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CUSCO - 2015

U N I V E R S I D A D N A C I O N A L
D E S A N A N T O N I O A B A D D E L

[VALUACION SINDUC]

FACULTAD DE ARQUITECTURA
Y ARTES PLSTICAS
C A R R E R A
D E

P R O F E S I O N A L

A R Q U I T E C T U R A

TEMA:

I N F O R M E D E VA LU AC I O N D E L
LOCAL DE LA SINDUC
CURSO:
COSTOS, PRESUPUESTO Y
PROGRAMACION DE OBRAS
DOCENTES:

ARQ.WENCESLAO
M A L PA RT I DA M E N D O Z A
ARQ. MARCO ANTONIO
HUAMANI MEDRANO

ESTUDIANTES:

A U C C AY L L A O L I V E RA , R i c h a r d J e s s
CCOLQUEHUANCA ESCALANTE, Rudi
C C O RA H U A L E VA , J u a n C a r l o s
MENDOZA LAGOS, Jover
PIMENTEL ENRIQUEZ, Sal Abraham
P U M A S A I R E , Fr a n k l i n
ROMAN SANTOS, Amlcar
TTITO QUISPE, Samuel
VA R G A S H U A M A N , S a u l o
Y U PA N Q U I H U I L L C A , J u a n Pa b l o

COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

[VALUACION SINDUC]
1. MEMORIA DESCRIPTIVA.
1.1.
1.2.

1.3.

NOMBRE DEL PROPIETARIO O POSESIONARIO.


Sindicato de docentes universitarios del cusco SINDUC.
NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIN.
Arq. Wenceslao, MALPARTIDA MENDOZA.
Arq. Marco Antonio, HUAMANI MEDRANO.
OBJETO
DE
LA
TASACIN
Y
METODOLOGA

REGLAMENTACIN EMPLEADA.
1.3.1.OBJETO.
Determinar el valor comercial del PREDIO URBANO.
1.3.2.METODOLOGA.
Mtodo de valuacin directa (comparacin, costo), previa
inspeccin ocular y toma de vistas fotogrficas.
1.3.3.REGLAMENTACIN.
Se efecta en concordancia con el REGLAMENTO
NACIONAL DE TASACIONES DEL PER aprobado por
Resolucin Ministerial N

126-2007-VIVIENDA- Valuacin

de predios Urbanos, y NORMAS LEGALES (CONATA)


1.4.
1.5.
1.6.

Resolucin Ministerial N 278-2013- VIVIENDA.


FECHA A LA CUAL EST REFERIDA LA TASACIN.
Jueves 30 de abril del 2015.
FECHA DE INSPECCIONA OCULAR.
La inspeccin Ocular se realiz el jueves 23 de abril del 2015.
UBICACIN.
El predio urbano de la SINDUC se ubica:
SECTOR

Ciudad

Universitaria

de

PERAYOC,

DISTRITO
PROVINCIA
DEPARTAME

Universitaria s/n a cuadra de la Av. Cultura.


CUSCO
CUSCO
CUSCO

Av.

NTO
1.7. LINDEROS Y PERIMETRO.
1.7.1.LINDEROS.
POR EL FRENTE: Con la Va de Ingreso s/n de 37.87 ml.
POR LA DERECHA: Con la avenida universitaria de 23.09

ml.
POR LA IZQUIERDA: Con la propiedad de terceros de

23.08 ml.
POR EL FONDO: Con el laboratorio de Suelos UNSAAC de
36.93 ml.

COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

[VALUACION SINDUC]
1.7.2.PERIMETRO.
La lnea poligonal que delimita el permetro del terreno
1.8.

descrito es: 120.96 ml


AREA DEL TERRENO.
El presente predio tiene las siguientes reas:
AREA DEL TERRENO
AREA CONSTRUIDA
AREA LIBRE

862.94 m
405.62 m
457.32 m

1.9. ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.


1.9.1.ZONIFICACIN: Educacin E-4

COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

[VALUACION SINDUC]
1.9.2.Uso Actual del Predio.
Esta edificacin cuenta con el uso de suelos destinados al comercio y
un ente administrativo; donde en el primer nivel se realiza el comercio
(Restaurante, Juguera, Fotocopiadora), y en el segundo niel est
destinado al uso de un ente administrativo (sala de uso mltiple,
espacios administrativos).

El terreno en el cual est ubicado el proyecto, tiene una ligera


pendiente menor a la de la Av. Universitaria, El proyecto consta de tres
niveles, y es como se detalla a continuacin:
PRIMER NIVEL.

En el primer nivel est ubicado, 01 restaurante con cocina y 01


servicio higinico diferenciado respectivo; tambin se ubica 03

galeras comerciales.
Teniendo un rea total de 405.62 m2.

SEGUNDO NIVEL.

Estn ubicados, 03 galeras comerciales, tambin se ubica 01


saln de uso mltiple, cuenta tambin con 01 servicios higinicos

diferenciados.
Teniendo un rea total de 415.62m2.
1.10. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTA AL
PREDIO.
La zona donde se ubica el inmueble cuenta con Habilitacin urbana y
con los servicios de:
Energa elctrica pblica y privada.
Red de alcantarillado.
COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

[VALUACION SINDUC]

Agua potable con sus respectivas conexiones en los diferentes


espacios.
Red telefnica y cable.
Vas Peatonales y Vehiculares.

1.11. CARACTERSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO.

COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

[VALUACION SINDUC]

Ubicado

en

una

zona

de

uso

educativo superior, que posee 4


frentes donde el principal frente es
la Av. Universitaria y Av. Peatonal
principal dentro de la universidad,

con reas verdes cercanas.


El terreno esta zonificado en todo el
campo Universitario con pertenencia
a la SINDUC (Sindicato de Docentes
Universitarios

del

Cusco)

con

pendiente inferior al 1 % (pendiente


plana).

Los

accesos

vehiculares

peatonales estn pavimentados y en


un buen estado de conservacin con
manejo de reas verdes.
Se encuentra cercado por una barrera metlica que esta hacia la
Av. Universitaria.
1.12. DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS.
El terreno en el cual est ubicado el proyecto, tiene una ligera
pendiente menor a la de la Av. Universitaria, El proyecto consta de tres
niveles, y es como se detalla a continuacin:
1.12.1. PRIMER NIVEL.
En el primer nivel est ubicado, 01 restaurante con cocina y 01
servicio higinico diferenciado respectivo; tambin se ubica 03
galeras comerciales.
Teniendo un rea total de 405.62 m2.
1.12.2. SEGUNDO NIVEL.
Estn ubicados, 03 galeras comerciales, tambin se ubica 01
saln de uso mltiple, cuenta tambin con 01 servicios higinicos

diferenciados.
Teniendo un rea total de 415.62m2.

COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

[VALUACION SINDUC]
1.13. DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN.
La edificacin cuenta con 2 niveles, y se encuentra revestida
exteriormente con cemento y arena fina, en el primer nivel estn 3
comercios que ocupan 4 ambientes,

en su segundo nivel estn 5

ambientes con un 1 SS.HH diferenciado, y en la parte de la azotea o


techo, consta de una azotea adems de una estructura es metlica con
recubrimiento de planchas de teja andina.

1.13.1. PRIMER NIVEL:


Consta de cinco locales comerciales:
La oficina de la SINDUC
Una fotocopiadora
Una Snack
Un restaurante con su cocina respectiva.
Los muros interiores son de ladrillo y concreto armado, las columnas y
vigas tambin son de concreto armado, el techo en su totalidad es de concreto
armado con el sistema de losas aligeradas, los pisos varan de acuerdo al
ambiente, pero en su mayora son de losetas de 30x30 cm y 40x40 cm, las
puertas y ventanas son de madera contra placada y de ventanas de aluminio
para el paso de luz natural y de ventilacin, los revestimientos son de tarrajeo y
frotachado con yeso en el caso de los cielos rasos y al interior de algunos
ambientes, los baos son

con maylica blanca parcial, las instalaciones

elctricas y sanitarias son de carcter bsico con agua fra, corriente monofsica
y telfono.

COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

[VALUACION SINDUC]

1.13.2. SEGUNDO NIVEL.


Consta de 5 ambientes incompletos:
3 oficinas incompletas.
Un saln de uso mltiple.
Un SS.HH diferenciado.
Los muros interiores son de ladrillo y concreto armado, las columnas y
vigas tambin son de concreto armado, el techo en las oficinas incompletas y el
bao es de concreto armado con el sistema de losas aligeradas , pero en el saln
de uso mltiple el techo es de planchas de drywall

, los pisos varan de acuerdo

al ambiente, solo el saln mltiple cuenta con losetas de 40x40 cm, mientras que
las oficinas y los baos estn incompletos, habiendo solo falso piso vaciado en
cemento, las puertas y ventanas son de madera contra placada y de ventanas de
aluminio para el paso de luz natural y de ventilacin, los revestimientos son de
tarrajeo y frotachado con yeso en el caso de los cielos rasos y al interior de
algunos ambientes, los baos estn incompletos habiendo solo las tuberas
bsicas de las montantes de agua y desage, las instalaciones elctricas y
sanitarias tambin estn incompletas en las oficinas y los baos, mientras en el
saln de uso mltiple se cuenta con reflectores que sirven de iluminacin
temporal.

COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

[VALUACION SINDUC]

1.13.3. CUBIERTA.
Consta bsicamente de 2 espacios:
Techo
Azotea
En la primera la estructura consta de tijerales metlicos con cerchas
metlicas a dos aguas tipo Warren, el recubrimiento es con teja andina

de

1.60m x 0.92m, con 2 canaletas para la evacuacin de las aguas pluviales de la


cubierta de 17.50m de longitud.
La segunda consta de un vaciado de concreto armado, adems el acceso a este
segundo nivel tiene una cobertura hecha de acero con 10 calaminas ETERNIT de
1.10m x 2.44m. Con un murete de 0.90 m de altura.

1.14. ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCION POR NIVELES


1.14.1. PRIMER NIVEL.
COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

1
0

[VALUACION SINDUC]
Estructuras del Primer nivel: ao 1995
Funcionamiento: ao 2005
1.14.2. SEGUNDO NIVEL.
Estructura del Segundo Nivel: ao 2014
CUADRO DE VALORIZACIN POR ANTIGEDAD
ESTADO DE CONSERVACIN
ANTIGED MATERIAL
MUY
BUENO
REGULA
AD
EN PREFOMINA
BUENO
(%)
R (%)
AOS
NTE
(%)
0
5
10
HASTA
5 CONCRETO
LADRILLO
0
8
20
AOS
ADOBE
9
19
34
3
8
13
HASTA 10 CONCRETO
LADRILLO
5
13
25
AOS
ADOBE
15
24
39

NIVELES
MALO
(%)
55
60
69
58
65
74

SEGUND
O NIVEL
PRIMER
NIVEL

1.15. ESTADO DE CONSERVACIN.


1.15.1. PRIMER NIVEL.
La calificacin que se le da al primer nivel, tomando el mayor
porcentaje de evaluacin es de regular; puesto que se le da un
mantenimiento espordico. Su estructura presenta deterioro leve
que no afecta a la estabilidad del edificio y es subsanable.
En el mayor porcentaje de muros podemos observar deterioro
leve debido al uso normal que se le da.
1.15.2. SEGUNDO NIVEL.
Los espacios destinados para el segundo nivel estn en plenos
acabados y aun no se culminan, por ello determinamos que el
estado de conservacin del segundo nivel en conjunto es bueno
puesto que es el mayor porcentaje.
Los equipamientos tanto de instalaciones elctricas como
sanitarias sern de estreno.
1.16. SERVIDUMBRES.
No presenta ninguna.
1.17. OBSERVACIONES.
Respecto a la Edificacin de la SINDUC que se encuentra dentro del
predio

urbano

observamos

que

para

consideran

el

estado

de

conservacin de la edificacin, el segundo nivel an no est concluido

COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

1
1

[VALUACION SINDUC]
debido a que le falta los acabados pertinentes, no tiene instalaciones
sanitarias, elctricas, y su debido revestimiento por lo cual lo
consideramos en regular estado de conservacin para hacer la debida
depreciacin.
2. VALUACIN DEL PREDIO URBANO.
Vpu: valuacin del previo urbano
VT: valor del terreno
VE: valor de la edificacin
Voc: valor de obras complementarias
2.1. VALUACIN DEL TERRENO (VT).
De acuerdo al estudio de mercado efectuado en la zona donde se ubica

Vpu= VT + VE
+

Voc

el inmueble y teniendo en consideracin las obras de infraestructura


urbana, as como el tipo de suelo, ubicacin, entorno, se considera un
valor unitario del terreno de $. 3800.00.

COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

1
2

[VALUACION SINDUC]
a. 1ro calculamos el rea
del terreno
S:
862.94 m
b. 2do calculamos 3a
3a= 3(23.08)
3a= 3(532.68)
3a= 1058.04
c. 3ro comparamos S

3a^2
862.94 < 1058.04
S < 3a

Tasacin directa
d. 4to calculamos el valor
del terreno
Tasacin directa
VT = Valor Comercial x Superficie
VT= 3800 x 862.94
VT = 3 279172 $
e. No existe depreciacin
Entonces el valor del terreno ser de 3 279172.00 dlares.
La valuacin del terreno se expresara en nuevos soles debido que el
valor de la edificacin y de obras complementarias est dada por

esta moneda por lo tanto en Per el Dlar est a 3.13 soles.


Entonces el valor del terreno ser: $. 3 279172.00 x 3.13= 10, 263,
808. 36 S/.

COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

1
3

[VALUACION SINDUC]
2.2. VALUACIN DE LA EDIFICACIN.
2.2.1.VALUACION DEL PRIMER NIVEL.
VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES PARA LA SIERRA
PRIMER NIVEL - Valores por Partidas en nuevos Soles por metro cuadrado de
rea
PARTIDA

MUROS

CATEGORIA
CATEGORIA B
Columnas, Vigas
Y

COLUMNAS

y/o

Placas

Concreto

de

MONTO

278.67 soles

Armado

y /o Metlicas.
CATEGORIA C
Aligerado o losas

ESTRUCTURAS

de

TECHOS

concreto

117.36 soles

armado
horizontales.
CATEGORIA D
Cermica

PISOS

75.59 soles

nacional.
CATEGORIA E
Ventanas
de
PUERTAS

VENTANAS

hierro, Puerta de
Madera

ACABADOS
REVESTIMIENTO
S

Selecta,

Vidrio Simple.
CATEGORIA F
Tarrajeo

Nacionales
blancos

SANITARIAS

ELECTRICAS

58.62 soles

Frotachado
CATEGORIA D
Baos Completos

BAOS

INSTALACIONES

53.57 soles

23.86 soles
con

maylica blanca
CATEGORIA F
Agua
Fra,

26.49 soles

Corriente
COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

1
4

[VALUACION SINDUC]
monofsica,
Telfono.
634.16 soles por
TOTAL PRECIO PRIMER NIVEL
m
551.72 soles por
DEPRECIACION POR USO, ANTIGEDAD Y ESTADO
m

COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

1
5

[VALUACION SINDUC]
2.2.2.VALUACIN DEL SEGUNDO NIVEL.
VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES PARA LA SIERRA
SEGUNDO NIVEL - Valores por Partidas en nuevos Soles por metro cuadrado de
rea
PARTIDA

MUROS

CATEGORIA
CATEGORIA B
Columnas, Vigas
Y

COLUMNAS

y/o

Placas

Concreto

278.67 soles

Armado

y /o Metlicas.
CATEGORIA D
Calamina metlica

ESTRUCTURAS

Fibrocemento

TECHOS

sobre

PUERTAS

79.46 soles

viguera

metlica.
CATEGORIA H
Cemento Pulido
CATEGORIA E
Ventanas
de

PISOS

VENTANAS

ACABADOS

de

MONTO

hierro, Puerta de
Madera

REVESTIMIENTO
S

20.91 soles

53.57 soles

Selecta,

Vidrio Simple.
CATEGORIA F
Tarrajeo

58.62 soles

Frotachado
CATEGORIA H
Agua
Fra,
Corriente

BAOS

monofsica

0.00 soles
sin

empotrar.
CATEGORIA G
Agua
Fra,
INSTALACIONES
SANITARIAS

ELECTRICAS

Corriente
monofsica

15.41 soles
sin

empotrar.
COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

1
6

[VALUACION SINDUC]
506.64 soles por
TOTAL PRECIO SEGUNDO NIVEL
m
481.31 soles por
DEPRECIACION POR USO, ANTIGEDAD Y ESTADO
m
VALUACION TOTAL DE LA EDIFICACION
PRIMER NIVEL
551.72 soles x 405.62 223788.67 soles
SEGUNDO NIVEL

m2
481.31 soles x 415.62

m2
Valuacin Total de la Edificacin

200042.06soles
423830.73 soles

2.3. VALUACIN DE OBRAS COMPLEMENTARIAS.


Son obras complementarias fijas y permanentes todas las que se
encuentren adheridas fsicamente al suelo o a la construccin , y no
pueden ser separadas de estos

sin destruir, deteriorar, ni alterar el

valor del predio porque son parte integrante y funcional de este ,


tales

como cercos ,instalaciones de

bombeo ,cisterna, tanques

elevados ,instalaciones exteriores elctricas y sanitarias ,ascensores,


instalaciones contra incendios ,instalaciones de aire acondicionado ,
piscinas, muros de

contencin, subestacin

agua o desage, pavimentos

y pisos

elctrica, pozos

para

exteriores ,zonas

de

estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito


valuador puedan ser calificados como tales.
2.3.1.LA METODOLOGA:
Para la determinacin del valor de
caractersticas
instalaciones

especiales, las

obras

fijas y permanentes, se

las

edificaciones

complementarias
debern

con
e

efectuar los

correspondientes anlisis de costos unitarios de cada una de


las

partidas que

conforman la instalacin ,considerando

exclusivamente su costo directo no deben incluir los gastos


COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

1
7

[VALUACION SINDUC]
generales , utilidad e impuestos. Los valores resultantes deben
estar referidos al 31 de octubre del ao anterior. La resultante
del

valor

obtenido se

multiplicara

por

el

FACTOR DE

OFICILIZACION: Fo=0.68.
DESCRIPCION
COMPLEMENT

DESCRIPCI
UNIDAD

ARIA U

ON

OTRAS

COMPONE

INSTALACION

NTE

ITEM

DE

TOTAL

MEDIDA

V.U

ES
MUROS

CERCO DE

23.09

PERIMETRICOS

FIERRO

M*4m

O CERCOS

/ALUMINIO

92.36

TOTAL DE OBRAS

COMPLEMENTARIAS

2015 S/.

122.60

11323.33
6

FIJAS Y

PERMANENTES: S/.

11323.323 soles.
2.4. CUADRO DE RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES.
VALUACION TOTAL DEL PREDIO URBANO-SINDUC
VALOR DE
VALOR DEL

VALOR DE LA

OBRAS

TERRENO

EDIFICACION

COMPLEMENTAR

TOTAL
IAS
9411223.64

9846377.69
423830.73 soles

11323.32 soles

soles.

nuevos soles

COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

1
8

[VALUACION SINDUC]
3. ANEXO FOTOGRAFICO
INMUEBLE AVALUADO

fig. 1. LOCAL DE LA SINDUC

PRIMER NIVEL

fig. 2. INTERIOR DEL INMUEBLE VALUADO, VISTA DE LA FOTOCOPIADORA

fig. 3. INTERIOR DEL INMUEBLE VALUADO, VISTA DEL RESTAURANTE.

COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

1
9

[VALUACION SINDUC]

fig. 4. INTERIOR DEL INMUEBLE VALUADO. VISTA DE LA COCINA

fig. 5 INTERIOR DEL IMUEBLE VALUADO, VISTA DE LA COCINA

fig. 6. INTERIOR DEL INMUEBLE VALUADO, VISTA DE LA CAFETERIA

COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

2
0

[VALUACION SINDUC]

fig. 7. INTRIOR DEL INMUEBLE VALUADO, VISTA DE OFICINAS ADMINISTRATIVAS

SEGUNDO NIVEL

fig. 8. INTERIOR DEL INMUEBLE VALUADO, VISTA DE LA SALA MULTIPLE

fig. 9, INTERIOR DEL INMUEBLE VALUADO, VISTA DEL PASILLO

COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

2
1

[VALUACION SINDUC]

fig. 10. INTERIOR DEL INMUEBLE VALUADO.

fig. 11. INTERIOR DEL INMUEBLE VALUADO

fig. 12. VISTA DE LA CUBIERTA DEL SEGUNDO NIVEL Y LA AZOTEA

COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

2
2

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