2014 Q4

Zuidas office monitor

A bi-annual office market analysis of the Zuidas district

Content
1. Introduction
2. Stock
3. Take-up
4. Supply
5. Investments
6. Definitions

1. Introduction
Over-performance Zuidas district due to polarization of the Dutch office market
The Zuidas district in Amsterdam is the most prestigious office location
in the Netherlands. This area, with its international allure, has
established itself as the best office location in the Netherlands whose
success is partly due to its excellent location close to Amsterdams
city centre and Oud-Zuid (Old South), and partly due to its accessibility
by all modes of transport, including train, bus, tram, and metro, as well
as being only 6 minutes from one of Europes main airports, Schiphol
Airport. The development of high quality office space with efficient and
larger floor plates in a multi-functional location has resulted in many
national and international companies relocating to Zuidas, particularly
financial and business services in the first instance, followed later by a
wider variety of companies and related businesses.

De Amsterdamse Zuidas is de meest prestigieuze kantoorlocatie van

Nederland. De Zuidas heeft zich de afgelopen jaren bewezen als
toplocatie met veel internationale allure en een ideale ligging dichtbij
het historische centrum van Amsterdam en Oud-Zuid. De Zuidas is
goed bereikbaar per trein, metro, tram en bus en Schiphol, n van de
grootste Europese luchthavens, ligt op zes minuten afstand (met de
trein) van de Zuidas. In combinatie met de hoogwaardige bebouwing,
de hedendaagse kantoren en het multifunctionele karakter is de
Zuidas favoriet bij zowel nationale als internationale
kantoorgebruikers. Waar eerst vooral financile instellingen zich op de
Zuidas vestigden, volgden later diverse bedrijven uit de zakelijke
dienstverlening.

Most of the buildings have been developed over the last 10 years and
have had strong take-up levels, even throughout the Global Financial
Crisis. Whats more, the limited number of new developments has
brought down vacancy levels to a level of approximately 6.0% a rate
significantly below the average vacancy rate in Amsterdam (15.8%).
New developments in the Zuidas district are mainly residential projects
and pre-let office buildings, including the developments of Akzo Nobel,
Stibbe and NautaDutilh (400 Beethoven) which all have been sold to
investors prior to completion.

Het merendeel van de kantoren is in de afgelopen tien jaar ontwikkeld

en heeft een sterk opnameniveau laten zien, zelfs tijdens de financile
crisis. Ondanks de economische teruggang presteert de Zuidas boven
verwachting. Met een leegstandspercentage van circa 6,0% is dat ver
onder zowel het Amsterdamse gemiddelde (15.4%) alsook onder het
Nederlandse gemiddelde (14.8%). Nieuwbouwprojecten richten zich
naast woningen op kantorengebouwen, zoals voor AkzoNobel, Stibbe
en NautaDutilh (400 Beethoven). Al deze projecten werden verkocht
aan beleggers gedurende de ontwikkelfase.

Long-term (10 year) annual average take-up amounts to 45,600 m

lettable floor area (lfa) per year. Tenants in the Zuidas area
predominantly come from other office sub markets in Amsterdam or
even from locations outside of Amsterdam. As a result, the area has a
strong positive net absorption trend. Over almost the entire period of
the last fifteen years, net absorption in the Zuidas area has been
positive, demonstrating the attraction of the area and its future growth
potential. Some of the most recent large tenants include: CMS Derks
Star Busmann, Lexence and Henkel Nederland.

Het langjarige opnamevolume van de Zuidas ligt rond de 45.600 m

vvo (verhuurbaar vloeroppervlak) per jaar. Nieuwe kantoorgebruikers
op de Zuidas komen voornamelijk van andere locaties binnen
Amsterdam en van buiten de stad. Daardoor kent de Zuidas een
positieve netto absorptie over de gehele periode. Deze trends laten
zien dat de Zuidas een zeer sterke kantoorlocatie is en dit naar
verwachting ook blijft in de toekomst. Nieuwe huurders die recent
hebben gekozen voor een vestiging op de Zuidas zijn CMS Derks Star
Busmann, Lexence en Henkel Nederland.

The demand for high quality office space is very strong and primarily
comes from companies in the business services and financial sectors
who are willing to pay high rents for high quality accommodation. As a
result, rents at Zuidas are amongst the highest in the Netherlands. The
top market rent reflects the quality of the location and accommodation
and lies at 345 per m lfa per annum and is expected to show an
upward trend as new speculative high quality office spaces are added
to the market. Incentives have already shown a decrease over the past
year.

De vraag naar kantoorruimte van hoge kwaliteit is erg sterk en komt

voornamelijk van financile instellingen en bedrijven uit de zakelijke
dienstverlening, welke bereid zijn om een hoge prijs te betalen voor
hun werkplek. Om deze reden kent de Zuidas n van de hoogste
huurprijzen in Nederland. De bruto vraagprijs, om een kantoor te
huren, op de Zuidas ligt momenteel op 345,- per m per jaar.

Figure A: The new AkzoNobel and Stibbe office buildings. Source: CIIID / Cees van Giessen (2014)

2. Stock
New-build and renovation developments are driven by shortage of grade A supply
The Edge office building and the Handel office building were
completed during the second half of 2014 after a couple of years of no
completions within the Zuidas district. The Edge, located at the Gustav
Mahlerlaan, with 36,000 m lfa, was mainly pre-let to accounting firm
Deloitte and law firm AKD. The Handel, located at the Fred.
Roeskestraat, with 2,200 m lfa, was partly pre-let to real estate
investment firm Patrizia Immobilien AG and investment firm Dynamic
Credit.
As a result of recent completions, the total office stock of the Zuidas
district increased by 6% from 657,700 m lfa to 695,900 m lfa since
the beginning of 2014. Six more new office buildings are currently
under construction, with the majority (88%) being pre-let to large office
occupiers such as chemical company AkzoNobel and law firms such
as Stibbe and NautaDutilh. Upon completion, these six office buildings
will add a total of 60,000 m lfa to the Zuidas office stock, meaning a
growth of 9%. In addition to these new developments, the 32,400 m
lfa New Atrium office building is currently being refurbished.
These new-build and renovation developments are driven by a
shortage of directly available, large-scale, qualitative office space
within the Zuidas district. This is especially the case in the core area of
the district where supply is scarce.

Na een lange periode zonder afgeronde bouwactiviteiten, zijn in 2014

twee kantoorgebouwen opgeleverd. In de tweede helft van 2014 zijn
zowel het kantoorgebouw The Edge (36.000 m vvo) als Handel (2.200
m vvo) opgeleverd. Het kantoorgebouw The Edge aan de Gustav
Mahlerlaan is grotendeels voorverhuurd aan accountantskantoor
Deloitte en notaris- en advocatenkantoor AKD. Het kantoorgebouw
Handel, aan de Fred Roeskestraat, is gedeeltelijk voorverhuurd aan
vastgoedinvesteringsmaatschappij Patrizia Immobilien AG en
investeringsmaatschappij Dynamic Credit.
Met de komst van The Edge en Handel is de kantoorvoorraad op de
Zuidas gestegen met circa 6% naar 695.900 m vvo. Naast de recent
opgeleverde kantoren zijn er op dit moment nog zes andere
kantoorgebouwen in aanbouw. In totaal zorgen deze ontwikkelingen
voor een toevoeging van 60.000 m vvo kantoorruimte, wat
correspondeert met een verdere groei van circa 9% van de
kantoorvoorraad. Het merendeel (88%) van de in aanbouw zijnde
kantoorgebouwen is reeds voorverhuurd aan onder andere verf- en
chemieconcern AkzoNobel en de advocatenkantoren Stibbe en
NautaDutilh. Naast de zes nieuwbouwprojecten wordt ook n
kantoorgebouw, The New Atrium (32.400 m vvo) aan de
Strawinskylaan, grootschalig gerenoveerd.
Deze ontwikkelingen met betrekking tot nieuwbouw en renovatie
komen voort uit een schaarste aan grote, direct beschikbare
hoogwaardige kantoorruimten binnen de Zuidas. Vooral binnen het
kerngebied van de Zuidas is dat aanbod momenteel schaars.

Thousands

Figure 1: Stock development Zuidas (in thousands m lfa)

Figure 2: Current stock by surface category

800

700

21%
12%

28%

17%

600
500
400

16%

300

7%

200

67%

100

Outer circle: m lfa

Inner circle: #

28%

0
2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

1,000-2,500

2,500-5,000

5,000-10,000

10,000-20,000

20,000>

Figure 3: Completions and developments by status (in thousands m lfa)

Figure 4: Completions and developments by asking rent*

100

100

90

90

80

80

70

70

60

60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

0
2006

2007

2008

2009

Pre-let

2010

2011

2012

2013

Speculative

2014

2015

2016

2006

2007

n/a

Owner-Occupied

2008

2009

2010

250-300

2011

2012

2013

300-350

2014

2015

2016

>350

Table 1: Completions Zuidas (period 2009 2014)

Address

Building

Major Tenant

Surface*

Completed

Rent**

Claude Debussylaan 80-134

The Rock

Gustav Mahlerplein 3-117

Symphony Offices

De Brauw Blackstone Westbroek

27,600

2009 HY1

From 325

APG

26,800

2009 HY1

From 335

Europaplein 24-38

Elicium

RAI Amsterdam

5,200

2009 HY2

Gustav Mahlerlaan 320-366

UN Studio

RBS

22,600

2009 HY2

From 325

Claude Debussylaan 247-267

FOZ/FOA

Simmons & Simmons

10,400

2009 HY2

325

Gustav Mahlerlaan 2930-2970

The Edge

Deloitte

36,000

2014 HY2

325

Fred. Roeskestraat 95-97

Handel

2,200

2014 HY2

From 325

* Surface in m lfa

** Gross asking rent in per m lfa per annum

Table 2: Future developments Zuidas (period 2015 2016)

Address

Building

Major Tenant

Surface*

Completion

Prelet

Gustav Mahlerlaan 1000

1000 Mahler

Egon Zehnder

7,600

2015 HY1

86%

Europaplein 2-6

Amtrium

RAI Amsterdam

4,300

2015 HY1

100%

Christian Neefestraat 2

AkzoNobel

AkzoNobel

15,200

2015 HY2

100%

Beethovenplein 10-12

Stibbe

Stibbe

14,400

2015 HY2

100%

Beethovenstraat 390-452

400 Beethoven

NautaDutilh

12,500

2016 HY1

80%

Beethovenstraat 498-530

500 Beethoven

Spencer Stuart

6,000

2016 HY1

35%

* Surface in m lfa

** Gross asking rent in per m lfa per annum

1) Forum
2) Olympic Plaza
3) Handel
4) Justitie
5) Hogere Hotelschool
6) Atrium - Hoofdgebouw
7) Atrium - Toren A
8) Stibbe Toren
9) De Assurantiebeurs
10) WTC nieuwbouw
11) WTC oudbouw
12) Strawinskyhuis
13) Goede Doelen Loterijen
14) Elicium
15) Stadsdeelkantoor
16) Eurocenter II
17) Eurocenter I
18) TA7
19) TA5
20) Boelelaan 28
21) Stage Entertainment
22) The Boardyard

23) Nivra
24) Reuters Gebouw
25) Vivaldi Offices I
26) Cross Towers (EY)
27) Vivaldi Offices II
28) ABN Amro
29) Symphony Offices
30) ITO/SOM
31) Violy
32) Baker McKenzie House
33) The Rock
34) FOZ/FOA
35) UN Studio
36) The Edge
37) Infinity
38) De Zuiderhof II
39) De Zuiderhof I
40) Paviljoen 1 Zuiderhof
41) Paviljoen 2 Zuiderhof
42) Paviljoen 3 Zuiderhof
43) Paviljoen 4 Zuiderhof

A) AkzoNobel
B) Stibbe (nieuw)
C) Amtrium
D) 500 Beethoven
E) 400 Beethoven
F) Mahler 1000

3
4

33
37

36

10

32

31

35
34

43

38

42

41
40

39

The largest occupiers in the Zuidas district, based on the amount of

office space they occupy, are from the banking & finance and legal
services sectors. They occupy approximately 167,100 m lfa and
125,300 m lfa respectively, which combined is almost half of the total
office stock. Occupiers from the business services sector occupy
104,400 m lfa, followed by the public administration sector with a total
occupied stock of 58,500 m lfa.

De grootste gebruikers op de Zuidas, op basis van vierkante meters

kantoorruimten die zij gebruiken, zijn financile instellingen en
juridische dienstverleners. Deze gebruikers bezetten respectievelijk
circa 167.100 m vvo en 125.300 m vvo aan kantoorruimte, wat
samen bijna de helft is van de totale kantoorruimte binnen de Zuidas.
Kantoorgebruikers vanuit de zakelijke dienstverlening bezetten
104.400 m vvo en de publieke sector volgt met 58.500 m vvo.

The proportion of Dutch office occupiers has slightly decreased during

2014. Occupiers with a Dutch parent company currently occupy 64%
of the office stock, compared to the 68% in 2013. The proportion of
companies from the United Kingdom and the United States increased
during 2014. At the end of 2013, both the United Kingdom and the
United States occupied 11% of the office stock, by the end of 2014,
this had risen to 14% and 12% respectively. Other nationalities
account for approximately 1% of the total stock.

De huidige kantoorvoorraad op de Zuidas is voornamelijk bezet door

Nederlandse bedrijven (64%), gevolgd door bedrijven met hun
moederbedrijf in Engeland (14%), en daarna de Verenigde Staten
(12%). Andere nationaliteiten zijn goed voor circa 1% van de bezette
kantoorvoorraad.

30

Zuidas district border

Zuiderhof district border
Existing office stock
Office stock under construction
Other stock
C

12

14

13
B
A

15

11

26

28
27
29

25

24 18
D

17

16

19
23 22 21 20

Figure B: Map of the Zuidas district. Source: ArcGIS, BAG, JLL (2015)

Figure 5: Occupied stock by business sector

5%
5%

4%

Figure 6: Occupied stock by nationality parent company

21%
3%

12%

25%

4%

5%

7%

5%
10%

6%
14%

9%

OZD

OG

Ov

OGW

9%

18%

15%

Outer circle: m lfa

Inner circle: #

Outer circle: m lfa

Inner circle: #

3%

ICT

64%

18%

19%

11%

RJ

45%

3%

8%
9%

BFI

10%

3%

BTO

VP

MU

SP

BTA

Netherlands
Japan
Australia

UK
France
Canada

US
Sweden
Czech

Russia
India
Ireland

Germany
Switzerland
Other

For explanation of the business sector acronyms please find footnote at page 9
7

Figure C: The (re)development of the New Atrium office building. Source: G&S Vastgoed (2014)

3. Take-up
Rents are under upward pressure due to continued demand on grade A office space
Transaction volume within the occupier market during 2014 amounted
to 33,600 m lfa. A large portion of this number (61%) refers to
transactions within new office space (younger than 5 years or not
previously let).

Ondanks het beperkte aanbod is in 2014 voor circa 33.600 m vvo aan
kantoorruimte opgenomen binnen de Zuidas. Een groot gedeelte, circa
61%, heeft betrekking op nieuwe kantoorruimte (jonger dan vijf jaar of
niet recent verhuurd).

Transaction volumes in 2014 decreased by 38% compared to 2013

(56,000 m lfa), where 19 transactions occurred compared to 24 in the
previous year. A large proportion of the transactions occurred within
the smaller segments (8 within the 500 to 1,000 m lfa segment and 8
within the 1,000 to 2,500 m lfa segment). Only three larger
transactions occurred during 2014, namely the occupiers CMS Derks
Star Busmann, Lexence and Henkel Nederland.

In vergelijking met 2013 (56.000 m vvo) daalde het opnamevolume in

2014 met 38%. Het aantal transacties daalde eveneens, met 19
transacties in 2014, tegen 24 transacties in 2013. Het merendeel van
de transacties in 2014 vond plaats in het kleinere segment: zowel in
het 500 tot 1.000 m vvo segment als in het 1.000 tot 2.500 m
segment vonden acht transacties plaats. Daarbuiten vonden maar drie
grote transacties plaats: CMS Derks Star Busmann, Lexence en
Henkel Nederland.

Law firm CMS Derks Star Busmann has rented approximately 7,000
m lfa in the yet-to-be-built South Tower of the New Atrium office
building at Strawinskylaan. A second law firm, Lexence, has rented
approximately 4,500 m lfa in the Infinity office building (former ING
House) at Amstelveenseweg and consumer and industrial company
Henkel Nederland has rented approximately 3,200 m lfa in the
recently completed The Edge office building in Gustav Mahlerlaan.
Due to low supply level and increasing demand in Grade A office
space, the prime rent of the Zuidas district is under upward pressure.
During the second half of 2014 prime rent increased by 3% to 345
per m lfa per annum.
After a downward adjustment during the beginning of 2014, incentives
remained stable during the second half of 2014. Current incentives in
the Zuidas district fall within a bandwidth of 6 to 12 months (9 months
on average). Due to the increasing prime rent during the second half of
2014, the net effective rent (the rent an occupier pays) has increased
further and currently sits at 293 per m lfa per annum.

Advocatenkantoor CMS Derks Star Busmann huurde 7.000 m vvo in

de nog te bouwen Zuid-toren van het kantoorgebouw New Atrium aan
de Strawinskylaan. Lexence, eveneens een advocatenkantoor, huurde
circa 4.500 m vvo in het kantoorgebouw Infinity (voormalige ING
House) aan de Amstelveenseweg. Henkel Nederland, actief in de
consumenten- en industrile markt, huurde in 2014 circa 3.200 m vvo
in het recentelijk opgeleverde kantoorgebouw The Edge aan de
Gustav Mahlerlaan.
Vanwege de aanhoudende vraag naar kantoorruimte op de Zuidas n
het dalende aanbod, staat de huurprijs op de Zuidas onder opwaartse
druk. Mede hierdoor is de bruto tophuurprijs op de Zuidas gedurende
de tweede helft van 2014 naar boven bijgesteld met 3% tot 345,- per
m vvo per jaar.

De tophuurprijs op de Zuidas wordt ondersteund door incentives,

welke momenteel vallen binnen een bandbreedte van zes tot twaalf
maanden (gemiddeld negen maanden). Door de stijging van
huurprijzen van kantoorruimte gedurende de tweede helft van 2014, is
de netto effectieve huurprijs (de effectieve huur die een kantoorgebruiker betaalt) verder gestegen naar 293,- per m vvo per jaar.

Figure 7: Take-up by business sector (in thousands m lfa)

Figure 8: Take-up by nationality parent company (in thousands m lfa)

100

100

90

90

80

80

70

70

60

60
50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

2005

0
2005
OZD

2006

RJ

BFI

2007
OG

2008
V

Ov

2009

2010

OGW

ICT

2011

2012

BTO

VP

2013
MU

2014
O

2006

Netherlands
Switzerland
Israel

SP

2007

US
Japan
Taiwan

2008

2009

UK
Australia
Ireland

2010

2011

Russia
Sweden
New Zealand

2012

2013

France
Czech

Figure 9: Take-up by surface category (in thousands m lfa)

Figure 10: Take-up by rent level (in thousands m lfa)

100

100

90

90

80

80

70

70

60

60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

2014

Germany
Canada

0
2005

2006

500-1,000

2007

1,000-2,500

2008

2009

2,500-5,000

2010

2011

5,000-10,000

2012

2013

10,000-20,000

2005

2014

20,000>

Figure 11: Take-up by physical occupation (in thousands m lfa)

n/a

2006

2007

150-200

2008

2009

200-250

2010

2011

250-300

2012

2013

300-350

2014
>350

Figure 12: Rents Zuidas district

100

350

90

14

340

80

330

70

320

60

310

50

300

13
12

11

290

40

280

30

10

270

20

260

10

250

240
2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

8
2005

2006

Prime Rent

2007

2008

2009

2010

2011

Average Effective Rent (Net)

2012

2013

2014

Average Prime Incentives

Table 3: New tenants Zuidas 2014 H2 amongst others

Tenant

Address/Building

CMS Derks Star Busmann N.V.

Strawinskylaan / New Atrium Zuid-toren

Surface*

7,000

Motive

Relocation within the city of Amsterdam

Lexence N.V.

Amstelveenseweg / Infinity (ING House)

4,500

Relocation within the city of Amsterdam

Henkel Nederland B.V.

Gustav Mahlerlaan / The Edge

3,200

Opening new office in the Netherlands

Sandvik Mining and Construction B.V.

Gustav Mahlerlaan / The Edge

2,400

Relocation within Zuidas district

Spencer Stuart International B.V.

Beethovenstraat / Beethoven 500

2,100

Consolidation within the city of Amsterdam

* Surface in m lfa
Sector: Main activity of a company according to the Dutch Business Sector Classification (SBI 93). SBI 93 is a systematic hierarchical classification of economic activities used by the
public organisation Statistics Netherlands (CBS). For this report, the following categories are classified: Banking & Finance (BFI), Architectural and Related Technical Consultancy (BTA),
Construction, Transport and Storage (BTO), Information Technology (ICT), Media & publishing (MU), Public Administration (O), Real Estate Activities (OG), Education, Health & Social
(OGW), Other (Ov), Other Business Services (OZD), Legal Services (RJ), Other Community Social & Personal Services (SP), Manufacturing (V), Insurance & Pension Funds (VP).
9

Figure D: The 1000 Mahler office building. Source: G&S Vastgoed (2014)

4. Supply
Scarcity of grade A office space creates opportunities to (re)develop office buildings
Supply in the Zuidas district remained relatively stable during 2014.
Current supply amounts to 41,900 m lfa, a small decrease of 2%
compared to 2013.
Current supply in the Zuidas district corresponds with a vacancy rate
of 6.0%, significantly lower than the overall Dutch and Amsterdam
office markets which have vacancy rates at levels of 14.8% and 15.4%
respectively.
Despite the fact that the vacancy rate in the Zuidas district is relatively
low (6.0%), it is expected that office space will be available in this area
from the end of 2015, due to relocations by AkzoNobel, Stibbe and
NautaDutilh. Together they will vacate approximately 38,700 m lfa,
creating opportunities for smaller and larger occupiers to establish
themselves in the district.
Currently (1st January 2015) the largest supply belongs to office
buildings Atrium (14,500 m lfa) which is currently being refurbished,
De Zuiderhof Deel A (5,000 m lfa) FOZ (4,900 m lfa) and Olympic
Plaza (3,300 m lfa).

10

Mede door de aanhoudende vraag naar kantoorruimte op de Zuidas

bleef het aanbod van beschikbare kantoorruimte gedurende 2014
relatief laag. Het huidige aanbod van circa 41.900 m vvo aan
kantoorruimte betekent een daling van 2% in vergelijking met eind
2013.
Het huidige aanbod correspondeert met een leegstandspercentage
van circa 6,0%. Dit percentage is significant lager dan het
Nederlandse en Amsterdamse gemiddelde van respectievelijk 14,8%
en 15,4% aan leegstand.
Ondanks dat het leegstandspercentage op de Zuidas relatief laag is,
komt er gedurende 2015 weer kantoorruimte beschikbaar. Door de
verhuizingen van AkzoNobel, Stibbe en NautaDutilh komt er voor circa
38.700 m vvo aan kantoorruimte vrij op de markt. Deze vrij te komen
kantoorruimte creert kansen voor middelgrote en grote bedrijven om
zich te vestigen op de Zuidas.
De grootste beschikbare kantoorruimten worden momenteel (1 januari
2015) aangeboden in het New Atrium dat nu wordt gerenoveerd
(14.500 m vvo), De Zuiderhof Deel A (5.000 m vvo), FOZ (4.900 m
vvo) en Olympic Plaza (3.300 m vvo).

Figure 13: Historical supply (in thousands m lfa)

Figure 14: Historical vacancy rate

180

35%

160

30%

140
25%

120
100

20%

80

15%

60

10%

40

5%

20

0
2005

2006

2007

2008

2009

2010

New

2011

2012

2013

2014

0%

2005

2006

2007

2008

2009

Figure 15: Supply by surface category (in thousands m lfa)

Figure 16: Supply by asking rent*

180

180

160

160

140

140

120

120

100

100

80

80

60

60

40

40

20

20

0
2005
500-1,000

2006

2007

2008

1,000-2,500

2009

2,500-5,000

2010

2011

5,000-10,000

2010

Vacancy rate Zuidas district

Existing

2012

2013

10,000-20,000

2014

2011

2012

2013

2014

Vacancy rate Amsterdam

20,000>

2005
n/a

2006

2007

150-200

2008

2009

200-250

2010
250-300

2011

2012

2013

300-350

2014
>350

Table 4: Current* supply Zuidas 2014 Q4 (> 2,500 m lfa)

Address

Building

Strawinskylaan 3001-4111

New Atrium

Jachthavenweg 109-111

State

Surface**
14,500

Existing

Rent***
360

De Zuiderhof I

5,000

Existing

290

Claude Debussylaan 247-267

FOZ/FOA

4,500

Existing

325

Fred. Roeskestraat 115-123

Olympic Plaza

3,300

Existing

270

Tommaso Albinonistraat 5

TA5

2,900

Existing

240

1st

of January 2015

** Surface in m lfa

** Gross asking rent in per m lfa per annum

Table 5: Occupiers left the Zuidas 2014 H2 amongst others

Tenant

Address/Building

ATC Trustees Netherlands B.V.

F. Roeskestraat / Olympic Plaza

Surface*

3,300

Motive

ILFC Aviation Services B.V.

Strawinskylaan / WTC - Toren H

900

Moved to Schiphol Airport

M. Caransa B.V.

Strawinskylaan / Atrium - Toren A

800

Consolidation to Amsterdam South East

Merged by Intertrust and moved to Amsterdam East

* Surface in m lfa

11

Figure E: The Edge office building. Source: OVG Real Estate, photographer Ronald Tilleman (2015)

5. Investments
International investors own 48% of the Zuidas district office stock
National and international investors are attracted to the Zuidas district,
where the property owners are mainly institutional investors and Real
Estate Investment Funds. A large share of the properties (48%) is now
owned by international investors, were German investors account for
38%.
Between 2008 and 2012, investment activity was low with only five
properties changing ownership, making opportunities in the
Netherlands most core office market generally rare. 2013 was a
unique exception which showed a total of nine properties trading. This
was driven by a strong confidence in the location, the quality and the
market. These nine transactions consists of three pre-let
developments (AkzoNobel, Stibbe and 400 Beethoven) and two office
buildings (Atrium and Symphony). In addition, four properties (Cross
Towers, Vivaldi Offices I & II and Olympic Plaza) were sold as part of
larger portfolios.
In 2014, a further five office buildings traded ownership, which
reflected a total investment volume of approximately 485 million. The
largest transaction in 2014 was the ITO/SOM complex, comprising of
approximately 46,200 m lfa of office and retail space. The German
investor Union Investment acquired the modern building from the
German investor Commerz Real for around 244 million on behalf of
its open-ended real estate fund Unilmmo: Europa.
A continued demand for high quality office space in the Zuidas area
led to a downward pressure on yields in 2013 which reflected the
lowest bandwidth in the Netherlands. Since 2006 net initial yields (NIY)
in the Zuidas area have fluctuated between 4.75% and 5.80%, with a
current level of approximately 5.20%.

12

De Amsterdamse Zuidas is zeer in trek bij nationale en internationale

beleggers vanwege het kwalitatieve beleggingsproduct. Veel
institutionele beleggers en vastgoedfondsen hebben kantorenvastgoed
in bezit. Een groot gedeelte (48%) is momenteel in handen van
internationale beleggers, waarvan de Duitse beleggers goed zijn voor
38%.
Tussen 2008 tot 2012 was het met vijf transacties betrekkelijk stil op
de Zuidas qua beleggingsactiviteiten. 2013 was een uitzondering met
negen transacties, voornamelijk gedreven door een sterk vertrouwen
in de locatie, de kwaliteit en de markt. Van de negen transacties
hadden er drie betrekking op nieuwbouwprojecten welke op voorhand
werden verkocht (AkzoNobel, Stibbe en 400 Beethoven). Daarnaast
wisselden vier kantoorpanden (Cross Towers, Vivaldi Offices I & II en
Olympic Plaza) van eigenaar middels portefeuilletransacties en kregen
de kantoorgebouwen New Atrium en Symphony eveneens een nieuwe
eigenaar.
In 2014 verwisselden nog eens vijf kantoorgebouwen van eigenaar,
met een totaal transactievolume van circa 485 miljoen euro. De
grootste transactie had betrekking op het ITO/SOM complex (46.200
m vvo). Het Duitse Union Investment kocht voor zijn open fonds
Unilmmo: Europa, het moderne kantoorgebouw van het Duitse
Commerz Real voor circa 244 miljoen euro.
De aanhoudende vraag naar hoogwaardige kantoorruimte leidde in
2013 tot een neerwaartse druk op de rendementen. Waar sinds 2006
de netto aanvangsrendementen op de Zuidas fluctueerden tussen
4.75% en 5.80%, liggen de netto aanvangsrendementen momenteel
op 5.20%.

Figure 17: Investment activity by purchaser type (in millions)

Figure 18: Investment activity by source of capital (in millions)

800

800

700

700

600

600

500

500

400

400

300

300

200

200

100

100

2005

2006

2007

Propco's

2008

2009

2011

Pooled funds

2011

2012

Private

2013

2014

2005

2007

Global

2008

2009

Ireland

2010

2011

Netherlands

2012

2013

Luxembourg

2014

France

Figure 20: Prime Capital Value

Figure 19: Prime Net Initial Yield

Hundreds

2006

Germany

Institution

6,0%

7.000

5,8%

6.800
6.600

5,6%

6.400

5,4%

6.200

5,2%

6.000

5,0%

5.800
5.600

4,8%

5.400

4,6%

5.200

4,4%

5.000
2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2005

2006

2007

2008

Prime Net Initial Yield

Figure 21: Current stock by owner type (2005 Q4 vs 2014 Q4)

8%

2010

2011

2012

2013

2014

Figure 22: Current stock by owner source of capital (2005 Q4 vs 2014 Q4)

3%

8%

2009

Prime Capital Value

5%

4%

5%
6%

25%

11%
13%

42%

28%
52%
38%

15%

66%

19%
31%

Outer circle: 2014 Q4

Inner circle: 2005 Q4

21%

Pooled funds

Institution

Corporate

Propco's

Non-Profit

Outer circle: 2014 Q4

Inner circle: 2005 Q4
Netherlands

Private

Germany

Global

Luxembourg

US

Table 6: Investment transactions during 2014

Period

Address

Building

2014 Q2
2014 Q2
2014 Q2
2014 Q3
2014 Q4

Gustav Mahlerplein 14-110

Gustav Mahlerlaan 1000
Gustav Mahlerlaan 2930-2970
Prinses Irenestraat 41-43
Jachthavenweg 130

ITO/SOM
1000 Mahler
The Edge
Strawinskyhuis
Paviljoen 1

* Surface in m lfa

Surface*

Price**

46,300
7,600
36,000
7,400
1,600

243,7
36,8
Conf.
Conf.
8,6

Purchaser
Union Investment
Chanel International
Deka Immobilien GmbH
OVG Real Estate
Catella Real Estate AG Kapitalanlagegesellschaft

** Selling price in millions

13

6. Definitions
Zuidas: A sub location within the municipality of Amsterdam, which
corresponds to the submitted plan of the district office Dienst Zuidas
(2010), including sub market Zuiderhof.

Zuidas: Een kantoorlocatie binnen de gemeente Amsterdam, welke

correspondeert met de gemeentelijke wijkgrenzen volgens de Dienst
Zuidas, inclusief het deelgebied Zuiderhof.

Stock: Stock represents the total amount of completed office space in

buildings mainly used for office purposes within a market that is
capable of occupation regardless of the type of ownership or type of
building quality, as at the survey date.

Voorraad: Dit omvat de totale hoeveelheid kantoorruimte die als

dusdanig wordt gebruikt en beschikbaar is voor de markt, ongeacht de
vorm van eigendom of bouwkwaliteit, gemeten op de peildatum.

Occupier transaction/take-up: Represents floor space (>500 m lfa)

acquired within a market for occupation during the survey period.
Take-up includes floor space leased and sold for occupation, and the
pre-let of floor space in course of development or prior to the start of
construction.
Net absorption: Net absorption represents the change in the occupied
stock within a market during the survey period, taking into account
vacated as well as newly constructed space. Net Absorption is
calculated on the basis of occupied stock derived by subtracting
vacant stock from the total stock.
Supply: The amount of office space available for rent/sale. New
developments under construction and office space subject to or under
refurbishment and available within six months are also included. Nonfirm plans are excluded.
New office space: Represents vacancy in new (less than five years
after completion) or substantially refurbished development that has
never been physically occupied.
Existing office space: Represents vacancy in floor space that has
previously been physically occupied, and that has not been
substantially refurbished.
Vacancy rate: Vacant office space (supply) expressed as percentage
of the total office stock.
Gross prime rent: Represents the top open-market rent that could be
expected for a notional office unit of the highest quality and
specification, as at the survey date. The rent quote normally reflects
prime units of over 500 m lfa, excluding incentives, service costs and
VAT.
Net effective rent: Represents the adjusted prime rent by incentives.
Incentives: Number of rent-free months on a standard 5+5 year
contract.
Investment transaction: A purchase of a leased property by an investor
with the aim to achieve a return within a short or long period.
Prime yield: Represents the best (i.e. lowest) rack-rented yield
estimated to be achievable for a notional office property of the highest
quality and specification in the best location in a market, as at the
survey date. The property should be let at the prevailing market rent to
a first class tenant with an occupational lease that is standard for the
local market.
Capital value: Represents the top open-market capital value (per m
lfa) that could be expected for a notional office building of the highest
quality and specification in the best location on the survey date.
Capital Value = (Prime Annual Rent / Prime Yield From) * 100.

Gebruikerstransactie/opname: Elke transactie waarbij een

huurder/koper meer dan 500 m vvo opneemt. Alle huur- en
kooptransacties, inclusief in aanbouw of renovatie zijnde
kantoorruimte, worden hier in meegenomen.
Netto absorptie: Netto absorptie is het verschil tussen de bezette
voorraad aan het einde en het begin van dezelfde periode, daarbij
rekening gehouden met zowel de beschikbaar gekomen als nieuw
gebouwde kantoorruimte gedurende die periode.

Aanbod: De hoeveelheid bestaande kantoorruimte vanaf 500 m vvo

die direct beschikbaar is of binnen zes maanden beschikbaar komt.
Nieuwbouw en te renoveren kantoorruimte welke speculatief in
aanbouw is wordt eveneens meegenomen.
Bestaande kantoorruimte: Kantoorruimte van meer dan vijf jaar oud of
welke aan een eerdere gebruiker verhuurd is.
Nieuwbouw kantoorruimte: Kantoorruimte niet ouder dan vijf jaar.
Oude gebouwen die een fundamentele renovatie hebben ondergaan
(binnen- en buitenkant) worden ook meegerekend.
Leegstandspercentage: Leegstaande kantoorruimte (d.w.z. aanbod)
uitgedrukt als percentage van de totale voorraad.
Bruto top huurprijs: De top huurprijs vertegenwoordigd de hoogst te
verwachten huurprijs binnen kantoorruimte groter dan 500 m vvo in
een gebied gedurende die periode, exclusief incentives, servicekosten
en BTW.
Netto effectieve huurprijs: De huurprijs na correctie van de incentives,
welke een huurder betaald per m vvo per jaar.
Incentives: Het aantal huurvrije maanden op een standaard 5 + 5 jaar
contract.
Beleggingstransactie: Elke transactie waarbij een belegger verhuurd
vastgoed aankoopt voor langere of kortere tijd met als doel om in de
toekomst financieel voordeel te behalen.
Netto aanvangsrendement: Omvat het beste (=laagste) rendement
mogelijk voor kantoorvastgoed van de hoogste kwaliteit op de beste
locatie in een markt, op de peildatum. Het vastgoed is daarbij langjarig
(10-jaar) verhuurd worden aan een gerenommeerde huurder tegen de
marktconforme huurprijs.
Kapitaalwaarde: Vertegenwoordigt de top van de open markt
kapitaalwaarde (per m vvo) die kunnen worden verwacht voor een
kantoorgebouw met het hoogste kwaliteit label en specificaties, op de
beste locatie van de peildatum. Kapitaalwaarde = (primaire jaarlijkse
huur/ netto aanvangsrendement) * 100.

15

Sven Bertens
Research & Advisory
Jones Lang LaSalle B.V.
Tel. +31 20 5405 405

Timo van den Noort

Research & Advisory
Jones Lang LaSalle B.V.
Tel. +31 20 5405 405

sven.bertens@eu.jll.com

timo.vandennoort@eu.jll.com

COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015.

This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc.
The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of
any inaccuracies so that we may correct them.
Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.

16