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EL EMBARGO INMOBILIARIO DE DERECHO COMN

GENERALIDADES
Puede definirse como la va de ejecucin en virtud de la cual el acreedor pone en manos de la justicia y
hace vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su crdito del precio de venta
del o de los inmuebles embargados.
Este embargo est sujeto a algunas reglas de los embargos ejecutivos, por ejemplo:
1. Debe tenerse un ttulo ejecutorio
2. Estar precedido de un mandamiento de pago
3. El crdito debe ser cierto, lquido y exigible
Generalmente este embargo se practica en manos del deudor, pero en caso de practicarse en manos
de un tercero, se le notificara el mandamiento de pago al deudor, y al tercero se le entregar una
notificacin en la cual se le indicara abandonar el inmueble o pagar la deuda. El tercero solo podr
escapar al embargo por uno de los siguientes medios:

Principio de excusin. El tercero puede solicitar al persiguiente que persiga otros bienes
del deudor, esta oposicin se hace mediante citacin por ante el tribunal que conocer del
embargo, bajo forma de acto de abogado a abogado, si hay un proceso en curso. Esta
oposicin debe presentarse antes de la denuncia del embargo. Este medio no libera al
tercero, porque si el deudor no tiene ms bienes sobre los cuales el acreedor pueda
ejecutar, el acreedor proceder a ejecutar sobre el inmueble.

Desinteresar al deudor hasta la concurrencia del pago. Despus de la notificacin


del mandamiento de pago, el tercero puede evitar el embargo, bien sea pagando,
haciendo oposicin al mandamiento de pago, o realizando ofertas reales de pago. Las
ofertas reales de pago sern conocidas por el tribunal que conocer del embargo. La purga
de la hipoteca. Aqu lo que corresponde es el pago de las obligaciones contradas por el
deudor. El abandono. En caso de no poder realizar ninguna de las opciones anteriores, el
tercero puede abandonar el inmueble de conformidad al art 2171 del CCD

BIENES EMBARGABLES
Segn el artculo 2118 del Cdigo Civil pueden ser objeto de embargo inmobiliario todos los bienes del
deudor susceptibles de hipoteca.

Bienes inmuebles y sus accesorios reputados inmuebles.


El usufructo que recae sobre bienes inmuebles.
Inmuebles por su naturaleza (Art.518 C.C.)
Inmuebles por destino (Art. 520 C.C.)

QUIEN PUEDE EMBARGAR?


Puede embargar todo acreedor provisto de un ttulo ejecutorio. El titulo ejecutorio es el que permite la
ejecucin, es decir el embargo, estos son:

Duplicado del dueo


Certificado de titulo
Copia de la sentencia condenatoria que ha adquirido la autoridad de la cosa juzgada.
Copia de los actos notariales que contienen obligacin de pagar sumas de dinero en una
fecha fija.

TRIBUNAL COMPETENTE.
Es el tribunal de primera instancia, en sus atribuciones civiles. En razn del territorio corresponde al
tribunal del lugar de ubicacin del inmueble.

En el caso de que la competencia sea de Santo Domingo o Santiago, deber acogerse a las previsiones
de la Ley 50-00 que refunde en una sola cmara los tribunales de primera instancias civiles y
comerciales, designado un juez presidente, quien ser apoderado del caso en cuestin.
PROCEDIMIENTO DEL EMBARGO INMOBILIARIO DE DERECHO COMN
EL PROCESO DEL EMBARGO
Del Mandamiento de Pago
El embargo inmobiliario debe estar precedido de un mandamiento de pago, por medio de este se le
ordena al deudor cumplir con el crdito que tiene con quien le notifica el mandamiento, si el inmueble
fue adquirido por un tercero deber advertrsele, por medio de una intimacin. Este mandamiento de
pago debe contener:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Constitucin del abogado


Domicilio
Designacin del deudor
Plazo para el pago de la deuda
Monto de la deuda
Copia del ttulo ejecutorio
Amenaza

El mandamiento de pago es necesario y obligatorio, generalmente el deudor es propietario del


inmueble a embargarse. junto con el mandamiento de pago deber entregarse una copia del titulo en
base al cual se practicara el embargo.
El mandamiento de pago deber contener las menciones de un acto de alguacil, asi como tambin la
eleccin de domicilio en la ciudad donde este establecido el tribunal que deber conocer del embargo.
El mandamiento se notifica a persona o en su domicilio. El alguacil deber estar dotado de un poder
especial para poder practicar el embargo inmobiliario.
El plazo que deber establecer el mandamiento de pago es de 30 das francos, a partir del da de la
notificacin y el da de su vencimiento. El deudor tiene 30 das para pagar, a partir de estos 30 das el
acreedor tendr 90 das para embargar, si en este plazo no traba el embargo, deber reiterar el
mandamiento de pago, con la forma y los plazos antes dichos.
DEL ACTA DE EMBARGO
Si el deudor no paga dentro de los 30 das establecidos se proceder al embargo del inmueble, este
embargo se hace por medio de un acta levantada por alguacil.
El acta de embargo se levanta fuera del conocimiento del embargado, este se enterara por medio de
una denuncia que deber hacrsele en su persona o en su domicilio.
La denuncia se har dentro de los 15 das en que se hubiese cerrado el acta de embargo, la denuncia
convierte el embargo en una verdadera accin judicial y el deposito del pliego de condiciones
representa el enrolamiento de la causa. La denuncia se hace por medio de un acto de alguacil el cual
llevara a la cabeza una copia del acta de embargo.
DE LA INSCRIPCIN O TRANSCRIPCIN
Dentro de los 15 das de la fecha de la denuncia, el acta de esta, junto al acta de embargo y copia del
ttulo ejecutorio debern transcribirse a la conservadura de hipotecas del distrito judicial donde
radiquen los bienes embargados. Si el ejecutante notificare la denuncia tardamente o la transcripcin
resultare nula, este deber empezar de nuevo el proceso del embargo a partir del ltimo acto valido, si
hubiere bienes en ms de un distrito judicial deber mediar un plazo de 10 das entre la ltima
transcripcin valida y la nueva.
Si el embargo se hiciere sobre un terreno registrado deber la inscripcin hacerse por medio del
registrador de ttulos, esta inscripcin produce los mismos efectos que la transcripcin por ante el
conservador de hipotecas.

Si hubiere otro embargo inscrito el conservador o el registrador de ttulos no inscribir el nuevo


embargo, pero har mencin de quien es el ejecutante del embargo anterior, fecha, da, y tambin cual
es el abogado persiguiente.
El efecto que produce la transcripcin o inscripcin es poner en manos de la justicia el embargo
ejecutado. Para la inscripcin y transcripcin deber presentarse el acta de embargo, el mandamiento
de pago, el ttulo en base al cual se practica el embargo. De presentarse dos transcripciones deber
drsele preferencia al ttulo ms antiguo. El deudor luego de la transcripcin no podr enajenar la cosa.
Otras restricciones que sufre el embargado es acerca del inquilinato y de la percepcin de frutos de los
inmuebles.
Generalmente el embargado queda como secuestrario del bien embargado pero los acreedores podrn
solicitar al juez de los reherimientos que se nombre otro secuestrario, este secuestrario recibir los
frutos por cuenta de los acreedores y los vender en pblica subasta. Los frutos naturales o
industriales recogidos despus de la transcripcin o inscripcin o en defecto su precio, tendrn el
carcter de inmueble para distribuirse junto con el precio del inmueble en el orden establecido por la
ley.
Si el inmueble se encontrare arrendado o alquilado, los acreedores podrn hacer un acto de oposicin,
esta oposicin valdr como embargo retentivo en manos del inquilino, es decir este no podr entregar
al embargado los fondos provenientes del alquiler. A falta de oposicin sern vlidos los pagos hechos
al deudor y este ser responsable como secuestrario por las sumas recibidas.
FORMALIDADES PREPARATORIAS DE LA VENTA
De la redaccin y deposito del pliego de condiciones
Dentro de los 20 das de haber realizado la inscripcin o transcripcin, el persiguiente deber depositar
en la secretaria del tribunal competente, el pliego de condiciones. Este pliego deber contener las
siguientes enunciaciones:
1.

La enunciacin del ttulo en virtud del cual se ejecut el embargo y los dems actos que
precedieron a este, as como tambin las actas o sentencias que le sucedieron.

2.

La designacin de los inmuebles embargados

3.

Las condiciones de la venta

4.

Ofrecimiento de un precio por el persiguiente

5.

Relacin de las inscripciones que hubiere sobre los inmuebles embargados o mencin de la
certificacin de que no existen inscripciones

Deber el persiguiente as mismo establecer que todo licitador deber presentar por ante secretaria ,
ya sea en efectivo o cheque certificado por lo menos el 10% del monto de la primera puja, el
persiguiente es libre de fijar el precio.
Dentro de los 8 das del depsito del pliego de condiciones, el persiguiente deber notificar el deposito
del pliego al embargado, as como tambin a los dems acreedores inscritos, as mismo en este plazo
deber notificar el da en el que el juez dar lectura al pliego de condiciones, que no podr ser menos
de 20 das, ni ms de 30 das despus de depositado el pliego.
Por medio de esta notificacin se invitara a los intimados a tomar comunicacin del pliego de
condiciones, para que as hagan sus observaciones y decires con relacin al pliego. Las observaciones
y decires se insertaran en el pliego, el embargado y los acreedores que pretendan oponerse a algunas
de las clusulas del pliego debern presentar un escrito 10 das antes de la audiencia para lectura del
pliego. Este escrito deber notificarse a todas las partes envueltas en el embargo e intimndoles a
comparecer en un plazo no menor de 2 das a la audiencia que celebre el juzgado de 1ra instancia, el
cual fallara a mas tardar el da designado para la lectura del pliego, este fallo no ser sujeto de ningn
recurso.

Las personas que deben intimarse en este procedimiento son:


1.

El embargado

2.

Los acreedores privilegiados e hipotecarios inscritos sobre el inmueble embargado.

3.

El vendedor del inmueble no pagado o vendedores precedentes no pagados.

En lo general se celebran 2 audiencias, una para la lectura del pliego y las reparaciones a este y otra
para la adjudicacin.
Por lo menos 20 das antes de la adjudicacin deber el abogado del persiguiente insertar en uno de
los peridicos del distrito judicial donde radican los bienes embargados, un extracto firmado por el, que
deber contener:
1.

La fecha del embargo, la de la denuncia y la de la transcripcin

2.

Los nombres, profesin, domicilio o residencia del embargado y del persiguiente

3.

La designacin de los inmuebles, tal como se hubiere insertado en el acta de embargo.

4.

Lugar donde ser efectuada la subasta

5.

El precio puesto por el persiguiente para la adjudicacin

6.

La indicacin del tribunal y la del da y la hora de la adjudicacin

7.

Mencin de la garanta que se haya estipulado para poder ser licitador

Si no se cumplen con los requisitos de la publicidad, la venta ser nula, pero esta nulidad no es de
orden pblico y se puede renunciar a prevalerse de ella.
LA ADJUDICACIN
El da de la audiencia para la lectura del pliego el juez fijara el da de la adjudicacin. Esta audiencia
deber celebrase antes de 30 das, ni despus de 40 del da de la lectura del pliego.
Las razones por las cuales podra sobreseerse la audiencia de adjudicacin son las siguientes:
1.

Si fallece el deudor, el persiguiente podr ejecutar en contra de sus herederos, pero


deber notificar y esperar 8 das para poder ejecutar. Podra darse el caso de que el deudor
fallezca 1 o 2 das antes de la audiencia de adjudicacin.

2.

Si el vendedor no pagado decide actuar por va de resolucin

3.

Cuando el titulo ejecutorio es argido de falsedad y se origina una persecucin penal

4.

Si el deudor solicitare un plazo de gracia y este lo obtuviere

La sentencia que pronuncia el sobreseimiento es susceptible de las vas de recurso, a excepcin de que
esta demanda se presentare como un incidente del embargo.
Tambin podr solicitarse un sobreseimiento conforme al art 702 del CPCD, pero solo podr
sobreseerse el procedimiento por 15 das y deber ser por causas graves debidamente justificadas. Si
el sobreseimiento es solicitado por el persiguiente deber ser obligatorio otorgarlo. La decisin que
acordare el juez ser insertada en el pliego de condiciones, y ser ejecutoria en el acto sin necesidad
de registrarla, notificarla o ni siquiera motivada.
El acreedor no est en la obligacin de recibir en parte el pago de la deuda aunque esta sea divisible,
pero el deudor podr solicitar al juez, quien con mucha discrecin podr facilitar plazos moderados
para efectuar el pago de la deuda, creando un sobreseimiento en las ejecuciones de apremio dejando
todo en un mismo estado. Este plazo no exceder nunca de 6 meses y solo gozaran de este beneficio
los deudores que al momento de solicitarlo hayan pagado los intereses devengados. De no cumplirse
con el pago el procedimiento se iniciara en el mismo estado en que hubiere quedado al momento de
obtener el plazo.

Para poder licitar la capacidad es la regla y la incapacidad la excepcin. Las incapacidades pueden ser
especiales y las de derechos comn. La incapacidad de derecho comn establece que ni los menores,
mayores en tutela y los interdictos judiciales podrn licitar. El representante legal de estas personas
podr licitar en su nombre.
La incapacidad especial se dirige hacia los encargados de realizar la venta, as como los
administradores de los municipios o de los establecimientos pblicos, los oficiales pblicos de los
bienes nacionales. Tambin esta incapacidad se dirige hacia el abogado del persiguiente quien no
podr licitar, so pena de nulidad y de ser condenado en daos y perjuicios.
Toda licitacin se presentara por medio de un abogado, so pena de nulidad. La adjudicacin se realizara
por medio de audiencia de pregones, las pujas son ofertas sucesivas y el bien ser adjudicado al ltimo
y mayor subastador. Despus de iniciada la subasta no podr realizarse la adjudicacin hasta que no
transcurran 3 minutos, si no hubiere licitaciones en ese tiempo el persiguiente ser declarado
adjudicatario. Si en el lapso de los 3 minutos se hiciere alguna puja deber esperarse 2 minutos sin
nuevas pujas para poder realizar la adjudicacin.
El abogado que hubiere hecho la ltima puja deber declarar inmediatamente el nombre de quien
representa y el poder de la representacin. Si el abogado no declarase quien es el adjudicatario o no
presentare el poder, estara violando las condiciones de la venta, y podra ser condenado
disciplinariamente con la suspensin del ejercicio por 5 aos mximo y 1 a lo mnimo.
Luego de terminar la audiencia se declara adjudicatario al mayor y ltimo subastador, o al persiguiente
de no haber licitadores. Se emitir una sentencia administrativa declarando el adjudicatario, esta
sentencia no es sujeto de ningn recurso ordinario y no tendr la autoridad de cosa juzgada. Esta
sentencia no es ms que la copia del pliego de condiciones redactada conforme al art 690, y ordenara
al embargado a abandonar la posesin de los bienes.
Para que la sentencia sea entregada al adjudicatario este deber probar por medio de recibo que
cumpli con la obligacin del pago de la licitacin. La constancia del pago se anexara al original de la
sentencia y se copiaran a un rengln seguido de esta. El adjudicatario deber cumplir las condiciones
dentro de los 10 das siguientes a la adjudicacin, de no hacerlo se le apremiara por la va de la falsa
subasta sin perjuicio de las dems vas de derecho. La sentencia en adjudicacin es un acto traslativo
de propiedad, por lo tanto debe someterse a la formalidad de la inscripcin o de la transcripcin, as
como tambin del pago de impuestos.
Los efectos que produce la adjudicacin tiene dos concepciones.las concepciones de donde surgen los
efectos de la adjudicacin son las siguientes:

La adjudicacin es una venta ordinaria. La nica diferencia es que la adjudicacin est


sometida a ciertas formalidades, entre las cuales se destacan la presencia del tribunal.

La adjudicacin confiere la investidura de una propiedad nueva. Segn esta teora no hay
una transmisin de propiedad, sino la investidura de una nueva, la intervencin de la
justicia se explica como testigo dando su aval a la investidura de la propiedad.

Pero en si la adjudicacin produce los siguientes efectos:

Transporte al adjudicatario de los derechos del embargado sobre el inmueble adjudicado.


La adjudicacin confiere al adjudicatario los derechos de un comprador.
La publicacin paraliza las inscripciones a realizarse.
La inscripcin purga las hipotecas y privilegios.

LA PUJA ULTERIOR
El persiguiente luego de la adjudicacin tiene el derecho de vender el inmueble a un mejor postor, por
un precio mayor claro est, a esto se le llama la puja ulterior. Quien desee comprar luego de la
adjudicacin, podr presentar ante la secretaria del tribunal, dentro de los 8 das de la adjudicacin,
una oferta de compra que no deber ser menos de un 20% sobre el precio de la primera adjudicacin.
Con este ofrecimiento se abre nuevamente una subasta, partiendo del nuevo precio establecido.

Cabe mencionar que el plazo de 10 das que tiene el adjudicatario para cumplir con las condiciones
corre junto al plazo de 8 das que tiene el interesado de la puja ulterior. De celebrarse la puja ulterior el
primer adjudicatario pierde los derechos sobre el bien adjudicado.
Para solicitar esta puja, el interesado deber presentar adems de la peticin, la suma total ofrecida
como nuevo precio, puede ser en efectivo o en un cheque certificado, adems deber notificar al
adjudicatario, a los otros acreedores inscritos y al embargado.
Luego de hacer la declaracin en secretaria y de haber notificado a las personas antes mencionadas, el
juez al trmino de 3 das, despus de haberse hecho la peticin, emitir un auto designando el da en
que se realizara la nueva subasta. El secretario publicara en la prensa la nueva fecha de la subasta, la
cual no podr ser de ms de 15 das despus de haber dictado el auto. Luego de la puja ulterior no
habr espacio para otra subasta.
De no presentarse nuevos licitadores, el inmueble ser adjudicado al nuevo postor. El solicitante debe
cumplir con todas las formalidades. Si el nuevo postor no cumpliese con las condiciones de pago, el
antiguo adjudicatario retomara su lugar como propietario.
Los efectos que produce la puja ulterior son los mismos que los de la primera puja.