METODO DE LA

OFERTA
INMOBILIARIA

SEMINARIO DE
AUTOGESTION
INMOBILIARIA

METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA

INTRODUCCION
El mercado de viviendas en el Per ha mostrado, en los ltimos aos, un
escaso dinamismo, como resultado de la contraccin de la demanda interna y
de los ingresos de la poblacin, as como por el exceso de oferta inmobiliaria
en el segmento tradicional; esta tendencia, sin embargo, ya se habra revertido
en los ltimos meses las empresas inmobiliarias se han visto afectadas por
la competencia de la autoconstruccin, la informalidad y los sobrecostos
existentes en las actividades de habilitacin de terrenos y edificacin; adems,
las dificultades financieras del sector restringen su acceso a
las fuentes de financiamiento tradicionales.
En consecuencia, durante los ltimos aos se ha ampliado el dficit
habitacional (actualmente alrededor de 1.2 millones de viviendas). Asimismo,
los factores mencionados han ocasionado una sostenida disminucin en
los precios y alquileres, se observa una recuperacin del sector construccin, y
el negocio inmobiliario se beneficiara de la reactivacin y la progresiva
recuperacin de los ingresos de la poblacin, en el 2003, slo el efecto de las
viviendas bajo los Programas: Mi vivienda y Techo Propio, aportaran tres
puntos porcentuales al crecimiento del PBI del sector, que sera el ms
dinmico. El principal atractivo del negocio inmobiliario es la incursin en el
mercado de viviendas econmicas, gracias al Programa M vivienda, y al
naciente Programa Techo Propio, dado su elevado potencial de crecimiento
y rentabilidad , los crditos de M vivienda han experimentado un crecimiento
considerable desde mediados del 2001, y la dinmica es cada vez mayor a
nivel de instituciones financieras, el Banco Wiese Sudameris lidera las
colocaciones bajo M vivienda de fortalecerse el sustento institucional de este
Programa, se producira en los prximos aos un fuerte crecimiento en la
edificacin de viviendas econmicas, contribuyendo a reducir el dficit
habitacional existente. No obstante, para ello deben Impulsarse
mecanismos integrales de apoyo tanto a la demanda como a la oferta.
Una vez consolidados los programas habitacionales, en el futuro sera
recomendable la revisin de los subsidios existentes a fin de ordenarlos y
asegurar un uso eficiente de los recursos pblicos.

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DEFINICION DE LA DEMANDA INMOBILIARIA

La demanda inmobiliaria involucra la habilitacin y edificacin de oficinas y
locales comerciales, por parte de empresas promotoras y constructoras
(empresas inmobiliarias), as como las transacciones de venta o alquiler de
tales inmuebles, tambin efectuadas por stas. Se incluye la edificacin de
oficinas de tipo corporativo (edificios ocupados por una sola empresa) y de
locales comerciales para tiendas por departamentos, locales de
entretenimiento, locales ubicados en centros comerciales, entre otros, para su
venta o alquiler. Existen dos situaciones que pueden generarse:

ventas o alquiler por parte de las empresas inmobiliarias (mercado

primario)
ventas posteriores (mercado secundario) y alquiler, realizados por
agentes o propietarios de inmuebles (personas o empresas) no inmobiliarios
(que inicialmente adquirieron, en el mercado primario, los inmuebles edificados
por inmobiliarias).
SITUACION ACTUAL DEL MERCADO
A pesar de la reorientacin que se viene produciendo en el negocio
inmobiliario, impulsada por el dinamismo que empiezan a adquirir
los programas habitacionales auspiciados por el Estado, siguen vigentes, As,
el escaso crecimiento de la actividad edificadora en el 2005 no ha contribuido a
resolver el enorme dficit habitacional existente en el pas, de ms de 1 milln
de viviendas, segn fuentes oficiales. De mantenerse el actual ritmo de
edificacin habitacional, dicho dficit se incrementara sostenidamente, dado el
crecimiento natural de la demanda de viviendas, derivado del crecimiento
vegetativo de la poblacin. Si consideramos que el crecimiento poblacional
implica la formacin de 97,000 nuevos hogares al ao, para resolver el
problema del dficit de viviendas, en un plazo de 20 aos, sera necesario
edificar 147,000 viviendas anuales. La solucin a este grave problema
necesariamente debe ser gradual. Para ello, es imprescindible el desarrollo de
un plan estratgico nacional de largo plazo, para el cual los programas M
vivienda y Techo Propio constituyen un eje de inicio, sobre el cual armonizar los
esfuerzos y las polticas del sector. Dicha solucin necesariamente debe
incorporar un profundo conocimiento de las caractersticas socioeconmicas de
la poblacin, que permita conocer los determinantes de la demanda por
vivienda en el Per, as como las dificultades de ciertos segmentos para
acceder a fuentes de financiamiento que les permita "suavizar" su consumo en
forma intertemporal, de modo que puedan adquirir una vivienda, como
alternativa a la autoconstruccin. Estos factores explican, como se ha
mencionado,
el
escaso
aumento
de
la oferta de
viviendas.

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SITUACION Y PERSPECTIVAS DE LA DEMANDA POR VIVIENDA

La demanda por viviendas terminadas est relacionada al nivel de ingreso.
Mientras menores sean los ingresos, la competencia de productos sustitutos
"inferiores" en trminos cualitativos y fuera del mercado inmobiliario formal
(autoconstruccin, hacinamiento, etc.) ser ms intensa. Adicionalmente, la
demanda por viviendas est condicionada por los siguientes elementos:

Expectativas de los compradores sobre la estabilidad poltica,

econmica y social del pas en el largo plazo.
Ritmo de crecimiento de la poblacin.
Financiamiento.
Atributos
propios
de
la
vivienda,
tales
como
ubicacin
geogrfica, materiales utilizados y tipo de edificacin (casa o departamento).

CARACTERISTICAS
DE
LA
Y EMPRESAS CONSTRUCTORAS

OFERTA: SISTEMA BANCARIO

Las empresas inmobiliarias y constructoras han mostrado un

creciente inters por participar en el Programa Mi vivienda, dada la
alta rentabilidad del esquema actual y la baja morosidad en estos prstamos.
En este sentido, si bien inicialmente dichas empresas se enfocaron primero en
el estrato B, cuya demanda se orienta a viviendas entre US$20,000 y
US$30,000, actualmente la incursin en proyectos habitacionales destinados a
hogares de menores ingresos
presenta
una
oportunidad
interesante. En estos casos, las
preferencias de las empresas
constructoras se orientan al
desarrollo
de
grandes
megaproyectos habitacionales.
En ciertos casos, los terrenos
necesarios estaban destinados
a casas y departamentos para
el segmento socioeconmico A;
sin embargo, el exceso de
oferta disponible para dicho segmento, as como el fuerte impulso que ha
cobrado Mi vivienda, ha hecho que acondicionen su oferta a las posibilidades
del NSE C.
En trminos generales, la constitucin de un Fideicomiso Inmobiliario involucra
el aporte de los principales partcipes de un proyecto inmobiliario. As, dicho
Fideicomiso se conforma mediante:

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El terreno en el que se edificar el proyecto inmobiliario, aportado por su

Propietario.
La concepcin del proyecto y las preventas y "ventas futuras", provedas
por la empresa constructora y/o promotora; asimismo, esta empresa presenta
una garanta que cumplir con la ejecucin del proyecto una vez que disponga
de fuentes de financiamiento.
El financiamiento del proyecto apenas se registre un mnimo de
preventas; estos recursos son aportados por la institucin financiera.

Comprar una vivienda puede generar impactos financieros que durarn toda tu
vida. Algunos compradores eligen comprar casas que se encuentren al borde
superior de lo que pueden pagar y se quedan con poco ingreso disponible para
el entretenimiento, el ahorros e inversiones. La oferta y la demanda en el
mercado de la vivienda influye en los precios inmobiliarios de varias formas que
pueden presentar oportunidades para quienes quieren comprar una vivienda.

OFERTA EXCESIVA

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La oferta en el mercado inmobiliario
funciona de la misma manera que lo
hace en cualquier otro mercado: cuando
hay una gran cantidad de oferta
disponible, los precios tienden a bajar
porque los vendedores tienen qu e
competir con otros para obtener una
venta. Por ejemplo, si hay un gran
nmero de casas a la venta en un
determinado barrio, los vendedores
pueden reducir los precios para atraer a
los compradores. Si los constructores edifican casas nuevas, aumenta la oferta
de vivienda y esto puede genera ms presin sobre la reduccin de los precios.

OFERTA BAJA

Si la oferta de viviendas es baja en un rea

determinada, los precios de las casas
tienden a ser altos porque los vendedores
enfrentan poca competencia. Por ejemplo,
si slo hay una casa a la venta en un barrio
determinado, el vendedor no tendr la
presin de bajar el precio de venta, ya que
los compradores interesados tienen slo
una opcin.

DEMANDA BAJA Y ALTA

La demanda de vivienda influye en los precios porque los vendedores tienen

ms probabilidades de atraer a los compradores cuando la demanda es alta. Si
muchas personas estn interesadas en la compra de viviendas en un rea
determinada, los vendedores tienen ms oportunidades para establecer precios
ms altos para vender las propiedades. Cuando hay pocos compradores
interesados en la compra de viviendas, los vendedores suelen sentirse
presionados y reducen los precios para atraer a ms compradores potenciales.
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ANEXOS: DIARIO EL COMERCIO

Grupo Brescia alista varios proyectos inmobiliarios y comerciales en el

pas.

Construye edificio de oficinas en la zona financiera de San Isidro. Y edificar un

centro comercial en La Molina y tres 'strip centers' en Lima
Hace unas semanas, el grupo Brescia remeci el mercado inmobiliario al poner
la primera piedra de lo que ser el edificio ms alto del Per (118 metros),
el hotel Westin Libertador Lima, cuya construccin demandar US$100
millones. Sin embargo, ese no es el nico proyecto de envergadura que los
Brescia estn realizando.

Ricardo Delgado Badani, gerente de la Divisin Inmobiliaria de Corporacin

AESA, empresa del grupo Brescia, inform que a finales de junio del 2009
culminar la construccin de Alto Caral, un edificio de oficinas de clase A+
ubicado en la calle Dionisio Derteano, en pleno centro financiero de San Isidro
(al lado del edificio de Scotiabank), y que demandar una inversin de US$23
millones.

El edificio de 21 pisos, stano y un rea rentable de 13.598 m2, incluye seis

niveles de estacionamiento para 486 vehculos --con lo que esperan no afectar
a la zona ya de por s congestionada con un alto trnsito vehicular-- y un rea
comercial de 533 m2, adems de sala de conferencias. Delgado seal que
Alto Caral ser operado por AESA y que el diseo es del arquitecto Bernardo
Fort Brescia. Agreg que evalan construir un edificio de oficinas similar en la
calle Las Begonias, justo al lado del edificio de Rmac, tambin en San Isidro.

EL LADO COMERCIAL
En enero pasado, AESA ingres el expediente del proyecto --en la
Municipalidad de La Molina-- de lo que ser Monterrico Plaza, un centro
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comercial que estar sobre un terreno de 60.000 m2 ubicado en el cruce de las
avenidas Prolongacin Javier Prado y La Molina.

"Ante la escasez de estacionamientos en esa zona, hemos incluido en el

proyecto la construccin de un stano de 22.000 m2 para parqueo vehicular.
Iniciaremos la construccin a mediados de ao y esperamos concluirla en
setiembre del 2009", seal Delgado.
Aunque el ejecutivo solo confirm la presencia del hipermercado Plaza Vea en
el centro comercial, se supo que este contar, adems, con una tienda por
departamentos (sera Topitop), salas de cine (Cineplanet), gimnasio, tiendas
menores distribuidas en dos pisos y hasta un centro mdico de la Clnica
Internacional.

Monterrico Plaza no es el nico proyecto comercial de la familia Brescia.

Delgado inform que desarrollarn tres 'strip centers' en la capital. Estos
estarn ubicados en la Av. Caminos del Inca, a dos cuadras de la avenida
Benavides en Surco; en la Av. Manco Cpac, a dos cuadras de la plaza del
mismo nombre, en el distrito de La Victoria; y en el Cercado de Lima, muy
cerca de la plaza Grau. Cabe sealar que los Brescia ya operan dos 'strip
centers': uno en la Av. La Molina, en el distrito del mismo nombre, y otro en la
calle Morelli, en San Borja.
Cules son las caractersticas de los 'strip centers'? Ocupan una extensin de
entre 800 m2 y 3.000 m2, dos pisos, estn ubicados en esquinas de grandes
avenidas y tienen entre otros servicios minimarkets, panadera, farmacia, caf,
gimnasio, peluquera, renovadoras de calzado, sastrera, agencias de viaje y
corretajes y hasta centros de idiomas con cmodos estacionamientos. Dado su
tamao, estn dirigidos a vecinos de un determinado distrito y no de varios, a
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diferencia de los centros comerciales. Cada uno de ellos implica una inversin
aproximada de entre tres y cinco millones de dlares.
Si usted est buscando comprar un departamento debe saber que,
existen cinco distritos en Lima que concentran una oferta de 24 mil unidades,
segn el Fondo Mivivienda. Estamos hablando de Comas, Ate, Carabayllo, El
Agustino y San Miguel donde se ofrecen propiedades para todos los
bolsillos desde los US$30 mil. El valor del inmueble depender del lugar y de la
dimensin.
En Ate y en El Agustino, por ejemplo, se efectan hasta 12 ventas de
viviendas en promedio cada mes, dice el presidente del Comit de Obras de
Edificacin de Capeco, Ricardo Arbul. La disponibilidad en el marco del
programa Mivivienda es la siguiente: en Comas estn listas para la
venta 7,209 unidades, en Ate la oferta es de 5,015, en Carabayllo se venden
4,500, en El Agustino hay 3,934 y en San Miguel se ofrecen 3,389. La mayor
oferta inmobiliaria est orientada al sector socioeconmico B y C de la
poblacin.

El precio de las viviendas se ha incrementado 3% entre abril y junio. Este

resultado es mucho menor en comparacin con el mismo trimestre del ao
pasado, segn datos de Capeco.
El prximo ao, la oferta del sector inmobiliario se concentrar en la venta de
departamentos de US$70 mil a US$80 mil para el segmento socioeconmico B
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y C de la poblacin, asegur el director de la carrera de Ingeniera Civil de la
Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC), Manuel Garca-Naranjo.
La tendencia es construir viviendas que puedan estar en el orden de los 60 a
los 80 metros cuadrados y cuyos precios de venta oscilaran entre US$1,000 y
US$1,200 por metro cuadrado, sostuvo el experto.
Garca-Naranjo agreg que existe un segmento bastante amplio por cubrir
entre las familias que tienen la capacidad financiera para pagar US$400 o
US$500 al mes por un crdito hipotecario. El monto representara un 30% del
ingreso familiar, aadi.
Al respecto, la consultora inmobiliaria Tinsa Per report que, al tercer
trimestre, el 56.8% de las viviendas en construccin se orienta al nivel
socioeconmico B.
La tendencia de las empresas inmobiliarias es apostar por proyectos que
permitan la construccin de hasta mil viviendas. Por el momento existen
alrededor de 20 proyectos bajo ese esquema, aunque en los prximos meses
podran incorporarse ms, indic Gino Layseca, gerente general de Tinsa.
Precios estables

Por su lado, el experto de la UPC coment que existe cierto potencial para
construir viviendas en Jess Mara, Lince, San Miguel y Pueblo Libre.
En cambio, en los distritos de San Isidro, Miraflores, San Borja, Surco y La
Molina, el metro cuadrado puede llegar a cotizarse entre US$1,800 y
US$2,500. No obstante, dijo que es muy difcil hacer una proyeccin precisa
sobre la tendencia de los precios para las viviendas en lo que resta del ao y
en el 2013.
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En la medida en que haya una mayor demanda, los precios podran ser
empujados al alza. Por ahora, en lo que respecta al segmento B y C, se
mantienen estables, asegur el docente de la UPC.
Uno de los problemas que afronta el sector es la falta de planeamiento para la
construccin, por lo que Garca-Naranjo recomend modernizar algunos
distritos (hacia arriba) que no han tenido atencin en las ltimas dcadas, como
Rmac, Cercado de Lima (Santa Beatriz), La Victoria, Barrios Altos y El
Agustino, entre otros.
CONSIDERACIONES

La oferta, la demanda y los precios de las viviendas se pueden ver

influenciados por factores subyacentes. Por ejemplo, si los bancos dificultan la
posibilidad de que los compradores obtengan hipotecas, pocas personas
podrn comprar una vivienda y, de esa forma, la demanda se reduce. Cuando
la economa crece y los salarios suben, la gente tiene ms dinero para gastar,
por eso la demanda de viviendas aumenta, al mismo tiempo que aumentan los
precios inmobiliarios. Por otro lado, una recesin puede conducir a una tasa de
desempleo alta, a la cada de los salarios y al aumento de las ejecuciones
hipotecarias, que reducen la demanda de viviendas y aumentan la oferta.

CONCLUSIONES

Los mercados de oficinas y locales comerciales han mostrado en los ltimos

aos, una dbil demanda y un exceso de oferta, lo que ha repercutido en la
cada de los precios de venta y alquileres, as como en el debilitamiento
financiero del sector inmobiliario. En consecuencia, las empresas inmobiliarias
han concentrado sus esfuerzos en la colocacin de los excedentes de oferta,
en espera de que se consolide la reactivacin de la demanda. Adicionalmente,
en el segmento de locales comerciales es posible explotar nichos de mercado
no adecuadamente atendidos en la actualidad. As, la oferta inmobiliaria podra
orientarse a locales con un menor grado de sofisticacin y menores precios, lo
que facilita su masificacin.

Al respecto, debe destacarse la reactivacin que viene experimentando la

demanda interna, la cual continuara durante el 2003. As, se estima que el
prximo ao, el sector construccin sera el ms dinmico, beneficiando a las
empresas inmobiliarias. Sin embargo, en principio el impulso se centrara
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bsicamente en la edificacin de viviendas, gracias a los programas
habitacionales Mi vivienda y Techo Propio. Sin embargo, en la medida en que
el crecimiento econmico sea sostenido, a continuacin se dinamizara la
actividad inmobiliaria en los segmentos de locales comerciales primero, y de
oficinas despus (mediante la absorcin u ocupacin de los inmuebles
actualmente vacantes). La reactivacin en la edificacin de viviendas permitira
a las inmobiliarias generar un volumen de actividad hasta que el resto del
mercado inmobiliario se recupere. Mientras tanto, las empresas del sector
podran implementar mecanismos de financiamiento especiales (por ejemplo,
fideicomisos), dada su debilidad financiera actual. No obstante, en ltima
instancia es importante que el impulso reactivador se vuelva sostenible y
permanente, para lo cual es necesario que se emitan seales claras favorables
a la inversin privada, de la cual depende la actividad inmobiliaria.

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