1. EXTENSIN HIPOTECARIA.

1.1. EXTENSIN DE LA HIPOTECA EN CUANTO AL BIEN

1.1.1. Definicin:
1.1.1.1. En el cdigo civil peruano.
ARTICULO 1101 C.C.

La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus
accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la
expropiacin, salvo pacto distinto.
1.1.1.2.

Ximena Benavides Reverditto (cdigo civil comentado)

La especialidad es una de las caractersticas de la hipoteca. Esta se manifiesta

respecto al crdito y a los bienes hipotecados. El artculo bajo comentario, al igual
que su antecedente el artculo 1017 del Cdigo Civil de 1936 derogado, regula la
especialidad de la hipoteca en cuanto al bien. As seala que, a falta de acuerdo,
la hipoteca se extiende a los integrantes, accesorios, e indemnizaciones que
correspondan al bien hipotecado; lo que tambin se denomina "extensin natural
de la hipoteca".
1.1.2. Partes de la extensin hipotecaria sobre el bien.
1.1.2.1. Partes integrantes
Nuestro Cdigo Civil define, en su artculo 887, a los bienes integrantes como
aquellos bienes que no pueden ser separados sin destruir, deteriorar o alterar el
bien; y que no pueden ser objeto de derechos singulares. La importancia de las
partes integrantes radica en que, segn seala el artculo 889, siguen la condicin
jurdica del bien al que se integran salvo que la ley o contrato permita su
diferenciacin o separacin. Ello significa que si el bien es inmueble, las partes
integrantes del mismo se entendern tambin como inmuebles, aun cuando por su
naturaleza y segn la clasificacin de los bienes que regula nuestro Cdigo Civil,
pudiera corresponder serbienes muebles.
Alba ladejo (..) la existencia de partes integrantes presupone la existencia
de una cosa compuesta, la misma que se entiende por una unidad cuyas piezas,
antes o fuera del todo que conforman, tienen su propia individualidad. Las partes
integrantes, unidas entre s, forman la cosa compuesta. Las partes integrantes
gozan de cierta autonoma, individualidad; pero estando unidas o coligadas entre
s forman un todo.
Dez-Picazo y Gulln (.) "partes integrantes son todos aquellos objetos que
poseyendo nombre e individualidad fsica e incluso independencia econmica, han

pasado a formar, junto con otros elementos, una unidad real superior y ms
completa".
la hipoteca se extiende a las partes integrantes del bien hipotecado. As, si se
hipoteca una casa se entienden tambin hipotecados los ladrillos, losetas, piedras,
cemento que formen parte de la misma.
Ello parece lgico atendiendo que si son partes integrantes se entiende que
forman parte del bien hipotecado. Las partes integrantes se someten a la misma
condicin del bien del que forman parte.
El pacto en contrario.
Significa que podran excluirse de la hipoteca las partes integrantes. Este precepto
no es claro. Como hemos dicho, el artculo 887 dispone que las partes integrantes
no puedan ser objeto de derechos singulares. Sin embargo, segn lo dispuesto en
el artculo 1101, es posible hipotecar una vivienda y excluir de la garanta el
segundo piso, o en todo caso hipotecar solo las paredes de una casa. En este
ltimo caso, ante una eventual ejecucin de la hipoteca y consecuente
transferencia en propiedad de las paredes a favor de un tercero, este no podra
retirar las paredes de la casa sin deteriorarla o destruirla. Recordemos que las
partes integrantes no pueden ser separadas del bien principal sin deteriorar,
destruir o alterar el bien principal. Si se hipotecara la casa excluyendo de dicha
hipoteca sus paredes, en caso de ejecutar la garanta, quin quisiera adquirir
dicha casa?
En cambio, creemos sera distinto si se constituye una hipoteca sobre una
vivienda y se excluyen de la misma los pisos que en un futuro se construyan. Es
decir, es posible excluir de la hipoteca aquella parte integrante respecto de la cual
puedan constituirse derechos singulares. El segundo prrafo del artculo 887 debe
interpretarse en concordancia con el artculo 889, en virtud del cual las partes
integrantes de un bien siguen la condicin de este, salvo que por norma o acuerdo
se permita su diferenciacin o separacin. Asimismo, tal "diferenciacin o
separacin" no debe ocasionar la alteracin, destruccin o deterioro del bien
principal.
Si se acumulan dos inmuebles y uno de ellos se encontraba previamente
hipotecado, se entender hipotecado el bien acumulado? Creemos que s, en
tanto el bien acumulado se integra al bien anterior, formando una sola unidad
fsica y jurdicamente. La hipoteca debe cubrir por tanto todo el bien.

1.1.2.2.

Partes accesorias

El artculo 888 define a los bienes accesorios como aquellos que sin perder su
individualidad estn permanentemente afectos a un fin econmico u ornamental
respecto de otro bien, siguiendo la condicin jurdica de este ltimo. A diferencia
de las partes integrantes, los accesorios pueden ser separados del bien principal
para servir a la finalidad econmica de otro bien, sin que dicha separacin
-siempre que sea provisional- haga perder su condicin de accesorio. Asimismo,
pueden constituirse derechos singulares respecto de las partes accesorias.
Los efectos de la hipoteca se extienden a las partes accesorias. As, si se hipoteca
una casa se entendern afectas por la hipoteca las alfombras, los cuadros y los
enseres que se ubiquen dentro de la misma. Si se hipoteca una concesin, la
hipoteca se extender a los bienes adscritos a la misma finalidad econmica,
como pudieran ser maquinarias, equipos, vehculos, etc.
Como sealamos, las partes accesorias deben estar permanentemente afectas a
un fin econmico u ornamental. A efectos de la extensin de la hipoteca, se
entendern comprendidos aquellos bienes que estn afectos al bien al momento
de la ejecucin de la hipoteca. Aun cuando al momento de constituir la garanta,
los bienes accesorios no hayan estado afectos econmica u ornamentalmente al
bien principal, estarn comprendidos en la hipoteca si al momento de su ejecucin
s estn adscritos al fin del bien principal.
Avendao Arana. (.) la hipoteca no se extiende a los accesorios que son
separados definitivamente del inmueble. S los comprende, en cambio, si son
separados provisionalmente del bien. Esto ltimo se debe a que la separacin
provisional del accesorio no le suprime su condicin (artculo 888). En efecto, si la
parte accesoria se separa definitivamente del bien pierde la condicin de
accesorio, y por tanto la condicin jurdica de ser inmueble y de correr la misma
suerte que el bien principal. As, si un accesorio se vende o se prenda con entrega
fsica (en caso de que el accesorio sea un bien mueble), perdera su condicin de
accesorio y se desafectara de la hipoteca. (.)
Los bienes accesorios usualmente son bienes muebles. Adicionalmente, la
mayora de los bienes muebles no son identificables por los registros. Incluso si se
entendieran gravados por ser accesorios de un bien principal hipotecado, la
publicidad registral tampoco les alcanzara. Los terceros no tendran forma de
identificar si los bienes accesorios (asumiendo que sean muebles) estn
hipotecados, pues dicha hipoteca figurara solo en la ficha o partida del bien
inmueble (bien principal).

1.1.2.3.

Importe de indemnizaciones de los seguros y de la

expropiacin

Si el bien hipotecado est asegurado y se produce un siniestro, la

indemnizacin que corresponda se considerar gravada. Ello en la medida en que
el monto indemnizatorio reemplaza al inmueble hipotecado.
Dez-Picazo y Gulln. (.)"si el inmueble hipotecado perece enteramente por
siniestro o resulta expropiado, la hipoteca se extingue. El acreedor hipotecario se
transforma de titular de un derecho de real de hipoteca en acreedor titular de un
derecho de prenda sobre el crdito (cuando la indemnizacin es debida) o sobre el
dinero (cuando la indemnizacin se ha satisfecho)".
Avendao Arana. (.) si la destruccin del inmueble es parcial, la hipoteca
existir respecto de la parte del bien no destruido. As, existira hipoteca sobre el
terreno y prenda sobre el importe de la indemnizacin.()
1.1.2.3.1. Supuestos de extensin de la hipoteca sobre el bien.
A. Las mejoras.
Si bien es cierto el artculo bajo comentario no se refiere expresamente a las
"mejoras", se entienden estas incluidas al referirse a las partes "integrantes" y
"accesorias". Se entendern comprendidas en la hipoteca aquellas mejoras que se
integren al bien o se adhieran a un fin econmico u ornamental del mismo.
B. Las accesiones.
Estas se integran naturalmente al bien principal; por tanto, se entienden
hipotecadas si el bien principal as lo est. Existen sin embargo excepciones: la
avulsin regulada por el artculo 940.
C. Las construcciones.
Estas constituyen bienes que se integran al terreno. Sin perjuicio de que las
construcciones sean hechas por el propietario del bien principal o por un tercero,
estas sern consideradas "partes integrantes" y por tanto hipotecadas si el bien
principal tambin lo est.

1.2. EXTENSIN DE LA HIPOTECA EN CUANTO AL CRDITO

1.2.1. DEFINICION.
1.2.1.1. EN EL CODIGO CIVIL.
ARTICULO 1107
La hipoteca cubre el capital, los intereses que de vengue, las primas del seguro
pagadas por el acreedor y las costas del juicio.
1. El capital
Entendemos por capital el principal del crdito, el monto del prstamo otorgado y
financiado. Es comn que el monto del gravamen (suma por la que se
compromete el inmueble, hasta por la cual responder el bien ante una eventual
ejecucin de la garanta) coincida con el monto del capital. No obstante, en
oportunidades el gravamen se constituye incluso hasta por un monto menor al del
capital, probablemente porque el valor del inmueble no permite establecer como
gravamen un monto mayor. En estos casos se procura que la diferencia est
cubierta con otra garanta.
la hipoteca debe extenderse solo hasta por el monto del gravamen que aparezca
inscrito en Registros Pblicos, es recomendable que el gravamen se establezca
por un monto mayor al del capital de forma tal que alcance para cubrir, entre otros,
los intereses del crdito. No obstante la hipoteca cubre intereses, primas del
seguro y costas en virtud de lo dispuesto en el artculo bajo comentario; el bien
responder solo hasta cierto lmite: el monto del gravamen inscrito en Registros
Pblicos. Ms all del importe del gravamen, el crdito no goza de preferencia
alguna. Como explicaremos ms adelante, creemos que de esta forma se genera
seguridad frente a terceros, frente al deudor e incluso frente al acreedor, respecto
de la responsabilidad del bien garantizado.
2. Intereses
Los intereses tienen el carcter de una prestacin accesoria del crdito principal.
De ah que, atendiendo al criterio de accesoriedad, la hipoteca garantiza el pago
de los intereses que devengue el crdito.
Como consecuencia de la especialidad de la hipoteca en cuanto al crdito, y en
tanto los intereses sean "obligaciones garantizadas" con la hipoteca, la obligacin
accesoria de pago de intereses tambin debe ser determinada o determinable. El
tipo de inters pactado debe consignarse, en principio, en el documento de
constitucin de la garanta hipotecaria e inscribirse en Registros Pblicos
Avendao Arana. () La finalidad es que los terceros conozcan la

responsabilidad del bien hipotecado y, en caso de que el gravamen sea

determinable, conozcan los criterios para su determinacin. ()
Se encuentran comprendidos en el trmino "intereses" los intereses moratorios?
La duda se presenta porque los intereses moratorios, cuya finalidad es indemnizar
la mora o retraso en el pago, se devengarn aun cuando los terceros desconozcan
que se ha constituido en mora al deudor hipotecario. La constitucin en mora no
figurar en Registros Pblicos; no obstante, si la hipoteca cubre los intereses (la
norma no distingue tipos de inters) se entendera que en dicha cobertura se
encuentran comprendidos los intereses moratorios.
Para Pea Bernaldo de Quiros, citado por Avendao Arana, la hipoteca no cubre
los intereses moratorios porque, (...) lo que garantiza la hipoteca es el
cumplimiento normal de la correspondiente obligacin y tanto del principal como
de los intereses si se hubiesen estipulado; pero no garantiza, en cambio,
ordinariamente, las consecuencias del incumplimiento, sea ese debido a dolo,
culpa o mora. Llegado el momento del vencimiento, la pasividad del deudor (y del
acreedor) no debe por s afectar el alcance (por su naturaleza frente a terceros) de
la hipoteca".
Por el contrario, para Avendao Arana los intereses moratorios s estaran
cubiertos con la hipoteca, en tanto la finalidad de esta es garantizar el
cumplimiento de las obligaciones hasta que se produzca el ntegro del pago. Sin
embargo, no todos los intereses moratorios estaran comprendidos. Debido a la
especialidad y publicidad de la hipoteca, si los terceros no tienen forma de conocer
que el deudor ha incurrido en mora y que por tanto se estn generando intereses
moratorios, la hipoteca no cubrir estos. Es decir, se entendern cubiertos solo los
intereses moratorios devengados cuya determinacin sea conocible por los
terceros. El mismo criterio debera aplicarse tratndose de cualquier tipo de
inters.
Nuestro Cdigo Civil se acoge al sistema de garanta indefinida. Segn Roca
Sastre, el sistema de garanta indefinida (...) ofrece el inconveniente de que se
vayan acumulando intereses impagos, aumentando sucesivamente, por desidia o
mala fe del acreedor, el volumen de la responsabilidad hipotecaria, lo que dificulta
contratar sobre la finca hipotecada, ya que obligar a quien pretenda hacerlo con
seguridad, a una serie de investigaciones para comprobar la verdadera cuanta de
los intereses que queden por satisfacer, a fin de descontarlos del precio de la
adquisicin, todo ello provoca clandestinidad, imprecisin e inseguridad, o sea
falta de publicidad y especialidad. (...) En cambio, el sistema de tope mximo
elimina estos peligros e inseguridades, estimulando a la vez la diligencia del
acreedor con ventaja suya y del mismo deudor, pues a este le ser ms difcil

pagar al vencer el capital una gran masa de intereses acumulados; adems,

impide que deudor y acreedor se confabulen, en contra de un posterior adquirente,
presentando como no pagados, intereses que en realidad ya lo estn".
El artculo 1099 inciso 3) seala que se requiere para la validez de la hipoteca que
el gravamen sea de cantidad determinada o determinable; sin embargo, el artculo
1107, cuyo tenor ha sido textualmente recogido de su antecedente el artculo 1016
del Cdigo Civil derogado de 1936, seala que la hipoteca cubre el capital, los
intereses que este devengue, las primas del seguro y las costas del juicio.
Teniendo en consideracin ambos enunciados, cabe preguntamos si la hipoteca
cubre todas las deudas aun cuando estas excedan el monto del gravamen.
Existe contradiccin entre una norma y otra?, cul es finalmente la cobertura de
la hipoteca?
Sobre el particular existe un debate respecto de si la hipoteca cubre toda la deuda,
as esta ltima sobrepase el monto del gravamen inscrito en los Registros
Pblicos; o si la hipoteca cubre la deuda hasta por el monto del gravamen.
Quienes consideran que la hipoteca cubre toda la deuda, as esta ltima
sobrepase el monto del gravamen inscrito en los Registros Pblicos, sealan que
el crecimiento del crdito debe ser determinable. De esta forma no se atenta
contra la especialidad de la hipoteca porque los terceros -adquirentes de la
propiedad o segundos acreedores hipotecarios- pueden determinar el monto del
crdito y del gravamen sobre la base de la informacin registra!. Al momento de
constituir la hipoteca debe establecerse el procedimiento para determinar el
crecimiento del monto del crdito y del gravamen (v. gr. el tipo y la tasa de inters
pactado), con lo cual su eventual aumento ser susceptible de ser conocido por
terceros. As no se perjudicara a los terceros quienes, basados en la informacin
registral, podran determinar la cuanta definitiva de la hipoteca.
3. Primas del seguro y costas del juicio
En caso de que el inmueble hipotecado se encuentre asegurado, las primas que el
acreedor hipotecario pague por dicho seguro tambin estarn cubiertas por la
hipoteca.
Ante un incumplimiento, el acreedor hipotecario est facultado a iniciar un proceso
de ejecucin de garanta y solicitar la venta judicial del inmueble hipotecado (sin
perjuicio de las formas extrajudiciales establecidas por ley en caso de constitucin
de hipoteca de ciertos bienes inmuebles). Todos los gastos procesales en que
incurra el acreedor hipotecario a fin de ver satisfecho su crdito con los ingresos
obtenidos producto de la venta judicial del inmueble hipotecado, se encuentran
cubiertos por la hipoteca. Ahora bien, es posible pactar en contra del artculo

11071 El artculo bajo comentario no permite expresamente el pacto en contrario.

Para Avendao Arana s sera posible pactar en contrario puesto que no se trata
de una norma de orden pblico. Esta norma existe en beneficio del acreedor
hipotecario y este podra renunciar a dicho beneficio. Adems, el artculo 1122,
inciso 3), permite que el acreedor renuncie a la hipoteca. "Si esto es as, es obvio
que se puede renunciar a la parte de la hipoteca que garantiza los intereses, las
primas y las costas. Las partes podran vlidamente pactar que la hipoteca no
cubra los intereses que genere el crdito principal, las primas del seguro pagadas
por el acreedor y las costas del juicio, o que la garanta cubra solamente intereses
que se generen a un determinado nmero de aos (...)". Del mismo modo, la
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil seala que nada impide a las partes
dicho pacto, ya que la norma bajo comentario solo tiene carcter supletorio.