TRABAJO PRCTICO N 2:

1.
INTERIOR DEL PAIS: ARGENTINA REAL ESTATE
2da. Encuesta nacional de actividad inmobiliaria
Con el objeto de recabar informacin acerca del nivel de actividad
inmobiliaria en el interior del pas ante la falta de datos estadsticos
oficiales en gran parte del territorio nacional, Reporte Inmobiliario realiz
por segundo ao consecutivo una encuesta a inmobiliarias del interior del
pas con el fin de suplir esta falencia.

En relacin a los datos surgidos de la encuesta realizada el ao pasado, los

que se presentan a continuacin tiene la caracterstica de ser mayoritariamente
heterogneos. Si bien el porcentaje mayoritario sigue sealando una cada de
la actividad inmobiliaria, contra el 87% que observa una cada de las
transacciones de compra-venta en la encuesta realizada durante el 2009, en la
presente es el 47% el que considera una disminucin. Esto nos indica que si
bien no hubo una recuperacin generalizada en todo el sector inmobiliario, si
existieron casos que dan prueba de un leve crecimiento de la actividad. En este
sentido es importante remarcar que el incremento del que dan cuenta los datos,
no fue para todos de la misma manera ni abarco a todos los sectores.
En relacin con la perspectiva de actividad para esta segunda parte del ao
con respecto al primer tramo del mismo, el 49, 5% de los encuestados espera
un crecimiento. Por otro lado, el 41, 7% considero que iba a mantenerse de la
misma forma. Del 47,0% que opino que la actividad disminuyo, el 46,2% espera
un crecimiento para esta segunda parte del ao. Por otro lado, para el 31,3%
que registra un crecimiento en la cantidad de compra-ventas, el 50,0%
coincidi en que la actividad de esta segunda parte del ao iba a mantenerse.
La disparidad en cuanto a la expectativas que se sostienen, no solo poseen un
grado de subjetividad en cuanto a lo que se desea, sino tambin y es
importante destacar, el tamao de inmuebles y el mercado al que alcanza cada
una de las inmobiliarias encuestadas.
Uno de los comentarios mas frecuentes de los encuestados en relacin a las
expectativas para esta segunda parte del ao, se relaciona con el escaso nivel

de crditos que se otorgan y en consecuencia con una inmovilidad de los

sectores de clase media a la hora de la compra-venta. Muchos de los
encuestados sealaron, que si bien pudo notarse un crecimiento en la
actividad, este se refleja en los inmuebles mas caros, aquellos valuados mas
de los u$s 200.000. Esto refleja que la capacidad adquisitiva del habitual
inversor, que cuenta con un capital independiente no disminuyo, a la inversa de
lo que sucedi con el pequeo inversionista, que no cuenta con un excedente
de capital y en general para acceder a la compra-venta requiere apoyarse en el
crdito. Si bien esto no es una regla de comportamiento, es una fuerte
tendencia existente.
Los resultados arrojan a diferencia del ao anterior un comportamiento dismil
segn el target de inmuebles y/u opciones de inversin inmobiliaria que incluya
la cartera de la inmobiliaria, as como tambin evoluciones diferenciales segn
la localidad donde se halle afincada.
Del total de las 23 Provincias en las que se aplico la encuesta (Incluyendo la
ciudad de Rosario), el 52,1% ( Corrientes, Jujuy, Misiones, Neuqun, Salta,
Chubut, Formosa, La Rioja, La Pampa, San Luis, Catamarca y Santa Cruz)
observo una disminucin en la actividad inmobiliaria. En tres de estas 12
provincias (Santa Cruz, Catamarca y Jujuy) el 80% de los encuestados
coincide en una disminucin de las transacciones de compra-venta. Mientras
que en 8 de estas 12 provincias (Corrientes, Misiones, Neuqun, Salta, Chubut,
La Rioja, La Pampa y San Luis) el 60% seala una disminucin de la actividad.
Solo en la provincia de Formosa el 100% de los encuestados coincide en una
cada de la actividad inmobiliaria.
En relacin a quienes consideraron que la actividad se mantuvo estable, solo
en San Juan y en Santiago del Estero el 60% de los encuestados observo una
estabilidad en las transacciones de compra-venta. Mendoza fue la nica
provincia en la cual el 80% de las inmobiliarias coincidi en la estabilidad de la
actividad inmobiliaria. Es decir, que del total de la muestra (115 encuestados)
solo el 2,6% (3 provincias) sealan un porcentaje alto de estabilidad en la
actividad de compra-venta en este primer semestre en relacin al primer
semestre del ao anterior.
Siguiendo esta lnea, solo 3 provincias reflejan un porcentaje importante de
crecimiento de la actividad. Es el caso de Tucumn y Rosario, en las cuales el
60% de los encuestados observa un crecimiento de la cantidad de compraventas. Tierra del Fuego se sita con el porcentaje mas importante, donde 4 de
las 5 inmobiliarias encuestadas respondi que la actividad subi.
Como resultado de datos tan dismiles entre si, puede arribarse a la conclusin
de que si bien hubo una recuperacin de la actividad de compra-ventas, esta
no fue homognea en su extensin ni en su peso. La heterogeneidad de los
datos que aqu se presentan refleja que la actividad inmobiliaria en este primer
semestre del ao, sufri movimientos dismiles, donde su ligazn a la situacin
particular de la actividad econmica de cada una de las provincias, de los
valores de inmuebles que cada una de esta maneja y la extensin del mercado
que abarca cada una de las inmobiliarias se constituyen como variables
influyentes a la hora de encontrar una uniformidad sobre lo acontecido en la
actividad de compra-.venta en general.
ReporteInmobiliario.com, 2003-2010, lunes 23 de agosto de 2010

http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article1691-2da-encuestanacional-de-actividad-inmobiliaria.html
Conclusin:
Esta encuesta refleja la realidad inmobiliaria imperante en el interior del pas. A
diferencia de lo recabado en 2009, este ao se considera que si bien no hay
una recuperacin general puede observarse un leve crecimiento. Todo ello se
debe en gran medida al escaso nivel de crditos con lo cual los pequeos
inversores que no cuentan con grandes capitales estn inmovilizados. Mientras
que los grandes inversores de capitales independientes no disminuyen.
Por otro lado los datos aportados por cada provincia varan debido a los
diferentes valores que se manejan en cada provincia, mercado al que apunta
cada inmobiliaria como as tambin a la situacin econmica que atraviese la
provincia.
Se llega a la conclusin que la actividad inmobiliaria ha cobrado cada vez mas
importancia, lo que se ve reflejado en la mayora de las provincias. Por lo cual
resulta interesante contar con informes, encuestas que reflejen su realidad.
Reflejo de ello tambin lo fue la sancin en 2007 de la ley de Colegio nico de
Corredores inmobiliarios, la cual establece una entidad que ejerce el poder de
polica sobre el ejercicio de la profesin como tambin tiene a su cargo el
gobierno de la matricula.
2. El seminario al que asistimos fue sobre locacin urbana (30 y 31 de octubre
de 2009), a cargo del especialista Dr. Enrique Abatti. El desarrollo del mismo
fue de seis horas ctedra. En cuanto a los temas abordados fueron:
- nuevas formulas utilizadas en la fijacin de los alquileres en el contexto
financiero imperante;
- clusulas usuales para nuevos contratos;
- imprevisin contractual;
- renegociacin de contratos en tiempos de crisis;
- desalojo.
Si bien consideramos positivo y de inters el contenido del seminario, lo que
podemos criticar es la estipulacin de un 20% anual para calcular el incremento
de alquileres de locales comerciales ya que nos parece desmedido e injusto. Si
bien los productos aumentan debido a la inflacin, esta situacin no se ve
reflejada en las ventas. Por lo general se basan en los alquileres que han
pagado empresas multinacionales a las que no les importa pagar estos
excesos en comparacin con lo que reflejan las leyes de oferta y demanda.
3. La estructura de las normas del IRAM es bsicamente la misma para los
distintos bienes:

Definicin

Relevamiento
o Ficha tcnica
o Clase de mercado
o Derecho
o Clase de objeto
o Estado
o Calculo

En el caso de los bienes industriales a diferencia de los restantes, no

expresa definicin alguna. Adems en la ficha tcnica ser necesaria la
especificacin de la vida til promedio en condiciones tipificadas de uso
y mantenimiento.
- En los bienes coleccionables, deber incluirse en la ficha la historia del
bien:
o Tasaciones, exposiciones.
o Robos.
o Colecciones de las que form parte.
Tambin sern necesarias seis fotos del bien abarcando diferentes
facetas del mismo.
Y por su parte el tasador deber contar con capacidades para observar
su rareza, exclusividad, importancia histrica y artstica.
En el clculo deber contarse con un enfoque economtrico y
homogeneizacin.
- Salvo en los bienes coleccionables, se utiliza para el clculo la norma
34854.