BORDINHON & MORAES

Advocacia e Consultoria Jurdica

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IMVEL SEM ESCRITURA?!

Porque no tenho a escritura definitiva do meu imvel?
- Muitas pessoas ainda no possuem a escritura definitiva de seu
imvel por falta de interesse de quem loteou a rea.
- Na prtica, aps formalizar as vendas das unidades imobilirias
os vendedores (loteadores) deveriam realizar a averbao do
loteamento perante a matrcula do terreno loteado.
- Aps a averbao do loteamento os loteadores deveriam
outorgar as escrituras definitivas do imvel, o que
lamentavelmente no foi feito mesmo aps o decurso de mais de
30 anos.
A falta de escritura me prejudica em que?
a) a escritura que comprova a real propriedade da rea, ou seja,
quem no possui escritura no cartrio de registro de imveis,
legalmente NO DONO DA ARA!
b) dificuldade de venda, pois dificilmente as pessoas se
interessaram por comprar uma rea SEM ESCRITURA, sem
contarmos a desvalorizao dos imveis que no possuem
escritura.
c) a QUALQUER MOMENTO PODE APARECER UM TERCEIRO
ALEGANDO SER O REAL PROPRIETRIO DA ARA!
Qual seria a alternativa de regularizao desses imveis?
A primeira alternativa seria a transferncia do imvel pelo antigo
proprietrio da rea, ou seja, a pessoa que figura como
vendedora do imvel no contrato de compra e venda- proprietrio
da rea vendida registrado no cartrio.
Entretanto, na maioria das vezes torna-se invivel tal
transferncia, at mesmo pela morte do vendedor ou o fato deste
estar em lugar incerto e no sabido, dessa forma surge o
INSTITUTO CHAMADO USUCAPIO.
O que a USUCAPIO?
Trata-se de modo de aquisio da propriedade, pela posse
continuada, durante certo lapso de tempo, somado aos requisitos
estabelecidos em legislao, tambm chamada de prescrio
aquisitiva, pois o elemento tempo influi diretamente na aquisio
de um direito, no caso, a propriedade imvel.

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Telefones: (14) 3316-7113 (14) 8817-6222 (14) 9887-6222
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No caso das propriedades rurais, existem alternativas jurdicas,

para que haja a regularizao do imvel, e finalmente o possuidor
se torne PROPRIETARIO:

A) USUCAPIO ESPECIAL
Nos casos de chcaras, por estarem definidas como rea rural, tal
instituto tambm chamado de USUCAPIO RURAL INDIVIDUAL, tal
instituto visa buscar de uma forma indireta, justia social, trata-se
de uma poltica de redistribuio de riquezas, permitindo que a
populao mais carente possa se tornar proprietria em um prazo
menor normalmente exigido na usucapio, seus requisitos so:
1)POSSE ININTERRUPTA, SEM OPOSIO: o possuidor tem
que estar de posse no imvel durante o lapso temporal de
05 anos, sem a oposio de terceiros, sem conflitos;
2) POSSE animus domini: o possuidor tem que estar se
portando como proprietria do imvel, ou seja, dando as devidas
manutenes, bem como: pagamento de imposto se houver,
contas de luz, o que mais existir que caracterize manuteno.
3) DECURSO DO PRAZO DE 05 ANOS: ou seja, o possuidor
deve estar na rea durante o prazo mnimo de 5 anos;
4) ESTABELECIMENTO DE MORADIA, OBRAS OU SERVIOS: o
possuidor deve residir na rea, estabelecendo obras ou servios,
ou seja, cumprindo a funo social da propriedade;
5) IMVEL SITUADO NA AREA RURAL;
6) AREA DE AT 50 HECTARES;
7) SER O NICO IMOVEL DA PESSOA: ou seja, o possuidor no
pode ter nenhum imvel registrado no cartrio em seu nome;
8) UTILIZAR A AREA COMO MORADIA;
9) TORNAR A AREA PRODUTIVA POR SEU TRABALHO OU DE SEU
FAMILIA (ex: hortas, criao de animais etc).
OU

B) USUCAPIO RURAL CONSTITUCIONAL

Prevista no art.191 da CF/88 c/c art.1289 CC/02, tendo como
requisitos:
1)POSSE ININTERRUPTA, SEM OPOSIO: o possuidor tem que
estar de posse no imvel durante o lapso temporal de 05 anos,
sem a oposio de terceiros, sem conflitos;
2) POSSE animus domini: o possuidor tem que estar se
portando como proprietria do imvel, ou seja, dando as devidas
manutenes, bem como: pagamento de imposto se houver,
contas de luz, o que mais existir que caracterize manuteno.
3) DECURSO DO PRAZO DE 05 ANOS: ou seja, o possuidor
deve estar na rea durante o prazo mnimo de 5 anos;
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4) ESTABELECIMENTO DE MORADIA, OBRAS OU SERVIOS: o

possuidor deve residir na rea, estabelecendo obras ou servios;
5) NO SER PROPRIETARIO DE OUTRO IMOVEL RURAL OU
URBANO: O POSSUIDOR NO PODE TER OUTRO IMOVEL EM
SEU NOME REGISTRADO EM CARTORIO DE REGISTRO DE
IMOVEIS.
6) A rea ocupada, no pode ultrapassas 50 hectares de
extenso;
7) INDEPENDE DE JUSTO TITULO E BOA-F: ou seja, no
necessrio que o possuidor tenha contrato ou qualquer
documento que comprove a compra ou negociao da rea.
Se voc no se enquadrar nos caso acima, certamente
ser enquadrado na:

C) USUCAPIO ORDINRIA
Tal modalidade prevista no art. 1242 do CC/02, possuindo como
requisitos:
1) POSSE ININTERRUPTA E SEM OPOSIO: o possuidor
tem que estar de posse no imvel durante o lapso
temporal de 10 anos, sem oposio de terceiros;
2) POSSE animus domini: o possuidor tem que estar se
portando como proprietria do imvel, ou seja, dando as devidas
manutenes, bem como: pagamento de imposto se houver,
contas de luz, o que mais existir que caracterize manuteno;
3) DECURSO DO PRAZO DE 10 ANOS, podendo ser reduzido para
05 anos se a utilizao, for para moradia ou realizao de
investimentos, ou seja, se a funo social da posse estiver sendo
exercida;
4) IMOVEL URBANO OU RURAL;
5) JUSTO TITULO: contrato de compra e venda, ou recibo que
pagou pela rea, ao outro documento hbil que comprove a
negociao;
6) BOA- F.
Para ingressar com a ao o interessado dever procurar um
advogado de sua confiana, munidos dos seguintes documentos:
- Cpia do RG e CPF do possuidor;
- Contrato de compra e venda ou recibo se houver;
- Algumas fotos da propriedade;
- Cpia de comprovantes de contas de energia, ou imposto se
houver da propriedade;
- Cpia do holerite atual se houver: para requerer os benefcios da
assistncia judiciria gratuita, os assalariados que recebem at 3
salrios mnimos;
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- Testemunhas (nome completo, RG, endereo completo e

telefone se houver) para comprovar que o possuidor reside ou
trabalha na rea discutida.
QUAL O CUSTO DA AO DE USUCAPIO?
A maioria dos advogados que entram com a ao de usucapio,
cobram como honorrios 20% do valor do imvel, exemplo:
Se a rea avaliada em R$ 100.000,00 (cem mil reais), o
advogado leva R$ 20.000,00 (vinte mil reais), ou seja 20% do
valor do imvel.
Ainda existe um valor estipulado pela Ordem dos Advogados do
Brasil como o mnimo a ser cobrado, que o valor de R$ 3.198,43
(trs mil cento e noventa reais e quarenta e trs centavos)
VISTA.
Por fim, em casos especiais onde houver um nmero
significativo de pessoas interessadas na propositura da
ao o valor acima poder ser significativamente reduzido
e parcelado a critrio do advogado.
Caso tenha mais dvidas e interesse em resolver seu problema,
entrar em contato nos telefones descritos no rodap desta
cartilha.

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