Bab I

PENDAHULUAN

1.1 Pengertian Manajemen Proyek

Manajemen adalah suatu metode teknik
atau proses untuk mencapai suatu tujuan
tertentu secara sistematik dan efektif
melalui tindakan-tindakan perencanaan
(planing), pengorganisasian (organizing),
pelaksanaan (actualing) dan pengawasan
(controlling) dengan mengelola dan
menggunakan sumber daya yang ada secara
efektif dan efisien.
Proyek adalah suatu kegiatan yang
mempunyai jangka waktu tertentu dengan
alokasi sumber daya yang terbatas. Pada
pengerjaan suatu proyek diperlukan adanya
pelaksanaan fungsi-fungsi manajemen

(perencanaan, perencanaan serta

pengendalian) dengan menggunakan sumber
daya secara efektif dan edisien guna
memenuhi ujuan yang telah ditargetkan.
1.2 Fungsi - Fungsi Manajemen
Pada dasarnya manajemen berarti
pencapaian tujuan organisasi melalui
pelaksanaan funsi-fungsi tertentu (fungsi
manajemen). Secara umum ada 3 (tuga)
fungsi manajemen yakni:
1. Perencanaan (planing)
Perencanaan (planing) adalah kegiatan
pemilihan atau penetapan tujuan-tujuan
organisasi, penetapan strategi, sasaran,
program, target, prosedur, metode, sistem,
anggaran, waktu dan standar-standar yang
dibutuhkan dalam pencapaian tujuan.

2. Pelaksanaan (actualing)
Didalam fungsi pelaksanaan sudah
termasuk fungsi persiapan untuk
pelaksanaan dan pengorganisasian yaitu
usaha untuk merancang organisasi yang
tepat guna dalam mencapai tujuan,
penemuan lingkup dan rincian jenis
kerja/kegiatan, pengelompokan,
pengaturan dan pembagian kerja/tugas
dan tata kerja.
3.

`Pengendalian (controling)
Ada proses/usaha yang sistematis dalam
penetapan standar pelaksanaan dengan
tujuan perencanaan, sistem informasi,
umpan balik, membandingkan
pelaksanaan nyata dengan standar yang
telah ditetapkan dalam perencanaan,
menentukan dan mengatur

penyimpangan-penyimpangan serta
melaksanakan koreksi perbaikan sesuai
dengan rencana yang telah ditetapkan
sehingga tujuan dapat terlaksana secara
efektif dan efisien.
1.3

Unsur - Unsur Manajemen

Unsur-unsur manajemen merupakan
sumber daya yang terpengruh terhadap
berfungsinya manajemen dalam mencapai
tujuannya yang terdiri dari:
1. Man (manusia),
2. Material (bahan-bahan / material),
3. Machine (mesin / peralatan),
4. Money (uang),
5. Methods (metode / cara / teknologi),
6. Markets (pasar), dan
7. Minutes (waktu).

Untuk mencapai tujuan dari manajen,

seorang menejer harus dapat menggunakan
dan memanfaatkan unsur manajemen
tersebut sebagai sumber daya secara efisien
dan efektif sehingga dapat dicapai tujuan
secara maksimal.

Bab II
ESTIMASI BIAYA / RENCANA
ANGGARAN BIAYA

2.1 Pengertian dan Tujuan

Estimasi biaya / rencana anggaran biaya
(RAB) adalah perhitungan biaya-biaya yang
merupakan perkiraan yang diperlukan untuk
mengoptimalkan kinerja dalam suatu
konstruksi.
Fungsi RAB yaitu:
a)Bagi pemilik proyek
1)Sebagai patokan untuk menyediakan
dana,
2)Mengetahui kelayakan suatu proyek
dari sudut finansial,
3)Sebagai bahan evaluasi proyek,

4)Sebagai dasar perbandingan dalam

tender atau lelang, dan
5)Penentu ukuran suatu proyek.
b)Bagi perencana (konsultan / MK)
1)Sebagai bahan perencanaan lebih lanjut,
dan
2)Sebagai bahan pemilihan alternatif
proyek.
c)Bagi kontraktor
1)Sebagai dasar untuk megikuti tender
(lelang) dan pengajuan penawaran, dan
2)Dasar perkiraan modal (dana) yang
harus disediakan.
2.2 Macam Macam Rencana Anggaran
Biaya
Ada 2 (dua) macam rencana anggaran
biaya (RAB) yaitu:
1)Rencana anggaran biaya kasar

Rencana anggaran biaya kasar adalah

rencana anggaran biaya yang
perhitungannya hanya didasarkan pada
luas lantai bangunan dikaitkan satuan
harga per minggu,
2) Rencana anggaran biaya terperinci
Rencana anggaran biaya terperinci
adalah rencana anggaran biaya yang
diperhitungkan berdasarkan volume tiap
jenis pekerjaan dikalikan harga satuan
tiap jenis pekerjaan tersebut.
2.3 Langkah dan Cara Membuat RAB
Adapun langkah-langkah dalam
pembuatan RAB yaitu:
1)Mengumpulkan data yang diperlukan
yang berkaitan dengan tujuan,
2)Estimator sebelum melakukan
perhitungan, harus lebih dahulu
mengetahui keadaan dilokasi proyek,

3)Membuat sistem dan label untuk

memudahkan perhitungan volume,
4)Membuat perhiungan volume untuk tiap
pekerjaan yang ada,
5)Membuat perhitungan harga satuan untuk
tiap pekerjaan,
6)Membuat perhitungan jumlah harga tiap
pekerjaan,
7)Menjumlahkan jumlah harga tiap
pekerjaan, dan
8)Membuat rekapitulasi dari tiap-tiap
pekerjaan.

2.4 Macam Macam Rencana Kerja

Ada beberapa rencana kerja yang dikenal
diantaranya:
1)Kurva S
2)Diagram balok / batang (bar chart),
3)Diagram jaringan kerja (network
diagram).
2.4.1

Kurva S

Kurva S adalah pengembangan dan

penggabungan dari diagram balok dan
hannum curve. Pada jalur bagian bawah ada
persentase rencana untuk tiap satuan waktu
dan persentase kumulatif dari rencana
tersebut.
Dari kurva S dapat diketahui persentase
(%) yang harus dicapai pada waktu tertentu.
Sedangkan untuk menentukan bobot tiap
pekerjaan maka harus di hitung terlebih

dahulu volume pekerjaan dan biayanya serta

biaya nominal dari seluruh pekerjaan
tersebut.

2.4.2

Diagram balok / batang (bar

chart)
Diagram Barchat merupakan diagram
atau rencana kerja yang paling sederhana
dan sering digunakan pada proyek yang
tidak terlalu rumit. Bentuk rencana kerja ini
terdiri dari arah vertikal yang menunjukan
jenis pekerjaan dan arah pekerjaan
horizontal menunjukkan jangka waktu yang
dibutuhkan oleh tiap pekerjaan.

Tabel 1.1 Bentuk Diagram Batang/Barchart

No
1
2
3
4
5
6

Jenis
Pekerjaan
Pekerjaan
persiapan
Pekerjaan
pengukuran
Pekerjaan
penggalian
Pekerjaan
pas pondasi
Pekerjaan
skelet
Pekerjaan
pas tembok

Minggu ke
1 2 3 4

rencana

2.4.3

realisasi

Diagram Jaringan Kerja

Rencana kerja dengan diagram ini

biasanya digunakan pada proyek-proyek
besar yang mempunyai aktifitas pekerjaan
yang cukup banyak.
Diagram jaringan kerja ada beberapa
macam yang sering digunakan :
1)PERT (Program Evaluation and Review
Technique )
2)CPM (Critical Path Method) / Diagram
Panah (Arrow Diagram)
3)PDM (Precedence Diagram Method)
1. PERT (Program Evaluation and
Review Technique )

Teori PERT hampir sama dengan CPM

namun ada perbedaan mendasar antara
kedua teori tersebut yakni:
a)PERT berorientasi pada kegiatan
lingkungan sedangkan CPM pada
kegiatan anak panah.
b)PERT lebih berorientasi pada waktu
sedang CPM pada biaya.
Dan selanjutnya ada dua konsep yang
perlu diperhatikan pada PERT, yaitu :
a)Kejadian (event) adalah keadaan yang
terjadi pada saat tertentu.
b)

Aktifitas adalah kegiatan yang

diperlukan untuk menyelesaikan suatu
pekerjaan.

2. CPM (Critical Path Method) / Diagram

Panah (Arrow Diagram)

Yang harus diperhatikan dalam

menggambar diagram panah adalah :
a)Harus memperlihatkan urutan operasi
yang jelas.
b)Dapat mendefinisikan saat mulai dan saat
berakhirnya tiap-tiap pekerjaan yang
dilakukan.
a. Event Times
Event times terbagi dua, yaitu earliest
event time (waktu paling awal) dan latest
event time (waktu paling lambat harus
sudah terjadi). Sehingga node dari suatu
event itu dibagi-bagi dalam 3 ruang,
sehingga informasi yang diperlukan dapat
diisikan ke dalam ruang-ruang tersebut.
b
c

Gambar 1.2 Model Event Time

ruang untuk nomor dari event

ruang untuk earliest event time

ruang untuk latest event time

(EST)
c
(LST)
Nilai dari EST diperoleh melalui
perhitungan maju. Sedangkan nilai LST
diperoleh melalui perhitungan mundur.
b. Jalur Kritis
Jalur kritis adalah jalur yang melintasi
aktivitas-aktivitas dengan durasi yang
paling panjang. Jadi, jumlah sepanjang jalur
kritis adalah lamanya proyek berlangsung
secara keseluruhan. Hal yang menandai
suatu peristiwa untuk dikatakan masuk

dalam jalur kritis adalah jika EST = LST

(dalam nodenya).
Contoh :
5
11

9
21

Gambar 1.3 Contoh keadaan

jalur kritis
c. Float (Tenggang Waktu Kegiatan)
Float adalah jangka waktu yang
merupakan ukuran batas toleransi
keterlambatan suatu kegiatan. Dalam hal ini
dikenal Total Float (TF) dan Free Float
(FF). Total Float (TF) adalah jangka waktu
antara paling lambat peristiwa akhir (T4)
kegiatan berlangsung dengan saat selesainya
kegiatan yang bersangkutan, jika kegiatan
itu dimulai pada saat paling awal peristiwa

(T1). Free Float (FF) adalah jangka waktu

antara saat paling awal peristiwa akhir (T3)
kegiatan yang bersangkutan dengan saat
selesainya kegiatan yang bersangkutan, jika
kegiatan tersebut dimulai pada saat awal
peristiwa (T1). Jika suatu kegiatan tidak
memiliki float atau dengan kata lain TF
ataupun

FF = 0, maka berarti kegiatan

tersebut adalah kegiatan kritis.

3. PDM (Precedence Diagram Method)

Diagram PDM adalah network planing
dimana kegiatannya digambarkan dengan
segi empat.
Tabel 1.2 Formula Diagram Precedence
EST
TF
LST

KODE
EFT
AKTIVITAS FF
DURASI
LFT

dimana :
EST = Earliest Start Time

LFT

= Latest Finish Time

TF = Total Float

FF

= Free Float
EFT = Earliest Finish Time
= Latest Start Time

Macam-macam hubungan saling

ketergantungan dalam diagram
presendence:

LST

1. Finish Start (pekerjaan B dimulai

setelah pekerjaan A selesai)

2. 2. Finish Finish (pekerjaan B selesai

setelah pekerjaan A selesai)

3. Start Start (pekerjaan B dimulai

setelah pekerjaan A dimulai)

4. Start Finish (pekerjaan B

diselesaikan setelah pekerjaan A
dimulai)

2.5 Langkah Pembuatan Rencana Kerja

1. Mempelajari dan mencari data yang
berpengaruh terhadap rencana kerja,
2. Menentukan hubungan keterkaitan atau
ketergantungan antar pekerjaan,
3. Menghitung besaran pekerjaan, harga
satuan dan jumlah harga tiap pekerjaan,
4. Menentukan waktu yang diperlukan
untuk menyelesaikan suatu pekerjaan,
dan
5. Gambaran dalam bentuk tabel / diagram
hubungan antar item pekerjaan dan

jangka waktu penyelesaian serta bobot /

volume dari semua pekerjaan yang ada.

2.6 Penjadwalan Material

Setiap pelaksanaan
kegiatanmembutuhkan sumber daya berupa
biaya, tenaga kerja dan bahan. Oleh karena
itu agar kegiatan bisa terlaksana dengan
baik maka, sumber daya yang diperlukan
harus disediakan dengan jumlah dan mutu
yang tepat.

Selama pelaksanaan kegiatan, distribusi

sumber daya mempunyai beberapa alternatif
diantaranya: dipakai dalam jumlah yang
merata selama proses pelaksanaan
berlangsung, dipakai pada akhir
pelaksanaan kegiatan atau dipakai tidak
merata selama proses pelaksanaan kegiatan
berlangsung.
Penjadwalan merupakan faktor yang
sangat penting dalam memanfaatkan
kapasitas sumber daya yang terbatas secara
efektif. Adapun tujuan penjadwalan yaitu:
a)Memberikan pedoman kepada pelaksana
mengenai batas-batas waktu mulai dari
berakhirnya tugas mereka,
b)Memberikan saran bagi pemimpin
pelaksana untuk koordinasi terutama
dalam membrikan alokasi perioritas yang
perlu,

c)Menjadi tolak ukur untuk menilai

kemajuan pelaksanaan masing-masing
bagian pekerjaan dengan maksud untuk
menentukan saat perlunya campur tangan
pimpinan kepada pelaksana tugas
bawahan.
Prosedur pelaksanaan harus menjamin
agar tugas-tugas yang ada dalam proyek
dilaksanakan sesuai dengan uurtan yang
direncanakan.
2.7 Rencana Anggaran Biaya
Untuk menghitung anggaran biaya
bangunan, perlu dibuat analisis terperinci
untuk banyaknya bahan yang dipakai
maupun upah tenaga kerja. Supaya lebih
mudah dilakukan, setiap jenis pekerjaan
perlu dihitung volumenya. Kemudian
dibuatkanlah jumlah harga total bahan dan

upah untuk jenis pekerjaan yang

bersangkutan.

Pada pekerjaan galian tanah untuk

pondasi dan sloof, pasangan batu kali
pondasi, cor beton pondasi, cor beton
kolom, ring-balk dan balok beton, volume
dihitung dengan kubik (panjang x lebar x
tinggi). Pada pekerjaan pasangan bata,
plesteran, pasangan langit-langit, rangka
atap, pengecetan dan sejenisnya, volume
dihitung dalam meter persegi (luas =
panjang x lebar). Sedangkan, untuk
pekerjaan pemasangan kap / kuda-kuda,
balok gantungan plafond, dan semacamnya
digunakan satuan meter kubik. Luas segitiga
dalam pekerjaan pemasangan atap
berbentuk limas dapat dihitung dengan
rumus : Luas alas x tinggi.

Supaya lebih baik dan teratur, pekerjaan

menghitung anggaran dimulai dari
pekerjaan galian tanah untuk pondasi dan
sloof, mengisi kembali bekas galian, urugan
tanah/pasir dibawah pondasi dan lantai,
kemudian diteruskan dengan pekerjaan
beton dan batu, seperti pasangan batu kali
untuk pondasi, cor beton untuk sloof, kolom
beton, ring-balk, balok beton, pasangan bata
untuk dinding, pasangan ubin lantai, bak air
kamar mandi, dan sebagainya. Menyusul
pekerjaan kayu seperti pembuatan dan
pemasangan kusen pintu/jendela,
pemasangan daun pintu/daun jendela,
pemasangan kap/kuda-kuda, gantungan
langit-langit, rangka atap, pemasangan atap,
lisplank/papan jurai, dan lain-lain. Yang
terakhir pengecatan dan pembuatan seprick
tank, kolam endapan dan lain sebagainya.

Setelah dihitung seluruh volume

pekerjaan barulah kemudian dihitung RAB
dengan cara volume pekerjaan x harga
satuan x harga bahan x harga upah kerja dan
ditambah biaya tak terduga sebesar 10% s/d
15%. Dengan demikian dapat diketahui
biaya total yang dibutuhkan untuk
melakukan pembangunan tersebut.

SKEMA PERHITUNGAN RAB

Gambar Rencana dan

Harga Satuan Bahan

Risalah Penjelasan

dan Upah Kerja

Perhitungan Harga Satuan

Perhitungan Volume

Pekerjaan dengan

Pekerjaan

Pedoman Analisis BOW

Perhitungan RAB

2.8 Histogram Kebutuhan Bahan

Histogram kebutuhan bahan dibuat
menunjukkan kapan penggunaan suatu
bahan kontruksi sangat diperlukan, dan
kapan tidak diperlukan. Atau dengan kata
lain, histogram kebutuhan bahan dibuat agar
seorang kontraktor dapat mengetahui
perkiraan bahan konstruksi yang digunakan
per satuan waktu. Histogram ini
digambarkan bobot harian suatu bahan
konstruksi yang diperoleh melalui analisa

yakni perkalian antara volume kegiatan

dengan faktor tertentu yang dapat dilihat
pada buku analisa BOW.
Contoh:
Kebutuhan bahan untuk 1 m pekerjaan
pondasi dibutuhkan 1,2 m batu kali ; 4,0715
zak semen; 0,52 pasir. Maka kebutuhan
bahan untuk 1,26 m batu kali diperlukan;
Batu kali

= 1,26 x 1,2 = 1,512 m

Semen

= 1,26 x 4,0715

5,13009 zak
Pasir = 1,26 x 0,522

= 0,65772 m