Penyusunan Master Plan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei

Bab IV
Strategi Pengembangan Kawasan Ekonomi
Khusus Sei Mangkei
4.1. Pengembangan Tahap I
Rencana project sponsor untuk mengembangkan rencana tahap I
sebesar 140 ha sebagai kawasan oleo base industries, diperlukan
pengadaan dan pembangunan beberapa fasilitas infrastruktur dasar :
4.1.1. Jalan Masuk : mulai dari jalan Propinsi diutara hingga pertemuan
dengan jalan masuk kawsan yang sedang dibangun, Pada Berm jalan ini
bisa ditempatkan jaringan utama Air Bersih , Air kotor dan Telepon.
Sedangkan Median dapat dimanfaatkan untuk menyiapkan jarigan
distribusi tenaga listrik untuk supply kawasan secara keseluruhan.
Untuk menambah efek teatrikal yang akan memperkuat impresi
keberadaan kawasan Sei Mangke diperlukan pemasangan Penerangan
Jalan Umum (PJU) sepanjang jalan Propinsi 200 meter sebelum dan
setelah Main Entrance, serta pada Main Entrance Bolevard minimal
hingga tikungan pertama.
4.1.2. Water Treatment Plant : Salah satu infrastruktur dasar yang akan
selalu dibutuhkan selama pengembangan kawasan adalah fasilitas WTP.
Kapasitas WTP yang dikembangkan dapat disesuaikan dengan luasan
dan peruntukan kawasan yang akan dikembangan.
4.1.3. Dried Waste Processing (N) /Fasilitas pengolah Limbah kering dan
Waste water Treatment Plant : Fasilitas ini sebaiknya dikembangkan
bersamaan dengan pengembangan kawasan tahap I. hal ini
dimaksudkan agar pengelolaan limbah yang terpadu dapat dilakukan
sejak awal. Dengan demikian Image Kawasan Industri Seimangke
sebagai kawasan Ekonomi Khusus yang Modern dan Terintegrasi .
4.1.4. Fasilitas Pendukung Salah satu Issue utama dalam
pengembangan kawasan Ekonomi Khusus adalah adanya pelayanan
Custom yang mudah dijangkau dan dekat. Dengan menyediakan
fasilitas Custom/kepabeanan yang terintegrasi dengan kawasan maka
kegiatan ekspor/Impor akan jauh lebih ringkas dan sederhana, dengan
waktu yang singkat dan biaya yang murah dengan tidak mengabaikan

Laporan Akhir | IV-1

Penyusunan Master Plan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei

sisi legalnya. Dengan demikian maka kawasan ini akan berkembang

menjadi kawasan Industri yang Efisien dan ramah investor.
4.1.5. Fasilitas Keamanan : Hal lain dalam pengembangan kawasan
yang relative baru adalah fasilitas pengamanan. Hal ini amat penting
mengingat Investasi yang ditanamkan oleh para Investor nilainya besar
dan setiap investor selalu saja mempertanyakan masalah ini kepada
pengembang, sebelum menanamkan investasinya. Lokasi Fasilitas
pengamanan yang berada di sekitar lokasi Pengembangan tahap
pertama
sesuai masterplan, sangat menguntungkan rencana
pengembangan kawasan.
4.1.6. Power Station: merupakan sarana yang amat vital , yang paling
menentukan dalam setiap pengembangan kawasan karena itu fasilitas
ini perlu diadakan dengan kapasitas yang disesuaikan dengan rencana
pengembangan tahap pertama.
4.1.7. Fuel Station : Fasilitas ini direkomendasikan untuk dibangun pada
tahap awal sebagai support bagi transportasi dari dan menuju kawasan.
Selain itu Fasilitas ini juga dapat menjadi Profit center awal yang akan
sangat bermanfaat bagi perkembangan Kawasan secara keseluruhan.
4.1.8. Pemukiman Residential : Pada setiap pengembangan kawasan
dimana akan melibatkan banyak tenaga kerja, maka fasilitas
pemukiman akan sangat dibutuhkan agar para professional yang
terlibat dapat tinggal dekat dengan lokasi pekerjaan. Namun untuk
tahap pertama , pemukiman yang dibangun tidak tidak perlu
menggunakan luas yang diperuntukkan cukup sebagian saja
disesuaikan pada residential Cluter (Cluster J) dan 25% dari luas
Medium Residential Cluster.
4.1.9. Public Transport : Perlu disediakan Public Transport yang dapat
digunakan masyarakat umum, dan para pekerja Industri yang bekerja
dalam kawasan. Hal ini perlu dilakukan untuk menghidupkan kawasan,
sehingga suasana perkotaan dapat segera tampak, yang akhirnya akan
men-trigger pertumbuhan ekonomi masyarakat sekitar kawasan.Untuk
mendukung upaya penyediaan public transport pengembang dapat
bekerja sama dengan pengusaha angkutan dengan menempatkan
shelter/bus stop/Terminal yang berada didekat rencana Station kereta
api. Luasan yang digunakan cukup sebagian dari kawasan tersebut
sambil juga membangun sebagian fasilitas stasiun kereta api sehingga
moda transportasi yang menghubungkan kawasan dengan daerah di
luar kawasan menjadi lebih beragam.

Laporan Akhir | IV-2

Penyusunan Master Plan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei

Pekerjaan Konstruksi dalam lingkup Pengembangan Tahap pertama ,

diperkirakan akan dapat diselesaikan selama 3 tahun, sedang
pemasarannya diharapkan dapat diselesaikan dalam jangka waktu 5 7
tahun.
Gambar berikut memberi
direkomendasikan

ilustrasi pengembangan tahap I yang

Laporan Akhir | IV-3

Penyusunan Master Plan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei

4.2. Rencana Pengembangan Tahap II

4.2.1 Pengembangan Cluster : Rekomendasi pembangunan Tahap kedua
lebih diarahkan untuk penambahan Kavling Industri turunan Oleo
dengan pola penyiapan Cluster kavling siap bangun (pembangunan
dilakukan pada level Cluster, dan bukan Block atau Kavling), dengan
cara ini, pembangunan infrastruktur akan sedikit lebih hemat pada sisi
initial cost.
Cluster C,D dan E disarankan untuk dikembangkan pada level cluster,
dan hanya berupa pematangan lahan (pekerjaan tanahnya saja sesuai
elevasi rencana ), hal ini dimaksudkan untuk member kesan adanya
kawasan yang akan segera dibangun serta meminimalkan biaya
konstruksi. Sedangkan konsentrasi pembangunan kawasan komersial
(AA, AB, AC AD) dan recreational area (AJ) disepanjang jalan propinsi
mendapat porsi lebih besar.
Dengan demikian diharapkan efek distinguish (berbeda) antara
kawasan sepanjang jalan propinsi antara segmen Simpang 50
kawasan dengan segmen sekitar kawasan akan tercapai, terutama
dengan adanya gerbang masuk (main entrance) yang diperkuat dengan
Penerangan Jalan Umum dimalam hari.
4.2.2. Kawasan Golf Course ; disarankan untuk mulai dikembangkan
,diawali dengan pembangunan Club House dan main entrance di sisi
Utara. Fasilitas Golf Course berupa Driving Range juga disarankan untuk
dibangun. Sedangkan Full size golf course belum disarankan untuk
dibangun, mengingat biaya pemeliharaan yang diperlukan akan sangat
besar.tetapi kelengkapan drivingrange berikut putting green dan bunker
disarankan sebagai fasilitas yang pertama dibangun sebagai sarana
latihan sekaligus promosi awal terhadap project golf course.
4.2.3. Pembangunan Recreational Area dimaksudkan untuk menjadikan
kawasan Sei Mangke sebagai salah satu tujuan rekreasi masyarakat di
kawasan Timur Sumatera Utara.
Dengan Pengembangan kawasan-kawasan tersebut akan memberikan
kesan adanya perkembangan kota yang semarak, akibat banyaknya
kegiatan masyarakat di kawasan Sei Mangke.
Kegiatan-kegiatan yang bersifat exhibitionist (pertunjukan) diarahkan
untuk dilakukan sepanjan jalan utama dengan memanfaatkan area yang
sudah dilakukan pematangan lahan-nya.
4.2.4. Fasilitas Pendukung

Laporan Akhir | IV-4

Penyusunan Master Plan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei

Dalam rangka mendukung pengembangan tahap II sebagaimana

diuraikan diatas perlu dibangun beberapa fasilitas Pendukung Kawasan
sebagai berikut :
Faslitias Exhibition Center (G) : Fasilitas ini diperlukan sebagai sarana
untuk memperkenalkan produk-produk yang dihasilkan oleh kawasan
Ekonomi Khusus. Selain itu fasilitas ini juga dapat dimanfaatkan oleh
masyarakat sekitar dan pemerintah setempat untuk mengadakan
kegiatan yang mengundang orang banyak. Dengan demikian
keberadaan kawasan Sei Mangke akan semakin kuat.
Residential : Kawasan Pemukiman yang telah dikembangkan perlu
dikembangkan lebih luas dan dipasarkan kepada masyarakat yang lebih
luas, sehingga keseimbangan pertumbuhan kawasan akan berimbang
antara pertumbuhan sector industry dan sector perumahan .
Dry Port (P): Fasilitas ini diperlukan dan ditempatkan dekat dengan
fasilitas kepabeanan. Dengan adanya fasilitas ini maka kegiatan
distribusi Produk hasil Industri akan lebih mudah dan efisien .
Intermoda (Q): Fasilitas pendukung Transportasi public
dan
pengangkutan produk Industri akan sangat dibutuhkan guna
mendukung distribusi produk yang dihasilkan dengan cepat. Untuk itu
perlu dilakukan kerja sama dengan pihak-pihak terkait seperti PT. KAI
yang memiliki kompetensi dengan jaringan rel kereta api. Fasilitas
Intermoda ini diharapkan sudah dapat dikembangkan hingga full scale
pada tahap ini.
Packaging Center ( R ) : Fasilitas Packaging center merupakan bagian
dari logistic servce center ini perlu segera dikembangkan pada tahap II
ini guna mendukung fungsi Distribusi produk yang dihasilkan, terutama
untuk produk turunan oleo, bebentuk padat seperti sabun dll, yang
dapat dikemas. Dengan keberadaan fasilitas ini maka kegiatan
pengiriman produk tidak mengganggu proses produksi.
Liquid Storage Center (S): Sama halnya dengan Fasilitas Packaging
Center, fasilitas Liquid Storage ini diperlukan mengingat produk-produk
industry yang berbasis kelapa sawit dominan berbentuk liquid, idenya
adalah bahwa setiap tenant tidak emerlukan bangunan tanki timbun,
tetapi bagi estate management merupakan peluang usaha . Penyediaan
fasilitas ini juga harus dikombinasikan dengan fasilitas cargo tank yang
akan digunakan mengangkut produk cair dengan menggunakan kereta
atau truk.
Polluted Industry Cluster (C ) : Polluted Industry Cluster yang berlokasi
di bagian selatan kawasan
dapat dikembangkan sepenuhnya.
Laporan Akhir | IV-5

Penyusunan Master Plan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei

Pengembangan Cluster ini akan membutuhkan pengembangan

kapasitas Power Station (M) dan Dried Waste Processing (N). untuk itu
perlu dilakukan koordinasi dengan pihak terkait dengan penambahan
supply energy (listrik).
Pekerjaan konstruksi dalam lingkup pengembangan tahap II
diperkirakan memerlukan waktu 3-5 tahun. Sedangkan pemasarannya
diharapkan selesai dalam waktu kurang dari 10 tahun mengingat
fasilitas yang tersedia sudah cukup mendukung.
Gambar dibawah ini memperlihatkan area yang dikembangkan sampai
dengan tahap II.

4.3 . Rencana Pengembangan Tahap IIII

Pengembangan tahap III merupakan tahap akhir. Pada tahap
pengembangan ini dilakukan untuk melengkapi seluruh fasilitas hingga
sesuai dengan masterplan.
Laporan Akhir | IV-6

Penyusunan Master Plan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei

Fasilitas yang dikembangkan lebih banyak dimaksudkan untuk

mendukung kelengkapan fasilitas umum dan social dalam kawasan
seperti Commercial area, Office Park, IKM/ UKM Center , Cemeteriy
,Traditional Market, Convention Center dan fasilitas lainnya.
Selain itu pada tahapan ini dilakukan pula pengembangan yang lebih
diarahkan pada software kawasan seperti penyempurnaan peraturan,
penambahan kapasitas dari fasilitas yang sudah ada tetapi belum
mencapai full scale capacity.
Pekerjaan konstruksi terbesar yang dilakukan dalam tahap ini adalah
pengembangan fasilitas golf course, frasilitas UKM center (F), Sport
Center (AE) dan Office Park (W) serta Education/research Center (AG).
Sebagian besar pekerjaan pekerjaan penambahan kapasitas dan
penyempurnaan fasilitas akan dilakukan dalam tahap ini.
Pekerjaan pemeliharaan akan memerlukan biaya yang cukup besar,
mengingat tahap ini akan dilakukan mulai tahun 10 15 setelah tahap I
dimulai. Pada saat itu beberapa fasilitas utama sudah mulai
memerlukan
penggantian dan
pemeliharaan
besar
( major
Maintenance).
Namun demikian pada saat dimulainya pengembangan Phase III,
diharapkan kondisi pendanaan sudah memadai karena pemasaran yang
mendukung.
4.4. Rencana Pengambangan Kawasan
Beberapa

hal

yang

perlu

dilakukan

dalam

rangka

rencana

pengembangan kawasan adalah sbb :

i) Legalitas : menyiapkan semua unsur legal dan perizinan yang
berhubungan dengan entity pengembang sebagai syarat dasar
rencana bisnis, akta pendirian perusahaan calon pengembang
harus jelas menyebutkan ruang lingkup bidang usaha yang
akan dijalan sebagai pengembang kawasan, bukan sebagai
perusahaan yang menjual tanah tanpa sarana dan fasilitas
yang memadai sesuai kebutuhan kawasan industry. Legal dan
perizinan dapat mengikuti ketentuan dan tata cara pendirian
perseroan, tata cara perizinan kepada departemen terkait
sesuai ketentuan PP tentang Kawasan Industri.
Laporan Akhir | IV-7

Penyusunan Master Plan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei

ii) Masterplan : pengembang wajib memiliki masterplan sebagai

dasar rencana pengembangan sebuah kawasan yang akan
dikonversikan,

masterplan

hendaknya

mengakomodir

kepentingan dasar infrastruktur, ragam model produk, sarana

penunjang dan sarana nilai tambah kawasan bila dibandingkan
dengan zona industry. Masterplan hendaknya juga flexible
terhadap perubahan dan perkembangan pasar meski harus
konsisten terhadap konsep dan rencana pengperasian.
iii) Blok plan dan detail engineering design : pengembang harus
segera menyiapkan blok plan dan DED sebagai langkah
persiapan pengembangan kawasan dan persiapan konstruksi .

Tabel Standar Infrastruktur Kawasan

No.
1

Substansi
Jaringan jalan

Standar Teknis
- Jalan Utama

- Jalan lingkungan

Air Bersih

0,55 0,75 l/dtk/ha

Listrik

0,15 0,2 MVA/Ha

Keterangan
Sekelas arteri sekunder
dengan 2 jalur satu arah
dengan lebar perkerasan
11 meter dan terdapat
median jalan selebar 2
meter
Sekelas kolektor sekunder
dengan 1 jalur dengan
lebar perkerasan minimun
9m
Air bersih dapat
bersumber dari PDAM
maupun air tanah yang
dikelola sendiri oleh
pengelola KI, sesuai
dengan peraturan yang
berlaku.
Bersumber dari listrik PLN
maupun listrik swasta.

Laporan Akhir | IV-8

Penyusunan Master Plan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei

No.
4

Substansi
Telekomunikasi

Standar Teknis
20 40 SST/Ha

Keterangan

Kapasitas kelola
IPAL

10
11

Tenaga kerja
Bangkitan
Transportasi

12

Pengolahan
sampah (padat)

13

Kebutuhan
Fasilitas
Komersial

16

Sarana

Standar influent:
BOD : 400 600
mg/l
COD : 600 800
mg/l
TSS : 400 600
mg/l
pH
: 4 10
N-Prg : 15 -50 mg/l
NH3N : 8 -15 mg/l
90 110 TK/Ha
Eksport=3,5
TEUS/Ha/bln
Import=3,0
TEUS/HA/Bln
1 bak
sampah/kaveling
1 armada sampah
(dgn kapasitas
8m3)/20 Ha
1 unit TPS/20 Ha
Untuk
pembangunan TPS
terpadu setiap 1 ha
dapat menampung
85m3/hari sampah
Sesuai kebutuhan

dengan maksimum
20% luas lahan.

Termasuk faximile/telex
Telepon umum 1 SST/10
Ha
Setiap 30 SST terdapat
rumah kabel atau setiap
20 SST terdapat terminal
box
Kualitas parameter limbah
cair yang berada diatas
standar influent yang
ditetapkan, wajib dikelola
terlebih dahulu oleh
pabrik ybs.

Belum termasuk angkutan

buruh dan karyawan.

Perkiraan limbah padat

yang dihasilkan adalah : 4
m3/Ha/Hari

Dalam fasilitas komersial

ini diperlukan adanya
suatu trade center
sebagai tempat untuk
promosi dan pemasaran
kawasan serta produkproduk yang dihasilkan di
dalam kawasan. Kantor
perijinan 1 (satu) atap.
Dan juga jasa perbankan,
pelayanan PLN, telkom
dan jasa pengiriman

Laporan Akhir | IV-9

Penyusunan Master Plan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei

No.

Substansi
Penunjang
Poliklinik
Sarana ibadah
Sarana olah
raga dan RTH

Fasiltas
Komersial

Fasilitas
keamanan

Standar Teknis

Keterangan

Disesuaikan

dengan kebutuhan
Disesuaikan

dengan kebutuhan
Sarana
ini

merupakan bagian
dari RTH, minimum
lahan 10% dari
luas
kawasan
industri
Pusat

perbelanjaan,
bank, kantor pos,
dll
disesuaikan
dengan kebutuhan
Dalam 1 kawasan

membutuhkan
1
unit kantor pusat
keamanan dengan
dilengkapi
pos
keamanan
sesuai
dengan kebutuhan.

Untuk menunjang
kesehatan karyawan
Untuk kegiatan ibadah
karyawannya
Dapat berupa lapangan
olah raga, taman dan jalur
hijau

Untuk menunjang akifitas

perekonomian di kawasan
industri
Untuk menunjang
keamanan di dalam
kawasan

4.5. Potensi industri yang dapat dikembangkan pada kawasan

Potensi industri yang dapat dikembangkan pada kawasan industry sei
Mangkei , berdasarkan analisis dan dikembangkan menjadi turunan tiap
industri adalah oleo dan derivativenya. Diversifikasi produk yang bakal
dikembangkan tentu akan disesuiakan antara kebutuhan pasar dan
kompetensi

inti

daerah

setempat,dalam

hal

ini

adalah

produk

perkebunan kelapa sawit sebagai produk utama , dari produk utama

perkebunan

sebagai

feeder

utama

produk

hulu

yang

disesuaikandengan kebutuhan industry sejenis hinga produk paling hilir

sebagai produk derivative .
Cluster oleo base tahap pertama dan tahap kedua akan diikuti rencana
pengembangan cluster low-med dan high polluted industry semua
berbasis pada kelapa sawit. Hanya saja mudah untuk melakukan
pemilahan cluster low polluted adalah kegiatan dasar manufaktur atau
Laporan Akhir | IV-10

Penyusunan Master Plan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei

pabrikan

yang

menghasilkan

menghasilkan
polusi

pada

sangat

jenis

dan

rendah

atau

level

apapun

bahkan

tidak

selain

yang

direkomendasikan dapat diterima di cluster ini, umumnya jenis kegiatan

industry bahan dasar makanan berada di cluster ini. Sedangkan cluster
medium dan high umunya klasifikasi kegiatan industry berbahan dasar
oleo tetapi sebagai additive produk, secara umum cluster ini diisi oleh
produk non makanan/ non food grade. Pemilahan cluster dan jenis
aktivitas industry di sini kelak akan sangat penting dan hendaknya
disusun dari awal melalui lembaga pengelola kawasan atau disebut
estate management .
4.6. Ruang
Dari analisis dan pengembangan utama industri di Kawasan Ekonomi
Khusus Sei Mangkei dengan

core industri hasil perkebunan kelapa

sawit , maka kebutuhan ruang untuk mendukung industri, adalah:

1. Cluster industri berbasis makanan olahan / food grade
2. Cluster industri berbasis supplement makanan/ food supplement
3. Cluster industri berbasis supplement dan subtitusi
4. Cluster industri pengolahan hulu
5. Cluster industru pengolahan hilir
Untuk mendukung cluster tersebut, dibutuhkan:
1. Cluster commercial
2. Cluster entertainment
3. Cluster residential
4. Cluster pusat riset dan pendidikan
5. Cluster IKM
6. Cluster logistic
7. Cluster tranportasi integrasi
8. Cluster sarana ibadah
9. Cluster olah raga dan pusat komunitas
10.

Cluster Convention dan pusat ruang pamer produk

11.

Cluster power dan energy

Laporan Akhir | IV-11

Penyusunan Master Plan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei

Laporan Akhir | IV-12