CAPTULO 5
5. Anlisis de Mercado y Financiero
El anlisis de mercados y financieros se hacen con el fin de conocer informacin
revelante para la mejor toma de decisin.
5.1 Anlisis de mercados
5.1.1 Investigacin cualitativa
5.1.1.1 Entrevistas a expertos
Para realizar las entrevistas se consideraron a personas expertas en el rea de la
industria hotelera. Estas entrevistas se realizaron en la Secretaria de Turismo de
la ciudad de Oaxaca, con el fin de conocer acerca del comportamiento de los
turistas en dicha ciudad, adems de obtener datos estadsticos, como: la razn
principal del viaje, nmero de turistas en los ltimos cinco aos, lugar de
procedencia tanto extranjeros como nacionales, ocupacin de cuartos, nmero de
hoteles y clasificacin de stos, entre otras. (Anexo 1)
Aspectos
Hallazgos
Entrevistada
Lic. Fabiola Vsquez Rodrguez, jefa de la unidad de
informtica y estadsticas.
Afluencia turstica
Entrevistado
Lic. Miguel Gutirrez Tehulos jefe de proyectos tursticos
Afluencia turstica
en donde
38
Entrevistada
Afluencia turstica
Aspectos
Hallazgos
Entrevistada
viaja a la ciudad de
Oaxaca.
Oaxaca en un futuro
Entrevistado
Lic. Miguel Gutirrez Tehulos jefe de proyectos tursticos
turista
viaja a la ciudad de
Oaxaca.
Entrevistada
Ing. Sylvia Santiago Hernndez jefe de Mercadotecnia
39
Hallazgos
Nmero
de Entrevistada
la
ciudad
de informtica y estadsticas.
Oaxaca
tanto
extranjeros
como
nacionales.
Europa.
Entrevistado
Lic. Miguel Gutirrez Tehulos jefe de proyectos tursticos
Entrevistada
Ing. Sylvia Santiago Hernndez jefe de Mercadotecnia.
Aspectos
Hallazgos
Entrevistada
Perfil
consumidor
informtica y estadsticas.
Entrevistado
Lic. Miguel Gutirrez Tehulos jefe de proyectos tursticos
Perfil
consumidor
del
Tipo de hoteles
40
Servicio de Calidad
Entrevistada
Ing. Sylvia Santiago Hernndez jefe de Mercadotecnia
Aspectos
Hallazgos
Alianzas
Entrevistada
Lic. Fabiola Vsquez Rodrguez, jefa de la unidad de
informtica y estadsticas.
No comento nada al respecto.
Entrevistado
Lic. Miguel Gutirrez Tehulos jefe de proyectos tursticos
Entrevistada
Ing. Sylvia Santiago Hernndez jefe de Mercadotecnia
No comento nada al respecto.
Otras de las cosas que comentaron los jefes entrevistados, de las diferentes
reas;
41
afirm
42
43
tarifas, nmero de
44
Hallazgos
Capacidad de Hospedaje
Tiene 22 Suites
Hotel Anturios
Tiene 32 habitaciones
Hotel Veracruz
Tiene 55 habitaciones
Aspectos
Hallazgos
Hotel Anturios
Telfono,
TV,
seguridad,
limpieza,
45
Hallazgos
Tarifas
Sencilla
$570.00
Doble
$670.00
Triple
$770.00
Suite
$1050.00
Persona
Extra
$100.00
Incluye impuestos
Hotel Suites Colibr
Sencilla
$1,020.00
Doble
$1,160.00
Triple
$1,430.00
Cudruple
$1,815.00
Quntuple
$2,000.00
Incluye impuestos
Hotel Anturios
Sencilla
$550.00
Doble
$700.00
Triple
$750.00
Incluye impuestos
Hotel Veracruz
Sencilla
$540.00
Doble
$640.00
Triple
$690.00
Incluye impuestos
Aspectos
Hallazgos
46
Hotel Anturios
Hotel Veracruz
47
Aspectos
Hallazgos
Medio de transporte
compras,
ecoturismo/aventura,
estudios/
Tipo de reservacin
Medio
de
informacin www.visitmexico.com,
www.aoaxaca.com,
folletos
48
Dnde
se
durante su estancia?
Actividades
eventos,
ambiente,
arqueologa,
nada,
naturaleza,
servicios,
todo,
arquitectura. (Anexo 4)
Chiapas, Chihuahua,
Zacatecas,
Mxico,
Canada,
Estados
Chile,
Guyana,
Paraguay,
Uruguay,
Nacionales y Extranjeros
E.E.U.U(California,
Texas,
Florida,
49
Oferta
de
Tursticos (Hoteles).
Nmero de cuartos
Temporadas
Altas
Bajas
5.1.3.1 Licencias
Para tener la licencia de un Hotel es necesario cumplir con los siguientes pasos:
50
51
regulan este
52
53
Balance General
Al 31 de Diciembre del ao
ACTIVOS
PASIVOS
Activo Circulante
Pasivo Circulante
Efectivo
Banco
200,000.00
Proveedores
468,290.00
Anticipo a proveedores
160,000.00
700,000.00
Deudores diversos
90,000.00
220,000.00
Inventarios
900,000.00
Acreedores diversos
265,710.00
1,654,000.00
850,000.00
Total de Pasivos
2,504,000.00
6,054,783.87
6,183,290.00
8,687,290.00
458,000.00
1,808,000.00
Terreno
2,000,000.00
Capital Contable
Edificio
5,000,000.00
Capital Social
Depreciacin
120,710.00
Utilidades del ejercicio
Total Activos
8,687,290.00
$128,506.13
54
Las ventas netas proyectadas para los prximos cuatro aos, contemplan
los ingresos provenientes de las diferentes habitaciones que ofrece el Hotel
entre ellas est; las 7 habitaciones sencillas, las 10 habitaciones dobles y las 4
habitaciones triples. Tambin se tomaron en cuenta las dos temporadas; alta y
baja, ver anexo 8 para ms detalle.
Los gastos de depreciacin se obtuvieron a travs del 10% del total del
mobiliario y del 30% del total de la aparatos de tecnologa. Estos porcentajes se
tomaron de la tabla de depreciacin de activos fijos tangibles y amortizacin de los
intangibles, encontrada en el libro anlisis y evaluacin de proyectos de inversin
del autor Coss Bu (1999). Para los primeros tres aos es la misma cantidad, para
el cuarto cambia a $75,810.00. Anexo 12
Los costos fijos que involucra el hotel son; sueldos y salarios, aguinaldos,
Internet, y T.V. por cable. Anexo 13
55
en
donde dice que analistas del sector privado anticipan que en el 2007 la inflacin
general ser de 3.5, por otra parte se prev que para el 2008 la inflacin general
cierre en 3.5%.
Estado de Resultados
Hotel
2008 - 2009
2009 - 2010
2010 - 2011
2011 - 2012
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
VENTAS NETAS
2,068,070.00
$2,446,235.96
$2,722,417.64
$2,948,589.73
GASTOS DE OPERACIN
606,065.16
$ 664,130.18
$ 728,745.20
$ 743,320.11
GASTOS DE FINANCIAMIENTO
159,347.30
$ 190,518.53
$ 227,787.42
$ 272,346.77
120,710.00
$ 120,710.00
$ 120,710.00
UTILIDAD DE OPERACIN
$ 1,181,947.54
$1,470,877.25
$1,645,175.02
$1,857,112.85
COSTOS FIJOS
504,890.00
$ 594,969.75
$ 615,793.69
$ 637,346.47
UAII
677,057.54
$ 875,907.50
$1,029,381.33
$1,219,766.38
INTERESES
UTILIDAD antes de impuestos e
impuestos
140,277.70
$ 109,106.47
536,779.84
$ 766,801.03
$ 957,543.75
$1,192,488.15
ISR 28%
189,576.11
$ 245,254.10
$ 288,226.77
$ 341,534.59
UTILIDAD NETA
347,203.73
$ 521,546.93
$ 669,316.98
$ 850,953.57
71,837.58
75,810.00
27,278.23
Ao 2
Ao 3
Ao 4
UTILIDAD NETA
347,203.73
521,546.93
$ 669,316.98
$ 850,953.57
120,710.00
120,710.00
467,913.73
642,256.93
$ 790,026.98
120,710.00
75,810.00
$ 926,763.57
56
Ao 1
-$
154,000.00
-$
154,000.00
CAMBIO
Ao 2
-$
52,807.00
52,807.00
$ 37,816.60
$
37,816.60
Ao 3
$27,618.17
$
27,618.17
Ao 4
$272,241.76
-$ 272,241.76
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
1,399,747.00
$
600,000.00
$ 600,000.00
1,999,747.00
$ 600,000.00
57
En la siguiente tabla se muestran los FEA por los 4 aos del proyecto:
FLUJO EFECTIVO DE ACTIVOS
AO 0
FLUJOS DE
EFECTIVO POR
OPERACION
CAPITAL DE
TRABAJO NETO
GASTOS DE
CAPITAL
FEA
154,000.00
AO 1
AO 2
AO 3
$ 467,913.73
$ 642,256.93
$ 790,026.98
52,807.00
37,816.60
2,153,747.00
$ 926,763.57
27,618.17
272,241.76
$ 762,408.81
$1,799,005.33
-$ 1,999,747.00
-
AO 4
$ 600,000.00
$ 415,106.73
$ 604,440.33
58
0%
VPN
$1,000,000.00
$500,000.00
$0.00
-$500,000.00
5%
10%
15%
20%
25%30%
40%50%
Series2
Series1
-$1,000,000.00
TIR
$128,506.13
TIR
18.45%
IR
1.069074491
PRO
3 AOS 2 MESES
PRD
3 AOS 6 MESES
RCP
1.706752153
Ao 2
Ao 3
Ao 4
29.31%
27.15%
26.77%
25.21%
GASTOS DE FINANCIAMIENTO
7.71%
7.79%
8.37%
9.24%
5.84%
4.93%
4.43%
2.57%
UTILIDAD DE OPERACIN
57.15%
60.13%
60.43%
62.98%
COSTOS FIJOS
24.41%
24.32%
22.62%
21.62%
UAII
32.74%
35.81%
37.81%
41.37%
6.78%
4.46%
2.64%
0.93%
25.96%
31.35%
35.17%
40.44%
INTERESES
UTILIDAD antes de impuestos
ISR 28%
UTILIDAD NETA
9.17%
10.03%
10.59%
11.58%
16.79%
21.32%
24.59%
28.86%
60
En la siguiente tabla se puede ver que la mayor parte del total de los
activos est conformada por el edificio que tiene un 57.56%, y que los deudores
diversos conforman una mnima parte de estos activos totales. En los pasivos
quien tiene el mayor porcentaje del total de los activos es la deuda a largo plazo
con 9.87% y el capital contable que tiene un 69.70%.
Balance General
Al 31 de diciembre del ao.
Activo Circulante
Pasivo Circulante
Banco
2.30%
Proveedores
5.39%
Efectivo
5.27%
8.06%
Anticipo a proveedores
1.84%
2.53%
Deudores diversos
1.04%
Acreedores diversos
3.06%
Inventarios
10.36%
Pasivo a Largo Plazo
Terreno
23.02%
Edificio
57.56%
Depreciacin
Total Activos
1.39%
$8,687,290.00
9.78%
Capital Contable
Capital Social
Total de Pasivos ms
capital contable
69.70%
$8,687,290.00
61
Ao2
Ao 3
Ao 4
VENTAS NETAS
100%
18.29%
31.64%
GASTOS DE OPERACIN
100%
9.58%
20.24%
42.58%
22.65%
GASTOS DE FINANCIAMIENTO
100%
19.56%
42.95%
70.91%
100%
0.00%
0.00%
-37.20%
UTILIDAD DE OPERACIN
100%
24.45%
39.19%
57.12%
COSTOS FIJOS
100%
17.84%
21.97%
26.23%
UAII
100%
29.37%
52.04%
80.16%
INTERESES
100%
-22.22%
-48.79%
-80.55%
100%
42.85%
78.39%
122.16%
ISR 28%
100%
29.37%
52.04%
80.16%
UTILIDAD NETA
100%
50.21%
92.77%
145.09%
En las siguientes tablas se muestran los resultados del caso optimista y del
caso pesimista para los 4 aos. Anexo 17
CASO OPTIMISTA
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
VENTAS NETAS
$2,280,047.18
$2,696,979.53
$3,001,455.89
$3,250,815.90
GASTOS DE OPERACIN
$ 604,550.00
$ 662,469.85
$ 726,923.34
$ 741,461.81
GASTOS DE FINANCIAMIENTO
$ 159,347.30
$ 190,518.53
$ 227,787.42
$ 272,346.77
$ 120,710.00
$ 120,710.00
$ 120,710.00
75,810.00
62
$1,395,439.88
$1,723,281.15
COSTOS FIJOS
$ 479,645.50
$ 565,221.26
$ 585,004.01
$ 605,479.15
UAII
$ 915,794.38
$1,158,059.89
$1,341,031.13
$1,555,718.17
INTERESES
$ 140,277.70
$ 109,106.47
$ 775,516.68
$1,048,953.42
$1,269,193.55
ISR 28%
$ 256,422.43
$ 324,256.77
$ 134,103.11
$ 435,601.09
UTILIDAD NETA
$ 519,094.25
$ 724,696.65
$1,135,090.43
$1,092,838.86
$1,926,035.13
71,837.58
$2,161,197.32
27,278.23
$1,528,439.95
VPN 15.77%
$756,857.46
TIR
31%
Para una mejor comprensin del VPN y la TIR del caso optimista se presenta la
siguiente grfica:
Caso Optimista
$600,000.00
$500,000.00
$400,000.00
VPN
$300,000.00
Series1
$200,000.00
$100,000.00
Series2
20%
$0.00
31%
40%
-$100,000.00
-$200,000.00
-$300,000.00
TIR
CASO PESIMISTA
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
VENTAS NETAS
$1,866,433.18
$2,207,731.55
$2,456,974.10
$2,661,098.73
GASTOS DE OPERACIN
$ 668,186.84
$ 732,203.52
$ 803,441.58
$ 819,510.42
GASTOS DE FINANCIAMIENTO
$ 159,347.30
$ 190,518.53
$ 227,787.42
$ 272,346.77
$ 120,710.00
$ 120,710.00
$ 120,710.00
UTILIDAD DE OPERACIN
$ 918,189.04
$1,164,299.49
$1,305,035.09
$1,493,431.54
75,810.00
63
$ 530,134.50
$ 624,718.24
$ 646,583.37
$ 669,213.79
UAII
$ 388,054.54
$ 539,581.25
$ 658,451.72
$ 824,217.74
INTERESES
$ 140,277.70
$ 109,106.47
$ 247,776.84
$ 430,474.78
$ 586,614.14
$ 796,939.52
ISR 28%
$ 108,655.27
$ 151,082.75
$ 184,366.48
$ 230,780.97
UTILIDAD NETA
$ 139,121.57
$ 279,392.03
$ 402,247.66
$ 566,158.55
71,837.58
27,278.23
VPN 15.77%
-$462,315.06
TIR
6%
Para una mejor comprensin del VPN y la TIR del caso pesimista se presenta a
continuacin la siguiente grfica:
Caso Pesimista
$150,000.00
$100,000.00
VPN
$50,000.00
4%
$0.00
6%
10%
-$50,000.00
Series1
Series2
-$100,000.00
-$150,000.00
-$200,000.00
-$250,000.00
TIR
64
$736,338.10
30.73%
VPN
15.77%
TIR
-$521,513.07
4.31%
habr una
65
OPTIMISTA
Flujo de Efectivo por Operacin:
$ 646,594.98
$ 276,274.24
22%
PESIMISTA
Flujo de Efectivo por Operacin:
$ 289,232.48
-$
2,293.82
16%
$ 304,122.59
$
8,606.17
16%
Al disminuir las ventas de los cuatro aos, dio un VPN negativo, por lo tanto
el Hotel debe mantener sus ventas como estn pronosticadas en el caso base. Por
lo contrario, si el hotel vende ms noches podr tener mejores ganancias.
VPN 15.77%
-$386,930.54
TIR
7.38%
$643,936.91
28.81%
En el ao 1, en ambos casos
66
$ 444,037.16
$110,690.76
18.07%
PESIMISTA
Flujo de Efectivo por Operacin:
502,857.24
$154,579.04
19.02%
VPN
15.77%
$45,632.69
TIR
16.74%
VPN 15.77%
-$145,017.25
TIR
12.63%
Al jugar con las tres variables se observ que el Hotel es muy sensible a los
cambios, ya que si se bajan los precios o la cantidad de habitaciones vendidas
habr VPN negativo.
16.79%
67
4%
5.2.7.1.3 ROE
5.62%
0.19039
Pasivos/activos totales
Esta razn mide la proporcin de los activos totales de una empresa que se
financian con fondos de los acreedores.
Los acreedores del hotel financian 19% de los activos totales de la empresa.
0.1374 veces
68
4.82655
1.40496 veces
5.6870
(UAII+Dep)/Intereses
Esta razn nos dice el nmero de veces que el efectivo cubre para pagar los
intereses. Lo que significa que el hotel tiene 5.68 veces.
0.28823
0.12085
69
1.093
0.27690
70
0.017727
0.23805
542.0209
0.67340
Costo de venta/inventarios
El hotel tiene una rotacin de inventarios de 0.6734 veces al ao. Mientras ms
alta sea es mejor.
13.42902veces
71
0.238057 veces
Temporada Baja
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
1062
1092
1061
973
837
889
869
858
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
235
75
228
81
219
80
163
79
72
73