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MTODO DE COMPARACIN

MTODO DE COMPARACIN

Aplicabilidad del mtodo de comparacin


Definido en el artculo 20 de la OM.
1 El mtodo de comparacin ser aplicable a la valoracin de toda clase de
inmuebles siempre que se cumplan los requisitos que se establecen en el artculo
siguiente.
2 Podr ser aplicado igualmente a la valoracin del derecho de superficie y de las
concesiones administrativas.
El mtodo de comparacin es el mtodo ms directo de los mtodos vlidos para el clculo
del valor de un inmueble. Siempre que se pueda demostrar la existencia de un mercado y se
disponga de datos suficientes de inmuebles comparables se deber utilizar esta
metodologa. En caso contrario se utilizarn los otros mtodos descritos en la OM.

Requisitos para la utilizacin del mtodo de comparacin


Definido en el artculo 21 de la OM.
1 Para la utilizacin del Mtodo de comparacin ser necesario que se cumplan los
siguientes requisitos:
a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
UVE comprobar que existen transacciones en el mercado correspondiente
b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la
zona de que se trate, identificar parmetros adecuados para realizar la
homogeneizacin de comparables.
UVE obtendr, como primera opcin, datos de las llamadas a carteles en inmuebles
cercanos al tasado (obtenidos durante la visita). Como segunda opcin, se obtendrn datos
de portales inmobiliarios
c) Disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de
comparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de dicho mercado.
Procedimiento de obtencin de datos:
Bsqueda en portales de internet y en carteles en la zona
Los datos que falten en cada uno de los comparables se completarn mediante llamadas
telefnicas a los vendedores
2 Adicionalmente, para la utilizacin del mtodo de comparacin para la valoracin
de inmuebles crdito para hipotecario sern necesarios, los siguientes requisitos:
a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la
evolucin de los precios de compraventa en el mercado local de comparables
durante al menos los dos aos anteriores a la fecha de valoracin.
b) Disponer de informacin adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o
privadas, ndices sobre evolucin de precios, etc.) sobre el comportamiento

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histrico de las variables determinantes en la evolucin de los precios del


mercado inmobiliario de los inmuebles de usos anlogos al que se valore y sobre
el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el
estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
c) Contar con procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de las
ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la
identificacin y eliminacin de elementos especulativos.
Dichos requisitos son ampliamente descritos en el apartado 4.1 Conocimiento del mercado
inmobiliario. En ese apartado se describen los sistemas y datos de que dispone UVE
Procedimiento de clculo del valor con comparacin
Definido en el artculo 22 de la OM.
1 Para calcular el valor por comparacin se seguirn las siguientes reglas generales:
a) Se establecern las cualidades y caractersticas del inmueble tasado que influyan
en su valor. En el caso de edificios de carcter histrico o artstico, para
establecer dichas cualidades y caractersticas, se tendr en cuenta, adems, el
valor particular de los elementos de la edificacin que le confiere ese carcter.
Mediante el Mtodo de Comparacin se determina el valor tcnico denominado valor por
comparacin, que permite el clculo del valor de mercado de un determinado bien y el valor
por comparacin ajustado, que permite calcular su valor hipotecario.
Para la seleccin de los comparables a incluir en el informe y que den soporte al clculo por
comparacin del valor del inmueble, es fundamental la eleccin de las variables principales
que van a describir el comportamiento del mercado local. Estas variables estarn descritas
en el informe para cada uno de los comparables utilizados.
La metodologa utilizada por UVE se basa en realizar una buena seleccin de los
comparables de forma que slo sea necesario homogeneizar por el menor nmero posible
de caractersticas. El xito en la aplicacin del Mtodo de Comparacin se basa en conocer
bien cules son las caractersticas principales que determinan el valor del bien, es decir, las
que valorar un posible comprador, y realizar una correcta seleccin de los comparables en
funcin de esas caractersticas. Por ltimo, UVE considera conveniente estimar el grado de
error del valor calculado para tomar las medidas que sean necesarias en funcin de la
finalidad de la valoracin.
Para aplicar el mtodo de comparacin es fundamental tener muestras de mercado
suficientes (al menos seis) de cada uso y tipologa valorados en el informe. Analizamos a
continuacin las principales variables a considerar para la seleccin de los comparables y
que su ausencia invalida su utilizacin como comparable.
Fecha de obtencin del comparable. Fija las fluctuaciones que, sobre el precio de un
comparable, se producen con en el paso del tiempo. Variable muy importante durante
ciclos alcistas o ciclos bajistas en los que suelen producirse fuertes fluctuaciones en el
precio. Para poder aplicar el mtodo de comparacin los comparables debern tener
menos de un ao de antigedad desde la fecha de emisin del informe. Este periodo de
un ao se ver reducido en pocas de gran incertidumbre o variacin de precios, como
la actual, no pudiendo ser superior a tres meses. En UVE se realizar un seguimiento de
los comparables con el fin de detectar las fluctuaciones del mercado
Ubicacin del comparable. La ubicacin del inmueble es la caracterstica con mayor
peso en el valor del inmueble. No slo deben responder los comparables a las mismas
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caractersticas sino que deben, principalmente, ubicarse en un entorno prximo que


responda a un mismo mercado. Los principales datos a incluir en el informe para
delimitar la zona donde se ubican son:
o Direccin, indicando el nmero de polica y dems datos de identificacin.
o Cdigo postal
o Coordenadas geogrficas. En las valoraciones de UVE los comparables irn
georreferenciados de forma que permitan, de una forma fcil, ver la cercana de los
mismos al inmueble valorado.
Uso y tipo del inmueble. Delimitan el mercado al que realmente pertenece el inmueble.
o En el caso de uso residencial sern mercados distintos las viviendas construidas en
bloque o manzana cerrada o si son unifamiliares en hilera, adosada, pareada o
aislada.
o En el caso de locales comerciales hablamos de mercados distintos si estn ubicados
en edificios de uso mixto de viviendas, en edificios de uso exclusivo comercial, en
centros comerciales o en mercados.
o En el caso de las oficinas hablamos de mercados distintos si se sitan en edificios
mixtos de viviendas, o en edificios exclusivos de oficinas o si su ubicacin es en
edificios compatibles con industrial.
o Para el caso de inmuebles con uso industrial tendremos que distinguir entre aquellos
ubicados dentro de polgonos industriales ncleos urbanos y los que se sitan
fuera de ambos mbitos.
o En el caso de fincas rsticas hay que distinguir entre fincas de secano y fincas de
regado
Producto. El producto al que pertenece el inmueble limita la demanda a la que est
destinado. Un apartamento nunca ser una opcin para una familia numerosa. Es
importante que siempre se comparen productos semejantes.
Superficie del inmueble. Es la variable que va a centrar y definir cul es el producto a
comparar. En los comparables se indicar su superficie y si esta es til o construida. La
homogeneizacin se realizar con inmuebles situados en el mismo rango de superficies.
Antigedad y estado de conservacin. Variable que se utilizar ms en la
homogeneizacin que en la seleccin del inmueble. En los comparables se reflejarn los
siguientes datos
o Edad - Variable numrica que especifica la edad en aos de la vivienda o del edificio
que la contiene.
o Aos reforma - edad que ha transcurrido desde la ltima reforma realizada sobre el
inmueble.
o Estado de conservacin cuantificada de forma gradual.
Calidad del producto. Donde se definirn la calidad constructiva, graduada en siete
tramos.
Valores. Se reflejarn los siguientes datos
o Precio de oferta (unitario y total)
o Precio de compraventa (si se dispone de l)
o Renta mensual (en el caso de inmuebles alquilados)
o Precio resultante de la negociacin simulada, en su caso
o Siempre se reflejar la informacin facilitada y el precio deduciendo las posibles
comisiones o el precio de los anexos (garajes, trateros) dejando claro en el apartado
observaciones el precio de los mismos.
Fuente de informacin. En todos los inmuebles se har constar la fuente de informacin
as como el telfono de la persona que ha facilitado la informacin. Dependiendo de la
fuente se considerarn en la homogeneizacin los gastos de comercializacin. Las
fuentes de informacin pueden ser:
o Informacin de primera mano sobre operaciones de compra.
o Publicaciones especializadas.
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Internet
Anuncios en los peridicos.
Consulta con promotores.
Consulta con Arquitectos o Aparejadores municipales.
Consultas con Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
Consultas a los fabricantes (para maquinaria y mobiliario).
La obtencin de la informacin debe hacerse de forma que no ofrezca dudas o
posibles interpretaciones, y el objetivo de cada consulta es conocer la mayor
cantidad de caractersticas posibles.
Equipamientos. Instalaciones y equipamientos de que disfrute el inmueble valorado,
como ascensor, instalaciones deportivas, calefaccin, aire acondicionado, vistas, exterior
o interior, densidad peatonal, fachada, etc.
Distancias a puntos relevantes del entorno. Se calcularn las distancias a estaciones de
tren o metro, o paradas de autobs, parques, playas, mercados o cualquier punto
relevante dentro del entorno del inmueble a valorar que pueda tener influencia en su
valor.
Variables especficas de cada tipo de inmueble. Para cada tipologa de inmueble
existirn una serie de caractersticas propias que tambin deber reflejar el informe.
Estas variables sern importantes en la seleccin de los comparables a considerar en la
homogeneizacin. Estas caractersticas se detallan a continuacin.
Calidad del dato obtenido: Se indicar la calidad de los datos de cada comparable
siguiendo los criterios de la Asociacin Espaola de Anlisis de Valor.

o
o
o
o
o
o
o

Los comparables incorporarn, siempre que sea posible, una foto de su fachada. En el
siguiente cuadro se incluye un ejemplo de la informacin que se facilitar en el informe.
Existen datos internos que no figurarn en el informe pero s se conservarn en la base de
datos de UVE como, el nmero de telfono, si ha sido posible acceder al inmueble,
caractersticas sociales del inmueble, comentarios internos, incidencias en la negociacin
simulada del precio, etc.
1

Calle

Nm. Bloq.

MARQUS DE LA ENSENADA

16

N Dormitorios:
Spf. til:

Portal

28004

85,12 m2

Spf. Cons. ZC:


Estado conserv.:

Orientacin:
Vistas:

5 Aos
Norte
SI

Aparcamiento
Calidad const.:

OFERTA (euros):

09/03/2011

MADRID

Spf. construida: 105,56 m

Exterior

2.027,45

Provincia

MADRID

Interior/Exterior

SI

Municipio

Ascensor:

Ult. Reforma:

FECHA:

C.P.

24
3

60 aos

Valor unitario:

Letra

Nmero de baos:

Edad:

Calefaccin

Piso

FUENTE:

SI

SI

116,23 m2
Medio
NO
Medio
235.650

PARTICULAR

VIVIENDA

Observaciones:

Sistemticamente se realizarn auditoras sobre los testigos aportados mediante la llamada


a la fuente de informacin para la confirmacin de los datos reflejados.
Todos los comparables llevarn la fecha en que se obtuvo la informacin, el precio de oferta
o compraventa y la fuente que ha facilitado la informacin.
Las caractersticas de los comparables reflejadas en los informes son:

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Para todos
Superficie (una de ellas)
Precio de oferta
Correccin
Ubicacin (direccin completa o georreferenciacin)
Antigedad
Estado de conservacin
Reformas
Instalaciones
Acabados
Fuente (API, particular,Etc)
Distancias a metro, ferrocarril, autobus y puntos singulares
TF de la fuente o correo elctronico
(Transaccin, Oferta y Oferta negociada)

En viviendas
tipologa
n de dormitorios
n de baos y aseos
Calefaccin
Aire acondicionado
Aos desde la ltima reforma importante
Calidad constructiva
Zonas comunes
Orientacin
Vistas
Zonas comunes

En unifamiliares y adosadas
Superficie de parcela
Piscina
Instalaciones deportivas en parcela propia
Jardines de especial valor
Superficies por planta

En pisos
Planta
Dotacin aparcamiento
Ascensor

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En locales
Fachada
Esquina
Densidad peatonal
% Planta baja
Accesibilidad
Altura libre en PB
Salida de humos
Inclinacin de la calle en fachada
Superficie en PB, en stanos y en plantas superiores
Cambio de nivel en PB
Carcter comercial del entorno

Locales en Centro Comercial


Planta en relacin al acceso al CC

En oficinas
Exclusivo/no exclusivo
Falso suelo
Falso techo
n Ascensores
Calidad fachada
Calidad instalaciones
Tipo de fachada
Representatividad
Dotacin de plazas de garaje

En Naves Industriales
Tipo de nave
% oficinas
Calidad fachada
Tipo de cubierta
Calidad de instalaciones
Luces estructurales
Superficie de parcela

Plazas de garaje
Tamao plaza
Facilidad de aparcamiento
Antigedad inmueble (estimada en Street View)
Tipologa

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El informe reflejar el sistema de homogeneizacin utilizado para establecer el valor de


mercado por comparacin y sus resultados (descrito en el apartado b) de este documento),
as como los datos sobre la situacin del mercado (oferta, demanda) que se hayan
considerado a la hora de establecer un valor del inmueble por el mtodo de comparacin.
b) Se analizar el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basndose
en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes
apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrn precios actuales de
compraventa al contado de dichos inmuebles.
La datos se obtendrn por consulta a portales inmobiliarios, pginas web de inmobiliarias e
intermediarios, llamadas a telfonos de los carteles de venta, visitas a casetas de venta y
consulta a Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la zona. En los casos en que sea
necesario completar la informacin necesaria se llamar por telfono o se visitar el
inmueble correspondiente.
Antes de proceder a la seleccin de los comparables se analizar la composicin de los
inmuebles en oferta en la zona para determinar la frecuencia de determinados programas o
tipologas. Por ejemplo, en viviendas se calcular el nmero de estudios, y viviendas de uno,
dos, tres y cuatro o ms dormitorios en oferta, como mnimo, de uno de los portales
inmobiliarios ms representativos.
Pruebas de coherencia: Se realizarn las siguientes pruebas de coherencia en viviendas:
Relacin entre el programa y la superficie construida, relacin entre la edad y la
direccin.
Se comprobar si la vivienda a valorar muestra valores fuera de lo habitual en el entorno
para sus caractersticas.
c) Se seleccionar entre los precios obtenidos tras el anlisis previsto en la letra
anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables,
a la que se aplicar el procedimiento de homogeneizacin necesario. En la
seleccin indicada se deber, previamente, contrastar aquellos precios que
resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de
transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definicin
de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una
valoracin para crditos hipotecarios, los que puedan incluir elementos
especulativos.
Seleccin de la muestra:
Viviendas y locales: se detalla en documento aparte
Oficinas. Se eliminarn todas las ofertas de oficinas que no tengan las mismas
caractersticas de inmueble a tasar en lo referente a:
Ubicacin: si no estn en la misma zona previamente delimitada por UVE como zona
de comparables homogneos.
Tipologa. No se utilizarn datos de oficinas en edificio exclusivo para valorar oficinas
en edificio mixto ni viceversa.
Naves. Se eliminarn todas las ofertas de naves que no tengan las mismas
caractersticas de inmueble a tasar en lo referente a:
Ubicacin: si no estn en la misma zona previamente delimitada por UVE como zona
de comparables homogneos.
Superficies: si no tienen una superficie comprendida entre el 25% y el 400% de la
superficie del inmueble tasado.

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Plazas de garaje. Se eliminarn todas las ofertas de plazas de garaje que no tengan las
mismas caractersticas de inmueble a tasar en lo referente a:
o Ubicacin: si no estn en la misma zona previamente delimitada por UVE como zona
de comparables homogneos o ms de 500 m de la plaza a valorar.

En la seleccin no se considerarn aquellas ofertas o compraventas que, por sus


caractersticas, no respondan a situaciones normales de oferta y demanda o estn sujetas a
condiciones que las separen del libre mercado.
Tampoco se considerarn para la finalidad garanta hipotecaria ningn elemento
especulativo. Los criterios para identificar los elementos especulativos en las transacciones
se describen en el apartado j), del punto 4.2.a Criterios concretos de aplicacin de la OM
ECO/805 /2003.
Simulacin de compra: En mercados en los que haya incertidumbre sobre la relacin entre
las ofertas y los precios finales de compra, el tasador intentar simular el inters en la
adquisicin del inmueble y realizar contraofertas (o sugerencias de precio mximo para
realizar su visita) sobre varios inmuebles en oferta seleccionados como comparables.

d) Se realizar la homogeneizacin de comparables con los criterios, coeficientes


y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
Para UVE, la mejor forma de obtener una comparacin precisa es comparar inmuebles
idnticos. En general, intentaremos hacer una seleccin muy estricta que permita evitar el
paso de la homogeneizacin. Cuando no sea posible, la seleccin de comparables se har
de forma que minimice el nmero de caractersticas sobre las que sea necesario
homogeneizar.
Para cada una de ellas, se calcular una recta de regresin simple usando un grfico de
dispersin de excel que nos permitir calcular el ajuste en euros en funcin de la
caracterstica variable. Previamente a aplicar el mtodo de homogeneizacin propuesto, en
los casos en los que la oferta incluya elementos que puedan ser valorados
independientemente (plazas de garaje o trasteros, por ejemplo), se proceder a restar de la
oferta el valor estimado de los elementos independientes. Una vez realizado el proceso de
homogeneizacin procederemos a comprobar que la operacin realmente ha producido una
homogeneizacin de los datos calculando la desviacin tpica de la muestra antes y despus
del proceso.
Mtodo alternativo de homogeneizacin: Correccin en el caso de locales o
comparables con superficies en plantas diferentes de la baja.
Cuando sea posible estimar de forma independiente el valor de mercado de las plantas
diferentes a la baja porque existan inmuebles independientes de los locales que ocupen
plantas en el mismo nivel (oficinas en planta primera o aparcamientos en planta stano por
ejemplo) se puede hacer una correccin previa sobre los comparables con superficies en
plantas diferentes a la baja restando de sus precios de oferta corregidos por el efecto de API
o intermediarios el resultado de multiplicar sus superficies en plantas diferentes a la baja por
los precios unitarios calculados de forma independiente para usos alternativos que ocupen
las mismas plantas y que correspondan a cada una de ellas. El resultado seran ofertas
corregidas slo para la superficie de planta baja y el resultado de la homogeneizacin el
precio de la planta baja del local a valorar. Si el local a valorar tuviera superficies en plantas
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diferentes a la baja habra que sumar al valor de su planta baja los valores correspondientes
a cada una de las otras plantas.
e) Se asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercializacin, en funcin
de los precios homogeneizados, previa deduccin de las servidumbres y
limitaciones del dominio que recaigan sobre aquel y que no hayan sido tenidas en
cuenta en la aplicacin de las reglas precedentes.

El valor de mercado es el precio ms probable que se obtendra en un proceso de venta


normal del inmueble. El precio se forma por la interaccin de la oferta y la demanda en
funcin de la informacin disponible. Los pasos del mtodo de comparacin anteriores
permiten, si se realizan correctamente, conocer aproximadamente la situacin de la oferta.
Los precios de transaccin estn en la zona de precios en la que coinciden oferta y
demanda. Como no es fcil disponer de datos de la demanda tenemos que delimitar la zona
de precios de transaccin por otros mtodos. UVE propone utilizar una estimacin del
porcentaje que corresponde a los inmuebles vendidos en un plazo de tres meses en relacin
al total de inmuebles del mismo tipo en oferta en se momento. Por ejemplo, si en un
momento dado, el nmero de viviendas vendidas en tres meses fuera el 5% del total de las
viviendas ofrecidas en el portal inmobiliario con ms ofertas, proponemos fijar el valor de
mercado dentro del intervalo de precios que corresponda al 5% de viviendas en oferta
(despus de la homogeneizacin) con precios ms bajos. La determinacin del nmero de
viviendas vendidas puede hacerse utilizando datos de los Colegios de Registradores aunque
corresponda a reas ms extensas que las delimitadas, en cada caso, como reas de
ubicacin de comparables por UVE.
A pesar de que somos conscientes de que la estimacin del porcentaje de inmuebles
vendidos cada tres meses no puede hacerse con gran precisin, creemos que determinar el
precio de venta de esta forma permite distinguir entre pocas en las que las ventas son
escasas y pocas con ventas abundantes y que es un procedimiento considerablemente
mejor que calcular una media de ofertas o proceder a estimar descuentos sobre las ofertas
que siempre resultan ms arbitrarios y que no pueden ser verificados ni siquiera de forma
aproximada.
Estimacin del grado de error tras la aplicacin de la homogeneizacin:
Tras homogeneizar, el grado de error de la estimacin se calcular como resultado de dividir
la desviacin tpica por la media del conjunto de datos de ofertas homogeneizadas y se
expresar en porcentaje
Para mejorar la comprensin de la metodologa propuesta se adjunta un ejemplo. Consiste
en la valoracin de una vivienda con las siguientes caractersticas:
Ubicacin: paseo de Embajadores 164, planta segunda en Madrid.
Superficie construida con zonas comunes: 110 m2
4 dormitorios y dos baos
45 aos de antigedad aproximadamente (dato estimado)
Ascensor y calefaccin central
Calidad de acabados media alta
Baos y cocinas recientemente reformados (hace menos de dos aos)
Zonas comunes: jardn interior en patio de manzana
Orientacin Norte
Vistas: no relevantes.
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MTODO DE COMPARACIN

Hemos elegido la valoracin de una vivienda en una zona antigua de Madrid porque
presenta mayores dificultades en la comparacin por ser tpicamente menos homogneas
que los barrios construidos en la misma poca, lo que nos permite desarrollar con ms
precisin el proceso de homogeneizacin.
En primer lugar, consultamos un portal inmobiliario (en este caso Fotocasa) y obtenemos los
siguientes datos generales para el distrito de Arganzuela:
Datos generales de las ofertas del Distrito de Arganzuela (6-02-2011)
%
%
Viviendas
Alquiler Venta
Total
alquiler s/total
Estudios
21
11
32
65,63% 2,70%
1 Dormitorio
101
149
250
40,40% 21,06%
2 dormitorios
130
295
425
30,59% 35,80%
3 dormitorios
105
259
364
28,85% 30,67%
4 dormitorios
20
76
96
20,83% 8,09%
ms de 4 dormitorios
3
17
20
15,00% 1,68%
Total
380
807
1187
32,01% 100,00%
Hay dos caractersticas a destacar: el porcentaje de viviendas en alquiler (el 32,01% frente
al 24,5% de la Comunidad de Madrid) y el porcentaje de viviendas de 4 dormitorios (el
8,09% del total). Las viviendas predominantes en oferta son de uno, dos y tres dormitorios.
Para los propietarios de viviendas de 4 dormitorios es una buena noticia en estos tiempos de
crisis inmobiliaria. El porcentaje de viviendas en alquiler es mayor cuanto menor es el
nmero de dormitorios.
De las 76 viviendas de cuatro dormitorios, slo 39 tienen direcciones completas que nos
permiten localizarlas en un plano para comprobar su proximidad a la vivienda valorada. Son
las siguientes:

10

MTODO DE COMPARACIN

Superficie

Piso en Calle Peuelas, 20


Piso en Calle Eugenio Sells, 3
Piso en Calle Puerto Serrano, 26
Piso en Calle Cceres, 54
Piso en Calle Eugenio Sells, 3
Paseo Sta M de la Cabeza, 17
Piso en Calle Embajadores, 164
Piso en Calle Tejo, Del, 22
Piso en Calle Canarias, 27
Piso en Calle Divino Valles, 6
Piso en Calle Divino Valles, 6
Piso en Calle Canarias, 27
Calle Batalla del Salado, 24
Piso en Calle Divino Valles, 6
Piso en Calle Rafael de Riego, 9
Calle General Lacy, 28
Paseo Sta Mde la Cabeza, 57
Piso en Calle Granito, 10
Urbanizacin Puerto de Bejar, 12
Piso en Calle Fernando Poo, 3
tico en Calle Plomo, 10
Piso en Paseo las Delicias, 78
tico en Calle Pedro Unanue, 17
Piso en Calle Puerto Serrano, 32
Piso en Calle Eugenio Selles, 3
Piso en Paseo las Delicias, 63
Calle Batalla del Salado, 30
Piso en Calle General Palanca, 6
Calle Alejandro Ferrant, 11
Calle Batalla del Salado, 3
Piso en Calle las Delicias, 6
Calle Alejandro Ferrant, 7
Piso en Calle Embajadores, 174
Paseo Sta Mara de la Cabeza, 8
Avenida Mendez Alvaro, 77
Piso en Calle General Palanca, 6
Piso en Calle Juan de Vera, 11
Piso en Calle Torres Miranda, 14
Piso Calle Rafael de Riego, 45

Numero
Dormitorios

Precio
unitario

Precio
oferta

120 m2

5 hab.

3.356 /m2

402.678

110 m2

4 hab.

2.682 /m2

295.000

170 m2

5 hab.

4.235 /m2

720.000

88 m2

4 hab.

3.466 /m2

305.000

131 m2

4 hab.

2.481 /m2

325.000

120 m2

4 hab.

4.583 /m2

550.000

116 m2

5 hab.

2.905 /m2

337.000

90 m2

4 hab.

4.111 /m2

370.000

92 m2

4 hab.

4.076 /m2

375.000

66 m2

4 hab.

3.561 /m2

235.000

66 m2

4 hab.

3.485 /m2

230.000

92 m2

4 hab.

3.913 /m2

360.000

110 m2

4 hab.

3.118 /m2

343.000

66 m2

4 hab.

3.485 /m2

230.000

100 m2

4 hab.

3.500 /m2

350.000

82 m2

4 hab.

3.537 /m2

290.000

164 m2

4 hab.

3.049 /m2

500.000

147 m2

4 hab.

4.150 /m2

610.000

90 m2

4 hab.

4.722 /m2

425.000

94 m2

4 hab.

3.404 /m2

320.000

201 m2

4 hab.

5.224 /m2

1.050.000

127 m2

6 hab.

2.441 /m2

310.000

180 m2

4 hab.

3.194 /m2

575.000

138 m2

4 hab.

4.058 /m2

560.000

110 m2

4 hab.

2.682 /m2

295.000

100 m2

5 hab.

3.400 /m2

340.000

100 m2

4 hab.

3.290 /m2

329.000

87 m2

4 hab.

3.103 /m2

270.000

122 m2

4 hab.

2.869 /m2

350.000

135 m2

4 hab.

2.933 /m2

396.000

91 m2

5 hab.

2.879 /m2

262.000

125 m2

4 hab.

2.640 /m2

330.000

107 m2

4 hab.

2.944 /m2

315.000

125 m2

4 hab.

2.960 /m2

370.000

117 m2

4 hab.

3.846 /m2

450.000

91 m2

4 hab.

3.473 /m2

316.000

120 m2

5 hab.

3.167 /m2

380.000

90 m2

4 hab.

3.000 /m2

270.000

79 m2

4 hab.

5.253 /m2

415.000

Datos estadsticos
Precio mximo
1.050.000
Precio Mnimo
230.000
Media simple
388.607
Desviacin tpica 154.039,47
Si analizamos mnimamente los datos en bruto veremos que la desviacin tpica es enorme
(el 39,64% del la media) lo que indica una gran dispersin de precios. Esta situacin es
tpica de las zonas poco homogneas y ha empeorado desde el comienzo de la crisis
porque todava hay ofertas de venta con precios de 2007 junto con otras en las que los
precios han bajado considerablemente.
Si las situamos en un plano con ayuda de Google Earth, obtenemos lo siguiente:

11

MTODO DE COMPARACIN

Este plano nos permite eliminar datos de viviendas no comparables y elegir las de un
entorno ms cercano:
Son las siguientes:

Sobre estas ofertas procedemos a obtener datos adicionales que nos permitan
homogeneizar y obtenemos lo siguiente:
12

MTODO DE COMPARACIN

Calle Eugenio Sells, 3


Calle Eugenio Sells, 3
Calle Embajadores, 164
Calle Divino Valles, 6
Calle Batalla del Salado, 24
Paseo Sta M de la Cabeza,
Calle Fernando Poo, 3
Paseo las Delicias, 78
Paseo las Delicias, 63
Calle Batalla del Salado, 30
Calle General Palanca, 6
Calle Alejandro Ferrant, 11
Calle Alejandro Ferrant, 7
Calle Embajadores, 174
Calle General Palanca, 6
Calle Juan de Vera, 11
Calle Torres Miranda, 14

Superficie
110 m2
131 m2
116 m2
66 m2
110 m2
164 m2
94 m2
127 m2
100 m2
100 m2
87 m2
122 m2
125 m2
107 m2
91 m2
120 m2
90 m2

Dorm.
4 hab.
4 hab.
5 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
6 hab.
5 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
5 hab.
4 hab.

precio de
oferta
baos antig. planta asc.
295.000
2
30
1
s
325.000
2
30
3
s
337.000
2
45
1
si
235.000
1
70
4
s
343.000
2
45
5
s
500.000
2
45
5
s
320.000
2
40
4
s
310.000
2
60
4
s
340.000
1
70
4
no
329.000
2
40
1
s
270.000
1
45
5
s
350.000
2
40
4
s
330.000
2
40
3
s
315.000
2
45
6
s
316.000
1
45
5
s
380.000
2
40
4
s
270.000
1
40
4
s

instalaciones
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin
Aire acon y calef.
no
calefaccin
Aire acon y calef.
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin

acabados
C. Media-alta
C. Media-alta
C. Media
C. Baja
C. Media-alta
C. Media-baja
C. Media
C. Baja
C. Media
C. Media-alta
C. Media-baja
C. Media
C. Media
C. Media
C. Media-baja
C. Media
C. Media-baja

reformas
recientes
no
no
no
no
si
no
no
no
no
s
no
no
no
no
no
s
no

zonas
comunes orient. vistas
jardn interior norte
no
jardn interior norte
no
no
este
no
portal reformadooeste
no
no
sur
no
no
oeste
no
no
norte
no
no
este
no
no
este
no
no
oeste
no
jardn interior oeste
no
no
este
no
no
sur
no
no
este
no
jardn interior oeste
no
no
sur
no
no
sur
no

Vamos a proceder a la fase de seleccin. Primero eliminamos por intervalo de superficie y


quitamos todos los que tienen menos de 88 m2 y ms de 137,5 m2. Eliminamos a
continuacin tambin las viviendas de seis y cinco dormitorios. De esta forma obtenemos la
seleccin siguiente sobre la que procederemos con la homogeneizacin.

Calle Eugenio Sells, 3


Calle Eugenio Sells, 3
Calle Batalla del Salado, 24
Calle Fernando Poo, 3
Calle Batalla del Salado, 30
Calle Alejandro Ferrant, 11
Calle Alejandro Ferrant, 7
Calle Embajadores, 174
Calle General Palanca, 6
Calle Torres Miranda, 14

Superficie
110 m2
131 m2
110 m2
94 m2
100 m2
122 m2
125 m2
107 m2
91 m2
90 m2

Dorm.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.

precio de
oferta
baos antig. planta asc.
295.000
2
30
1
s
325.000
2
30
3
s
343.000
2
45
5
s
320.000
2
40
4
s
329.000
2
40
1
s
350.000
2
40
4
s
330.000
2
40
3
s
315.000
2
45
6
s
316.000
1
45
5
s
270.000
1
40
4
s

instalaciones
calefaccin
calefaccin
calefaccin
Aire acon y calef.
Aire acon y calef.
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin

acabados
C. Media-alta
C. Media-alta
C. Media-alta
C. Media
C. Media-alta
C. Media
C. Media
C. Media
C. Media-baja
C. Media-baja

reformas
recientes
no
no
no
no
s
no
no
no
no
no

zonas
comunes orient. vistas
jardn interior norte
no
jardn interior norte
no
no
sur
no
no
norte
no
no
oeste
no
no
este
no
no
sur
no
no
este
no
jardn interior oeste
no
no
sur
no

La homogeneizacin se har de la siguiente forma:


1) En el caso de comparables que incluyan una o dos plazas de garaje, se corregir el
precio de oferta de la vivienda disminuyendo su importe en la cantidad que corresponda
al valor de mercado de las plazas de garaje correspondientes. En el caso de comparables
que incluyan trasteros, se corregir el precio de oferta de la vivienda disminuyendo su
importe en la cantidad que corresponda al valor de mercado de los trasteros
correspondientes. En el caso de viviendas aisladas con piscina, se corregir el precio de
oferta de la vivienda disminuyendo su importe en la cantidad que corresponda al valor de
mercado de piscina correspondiente. En el caso de ofertas procedentes de API se
reducir la oferta en el importe correspondiente a la comisin del API (para inmuebles
individuales generalmente entre el 3% y el 5%)
2) Sobre el grfico de dispersin que relacione el precio de oferta corregido por plazas de
garaje y trasteros con la superficie, se calcular la lnea de tendencia para la regresin
simple lineal y se aplicar la correccin por superficie a cada comparable.
3) El tasador elegir por orden de importancia, las caractersticas que considere ms
importantes a la hora de determinar el valor (ver ms detalles en los documentos
adicionales sobre valoracin de viviendas y locales)
4) Sobre el grfico de dispersin que relacione el precio de oferta corregido por superficie
obtenido en 2) con la primera variable elegida, se calcular la lnea de tendencia para la
regresin simple lineal y se aplicar la correccin por dicha variable a cada comparable.
5) Sobre el grfico de dispersin que relacione el precio de oferta corregido obtenido en 4)
con la segunda variable elegida, se calcular la lnea de tendencia para la regresin
simple lineal y se aplicar la correccin por dicha variable a cada comparable.
6) Sobre el grfico de dispersin que relacione el precio de oferta corregido obtenido en 5)
con la tercera variable elegida, se calcular la lnea de tendencia para la regresin simple
lineal y se aplicar la correccin por dicha variable a cada comparable.

13

MTODO DE COMPARACIN

7) Sobre el grfico de dispersin que relacione el precio de oferta corregido obtenido en 6)


con la cuarta variable elegida, se calcular la lnea de tendencia para la regresin simple
lineal y se aplicar la correccin por dicha variable a cada comparable.
Sobre el resultado obtenido en 7) se aadirn, en su caso, los importes que correspondan a
plazas de garaje, trasteros o piscinas incluidos en la vivienda a valorar.
En nuestro caso:

precio de
superficie oferta
110
295.000
131
325.000
110
343.000
94
320.000
100
329.000
122
350.000
125
330.000
107
315.000
91
316.000
90
270.000

superficie
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000

y = 844,94x + 228047

150.000
100.000
50.000
0
0

20

40

60

80

100

120

140

La ecuacin de la lnea de tendencia sugiere sumar o restar 844,94 euros por cada m2 de
diferencia en superficie.

Piso en Calle Eugenio Sells, 3


Piso en Calle Eugenio Sells, 3
Piso en Calle Batalla del Salado, 24
Piso en Calle Fernando Poo, 3
Piso en Calle Batalla del Salado, 30
Piso en Calle Alejandro Ferrant, 11
Piso en Calle Alejandro Ferrant, 7
Piso en Calle Embajadores, 174
Piso en Calle General Palanca, 6
Piso en Calle Torres Miranda, 14

precio de Correccin
Precio
oferta
por sup
corregido
295.000
0
295.000
325.000 -17743,74
307.256
343.000
0
343.000
320.000
13519,04
333.519
329.000
8449,4
337.449
350.000 -10139,28
339.861
330.000
-12674,1
317.326
315.000
2534,82
317.535
316.000
16053,86
332.054
270.000
16898,8
286.899

Si comprobamos lo ocurrido con la correccin vemos que la desviacin estndar pasa del
7,23% al 6,09% del precio medio.
Vamos a homogeneizar por altura de planta:

14

MTODO DE COMPARACIN

planta
1
3
5
4
1
4
3
6
5
4

precio de
oferta
295.000
307.256
343.000
333.519
337.449
339.861
317.326
317.535
332.054
286.899

planta
350.000
340.000
330.000
320.000
y = 2957,1x + 310344

310.000
300.000
290.000
280.000
0

La ecuacin de la lnea de tendencia sugiere que sumemos o restemos 2.957,1 euros por
cada planta en que difiera la altura del piso.

Piso en Calle Eugenio Sells, 3


Piso en Calle Eugenio Sells, 3
Piso en Calle Batalla del Salado, 24
Piso en Calle Fernando Poo, 3
Piso en Calle Batalla del Salado, 30
Piso en Calle Alejandro Ferrant, 11
Piso en Calle Alejandro Ferrant, 7
Piso en Calle Embajadores, 174
Piso en Calle General Palanca, 6
Piso en Calle Torres Miranda, 14

precio de Correccin
Precio
oferta
por planta corregido
295.000
2957,1
297.957
307.256
-2957,1
304.299
343.000
-8871,3
334.129
333.519
-5914,2
327.605
337.449
2957,1
340.407
339.861
-5914,2
333.947
317.326
-2957,1
314.369
317.535
-11828,4
305.706
332.054
-8871,3
323.183
286.899
-5914,2
280.985

Si comprobamos lo ocurrido con la correccin vemos que la desviacin estndar pasa del
6,09% al 5,99% del precio medio.
Vamos a homogeneizar por calidad de acabados:

acabados acabados
C. Media-alta
3
C. Media-alta
3
C. Media-alta
3
C. Media
2
C. Media-alta
3
C. Media
2
C. Media
2
C. Media
2
C. Media-baja
1
C. Media-baja
1

Precio
corregido
297.957
304.299
334.129
327.605
340.407
333.947
314.369
305.706
323.183
280.985

400.000
350.000
300.000
250.000
y = 7162x + 300502

200.000

Series1
Lineal (Series1)

150.000
100.000
50.000
0
0

15

MTODO DE COMPARACIN

La ecuacin de la lnea de tendencia sugiere sumar 7.162 euros a las ofertas de viviendas
de calidad Media Baja y restar 7.162 euros a las viviendas de calidad media-alta

precio de
oferta
297.957
304.299
334.129
327.605
340.407
333.947
314.369
305.706
323.183
280.985

Piso en Calle Eugenio Sells, 3


Piso en Calle Eugenio Sells, 3
Piso en Calle Batalla del Salado, 24
Piso en Calle Fernando Poo, 3
Piso en Calle Batalla del Salado, 30
Piso en Calle Alejandro Ferrant, 11
Piso en Calle Alejandro Ferrant, 7
Piso en Calle Embajadores, 174
Piso en Calle General Palanca, 6
Piso en Calle Torres Miranda, 14

Correccin
Precio
por
acabados corregido
-7162
290.795
-7162
297.137
-7162
326.967
0
327.605
-7162
333.245
0
333.947
0
314.369
0
305.706
7162
330.345
7162
288.147

Si comprobamos lo ocurrido con la correccin vemos que la desviacin estndar pasa del
5,99% al 5,74% del precio medio.
Por ltimo, vamos a homogeneizar por antigedad:

Precio
antigedad corregido
30
290.795
30
297.137
45
326.967
40
327.605
40
333.245
40
333.947
40
314.369
45
305.706
45
330.345
40
288.147

340.000
330.000
320.000
Series1

310.000

Lineal (Series1)

y = 1871,2x + 240915

300.000
290.000
280.000
0

10

20

30

40

50

La direccin de la lnea de tendencia (ms precio a mayor antigedad) es contrario al que


cabra esperar lgicamente pero, a veces, las viviendas ms antiguas estn mejor situadas y
se produce este efecto.

16

MTODO DE COMPARACIN

Piso en Calle Eugenio Sells, 3


Piso en Calle Eugenio Sells, 3
Piso en Calle Batalla del Salado, 24
Piso en Calle Fernando Poo, 3
Piso en Calle Batalla del Salado, 30
Piso en Calle Alejandro Ferrant, 11
Piso en Calle Alejandro Ferrant, 7
Piso en Calle Embajadores, 174
Piso en Calle General Palanca, 6
Piso en Calle Torres Miranda, 14

Correccin
precio de
por
Precio
oferta
antigedad corregido
290.795
28068
318.863
297.137
28068
325.205
326.967
0
326.967
327.605
9356
336.961
333.245
9356
342.601
333.947
9356
343.303
314.369
9356
323.725
305.706
0
305.706
330.345
0
330.345
288.147
9356
297.503

Si comprobamos lo ocurrido con la correccin vemos que la desviacin estndar pasa del
5,74% al 4,57% del precio medio.

Vamos a hacer una breve comprobacin de que el proceso realmente ha homogeneizado


los precios:

Precio medio
Desviacin estndard
error por desvaicin de la muestra

Antes de
Despus de
homog.
homog.
319.300 325.118
23.085
14.862
7,23%
4,57%

Una desviacin tpica menor es una buena prueba de que hemos realizado un proceso
correcto de homogeneizacin. Lo ms significativo para entender la importancia de la
seleccin de comparables frente a la homogeneizacin, es que una buena seleccin de
comparables nos ha hecho pasar de una desviacin tpica que era del 39,64 % de la media
a una que supone el 7,23%. El proceso de homogeneizacin tiene un efecto menor pero
consigue bajar la desviacin tpica hasta el 4,57% de la media.
Ahora debemos proceder a fijar el valor de mercado por comparacin. Para estimar la zona
en la que se formaran los precios vamos a comparar el nmero de viviendas vendidas en la
provincia de Madrid en el ltimo trimestre publicado de la encuesta del Ministerio de
Fomento (8.920 viviendas en el 3T de 2010) con la oferta en la provincia de Madrid en
Fotocasa (64.096 viviendas). Aunque el dato es demasiado general, en Fotocasa no estn
todos los inmuebles en oferta y hay inmuebles repetidos y el dato del tercer trimestre de
2010 es anormalmente bajo en transacciones (porque muchas se adelantaron al segundo
trimestre por la entrada del aumento del IVA) nos parece que es preferible esta mala
estimacin que cualquiera de las alternativas. Si estimamos que slo el 70% de las
viviendas en oferta estn en el portal (64.096 de una estimacin total de 91.565) el dato
resultante es que se habran vendido en un trimestre aproximadamente el 9,74% de las
viviendas en oferta. Slo el 9,74% ms bajo de los precios homogeneizados debera
considerarse para establecer el valor. En nuestro caso slo hay un precio de oferta que
cumple sas condiciones: 297.503 euros que sera el valor de mercado por comparacin.

17

MTODO DE COMPARACIN

2 Adems de las reglas generales sealadas en el apartado anterior, para determinar


el valor a que se refiere dicho nmero se tendrn en cuenta, cuando proceda, las
siguientes reglas especiales:
a) En el caso de edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, cuando se
determine el valor por comparacin para la hiptesis de edificio terminado, se
utilizarn los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasacin para la
venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podr corregir
razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto
de terminacin de la obra.
b) En el caso de valoracin de fincas rsticas, al utilizar el mtodo de comparacin,
la homogeneizacin prevista en el mismo se basar en los valores unitarios por
hectrea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de
cultivos y/o aprovechamiento.
En el caso de promociones inmobiliarias realizaremos una serie de comprobaciones
adicionales que permitan evaluar la calidad de la gestin y de las decisiones del promotor.
Los parmetros a revisar son:
Existencia de un estudio de demanda para establecer los productos inmobiliarios a
promover.
Adecuacin de los productos inmobiliarios que se van a desarrollar al mercado
correspondiente, analizando la proporcin de viviendas de cada tipo y la relacin entre
programa y superficies en la zona.
Tipo de contratacin de la construccin y evaluacin del riesgo de desviaciones en coste
Calidad, experiencia y dedicacin de la Direccin Facultativa
Evaluacin de los sistemas de comercializacin previstos.
Ajuste del valor por comparacin.
Definido en el artculo 23 de la OM.
1. El valor por comparacin obtenido de acuerdo con el artculo anterior ser
ajustado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparacin ajustado
cuando concurran los requisitos para incluir la advertencia especfica que se
menciona en el apartado 3 del artculo 12.
2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artculo 12.3, la
entidad tasadora, en base a su capacidad tcnica, aplicar al valor por comparacin
la reduccin que considere necesaria. Cuando los datos disponibles sobre el
comportamiento del mercado no permitan, en opinin de la entidad tasadora, estimar
la reduccin indicada en el prrafo anterior, se aplicar un porcentaje de reduccin
del 10 por 100 en todo caso, y del 15 por 100 si aprecia una gran volatilidad en los
precios considerados para determinar el valor por comparacin.
3. Sin perjuicio de la informacin exigible en el clculo del valor de tasacin, la
mencin al ajuste realizado y su justificacin se incluirn en la advertencia especfica
a que se refiere el artculo 12.3.
Los criterios para analizar la previsin de la tendencia futura del mercado se describen en el
apartado h), del punto 4.2.a Criterios concretos de aplicacin de la OM ECO/805 /2003.

18

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