Anda di halaman 1dari 54

Bab IV Pemodelan Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan

IV.1 Studi Kasus


Studi kasus pada penelitian ini dilakukan terhadap pengembang perumahan yang
mengembangkan rumah menengah dan rumah mewah di wilayah Jabodetabek.
Pemilihan wilayah Jabodetabek didasarkan pada perencanaan pengembangan wilayah
DKI Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi sebagai Megapolitan. Selain itu juga
karena semakin maraknya pengembangan perumahan menengah dan mewah di wilayahwilayah tersebut.
Berdasarkan

Keputusan

Menteri

Permukiman

dan

Prasarana

Wilayah

No.

458/KPTS/M/2001 tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman, rumah sederhana


ditetapkan dengan batasan luas maksimal bangunan adalah 36 m2 dan luas maksimal
kavling siap bangun adalah 72 m2. Berdasarkan ketentuan diatas maka perumahan kelas
menengah dan mewah yang dimaksud dalam penelitian ini adalah rumah dengan luas
bangunan > 36 m2 dan luas kavling siap bangun > 72 m2 dengan harga jual rumah >
Rp. 150 juta.
IV.1.1 Survei Pengumpulan Data
Pengumpulan data yang dilakukan meliputi pengumpulan data primer dan data
sekunder, selain itu juga dilakukan wawancara untuk proses validasi data-data yang
telah diperoleh. Sebagai responden pada penelitian ini ditetapkan beberapa pengembang
dengan karakteristik perumahan yang telah ditetapkan. Selain itu juga dilakukan
pengumpulan data pada instansi-instansi pemerintah. Pengumpulan data di mulai
dengan menyampaikan surat permohonan kepada beberapa pengembang yang telah
berhasil di data pada wilayah studi kasus yang telah ditetapkan dan instansi pemerintah.
Informasi dikumpulkan dengan wawancara kepada responden yaitu pengembang.
Survey dilakukan mulai bulan Mei 2007 sampai dengan Juli 2007, dengan
menyampaikan surat permohonan kepada 5 perumahan yang berada di wilayah
Jabodetabek. Setelah diperoleh ijin untuk pengumpulan data, maka dilakukan

42

penyesuaian jadwal dengan responden untuk proses wawancara. Data yang


dikumpulkan antara lain :
1) Data primer, meliputi data-data antara lain :
a. Pengembang

data umum perumahan

data biaya satuan pematangan tanah

data biaya satuan konstruksi sarana dan prasarana

data biaya satuan

data biaya satuan konstruksi bangunan rumah

b. Instansi Pemerintah (Dinas Tata Kota, PT. PLN, PT. TELKOM)

data tarif retribusi perizinan tanah di wilayah Jabodetabek

data tarif retribusi perizinan bangunan di wilayah Jabodetabek

data biaya pemasangan daya listrik baru di wilayah Jabodetabek

data tarif pasang sambungan baru telepon di wilayah Jabodetabek

2) Data sekunder, meliputi data-data antara lain :

data harga tanah di wilayah Jabodetabek

data inflasi selama 5 (lima) tahun terakhir

data bunga bank (interest rate) selama 5 (lima) tahun terakhir

data penjualan rumah di wilayah Jabodetabek

data besarnya pinjaman investasi pengembang perumahan di wilayah


Jabodetabek

data besarnya profit pengembang perumahan di wilayah Jabodetabek

IV.1.2 Hasil Pengumpulan Data


Berdasarkan proses pengumpulan data yang dilakukan diperoleh 5 perumahan yang
berada di 5 wilayah yaitu DKI Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi.

43

IV.1.2.1 Gambaran Umum Lokasi Perumahan


Paparan berikut akan memberikan gambaran umum dari lokasi perumahan yang
dijadikan sebagai studi kasus pada penelitian ini.
DKI Jakarta
DKI Jakarta sebagai ibukota negara merupakan pusat semua aktivitas dan pertumbuhan
ekonomi sehingga penduduknya yang sebagian besar diakibatkan oleh imigrasi semakin
lama semakin banyak. Berdasarkan prediksi Bappeda DKI Jakarta, hingga 2010 terdapat
2,5 juta kepala keluarga (KK) sementara suplai perumahan baru sebesar 2,15 juta unit.
Kondisi ini membuka peluang bagi pengembang perumahan di Jakarta tetap luas.
Namun karena keterbatasan lahan dan nilainya yang terus meningkat, membuat harga
rumah semakin melonjak naik. Sesuai dengan pola perencanaan pembangunan Pemprov
DKI Jakarta untuk mengembangkan bagian Timur dan Barat maka pengembangan
perumahan pun mengarah ke bagian tersebut. Selain peruntukan wilayah, jaringan
infrastruktur juga mempengaruhi arah pengembangan perumahan di Jakarta. Jakarta
Outer Ring Road (JORR) yang melingkari kota dan moda busway Transjakarta sebagai
salah satu mass rapid transportation system kota pun semakin menunjang
perkembangannya. Berdasarkan survei terhadap perumahan di wilayah DKI Jakarta,
lahan yang ada di wilayah ini lebih banyak dikembangkan oleh pengembang untuk
pembangunan rumah menengah atau rumah mewah, hal ini disebabkan karena margin
keuntungan yang diperoleh pengembang relatif lebih besar.
Bogor
Berdasarkan survei yang dilakukan oleh Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) pada
tahun 2001 menyebutkan bahwa perumahan di wilayah Bogor umumnya lebih banyak
berfungsi sebagai rumah kedua. Hal ini sangat berbeda dengan wilayah Jakarta yang
mempunyai tingkat hunian (occupancy) rata-rata 80 persen, sehingga lebih banyak
berfungsi sebagai tempat tinggal utama tetapi saat ini kondisi tersebut telah berubah
karena saat ini semakin banyak konsumen atau masyarakat yang membeli rumah baru di
wilayah Bogor dan menjadikannya sebagai tempat tinggal sehari-hari. Akses yang

44

mudah dan semakin cepat ke Jakarta dan wilayah lain seperti Bekasi, Tangerang dan
Depok mempercepat pertumbuhan perumahan di Bogor. Lokasi perumahan di wilayah
Bogor memiliki daya tarik sebagai kawasan hunian utama dibandingkan wilayah lain
seperti Jakarta, Tangerang, Depok, Bekasi karena udaranya yang sejuk dengan curah
hujan yang cukup tinggi, sementara topografinya berbukit-bukit dan lebih tinggi dari
wilayah yang lain sehingga terbebas dari banjir. Hal itulah yang memberikan nilai
tambah tersendiri bagi wilayah Bogor. Kelebihan ini oleh pengembang kemudian
dimanfaatkan dengan membangun perumahan yang bernuansa resort dengan segala
fasilitas yang ditawarkan.
Depok
Pada tahun 1990 wilayah Depok seluas 20.029 ha ini hanya dihuni 800 ribu jiwa, saat
ini angka tersebut meningkat menjadi lebih dari 1,4 juta jiwa pada tahun 2004 dan
diperkirakan pertumbuhan 4,42% per tahun atau sekitar 50 ribu jiwa. Tumbuhnya kota
ini tak bisa dilepaskan dari pembangunan proyek permukiman oleh Perum Perumnas
pada tahun 1976 sehingga banyak pengembang membangun perumahan. Topografi
Depok yang mempunyai bentangan dataran rendah yang luas dan perbukitan dengan
kemiringingan lereng rata-rata kurang dari 15% memungkinkan pembangunan
perumahan. Harga rumah yang terjangkau di wilayah ini meningkatkan minat para
komuter dari Jakarta menjadikannya pilihan tempat tinggal selain itu adanya jalur kereta
listrik semakin menambah nilai jual sebagai kawasan permukiman. Saat ini ada lebih 20
perumahan yang masih dipasarkan di kawasan Depok dengan luasan mulai dari puluhan
sampai ratusan hektar. Ukuran dan desain rumah yang ditawarkan pun beragam dengan
harga yang bervariasi mulai dari puluhan juta hingga miliaran rupiah. Dengan
banyaknya pilihan semua strata masyarakat dapat memilih rumah sesuai dengan selera
dan kemampuan.
Tangerang
Secara geografis Kabupaten Tangerang tercatat dihuni oleh 3,4 juta jiwa sementara kota
Tangerang berpenduduk 1,8 juta jiwa. Sejak diberlakukannya Instruksi Presiden No. 13
tahun 1976 yang menetapkan wilayah Tangerang sebagai salah satu daerah penyangga

45

ibukota menyebabkan kawasan ini berkembang cepat. Posisi Tangerang sebagai kota
satelit atau penyangga bagi Jakarta menjadi pemicu utama bagi pembangunan
perumahan di wilayah ini. Perumahan di Tangerang jauh lebih beragam, mulai dari
rumah untuk masyarakat kelas atas berkelas real estat hingga rumah sederhana (RS) dan
rumah susun sewa, semuanya tersedia di Tangerang. Pengembangan wilayah pun lebih
tertata baik.
Wilayah Tangerang mempunyai kelebihan yaitu tersedianya infrastruktur dan fasilitas
yang lengkap. Kemudahan pencapaian dengan pusat bisnis di Jakarta terutama bagian
Barat dan Utara membuat kawasan ini berkembang. Terdapat dua akses tol yakni
Jakarta Merak dan Serpong Jakarta, dan akses langsung menuju tol Bandara
Soekarno Hatta. Aksesbilitas juga semakin terbuka dengan adanya jalur kereta yaitu
Serpong Sudirman. Keberadaan dan aksesbilitas yang baik itu langsung dimanfaatkan
oleh pengembang dengan membangun perumahan. Akibatnya harga tanah pun terus
naik seiring dengan perkembangan kawasan. Bila pada tahun 1976, harga tanah masih
berkisar Rp. 35 ribu per m, saat ini meningkat menjadi Rp. 1,5 juta per m sampai
dengan Rp. 3,6 juta per m. Kenaikan rata-rata harga tanah di wilayah Tangerang sekitar
10% - 30%.
Bekasi
Harga tanah yang jauh lebih murah dibandingkan wilayah lainnya disekitarnya dan
adanya akses jalan tol Jakarta Cikampek telah menstimulasi para pengembang untuk
membangun perumahan di wilayah Bekasi. Tahun lalu 400 ribu unit rumah yang
tersebar di wilayah Bekasi telah terbangun yang mengindikasikan permintaan cukup
besar dan dijadikan acuan bagi pengembang untuk membangun perumahan di wilayah
ini. Berdasarkan data Biro Pusat Statistik (BPS) laju pertumbuhan penduduk Bekasi
mencapai rata-rata 4,4 % dan diperkirakan telah dihuni lebih dari 3,8 juta jiwa. Dengan
asumsi satu keluarga terdiri dari 4 orang anggota keluarga, maka permintaan atas rumah
mencapai 450 ribu unit setelah dikurangi jumlah unit rumah yang telah terbangun.

46

IV.1.2.2 Gambaran Umum Perumahan


Pada uraian berikut akan dipaparkan gambaran umum dari perumahan yang dijadikan
sebagai studi kasus pada penelitian ini.
Perumahan A
Perumahan yang terletak di wilayah Timur Jakarta ini dikembangkan oleh PT.
Metropolitan Land. Perumahan ini berada di lahan seluas 150 ha dan 65 ha telah
dikembangkan

untuk

tahap

pertama.

PT.

Metropolitan

Land

merencanakan

pembangunan terintegrasi yang mencakup kawasan hunian, apartemen sederhana,


perkantoran, sport center dan area komersial seperti ruko dan plaza. Perumahan ini
didesain khusus dengan komitmen asri dan serasi yang menciptakan suasana teduh
sekaligus terencana. Di perumahan ini tersedia berbagai fasilitas seperti sekolah,
pertokoan, perkantoran, pusat perbelanjaan dan klub keluarga yang dilengkapi kolam
renang, lapangan tenis dan pusat kebugaran.
Perumahan ini mengembangkan unit rumah dengan luas bangunan 43 m sampai dengan
168 m yang mempunyai luas kavling mulai 90 m sampai dengan 188 m. Harga jual
rumah yang ditawarkan mulai dari Rp. 240 juta sampai dengan Rp. 700 juta.
Perumahan B
Perumahan ini terletak di wilayah Bogor Selatan dan menempati area seluas 400 ha.
Konsep hunian yang dikembangkan perumahan ini adalah penampilan yang alami dan
keasrian alam sehingga mendekatkan penghuni dengan alam sekitar. Perumahan ini
dikembangkan oleh anak perusahaan Bakrie yaitu Bakrie Development Tbk. Saat ini
perumahan ini telah mengembangkan 4 cluster yang telah terhuni sampai dengan 90%.
Perumahan ini mengembangkan Neighbourhood Center yang merupakan sebuah
fasilitas umum dengan kelengkapan seperti kolam renang, area bermain anak-anak dan
taman di setiap clusternya.
Perumahan ini mengembangkan unit rumah dengan luas bangunan 70 m sampai dengan
360 m yang mempunyai luas kavling mulai 115 m sampai dengan 463 m. Harga jual

47

rumah yang ditawarkan mulai dari Rp. 350 juta sampai dengan Rp. 1.9 Miliar. Selain
unit rumah, perumahan ini juga menawarkan Kavling Siap Bangun (KSB) dengan harga
Rp. 2 juta per m yang memungkinkan konsumen untuk mendesain rumah sesuai
keinginan mereka.
Perumahan C
Perumahan ini terletak di Sawangan Depok dan dibangun diatas lahan seluas 90 ha
yang dikembangkan oleh anak perusahaan Sinar Mas Grup yaitu PT. Cisadane Perdana.
Perumahan ini mempunyai konsep hijau bernuansa resor dengan perbandingan wilayah
terbangun dan open space adalah 50 : 50. Unsur penataan lingkungan merupakan
prioritas utama pengembang. Saluran drainase, infrastruktur dan kabel didesain berada
di bawah tanah sehingga tidak mengganggu aktivitas. Jalan-jalan lingkungan dibuat
lebar hingga 12 meter.
Perumahan ini menggunakan sistem cluster dengan mengambil nama-nama dari kota
dunia yang terkenal dengan nuansa airnya seperti Den Haag, Amsterdam, Bali, Valencia
dan Miami, hingga cluster Madrid dan Barcelona. Pada setiap clusternya terdapat
danau-danau yang tertata baik dan tujuh mata air yang ada di perumahan ini
dimanfaatkan oleh pengembang dengan membuat saluran berbentuk sungai yang
mengalir deras di tengah kawasan perumahan ini. Setiap cluster pada perumahan ini
terdiri dari beberapa tipe rumah dengan luas bangunan 58 m sampai dengan 230 m
dan luas kavling 90 m sampai dengan 300 m. Harga Jual Rumah yang ditawarkan
perumahan ini adalah Rp. 240 Juta sampai dengan Rp. 800 Juta.
Perumahan D
Perumahan ini terletak di daerah Serpong, Tangerang dan dibangun diatas lahan seluas
300 ha. Perumahan ini dikembangkan oleh PT. Alfa Goldland Reality dengan konsep
hunian asri bernuansa alam dan keluarga yaitu dengan membangun sarana rekreasi
keluarga seperti Family Park yang tidak hanya dapat dinikmati penghuni perumahan,
tetapi juga dapat dinikmati masyarakat sekitar perumahan tersebut.

48

Perumahan ini mengembangkan Sistem Cluster pada konsep huniannya. Unit rumah
yang dikembangkan mempunyai luas bangunan 49 m sampai dengan 338 m dan luas
kavling 102 m sampai dengan 480 m. Harga jual rumah yang ditawarkan yaitu Rp. 300
Juta sampai dengan Rp. 2,7 Miliar.
Perumahan E
Perumahan yang berlokasi di Bekasi ini dikembangkan oleh PT. Sinar Bahana Mulya
yang merupakan anak perusahan dari Ciputra Grup. Perumahan ini dibangun diatas
lahan seluas 300 ha dengan kontur lahan yang berbukit-bukit. Perumahan ini
mempunyai konsep rumah di perbukitan yang juga menawarkan panorama danau (lake
view) dan sungai (river view) yang sulit didapatkan di perumahan lain. Perumahan ini
memiliki konsep hunian yang khusus yaitu adanya pemisahan antara area bisnis dan
hunian. Kedua area tersebut terpisah jelas oleh gerbang utama (main gate). Di sisi luar
main gate berbatasan dengan jalan utama, dibangun shopping coridor yang
mengakomodasi semua aktivitas bisnis. Pada area komersial tersebut telah tersedia ruko,
restoran, apotik, areal bermain anak-anak (playground) dan Bank. Sementara di sisi
dalam main gate sengaja dikhususkan untuk hunian dengan segala fasilitas penunjang
yang dapat dimanfaatkan oleh penghuni seperti Klub Keluarga yang menampung
beragam fasilitas berukuran olimpik, yaitu lapangan sepakbola pantai, basket, kolam
renang, jogging track, hingga variasi pulau-pulau dan lagoon.
Saat ini total penghuni di perumahan ini telah mencapai kurang lebih 400 KK. Semua
hunian di perumahan ini dibangun dengan sistem cluster karena dengan sistem tersebut
keamanan dan kenyamanan bagi penghuni lebih terjaga. Setiap cluster terdiri dari 6 atau
lebih tipe rumah yang dikembangkan. Unit rumah yang dikembangkan mempunyai luas
bangunan 48 m sampai dengan 244 m dan luas kavling 90 m sampai dengan 240 m.
Harga jual rumah yang ditawarkan yaitu Rp. 200 Juta sampai dengan Rp. 1,2 Miliar.
Selain menawarkan unit rumah, perumahan ini juga menawarkan Kavling Siap Bangun
sehingga para konsumen dapat mendesain sesuai dengan ide dan gagasan mereka
dengan harga Rp. 1,2 Juta per m.
Secara terperinci studi kasus pada penelitian ini disajikan pada Tabel IV.1 berikut ini.

49

Tabel IV.1 Studi Kasus Perumahan Di Jabodetabek

No.

Perumahan

Lokasi
Perumahan

DKI Jakarta

Bogor

Depok

Tangerang

Bekasi

Pengembang
PT.
Metropolitan
Land
Bakrieland
Development
Tbk.
PT. Cisadane
Perdana
PT.
Alfa
Goldland
Realty
PT.
Sinar
Bahana Mulya

Luas
Lahan
(ha)

Tipe Rumah
Luas
Luas
Bangunan
Tanah
(m2)
(m2)

Harga Jual
Rumah
(Rp)

150

43 168

90 - 188

240 700
juta

400

70 360

115 - 463

395 juta
1,9 M

90

58 230

90 - 300

240 905
juta

300

36 338

84 - 528

240 juta
2,6 M

330

48 244

50 - 240

185 juta
1,3 M

IV.2 Pemodelan Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan


Pemodelan kelayakan finansial pegembangan perumahan ini dilakukan berdasarkan
model penelitian yang telah ditetapkan. Proses pemodelan kelayakan finansial
diilustrasikan pada Gambar IV.1 berikut

50

Gambar IV.1 Proses Pemodelan Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan

51

IV.2.2 Pengembangan Model


IV.2.2.1 Identifikasi Variabel Pengembangan Perumahan
Identifikasi variabel pengembangan perumahan berdasarkan pada variabel yang telah
diidentifikasi oleh Avianto (1998) dan survei terhadap pengembang.
1) Biaya Investasi
Biaya investasi pengembangan perumahan merupakan biaya yang dikeluarkan
pengembang untuk mengembangkan perumahan. Berdasarkan Avianto (1998), biaya
investasi pengembangan perumahan dikelompokanan menjadi 2 bagian yaitu biaya
pengembangan tanah, biaya pengembangan bangunan.
a. Biaya Pengembangan Tanah
Biaya pengembangan tanah merupakan biaya yang dikeluarkan untuk mengembangkan
lahan perumahan. Variabel biaya pengembangan tanah ini terdiri dari biaya pembebasan
lahan, biaya pematangan tanah, biaya perizinan tanah, biaya konstruksi sarana dan
prasarana, biaya utilitas dan biaya overhead tanah.
Harga Tanah
Komponen tanah merupakan salah satu faktor penting dalam struktur biaya investasi.
Kelangkaan tanah di perkotaan sebagai akibat dari permintaan tanah yang meningkat
jauh lebih besar dari tanah yang dapat disediakan mendorong kenaikan harga tanah
menjadi tidak terkendali. Hal ini mengakibatkan pesatnya pertumbuhan pemukiman di
pinggiran kota yang harga tanahnya relatif lebih murah dibandingkan di kota. Kondisi
ini menimbulkan dampak sosial yang tidak sedikit sehubungan dengan pendatang dan
masyarakat lokal, kekurangan utilitas dan menimbulkan kemacetan lalu lintas yang
cenderung terus bertambah. Di sisi lain, kelangkaan tanah ini mendorong spekulan
tanah untuk menguasai tanah-tanah di pinggiran perkotaan. Harga tanah merupakan
komponen yang paling mempengaruhi besarnya biaya investasi karena harga tanah
bervariasi disetiap wilayah yang ditunjukkan pada Gambar IV.2. Harga tanah akan

52

cenderung naik bila aksesbilitas di wilayah tersebut mudah, selain itu juga dipengaruhi
dengan ketersediaan infrastruktur yang lengkap di wilayah tersebut.
Jakarta Pusat
Rp. 511.200 Rp. 1.026.000/m2
Jakarta Barat
Rp. 369.600 Rp. 897.600/m2

Jakarta Utara
Rp. 601.200 Rp. 1.172.000/m2

Jakarta Selatan
Rp. 136.800 Rp. 897.600/m2
Jakarta Timur
Rp. 136.800 Rp. 940.800/m2

Tangerang
Rp. 98.400 Rp. 962.400/m2
Bekasi
Rp. 31.000 Rp. 655.000/m2

Depok
Rp. 41.000 Rp. 426.000/m2

Bogor
Rp. 20.400 Rp. 314.400/m2

Sumber: www.properti.net

Gambar IV.2 Peta Harga Tanah di Wilayah Jabodetabek


Biaya Pembebasan Lahan
Biaya pembebasan lahan merupakan biaya untuk membeli lahan mentah atau lahan
yang belum dikembangkan. Biaya pembebasan lahan terdiri dari 2 (dua) komponen
yaitu luas lahan dan harga tanah.

53

Biaya Pematangan Tanah


Biaya pematangan tanah merupakan biaya yang diperlukan guna pematangan tanah, dari
tanah mentah menjadi tanah siap bangun yang meliputi biaya cut & fill serta biaya
urugan tanah. Berdasarkan survei terhadap pengembang di wilayah Jabodetabek, biaya
pematangan tanah yaitu Rp. 150.000/ m Rp. 250.000/ m. Besarnya biaya satuan
pematangan tanah berdasarkan kondisi lahan dan konsep perumahan yang
dikembangkan.
Biaya Perizinan Tanah
Biaya perizinan tanah merupakan biaya untuk mendapatkan perizinan pengembangan
tanah. Perizinan yang diperlukan terdiri dari:
a) Izin Lokasi (IL)
Izin lokasi adalah izin adalah izin yang diberikan kepada pengembang atas rencana
penggunaan lahan dalm suatu wilayah tertentu yang bertujuan untuk pembebasan
hak atas tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW). Setiap
perusahaan baik perorangan maupun badan hukum yang telah memperoleh
Persetujua Penanaman Modal (fasilitas PMA/PMDN) dan atau non fasilitas yang
akan menanamkan modalnya wajib memiliki izin lokasi untuk memperoleh tanah
yang akan diperlukan untuk melaksanakan Rencana Penanaman Modal. Izin lokasi
diberikan untuk jangka waktu sebagai berikut:

Izin lokasi seluas sampai dengan 25 ha selama 1 tahun

Izin lokasi seluas > 25 ha s/d 50 ha selama 2 tahun

Izin lokasi > 50 ha selama 3 tahun

Perolehan tanah oleh pemegang izin lokasi wajib diselesaikan dalam jangka waktu
berlakunya izin lokasi. Perhitungan retribusi izin lokasi dirumuskan sebagai
berikut:

54

IL = Nilai Indeks x Luas Tanah x Harga Tanah


...Persamaan 4.1
b) Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT)
Izin peruntukan penggunaan tanah adalah izin yang diberikan oleh Pemerintah
Daerah kepada pengembang untuk menggunakan tanah seluas 5000 m2 atau lebih,
yang dimaksudkan agar penggunaannya sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW). Izin peruntukan penggunaan tanah merupakan salah satu
persyaratan untuk memperoleh izin mendirikan bangunan (IMB). Perhitungan
retribusi IPPT dirumuskan sebagai berikut:
IPPT = nilai indeks x Luas Tanah x Harga Tanah
...Persamaan 4.2
Berdasarkan data yang diperoleh dari Dinas Tata Kota nilai indeks untuk izin lokasi dan
izin peruntukan penggunaan lahan sebesar 0,25.
Biaya Konstruksi Sarana dan Prasarana
Biaya konstruksi sarana merupakan biaya yang dikeluarkan pembangunan fasilitas
penunjang, yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan
ekonomi, sosial dan budaya, seperti tempat ibadah, taman, dan lain-lain. Sedangkan
biaya konstruksi prasarana merupakan biaya yang dikeluarkan untuk pembangunan
kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat
berfungsi sebagaimana mestinya, seperti jalan, gorong-gorong, dan lain-lain.
Berdasarkan data yang diperoleh dari pengembang di wilayah Jabodetabek, biaya satuan
konstruksi sarana dan prasarana bervariasi pada setiap perumahan yang di survei yaitu
Rp. 100.000/ m Rp. 200.000/ m. Besarnya biaya satuan konstruksi sarana dan
prasarana tergantung pada kondisi lahan dan konsep perumahan tersebut.

55

Biaya Utilitas
Biaya utilitas merupakan biaya yang diperlukan untuk pemasangan saluran listrik dan
penerangan jalan umum (PJU), saluran air bersih (PDAM), saluran telepon dan
sebagainya. Berdasarkan survei yang dilakukan pada perumahan di wilayah
Jabodetabek, biaya satuan utilitas Rp. 100.000/ m Rp. 150.000/ m. Sama halnya
dengan biaya satuan pematangan tanah dan biaya konstruksi sarana dan prasarana, biaya
satuan utilitas tergantung pada kondisi lahan dan konsep perumahan.
Biaya Operasional dan Pemeliharaan
Biaya operasional merupakan biaya yang dikeluarkan pengembang memeihara
perumahan selama pengembangan perumahan berlangsung dan setelah pengembangan
selesai dilakukan. Berdasarkan survei yang dilakukan pada perumahan di wilayah
Jabodetabek, biaya satuan operasional dan pemeliharaan yaitu Rp. 75.000/ m Rp.
150.000/ m.
Biaya Overhead Tanah
Biaya overhead tanah merupakan biaya yang dikeluarkan pengembang untuk
membiayai preusan dalam pengembangan tanah. Biasanya besarnya biaya overhead
adalah 10% dari biaya pengembangan tanah.
b. Biaya Pengembangan Bangunan
Biaya pengembangan bangunan merupakan biaya yang dikeluarkan pengembang untuk
pembangunan rumah. Variabel biaya pengembangan bangunan terdiri dari biaya
konstruksi bangunan, biaya perizinan bangunan, biaya pemasangan daya listrik, biaya
pemasangan telepon dan biaya overhead bangunan.
Biaya Konstruksi Bangunan Rumah
Biaya konstruksi bangunan rumah merupakan biaya yang dikeluarkan untuk
membangun satu unit rumah pada suatu perumahan. Berdasarkan data yang diperoleh
dari pengembang di wilayah Jabodetabek biaya satuan konstruksi bangunan rumah

56

sebesar Rp. 1,6 juta Rp. 2,5 juta. Biaya satuan konstruksi bangunan rumah bervariasi
tergantung pada desain rumah pada perumahan tersebut.
Biaya Perizinan Bangunan
Biaya perizinan bangunan biasa disebut biaya izan mendirikan bangunan (IMB). IMB
merupakan izin yang dibutuhkan pengembang untuk mendirikan bangunan. Setiap
bangunan yang didirikan oleh orang pribadi atau badan wajib memiliki Surat Izin
Mendirikan Bangunan yang dikeluarkan Pemerintah Daerah. Berdasarkan peraturan
daerah tentang retribusi izin mendirikan bangunan yang diperoleh dari Dinas Tata Kota,
Tabel IV.4 adalah data yang diperlukan untuk menghitung biaya IMB yang dirumuskan
sebagai berikut:
Biaya IMB = Retribusi IMB + Biaya Pendaftaran + Biaya Pemeriksaan Gambar +
Biaya Pengawasan + Biaya Sempadan
...Persamaan 4.3
dimana:
Retribusi IMB = Luas Bangunan x RAB/SHDB x Koefisien Lantai Bangunan x
Persentase Guna Bangunan (1% untuk perumahan/rumah tinggal)
...Persamaan 4.4
Biaya Pendaftaran = 1% x Nilai Retribusi IMB
...Persamaan 4.5
Biaya Pemeriksaan Gambar = 6% x Nilai Retribusi IMB
...Persamaan 4.6
Biaya Pengawasan = 10% x Nilai Retribusi IMB
...Persamaan 4.7
Biaya Sempadan = 1% x Nilai Retribusi IMB
...Persamaan 4.8

57

Tabel IV.2 Koefisien Lantai Bangunan


No.
Tingkat Bangunan
Koefsien
1
Lantai Basement
1,200
2
Lantai Dasar
1,000
3
Lantai I
1,090
4
Lantai II
1,120
Dan seterusnya setiap kenaikan 1 (satu) lantai ditambah sebesar 0.030
Sumber: Dinas Tata Kota Wilayah DKI Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi

Biaya Pemasangan Daya Listrik


Biaya daya listrik merupakan biaya pemasangan daya listrik untuk tiap unit bangunan
rumah. Berdasarkan data yang diperoleh dari PT. PLN, biaya pemasangan daya listrik
dirumuskan sebagai berikut:
Biaya Pemasangan Daya Listrik = Daya x (BP + UJL)
...Persamaan 4.9
Tabel IV.3 Biaya Penyambungan (BP) dan Uang Jaminan Langganan (UJL)
No.

Gol. Tarif

Jenis Tegangan

R-1

TR

2
3

R-2
R-3

TR
TR

Batas Daya (VA)


s/d 450
900
1,300
2,200
> 2,200 s/d 6,600
> 6,600

BP

UJL

300

101

350

113

Sumber: PT. PLN

Biaya Pemasangan Telepon


Biaya pemasangan telepon merupakan biaya penyambungan dari telepon untuk tiap unit
bangunan rumah. Berdasarkan data yang diperoleh dari PT. PLN, biaya pemasangan
telepon dirumuskan sebagai berikut:
Biaya Pemasangan Telepon = Tarif Pasang Baru + Instalasi Kabel (IKR)
...Persamaan 4.10

58

Dari data yang diperoleh, biaya IKR di wilayah Jabodetabek sebesar Rp. 105.000/unit,
sedangkan tarif pasang sambungan baru untuk pelanggan residensial wilayah
Jabodetabek dapat dilihat pada Tabel IV.4 berikut.
Tabel IV.4 Tarif Pasang Sambungan Baru (PSB) Pelanggan Residensial Wilayah
Jabodetabek
No.
1
2
3
4
5

Golongan Tarif
I
II
III
IV
V

Residensial (Rp.)
295.000
250.000
165.000
80.000
75.000

Sumber: PT. TELKOM

Biaya Overhead Bangunan


Biaya overhead bangunan merupakan biaya yang dikeluarkan pengembang untuk
membiayai preusan dalam pengembangan banguban. Biasanya besarnya biaya overhead
adalah 10% dari biaya pengembangan bangunan.
2) Biaya Pemasaran Perumahan
Pemasaran merupakan salah satu hal yang sangat diperlukan dalam pengembangan
perumahan. Kegiatan pemasaran perumahan yang dilakukan adalah pemasangan iklan,
billboard, brosur dll. Berdasarkan kajian pustaka dan survei terhadap pengembang,
besarnya biaya pemasaran adalah 3% dari pendapatan yang diperoleh pengembang.
3) Biaya Pajak Perumahan
Dalam mengembangkan perumahan terdapat beberapa jenis pajak yang dikenakan
pemerintah terhadap pengembang. Biasanya pajak-pajak tersebut telah dimasukkan ke
dalam harga jual rumah oleh pengembang. Besarnya pajak sangat tergantung jenis, nilai,
luas dan lokasi perumahan. Dibawah ini adalah jenis-jenis pajak perumahan yang
dibebankan pengembang kepada konsumen:

59

a. PPN (Pajak Pertambahan Nilai)


Pajak ini hanya dikenakan satu kali saat membeli rumah baru bernilai > Rp 36 juta,
baik dari pengembang maupun perorangan. Besarnya pajak adalah 10% dari nilai
transaksi atau harga jual rumah.
PPN = 10% x HJR
...Persamaan 4.11
b. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Bea ini dikenakan terhadap semua transaksi properti, baik properti baru atau lama
yang dibeli dari developer atau perorangan. Besarnya BPHTB yaitu 5% dari nilai
transaksi setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).
BPHTB = 5% x (HJR NJOPTKP)
...Persamaan 4.12
c. BBN (Bea Balik Nama)
Bea Balik Nama (BBN) ini dikenakan untuk proses balik nama sertifikat rumah
yang ditransaksikan dari penjual ke pembeli. Umumnya rumah yang dibeli melalui
pengembang. Besarnya biaya BBN adalah 2% dari nilai transaksi atau harga jual
rumah.
BBN = 2% x HJR
...Persamaan 4.13
d. PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah)
PPnBM hanya dikenakan untuk rumah yang dibeli melalui pengembang dan masuk
ke dalam kategori barang mewah yaitu mempunyai luas bangunan > 150 m2 atau
harga jual bangunan > Rp 4 juta/m2. Besarnya PPnBM adalah 20% dari harga jual
rumah, dibayarkan saat bertransaksi.

60

PPnBM = 20% x HJR


...Persamaan 4.14
e. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada
semua wajib pajak. Pada dasarnya cara menghitung PBB terhutang adalah:
PBB = 0,5% x NJKP
...Persamaan 4.15
dimana :
NJKP = 20% x NJOPKP (apabila NJOP < Rp. 1 miliar)
...Persamaan 4.16
NJKP = 40% x NJOPKP (apabila NJOP > Rp. 1 miliar)
...Persamaan 4.17
NJOPKP = NJOP - NJOPTKP
...Persamaan 4.18
Keterangan:
NJKP = Nilai Jual Kena Pajak
NJOP = Nilai Jual Objek Pajak
NJOPKP = Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak
NJOPTKP = Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Berdasarkan Pasal 3 ayat (3) UU PBB ditetapkan NJOPTKP minimal sebesar Rp. 8
Juta dan maksimal sebesar Rp. 60 juta bagi setiap Wajib Pajak sedangkan penetapan
besarnya NJOP ditentukan berdasarkan hasil konsultasi Kantor Wilayah DJP
setempat dengan pihak Pemerintah Daerah untuk menentukan klasifikasi kelas tanah
dan bangunan dari Objek PBB yang bersangkutan, yang dapat dilakukan
perubahan/peninjauan berdasarkan perkembangan suatu wilayah.

61

f. PPh (Pajak Penghasilan)


Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan kepada pengembang sebagai badan usaha,
pajak ini dibayarkan pengembang melalui PPh tahunan. Berdasarkan UU No. 17
Tahun 2000 tentang Pajak Penghasilan, tarif pajak yang dikenakan kepada wajib
pajak badan dalam negeri dan bentuk usaha tetap adalah sebagai berikut.
Tabel IV.5 Tarif Pajak Penghasilan
Lapisan Penghasilan Kena Pajak
Sampai dengan Rp. 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah)
Di atas Rp. 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah) s.d. Rp.
100.000.000,00 (seratus juta rupiah)
Di atas Rp. 100.000.000,00 (seratus juta rupiah)

Tarif Pajak
10%
(sepuluh persen)
15%
(lima belas persen)
30%
(tiga puluh persen)

Sumber: UU No. 17 Tahun 2000 tentang Pajak Penghasilan

4) Harga Jual Rumah


Harga jual rumah merupakan harga jual produk yang komponennya terdiri dari harga
kavling dan harga bangunan rumah. Dalam menentukan harga jual rumah, pada
umumnya pengembang perlu mempertimbangkan yaitu:

Permintaan pasar terhadap harga jual rumah

Harga jual rumah kompetitor

Peraturan pemerintah dan bank-bank swasta (pemberi KPR) mengenai batasan harga
jual rumah. Besarnya harga jual rumah maksimum untuk masing-masing tipe rumah
berdasarkan peraturan pemerintah dapat dilihat pada Tabel IV.6 berikut ini.
Tabel IV.6 Batasan Harga Jual Rumah
Harga Jual Rumah
6
(Rp. x 10 )
Wilayah I Wilayah II Wilayah III

Tipe Kredit
Paket AI
KSB 54

3.10

62

2.78

2.53

Harga Jual Rumah


6
(Rp. x 10 )
Wilayah I Wilayah II Wilayah III
3.50
3.11
2.65
4.30
3.90
3.80
6.13
5.48
7.41
6.75
7.50
8.19
6.83
9.29
9.64

Tipe Kredit
KSB 60
KSB 72
RSS T.21
RSS T.27
RSS T.36
Paket AII
RS T.12
RS T.15
RS T.18
RS T.21
Paket B
T.27
T.36
T.45
T.54
T.70
Paket C
Griyatama I
Griyatama II

11.50
13.58
18.54
24.71

12.34
17.33
18.90
26.93

12.70
19.35
21.75
27.85

30 200
> 200

30 200
> 200

30 200
> 200

Sumber: Menperkim,1999

Berdasarkan hasil Survey Harga Properti Residensial (SHPR) yang dilakukan Bank
Indonesia pada triwulan IV 2006 yang menggambarkan perkembangan harga jual rumah
pada 14 kota di Indonesia, terjadi peningkatan harga jual sebesar 142,6 yaitu indeks
naik sebesar 2,14% dibandingkan pada triwulan sebelumnya yaitu sebesar 2,13%.
Sedangkan harga jual rumah di wilayah Jabodetabek meningkat sebesar 4,16%.
Perkembangan indeks harga rumah dapat dilihat pada Gambar IV.4 dibawah ini.

63

Sumber: SHPR IV 2006 Bank Indonesia

Gambar IV.3 Grafik Perkembangan Harga Jual Rumah Gabungan 14 Kota Besar
Di Indonesia
a. Harga Kavling
Harga kavling merupakan salah satu komponen dalam menentukan harga jual
rumah. Harga kavling ini merupakan biaya pengembangan tanah ditambah dengan
profit. Berdasarkan survei terhadap pengembang, besarnya profit yang ditambahkan
pengembang adalah sebesar 20 30%.
b. Harga Bangunan Rumah
Harga bangunan rumah merupakan salah satu komponen dalam menentukan harga
jual rumah. Harga bangunan rumah ini terdiri dari biaya pengembangan bangunan
dan profit. Berdasarkan survei terhadap pengembang, besarnya profit yang
ditambahkan pengembang adalah sebesar 20 30%.
5) Pembiayaan Investasi
Investasi pengembangan perumahan merupakan investasi yang memerlukan pendanaan
yang besar untuk pengembangannya, biasanya pengembang akan menggunakan modal
sendiri dan pinjaman untuk pendanaannya. Perbankan merupakan salah satu institusi
keuangan yang masih mendominasi pembiayaan investasi real estat di Indonesia, baik

64

jangka pendek, menengah maupun panjang. Secara umum, pemberian kredit modal
kerja dan kredit investasi akan semakin meningkat dalam jangka panjang atau dalam
jangka waktu lebih dari 5 (lima) tahun.
a. Modal Sendiri (Equity)
Modal sendiri (equity) merupakan dana yang dimiliki oleh pengembang dalam bentuk
modal saham. Pada umunya modal sendiri (equity) yang disediakan pengembang adalah
1/3 (sepertiga) dari total investasi karena jika nilai equity kurang dari 1/3 total investasi
pengembang akan sulit untuk mendapatkan pinjaman.
b. Pinjaman (Debt)
Pinjaman melalui perbankan sebagai sumber pembiayaan investasi pengembangan
perumahan pada umumnya merupakan kredit jangka panjang. Berdasarkan studi
literatur maksimal pembiayaan perbankan dalam investasi real estat adalah 70%.
Keputusan bank dalam memberikan kredit dipengaruhi oleh faktor pendapatan debitur
atau peminjam dan harga jual rumah serta politik.
IV.2.2.2 Penetapan Variabel Ketidakpastian
Penetapan variabel ketidakpastian pada pengembangan model ini berdasarkan pada
variabel ketidakpastian yang telah diidentifikasi oleh Byrne (1996) yaitu:
1) Inflasi
Inflasi merupakan faktor yang menyebabkan nilai mata uang turun dan menyebabkan
kenaikan harga barang. Inflasi sangat sulit diukur dengan tepat karena ketidaksamaan
kenaikan barang dan jasa. Dengan kata lain, perbandingan kenaikan atau persentase
kenaikan harga semua jenis barang merupakan hal yang random (Kodoatie, 1995).
Inflasi sangat dipengaruhi keadaan ekonomi dan politik suatu negara. Ketidakstabilan
ekonomi dan politik suatu negara akan menyebabkan kenaikan infklasi.
Dalam pengembangan perumahan, inflasi akan mempengaruhi biaya investasi yang
akan dikeluarkan pengembang. Inflasi juga akan mempengaruhi suku bunga bank dan

65

volume penjualan rumah. Kenaikan inflasi akan menaikkan biaya investasi dan suku
bunga yang akan menyebabkan meningkatnya harga jual rumah yang nantinya akan
mempengaruhi konsumen untuk membeli rumah.
Berdasarkan Bank Indonesia, laju inflasi di Indonesia bersifat fluktuatif dari tahun ke
tahun seperti ditunjukkan pada gambar IV. Dapat dilihat bahwa dari bulan Januari 2003
sampai dengan Januari 2007 inflasi berkisar antara 4.60% - 18.38%, dimana inflasi
tertinggi terjadi pada bulan November 2005 dan inflasi terendah pada bulan Februari
2004. Dapat disimpulkan bahwa laju inflasi yang ditunjukkan pada Gambar IV.5 tidak
dapat diestimasi secara pasti karena laju inflasi sangat bergantung pada kondisi
perekonomian negara.

20.00%
18.00%
16.00%
14.00%
12.00%
10.00%
8.00%
6.00%
4.00%
2.00%

Ja
n0
M 2
ay
-0
2
Se
p02
Ja
n0
M 3
ay
-0
3
Se
p03
Ja
n0
M 4
ay
-0
Se 4
p04
Ja
n0
M 5
ay
-0
Se 5
p05
Ja
nM 06
ay
-0
6
Se
p06
Ja
nM 07
ay
-0
7
Se
p07

0.00%

Sumber: Bank Indonesia, 2007

Gambar IV.4 Grafik Inflasi Periode Januari 2002 Desember 2007


2) Suku Bunga
Bunga merupakan sesuatu yang harus dibayarkan oleh investor dalam hal ini
pengembang untuk investasi. Inflasi merupakan parameter yang mempengaruhi tingkat
suku bunga karena secara implisit inflasi adalah kenaikan harga atau penurunan nilai
mata uang. Tingkat suku bunga juga dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah yang

66

terkait dengan kondisi ekonomi dalam dan luar negeri. Pada saat pertumbuhan ekonomi
suatu negara sedang naik dengan kondisi yang stabil sehingga suatu investasi akan
menghasilkan nilai keuntungan yang tinggi, maka permintaan modal untuk investasi
akan besar. Tetapi bila pada kondisi pertumbuhan ekonomi rendah maka pembangunan
atau aktivitas ekonomi akan menurun sehingga permintaan akan modal akan berkurang.
Kemampuan modal juga turut berperan karena kondisi pertumbuhan ekonomi yang
tinggi akan menyebabkan permintaan modal yang besar. Kondisi modal secara implisit
akan menaikkan tingkat suku bunga. Faktor risiko juga turut berperan dalam
menentukan laju suku bunga. Besarnya tingkat suku bunga ini tergantung dari faktor
risiko yang dimiliki oleh investor.
Berdasarkan survei terhadap Suku Bunga Bank Indonesia (BI rate), saat ini suku bunga
BI mengalami penurunan yaitu menjadi 8%. Penurunan suku bunga BI ini diharapkan
akan mendorong investasi pengembangan perumahan karena dengan semakin kecilnya
suku bunga akan mendorong pengembang dalam mengajukan kredit modal kerja
maupun kredit konstruksi. Gambar IV.5 diberikut menggambarkan pergerakkan suku
bunga bank indonesia selama peride 5 tahun terakhir.

18.00%
16.00%
14.00%
12.00%
10.00%
8.00%
6.00%
4.00%
2.00%

Ja
n0
M 2
ay
-0
2
Se
p02
Ja
n0
M 3
ay
-0
3
Se
p03
Ja
n0
M 4
ay
-0
4
Se
p04
Ja
n0
M 5
ay
-0
5
Se
p05
Ja
n0
M 6
ay
-0
6
Se
p06
Ja
n0
M 7
ay
-0
7
Se
p07

0.00%

Sumber: Bank Indonesia, 2007

Gambar IV.5 Grafik Suku Bunga Periode Januari 2002 Desember 2007

67

3) Tingkat Penjualan
Tingkat penjualan rumah sangat ditentukan oleh daya beli masyarakat. Tingkat
penjualan rumah sulit diestimasi karena daya beli konsumen sangat dipengaruhi oleh
inflasi dan suku bunga. Kenaikan inflasi akan menyebabkan meningkatkan harga jual
rumah yang akan mempengaruhi konsumen dalam membeli rumah. Kenaikan suku
bunga akan menyebabkan menurunnya volume penjualan rumah karena meningkatnya
kredit pemilikan rumah (KPR). Tingkat penjualan rumah merupakan persentase rumah
yang akan terjual pada tahun rumah dibangun, biasanya data diperoleh berdasarkan data
jumlah penjualan pada tahun sebelumnya. Berdasarkan data yang diperoleh dari
pengembang, dalam 1 tahun pengembang dapat menjual 60% 100% rumah dari total
jumlah unit rumah yang dibangun.
Berdasarkan identifikasi variabel pengembangan perumahan dan penetapan variabel
ketidakpastian, maka variabel pengembangan perumahan yang digunakan dalam
pengembangan model dapat dilihat pada Gambar IV.6. Dari variabel pengembangan
perumahan tersebut, maka pengembangan model kelayakan finansial pengembangan
perumahan ilustrasinya dapat dilihat pada Gambar IV.7.

68

Periode
Konstruksi
Periode Investasi
Periode Penjualan
Lahan

Luas Lahan

Biaya
Pematangan
Tanah

Luas
Pengembangan
Lahan

Biaya Sarana dan


Prasarana
Biaya Fasos dan
Fasum

Peruntukkan
Lahan

Luas
Pengembangan
Lahan Cluster
Peruntukkan
Sarana dan
Prasarana

Jumlah Rumah
Unit

Peruntukkan
Rumah

Luas Tanah/
Kavling

Biaya Utilitas

Luas Bangunan
Rumah

Biaya Operasional
dan Pemeliharaan

Variabel yang dapat


dikendalikan secara
langsung

Biaya Konstruksi
Bangunan Rumah
Biaya Taman
Rumah
Biaya Pemasaran
Biaya Overhead
Modal

Biaya Overhead
Tanah
Biaya Overhead
Bangunan Rumah

Pinjaman

Variabel
Pengembangan
Perumahan

Profit

Harga Kavling

Harga Jual
Rumah

Harga Bangunan
Rumah

Harga Tanah

Biaya Perizinan
Tanah

Biaya Perizinan
Biaya Daya
Listrik

Variabel yang dapat


dikendalikan secara
tidak langsung

Biaya
Pemasangan
Telepon
Biaya
Pemasangan PAM
Biaya Pajak
Upah Profesional/
Tenaga Ahli
Upah Agen
Penjualan

Biaya Perizinan
Bangunan Rumah

PPh
PBB
BPHTB
PPnBM
BBN
PPN

Inflasi

Variabel ketidakpastian

Suku Bunga
Tingkat Penjualan

Volume Penjualan

Gambar IV.6 Variabel Pengembangan Perumahan

69

Evaluasi Segmen Pasar


Berdasarkan Jumlah
Permintaan

Evaluasi Penjualan
Berdasarkan Daya Beli
Konsumen

Peninjauan Kembali

Tingkat
Penjualan
Segmen Pasar
Terpilih

Volume Penjualan

Evaluasi Lokasi Lahan

Mulai

Evaluasi Kondisi
Lahan

Cash In Flow
Modal
Luas Lahan

Tidak

Peruntukkan Lokasi
sesuai RUTR?

Evaluasi Konsep
Perumahan

Evaluasi Periode
Investasi

Profit

Ya

Perizinan
Tanah (Izin
Lokasi, IPPT)

Konsep Perumahan
sesuai dengan
Kondisi Lahan?

Tidak

Periode
Konstruksi
Evaluasi
Pengembangan Lahan

Tidak

IPPT OK?
Y
a

Pinjaman
Periode
Penjualan

Ya

Konsep
Perumahan
Terpilih

Harga Kavling
Discount Rate

Luas
Pengembangan
Lahan

Harga Tanah

Luas
Pengembangan
Cluster

Perizinan
Bangunan
(IMB)
Evaluasi Peruntukkan
Lahan

Harga Jual Rumah


Harga Bangunan Rumah

Biaya Pengembangan Tanah


Biaya Pembebasan Lahan
Biaya Pematangan Tanah

Cash Flow

Biaya Perizinan Tanah

Luas
Peruntukkan
Sarana &
Prasarana

Biaya Sarana & Prasarana


Biaya Operasional dan
Pemeliharaan

Luas
Peruntukkan
Rumah

Biaya Utilitas
Biaya Overhead Tanah

Evaluasi Desain
Rumah

Luas Tanah/
Kavling

Evaluasi Komposisi
Rumah

Luas
Bangunan
Rumah

Jumlah Unit
Rumah

Inflasi

Biaya Pengembangan Bangunan


Rumah
Biaya Konstruksi
Bangunan Rumah
Biaya Pemasangan Daya
Listrik

Desain Rumah
Terpilih

Biaya Pemasangan
Telepon
Biaya Perizinan Bangunan
Rumah
Biaya Overhead Bangunan
Rumah

Kriteria Kelayakan
Finansial

Biaya Pajak

Sesuai Kriteria
Kelayakan Finansial?

Ya

Biaya Pemasaran
Suku Bunga

Biaya Bunga Pinjaman

Layak

Cash Out Flow

Pelaksanaan
Konstruksi
Peninjauan Kembali
Peninjauan Kembali

Gambar IV.7 Pengembangan Model Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan

70

Tidak

Tidak
Layak

IV.2.2.3 Pengembangan Model Cash Flow


Pengembangan model cash flow dilakukan dengan mengembangkan model cash flow
pembiayaan (cash out) dan cash flow pendapatan (cash in). Pengembangan model cash
flow ini bertujuan untuk menjelaskan bagaimana keterkaitan atau hubungan antar
variabel dalam model cash flow.
1) Analisis Pengeluaran (Cash Out Flow)
Total Biaya Investasi
Total biaya investasi (TBI) terdiri dari biaya pembebasan lahan (BPL), biaya
pematangan tanah (BPT), biaya perizinan tanah (BIT), biaya konstruksi sarana dan
prasarana (BKSP), biaya utilitas (BU), biaya overhead tanah (BOT), biaya konstruksi
bangunan (BKB), biaya perizinan bangunan (BIB), biaya daya listrik (BDL), biaya
pemasangan telepon (BPTL), biaya overhead bangunan (BOB), biaya pemasaran (BPs)
dan biaya pajak (BPjk),

yang ditunjukkan dengan persamaan matematis sebagai

berikut:
n

TBI
t =1

= BPLt + BPTt + BITt + BKSPt + BPU t + BOTt + BKBt + BIBt + BDLt


+ BPTLt + BOBt + BPst + BPjk t

;t =1,2,3,n
...Persamaan 4.19

atau
n

TBI
t =1

= BPPTt + BPPBt + BPst + BPjk t

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.20

a. Biaya Pokok Pengembangan Tanah (BPPT)


Biaya pokok pengembangan tanah merupakan pembagian antara biaya total
pengembangan tanah (BTPT) dan total luas kavling (TLK) dengan persamaan
matematis sebagai berikut:

71

BPPT

t =1

BTPTt
TLTt

;t = 1,2,3,n

...Persamaan 4.21
Dimana biaya total pengembangan tanah (BTPT) merupakan estimasi dari biaya
pembebasan lahan (BPL), biaya pematangan tanah (BPT), biaya perizinan tanah (BIT) ,
biaya konstruksi sarana dan prasarana (BKSP), biaya utilitas (BU), dan biaya overhead
tanah (BOT) yang ditunjukkan dengan persamaan matematis sebagai berikut:
n

BTPT

t =1

= BPLt + BPTt + BITt + BKSPt + BU t + BOTt

;t = 1,2,3,n

...Persamaan 4.22
Sedangkan total luas kavling/tanah (TLT) merupakan hasil estimasi dari luas tanah (LT)
dan jumlah rumah (JR), yang dirumuskan dengan persamaan sebagai berikut:
n

TLT

t =1

= LTt x JRt

;t = 1,2,3,n

...Persamaan 4.23
Jumlah rumah merupakan hasil dari pembagian luas pengembangan lahan cluster
(LPLC) dengan luas tanah (LT), yang dirumuskan sebagai berikut:
n

JR
t =1

LPLC t
LTt

;t = 1,2,3,n

...Persamaan 4.24
Dimana luas pengembangan lahan cluster (LPLC) merupakan estimasi antara presentase
peruntukkan rumah (%PR), presentase pengembangan lahan cluster (%PLC) dan luas
pengembangan lahan (LPL), yang dapat dilihat dalam persamaan berikut:
n

LPLC
t =1

= % PRt x % PLC t x LPLt

;t = 1,2,3,n

...Persamaan 4.25

72

Sedangkan luas pengembangan lahan (LPL) merupakan estimasi antara persentase


pengembangan lahan (%PL) dengan luas lahan (LL), yang ditunjukan dalam persamaan
berikut ini:
n

LPL

= % PLt x LLt

t =1

;t = 1,2,3,n

...Persamaan 4.26

Biaya Pembebasan Lahan

Biaya pembebasan lahan (BPL) diperoleh dari estimasi antara harga tanah (HT) dan luas
lahan (LL), yang dapat dirumuskan sebagai berikut:
n

BPL

= HTt x LLt

t =1

;t = 1,2,3,n

...Persamaan 4.27

Biaya Pematangan Tanah

Biaya pematangan tanah (BPT) merupakan estimasi antara biaya satuan pematangan
tanah (BSPT) dan luas pengembangan lahan (LPL), yang dirumuskan sebagai berikut:
n

= BSPTt 1 [1 + f ]t =1 x LPLt

BPT

t =1

;t = 1,2,3,n

...Persamaan 4.28

Biaya Konstruksi Sarana dan Prasarana

Biaya konstruksi sarana dan prasarana (BKSP) diperoleh dari estimasi antar biaya
satuan konstruksi sarana dan prasarana (BSKSP), persentase peruntukkan sarana dan
prasarana (%PSP) dan luas pengembangan lahan (LPL), yang dirumuskan sebagai
berikut:
n

BKSP
t =1

= BSKSPt 1 [1 + f ]t =1 x (% PSPt x LPLt )


n

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.29

Biaya Utilitas

73

Biaya utilitas (BU) diperoleh dari estimasi antara biaya satuan utilitas (BSU), persentase
peruntukan sarana dan prasarana (%PSP) dan luas pengembangan lahan (LPL), yang
dirumuskan sebagai berikut:
n

BU
t =1

= BSU t 1 [1 + f ]t =1 x (% PSPt x LPLt )


n

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.30

Biaya Perizinan Tanah

Biaya perizinan tanah (BIT) terdiri dari izin lokasi (IL) dan izin peruntukan penggunaan
tanah (IPPT), yang dirumuskan sebagai berikut:
n

BIT

t =1

= ILt + IPPTt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.31

Dimana izin lokasi (IL) dan izin peruntukan penggunaan tanah (IPPT) diperoleh dari
persamaan 4.1 dan persamaan 4.2.

Biaya Overhead

Biaya overhead tanah (BOT) yang dikeluarkan adalah 10% dari biaya pembebasan
lahan (BPL), biaya pematangan tanah (BPT), biaya perizinan tanah (BIT), biaya
konstruksi sarana dan prasarana (BKSP) dan biaya utilitas (BU), yang dirumuskan
secara matematis dengan persamaan dibawah ini:
n

BO
t =1

= 10% x [BPLt + BPTt + BITt + BKSPt + BU t ]

;t = 1,2,3n
...Persamaan 4.32

b. Biaya Pokok Pengembangan Bangunan (BPPB)

Biaya pokok pengembangan bangunan (BPPB) terdiri dari biaya satuan konstruksi
bangunan (BSKB), biaya perizinan bangunan (BIB), biaya pemasangan daya listrik
(BPDL), biaya pemasangan telepon (BPTL) dan biaya overhead bangunan (BOB), yang
dirumuskan secara matematis sebagai berikut:

74

BPPB

t =1

= BSKBt + BSIBt + BSPDLt + BSPTLt + BOBt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.33

Sedangkan biaya total pengembangan bangunan (BTPB) terdiri dari biaya kontruksi
bangunan (BKB) ditambah dengan biaya perijinan bangunan (BIB), yang dapat
dirumuskan sebagai berikut:
n

BTPB

t =1

= BKBt + BIBt + BPDLt + BPTLt + BOBt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.34

Biaya Konstruksi Bangunan

Biaya konstruksi bangunan diperoleh berdasarkan perkalian antara biaya satuan


konstruksi bangunan (BSKSB) dengan luas bangunan (LB) dan jumlah rumah yang
dibangun (JR), yang dirumuskan sebagai berikut:
n

BKB

t =1

= BSKBt 1 [1 + f ]t =1 x LBt x TVPt


n

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.35

Dimana total volume penjualan (TVP) terdiri dari volume penjualan (VP) dan sisa
penjualan (SP) pada tahun sebelumnya, yang ditunjukkan dengan persamaan sebagai
berikut:
n

TVP

t =1

= VPt + SPt 1

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.36

Volume penjualan diperoleh dari estimasi antar tingkat penjualan (S) dan jumlah rumah
(JR), yang dirumuskan dengan persamaan sebagai berikut:
n

VP
t =1

= S t x JRt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.37

75

Sedangkan sisa penjualan (SP) dirumuskan sebagai berikut:


n

SP
t =1

= JRt - VPt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.38

Biaya Pemasangan Daya Listrik

Biaya pemasangan daya listrik (BPDL) diperoleh dari estimasi antara biaya satuan
pemasangan daya listrik (BSPDL) dan total volume penjualan (TVP), yang dirumuskan
dengan persamaan berikut ini:
n

BPDL

t =1

= BSPDLt x TVPt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.39

Dimana rumus biaya satuan pemasangan daya listrik berdasarkan pada persamaan 4.3.

Biaya Pemasangan Telepon

Biaya pemasangan telepon (BPTL) diperoleh dari estimasi biaya satuan pemasangan
telepon (BSPTL) dan total volume penjualan (TVP), yang ditunjukkan pada persamaan
di bawah ini:
n

BPTL

t =1

= BSPTLt x TVPt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.40

Dimana rumus biaya satuan pemasangan daya listrik berdasarkan pada persamaan 4.3.

Biaya Total Perizinan Bangunan

Biaya total perizinan bangunan (BTIB) merupakan hasil estimasi antara biaya perizinan
bangunan (BIB) dengan total volume penjualan (TVP)
n

BTIB
t =1

= BIBt x TVPt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.41

76

Dimana rumus biaya perizinan bangunan (BIB) diperoleh dari persamaan 4.5 sampai
dengan persamaan 4.10.
n

BSIB

= RIMBt + BPdft t + BPGt + BPws t + BSpd t

t =1

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.42

Sedangkan restribusi izin mendirikan bangunan (RIMB) dikembangkan berdasarkan


persamaan 4.6 yang dirumuskan sebagai berikut:
n

RIMB = LB
t

t =1

x BSKSPt 1 [1 + f ]t =1 x kLTB x %GB


n

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.43

c. Biaya Lain-lain

Biaya terdiri dari biaya pemasaran (BPs) dan biaya pajak (BPjk). Perhitungan biaya
pajak (BPjk) ditunjukkan pada persamaan 4.11 sampai dengan persamaan 4.18,
sedangkan biaya pemasaran (BPs) yang dikeluarkan adalah 3% dari total pendapatan
(TP) yang dirumuskan pada persamaan dibawah ini:
n

BPs
t =1

= 3% x TPt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.44

77

Gambar IV.8 Model Cash-Out Flow Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan (Biaya Pengembangan Tanah)

78

Gambar IV.9 Model Cash-Out Flow Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan (Biaya Pengembangan Bangunan)

79

Total Pendapatan (TPt)

Biaya Pemasaran (BPst)


BPst = 3% x TPt

Total Biaya Investasi (TBIt)


TBIt = BPLt + BPt + BITt +
BKSPt + BUt + BOTt
+ BPst + BKBt + BPDLt + BPTLt
+ BTIBt + BPjkt + BOBt

Biaya Pajak (BPjk)


BPjkt = PBBt + BPHTBt + BBNt +
PPnBMt + PPNt

NJKP
NJKP = 20% x NJOPKP

PBB
PBB = 0.5% x NJKP

BBN
BBN = 2% x HJRt

PPN
PPN = 10% x HJRt

NJOP
NJOPKP
NJOPKP = NJOP - NJOPTKP

BPHTB
BPHTB = 5% x (HJRt NJOPKP)

PPnBM
PPnBM = 20% x HJRt

NJOPTKP
Harga Jual Rumah (HJRt)

Keterangan
Variabel yang dikendalikan
secara tidak langsung

Perhitungan Variabel

Hubungan Antar Variabel


yang dapat dikendalikan

Gambar IV.10 Model Cash-Out Flow Kelayakan Finansial Investasi Pengembangan Perumahan (Biaya Lain-lain)

80

2) Analisis Pemasukkan (Cash In Flow)


Total Pemasukkan

Total pemasukan (TPm) merupakan penjumlahan antara total pendapatan (TP) dan total
modal (TM) dengan persamaan matematis sebagai berikut:
n

TPm
t =1

= TPt + TM t

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.45

a. Total Pendapatan

Total pendapatan (TP) merupakan perkalian antara harga jual rumah (HJR) dan total
volume penjualan (TVP) yang ditunjukkan dengan persamaan berikut ini:
n

TP
t =1

= HJRt x TVPt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.46

Harga Jual Rumah

Harga jual rumah (HJR) terdiri dari total harga kavling (THK) dan total harga bangunan
(THB), yang dirumuskan dengan persamaan sebagai berikut:
n

HJR
t =1

= THK t + THBt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.47

Total Harga Kavling

Total harga kavling (THK) merupakan hasil estimasi antara harga kavling (HK) dan
luas tanah/kavling (LT), dengan persamaan matematis sebagai berikut:
n

THK
t =1

= HK t + LTt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.48

Dimana harga kavling (HK) diperoleh dari penjumalahan biaya pokok pengembangan
tanah (BPPT) dan profit (Pf), dengan persamaan matematis sebagai berikut:

81

HK
t =1

= BPPTt + Pf t

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.49

Total Harga Bangunan

Total harga bangunan (THB) merupakan perkalian antara harga bangunan (HB) dan
luas tanah (LB), dengan persamaan matematis sebagai berikut:
n

THB

t =1

= BPPBt x LBt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.50

Dimana harga bangunan (HB) diperoleh dari penjumalahan biaya pokok pengembangan
bangunan (BPPB) dan profit (Pf), dengan persamaan matematis sebagai berikut:
n

HB

t =1

= BPPBt + Pf t

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.51

b. Total Modal

Total modal (TM) terdiri dari antar modal sendiri (E) dan pinjaman (L), yang
dirumuskan dengan persamaan matematis berikut ini:
n

TM
t =1

= E t + Lt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.52

Dimana pinjaman (L) merupakan hasil estimasi antara total biaya investasi (TBI)
dengan persentase pinjaman (%L), yang dirumuskan sebagai berikut:
n

L
t =1

= TBI t x % Lt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.53

82

Sedangkan modal (E) diperoleh dari pengurangan total biaya investasi terhadap
pinjaman, yang ditunjukkan dengan persamaan sebagai berikut:
n

E
t =1

= TBI t - Lt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.54

3) Analisis Net Cash Flow

Net Cash flow (NCF) diperoleh dari pengurangan earning after tax (EAT) terhadap
pinjaman (L), yang dirumuskan sebagai berikut:
n

NCF

t =1

= EATt Lt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.55

a. Laba Setelah Pajak (Earning After Tax)

Earning after tax (EAT) diperoleh dari Earning before interest and tax (EBIT) yang
dikurangi Biaya bunga (I) dan Biaya pajak penghasilan (BPPh), dengan persamaan
sebagai berikut:
n

EAT

t =1

= EBITt I t BPPht

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.56

Dimana biaya bunga merupakan hasil estimasi antara tingkat suku bunga (i) dan
pinjaman (L), yang ditunjukkan pada persamaan berikut:
n

I
t =1

= it x L t

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.57

Sedangkan biaya pajak penghasilan (BPPh) merupakan hasil estimasi antara Earning
Before Interest and Tax (EBIT) dan prosentase pajak penghasilan (%PPh), dengan
persamaan sebagai berikut:

83

BPPh

t =1

= EBITt x % PPh

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.58

b. Laba Sebelum Bunga dan Pajak (Earning Before Interest and Tax)

Earning Before Interest and Tax (EBIT) diperoleh dari pengurangan antara Total
Pemasukan (TPm) atau Cash In Flow (CIF) dan Total Biaya Investasi (TBI) atau Cash
Out Flow (COF) yang dirumuskan sebagai berikut:
n

EBIT
t =1

= TPmt TBI t

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.59

atau
n

EBIT
t =1

= CIFt COFt

;t = 1,2,3,n
...Persamaan 4.60

84

Gambar IV.11 Model Cash-In Flow Kelayakan Finansial Investasi Pengembangan Perumahan

85

Gambar IV.12 Model Net Cash flow Kelayakan Finansial Investasi Pengembangan Perumahan

86

IV.2.3 Pengujian Model

Dalam penelitian ini, dilakukan pengujian model yang bertujuan untuk mengetahui
apakah pemodelan kelayakan finansial pengembangan perumahan dapat memberikan
penilaian kelayakan yang lebih baik dari model kelayakan finansial pengembangan
perumahan yanng Avianto (1998). Proses pengujian model terdiri 5 tahap yaitu
pengembangan skenario cash flow, penentuan fungsi distribusi probabilitas variabel
ketidakpastian, penentuan discount rate, penentuan jumlah iterasi dan simulasi.
IV.2.3.1 Pengembangan Skenario Cash Flow

Skenario cash flow dikembangkan berdasarkan perumahan 5 wilayah yaitu DKI Jakarta,
Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi, dengan asumsi-asumsi sebagai berikut:
1) Periode Investasi
Periode investasi untuk seluruh skenario diasumsikan selama 20 tahun.
2) Luas lahan
Luas lahan untuk pengembangan skenario diasumsikan berdasarkan luas lahan
perumahan yang telah disurvei.
3) Pengembangan Lahan
Pengembangan lahan untuk seluruh skenario diasumsikan sebesar 5-7% setiap
tahunnya.
4) Peruntukkan Perumahan
Peruntukkan perumahan untuk setiap skenario berdasarkan pada konsep
pengembangan perumahan yang telah disurvei. Perumahan A, D dan E mempunyai
peruntukkan perumahan yaitu 40% untuk peruntukkan sarana dan prasarana dan
60% untuk peruntukkan rumah. Sedangkan untuk perumahan B dan C mempunyai
peruntukkan perumahan yaitu 50% untuk peruntukkan sarana dan prasarana dan
50% untuk peruntukkan rumah

87

5) Tipe Rumah
Tipe rumah yang dikembangkan untuk setiap skenario berdasarkan pada data tipe
rumah yang dikembangkan setiap perumahan. Diasumsikan bahwa ketiga tipe
tersebut akan dikembangkan setiap tahunnya.
6) Pengembangan Lahan Cluster
Diasumsikan pengembangan lahan cluster untuk keseluruhan skenario sebesar 40%
untuk tipe rumah A, 30% untuk tipe rumah B dan C.
7) Harga Tanah
Harga tanah yang diasumsikan untuk tiap skenario berdasarkan harga tanah
disekitar lokasi perumahan yang telah disurvei.
8) Biaya Satuan Pematangan Tanah
Besarnya biaya satuan pematangan tanah yang diasumsikan tergantung pada
konsep pengembangan perumahan dan letak perumahan yang telah disurvei.
Berdasarkan data yang diperoleh, biaya satuan pematangan tanah Rp. 150.000 - Rp.
250.000/m.
9) Biaya Satuan Konstruksi Sarana dan Prasarana
Biaya satuan konstruksi sarana dan prasarana untuk setiap skenario diperoleh
berdasarkan pada data perumahan yang telah disurvei, biaya satuan konstruksi
sarana dan prasarana tersebut yaitu Rp. 150.000 - Rp. 200.000/m.
10) Biaya Satuan Utilitas
Besarnya biaya satuan utilitas untuk setiap skenario berdasarkan pada data
perumahan yang telah disurvei, biaya satuan utilitas yaitu Rp. 100.000 - Rp.
150.000/m.
11) Biaya Satuan Operasional dan Pemeliharaan

88

Biaya satuan operasional dan pemeliharaan berdasarkan pada data yang diperoleh
dari perumahan yang telah disurvei, yaitu Rp. 75.000 Rp. 150.000/m.
12) Biaya Satuan Konstruksi Bangunan
Biaya satuan konstruksi bangunan untuk pengembangan skenario berdasarkan
biaya satuan konstruksi bangunan pada perumahan yang dijadikan studi kasus.
13) Biaya Satuan Pemasangan Daya Listrik
Berdasarkan data yang diperoleh dari PT. PLN, Biaya penyambungan adalah Rp.
300,- dan uang jaminan langganan sebesar Rp. 110,-. Daya listrik untuk rumah tipe
A sebesar 1300 VA , rumah tipe B dan C 2200 VA.
14) Biaya Satuan Pemasangan Telepon
Berdasarkan data yang diperoleh dari PT. Telkom, tarif pasang sambungan baru
adalah Rp. 250.000/unit dan biaya instalasi kabel rumah sebesar Rp. 105.000/unit.
15) Pinjaman
Diasumsikan besarnya pinjaman adalah 50% setiap tahunnya untuk tiap skenario
yang dikembangkan.
16) Profit
Diasumsikan besarnya profit yang ditambahkan pada harga kavling dan harga
bangunan adalah 30% setiap tahunnya untuk tiap skenario yang dikembangkan.
Berdasarkan asumsi-asumsi di atas, skenario cash flow yang dikembangkan disajikan
pada Tabel IV.7 berikut.

89

Tabel IV.7 Data Skenario Cash Flow

No.

1
2
3
4

7
8
9
10
11
12
13

14

Variabel
Skenario Cash flow
Pengembangan
A
B
C
D
Perumahan
Periode
Investasi
20
20
20
20
(Tahun)
Luas Lahan (Ha)
150
400
90
300
Pengembangan Lahan
5-7%
5-7%
5-7%
5-7%
Peruntukkan Perumahan
Peruntukkan Rumah
60%
50%
50%
60%
Peruntukkan Sarana dan
40%
50%
50%
40%
Prasarana
Pengembangan Lahan Per Cluster
Tipe A
40%
40%
40%
40%
Tipe B
30%
30%
30%
30%
Tipe C
30%
30%
30%
30%
Tipe Rumah
Tipe A
43/90
70/135
58/90
36/84
Tipe B
115/120 180/226 135/150 200/240
Tipe C
168/188 265/463 230/240 350/480
Harga Tanah (Rp)
434.400 267.600 213.600 342.000
Biaya
satuan
150.000 250.000 200.000 200.000
Pematangan Tanah (Rp.)
Biaya Satuan Konstruksi
Sarana dan Prasarana 100.000 200.000 150.000 200.000
(Rp.)
Biaya Satuan Utilitas 100.000 150.000 100.000 150.000
(Rp.)
Biaya
Satuan 75.000 150.000
100.000 150.000
Operasional
dan
Pemeliharaan (Rp.)
Biaya Satuan Konstruksi
1,6
2,5
2
2
Bangunan (Rp. Juta)
Biaya Satuan Pemasangan Daya Listrik
Tipe A
1300
1300
1300
1300
Daya Listrik
Tipe B
2200
2200
2200
2200
(VA)
Tipe C
2200
2200
2200
2200
Biaya
Penyambungan
300
300
300
300
(RP.)
Uang
Jaminan
110
110
110
110
Langganan (Rp.)
Biaya Satuan Pemasangan Telepon
Tarif Pasang Sambungan
250.000 250.000 250.000 250.000
Baru (Rp.)

90

20
330
5-7%
60%
40%
40%
30%
30%
48/90
135/160
244/240
262.000
150.000
150.000
150.000
100.000
1,8
1300
2200
2200
300
110
250.000

No.

15
16

Variabel
Pengembangan
Perumahan
Instalasi Kabel Rumah
(Rp.)
Pinjaman
Profit

Skenario Cash flow


A

105.000

105.000

105.000

105.000

105.000

50%
30%

50%
30%

50%
30%

50%
30%

50%
30%

Keterangan :
Skenario A = Skenario untuk Perumahan di DKI Jakarta
Skenario B = Skenario untuk Perumahan di Bogor
Skenario C = Skenario untuk Perumahan di Depok
Skenario D = Skenario untuk Perumahan di Tangerang
Skenario E = Skenario untuk Perumahan di Bekasi
IV.2.3.2 Penentuan Fungsi Distribusi Probabilitas Variabel Ketidakpastian

Berdasarkan hasil survei terhadap 5 (lima) perumahan di wilayah Jabodetabek, terdapat


3 (tiga) variabel ketidakpastian yang mempengaruhi kelayakan finansial pengembangan
perumahan yaitu inflasi, suku bunga dan tingkat penjualan.
Penentuan fungsi distribusi probabilitas dalam penelitian ini dimaksudkan untuk
mendefinisikan variabel sebagai ketidakpastian. Fungsi distribusi probabilitas dari
variabel ketidakpastian dapat ditentukan dengan 2 cara yaitu secara empiris dan
subjektif. Pada penelitian ini penentuan fungsi distribusi probabilitas dari variabel
ketidakpastian yang mempunyai data historis akan dianalisis menggunakan perangkat
lunak @Risk,

sedangkan untuk

fungsi distribusi probabilitas dari variabel

ketidakpastiam yang tidak mempunyai data historis akan ditentukan secara subjektif.
Berdasarkan adanya ketersediaan data dan persyaratan jumlah data @Risk yaitu lima
data, maka 2 (dua) variabel ketidakpastian investasi pengembangan perumahan akan
dianalisis lebih lanjut dengan menggunakan perangkat lunak @Risk, dua variabel
tersebut yaitu inflasi dan suku bunga.

91

Untuk menentukan fungsi distribusi probabilitas 2 (dua) variabel ketidakpastian diatas


digunakan fit distribusi pada perangkat lunak @Risk yang didasarkan pada metode uji
kecocokan Chi Square (Chi-Sq), Kolmogorof Smirnov (K-S) dan Anderson
Darling (A-D). Hasil dari uji ini akan memberikan fungsi distribusi probabilitas yang
tepat beserta nilai dari parameter-parameternya. Pada penelitian ini metode uji
kecocokan yang digunakan adalah metode Kolmogorof Smirnov (K-S). Metode ini
digunakan berdasarkan pertimbangan bahwa metode ini cenderung dapat lebih mudah
dipresentasikan karena kesederhanaannya. Fit distribusi dari 2 (dua) variabel
ketidakpastian tersebut dapat dilihat pada Gambar IV.13 dan Gambar IV.14 berikut
ini.
Lognorm(0.042342, 0.033293) Shift=+0.040988

Lognorm(0.042342, 0.033293) Shift=+0.040988


1.0

35

30
0.8
25

0.6

20

15

0.4

10
0.2
5

90.0%
0.0516

5.0%

>

90.0%
0.0516

0.1452

5.0%
0.1452

Gambar IV.13 Grafik Fit Distribusi PDF dan CDF Inflasi di Indonesia
(Bank Indonesia Januari 2002 Desember 2007)

92

0.20

0.18

0.16

0.14

0.12

0.10

0.08

0.06

0.04

0.20

0.18

0.16

0.14

0.12

0.10

0.08

0.06

0.0
0.04

>

Lognorm(0.038931, 0.075939) Shift=+0.071780

Lognorm(0.038931, 0.075939) Shift=+0.071780


1.0

45
40

0.8

35
30

0.6
25
20
0.4
15
10

0.2

5.0%
0.0740

90.0%

>
0.2112

5.0%
0.0740

90.0%

0.18

0.16

0.14

0.12

0.10

0.08

0.06

0.18

0.16

0.14

0.12

0.10

0.08

0.0
0.06

>
0.2112

Gambar IV.14 Grafik Fit Distribusi PDF dan CDF Suku Bunga di Indonesia
(Bank Indonesia Januari 2002 Desember 2007)

Fungsi distribusi probabilitas dari variabel ketidakpastian tersebut ditunjukkan pada


Tabel IV.8 berikut ini.
Tabel IV.8 Fungsi Distribusi Probabilitas Variabel Ketidakpastian
Variabel
Ketidakpastian
Investasi
Pengembangan
Perumahan

Fungsi
Distribusi
Probabilitas

Inflasi

Lognormal
(Empiris)

Suku Bunga

Lognormal
(Empiris)

Tingkat Penjualan

Uniform
(Subjectif)

Parameter

= 0.032618
= 0.021517
Shift = + 0.040807
= 0.028516
= 0.063769
Shift = + 0.072515
Min = 60%
Max = 100%

93

Sumber Data

Bank Indonesia Periode


Jan 2003 Des 2007
Bank Indonesia Periode
Jan 2003 Des 2007
Pengembang
Perumahan di wilayah
Jabodetabek

IV.2.3.3 Penentuan Discount Rate

Berdasarkan studi literatur, maka ditetapkan untuk mengunakan risk-free rate yang
diperoleh berdasarkan tingkat suku bunga obligasi pemerintah Bank Indonesia seri
VR0031 yang jatuh tempo pada tahun 2020 yaitu sebesar 8,15%.
IV.2.3.4 Penentuan Jumlah Iterasi

Penentuan jumlah iterasi dilakukan dengan menjalankan lima kali (5x) simulasi awal
untuk setiap jumlah iterasi, yaitu 500#, 1000#, 5000#, 10000#. Selanjutnya hasil yang
diperoleh dari simulasi akan dibandingkan secara grafis. Jumlah iterasi ditentukan
dengan memilih jumlah iterasi yang menunjukkan hasil berupa kurva diagram PDF dari
kelima simulasi yang lebih konsisten. Hasil simulasi awal untuk menentukan jumlah
iterasi ini berdasarkan kriteria kelayakan NPV, seperti yang ditunjukkan pada Gambar
IV.15 di bawah ini.

94

Distribution for NPV 1000#


1.200

1.000

1.000

Values in 10^ -12

Values in 10^ -12

Distribution for NPV 500#


1.200

0.800
0.600
0.400
0.200
0.000
-1.5

0.800
0.600
0.400
0.200

-0.5

0.5

1.5

0.000
-2

2.5

-0.875

Values in 10^12

1.200

1.000

1.000

Values in 10^ -12

Values in 10^ -12

1.375

2.5

1.625

Distribution for NPV 10000#

Distribution for NPV 5000#


1.200

0.800
0.600
0.400

0.800
0.600
0.400
0.200

0.200
0.000
-2.5

0.25

Values in 10^12

-1.25

1.25

0.000
-2.5

2.5

-1.125

0.25

Values in 10^12

Values in 10^12

Gambar IV.15 Perbandingan Konsistensi Kurva CDF untuk Keempat Skenario


Iterasi

Gambar di atas menunjukkan bahwa kurva yang dihasilkan oleh jumlah iterasi 10.000
cenderung lebih konsisten untuk kelima simulasi dibandingkan dengan jumlah iterasi
yang lain.Dengan demikian maka ditetapkan jumlah iterasi dalam simulasi lanjutan
adalah sebanyak 10.000 iterasi. Dalam penerapannya, seluruh model cash flow yang ada
disimulasikan secara bersamaan. Hal ini bertujuan agar hasil simulasi dalam bentuk
grafik yang diperoleh dapat dibandingkan secara langsung.

95