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Promessa de compra e venda: inadimplemento contratual pelo atraso na entrega do imvel
Bruna Lyra Duque
Sumrio: 1. Introduo 2. Concluso da obra e entrega da unidade 3. Aplicabilidade da multa contratual no caso de atraso na concluso da obra 4. Perdas e danos
Referncias.
1. INTRODUO
Falase em boom imobilirio, incentivo do Governo, instituio do programa Minha Casa, Minha Vida, incentivo financeiro das instituies de crdito, incremento de
atividades imobilirias, etc. Ocorre que, nas relaes contratuais imobilirias, vivemos um cenrio problemtico e de graves inadimplementos contratuais.
Constatamos que o aumento das vendas, no mercado imobilirio brasileiro, causa tambm outro problema: o aumento da inadimplncia. Assim, tornase importante adotar
medidas preventivas na resoluo dos conflitos e, quando no for possvel, optar por medidas repressivas diante do descumprimento do contrato.
Atualmente, diversos compradores assinam contratos de promessas de compra e venda de unidades imobilirias em construo com construtoras e incorporadoras, aguardam
o prazo para a concluso da obra com a entrega fictcia das chaves, por meio do Habitese, no entanto, no recebem o bem no tempo e na forma prometida.
A forma de pagamento acordada geralmente se encontra especificada nos contratos, e impem variados reflexos da mora, quando provocada pelo comprador. Ocorre que,
em caso de mora do vendedor quanto entrega do bem, quase nunca h previso de indenizao por parte do alienante.
Assim sendo, com a concluso da obra e a emisso do certificado de concluso pela Prefeitura Municipal mais problemas podem aparecer para os compradores. Neste
cenrio, variadas confuses so detectadas no plano contratual, pois no h o cumprimento do contrato no que tange entrega real do bem.
Considerando o atraso na obra provocada pela construtora, e a necessidade de aplicao da multa prevista em contrato em favor do comprador, tomase como patente a
existncia de dois interesses, a saber: 1) os compradores pretendem receber o imvel na data prometida pela construtora; 2) a construtora alega que a obra no foi entregue
por questes alheias sua vontade.
Dessa forma, durante o tempo em que o comprador espera pela entrega da unidade, em virtude de disposio contratual quanto entrega do bem, geralmente, o adquirente
tem que residir em outro local, tendo, para tanto, que alugar ou adquirir outro imvel, alternativa esta que pode sair custosa.
Como resolver essas questes? Quem se responsabiliza pelo atraso na entrega da obra? Essas problemticas sero aqui analisadas, adotandose como fundamentao jurdica
o Cdigo Civil brasileiro e o Cdigo de Defesa do Consumidor.
2. CONCLUSO DA OBRA E A ENTREGA DA UNIDADE
Quando constatada a negligncia no cumprimento dos deveres contratuais por parte da construtora, tornase possvel aplicar a multa contratual devida por esta ao
comprador, em caso de inadimplemento pelo atraso na entrega da obra, na forma dos artigos 389 e 394 do Cdigo Civil brasileiro.
A promessa de compra e venda, sendo um contrato preliminar[1], dispe sobre as condies de concluso da obra e de entrega da unidade, especificando as hipteses,
exemplificativamente, em que o vendedor estaria eximido de cumprir o prazo convencionado para a entrega da unidade, podendo ter o prazo contratual prorrogado.
Tais clusulas de iseno de responsabilidade so abusivas, por eximirem a construtora de responsabilidade pelo inadimplemento parcial do contrato, inobservando, assim,
as normas do Cdigo Civil e do Cdigo de Defesa do Consumidor.
Destacase que, nessa relao comprador versus construtora, configurase uma relao de consumo, haja vista a vulnerabilidade do contratante comprador. A partir disso, o
ordenamento jurdico ptrio confere uma maior proteo aos clientes, ora consumidores, a fim de manter o equilbrio da relao contratual.
Neste prisma, dispe o artigo 51, inciso I, do CDC:
So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que:
I impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vcios de qualquer natureza dos produtos e servios ou impliquem renncia ou disposio de
direitos. Nas relaes de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurdica, a indenizao poder ser limitada, em situaes justificveis.
Tal exonerao de responsabilidade por parte do vendedor se d na medida em que a clusula prev que o prazo para concluso da obra fica automaticamente prorrogado
pela ocorrncia de caso fortuito ou fora maior, certamente, sem que isso acarrete responsabilidade para o mesmo.
Ocorre que no se pode indistintamente projetar o atraso na entrega da obra como uma situao de ocorrncia de caso fortuito ou fora maior, razo pela qual no h se
falar em prorrogao automtica de prazo para concluso das obras sem nus para a construtora.
No mercado imobilirio, percebese que as construtoras trabalham com as seguintes hipteses de excluso de responsabilidade: greves gerais ou parciais de qualquer
natureza, inclusive de trabalhadores da construo civil, dos transportes coletivos ou de rgos pblicos, perturbaes de qualquer ordem, quando afetem direta ou
indiretamente o setor da construo civil ou a execuo da obra.
Tratase de clusula abusiva, haja vista ser irrazovel prorrogar o prazo de entrega da obra em razo de greve de qualquer natureza, tendo em vista que o tempo de
durao das mesmas mnimo, se comparado ao prazo que tem o construtor para edificar o prdio, de modo que a ocorrncia de greve no obstaria o cumprimento da
obrigao.
Neste contexto, o vendedor deve estabelecer um prazo para a edificao do prdio j contando com possveis imprevistos no decorrer da obra, a fim de garantir ao
consumidor a entrega do produto, demonstrando, da mesma forma, a boaf objetiva da empresa.
Devese adotar, ao presente caso, a teoria do risco do empreendimento, de Srgio Cavalieri Filho (2008, p. 475), segundo a qual todo aquele que se disponha a exercer
alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vcios ou defeitos dos bens e servios fornecidos, independentemente de culpa.
No caso, enquadrase, no conceito de defeito, a demora na prestao do servio e na entrega do produto. O autor Srgio Cavalieri aduz, ainda, que a responsabilidade
decorre do simples fato de disporse algum a realizar atividade (...) ou executar determinados servios. O fornecedor passa a ser o garante dos produtos e servios que
oferece no mercado de consumo (Cavalieri Filho, 2008, p. 476).
Nesse passo, sendo o consumidor a parte vulnervel, no h sentido em atribuir a ele os riscos da relao de consumo. De igual maneira, no se faz justia ao obrigar o
consumidor a arcar sozinho com os prejuzos advindos de eventual inexecuo ou execuo tardia de um servio, de modo que devida a compensao ao adquirente, diante
de todos os prejuzos e transtornos por ele suportados.
Conforme deciso do STJ, o consumidor no pode sofrer as consequncias do referido inadimplemento.
RECURSO ESPECIAL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. RESCISO. RESTITUIO. PARCELAS PAGAS. PREVISO CONTRATUAL. FINALIZAO DAS
OBRAS. POSSIBILIDADE. Havendo resciso do compromisso de compra e venda de imvel, a restituio das parcelas pagas, devidamente atualizadas, pode ser feita at o
trmino do prazo inicialmente previsto para finalizao das obras. Eventual atraso na concluso do empreendimento no pode ser imputado ao consumidor. Nulidade parcial
da clusula contratual que determina a devoluo tosomente quando "efetivamente" concluda a construo. Recurso especial parcialmente provido (Recurso Especial n.
619531 SC (2003/02316023). Relator: Min. Castro Filho. Data da deciso: 04.08.2005).
O Tribunal de Justia do Estado do Esprito Santo j se manifestou sobre a entrega de unidade em atraso no seguinte sentido:
Cabe construtora/incorporadora entregar a unidade no prazo estipulado e, no cumprindo sua obrigao, responde pelos prejuzos que sua mora causar. (art. 43, II, Lei
4.59194). (TJES 2 Cmara Cvel. Apelao Cvel n 024.020.083.077. Rel. Des. Elpdio Jos Duque).
Por fim, cabe ressaltar que, quando o atraso na entrega da obra se configurar, no caber a construtora o direito de arguir a reteno das parcelas pagas, no caso de
extino antecipada do contrato por iniciativa do comprador.
Neste sentido, segue o julgado do Superior Tribunal de Justia:
EMBARGOS DE DECLARAO RESCISO CONTRATUAL CONTRATO DE COMPRA E VENDA BEM IMVEL ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE CULPA EXCLUSIVA DA

CONSTRUTORA/INCORPORADORA RETENO DE PARCELA DO PREO PAGO INVIABILIDADE EMBARGOS ACOLHIDOS EFEITOS INFRINGENTES. Havendo resciso de contrato
de compra e venda de bem imvel por atraso da construtora/incorporadora na entrega da unidade condominial do adquirente, ou seja, por culpa exclusiva daquela, indevida
a reteno de parcela do preo pago. Embargos de Declarao acolhidos, com efeitos infringentes, reconsiderandose o Acrdo anterior, cancelandose a reteno de 25%
das prestaes pagas, as quais devero ser integralmente devolvidas para o adquirente. (STJ. REsp 620257 / RJ. Ministro Sidnei Beneti. rgo Julgador. Terceira Turma.
Data do Julgamento: 18/09/2008)
3. APLICABILIDADE DA MULTA CONTRATUAL NO CASO DE ATRASO NA CONCLUSO DA OBRA
O instrumento de promessa de compra e venda pode prever uma aplicao de multa em favor do adquirente, a ser paga pelo vendedor, no caso de atraso no prazo para
concluso das obras, automaticamente prorrogado pela ocorrncia de caso fortuito ou motivo de fora maior.
O Cdigo Civil prev, em seus artigos 408 e 409, ser devida a multa pelo atraso no cumprimento da prestao. A clusula penal obrigao acessria, estando prevista no
contrato firmado entre as partes, de modo que, tambm, deve ser cumprida.
Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na clusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigao ou se constitua em mora.
Art. 409. A clusula penal estipulada conjuntamente com a obrigao, ou em ato posterior, pode referirse inexecuo completa da obrigao, de alguma clusula
especial ou simplesmente mora.
No h se aplicar ao caso os efeitos do inadimplemento involuntrio (caso fortuito ou fora maior), de forma que devida a multa prevista em contrato em favor do
comprador sobre o valor total do contrato, atualizado pelo mesmo ndice de atualizao do preo do negcio, por ms de atraso.
4. PERDAS E DANOS
A demora em concluir a obra, assim como em entregar a unidade ao comprador, gera consequncias inevitveis no que diz respeito frustrao dos planejamentos do
adquirente.
Nesta perspectiva, os tribunais tm autorizado aos compradores, como indenizao por perdas e danos, a cobrana de aluguis e acessrios da locao em decorrncia do
atraso da obra.
Sobre o tema, seguem julgados dos Tribunais de Justia de So Paulo e do Rio de Janeiro:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Descumprimento do prazo para entrega do imvel. Possibilidade de os compradores cobrarem aluguis e acessrios da locao em
decorrncia do atraso da obra. Recurso no provido. (TJSP; AC 994030518712; Rel. Gilberto de Souza Moreira; 5 Turma Cvel; j. 22/09/2010).
APELAO CVEL. INCORPORAO IMOBILIRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM CONSTRUO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. Atraso na entrega da
obra. Empresa de corretagem. Ilegitimidade passiva "ad causam". O negcio no se realizou por culpa da primeira r, promitente vendedora que prometeu algo que no
cumpriu. Resciso de contrato. Restituio das importncias pagas a contar do efetivo desembolso. Lucros cessantes a ttulo de aluguel em virtude do atraso na entrega da
unidade imobiliria. Dano moral inexistente. Mero descumprimento contratual insuficiente a embasar tal pretenso. Autor condenado nos nus sucumbenciais ante a
improcedncia de seu pedido em face da segunda r. Verba honorria fixada em consonncia com o disposto no art. 20, 4, do C.P.C. Recursos improvidos. (TJRJ; AC
012865660.2006.8.19.0001; Rel. Carlos Jos Martins Gomes; 16 Cmara Cvel; j. 07/07/2009).
Alm disso, tornase patente que o comprador sofre danos patrimoniais, j que pode ser obrigado a empregar dinheiro para sua moradia, sendo que j havia uma unidade
imobiliria a que tinha direito de utilizla.
O Tribunal de Justia do Rio de Janeiro, neste sentido, j considerou que tal situao fato gerador de dano moral, a saber:
A no entrega de apartamento no prazo convencionado, quando em meio aos sonhos e iluses, s noites mal dormidas, vivem os adquirentes, num misto de angstias e de
revolta, as expectativas da entrega do bem que um dia sonharam ocupar (TJRJ 13 Cmara Cvel. Apelao Cvel n 2002.001.17310. Rel. Des. Ademir Pimentel).
Temse que o dano moral, ao contrrio do dano material, decorre do fato ofensivo. Assim, ocorrendo o descumprimento do prazo contratual para entrega da obra, o dano
presumido.
Nesse sentido, ensina Srgio Cavalieri Filho (2008. p. 101) que:
O dano moral existe in re ipsa; deriva inexoravelmente do prprio fato ofensivo, de tal modo que, provada a ofensa, ipso facto, est demonstrado o dano moral guisa de
uma presuno natural, uma presuno hominis ou facti, que decorre das regras de experincia comum.
Quanto aos danos morais, para a quantificao da indenizao devem ser analisados critrios como a conduta do agente causador do dano, a repercusso e a reprovabilidade
do fato, bem como o carter punitivopedaggico que a medida deve propiciar.
Assim, para a caracterizao do abalo moral, j resta pacfico que basta a conscincia de que determinado procedimento ofende a tranquilidade psquica do indivduo. O
principal objetivo da fixao do valor indenizatrio por danos morais desestimular a reiterao dessas prticas.
Evidenciada e provada, portanto, a negligncia do vendedor que, por seus atos e responsabilidade, causa a ofensa moral do comprador e provoca transtornos em sua vida
privada, ser possvel buscar indenizao, alm do ressarcimento material, pelo aborrecimento e insatisfao que o episdio causa ao adquirente.

Referncias
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PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2005. v.3.
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RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 8 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008.
Nota:
[1] Caio Mrio da Silva Pereira esclarece que quando duas pessoas querem celebrar um contrato, normalmente passam por fases nas quais debatem os seus interesses em
negociaes preliminares; aps, uma delas formula a proposta; a outra declara a sua aceitao. In: PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. Rio de
Janeiro: Editora Forense, 2005. P. 82.

Bruna Lyra Duque

Doutoranda e Mestre do Programa em Direitos e Garantias Constitucionais Fundamentais da Faculdade de Direito de Vitria (FDV). Professora de Direito Civil da Graduao e
Especializao da FDV. Coordenadora da Especializao em Direito Civil da FDV. Autora e coautora de livros e artigos jurdicos. Advogada do escritrio Lyra Duque
Advogados

Informaes Bibliogrficas
DUQUE, Bruna Lyra. Promessa de compra e venda: inadimplemento contratual pelo atraso na entrega do imvel. In: mbito Jurdico, Rio Grande, XIV, n. 87, abr 2011.
Disponvel em: <
http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=9123
>. Acesso em dez 2014.
O mbito Jurdico no se responsabiliza, nem de forma individual, nem de forma solidria, pelas opinies, idias e conceitos emitidos nos textos, por serem de inteira responsabilidade de seu(s) autor(es).