Anda di halaman 1dari 60

ESTIMASI BIAYA

JURUSAN TEKNIK SIPIL


POLITEKNIK NEGERI MANADO
2010

DAFTAR ISI
Halaman
Judul
...................................................................................................................
...................................................................................................................
i
Halaman
Pengesahan
...................................................................................................................
...................................................................................................................
ii
Kata
pengantar
...................................................................................................................
...................................................................................................................
iii
Daftar
Isi
...................................................................................................................
...................................................................................................................
iv
Silabus
...................................................................................................................
...................................................................................................................
vi
Kontrak
Perkuliahan
...................................................................................................................
...................................................................................................................
x
Tinjauan
Mata
Kuliah
...................................................................................................................
...................................................................................................................
xiv
BAB I

Pendahuluan
1
1.1 Perencanaan

..............................................................................................
..............................................................................................
1
1.2 Pengertian
Penjadwalan
..............................................................................................
..............................................................................................
3
1.3 Keperluan
Penjadwalan
..............................................................................................
..............................................................................................
6
1.4 Tinjauan
Jadwal
Konstruksi
..............................................................................................
..............................................................................................
6
BAB II

Penjadwalan Dengan Metode Bar Chart dan Kurva S


10
Tinjauan
Umum
...................................................................................................
...................................................................................................
10
Menyusun
Bar
Chart
...................................................................................................
...................................................................................................
11
Keuntungan
dan
Kerugian
...................................................................................................
...................................................................................................
13
Penggambaran
...................................................................................................
...................................................................................................
15

BAB III

Perencanaan

Jaringan

Kerja

Dengan

Metode

CPM

32
3.1

Tinjauan

Umum

32
3.2

Jaringan

Kerja

(Net

Work)

32
3.3

Metode

AOA

(Activiti

On

Arrow)

33
3.4

Perhitungan

Muka/Belakang

44
3.5

Pengertian

Total

Float

47
BAB IV Preseden

Diagram

Method

59
4.1 Tinjauan
Umum
.............................................................................................
.............................................................................................
59
4.2 Hubungan
Ketergantungan
Antara
Aktivitas
.............................................................................................
.............................................................................................
59
4.3 Perhitungan
dan
Analisis
Waktu
.............................................................................................
.............................................................................................
63
4.4 Menentukan

Urutan

Ketergantungan

.............................................................................................
.............................................................................................
64
4.5 Menyusun
Jaringan
PDM
.............................................................................................
.............................................................................................
67
4.6 Hitungan
Maju/
Hitungan
Mundur
.............................................................................................
.............................................................................................
67
4.7 Menentukan Kegiatan Kritis/Ilustrasi Penyelesaian Proyek
.............................................................................................
.............................................................................................
70
BAB V

Varians

dan

Konsep

Nilai

Hasil

82
5.1 Indentivikasi
Varians
.............................................................................................
.............................................................................................
82
5.2 Konsep
Nilai
Hasil
.............................................................................................
.............................................................................................
87
5.3 Varian
Biaya
dan
Jadwal
Biaya
Terpadu
.............................................................................................
.............................................................................................
92
BAB IV Estimasi

dan

Analisis

Biaya

97
6.1 Komponen

Biaya

Proyek

..............................................................................................
..............................................................................................
97
6.2 Estimasi
Biaya
Proyek
Konstriksi
..............................................................................................
..............................................................................................
104
6.3 Pengendalian
Biaya
Proyek
..............................................................................................
..............................................................................................
109

S I LAB U S
Jurusan
Program Studi
Nama Mata Kuliah
Kode MK
Bobot
Semester
Jam/Minggu
Standar Kompetensi

: Teknik Sipil
: Teknik Konstruksi Sipil
: Estimasi Biaya
: ST327432
: 2 SKS (1 SKS teori + 1 SKS Praktek)
: VI
:3
: Setelah menyelesaikan program perkuliahan ini, Mahasiswa dapat menghitung rencan

Mata Kuliah
Prasyarat

: Perencanaan Geometrik Jalan, Perencanaan Perkerasan Jalan, Spesifikasi & Manajem

Deskripsi Singkat

: Mata Kuliah ini berisi uraian cara menghitung volume pekerjaan, cara membuat anali
harga satuan pekerjaan, dan cara menghitung rencana anggaran biaya untuk pekerjaan

No.

Kompetensi
Dasar

Indikator

Pengalaman
Belajar

Pokok Bahasa

Memahami
prinsip dasar
perhitungan
anggaran
biaya
pekerjaan
jalan dan
jembatan.
Terampil
menghitung
volume
pekerjaan
jalan dan
jembatan

Dapat menjelaskan
prinsip dasar
perhitungan anggaran
biaya pekerjaan jalan
dan jembatan.

mendapatkan
skema standar
perhitungan
RAB jalan &
jembatan

1. Uraian
Umum
estimasi
biaya.

1. Dapat menentukan
satuan pengukuran
berbagai jenis
pekerjaan.
2. Dapat menghitung
volume pekerjaan jalan
dan jembatan.

mendapatkan
gambar DED
pekerjaan
jalan dan
jembatan.

1. satuan
pengukuran
pekerjaan

Terampil
membuat
analisa
harga
satuan
bahan
Terampil
membuat
analisa
harga
satuan alat

1. Dapat membuat
analisa harga satuan
bahan.

mendapatkan
analisa
standar harga
bahan.

1. Analisa
harga satuan
bahan

1. Dapat membuat
analisa harga satuan
alat.

mendapatkan
analisa
standar harga
satuan alat.

1. Analisa
harga satuan
alat

Terampil
membuat
analisa
harga
satuan
pekerjaan

1. Dapat membuat
analisa harga satuan
pek. jalan dan jembatan
menggunakan analisa K.

mendapatkan
analisa
standar harga
satuan
pekerjaan
jalan dan
jembatan.

1. Analisa
Harga Satua
pek. model K

Terampil
Rencana
Anggaran

1. Dapat
mengidentifikasi jenis
-jenis pekerjaan pada

mendapatkan
contoh RAB
untuk

1. Identifikas
pekerjaan
pada proyek

2. Dapat membuat
analisa harga satuan
pek.jalan dan jembatan
menggunakan analisa
Bina Marga.

2. Metode
perhitungan
volume
pekerjaan

2. Analisa
Harga Satua
Pekerjaan
model Bina
Marga

Biaya
Pekerjaan

proyek jalan dan


2. Dapat menyusun
rencana anggaran biaya
pekerjaan jalan dan
jembatan.

jalan.
2. identifikas
pekerjaan
pada proyek
jembatan

pekerjaan
jalan &
jembatan

3. Menyusun
RAB

Daftar Pustaka :
1. A.D Austen dan R.H Neale, Pedoman Proses dan Prosedur dalam
Manajemen Proyek Konstruksi, IPPM, Jakarta, 1991
2. Baffle S. Donald, JR. Paulson C. Boyd, Sudinarto, Manajemen Konstruksi
Profesional, Penerbit Erlangga, Jakarta 1990
3. Bahan Ajar, Manajemen Proyek II Ujung Pandang
4. Manajemen Pelaksanaan Pekerjaan Konstruksi, Biro Bina Sarana
Perusahaan, Sekjen Dept. PU, Jakarta 1995
5. Blanchard B.S., System Engineering Management, John Wley & Sons Inc,
New York, 1991
6. Hackney J.W., Control & Management Capital Projects, McGraw-Hill Inc.,
1992
7. Soekirno Purnomo Ir, Dr, Tata Laksana Proyek. Bandung. 1997.
8. Soeharto Iman, Manajemen Proyek; Dari Konseptual Sampai Operasional
Penerbit Erlangga, Jakarta 1997

9. Vincent Gaspersz, Total Quality Management, Penerbit Gramedia, Jakarta


2002

KONTRAK PERKULIAHAN

Nama Mata Kuliah

: Estimasi Biaya

KodE Mata Kuliah

: ST 327432

Pengajar

Semester

: IV

Hari Pertemuan/Jam : 3 jam

1. Manfaat Mata Kuliah


Pada setiap kegiatan pelaksanaan proyek konstruksi selalu diawali dengan
menghitung anggaran biaya pekerjaan tersebut. Anggaran biaya pekerjaan
dibutuhkan untuk menghitung biaya yang harus disediakan atau yang harus
ditawar oleh Penyedia Jasa kepada Pemilik pada saat pelelangan. Oleh
karena itu mata kuliah ini sangat diperlukan dalam dunia industri konstruksi.

2. Deskripsi Perkuliahan
Buku Ajar Estimasi Biaya

berisi uraian cara menghitung volume

pekerjaan jalan dan jembatan, cara membuat analisa perelatan, cara


membuat analisa bahan, cara membuat analisa harga satuan pekerjaan, dan
pembuatan rencana anggaran biaya..
3. Standar Kompetensi
Pada akhir perkuliahan ini, Mahasiswa diharapkan mampu menghitung
anggaran biaya pekerjaan jalan dan jembatan.

4. Strategi Perkuliahan
a. Metode perkuliahan ini lebih banyak menggunakan diskusi, latihan dan
tugas besar.
b. Beberapa pertemuan dosen pembimbing akan memberi penjelasan
singkat pada awal pertemuan untuk memberi latar belakang dan kerangka
berfikir bagi diskusi kelas.
c. Tugas besar akan dikontrol dengan cara asistensi.
d. Untuk tugas besar mahasiswa akan mempresentasikan hasil yang
dibahas bersama dalam kuliah.
5. Materi/Bacaan Perkuliahan

6. Tugas
1. Setiap materi perkuliahan sebagaimana disebutkan pada jadwal program
harus sudah dibaca sebelum mengikuti kuliah.
2. Asistensi tugas besar akan dilaksanakan setiap minggu sekali.
3. Evaluasi tengah semester akan diadakan pada pertemuan ke VIII dan
akhir pada minggu ke XVI. Evaluasi akan menggunakan bentuk esay.
4. Presentasi tugas besar secara keseluruhan akan dilakukan pada minggu
ke XIV dan XVI.
7. Kriteria Penilaian
Penilaian akan dilakukan oleh pengajar dengan menggunakan kriteria
sebagai berikut :

Nilai
A
B
C
D
E

Point
4
3
2
1
0

Range
86 100
71 85
51 70
31 50
0 - 30

Dalam menentukan nilai akhir akan digunakan pembobotan sebagai berikut :


Tugas

25 %

Quist

10 %

Evaluasi tengah semester

25 %

Evaluasi akhir semester

40 %

Tinjauan Mata Kuliah


Latar Belakang
Buku ajar Estimasi Biaya ini disusun dalam rangka menunjang proses
belajar mengajar pada Program Studi Teknik Konstruksi Sipil Jurusan Teknik
Sipil Politeknik Negeri Ujung Pandang. Materi bahan ajar ini disajikan pada
semester IV sesuai dengan Kurikulum Politeknik Negeri Ujung Pandang
tahun 2008. Diharapkan materi buku ajar ini membantu Mahasiswa untuk
mempersiapkan diri, pada dunia kerja, diantaranya :

Dapat

bekerja

dalam

bidang

perencanaan,

pelaksanaan

dan

pengendalian proyek konstruksi.

Dapat menerapkan pengetahuan dan keterampilan di lapangan kerja


lainnya.
Buku Ajar Estimasi Biaya

berisi uraian cara menghitung volume

pekerjaan jalan dan jembatan, cara membuat analisa perelatan, cara


membuat analisa bahan, cara membuat analisa harga satuan pekerjaan, dan
pembuatan rencana anggaran biaya..
Tujuan Penulisan Buku Ajar
Tujuan penulisan buku ajar ini adalah agar terdapat bahan yang
digunakan sebagai pedoman belajar bagi Mahasiswa Program Studi Teknik
Konstruksi Sipil Jurusan Teknik Sipil Politeknik dalam mengikuti Mata Kuliah
Estimasi Biaya.
Kriteria Pemakai atau Pembaca Buku Ajar
Estimasi Biaya suatu proyek merupakan hal yang sangat penting
dalam keberhasilan pelaksanaan proyek itu sendiri. Untuk memberikan
keterampilan dalam hal ini, maka buku ajar ini diberikan khususnya kepada

Mahasiswa Program Studi Teknik Konstruksi Sipil Jurusan Teknik Sipil


Politeknik Negeri Ujung Pandang Semester IV.
Agar membaca dapat memahami dan menerapkan isi dari buku ajar
ini, maka sebelum menggunakan buku ajar ini diharapkan pembaca atau
pemakai memenuhi kriteria sebagai berikut :
1. Dapat membaca gambar.
2. Memahami fungsi peralatan dan operasionalnya.
3. Mengetahui metode kerja pekerjaan jalan dan jembatan.
4. Memahami jenis-jenis bahan pada pekerjaan jalan dan jembatan.
Isi Buku Ajar Secara Keseluruhan
Buku ajar Estimasi biaya ini disusun berdasarkan materi kuliah mulai
dari pengertian estimasi biaya, perhitungan volume pekerjaan, pembuatan
analisa harga satuan bahan, analisa harga satuan alat, analisa harga satuan
pekerjaan, dan rencana anggaran biaya pekerjaan, dengan harapan buku
ajar ini dapat membantu mahasiswa Politeknik Jurusan Teknik Sipil untuk
menyiapkan diri dalam lapangan kerja nantinya.
Petunjuk Penggunaan Buku Ajar

Pengajar
Diharapkan pengajar yang menggunakan buku ini dapat menjelaskan
secara rinci, sistimatis pada tiap pokok bahasan dengan memberikan
contoh - contoh dan permasalahan di lapangan.

Untuk Mahasiswa
Diharapkan dengan buku ajar ini mahasiswa dapat terampil membuat
renacana anggaran biaya pekerjaan jalan dan jembatan.

Sesi Perkuliahan Ke : 1

Tik : Pada Akhir Pertemuan ini Mahasiswa di harapkan mampu :

I. Bahan Bacaan
II. Bahan tambahan
III. Pertanyaan Kunci
Ketika membaca pokok bahasan ini, gunakanlah pertanyaan berikut :
IV. Tugas

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Pengertian Estimasi Biaya


Estimasi biaya memiliki sifat yang sangat luas tergantung sudut pandang yang
digunakan. Secara harafiah estimasi biaya terdiri dari kata :
Estimasi = Perkiraan
Biaya

= Pengorbanan sumber ekonomis yang diukur dalam satuan uang,

yang terjadi atau kemungkinan terjadi untuk mencapai tujuan tertentu.


Dalam industry kostruksi estimasi biaya adalah istilah yang sering digunakan
untuk

menggambarkan

perkiraan

biaya

yang

akan

digunakan

untuk

merealesasikan suatu proyek konstruksi. Proyek konstruksi dilakukan melalui


beberapa tahapan yang membutuhkan rentang waktu tertentu sehingga estimasi
biaya sangat dibutuhkan.
Sehingga dapat didefinisikan, Estimasi biaya adalah penghitungan kebutuhan
biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu kegiatan atau pekerjaan sesuai
dengan persyaratan atau kontrak.
Biaya investasi untuk suatu bangunan (konstruksi) dibedakan atas biaya
konstruksi (construction), biaya non-konstruksi (non-construction), dan biaya
daur hidup (life-cycle).

Gambar 1.1. Komponen Biaya Proyek

Estimasi dibedakan atas :


1. Estimasi biaya konseptual, yaitu estimasi biaya berdasarkan konsep bangunan
yang akan dibangun.
2. Estimasi biaya detail, adalah estimasi yang didasarkan pada dokumen rencana
pembangunan yang lengkap.
Untuk menggambarkan pengertian jenis estimasi biaya proyek, maka berikut ini
diampilkan Diagram Tahapan proyek konstruksi.

Gambar 1.2. Tahapan Proyek Konstruksi


Adanya rentang waktu pada penyelesaian suatu proyek konstruksi menyebabkan
kemungkinan terjadinya perubahan besarnya biaya yang dapat diakibatkan oleh
beberapa hal yang antara lain :
-

Perubahan harga material, peralatan dan upah karena adanya kenaikan harga.

Adanya perubahan kondisi lapangan yang berbeda saat direncanakan dengan


pada saat dilaksanakan.

Pelaksanaan pekerjaan proyek yang berlangsung cukup lama.

Penerapan metode pelaksanaan yang berubah dari yang direncanakan.

Terjadi sesuatu yang tidak dapat diperkirakan sebelumya (kecelakaan /


musibah ).

Informasi dan data yang kurang akurat sehingga perkiraan estimasi yang
dibuat jauh menyimpang

1.2 Manfaat Estimasi Biaya


Manfaat estimasi biaya bagi pihak pihak terkait dalam proyek sebagai berikut :
1) Bagi Pemilik proyek

Sebagai dasar untuk meyediakan biaya untuk mewujutkan keinginanya


untuk membangun.

Sebagai dasar untuk menyediakan biaya proyek / investasi

Sebagai dasar untuk menetpkan besarnya biaya bagi jasa perencanaan

Sebagai dasar dalam menentukan mengevaluasi biaya penawaran calon


kontraktor yang mengajukan penawaran

2) Bagi Pihak Konsultan

Sebagai dasar dalam membuat perencanaan proyek sesuai dengan


keinginan pemilik

Sebagai dasar menetapkan perkiraan biaya proyek dalam merealesasikan

Sebagai dasar dalam mengevaluasi biaya penawaran oleh calon kontraktor

3) Bagi Pihak Kontraktor

Sebagai dasar dalam menetapkan besarnya biaya penawaran dalam


pelelangan.

Sebagai acuan dalam menetapkan besarnya biaya pelaksanan pekerjaan.

Sebagai dasar dalam negosiasi dengan sub kontraktor yang akan ikut serta
dalam pelaksanaan pekerjaan.

Sebagai dasar dalam menetapkan keuntungan.

1.3 Estimasi Biaya Konseptual


Estimasi biaya berdasarkan konsep bangunan yang akan dibangun.
Contoh:
Untuk rumah SEDERHANA seluas 70 m2 (belum ada gambar rencana dan
spesifikasi).
Biaya satuan rumah sederhana adalah Rp. 750.000 per meter persegi.
Maka biaya total (biaya konseptual) adalah 70 m2 x Rp. 750.000/m2 = Rp.
52.500.000,- (akurasinya -30% hingga +50%)
Untuk rumah MEWAH seluas 500 m2 (belum ada gambar rencana dan
spesifikasi).
Biaya satuan rumah mewah adalah Rp. 3.750.000 per meter persegi.
Maka biaya total (biaya konseptual) adalah 500m2 x Rp. 3.750.000/m2 = Rp.
1.875.000.000,- (akurasinya -30% hingga +50%)

Metode Indeks Biaya


Estimasi biaya konseptual juga dapat dilakukan dengan menggunakan data masa
lalu yang diperbaharui dengan menggunakan indeks biaya (harga).

Berikut ini adalah contoh indeks biaya (harga) konstruksi di Amerika sejak tahun
1913 hingga 1978:

Gambar 1.3 Grafik Indeks Harga di Amerika Tahun 1913 - 1978


Contoh estimasi biaya konseptual dengan menggunakan indeks biaya (harga):
Untuk membangun jalan antar kota di Amerika pada tahun 1970 dibutuhkan
biaya USD 75 per m2.
Maka jika pada tahun 1978 akan dibangun jalan antar kota di Amerika, biaya
yang dibutuhkan adalah:
1790
= - x USD 75 per m2
800
= 2.24 x USD 75 per m2
= USD 167.81 per m2
Metode Faktor Kapasitas

Antara beberapa proyek bangunan sejenis namun besar dan luasnya berbeda
terdapat suatu korelasi yang dapat digunakan sebagai dasar estimasi biaya
konseptual.
Korelasi tersebut dapat dihitung dengan persamaan berikut ini:
K2
B2 = B1 {-}^x
K1
dimana:
B2 = Estimasi biaya bangunan sejenis yang baru dengan kapasitas K2
B1 = Biaya bangunan lama dengan kapasitas K1
K2 = Kapasitas bangunan baru
K1 = Kapasitas bangunan lama
x = Faktor kapasitas sesuai jenis bangunan
Berikut adalah faktor kapasitas untuk berbagai jenis bangunan:
Tabel 1.1. Faktor Kapasitas Berbagai Jenis Bangunan

Metode Rasio Biaya Komponen Bangunan


Tiap-tiap komponen bangunan memiliki rasio tertentu terhadap biaya total
bangunan yang dapat digunakan sebagai dasar estimasi biaya konseptual.
1.4 Estimasi Biaya Detail
Bila rencana rumah di atas telah memiliki dokumen rencana yang lengkap (rumah
sederhana dengan luas 68 m2, rumah mewah menjadi 479 m2), maka estimasi
biayanya dapat dilakukan secara detail dengan menghitung volume dan biaya
satuan tiap komponen bangunan sehingga diperoleh biaya total yang lebih akurat
(-5% hingga +15%).
Estimasi (perhitungan) biaya konstruksi secara detail didasarkan atas:
1) Gambar Bestek dan Gambar rencana yang detail
2

Gambar Bestek
Dalam perencanaan proyek konstruksi gambar bestek merupakan gambar rencana
yang memuat lokasi proyek, denah, bentuk bangunan, potongan dan dimensi
dengan suatu ukuran pada skala tertentu.
Gambar Bestek selain digunakan untuk menentukan jenis pekerjaan, kuantitas

dari komponen bahan yang perlu disediakan, juga dapat digunakan sebagai
pedoman dalam pelaksanaan
Gambar bestek digunakan sebagai acuan untuk mewujudkan letak, ketinggian,
bentuk, dimensi dan ukuran bangunan, sedangkan spesifikasi sebagai acuan untuk
mewujudkan cara mengerjakan, dan kualitas bahan bangunan yang digunakan.
3

ESTIMASI BIAYA
Untuk konstruksi bangunan sipil pada umumnya gambar
bestek akan meliputi:
Gambarpetalokasi.
Digunakan untuk menjelaskan lokasi proyek/letak bangunan akan didirikan.
Didalam gambar lokasi proyek biasanya ditunjukan pada suatu gambar pada
tempat tertentu yang secara umum dikenal kemudian berangsur angsur ketempat
dimana lokasi proyek berada. Misalnya lokasi proyek ditempatkan berurutan pada
gambar peta Pulau, Propinsi, Kota/Kabupaten, dan kemudian jalan utama yang
mudah oleh masyarkat secara umum.

ESTIMASI BIAYA
Lay out
Adalahgambardariperencanaanbangunan yang akandibuat yang
dapatterdiridarigambardenah, pandangan,
potonganpenampangsertatitikdugaketinggianpadabagiantertentudaribangunan.
Melalui lay out inidapatdiperolehgambaranyang agakjelasmengenailetak , bentuk,
pandangansertaukurandaribangunanyang akandibuat. Olehkarenaituumumnya lay
out dibuatdenganskala1 : 100.

Gambar detail yaitu, merupakan gambar yang dibuat dengan lebih jelas lagi jika
dibandingan dengan gambar lay out. Gambar detail dibuat dengan ukuran skala
yang relative agak kecil dengan perbandingan ukuran dengan bentuk bangunan
yang akan dibuat tidak terlalu besar. Gambar detail biasanya dibuat dengan skala
1: 10 sampai 1: 20.
Gambar detail dapat menjelaskan bagian-bagian tertentu seperti bentuk, letak,
ukuran dari bagian konstruksi yang direncanakan. Gambar detail memiliki
beberapa tujuan antara lain :

1. Memudahkan dalam pelaksanaan


2. Memudahkan bagi pekerja dalam merealesasikan perencanaan
3. memudahkan dalam pengawasan pekerjaan
4. Memudahkan dalam menyiapkan kebutuhan bahan
5. Memudahkan dalamm enghitung biaya

2) Spesifikasi kegiatan atau pekerjaan yang detail.


3) BestekdisebutjugasebagaiRencanaKerjadanSyarat.yangkemudianserin
gdisingkatsebagai RKS,
merupakandokumenpentingselaingambarbestek.
Keberadaanyaakansangatpentingbagipihak yang
akanterlibatdalamrealesasisuatuperencanaanproyekkonstruksi.
4) ESTIMASI BIAYA
Umumnya isi dari Rencana kerja dan Syarat ini terdiri
dari lima bagian yaitu,
1.Keterangan, dalam bagian ini dipaparkan mengenai pihak-pihak
yang telibat didalamnya, seperti : Pemberi Tugas, Konsultan
Perencana,Konsultan Pengawas, termasuh hak an kewajiban dari
setiap pihak yang terlibat
2.Penjelasan umum, dalam bagian ini dijelaskan mengenai: (a) Jenis
pekerjan, (b) Peraturan peraturan yang digunakan baik yang bersifat
nasional maupun lokal, penjelasan mengenai berita acara penjelasan
pekerjaan dan keputusan akhir yang digunakan,(c) Status dan batas
batas lokasi pekerjaan beserta patok duga yang digunakan.
5) ESTIMASI BIAYA
3.Peraturan Teknis, adalah rincian dari setiap pekerjaan yang akan
dilasanakan mulai dari pekerjaan persiapan sampai dengan pekerjaan
penyelesaian.
4.Syarat Pelaksanaan, yaitu penjelasan lengkap mengenai: (a)
Rencana pelaksanaan pekerjaan, (b) Peryaratan dan pemeriksaan

bahan yang akan digunakan baik secara visual maupun laboratorium


beserta jumlah sampel yang harus diuji, (c) Rencana pengaturan
pengaturan ditempat pekerjan.
6) ESTIMASI BIAYA
5. Peraturan Administrasi, menjelaskan te4ntang teknik dan tatacara
yang harus dilakukan selama pelaksanan pekerjaan sesuai dengan
pemilik proyek.
Pada umumnya rencana kerja dan syarat akan terdiri dari :
Bagian A : Persyaratan Umum
Bagian B : Persyaratan Adiministrasi
Bagian C : Persyaratan Teknis
Isi dari masing-masing bagian tidak bersifat kaku, namun lebih
ditekankan pada kesesuaian dengan jenis pekerjan di lapangan.
7) ESTIMASI BIAYA
Kesimpulan
Dalam suatu proyek konstruksi, estimasi biaya adalah salah satu
bagian yang akan digunakan sebagai dasar dalam menentukan apakah
suatu proyek konstruksi layak untuk direalesasikan atau tidak.
Estimasi biaya memiliki peranan yang sangat penting bagi pihakpihak yang terkait seeperti Pemilik Proyek, Konsultan perencana,
maupun Kontraktor.

Biaya tiap kegiatan atau pekerjaan disebut biaya satuan kegiatan atau pekerjaan
(harga satuan pekerjaan).Biaya satuan pekerjaan dirinci berdasarkan:
Bahan yang digunakan,
Alat yang digunakan,
Pekerja yang terlibat untuk pekerjaan tersebut.
Biaya-biaya di atas adalah biaya yang langsung (direct) berkaitan dengan
kegiatan/pekerjaan tersebut dan disebut biaya langsung (direct cost). Komponen
biaya langsung (direct cost) antara lain dipengaruhi oleh:

1. Lokasi pekerjaan.
Contoh, harga di Bandung berbeda dengan Jakarta
2. Ketersediaan bahan, peralatan, atau pekerja.
Contoh, ketika semen langka di pasaran, harga yang normalnya Rp.
31.000/zak menjadi Rp. 40.000/zak
3. Waktu.
Contoh, pekerjaan galian yang normalnya dilaksanakan dalam 2 hari biayanya
Rp. 25.000,- per m3, bila harus dipercepat menjadi 1 hari, biayanya
meningkat menjadi Rp. 45.000,-.
Disamping biaya langsung, terdapat pula biaya tambahan (mark up) atau
biaya tidak langsung. Komponen biaya tambahan terdiri dari:
1. Biaya Over head
Biaya Over head adalah biaya tambahan yang harus dikeluarkan dalam
pelaksanaan kegiatan atau pekerjaan namun tidak berhubungan langsung
dengan biaya bahan, peralatan dan tenaga kerja.
Contoh, ketika bagian logistik memesan semen dilakukan dengan
menggunakan telepon genggam (HP). Biaya pulsa telepon tersebut tidak
dapat

ditambahkan

pada

harga

semen

yang

dipesan.

Contoh lain biaya operasional kantor proyek di lapangan (site office)


seperti listrik, air, telepon, gaji tenaga administrasi, dst. tidak dapat
dimasukkan ke biaya pekerjaan pondasi beton.
2. Biaya tak terduga (contingency cost)

Biaya tak terduga (contingency cost) adalah biaya tambahan yang


dialokasikan untuk pekerjaan tambahan yang mungkin terjadi (meskipun
belum pasti terjadi).
Contoh: untuk pekerjaan pondasi beton diperlukan pemompaan lubang
galian yang sebelumnya tidak diduga akan tergenang air hujan.
3. Keuntungan (profit)
Keuntungan (profit) adalah jasa bagi kontraktor untuk pelaksanaan
pekerjaan sesuai dengan kontrak.
4. Pajak (tax),
Berupa antara lain Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 10%, Pajak
Penghasilan (PPh), dll.

4.1 K
5

ESTIMASI BIAYA

ESTIMASI BIAYA
Gambar detail

ESTIMASI BIAYA
Bestek

Biaya (Harga) Satuan Pekerjaan

Biaya (harga) satuan pekerjaan adalah jumlah:


Total biaya bahan yang digunakan,
Total biaya peralatan yang digunakan,
Total upah seluruh pekerja yang melaksanakan pekerjaan tersebut.

Contoh:
Biaya satuan (1m3) beton K-250 untuk pondasi pelat adalah sebesar Rp. 453.000,-.
Artinya biaya satuan tersebut meliputi total biaya bahan yang digunakan, total biaya
peralatan yang digunakan, dan total upah seluruh pekerja yang terlibat dalam
pembuatan 1 m3 beton K-250.
Biaya satuan (buah) pondasi pelat beton adalah sebesar Rp. 675.000,- Artinya biaya
satuan tersebut meliputi biaya bahan (beton, tulangan, cetakan) yang digunakan,
biaya peralatan (cangkul, sekop, pengaduk beton, pemadat beton, dll.) yang
digunakan, serta upah seluruh pekerja (menggali & menimbun, pasang cetakan,
mengecor, memadatkan beton, dsb.)

Contoh Biaya (Harga) Satuan Bahan

Contoh Biaya (Harga) Satuan Peralatan

Contoh Biaya (Harga) Satuan Upah

Contoh Biaya (Harga) Satuan Pekerjaan

Biaya (Harga) Satuan dan Indeks Harga (Price Index)


Biaya satuan bahan, biaya satuan alat,dan biaya satuan upah dapat berbeda dari waktu
ke waktu dan satu lokasi ke lokasi lain.
Dengan menggunakan Indeks biaya (harga) maka estimator tidak perlu melakukan
survei harga ulang untuk seluruh jenis bahan, peralatan maupun upah.

Survei hanya dilakukan untuk beberapa jenis bahan dan upah tenaga kerja yang
paling banyak dipakai dalam proyek tersebut. Contoh: pada pekerjaan gedung, maka
bahan utamanya adalah semen, pasir, baja tulangan, bata merah atau batako.
dimana,

PI : Indeks Harga untuk faktor pengali harga baru


Pi : Harga baru untuk bahan/peralatan/upah yang disurvei ulang
P0 : Harga lama bahan/peralatan/upah yang disurvei ulang
n : Jumlah bahan/peralatan/upah yang disurvei ulang

Contoh Penghitungan Indeks Harga (Price Index)


Kasus: Penentuan Indeks Harga untuk mengubah biaya (harga) satuan Kota Bandung
menjadi harga satuan Kota Pekanbaru untuk kurun waktu yang sama. Dalam contoh
pada tahun 2001.

Untuk menentukan biaya (harga) satuan tahun 2005, maka perlu dihitung Indeks
Harga akibat perubahan waktu (2001-2005).

Contoh Penggunaan Indeks Harga (Price Index)

Struktur Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek Konstruksi

Metode Pelaksanaan

ditentukan terutama oleh :

waktu pelaksanaan yg tersedia

sumber daya lain :

tenaga kerja

bahan/material

peralatan

tuntutan dokumen lelang/kontrak

rancangan disain

kuantitas yg harus dilaksanakan dan yg dapat


dibayar

resiko kontraktor dan resiko pemilik

kondisi & situasi lapangan dan sekitarnya

Komponen tenaga kerja

kebutuhan tenaga utk setiap kegiatan yg akan dilaksanakan

tingkat upah tenaga kerja

kualifikasi/keterampilan/keahlian tenaga kerja yg tersedia :

kapasitas/produktivitas tenaga kerja

Komponen Bahan/Material

kebutuhan dan rencana pemenuhan bahan/material :

bahan alam

bahan olahan

bahan pabrikan

kualitas/mutu bahan :

penyimpanan dan pemeliharaan

pengujian

faktor-faktor penyusutan/kehilangan/kerusakan

biaya-biaya yg terkait dng pengadaan bahan/material :

biaya angkutan

retribusi/pajak/pungutan lain

harga-harga pasar di lokasi kegiatan

Ketentuan Kontrak mengenai penyesuaian harga (eskalasi)

7.1

Ada tiga istilah yang harus dibedakan dalam menyusun


anggaran biaya bangunan yaitu : Harga Satuan Bahan, Harga Satuan
Upah, dan Harga Satuan Pekerjaan.
Dibawah ini dibedakan skema harga satuan pekerjaan :

Harga Satuan Bahan

Bahan

Bahan
Analisa Satuan Bahan

Harga Satuan
pekerjaan

Harga Satuan Upah

Upah
Analisa Upah

HARGA SATUAN PEKERJAAN = BAHAN + UPAH


Dibawah ini dijelaskan kedudukan masing-masing istilah tersebut
sesuai dengan contoh cars menghitung harga satuan pekerjaan untuk 1 m 3
pasangan batu kali dengan campuran 1 semen: 4 pasir

Daftar harga Satuan


1. Batu kali

Rp. 60.000/m3

2. Semen

Rp. 25.000/zak

3. Pasir Rp.

50.000/m3

Daftar Harga Satuan Upah


1. Tukang sapu

Rp. 25.000/hari

2. Kepala Tk Batu

Rp. 35.000/hari

3. Pekerja

Rp. 15.000/hari

4. Mandor

Rp. 30.000/hari

Keterangan

Harga satuan bahan / upah didapat dari pasaran/ tempat lokasi pekerjaan
Harga satuan pekerjaan didapat dari analisa bahan dan upah.
Dari komposisi campuran diatas didapatkan analisa G 32 h itu berarti
1 m3 pasangan macam A memakai perekat 1 semen Portland, 4 Empat Pasir
( G 19 )
1,2 m3 Batu Kali

@ Rp. 60.000

= Rp. 60.000 / m3

0,958 tong semen = 4,075 zak/170 kg@ Rp. 25.000

= Rp. 101.875

0,522 m3 pasir

= Rp. 26.100

@ Rp. 50.000
Bahan

= Rp. 199.975

1,2 tukang batu

@ Rp. 25.000

= Rp.

30.000

0,12 kepala tukang batu

@ Rp. 35.000

= Rp.

4.200

3,6 pekerja

@ Rp. 15.000

= Rp.

54.000

0,18 mandor

@ Rp. 30.000

= Rp.

5.400

= Rp.

93.600

Upah

digunakan, juga dapat untuk menjadwalkan tenaga kerja yang dibutuhkan


dan sekaligus dari ketiga hal diatas (sumber daya) dapat diketahui kebutuhan
biaya konstruksinya dengan cara menjumlahkan biaya-biaya dari ketiga
sumber daya tersebut setiap skala waktunya.
Dari penjumlahan biaya tersebut akan diketahui biaya konstruksi per
satuan waktu dan dapat ditetapkan besarnya bobot biaya per satuan waktu,
kemudian dijumlahkan secara komulatif, maka akan didapatkan biaya
konstruksi keseluruhannya.
3) Kuantitas Pekerjaan
Dalam kolom kuantitas pekerjaan inilah besarnya kuantitas dari
masing-masing pekerjaan dituliskan, adapun cara pengisiannya dapat

berpedoman dari besarnya kuantitas pada Bills of Quantitas (BQ) yang telah
disediakan oleh pihak pemilik/perencana.
Adapun sebagai pelaksana proyek wajib mengontrol besarnya
kuantitas pekerjaan yang ada pada BQ dengan gambar rencana sebelum
memasukkan

besarnya

kuantitas

tersebut

kedalam

kolom

kuantitas

pekerjaan pada Bar Chart atau sebelum memasukkan penawaran untuk


proyek tersebut.
Semua itu dengan maksud supaya jika ada kesalahan perhitungan
kuantitas pekerjaan yang dilakukan oleh perencana dapat segera diketahui
dan nantinya tidak merugikan pihak pelaksana (Kontraktor).
4) Analisa Harga Satuan
Yang dimaksud dengan harga satuan adalah jumlah harga bahan dan
upah tenaga kerja berdasarkan perhitungan analitis. Harga bahan didapat
dipasaran, dikumpulkan dalam satu daftar yang dinamakan Daftar Harga
Satuan Bahan.
Harga satuan pekerjaan

= Bahan + upah
= Rp.199.975 + 93.600
= Rp.293.575

ANALISA BAHAN DAN UPAH


Yang dimaksud analisa bahan suatu pekerjaan, ialah menghitung
banyaknya Volume masing-masing bahan, serta besarnya biaya yang
dibutuhkan. Dari contoh diatas bahwa, analisa G 32 h, berbunyi, 1 m3
pasangan batu kali memakai perekat 1 PC :4 pasir (G19)
Diperlukan :
Bahan / Analisa G 32 h
Bahan / Analisa G 19

= Rp. 199.975,-

Ditempat yang terdapat harga kapur dan semen merah sangat mahal atau
jelek, sebagai pengganti perekat tras baster, dapat dipakai perekat sebagai
berikut :
1 bagian semen Portland dan 4 bagian pasir, memberikan 3,46 bagian
perekat. Jadi tiap m3 perekat diperlukan :
0.29 m3 semen Portland ( 2,132 tong )
1,16 m3 pasir
Uraian dan penjelasan diatas dapat disimpulkan sebagai berikut
a. 1 m3 pas. Batu kali , terdiri dari bahan :1,2 m3

batu kali

0,0715

zak semen

0,522 m3

pasir

b. 1m3 pas. Batu kali biaya = Rp. 199.975,- (harga tersebut didapat setelah
harga satuan bahan dimasukkan ke analisa G 32 h )
c. Hubungan antara G32 h dan analisa G 19 dari uraian diatas hub a,b,c
adalah Komposisi campuran 1 bagian semen: 4 bagian pasir diperlukan :
1 bag. Semen dibutuhkan 0,5 hl benda padat dan
0,25 hl air
1 x 0,76 adonan = 0,76

3 bag. Pasir dibutuhkan 0,60 hl benda padat dan


0,075 hl air
4 x 0,675 hl adonan
2,7

3,46 perekat
Tiap 1 m3 perekat diperlukan masing-masing bahan sebagai berikut :
1 bag semen

= 1 m3/3,46 = 0,289 m3

= 0,1305 m3

= 0,29 m-3 = 0,29 x 1,25 kg

= 163,125 kg

= 362,5 kg / 170 kg

= 2,132 tong

4 bag pasir = 4/3,46 = 1,156 m3 dibulatkan

= 1,16 m3

Jadi tiap 1 m3 pas. Batu kali diperlukan perekat = 0,45 m 3 dan batu kali = 1,2
m3 .
Bahan yang diperlukan
Semen

Pasir

= 0,45 x 0,29

= 0,1305 m3

= 0,1305 x 1,250 kg

= 163,125 kg

= 163,125 kg

= 4,07 zak

= 0,45 x 1,16

= 0,522 m3

Dari uraian diatas terlihat dengan jelas dari mana asal indeks analisa G 32 h,
dan hubungan dengan Analisa G 19
Analisa upah
Yang dimaksud analisa upah suatu pekerjaan adalah menghitung
banyaknya tenaga yang dibutuhkan, serta besarnya biaya yang dibutuhkan
untuk pekerjaan tersebut.
Dalam analisa G 32 a. Indeks tenaga untuk 1 m 3 pas batu kali adalah
1,2 tukang batu
0,12 Kepala tukang batu
3,6 Pekerja
0,18 mandor

Dari indeks tersebut maka kita dapat harga analisa upah = Rp. 93.600
Jadi yang dimaksud dengan upah tenaga kerja ialah jumlah tenaga +
biaya yang dibutuhkan untuk 1 m3 untuk pas. Batu kali.
Penjelasan :

1 tenaga kepala tukang pas. Batu kali = 1,2 / 0,12 = 10 tenaga tukang
batu

1 tenaga mandor mengepalai pekerja = 3,6 10,18 = 20 tenaga

Contoh : Daftar Harga Satuan Bahan


No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Uraian
Kayu bekisting
Balok-balok banio
Kerikil
Batu kali
Batu bata
Semen Portland @ 40 kg/zak
Seng BJL S 30
Tripleks 4 mm
Besi Beton
Paku 5 cm
Dst

Rp.
Rp.
Rp.
Rp.
Rp.
Rp.
Rp.
Rp.
Rp.
dst

Satuan bahan
350.000/m3
600.000 / m3
85.000 / m3
60.000 / m3
200 / buah
30.000 / zak
250.000 / kodi
35.000 / lembar
2.000 / kg
5.000 / kg

Contoh : Daftar Harga Satuan Upah


No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Uraian
Pekerja
Tukang Batu
Tukang besi
Tukang cat
Mandor
Kepala tukang kayu
Kepala tukang batu
Tukang
Jaga malam
Pelaksana
dst

Satuan bahan
Rp.
15.000 / hari
Rp.
25.000 / hari
Rp.
25.000 / hari
Rp.
25.000 / hari
Rp.
30.000 / hari
Rp.
35.000 / hari
Rp.
35.000 / hari
Rp.
25.000 / hari
Rp.
25.000 / hari
Rp.
50.000 / hari
Dan seterusnya

Contoh : Uraian Harga Satuan Pekerjaan


N
o
1

Uraian

Satuan
Pekerjaan
(Rp)

Pasangan pondasi Batu Kali


Untuk 1 m3 pasangan batu kali dengan perbandingan 1 SP ; 4 Ps
Bahan : An . G . 32 h
1,2 m3 batu kali
@ Rp. 6.000 = Rp. 72.000
0,958 tong semen = 4,075 zk/170 kg @ Rp. 25.000 = Rp. 101.875
Bahan
= Rp. 199.975
1,2 tukang batu
@ Rp. 25.000 = Rp. 30.000
0,12 kepala tukang batu
@ Rp. 35.000 = Rp. 4.200
3,6 pekerja
@ Rp. 15.000 = Rp. 54.000
0,18 mandor
@ Rp. 30.000 = Rp. 5.400
Upah
= Rp. 93.600
Harga satuan pekerjaan = Bahan + Upah
Pasangan beton
1 m3 beton bertulang dengan campuran : 1 Pc : 2 Ps : 3 krl,
diperlukan :
Bahan An. G. 41
0,82 m3 kerikil
@ Rp. 85.000 = Rp.
69.700
0,54 m3 pasir
@ Rp. 50.000 = Rp.
27.000
8,5 zak semen Portland
@ Rp. 25.000 = Rp. 212.500
Bahan
Rp. 309.200
Dst

5.1.1

Biaya Pekerjaan Berdasarkan Anggaran


Konsep nilai hasil adalah konsep yang menghitung besarnya biaya

yang menurut anggaran sesuai dengan pekerjaan yang telah diselesaikan


atau dilaksanakan (budgeted cost or works performed). Bila ditinjau dari
jumlah pekerjaan yang diselesaikan maka konsep ini mengukur besarnya unit
pekerjaan yang telah diselesaikan, pada suatu waktu bila dinilai berdasarkan
jumlah anggaran yang disediakan untuk pekerjaan tersebut. Dengan
perhitungan ini diketahui hubungan antara apa yang sesungguhnya telah
dicapai secara fisik terhadap jumlah anggaran yang telah dikeluarkan.
Gambar 5.3 menjelaskan hubungan tersebut secara grafis.
Pengertian nilai hasil yang diterangkan dalam gambar 5.3 adalah
sebagai berikut :

293.575

Misalkan suatu pekerjaan mengecor pondasi beton


dengan volume 300 m3 Anggaran untuk pekerjaan sebesar 80 juta rupiah.

Pada minggu pertama dilaporkan sebanyak 75 m 3


pengecoran telah diselesaikan. Ditanyakan berapa nilai hasil (earned
value) pada saat pelaporan ?
Nilai hasil adalah biaya yang dianggarkan dari pekerjaan yang telah

diselesaikan. Jumlah yang telah diselesaikan adalah 75 m 3 atau = (75/300)


(100%) = 25%, dengan demikian menurut anggaran pengeluaran adalah
sebesar (25%)(RP 80 juta) = Rp 20 juta. Jadi nilai hasil adalah RP. 20 Juta.
Dalam hal ini pengeluaran aktual dapat lebih kecil (Rp 15 juta), lebih besar
(Rp 35 juta) atau sama dengan nilai hasil, tergantung dari efisiensi
pelaksanaan pekerjaan.
Bila pekerjaan dilakukan dengan amat efisien dari yang diperkirakan
dalam anggaran sehingga pengeluaran misalnya hanya 15 juta rupiah, maka
dikatakan nilai hasil (20 juta rupiah) lebih besar dari pengeluaran. Dan bila
yang terjadi adalah sebaliknya maka nilai hasil lebih kecil dari pengeluaran
(35 juta rupiah).
300 m3 beton
a)

Jumlah pekerjaan
Rp 80 juta
Anggaran
75 m3 beton = 25%

b)

Pekerjaan yang terselesaikan (%)


?
Anggaran yang terpakai
Pengeluaran aktual

Rp 15 juta

Rp 35 Juta

Gambar 5.3 Menilai biaya pekerjaan yang telah diselesaikan dilihat


dari bagian jumlah anggaran yang terpakai
ESTIMASI DAN ANALISA BIAYA
6.1 Komponen Biaya Proyek
Biaya adalah seluruh biaya yang dibutuhkan untuk melaksanakan
suatu proyek sejak tahap studi pendahuluan sampai selesai tahap
pelaksanaan dan pemeliharaan.
Biaya pelaksanaan konstruksi adalah bagian dari biaya proyek yang
dibutuhkan pada tahap pelaksanaan dan pemeliharaan. Biaya pelaksanaan
konstruksi ini merupakan bagian terbesar dari biaya-biaya pada tahapan
proyek lainnya.
Untuk dapat mengestimasi biaya pelaksanaan suatu proyek, kits perlu
mengetahui komponen-komponen pembentuknya. Secara umum komponen
biaya suatu pekerjaan adalah biaya bahan/ material, biaya upah buruh, biaya
peralatan dan biaya lain-lain. Berikut akan dijelaskan masing-masing
komponen biaya pelaksanaan proyek tersebut.
a.

Biaya Bahan/ Material


Yang dimaksud dengan material adalah seluruh elemen proyek yang
nantinya merupakan bagian dari hasil akhir proyek. Material ini juga
termasuk barang elektrikal dan mekanikal seperti elevator, boiler,
escalator, transformer, seperti juga halnya kayo, baja struktural, beton dan
cat.
Harga bahan berbeda sesuai dengan jenis dan mutu / sfesifikasinya, dan
disamping itu juga dipengaruhi oleh perekonomian nasional (kebijakan
pemerintah), permintaan dan penawaran serta fluktuasi harga-harga lain
yang berpengaruh.

Harga material dapat diperoleh dari harga langsung dari produsen


ataupun distributor. Tetapi biasanya pihak supplier akan memberikan
harga khusus kepada kontraktor untuk suatu proyek.
Biaya material yang dipakai dalam perhitungan biaya proyek adalah biaya
sampai di lokasi dan MUM termasuk pajak. Harga ini sudah termasuk
transportasi ke lokasi, penyimpangan dan pemeriksaan.
b.

Biaya Upah Buruh


Upah buruh terdiri dari upah langsung dan upah tidak langsung. Upah
langsung adalah upah yang langsung dibayarkan kepada buruh
berdasarkan tarif hariannya sesuai dengan lamanya buruh tersebut
bekerja. Sedangkan upah tidak langsung meliputi pajak, asuransi, dan
berbagai macam tunjangan. Biaya upah buruh lebih sulit dievaluasi
dibandingkan komponen-komponen biaya konstruksi lainnya. Untuk
menghasilkan estimasi yang baik, perhitungan kuantitas harus dibuat
sedetil mungkin, kondisi pekerjaan dianalisa secara baik, dan metoda
konstruksi sudah ditentukan sejak awal. Di samping itu, perusahaan harus
menyimpan data-data tentang biaya-biaya proyek terdahulu beserta
tingkat produktifitas buruh untuk tiap jenis pekerjaan.
Harga pasaran upah buruh secara umum dipengaruhi oleh dug hal utama
yaitu index biaya hidup dan tingkat kemakmuran. Index biaya hidup
dipengaruhi oleh harga kebutuhan bahan pokok seperti bergs; gala dan
sebagainya, sedangkan tingkat kemakmuran diukur dari pendapatan ratarata per kapita yaitu GNP ( Gross National Product) dibagi dengan jumlah
penduduk.
Besarnya upah buruh tergantung pada keterampilannya yang dibagi ke
dalam lima kelompok besar yaitu pekerja belum terlatih, pekerja terlatih,
tukang dan mandor, kepada tukang dan operator a)at-alat berat.

Hai yang harus diingat adalah bahwa tingkat produktifitas buruh


dipengaruhi pula oleh lokasi pekerjaan, jangka waktu kerja, (jam, harian,
bulanan, tahunan), waktu kerja (siang, malam atau lembur), persaingan
tenaga kerja, tingkat keamanan dan, kesulitan pekerjaan, dan lain-lain.
c.

Biaya Peralatan
Peralatan yang dimaksud di sini adalah semua alat yang digunakan oleh
kontraktor dalam melaksanakan pekerjaan konstruksi.
Pada proyek-proyek besar seperti jalan raya, bendungan pelabuhan dan
sebagainya, biaya peralatan (misalnya draglines, concrete plant, asphalt
mixing plant, dan sebagainya) adalah komponen yang cukup besar dalam
biaya konstruksi, sehingga perhitungan estimasi biayanya harus dilakukan
dengan cukup teliti. Hal ini tidak sama seperti pads proyek bangunan,
dengan demikian, estimasi biaya peralatan tidak perlu dilakukan dengan
sangat detail. Peralatan kecil seperti concrete vibratos, power tools,
diperhitungkan sebagai persentasi tertentu dari biaya buruh langsung ke
dalam biaya overhead proyek. Untuk membuat estimasi yang cukup
akurat maka harus ada keputusan yang lebih awal mengenai ukuran dan
jenis peralatan yang akan digunakan. Berdasarkan lamanya proyek
konstruksi, kita dapat menentukan apakah suatu peralatan akan diberi
atau disewa (rented atau leased).
Berdasarkan

tingkat

produktifitas,

harga

peralatan

dan

besarnya

pekerjaan maka Maya tiap peralatan dihitung per satuan waktu tertentu
seperti per jam, hari, minggu atau bulan ataupun berdasarkan besarnya
produk yang dihasilkan per satuan waktu tertentu. Peralatan seperti
power shovel, tractor scraper, ditcher, dihitung per jam, sedangkan
asplant mixing plant, aggregate plant, dihitung sebagai produk yang
dihasilkan per satuan waktu tertentu. Sedangkan peralatan yang terusmenerus berada di lokasi seperti bekisting, kompresor, generator, mesin

las, crane dan perancah lebih baik dihitung per bulan karena sulit untuk
memperhitungkan produktifitas tiap alat tersebut.
Proses masuknya alat, pembongkaran dan keluarnya peralatan di atas
termasuk ke dalam Maya mobilisasi dan demobilisasi, sehingga
dimasukkan ke dalam overhead proyek, bukan termasuk biaya peralatan.
Biaya alat umumnya dibagi dua yaitu :
1. Biaya pemilikan yang meliputi :
biaya penyusutan
biaya bunga modal dan asuransi
pajak-pajak.
Selain biaya pemilikan, peralatan juga dapat di sewa dengan cara
sewa atau lease
2. Biaya operasi, terdiri dari :
biaya operator
biaya bahan bakar
biaya pelumas dan filter
biaya perbaikan ringan / pemeliharaan
biaya suku cadang
biaya penggatian ban.
d.

Biaya lain-lain
Yang termasuk ke dalam biaya lain-lain adalah penawaran subkontraktor,
biaya tambahan (allowances), overhead proyek, overhead umum, dan
markup.
1.

Biaya Subkontraktor
Estimasi biaya yang dibuat oleh kontraktor (Penawaran kontraktor),
terkadang terdapat biaya subkontraktor. Biaya ini adalah biaya yang
akan dibayarkan oleh kontraktor utama kepada subkontraktor.

Kontraktor utama hares mengetahui dengan jelas lingkup pekerjaan


subkontraktor sesuai dengan harga penawarannya sehingga dalam
penawaran kepada pihak pemilik tidak ada elemen biaya yang
terlupakan.
2.

Biaya Tambahan (Allowances)


Perencanaan suatu proyek yang dibuat oleh pihak perencana
terkadang belum mencakup suatu bagian pekerjaan tertentu yang
termasuk ke dalam lingkup pekerjaan proyek, sehingga dalam
perhitungan estimasi biaya proyek harus mengalokasi dana untuk
bagian pekerjaan tersebut. Hal ini misalnya terjadi pada perencanaan
material finishing yang belum ditentukan pada saat lelang (spesifikasi
material ini belum jelas) dan akan dipilih oleh pemilik / perencana
setelah kontrak berlaku. Bila kemudian material yang dipilih memiliki
spesifikasi yang lebih tinggi dari penawaran kontraktor, maka
kontraktor dapat menegosiasikan tagihannya.

3.

Overhead Proyek
Biaya overhead adalah biaya-biaya yang tidak langsung dapat
dimasukkan ke dalam suatu pekerjaan tertentu diperlukan untuk
selesainya proyek. Biaya overhead dapat dibagi dua yaitu Overhead
proyek dan overhead umum.
Overhead proyek adalah biaya overhead yang dikeluarkan pada lokasi
proyek, sedangkan overhead umum akan dijelaskan berikutnya.
Biaya overhead proyek sebaiknya dihitung dengan membuat daftar
tiap jenis biaya dan menghitung biaya masing-masing, tidak dengan
menggunakan persentasi terhadap biaya total proyek karena setiap
proyek akan mempunyai persentasi yang berbeda.
Yang termasuk ke dalam overhead proyek adalah

mobilisasi pekerjaan

manajer proyek

site engineer

pengawas proyek (kontraktor)

listrik

air

telepon

peralatan kantor proyek

peralatan kecil proyek konstruksi

test material dan test beban

dokumentasi

dan lain sebagainya.

4.

Overhead Umum
Overhead Umum adalah biaya overhead di kantor pusat yang meliputi
seluruh biaya yang dikeluarkan oleh kantor pusat untuk menjalankan
bisnisnya.
Biaya-biaya yang dikelompokkan ke dalam overhead umum adalah :
sewa kantor

listrik

air

telepon

peralatan kantor

furniture

biaya perjanan dinas

gaji pemimpin perusahaan dan pegawai kantor

dan sebagainya.

Biaya overhead umum ini sepanjang tahun selalu dikeluarkan oleh


perusahaan

sehingga

dalam

setiap

penawaran

proyek

harus

menambahkan suatu persentase tertentu untuk mengakomodasi


pengeluaran ini.
Karena overhead umum tidak dapat dimasukkan ke dalam suatu
proyek tertentu, maka biasanya overhead umum ini ditambahkan
sebagai markup terhadap nilai estimasi proyek yang telah melalui
analisa biaya seperti di atas.
5.

Markup
Pada proyek-proyek yang menggunakan sistem lelang, kontraktor
akan mengajukan penawaran dengan suatu markup tertentu yaitu
menambahkan nilai penawaran terhadap hasil perhitungan proses
estimasinya.

Markup

ini

diperhitungkan

untuk

mendapatkan

keuntungan dan jugs biaya overhead umum serta biaya tak terduga
(contingency).

Besarnya

markup

ini

tergantung

pada

strategi

perusahaan itu sendiri, harus cukup tinggi sehingga mendapatkan


cukup keuntungan tetapi juga harus cukup rendah agar mempunyai
kesempatan sebagai penawar terendah (sehingga memenangkan
lelang ). Markup biasanya juga tergantung pada besarnya proyek,
lokasi, dan kompleksitas proyek. Di samping itu jugs dipengaruhi oleh
isi dokumen lelang yang disiapkan oleh pemilik.
Kontraktor akan memberikan penawaran yang lebih tinggi apabila
informasi yang ada di dokumen lelang suatu proyek kurang lengkap.
Hal ini terjadi karena biasanya kontraktor yang harus menanggung
biaya tambahan apabila di kemudian hari ditemukan keadaan yang
merugikan,

dengan

demikian

kontraktor

mempersiapkan

biaya

cadangan dalam penawarannya.


Pihak pemilik beserta perencana sebaiknya menyiapkan dokumen
lelang

seakurat

mungkin

untuk

menghindari

penawaran

para

kontraktor yang tinggi akibat ketidakjelasan mengenai lingkup proyek,


dan biaya tak terduga ini seringkali tidak dikeluarkan (karena hal yang
merugikan tidak selalu terjadi), yang pada akhirnya berarti pemilik
membiayai proyek terlalu tinggi.

6.2 Estimasi Biaya Proyek Konstruksi


Estimasi biaya proyek dapat dilakukan pada berbagai tahapan proyek.
Estimasi ini nilainya akan semakin mendekati nilai biaya proyek bila estimasi
dilakukan pada saat informasi mengenai proyek tersebut sudah sangat
lengkap. Biaya proyek itu sendiri baru dapat diketahui setelah proyek selesai
dikerjakan oleh kontraktor.
Secara umum, estimasi biaya proyek dibagi menjadi dua macam,
yaitu:
a.

Estimasi Pendahuluan atau Konseptual

b.

Estimasi Detail

Berikut akan dijelaskan perbedaan masing-masing jenis estimasi biaya


proyek di atas.
a.

Estimasi Pendahuluan atau Konseptual


Estimasi ini dibuat pada tahapan awal suatu proyek. Pihak pemilik pada
mulanya membuat estimasi pendahuluan ini untuk mengetahui apakah
suatu proyek yang direncanakannya secara ekonomis layak untuk
dilaksanakan.

Dengan

berlangsungnya

tahapan-tahapan

proyek

selanjutnya, yaitu tahap perencanaan awal dan detail akan dibuat


estimasi biaya lagi yang tentunya akan lebih baik hasilnya. Estimasiestimasi biaya ini dibuat secara terus menerus untuk mengontrol agar
biaya proyek tidak lebih besar dari anggaran proyek menurut hasil
estimasi biaya pendahuluan.
Untuk membuat estimasi pendahuluan ini dibutuhkan data-data sebagai
berikut :
1.

Produk yang dihasilkan oleh proyek, berikut


kapasitas produksi dan lokasinya.

2.

Gambaran mengenai fasilitas-fasilitas yang


terdapat pada proyek

3.

Denah / tata Ietak proyek

4.

Waktu dibuatnya estimasi biaya proyek

5.

Daftar peralatan utama yang akan dibeli

6.

Persetujuan

pemilik

proyek

terhadap

gambaran rencana proyek secara umum.


Estimasi biaya ini dihitung berdasarkan pengalaman pemilik maupun
pihak konsultan. informasi dapat dicari dari proyek-proyek sejenis yang
pernah dibuat sebelumnya. Kita harus mempertimbangkan faktor waktu,
kapasitas dan lokasi proyek.
Estimasi pendahuluan ini biasanya mempunyai ketepatan sebesar 20 - 30
dari biaya proyek yang benarnya. Walaupun estimasi ini sangat kasar,
tetapi sangat berguna bagi pihak pemilik untuk mengambil keputusan
apakah proyek yang direncanakannya tersebut akan dilaksanakan atau
tidak ataupun memperkecil lingkup proyek agar anggaran proyek tidak
terlampaui. Di samping itu, proses estimasi biaya ini mudah dan cepat,
sehingga keputusan yang balk dapat diambil sesegera mungkin pada
tahapan yang sangat awal dari suatu proyek.
b.

Estimasi Detail
Estimasi detail ini dilakukan untuk mendapatkan perkiraan biaya proyek
yang lebih akurat. Estimasi ini dilakukan setelah estimasi pendahuluan
disetujui dan setelah hampir seluruh perencanaan detail selesai dibuat.
Informasi mengenai proyek sudah mencakup gambar-gambar arsitektur,
struktur, mekanikal dan elektrikal yang sudah detail, serta spesifikasi
teknis detail.
Untuk membuat estimasi biaya ini dari informasi yang telah lengkap di
atas kita harus menghitung secara rinci seluruh elemen yang tercakup
dalam proyek, kemudian berbagai elemen proyek tersebut ditabulasikan
dan dihitung jumlahnya. Proses ini disebut perhitungan kuantitas.
Berikutnya, jumlah tiap elemen dikalikan dengan suatu unit harga

sehingga hasil penjumlahannya merupakan estimasi biaya langsung


proyek. Dengan. menambahkan biaya-biaya tak langsung, seperti
overhead, keuntungan, eskalasi harga serta biaya tak terduga, maka
didapatkan estimasi biaya proyek total. Perhitungan kuantitas yang teliti
akan sangat mempengaruhi keakuratan hasil estimasi detail di atas.
Estimasi detail dibagi menjadi dua jenis yaitu
1). Estimasi Perencana (Engineer's Estimate)
Estimasi biaya ini sebaiknya dibuat berdasarkan dokumen lelang yang
juga dimiliki oleh penawar (calon kontraktor) dan dibuat sebelum
lelang. Estimasi Perencana digunakan oleh pihak pemilik untuk
mengevaluasi

penawaran-penawaran

talon

kontraktor

dalam

menentukan pemenang lelang.


2). Estimasi Penawaran Kontraktor
Penawaran Kontraktor dibuat dengan suatu strategi perusahaan,
penawarannya harus cukup rendah agar dapat memenangkan lelang
tetapi juga cukup tinggi agar mendapatkan cukup keuntungan. Dengan
kondisi demikian, maka hasil estimasi yang dibuat oleh masing-masing
penawar akan sangat berbeda antara penawar tertinggi dan terendah.
Tetapi dengan adanya estimasi perencana, maka pihak pemilik
mempunyai acuan mengenai harga proyeknya.
Analisis Biaya
Untuk menghitung estimasi biaya detail harus dilakukan analisa biaya
yang prosedur perhitungannya seperti ditunjukkan diagram alir
sebagai berikut :

Dokumen Proyek
Kondisi Lapangan

Daftar
Kegiatan/
Pekerjaan

Satuan
Bahan

Volume
Kegiatan/
Pekerjaan

Satuan
Alat

Satuan
Upah

Perhitungan biaya satuan


kegiatan/pekerjaan
Perhitungan koefisien satuan
pekerjaan biaya

Perhitungan biaya total tiap


kegiatan pekerjaan

Perhitungan biaya total


seluruh kegiatan

Perhitungan biaya lain


seperti pajak, asuransi dsb

ESTIMASI BIAYA PEKERJAAN PROYEK

Gambar 6.1 Diagram Alir Perhitungan Estimasi Biaya Pelaksanaan Proyek

Harga Satuan
Untuk menghitung biaya pelaksanaan proyek yang merupakan
gabungan dari biaya tenaga kerja (Ut), Biaya bahan (Bt), Biaya peralatan
(At), dan biaya lain-lain, digunakan perhitungan harga satuan (unit proce).
Sebagai contoh adalah harga satuan pekerjaan beton 1: 2 : 3 (Rp. Per m3).
Komponen
Biaya

Satuan

Volume

Harga
Satuan
Rp.

Harga Total
Rp.

Batu pecah
m3
0,83
3
Pasir
m
0.54
Pc
Zak
3.4
Pekerja
Orang hari
6
Mandor
Orang hari
0.3
Tukang batu
Orang hari
1
Kepala tukang Orang hari
0.1
Harga satuan pekerjaan Beton 1 : 2 : 3 per m 3
Satuan pekerjaan-pekerjaan lain yang umum dipakai adalah
Pekerjaan beton bertulang

Rp/m3

Pekerjaan tanah

Rp/m3 atau Rp/m2

Pekerjaan kayu

Rp/m3 atau Rp/m2

Pekerjaan pasangan dinding bata

Rp/m2

Pekerjaan pondasi

Rp/m3 atau Rp/m

Pekerjaan saluran

Rp/m3 atau Rp/m

Pekerjaan aspal

Rp/m3 atau Rp/m2

Pekerjaan besi atau baja

Rp/kg

Pekerjaan lantai

Rp/m2

Pekerjaan atap

Rp/m2

Pekerjaan tanah

Rp/m2 atau Rp/ unit

Setelah

didapat

daftar

harga

satuan

pekerjaan,

selanjutnya

untuk

mendapatkan harga total tiap-tiap jenis pekerjaan, maka harga satuan itu
dikalikan dengan volumenya sehingga didapat harga total masing-masing

jenis pekerjaan (subtotal). Sedangkan biaya total pelaksanaan proyek adalah


penjumlahan dari harga subtotal seluruh jenis pekerjaan tersebut.
Contoh perhitungan biaya suatu paket pekerjaan ground reservoir
Jenis Pekerjaan
Pekerjaan tanah

Galian

Timbu
nan

Pemad
atan
Subtotal 1
Pekerjaan Beton

Beton

Plester
an

Halusa
n
Subtotal 2

Satuan

Volume

Harga
Satuan Rp.

Harga Total
Rp.

m3
m3

1.000
500

2.500
1.000

2.500.000
500.000

m3

500

1.000

500.000
3.500.000

m3
m3

100
500

400.000
5.000

40.000.000
2.500.000

m3

500

3.000

1.500.000
44.000.000

Total 1

47.500.000

Overhead dan
keuntungan 10%

4.750.000

Pajak Pertambahan
Nilai 10%

52.250.000

Total

57.425.000
DAFTAR PUSTAKA

1.

A.D Austen dan R.H Neale, Pedoman Proses


dan Prosedur dalam Manajemen Proyek Konstruksi, IPPM, Jakarta, 1991

2.

Barrie S. Donald, JR. Paulson C. Boyd,


Sudinarto, Manajemen Konstruksi Profesional, Penerbit Erlangga, Jakarta
1990

3.

Bahan Ajar, Manajemen Proyek II Ujung


Pandang

4.

Manajemen

Pelaksanaan

Pekerjaan

Konstruksi, Biro Bina Sarana Perusahaan, Sekjen Dept. PU, Jakarta 1995
5.

Blanchard

B.S.,

System

Engineering

Management, John Wley &; Sons Inc, New York, 1991


6.

Hackney J. W., Control & Management Capital


Projects, McGraw-Hill inc., 1992

7.

Soekirno Purnomo Ir, Dr, Tata Laksana Proyek.


Bandung. 1997.

8.

Soeharto Iman, Manajemen Proyek; Dari


Konseptual Sampai Operasional Penerbit Erlangga, Jakarta 1997

9.

Vincent Gaspersz, Total Quality Management,


Penerbit Gramedia, Jakarta. 2002