INDICE

INTRODUCCIN

En el presente trabajo hablaremos sobre propiedad horizontal que no es ms

que una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios
divididos en apartamentos o locales que pueden

ser aprovechados

independientemente. Sabemos que la propiedad horizontal

tiene como

principal caracterstica que en ella coexisten dos clases de derecho de

propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y
un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio,
sobre las reas comunes de toda la construccin.
Es importante resear que en este tipo de construcciones, por mandato de la
ley deber haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar
los gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Junta de
Condominio.
Tambin es bueno que sepamos que para que en un edificio exista legalmente
la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado
en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento
de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio.

PROPIEDAD HORIZONTAL

I.

DEFINICIN

La propiedad horizontal es una institucin jurdica que hace alusin al

conjunto de normas que regulan la divisin y organizacin de diversos
inmuebles, como resultado de la segregacin de un edificio o de un terreno
comn.
La propiedad horizontal es un tipo especial de propiedad establecido en el
artculo 396 del Cdigo Civil y regulada en la Ley de Propiedad Horizontal
que se caracteriza por la coexistencia de dos derechos de propiedad
distintos:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente,
con los elementos arquitectnicos e instalaciones de todas clases, aparentes o
no, que estn comprendidos dentro de sus lmites y sirvan exclusivamente al
propietario, as como el de los anejos que expresamente hayan sido sealados
en el ttulo constitutivo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los dems dueos de pisos o locales, de los restantes
elementos, pertenencias y servicios comunes.
Cada piso o local se atribuir una cuota de participacin con relacin al total del
valor del inmueble y referida a centsimas del mismo. Dicha cuota servir de
mdulo para determinar la participacin en las cargas y beneficios por razn de
la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarn la
cuota atribuida, que slo podr variarse de acuerdo con lo establecido en los
artculos 10 y 17 LPH.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar
los elementos que lo integran y sin que la transmisin del disfrute afecte a las
obligaciones derivadas de este rgimen de propiedad.
Segn se recoge en sentencia del Tribunal Supremo de 11-02-2009, "el artculo
5 de la Ley de Propiedad Horizontal , con el artculo 396 del Cdigo Civil,
constituyen los fundamentos de la propiedad horizontal, y el precepto
primeramente citado se refiere al Ttulo, los estatutos y la cuota de
participacin, esto es, determina los presupuestos principales para conocer los

detalles del inmueble y las normas de funcionamiento, de modo que concreta el

espacio jurdico para el funcionamiento de las comunidades de propietarios, sin
perjuicio de los acuerdos de la Junta adoptados posteriormente con el
"qurum" exigido en el artculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal."
Existencia de la propiedad horizontal
La propiedad horizontal existe incluso en ausencia de su constitucin formal
(STS 24-11-2010, entre otras) requirindose para ello que se cumplan los
requisitos que establece el artculo 396 del Cdigo Civil, esto es, la
coexistencia en un inmueble de elementos comunes y elementos privativos, lo
que se producira con el solo hecho de que en un edificio existieran dos pisos o
locales pertenecientes a dos propietarios distintos.
Extincin de la Propiedad Horizontal
El rgimen de propiedad horizontal se extingue:
1. Por la destruccin del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar
producida aqulla cuando el coste de la reconstruccin exceda del cincuenta
por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el
exceso de dicho coste est cubierto por un seguro.
2. Por conversin en propiedad o copropiedad ordinarias.

II. LA PROPIEDAD DE CASAS POR PISOS. CONCEPTO Y NATURALEZA.

La propiedad horizontal es una forma de propiedad en la que, siendo su objeto
los diferentes pisos o locales de un edificio o partes del mismo susceptibles de
aprovechamiento independiente, por tener salida a un elemento comn de
aquel o a la va pblica, lleva inherente un derecho de copropiedad,
conjuntamente con los propietarios de los dems, sobre el resto de los
elementos del edificio necesarios para el adecuado uso y disfrute de aquellos.

Se trata de una ordenacin de la propiedad que se adeca a las necesidades

crecientes de vivienda en la poca del desarrollo urbano, consecuente con la
industrializacin, y con la migracin de la poblacin rural a los ncleos urbanos.
La jurisprudencia, en torno a la naturaleza jurdica de esta figura, establece que
la propiedad horizontal es una institucin de carcter complejo, ya que los
propietarios lo son, a la vez, en exclusiva de su piso o local, y conjuntamente,
por cuotas, de los elementos comunes del edificio que permiten el mejor
aprovechamiento de aquellos. Tambin ha establecido la jurisprudencia que se
trata de una figura singular e independiente.
Hay un dato importante en la naturaleza de esta figura: la comunidad de casas
por pisos no tiene personalidad jurdica propia, por lo que, no puede ser por si
misma sujeto de derechos y obligaciones. La principal repercusin prctica de
este dato est en el tema de las deudas y de la responsabilidad de la
comunidad frente a terceros.
III. CONSTITUCIN
Se realiza habitualmente a travs del ttulo, que constituye el negocio jurdico
que crea el sistema especial de titularidad y aprovechamiento que implica esta
figura.
Tiene lugar con la divisin del inmueble o inmuebles en pisos o locales
independientes entre s sobre los que ostentarn un derecho singular y
exclusivo de propiedad pero conectados por la titularidad comn a travs de
una copropiedad por cuotas de todos ellos sobre los elementos de los mismos
que sean necesarios para su adecuado uso y disfrute, elementos que son los
enunciados en el artculo 396 del Cdigo Civil.
Artculo 396 que llevar inherente un derecho de copropiedad sobre los dems
elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como
el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras,
porteras, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.

Segn la situacin jurdica en la que se encuentre el edificio/s que va a ser su

objeto, as sern las circunstancias necesarias para constituir el ttulo
correspondiente:

si se trata de un edificio, construido o en construccin, de titularidad

individual nica, ser por medio de un negocio jurdico unilateral, llevado
a cabo por el propietario o promotor

si se trata de un edificio, construido o en construccin, en copropiedad

romana, la divisin del mismo, segn el art. 410 Cc. podr realizarse
mediante la adjudicacin de pisos o locales independientes, con sus
elementos comunes anejos, que precisa el consentimiento de todos los
copropietarios y que significar un negocio jurdico plurilateral.

En cualquier caso, se tratar de un negocio jurdico dispositivo, necesitndose

para su eficacia:

Capacidad de obrar

Poder de disposicin sobre el objeto

Ante la falta de acuerdo suficiente para el otorgamiento del ttulo constitutivo,

existe la posibilidad de recurrir ante la autoridad judicial o el arbitraje.
En cuanto al contenido del ttulo constitutivo, establece el art. 5 LPH, que
describir tanto el inmueble en su conjunto, como cada uno de los pisos o
locales.
Respecto al inmueble en su conjunto, el ttulo constitutivo har constar, adems
de las circunstancias exigidas en la legislacin hipotecaria (para la inscripcin
registral), los servicios e instalaciones con que cuente.
Respecto a cada uno de los pisos o locales, se expresar su extensin,
linderos, planta en que se hallare y los anejos que tenga (tales como garage,
buhardilla o stano). As como la cuota de participacin que corresponda a
cada uno de ellos.

En el ttulo podrn incluirse tambin unos estatutos que contengan las reglas
de constitucin y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley
en orden a lo siguiente: el uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o
locales, instalaciones y servicios, los gastos, administracin y gobierno,
seguros, conservacin y reparaciones.
Dicho estatuto podr inscribirse en el Registro de la Propiedad, con lo que las
reglas contenidas en l tendrn eficacia frente a terceros.
Cabe tambin que el conjunto de los propietarios establezcan un reglamento
de rgimen interior, constituido por un conjunto de normas dirigidas a regular
los detalles de la convivencia y de la adecuada utilizacin de los servicios y
cosas comunes.
Esta reglamentacin, que se someter a los lmites contenidos en la LPH y en
los Estatutos, obligar tambin a todos los titulares, presentes y futuros,
mientras no sea modificada en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la
administracin.
IV.PARTES PRIVATIVAS Y ELEMENTOS COMUNES
La situacin jurdica de propiedad horizontal se estructura sobre la base de:

Una propiedad privativa de pisos y locales del edificio

Una copropiedad sobre elementos comunes a ellos

ELEMENTOS PRIVATIVOS
Son los diferentes pisos o locales de un edificio o parte de ellos, que son
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un
elemento comn de aquel o a la va pblica (art. 396.1 Cc) suficientemente
delimitados, con los elementos arquitectnicos a instalaciones de todas clases,
aparentes o no, que estn comprendidos dentro de sus lmites y sirvan
exclusivamente al propietario, as como los anejos (garaje, buhardilla y stano)
que expresamente hayan sido sealados en el ttulo constitutivo.

La delimitacin no es preciso que se efecte mediante tabiques, puede bastar

el trazado de lneas en el suelo, como sucede en los edificios destinados a
plantas de garaje, o en los stanos dedicados al mismo fin.
ELEMENTOS COMUNES
El prrafo 1 del art. 396 del Cdigo Civil los caracteriza como los necesarios
para el adecuado uso y disfrute de los pisos o locales.
El Cdigo civil, en el artculo citado anteriormente, hace una enumeracin
(meramente

ejemplificativa)

de

elementos

comunes:

suelo,

vuelo,

cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porteras,

ascensores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.
Pero la realidad es que algunos de tales elementos pueden perfectamente no
ser comunes, como sucede con el suelo, el vuelo y los stanos.
Esto lleva a la conclusin de que el art. 396 es, en este punto, una norma de
carcter dispositivo y no imperativo. Se limita a recoger lo que es normal que
sean elementos comunes, pero sin prohibir que sean privativos. El ttulo
constitutivo debe plasmar esa ltima cualidad, pues de lo contrario se deben
considerar comunes.
Dentro de los elementos comunes hay que distinguir:

los que son comunes por naturaleza

los que son comunes por destino

Los primeros son comunes de una manera objetiva, por exigencias del uso y
aprovechamiento del piso o local que se ubica en el edificio (escaleras, pasos,
el suelo cuando no pertenece en propiedad a una sola persona).
En cambio, los comunes por destino son aquellos que, siendo susceptibles de
propiedad privativa, no se expresa as en el ttulo constitutivo de la propiedad
horizontal, estando destinados al servicio comn.

Los elementos comunes por destino admiten que por acuerdo unnime de los
propietarios queden desafectados de l, convirtindose en elemento privativo
de todos los propietarios o de uno o varios de ellos. La unanimidad es
necesaria por alterarse el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal.
Los elementos comunes pueden ser instalados (por acuerdo de los
propietarios) despus de la construccin del edificio.
Estos elementos comunes son para el legislador objeto de una copropiedad
que tiene como titulares a los propietarios de pisos o locales y en ningn caso
susceptible de divisin, pudiendo ser enajenados, embargados o gravados
exclusivamente con la parte determinada privativa (piso o local) de que son
anejos inseparables.
V. LAS CUOTAS DE PARTICIPACIN
Una consecuencia de la copropiedad del tipo romano que tienen los
propietarios de los pisos y locales sobre los elementos comunes, es que la
titularidad sobre la misma viene atribuida por el sistema de cuotas.
La cuota de participacin significa la cuanta del inters que su titular
(propietario de un piso o local) tiene en el conjunto de la copropiedad.
Atendiendo a ello, el art. 3.b) LPH establece que a cada piso o local se le
atribuir una cuota de participacin en relacin al total del valor del inmueble y
referida a centsimas del mismo.
Tal participacin establece la importancia cualitativa de cada propietario en la
copropiedad, ya que su concurso, tanto en los beneficios como en las cargas,
ser proporcional a sus respectivas cuotas, segn el art. 293 Cc. y el art. 3
LPH.
En consecuencia, se le tiene en cuenta con el fin de determinar quorums para
decisiones, participacin en gastos, etc.
VI.DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

DERECHOS
Podemos diferenciar los derechos referentes al piso o local, los referentes a los
elementos comunes y los referentes a su relacin con los rganos de gestin.
Derechos del propietario sobre su piso o local:

Disfrutarlos, con los elementos a instalaciones que estn comprendidos

dentro de sus lmites, y sirvan exclusivamente al propietario y tambin
con los anejos que expresamente le hubieran sido atribuidos en el ttulo.
(Art. 3.a))

Disponer libremente de ellos (art. 3, prrafo ltimo).

Modificar sus elementos arquitectnicos, instalaciones o servicios, sin

alterar ni menoscabar la seguridad del edificio, y sin perjudicar los
derechos de los otros propietarios. Debiendo, adems dar cuenta de ello
a la comunidad (art.7.1).

Dividirlos materialmente o aumentarlos por agregacin. En este caso,

adems del consentimiento de los interesados, es precisa la aprobacin
de la Junta de propietarios, que proceder a la redistribucin de las
cuotas de participacin (art.8).

Derechos del propietario sobre los elementos comunes:

Usarlos y disfrutarlos de forma completa y compartida con los dems

copropietarios, cuyo uso y disfrute es su nico tope (art.3, b).

Exigir que se realicen las obras de conservacin y mantenimiento del

edificio y los servicios comunes (art.7, 1).

Consentir, de forma previa, la realizacin de innovaciones en los mismos

que los hagan inservibles para el uso o disfrute a algn propietario
(art.11, 3).

Pedir el establecimiento o supresin de los servicios de ascensor,

conserjera, vigilancia u otro, comunes de inters general; debiendo
contar, para lograrlo, con el voto favorable de los 3/5 de los propietarios
y cuotas. Y en los mismos trminos, el arrendamiento de alguno de los
elementos comunes que no tengan asignado un uso especfico (art.
17,2).

Pedir la instalacin de infraestructuras comunes para acceder a, o

adaptar, los servicios de telecomunicaciones, o instalar sistemas
comunes o privativos de aprovechamiento de energa solar o nuevos
suministros energticos colectivos, consiguindolo cuando se rena un
quorum de 1/3 de propietarios y cuotas (art.17.2).

Derechos en relacin con los rganos de gestin de la comunidad:

Participar en la elaboracin de un Reglamento de rgimen interior (art.6).

Participar, por si o por representante legal o voluntario, en las

deliberaciones de la Junta, y en el voto en ella si est al corriente del
pago de sus cuotas (art.15).

Pedir pronunciamientos de la Junta sobre temas de inters general para

la comunidad (art.16,2).

Ser nombrado Presidente, Vicepresidente, Secretario o Administrador de

la Comunidad (art. 13. 2,4 y6).

Solicitar del juez la dispensa para desempear el cargo de Presidente

(art.13.2).

Impugnar ante los Tribunales los acuerdos de la Junta, que estime

contrarios a la ley, los estatutos, o resulten lesivos para los intereses de
la comunidad en beneficio de algn propietario, o constituyan un abuso
del derecho. (Para ello debe estar al corriente del pago de sus deudas
con la comunidad).

OBLIGACIONES
En cuanto a las obligaciones de los propietarios, cabe diferenciarlas segn
sean relativas a su piso o local, a los elementos comunes, o al inmueble en su
conjunto.
Obligaciones de los propietarios en relacin con su piso o local:

Mantenerlo en buen estado de conservacin, de tal forma que no

perjudique

la

comunidad

los

otros

propietarios

y,

consecuentemente, resarcir los daos que se ocasionen por su descuido

o el de las personas por las que deba responder (art.9.1, b).

No desarrollar en l, ni en el resto del inmueble, actividades prohibidas

en los estatutos, que resulten daosas para la finca, o que contravengan
las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilcitas (art.8.2).

Permitir la entrada en su piso o local, en relacin con el cumplimiento de

ciertos deberes previstos en el art.9.

Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario, el domicilio en

Espaa a efectos de citaciones y notificaciones. Y el cambio de
titularidad de la vivienda o local, bajo sancin de seguir respondiendo de
las deudas devengadas con la comunidad posteriormente, de forma
solidaria con el nuevo titular.

Obligaciones en relacin a los elementos comunes:

Respetar las instalaciones generales de la comunidad, y dems

elementos comunes, ya sean de uso comn o privativos de cualquiera
de los propietarios, estn o no incluidos en su piso o local. Haciendo un
uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se
causen o desperfectos (art.9.1, a).

Declarar, en el instrumento pblico por el que se transmitan, que el piso

o local se halla al corriente del pago de los gastos generales de la
comunidad, o expresar los que adeude, aportando en ese momento
certificacin emitida por el Secretario, con el visto bueno del Presidente,
sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su
declaracin (art.9.1,e).

Responder con su propio inmueble adquirido, de las deudas de los

anteriores propietarios con la comunidad por los gastos generales, hasta
el lmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la
anualidad en que se ha adquirido y el ao natural inmediatamente
anterior (art.9.1,e).

Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participacin, a la

dotacin de un fondo de reserva para atender las obras de conservacin
y reparacin de la finca.

Aceptar

el

nombramiento

del

cargo

de

Presidente,

de

cuyo

nombramiento slo puede ser relevado por el Juez (art.13.2).

Obligaciones en relacin con el edificio:

Comunicar al administrador la necesidad de las reparaciones urgentes

(art.7.1, pfo.2.).

Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del

inmueble, y permitir en l las servidumbres imprescindibles requeridas
para la creacin de servicios comunes de inters general, percibiendo
los resarcimientos de los daos y perjuicios que se le ocasionen
(art.9.1,c).

Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones

con los dems titulares, y responder ante stos de las infracciones
cometidas y daos causados (art.9.1, g).

Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota, segn el ttulo o acordada,

a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble,
sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualizacin.

Consentir, y no demorar injustificadamente, la ejecucin de las rdenes

dictadas por la autoridad competente, y no hacindolo respondern
individualmente de las sanciones que puedan imponerse en va
administrativa (art.10.2).

VII.

ADMINISTRACIN Y REPRESENTACIN DE LA COMUNIDAD

Segn el art. 13 LPH los rganos de gobierno de la comunidad son:

La junta de propietarios

El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes

El Secretario

El Administrador

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrn

establecerse otros rganos de gobierno de la comunidad, sin que ello suponga
menoscabo en las funciones y responsabilidades frente a terceros que la LPH
atribuye a los anteriores.
El Presidente. Deber ser uno de los propietarios de pisos o locales, y se
nombrar mediante eleccin o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o
sorteo. El nombramiento ser obligatorio.
En relacin con esta obligatoriedad, el propietario designado podr solicitar su
relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, estableciendo las
razones que le asistan para ello. De acceder a ello, el Juez designar en la
misma resolucin al propietario que habr de sustituir al presidente en su cargo
hasta que tenga lugar la nueva eleccin.

Tambin podr acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible
para la Junta designar Presidente de la comunidad.
Son funciones del Presidente:
Ostentar legalmente la representacin de la comunidad, en juicio y fuera

de l.
Convocar las reuniones de la Junta, siempre que lo considere
conveniente, y, al menos una vez al ao para aprobar los presupuestos

y cuentas.
Las propias del Secretario y Administrador, si stos no se han
nombrado.
El Vicepresidente. Podr haber uno, varios o ninguno, pues su existencia es
facultativa.
Se

designarn

por

el

mismo

procedimiento

que

el

Presidente,

correspondindoles sustituir a ste en los casos de ausencia, vacante o

imposibilidad, as como asistirlo en sus funciones, segn lo previsto por la
Junta de propietarios.
El Secretario y el Administrador. Las funciones de secretario y administrador
sern ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la
Junta, por acuerdo mayoritario, decidan otra cosa, en cuyo caso podrn
acumularse en la misma persona o nombrarse independientemente.
De existir tales cargos podrn desempearse por cualquier propietario, as
como por personas fsicas de cualificacin profesional suficiente y tambin por
personas jurdicas.
Son funciones del Secretario (art.19):
Custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios.
Conservar, durante 5 aos, las convocatorias, comunicaciones,
apoderamientos y dems documentos relevantes de las reuniones.
Redactar y firmar con el Presidente las actas de las sesiones de la
Junta.

Son funciones del Administrador (art.20):

Velar por el buen rgimen de la casa, sus instalaciones y servicios.
Preparar y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo
los medios para llevarlos a cabo.
Atender a la conservacin y entretenimiento de la casa, disponiendo las
reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta
de las mismas.
Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, y llevar a cabo
los pagos y cobros procedentes.
Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar la
documentacin de la comunidad, que estar a disposicin de los
titulares.
Todas las dems atribuciones que se le confieran por la Junta.
Todos estos cargos se elegirn, salvo que los estatutos digan otra cosa, para el
perodo de un ao. No obstante, podrn ser removidos, antes de expirar su
mandato, por acuerdo de la Junta, convocada en sesin extraordinaria.
En el supuesto de que la comunidad no exceda de cuatro propietarios de
viviendas o locales, podr acogerse, si expresamente lo establecen los
estatutos, al rgimen de administracin del art. 398 Cc.
Art.398 CC....Si no resultare mayora, o el acuerdo de esta fuere gravemente
perjudicial a los interesados en la cosa comn, el Juez proveer, a instancia de
parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Junta de propietarios (rgimen especial).
La Junta, como se dice en la Exposicin de Motivos de la Ley de 1960, es el
rgano bsico de funcionamiento del rgimen de propiedad horizontal
compuesta por todos los titulares, tiene los cometidos propios de un rgano
rector colectivo. Facilita el ejercicio y lo organiza, de todos los intereses en

conflicto: la propiedad individual sobre cada piso o local y la copropiedad

compartida por todos, de los elementos comunes.

En funcin de ello, son competencias de la Junta (art.14):

Nombrar y remover las personas que desempean los rganos de la

comunidad, as como resolver las reclamaciones de los propietarios contra la

actuacin de los mismos.

Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas

correspondientes.
Aprobar los presupuestos y la ejecucin de todas las obras de reparacin o
entretenimiento de la finca, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas
por el Administrador con tales fines.

Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de rgimen

interior (constitutivas del Reglamento).

Conocer y decidir en los dems asuntos de inters general para la

comunidad, acordando las medidas necesarias para el mejor servicio comn.

FUNCIONAMIENTO DE LA JUNTA
ASISTENCIA A LAS REUNIONES DE LA MISMA.
Segn establece el art. 15 la asistencia ser personal o por representacin
legal o voluntaria, bastando para acreditarla, en este ltimo caso, un escrito
firmado por el propietario a quien se va a representar.
Los propietarios que no se encontraran al corriente del pago a la comunidad,
podrn participar en las deliberaciones, pero no tendrn derecho de voto.
REUNIONES DE LA JUNTA Y SUS CONVOCATORIAS.

La Junta deber reunirse, por lo menos, una vez al ao (para aprobar los
presupuestos y cuentas), y en las dems ocasiones en que lo considere
conveniente el Presidente, o lo pidan de los propietarios.
La convocatoria, que la har el Presidente, o, en su caso, los promotores de la
reunin, indicar los asuntos a tratar, el lugar, el da y la hora en que se
celebrar en primera o segunda convocatoria.
Se notificar en el domicilio que se haya facilitado a tal fin, y en su defecto en el
piso o local del que es titular; y si tampoco fuese posible, se har en el tabln
de anuncios de la comunidad.
La antelacin con la que deber hacerse ser de al menos 6 das.
RGIMEN DE LOS ACUERDOS (ART.17).
Slo ser necesaria la unanimidad para los acuerdos que tengan por objeto la
aprobacin o modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos.

Mayora de las tres quintas partes (de propietarios y cuotas):

Para el establecimiento o supresin de los servicios de ascensor, portera,

conserjera, vigilancia u otros servicios comunes de inters general.
Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un
uso especfico en el inmueble.

Mayora de los propietarios (que representen la de las cuotas) para la

realizacin de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes
que tengan por finalidad la supresin de barreras arquitectnicas que
dificulten el acceso o la movilidad de personas con minusvala.

Minora de un tercio, de integrantes y cuotas, para la instalacin de

infraestructuras

comunes

para

el

acceso

los

servicios

de

telecomunicaciones o la adaptacin de los existentes, as como la

instalacin de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de la
energa solar, o el acceso a nuevos suministros energticos colectivos.

El propietario que no lo vote expresamente, no soportar el coste de la

instalacin o conservacin de estas obras. Si posteriormente solicitaren el
acceso a ellos y la utilizacin de tales infraestructuras, podr autorizrseles con
el abono, actualizado, de lo que les hubiese correspondido.
Para el resto de los acuerdos no previstos especficamente, bastar la mayora
simple de propietarios y cuotas.
SU IMPUGNACIN (ART. 18).
Sern impugnables ante los Tribunales los acuerdos adoptados en la Junta, en
caso de ser contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos para los
intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o cuando
supongan un grave perjuicio para algn propietario que no tenga obligacin
jurdica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso del derecho.
Estn legitimados para impugnar aquellos propietarios que hubiesen salvado
su voto en la Junta, los ausentes de la misma y los que indebidamente
hubiesen sido privados de su derecho al voto. A estos se les exige que estn al
corriente de sus pagos a la comunidad.
Estas acciones tienen un plazo de caducidad de 3 meses, salvo para los
supuestos de actos contra la ley o los estatutos, en los que el plazo ser de 1
ao. Su ejercicio no suspender la ejecucin del acto, salvo que el Juez as lo
acuerde, a peticin del impugnante y oda la comunidad.
ACTAS DE LAS REUNIONES
El art. 19 LPH establece que los acuerdos de la Junta se recogern en un libro
de actas, diligenciado por el Registrador de la Propiedad, que ser guardado
por el Secretario.
Las actas de cada reunin de la Junta de propietarios contendr como mnimo
los siguientes datos: fecha y lugar de la celebracin, convocante, si es ordinaria
o extraordinaria, y si se celebr en 1 o 2 convocatoria, relacin de asistentes
y representados, con sus cargos y cuotas, orden del da de la reunin y

acuerdos que se tomen en ella, con el resultado de la votacin (en detalle)

incluida la referencia a personas y cuotas.
Se redacta y cierra el acta con las firmas del Presidente y del Secretario, para
lo que se tiene un plazo de 10 das, y tras ello los acuerdos sern ejecutivos.

VIII.

EXTINCIN

Como causas de extincin del rgimen de Propiedad Horizontal, se prevn en

la Ley (art. 23) las dos siguientes:
LA DESTRUCCIN DEL EDIFICIO, SALVO QUE SE HUBIERE PACTADO
OTRA COSA.
Como aclaracin del alcance que se le da a este concepto, aclara que se
estimar producida la destruccin cuando el coste de la reconstruccin exceda
del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el
exceso de dicho coste est cubierto por un seguro.
LA CONVERSIN EN PROPIEDAD O COPROPIEDAD ORDINARIAS.
Esta es una forma de extincin de la que suele observarse lo difcil de su
produccin, pero la verdad es que hay mecanismos jurdicos para llevarla a
cabo, y situaciones, si bien muy concretas, en que pueden ser una solucin
para los problemas que pueden haberse planteado.

IX.LAS URBANIZACIONES PRIVADAS

INTRODUCCIN
Bajo la denominacin complejos inmobiliarios privados la Ley 8/1999, de 6 de
abril, reglamenta la figura de las urbanizaciones privadas, y formas similares,
aadiendo un Captulo III a la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad
Horizontal, titulado Del rgimen de los complejos inmobiliarios privados.

Esta popularizada figura es una especie de pequea ciudad en un lugar

diferente a aqul en que se asienta el ncleo urbano bsico de poblacin,
ciudad reducida que pretende reunir en si misma las ventajas de las dos formas
esenciales de vida, las que ofrece el campo y las que aporta la ciudad (Julia
Ruiz-Rico).
El Profesor Amors Guardiola establece que los complejos inmobiliarios
privados implican un conjunto de elementos propios de una ciudad (vas,
desages, agua potable, electricidad, jardines, zonas de recreo, paseos, etc.) y
diversas edificaciones construidas en parcelas independientes.
En la base jurdica de esta figura, hay una intervencin de los particulares en la
actividad urbanstica propia de la Administracin, que llevan a cabo a travs de
la elaboracin y ejecucin de planes, naturalmente sometida a los
correspondientes lmites previstos por el Derecho pblico.
RGIMEN JURDICO ESTABLECIDO POR LA LEY 8/1999, COMO ART. 24
DE LA DE PROPIEDAD HORIZONTAL
El rgimen jurdico parte de aplicarle a los Complejos Inmobiliarios Privados el
rgimen establecido en el art.396 Cc, siempre que en ellos se den los
requisitos siguientes:
1. Que estn integrados por dos o ms edificaciones o parcelas
independientes entre s, cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
2. Que los propietarios de estos inmuebles, o viviendas o locales en que se
hallen divididos horizontalmente, participen con carcter inherente a tal
derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones o servicios.
Los Complejos Inmobiliarios Privados plantean 3 alternativas sobre su
organizacin:
1) Constituirse en una sola comunidad de propietarios, a travs de
cualquiera de los procedimientos establecidos en el art.5.2.

2) Constituirse en una agrupacin de comunidades de propietarios.

Para constituirse en agrupacin de comunidades de propietarios se requerir
que el ttulo constitutivo de la misma:

Se otorgue por el propietario nico del complejo o por los presidentes de

todas las comunidades que se integran en ella, autorizados previamente
por acuerdos mayoritarios de sus respectivas Juntas.

Contenga la descripcin del Complejo Inmobiliario en su conjunto y de

los elementos viales, instalaciones y servicios; as como la cuota de
participacin de cada una de las comunidades.

Pueda ser inscrito, as como sus estatutos (de la comunidad) en el

Registro de la Propiedad.

Sus especialidades respecto a la situacin jurdica de las reguladas

directamente por la LPH, que fuera de ello se les aplica, son:

La Junta de propietarios estar compuesta por los presidentes de las

comunidades integradas, que representarn al conjunto de propietarios
de cada comunidad.

La adopcin de acuerdos para los que la Ley requiera mayora

cualificada, exigir la previa obtencin de la mayora de que se trate en
cada una de las Juntas de Propietarios.

Salvo acuerdo contrario de la Junta, no les ser aplicable la exigencia

del art. 9 de la Ley, de construir un fondo de reserva.

3) No adoptar ninguna de esas dos formas jurdicas.

En esta tercera opcin les sern aplicables las reglas que para cada una
establezcan los copropietarios y, supletoriamente, las disposiciones que
integran el rgimen de las agrupaciones de comunidades, que acaba de
exponerse.

X.

CONCLUSIN

Finalizando con el presente trabajo reseamos que La Propiedad Horizontal

nace desde el momento en que se constituye dicho rgimen para un edificio,
cosa que se hace generalmente en escritura pblica para poder tener acceso
al Registro de la Propiedad. Junto a dicha Constitucin, se otorgaran
tambin los Estatutos, que contendrn las reglas para el ejercicio de los
derechos de propiedad (ojo, que puede haber fuertes limitaciones al derecho
de propiedad), as como todo lo relativo a gobierno del edificio, gastos,
conservacin, etcEs muy importante que dichos Estatutos estn inscritos en
el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros, aunque hay
muchas Comunidades que se remiten sin ms a las normas genricas, por
defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal.

http://www.monografias.com/trabajos93/la-propiedad-horizontal/lapropiedad-horizontal.shtml
http://html.rincondelvago.com/propiedad-horizontal.html