SANEAMIENTO POR EVICCIN

1. DEFINICIN Y UTILIDAD
Definicin Legal
Artculo 1491.- Se debe el saneamiento por eviccin cuando el adquirente es privado
total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien en
virtud de resolucin judicial o administrativa firme y por razn de un derecho de
tercero, anterior a la transferencia.
La eviccin es definida por el art. 1491 como el acto por el cual el adquirente es
privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien
en virtud de una resolucin judicial o administrativa firme y por razn de un derecho de
tercero, anterior a la transferencia. Conforme a esta definicin, por la eviccin el
adquirente no pierde el bien o parte de l, sino pierde todo o parte del derecho a la
propiedad, uso o posesin de dicho bien, lo que lo priva del poder de destinarlo a la
finalidad de la adquisicin.
Podemos decir que para el Derecho peruano no hay perturbacin de derecho al
adquirente por la sola interposicin y trmite de una demanda judicial o administrativa
de eviccin, sino cuando el adquirente es privado, total o parcialmente, del derecho
adquirido por efecto de una resolucin judicial o administrativa firme dictada en un
proceso de eviccin. Tambin en el Derecho romano, el comprador deba esperar a que
se le desposeyera efectivamente de la cosa, para poder proceder contra su vendedor
por dao derivado del incumplimiento, cuando resultare haber recibido cosa ajena.
Se denomina tercero evicente o eviccionante al que, mediante resolucin
judicial o administrativa, despoja del bien al adquirente. Al que sufre la privacin,
prdida o despojo del bien se le llama eviccionado, evicto.
Como dice Spota, la eviccin parte del supuesto de hecho consistente en un ataque
jurdico al derecho trasmitido. No comprende los ataques fsicos. La eviccin
producida adviene si por una causa anterior o contempornea a la adquisicin, el
adquirente (comprador, permutante, cesionario, socio, copartcipe, aun el donatario) es
privado, total o parcialmente, del derecho (o de su uso y goce) que se le ha
transmitido, y es privado porque se reconoce judicialmente a favor de otro un mejor
ttulo jurdico a ser titular de ese derecho.
Por la eviccin se priva al adquirente de todo o parte del derecho sobre el bien adquirido
(por contrato oneroso o gratuito), por efecto de una resolucin judicial o administrativa
firme que reconoce un derecho de tercero, anterior a la transferencia. Por ejemplo, A
vende a B un bien que es de propiedad de C, por lo que ste puede reivindicar. Si C
entabla accin reivindicatoria y obtiene una sentencia que lo declara propietario y obliga

al comprador B a abandonar el bien, se dice que ese comprador ha sido eviccionado.

Clases de eviccin
La privacin del derecho del adquirente como consecuencia de la eviccin puede ser
total o parcial.
Por la eviccin total el adquirente se ve privado de todo el derecho adquirido, quedando
sin ttulo alguno. Por la eviccin parcial el adquirente es privado del derecho de una
parte determinada del bien (parte del bien no le perteneca al transferente) o de una
parte alcuota del mismo (por ejemplo, se transfiere la totalidad del derecho de
propiedad de un bien, cuando el transferente es solamente copropietario) o se priva al
adquirente de un derecho menor sobre el bien (por ejemplo, adquiri la propiedad del
bien y es eviccionado del derecho de usufructo sobre el mismo).
Como dice Barbero, as como un bien puede pertenecer a su titular en distinto grado e
intensidad, a saber, a ttulo de propiedad (pertinencia tout-court) o de copropiedad
(pertinencia comn) o a ttulo de usufructo, uso, servidumbre, etc. (pertenencias
menores), as tambin la eviccin como sustraccin de pertinencia puede ser de distinta
extensin e intensidad; puede ser una eviccin de propiedad (eviccin del derecho
mayor), la que puede extenderse a todo el bien (eviccin total) o a una parte de
l (eviccin parcial), o puede ser una eviccin de un derecho de usufructo, servidumbre,
etc. (esto es, en cuanto a la reivindicacin de un derecho menor), que puede ser
tambin total o parcial. Hacemos notar que para el derecho peruano las cargas y
gravmenes no aparentes existentes en el bien transferido no son casos de
eviccin, sino de vicios ocultos.
En resumen, la eviccin puede ser total o parcial, segn que el adquirente pierda todo o
parte del derecho que le fue transferido, No slo alguno o algunos atributos de ese
derecho. Por ejemplo, el adquirente es privado de la propiedad de todo el bien que
compr (experimenta la eviccin total de lo adquirido) o solamente de parte de
dicho bien, o el tercero evicente obtiene el reconocimiento de un derecho
menos pleno al de la propiedad como puede ser el de uso o el de usufructo (el
adquirente queda siempre con una parte de su adquisicin). Como dice Arias Schreiber,
la eviccin es total cuando el adquirente pierde todo el derecho que le fue transferido y
es parcial, si slo es privado de parte de ese derecho. Un ejemplo de eviccin total lo
tenemos cuando el tercero obtiene un fallo firme por el cual se declara que es el
propietario del inmueble transferido al adquirente. Habr en cambio eviccin parcial,
cuando lo que obtiene el tercero es el reconocimiento de un derecho menos pleno o
temporal, como sera el de ser usufructuario del derecho transferido, en cuyo
evento el adquirente slo tendra el derecho a la propiedad, pero no el uso y disfrute.
Sin embargo, recalcamos que para el Derecho peruano, la prdida por el adquirente de
un derecho real menor por la existencia en el bien de cargas o gravmenes
(servidumbres, hipoteca, anticresis, garanta mobiliaria) no aparentes no est regulada
como un caso de saneamiento por eviccin sino de saneamiento por vicios ocultos (art.

1509).
Concepto de saneamiento por eviccin
El saneamiento por eviccin es la obligacin del transferente de compensar al
adquirente la privacin del derecho que sufre por efecto de la eviccin.
Qu duda cabe que el adquirente, al ser despojado del derecho sobre el bien
adquirido y no poder destinarlo a la finalidad de la adquisicin, sufre una prdida o
menoscabo de su patrimonio, por lo que el saneamiento es de naturaleza
indemnizatoria, o sea el transferente debe indemnizarle pagndole todo lo que ha
perdido como consecuencia de la eviccin.
Conforme al art. 1491 del Cdigo civil vigente, el transferente slo est
obligado al saneamiento por eviccin, cuando el adquirente es privado, sin su culpa,
mediante resolucin judicial o administrativa firme, de todo o parte, temporal o
definitivamente, de la propiedad, uso o posesin del bien adquirido, en virtud de un
derecho preexistente de un tercero. Por ejemplo, A vende a B un bien que es de C; el
comprador B ya se encuentra en posesin del bien que compr. Ante esta situacin,
el propietario C puede interponer una accin reivindicatoria (art. 923) o una de mejor
derecho de propiedad, cualquiera de la dos, contra B. Si C pierde, el vendedor A no
est obligado a nada frente al comprador B. Pero si C gana, el vendedor A debe
sanear a su comprador B pagndole el valor que tiene el bien al momento de la
eviccin, con los intereses legales, las mejoras realizadas, los gastos e impuestos
que fueron de cargo del comprador, y los daos que ste ha sufrido.
La obligacin de saneamiento por eviccin existe ex lege en todos los contratos
relativos a la transferencia de la propiedad, la posesin o el uso de un bien (arts. 1484 y
1491). Esto significa que el transferente est obligado a sanear no solamente cuando a
enajenado un bien ajeno, sino tambin cuando ha enajenado un bien propio, cuyo
derecho de propiedad es indiscutible, pero el adquirente es despojado a consecuencia
de un mejor derecho de tercero al uso o posesin de un bien que no es de su propiedad
(usufructuario, arrendatario, ect.). En otros trminos, el saneamiento procede cuando el
adquirente es eviccionado del derecho de propiedad adquirido o, cuando manteniendo
ste derecho, es despojado solamente del uso o posesin.
El tercero evicente puede despojar al adquirente del derecho de propiedad o solamente
del derecho al uso o del derecho a la posesin.
El presupuesto necesario para que haya eviccin es la resolucin judicial o
administrativa que obligue al adquirente a abandonar el bien, por no pertenecerlo el
derecho de propiedad o pertenecindolo no tiene derecho al uso o posesin del mismo.
La sola interposicin de una demanda judicial o reclamo administrativo no significa que
el tercero sea el titular del derecho transferido. No es serio que el transferente
asegure que nadie discutir judicial o administrativamente el derecho del adquirente; lo

que puede asegurarle es que nadie podr despojarlo del bien, judicial o
administrativamente. Mientras no exista despojo judicial o administrativo, el
transferente ha cumplido con su obligacin de entregar un bien idneo para la
finalidad de la adquisicin.
El transferente solamente est obligado a sanear por el despojo que sufre el adquirente
como consecuencia de una pretensin jurdica de un tercero; al transferente no se le
puede imputar los despojos llevados a cabo por las vas de hecho (usurpaciones,
ocupaciones clandestinas, etc.).
Como la eviccin no es del bien sino del derecho sobre el bien, existe la obligacin de
sanear no solamente cuando el adquirente es privado del derecho adquirido, sino
tambin cuando es privado de algunos de los atributos de ese derecho, por
ejemplo, el adquirente en propiedad no es eviccionado de su derecho de propiedad del
bien, sino solamente del derecho de uso o disfrute de ese bien que le es reconocido a
un tercero mediante resolucin judicial o administrativa firme, lo que disminuye
indudablemente el valor del bien.
La eviccin es el antecedente del saneamiento; sin eviccin no hay saneamiento.
Entre eviccin y saneamiento hay una relacin de causa a efecto. Solamente si el
tercero eviccionante priva al adquirente de la propiedad, uso o posesin del bien, surge
para el transferente la obligacin de sanear al adquirente eviccionado.
No hay eviccin por el solo hecho que el adquirente tome conocimiento que su
transferente no ha sido el titular del derecho que le transfiri. No hay obligacin de
sanear si el tercero titular del derecho transferido no evicciona haciendo uso de los
mecanismos legales. Si el tercero verdadero titular del derecho transferido despoja del
bien al adquirente por las vas de hecho, el adquirente se defiende solo por los
mecanismos legales que la ley le franquea (interdictos, desalojo por ocupante precario,
denuncia penal por usurpacin). El solo temor del adquirente de ser eviccionado del bien
no le da derecho al saneamiento. El hecho de que un tercero promueva contra el
adquirente accin judicial o administrativa de eviccin, sin que exista resolucin pasada
en autoridad de cosa juzgada que prive al adquirente del derecho adquirido, no genera
la obligacin de sanear del transferente. Solamente hay obligacin de sanear por
eviccin cuando el adquirente es despojado del derecho adquirido mediante
resolucin judicial o administrativa firme que lo despoja, total o parcialmente, del
derecho adquirido.

2. CASOS DE PROCEDENCIA
En el Derecho romano, la obligacin de saneamiento solamente funcion en el contrato
de compraventa, cuando el comprador era privado de la posesin de la cosa por efecto
de una decisin judicial que lo obligaba a abandonarla a favor de un tercero. Slo
operaba cuando el comprador era efectivamente privado de la cosa. No era elemento
natural del contrato sino elemento accidental, requera ser estipulada (stipulatio duplae),
hasta que la actio empti conseguir siempre el saneamiento por eviccin.
En nuestro derecho funciona tanto en los contratos onerosos como en los gratuitos por
los que se transfiere la propiedad, el uso o la posesin de un bien mueble o
inmueble. Es presupuesto necesario para funcione la obligacin una resolucin judicial
o administrativa firme. No hay obligacin de sanear si el adquirente no es despojado del
derecho sobre el bien adquirido.
Los requisitos para que funcione la obligacin de saneamiento por eviccin son los
siguientes:

1) Transmisin de un bien en propiedad, uso o posesin.

La obligacin de saneamiento por eviccin procede en los contrato a ttulo oneroso
(venta, arrendamiento, etc.) o a ttulo gratuito (donacin, suministro gratuito, etc.),
por los que se transfiere la propiedad, uso o posesin de un bien.
En los derogados cdigos civiles de 1852 y de 1936, la obligacin de
saneamiento por eviccin se circunscriba a los contratos onerosos, mientras
que el Cdigo vigente de 1984 extiende el mbito de aplicacin de esta obligacin a
todos los contratos, onerosos o gratuitos, por los que se transfiere la propiedad, uso
o posesin del bien.

2) Privacin total o parcial del derecho adquirido.

Conforme al art. 1491 se debe el saneamiento por eviccin cuando el adquirente es
privado total o parcialmente del derecho adquirido en virtud de una resolucin
judicial o administrativa que reconozca el derecho de un tercero, anterior a la
transferencia. Antes que el adquirente sea despojado del bien o del derecho
sobre el bien, el transferente no est obligado a ningn saneamiento por
eviccin; las demandas que interpongan terceros alegando mejor derecho sobre el
bien transferido no obliga al transferente a defender judicialmente al adquirente. La
obligacin de saneamiento por eviccin es una sola, y consiste en resarcir
(obligacin de dar) a su adquirente pagndole el valor que tiene el bien al tiempo de
la eviccin y los dems conceptos previstos en la ley (art. 1495).
En otros trminos, el enajenante no est obligado a sanear a su adquirente por las
amenazas de perturbaciones de derecho como son las amenazas de demandarlo o
denunciarlo judicialmente o como es el hecho de que sea efectivamente
demandado o denunciado ante los tribunales, casos en que las perturbaciones de
derecho subsisten hasta la finalizacin del proceso, pero el derecho del

adquirente permanece mientras no se dicte sentencia definitiva en su contra. Si el

demandante o denunciante pierde en el proceso judicial, significa que el bien
transferido no adoleca de vicios jurdicos, por tanto, el transferente no tiene
nada que sanear. Pero si el tercero demandante (en la va civil) o
denunciante (en la va penal) gana en el proceso judicial, el adquirente va a ser
eviccionado del bien adquirido, o sea ser privado de derecho de la propiedad, uso
o posesin del bien, por lo que su transferente debe sanearle. Hay perturbacin
efectiva de derecho cuando el adquirente es privado efectivamente del derecho
adquirido mediante una resolucin judicial o administrativa definitiva.

3) Resolucin judicial o administrativa firme.

Para que exista la obligacin de sanear por eviccin, la privacin al adquirente
del derecho de propiedad, uso o posesin debe producirse por efecto de una
sentencia o resolucin administrativa firmes que decidan que el derecho trasmitido
pertenece, total o parcialmente, a un tercero.
Hay obligacin de sanear toda vez que exista una resolucin judicial o
administrativa, pasada en autoridad de cosa juzgada, que reconozca a un
tercero el derecho o mejor derecho (que el del adquirente) a la propiedad, uso o
posesin del bien transferido, obligando al adquirente a abandonar dicho bien, con
lo que se frustra su inters de destinarlo a la finalidad de la adquisicin. Es decir,
cuando el adquirente, por efecto de la eviccin, no logra alcanzar la finalidad para la
que adquiri el bien, surge para el transferente la obligacin de sanear.
La ley exige resolucin firme y sta puede tener esa calidad por haber quedado
consentida, al no haber sido impugnada, o por haber quedado ejecutoriada, cuando
se han usado los recursos impugnatorios para que la causa se resuelva en ltima
instancia.
Para que el adquirente tenga derecho al saneamiento, basta que la sentencia quede
consentida, porque el transferente no puede exigir del adquirente una diligencia
que l no ha observado, puesto que fue notificado con la demanda de eviccin.
En los derogados cdigos civiles de 1852 y 1936, la obligacin de saneamiento por
eviccin solamente surga si el adquirente ha sido eviccionado mediante sentencia
judicial firme; en el cdigo vigente, para que exista tal obligacin, el despojo del bien
al adquirente puede ser por efecto de una sentencia judicial o de una resolucin
administrativa.

4) Causa anterior a la transferencia.

El transferente no responde por las perturbaciones que se basan en causas
posteriores a la transferencia, por ejemplo, una expropiacin.
El transferente est obligado a sanear solamente si el adquirente ha sido
privado del derecho a la propiedad, uso o posesin del bien adquirido por existir un

derecho del tercero evicente, anterior a la transferencia. Los derechos de terceros

adquiridos con posterioridad a la transferencia no producen eviccin.
La prdida del bien por el accipiens debe tener un origen jurdico. El tradens no est
obligado a sanear a su adquirente por los despojos o perturbaciones de hecho,
sin derecho, realizados por terceros, como son las amenazas de invasin o la
invasin ya efectuada, los deterioros causados en el bien, la ocupacin
precaria, el hecho de que el tenedor de la posesin se niega a restituirle el bien; de
estas perturbaciones o privaciones de hecho el adquirente se defiende con los
recursos que le franquea la ley, como es la defensa extrajudicial a que se refiere el
art. 920 o la judiciales a travs de los interdictos, las acciones posesorias, la
reivindicatoria o, en su caso, las acciones personales.
De lo dicho se concluye que la turbacin de derecho puede o no conducir a la
privacin del derecho del adquirente. Slo la privacin de su derecho al
adquirente obliga al transferente a sanear por eviccin. Es decir, la privacin, no
la simple perturbacin, de derecho es el presupuesto necesario del saneamiento por
eviccin. En otros trminos, para nuestro ordenamiento jurdico civil, slo hay
perturbacin de derecho cuando el adquirente es despojado del bien adquirido
por efecto de una resolucin judicial o administrativa que reconoce el derecho
del tercero evicente, anterior a la adquisicin.
El accipiens adquiere un derecho con todos sus atributos (cum omni sua causa)
que permitan destinar el bien a la finalidad para la cual es adquirido. El derecho
que se trasmite debe ser con todos sus atributos que permitan que el bien
pueda cumplir con sus fines, libre de todo derecho de tercero. Cuando el
adquirente es privado de alguno de los atributos del derecho adquirido por
virtud de una sentencia o resolucin administrativa que reconoce el derecho de
un tercero, el transferente debe el saneamiento por el menoscabo del derecho
trasmitido, siempre que el derecho del tercero tuviera su origen mientras el bien
transmitido estuvo en el patrimonio del transferente o antes que l lo adquiriera,
nunca por causa posterior a la transferencia. Si, por ejemplo, el que compr una
casa es desalojado de ella como consecuencia de una sentencia que reconoce
a un tercero el derecho de usufructo, anterior a la compraventa, el derecho de
propiedad del comprador se ve disminuido, no es despojado de la propiedad, pero
s del uso y disfrute de dicho bien; en este caso, el transferente est obligado a
sanear por el menoscabo del derecho de propiedad que transmiti (eviccin
parcial).

3. CONSECUENCIAS DE INCUMPLIMIENTO
El evicto tiene en virtud del saneamiento el derecho de pedirle a su transferente:

1. El valor del bien al momento de la eviccin, teniendo en cuenta la finalidad para

la que fue adquirido.
Como para nuestro ordenamiento jurdico la obligacin de saneamiento por eviccin
tiene carcter indemnizatorio, el transferente no est obligado a restituir por
saneamiento a su adquirente el valor que ste pag en el acto de la adquisicin, sino a
pagarle el valor que tiene el bien al momento de la eviccin. Solucin justa puesto que
lo que pierde el adquirente no es el valor que pag en el acto de la adquisicin, sino
el valor que tiene el bien en el momento de la eviccin, valor que puede ser igual,
inferior o superior al que pag al hacer la adquisicin.
Si el saneamiento por eviccin es de carcter indemnizatorio, y como la indemnizacin
de un dao patrimonial tiene por finalidad resarcir a la vctima del dao, y resarcir
no es otra cosa que reponer el patrimonio perdido, y como lo que pierde el adquirente
es el valor que tiene el bien al momento de la eviccin teniendo en cuenta la finalidad
de la adquisicin, razn por la que el adquirente debe recibir ni ms ni menos que ese
valor que pierde. Si recibe ms se estara enriqueciendo indebidamente, sin causa, que
no es la finalidad de la indemnizacin; si recibe menos no se le estara reponiendo
su patrimonio perdido, se le estara obligando
a
empobrecerse
indebidamente, injustamente, que tampoco es la finalidad de la indemnizacin de
dao econmico.
El transferente est obligado a pagar por saneamiento al adquirente el valor que tiene
el bien al momento de la eviccin aun cuando la transferencia se haya realizado a
ttulo gratuito. El transferente no restituye el valor indebidamente percibido de su
adquirente, pues si el contrato es gratuito no ha recibido nada, sino que indemniza
pagando el valor que tiene el bien al momento en que el adquirente lo pierde.
El adquirente tiene derecho a obtener por saneamiento una cantidad de dinero que le
permita recomponer su patrimonio con otro bien de las mismas o parecidas
caractersticas o cualidades que el que le fue arrebatado por efecto de la eviccin, sin
interesar que su adquisicin haya sido a ttulo oneroso o gratuito, y sin importar que el
valor que tiene el bien al momento de la eviccin sea inferior o mayor que el que tena
en el momento de la celebracin del contrato.
Por ejemplo, Primus vende a Secundus una casa por el precio de 100,000 soles;
Tercius evicciona del bien a Secundus; en el momento de la eviccin la casa tiene un
valor de 120,000 soles. Primus debe pagar por saneamiento a su adquirente Secundus
la suma de 120,000 soles y no los 100,000 que recibi como precio. En caso contrario,
si la casa en el momento de la eviccin tiene un valor de 80,000 soles; Primus
pagara a Secundus por saneamiento solamente la suma de 80,000 soles y no los
100,000 que recibi como precio. Si Secundus fuera obligado a recibir por saneamiento
una cantidad inferior al valor que tiene el bien en el momento de la eviccin se estara
empobreciendo indebidamente, y si tuviera derecho a una cantidad superior a ese valor,
se estara enriqueciendo sin causa.

El valor del derecho sobre el bien al momento de la eviccin debe establecerse teniendo
en cuenta la finalidad para la cual fue adquirido. Si en el contrato no se ha indicado
expresa ni tcitamente la finalidad de la adquisicin del bien, para los fines de
establecer su valor al momento de la eviccin, se presumir que la voluntad de
las partes fue darle el destino normal de acuerdo a sus caractersticas, la
oportunidad de la adquisicin y las costumbres del lugar (art. 1486).
En la sucesin a ttulo universal, hecha la particin de los bienes, si es vencido
el heredero en un juicio sobre los bienes que se le adjudicaron, sus coherederos
le indemnizarn, a prorrata, el valor que ellos tenan al momento de la eviccin. Si
alguno resulta insolvente, la responsabilidad la asumen los solventes y el que la pide
(art. 866).
2. Los intereses legales desde que se produce la eviccin.
El transferente debe pagar a su adquirente el valor que tiene el bien al momento de la
eviccin con sus respectivos intereses legales devengados desde la eviccin hasta el
momento en que se ejecuta el pago.
3. Los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo posey de buena fe o su
valor, si fue obligado a devolverlo con el mismo bien.
Si el bien es fructfero, el pago de los frutos por el transferente solamente comprende
los que se devengaron durante el tiempo que el adquirente posey de buena fe y
nicamente si ste, en la resolucin judicial o administrativa, es obligado a entregarlos
con el bien al evicente.
Dos son los requisitos para que el adquirente tenga el derecho de pedirle al
transferente, en virtud del saneamiento, los frutos devengados o su valor: a) que los
haya percibido de buena fe; y b) que haya sido obligado a entregarlos con el mismo
bien al evicente.
El adquirente poseedor de buena fe hace suyos los frutos devengados por el bien (art.
908), se trate de frutos naturales, industriales o civiles, pero si ha sido obligado a
entregarlos al evicente, tiene derecho a que su transferente le compense por este
concepto.
Es de buena fe el poseedor ilegtimo que, por ignorancia o error de hecho o de
derecho, cree en la validez de su ttulo (art. 906), o sea desconoce el derecho
del tercero. Mientras las circunstancias no le permitan salir de su error o mientras
no sea citado en juicio, si la respectiva demanda resulta fundada, tiene derecho a hacer
suyos los frutos.
En aplicacin del art. 908, el adquirente que es despojado del bien por eviccin tiene
derecho a hacer suyos los frutos por todo el tiempo que posey de buena fe, sin
embargo, conforme al art. 1494.3, si, no obstante su buena fe, ha sido obligado a
entregar el bien con sus frutos al evicente, su transferente est obligado a compensarle

dichos frutos o a pagarle su valor.

El caso en que el adquirente de buena fe podra ser condenado a entregar el bien
con sus frutos al tercero evicente ocurrira cuando el transferente ha actuado
de mala fe, pero ello significara condenar a justos por pecadores, cuando lo
justo es que en proceso de eviccin no se condene al adquirente de buena fe a
entregar los frutos, porque por ley los hace suyos, sino que se deje a salvo el derecho
del tercero evicente para que los haga valer contra el transferente de mala fe y si
ste ha salido a juicio, que se le condene directamente al pago de los frutos.
El adquirente que posee de mala fe, por haber adquirido el bien en propiedad, uso o
posesin sabiendo que es ajeno o litigioso, est obligado a entregar los frutos
percibidos al tercero eviccionante y, si no existen porque ya los ha consumido o
enajenado, o porque, debido a su incuria o negligencia, no los percibi, deber pagarlos
de acuerdo al valor estimado al tiempo en que los percibi o debi percibirlos (art.
910). Conforme al contrario sensu del art. 195.3, el adquirente poseedor de mala fe
no tiene derecho a que su transferente le sanee los frutos que fue obligado a entregarlos
al tercero evicente.
4. Las costas del juicio de eviccin, en caso de haber sido obligado a pagarlas.
El transferente tambin debe pagar a su adquirente las costas del juicio de eviccin
en caso de haber sido obligado a pagarlas, lo que sucede nicamente cuando la
demanda de eviccin promovida por el tercero es declarada fundada. Las costas estn
constituidas por las tasas judiciales, los honorarios de los rganos de auxilio judicial
(peritos, depositarios, curador procesal, etc.) y los dems gastos judiciales realizados
en el proceso (art. 410 del
CPC).
El adquirente vencedor en el proceso de eviccin, cuando el tercero no es condenado a
que le pague las costas, no tiene nada que reclamarle a su transferente por dicho
concepto, pues la victoria del adquirente es la mejor prueba de que el enajenante en
propiedad, uso o posesin le transfiri un derecho bueno.
Obviamente, el adquirente eviccionado del bien tiene derecho de solicitar, en la
demanda de saneamiento que promueva contra el transferente, el pago de las costas
que genere este proceso.
5. Los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquirente.
El transferente debe reintegrar los tributos y gastos que han sido de cargo del
adquirente en la celebracin del contrato; en consecuencia debe reembolsar los
impuestos, gastos notariales, honorarios pagados al abogado para el estudio de los
ttulos del bien, derechos de inscripcin en los registros pblicos efectivamente pagados
por el adquirente.
6. Todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no abonadas por el

evicente.
Conforme al art. 916, las mejoras se clasifican en necesarias, tiles y de recreo. Las
necesarias son las que se deben realizar con urgencia para evitar la destruccin o
deterioro del bien. Las tiles son las que, sin tener el carcter de urgente de las
necesarias, incrementan la utilidad, el valor y la renta del bien. Por ejemplo, las
construcciones, dotar al bien de servicios de agua, luz, etc. Las de recreo son las
que sirven para el ornato, lucimiento o mejor comodidad del bien.
En principio, al adquirente evicto se le debe resarcir, sea por el transferente, sea por el
tercero evicente, todas las mejoras que ha realizado de buena fe en el bien adquirido.
El adquirente de mala fe slo tiene derecho a que se le pague el valor de las mejoras
necesarias, pero no el valor de las mejoras tiles ni de las de recreo (ltimo
prrafo del art. 917).
Como el adquirente tiene derecho a que su transferente le pague el valor total
que tiene el bien al momento de la eviccin, se justifica plenamente que el art.
1495.6, concordado con el art. 917, disponga que el adquirente eviccionado del
bien tiene derecho a que su transferente le pague el valor actual de todas las mejoras,
necesarias, tiles y de recreo, hechas de buena fe, que no hayan sido abonadas por el
evicente. De este modo se indemniza al adquirente por el valor total que tiene el bien
que pierde por razn de la eviccin.
Antes de la devolucin del bien al tercero evicente, el adquirente tiene derecho a
retirar las mejoras de recreo que puedan separarse sin daar el bien, salvo que
aqul opte por pagar su valor actual (art. 917). El adquirente que no retira
oportunamente las mejoras de recreo, si el evicente no le abona su valor, tiene derecho
a que su transferente le indemnice por ellas.
El adquirente no tiene derecho al pago de las mejoras hechas despus de notificado con
la demanda del tercero eviccionante, salvo cuando se trata de las necesarias (art. 917).
7. La indemnizacin de daos y perjuicios, cuando el transferente
incurri
en dolo o culpa al celebrar el contrato.
El transferente que en la celebracin del contrato ha actuado con dolo, conociendo
que el derecho que transfiere pertenece a un tercero, o con culpa inexcusable
(negligencia grave) o leve (omite la diligencia ordinaria exigida por la naturaleza de la
obligacin), incurre en responsabilidad civil contractual, por lo debe resarcir los daos
causados a su adquirente. A contrario sensu, si el transferente no ha actuado con dolo,
culpa inexcusable o culpa leve, no queda sujeto a la indemnizacin de daos.
La obligacin de saneamiento es distinta de la obligacin por incumplimiento del
contrato. sta genera una responsabilidad por inejecucin de la prestacin debida,
mientras que aqulla origina una responsabilidad pstcontractual; el adquirente es
despojado de su derecho cuando el contrato ya se ha cumplido, pero, aun as, la
obligacin de saneamiento se deriva directamente del contrato por disposicin de la ley

(art. 1484), en tal virtud la obligacin de saneamiento es contractual. En este sentido, es

de aplicacin a la indemnizacin de daos, ocasionados tanto por incumplimiento del
contrato como por eviccin del adquirente, los principios contendidos en el art. 1321.
Concordando el art. 1321 con el art. 1495.7, el transferente debe indemnizar los
daos causados por el dolo o culpa con que actu al celebrar el contrato; la culpa
puede ser inexcusable o leve; si la culpa es leve el resarcimiento se limita al
dao que poda preverse al tiempo en que se celebro el contrato de transferencia; la
indemnizacin comprende tanto el dao emergente y el lucro cesante (art. 1321)
como el dao moral (art.
1322). En suma, el transferente que actu con dolo o culpa inexcusable responde por
los daos previsibles como por los imprevisibles, en cambio si procedi con culpa
leve responde solamente por los daos previsibles.
Est obligado a indemnizar los daos sufridos por el adquirente no solamente el
transferente de mala fe por haber actuado con dolo o culpa inexcusable al momento
de celebrar el contrato de transferencia, sino tambin el transferente de buena fe, como
es el que incurre en culpa leve por omitir la diligencia ordinaria exigida por la naturaleza
de la obligacin y que corresponde a las circunstancias de las personas, del tiempo y
del lugar (art. 1320).
Los antecedentes normativos del art. 1495 son: Cdigo civil de 1852: Art. 1418. El
comprador en virtud del saneamiento a que est obligado el vendedor, tiene derecho
a demandarle: 1. La restitucin del precio; 2. Los frutos si fue condenado a
devolverlos con la cosa; 3. Los gastos hechos en el juicio de saneamiento contra el
vendedor, y los del juicio en que fue vencido; 4. Los daos y costas del contrato.
Cdigo civil de 1936: Art. 1374.
El adquirente en virtud del saneamiento a que est obligado el enajenante, tiene
derecho a pedirle: 1. La restitucin del precio; 2. Los frutos si fue condenado
a devolverlos con la cosa; 3. Las costas del juicio de saneamiento contra el enajenante
y las del juicio en que fue vencido; 4. Los impuestos y gastos del contrato. Art. 1377. El
precio que el enajenante est obligado a sanear es el que tenga la cosa al tiempo de
perderla el adquirente. Art. 1378. Las mejoras no abonadas por el reivindicante al que
sufri la eviccin, le sern pagadas por el enajenante. Art. 1379. El que con mala fe ha
enajenado cosa ajena est obligado adems a pagar al adquirente los daos y
perjuicios.

4. TRAMITE PROCESAL
La accin de eviccin es ejercida por el tercero mediante una demanda o en una
contestacin a una demanda que le ha interpuesto el adquirente. En el primer caso, el
tercero demanda al adquirente por eviccin alegando ser l el titular del derecho
transferido, o sea que a l le pertenece el bien ya sea en propiedad, uso o
posesin. En el segundo caso, el adquirente perturbado en su derecho por un tercero,
demanda a ste por reivindicacin del bien, mejor derecho a la propiedad, uso o
posesin del bien, se vale de los interdictos o de otras acciones reales o personales, y el
tercero demandado en la contestacin a la demanda alega ser l el titular del derecho
transferido.
El derecho que el tercero accionante alega tener sobre el bien transferido y que le
es reconocido por resolucin judicial o administrativa, puede ser real o personal;
derecho total o parcial; pretende ser propietario o usufructuario; invoca o impugna una
servidumbre; afirma que es arrendatario, etctera.
Artculo 1498.- Promovido juicio de eviccin, queda el adquirente obligado a
solicitar, dentro del plazo para contestar la demanda, que sta se notifique al
transferente que l designe.
Promovido juicio de eviccin contra el adquirente, ste est obligado a solicitar, dentro
del plazo para contestar la demanda, que se notifique con sta a su transferente, o en
caso de transferencias sucesivas que se notifique al transferente que l designe, no
para obligarlo, sino para permitirle salir a juicio y defender el derecho que ha transferido.
Lo que se justifica por cuanto es el transferente quien puede tener los medios de
defensa contra la demanda de eviccin, y si no se le diera la oportunidad de
ofrecerlos y actuarlos sera injusto hacerle sufrir las consecuencias de la eviccin. No
basta que el adquirente solicite que se notifique con la demanda al transferente, sino
que es necesario que la notificacin realmente se haya practicado.
El adquirente debe cuidar que la citacin judicial al transferente se haga lo antes
posible, a fin de que se cuente con el tiempo suficiente para preparar la defensa y
salir al proceso judicial.
El transferente notificado con la demanda de eviccin tiene la facultad de salir o no a
juicio. Si no comparece no corresponde que se le nombre curador procesal, ni que se le
declare rebelde, pues la notificacin con la demanda de eviccin no importa traerlo
a juicio como demandado, sino que tenga conocimiento de la accin instaurada contra
el adquirente, de la cual puede surgir en su contra la obligacin de sanear, quedando
colocado as en situacin de salir a juicio y defender el derecho transferido si es su
voluntad.
No es obligacin sino potestad del adquirente hacer notificar con la demanda de
eviccin al transferente; si no lo hace, por su propia decisin, pierde el derecho al
saneamiento. Tampoco es obligacin sino potestad del transferente, citado al
juicio de La jurisprudencia argentina ha resuelto: En la demanda por resarcimiento
de daos y perjuicios emergentes de una supuesta violacin de derechos de autor al

realizarse por los demandados un film en base a cuentos originales del autor, los
demandados pueden pedir que se cite de eviccin a quien les cedi los derechos de
autor y creyeron hijo nico del autor, a fin de que si lo desea tome la debida intervencin
en el juicio, a los fines ulteriores del mismo eviccin, salir en defensa del adquirente, si
no lo hace sufrir las consecuencias de la eviccin si el tercero resulta triunfante en el
proceso judicial que ha promovido.
Como dice Badenes, la obligacin que tiene el comprador de notificar al vendedor la
demanda de eviccin (litis denuntiatio) se exige ya desde el Derecho romano (venditor
ab emptore denunciatum, ut eum evictionis nomine defenderte) (Digesto, 49, 51) y
constituye un caso especial del llamamiento de terceros al pleito.
Para el Cdigo de 1936 la obligacin principal de garanta del transferente consista
en salir en defensa del adquirente en el proceso judicial promovido contra l por un
tercero y continuar la defensa hasta la sentencia que cause ejecutoria. El art. 1375
dispona: Promovido juicio contra el adquirente en los casos en que hay lugar al
saneamiento, el enajenante est obligado a salir a la defensa y a continuarla hasta la
sentencia que cause ejecutoria. Para los efectos de este artculo el adquirente est
obligado a hacer citar al enajenante con la demanda entablada. Si el transferente no
realizaba la defensa o si declaraba fundada la demanda del tercero, surga la
obligacin subsidiaria consistente en devolver el precio, pagar los frutos, las costas del
juicio de eviccin y del saneamiento, los impuestos y gastos del contrato (art. 1374).
Para el Cdigo vigente de 1984, antes de que el adquirente sea eviccionado del bien por
razn del derecho de un tercero, el transferente no tiene ninguna obligacin de
saneamiento. De las perturbaciones que sufre el adquirente por las acciones judiciales
o administrativas promovidas por terceros que alegan tener derechos sobre el bien
transferido, el transferente no est obligado a defenderlo. El transferente no garantiza a
su adquirente defender el bien transferido frente a las pretensiones de terceros. La
obligacin del transferente no es una de garanta, sino una de resarcir a su adquirente
que ha sido eviccionado del bien por efecto de una sentencia o resolucin judicial
firme, pagndole el valor que tiene el bien en el momento de la eviccin y por los dems
conceptos previstos en el art. 1495.
Sin embargo, como los efectos de la eviccin van a recaer en ltima instancia en el
transferente, ste tiene derecho a conocer de la existencia del proceso de eviccin, para
que, si es de su inters, intervenga en el proceso defendiendo el derecho que ha
transferido, es por esta razn que, conforme al art. 1498, una vez promovido juicio de
eviccin, el adquirente queda obligado a solicitar, dentro del plazo para contestar la
demanda, que sta se notifique a su transferente o, en caso de transferencias
sucesivas, al transferente que el designe. Quin mejor que el transferente para
defender la validez del derecho transferido?, en sus manos estn todas las pruebas
para demostrar que fue l, y no el tercero demandante, el titular del derecho que
transfiri.
La carga del adquirente, demandado para la eviccin, de llamar en causa al transferente

para que pueda hacer valer sus derechos no puede terminar con la solicitud que formula
para que se notifique con la demanda de eviccin, sino que, por un deber de
diligencia ordinaria, debe cuidar que el transferente sea real y efectivamente notificado
dentro del plazo para la contestacin de la demanda. Si el adquirente no cumple con
solicitar y cuidar que notifique a su transferente con la demanda de eviccin o lo hace
fuera del trmino que hay para contestar la demanda y sale vencido, pierde el derecho
al saneamiento.
Artculo 1499.- Si el transferente sale a juicio ocupar el lugar del adquirente como
demandado hasta la conclusin del juicio.
Cuando el adquirente lo solicite puede coadyuvar en la defensa.
El transferente, notificado con la demanda de eviccin, que sale a juicio sustituye
totalmente al adquirente como parte demandada hasta la conclusin del juicio. El
adquirente deja de ser demandado o codemandado, por lo que no puede ejercer las
facultades que son propias de la parte procesal demandada como son, por ejemplo, las
de ofrecer y actuar pruebas, interponer recursos impugnatorios, salvo que el
transferente lo designe como su representante procesal.
Si el adquirente lo solicita puede coadyuvar en la defensa presentando escritos,
alegaciones, fundamentando su derecho y el de su transferente.

5. OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Debe el saneamiento por eviccin todo el que transfiere un bien en propiedad,
uso, o posesin, salvo que los contratantes hayan suprimido la obligacin de
saneamiento (art. 1489). El adquirente puede dirigir su accin de saneamiento por
eviccin contra su inmediato transferente o contra los transferentes anteriores a ste,
en la medida que stos hubieran estado obligados a ello con respecto a sus
inmediatos adquirentes (art. 1488). A su vez, el transferente o antecesor contra quien
se dirige el adquirente, puede accionar por saneamiento por eviccin contra cualquiera
de sus antecesores, y as sucesivamente hasta llegar al autor de la causa de la
eviccin.
Segn el Artculo 1495.- El adquirente
derecho de pedirle al transferente:

tiene

en

virtud

del saneamiento el

1. El valor del bien al momento de la eviccin, teniendo en cuenta la finalidad para

la que fue adquirido.
2. Los intereses legales desde que se produce la eviccin.
3. Los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo posey de buena fe
o su valor, si fue obligado a devolverlos con el mismo bien.
4. Las costas del juicio de eviccin, en caso de haber sido obligado a

5.
6.
7.
8.

pagarlas.
Los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquirente.
Todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no abonadas
por el evincente.
La indemnizacin de daos y perjuicios, cuando el
transferente incurri en dolo o culpa al celebrar el contrato.

Producida la eviccin total del derecho patrimonial trasmitido, dado el carcter

indemnizatorio del saneamiento por eviccin, el transferente
debe
pagar
al
adquirente: el valor del bien al momento de la eviccin con sus intereses legales,
los frutos devengados desde que posey de buena fe o su valor, reintegrarle las costas
que pag el adquirente en el juicio de eviccin y pagarle las costas del juicio de
saneamiento, los tributos y gastos del contrato, las mejoras hechas de buena e
indemnizarle los daos que le ha causado con su dolo o culpa. Lo que se quiere con la
compensacin por todos estos conceptos es evitar al adquirente un empobrecimiento
injustificado.
Con forme a ley cules son las indemnizaciones que corresponden al adquirente frente
al transferente en caso de eviccin total? El art. 1495 establece cada uno de los
rubros en que se divide el resarcimiento que el transferente debe al adquirente que ha
sufrido la eviccin total. A ellos nos referimos a continuacin.

6. JURISPRUDENCIA
Sentencia de Corte Suprema de Justicia - Sala Constitucional y Social
Transitoria de 10 de Abril de 2007 (Expediente: 000993-2006)
Procedimiento:

CASACION

Ponente:

Salas Medina

Vocales:

Salas Medina, Sanchez Palacios Paiva, Huamani

Llamas, Ferreira Vildozola, Rojas Maravi

Fecha de Resolucin:

10 de Abril de 2007

Expediente:

000993-2006

Emisor:

Sala Constitucional y Social Transitoria

RESUMEN

Saneamiento por eviccin El contrato de compra venta queda perfeccionado

desde que las partes convienen en la cosa y el precio, por ello el
otorgamiento de escritura pblica no constituye un requisito del contrato en
s.
CONTENIDO
Corte Suprema de Justicia de Ia Republica Sala de Derecho Constitucional y
Social
SENTENCIA. Nro. 993-2006Lima. Lima, diez de abril del dos mil siete. LA SALA
DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL PERMANENTE DE LA CORTE
SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA: VISTOS; con los acompaados; en
audiencia pblica Ilevada a cabo en Ia fecha sealada con los seores Vocales
Snchez Palacios Paiva, Huamani Llamas, Ferreira Vi!dozola, Rojas Maravi v
Salas Medina; luego de verificada Ia votacin con arreglo a ley, se emite Ia
siguiente sentencia: RECURSO DE CASACION: Se trata de los recursos de
casacin interpuestos a fojas mil seiscientos setentinueve y mil seiscientos
noventicinco por don Carlos Miano Domnguez y por Ia Cooperativa de
Vivienda del Servicio de Sanidad de Ia Polica Nacional del Per - COOVISAN,
contra Ia sentencia de vista de fojas mil seiscientos veintitrs, su fecha
primero de agosto del dos mil cinco, expedida por Ia Cuarta Sala Civil de Ia
Corte Superior de Justicia de Lima, que Confirmando !a sentencia apelada de
fojas mil cuatrocientos trece, su fecha diecinueve de octubre del dos mil
cuatro, declara Fundada Ia demanda sobre Nulidad del Acto Jurdico de
Compra Venta contenido en Ia Escritura Pblica de fecha diez de noviembre
de mil novecientos noventitrs y de la inscripcin registrada en Ia ficha
100810 D en Ia parte que se incluye a los doce mil quinientos sesentids
punto cincuentisiete metros cuadrados del Lote nmero tres, que es parte de
los potreros "Rio Hondo" y "San Gernimo" del Ex Fundo San Juan ubicado en
el Distrito de Surco - Lima; e Infundada Ia demanda sobre saneamiento por
eviccin y otros. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO
PROCEDENTE EL RECURSO: Esta Suprema Sala mediante resoluciones de
fecha treinta y uno de Julio del dos mil seis, ha declarado procedente los
recursos de casacin: I) Recurso de casacin interpuesto por don Carlos
Miano Domnguez, por las causales contenidas en los incisos 1 y 2 del
artculo 386 del Cdigo Procesal Civil, esto es por interpretacin errnea e
inaplicacin de una norma de derecho material; sosteniendo lo siguiente: i)
que se ha interpretado errneamente el inciso 4 del artculo 219 del Cdigo
Civil, al haberse amparado Ia demanda de nulidad de Acto Jurdico por la
causal de fin ilcito, bajo el fundamento de que a la fecha de Ia celebracin de
la Compra Venta ya no eran propietarios del bien, que no podan transferir por
cuanto Ia sentencia de vista de la Sala Agraria que declara Fundada Ia
demanda de Prescripcin adquisitiva, a favor de don Flix Llactahuamn y
otra, es del veinticinco de octubre de mil novecientos noventitres, y Ia fecha
de celebracin del Acto Jurdico materia de nulidad es el diez de noviembre de

mil novecientos noventitrs, no siendo cierto ello toda vez que el Acto Jurdico
se celebro el veintisiete de enero de mil novecientos noventitrs, y Ia fe de
entrega notarial se verifico el dos de febrero de mil novecientos noventitres.
Siendo la interpretacin correcta que la transferencia de un bien que se
encuentra en Iitigio de modo alguno pude importar un objeto o fin ilcito; y ii)
que se ha inaplicado los artculos 225, 1352, 1359 y 1409 del Cdigo Civil y
los artculos 24, 94 y 125 de la Ley del Notariado, al no haberse tomado en
cuenta que, Ia Compra -Venta es un contrato consensual que se forma solo
por el consentimiento de las partes, esto es, cuando se produce un acuerdo
de la cosa y el precio, como lo establecen los artculos 1352 y 1529 del
Cdigo Civil, lo que no se debe confundir con el documento que sirve para
probar tal Compra-Venta, como lo seala el artculo 225 del Cdigo Civil,
concordante con el articulo 237 del Cdigo Procesal Civil, que a la fecha de Ia
celebracin del Acto Jurdico, el predio estaba sujeto a litigio y su
transferencia es vlida al no estar prohibida por Ia Ley sustantiva, que las
normas aplicables son los artculos 1352, 1359 y 1409 del Cdigo Civil, y que
resulta aplicable el artculo 225 del Cdigo Civil concordante con los artculos
24, 94 y 125 de la Ley del Notariado, toda vez que Ia fe de Ia entrega notarial
verificada el dos de febrero de mil novecientos noventitres, mantiene su
eficacia mientras no sea declarada judicialmente nula, por lo que Ia CompraVenta celebrada el veintisiete de enero de mil novecientos noventitres,
adquiri fecha cierta y produce eficacia; y II).-El recurso de casacin
interpuesto por Ia Cooperativa de Vivienda del Servicio de Sanidad de Ia
Polica Nacional del Per- COOOVISAN, sosteniendo que se ha aplicado
indebidamente el inciso 4 del articulo, 219 del Cdigo Civil, al haberse
declarado infundada la demanda de saneamiento por eviccin del inmueble
materia de compra venta contenida en Ia Escritura Pblica de fecha diez de
noviembre de mil novecientos noventitres, pues Ia sentencia de vista no ha
considerado lo pactado en la clusula quinta de la Escritura de compra venta,
en la cual los enajenantes se obligaron a saneamiento por eviccin, considera
que Ia debida aplicacin de Ia norma de derecho material aplicable al caso
sub litis esta referida a que se debi de sealar Ia nulidad de Ia compra venta
de fecha diez de noviembre de mil novecientos noventitres, de conformidad a
lo dispuesto por el articulo 219 inciso 4 del Cdigo Civil, en el extremo que
afecta el derecho ganado por prescripcin adquisitiva por los demandantes al
rea de terreno de doce mil quinientos sesentidos punto cincuentisiete metros
cuadrados, por ende, inclume a favor de COOVISAN el rea de trece mil
seiscientos diecinueve punto setenta metros cuadrados, y fundada Ia
demanda de saneamiento por eviccin y pretensiones accesorias en dicha
rea.
CONSIDERANDO
Primero

- Que, del escrito de fojas cuarentiuno se advierte que don Flix Llactahuamn
Yaurimucha y Bona Maximiliana Vargas de LLactahuamn pretenden se
declare Ia nulidad del contrato de Compra Venta de acciones y derechos e
hipoteca de fecha diez de noviembre de mil novecientos noventitres, corriente
a fojas cincuenticinco, suscrito por don Carlos Miano Domnguez y doa Luz
Esther Paredes Canales a favor de Ia Cooperativa de Vivienda del Servicio de
Sanidad de Ia Polica Nacional del Per -COOVISAN Limitada, respecto del
predio rstico Lote nmero tres de doce mil quinientos sesentidos punto
cincuentisiete metros cuadrados que forma parte de los potreros "Rio Hondo"
y "San Gernimo" del Ex Fundo San Juan ubicado en el distrito de Surco- Lima.

Segundo
- Que, de otro lado del escrito de fojas ochocientos noventisiete, subsanado a
fojas novecientos veintinueve se aprecia que la citada Cooperativa ha
interpuesto demanda de Saneamiento por eviccin, respecto del inmueble
Lote nmero tres de veintisis mil ciento ochentidos punto veintisiete metros
cuadrados que forma parte de los potreros "Ro Hondo" y "San Gernimo" del
Ex Fundo San Juan ubicado en el Distrito de Surco- Lima; y as mismo ha
demandado derecho de Retencin y pago de dao emergente y lucro cesante,
contra sus vendedores don Carlos Miano Domnguez y doa Luz Esther
Paredes Canales.
Tercero
- Que, Ia Sala Superior ha confirmado la sentencia de primera instancia que
declara fundada Ia demanda sobre Nulidad de Acto Jurdico y del asiento
registral respectivo, al sealar que el acto jurdico es nulo por que su fin es
ilcito, sancionado en el inciso 4 del articulo 219 del Cdigo Civil, bajo el
fundamento, que los cnyuges don Miano-Paredes enajenaron el Lote
numero tres de una extensin de veintisis mil ciento ochentidos punto
veintisiete metros cuadrados, comprendiendo al rea demandada (doce mil
quinientos sesentidos punto cincuentisiete metros cuadrados), a favor de
COOVISAN, mediante Escritura Pblica de compra venta de fecha diez de
noviembre de mil novecientos noventitres, a pesar que el derecho de
propiedad de los aludidos cnyuges sobre el predio materia de litis haba sido
afectado por el transcurso del tempo, pues mediante resolucin de vista de
fecha veinticinco de octubre de mil novecientos noventitres, se haba
declarado Ia usucapin a favor de dona Maximiliana Vargas de Llactahuamn
y otro en el proceso sobre Prescripcin Adquisitiva de dominio instaurado en
contra de los aludidos cnyuges.
Cuarto
- Que, los artculos 1352 y 1529 del Cdigo Civil declaran el carcter
consensual de Ia compraventa al establecer que ella consiste en Ia obligacin
por parte del vendedor de transferir Ia propiedad de un bien y en Ia obligacin

reciproca del comprador de pagar el precio en dinero; bajo dicho precepto,

resulta claro que el contrato de compraventa (cuya formalidad es
adprobationem), queda perfeccionado desde que las partes convienen en la
cosa y el precio; por ello el otorgamiento de escritura pblica no constituye un
requisito del contrato en s, sino una garanta de Ia comprobacin del acto.
Quinto
- Que, estando a lo establecido por las instancias de mrito y a lo verificado
de los actuados, se tiene: A).- COMPRAVENTA: A.1.- Mediante minuta de
compraventa de acciones y derechos e hipoteca, de fecha veintisiete de
enero de mil novecientos noventitres, don Carlos Miano Domnguez y su
cnyuge doa Luz Esther Paredes Canales transfieren sus acciones y derechos
sobre el Lote nmero tres de veintisis mil ciento ochentidos punto veintisiete
metros cuadrados, que forma parte de los potreros "Ro Hondo" y "San
Gernimo" del Ex Fundo San Juan ubicado en el Distrito de Surco- Lima, a
favor de Ia COOVISAN. A.2.- Por Fe de Entrega Notarial del dos de febrero de
mil novecientos noventitres, los cnyuges Miano-Paredes recibieron de Ia
Cooperativa Ia suma de treinticinco mil dlares de conformidad con lo
pactado en Ia clusula tercera de Ia minuta, conforme consta de Ia escritura
pblica de fojas quince; y A.3.- Con fecha diez de noviembre de mil
novecientos noventitres, los cnyuges Miano Paredes otorgan Ia escritura
pblica correspondiente, la misma que se inscribe con fecha veinticinco de
febrero de mil novecientos noventicuatro, como consta de fojas ciento dos.
B).- PROCESO DE PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO: Mediante
sentencias de vista de fecha veinticinco de octubre de mil novecientos
noventitres, corriente a fojas doscientos setenticuatro del Expediente numero.
82-90 (1526-92) que se acompaa, se revoc Ia sentencia apelada de fecha
siete de abril de mil novecientos noventidos que declaraba improcedente Ia
demanda sobre Prescripcin Adquisitiva de dominio, y reformndola declaro
fundada dicha demanda, en el proceso seguido por don Felix Llactahuamn
Yaurimucha y otra, contra don Carlos Miano Domnguez y otros.
Sexto
- Que siendo esto as, es evidente que Ia nulidad declarada en aplicacin del
artculo 219 inciso 4 del Cdigo Civil no se encuentra arreglada a derecho;
por cuanto la nulidad del acto jurdico que se peticiona se fundamenta en que
los cnyuges Miano Paredes vendieron una propiedad ajena para impedir Ia
ejecucin judicial de Ia sentencia de fecha veinticinco de octubre de mil
novecientos noventitres emitida en el proceso de prescripcin adquisitiva de
dominio; lo cual no se condice con los presupuestos fcticos y jurdicos
citados en los considerandos precedentes; por cuanto Ia compraventa
efectuada por don Carlos Miano Domnguez y su cnyuge doa Luz Esther
Paredes Canales se verific cuando aun eran propietarios del bien sub litis,
toda vez que si bien es cierto que Ia misma se elev a escritura pblica el diez
de noviembre de mil novecientos noventitres; no es menos cierto, que en

nuestra legislacin resulta facultativo que el contrato de compraventa conste

en escritura pblica, por lo que estando a lo dispuesto en los artculos 24, 94
y 125 de Ia Ley del Notariado, Ia fecha cierta de su celebracin fue el dos de
febrero de mil novecientos noventitres (fe de entrega notarial de dinero). esto
es, cuando se encontraba en trmite el recurso de apelacin de los que
pretendan Ia usucapin y, por tanto, con anterioridad a la culminacin del
proceso de prescripcin adquisitiva de dominio, lo cual se verific mediante
sentencia de vista del veinticinco de octubre de mil novecientos noventitres,
que revocando la sentencia apelada de fecha siete de abril de mil novecientos
noventidos, declaro fundada dicha demanda.
Stimo
- Que, estando a que el acto jurdico sub examen, tiene fin ilcito, al estar
conforme con el ordenamiento jurdico, al no haberse transgredido normas
imperativas, el orden publico o las buenas costumbres (as ya ha quedado
establecido por la instancias de mrito al rechazar las causales de nulidad de
acto jurdico previstas en los incisos 50 y 8 del articulo 219 del Cdigo Civil),
es forzoso concluir que las denuncias casatorias de inaplicacin de los
artculos 225 ? documento y acto jurdico -, 1352 y 1359 ? Principios de
consensualismo e integridad contractual, respectivamente ? del Cdigo Civil,
y 1409 del Cdigo Civil? contrato sobre bienes futuros, inciertos y ajenos o no
libres-, as como de interpretacin errnea del inciso 4 del artculo 219 del
Cdigo Civil, invocadas por don Carlos Miano Domnguez, resultan
amparables.
Octavo
- Que, de otro lado, en cuanto al agravio denunciado por COOVISAN referido a
que se ha aplicado indebidamente el inciso 4 del articulo 219 del Cdigo
Civil, cabe sealar que siendo la materia convertida una de nulidad de acto
jurdico y saneamiento por eviccin, es evidente que la norma anotada resulta
aplicable al caso sub litis; por lo tanto, no resulta idnea Ia causal casatoria
denunciada y el agravio no es amparable. Tanto mas si se tiene en cuenta la
conducta procesal de la Cooperativa quien en Ia etapa postulatoria alego que
la compraventa la realizo en base al principio de buena fe registral al no
existir Ia inscripcin de gravamen alguno; sin embargo, posteriormente con
fecha doce de abril del dos mil suscribi una Transaccion Extrajudicial con
doa Maximiliana Vargas y otros, cuyo testimonio corre a fojas setecientos
diecisiete, en donde estos ltimos le reconocen algunos lotes de terreno y en
concesin reciproca la Cooperativa los reconoce como propietarios de los
doce mil quinientos sesentidos punto cincuentisiete metros cuadrados, siendo
esto as, la Cooperativa como adquiriente ha perdido el derecho a exigir el
saneamiento al transigir el juicio sin anuencia del transferente, conforme lo ha
prevenido el inciso 3 del artculo 1500 del Cdigo Civil.
DECISION

Declararon INFUNDADO el recurso de casacin interpuesto a fojas mil

seiscientos noventicinco por la Cooperativa de Vivienda del Servicio de
Sanidad de la Polica Nacional del Per- COOVISAN; CONDENARON a la
recurrente al pago de la multa de dos unidades de referencia procesal, as
como a las costas y costos del recurso; y con la facultad conferida por el
inciso 1 del artculo 396 del Cdigo Procesal Civil; declararon FUNDADO el
recurso de casacin interpuesto a fojas mil seiscientos setentinueve por don
Carlos Miano Domnguez, en consecuencia, CASARON la sentencia de vista
de fojas mil seiscientos veintitrs, su fecha primero de agosto del dos mil
cinco, y actuando en sede de instancia, REVOCARON Ia sentencia apelada de
fojas mil cuatrocientos trece, su fecha diecinueve de octubre del dos mil
cuatro, en el extremo que declara fundada Ia demanda interpuesta por doa
Maximiliana Vargas de Llactahuamn y el que en vida fue don Flix
Llactahuamn Yaurimucha reemplazado por sus sucesores procesales que se
mencionan en autos, por la causal de nulidad prevista en el inciso 4 del
artculo 219 del Cdigo Civil; nulo el acto jurdico contenido en la escritura
pblica del diez de noviembre de mil novecientos noventitres, y nula la
inscripcin registral, con lo dems que al respecto contiene, y
REFORMANDOLA declararon INFUNDADA dicha demanda en Ia pretensin
principal y accesorias antes citadas; LA CONFIRMARON en los extremos que
declara infundada Ia demanda de nulidad de acto jurdico en las causales de
nulidad previstas en los incisos 5 y 8 del artculo 219 del Cdigo Civil,
asimismo, en el extremo que declara infundada la demanda sobre
saneamiento por eviccin interpuesta por Ia COOVISAN y dems pretensiones
accesorias; condenndose a Ia parte vencida al pago de los costos y costos
del proceso; DISPUSIERON Ia publicacin de Ia presente resolucin en el diario
oficial "El Peruano", bajo responsabilidad, , en los seguidos por doa
Maximiliana Vargas de Llactahuamn y otros contra don Carlos Miano y otro,
sobre nulidad de acto jurdico y demanda acumulada de saneamiento por
eviccin; Ponente Salas Medina; y los devolvieron.
S.S.
SANCHEZ PALACIOS PAIVA
HUAMANI LLAMAS
FERREIRA VILDOZOLA
ROJAS MARAVI
SALAS MEDINA