Contenido
1.
Introduccin.................................................................................................. 4
2.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
3.
4.
Burbuja inmobiliaria.................................................................................... 12
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
i.
ii. Ratio Precio de venta/Ingreso por alquiler anual (Price to Earnings Ratio
- PER):......................................................................................................... 19
iii. Precios Relativos:.................................................................................. 20
iv. Asequibilidad (PIB per cpita por metro cuadrado)..............................20
v.
4.6.
4.7.
4.8.
4.9.
4.10.
Bibliografa..................................................................................................... 31
1. Introduccin
3
2 La crisis subprime de hipotecas fue el detonante para la aparicin de una crisis financiera a escala
mundial, lo cual llevo a la quiebra a la casa de inversiones Lehman Brothers, cuantiosos planes de rescate
por parte de los gobiernos y fuerte recesiones que an hasta ahora afecta a muchas economas como es el
caso de Grecia.
4 Puede existe la posibilidad de que exista un auge continuo de los precios de las viviendas saludable, sin
existir burbuja, siempre y cuando sea soportado por fundamentos econmicos .
de
de
los
las
de
Si bien los hechos histricos nos muestran los problemas que puede causar
el mercado de financiamiento de viviendas o hipotecario, no se le puede
atribuir la culpa ha dicho tipo de financiamiento. La causa de los efectos
negativos que podra generar la expansin de dicho mercado es por la falta de
fundamentos bien establecidos en que aseguren un crecimiento
slido,
saludable y dinmico, y que vaya acorde con los intereses de todos los
participantes del mismo.
De manera que para promover una expansin en un mercado de
financiamiento hipotecario es importante que dicho mercado tenga ciertos
fundamentos ya establecidos de forma clara y consistente. Entre estos
fundamentos que deben de existir tenemos a una Oferta Sostenible, es decir
que represente un negocio para un grupo de agentes; Demanda Sostenible, es
decir que existan personas que no solo tengan la necesidad de adquirir dichos
recursos si no que efectivamente puedan adquirirlos; y Factores que
promuevan su dinamismo, entre estos factores o condiciones adecuadas
tenemos: condiciones econmicas estables, de regulacin clara (financiera, del
sector), condiciones polticas (continuidad de programas de largo plazo), etc.
La necesidad de la existencia de dichas condiciones dentro del mercado
hipotecario es quizs an ms importante que en otros mercados debido a que
el financiamiento es en activos de largo plazo lo cual lo hace muy dependiente
de una estabilidad en las condiciones ya mencionadas.
Tanto como las condiciones antes mencionadas, un aspecto importante
tambin es que el mercado hipotecario tenga un Sistema, un mecanismo de
financiamiento que vaya acorde a la realidad del mercado y que logre alinear
los intereses de los participantes, de manera que permita a estos obtener los
beneficios que buscan. Lo que quiere decir esto es que tanto familias, sector
pblico (reguladoras), y sector privado (financieras del sector en general),
logren obtener lo que desean: vivienda, adecuado funcionamiento del mercado
y rentabilidad, respectivamente. Por lo tanto, la forma o modelo en que se
financia tambin es un elemento fundamental para el buen funcionamiento del
mercado5.
Freiberg (2014), Intermediacin Financiera y Calidad de la Cartera Hipotecaria en Per Cuadernos N 239
UNIAPRAVI
clase media -crecimiento superior al 60% en los ltimos 10 aos 6-, as como el
aumento del nivel de las remuneraciones.
Saldo de adeudados segn Tipo de Crdito
Arellano (2013)
Nota: La cifra de Per, Mxico, Brasil, Hait y Colombia corresponde al 2013. Los dems pases corresponden
al 2012, a excepcin de Nicaragua, Ecuador, Bolivia y Paraguay, que corresponden a 2011. Uruguay est
actualizado a 2010.
Fuente: Housing Finance Network (HOFINET)
A excepcin de Japn (24.5% del PBI), todos los pases de la OCDE superan el 40%.
Nota: La cifras corresponden al 2013, a excepcin de Austria, EE.UU, Elovaqua, Francia, Israel, Italia, Japn,
Noruega y Suecia, que corresponden al 2012, mientras que Canad y Polonia al 2011
Fuente: Housing Finance Network (HOFINET), Bancos Centrales
10
El bajo nivel de morosidad que ha presentado en los ltimos aos este tipo de
crdito en comparacin con los crditos de consumo, comerciales o a la
microempresa, ha promovido un mayor inters en el mercado de crdito
hipotecario por parte de los intermediarios financieros. La cartera en atraso
(instrumentos vencidos e instrumentos en cobranza judicial) de los crditos
hipotecarios concedidos esta alrededor del 1%.
A la fecha no existe un clculo exacto de la demanda potencial y efectiva de vivienda a nivel pas.
11
Luego de las crisis inmobiliarias ocurridas en EEUU y Espaa, en el pas se ha prestado mucha atencin a
lo que sucede en el mercado, especficamente a la evolucin de los precios y a la posibilidad de una burbuja
10
GPG toma como referencia para su indicador el precio promedio en US$ de departamentos de 120 m2
situados en el centro de la ciudad ms importante de cada pas.
12
cartera de vivienda sobre PIB y precios. No obstante, a partir de 2007 el sector mostr
una importante recuperacin, que se ha evidenciado a travs del crecimiento de la
cartera y de la dinmica de los precios de la vivienda. Todo esto ha estado sin duda
influenciado tambin por la mayor dinmica que exhibi la economa peruana en el
mismo perodo.
Precio por m2 de las viviendas en Lima
(US$ por m2)
*2012 ** 2011
Nota: Vivienda de 120 m localizada en la ciudad ms importante del pas (2013)
Fuente: Global Property Guide
4. Burbuja inmobiliaria
4.1. Que es la crisis y la burbuja inmobiliaria
Para explicar que es una crisis inmobiliaria, partamos primero del hecho de que
alguien puede comprar una casa con la esperanza de venderla a futuro al doble del
precio, pero que luego se da cuenta que nadie estara dispuesto a pagarle siquiera la
mitad de lo que invirti.
Luego, imaginemos que esta situacin se repite en un gran grupo de la poblacin
que ignor el riesgo y compr inmuebles intempestivamente con la confianza puesta
en una demanda alta. En conjunto, sumemos esto a una cadena de compra y venta de
crditos hipotecarios de personas que pensaron vender sus contratos al doble del
13
precio que los adquiri, pero cuyo valor se desplom cuando la demanda se contrajo y
result siendo artificial. Esto es el concepto de crisis inmobiliaria.
En el ejemplo, se puede resaltar el efecto domin o de contagio, que empieza
cuando el ltimo eslabn del negocio pierde la capacidad de pagar sus crditos,
dejando sin sustento a la otra parte con la cual hizo su contrato, derribando una a una
la economa de todos los que participaron en el negocio, quienes al final quedarn con
un cmulo de crditos que no tienen un valor real.
Case y Shiller (2003) definen una burbuja inmobiliaria como: una situacin en la
que las excesivas expectativas al alza de los agentes inducen a mayores precios de las
viviendas. Ello generara que en algn momento la burbuja reviente, el nivel de
precios caiga drsticamente y el mercado colapse. Por el contario, una situacin de
boom inmobiliario, la cual forma parte de un ciclo econmico donde si bien el nivel de
precios desciende en la parte final, lo hace de manera gradual retornando a niveles
histricos.
Ahora es necesario determinar cmo se inicia una burbuja inmobiliaria. Por
consiguiente, se habla de una burbuja (o crisis) cuando hay un exceso de liquidez en el
mercado. Al ingresar una masa de dinero, el sistema financiero empieza a dar crdito
accesible, es decir a bajas tasa de inters y con pocos requisitos solicitados a los
prestatarios. Ello puede generar expectativa en la poblacin de utilizar la facilidad de
crdito y adquirir propiedades, entre ellos una vivienda. Adems si existe una escasez
de oferta, los precios se elevan ante una mayor demanda al igual que los insumos de la
industria.
14
Sin embargo, esta demanda, cuando se vuelve artificial, es capaz de elevar los
precios a un nivel absurdo. Hay una exigencia real porque la poblacin crece y su poder
adquisitivo tambin. Pero a veces surge una demanda que no es por necesidad, sino
que cierta parte de la poblacin adquiere una vivienda como instrumento de inversin,
a la espera de materializar una ganancia con un aumento de los precios en el futuro.
Esto ltimo viene por la generacin de una expectativa falsa es la mala
interpretacin de la informacin que da el mercado. Los precios de los activos
(las casas, en este caso) se ponen en base a expectativas a futuro. Mucha liquidez
puede generar la ilusin de una situacin de crecimiento indefinido, lo que implica un
funcionamiento ineficiente del mercado, porque se est valorando mal los datos.
Finalmente, en una situacin en el que una gran cantidad de propiedades se
quedan sin vender y otros agentes no participan en el mercado, debido a que hacen
una verdadera valorizacin de los activos, se inicia el pnico en el mercado que hace
caer los precios de los inmuebles, lo que afecta fuertemente a un grupo de
compradores que adquirieron el bien con la expectativa que se revaloricen y ayude a
pagar la gran deuda contrada, pero que quedan con una mayor deuda.
Fuente: Dr. Jean Paul Rodriguez Dep of Global Studies & Geography Hofstra University
16
11
17
12
El trmino fractura generacional se refiere a los efectos que causa en una gran parte de la poblacin la
crisis econmica, como prdida masiva del empleo y gran desempleo para los jvenes que recin ingresan al
mercado de trabajo, cada en los salarios, fuerte cada de la riqueza de los hogares, emigracin, etc.
13
18
19
Euros
3,500
45
3,000
40
2,500
35
2,000
30
1,500
25
1,000
20
500
15
10
Aos
40
200
35
150
30
PER Aos
25
50
20
15
Fuente: S&P Dow Jones Indices LLC, a part of McGraw Hill Financial 2014.
14
Adems de una importante deuda hipotecaria, los hogares de dichos pases posean una importante
deuda de consumo.
20
i.
El ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible 16, segn el profesor
de economa Jos Garca Montalvo (Universitat Pompeu Fabra), indica el nmero de
aos que se necesitara para pagar el precio total de la vivienda tomando en cuenta la
renta anual familiar. El precio de una vivienda se puede considerar como razonable
cuando dicho ratio es menor o igual a cuatro; es decir, el precio de la vivienda no debe
superar los cuatro aos de renta familiar bruta disponible. Un ratio mayor a cuatro
seala que el precio de la vivienda se encuentra sobrevalorada o fuera del poder
adquisitivo adecuado de los ingresos de la familia.
De acuerdo con el siguiente grfico, en EEUU, Espaa y Reino Unido el ratio precio
sobre renta familiar rebas la regla de cuatro aos desde inicios del 2002, brindando
seales de formacin de una burbuja inmobiliaria, las mismas que finalmente
estallaron entre 2008 y 2009.
15
16
Perspectivas del precio de la vivienda en Espaa, Jos Garca Montalvo, Cuadernos de informacin
econmica 227, marzo-abril 2013, pg. 53
21
Fuente: Banco de Espaa, Halifax (Reino Unido), NAR y Census Bureau (USA).
Elaboracin: Jos Garca Montalvo - Universitat Pompeu Fabra
ii.
De acuerdo a la clasificacin del Global Property Guide 17, los precios de los
departamentos se mantienen en el intervalo de precios normales considerados en esta
publicacin (12,5 25,0), aunque con una tendencia creciente en los ltimos aos.
17
Global Property Guide anualmente publica recomendaciones sobre dnde invertir en bienes inmuebles
alrededor del mundo en su documento Property Recommendations, el cual est disponible en la pgina web:
www.globalpropertyguide.com
22
iii.
Precios Relativos:
iv.
23
El clculo del ratio consiste en dividir el precio de un inmueble con un rea de 100
m2 entre el ingreso. Como indicador del ingreso algunos analistas usan como definicin
de ingreso el PBI per cpita18, mientras que otros el ingreso per cpita.
v.
La lgica que subyace en esta herramienta es que si los precios de las viviendas
son mucho ms altos que el costo de la construccin, los constructores estarn
motivados para hacer ms edificios.
As, nuevas construcciones entran en el mercado de la vivienda, aumentando el
stock, lo cual genera presin para que los precios bajen, autorregulndose el mercado.
Puede ocurrir ocasiones en las cuales no se de este ajuste de inmediato, y cuando se
llega a un determinado punto en que los precios inmobiliarios son mucho mayores que
los costos de nueva construccin, es seal que los precios comenzarn a disminuir
bruscamente..
Sin embargo, hay excepciones a ello: cuando las regulaciones restringen la
construccin de nuevos edificios, los precios de nueva construccin tienen menos
probabilidades de actuar como un techo en el mercado. Los cdigos de construccin,
permisos, restricciones cuantitativas, etc. limitan la cantidad de oferta de vivienda
nueva. Tales regulaciones significan que los precios tienden a ser superiores a los
costes de nueva construccin, y esto no constituye una anomala, es parte del sistema.
b)
En este anlisis se utilizar los precios de vivienda de la mediana agregada de los distritos del sector de
mayores ingresos de Lima Metropolitana (La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco) publicado por el
BCRP, por ser la serie histrica ms larga que se tiene disponible.
24
Si bien el crecimiento de los precios en los ltimos ocho aos enciende algunas
alarmas sobre una posible burbuja inmobiliaria en el pas, si analizamos el ratio PER,
vemos que est se mantiene en niveles normales.
25
Respecto a los Precios Relativos, al comparar el ratio PER del Per con los dems
pases de la regin se observa que se sita en un nivel intermedio, debajo de Chile,
Uruguay y Brasil pero encima de Colombia y Mxico.
20
Otros factores podran ser mayor acceso al crdito, mejores condiciones macroeconmicas y el
desplazamiento de una significativa fraccin de la poblacin desde la pobreza a las clases medias.
21
Los indicadores calculados por el BCRP y Global Property Guide no coinciden por no proceder de la
misma muestra.
26
Ratio de Asequibilidad
Pases de Latinoamrica
Podemos ver que pases como Chile, Costa Rica y Uruguay tienen el menor ratio de
asequibilidad de la regin, a pesar de que tambin la experimentaron bonanza
econmica de la ltima dcada. Esto nos da a entender que pases con menos
presiones de barreras burocrticas y de infraestructura, poseen unl mercado de
vivienda con precios estables, situacin que no sucede con el Per.
La sobrerregulacin, la ausencia de un Plan de Desarrollo Urbano, limitaciones de
infraestructura (Sedapal) restringen la construccin de nuevos edificios, haciendo que
los precios de las nuevas construcciones tengan menos probabilidades de actuar como
un techo en el mercado.
Estas barreras impulsan a que los precios tiendan a ser superiores a los costes de
nueva construccin, y no constituye una anomala, es resultado del sistema.
27
28
en el mundo.
29
La capacidad de endeudamiento es el porcentaje de sus ingresos netos que puede destinar al pago de
deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad econmica de su
familia.
30
Los bancos no permiten realizar una segunda hipoteca sobre el mismo inmueble
si no se cancela la primera, lo que significa que ninguna entidad otorgar ms
dinero a un cliente sin antes cumplir con sus obligaciones.
31
En el grfico se muestra que en los ltimos diez aos ha habido una tendencia a
que el peso del endeudamiento ha disminuido en relacin al ingreso, tanto para el total
de crditos personales como para los crditos hipotecarios. Es decir, el ingreso
promedio ha aumentado bastante ms que el crdito promedio, por lo cual hay menor
carga relativa de la deuda. La tendencia no es perfectamente uniforme y los niveles de
endeudamiento hoy son algo mayores que en su punto ms bajo cerca de la crisis
financiera internacional, pero menores que hace una dcada, y no hay una tendencia
marcada de crecimiento.
Un dato importante a tener en cuenta, segn el BCRP en su Reporte de Estabilidad
Financiera de BCRP (Mayo 2013) la carga financiera de los hogares ascendieron a 42,1%,
ligeramente sobre el lmite recomendado de 40%, pero por debajo niveles por debajo
de 50%, la situacin en la que se considera como mximo lmite controlable. Sin
embargo, pases como Chile tienen una carga financiera bastante ms baja (20%) y
que la mayor parte de esta es dedicada para pagar crditos hipotecarios, mientras que
32
33
4.10.
Fuente:
crisis.html
http://cavilandoenred.blogspot.com/2010/04/vision-global-y-online-de-la-
34
4.11.
Bibliografa
Case, Karl y Robert Shiller (2003), Is there a Bubble in the Housing Market?,
Cowles Foundation.
Contreras, Alex (2013), Estabilidad Financiera y Boom Inmobiliario, Banco
Central de Reserva, Revista Moneda 153.
Eyzaguirre, C y Caldern, C. (2003), El mercado de crdito hipotecario de
Per, BancoInteramericano de Desarrollo (BID), Departamento de
Investigacin, Documento de Trabajo N 497
Freiburg, G. (2014), Intermediacin financiera y calidad de la cartera
hipotecaria en Per CUADERNO N 239 UNIAPRAVI, abril junio 2014.
Garca, J (2013), Perspectivas del precio de la vivienda en Espaa, Cuadernos
de informacin econmica 227, marzo-abril 2013
Instituto Peruano de Economa (2013), No hay seales de sobreendeudamiento
35