003, em trs volumes contendo 462 folhas numeradas.
Atribui-se causa o valor de R$ 1.000,00 (mil reais).
So Bernardo do Campo, 11 de dezembro de 2007.
MARCELO SCIORILLI
Promotor de Justia

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Promotoria de Justia de Defesa do Consumidor de So Bernardo do Campo

EXCELENTSSIMO(A) SENHOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA ____ VARA

O MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO

54.037.791/0001-53, com sede na rua Tiradentes, n 75, 12 andar,

Promotoria de Justia de Defesa do Consumidor de So Bernardo do Campo

Promotoria de Justia de Defesa do Consumidor de So Bernardo do Campo

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Promotoria de Justia de Defesa do Consumidor de So Bernardo do Campo

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Certo , no entanto, que o predito instrumento de

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legislao civil e consumerista, alm do que no satisfaz o direito do

excessivamente desproporcionais em relao ampla gama de

consumidores, geralmente das classes mdia e baixa, que investem

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financeiro na relao contratual e o respeito ao direito informao.

Dispe a Constituio Federal de 1988, no seu artigo 5,

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(artigos 39 e 51), cujas disposies so largamente aplicveis na

vislumbra-se que vrias de suas disposies revestem-se da mais

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do quadro-resumo e clusula 5, 3, do instrumento de

parcelamento do dbito, o consumidor suportar, de imediato, a

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O preceito, no entanto, denota a ocorrncia de prtica

Econmico do Ministrio da Justia, em 15 de maro de 2001, editou

(capitalizado), como se dessume do item 4.5 do quadro-resumo e da

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Porm, mesmo com todas as justificativas do

interessados faziam-se de surdos, insistindo em refutar as

Tabela Price Da Prova Documental e Precisa Elucidao do seu Anatocismo.

Campinas, Servanda, 2002, p. 170.

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PRPRIA PELO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO.

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2. No se admite a capitalizao de juros nos contratos

ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO.

Aresto mencionado no acrdo proferido no Resp n 919.693/PR, rel. Min. Castro

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SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO Ao revisional

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sucumbncia recproca Recurso parcialmente provido.

7.102.863.4/02, So Paulo, 14 Cmara, rel. Thiago de

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Nesse panorama, quer por estabelecerem a cobrana de

alm de, por si s, revestir-se de manifesta

ilegalidade, o emprego da tabela price (ou sistema francs de

conseqncias de sua aplicao.

ordenamento jurdico, na forma do artigo 51 do CDC.

Promotoria de Justia de Defesa do Consumidor de So Bernardo do Campo

Por meio desse preceito, que no guarda qualquer

execuo especfica, nos termos do art. 84 e pargrafos.

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3) Repasse de custos com cobrana ao consumidor

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Destarte, ao transferir para o consumidor encargos

taxativa e proibitiva prevista no artigo 51 da Lei n 8.078/90.

obrigaes pela construtora e da recusa de

10.931/2004. (clusula 8, 1).