INSTITUTO POLITCNICO

NACIONAL
CENTRO DE ESTUDIOS CIENTFICOS Y TECNOLGICOS N 7
CUAUHTMOC

TALLER DE CONSTRUCCIN

MANTENIMIENTO DE INMUEBLES

Apuntes del semestre

CASTRO ROSARIO VERNICA

5IM9

PROFESOR: HUGO TEJA GUTIRREZ

FECHA: 01 DE DICIEMBRE DE 2010

FORMA DE TRABAJO

1. En forma individual:
a. Diagnostico de las necesidades de mantenimiento de su casa
habitacin.
b. Elaboracin de apuntes
c. Examen escrito.

2. En equipo (integrados por tres personas)

a. Investigacin de temas.
b. Exposicin de temas (utilizando lminas,
presentaciones de power point y/o videos.

fotografas

digitales,

c. Reporte de tema expuesto (en forma electrnica)

3. En forma grupal
a. Elaboracin del manual de mantenimiento de una casa habitacin de
dos niveles (en forma electrnica).

*Trabajo extra:
Visitas a inmuebles para conocer los procedimientos de mantenimiento

FORMA DE EVALUACIN

1. En forma individual:
a. Diagnostico de las necesidades de mantenimiento de su casa
habitacin. 0.5
b. Elaboracin de apuntes1.8
c. Examen escrito..2.1

2. En equipo (integrados por tres personas)

a. Investigacin de temas.
b. Exposicin de temas (utilizando lminas, fotografas digitales,
presentaciones de power point y/o videos.2.0
c. Reporte de tema expuesto (en forma electrnica)1.0

3. En forma grupal
a. Elaboracin del manual de mantenimiento de una casa habitacin de
dos niveles (en forma electrnica)2.6
Total =
*Trabajo extra:
Visitas a inmuebles para conocer los procedimientos de mantenimiento
Punto extra por visita a inmueble

10.0

Observacin. Se bajara calificacin por inasistencia (100 - % de asistencia) x 0.1

TEMAS A DESARROLLAR POR EQUIPO

Inmuebles de dependencias gubernamentales del DF y federales.

Ciencia y tecnologa
Cultura y turismo
Educacin
Empleo
Medio ambiente
Proteccin civil
Salud y deporte
Seguridad y justicia
Vialidad y obras publicas
Vivienda y desarrollo social
Gobierno
Comisin Federal de Electricidad
Instituto Nacional de Bellas Artes
Direccin general de construccin y operacin hidrulica
Comisin Nacional del Agua

LA EXPOSICIN Y REPORTE DE TEMA ASIGNADO POR

EQUIPO DEBER CONTENER:
1. Portada
2. Justificacin
3. Objetivos, definiciones, y tipos de mantenimientos
4. Normativa a cumplir
5. Metodologa aplicada al mantenimiento
5.1. Administrativos
5.2. Tcnicos
6. Mantenimiento preventivo y conservacin de infraestructura fsica.
6.1. Instalacin hidrulica, sanitaria, gas, elctrica, especiales (sonido,
intercomunicacin, aire acondicionado, cable, etc.)
6.2. Estructura (infra y sper-estructura)
6.3. Acabados (pisos, muros, plafones, azoteas, techumbres, herrera,
cancelera, carpintera.)
7. Mantenimiento correctivo de infraestructura fsica
7.1. Instalacin hidrulica, sanitaria, gas, elctrica, especiales (sonido,
intercomunicacin, aire acondicionado, cable, etc.)
7.2. Estructura (infra y sper-estructura)
7.3. Acabados (pisos, muros, plafones, azoteas, techumbres, herrera,
cancelera, carpintera.)
8. Medidas de proteccin y seguridad
9. Control de calidad de sus procesos

10. Conclusiones

LA ELABORACIN, EXPOSICIN Y REPORTE DEL MANUAL DE

MANTENIMIENTO DE UNA CASA HABITACIN DE DOS NIVELES
POR GRUPO DEBER CONTENER:

a) La forma de organizacin y de trabajo

b) Actividades de cada alumno y/o equipo para la elaboracin del manual de
mantenimiento
c) Elaboracin de un programa general del grupo de las actividades de cada
alumno y/o equipo, fecha de realizacin y/o entrega.
Los incisos a, b y c debern de entregarse al profesor con anticipacin para llevar
un control de evaluacin.

EL MANUAL DEBER CONTENER LO SIGUIENTE:

1. Portada
2. Presentacin (antecedentes, problemtica y justificacin tcnica y normativa)
3. Objetivos
4. mbito de aplicacin
5. Contenido
5.1. Acciones para la ocupacin del inmueble (permisos, planos, memorias
tcnicas, etc.)
5.2. Instrucciones de uso (espacios actividades del rea a tratarse)

5.3. Instrucciones de mantenimiento (previsiones que hay que considerar, del

rea a tratarse.)
5.4. Medidas de proteccin y seguridad (prevencin, actuaciones en caso de
emergencia, actuaciones despus de un siniestro).
5.5. Obras de reforma, conservacin y reparacin.
5.5.1. Fichas de mantenimiento preventivo y/o correctivo de instalacin
Hidrulica
5.5.2. Fichas de mantenimiento preventivo y/o correctivo de instalacin
sanitaria
5.5.3. Fichas de mantenimiento preventivo y/o correctivo de instalacin de
Gas
5.5.4. Fichas de mantenimiento preventivo y/o correctivo de instalacin
Elctrica.
5.5.5. Fichas de mantenimiento preventivo y/o correctivo de instalaciones
especiales
5.5.6. Fichas de mantenimiento preventivo y/o correctivo de la cimentacin
5.5.7. Fichas de mantenimiento preventivo y/o correctivo de la estructura
5.5.8. Fichas de mantenimiento preventivo y/o correctivo de acabados
(pisos, muros, plafones, azoteas, techumbres, cancelera, carpintera,
cerrajera y vidriera).
5.6. Archivo y registro histrico
administrativas de la vivienda.
6. Bibliografa
7. Glosario de trminos
8. Conclusiones

de

incidencias

tcnicas,

jurdicas

CONTROL DE

MANTENIMIENTO DE

CALIDAD

INMUEBLES
PROYECTO
EJECUTIVO

inmueble

FINIQUITO Y
EJECUCIN DE

ENTREGA DE

OBRA

OBRA

Proceso
desde

general

de

MANTENIMIENT
O DE INMUEBLE

un
su concepcin hasta su operacin.

SUPERVISI
N DE OBRA

DEFINICIONES
Inmueble: Conjunto de elementos constructivos e instalaciones que define los
espacios interiores, exteriores y de servicios que se requieren para realizar las
distintas actividades al cual fue proyectado (habitad, cultura, culto, educacin,
etc.).

Mantenimiento: Consiste en prevenir los fallos deterioro, averas, patologas en

proceso continuo, principiando en la etapa inicial de operacin del proyecto y

asegurando la disponibilidad planificada a nivel de calidad dado, al menor costo y

dentro de las recomendaciones de garanta, uso y de las normas de seguridad y
medio ambiente aplicables.
Conjunto de obras, trabajos, suministros e instalaciones de equipos, muebles y
accesorios que tienen como finalidad prevenir y corregir deterioros para
restablecer las condiciones de uso y operacin adecuada de las instalaciones del
inmueble y funcione normalmente para la funcin que fue proyectada.

Mantenimiento preventivo: Accin de carcter peridica y permanente que

tiene la particularidad de proveer anticipadamente el deterioro productivo del uso y
agotamiento el deterioro productivo del uso y agotamiento de la vida til de
componentes, partes, piezas, materiales y en general elementos que constituyen
la infraestructura o la planta fsica, permitiendo su recuperacin restauracin,
renovacin y operacin continua confiable, segura y econmica sin agregarle valor
al establecimiento

Mantenimiento correctivo: Accin de carcter puntual a raz del uso,

agotamiento de la vida til u otros factores externos de componentes, partes,
piezas, materiales y en general de elementos que constituyen la infraestructura o
planta fsica permitiendo su recuperacin, restauracin, renovacin y operacin
continua, confiable, segura y econmica sin agregarle valor al establecimiento.

Conservacin: Es el resultado de una serie de decisiones y acciones para

preservar un inmueble con las caractersticas originales con las cuales fue
proyectado y construido, evitando que sufra modificaciones o deterioros a travs
del tiempo.

Restauracin: Accin que tiene por objetivo reparar y recuperar elementos para
volverlos a su estado o estimacin original.

Programa peridico de mantenimiento: Es la definicin planificacin y

organizacin de acciones de mantenimiento con carcter de permanentes y
continuas, orientadas a preservar y mantener las condiciones originales de
operacin determinada de infraestructura expresando la periodicidad y alcance del
servicio y los recursos comprometidos en dicho proceso.

REGLAMENTO DE CONSTRUCCIN DEL D. F.

Ttulo octavo: Del uso, operacin y Mantenimiento

CAPTULO NICO: DEL USO Y CONSERVACIN DE PREDIOS Y
EDIFICACIONES
Art. 229. La Delegacin establecer las medidas de proteccin que, adems de lo
dispuesto en la Ley Ambiental del Distrito Federal, deben cumplir los inmuebles
cuando:
I. Produzcan, almacenen, distribuyan, vendan o manejen objetos o sustancias
txicas, contaminantes, corrosivas, reactivas, explosivas o flamables, segn el
rea en que se encuentren: habitacional, industrial, entre otras;
II. Acumulen escombro o basura;
III. Se trate de excavaciones profundas;
IV Impliquen la aplicacin de carga o la transmisin de vibraciones a las
edificaciones, mayores a las de diseo autorizado, y
V Produzcan humedad, salinidad, gases, humos, polvos, ruidos, cambios
importantes de temperatura, malos olores, u otros efectos perjudiciales o molestos
que puedan ocasionar dao al medio ambiente, a terceros en su persona, sus
propiedades o posesiones
Los propietarios y el D.R.O. deben verificar la sanidad de la obra; y ejercer un
control sobre las plagas que se reproducen rpidamente como roedores,
cucarachas y otros animales que anidan en las obras por los alimentos o
materiales de construccin, con la obligacin de fumigar peridicamente los
locales y drenajes, principalmente en los casos de obras en restaurantes,
bodegas, hospitales, etctera.
Art. 230. Ningn inmueble podr utilizarse para un uso diferente del autorizado

Ni modificar el funcionamiento estructural del proyecto aprobado, sin haber

obtenido previamente el cambio de uso, de lo contrario, la Delegacin ordenar,
con base en el dictamen tcnico, lo siguiente:
I. La restitucin de inmediato al uso aprobado, en caso de que pueda hacerse sin
la necesidad de efectuar obras, y
II. La ejecucin de obras, adaptaciones, instalaciones y otros trabajos que sean
necesarios para el correcto funcionamiento del inmueble y restitucin al uso
aprobado, dentro del plazo que para ello se seale.
Incluso en ocasiones, sin cambiar el uso autorizado, se hacen cambios en la
estructura, como sustitucin de muros por vigas, aadidos de nuevos elementos o
recubrimientos que deberan darse de alta en la delegacin para deslindar
responsabilidades del D.R.O., en ocasiones es difcil darse cuenta de estos
cambios que realizan los propietarios sin permiso; en estos casos debe existir un
proceso de verificacin peridico del estado de las estructuras y registrarlo en la
delegacin, para obtener una certificacin de algn tipo.
Art. 2 3 1. Los propietarios o poseedores de las edificaciones y predios tienen
obligacin de conservarlos en buenas condiciones de estabilidad, servido, aspecto
e higiene, evitar que se conviertan en molestia o peligro para las personas o los
bienes, reparar y corregir los desperfectos, fugas, de no rebasar fas demandas de
consumo del diseo autorizado en las instalaciones y observar, las siguientes
disposiciones:
I. Los acabados en las fachadas deben mantenerse en buen estado de
conservacin, aspecto e higiene;
II. Los predios, excepto los que se ubiquen en zonas que carezcan de servicios
pblicos de urbanizacin, deben contar con cercas en sus lmites que no colinden
con edificaciones permanentes o con cercas existentes, de una altura mnima de
2.50 m, construidas con cualquier material, excepto madera, cartn, alambrado de
pas y otros similares que pongan en peligro la segundad de personas y bienes;
III. Los predios no edificados deben estar libres de escombro, basura y drenados
adecuadamente;
IV. Quedan prohibidas las instalaciones y edificaciones precarias en las azoteas,
cualquiera que sea el uso que pretenda drseles, y
V. El suelo de cimentacin debe protegerse contra deterioro por intemperismo,
184 Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal arrastre por flujo de
aguas superficiales o subterrneas y secado local por la operacin de calderas o
equipos similares.
Donde ser obligacin de los propietarios mantener limpios y desinfectados los
tanques de almacenamiento de agua y cisternas, as como revisar peridicamente
el estado de los tanques de gas, cuyo servicio no debe exceder los siete aos. En

los casos de construcciones en azotea, los propietarios no deben aceptar estas

modificaciones y proceder a demolerlas cuando sean aadidos al proyecto
original; asimismo, deber cuidarse la imagen que presentan antenas de TV,
parablicas y discos de recepcin por cable que en ocasiones son colocadas por
los promotores de las empresas de los canales por cable, sin cuidar el aspecto
que ofrecen incluso en ocasiones sobre la misma fachada del inmueble. (Estos
prestadores de servicios deberan presentar un proyecto en la delegacin donde
especifiquen la ubicacin de estos artefactos.)
Art. 232. Las edificaciones que requieran de dictamen de impacto urbano o
impacto urbano-ambiental, segn lo establecido en el Ttulo Cuarto de este
Reglamento, deben contar con manuales de operacin y mantenimiento, cuyo
contenido mnimo ser:
I. Tendr tantos captulos como sistemas de instalaciones, estructura, acabados y
mobiliario tenga la edificacin;
II. En cada captulo se har la descripcin del sistema en cuestin y se indicarn
las acciones mnimas de mantenimiento preventivo y correctivo. Los equipos de
extincin de fuego deben someterse a lo que establezcan las Normas;
III. Para mantenimiento preventivo se indicarn los procedimientos y materiales a
utilizar, as como su periodicidad. Se sealarn tambin los casos que requieran la
intervencin de especialistas, y
IV Para mantenimiento correctivo se indicarn los procedimientos y materiales a
utilizar para los casos ms frecuentes, as como las acciones que requieran la
intervencin de especialistas.
En todas las obras en proceso y terminadas, debe haber un lugar especfico
proyectado, dnde tener los planos, memorias, bitcoras, manuales de operacin
y permisos, que sustentan la obra; este sitio o cajn con proteccin y seguridad de
abertura, cuya llave o combinacin estara en manos del propietario y del D.R.O.
debe estar disponible para actualizar cualquier asiento o modificacin que se
tenga que realizar en la obra, donde se llevar registro de cualquier alteracin a la
obra, principalmente si son importantes respecto a las cargas estructurales; con
estos documentos se procedera a verificar peridicamente la obra.
Art. 233. Los propietarios de las edificaciones deben conservar y exhibir, cuando
sean requeridos por las autoridades, los planos, memoria de diseo y el libro de
bitcora, que avalen la seguridad estructural de la edificacin en su proyecto
original y en caso de existir modificaciones, dichos planos y memoria de diseo
deben estar actualizados.

PROCESO ADMINISTRATIVO
Definicin de Administracin: Es el proceso para lograr que actividades
determinadas lleguen a su trmino eficientemente con otras personas y por medio
de ellas. La eficacia y eficiencia son parte vital de la administracin.
El proceso representa las funciones administrativas de planeacin, organizacin,
direccin y control.

FUNCIONES ADMINISTRATIVAS

PLANEACIN: Define metas, establece estrategias y desarrollo de planes para

coordinar las actividades.

ORGANIZACIN: Determina las actividades a realizar, quien las llevara a cabo,

como deben agruparse a estas, quien informara a quien y donde son tomadas las
decisiones.

DIRECCIN: Dirige y motiva a todas las personas involucradas y resuelve

conflictos.

CONTROL: Vigila las actividades para cerciorarse de que se realizan conforme a

los planeado, es decir, verifica, compara y corrige.

HERRAMIENTAS Y TCNICAS DE PLANEACIN

PROGRAMACIN

ESQUEMA DE PROCESO DE MANTENIMIENTO

GRAFICA DE GANTT

PROCESO ADMINISTRATIVO

DEFINICIN DE POLTICAS

ASIGNAR RECURSOS

DEFINIR PROCEDIMIENTOS

PRIORIZACIN DE NECESIDADES

DISPOSICIONES RECURSOS

RUTA CRTICA

PROCESO TCNICO

DIAGNOSTICO PRELIMINAR

CLASIFICACIN DIAGNOSTICO

VALORACIN DIAGNOSTICO

PRIORIZACIN DE NECESIDADES

DEFINICIN DE MODALIDAD DE
RECURSOS

PLANIFICACIN- PROGRAMACIN

EJECUCIN SEGN LA MODALIDAD

SEGUIMIENTO Y CONTROL

DEFINICIN DE POLTICA:
Criterio o directriz de accin elegida como gua en el proceso de toma de
decisiones, al poner en prctica o ejecutar las estrategias, programas, proyectos
especficos del nivel institucional.

PLANEACIN
Es un proceso y no un simple acto de escoger y seleccionar alternativas, el cual
consta de una serie de ocho pasos que se describen a continuacin:

PROCESO DE TOMA DE DECISIONES

Paso 1: Identificacin de problemas

El proceso comienza con la existencia de un problema esto es una discrepancia
entre un estado actual de las cosas y el estado que desean que est .
Como se percibe que existe una discrepancia, haciendo una comparacin entre el
estado actual de las cosas y una norma. Cul es la norma, puede ser de

desempeo. Pasando metas fijadas con anterioridad o desempeo de alguna otra

unidad dentro de la organizacin.

Paso 2: Identificacin de los criterios de decisin

Los criterios de decisin sern importantes para resolver dicho problema en donde
debemos determinar cules son importantes en la tarea de decisin.

Paso 3: Asignacin de pesos a los criterios.

Un enfoque sencillo es simplemente asignarle al criterio mas importante un valor
alto y luego asignarle valores al resto contra este estndar.
No obstante, la idea es que use la sus preferencias personales para asignar una
prioridad a los criterios relevantes en su decisin, as como indicar el grado de
importancia, asignndoles un valor a cada uno.

Paso 4: Desarrollo de alterativas.

Consta de enlistar las alternativas viables que pudiramos tener para resolver
problemas.
No se trata de valorarlas, sino de conocerlas para poder considerar las que te
lleven al xito

Paso 5: Anlisis te alternativas

Ya identificadas las alternativas hay que analizarlas, esta es la fortaleza y
debilidades de cada una de ellas sean evidentes comparndolas con los criterios y
valores en el paso 2 y 3.

Paso 6: Seleccionar una alternativa

Es el paso crtico porque hay que escoger la mejor alternativa de las que hemos
enumerado y valorado.

Paso 7: Importancia de las alternativas

Incluye dar a conocer la decisin a las personas afectadas y lograr que se
comprometan con la misma , es decir, que la decisin se lleve al terreno de los
hechos.

Paso 8: Evaluacin de la eficacia de la decisin.

Esto es juzgar el resultado y si el problema no se resolvi o corrigi, determinar
nuevamente si la seleccin de la alternativa fue la correcta al analizar de nuevo
cada una.

DIAGNOSTICO DE MANTENIMIENTO DE INMUEBLES

DIAGNOSTICO PRELIMINAR
Es fundamental el conocimiento de la realidad local o particular de un inmuebles,
el no que concierne al infraestructura e instalaciones, definiendo previamente
acciones de mantenimiento preventivo y/o correctivo.

Componentes del diagnostico preliminar:

Conocimiento de la realidad del local
Registro exacto de los signos de deterioro
Clasificacin tpica de los signos de deterior
Priorizar las necesidades de mantenimiento
Valoracin de dichas necesidades
Formulacin de un programa de mantenimiento

RECOMENDACIONES ADMINISTRATIVAS Y DE ORGANIZACIN

Para iniciar un proceso de actividades de mantenimiento peridico ya sea
financiando con recursos de operacin o subvencin anual de apoyo al
mantenimiento, se recomienda prever y tener resuelto, al menos lo siguiente:
Mantenimiento peridico con recursos auto generados (financiados) y
prever lo siguiente.
Definir procesos administrativos de acuerdo a la normatividad vigente que
rigen al establecimiento, esto se empleara como modalidad para ejecutar
las resoluciones y decisiones que tomemos.
Resolviendo los problemas propiciando la participacin del os usuarios.
Definir una organizacin de personal y forma de organizacin.
Una persona encargada de negociar los trabajos (contratistas).
Recursos necesarios para emprender el mantenimiento
Verificar la pertenencia de la aplicacin de los recursos
Verificar documentacin necesaria que respalda, identifica y compromete
los recursos, con anterioridad a las instruccin de la ejecucin de
mantenimiento.
Verificar la coordinacin de estos, ejecutor y usuario, en cuanto a la
ejecucin, restricciones y precauciones.

MTODOS DE ORGANIZACIN

Manuales de procedimiento de mantenimiento (Administrativo)

Guas de mantenimiento ( Administrativo tcnico)

DOCUMENTACIN TCNICA ADMINISTRATIVA

Disponible la documentacin tcnicas y datos finales de obra ejecutada.
Catlogos de piezas de recambios de equipos.
Planos de elementos
Datos de suministradores, marcas y modelos, mecanismos elctricos,
extintores, carpinteras, calentadores, aislamientos e instalaciones.
Maquinas, equipos y aparatos de instalacin
Herramientas, herrajes de puertas y ventanas.
Datos de instaladores y montadores
Garantas de aparatos y equipos o maquinas e instalaciones.
Protocolos de informes y dictmenes sobre pruebas e instalaciones y
comprobadores de especialistas, mantener actualizados a los tcnicos.
Organismos pblicos y otros que hubiera interferido en tales operaciones.

RESUMEN DE DIAGNOSTICO
REA

Cimentacin

INSPECCIN Y
COMPROBACIONES

Acciones en zonas
contiguas o bajo del
edificio.
Excavaciones en solares
prximos.
Obras subterrneas en

ACCIONES

vas pblicas.
Fugas de agua.

Estructura

Aparicin de humedades,
desplomes, oxidaciones,
fisuras y grietas en
cualquier elemento
constructivo.
Ataques de termitas,
hongos por humedad,
etc., en elementos
constructivos de madera.

Cada 5 aos

Estructura de hormign
sellado juntas de
dilatacin

Ejecutar el tratamiento y
reparacin detallas por
especialistas

Estructura de acero,
estando pintura de
proteccin
Estructura de madera:
estando pintura de
proteccin.
Cada 15 aos

Estado general de la
estructura

Segn informe el
dictamen tcnico
competente.

PROCESO TCNICO
DEFECTOS DEL PROYECTO
1. Acotamiento deficiente del proyecto, tiene como consecuencia que las
medidas no concuerden a la hora de replantarse.
2. Si el proyecto se sita en un terreno que no as apto para su construccin,
por falta de sus estudios de mecnica de suelos.
3. La falta de diseo estructural u de instalaciones.
4. El no dejar la separacin que marca el reglamento en la colindancia.
5. Mal diseo de escalera
6. La falta de consideracin para ampliaciones futuras.
7. Proyecto ejecutivo completo.

DEFECTOS DE EJECUCIN
1. Materiales de mala calidad
2. Mano de obra no calificada
3. La falta de diseo estructural y de instalaciones
4. Cargas no consideradas para el diseo y construccin de estructuras
provisionales
5. La no existencia de supervisin de trabajos por personal tcnico..
6. La falta de anclajes entre los diferentes elementos constructivos
7. La falta de consideracin del clima del lugar para la elaboracin del
proyecto
8. El cambio del proyecto y diseo sin el conocimiento del responsable de la
obra

DEFECTOS DE LOS MATERIALES

1. Que no cumplan con los requisitos mnimos de calidad que se enmarcan en
las normas vigentes
2. Utilizar materiales de 2 y 3 calidad
3. No respetar las especificaciones que se consideran para elaborar el
proyecto
4. Adquirir los materiales dando preferencia al de menor costo en lugar del de
mejor calidad
5. La adquisicin de materiales inapropiados que se adquieren como oferta o
de dudosa procedencia
6. La mala aplicacin y colocacin de los materiales

DEFECTOS DE UTILIZACIN
1. Mal uso de inmuebles sanitarios
2. Ausencia de pendientes en azotea
3. La ausencia de acabados primarios y/o finales en los elementos
constructivos.
4. Falta de mantenimiento en bajadas de aguas pluviales y lneas de
albaales.
5. Azolve de lneas de desage y albaales.
6. Salitre y descamacin de materiales.
7. Disgregacin de morteros
8. Pudricin de maderas en pisos entrepisos y techos
9. Oxidacin de materiales

10. Goteras

IDENTIFICACIN DE GRIETAS
Grietas horizontales: Ocasionadas por exceso de carga.
Grietas de unin en muros: Ocasionadas por movimientos de sismos
Las fisuras, son roturas que aparecen generalmente en la superficie del hormign,
por la existencia de tensiones superiores a su capacidad de resistencia. Cuando
la fisura atraviesa de lado a lado el espesor de una pieza, se convierte en grieta.
Cul es la diferencia prctica entre una fisura y una grieta? La fisura "no
trabaja", y si se la cierra con algn mtodo simple no vuelve a aparecer. La grieta
en cambio, "si trabaja", y para anularla hay que eliminar el motivo que la produjo y
adems ejecutar trabajos especiales para "soldarla".
Las fisuras se originan en las variaciones de longitud de determinadas caras del
hormign con respecto a las otras, y derivan de tensiones que desarrolla el
material mismo por retracciones o entumecimientos que se manifiestan
generalmente en las superficies libres.

CAUSAS MS USUALES DE DAO EN VIVIENDAS.

Terremotos o actividad volcnica. (Se clasifica en la escala Richter y esta va
de acuerdo a los daos que pueda provocar )
Deslizamientos. (Haciendo que se acomoden las cortezas terrestres de
forma natural, generado por el peso de los edificios, tambin provocada por
las extracciones agua).
Asentamientos y deformaciones del suelo.
Cauces de ros y quebraduras muy cercanas.
Vientos fuertes (Un ejemplo demasiado grande puede ser EUA, con los
tornados).
Deterioro natural ( humedad, vegetacin, falta de mantenimiento)

INTEMPERISMO

Intemperismo o meteorizacin: Es la alteracin de los materiales rocosos

expuestos al aire, la humedad y efecto de materia orgnica; puede ser mecnico
o de desintegracin, y qumico o descomposicin. Pero Ambos procesos por regla
general interactan. Las variaciones formadas de interperismo toda vez que
afectaran roca desde el punto de vista mecnico y que el agua y el calor
favorecen las reacciones qumicas que la alteran.
Distintos factores fsicos y qumicos atacan a las rocas y cuartean, disgregan y
descomponen, y segn el carcter de los factores que produzcan le meteorizacin
se distinguen la meteorizacin fsica y la meteorizacin qumica.

Factores de interperismo fsico o mecnico: insolacin, gelivacin,

palpitacin, exfoliacin, accin de races y crecimiento cristalino
Factores de interperismo fsico: Los factores de interperismo qumico son
cinco, el interperismo mecnico, la composicin mineraloga original, la
profundidad de los materiales y las variaciones de la temperatura y la
humedad.

PROCESO ADMINISTRATIVO

Recursos econmicos y humanos

Programacin y presupuestos

Areas de control y de mantenimiento

Organigrama
Tareas de mantenimiento preventivo
Predicciones y estadsticas (Prever con anticipacin costos y personal
para poder solucionar el problema).
reas de trabajo (Tener una estrategia de accin para solucionar el
problema, para evitar el descontrol.).
Ordenes de trabajo (Formatos para solicitar una actividad, ya sea
preventivo o correctivo, que ya son de forma electrnica en las
empresas).

Control de asistencia, jornadas de trabajo y pagos (control de

asistencia como: el checador, o por huella digital, tarjeta;)
Prestaciones y capacitacin
Inventarios y necesidades
Control de herramientas, equipo y maquinaria (Llenar formas para
salidas de la herramienta para evitar su extravi)
Polticas administrativas

MTODOS DE ORGANIZACIN DE LA INFORMACIN Y POLTICAS DE

INTERVENCIN.

Identificar el problema
Normalmente se trata de un fallo o de la consecuencia de un fallo, Se debe de
tratar un hecho concreto que corresponde a la pregunta: Qu ocurre?
Se persigue concretar un problema de mxima prioridad de evitar la tendencia
frecuente a intentar resolver mltiples problemas a la vez, con la consiguiente
prdida de eficacia.

Seleccionar el problema, suponer:

Concretar la avera objeto de anlisis.
Describir la avera, los ms completamente posible:
Qu ocurre?
De dnde ocurre?
Cmo ocurre?
Cuando ocurre?
Cundo ocurre o cuando comenz?
Quin lo provoca?
Cmo se ha venido resolviendo?

Cuantificar el problema:

Cunto tiempo hace que existe?

Cuntas veces ha sucedido?
Cunto de esto ha costado?
Para ser objetivos y evitar ideas preconcebidas.
Un anlisis de averas exhaustivo como el que se esta presentando no estara
justificado en todos los casos, Por eso es importante que la direccin del Inmueble
establezca criterios para desencadenar el anlisis cuando se presenten las
condiciones predefinidas.
Cuando el fallo ha ocasionado un accidente personal.
Cuando el fallo ha provocado un fuego o perdida de produccin importante.
Cuando el fallo ha provocado un dao medioambiental importante.
Cuando el fallo tiene un coste de reparacin superior a una cifra determinada.
Cuando el fallo afecta una maquina o instalacin catalogada como crtica
Cuando la combinacin frecuencia/coste
lmites establecidos.

o frecuencia/criticidad superan los

Enumerar las causas

La causa es el origen inmediato del hecho observado analizado. Se deben omitir
opiniones juicios etc. Y debe responder a la pregunta Por qu ocurre?
Pensar que una sola causa es el origen del problema es generalmente simplista y
preconcebido. Se reata de reforzarse para encontrar todas las causas posibles. Y
comprobar que realmente inciden sobre el problema.
Se deben de contemplar tanto las causas internas como externas de equipo
analizando, lo que podramos clasificar como causas fsicas y causas latentes o de
organizacin, gestin, etc.
Enumerar las causas supone, portento, confeccionar un listado exhaustivo de
todas la posibles causas involucradas en el fallo analizado.

Clasificar y jerarquizar las causas

En el listado antes obtenido no da informacin alguna sobre el grado de
importancia y relacin entre las mismas,. Por ello es paso siguiente antes de
empezar a trabajar en la solucin es buscar la relacin entre las causas que
permita agruparlas y concatenarlas. Ello nos permitir darnos cuenta de que tal
vez la solucin de una de ellas engloba la solucin de las otras.

Cuantificar las causas

La medicin, con datos reales o estimados de la incidencia de cada causa sobres
el problema nos va a permitir, en un paso posterior, establecer prioridades. Se
trata. Por tanto, de tener cuantificado el 100% de la incidencia por las diversas.

Seleccionar las causas

Se trata de establecer prioridades para encontrar la causa o causas a las que
buscar soluciones para que desaparezcan la mayor parte del problema. Para ello
lo que realmente hacemos es asignar probabilidades para identificar las causas de
mayor probabilidad que causan los dems problemas. Cerca del 20% de los
problemas causan el 80% de los restantes.

Proponer y cuantificar soluciones

Se trata de profundizar en la bsqueda de todas las soluciones viables,
cuantificadas en coste, tiempo y recurso, para que el problema desaparezca.

Seleccionar y elaborar la solucin.

Se trata de seleccionar la solucin que resuelva el problema de manera ms
global efectiva y rpida barata. Para ello se comparan las distintas soluciones
estudiadas y se completar un plan de accin para aquellas que finalmente se
decida llevar a cabo.

Presentar la propuesta

Formular y presentar una propuesta de solucin

El anlisis se completa en esta etapa con la que se pretende informar de las
conclusiones y la propuesta que se ha elaborado (plan de accin)
Para ello se debe de confeccionar un informe de anlisis de averas donde se
refleja toda la investigacin, anlisis, conclusiones y reconocimientos.(Reporte del
lunes)
Si el problema lo merece y ah sido estudiado por un grupo de trabajo, se puede
hacer una presentacin a la direccin donde el grupo defiende las soluciones
aportadas y responde a las cuestiones que se planteen. Todo el proceso descrito
se debe de recoger un formato que denominamos FICHA DE ANLISIS DE
AVERAS.

HERRAMIENTAS DE ANLISIS DE AVERAS.

Entre las diversas herramientas existentes hemos seleccionado aquellas que
mejor se adaptan a cada fase del anlisis.

Diagrama de Pareto
Es una representacin grafica de los datos obtenidos sobre los problemas, que
ayuda a identificar y seleccionar los aspectos prioritarios que hay que
tratar.4Tmabien se conoce como Diagrama ABC o ley de las prioridades 20-80m
que dice: El 80% de los problemas que ocurren en cualquier actividad son
ocasionadas por el 20% de los elementos que intervienen en producirlos.
Sirve para conseguir el mayor nivel de mejora con el menor esfuerzo posible. Es
pues una herramienta de seleccin que se aconseja a aplicar en la etapa de
concretar el problema as como para la seleccionar una causa.
Tiene el valor de concentrar la atencin en el 20% de los elementos que provocan
el 80% de los problemas, en vez de extenderse a toda la poblacin.

Los pasos a seguir para su representacin son:

Anotar en orden progresivo decreciente, los fallos o averas a analizar ( importe de

averas de un tipo de maquinas, importante de averas del conjunto de la
instalacin, consumo de repuestos, etc.). E n definitiva el problema o avera objeto
anlisis calcular y anotar, a su derecha, el peso relativo de cada uno (%)
Calcular y anotar a su derecha el valor acumulado (&acumulado)
Representar los elementos en porcentaje acumulado (curva ABC)
Ejemplo: Averas encontradas en unos conjuntos de bombas centrifugas. Se trata
de seleccionar el problema o avera a analizar.

Concepto

Importe anual

% acumulado

A Fuga de cierre mecnico

400

46,5

46,5

B Fallo de cojinetes

20

23,3

69,8

C Desgaste de anillos de
impulsor

15

17,5

87,3

D Daos en el eje

8,1

95,4

E Daos de impulsor

3,5

98,9

1,1

100

Daos de carcasa

Representar grficamente

Conclusiones: Controlando los tipos de fallos A, B Y C (Cierre mecnico,

cojinetes y anillos de desgaste) se controlara el 87,3% del importe anual de
reparaciones de bombas centrifugas.

Diagrama de Ishikawa
Tambin denominado diagrama Causa-Efecto o espina de pescado, es una
representacin grafica de las relaciones lgicas existentes entre las causas que
producen un efecto bien definido.
Sirve para visualizar, en una sola figura, todas las causas asociadas a una averia y
sus posibles relaciones, Ayuda a clasificar las causas dispersas y a organizar las
relaciones mutuas. Es por tanto, una herramienta de anlisis aplicable en
DETERMINADAS CAUSAS.
Tiene el valor de si sencillez, poder contemplar por separado causas fsicas y
causas latentes (fallos de procedimiento, sistemas de gestin, etc) y la
representacin grafica fcil que ayuda a resumir y presentar las causas asociadas
a un efecto concreto.

Causa 1

Causa 2

Sub causa 1.1

Efecto
Sub causa 1.2

Causa 3

Causa 4

Ejemplo:
Precisar bien los efectos: Es el problema, avera o fallo que se va a analizar,
subdividir las causas en familias. Se aconseja el mtodo de las 4M (mtodos,
maquinas, materiales, mano de obra), para agrupar las distintas causas, aunque
segn la naturaleza de cada familia, una lista de todas las posibles causas.
Responder sucesivamente Por qu ocurre? Hasta considerar agotadas todas las
posibilidades.

Polticas tcnicas de intervencin.

DEFINICIN DE POLTICA

Criterio o directriz de accin elegida como gua en el proceso de toma de

decisiones al poner en prctica o ejecutar las estrategias, programas y proyectos
especficos del nivel institucional.
1. El servicio que proporciona el equipo tiene prioridad ante todas las dems
labores de mantenimiento.
2. Debe hacerse constantemente anlisis de verificacin del equipo en conjunto,
desde el punto de vista del que lo opera.
3. Debe de hacerse excepcionalmente pruebas y verificaciones sobre el
comportamiento del equipo (en conjunto o algunas de sus partes) para comprobar
que este pueda trabajar, aun en situaciones de compromiso.
4. Toda intervencin un equipo debe estar basada en una diagnostico.
5. Todo diagnostico deber de estar basado en pruebas de anlisis minucioso.
6. Para las labores de mantenimiento correctivo y de la planeacin del
mantenimiento, solamente se empleara personal especializado para el
diagnostico.
7. Para las labores de mantenimiento preventivo debe emplearse con
conocimiento y habilidades manuales en el rea.

FICHAS DE REPARACIN Y/O SUSTITUCIN

Opciones de obtencin de informacin.

Videos
Manuales de fabricante
Fichas de reparacin
En pginas de internet
Informacin directa por el personal especializado