X Coloquio Internacional de Geocrtica

DIEZ AOS DE CAMBIOS EN EL MUNDO, EN LA GEOGRAFA Y EN LAS

CIENCIAS SOCIALES, 1999-2008
Barcelona, 26 - 30 de mayo de 2008
Universidad de Barcelona

TIPOLOGAS DE EXPANSIN METROPOLITANA EN SANTIAGO DE

CHILE: PRECARIPOLIS ESTATAL
Y PRIVATPOLISINMOBILIARIA [1] .
Rodrigo Hidalgo
Instituto de Geografa, Pontificia Universidad Catlica de Chile
hidalgo@geo.puc.cl

Axel Borsdorf
Instituto de Geografa, Universidad de Innsbruck
axel.borsdorf@uibk.ac.at

Hugo Zunino
Departamento de Ciencias Sociales, Universidad de la Frontera
hzunino@uc.cl

Lily Alvarez
Doctoranda en Geografa Humana, Universidad de Barcelona
lalvarec@gmail.com

Resumen
Una de las principales manifestaciones de cambio que se viven hoy en las
grandes ciudades de Amrica Latina, y del tercer mundo en general, tienen que
ver con la con las modificaciones recientes que se manifiestan en los usos del
suelo de sus periferias. El trabajo busca otorgar antecedentes empricos y lecturas
tericas al modo en que se estn gestando las emergentes configuraciones
territoriales en la periferia metropolitana de Santiago de Chile, teniendo como
base de anlisis de los dos principales ejes del espacio residencial construido:
viviendas sociales y condominios cerrados. En este sentido, interesa adentrarse
en las diferentes dimensiones y procesos que dan lugar a la construccin de una
nueva geografa socio-residencial metropolitana. Se hace nfasis en las formas
espaciales resultantes y en el papel desigual que desempean en ellas los agentes

involucrados, desde los promotores privados, pasando por el Estado hasta los
propios habitantes.
Palabras clave: expansin metropolitana, agentes urbanos, desarrollo
inmobiliario

Abstract
One of the main expression of the urban changes unfolding in large Latin
American cities, and in urban areas of the third world in general, are land use
changes in peripheral locations. The aim of this article is to present empirical
evidence of these changes and provide theoretical elements to understand the
emergence of a new spatial configuration in the periphery of the Metropolitan
Area of Santiago, Chile. We base our analysis on the two main elements
accounting for the urbanization of the periphery: social housing and
condominiums. In this context, our interest is focused on analyzing the different
dimensions and processes allowing the construction of a new metropolitan socioresidential geography. We emphasize the resulting spatial forms and the uneven
role played by the agents involved; including rear estate investors, the State, and
the inhabitants.
Key words: metropolitan growth, urban agents, residential development.

Las formas espaciales resultantes de la expansin metropolitana en las grandes

ciudades latinoamericanas y, en este caso, en las principales aglomeraciones del
Cono Sur (Chile, Argentina y Brasil) expresan sntomas de cambio y
particularidad que necesitan se destacados en los tiempos de la globalizacin
neoliberal. En este sentido, en los ltimos aos se asiste a una importante
modificacin de las metrpolis latinoamericanas, representada, entre otros
aspectos de singular importancia, por los cambios de las formas la segregacin
socio espacial en las ciudades y el desarrollo de nuevas centralidades. Del mismo
modo, se observa una expansin de los condominios cerrados, en su mayora
distantes del centro urbano as como una produccin de grandes torres en altura
al interior de las aglomeraciones urbanas, vinculadas a los edificios corporativos
de las grandes empresas y tambin a otros usos, como el residencial, el de
oficinas y el hotelero. A su vez, estas ltimas intervenciones estn en directa
relacin con la necesidad de recuperacin de las reas centrales y con las
renovadas estrategias del capital financiero que apunta a los negocios

inmobiliarios en bsqueda de rentabilidades con mayor velocidad de retorno.

Muchos de estos productos se asocian a lo que de Mattos (2004) ha definido
como artefactos de la globalizacin: grandes centros comerciales, hoteles de las
grandes cadenas y condominios exclusivos, entre otros.
Adems de esa emergente produccin inmobiliaria, las formas tradicionales
destinadas a la habitacin se revisten de un nuevo impulso decurrente de la
dinmica inmobiliaria, que se torna ms agresiva y potente por el aumento de la
integracin con el capital financiero (Pereira, 2006; De Mattos 2008). Esta
integracin potencia la transformacin de lo urbano en una urbanizacin
excluyente, sobre todo para aquellos que no tienen posibilidades de insertarse en
su lgica de produccin, porque no se constituyen en consumidores de productos
inmobiliarios. En esa urbanizacin persisten y en algunos casos se amplifican las
formas tradicionales de solucin habitacional en los pases latinoamericanos,
donde siempre fue expresiva la concentracin de la renta en determinados grupos
de la sociedad. De esta manera, segn el Programa de las Naciones Unidas para
los Asentamientos Humanos (UN-HABITAT) 130 millones de latinoamericanos
vive en asentamientos precarios e informales, sin ttulos de propiedad ni acceso
legal a servicios (PNUD, 2006). En estos asentamientos parece no haber lugar
para la vivienda en plenitud, apareciendo apenas las calles donde las personas se
instalan, dando a lugar la imagen de un modo de vida casi nmade.
Esa reestructuracin metropolitana, que en su dimensin urbana y territorial
encuentra referencias en las formas actuales de produccin inmobiliaria, viene
alterando la relacin entre lo pblico y lo privado, influyendo con ello en la
gestin de las modalidades de crecimiento de la metrpoli. Tanto que, en algunos
casos, podemos decir que en el interior de la aglomeracin se estn desarrollando
una o varias ciudades privadas, dados los cambios de significado del espacio
urbano y de la influencia de la accin de los grandes emprendimientos
inmobiliarios. Con la renovada intensificacin de la exclusin socio espacial, la
tensin social tiene entre sus expresiones la creciente violencia urbana, que
muestra que la dinmica en curso puede traspasar ciertos lmites, que podran
comprometer la vida urbana actual. Este escenario requiere de parte del poder
poltico de acciones concretas y de una nueva comprensin terica, que gue
interpretaciones que estn al servicio de la sociedad y de los tomadores de
decisiones, debido a que prcticamente no hay ningn agente que est ajeno a
los desdoblamientos de dichas tensiones socio-espaciales.
Desde el punto el vista demogrfico, uno de los elementos ms importantes
dentro de este proceso de cambio metropolitano, tiene relacin con el papel que
desempea o ha desempeado en los ltimos aos la migracin o
desplazamientos residenciales intrametropolitanos y las fuerzas que la

determinan (Rodriguez, 2007; Ortz, 2007). En el caso chileno, en esta evolucin,

durante los ltimos aos un conjunto de obras pblicas han influenciado de modo
notable, sobre todo en lo que dice relacin con los accesos viales principales y
vas de alta circulacin, la movilidad residencial de los sectores de ingresos
medios y altos con los consiguientes cambios en el paisaje urbano e interurbano
nacional que ello implica. En este sentido, bajo el esquema de las concesiones
viales el sector privado ha comenzado movilizarse en bsqueda de
rentabilidades atractivas para sus inversiones, potenciando la expansin fsica de
las reas metropolitanas y de las ciudades intermedias.
De esta forma, una de las manifestaciones de la expansin fsica del rea
metropolitana de Santiago de Chile (AMS) hacia su rea de influencia est
relacionada con la construccin de viviendas en condominios dirigidas a grupos
socioeconmicos medios, medios altos y altos, que migran hacia las reas
periurbanas en bsqueda de nuevos espacios residenciales, de mayor tamao e
inmersos en un hbitat supuestamente opuesto a la modernidad de la metrpoli.
El binomio condominios ms autopistas concesionadas est en las bases de lo que
hemos denominado privatpolis inmobiliaria, que se relaciona con el aumento de
los lmites espaciales en la promocin y construccin de espacios residenciales
cerrados, marcados por barreras de proteccin y seguridad, en los cuales se
comienza a vivir una progresiva auto segregacin no solo del habitar sino que
tambin de los servicios necesarios que apoyan dicha funcin. Este fenmeno
que se comenz a vivir con especial vigor desde la segunda mitad de la dcada de
1990 encuentra hoy en la periferia metropolitana el espacio propicio para
expandirse: ms metros cuadrados a menor precio que en la ciudad consolidada y
muchas veces mejor conectada que en su interior en trminos de infraestructura
vial a causa de las citadas autopistas. En este sentido, cada vez se comienzan a
ofrecer productos inmobiliarios para las clases medias y altas en la periferia rural
que incluyen supermercados, colegios, jardines infantiles y espacios de ocio
exclusivos para sus residentes, tal cual existen en el interior del AMS. Lo nico
que se excluye, hasta el momento, en estos proyectos tiene que ver con las
fuentes laborales donde se desempean los posibles propietarios
(Hidalgo, Borsdorf y Snchez, 2007).
Otra manifestacin del proceso de expansin o de la generacin de suelo urbano
hacia el exterior del AMS, est asociado histricamente al desarrollo de
proyectos de viviendas sociales promovidas por el Estado y dirigidas a grupos
socioeconmicos medios bajos y bajos. Tradicionalmente estos conjuntos,
especialmente durante la segunda mitad del siglo XX, se construyeron en la
periferia inmediata de la mancha urbana, sin embargo hoy se hacen lejos de ella,

en los municipios cuya mayor proporcin de superficie est en la categora de

rural.
Los resultados de estas iniciativas de vivienda pblica son lo que hemos
denominado precaripolis estatal, que corresponde a un espacio monofuncional,
segregado y fragmentado, definido por la presencia de los servicios de
urbanizacin electricidad, agua potable, luz elctrica y en algunos casos calles
pavimentadas. En estos lugares, la poblacin habita en residencias con tamaos
cuyo promedio no supera los 45 m2 edificados y por la ausencia del resto de
clases sociales, equipamientos y algunos servicios bsicos y no bsicos, como
colegios, centros de salud, reas de esparcimiento y centros de comercio, entre
otros (Hidalgo, 2007).
El conjunto de estas tipologas residenciales constituyen la mayor parte de la
oferta residencial dentro del mercado metropolitano, y en este sentido, su patrn
de localizacin significa cambios diferenciados en los perfiles socioeconmicos
de la poblacin y de las funciones de los lugares donde ellos se emplazan.
Precisamente este artculo buscar otorgar antecedentes empricos y lecturas
tericas al modo en que se estn gestando las emergentes configuraciones
territoriales en la periferia metropolitana de Santiago de Chile, teniendo como
base de anlisis de los dos principales polos del espacio residencial construido:
viviendas sociales y condominios cerrados. En este sentido, interesa adentrarse
en las diferentes dimensiones y procesos que dan lugar a la construccin de la
nueva geografa social en los anillos externos del AMS y que se relaciona con el
papel desigual que desempean los agentes involucrados, desde los promotores
privados, pasando por el Estado hasta los propios habitantes.
Los nuevos espacios residenciales en la periferia metropolitana: elementos
para su interpretacin
Tomando como referencia a las ciudades europeas y de Amrica del Norte la
evolucin de la ciudad desde el siglo XIX hasta hoy tiene momentos clave que
interesan ser destacados en la ptica del presente trabajo. En un primer momento,
la urbe decimonnica se orden de modo gravitacional, un centro funcional y
econmico en torno al cual exista una periferia dependiente y cercana, donde el
lmite entre lo urbano y lo rural era claro y preciso. Influida por el proceso de
industrializacin y la proliferacin del medio transporte desde el ferrocarril
urbano y suburbano hasta el mismo automvil- esta situacin comienza a
modificarse de un modo notable. En rigor producto de este proceso es que nace el
suburbio, como un rea de expansin deliberada de la ciudad sobre el campo, con
fines mayoritariamente residenciales. Con el correr del tiempo este territorio

llega a ser cada vez ms complejo, incontrolado y difcil de definir y delimitar

(Borsdorf, 2004).
En el siglo XX existe un constante proceso de fusin espacial entre los centros de
menor importancia que rodean a las ciudades principales y sus zonas suburbanas,
por la interaccin y el crecimiento mutuo. Fuerzas centrpetas y centrfugas se
traslapan, induciendo a un constante avance de la ciudad, dando paso a lo que se
ha denominado como el continuo urbano-rural. En este entrelazamiento espacial,
las ciudades principales mantienen su papel de centros culturales, pero se debilita
su fuerza polarizante. A fines de la citada centuria un nuevo patrn espacial
caracteriza la periferia, una estructura formada por unidades espaciales diversas y
especializadas cada vez menos dependientes de la urbe tradicional, est
substituyendo las viejas jerarquas. En este sistema espacial la relacin entre la
ciudad y el campo no se estructura de un modo nico y racional. La aleatoriedad
y la diversidad son caractersticas de lo que se denomina post-suburbio. En este
contexto y siguiendo la tradicin de lo que ocurre en Amrica del Norte y Europa
Occidental, el post-suburbio corresponde al nuevo tejido urbano que se forma en
el borde la ciudad tradicional y funciona prcticamente independiente de las
centralidades tradicionales que operan al interior de la aglomeracin, siendo
altamente diverso en actividades, formas y estilos (Borsdorf, 2004).
Atrs del conjunto de estas manifestaciones existen una serie de transformaciones
que tienen que ver con la modificacin de los patrones productivos que han sido
relacionados con los procesos de reestructuracin econmica que actan en la
escala global. Lo anterior permitira explicar, a travs de los cambios en el
mercado de trabajo y su diversificacin geogrfica, la aparicin contempornea
del fenmeno en la mayora de los pases y regiones industrializadas y en vas de
desarrollo (De Mattos, 2002, 2004).
La lnea interpretativa expuesta nacida al amparo de la realidad europea y
anglosajona es diferente a la situacin que experimentan las ciudades
latinoamericanas, lo cual hace necesario una permanente re-teorizacin
conceptual y calce con la realidad emprica. A partir de ello es posible formular
una serie de preguntas referidas al calce de la realidad que se vive en los pases
latinoamericanos con aquellos donde se originaron dichas categora analticas,
entre las cuales destacamos las siguientes: realmente estamos o no en las
ciudades de la regin y en este caso en Santiago ante la presencia de un postsuburbio? podemos aplicar casi mecnicamente los conceptos de ciudad difusa
o dispersa para diferenciar las formas de crecimiento metropolitano? qu tipo de
descentralizacin funcional ocurre en la periferia metropolitana de Santiago?
desde el punto de vista del espacio construido existen reas diversas
y polifuncionales o nos encontramos ante periferias monofuncionales y cuya

correspondencia con el post-suburbio es slo la fragmentacin social de los usos

del suelo?.
La precaripolis estatal y la privatpolis inmobiliaria: de qu estamos
hablando en la periferia metropolita de Santiago?
El anlisis de comportamiento demogrfico de las comunas del rea
metropolitana de Santiago (AMS) y las de su entorno rural, muestra que las
comunas centrales tienen tasas inferiores de crecimiento que las de la periferia
(Figura N1), aspecto relevante de destacar en el proceso de metropolizacin que
se vive en el AMS e informa de la tendencia a la contraurbanizacin (Arroyo,
2000; Berry 1976; Ferrs, 2007) observada tambin en las otras grandes ciudades
del pas (para Valparaso ver Hidalgo y Borsdorf, 2005, para Concepcin, Prez y
Salinas, 2007).
En este marco general existen en el espacio estudiado consideraciones relevantes
como son la dimensin histrica y la amplitud de formas que presenta la
expansin metropolitana, propias de la ciudad chilena en general y del AMS en
particular, que ayudan a establecer las especificidades y la necesidad de generar
categoras de anlisis que tengan una correspondencia ms cercana a los
acontecimientos y realidades que le dan forma. En este trabajo buscamos
examinar, en primer lugar, como la vivienda social en la bsqueda de suelo ms
barato va formando verdaderos espacios monofuncionales, segregados y
fragmentados, que podramos denominar precaripolis estatal, definida, como
sealamos, por la presencia de los servicios de urbanizacin electricidad, agua
potable, luz elctrica y en algunos casos calles pavimentadas, pero carente de las
otras dimensiones que dan lugar a la ciudad propiamente tal como la existencia
del resto de las clases sociales y variedad de servicios y equipamientos
indispensables para el desarrollo de la vida urbana (Capel, 1975, 2003).
La lgica de localizacin que se relaciona con la vivienda social se asocia con la
oferta de terrenos con un bajo valor por unidad de superficie, reservas que por lo
general se encuentran en la periferia. Estos proyectos de viviendas se constituyen
en un factor ms de la conduccin del patrn de segregacin socio-espacial que
desarrollan los agentes urbanos en la lgica de reproduccin de sus intereses
econmicos, de clase y de carcter poltico y que de paso modelan la expansin
urbana en su contexto ms amplio (Harvey, 1977; Lefebvre, 1978).
Concentrndose en su generalidad, a pesar de los esfuerzos pblicos de
diversificar la oferta geogrfica del proceso centrifugo de poblacin de bajos
recursos, en espacios residuales, de margen, dichos conjuntos provocan la
concentracin de grupos socioeconmicos bajos en contados sectores de las
ciudades (Hidalgo, 2007).

Figura N1. Porcentaje de variacin intercensal de poblacin a nivel

comunal en el AMS, 1992-2007.

Desde los inicios de la poltica de vivienda social en Santiago de Chile se observa

la localizacin de los conjuntos pblicos en la periferia de la ciudad. As lo
demuestran los estudios de Hidalgo (2005, 2007) que muestra como
progresivamente dichas intervenciones desde la promulgacin de la Ley de
Habitaciones Obreras en 1906 fueron construyendo la periferia de la ciudad,
tanto por su accin directa como indirecta, construyendo nuevas viviendas,
favoreciendo el acceso al suelo o gestionado los servicios bsicos de
urbanizacin para el inicio de la consolidacin de los asentamientos espontneos

o irregulares que han adoptado distintas tipologas y denominaciones en los

diferentes pases latinoamericanos como favelas en Brasil, pueblos jvenes
en Per, villas miseria en Argentina y campamentos en Chile, por mencionar
algunos.
Sin embargo, desde la segunda mitad de la dcada de los noventa nos
encontramos con un importante crecimiento de las viviendas sociales en las
comunas de la periferia metropolitana de Santiago debido al avance y
consolidacin de una poltica de libre mercado que repercute, con fuerza, en
todas las iniciativas sectoriales impulsadas por el Estado de Chile. Entre 1978 y
2003 se han construido en las comunas de la periferia metropolitana cerca de
27.000 unidades, casi la mitad de ellas se han edificado en la ltima dcada
(Hidalgo, Zunino y Alvarez, 2007). Aunque muchas de estas viviendas son para
poblacin que efectivamente reside en las localidades asociadas a esas comunas,
las cifras sealadas no dejan duda que la vivienda social ya no se localiza solo en
la periferia inmediata de la ciudad, sino que se comienza a ubicar en aquellas
espacios que limitan con el rea metropolitana propiamente tal.
La pregunta que aparece luego de esta breve descripcin del comportamiento de
la construccin de las viviendas sociales en la periferia metropolitana es cules
son las consecuencias socio espaciales de esta nueva localizacin?. Al analizar la
informacin del ndice de Desarrollo Socioeconmico (IDS) [2]para el perodo
1992-2002, podemos afirmar que ah donde se construyeron conjunto de
viviendas social el IDS descendi, se mantuvo o subi levemente, cuestin que
nos lleva a afirmar que estos conjuntos residenciales muchas veces son motores
de un cambio regresivo de los espacios donde se ubican.
Como apuntamos, la poltica mercantilista de uso del suelo urbano impuesta
desde los mediados de los ochenta en adelante expulso a las viviendas sociales
cada vez ms lejos de la ciudad. De esta manera, las comunas periurbanas
comenzaron a recibir nuevos habitantes que, debido a su condicin de pobreza,
disminuyen la condicin socioeconmica de los lugares o reas donde ellos se
emplazan. La evidencia emprica muestra una relacin entre la generacin de
focos pobreza y las polticas habitacionales del Estado. Este proceso se observa
al comparar los valores del IDS de las zonas con viviendas sociales para los aos
1992 y 2002 (figura N2).

Figura N2. Localizacin de viviendas sociales y condominios segn

variacin del IDS, 1992-2002.

Entonces estamos en presencia de la construccin de una

verdadera precaripolis estatal, que adems de presentar bajos indicadores
objetivos de calidad de vida medidos a travs de los componentes del IDS- ella
presenta otros problemas que se ven reflejados en la figura N2, que muestran la
asociacin de los lugares donde se construye la vivienda social con la
dependencia funcional de actividades de estudio y trabajo. En concreto, los
conjuntos de vivienda social se localizan en lugares que son sometidos a los
servicios y fuentes de trabajo que se dan al interior del rea metropolitana o en la
ciudad consolidada, debiendo muchos de sus habitantes recorrer grandes
distancias para satisfacer sus necesidades laborales y de educacin.
En este documento, en segundo lugar, deseamos destacar la otra cara de la
expansin residencial metropolitana de Santiago y ella tiene relacin con los
espacios residenciales cerrados o condominios que aparecen como un producto
inmobiliario de los promotores privados, que buscan rpidas rentabilidades
aprovechando factores de diversa ndole que les ayudan a valorar el suelo de la
periferia. Pero no son localizaciones ubicuas que pueden estar en cualquier
posicin geogrfica sino que aprovechan la existencia de recursos paisajsticos,
presencia de seguridad las veinticuatro horas del da y accesibilidad de alta
velocidad vinculadas a las mega infraestructuras metropolitanas, que les ayudan a
reproducir la inscripcin de sus lugares de habitacin al corazn de la ciudad bien
servida y equipada (Hidalgo y Borsdorf, 2005).

Si se analiza la localizacin de los condominios en las tipologas que existen en

la periferia metropolitana [3] y que dan lugar a la privatpolis indican una
situacin diferente respecto de la precaripolis en el sentido que en los lugares
donde se localizan estos conjuntos residenciales existe una tendencia a que su
ubicacin se asocie a espacios que aumentan o que ostentan un mayor IDS. A la
vez, hay que considerar que en algunas reas se han edificado condominios
cerrados y vigilados relativamente cercanos a la construcciones de vivienda
social, reduciendo la segregacin espacial pero manteniendo la segregacin
social. En estos casos, las cifras pueden denotar un aumento del IDS, pero ste no
es consecuencia de un proceso global de mejora de las condiciones de vida de
esos lugares actuando a nivel de distrito censal, sino consecuencia del
emplazamiento de sectores medio y medio-alto que se auto-excluyen, fsica y
simblicamente de la poblacin ms pobre (Figura N2).
Las modalidades de crecimiento de las ciudades chilenas y de sus reas
metropolitanas en las ltimas dcadas, se asocian a un modelo que podra ser
homologado al de ciudad dispersa y tambin del postsuburbio pero que no puede
ser ledo automticamente como tal. Tanto la precaripolis como
laprivatopolis no se condicen con la realidad europea y de Amrica del Norte
debido a que en ellas no existen las caractersticas bsicas de formacin de los
espacios que se dieron a lugar en esas naciones del hemisferio norte. Como
apuntamos, en stas ltimas el crecimiento y ocupacin de la periferia
metropolitana inmediata y de las reas circundantes a ella se ha dado con un
conjunto de equipamientos y servicios equivalentes muchas veces a lo existente
en el interior de la aglomeracin (Borsdorf, 2005). Esto en el caso del AMS
queda demostrado en la medida que los habitantes de la periferia del AMS
realizan sus actividades diarias, educacin y trabajo, principalmente al interior de
ella.
Esto quiere decir que tanto los modos de vida de los residentes de
la precaripolis como de la privatpolis basan en una proporcin no
despreciable sus fuentes laborales y provisin de bienes y servicios en la
oferta intra metropolitana. La migracin de los habitantes de esta ltima
categora hacia las reas periurbanas est asociada principalmente a la bsqueda
de nuevos espacios residenciales, con algunas ventajas comparativas respecto de
la oferta inmobiliaria existente al interior de la aglomeracin. Una de las
hiptesis que explica lo anterior se relaciona con el acceso a viviendas de mayor
tamao predial y construido que se ofertan en estos lugares de transicin entre el
medio rural y el medio urbano (Hidalgo, Salazar, Lazcano y Roa, 2004).
Tambin existen connotaciones subjetivas en las decisiones de los nuevos
habitantes que buscan espacios abiertos que evocan paisajes buclicos
campestres, en los cuales se pueden desarrollar actividades de ocio inmersas en

la naturaleza y medio rural, como los campos de golf, clubes ecuestres y lagunas
para deportes acuticos (Cuadro N1, Figura N3).
Entonces la privatpolis se forma a partir del cambio de la localizacin
residencial y necesariamente no se condice con un desarrollo al unsono de la
mayora de los otros servicios y funciones especializadas que los citadinos que
moran en ella requieren para satisfacer sus necesidades. Aunque en muchas de las
comunas de la periferia del AMS se comienzan a localizar algunas instituciones
de educacin primaria y secundaria [4] , los grados de centralidad que ellas
ostentan son bastante inferiores que los existen al interior de la aglomeracin y
por lo mismo sus residentes deben viajar las mismas distancias de aquellos
moradores de la precaripolis, pero con la ventaja de la auto movilidad (Ver
figura N4).

(a)

a)
b)

(b)

Viviendas sociales en la comuna de Peaflor

Acceso a condominio de la comuna de Talagante

Figura N3. Viviendas en la precaripolis y privatpolis

Atrs de las dinmicas sobre la urbanizacin existen distintas lecturas sobre los
efectos que provoca la privatpolis en los medios geogrficos donde se emplaza.
Una aproximacin tiene que ver con la disponibilidad de la tierra de alta
productividad, base natural para las actividades primarias de la poblacin, no
solo originaria, sino sobre las labores agrcolas en general de la regin. Esta
situacin debe ser matizada en la medida que el mercado de la tierra no es ciego

y que pone a disposicin una oferta de parcelas de agrado [5] cuya renta es
inferior a usos agrcolas cuya produccin supera al rendimiento de usos urbanos.
Esto ocurre en la actualidad con la produccin vinculada a las agriculturas
globalizadas, como lo ha demostrado el trabajo de Corbaln, Ramrez y Aguirre
(2007) para el caso de la ciudad de Molina, en la regin del Maule, que informa
que los valores de la tierra urbana son inferiores a aquellas superficies dedicadas
a la actividad vitivincola.

Figura N4. Indice de centralidad de Davies segn comunas del AMS [6]

Cuadro N1. Migracin hacia la privatpolis: factores de atraccin desde la

periferia y repulsin desde la metrpoli

Repulsin desde la metrpoli

Atraccin desde la periferia

Factores ambientales: contaminacin del aire, ruido, Factores ambientales: aire limpio, silencio, Espacios de ocio abiertos e
congestin vehicular.
inmersos en la naturaleza y vida campestre (por ejemplo: canchas de
Golf, clubes ecuestre, lagunas para deportes acuticos, entre otros)

Seguridad, delincuencia y aumento de la sensacin

de las tasas de criminalidad que repercuten.

Oferta inmobiliaria: acceso a viviendas de mayor tamao predial y

construido a un costo menor en relacin a la mercado intrametropolitano.
Vigilancia y mayor seguridad.
Posibilidades de disear su propia vivienda en relacin a la
construccin estandarizada del interior del AMS.

Factores laborales: modificacin de la fuente laboral Posibilidades de ejercer una nueva actividad que no involucre movilidad a
o acogimiento a jubilacin.
la fuente de trabajo.

Factores personales: Renuncia a la vida en la ciudad Factores personales: mayor tiempo para la familia. Mejoras de la salud
y migracin al campo para vivir en l y de l.
corporal.
Bsqueda de un espacio diferente y ajeno a los
males de la ciudad para el crecimiento de los hijos.

Es probable que esto dependa del estrato socio econmico al cual est dirigida la
oferta residencial y en consecuencia de la capacidad de pago de los adquirentes
del suelo para llevar adelante sus intereses, pero los propietarios del suelo no
dejarn margen alguno para disminuir sus ganancias. En el escenario econmico
globalizado el suelo agrcola compite con usos urbanos y los terrenos que se
ponen en el mercado residencial son precisamente aquellos que no cuentan
con las condiciones agro productivas para insertarse en los circuitos econmicos
internacionales.

En definitiva estas dinmicas tienen consecuencias sobre la generacin y gestin

del suelo urbano ms all de los lmites de la ciudad tradicional y en su relacin
con las transformaciones socioeconmicas de los municipios involucrados. Esta
situacin repercute directamente en la sustentabilidad del proceso
de metropolizacin, o en otras palabras, sobre la armona territorial de la
expansin metropolitana, lo que es un gran desafo para la gobernabilidad de
estos espacios y, de paso, para los actores que convergen en ella, tanto del sector
pblico como privado y de la comunidad en general (Hidalgo y Salazar, et. al.,
2005).
En este sentido, la colonizacin residencial de las comunas externas al AMS
provoca un verdadero efecto domin sobre la dotacin de infraestructuras,
equipamientos y servicios (Hidalgo y Salazar et. al. 2005). Inclusive si la
magnitud de la migracin induce un cambio substantivo en el nmero de
residentes de las reas de destino, se pueden generar consecuencias sobre la
representacin sociopoltica de estos espacios de interface urbano rural (Orellana,
2007; Salazar, 2007).
Un factor que influye en la gobernabilidad metropolitana del Santiago es la
fragmentacin administrativa determinada por los cuarenta y dos municipios que
dan forma a la mancha urbana continua del AMS. En el caso chileno existen
escasas instancias de institucionales que traten de coordinar de modo
intersectorial las polticas y procesos que influyen en las configuraciones
territoriales que dan forma a los espacios metropolitanos (Arenas, 2006, 2007).
Los principales instrumentos estn asociados a los planes regionales de desarrollo
urbano y planes reguladores intercomunales destinados por definicin a regular al
suelo el urbano y sus reas de expansin [7] .
El marco desregulador y subsidiario que dio a lugar la reforma neoliberal chilena
permiti la instalacin de un modo de ordenar el territorio en funcin de la
competencia de la rentabilidad de usos ms que de la capacidad ambiental y
territorial de los mismos. En este mbito, el dibujo residencial de la periferia
metropolitana tambin est dado por el papel que desempean las empresas que
proveen los servicios de urbanizacin bsicos para la instalacin de las viviendas
que se construyen en los espacios aludidos (Figura N5). Esto cobra espacial
valor en las residencias de la privatpolis en la medida que ellas se hacen en las
denominadas parcelas de agrado. Estas ltimas se ubican fuera de lmites de los
planes reguladores comunales y en definitiva su instalacin no depende de una
normativa de construccin urbana sino que de la factibilidad de las empresas que
otorgan el servicio. Dicho de otro de modo se habita con fines residenciales el
suelo rural que no es rentable en la dimensin agro productiva y su
materializacin no est dada por las instancias de ordenacin territorial de la

legislacin urbana chilena sino por la capacidad que tienen las empresas
prestadoras del servicio, todas ellas privadas.
Atrs de estos procesos existen una serie de relaciones de poder entre los agentes
que estn determinando con sus decisiones el dibujo de las formas de ocupacin
del territorio. En este contexto, se entiende que el poder, definido en este caso
como el grado de influencia que los actores involucrados en la construccin
social del territorio, puede ejercer control sobre el destino de una determinada
rea o lugar, con el fin de avanzar en la consecucin de objetivos especficos
deliberados con antelacin. En su articulacin intervienen tanto personas que
ocupan una situacin de privilegio para ejercer dominio sobre otros actores que
a primeras luces aparecen subordinados a decisiones tomadas en esferas que
escapan de su control inmediato. Para descifrar la mecnica del poder en un
determinado caso, resulta til considerar elementos operando a distintas escalas
geogrficas. Siguiendo a Zunino, (2002), tanto en escalas generales como
especficas existen diferentes estrategias para hacer valer la autoridad (por
ejemplo reglamentos, leyes) o la capacidad para cambiar lneas de accin
definidas por actores que operan en los diferentes niveles que le son propios (por
ejemplo las autoridades del nivel local o nacional pueden ver afectadas sus
decisiones de entes locales o viceversa).

Figura N5. Distribucin de empresas prestadoras de los servicios de agua

potable y luz elctrica en el AMS.

La autoridad formal de las leyes, reglamentos vigentes y criterios de costos en

materia de construccin de viviendas sociales que dan a lugar laprecaripolis,
dibujan una situacin en donde los promotores inmobiliarios gozan de una
capacidad amplia para decidir la localizacin de los conjuntos residenciales
dirigidos a los ms pobres, el diseo arquitectnico de dichos emprendimientos y
la calidad de la infraestructura y equipamiento que se ofrecer a los adquirentes.
Dado que la poltica de vivienda vigente en Chile fomenta la postulacin
individual o a travs de los comits de vivienda que aglutinan a un nmero
acotado de familias que residen en una determinada comuna, esta poltica tiene
un fuerte sesgo individualista, lo cual limita severamente la capacidad de la
poblacin beneficiaria para organizarse y ejercer presin ante los organismos
formales como los municipios o ante los promotores inmobiliarios. As, los
beneficiarios de los programas de vivienda social permanecen en una situacin
subyugada en tanto que poseen escasos recursos para cuestionar y cambiar
decisiones que ya han sido tomadas y sancionadas por la autoridad formal de
turno. Como corolario, en Chile ha desaparecido el llamado movimiento
poblacional que tuvo un papel influyente desde los cincuenta hasta mediados de
la dcada de los ochenta del siglo pasado (Garcs, 2003). La capacidad de los
pobladores para ejercer influencia ex-post al proyecto depende de su capacidad
de organizar y llevar adelante sus estrategias para promover cambios.
La situacin con respecto a la privatpolis es distinta. En este caso los
promotores inmobiliarios utilizan resquicios legales para urbanizar terrenos fuera
del lmite urbano o bien ejercen su influencia la cual es potenciada por la
necesidad de las autoridades formales para atraer inversin y desarrollo para
modificar los instrumentos de planificacin con el objeto de darle el sustento
legal a proyectos especficos. En la fase pre-proyecto se involucran en un dilogo
directo con las autoridades municipales. La decisin sobre la factibilidad de la
realizacin de estos emprendimiento surge a partir de estos canales de
comunicacin y muchas veces se establecen instancias informales para la toma de
decisiones (Zunino, 2006). En el caso de las subdivisiones prediales fuera del
lmite urbano, los adquirentes de los terrenos y/o viviendas se enfrentan a una
situacin de desamparo, pues no pueden exigirle a la municipalidad que los dotes
de los servicios, equipamiento e infraestructura, pues el predio no se encuentra
afecto, como sealamos, a las disposiciones que amparan las subdivisiones en
reas urbanas. La relacin que se establece entre los promotores y los adquirentes
corresponde a acuerdos que muchas veces dan origen a un nmero importante de
conflictos. En el caso de condominios dentro de reas urbanas, su desarrollo debe
enmarcarse en los instrumentos formales de planificacin urbana vigente.
Consideraciones finales

Tanto la precaripolis como la privatpolis son formas territoriales resultantes de

un tiempo y espacio determinado, que en trminos macro se vinculan con
acciones que se dan en el marco del Estado neoliberal. En este sentido las dos se
relacionan con la flexibilizacin del mercado del suelo, un mismo proceso que
acta en niveles de decisin diferentes y en escalas distintas.
En la misma dimensin, existen velocidades desiguales determinadas por los
flujos de capital y la capacidad de decisin de los agentes involucrados. En este
sentido, la precaripolis y la privatpolis pueden ser vistas dentro del proceso de
reestructuracin inmobiliaria (Pereira, 2006), que es producto del agotamiento de
la dinmica de crecimiento perifrica que caracteriz la expansin metropolitana
del Estado industrial-desarrollista centro-periferia. En contrapartida la
reestructuracin inmobiliaria tiene que ver con el modo en que las condiciones de
movilidad del capital, nacional e internacional, obtienen las condiciones ptimas
para retrotraer ganancias, cuestin que en el contexto de la globalizacin
econmica es uno de los smbolos de cambio de las grandes ciudades.
Tal como lo hemos planteado, las formas espaciales resultantes de esta
reestructuracin no son iguales y las diferentes reas metropolitanas o grandes
ciudades no responden de modo homogneo. En este sentido los actores que
actan a escala global pueden ser los mismos pero en el mbito local no, este es
expresin adems de la relacin produccin-capital, de procesos histricos,
culturales y sociales que trascienden esa problemtica y que otorgan un marco
fundamental para comprender las manifestaciones de la expansin metropolitana
en los pases latinoamericanos.
La precaripolis y la privatpolis son el caso chileno las ecuaciones residenciales
de la periferia metropolitana (Pereira, 2006) y expresan, en parte, la repeticin
del patrn de la geografa social que se vive al interior de la ciudad entre la
vivienda pblica dirigida a los ms pobres y el espacio de autoconstruccin de las
clases obreras formado desde la dcada de 1950 con aquellos barrios de la lite y
las clases medias, construidos en el mismo perodo, y que en la actualidad se
desarrolla en base a los condominios que dan a lugar a la urbanizacin cerrada. A
diferencia de ello, lo que ocurre en las afueras del AMS est justamente asociado
a un fenmeno cuya localizacin y extensin est en las bases de lo que el mismo
Pereira ha denominado el fin de la ciudad, la urbanizacin sin lmites (Pereira,
2007).
La vivienda social que se relaciona con la precaripolis-, por lo tanto, cobra
importancia en la medida que se conforma sobre la base de las polticas estatales,
que tienden a generar en los conjuntos de mayor tamao grandes espacios de
marginalidad social. Ellos se materializan muchas veces sobre ejes que son parte

de la expansin continua de la ciudad o de la exurbanizacin de la poblacin a

ciudades menores o nuevas ciudades, como lo describeSemmoud (2001) para el
caso de Paris. En la periferia de esta ciudad y de otras urbes francesas los
conflictos generados durante el ao 2005 muestran que la acumulacin de
poblacin inmigrantes de los pases del magreb y de otras naciones pases del
llamado tercer mundo ms los excluidos de la sociedad gala reclaman por
oportunidades de inclusin las que muchas veces pasan por la localizacin de sus
residencias. Esto ltimo lo debemos poner en relieve dado que en el caso chileno
en las ltimas dcadas se ha llevado adelante una intensa construccin de
viviendas para los ms pobres en las periferias de las casi todas las ciudades del
pas pero estndares bastante ms bajos que los realizados en Francia y otros
pases europeos y a diferencia de ellos con poblacin con poblacin no migrante.
Los condominios que dan lugar a la privatpolis tienen, como sealamos, una
raz que est en la flexibilizacin del marco legal para acoger proyectos
inmobiliarios en la periferia del AMS y da cuenta de una accin deliberada del
Estado chileno. En ella se manifiestan situaciones que tienen que ver con el modo
en que el mercado inmobiliario promueve sus productos y la forma en que
responden los adquirentes. Existe un aumento de la oferta de suelo y de viviendas
construidas que no se condice con el incremento de la demanda en funcin del
crecimiento demogrfico del AMS. En otras palabras hay ms unidades a ser
habitadas-construidas que potenciales compradores. En paralelo aumenta la
oferta y los precios de los inmuebles tienden mantenerse o a incrementarse y la
demanda se mantiene o crece levemente. A su vez progresa la posibilidad de
acceder a crditos hipotecarios de bajo costo para adquirirlas, situacin que en
Europa y en Amrica del Norte se conoce como la burbuja inmobliaria (Brenner,
2004), concepto que significa que el precio de las vivienda no tiene relacin con
los principios bsicos de la racionalidad econmica y que estn determinados en
definitiva por cuanto estn dispuestos a pagar por ellos los compradores
(Rullan y Artigues, 2007).
En el caso de la privatpolis suceden acontecimientos que deben ser destacados
en la lnea precedente, debido a que estas propiedades estn ancladas, muchas
veces, en inversiones familiares que persiguen una renta segura para ser
arrendadas o ser usadas como segundas residencias, por la aspiracin de personas
citadinas de poseer un lugar de ocio y descanso fuera de la ciudad. Esto coloca un
elemento de complejidad al anlisis puramente econmico y que en definitiva es
un aspecto a considerar en los cambios que se viven en las periferias
metropolitanas, lo que pone en relieve la necesidad de seguir indagando en el
comportamiento de los intereses de los actores comprometidos en la
configuracin de las periferias metropolitanas.

La precaripolis y la privatpolis son factores de cambio del complejo socio

territorial que se construye en la actualidad fuera del permetro de la conurbacin
del AMS. Ellos modifican el patrn de la geografa social que se configura en
gran parte en base a poblacin migrante del ncleo urbano consolidado del AMS,
que en el caso de los condominios constituye una opcin deliberada por
localizarse distantes de las reas consolidadas de la AMS. Para los residentes de
los conjuntos habitacionales del Estado es prcticamente la nica alternativa de
acceder a la casa propia, la que soluciona muchos problemas pero de paso
ocasiona inconvenientes que tienen que ver con la localizacin, distante muchas
veces de los puntos donde ellos desarrollan tradicionalmente sus actividades
labores y de educacin, entre otras.
La indagacin en los procesos territoriales actuales que viven las reas urbanas
del pas y sus respectivas implicaciones tericas, constituye un mbito del
conocimiento a profundizar por parte de las disciplinas cientficas interesadas por
las transformaciones del territorio. La comprensin e interpretacin de las
dinmicas espaciales debe llevar a establecer marcos de referencia adecuados
para la realidad nacional y que aporten al estudio y solucin de las dificultades
que enfrenta el Estado y la sociedad chilena en estas materias.

Notas
[1] Proyecto Fondecyt regular 1060759 y Cooperacin Internacional 77070242. Una versin en extenso de
este trabajo fue publicada en PERERA, P. e HIDALGO, R. p. 23-40. Produccin Inmobiliaria y
reestructuracin Metropolitana en Amrica Latina. Santiago: Serie GEOlibros N11 y FAU/USP, 2008, p.167195, con el ttulo Las dos caras de la expansin residencial en la periferia metropolitana de Santiago de
Chile: precaripolis estatal y privatpolis inmobiliaria.
[2] El procedimiento del clculo del IDS fue tomado a partir del ndice de Desarrollo Humano (IDH),
metodologa propuesta por el Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) (PNUD/MIDEPLAN,
2000). El IDS se construy en base a tres tipos de indicadores o dimensiones: bienes suntuarios, nivel de
estudio de la poblacin de ms de 25 aos y calidad de la vivienda (Hidalgo y Borsdorf, 2005). El primero de
ellos consider nueve variables para 1992 y once para 2002. En el caso de las reas urbanas, la unidad de
anlisis elegida fue la zona censal; y en el de las reas rurales, el distrito censal. Estas ltimas son categoras
manejadas por el Instituto Nacional de Estadstica (INE) para la gestin y manejo de la recoleccin y
tratamiento de los datos censales.
[3] Segn Hidalgo 2004 las tipologas de condominios existentes en la periferia metropolitana de Santiago
son: (a) Urbanizaciones cerradas: conjuntos de viviendas unifamiliares de ms de 100 viviendas, con
permetro cerrado y accesos controlados. En la mayora de las ocasiones no se encuentran amparados en la
normativa de copropiedad y han logrado legalidad a partir de la aplicacin de las ordenanza locales de cierre
de calles y pasajes. (b) Ciudades valladas: grandes proyectos inmobiliarios construidos por etapas, en la
periferia inmediata de las reas metropolitanas. Principalmente estn constituidos de viviendas unifamiliares,
pudiendo tambin considerar edificios de departamento. En su diseo se considera una amplia gama de
equipamientos y servicios, que dan autonoma de estos asentamientos respecto del entorno urbano donde se
localizan. Se ven potenciados por el mejoramiento de la redes de infraestructura vial y por la poltica urbana

en torno a las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado, ZODUC. (c) Loteos de parcelas de agrado: unin
de predios desde5.000 m en espacios periurbanos, acceso controlado y edificacin libre en base a normativa
interna del condominio.
[4] Ver trabajo de Hidalgo, Borsdorf y Snchez para el caso de los megaproyectos de Chicureo en Colina al
norte del AMS, recientemente publicado en la Revista Ciudad y Territorio (2007).
[5] Las parcelas de agrado corresponden al fraccionamiento del suelo rstico originado por el Decreto con
Fuerza de Ley 3.516 de 1980, que estableci en su artculo primero que los predios rsticos, esto es, los
inmuebles de aptitud agrcola, ganadera o forestal ubicados fuera de los lmites urbanos o fuera de los lmites
de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaso y del plan regulador metropolitano de
Concepcin, podrn ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una
superficie no inferior a 0,5 hectreas fsicas. La aplicacin de esta normativa condujo a un intenso proceso de
subdivisin de la tierra en las reas rurales del pas y con especial vigor en la periferia de las ciudades.
En este proceso se generan una serie de nuevos asentamientos de poblacin, que son reconocidos en la toma
de datos de los Censo de Poblacin y Vivienda del ao 2002. En este sentido, el glosario de dicho Censo
seala que la parcela de grado corresponde a: asentamiento humano, concentrado o disperso que se ubica en
una o ms propiedades de pequea extensin, inferior a media hectrea (5.000 metros cuadrados), con nombre
propio comn a todas ellas. La parcela de agrado, por su dimensin no constituye una explotacin agrcola,
aun cuando existan cultivos al interior de ella; se diferencia de la parcela agrcola por el tipo de edificacin
moderna de la vivienda, correspondiente a un nivel socio-econmico medio-alto y alto. Por lo general, la
parcela de agrado se ubica en las cercanas de los centros urbanos de importancia; ellos forman un conjunto
de varias propiedades que se reconocen con un nombre propio comn, que generalmente se deriva del nombre
del predio que las origin, independientemente del nombre propio que pudiere tener cada propiedad. La
parcela de agrado pierde su categora si su monto poblacional corresponde a la de Aldea (entre 301 y 1.000
habitantes).
[6] El Indice de Centralidad de Davies (ICa) consider el nmero de farmacias, supermercados,
hipermercados, hospitales, colegios y bancos. Su concentracin en base al universo del AMS dio a lugar la
jerarqua de las comunas consideradas. La frmula de clculo fue adaptada de Davies (1967).
[7] Las definiciones y atribuciones de los instrumentos citados quedan definidos por la Ley General de
Urbanismo y Construcciones.