MTODO DE COMPARACIN
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MTODO DE COMPARACIN
MTODO DE COMPARACIN
Internet
Anuncios en los peridicos.
Consulta con promotores.
Consulta con Arquitectos o Aparejadores municipales.
Consultas con Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
Consultas a los fabricantes (para maquinaria y mobiliario).
La obtencin de la informacin debe hacerse de forma que no ofrezca dudas o
posibles interpretaciones, y el objetivo de cada consulta es conocer la mayor
cantidad de caractersticas posibles.
Equipamientos. Instalaciones y equipamientos de que disfrute el inmueble valorado,
como ascensor, instalaciones deportivas, calefaccin, aire acondicionado, vistas, exterior
o interior, densidad peatonal, fachada, etc.
Distancias a puntos relevantes del entorno. Se calcularn las distancias a estaciones de
tren o metro, o paradas de autobs, parques, playas, mercados o cualquier punto
relevante dentro del entorno del inmueble a valorar que pueda tener influencia en su
valor.
Variables especficas de cada tipo de inmueble. Para cada tipologa de inmueble
existirn una serie de caractersticas propias que tambin deber reflejar el informe.
Estas variables sern importantes en la seleccin de los comparables a considerar en la
homogeneizacin. Estas caractersticas se detallan a continuacin.
Calidad del dato obtenido: Se indicar la calidad de los datos de cada comparable
siguiendo los criterios de la Asociacin Espaola de Anlisis de Valor.
o
o
o
o
o
o
o
Los comparables incorporarn, siempre que sea posible, una foto de su fachada. En el
siguiente cuadro se incluye un ejemplo de la informacin que se facilitar en el informe.
Existen datos internos que no figurarn en el informe pero s se conservarn en la base de
datos de UVE como, el nmero de telfono, si ha sido posible acceder al inmueble,
caractersticas sociales del inmueble, comentarios internos, incidencias en la negociacin
simulada del precio, etc.
1
Calle
Nm. Bloq.
MARQUS DE LA ENSENADA
16
N Dormitorios:
Spf. til:
Portal
28004
85,12 m2
Orientacin:
Vistas:
5 Aos
Norte
SI
Aparcamiento
Calidad const.:
OFERTA (euros):
09/03/2011
MADRID
Exterior
2.027,45
Provincia
MADRID
Interior/Exterior
SI
Municipio
Ascensor:
Ult. Reforma:
FECHA:
C.P.
24
3
60 aos
Valor unitario:
Letra
Nmero de baos:
Edad:
Calefaccin
Piso
FUENTE:
SI
SI
116,23 m2
Medio
NO
Medio
235.650
PARTICULAR
VIVIENDA
Observaciones:
MTODO DE COMPARACIN
Para todos
Superficie (una de ellas)
Precio de oferta
Correccin
Ubicacin (direccin completa o georreferenciacin)
Antigedad
Estado de conservacin
Reformas
Instalaciones
Acabados
Fuente (API, particular,Etc)
Distancias a metro, ferrocarril, autobus y puntos singulares
TF de la fuente o correo elctronico
(Transaccin, Oferta y Oferta negociada)
En viviendas
tipologa
n de dormitorios
n de baos y aseos
Calefaccin
Aire acondicionado
Aos desde la ltima reforma importante
Calidad constructiva
Zonas comunes
Orientacin
Vistas
Zonas comunes
En unifamiliares y adosadas
Superficie de parcela
Piscina
Instalaciones deportivas en parcela propia
Jardines de especial valor
Superficies por planta
En pisos
Planta
Dotacin aparcamiento
Ascensor
MTODO DE COMPARACIN
En locales
Fachada
Esquina
Densidad peatonal
% Planta baja
Accesibilidad
Altura libre en PB
Salida de humos
Inclinacin de la calle en fachada
Superficie en PB, en stanos y en plantas superiores
Cambio de nivel en PB
Carcter comercial del entorno
En oficinas
Exclusivo/no exclusivo
Falso suelo
Falso techo
n Ascensores
Calidad fachada
Calidad instalaciones
Tipo de fachada
Representatividad
Dotacin de plazas de garaje
En Naves Industriales
Tipo de nave
% oficinas
Calidad fachada
Tipo de cubierta
Calidad de instalaciones
Luces estructurales
Superficie de parcela
Plazas de garaje
Tamao plaza
Facilidad de aparcamiento
Antigedad inmueble (estimada en Street View)
Tipologa
MTODO DE COMPARACIN
MTODO DE COMPARACIN
Plazas de garaje. Se eliminarn todas las ofertas de plazas de garaje que no tengan las
mismas caractersticas de inmueble a tasar en lo referente a:
o Ubicacin: si no estn en la misma zona previamente delimitada por UVE como zona
de comparables homogneos o ms de 500 m de la plaza a valorar.
MTODO DE COMPARACIN
diferentes a la baja habra que sumar al valor de su planta baja los valores correspondientes
a cada una de las otras plantas.
e) Se asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercializacin, en funcin
de los precios homogeneizados, previa deduccin de las servidumbres y
limitaciones del dominio que recaigan sobre aquel y que no hayan sido tenidas en
cuenta en la aplicacin de las reglas precedentes.
MTODO DE COMPARACIN
Hemos elegido la valoracin de una vivienda en una zona antigua de Madrid porque
presenta mayores dificultades en la comparacin por ser tpicamente menos homogneas
que los barrios construidos en la misma poca, lo que nos permite desarrollar con ms
precisin el proceso de homogeneizacin.
En primer lugar, consultamos un portal inmobiliario (en este caso Fotocasa) y obtenemos los
siguientes datos generales para el distrito de Arganzuela:
Datos generales de las ofertas del Distrito de Arganzuela (6-02-2011)
%
%
Viviendas
Alquiler Venta
Total
alquiler s/total
Estudios
21
11
32
65,63% 2,70%
1 Dormitorio
101
149
250
40,40% 21,06%
2 dormitorios
130
295
425
30,59% 35,80%
3 dormitorios
105
259
364
28,85% 30,67%
4 dormitorios
20
76
96
20,83% 8,09%
ms de 4 dormitorios
3
17
20
15,00% 1,68%
Total
380
807
1187
32,01% 100,00%
Hay dos caractersticas a destacar: el porcentaje de viviendas en alquiler (el 32,01% frente
al 24,5% de la Comunidad de Madrid) y el porcentaje de viviendas de 4 dormitorios (el
8,09% del total). Las viviendas predominantes en oferta son de uno, dos y tres dormitorios.
Para los propietarios de viviendas de 4 dormitorios es una buena noticia en estos tiempos de
crisis inmobiliaria. El porcentaje de viviendas en alquiler es mayor cuanto menor es el
nmero de dormitorios.
De las 76 viviendas de cuatro dormitorios, slo 39 tienen direcciones completas que nos
permiten localizarlas en un plano para comprobar su proximidad a la vivienda valorada. Son
las siguientes:
10
MTODO DE COMPARACIN
Superficie
Numero
Dormitorios
Precio
unitario
Precio
oferta
120 m2
5 hab.
3.356 /m2
402.678
110 m2
4 hab.
2.682 /m2
295.000
170 m2
5 hab.
4.235 /m2
720.000
88 m2
4 hab.
3.466 /m2
305.000
131 m2
4 hab.
2.481 /m2
325.000
120 m2
4 hab.
4.583 /m2
550.000
116 m2
5 hab.
2.905 /m2
337.000
90 m2
4 hab.
4.111 /m2
370.000
92 m2
4 hab.
4.076 /m2
375.000
66 m2
4 hab.
3.561 /m2
235.000
66 m2
4 hab.
3.485 /m2
230.000
92 m2
4 hab.
3.913 /m2
360.000
110 m2
4 hab.
3.118 /m2
343.000
66 m2
4 hab.
3.485 /m2
230.000
100 m2
4 hab.
3.500 /m2
350.000
82 m2
4 hab.
3.537 /m2
290.000
164 m2
4 hab.
3.049 /m2
500.000
147 m2
4 hab.
4.150 /m2
610.000
90 m2
4 hab.
4.722 /m2
425.000
94 m2
4 hab.
3.404 /m2
320.000
201 m2
4 hab.
5.224 /m2
1.050.000
127 m2
6 hab.
2.441 /m2
310.000
180 m2
4 hab.
3.194 /m2
575.000
138 m2
4 hab.
4.058 /m2
560.000
110 m2
4 hab.
2.682 /m2
295.000
100 m2
5 hab.
3.400 /m2
340.000
100 m2
4 hab.
3.290 /m2
329.000
87 m2
4 hab.
3.103 /m2
270.000
122 m2
4 hab.
2.869 /m2
350.000
135 m2
4 hab.
2.933 /m2
396.000
91 m2
5 hab.
2.879 /m2
262.000
125 m2
4 hab.
2.640 /m2
330.000
107 m2
4 hab.
2.944 /m2
315.000
125 m2
4 hab.
2.960 /m2
370.000
117 m2
4 hab.
3.846 /m2
450.000
91 m2
4 hab.
3.473 /m2
316.000
120 m2
5 hab.
3.167 /m2
380.000
90 m2
4 hab.
3.000 /m2
270.000
79 m2
4 hab.
5.253 /m2
415.000
Datos estadsticos
Precio mximo
1.050.000
Precio Mnimo
230.000
Media simple
388.607
Desviacin tpica 154.039,47
Si analizamos mnimamente los datos en bruto veremos que la desviacin tpica es enorme
(el 39,64% del la media) lo que indica una gran dispersin de precios. Esta situacin es
tpica de las zonas poco homogneas y ha empeorado desde el comienzo de la crisis
porque todava hay ofertas de venta con precios de 2007 junto con otras en las que los
precios han bajado considerablemente.
Si las situamos en un plano con ayuda de Google Earth, obtenemos lo siguiente:
11
MTODO DE COMPARACIN
Este plano nos permite eliminar datos de viviendas no comparables y elegir las de un
entorno ms cercano:
Son las siguientes:
Sobre estas ofertas procedemos a obtener datos adicionales que nos permitan
homogeneizar y obtenemos lo siguiente:
12
MTODO DE COMPARACIN
Superficie
110 m2
131 m2
116 m2
66 m2
110 m2
164 m2
94 m2
127 m2
100 m2
100 m2
87 m2
122 m2
125 m2
107 m2
91 m2
120 m2
90 m2
Dorm.
4 hab.
4 hab.
5 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
6 hab.
5 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
5 hab.
4 hab.
precio de
oferta
baos antig. planta asc.
295.000
2
30
1
s
325.000
2
30
3
s
337.000
2
45
1
si
235.000
1
70
4
s
343.000
2
45
5
s
500.000
2
45
5
s
320.000
2
40
4
s
310.000
2
60
4
s
340.000
1
70
4
no
329.000
2
40
1
s
270.000
1
45
5
s
350.000
2
40
4
s
330.000
2
40
3
s
315.000
2
45
6
s
316.000
1
45
5
s
380.000
2
40
4
s
270.000
1
40
4
s
instalaciones
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin
Aire acon y calef.
no
calefaccin
Aire acon y calef.
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin
acabados
C. Media-alta
C. Media-alta
C. Media
C. Baja
C. Media-alta
C. Media-baja
C. Media
C. Baja
C. Media
C. Media-alta
C. Media-baja
C. Media
C. Media
C. Media
C. Media-baja
C. Media
C. Media-baja
reformas
recientes
no
no
no
no
si
no
no
no
no
s
no
no
no
no
no
s
no
zonas
comunes orient. vistas
jardn interior norte
no
jardn interior norte
no
no
este
no
portal reformadooeste
no
no
sur
no
no
oeste
no
no
norte
no
no
este
no
no
este
no
no
oeste
no
jardn interior oeste
no
no
este
no
no
sur
no
no
este
no
jardn interior oeste
no
no
sur
no
no
sur
no
Superficie
110 m2
131 m2
110 m2
94 m2
100 m2
122 m2
125 m2
107 m2
91 m2
90 m2
Dorm.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
4 hab.
precio de
oferta
baos antig. planta asc.
295.000
2
30
1
s
325.000
2
30
3
s
343.000
2
45
5
s
320.000
2
40
4
s
329.000
2
40
1
s
350.000
2
40
4
s
330.000
2
40
3
s
315.000
2
45
6
s
316.000
1
45
5
s
270.000
1
40
4
s
instalaciones
calefaccin
calefaccin
calefaccin
Aire acon y calef.
Aire acon y calef.
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin
calefaccin
acabados
C. Media-alta
C. Media-alta
C. Media-alta
C. Media
C. Media-alta
C. Media
C. Media
C. Media
C. Media-baja
C. Media-baja
reformas
recientes
no
no
no
no
s
no
no
no
no
no
zonas
comunes orient. vistas
jardn interior norte
no
jardn interior norte
no
no
sur
no
no
norte
no
no
oeste
no
no
este
no
no
sur
no
no
este
no
jardn interior oeste
no
no
sur
no
13
MTODO DE COMPARACIN
precio de
superficie oferta
110
295.000
131
325.000
110
343.000
94
320.000
100
329.000
122
350.000
125
330.000
107
315.000
91
316.000
90
270.000
superficie
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
y = 844,94x + 228047
150.000
100.000
50.000
0
0
20
40
60
80
100
120
140
La ecuacin de la lnea de tendencia sugiere sumar o restar 844,94 euros por cada m2 de
diferencia en superficie.
precio de Correccin
Precio
oferta
por sup
corregido
295.000
0
295.000
325.000 -17743,74
307.256
343.000
0
343.000
320.000
13519,04
333.519
329.000
8449,4
337.449
350.000 -10139,28
339.861
330.000
-12674,1
317.326
315.000
2534,82
317.535
316.000
16053,86
332.054
270.000
16898,8
286.899
Si comprobamos lo ocurrido con la correccin vemos que la desviacin estndar pasa del
7,23% al 6,09% del precio medio.
Vamos a homogeneizar por altura de planta:
14
MTODO DE COMPARACIN
planta
1
3
5
4
1
4
3
6
5
4
precio de
oferta
295.000
307.256
343.000
333.519
337.449
339.861
317.326
317.535
332.054
286.899
planta
350.000
340.000
330.000
320.000
y = 2957,1x + 310344
310.000
300.000
290.000
280.000
0
La ecuacin de la lnea de tendencia sugiere que sumemos o restemos 2.957,1 euros por
cada planta en que difiera la altura del piso.
precio de Correccin
Precio
oferta
por planta corregido
295.000
2957,1
297.957
307.256
-2957,1
304.299
343.000
-8871,3
334.129
333.519
-5914,2
327.605
337.449
2957,1
340.407
339.861
-5914,2
333.947
317.326
-2957,1
314.369
317.535
-11828,4
305.706
332.054
-8871,3
323.183
286.899
-5914,2
280.985
Si comprobamos lo ocurrido con la correccin vemos que la desviacin estndar pasa del
6,09% al 5,99% del precio medio.
Vamos a homogeneizar por calidad de acabados:
acabados acabados
C. Media-alta
3
C. Media-alta
3
C. Media-alta
3
C. Media
2
C. Media-alta
3
C. Media
2
C. Media
2
C. Media
2
C. Media-baja
1
C. Media-baja
1
Precio
corregido
297.957
304.299
334.129
327.605
340.407
333.947
314.369
305.706
323.183
280.985
400.000
350.000
300.000
250.000
y = 7162x + 300502
200.000
Series1
Lineal (Series1)
150.000
100.000
50.000
0
0
15
MTODO DE COMPARACIN
La ecuacin de la lnea de tendencia sugiere sumar 7.162 euros a las ofertas de viviendas
de calidad Media Baja y restar 7.162 euros a las viviendas de calidad media-alta
precio de
oferta
297.957
304.299
334.129
327.605
340.407
333.947
314.369
305.706
323.183
280.985
Correccin
Precio
por
acabados corregido
-7162
290.795
-7162
297.137
-7162
326.967
0
327.605
-7162
333.245
0
333.947
0
314.369
0
305.706
7162
330.345
7162
288.147
Si comprobamos lo ocurrido con la correccin vemos que la desviacin estndar pasa del
5,99% al 5,74% del precio medio.
Por ltimo, vamos a homogeneizar por antigedad:
Precio
antigedad corregido
30
290.795
30
297.137
45
326.967
40
327.605
40
333.245
40
333.947
40
314.369
45
305.706
45
330.345
40
288.147
340.000
330.000
320.000
Series1
310.000
Lineal (Series1)
y = 1871,2x + 240915
300.000
290.000
280.000
0
10
20
30
40
50
16
MTODO DE COMPARACIN
Correccin
precio de
por
Precio
oferta
antigedad corregido
290.795
28068
318.863
297.137
28068
325.205
326.967
0
326.967
327.605
9356
336.961
333.245
9356
342.601
333.947
9356
343.303
314.369
9356
323.725
305.706
0
305.706
330.345
0
330.345
288.147
9356
297.503
Si comprobamos lo ocurrido con la correccin vemos que la desviacin estndar pasa del
5,74% al 4,57% del precio medio.
Precio medio
Desviacin estndard
error por desvaicin de la muestra
Antes de
Despus de
homog.
homog.
319.300 325.118
23.085
14.862
7,23%
4,57%
Una desviacin tpica menor es una buena prueba de que hemos realizado un proceso
correcto de homogeneizacin. Lo ms significativo para entender la importancia de la
seleccin de comparables frente a la homogeneizacin, es que una buena seleccin de
comparables nos ha hecho pasar de una desviacin tpica que era del 39,64 % de la media
a una que supone el 7,23%. El proceso de homogeneizacin tiene un efecto menor pero
consigue bajar la desviacin tpica hasta el 4,57% de la media.
Ahora debemos proceder a fijar el valor de mercado por comparacin. Para estimar la zona
en la que se formaran los precios vamos a comparar el nmero de viviendas vendidas en la
provincia de Madrid en el ltimo trimestre publicado de la encuesta del Ministerio de
Fomento (8.920 viviendas en el 3T de 2010) con la oferta en la provincia de Madrid en
Fotocasa (64.096 viviendas). Aunque el dato es demasiado general, en Fotocasa no estn
todos los inmuebles en oferta y hay inmuebles repetidos y el dato del tercer trimestre de
2010 es anormalmente bajo en transacciones (porque muchas se adelantaron al segundo
trimestre por la entrada del aumento del IVA) nos parece que es preferible esta mala
estimacin que cualquiera de las alternativas. Si estimamos que slo el 70% de las
viviendas en oferta estn en el portal (64.096 de una estimacin total de 91.565) el dato
resultante es que se habran vendido en un trimestre aproximadamente el 9,74% de las
viviendas en oferta. Slo el 9,74% ms bajo de los precios homogeneizados debera
considerarse para establecer el valor. En nuestro caso slo hay un precio de oferta que
cumple sas condiciones: 297.503 euros que sera el valor de mercado por comparacin.
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MTODO DE COMPARACIN
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