CAS.

N 1332-2009-CAJAMARCA
ANALISIS

Nemo dat quod non habet

Nadie da lo que no tiene
-Principio Romano-

Partimos de la idea de que nadie puede vender aquello que no est dentro de su
esfera patrimonial (art.923 C.C). Muy aparte de ser un imposible jurdico es un
acto contrario a los principios Jurdico-Econmicos que revisten al mercado
Peruano y, adems, una afrenta al Derecho Constitucional a la propiedad. Por
esto, los primeros anteproyectos y codificaciones sancionaban con nulidad
absoluta el contrato de venta sobre bien ajeno1.
Nuestro Ordenamiento Jurdico (en adelante OJ) establece dos tipos de
nulidades:
Primero, est la eficacia amenazada como propia de aquel acto que no es
idneo a producir los efectos que le son propios o aquellos que
verdaderamente desean las partes, esto a razn de una causa externa al
negocio. Dicha figura tiene como consecuencia la nulidad relativa o anulabilidad
del acto.
Segundo, la invalidez como sancin mxima que estable nuestro OJ a los actos
que, en principio, no producen efecto alguno, se consideran no realizados. Esto
por adolecer de un error estructural, intrnseco a la celebracin del mismo. La
invalidez tiene como consecuencia la nulidad absoluta del acto.
Algunos autores como Albaladejo2 se plantean el siguiente razonamiento:
Solo un negocio que existe puede valer o no valer; luego solo un negocio que
existe puede ser nulo, ya que nulidad es una clase de invalidez.

1 Cdigo civil del estado Nor-Peruano de la confederacin Peruano-Boliviana de

1836. (Art. 1017)Es nula la venta de cosa ajena, y se puede dar lugar a los daos e
intereses, aun cuando el comprador ignore que era ajena.

2 Derecho Civil I, Introduccion y parte General Albaladejo Manuel Ob. Cit.

pp. 840

Con esa lgica el profesor, nos plantea la inexistencia del negocio jurdico.
Figura que no se encuentra en nuestro Sistema Civil, pero sera el remedio
perfecto a futuros casos, similares al comentado.
En el presente caso, es claro que la propiedad solo la puede detentar una de las
partes (entendida como centro de inters, independiente de la cantidad de
personas que en ella se encuentren) de las muchas que discuten in procesus.
As el proceso gira en torno a: Quin es propietario del bien inmueble?
Si el propietario fuese el accionante (Gladys Noemi Mujica de Nuez), es vlida
su pretensin de reivindicacin y nula la de los dems (validez del contrato de
compra venta).
Si el propietario fuese la supuesta vendedora (Filomena Rodrguez Terrones)
ser vlido el contrato celebrado entre aquella y los Hermanos Salvador
Crdenas. La pregunta es, Y si no lo fuese?...
A razn del artculo 1409 y los respectivos a venta de bien ajeno (1537-1541), se
crea una figura confusa.
En esta figura se establece que el objeto materia de obligacin contractual
puede versar sobre bienes ajenos. A nuestro entender, esta figura se presta a
dos supuestos:
a. El vendedor informa al potencial comprador que el bien no le pertenece.
Ambos conocen el origen del bien. (art. 1537).
b. El vendedor no informa al potencial comprador que el bien no le
pertenece. Una parte desconoce el origen del bien. (art. 1539).
El primer supuesto es lo que en doctrina se conoce como compra venta de bien
ajeno ideal, la cual se funda en el deber de informacin que reviste toda
negociacin contractual.
El segundo supuesto es llamado Compra venta de bien ajeno en estricto .En este
caso, el contrato sigue siendo un contrato de compra venta (entre las partes),
pero es un contrato que no produce efectos. A razn de esto, el Artculo 1539
sanciona el hecho con la recisin del contrato. Pero esta accin solo la detenta
la parte que compra el bien desconociendo el origen ajeno del mismo, mas no el
tercero propietario del bien.

Lo que paso en el presente caso es que el comprador toma posesin del bien
inmueble y en vista que el accionante no puede solicitar la recisin, debe
solicitar la nulidad del contrato de compra venta fundando su razn en el
artculo 219 inciso 3 del CC. Explica que solo el propietario tiene el atributo de
disposicin o la posibilidad de enajenar el bien. Me parece acertado este
criterio.
El OJ, por un lado consagra el derecho de recisin del comprador que
desconoce el origen ajeno del bien y por otro faculta al tercero propietario de

dicho bien a ejercer su atributo de reivindicacin por medio de la declaracin de

nulidad de un contrato de compra venta que no celebra.

Para aclarar ambos supuestos es que me propongo analizar ambas figuras

(rescisin y nulidad):
Es ms que obvio que la recisin responde a la eficacia amenazada de un acto
jurdico, pero no a la invalidez estructural del mismo. Por ello solo puede ser
propuesta por las partes en inters de la cual han sido creadas.3 (Como en el
caso del Art. 1539, solo el comprador puede ejercerla). Y es ms esta afectacin
puede ser subsanada si el vendedor adquiere el bien antes de la citacin con la
demanda. (Art. 1539, ltimas lneas).
Por otro lado la nulidad responde a la dolencia intrnseca del acto, la cual ofende
de manera abierta e insubsanable a todo un sistema jurdico. Es por esto que la
nulidad puede ser declarada por un tercero que tenga legtimo inters (como el
accionante). Es lgico que la nulidad debe ser demandada a la justicia, ya que
esta no existe de pleno derecho (ipso iure).

Con respecto a lo dems, la lgica del impugnante me parece absurda. En un

primer momento trata de hacer valer su derecho en base a los artculos
respectivos al compromiso de venta sobre bien ajeno (Art. 1537) y luego trata de
mantener su adquisicin aduciendo que la compra que realizo la hizo bajo fe de
registro (Art. 2014). Es de notar la falta de criterio de la parte impugnante, pues
trata de hacer valer su derecho en dos figuras de naturaleza contrapuesta, en la
primera el objeto del contrato recae en un bien ajeno, quiere decir esto que el
vendedor no es el propietario del bien y lo que ofrece al comprador no figura en
registro a su nombre. La otra figura, se basa en la oponibilidad, cognosibilidad y
publicidad que da la inscripcin de un derecho en registros pblicos. Si el
impugnante contrato bajo la buena fe registral es porque el vendedor,
efectivamente, era el propietario del bien sin ms. Por esta razn el juzgador se
pronuncia en el extremo de rechazar la aplicacin de las normas respectivas a la
venta de bien ajeno al caso de autos. Y es ms el impugnante no presente las
pruebas respectivas que demuestren su buena fe registral, como el asiento
registral a nombre de la vendedora.

Finalmente, considero que el presente caso es uno de los tanto de Estada a la

ley, sancionable, tambin, en el fuero penal bajo la modalidad de estelionato.

3 Castillo Freyre, Mario - Tratado de la Venta. OP.Cit, Tomo I, pp. 747.

Mario Vctor Miguel Ortiz Herrera

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