EL CATASTRO URBANO EN EL PER

El tema del catastro urbano en muchas ciudades de nuestro

pas, es un tema todava desentendido. Generalmente son realizados
con el propsito, muchas veces cuestionable, de nicamente
incrementar la recaudacin por impuesto predial; en otras, porque lo
establece el marco legal y normativo vigente, sin realizar un previo
anlisis para qu va a ser utilizado, y; lo que es peor, en muchas
municipalidades pequeas del pas, todava se confunde al catastro
urbano con el plan urbano.
Por otro lado, en las ltimas dcadas, la formulacin de
planes urbanos y la elaboracin de catastros urbanos en el Per han
recorrido

caminos

independientes;

mientras

que

los

primeros

preocupados fundamentalmente por esquematizar y reglamentar la

zonificacin de los usos del suelo y el sistema vial, sin considerar
aspectos como la propiedad y rentabilidad del suelo, y; los segundos,
con una visin netamente fiscalizadora y aplicable principalmente a
ciudades donde, por los niveles de desarrollo urbano, es rentable
su ejecucin.

Revisaremos la situacin general del catastro en el Per,

resaltando la situacin del catastro urbano y su relevancia en la
planificacin urbana.

PRINCIPALES PROBLEMAS URBANOS

Una caracterstica general de la problemtica urbana en el Per
es el acelerado crecimiento de las mayores ciudades del pas, que ha
trado como consecuencia la aparicin de crecimientos urbanos

desordenados;

la

especulacin

con

la

tierra

urbanizable;

el

encarecimiento de la vivienda; la tugurizacin en grandes sectores de

la ciudad; al mismo tiempo, la incapacidad de proveer, en la cantidad y
calidad necesaria, los servicios de agua, desage y transporte; as
como de infraestructura y equipamiento para la educacin, salud y
recreacin; la degradacin del medio ambiente y ocupacin de zonas
de alto riesgo ante desastres naturales, entre otros.

Mientras que en algunas ciudades principales, en plena zona

del casco central, crecen los tugurios y los barrios decadentes, en
otras zonas urbanas se da un crecimiento horizontal con muy baja
densidad, tanto en forma de asentamientos marginales como

de

urbanizaciones. Esto es perjudicial, tanto por la utilizacin de reas

agrcolas, como por la extensin y dispersin de servicios bsicos y
del equipamiento social,

elevndose as, innecesariamente, los

costos para la economa de la ciudad en su conjunto.

Algunos problemas institucionales, sociales, econmicos y
ambientales, que son comunes, segn los niveles de ciudades o
Centros urbanos:
La desarticulacin poltica administrativa y descoordinacin
de

los rganos del Gobierno Provincial y con las grandes

reas que se han desarrollado alrededor del rea central de la

ciudad.
Incremento de la extrema pobreza, tanto en el centro de la
ciudad como en los bolsones perifricos a la misma y; la
inseguridad ciudadana que en los ltimos aos ha llegado a
records de estadsticas.
La informalidad del desarrollo econmico local, que dificulta la
organizacin y ordenamiento de las actividades en la ciudad y,
por otro lado, no contribuye al financiamiento de la misma.
La degradacin y contaminacin ambiental producto de la
inapropiada ubicacin de actividades industriales, el caos del
trnsito en la ciudad, entre otras causas.

As, mismo, La

expansin urbana responde principalmente a los intereses de

los especuladores

del

suelo

ms

que

una

poltica

concertada en funcin a las

necesidades reales y a la consideracin de reas de reserva
ambiental.
Incapacidad para la organizacin y control o monitoreo de
la

gestin urbana, convirtindose los gobiernos locales en

organismos burocratizados sin capacidades para facilitar los

procesos

urbanos

tcnica

concertadamente,

con

la

participacin
de los actores de la sociedad civil.
Agudizacin de la pobreza, por la inequidad en la distribucin
de los beneficios de las inversiones pblicas y la falta de
polticas fiscales fuertes. As como la desorganizacin de los
usos del suelo urbano por no contar con mecanismos
eficaces de ordenamiento territorial y urbano.
Alto dficit de inversin para infraestructura: agua,
alcantarillado, desage, pistas, veredas, transporte,
equipamiento urbano; etc.

La consolidacin urbana en reas de riesgo ante desastres

producidos por fenmenos naturales, por el crecimiento acelerado, la
falta de regulacin del suelo

Dbiles procesos de desarrollo econmico local. Las

iniciativas de desarrollo econmico son aisladas y no cuentan
con un soporte de informacin de mercados y
Facilitacin en los procesos de formalizacin y o encadenamiento
productivo.

SITUACIN DEL CATASTRO EN EL PERU

El antecedente ms remoto del catastro en el Per fue cuando
en 1856 se encarg a las Municipalidades la formacin de catastros y
la reunin de toda clase de datos estadsticos. Posteriormente, ya en
1942 se dispuso que el Departamento de Catastro Nacional de la
Superintendencia General de Contribuciones, tuviera a su cargo la
Planoteca Nacional, que estaba integrada por todos los planos
pblicos de predios rsticos y urbanos levantados en el territorio
nacional.

En
Urbanismo

1964,

la

Oficina

Nacional

de

Planeamiento

transfiri temporalmente a la Direccin General de

Registros Pblicos su Planoteca Nacional con un Sistema de archivos

con tarjetas y documentacin de cada propiedad inmueble de la Gran
Lima.

En la poca de la Reforma Agraria se cre dentro del Ministerio

de Agricultura la Direccin Nacional de Catastro Rural. Sobre la base

de esta Direccin se form en 1996 el PETT. Como no exista en el

pas la cartografa que se requera, esta entidad tuvo que enfrentar el
problema de realizar sus propios levantamientos.

Puede apreciarse que tradicionalmente, el catastro

Per

ha

en el

mantenido de manera independiente tres Sub-Sistemas

Catastrales: el Urbano, el Rural y el Minero.

Tanto el catastro rural como el catastro minero han sido administrados
por el gobierno central, a travs del PETT el primero; y, del Instituto
Nacional de Concesiones y Catastro Minero

(INACC), el segundo,

debindose resaltar que ambas instituciones han desarrollado, en los

ltimos aos, una importante labor utilizando tecnologa de punta. En
la

actualidad

el

catastro

municipalidades del

pas,

urbano

es

competencia

de

las

sin embargo, en los ltimos aos, la

Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal COFOPRI ha

desarrollado

una

base

geogrfica

para

pueblos

jvenes

urbanizaciones populares, incorporando en la misma cerca de un

milln de predios urbanos.

El problema se presenta cuando se toma conciencia que los

catastros parciales existentes no se encuentran an interrelacionados,
y esto se debe a que en los ltimos aos se ha priorizado en primer
lugar, el levantamiento del catastro rural, habindose titulado y
registrado alrededor de 1100,000 predios rurales; y, en segundo lugar,
el rea urbana del sector denominado informal, en la que se ha titulado
y registrado un estimado de 1000,000 de predios urbanos. As mismo,
el catastro minero tiene registradas prcticamente el 100 % de las
concesiones mineras.

No se ha dado, sin embargo, el mismo tratamiento para el caso

del rea urbana formal, en la que se han dado soluciones parciales en
algunas ciudades, quedando pendiente de ejecutar el catastro de esta
rea para su incorporacin al Sistema Catastral.

El problema principal es el catastro urbano municipal que se

encuentra

disgregado,

regulado

por

una

profusa

diversa

normatividad sobre la materia, sin que exista un nico ente regulador

de la misma.

En los Municipios, adems, la informacin catastral no se usa

para fines prediales y la
finalidad, es la

que

que actualmente se utiliza

se obtiene de

para esta

las propias declaraciones

juradas de los propietarios, las que, en la mayora de los casos,

no concuerdan con la realidad, agravndose el problema por el alto
grado de omisin a la declaracin que existe en el Per. Por otro lado,
las oficinas catastrales municipales no cumplen su misin, salvo
algunas excepciones.

Hasta la fecha, ha faltado el planeamiento de una solucin

tcnico econmica que permita integrar la denominada realidad
urbana formal en un nico sistema catastral nacional.

RELEVANCIA DEL CATASTRO EN EL PLANEAMIENTO URBANO.

Si definimos el catastro urbano como el censo de los bienes
inmuebles de una ciudad para su correcta y actualizada identificacin
teniendo en cuenta sus aspectos fsicos, jurdicos y econmicos, nos
quedaramos solamente con el aspecto fiscal del mismo, pero si

ampliamos el concepto de catastro, adems de lo dicho anteriormente,

con el inventario completo de los mismos bienes inmuebles, veremos
que la informacin suministrada por el catastro es tan variada y
completa que es susceptible de ser utilizada por otros muchos fines
adems de los puramente fiscales.

De conformidad con lo anterior es posible que se utilice solo

para el cobro de impuestos, pero su utilizacin y ms que su
utilizacin, su aprovechamiento es de fines mltiples, tales como:
planeamiento urbanstico, infraestructura, medio ambiente, salud,
educacin, etc.

El catastro urbano es una entidad sumamente dinmica y

compleja. Como consecuencia de esta complejidad, el catastro
generalmente es visto solamente como un instrumento recaudatorio y
se dejan de lado todos los beneficios potenciales derivados de una
base de datos completa y confiable, referenciada geoespacialmente.

Catastro urbano no es exclusivamente impuesto predial,

aunque sea la base con la que se nutre el impuesto predial. Sin
embargo no solo es eso, un catastro bien administrado puede apoyar
en la planeacin urbana, en el control de los servicios pblicos,
en la seguridad ciudadana, en la regulacin de los usos del suelo, en
el anlisis del impacto ambiental, distribucin equitativa de beneficios
de la plusvala, entre otros temas de desarrollo urbano.

Uno de los usos ms inmediatos de datos catastrales es el

relacionado

con el planeamiento urbanstico, puesto que para el

diseo y realizacin de planes urbanos es condicin imprescindible el

conocimiento de la propiedad del suelo, as como el uso actual y la
potencialidad del mismo para ser receptor de nuevos usos en funcin
de las comunicaciones existentes y futuras. No se puede hacer
planificacin si no se conoce el medio y la sociedad que se
desenvuelve en ese medio.

La planificacin urbana generalmente est a cargo de los

gobiernos

locales

y municipalidades, supone la elaboracin de

proyectos para asignar los usos del suelo, e incluye la mejora de la

calidad de vida. En el mbito del planeamiento urbano tambin se
consideran importantes los datos catastrales en el ordenamiento y
revitalizacin de centros histricos y zonas de gran afluencia de
pblico como centros comerciales, plazas cvicas, etc.
La informacin que aporta el catastro urbano es sumamente til
para la gestin de buena parte de las iniciativas que competen a los
poderes pblicos. Pueden citarse numerosos usos a los que se destina
o puede destinarse la informacin catastral, tales como, el diseo,

ejecucin y

gestin de

infraestructuras, como

soporte para la

planificacin urbanstica de nuestras ciudades, o como mtodo

eficaz para conocer la capacidad econmica de los ciudadanos
que aspiran a recibir ayuda pblica por las ms diversas causas
(vivienda, educacin, salud, etc.). Finalmente, buena parte de los
procesos

de planificacin, ejecucin y control de

numerosas

competencias pblicas que se dan en las ciudades pueden y deben

ser mejoradas a partir de la implementacin de un buen sistema de
catastro urbano.

Es posible trabajar programas de reforestacin, proyectos como

de un cinturn ecolgico para las ciudades; as mismo, regular la
construccin en zonas de

laderas, considerando las frecuentes

afectaciones que sufren la poblacin asentadas en terrenos en alto

riesgo en pocas de lluvia.

El catastro urbano, cuando incluye las reas perifricas a la

ciudad nos permite regular la expansin de la misma, y; considerando
que elabora reas homogneas, permite la opcin de contribuir a
la

formulacin

informacin

de

fsica

planes
y

territoriales,

econmica

ya

que

geogrficamente

trabaja

la

referenciada,

convirtindose en una radiografa de las ciudades y de las zonas

rurales aledaas.

SUGERENCIAS PARA EL APROVECHAMIENTO DEL CATASTRO

URBANO EN EL PLANEAMIENTO DE LAS CIUDADES DEL PER.
El

catastro

urbano

debe

concebirse

como

la

principal

herramienta de informacin para la formulacin y articulacin de

acciones de desarrollo urbano, merecera un sistema de gestin de
informacin integrada y articulada, que si bien alimente de registros a
los diferentes gobiernos locales involucrados ste tenga una visin y
manejo

integral.

No

se avanza

mucho

si tenemos grandes

diferenciales de calidad de informacin entre uno y otro distrito

involucrado en el mismo mbito y dinamismo urbano. Los problemas y
soluciones de un distrito obedecen e influyen en las situaciones del
otro.

En el rea metropolitana de las ciudades las informaciones del

catastro urbano se podran utilizar principalmente en:

La identificacin, caracterizacin y tendencias de las reas de

pobreza en la ciudad, permitiendo la definicin ms precisa de
polticas y acciones articuladas, para la reduccin de los niveles
de conflicto social basados en el manejo del suelo y la provisin
de equipamiento y servicios urbanos.

La localizacin de zonas de focalizacin de la delincuencia y

pandillaje, lo que ayudara a las municipalidades y a la Polica
Nacional a la
programacin,

prevencin de delitos y; a una mejor

distribucin

optimizacin

de

recursos,

contribuyendo as a la seguridad ciudadana en la ciudad

El registro de las reas de concentracin de las actividades
econmicas informales y la formulacin de estrategias de

reordenamiento y formalizacin, con la finalidad de mejorar la

organizacin de los usos del suelo en la gran ciudad e;
incrementar la
Recaudacin fiscal.

La

identificacin de reas propicias para

urbana de
evitando

la expansin

la ciudad, de acuerdo a necesidades reales;

la

especulacin

del

suelo

y,

principalmente,

garantizando la reserva de reas de proteccin ambiental.

En las reas metropolitanas del pas se podran utilizar principalmente

en:
La

sectorizacin

reas

organizacin

homogneas,

de

promoviendo

las
la

ciudades

por

participacin

fiscalizacin de la ciudadana en la gestin pblica, pero por

objetivos y metas comunes, que incentive su colaboracin con
los rganos de gobierno local.

En la implementacin de una poltica fiscal selectiva y

localizada, que permita una mejor distribucin de cargas y
beneficios de las plusvalas generadas por la inversin
pblica, promoviendo el aliviar los niveles de extrema pobreza
urbana.
El incremento considerable de la recaudacin del impuesto
predial a los inmuebles donde se desarrollan actividades
econmicas de alta rentabilidad, a fin de que estos recursos

sean

destinados

como

soporte

financiero

para

la

inversin en infraestructura de saneamiento, transporte, etc.,

disminuyendo los altos dficitsactuales que se dan en este
nivel de ciudades.

La identificacin y caracterizacin precisa de instalaciones e

inmuebles ubicados en zonas de alto riesgo ante fenmenos
naturales,

permitiendo

alternativas
la

de

formulacin

tratamiento
de

acciones

y/o

ubicacin,
viables

de

prevencin y mitigacin.

En las ciudades menores, no existen muchas expectativas

de incremento del impuesto predial para el financiamiento de las
mismas; sin embargo, los datos de un catastro urbano podran ser
utilizados para:

El saneamiento de la propiedad inmueble.

El establecimiento de rutas y circuitos de recoleccin de
desechos slidos.
Planificacin y programacin de servicios sociales y
administrativos.
La distribucin y mantenimiento de redes y conexiones del
servicio pblico, entre otros.
Programas de prevencin y mitigacin de riesgos ante

fenmenos naturales.

Finalmente, los centros poblados menores son muy poco lo

que pueden obtener de un catastro urbano, fundamentalmente los
datos registrados les servira para la regularizacin y saneamiento de
la propiedad inmueble y para la formulacin y ejecucin de proyectos
de mejora