Prescripcion Adquisitiva Dominio Bienes Inmuebles

La prescripcin adquisitiva de dominio en bienes inmuebles
Jos Antonio Daz Muro - jdiazmuro@hotmail.com

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Introduccin
Objetivos
La prescripcin adquisitiva de dominio de bien inmueble
El derecho de propiedad en el cdigo civil peruano de 1984
Ideas liminares de la prescripcin adquisitiva
La prescripcin adquisitiva o usucapin en el cdigo civil peruano de 1984
Fundamento de la prescripcin adquisitiva de dominio
Funciones de la prescripcin adquisitiva
Sujetos y objeto de la prescripcin adquisitiva
Clases de prescripcin adquisitiva y sus requisitos
La prescripcin adquisitiva de dominio en la jurisprudencia nacional
Conclusiones
Bibliografa
1.1 INTRODUCCIN
Es sabido que el tiempo en la vida sirve para sanar heridas, como por ejemplo, la muerte de un ser
querido. De igual forma, en el Derecho, el tiempo funciona como un medio sanador que permite la prdida o
la adquisicin de derechos. En ese sentido, Alas, De Buen y Ramos han sealado "en el Derecho el
concepto del tiempo se enlaza con el de las variaciones de los fenmenos jurdicos, con el de la forma de
sus cambios; y que al hablar del influjo del tiempo en las relaciones del Derecho no se hace referencia al
influjo del tiempo puro, abstrados de los fenmenos, considerado como algo sustantivo, sino al tiempo
medida de duracin o expresin del cambio de los hechos o estados con eficacia jurdica" Entre las
instituciones del Derecho que utilizan al tiempo como medio sanador de relaciones jurdicas se encuentran
la prescripcin extintiva y la prescripcin adquisitiva.
Como se advertir en el derrotero de la presente disquisicin, el fundamento esencial de la
usucapin o prescripcin adquisitiva, es la necesidad de proteger y estimular la produccin y el trabajo.
Quien durante largos aos ha cultivado un inmueble, incorporando riqueza a la comunidad, debe ser
protegido por la ley, afianzado en su derecho, estimulado en su trabajo. Esta solucin es tanto ms justa si
se piensa que frente a l est un propietario negligente, que ha abandonado sus bienes y quien se
desinteresa de ellos no merece la proteccin legal. Estos fundamentos de la usucapin tienen hoy mayor
vigor que nunca. Las sociedades modernas no conciben ya la propiedad como un derecho absoluto; ser
dueo supone crecientes responsabilidades, no slo derechos.
Y es que la usucapin es tambin un modo de resolver un problema que de otra manera no tendra
solucin. Supngase un bien abandonado largo tiempo por su dueo. Otra persona lo ocupa, lo posee, lo
trabaja. Pero no tiene ttulo. De no mediar la usucapin, estara siempre expuesto a una reivindicacin
originada en ttulos que datan quiz de 100 o 200 aos atrs. En esas condiciones, con un perpetuo peligro
sobre sus derechos, que no tiene forma de eliminar, el poseedor se desanima, no hace mejoras, no invierte;
en una palabra no hace producir al bien todo lo que podra dar una explotacin intensiva, protegida por la
seguridad que da el derecho de propiedad. Y si como es posible, nadie reivindica ese inmueble, quedar
perpetuamente en esa situacin de incertidumbre, sin que nada pueda mejorar las condiciones del dominio.
Esta situacin requiere una solucin. Es lo que hace la prescripcin adquisitiva.
En el decurso de este modesto trabajo se tratar de analizar los orgenes de la prescripcin
adquisitiva en el Derecho Romano, para pasar luego a analizar sus caractersticas y requisitos exigidos por
el Cdigo Civil, sin dejar de atender los criterios jurisprudenciales pronunciados por nuestros tribunales
civiles.
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1.2 OBJETIVOS
1. Estudiar los orgenes de la prescripcin adquisitiva de dominio, de tal forma que permita conocer sus
instituciones, principios y caractersticas imperantes en el Derecho Romano, y a partir de ella su legado
a los sistemas jurdicos romano germnicos.
2. Desentraar los conceptos generales y requisitos que se requieren para la aplicacin de la prescripcin
adquisitiva de dominio de bienes inmuebles, con lo cual tras confrontarla con nuestra jurisprudencia
nacional, advertir sus aciertos y desaciertos.
3. Reflexionar acerca de la forma como nuestros tribunales de justicia, vienen concediendo las
pretensiones de los justiciables, sobre prescripcin adquisitiva de dominio, teniendo como base la
jurisprudencia nacional.
1.3 LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIEN INMUEBLE

1. ANTECEDENTES HISTORICOS DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA.
1.1. ETIMOLOGIA
Proviene del latn "usus" que significa usar una cosa y de "capere" que equivale a tomar. En el
Derecho Romano la institucin de la usucapio era utilizada para la adquisicin del dominio por la
posesin (usus) durante un cierto tiempo1.
1.2. DERECHO ROMANO PRECLASICO
Esta institucin, exclusiva del derecho quiritario, tena por finalidad, en convertir en
propietario a aquel que no detentaba esta situacin jurdica ya sea, porque el que le haba trasmitido
la cosa no lo era o no se haba respetado las formalidades legales. Por lo tanto, los peregrinos no
tenan la posibilidad de utilizar este instituto por ser este un modo de adquisicin del derecho civil.
Las doce tablas establecan que el dominio poda adquirirse por la posesin continuada e
ininterrumpida de un ao si la cosa era mueble y de dos aos si era inmueble: "usus auctoritas fundi
bienium, cetenarum reum anus esto"2. Por usus, como dijimos se entiende a la posesin; por
auctoritas, la ayuda que debe prestar el enajenante al adquirente 3 .Vencido el plazo legal de uno o
dos aos, segn corresponda, se consideraba que el usucapiente adquira un ttulo inatacable. Las
cosas furtivas, las que estaban fuera del comercio, la res publicae, universitatis, sacrae, religiosae,
los fundos provinciales quedaban fuera del mbito de este instituto 4. Tambin estaban
expresamente prohibido por las doce tablas, la usucapin de los cinco pies contados de la lnea
separativa de los fundos contiguos, que tenan la funcin de demarcar la divisin de los mismos, y a
su vez era utilizado para el paso de las personas, animales y arados 5.
1
ULPIANO: "Usucapio est domonii adeptio per continuationem oosessionis anni vel biennii. rerum mobilium anni,
imobilium biennii. D. 41; 3.3. El trmino "immobilium" no es clsico, interpola "temporis lene definite", en lugar de
"anni vel bienni. Ver Iglesias. "Derecho Romano" Edicin Ariel-Madrid-ao 1965-pg.273.2
XII Tablas, VI-3.
3
El significado del trmino "auctoritas" se haya muy discutido. Para algunos era la "obligacin de garanta del
vendedor", para otros "la sancin pblica, que consagraba coma propietario de la cosa al que la haba usado o posedo
durante los plazos legales".- Ver Iglesias, ob. cit. pg. 274.- Salvat Raymundo M; "Tratado de Derecho Civil-Derechos
Reales" (actualizado por Argaaraz) T.II-pg. 211-Ediciones TEA. Quinta edicin. Maynz T.I # 196 al 198, Pg. 291.
4
GAYO II, 45, 46, 48.- BONFANTE, Pedro: "Instituciones de Derecho Romano". Ed. Instituto Editorial Reus-ao
1959-pg.285.
5
GAYO II, 47.
1.3. LA BUENA FE EN EL DERECHO ROMANO

Se discuta si el antiguo Derecho Romano exiga la buena fe coma elemento necesario para
llegar a usucapir. Parece que este elemento tico de la "bona fides", fue agregado con posterioridad,
cuando el derecho progresa y se espiritualiza. Dicha buena fe, se daba cuando alguien que posea
una cosa crea que quin se la trasmiti era el verdadero propietario o que nadie tena un derecho
mejor que el suyo. Evidentemente, descansaba sobre una creencia subjetiva errnea. El error que
admita era el error de hecho, no sirviendo para la usucapin el error de derecho 6. Por lo tanto, de
aqu en ms, los elementos necesarios para la usucapion ordinaria sern el justo ttulo (fusta causa
possidendi) y la buena fe (bona fides), lo que queda detalladamente legislado en el derecho
justinianeo. Empero, en esta etapa, nos encontramos con casos anormales de usucapin, entre los
que podemos mencionar la "usucapio pro herede" y la "usurreptio", verdaderos vestigios del antiguo
derecho y que eran denominadas en comn como "usucapio ex lucrativa causa" en oposicin a la
usucapin normal, que se la llamaba "pro suo"7.
a. La "usucapio pro herede" era concedida a quienes hubieren detentado bienes del
causante con animus de dueo, por un plazo mnimo de un ao, podan repeler las
acciones de los herederos que reclamaren dichas pertenencias.- Como al decir de
Bonfante8, este tipo de usucapin era considerado como un "lucro malvado e injustificado"
(improvo usucapio), se le fue imponiendo limitaciones, entre las que podemos mencionar,
la del "heres necessarius" que quedaba a salvo de los efectos de este instituto.
Posteriormente, un senado consulto dictado bajo Adriano permiti que prosperara una
accin de peticin de herencia del heredero, an frente a un poseedor anual. Pero la
usucapin segua siendo oponible a terceros. En la poca de Marco Aurelio se estableci
el llamado "crimen expilatae hereditatis por el cual se castigaba a quienes dolosamente
se apoderaban de cosas hereditarias, subsistiendo el rgimen que comentamos,
solamente para los supuestos de posesiones de buena fe.
b. Otro tanto va a ocurrir con la "usurreceptio ex fiducia", que se produce cuando el
propietario "mancipia" una cosa, sea en virtud de un pacto de fiducia y por un
determinado plazo , o para garantizar el cumplimiento de una obligacin, y en ambos
casos, antes de la restitucin legal de la cosa, la recupera factimante y la posee por
cualquier motivo durante un ao, adquiere el dominio sin "fusta causa" ni "bona fides"9.
c. Finalmente en el caso 'de la "usureceptio ex proediatura", ocurre otro tanto y se da
cuando un ex propietario recuperaba la posesin de un fundo, y lo posea pacficamente
durante un ao y el cual haba sido embargado vendido por crditos a favor del estado.
Esta "usurreceptio se llamaba "ex proediatura". porque los adquirentes de los bienes
vendidos a nombre del pueblo y del senado romano se llamaban preediatores 10.
1.4. POR EXTENSIN SE APLIC LA USUCAPIN A LA ADQUISICIN DEL
(USUCAPIO USUFRUCTOS).
USUFRUCTO
Parece que en un tiempo se aplic a la adquisicin de las servidumbres prediales.

Posteriormente una Lex Scrivonia prohibi este tipo de usucapin. Sin embargo, esto no perjudic la
existencia de la usucapio libertatis, que funcionaba como una verdadera prescripcin extintiva,
aunque el ordenamiento jurdico romano lo consideraba como una verdadera usucapin 11, en virtud
de la cual quedaba liberado un fundo de soportar una servidumbre por el no uso por un tiempo
determinado. Es muestra de ello el siguiente fragmento del Digesto "Libertatem servitum usucapi
PETIT, Eugene: "Tratado Elemental de Derecho Romano"-Ed. Albatros-Buenos Aires, ao 1961-pg. 298.Gayo II. 52.8
BONFANTE, Pedro-ob. cit. pg. 286
9
GAYO: II, 61. PETIT, Eugene -ob. cit. pg. 304.
10
GAYO: II, 61.-Petit, Eugene-ob. cit. pg. 304
11
PUGLIESe, Giuseppe "La prescripzione acquisitiva" Unione Tipografico-Editrice Torinense- ao 1921; Pgina 16.
7
posse verius est, quia eam usucapionem sustulit Lex Scribonia, quae servitutem constituebat, non
etiam eam, quae libertatem praestatat sublata servitute 12.
Pugliese, nos dice, que los elementos necesarios para la usucapio libertatis son los
siguientes13:
Constitucin de un estado de cosas contrario al ejercicio de una servidumbre;
Posesin de la cosa en las condiciones de libertad, nec vi, ne clam, nec precario por
el tiempo transcurrido para la usucapin
1.5. LA USUCAPION EN EL DERECHO EXTRAQUIRITARIO
Y DURANTE LA EPOCA CLSICA
Como la usucapin era una institucin de derecho quiritario con el andar del tiempo se vio
la necesidad de crear una figura aplicable a los fundos provinciales. Nace as, por la accin de
los presidentes y gobernadores provinciales la llamada "longui temporis proescriptio", que era
en su origen un medio de defensa para repeler la reivindicacin tarda. Posteriormente, esta
excepcin evoluciona, hasta asemejarse a una verdadera usucapin, otorgndosele al poseedor
la "replicatio longi temposris" para conseguir la restitucin de la cosa contra el desposeedor,
aunque este fuera el verdadero propietario y sin importar que intentare oponer la " exceptio iusti
dominii".
Caracalla extiende (ao 199) la proescriptio a las cosas muebles, y durante Diocleciano se
encuentra este instituto aplicado en toda Italia. Su lenta y segura extensin a todo el Imperio,
permiti que posteriormente se unificaran ambos institutos en uno solo.
En definitiva, la diferencia entre la prescriptio y la usucapio en la poca clsica consista en
que la primera protega la propiedad quiritaria ganada por efecto del tiempo. La segunda en
cambio, mantena al titular que hubiera cumplido con los requisitos legales en el ius possidendi.
Los mismos consistan en los siguientes:
a. Que el poseedor detentara la cosa en virtud de una "fusta causa". La misma
estaba compuesta por el titulus y la bona fides.
b. Que el objeto a prescribir sea jurdicamente apto, es decir, que estuviera
dentro del comercio.
c. Una posesin continuada de diez aos entre presentes o veinte entre
ausentes. Se entenda por presentes cuando los sujetos habitaban la
misma provincia y ausentes cuando habitaban provincias diferentes 14.
1.6. DERECHO JUSTINIANEO
Como consecuencia de haberse extendido la ciudadana romana a todos los habitantes del
Imperio y por ello haber perdido importancia la distincin entre fundos itlicos y provinciales
Justiniano, decide unificar en un solo
instituto la Usucapio y la proescriptio longui
temporis.
Para su aplicacin, podemos enumerar que los requisitos exigidos eran los siguientes: a)
res habilis, b) posesin, c) plazo o tiempo necesario, d) Iusta Causa, d) Bona fides.
12
Digesto. Fr. 4.
PUGLIESE, ob. cit. pg. 16-P.7
14
BONFANTE, Pedro: ob. cit. pg. 283 y s.s. PETIT, Eugene: pag. 305 y s.s. PUGLIESE, Giuseppe: 16, N. 8. DIEZPICAZO, Luis: "Fundamentos de Derecho Patrimonial" Ed. Tecnos, Pgina 577.
13
A. RES HABILIS: Queda abolida en esta poca la distincin entre res mancipi y nec
mancipi como tambin entre el dominio quiritario o in bonis. Por lo cual son usucapibles
todas las cosas con excepcin de: 1) cosas absolutamente inalienables o extra
comercium; 2) cosas furtivas (res furtivae), cosas sustradas violentamente (res vi
possessae) salvo que hubiera vuelto a poder de su antiguo propietario; 3) Las cosas
recibidas por el magistrado en virtud de donacin contra la prohibicin de la Lex Iulia
repetundarum, hasta que no hayan sido restituida al donante o sus herederos; 4)
inmuebles adquiridos por un poseedor de mala fe (novela 119-c); 5) los bienes del
Estado (res fiscales) y del prncipe; 6) los bienes de la Iglesia, de las comunas o
municipios y de las fundaciones pas 7) cinco pies entre los fundos contiguos; 8) las
cosas en que la ley prohbe su venta, como las litigiosas, los bienes inmuebles dotales,
bienes de los pupilos y de los menores realizados sin cumplir con la respectiva
formalidad legal; 9) las cosas heredadas y legadas en las cuales el heredero o legatario
las enajena contrariando la voluntad del testador o no cumple con las cargas impuestas
B. LA POSESIN.- Exige que se tenga la voluntad de poseer continuamente la cosa
durante el periodo apto para la usucapin. Las cosas deben ser objeto de posesin,
quedan excluidas aquellas que han perdido su existencia individual por haber accedido
a otras.
C. PLAZO O TIEMPO NECESARIO: Se fija el plazo de tres aos para las cosas muebles
y para los inmuebles de diez aos entre presentes, es decir cuando las partes
habitaban la misma provincia y de veinte entre ausentes. A los efectos de cumplimentar
la posesin continua se permite la accesin o unin de posesiones, que tiene su origen
en la antigua praescriptio. En las transmisiones a ttulo particular ambas deban ser
legales, en cambio, en las que se realizaban a ttulo universal el heredero era investido
de la posesin de su causante.
La prescripcin poda ser interrumpida de dos maneras: la interrupcin natural por
prdida de la posesin o de la cosa, y la civil, por instauracin de la reivindicatio.
Finalmente, con respecto a los das, estos se contaban enteros, da comenzado se
consideraba ganado o terminado.
D. IUSTA CAUSA (o iustus titulus).- Bonfante la define como "aquella relacin con el
poseedor precedente que demuestra positivamente la ausencia de lesin ajena en la
toma de posesin, y sera asimismo apta para justificar la adquisicin de dominio" 15.
Suceda generalmente que el que trasmita no era el propietario, o si lo era no estaba
facultado para hacerlo. Las fuentes mencionan la existencia de muchos ttulos, pero la
causa justificativa de la posesin se individualizaba con la partcula pro: pro emtore, pro
donato, pro legato, pro dote, pro soluto (objeto dado en pago) 16. La designacin
genrica era expresada en el concepto "pro suo possidere" que indicaba la posesin en
base a una causa justa.
Otros autores, como Dernburg y Ferrini, explican la "fusta causa" como aquel
complejo de hechos externos, los cuales hacen aparecer como legtima el seoro
sobre una cosa poseda17. Lo que explicara ms fcilmente cuando el anmalo "pro
derelicto" (objeto abandonado por el poseedor anterior) era considerado "iustus titulus"
en el nuevo seor de la cosa. En contra de esta doctrina se elevan las voces de
Pacchioni y Pugliese que se adhieren a la postura tradicional 18.
Justiniano, contaba entre la "fusta causae" al titulo pro herede. Quedaban
comprendidos dentro de este:
Al heredero aparente que posea de buena fe las cosas de la herencia.
15
BONFANTE. Pedro - ob. cit. pg. 290

Digesto, libro 41 - T. 4.
17
Ver DERNBURG, Enrique - Pnd. N.220 - FERRINI, Contardo "Manuale di Pandette" N. 316 - 3a. ed. Milano-ao
1908.
18
PACCIONI, "Corso di Diritto Romano" - Vol. II-pg. 288. PUGLIESE, GIUSEPPE: ob. cit., pg. 18 y 19-nota N. 4.
16
Al heredero verdadero que posea de buena fe cosas que no eran de la

herencia
En cuanto al primer supuesto, podemos decir que no es otro que la "lucrativa pro
herede usucapio", figura excepcional como hemos dicho, y resabio del antiguo derecho,
al cual no se aplicaban los requisitos de la "fusta causae" y "bona fides". Justiniano
estableci para estos casos, la buena fe (titulo putativo) y el plazo de prescripcin de
tres aos para las cosas muebles y diez o veinte aos para los inmuebles.
El segundo supuesto, era tambin admitido en el derecho clsico, en cuanto
supona que el heredero crea la existencia de un ttulo en cabeza del causante (titulo
putativo), sobre cosas determinadas.
Justiniano, cree con esto, haber conciliado la "usucapio pro herede", con el nuevo
rgimen por l instaurado al cual lo considera ms justo. Sin embargo, le impone una
limitacin ms: no se puede usucapir contra el "heres sous" y cosas que el verdadero
heredero hubiera realmente obtenido la posesin. Quedaba de esta manera abierta la
accin de peticin de herencia o el Interdicto Quorum bonorum.
E. BONA FIDES.- En esta poca el cristianismo se ha extendido por todo el Imperio, y
este elemento tico va impregnando el derecho en su totalidad. Es este un elemento
subjetivo. Es la existencia de un error, la creencia de recibir la cosa del verdadero
propietario y en constituirse legtimo titular de la cosa que se adquiere. La buena fe era
exigida al comienzo de la posesin, no importando que despus llegara al conocimiento
del sujeto que su detentacin no fuera la que correspondiera al verdadero estado de
cosas que supona legtima. "Mala fides superveniens non nocet."19. Se discuta en
cierto tipo de adquisiciones, como la "pro soluto", si era necesario que la "bona fides"
existiera en el momento de la celebracin del contrato o de la adquisicin de la
posesin. Los proculeyanos exigan la buena fe en el momento de la tradicin y los
sabinianos, en cambio, al momento de celebracin del contrato. Justiniano, cree
conciliar ambas posturas exigiendo la buena fe en los dos supuestos 20.
En la poca clsica, Paulo y Ulpiano se haban proclamado contrarios al ttulo
putativo como apto para la usucapin. Justiniano introduce en el "Corpus Iuris" la
opinin contraria de Nerazio y Africano en favor de su validez, pero con ciertas
limitaciones en su aplicacin, pareciendo que quedaba reducida esta a la "usucapio pro
herede"21.
1.7. PRAESCRIPTIO LONGISSIMI TEMPORIS
Tenemos su antecedente en una constitucin de Teodosio II que la estableci para los
supuestos en que se quisieran ejercer acciones reales o personales estas quedaban
extinguidas por el transcurso de los treinta aos, a excepcin de la accin hipotecaria. Por lo
tanto, al cabo de ese plazo, el poseedor de mala fe, cesaba de estar expuesto a la
"reivindicatio", pero no adquira la propiedad de la cosa. Por lo cual, se perda la posesin no
tena accin legal para recuperarla.
Una "rescriptio" de Constantino estableci que si el poseedor detentaba una cosa por el
plazo de cuarenta aos adquira la propiedad de esta.
19
El Derecho cannico, en cambio exige la buena fe durante toda la poca de la posesin prescriptiva, el canon 1512
nos dice: "Ninguna prescripcin vale, sino hay buena fe, no solo al comienzo de la posesin, sino todo el tiempo de la
misma que se requiere para la prescripcin".
20
Vease BONFANTE, Pedro: ob. cit. pg. 293.-PETIT, Eugene: ob. cit., pg. 208.-PUGLIESE, Giuseppe: ob. cit., pg.
19.
21
Vase PETIT, Pedro: ob. cit. pg. 309.-BONFANTE, Pedro: ob. cit., pg.292.-PUGLIESE, Giuseppe, ob. cit. pg.
19.-En el Derecho Cannico el ttulo putativo es apto para la prescripcin corta.
Justiniano estableci, que si se haba posedo de buena fe por el plazo de treinta aos de
cosas pertenecientes a particulares y cuarenta de cosas pertenecientes a la Iglesia, al Fisco
Imperial, obras pas y municipios adquira la propiedad de ellas 22.
1.8. LA PRESCRIPCIN EN EL DERECHO MEDIEVAL
Extinguido el Imperio en Occidente, la legislacin de los pueblos brbaros en aquellos
tiempos no distinguan las relaciones de propiedad y posesin, confundidas en el concepto de la
"Gewere", no pudieron acoger de inmediato el instituto de la prescripcin. El derecho germnico
no le atribua al tiempo eficacia para la adquisicin de derechos. Solo se le admita en ciertos
casos como extintiva de derechos a los efectos prcticos de evitar pleitos y contestaciones
interminables, que estaban basados en el plazo de un ao y un da 23 .
Son ejemplo de esto algunos fueros municipales espaoles como el de Brighuera, Alcal,
Soria, Zorita y Molina24.
Pasados los primeros tiempos de influencia germnica, y con el correr de los primeros siglos
de la alta Edad Media, y debido al renacer de la cultura y del estudio del derecho, sobretodo por
influencia de la Escuela de Bolonia, se fue receptando el derecho romano en el derecho comn,
sin perjuicio de la influencia moderadora del derecho cannico.
Aparece as, por influencia de este ltimo la llamada prescripcin inmemorial, que da por
sentado la existencia de una posesin inmemorial. La doctrina escolstica llega a la conclusin
que la memoria humana sobre la tierra no se conserva por testimonio directo ms all de tres
generaciones (tria genicula), lo que se computa en treinta y tres aos cada una de ellas 25. Esta
prescripcin inmemorial prevalece sobre los ttulos anteriores a la posesin centenaria. Tiene su
fundamento en los siguientes supuestos:
Ante el transcurso del tiempo y posible desaparicin de ttulos que demostraran ciertos
derechos que estaban unidos al orden pblico en su proteccin y defensa quedaban
saneados a travs de una posesin inmemorial.
Ante ciertos bienes en que el Estado y la Iglesia declaran imprescriptibles, pero que la
aplicacin practica de este principio es imposible, dado la falta de registros adecuados,
y a los efectos de una mayor seguridad juridica, se permite su prescripcin a travs de
una posesin inmemorial.
De lo visto en los pargrafos anteriores, se tiene
que:
a. Los bienes pertenecientes a la Iglesia Romana son usucapibles en base a
la prescripcin inmemorial. La ley 26, Tit. 29. Part. 3a. nos dice: "Las otras
(cosas) que pertenecieren a la Iglesia de Roma tan solamente no la podra
ganar por menor tiempo de cien aos". Esta doctrina escolstica tiene su
fundamento en las Decretales (De prescr., X, 2, 26 c VII; IX; -XIII) y se
mantiene en el actual Cdigo de Derecho Cannico, en el canon 63-p.2
("possesio centenaria val inmemorialis").
b. b) Los seoros: La ley XII, Titulo I, part. 2, nos dice: "E ha podero cada
uno de ellos (los seores) en su tierra en facer justicia o en todas las otras
cosas que han ramo de seoro, segn dicen los privilegios que ellos han
22
Ver IGLESIAS, Juan-ob. cit. pg. 281; PETIT, Eugene ob. cit. pg.310.- PUGLIESE, Giuseppe - ob. cit. pg. 20
N.11; BONFANTE, Pedro ob. cit. pg. 294; GASTAN Tobeas "Derecho Civil Espaol, Comn y Foral" - T. II; pg.
332, Ed. Reus, - ao 1978 - DIEZ PICAZO, Lus -ob. cit. pg. 581.
23
BENEYTO, "Instituciones de Derecho Histrica Espaol", Barcelona, ao 1930 - vol 1 - pg. 212.
24
CASTAN TOBEAS. Jos - ob. cit. pg. 333.
25
Vase que treinta y tres aos fue la edad de Cristo en la tierra, y la triple generacin quiz sea explicable porque des
de antiguo se consideraba al nmero tres como sagrado o representante de la divinidad.-
de los emperadores e de los reyes que les dieron primeramente el seoro

de la tierra, o segn la antigua costumbre que usaron de luengo tiempo".
Por lo tanto, a travs de esta prescripcin inmemorial se supla la
imposibilidad de reconstruccin de antiguos ttulos (quod licet consuetudo
inmemoriales habeat vim tituli seu privilegia, aut constitutii").
c. Las regalas: La ley nica del Ttulo XXXVI del Ordenamiento de Alcal nos
deca: "de aqu adelante ninguno no non tome portadgo, nin peage, nin
ronda, nin castelleranon teniendo cartas nin provillegios porque lo puedan
tomar, habiendo ganado por uso de tanto tiempo ac que se pueda ganar
segn derecho". A su vez el Papa Inocencio III haba decidido que el
derecho de percibir ciertas regalas como la de cobrar peaje, gua y de sal
deba ser concedido por el Emperador o por el Papa excepto que sea
justificado por una antigua y consuetudinaria costumbre de cuyo origen la
cual no se tenga memoria"26.
d. Privilegios de franquicias y exenciones fiscales: La ley 6a del Ttulo XVII del
libro VI de la Novisima Recopilacin reconoce que se puede demostrar
franquicias y exenciones fiscales, en ausencia de ttulos materiales,
mediante la prescripcin centenaria. "El que no tuviere que tibulos que
prestar y se ayuda de prescripcin immemorial". Mas adelante agrega que
el "que alega y prueba prescripcin inmemorial" se encuentra exento del
pago de ciertas obligaciones fiscales, tanto para el presente como para el
futuro.-e)Cosas Pblicas: La ley 7a. Tit. XXIX, Partida3a. establece la
imprescriptibilidad de las cosas de dominio pblico a favor de los
particulares. Pero, como ya hemos dicho, la prctica jurdica contraria lleva
a la conclusin que a travs de la prescripcin inmemorial se permite la
adquisicin de estos bienes. Ejemplo de esto es lo opinin del glosador
Gregorio Lpez que al preguntarse si " sed an praescribirentur istae res,
quae sunt in usu publico, praescriptio-neimmemoriale?"el mismo se
responde "videtur quod sic", en vitud del alcance de la prescripcin
inmemorial, "amnia excepto libero homini usu capiuntur centum annis" 27.
e. Mayorazgos, La Ley 41 de Toro, que se haya repetida en la Ley 1a. Tit.
XVII, Libro X, de la Novsima Recopilacin estableci: "Mandamos que el
mayorazgo se pueda probar por la escritura de constitucin del, con la
escritura de la licencia del Rey que la dio, seyendo tales las escrituras que
fagan fee, o por testigos que depongan por las formas que el derecho
quiere del tenor de dichas escrituras; y asimismo
por costumbre
immemorial, probada con las calidades que concluyan los pasados haber
tenido o posedo aquellos bienes por mayorazgo". La legislacin protega al
mayorazgo como una institucin fundamental para la conservacin de la
sociedad feudal. Pero, con el transcurso de los siglos se poda haber
destruido los ttulos de su constitucin, por lo que slo permita probar su
existencia, y an modificaciones en cuanto a su extensin por la posesin
inmemorial o centenaria.
Estn de acuerdo los glosadores Antonio Gmez, que al comentar
las leyes de Toro nos dice "quia possesio per tempore immemoriale habet
vim legitimi tituli et concessionis", asimismo de igual opinin es Lus de
Molina que afirma: "Praescriptio immemoria lis in rebus maioratus etiam
contra omnes sucessores admitti tur". En igual doctrina se inclinan Gregorio
Lpez y el mayoraguista Trobat28.
26
Constitucin del ao 1209-26-X.GARCA DE ENTERRIA. Eduardo: "Dosas estudios sobre la usu-canibn en el derecho administrativo' - peg- 44 y
45_ Institutode Estudios Politicos - Madrid - ao 1955
28
GARCA DE ENTERRIA, Eduardo - ob. cit. pgs. 46/48.
27
f.
Tambin se poda adquirir por posesin inmemorial muchos otros derechos,

como las servidumbres continuas y aparentes y discontinuas, segn lo
estableca La Partida 3a. Ley 15.
En Francia y Alemania, cuando se imponen las invasiones brbaras cae en
desuso el sistema prescriptivo romano. Con el transcurso del tiempo, al irse
receptando nuevamente el derecho romano aparece regulado en la
Costumbre de Pars en su art. 113 la prescripcin de diez y veinte aos con
el requisito de justo ttulo y buena fe. Asimismo se regulaba una prescripcin
general en ausencia de alguno de los antedichos elementos de treinta aos.
1.4 2.- EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL PERUANO

DE 1984
El art. 923 del Cdigo Civil, se encarga de definir a la propiedad, sealando en primer lugar, que es
un poder jurdico, es decir, que nace del derecho. Recae sobre un bien o sobre un conjunto de bienes,
ya sean corporales (cosas) o incorporales (derechos). Teniendo cuatro atributos o derechos que
confiere la propiedad a su titular: usar, disfrutar, disponer y reivindicar.
Los atributos clsicos de la propiedad son el uso, el disfrute y la disposicin. La reivindicacin no es
propiamente un atributo, sino el ejercicio de la persecutoriedad, que es una facultad de la cual goza el
titular de todo derecho real. Aparte de los atributos o derechos del propietario, la doctrina analiza los
caracteres de la propiedad, que son cuatro: es un derecho real; un derecho absoluto; un derecho
exclusivo y un derecho perpetuo.
La propiedad es perpetua. Esto significa que ella no se extingue por el solo no uso. El propietario
puede dejar de poseer (usar o disfrutar) y esto no acarrea la prdida del derecho. Para que el
propietario pierda su derecho ser necesario que otro adquiera por prescripcin (art.927). Siendo que
en su parte final el art. 923 norma que la propiedad debe ejercerse en armona con el inters social y
dentro de los lmites de la ley. La norma alude al inters social porque cuando se expidi el actual
Cdigo estaba vigente la Constitucin de 1979. El bien comn es el bien general, el bien de todos. El
inters social, en cambio, es el que puede tener un grupo social determinado, comenta Jorge
Avendao Valdez29.
1.5 3.- IDEAS LIMINARES DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

Partamos este acpite, trayendo a colacin lo sealado por el maestro Jos Antonio lvarez
Caperochipi, quien sostiene que la usucapin es una investidura formal mediante la cual una
posesin se transforma en propiedad. Es pues, algo ms que un nuevo medio de prueba de la
propiedad, o un mero instrumento al servicio de la seguridad del trfico, es la identidad misma de la
propiedad como investidura formal ligada a la posesin30.
Dez-Picazo y Gulln expresan que la usucapin puede ser un efecto de la posesin,
conduciendo sta a aqulla31.
La usucapin es la adquisicin, por el poseedor de una cosa, del derecho de propiedad o de
otro derecho real sobre esa cosa, por efecto de la posesin prolongada durante cierto plazo, dicen
los hermanos Mazeaud32.
29
Varios: CDIGO CIVIL COMENTADO, tomo V, primera edicin, Lima, 2003, pp. 187-191.
ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Curso de Derechos Reales, propiedad y posesin. Tomo I. Editorial
Civitas S.A., Madrid. 1986.
31
DEZ-PICAZO, Lus y GULLN Antonio: SISTEMA DE DERECHO CIVIL, volumen III, Quinta Edicin, Cuarta
reimpresin, Tecnos, Madrid, 1995, Pgina 144.
30
Albaladejo33, seala que la usucapin o prescripcin adquisitiva es la adquisicin del dominio u

otro derecho real poseble, por la posesin continuada del mismo durante el tiempo y con las
condiciones que fija la ley. De modo, pues, que el usucapiente, durante ese tiempo y con esas
condiciones aparece, figura, acta o viene comportndose como titular del derecho de que se trata
(si es del de propiedad, como dueo de la cosa que sea). Y ese derecho que realmente no le
perteneca, se convierte en suyo en virtud de que ha venido apareciendo como si le correspondiese.
Por la usucapin el estado de hecho que se prolonga en el tiempo, se convierte en estado de
derecho.
El maestro Anbal Torres Vsquez, seala que la prescripcin adquisitiva es un modo
originario de adquirir la propiedad y un modo de prueba de la propiedad. En unos casos sirve para
convertir en propietario al poseedor y en otros para que el propietario pruebe su derecho de
propiedad. Esta segunda concepcin de la prescripcin es la que se utiliza con mayor frecuencia.
Por ejemplo, si un inmueble ha sido transferido en propiedad varias veces durante el plazo de
prescripcin, el actual poseedor puede adicionar a su plazo posesorio al de aquel que le transmiti
vlidamente el bien (art. 898). Si todas las transferencias son vlidas, el derecho de propiedad del
actual poseedor es inobjetable y para acreditarlo ya no tiene la necesidad de probar la validez de las
transferencias hechas con anterioridad a la fecha de inicio del plazo de prescripcin, porque all se
acaba la investigacin retrospectiva 34.
Existen, pues, dos tendencias en la doctrina: una predominante, mediante la cual por el
transcurso del tiempo, el poseedor bajo ciertas circunstancias se convierte en propietario
(Dez-Picazo y Gulln; los Mazeaud; Albaladejo); y la otra, que afirma, que es un medio de prueba
(Torres Vsquez).
De las nociones reseadas, y con buen pulso y rigor acadmico, el Dr. Max Arias Schreiber
Pezet, no indica que el fundamento de la prescripcin adquisitiva reposa en un principio de puro
derecho, al tratarse de una institucin establecida en base a la equidad y que interesa a la sociedad
conservar el principio de la seguridad del dominio, como presupuesto necesario de la paz social,
evitando conflictos en el rea dominial35.
Como se advierte, la usucapin (a veces llamada prescripcin adquisitiva) es un modo de
adquirir la propiedad de una cosa y otros derechos reales mediante la posesin continuada de estos
derechos durante el tiempo que seala la ley, siempre y cuando no exista accin en contra de dicha
posesin por parte del afectado.
Reforzando lo dicho hasta aqu, Christian Larroumet se refiere a la adquisicin por
prescripcin en los trminos siguientes: La prescripcin adquisitiva o usucapin es un modo de
adquisicin de la propiedad bastante menos frecuente que la convencin. Se puede considerar que
es raro, particularmente en materia inmobiliaria, que un individuo posea un inmueble con la voluntad
de comportarse como propietario. Empero, la prescripcin adquisitiva, llamada tambin usucapin,
es una institucin til, en la medida en que un individuo cuyo ttulo de adquisicin es irregular o no
tiene ttulo alguno susceptible de ser protegido, se haya comportado como propietario durante
treinta aos sin haber sido perturbado por el verdadero propietario. Debe considerarse, igualmente,
si acta de mala fe, esto es, que no puede ser titular del derecho, acta empero como si fuera tal,
en espera de que no ser objetada su posesin durante treinta aos. Al cabo de un tiempo tan largo,
es conveniente consolidar las situaciones de hecho y transformarlas en situaciones de derecho, y es
aqu que se encuentra el fundamento de la prescripcin adquisitiva. El Derecho debe asegurar el
orden y no sera conveniente debatir problemas antiguos, sin contar que si el verdadero propietario
no ha hecho valer su derecho de propiedad durante treinta aos, reivindicando el bien de manos de
su poseedor, no slo se presume que no le interesa, an cuando su derecho sea imprescriptible, ya
32
MAZEAUD, Henry, Len y Jean: LECCIONES DE DERECHO CIVIL, Parte segunda, volumen IV, EJEA, Buenos
Aires, 1960, p. 196.
33
ALBALADEJO, Manuel: DERECHO CIVIL, tomo III, volumen primero, octava edicin, Bosch, Barcelona, 1994.
34
TORRES VSQUEZ, Anbal: CDIGO CIVIL, Sexta edicin, IDEMSA, Lima, TEMIS, Bogot, 2002, p. 583.
35
SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Exgesis Del Cdigo Civil Peruano de 1984.
Tomo V. Derechos Reales. Ediciones Gaceta Jurdica. Tercera Edicin - mayo 2001. Pgina 13.
que la situacin del poseedor que explota el bien puede ser socialmente til y ms digna de
consideracin que su derecho36.
A rengln seguido es menester acotar la idea meridiana, dada por Lpez Santos, quien nos dice
que la prescripcin estabiliza las relaciones jurdicas, las torna intachables; les concede firmeza,
solidez, borrando todo rastro de indecisin y de incertidumbre. De no ser as, lo que no tuviera
trmino creara un inconveniente estado de alarma y de intranquilidad en la vida social. Por ella se
convierte en titular del derecho aquel que por muchos aos se desenvolvi como si realmente lo
fuera; se otorga valor al hecho del que fue dueo del bien, que se abstuvo de hacerlo producir, con
dao no slo para l mismo, sino de la colectividad ()37.
Sigue aadiendo el autor aludido, citando para ello a Gayo (Institutas II, 44), que la propiedad
de la cosa no quedar en la incertidumbre demasiado tiempo. Existe la necesidad de asegurar la
estabilidad del derecho de propiedad, de que el dominio no se mantenga permanentemente incierto.
Pese a que muchos consideran que la prescripcin adquisitiva de dominio constituye una forma de
expoliacin de la propiedad privada, la proteccin de la mala fe, una forma de consolidar un acto
expoliatorio, es incuestionable, sin embargo, la seguridad que la prescripcin concede, sobre todo
en los pases como el Per en que la inscripcin en el Registro carece de valor absoluto para
comprobar el dominio.
1.6 4.-LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPIN EN EL CDIGO

CIVIL PERUANO DE 1984
Partamos sealando lo que Portalis, integrante de la comisin nombrada por Bonaparte para
elaborar el proyecto del Cdigo civil francs de 1804, nos leg sobre la propiedad, sealando que
sta es la que ha fundado las sociedades humanas. Es ella la que ha vivificado, extendido,
engrandecido nuestra propia existencia.
El derecho de propiedad, es un derecho fundamental sobre el cual todas las instituciones
sociales reposan, y que para cada individuo es tan precioso como la vida misma, ya que l le
asegura los medios de conservarla.
Por otro lado nuestra Carta Poltica de 1993, nos refiere que la propiedad privada resulta sobre
asegurada respecto de las determinaciones constitucionales anteriores. Bastando con sealar que
el art. 70, norma de apertura del captulo relativo a la propiedad, se abre con la proclamacin de
que el derecho de propiedad es inviolable. Su ejercicio debe armonizarse con el bien comn, no con
el inters social, como el art. 124 de la Carta anterior dispona, matiz que tiene su inters, expresa
Francisco Fernndez Segado38.
El Cdigo Civil peruano no define la prescripcin, limitndose a regularla en los artculos 950 al
953 (Prescripcin Adquisitiva) y 1989 y siguientes (Prescripcin Extintiva), regulando,
separadamente dos aspectos de un mismo fenmeno: el transcurso del tiempo. En ambos casos
el transcurso del tiempo conlleva a la prdida de un derecho. La prescripcin adquisitiva a la prdida
del derecho de propiedad a favor de un tercero y la prescripcin extintiva a la prdida del derecho
de poder accionar contra el deudor.
Respecto a las disimilitudes que presentan tanto la prescripcin extintiva como la prescripcin
adquisitiva, se tiene las siguientes:
a) La prescripcin adquisitiva denota un hacer por parte del poseedor, una relacin directa con
el bien. La prescripcin extintiva denota una inaccin por parte del acreedor en ejercer la
accin a que tiene derecho su razn de ser, se comprende que sera injusto que el acreedor
36
LARROUMET, Christian, Droit Civile. Les biens, droits reeles pricipaux. Tome II. Editorial Econmica
LOPEZ SANTOS, Demterio. Derechos reales, Talleres Sirsa. Lima. 1988.
38
Varios: LA CONSTITUCIN PERUANA DE 1993, GRIJLEY, Lima, 1994, p. 59.
37
pudiera eternamente tener la posibilidad de accionar contra un deudor, en base a papeles

ya amarillos por el tiempo.
b) La prescripcin adquisitiva funciona sobre los derechos reales, otorgando la propiedad al
poseedor que haya cumplido con los requisitos de ley. La prescripcin extintiva funciona de
una manera directa sobre los derechos de crdito y dems acciones que considera el
artculo 2001 del Cdigo Civil 39.
Recordemos en este punto lo que la doctrina ms autorizada, seala sobre la Prescripcin
Adquisitiva, como el modo de adquirir, mediante una posesin prolongada durante un tiempo
determinado la propiedad de un bien40.
En este apartado es conveniente, referirnos a la naturaleza jurdica de la prescripcin
adquisitiva de dominio, empleando para ello lo sealado en la Casacin N 2176-1999, la cual
nos dice: la declaracin judicial efectuada a favor del que adquiere el dominio de un bien por
prescripcin a base de la posesin directa y pacfica, no puede considerarse un acto de
liberalidad, pues tiene como efecto el reconocimiento de un derecho que le da esa posesin
que es de cinco aos cuando se trata de un bien rstico y de diez aos si es inmueble urbano
1.7 5.- FUNDAMENTO DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE

DOMINIO
Para los juristas romanos el fundamento de esta institucin reposaba en la necesidad de dar
seguridad a la propiedad misma.
Para Grocio y los de la escuela del derecho natural, reposa en el abandono del derecho del
propietario.
Para Kant, en razones prcticas, lo mismo que para los compiladores del Cdigo de Napolen,
quienes la consideran como la ms segura garanta de la propiedad al eliminar la prueba
retrospectiva.
Para Troplong descansa en el abandono de la propiedad, que hace presumir que se ha hecho
renuncia de ella; y en la posesin de otro, que crea una situacin que el inters de la sociedad
reclama que sea slida por la prolongacin que ha tenido
Lafaille dice que son razones de orden social y econmico, siendo indispensable que despus
de cierto tiempo queden definidas las situaciones jurdicas.
Podra creerse que la prescripcin sanciona una injusticia y que es atentatoria contra el derecho
de propiedad. Pero no es as, lejos de ir contra el derecho de propiedad constituye su mejor defensa.
Por ello, Josserand expresa que ms que un modo de adquirir es un modo de consolidar la
propiedad. Si no existiera la prescripcin estaran en peligro todos los derechos de propiedad, ya que
habra que remontarse a siglos atrs para probar la legalidad del derecho de propiedad y as ningn
ttulo ser firme. Los glosadores denominaban prueba diablica a ese anlisis retrospectivo que ha
eliminado la prescripcin41.
Cuadros Villena42 funda la prescripcin en primer lugar en la necesidad de organizar la
propiedad sobre la base de ttulos conocidos, que no sera posible si acaso tuviese que producirse la
39
VASQUEZ RIOS, Alberto. Derechos Reales. Tomo II. Editorial San Marcos. Tercera Edicin 2003. Pgina 108.
RIPERT y BOULANGER. Tratado de Derecho Civil. Tomo VI. Editorial la Ley. Buenos Aires Argentina. 1967.
Pgina 331.
41
ROMERO ROMAA, Eleodoro: DERECHO CIVIL. LOS DERECHOS REALES, Editorial P.T.C.M., Lima, 1947,
p.127.
42
CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand: DERECHOS REALES, tomo segundo, primera edicin, Cultural Cuzco,
1995, p. 406
40
prueba diablica de la propiedad hasta el primer adquirente; en segundo lugar en la utilizacin de los
bienes y su servicio social; y en tercer lugar en el objeto de perfeccionar el ttulo del adquirente.
Dez-Picazo y Gulln43 rechazan la posicin subjetiva abandono o renuncia del titular del
dominio o derecho real que otro ha usucapido-, porque bastara entonces la prueba de que aquella
voluntad no ha existido para que la usucapin no operara; tambin bastara la prueba de que no ha
sido posible el ejercicio de las acciones pertinentes por causas ajenas al titular.
Frente a la fundamentacin subjetiva, se alza la objetiva. Y dicen que la usucapin sirve a la
seguridad del derecho y sin ella nadie estara a cubierto de pretensiones sin fundamento o extinguidas
de antiguo, lo que exige que se ponga un lmite a las pretensiones jurdicas envejecidas.
Albaladejo44 expresa que el fundamento de la usucapin se halla en la idea (acertada o no,
pero acogida por la ley espaola) de que, en aras de la seguridad del trfico, es, en principio,
aconsejable que, al cabo de determinado tiempo, se convierte en titular de ciertos derechos quien,
aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradiccin del interesado.
Para ultimar este rubro, es menester sealar que existen dos teoras que explican la
existencia de la usucapin. Por un lado la teora subjetiva seala que el fundamento est en la
renuncia, el abandono o la voluntad de renunciar al derecho real que tiene el titular no ejercitando
ninguna accin de defensa frente a la posesin de otro. Sin embargo esta teora hay que rechazarla
pues bastara con demostrar que esa voluntad de renuncia no existe para invalidar la usucapin. Por
otro lado, la teora objetiva, que es la ms aceptada, seala que el fundamento es dar certeza y
seguridad a las relaciones jurdicas consolidando las titularidades aparentes, es decir, el statu quo de
la posesin.
1.8 6.- FUNCIONES DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

La primera funcin de la prescripcin adquisitiva o usucapin (que como ya se oteo,
etimolgicamente significa la adquisicin por el uso), se desprende de la propia definicin que desde
el Derecho romano se le ha dado a esta institucin. Para los romanos "la usucapin era la agregacin
del dominio (a su patrimonio) mediante la continuacin de la posesin por todo el tiempo determinado
en la ley" (PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE).
En doctrina, coinciden mayoritariamente los autores respecto a la definicin de la institucin en
comentario; por ejemplo, recordando lo sealado por Albaladejo, que la prescripcin adquisitiva "es la
adquisicin de dominio u otro derecho real poseble, por la posesin continuada del mismo durante el
tiempo y con las condiciones que fija la ley como un modo de adquirir propiedad". Por su lado, Pea
Bernaldo de Quirs menciona que la prescripcin adquisitiva "es la adquisicin del dominio (o de un
derecho real), mediante la posesin en un concepto de dueo (o titular) continuada por el tiempo
determinado por la ley".
De igual forma, casi unnimemente se acepta que mediante la prescripcin adquisitiva puede
adquirirse otro derecho real aparte del de propiedad, como por ejemplo el usufructo. Sin embargo, se
afirma que de una revisin sistemtica de nuestro ordenamiento jurdico, esto no sera factible, ya que
de manera taxativa se ha dispuesto que solo se puede adquirir por prescripcin el derecho de
propiedad (artculo 950 del C.C.) y el derecho de servidumbres aparentes (artculo 1040 del C.C 45.).
Tan as es que el artculo 1000 del C.C. seala que solo se puede constituir usufructo por ley, por
contrato o acto unilateral y por testamento.
Ahora bien, prima facie parecera ser que la prescripcin adquisitiva solo sirviera como modo
para adquirir propiedad, por estar regulado en los artculos 950 al 953 que conforman el Subcaptulo
43
DEZ-PICAZO, Lus y GULLN Antonio. Op. Cit. Pgina 148.

ALBALADEJO, Manuel. Op. Cit. Pgina 167.
45
Artculo 1040.- Slo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por prescripcin, mediante la posesin continua
durante cinco aos con justo ttulo y buena fe o durante diez aos sin estos requisitos.
44
V del Captulo Segundo del Ttulo II del Libro V del Cdigo Civil. Pero esto no sera as, la
prescripcin adquisitiva tiene tambin como funcin la de servir como medio de prueba de la
propiedad, siendo esta funcin la que ms se utiliza. Avendao dice al respecto, "En efecto, la
doctrina clsica concibi la prescripcin como un modo de adquirir la propiedad, es decir, de convertir
al poseedor ilegtimo en propietario. Actualmente, sin embargo, se le considera un medio de prueba
de la propiedad. Su verdadera naturaleza jurdica es esta ltima porque as se utiliza en prcticamente
todos los casos. Muy excepcionalmente la prescripcin convierte al poseedor en propietario. Lo usual
y frecuente es que ella sirva para que el propietario pruebe o acredite su derecho de propiedad. Si no
hubiese la prescripcin adquisitiva, la prueba del derecho de propiedad de los inmuebles sera
imposible. Estaramos frente a la famosa prueba diablica de la cual hablaban los romanos" 46.
Esta funcin de la prescripcin adquisitiva responde a la pregunta cmo probar la propiedad?
Considerndose que dicha prueba debe consistir en la demostracin de un hecho considerado por la
ley como suficiente para adquirir la propiedad, de un modo de adquirir que estar constituido por un
ttulo de propiedad, esto es, por un acto jurdico de enajenacin otorgado por el propietario anterior a
favor del nuevo propietario. Pero tal ttulo solo ser un ttulo de propiedad si quien lo otorg era
propietario y lo mismo podra decirse del ttulo que pudiera exhibirse respecto de este ltimo y as
sucesivamente, con lo cual la probanza de la propiedad se tomara en un cometido casi imposible de
lograr. Frente a tales inconvenientes la nica respuesta certera ser la de considerar propietario a
aquel que pueda demostrar que la titulacin que ostenta (lo que incluye no solo su propio ttulo sino el
de sus antecesores) constituye una cadena ininterrumpida y concatenada de "transmisiones vlidas"
que se proyecta en el tiempo por un plazo igual o mayor que el exigido por la ley para la prescripcin
adquisitiva, a condicin obviamente, de que dicha titulacin sea la causa y sustento de la posesin
que como propietario deben tener el actual poseedor y sus antecesores. Como se puede advertir, la
prescripcin adquisitiva, lejos de ser un medio de expoliacin del derecho del propietario es, por el
contrario y cotidianamente, el medio de prueba fehaciente de esa misma propiedad porque permite
ponerle un punto final a la investigacin de los ttulos de propiedad.
Lo antes sostenido es vlido tanto para bienes muebles e inmuebles, registrados y no
registrados. Pudiera pensarse que quien pueda probar una adquisicin bajo las condiciones previstas
por los artculos 948 y 2014 del C.C. estar probando propiedad, y si bien tal conclusin es cierta para
el adquirente, no podemos dejar de tener en cuenta que ello ser as no porque el transferente haya a
su vez probado propiedad, ni siquiera porque se considere que la publicidad posesoria o la publicidad
registral constituyen en s mismas la prueba de esa propiedad, sino porque como consecuencia del
juego, entre otros factores, de la apariencia de derecho generada por esa publicidad y la buena fe del
adquirente, se puede decir que por mandato de la ley, dichos factores han actuado como sucedneos
de la prueba de la propiedad.
La tercera funcin de la prescripcin adquisitiva es la de actuar como medio de defensa. El
artculo 927 del C.C 47. seala que la accin reivindicatoria no procede contra aquel que adquiri el
bien por prescripcin. En este sentido, la persona que haya adquirido un bien por prescripcin
adquisitiva podr invocar como medio de defensa que el derecho de propiedad del demandante se
extingui, en el momento en que se cumpli el plazo prescriptorio. Cabe sealar, que en la prctica
los rganos jurisdiccionales no suelen admitir la invocacin de la prescripcin adquisitiva como medio
de defensa del demandado destinado a demostrar que el derecho invocado por el demandante se
habra extinguido, confundiendo la funcin defensiva, cuyos resultados no trascendern a las partes
en conflicto, con la funcin de modo de adquirir, siendo comn que en las sentencias se seale que el
demandado nada puede hacer para evitar dicha reivindicacin, pero que puede iniciar, en otra va, el
proceso de declaracin de prescripcin adquisitiva que le permitir obtener un pronunciamiento
judicial susceptible de valer, una vez inscrito, como un derecho oponible erga omnes. El resultado de
esta prctica es contrario a los fines de una recta administracin de justicia, el proceso de
reivindicacin no solucionar el conflicto de intereses y el proceso de prescripcin adquisitiva no
evitar la restitucin del bien ni la necesidad de un tercer proceso que el prescribiente deber seguir
para recuperar la posesin de aquello que ya era suyo desde el inicio del conflicto.
46
AVENDAO VALDEZ, Jorge. El Registro Predial y La Seguridad Jurdica en los predios rsticos. En Themis.
Revista de Derecho, N 26. Pgina. 65.
47
Artculo 927.- La accin reivindicatoria es imprescriptible. No procede contra aqul que adquiri el bien por
prescripcin.
1.9 7.- SUJETOS Y OBJETO DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

En principio, toda persona natural o jurdica, e incluso las llamadas uniones sin personalidad,
pueden ser sujeto activo de la prescripcin adquisitiva, basta que tengan capacidad de goce para
que lo puedan hacer. En el caso de personas naturales con incapacidad de ejercicio poseen a
travs de sus representantes.
Para Albaladejo, refiere que respecto a la capacidad y legitimacin necesarias para usucapir,
basta afirmar que es precisa la aptitud para poseer en concepto de dueo o titular del derecho que
se usucape"48.
Las prohibiciones a las personas que no pueden prescribir son excepcionales, Albaladejo 49 pone
como ejemplo "no podr usucapir un extranjero (porque no puede poseerlas como dueo) cosas
que no puedan pertenecerle: as ciertos inmuebles por razones de seguridad nacional". El artculo
71 de la Constitucin Poltica del Per seala que los extranjeros no podrn adquirir ni poseer, por
ttulo alguno, inmuebles ubicados a cincuenta kilmetros de la frontera. De igual forma, el artculo
985 del C.C. prescribe que ninguno de los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir el
dominio de bienes comunes por prescripcin.
Asimismo, en principio, se puede prescribir contra cualquier persona natural o jurdica, inclusive
el Estado cuando acta como persona de derecho privado.
Ahora bien, para PEA BERNALDO DE QUIROS, nos dice que "son susceptibles de
prescripcin todas las cosas que estn en el comercio de los hombres". Sin embargo, se debe tener
presente que el artculo 73 de la Constitucin Poltica del Per seala que los bienes de dominio
pblico son inalienables e imprescriptibles, entendindose como una derivacin de estos a los
bienes de uso pblico.
Como puede apreciarse, la Constitucin no ha clasificado a los bienes del Estado en pblicos y
privados. Solo ha hecho referencia a los "bienes de dominio pblico" y a los "bienes de uso pblico"
del Estado, por lo que se debe entender que ambos se encuentran comprendidos dentro de la
categora genrica de bienes pblicos del Estado. El Cdigo Civil nada dice al respecto. A pesar de
ello, el Estado tiene en su dominio tanto bienes con carcter de pblicos, como bienes con carcter
de privados. El artculo 111 del Ttulo Preliminar del Decreto Supremo N 154-2001-EF (Reglamento
General de Procedimientos Administrativos de los Bienes de Propiedad Estatal), aclara este punto,
al sealar que los bienes de dominio privado del Estado se sujetan a las normas del derecho
comn. En consecuencia, estos son prescriptibles.
Asimismo, y conforme lo prescribe el artculo 7 de la Ley N 24656 (Ley General de
Comunidades Campesinas), las tierras de las comunidades campesinas no pueden ser materia de
prescripcin50.
1.10 8.- CLASES DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y SUS REQUISITOS

Existe unanimidad en la doctrina respecto de que los elementos de la prescripcin adquisitiva
son: el tiempo y la posesin, siendo esta ltima "el contenido esencial de la usucapin, para que la
Ibid.
50
LEY N 24656: Artculo 7.- Las tierras de las Comunidades Campesinas son las que seala la Ley de Deslinde y
Titulacin y son inembargables e imprescriptibles. Tambin son inalienables. Por excepcin podrn ser enajenadas,
previo acuerdo de por lo menos dos tercios de los miembros calificados de la Comunidad, reunidos en Asamblea
General convocada expresa y nicamente con tal finalidad. Dicho acuerdo deber ser aprobado por ley fundada en el
inters de la Comunidad, y deber pagarse el precio en dinero por adelantado.
48
49
usucapin se produzca es preciso que la posesin rena determinados requisitos con los que se
construye una verdadera categora de posesin.
Los artculos 950 y 95151 del C.C. distinguen dos clases de prescripcin, la ordinaria (corta) y la
extraordinaria (larga), necesitando en ambas clases lo siguiente: (i) la posesin, que debe ser
continua, pacfica, pblica y como propietario; y, (ii) el tiempo, pero este no es igual para ambas
clases ya que para la prescripcin extraordinaria de bienes inmuebles se necesitan 10 aos y para
bienes muebles, 4 aos. En cambio, para la prescripcin ordinaria de bienes inmuebles se necesitan
5 aos y para bienes muebles, 2 aos. Los plazos son menores para los bienes muebles debido a la
celeridad de su trfico y a la idea de que suelen ser menos valiosos.
La prescripcin ordinaria sea de bienes muebles o inmuebles, necesita adems de los
requisitos de que la posesin sea continua, pacfica, pblica y cmo propietario, dos requisitos
especiales que son el justo ttulo y la buena fe. La prescripcin extraordinaria en cambio no
necesita estos dos ltimos requisitos, ya que por ilegtima que sea la posesin (til) vale para
prescribir, siempre que se cumplan los plazos previstos en los artculos in comento.
Como se sealara en lneas anteriores, nuestro Cdigo Civil no define la prescripcin; sin
embargo, el artculo 950 seala dos formas de prescribir la propiedad inmobiliaria:
a) Prescripcin larga.
b) Prescripcin corta.
Ambas formas para su configuracin, requieren de la presencia de los elementos comunes ya
descritos, pero conviene definirlos brevemente:
El paso del Tiempo.-Como se sealara, el transcurso del tiempo cumple una funcin
estabilizadora ya que consolida una situacin de hecho, otorgando al poseedor la propiedad en
base al cumplimiento de los requisitos de ley, evitando as la persecucin eterna de la misma y la
consiguiente inseguridad jurdica.
Nuestro Cdigo, siguiendo el criterio de dar facilidad al trfico comercial seala como plazo para
su ejercicio el de 10 aos para la prescripcin larga y de 05 aos para la prescripcin corta.
La Posesin.- Elemento primordial para la existencia de la usucapin. La misma no puede
considerarse como existente, si la posesin no se realiza a ttulo de propietario, verbigracia, el
servidor de la posesin no podra prescribir, ya que su posesin est en dependencia de otro,
cumpliendo instrucciones suyas (artculo 897 del C.C.). De otro lado, tampoco el arrendamiento o
el usufructuario podran prescribir ya que en este caso su posesin es temporal en virtud de un
ttulo.
Tras haber desarrollado los dos elementos comunes que mantienen tanto la posesin larga
como la corta, corresponde ahora efectuar una disquisicin respecto a cada una de ellas, lo cual se
har en el siguiente acpite.
8.1.- PRESCRIPCIN LARGA O EXTRAORDINARIA
Conforme lo seala el artculo 950 del Cdigo Civil, en su primer prrafo, los requisitos para que
se configure la prescripcin larga son:
Posesin continua, pacfica y pblica como propietario.
Que la posesin se haya ejercido por diez aos.
51
Artculo 950.- La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante la posesin continua, pacfica y pblica
como propietario durante diez aos. Se adquiere a los cinco aos cuando median justo ttulo y buena fe.
Artculo 951.- Requisitos de la prescripcin adquisitiva de bien mueble
La adquisicin por prescripcin de un bien mueble requiere la posesin continua, pacfica y pblica como propietario
durante dos aos si hay buena fe, y por cuatro si no la hay.
Es solo en esta clase de prescripcin, donde el poseedor puede ganar la propiedad por el simple
paso del tiempo, sin embargo, la posesin debe cumplir con ser:
8.1.1.- POSESIN CONTINUA
Antes de desarrollar este requisito de la prescripcin, debemos de recordar que
segn el Cdigo Civil Peruano la posesin es el ejercicio de uno o mas poderes inherentes
a la propiedad; es as que el mismo cdigo prescribe que son poderes inherentes a la
propiedad: el uso, disfrute, la disposicin y la reivindicacin. En opinin de Jorge
Avendao52 es discutible que este ultimo sea un poder inherente a la propiedad; la
reivindicacin es en rigor, la expresin de la persecutoriedad, que es un atributo que
corresponde a todo derecho real, en todo caso para efectos de concepto o nocin de la
posesin se debe considerar que los poderes de la propiedad son el uso, el disfrute, y la
disposicin; por consiguiente, todo el que usa es poseedor, tambin lo es quien disfruta,
estos dos son en realidad los poderes que configuran la posesin; la disposicin, si bien es
tambin un poder inherente a la propiedad, importa un acto nico y aislado, por lo que
difcilmente es expresin posesoria.
La posesin, a la ves, supone un ejercicio de hecho, en oposicin a lo que seria de
derecho segn el mismo Avendao, pues para que haya posesin no es necesaria ni es
suficiente la posesin de derecho, eso es, la que haya sido atribuida por un contrato o por
una resolucin judicial. La exigencia de que la posesin importe un ejercicio de hecho, tiene
una segunda consecuencia, que se descarta toda nocin de legitimidad; por consiguiente
posee tanto el propietario como el usurpador. Es as que la posesin tiene una gran
importancia porque es, el contenido de muchos derechos reales.
Ya delimitada la nocin de posesin, debemos en consecuencia entender por
posesin continua aquella que se presenta en el tiempo sin intermitencias ni lagunas. No se
necesita, empero, que el poseedor haya estado en permanente contacto con el bien y basta
que se haya comportado como lo hace un dueo cuidadoso y diligente, que realiza sobre el
bien los diversos actos de goce de acuerdo con su particular naturaleza 53.
Sobre esta idea, el Dr. Claudio Berastain Quevedo 54, nos expresa que para que se
cumpla este requisito no es necesario que el poseedor tenga un ejercicio permanente de
posesin sobre el bien, basta que se comporte como cualquier propietario lo hara. Y que
para determinar si una persona tiene la posesin de un bien, debemos de preguntarnos
cmo usualmente se posee ese bien?, por ejemplo, si una persona que vive sola en un
departamento, lo usual es que cuando salga a trabajar, a estudiar, hacer deporte o se vaya
de viaje, cierre la puerta con llave, y cuando llegue volver a realizar los diversos actos de
goce sobre ese bien. Ese comportamiento demuestra cuidado, diligencia, como lo tendra
cualquier dueo de un departamento, y expresa que este bien se encuentra dentro de su
esfera jurdica, por lo que conserva la posesin del inmueble a pesar de no tener un
contacto permanente sobre l.
Sigue aadiendo con buena pluma el autor citado, y nos dice que, el artculo 904 del
C.C. va ms all, establece que se conserva la posesin aunque su ejercicio est impedido
por hechos de naturaleza pasajera, siendo un caso comn de nuestra realidad geogrfica
que por las fuertes y constantes lluvias que azotan nuestro territorio (sierra y selva), las
carreteras se vean bloqueadas por la cada de huaicos, lo que genera que muchas veces
los campesinos no puedan llegar a sus chacras. Sin embargo, a pesar de la imposibilidad de
ejercer la posesin de las chacras por parte de los campesinos, no significa que ellos
pierdan la posesin55.
52
AVENDAO VALDEZ, Jorge. Derechos Reales 2da. Edicin, Lima Per, Editorial Universidad Catlica del
Per. 1990. Pag. 24
53
SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Op. Cit. Pgina 16.
54
Varios Autores. CDIGO CIVL COMENTADO, tomo V, primera edicin, Lima, 2003.
55
Ibid.
De otro lado, siguiendo al Dr. Vsquez Ros, nos ilustra al respecto, dicindonos
que, para considerar la existencia de la posesin, la misma debe de probarse, a travs de
una serie regular de actos de posesin. Sigue aadiendo el autor a manera de interrogante:
qu se entiende por actos continuos de posesin? Sin lugar a vacilaciones, lo ideal podra
entenderse como la posesin minuto a minuto del bien 56.
Lo real es que sta situacin sea casi imposible, ergo, se debe de entender que los
actos continuos de posesin dependern de la propia naturaleza del inmueble, verbigracia,
los terrenos de cultivo que slo se ocupan durante el perodo de lluvias, durante el resto del
ao, estn casi abandonados, estos de ningn modo significara que la posesin no sea
continua57.
A rengln seguido, debe aludirse a lo que el artculo 904 del Cdigo Civil seala: se
conserva la posesin aunque su ejercicio este impedido por hechos de naturaleza pasajera,
de donde se deduce que en el caso de algn desastre natural (inundaciones, huaycos,
terremotos) impidan el ejercicio de actos continuos de posesin, la posesin se conserva a
favor de quien alega ser el poseedor. Asimismo, segn nuestra legislacin, bastar que el
poseedor pruebe que hubo posesin al inicio del plazo posesorio y que la hay actualmente,
para que se presuma la existencia de la posesin durante el tiempo intermedio, conforme lo
preconiza el artculo 915 del Cdigo Civil, facilitndose as la probanza.
Reforzando ste razonamiento, el Dr. Berastain Quevedo, ilustra en ese sentido,
denotando que el artculo 915 del C.C. libera a la persona que pretenda ser declarada
propietario de un bien en virtud a la prescripcin adquisitiva, de probar a cada instante que
ha estado en posesin del bien, estableciendo una presuncin iuris tantum de continuidad.
Efectivamente, el poseedor deber probar su posesin actual y haber posedo
anteriormente, presumindose que posey en el tiempo intermedio. Considerndose en
palabras del autor indicado- que una de las pruebas que se pueden usar para acreditar la
posesin actual y anterior son los recibos de las empresas prestadoras de los servicios
pblicos o una constancia de posesin expedida por la municipalidad respectiva.
Ahora bien, la continuidad de los actos posesorios a que se ha hecho referencia,
slo se ven detenidas por la interrupcin de los mismos. Estos casos se hallan sealados en
el artculo 953 del Cdigo Civil, que contempla dos tipos de interrupcin:
a. Interrupcin Civil.- Si el poseedor ha perdido la posesin, se entiende a causa de
un proceso en su contra.
b. Interrupcin Natural.- Si el poseedor es privado de ella, puede ser por actos del
propietario o de un tercero.
En ambos casos la interrupcin cesa si el poseedor recupera la posesin antes de
un ao o por sentencia se le restituya 58.
8.1.2.- POSESIN PACFICA
La posesin debe ser exenta de violencia fsica y moral. "Ser pacfica significa que
el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza. Por tanto, aun obtenida
violentamente, pasa a haber posesin pacfica una vez que cesa la violencia que instaur el
nuevo estado de cosas"59.
Sobre ello La doctrina coincide con lo sealado por Albaladejo, en el sentido de que
una vez que hayan terminado los actos de violencia, recin en ese momento se puede
considerar que existe posesin pacfica que vale para prescribir. Puntualiza el maestro, al
56
VASQUEZ RIOS, Alberto. Op.Cit. Pgina. 110.

Ibid.
58
No se debe confundir INTERRUPCIN, que es la cesacin de la posesin continua por actos de terceros, de la
DISCONTINUIDAD, en donde es el poseedor el que se abstiene de seguir ejerciendo actos de posesin.
59
57
explicarnos que "como de lo que se trata es de que la situacin mantenida violentamente no

tenga valor (mientras la violencia dura) para quien ataca la posesin de otro, hay que
afirmar que s hay posesin pacfica para el que defiende por la fuerza la posesin que otro
trata de arrebatarle.
Expone lvarez Caperochipi, que el ttulo de la posesin puede alterarse. El
poseedor en nombre de otro puede presentarse como poseedor a ttulo de dueo y la
posesin violenta, clandestina o precarista puede transformarse en pacfica, pblica y a
ttulo de duea. Se trata de una inversin posesoria. Pero la inversin no se presume, sino
que, al contrario, se presume que se contina detentando con el mismo ttulo con el que se
adquiere. La inversin posesoria debe resultar de un acto expreso y final. El tiempo de la
usucapin empezar a contarse desde entonces 60.
Ubicndonos sobre el punto en nuestra legislacin civil, diremos pues que el artculo
920 del C.C. trata al respecto, permite la autocomposicin unilateral del conflicto, que no
afecta a la posesin pacfica, por el cual el poseedor puede ejercitar la defensa posesoria
repeliendo los actos violentos que se empleen contra l y recuperar el bien, siempre que
dicha defensa cumpla con el requisito de inmediatez y racionalidad.
Asimismo, la existencia de procesos judiciales previos entre las partes o con
terceros no afecta a la posesin pacfica (podr ser causal de interrupcin del plazo para
prescribir), pero existe jurisprudencia en contra, criticable por cierto, ya que los procesos
son la forma ms pacfica de resolver los conflictos.
Sobre el particular el maestro Guillermo Borda, nos explica que hay que descartar
el supuesto de lo que en doctrina se conoce por violencia pasiva o sea, cuando el poseedor
es objeto de coacciones de hecho, sin cometerlas l. No sera admisible, pues, que pueda
depender de un tercer convertir en viciosa su posesin realizando actos perturbadores
contra aqul61. Aade el jurista, () pero supongamos que el poseedor repulsa la fuerza con
una fuerza suficiente; en ese caso, no sino ejercer el derecho que le reconoce el art. 2470 62
-Cdigo Civil argentino- . No se ve cmo el ejercicio de un derecho pueda hacerle perder el
derecho de prescribir, cuando ningn texto legal establece que la posesin deba ser pacfica
a lo largo de todos los aos que ha durado. Distinto es el caso de que la violencia o fuerza
ejercidas por el propietario o por un tercero se haya traducido en una interrupcin de
usucapin, pero aqu la usucapin no se operar, ya no porque no fuera pacfica la
posesin, sino porque sta ha sido interrumpida. Concluye el maestro Borda, sosteniendo
que la pacificidad de la posesin no es un requisito de la usucapin. Bien entendido,
sin embargo, que nos referimos al mantenimiento de la posesin; pero si sta se ha tomado
con violencia, el trmino de la prescripcin no empieza a correr sino desde que la violencia
ha cesado.
8.1.3.- POSESIN PBLICA
Se entiende que la prescripcin adquisitiva, funciona a travs de un hacer por parte
del poseedor, es decir, porque ste acta sobre el bien como propietario, es ms, al
poseedor se le presume propietario; entonces no se entendera la validez de este principio
si el poseedor actuara de forma clandestina. Tambin se debe entender que para que sea
vlida la posesin, el propietario debe estar enterado de la misma y no accionar.
Precisa el Dr. Gunther Gonzles Barrn63, citando a Hernndez Gil, que la
posesin como hecho propio de la realidad fsica, como situacin fctica, solamente existe
60
ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Op. Cit. Pgina 150.

BORDA, Guillermo. Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales. Tomo I. Editorial: Abeledo-Perrot. Ao 1992.
Pgina 371.
62
Artculo 2470 del Cdigo Civil argentino: El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin
propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia
llegaran demasiado tarde; y el que fuese desposedo podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo,
con tal que no exceda los lmites de la propia defensa.
61
en cuanto el hecho se manifiesta socialmente. En tal sentido, una posesin clandestina no

llega a ser tal, pues el adjetivo resulta ser contradictorio con el sustantivo al que pretende
calificar. Quien pretende el reconocimiento del orden jurdico como propietario, no puede
esconderse u ocultarse, no puede tener conductas equvocas o fundarse en meras
tolerancias del verdadero poseedor, pues la clandestinidad es mirada con repulsa, en
cuanto sustrae a algo del curso natural de las interacciones humanas, a travs de la
negacin de un valor social fundamental como es la comunicacin.
Guillermo Borda, respecto a la posesin pblica nos dice, () que es necesario
reconocer que el requisito de que la posesin sea pblica es plenamente lgico, porque lo
que verdaderamente caracteriza el ejercicio del derecho de propiedad es su ejercicio pblico
erga omnes. Apenas se puede concebir una posesin no ejercida pblicamente, sobre todo
en materia de inmuebles. Por lo dems, el poseedor que oculta la posesin hace imposible
que los interesados conozcan la pretensin que tiene sobre el bien y, por lo tanto, estn
excusados de no haberse opuesto64.
Por su parte, Berastain Quevedo 65, citando a PAPAO, KIPER, DILLON y
CAUSSE, nos refiere que la posesin es pblica cuando exista una exteriorizacin de los
actos posesorios, que acte conforme lo hace el titular de un derecho. "El usucapiente es un
contradictor del propietario o del poseedor anterior. Por eso, es necesario que la posesin
sea ejercida de manera que pueda ser conocida por estos, para que puedan oponerse a ella
si esa es su voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesin durante todo el tiempo que
dur, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesin del usucapiente se
consolida".
Siendo ilustrativo el profesor ltimo citado, indica que lo contrario a la posesin
pblica es la posesin clandestina, que carece de eficacia posesoria, por ejemplo, una
persona que ingresa por las noches a un inmueble por un pequeo hueco en la pared del
lindero del fondo, y que antes que amanezca se retira del inmueble. Este individuo no podr
adquirir la propiedad por prescripcin, ya que su posesin ha sido clandestina. La prueba de
la publicidad de la posesin se da a travs de las testimoniales de los vecinos, que son las
personas idneas para atestiguar si la persona que invoca la prescripcin ha ejercido una
posesin de pblico conocimiento.
Elena Higton, nos indica que de ser clandestina la posesin no podra considerarse
que el propietario haya abandonado la posesin, dado a que la posesin debe
manifestarse, a fin de que los terceros, especialmente el dueo puedan admitir la existencia
del poseedor en su inmueble66.
8.1.4.- COMO PROPIETARIO
Diez Picazo, nos dice que hay una posesin en concepto de dueo cuando el
poseedor se comporta segn el modelo o el estndar de comportamiento dominical y
cuando el sentido objetivo y razonable derivado de este comportamiento suscite en los
dems la apariencia de que el poseedor es dueo 67. Es conveniente resaltar en palabras
del maestro Gunther Gonzles Barrn-, que el animus domini no puede quedar circunscrito
al mbito psicolgico del poseedor, ya que la intencin de ste debe materializarse a travs
de su comportamiento en no reconocer otra potestad superior.
63
GONZALES BARRON, Gunther. Curso de Derechos Reales. Jurista Editores. Edicin septiembre de 2003. Pgina
521.
64
BORDA, Guillermo. Op. Cit. Pgina 370.
65
Varios: CDIGO CIVIL COMENTADO, tomo V, primera edicin, Lima, 2003. Pgina 310.
66
HIGTON, Elena. Dominio y Usucapin. Segunda parte. Editorial Hammurabi, Buenos Aires Argentina, 1983.
Pgina 159.
67
DIEZ PICAZO Y PONCE DE LEON Y GULLN. Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III. Editorial
Tecnos. . Madrid 1986. Pgina 564.
En la praxis, la determinacin de si el poseedor acta como propietario o no, requiere el

conocimiento de la causa posesoria o animus, no hay otra forma de diferenciar una
posesin de la otra. Siendo soporte de dicha idea, lo descrito por Rodolfo Sacco y
Raffaele Caterina68 quienes nos dicen que el animus domini es la voluntad de sujetar el
bien como la sujeta el titular del derecho real.
El animus domini no lo tienen los poseedores cuya causa posesoria no sea en
concepto de dueo, como es el caso de quienes poseen como arrendatarios, comodatarios,
depositarios, etc. En el caso de haber una relacin jurdica de posesin mediata e
inmediata, entonces el poseedor superior podra estar habilitado para usucapir siempre que
no reconozca un titular de mayor grado a l. Tampoco tienen animus domini los servidores
de la posesin, ni los detentadores espordicos o tolerados del bien, quienes ni siquiera
llegan a convertirse en poseedores69.
Se entiende que el poseedor debe actuar con animus domini sobre el bien, pero no se
trata creerse propietario, sino comportarse como tal. El poseedor pleno y el mediato
pueden prescribir un bien. Sin embargo, el poseedor inmediato 70 (artculo 905 del C.C.), y el
servidor de la posesin (artculo 897 del C.C.), no lo pueden hacer. "No cabe usucapir, por
mucho que sea el tiempo que transcurra, si posee en concepto distinto del de dueo (...)" 71.
El Dr. Max Arias Schreiber Pezet, con buen pulso nos ilustra que la posesin debe ser a
ttulo de propietario. Quedan por consiguiente excluidos aquellos poseedores que gocen de
la llamada posesin inmediata, como son los arrendatarios, usufructuarios, comodatarios,
anticresistas, retenedores y depositarios. As lo establece el artculo 873 del Cdigo Civil
derogado de 1936, inexplicablemente excluido del Cdigo vigente. Prosigue el autor citado,
si es atendible, en cambio, la supresin del artculo 874 del Cdigo derogado que
estableca un plazo especial de prescripcin, pues los herederos de las personas impedidas
de adquirir por prescripcin los bienes posedos en forma inmediata no poda esgrimir un
ttulo distinto del que tuvo su sucesor. Se qued que slo cabe que estn sujetos a las
reglas generales que existen sobre esta materia y que en estos casos no quepa la suma de
posesiones72.
La doctrina ha ideado una nocin ms amplia que la de poseedor en concepto de
propietario, y por ello que actualmente se habla tambin del poseedor en concepto
propio o en nombre propio. Este tipo de poseedor se caracteriza por contar con el poder
de hecho sobre el bien en calidad de propietario o de titular de cualquier derecho real. Por
tanto, el poseedor en nombre propio abarca a quien posee como propietario, o como
usufructuario, o como titular de una servidumbre activa, etc. Sin importar que tenga o no el
derecho en cuestin Esta categora tiene como fin exclusivo unificar a todos los poseedores
que se hallan habilitados para ganar por usucapin el derecho real simtrico en caso de
posesin continua. Verbigracia, el poseedor como propietario puede adquirir la propiedad
por usucapin (artculo 950 C.C.), el poseedor como usufructuario puede adquirir el
usufructo por usucapin (aunque el Cdigo no contempla expresamente esta hiptesis), el
poseedor como titular de una servidumbre, puede adquirir la servidumbre por usucapin
(artculo 1040 C.C.). En este caso estaramos en presencia de lo que tambin se ha
denominado posesin civil, es decir aquella que se ejerce como si correspondiese al titular
de un derecho real73.
68
SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele. II POSSESSO. Giuffr Editore, Miln 2000.

GONZALES BARRON, Gunther. Op. Cit. Pgina. 515.
70
Pero qu sucede si el guardin de una casa ya no se comporta como tal, es decir, que ya no conserva la posesin de la
casa en nombre de quien lo contrat, sino que acta como propietario de esta. Podra considerarse que si dicho
comportamiento es exteriorizado y opuesto al titular de la casa, el ex guardin ya no sera un tenedor de ella, sino un
poseedor de la casa (claro est que hablamos de una posesin ilegtima de mala fe) que surtir efectos para prescribir
(extraordinaria).
71
PEA BERNALDO DE QUIRS, citado por BERASTAIN QUEVEDO, en Comentarios Al Cdigo Civil.
72
73
GONZALES BARRON, Gunther. Op. Cit. Pgina. 515-516.
69
El animus domini, referido al poseedor en concepto de dueo se amplia con el animus

rem sibi habendi(tener la cosa como suya) a todos los poseedores en concepto de titular
de cualquier derecho real74.
8.1.5.- TRANSCURSO DEL TIEMPO
Finalmente el transcurso del tiempo de posesin es igualmente fundamental, en la
medida que es de la esencia de la prescripcin adquisitiva. El Cdigo actual, como el
anterior, no exige la diferencia entre presentes y ausentes y sanciona un sistema unitario,
justificado por el acortamiento de distancias en la vida moderna y el avance tecnolgico. El
telfono, el telgrafo, el cable, el telex, el fax, el correo electrnico, las aeronaves y la
ingeniera moderna (satlites) han reducido al mnimo el antiguo problema que creaban las
distancias y hoy el mundo esta estrechamente vinculado de manera que en cierto modo no
existan diferencias entre quienes estn presentes y ausentes 75.
Respecto a cmo opera el transcurso del tiempo en la prescripcin larga, es preciso
partir sealando que sta tiene el mismo fundamento de la prescripcin corta u ordinaria,
esto es, la conveniencia social de la consolidacin de la propiedad y el principio de
seguridad que tanta trascendencia tiene en el agregado social, as como su aporte a
la generacin de trabajo y a la produccin de riqueza.
Histricamente la prescripcin larga fue duramente combatida, principalmente por los
canonistas, quienes sostenan que con ella se otorgaba carta de ciudadana o legitimidad a
la mala fe. Pero en la actualidad la figura esta universalmente reconocida y todos los
cdigos civiles la contienen. En efecto el valor social, que tambin es moral, prevalece
sobre el valor moral personal, individualista por antonomasia. Hay en la prescripcin
adquisitiva larga un contenido social y de manifiesta trascendencia y se ha dicho, en
suma, que el servicio que presta a la sociedad purga el pecaminoso contenido de la
mala fe y por ello ha sido absuelta76.
El Cdigo Civil de 1984, seala diez aos para la prescripcin adquisitiva larga. Se ha
acortado drsticamente el plazo de treinta aos que dispona el artculo 871 del Cdigo
Civil de 1936. Este recorte, que se propici desde 1949 tiene un doble acierto: Se pone a
tono con los avances de la poca y es coherente con el plazo establecido para la
prescripcin extintiva de la accin real (inciso 01 del artculo 2001 del Cdigo Civil vigente),
salvando la notoria deficiencia que exista en el Cdigo derogado, segn el cual esta
prescripcin se produca a los veinte aos (inciso 1 del artculo 1168 del Cdigo Civil de
1936).
Finalmente, para la prescripcin adquisitiva larga lo nico que falta es, segn qued
dicho, la buena fe.
Se comparte el razonamiento efectuado por Mariani de Vidal, cuando apunta que la
comprobacin de los extremos exigidos para la adquisicin del dominio por usucapin debe
efectuarse de manera insospechable, clara y convincente ()Para la adquisicin del
dominio por usucapin no basta que se acredite un relativo desinters por el inmueble por
parte de la demandada, sino que es necesario que el actor demuestre cules son los actos
posesorios realizados por l y se mantuvo en la posesin en forma continua durante veinte
aos (). Teniendo en cuenta que la posesin es un hecho que alega el prescribiente para
fundar su derecho a la propiedad de la cosa, incompatible con el que pretende extinguido, a
l le corresponde probar su existencia de modo indubitable, siguiendo la regla de quien
afirma la existencia de una relacin jurdica dada debe aportar prueba acabada de los
hechos que necesariamente deben concurrir para su nacimiento 77.
74
Ibidem.
76
Idem.
77
MARIANI DE VIDAL, Mariana. Curso de Derechos Reales. Tomo III. Vctor P. de Zavala S.A. Editores, Buenos
Aires Argentina. 1989. Pgina 122.
75
8.2.- PRESCRIPCIN CORTA U ORDINARIA

De conformidad con el artculo 950 inciso 02 del Cdigo Civil, la propiedad de bienes inmuebles
se adquiere por usucapin ordinaria cuando a la posesin continua, pacfica, pblica y en concepto
de propietario por el plazo de cinco aos, se le suma el justo ttulo y la buena fe. En el caso de
los bienes muebles los requisitos son los mismos, pero el plazo es de posesin de dos aos
(artculo 951 C.C.). La usucapin ordinaria acorta el plazo de posesin exigido para la produccin
del efecto adquisitivo, pues se supone que el justo ttulo y la buena fe presente en este caso,
rodean al poseedor de una mayor apariencia de legitimidad 78.
8.2.1.- JUSTO TTULO
Guillermo Borda, nos ilustra que se llama justo ttulo aquel que es suficiente para la
transmisin del dominio y que realmente lo hubiera transmitido de haber sido el transmitente el
verdadero propietario del inmueble. Es decir, se trata de un ttulo que est rodeado de todas las
formalidades y dems requisitos indispensables para la transmisin del dominio, a punto tal que
de haber emanado del verdadero propietario, la transmisin sera perfecta y no se planteara ya
la cuestin de la prescripcin porque bastara con ese ttulo para adquirir el dominio. Su defecto
emana que quien ha transmitido el dominio no era el verdadero dueo; por eso no sirve para
transmitirlo. Pero la ley ampara a quien, procediendo de buena fe, confi en este ttulo,
concedindole un plazo de prescripcin breve de diez aos 79.
El justo ttulo es "el acto transmitivo en su conjunto, ttulo y modo, que causa y legitima
la posesin del adquirente y la hace aparecer como ejercicio del derecho de propiedad: como
posesin en concepto de dueo y no nomine alieno80. El ttulo es un acontecimiento que tiene
su ubicacin en el tiempo, a saber, el acto de adquisicin que hubiera bastado por conferir la
propiedad, si realmente la tuviera el tradens.
Efectivamente, el justo ttulo es el acto jurdico encaminado a la disposicin onerosa o
gratuita de la propiedad de un bien, por ejemplo, compraventa, permuta, donacin, dacin en
pago, etc., que cumple con todos los requisitos establecidos en el artculo 140 del C.C. para
considerarlo un acto vlido (por eso es considerado justo al ttulo), pero que no produce efectos
transmitivos de propiedad, porque el que acta como enajenante, carece de facultad para
hacerla. Es decir, es un acto vlido pero ineficaz.
Asimismo, el ttulo debe existir, no debe ser un ttulo simulado (simulacin absoluta) o
putativo. Entindase como ttulo putativo aquel que se funda en un error, "la cosa a la cual el
ttulo se refiere tiene que ser la misma que fue objeto de posesin. La ley le tolera al adquirente
su error sobre la persona de quien le transmiti, pero no se lo admite sobre la cosa poseda. Si
l adquiere el lote A, pero su posesin la ejerci sobre el lote B, la ley en este caso no le
permite la prescripcin adquisitiva breve, porque la cosa poseda no se corresponde con la que
es objeto de su ttulo, y, en consecuencia, el lote B solo lo podr adquirir por la usucapin
larga", nos dice PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE.
Nuestro Cdigo Civil, a diferencia de otros, no define lo qu es el justo ttulo; por tanto,
ser necesario recurrir a la doctrina. As pues, el justo ttulo implica que el poseedor ha tomado
control sobre el bien en base a una causa de adquisicin, es decir, a un acto jurdico vlido y
verdadero, con virtualidad transmisiva de dominio. Si se tiene que con la usucapin ordinaria se
pretende subsanar la irregularidad de un transmitente que no es propietario del bien, entonces
el justo ttulo ser aquel que, estructuralmente, corresponda a un acto jurdico vlido con
finalidad transmisiva (como el caso del contrato de Compraventa, Permuta, Donacin, aporte
en sociedad, legado), y cuyo nico defecto sea la falta de titularidad del transmitente 81.
78
ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Op. Cit. Pgina 149.

BORDA, Guillermo. Op. Cit. P{agina 284.
80
Por cuenta o en nombre de otra persona.
81
PEA BERNALDO DE QUIROZ, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Dos Tomos. Centro de Estudios
Registrales. Madrid, 1999. Pgina 132-133.
79
Si no hubiese este defecto, entonces el titular lo seria suficiente para transferir la

propiedad, y no se requerira la presencia adicional de la posesin; pero existiendo ese defecto,
el ttulo (y la buena fe) requerir ser subsanado a travs de la posesin por el plazo legal
correspondiente. Es pues en buena cuenta, el ttulo debe ser justo, es decir, legalmente
suficiente para transmitir la propiedad82, con el nico defecto de la falta de titularidad.
Por su parte la jurisprudencia nacional, a travs de la CASACIN N 1106-98, seala lo
siguiente:
Por la prescripcin adquisitiva de dominio se consolida el derecho del poseedor que se
crea propietario exclusivo de la cosa, por entender haberla recibido de su legtimo propietario,
mediante un acto traslativo que, con el fin de transmitir la propiedad, estaba revestido de las
solemnidades exigidas para su validez; justo ttulo es el ttulo traslativo que por s habra
bastado para operar la transferencia del dominio reuniendo las condiciones legales, pero en el
cual falta la condicin de dueo en la persona que opera la transmisin
De otro lado el ttulo debe ser verdadero, por lo que el acto o negocio jurdico debe haber
tenido existencia real, y no tratarse de un ttulo simulado o putativo. Por ltimo el ttulo debe ser
vlido, es decir, no estar afectado por ninguna causal de nulidad 83, aunque s se admiten los
ttulos anulables, pues stos gozan provisionalmente de validez hasta que judicialmente se
declare lo contrario (art. 222 C.C).
Por su parte, el maestro Borda, sigue apuntando y esta vez nos dice el justo ttulo debe
estar rodeado de las condiciones intrnsecas (actos traslativos de la propiedad) y
extrnsecas (cumplimiento de las formalidades legales) para transmitir el dominio. Cuando
ahora la ley exige que el ttulo sea verdadero, no quiere decir que tenga eficacia real y concreta
para transmitir la propiedad pues entonces sera innecesario recurrir a la usucapin, sino que
no sea falsificado; y cuando la ley habla de ttulo putativo se refiere precisamente a la hiptesis
de que haya sido falsificado84
8.2.1.- BUENA FE
La buena fe es un elemento indispensable para que pueda existir la prescripcin
abreviada. Nuestra legislacin considera que tanto ella, como el justo ttulo, constituyen
elementos diferentes, que para poder dar origen a la Usucapin tienen que darse en forma
conjunta85.
El artculo 914 del Cdigo Civil, presume la buena fe de quien posee, principio
dirigido a favorecer la consolidacin de las situaciones de hecho, ya que en la mayora de los
casos sera muy difcil poder probar la existencia de la buena fe, siendo que en este caso quien
se opone a la posesin, sera el obligado a probar la mala fe por parte del poseedor.
De acuerdo con la segunda parte del artculo 914 del Cdigo Civil, esta presuncin
no favorece al poseedor cuando el bien est inscrito a nombre de otra persona, porque en este
caso la inscripcin es prueba de dominio.
Si pretendemos definir a la buena fe, diremos que es la creencia del poseedor de
ser legtimo por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su ttulo
(artculo 906 del C.C86.). Ahora bien, "la buena fe no es solamente una 'creencia' fundada en un
82
Ergo, los ttulos que no tienen finalidad transmisiva (verbigracia, contrato de arrendamiento, comodato, etc) no
pueden ser calificados de justos.
83
PUIG BRUTAU, Jos. Fundamentos de Derecho Civil. Tomo III. Volumen I. Editorial Bosch. Barcelona, 1994.
Pgina. 340.
84
85
86
Artculo 906.- La posesin ilegtima es de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error
de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su ttulo.
estado psicolgico (meramente interno) del poseedor. La buena fe s es creencia, pero debe
responder al modo de actuar honesto de una persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse
en un error inexcusable, pues existe un deber social de actuar diligentemente. Por ello, exige
que el poseedor ostente el ttulo de adquisicin de la propiedad, en el cual pueda sustentar su
'creencia honesta'. En resumen, aqu no se exige solamente una 'buena fe-creencia', sino que
se avanza hasta una buena fe-diligencia87.
Guillermo Borda, nos explica que adems del justo ttulo, la prescripcin corta
requiere buena fe en el poseedor. Se lo reputa de buena fe a aquel que tiene la creencia de ser
el seor exclusivo de la cosa (art. 4006 C.C. Argentino). Debe tratarse de una creencia sin duda
alguna, tal como lo dice el art. 4006 C.C. argentino; lo que significa que si el poseedor tuviese
dudas acerca de su derecho, no se lo reputa de buena fe. Porque como dice el codificador
sobre el mencionado artculo, la duda es un trmino medio entre la buena y la mala fe. Debe
tratarse, adems, de una creencia seria y fundada. Por eso, la falta de ttulo excluye la buena
fe, porque nadie puede creerse seriamente propietario de la cosa si no tuviese justo ttulo para
ello. Pero no basta el justo ttulo para tener por cumplido el requisito de la buena fe; porque
puede ocurrir que aun tenindolo, el poseedor sepa que ese ttulo est viciado por una causa
de nulidad, como ocurrira si la transmisin se hiciera por dolo o violencia ejercidas por el
poseedor. En otras palabras, la falta de justo ttulo excluye la buena fe; pero el justo ttulo no
supone necesariamente la buena fe; sin embargo, la hace presumir, puesto que la buena fe se
presume siempre, tanto ms si existe justo ttulo. Eso significa que habiendo justo ttulo, corre
por cuenta del propietario la prueba de que el poseedor era de mala fe 88.
Sigue anotando el maestro argentino, diciendo que la buena fe supone la falsa
creencia de ser poseedor legtimo de la cosa. Ahora bien, para que esa falsa creencia configure
la buena fe que autoriza la prescripcin corta, debe tratarse de un error de hecho, porque el
error de derecho es inexcusable Por eso mismo, el vicio de forma en el ttulo de adquisicin
hace presumir la mala fe en el poseedor.
Regresando a nuestra realidad jurdica nacional, tenemos que segn el Cdigo Civil, existe
buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de
derecho sobre el vicio que invalida su ttulo (artculo 906 C.C). De esta definicin legal es
posible obtener inferir las siguientes ideas:
a) La buena fe requiere que l poseedor CREA EN SU LEGITIMIDAD,
b) La buena fe requiere que el poseedor tenga un JUSTO TITULO en el que se
funde esa creencia;
c) La buena fe implica que el poseedor acta por ignorancia o por error de hecho
o de derecho.
Conforme se advierte de los elementos sealados, la buena fe no es solamente una
creencia fundada en un estado psicolgico (meramente interno) del poseedor. La buena fe s
es creencia, pero debe responder al modo de actuar honesto de una persona. Por tanto, la
buena fe no puede fundarse nunca en un error inexcusable, pues existe un deber social de
actuar diligentemente. Por ello, se exige que el poseedor ostente el ttulo de adquisicin de la
propiedad, en el cual pueda sustentar su creencia honesta 89. Recapitulando se puede sealar,
que aqu no se exige solamente una buena fe-creencia, sino que se avanza hasta una buena
fe-diligencia. La duda del poseedor respecto a su legitimidad normalmente debe equipararse
con la mala fe, salvo que la duda slo pueda ser desvanecida con un actuar de diligencia
superlativo que no se justifique por las circunstancias. Verbigracia, la concubina del poseedor
nacido en el extranjero, tiene la duda su pareja recientemente fallecida tiene otros herederos en
su pas natal. Desvanecer esta duda demostrara una diligencia no justiciable por las
circunstancias (gastos excesivos), por lo que su culpa leve no debe influenciar en su buena fe.
87
GONZALES BARRON, Gunther. Op. Cit. Pgina 536-537.

89
GONZALES BARRON, Gunther. Op. Cit Pgina 538.
88
El justo ttulo y la buena fe son dos requisitos especiales para que opere la prescripcin
adquisitiva ordinaria, pero estos no son independientes. El que desee adquirir un bien por la
prescripcin ordinaria deber acreditar su justo ttulo que a su vez servir como sustento de
presumir la buena fe.
Ahora bien, conforme lo seala el artculo 907 del C.C., la buena fe solo durar hasta que
las circunstancias permitan al poseedor creer que posee legtimamente el, en todo caso hasta
que sea notificado con la demanda, si esta resulta fundada.
Para la prescripcin extraordinaria solo es necesario acreditar una posesin til
para usucapir, es decir que la posesin rena todos los requisitos generales (continua, pacfica,
pblica y como propietario), sin necesidad de acreditar la apariencia legal justo ttulo y buena
fe).
1.11 9.- LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO EN LA

JURISPRUDENCIA NACIONAL
El animus domini, como elemento subjetivo, equivale a la intencionalidad de poseer como
propietario. Si bien el fundamento de la prescripcin es la posesin, tambin es fundamento la
propiedad o la simple tenencia. La posesin inmediata o precaria no convierte al titular del derecho,
a quien no ha posedo el bien como propietario por el tiempo que establece la norma, en propietario
del bien Casacin N 58-1998. Lima: 17-06-1998.
Es infundada la pretensin, si el ttulo que ostenta la accionante no le transfiere la propiedad. El
justo ttulo debe tener las siguientes caractersticas: ser un acto traslativo de dominio, no estar
sujeto a causal de nulidad, tener existencia efectiva y probar su existencia Expediente N 10601999. 03-12-1999-.
No debe confundirse el requisito de la prescripcin adquisitiva ordinaria de poseer el bien como
propietario, con el requisito de la prescripcin extraordinaria de poseer el bien con justo ttulo. El
primero supone que el poseedor se comporta como propietario; en cambio en el segundo debe
existir un ttulo o documento de por medio Casacin N 3810-2000. Huaura. El Peruano: 3107-2001-.
El art. 950 en su primer prrafo regula la prescripcin adquisitiva larga u ordinaria, la cual para su
calificacin requiere que la posesin que se ejerce sea continua, pacfica y pblica como propietario
durante diez aos. Del texto de la norma se infiere que se debe poseer como propietario, y que
todos los requisitos sealados deben concurrir copulativamente en el lapso del tiempo previsto por
la norma material para que se pretenda adquirir la propiedad, no obstante, cabe advertir que la
posesin debe ejercerse como propietario, esto es, se posea el bien con animus domini Casacin
N 2345-2000. Lima: 03-09-2001-.
Adems de los requisitos generales que contempla nuestro ordenamiento procesal, la
demanda de prescripcin adquisitiva de dominio debe cumplir con otros requisitos especiales como
son: indicar la fecha y forma de adquisicin de los bienes y la persona que tenga inscritos derechos
sobre el bien. Todo ello en razn a que dirigiendo la demanda de prescripcin adquisitiva de
dominio al demandado, propietario del predio materia de litis, se le asegura el ejercicio de su
derecho de defensa Casacin N 0772-1999. Ica. El Peruano: 02-01-2002-.
El juez al calificar la demanda debe revisar si sta contiene los requisitos sealados en los arts.
424 y 425 del Cdigo procesal civil. Tratndose de una prescripcin adquisitiva, adicionalmente
debe verificarse si cumple los requisitos especiales indicados en el art. 505 del Cdigo procesal
civil. No puede ampararse la improcedencia de la demanda bajo el argumento que no es posible la
identificacin fsica ni jurdica del inmueble, debido a que no se encontrara independizado del
terreno de mayor extensin en donde se ubica, y que por tal razn resultara un imposible jurdico lo
peticionado Expediente N 1165-2001. 11-03-2002-.
La prescripcin adquisitiva de dominio implica la confluencia de varios requisitos, entre los que se
encuentran, el que la posesin sea pacfica, esto es, que la posesin no se haya adquirido por la
fuerza, que no est afectada por la violencia y que no sea objetada, judicialmente, en su origen.
Otro requisito sustancial, para la adquisicin de la propiedad, por el transcurso del tiempo, es que la
posesin sobre el bien inmueble, sea continua, esto es, que se ejercite sin solucin de continuidad
en el tiempo o habiendo tenido interrupciones, se recupere la posesin dentro del ao de haber sido
despojado de ella; esto significa que para la configuracin de este requisito no slo debe tenerse en
cuenta el factor tiempo, sino que sta, la posesin, debe tenerse al momento de la interposicin de
la demanda, al constituir un presupuesto indispensable para la usucapin Casacin N 14542002. Chincha. El Peruano: 31-01-2003-.
La prescripcin es un modo de adquirir la propiedad de un bien ajeno, mediante la posesin
ejercida sobre dicho bien. Para ello se requiere que la parte demandante pruebe plenamente la
posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos. La sentencia que acceda
a dicha peticin, es ttulo tanto para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo, como
para cancelar simultneamente el asiento que figura inscrito a favor del antiguo dueo Expediente
N 1178-1998. 17-12-1998-.
La sentencia de vista slo tiene como sustento la declaracin de los testigos, que no basta para
declarar la prescripcin adquisitiva de propiedad del inmueble sub litis Casacin N 1000-2002.
Lima: 13-08-2000- .
El propietario de un inmueble cuya documentacin relativa a su transferencia se ha extraviado y
que viene poseyendo por ms de diez aos; y que sin embargo, en su demanda no solicita el
reconocimiento de su propiedad, sino que se le declare propietario por prescripcin adquisitiva, es
declarado como tal Casacin N 3121-2000. Callao. Lima: 03-09-2001-.
No procede amparar la demanda de prescripcin adquisitiva si el actor acompaa documentos que
evidencian el pago al impuesto al patrimonio predial y no as que haya ejercitado derecho de
posesin alguno sobre el referido bien, tanto ms, si dichos documentos no se encuentran
corroborados con medio probatorio idneo que permita inferir un comportamiento en el actor,
orientado a adquirir el inmueble por usucapin Expediente N 236-2001. 09-11-2001-.
Cuando el inc. 2 del art. 505 del Cdigo procesal civil hace mencin a la certificacin municipal o
administrativa, establece que sta se presenta de ser el caso; es decir, que dicha certificacin no
constituye un requisito inflexible, quedando a criterio del juzgador exigir o no tal requisito Casacin
N 3172 2002. Arequipa. Lima: 30-10-2002-.
El actor debe acreditar su posesin en calidad de propietario de manera pblica, continua y
pacfica durante diez aos si se trata de prescripcin larga, o durante cinco aos si adems acredita
justo ttulo y buena fe, y es en ese sentido que los juzgadores no estiman que los recibos por
servicios adjuntados, ni las dems pruebas admitidas y actuadas cumplan con acreditar las
exigencias del art. 196 del Cdigo procesal civil Casacin N 1418-2002. Lima. El Peruano:0112-2003-.
El hecho que no haya concurrido uno de los testigos a la audiencia de pruebas no puede
considerarse como contravencin de normas que garantizan el derecho al debido proceso, pues la
norma bajo anlisis impone como requisito de necesario cumplimiento de la prescripcin adquisitiva,
el ofrecimiento de la declaracin testimonial de un mnimo de tres testigos, mas no su actuacin
Casacin N 3195-2001. Lima. El Peruano: 30-04-2003-.
La sentencia que declara la prescripcin adquisitiva de dominio, es ttulo tanto para la inscripcin
de la propiedad en el registro respectivo, como para cancelar simultneamente el asiento que figura
inscrito a favor del antiguo dueo Expediente N 1178-1998. 17-12-1998-.
La accin de prescripcin adquisitiva es evidentemente declarativa, pues busca el reconocimiento

de un derecho, a partir de una situacin de hecho determinada, o un pronunciamiento de contenido
probatorio, que adquirir certidumbre mediante la sentencia, de tal forma que la norma abstracta de
la ley se convierte en una decisin concreta, estableciendo una relacin de derecho entre las
partes, limitndose la sentencia a declarar o negar la existencia de una situacin jurdica, vale decir
que no es susceptible de ejecucin, pues la declaracin judicial basta para satisfacer el inters del
actor Casacin N 2092-1999. Lambayeque. Lima:13-01-2000-.
El art. 952 establece la forma como el propietario por usucapin debe proceder a efectos de
otorgarle a su ttulo seguridad jurdica y oponibilidad ante terceros. En ese sentido cabe precisar
que no basta haberse encontrado en posesin del bien con animus de propietario, sino que adems
es necesario contar con una declaracin judicial y su correspondiente inscripcin Casacin N
754-2001. Arequipa. Lima: 22-10-2002-.
Los ttulos de propiedad se mantienen vigentes al no resultar oponibles los efectos de la sentencia
a quienes no intervinieron en el proceso que declar la prescripcin adquisitiva Casacin N
3643-2000. Caete. Lima: 12-11-2002-.
Los efectos de la prescripcin adquisitiva de dominio son retroactivos, es decir, que si bien la
adquisicin de la propiedad se produce al cumplirse el plazo sealado en la ley; sin embargo, sus
efectos se retrotraen al momento en que comenz a usucapir -Resolucin N 109- 1999ORLC/TR-.
Otro de los requisitos que requiere la prescripcin adquisitiva es que el bien materia de dicha accin
se encuentre debidamente inscrito en los registros pblicos de la propiedad inmueble, tal como lo
seala expresamente la ejecutoria suprema emitida en el Expediente N 1330-1993: Slo se
adquiere el inmueble por prescripcin cuando est inscrito en el registro de la propiedad inmueble a
favor de la persona contra quien ha operado aquella, en cambio si el inmueble no est inscrito el
proceso viable es el procedimiento sobre ttulos supletorios Casacin N 1043-2001. Juliaca. San
Romn. Puno. El Peruano: 01-06-2004-.
"Si bien la ley reconoce la institucin jurdica de la usucapin, no menos cierto es que quien
pretende se le declare propietario debe estar en posesin del bien y ejercer de hecho uno o ms
poderes inherentes a la propiedad"- (Exp. ~ 162-95-Lima, Sala Civil de la Corte Suprema,
Hinostroza Minguez, Alberto, "Jurisprudencia Civil", tomo 111, p. 259).
"No constituye justo ttulo una escritura pblica declarada nula por el Poder Judicial, por lo que en
este caso no puede admitirse la prescripcin corta de cinco aos"- (Exp. ~ 941-95-Piura, Sala Civil
de la Corte Suprema, Hinostroza Minguez, Alberto, "Jurisprudencia Civil", tomo IV, p. 262).
"Resulta jurdicamente imposible solicitar la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva si
se afirma haber adquirido esta por contrato de compraventa"- (Exp. N 3992-97, Resolucin del
23/04/98, Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Lima).
"La diferencia entre la prescripcin adquisitiva de dominio y los ttulos supletorios, radica en que
esta es una forma de acceder a la propiedad con la constatacin de la posesin continua, pacfica y
pblica como propietario durante un determinado tiempo. La sola posesin de un inmueble no es
suficiente para el otorgamiento de un ttulo supletorio, sino que se requiere, adems, de actos
pblicos a ttulo de propietario, de modo que el derecho de propiedad sobre el bien sea
incuestionable"- (Exp. N 360-94-Cajamarca, Normas Legales, tomo 238, p. J-22).
"Solo se adquiere el inmueble por prescripcin cuando est inscrito en el registro de la propiedad a
favor de la persona contra quien ha operado aquella; en cambio si el inmueble no est inscrito, el
proceso viable es el procedimiento sobre ttulos supletorios" -(Exp. N 1330-93-Lambayeque,
Ledesma Narvez, Marianella. Ejecutorias Supremas Civiles (19931996). p. 273).
"La usucapin es un modo de adquirir la propiedad de un bien ajeno mediante la posesin ejercida
sobre dicho bien durante un plazo previamente fijado por la ley, de tal manera que la sentencia que
acceda a esta peticin es ttulo para la inscripcin de la propiedad en el registro y para cancelar el
asiento a favor del antiguo dueo" (Exp. N 1330-93-Lambayeque, Ledesma Narvez, Marianella.
Ejecutorias Supremas Civiles (19931996), p. 274).
"Se encuentra habilitado para demandar prescripcin adquisitiva quien alegue una posesin
mediata o inmediata de un bien inmueble, pues el ordenamiento legal vigente no distingue si la
posesin para adquirir va prescripcin adquisitiva la propiedad deba tener algunas de las
caractersticas mencionadas, sino que solo exige que aquella sea continua, pacfica y pblica" (Cas.
N 1126-2001 del 10/10/2000. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurdica).
"El fundamento de esta institucin (prescripcin adquisitiva) radica en que ante la existencia de
relaciones jurdicas inestables se debe otorgar seguridad a la propiedad misma, por lo que
existiendo certeza de este (sic -lase esta-) sobre el predio litigioso (...), no procede la adquisicin
por prescripcin"
(Cas. N 135-98. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurdica).
"Constituye (la prescripcin adquisitiva) una forma legtima de adquirir la propiedad, oponible a
quien se halla registrado como propietario"- (Cas. N1541-98 del 24/09/1999. Explorador
Jurisprudencial. Gaceta Jurdica).
"No existe posesin pacfica cuando el poseedor ha sido vencido en los procesos sobre
impugnacin de resolucin administrativa y nulidad de ttulo de propiedad; en este caso, no se
cumple con uno de los requisitos para adquirir la propiedad por usucapin" -(Cas. N 431-96. El
Cdigo Civil a travs de la Jurisprudencia Casatoria, p. 324).
"Para que se adquiera la propiedad por prescripcin adquisitiva, se requiere, entre otros requisitos,
que la posesin sea pacfica, entendindose por esta que no se adquiri por la fuerza, que no est
afectada por violencia y que no es objetada judicialmente en su origen. No es pacfica la posesin
cuando el poseedor es demandado en va de accin reivindicatoria" (Cas. N 1676-96. El Cdigo
Civil a travs de la Jurisprudencia Casatoria, p. 324).
"Habindose establecido que el actor antes de interponer la presente demanda sobre prescripcin
adquisitiva de dominio, fue emplazado judicialmente para que desocupe el predio objeto de litis, tal
hecho ha perturbado la posesin del demandante, por lo que ella ha dejado de ser pacfica"- (Cas.
N 770-97. El Cdigo Civil a travs de la Jurisprudencia Casatoria, p. 325).
"Para que la posesin continua permita acceder al derecho de propiedad debe ser
fundamentalmente pacfica, lo que significa que debe transcurrir sin generar ningn conflicto con los
derechos de los dems"- (Exp. N 78-96-Hunuco, Gaceta Jurdica, Tomo N 55, p. 15-A).
"La sentencia regulada por el segundo prrafo del artculo 952 del Cdigo Civil es de naturaleza
declarativa, por las siguientes razones: a) la inscripcin del derecho de propiedad es un acto
voluntario, que otorga publicidad al derecho adquirido y no es constitutiva de derechos; b) no
corresponde su cumplimiento a los vencidos, sino al Registro de la Propiedad Inmueble, y c) porque
la inscripcin es un acto administrativo facultativo. En ese sentido, no es procedente la ejecucin
judicial de esta sentencia, ya que la misma no ordena a los vencidos en juicio el cumplimiento de
una determinada prestacin"-(Cas. N 1516-97-Lambayeque, Sala Civil Transitoria de la Corte
Suprema, El Peruano 14/10/98, p. 1908).
"El juez no puede llegar a un juicio jurisdiccional por el cual considere que el demandado es
propietario (del bien) por haberlo adquirido por prescripcin adquisitiva sin que exhiba el ttulo
judicial que lo haya declarado conforme al trmite previsto en la ley procesal" (Cas. N 3109-99 del
19/0112000. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurdica).
Trascripcin de Sentencia Casatoria N 2092-99-Lambayeque de 13/0112000
"Sexto.- Que la sentencia de vista ha establecido como cuestin fctica, que la actora no posee
pacficamente, porque con anterioridad a la demanda de prescripcin adquisitiva, la demandada en
este proceso haba demandado la reivindicacin del bien, y que las actoras no han acreditado que
hubieran posedo a ttulo de propietarias, pues las testimoniales resultan contradictorias y se

deduce que no conocen el bien litigado.
Stimo.- Que para sustentar jurdicamente la apreciacin de que la posesin no es pacfica, la Sala
de mrito se sustenta en los artculos novecientos siete y novecientos veintisiete del Cdigo Civil, el
primero referido a la buena fe, que es un concepto impertinente, desde que el petitorio es de
usucapin, que no requiere de ese elemento, por lo que la primera norma resulta impertinente, no
as la segunda, que se refiere al carcter de imprescriptible de la accin reivindicatoria.
(...)
Noveno.- Que conforme a la mejor doctrina, posesin pacfica es aquella que se obtiene sin
violencia alguna (nec vi), esto es que no es adquirida por vas de hecho, acompaadas de
violencias materiales o morales, o por amenazas de fuerza, y contina en esa forma mientras no
sea perturbada, en los hechos y en el derecho. En consecuencia la posesin deja de ser pacfica,
cuando judicialmente se requiere la desocupacin.
(.. .)
Undcimo.- Que existe interrupcin civil de la posesin, cuando el propietario reivindica la cosa, a
consecuencia de lo cual, en virtud de la intimacin judicial, la posesin deja de ser pacfica, aun
cuando se declare nula, como en el presente caso, segn Resolucin Superior de fajas ciento
sesentiuno de las copias certificadas del acompaado, no siendo aplicables los artculos mil
novecientos noventisis, inciso tercero del Cdigo Civil y cuatrocientos treintinueve del Cdigo
Procesal Civil que se refieren a la prescripcin extintiva.
Duodcimo.- Que adems la accin de reivindicacin es imprescriptible, salvo que se le oponga la
usucapin, como establece el artculo novecientos veintisiete del Cdigo Civil, citado en la sentencia
de vista.
Dcimo Tercero.- Que en consecuencia, es preciso establecer el momento en que la posesin se
convierte en propiedad y si la Sentencia que la ampara tiene efecto constitutivo de la propiedad, o
es slo declarativa de un derecho ya adquirido.
Dcimo Cuarto.- Por principio, la prescripcin debe ser invocada, pues el juez no puede fundar sus
fallos en ella si no ha sido alegada, de tal manera que se necesita de una accin, a fin de que en
sentencia se declare que se ha adquirido por prescripcin el derecho de propiedad del bien en que
incide.
Dcimo Quinto.- Que la accin de prescripcin adquisitiva es evidentemente declarativa, pues
busca el reconocimiento de un derecho, a partir de una situacin de hecho determinada, o un
pronunciamiento de contenido probatorio, que adquirir certidumbre mediante la sentencia, de tal
forma que la norma abstracta de la ley se convierte en una decisin concreta, estableciendo una
relacin de derecho entre las partes, limitndose la sentencia a declarar o negar la existencia de
una situacin jurdica, vale decir que no es susceptible de ejecucin, pues la declaracin judicial
basta para satisfacer el inters del actor. Dcimo Sexto.- Los efectos de la sentencia declarativa se
proyectan hacia el pasado, hasta el momento de la constitucin del derecho, a diferencia de la
sentencia constitutiva que proyecta sus efectos hacia el futuro.
Dcimo Stimo.- Empero es necesario que el actor, al momento de interponer su accin, rena los
requisitos sealados en el Artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil, y es evidente que a esa
fecha, la recurrente, ya no posea pacficamente, por lo ya anotado, y adems es un hecho
establecido en la Sentencia de mrito y que las demandantes no posean como propietarias, de tal
manera que su demanda no puede ser amparada; por estas consideraciones, en conformidad con
lo dispuesto en el Artculo trescientos noventisiete, segundo prrafo, del Cdigo Procesal Civil, con
la rectificacin hecha en la motivacin, declararon INFUNDADO el Recurso de Casacin interpuesto
a fojas doscientos setentitrs contra la resolucin de vista de fojas doscientos sesentitrs, su fecha
veintiuno de julio del ao prximo pasado" (Cas. N 2092-99-Lambayeque de 13/0112000.
Explorador Jurisprudencia/. Gaceta Jurdica).
Puede oponerse a la accin reivindicatoria la adquisicin por prescripcin?
Siendo absoluto el derecho de propiedad y, por tanto, implcita la imprescriptibilidad de la accin

reivindicatoria, no puede oponerse al ejercicio de la facultad reivindicatoria la adquisicin por
prescripcin de un bien inmueble que no haya sido declarado como tal previamente en una
instancia judicial Casacin N 1450-1999. Tacna. El Peruano: 31-01-2003-.
Prescripcin y ttulo supletorio
Mediante una demanda de ttulo supletorio, el propietario de un bien que carece de documentos
que acrediten su derecho, pretende contra su inmediato transferente, o los anteriores a ste, o sus
respectivos sucesores, el otorgamiento del ttulo de propiedad correspondiente, de acuerdo a lo
dispuesto por el inc. 1 del art. 504 del Cdigo procesal civil; mientras que la prescripcin
adquisitiva tiene como finalidad se declare propietario a quien ha ejercido posesin sobre un bien en
forma continua, pacfica y pblica en los plazos que se precisan en el art. 950 - Expediente N
1743-1999. 15-10-1999-.
El propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, no est obligado a interponer
nica y exclusivamente la pretensin de ttulo supletorio, toda vez que, siendo el fin defender,
cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los
mecanismos que le franquee la Constitucin y la ley para la obtencin de dicho fin. Para ello, si una
persona que se considera propietaria de un inmueble ha extraviado su ttulo de propiedad, sta se
encuentra perfectamente legitimada para optar por interponer demanda de prescripcin adquisitiva
de dominio Casacin N 2750-2003. La Libertad. El Peruano: 30-03-2005-.
Prescripcin y desalojo
El demandado alega haber adquirido la propiedad del bien por prescripcin sin haberlo acreditado,
por cuanto el proceso de prescripcin adquisitiva de dominio se encuentra an en trmite, sin
haberse determinado todava el derecho de propiedad que alega sobre el bien, siendo por tanto un
poseedor no propietario Expediente N 610-1999. 24-09-1999Interrupcin de la prescripcin
Se interrumpe el trmino de la prescripcin adquisitiva de dominio si el poseedor pierde la posesin
o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un ao o si por sentencia se la
restituye Expediente N 08-96. 20-08-1996-.
La prescripcin adquisitiva de dominio tambin es susceptible de interrupcin civil mediante el
ejercicio de una accin conducente a cuestionar la posesin que se ejerce sobre el predio. En ese
sentido para que proceda la prescripcin adquisitiva de dominio no basta que la posesin sea
continua, sino la indiferencia de aquel que se cree con mejor derecho al predio, de tal modo que si
se altera esta situacin porque el propietario se hace presente, se interrumpe la posesin y sta
deja de ser pacfica Casacin N 253-2000. Lambayeque. El Peruano: 02-01-2001-.
Cuando se ejerce la posesin de un bien que se pretende adquirir por prescripcin adquisitiva de
dominio, se deben cumplir los requisitos de la posesin, por lo que al entablarse una accin
reivindicatoria se interrumpe la posesin, sin que sea necesario esclarecer si quien la interpone es
propietario del bien o no Casacin N 453-2003. Cono Norte. El Peruano: 03-11-2004No obstante sostiene los accionantes haber adquirido el inmueble sublitis mediante contrato de
compraventa, cancelando el precio, la propiedad tambin se puede adquirir por la posesin pacfica,
continua y pblica como propietarios por ms de diez aos, como lo seala el art. 950. La
sentencia que accede a la peticin constituye ttulo para la inscripcin de la propiedad en el registro
respectivo y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueo Expediente N 2500-1998. 17-111998-.
Quien aduce que tiene el derecho de propiedad sobre un bien, deber probar que ese derecho le
corresponda a quien se lo transfiri, que lo tuvo tambin aquel que lo enajen a su transferente y
as hasta llegar a la primera adquisicin. Si la prueba resulta imposible en alguna de las
transferencias anteriores, sea por haberse perdido los ttulos o por no tenerse memoria del negocio
jurdico que dio lugar a la transferencia, el derecho del propietario actual ser vacilante. Existir una
solucin de continuidad que ser preciso colmar a fin de que el derecho de propiedad del titular
actual sea firme e inatacable. La observancia de la regla nemo dat qui nemo habit producir el
efecto de que quien invoca ser propietario de la cosa no sea tenido por tal desde que ella fue
enajenada dentro de la cadena de transferencias por quien no era propietario. La prescripcin viene
a suplir esta prueba tan plagada de dificultades, porque aquel que se dice propietario slo deber
probar que l y sus antecesores han posedo el bien por el tiempo que la ley establece para adquirir
el dominio por prescripcin y esa prueba ser suficiente para otorgarle un derecho inimpugnable
(Castaeda)90. La prescripcin adquisitiva de dominio ms que un modo de adquirir un derecho de
propiedad es un modo de consolidar la propiedad. Si no existiera la prescripcin estaran en peligro
todos los derechos de propiedad, ya que habra que remontarse a siglos atrs para probar la
legalidad del derecho de propiedad y as ningn ttulo ser firme (Josserand) 91 -Casacin N 3742000. Callao. Lima: 22-09-2000-.
Si el ttulo de propiedad por compraventa, del que alega la prescripcin es dudoso o adolece de
algn defecto que impida la inscripcin de la compraventa, no existe inconveniente legal en
demandar la prescripcin adquisitiva de propiedad sustentada en el art. 950, porque de otra
manera no podra obtener la inscripcin. El art. 950 no contiene ninguna limitacin para adquirir por
prescripcin a quien se considere propietario del inmueble y adems, de acuerdo con el art. 951, la
posesin tiene que ser continua, pacfica y pblica como propietario. La interpretacin correcta del
art. 950 es que tambin puede reclamar la prescripcin adquisitiva, quien se considere propietario
por tener un contrato de compraventa, pero puede ignorar que en su ttulo o modo de adquirir exista
vicio que lo invalide Casacin N 672-2001. Lima: 13-07-2001. El Peruano: 05-11-2001.
Resulta jurdicamente imposible solicitar la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva si
se afirma haber adquirido sta por compraventa Expediente N 3992-1997. Lima: 23-04-1998. En
igual sentido: Expediente N 2774-1997. Sala N 3. Lima. Lima: 20-05-1998-.
ANEXO
CONCLUSIONES DEL PLENO JURISDICCIONAL REGIONAL CIVIL
Arequipa, 28 y 29 de marzo de 2008
TEMA N 02
EL JUSTO TTULO EN LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO
1.- QU SE DEBE ENTENDER POR JUSTO TTULO EN LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE
DOMINIO?
1. ENUNCIADO DEL PROBLEMA:
Que, el segundo prrafo del artculo 950 del Cdigo Civil, respecto a los requisitos de prescripcin
adquisitiva de bien inmueble, precisa: Se adquiere a los cinco aos cuando medien justo ttulo y buena
fe.; al respecto se advierte que no existe claridad en la norma, pues no se logra entender a que ttulo se
refiere cuando precisa justo ttulo.
2.- MOTIVACIN:
90
CASTAEDA, Jorge Eugenio: LOS DERECHOS REALES, tomo I, cuarta edicin, Talleres Grficos P.
L.Villanueva, Lima, 1973, p. 293.
91
ROMERO ROMAA, Eleodoro: op. cit., p. 127.
El fundamento radica, en que un sin nmero de justiciables acuden al rgano Jurisdiccional instaurando
demanda de Prescripcin Adquisitiva de Dominio, invocando la norma aludida anteriormente, y
acompaando documento que el justiciable considera como justo ttulo, as por lo general se acompaan
minutas de compra venta, contratos de compra venta realizados en forma privada u otros documentos
similares; empero dichas demandas son rechazadas liminarmente por los juzgados, basndose en que
dicha minuta constituye ttulo de propiedad y que la prescripcin no constituye la va idnea; que por otro
lado tambin se dan casos en que se han admitido a trmite los procesos, no existiendo uniformidad
respecto a que documento se considera como tal; dejndose a criterio del juez el poder calificarlos lo cual
ocasiona problemas en la aplicacin de dicha norma. Se debe tener claro el panorama sobre el hecho de
cuando estamos ante un justo ttulo y cuando no, para de sta forma uniformizar criterios, lo contrario
indicara que no existe justo ttulo y que la norma mencionada no sera de aplicacin en ningn caso.
3. PONENCIA
Primera Ponencia: Se precisa que por ejemplo, la minuta (contrato de compra venta) y otros
documentos similares, no constituyen justo ttulo corroborada con reiterada jurisprudencia, de las
que se pueden citar las siguientes: resulta jurdicamente imposible solicitar la declaracin de
propiedad por prescripcin adquisitiva si se afirma haber adquirido sta por contrato de compra
venta. Asimismo, No constituye justo ttulo una escritura pblica declarada nula, por el Poder
Judicial, por lo que en estos caso no puede admitirse la prescripcin corta de cinco aos.
Segunda Ponencia: Los contratos de compra venta y similares s constituyen justo ttulo, siendo
admisible a trmite las demandas de prescripcin adquisitiva corta, existiendo pronunciamientos
favorables al respecto.
4.- VOTACIN
Previa a la votacin, el seor Presidente de la Comisin, Dr. Jos Carrin Romero advirti que de la lectura
de las conclusiones expuestas por los seores Magistrados Relatores de cada uno de los grupos de trabajo,
los Magistrados participantes adoptaron el criterio en consenso consistente en agregar a la segunda
ponencia el concepto de Justo Ttulo, con el tenor siguiente:
Contrato traslativo de propiedad otorgado por un no propietario
Hecho dicho agregado, la segunda ponencia se establece conforme al tenor siguiente, a fin de ser sometida
a votacin:
Segunda Ponencia: Los contratos de compra venta y similares s constituyen justo ttulo, siendo admisible
a trmite las demandas de prescripcin adquisitiva corta, existiendo pronunciamientos favorables al
respecto. Justo Ttulo es todo contrato traslativo de propiedad otorgado por un no propietario. Establecido
dicho tenor, las dos ponencias fueron sometidas a votacin, siendo el resultado el siguiente.
Por la primera ponencia: 09 votos.
Por la segunda ponencia: 20 votos.
5. CONCLUSIN PLENARIA
El Pleno adopt por MAYORA la segunda ponencia que enuncia lo
siguiente: Los contratos de compra venta y similares s constituyen justo ttulo, siendo admisible a trmite
las demandas de prescripcin adquisitiva corta, existiendo pronunciamientos favorables al respecto. Justo
Ttulo es todo contrato traslativo de propiedad otorgado por un no propietario.
1.12 CONCLUSIONES
1. El Derecho romano conoci la prescripcin como uno de los modos adquisicin del dominio, a
travs del cual, quien en los hechos se comportaba con la cosa como un dueo posesin por el
transcurso del tiempo se transformaba en propietario de ella tambin de derecho; pero no regul la
prescripcin liberatoria, destinada a privar de eficacia a las acciones, tambin por el transcurso del
tiempo y la pasividad del titular.
2. Que, los tribunales de justicia del Per vienen aplicando de manera poco uniforme los criterios para
conceder la prescripcin adquisitiva invocada por los justiciables, en razn a que el Cdigo Civil, no
delimita ni brinda definiciones acerca de lo que debe de entenderse por posesin pacfica, pblica,
justo titulo, buena fe, etc; lo que deja abierta la posibilidad para la aplicacin de criterios subjetivos
por parte de los operadores del derecho, quienes muchas veces basan sus decisiones en corrientes
doctrinarias superadas, distantes de la realidad fctica-jurdica nacional.
3. Que, las demandas de prescripcin adquisitiva de dominio de bien inmueble, en cuya pretensin se
afirme haber adquirido la propiedad por compraventa dudosa o defectuosa o como medio de
prueba, debe ser amparada. Evita la prueba diablica. Y, lo ms importante, el derecho de
propiedad del titular actual es firme e inatacable.
1.13 BIBLIOGRAFA
ALBALADEJO, Manuel: DERECHO CIVIL, tomo III, volumen primero, octava edicin, Bosch.
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MAZEAUD, Henry, LEN y Jean: LECCIONES DE DERECHO CIVIL, parte segunda, volumen
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PETIT, Eugene: "Tratado Elemental de Derecho Romano"-Ed. Albatros-Buenos Aires, ao 1961.
PUGLIESE, Giuseppe "La prescripzione acquisitiva" Unione Tipografico-Editrice Torinense- ao

1921
Lima Per, Editorial
ROMERO ROMAA, Eleodoro: DERECHO CIVIL. LOS DERECHOS REALES, Editorial

P.T.C.M., Lima, 1947.
SUPLEMENTO MENSUAL DE DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA, ao 6, N 68, Gaceta

Jurdica, Lima, febrero 2007.
TORRES VSQUEZ, Anbal: CDIGO CIVIL, sexta edicin, IDEMSA, Lima, TEMIS, Bogot,
2002.
Varios: LA CONSTITUCIN PERUANA DE 1993, GRIJLEY, tomo V, primera edicin, Lima,

2003.
Varios: CDIGO CIVL COMENTADO, tomo V, primera edicin, Lima, 2003.
JOS ANTONIO DAZ MURO
Abogado por la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo de Lambayeque-Per, habiendo optado el ttulo
profesional mediante la Tesis "Trascendencia Jurdica del Derecho Informtico en la Ciencia Penal".
Discente del Programa de Doctorado en Derecho y Ciencia Poltica de la Universidad Nacional Pedro
Ruiz Gallo de Lambayeque-Per.
Maestra en Derecho con mencin en Ciencias Penales - Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo de
Lambayeque-Per.
Profesional Tcnico en Computacin e Informtica, titulado en el Instituto Superior Tecnolgico Pblico
"Repblica Federal de Alemania" de Chiclayo Per.
Conciliador Extrajudicial y Conciliador Especializado en asuntos de carcter Familiar, reconocido y
registrado por el Ministerio de Justicia.
Profesional Tcnico en Administracin de Empresas, titulado en el Instituto Superior Tecnolgico Pblico
"Repblica Federal de Alemania" de Chiclayo-Per.
rbitro especializado en asuntos de carcter comercial y en Contrataciones con El Estado.
Ha publicado en el ao 2002, el texto denominado: "Diccionario de Trminos Latinos".
Desempendose actualmente como Asistente de la Funcin Fiscal en la Segunda Fiscala Provincial
Penal Corporativa de Chiclayo.
Autor:
Jose Antonio Daz Muro
jdiazmuro@hotmail.com

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La prescripcin adquisitiva de dominio en bienes inmuebles

Jos Antonio Daz Muro - jdiazmuro@hotmail.com

1.3 LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIEN INMUEBLE

1.3. LA BUENA FE EN EL DERECHO ROMANO

Parece que en un tiempo se aplic a la adquisicin de las servidumbres prediales.

BONFANTE. Pedro - ob. cit. pg. 290

Al heredero verdadero que posea de buena fe cosas que no eran de la

de los emperadores e de los reyes que les dieron primeramente el seoro

Tambin se poda adquirir por posesin inmemorial muchos otros derechos,

1.4 2.- EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL PERUANO

1.5 3.- IDEAS LIMINARES DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

Albaladejo33, seala que la usucapin o prescripcin adquisitiva es la adquisicin del dominio u

1.6 4.-LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPIN EN EL CDIGO

pudiera eternamente tener la posibilidad de accionar contra un deudor, en base a papeles

1.7 5.- FUNDAMENTO DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE

1.8 6.- FUNCIONES DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

DEZ-PICAZO, Lus y GULLN Antonio. Op. Cit. Pgina 148.

1.9 7.- SUJETOS Y OBJETO DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

1.10 8.- CLASES DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y SUS REQUISITOS

VASQUEZ RIOS, Alberto. Op.Cit. Pgina. 110.

explicarnos que "como de lo que se trata es de que la situacin mantenida violentamente no

ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Op. Cit. Pgina 150.

en cuanto el hecho se manifiesta socialmente. En tal sentido, una posesin clandestina no

En la praxis, la determinacin de si el poseedor acta como propietario o no, requiere el

SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele. II POSSESSO. Giuffr Editore, Miln 2000.

El animus domini, referido al poseedor en concepto de dueo se amplia con el animus

8.2.- PRESCRIPCIN CORTA U ORDINARIA

ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Op. Cit. Pgina 149.

Si no hubiese este defecto, entonces el titular lo seria suficiente para transferir la

GONZALES BARRON, Gunther. Op. Cit. Pgina 536-537.

1.11 9.- LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO EN LA

La accin de prescripcin adquisitiva es evidentemente declarativa, pues busca el reconocimiento

hubieran posedo a ttulo de propietarias, pues las testimoniales resultan contradictorias y se

Siendo absoluto el derecho de propiedad y, por tanto, implcita la imprescriptibilidad de la accin

ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Curso de Derechos Reales, propiedad y posesin.

AVENDAO VALDEZ, Jorge. Derechos Reales 2da. Edicin,

DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA, ao 8, N 41, febrero 2002, Gaceta Jurdica, Lima,

GONZALES BARRON, Gunther. Curso de Derechos Reales. Jurista Editores. Edicin

LEDESMA NARVEZ, Marianella: JURISPRUDENCIA ACTUAL, tomo 2, primera edicin,

PETIT, Eugene: "Tratado Elemental de Derecho Romano"-Ed. Albatros-Buenos Aires, ao 1961.

PUGLIESE, Giuseppe "La prescripzione acquisitiva" Unione Tipografico-Editrice Torinense- ao

Lima Per, Editorial

ROMERO ROMAA, Eleodoro: DERECHO CIVIL. LOS DERECHOS REALES, Editorial

SUPLEMENTO MENSUAL DE DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA, ao 6, N 68, Gaceta

Varios: LA CONSTITUCIN PERUANA DE 1993, GRIJLEY, tomo V, primera edicin, Lima,

Varios: CDIGO CIVL COMENTADO, tomo V, primera edicin, Lima, 2003.

JOS ANTONIO DAZ MURO

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