UNIVERSIDAD CATOLICA LOS ANGELES DE CHIMBOTE

FACULTAD DE CIENCIAS CONTABLES FINANCIERAS Y

ADMINISTRATIVA

AUDITORIA A LOS ESTADOS FINANCIEROS DE LA EMPRESA LOS PORTALES

S.A
DOCENTE: C.P.C.C YULI TORRES SOLDEVILLA
ASIGNATURA: ANALISIS E INTERPRETACIN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS
CICLO: VIII
ALUMNA: OLIMPIA DE LA CRUZ MENDOZA
TEMA: PORTALES S.A

AYACUCHO
PER-2014

DEDICATORIA:
Dedicado a todos los profesores de la Facultad de
Ciencias Contables Financieras y Administrativas
de la Universidad Catlica los ngeles de
Chimbote, por su contribucin y compromiso en la
formacin profesional delos alumnos.

INTRODUCCIN
Los Portales inici operaciones en el ao 1996 con tres lneas de negocio: inmobiliario,
estacionamientos y hoteles. La Empresa soport el impacto ocasionado por la crisis
econmica del pas de principios del 2000, reenfocando su oferta de productos inmobiliarios,
los mismos que fueron canalizados de manera prioritaria al sector socio econmico C/D,
siendo pioneros en dichos sectores. En paralelo a esta estrategia, la Empresa refinanci de
manera directa e integralmente la totalidad de sus obligaciones y a partir del 2005 inici un
ciclo de crecimiento que se mantiene a la fecha.
A partir de ese momento, los negocios y los sectores donde Los Portales invirti maduraron y
empezaron a generar resultados significativos. En el 2010 se concluy el proceso de
equiparacin de participaciones entre los accionistas LP Holding (Grupo Raffo) y el Grupo
ICA de Mxico (www.ica.com.mx); marcando este hito el inicio de una nueva etapa en la que
se realizarn importantes proyectos e inversiones, adecuacin de polticas de gobierno
corporativo y establecimiento de objetivos comunes, que permitirn a la Empresa mirar al
futuro con confianza y una gran expectativa.

2014
Memoria
Anual
Crecemos con el Per

I.

ENTORNO ECONMICO

El crecimiento de la economa mundial se redujo por tercer ao consecutivo en 2014

(3.1%), aunque la economa de Estados Unidos mostr una fuerte recuperacin tanto en el
consumo como en la inversin privada.
Las economas desarrolladas, en promedio, crecieron en 1.8% (Estados Unidos 2.4%,
Eurozona 0.8%, Japn 0.2% y Reino Unido 2.6%), mientras que las economas en desarrollo
avanzaron en un 4.2% lideradas por China con 7.4% e India con 5.4%.
Los principales factores de esta reduccin son:
1. La cada abrupta del precio del petrleo.
2. Los riesgos de deflacin en Japn y la Eurozona.
3. La desaceleracin de China.
4. El efecto en los mercados financieros ante la elevacin de las tasas de por parte de
la FED.
La economa nacional en el 2014 acumul 16 aos de crecimiento continuo, pero registr
una importante desaceleracin, pas de un crecimiento de 5.8% en 2013 a uno de 2.4%.
Esta disminucin obedece, principalmente a:
1. un menor crecimiento del consumo y la inversin.
2. la reduccin del gasto pblico.
3. el efecto climtico adverso en la produccin agropecuaria y pesquera.
4. las menores leyes de mineral.
El crecimiento del ao 2013 de 5.8% se vio afectado por las variaciones de los sectores
primario en -1.7%, construccin en -0.4% y otros sectores en 1.3% para alcanzar los 2.4%
obtenidos en el ao 2014.
Sector

Contribucin
Porcentual

Pesca
Minera e Hidrocarburos
Manufactura
Electricidad y Agua
Construccin
Comercio
Servicios
PBI Total

0.4%
4.6%
13.7%
2.0%
7.3%
15.4%
56.6%
100.0%

Variacin
Porcentual
2013/2012
18.1%
4.9%
5.1%
5.5%
8.9%
5.9%
6.2%
5.8%

Variacin
Porcentual
2014/2013
-25.3%
-0.9%
-2.9%
4.9%
2.1%
4.4%
4.8%
2.4%

Fuente: BCRP
Elaboracin Propia

En 2014 la balanza comercial continu siendo deficitaria, tal como ocurri en el 2013,
alcanz un dficit de US$ 2.8 mil millones como resultado de la cada de los trminos de
5

intercambio. Las exportaciones sumaron US$ 36.1 mil millones versus las importaciones
de US$ 38.9 mil millones.

Cada del precio del petrleo: Respecto a nuestras exportaciones, los precios
internacionales de metales bsicos redujeron sus precios explicadas por las menores
perspectivas de crecimiento a nivel global, en particular China y la Eurozona.
El dficit en cuenta corriente de la balanza de pagos es de US$ 8.9 mil millones equivalente
al 4.4% del PBI en 2014, ligeramente menor al observado en 2013 (4.5 %), originado por la
cada de los precios de exportacin y al menor impulso de las importaciones.
La tasa de inflacin en 2014 se ubic en 3.2% reflejando principalmente alzas en los precios
de alimentos y tarifas elctricas. El componente de alimentos y energa se increment en
4.1%, sin estos factores la inflacin alcanz 2.5%. Sin embargo, la inflacin sin alimentos y
energa, es decir descontando el impacto de estos rubros de alta volatilidad de precios, se
ubic en 2.5
El sol continu devalundose respecto al dlar americano. El tipo de cambio cerr el ao
en S/. 2.990, 6.9% mayor que los S/.2.796 del ao anterior.
Al cierre del 2014, las reservas internacionales netas (RIN) fueron de US$ 62.3 mil millones,
monto menor en 5.1% al cierre del ao anterior (US$ 65.7 mil millones).
El sector construccin registr un crecimiento de 2.1%, mostrando una fuerte
desaceleracin respecto al crecimiento del ao anterior de 8.9%, afectado principalmente
por el consumo interno de cemento de 2.4% en el 2014 (8.6% en el 2013) originado por el
retraso del avance de las obras pblicas y un menor ritmo de ejecucin de los proyectos de
vivienda privados.

I.1 CARTA DEL PRESIDENTE

Estimados accionistas:
En nombre del Directorio de Los Portales S.A., les presento a continuacin la memoria y
los resultados de la gestin correspondiente al ao 2014, la misma que se ve reflejada en
los Estados Financieros auditados que luego someteremos a su consideracin.
En un contexto internacional de lento crecimiento y, en una coyuntura econmica nacional
de desaceleracin (el Per creci solo 2.4% en 2014, aun cuando acumula 16 aos de
crecimiento continuo); con una tasa de inflacin de 3.2%; y, con un tipo de cambio
presionando nuevamente al alza, Los Portales y sus subsidiarias, continuaron expandiendo
sus actividades comerciales, lo cual, aunado a su acertado plan de negocios y al
profesionalismo de sus gerencias, ha permitido la obtencin de los favorables resultados
que a continuacin se presentan, as como la creacin de valor en los sectores donde
participa.

Los ingresos consolidados de Los Portales S.A. durante el ao 2014 ascendieron a S/.628.6
millones (versus S/. 523.6 millones del ao 2013), mientras que la utilidad neta
consolidada del ejercicio, ascendi a S/.47.4 millones.
Estos resultados se debieron fundamentalmente a:
1. La sostenibilidad y el buen desempeo de la Unidad de Vivienda, que contina
creciendo en todos sus productos y diversificndose geogrficamente, con
presencia actual en ms de 12 ciudades del pas. Esta unidad de negocio increment
sus ingresos en 19% y registr ventas por S/.488.4 millones, consolidando a Los
Portales S.A. como la empresa lder en el negocio de Habilitacin Urbana primaria
y secundaria, y, Vivienda de Inters Social (Mi Vivienda y Techo Propio) a nivel
nacional. En este ejercicio, la unidad cerr ventas comerciales por 5,820 unidades
inmobiliarias y entregas por 6,508 unidades.Las ventas en provincias representaron
el 40% de los ingresos totales de la Unidad, de acuerdo con la estrategia de
diversificacin geogrfica implementada. Es importante tambin mencionar que la
Unidad de Vivienda mantiene -al cierre del 2014- una reserva territorial de 360
hectreas, la misma que garantiza la sostenibilidad del negocio para los prximos
aos.
2. Al crecimiento de la Unidad de Estacionamientos, lder a nivel nacional en el
negocio de parqueos, cerrando el ao con un incremento en sus ingresos del 18%.
Lo anterior se sustenta entre otros en el mayor nmero de operaciones, las mismas
que se incrementaron a 207 estacionamientos anterior. Es destacable tambin
mencionar la obtencin de la buena pro para la operacin de la playa del Centro
Comercial Jockey Plaza (la ms grande del pas); el inicio de la operacin del
Centro Comercial San Miguel; la decisin estratgica de enfocar el negocio en la
tecnologa como elemento bsico para la operacin, control y gestin de todas sus
operaciones, plan que inici en el 2014 y que tomar 36 meses en implementarse en
su totalidad; la activa participacin de esta unidad en la modalidad de Iniciativas
Privadas Municipales para la construccin y operacin de estacionamientos
subterrneos, habindose suscrito dos contratos de concesin con las
municipalidades de Miraflores y La Victoria; y, al desarrollo constante de
productos y negocios colaterales asociados.
3. La consolidacin de las ventas de la Unidad de Hoteles (S/.48 millones en el2014),
explicado principalmente por las mayores ventas del rea de alimentos y bebidas
del Country Club Lima Hotel y a los ingresos de las unidades LP Portales Tarma,
Chiclayo, Cuzco y Piura, y de Arennas Mancora, as como a la culminacin de la
remodelacin y ampliacin de habitaciones realizada en el hotel LP Piura.
4. La Unidad de Rentas ingres en su segundo ao de operacin a travs de su
sociacin estratgica con Parque Arauco (Chile), en donde al trmino del ejercicio
se desarrollan 5 proyectos: Inoutlet Faucett, recientemente remodelado y ampliado;
ViaMix Chorrillos, tambin en operacin desde segundo semestre del 2014; ViMix
Malvinas, que iniciar operacin en Marzo 2015; ViaMix Colonial,actualmente en
construccin, iniciando operaciones en 2016; y, el proyecto Lifestyle La Molina,
que cuenta con el anteproyecto aprobado y que iniciar operaciones en el 2017.
5. La adquisicin de LP USA, una empresa que desarrolla proyectos de
habilitacin urbana en diversas ciudades del Esado deTexas, USA como parte de la
8

estrategia de diversificacin geogrfica del negocio de la Unidad de Vivienda

trazada y que desde su incorporacin a los negocios de Los Portales S.A. (en abril
del 2014) ha reportado ventas por S/. 14 millones y, mantiene un potencial de
crecimiento para los prximos aos.
Durante 2014, la empresa continu su proceso de estructuracin de pasivos financieros,
buscando una mayor eficiencia desde el punto de vista de costos y plazos. Al cierre del
ejercicio, la empresa culmin con un pasivo financiero de US$170 millones, destacando
que US$41.8 millones provienen del mercado de capitales. En los prximos ejercicios, la
empresa continuar activamente buscando frmulas de financiamiento que acompaen su
crecimiento.

En enero 2014, la empresa se traslad a su nueva sede corporativa ubicada en la Calle

Ugarte y Moscoso en el Distrito de Magdalena, hito que forma parte importante del
proceso de fortalecimiento de las reas centrales de soporte, posibilitando un crecimiento
ordenado que generar eficiencias operativas.
Cabe indicar que Los Portales S.A. es un aliado estratgico de la ciudad y -en esa medidacontinua promoviendo el desarrollo de los denominados ludoparques, concebidos como
espacios libres sostenibles donde los nios y sus familias puedan desarrollar actividades
ldicas al aire libre, fomentando una educacin menos memorstica y ms integral, basada
en el juego. En lnea con ello, durante el 2014 inauguramos nuestro tercer ludoparque en
el Distrito de San Vicente de Caete, el mismo que cuenta con un rea de 2,000m2 y cuya
implementacin ha contado con el apoyo activo de nuestros colaboradores, la comunidad y
el Municipio Provincial de Caete.
Finalmente, en nombre del Directorio, agradezco el esfuerzo y el profesionalismo del
equipo gerencial de Los Portales y sus ms de 3,200 colaboradores, quienes con su
esfuerzo y creatividad han permitido la consolidacin de Los Portales como una de las
empresas inmobiliarias ms importantes del pas.
A todos ellos, muchas gracias.

Ernesto Raffo Paine

Presidente del Directorio

I.2 NUESTRA EMPRESA FACTORES DE RIESGO

El desarrollo de las actividades y negocios de Los Portales nos expone a diversos riesgos.
Por eso, tomando como base el conocimiento tcnico y la experiencia, la Gerencia viene

desarrollando programas de administracin de riesgos, con la finalidad de minimizar los

potenciales efectos adversos asociados a los mismos.
1. Riesgo crediticio
El financiamiento directo a nuestros clientes es monitoreado por nuestra rea de Crditos y
Cobranzas, que ha implementado medidas para disminuir el riesgo por un potencial
incumplimiento de pagos. Entre las ms importantes figuran:
La evaluacin crediticia interna de cada cliente a la fecha de suscripcin del contrato de
compra venta.
El monitoreo continuo y detallado del comportamiento de la cartera de cuentas por cobrar,
identificando a tiempo potenciales problemas de morosidad o retrasos.
La venta al crdito mediante la suscripcin de contratos con reserva de dominio hasta la
cancelacin de la ltima cuota del cronograma de pagos suscrito.
El ratio de morosidad global agregado promedio del ao 2014 fue de 0.50.
2. Riesgo de precio
La actividad econmica del pas y los efectos de la coyuntura externa podran,
eventualmente, ser fuente de presiones en los precios de algunos bienes relacionados con
nuestras actividades. La Gerencia estima, sin embargo, que el riesgo de devaluacin de los
inmuebles es bajo, dada la demanda por inmuebles (viviendas) y terrenos para desarrollos
comerciales o proyectos de viviendas u oficinas, el incremento de la actividad econmica
en general, la mejora de la calidad de vida de las familias, el acceso al crdito hipotecario
y la estabilidad en los costos de construccin.
En el negocio de estacionamientos, por su parte, los precios se fijan en funcin a la oferta
y la demanda, y no existe ningn tipo de restriccin legal que establezca topes a las tarifas,
salvo condiciones especiales pactadas bilateralmente con algunos concedentes o
propietarios. Adems, monitoreamos permanentemente los precios de los bienes y
servicios relacionados con cada Unidad de Negocio, reduciendo su impacto, al establecer
convenios de largo plazo con proveedores y ajustando las estructuras de costos, entre
otros, sin descuidar la investigacin permanente para innovar productos y materiales
sustitutos y/o complementarios.
3. Riesgo de precio
La actividad econmica del pas y los efectos de la coyuntura externa podran,
eventualmente, ser fuente de presiones en los precios de algunos bienes relacionados con
nuestras actividades. La Gerencia estima, sin embargo, que el riesgo de devaluacin de los
inmuebles es bajo, dada la demanda por inmuebles (viviendas) y terrenos para desarrollos
comerciales o proyectos de viviendas u oficinas, el incremento de la actividad econmica
en general, la mejora de la calidad de vida de las familias, el acceso al crdito hipotecario y
la estabilidad en los costos de construccin.
En el negocio de estacionamientos, por su parte, los precios se fijan en funcin a la oferta y
la demanda, y no existe ningn tipo de restriccin legal que establezca topes a las tarifas,
salvo condiciones especiales pactadas bilateralmente con algunos concedentes o
propietarios.
10

Adems, monitoreamos permanentemente los precios de los bienes y servicios

relacionados con cada Unidad de Negocio, reduciendo su impacto, al establecer convenios
de largo plazo con proveedores y ajustando las estructuras de costos, entre otros, sin
descuidar la investigacin permanente para innovar productos y materiales sustitutos y/o
complementarios.
4. Riesgo en la legislacin de licencias y zonificacin, Permisologa
El desarrollo de proyectos de habilitacin urbana y construccin de viviendas unifamiliares
y multifamiliares, proyectos de segunda vivienda, estacionamientos subterrneos y otros,
Requieren una legislacin estable y el cumplimiento en el otorgamiento de zonificaciones,
licencias y seguridad institucional.
5. Riesgo de la factibilidad de servicios pblicos
El negocio inmobiliario, y en particular el de habilitacin urbana, requiere contar con
disponibilidad de servicios pblicos (agua, desage, vas de acceso, energa elctrica, etc.),
especialmente en las zonas de expansin de las ciudades. Los buenos fundamentos de la
economa peruana, as como los importantes fondos de reserva que el gobierno central y
los gobiernos regionales y locales vienen destinando a infraestructura pblica, permiten
proyectar mejores perspectivas para el desarrollo urbano, especialmente en las ciudades del
interior del pas. A esto se suman los programas de Obras por Impuestos, que podran
contribuir a minimizar el riesgo.
6. Riesgo de retrasos y sobrecostos de construccin
La rentabilidad de los proyectos inmobiliarios considera el desarrollo de los procesos
constructivos en plazos y costos razonables, a los cuales se agrega un margen por posibles
eventos fuera de control.
7. Riesgo de liquidez
Este riesgo considera la posibilidad de la falta de efectivo disponible en el momento de
pagar obligaciones que vencen, a un costo razonable.
Controlamos dicho riesgo mediante una adecuada gestin de los vencimientos de activos y
pasivos, con la finalidad de lograr un ptimo calce entre los vencimientos de los pagos
futuros y el flujo de ingresos. A su vez, hemos estructurado nuestros pasivos financieros de
manera tal que logramos asegurar una posicin de liquidez estructural, que nos permita
afrontar adecuadamente requerimientos de liquidez inesperados.
8. Riesgo de moneda
La mayor parte de nuestras ventas se realiza en dlares estadounidenses. La exposicin a la
fluctuacin de los tipos de cambio proviene de los pasivos, prstamos y cuentas por pagar
a empresas afiliadas y proveedores. Sin embargo, mantenemos un equilibrio entre los
activos y pasivos en una misma moneda. Los financiamientos, crditos para compra de
terrenos y contratacin de obras se realizan con la misma moneda que se efectuaron las
ventas.
11

As mismo, monitoreamos este riesgo a travs de las variables macroeconmicas del pas y
continuamente evaluamos nuevos procedimientos que permitan reducir este riesgo.
9. Riesgo de tasa de inters
Podramos vernos expuestos a este tipo de riesgo por cambios en las tasas de inters en sus
activos y pasivos financieros. Por ello mantenemos nuestros activos financieros, y
particularmente nuestras cuentas por cobrar (letras), sujetos a una tasa de inters fija. Los
pasivos financieros tambin estn sujetos a tasas de inters fijas y son contratados a tasas
menores que las de los activos financieros, generando un spread positivo a favor de la
Empresa.

II NUESTRA EMPRESA
HISTORIA DE LA EMPRESA LOS PORTALES S.A
Los Portales inici operaciones en el ao 1996 con tres lneas de negocio: inmobiliario,
estacionamientos y hoteles. La Empresa soport el impacto ocasionado por la crisis
econmica del pas de principios del 2000, reenfocando su oferta de productos
inmobiliarios, los mismos que fueron canalizados de manera prioritaria al sector socio
econmico C/D, siendo pioneros en dichos sectores. En paralelo a esta estrategia, la
Empresa refinanci de manera directa e integralmente la totalidad de sus obligaciones y a
partir del 2005 inici un ciclo de crecimiento que se mantiene a la fecha.
A partir de ese momento, los negocios y los sectores donde Los Portales invirti maduraron
y empezaron a generar resultados significativos. En el 2010 se concluy el proceso de
equiparacin de participaciones entre los accionistas LP Holding (Grupo Raffo) y el Grupo
ICA de Mxico (www.ica.com.mx); marcando este hito el inicio de una nueva etapa en la
que se realizarn importantes proyectos e inversiones, adecuacin de polticas de gobierno
corporativo y establecimiento de objetivos comunes, que permitirn a la Empresa mirar al
futuro con confianza y una gran expectativa.
NUESTRA EMPRESA
Datos generales
Los Portales S.A. fue constituida mediante escritura pblica el 6 de marzo de 1996 e inici sus
actividades en junio de ese mismo ao, encontrndose inscrita en la ficha No. 126437 y en la partida
electrnica No. 11008436 del Registro de Personas Jurdicas de Lima. El domicilio de la sociedad
durante 2014 fue Calle Ugarte y Moscoso 991, piso 7, Magdalena del Mar; telfono 211-4466. La
direccin web es www.losportales.com.pe.
Objeto social
Los Portales S.A. se dedica a toda clase de inversiones y negocios de promocin y desarrollo
inmobiliario, habilitacin urbana, strip malls y administracin de centros comerciales, as como a la
prestacin de servicios tursticos, hoteleros y de hospedaje. Entre sus rubros de inversin tambin
figuran los servicios de administracin, promocin, desarrollo y operacin de playas de
12

estacionamiento; sistema de peaje y actividades conexas; adems de las operaciones de carcter

comercial y financiero necesarias para los fines enunciados. La duracin de la sociedad es indefinida
y, debido a su principal actividad econmica, se encuentra agrupada de acuerdo con la Clasificacin
Industrial Uniforme (C.I.I.U.) de las Naciones Unidas, en el grupo 70109 de bienes inmuebles. Su
registro como persona jurdica es el No. B70032.
Modificaciones estatuarias, fusiones y reorganizaciones societarias Por acuerdo adoptado por la Junta
General de Accionistas del 20 de setiembre de 1999, la Empresa se fusion con su subsidiaria Los
Portales Consorcio Hotelero S.A.
El 28 de febrero de 2000, la Junta General de Accionistas acord el cambio de razn social de
Consorcio Inmobiliario Los Portales S.A. a Los Portales S.A., el mismo que se hizo efectivo a partir
del 31 de mayo de dicho ao.
La Empresa ha pasado por distintas fusiones y procesos de reorganizacin simple, aprobadas por sus
correspondientes Juntas Generales de Accionistas: (i) el 26 de diciembre de 2005 se aprob la fusin
por absorcin de la empresa Constructora ICA Per S.A., de capitales mexicanos vinculados al grupo
ICA de Mxico; (ii) el 31 de agosto de 2009 se aprob la fusin por absorcin de tres subsidiarias:
Los Portales Negocios Inmobiliarios S.A.C., Promotora Huampan S.A.C. y Promotora Golf S.A.C.;
(iii) el 19 de abril de 2010 se acord la escisin de un bloque patrimonial constituido por las acciones
de Inversiones Centenario S.A.A., el mismo que fue aportado a una sociedad pre-existente; (iv) el 29
de abril de 2010 se aprob la fusin por absorcin de la subsidiaria Constructora Los Portales S.A. y
las empresas vinculadas Inversiones en Inmuebles S.A. (INISA) e Inversiones de Estacionamientos
S.A. (IESA); el 21 de noviembre de 2011 fue aprobada la fusin por absorcin de la subsidiaria Los
Portales Estacionamientos S.A.C; y en el ao 2013, se realiz una Reorganizacin Simple en virtud a
la cual se segreg un bloque patrimonial constituido por los activos y pasivos que conformaban la
Unidad de Negocio denominada Centro Comercial Lima Outlet Center, los mismos que fueron
aportados a Strip Centers del Per S.A. (empresa en sociedad con Parque Arauco de Chile), operacin
debidamente formalizada e inscrita en los Registros Pblicos correspondientes.
CULTURA PORTALES MISION VISION PRINCIPIOS
VISIN
Ser una corporacin lder en el desarrollo de negocios relacionados con el sector inmobiliario, que se
diferencie por su calidad y marque hitos innovadores, generando valor para nuestros accionistas,
clientes, colaboradores y la sociedad.
MISIN
Desarrollamos negocios inmobiliarios, de estacionamientos, hoteleros y afines, creando espacios
innovadores para vivir mejor, sustentados en el conocimiento de nuestros clientes, el compromiso y
creatividad de nuestra gente y el desarrollo sostenible de nuestro entorno.
PRINCIPIOS
Los fundamentos que nos guan y que generan un sistema de organizacin ptimo para hacer
negocios son:
1. Integridad
Nuestras decisiones, acciones y compromisos se basan en el respaldo tico, financiero y profesional
de nuestros colaboradores y accionistas, quienes sustentan nuestra promesa de valor.
13

2. Calidad
Nuestra calidad es una mxima. Es nuestro sello de garanta. Todos nuestros productos y servicios son
elaborados y entregados con pasin y devocin, ofreciendo lo mejor de nosotros mismos a nuestros
clientes.
3. Confianza
En Los Portales no solo buscamos hacer negocios. La confianza que creamos construye relaciones de
mutuo beneficio con nuestros socios, clientes y proveedores, que son duraderas en el tiempo.
4. Responsabilidad Social
Estamos enteramente comprometidos con el desarrollo sostenible de las ciudades, as como con el
progreso de nuestros clientes, colaboradores y proveedores.
ADMINISTRACION DIRECTORIO
PRESIDENCIA
Ernesto Raffo Paine *Grupo Raffo
DIRECTORES TITULARES
Bernardo Quintana Isaac *Grupo ICA Diego
Quintana Kawage *Grupo ICA
Alonso Quintana Kawage *Grupo ICA Rodrigo
Quintana Kawage *Grupo ICA
Guillermo Velaochaga Raffo *Grupo Raffo
Ernesto Fernandini Raffo *Grupo Raffo
Alberto Pescetto Raffo *Grupo Raffo
DIRECTORES SUPLENTES
Rubn Gerardo Lpez Barrera *Grupo ICA
Eduardo Ibarra Diaz Ufano *Grupo Raffo
COMIT EJECUTIVO MIEMBROS TITULARES
Diego Quintana Kawage *Grupo ICA
Alejandro Vargas Reyes *Grupo ICA
Ernesto Raffo Paine *Grupo
Raffo Guillermo Velaochaga Raffo *Grupo Raffo
MIEMBRO SUPLENTES
Alonso Quintana Kawage *Grupo ICA
Rodrigo Quintana Kawage *Grupo ICA
Ernesto Fernandini Raffo *Grupo
Raffo Alberto Pescetto Raffo *Grupo Raffo
COMIT DE AUDTORIA PRESIDENCIA
Alejandro Vargas Reyes *Grupo ICA
MIEMBROS
Diego Quintana Kawage *Grupo ICA
Ernesto Raffo Paine *Grupo
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Raffo Guillermo Velaochaga *Raffo Grupo Raffo

GERENCIAS PRINCIPALES
Guillermo Velaochaga Raffo - Gerencia General
Ramn Garca Quintana
Gerencia Central de Administracin y Finanzas Wilfredo de Souza Ferreyra Ugarte
Gerencia Central Unidad Vivienda Eduardo Ibarra Rooth
Gerencia Unidad Estacionamientos
Luis Gomez Corthorn - Gerencia Unidad Hoteles

Capital social y composicin accionaria

Al 31 de diciembre de 2014,
el capital social suscrito y pagado de la Sociedad era de
S/.171,253,798.00 (ciento setenta y un millones doscientos cincuenta y tres mil setecientos noventa y
ocho y 00/100 nuevos soles), representado por 171,253,798 acciones de un valor nominal de S/. 1.00
cada una, totalmente suscritas y pagadas, de propiedad de un inversionista nacional y dos extranjeros,
siendo los principales accionistas: GR Holding S.A., empresa peruana perteneciente al Grupo Raffo,
con el 50%; y las empresas Constructoras ICA S.A.B. de C.V. e Ingenieros Civiles Asociados S.A. de
C.V., pertenecientes al Grupo ICA de Mxico, con el 50% restante.
No existen acciones sin derecho a voto ni acciones de inversin. La composicin accionaria de Los
Portales S.A. al 31 de diciembre de 2014 es la siguiente:
TENENCIA

NMERO
ACCIONISTAS

PORCENTAJE
PARTICIPACIN

Menor al 1%

0.01 %

Entre 1% - 5%

Entre 5% - 10%

Mayor a 10%

99.99 %

TOTAL

100.00 %

Grupo econmico
Los principales accionistas de Los Portales S.A. son dos grupos empresariales, el Grupo Raffo, de
capitales nacionales, y el Grupo ICA, de capitales mexicanos. Con ms de 100 aos de presencia en la
economa nacional, el Grupo Raffo ha participado a lo largo de su trayectoria empresarial en el sector
financiero y de seguros, inmobiliario y textil. Actualmente desarrolla actividades en el sector
inmobiliario (habilitacin urbana, vivienda multifamiliar de inters social y renta inmobiliaria),
hotelero y de estacionamientos.

15

Las principales entidades que conforman el Grupo Raffo son: i) GR Holding S.A. empresa holding
que gestiona una importante cartera de inversiones; ii) Los Portales S.A., dedicada a negocios
inmobiliarios de vivienda multifamiliar y habilitacin urbana, hotelera y estacionamientos, entre
otros; iii) Compaa Minera Caudalosa S.A., dedicada a actividades mineras, principalmente a la
produccin de concentrados de plomo, zinc y cobre. La experiencia del Grupo Raffo en el mercado
local a contribuido a potenciar las sinergias aportadas por su socio mexicano, contribuyendo a
pontenciar el desarrollo de Los Portales S.A.
El Grupo ICA, por su parte, es el conglomerado de empresas constructoras ms grande de Mxico,
cuyas principales lneas de negocio son construccin, ingeniera, infraestructura y vivienda. Tiene ms
de 60 aos de presencia en el mercado mexicano.
Ha desarrollado megaproyectos de infraestructura, construccin civil, urbana e industrial,
mantenimiento y operacin de carreteras, puertos y aeropuertos, represas y tneles. Asimismo,
participa a nivel de concesiones en el manejo nacional del agua y recoleccin de basura. El Grupo
ICA est presente en diversos pases de Latinoamrica y Europa. Su matriz (Empresas ICA S.A.B. de
C.V.) cotiza sus acciones en la Bolsa Mexicana de Valores y en el New York Stock Exchange
(NYSE).
La experiencia del Grupo ICA en temas constructivos y vivienda social en Mxico ha contribuido
decididamente a consolidar las operaciones de Los Portales S.A., aprovechando al mximo su know
how y sus estrategias comerciales.
Unidades de Negocio
Comprometidos con el desarrollo, construimos un futuro mejor.
Unidad Central
ORGANIZACIN MATRICIAL, Unidad Central

16

Somos una empresa con una estructura matricial, donde nuestras Unidades de Negocio (vivienda,
estacionamientos, hoteles y rentas) operan con el soporte de un rea central, que consolida los
servicios de administracin, crditos y cobranzas, capital humano, contabilidad, finanzas, legal,
marketing y tecnologa de la informacin. Aprovechamos las sinergias corporativas de un tratamiento
centralizado que permite mantener polticas estandarizadas en todas las Unidades de Negocio y
potencia la marca Los Portales promoviendo, a su vez, la plena vigencia de la Cultura Los Portales.
EMPRESAS SUBSIDIARIAS
Nuestras actividades se realizan de manera directa y/o a travs de empresas subsidiarias, segn se
detalla a continuacin:
1. Los Portales Construye S.A.C
Constituida en el ao 2013 y especializada en la ejecucin de proyectos multifamiliares. Nuestra
participacin al 31 de diciembre de 2014 es de 99.9%.
2. Consorcio de Estacionamientos Gamarra S.A.
Constituida en el ao 2013 a propsito de la obtencin de la concesin otorgada por la Municipalidad
de La Victoria para el desarrollo de un proyecto de estacionamientos subterrneos con rea comercial
en el Damero de Gamarra, actualmente en etapa pre- operativa. Nuestra participacin al 31 de
diciembre de 2014 es de 99. 9%.
3. Inversiones Nueva Etapa S.A.C.
Constituida en marzo de 2003 y especializada en la ejecucin de proyectos de vivienda social Techo
Propio y Mi vivienda. Nuestra participacin al 31 de diciembre de 2014 es de 99.8%.
4. Consorcio Los Portales S.A.
Constituida en julio de 2002 con el propsito de manejar toda clase de negocios inmobiliarios,
construccin, compra y venta de bienes muebles e inmuebles, as como para prestar servicios de
administracin y asesora gerencial.
5. LP USA
Empresa adquirida por Los Portales S.A. en 2014 y enfocada a la realizacin directa o indirecta de
proyectos de habilitacin urbana en los Estados Unidos de Norteamrica, principalmente en la ciudad
de Houston, Texas. Nuestra participacin al 31 de diciembre de 2014 es de 99.8%.
NEGOCIOS ASOCIADOS
1. Inversiones Real Once S.A.
Mantenemos participacin de 28% en el capital social de Inversiones Real Once (conjuntamente con
Inversiones Centenario S.A.A. y Negocios e Inmuebles S.A.). Inversiones Real Once S.A. es una
17

empresa propietaria del edificio de estacionamientos Real Once, ubicado en el Centro Empresarial
Camino Real, San Isidro, el mismo que cuenta con 535 estacionamientos y 8 locales comerciales.

2. Strip Centers del Per S.A.

En Los Portales hemos unido fuerzas con Inmuebles Comerciales del Per S.A. (perteneciente al
grupo chileno operador de centros comerciales Parque Arauco), a travs de una alianza estratgica
para la construccin, desarrollo y operacin de centros comerciales y strip malls en el pas. Para
ejecutar dicho acuerdo, se ha constituido la empresa Strip Centers del Per S.A., a travs de la cual se
realizarn los negocios conjuntos en el Per.
3. Consorcio Estacionamientos Miraflores S.A.
Hemos logrado una importante participacin en el Consorcio de Estacionamientos Miraflores S.A.,
empresa encargada de la construccin, desarrollo y operacin del futuro estacionamiento subterrneo
bajo las calles Lima y Virgen Milagrosa del distrito de Miraflores, en Lima, materia de una concesin
otorgada por la municipalidad de Miraflores.
III CREAMOS ESPACIOS PARA VIVIR MEJOR
PRODUCTOS QUE COMERCIALIZAMOS
1.

Habilitacin Urbana

En Los Portales somos lderes en el desarrollo de terrenos para venta de lotes con instalaciones de
servicios bsicos (agua, desage, electricidad). Nuestro segmento objetivo se ubica en los niveles
socioeconmicos C y D.
Estamos presentes en las siguientes ciudades: Lima (Zona Lima Norte: Carabayllo y Santa Rosa,
Zona Barranca, Zona Lima Este: Pachacamac, Cieneguilla, Huampan, Zona Lima Sur: Asia, Caete,
Mala, Chilca, Huacho), Provincia Norte: Piura, Chiclayo, Chimbote, Lambayeque, Provincia Sur: Ica,
Tacna, Provincia Centro: Huancayo.
La caracterstica principal de nuestro producto es el financiamiento directo con una cuota inicial del
20% del valor del terreno y el saldo es financiado hasta por 72 meses. Actualmente contamos con 68
proyectos en ejecucin.

2. Habilitacin Urbana para Vivienda Secundaria

Los Portales ha desarrollado con xito por quinto ao consecutivo este tipo de producto,
concentrndose principalmente en la venta de lotes para Casas de Campo (el 1er. Proyecto fue
iniciado en el distrito de Cieneguilla, continuando su expansin al distrito de Pachacamac) y Casas de

18

Playa, este ltimo rubro y desde el ao 2011, es un importante aporte a la facturacin al haber
terminado de comercializar 641 lotes por S/. 95,1 Millones

Actualmente se encuentran en desarrollo y a la venta proyectos en los distritos de Asia- Bujama.

3. Vivienda Unifamiliar

Los Portales desarrolla dentro del Programa de Vivienda de Inters Social, Techo Propio y
MiVivienda, casas de un piso para Niveles Socioeconmicos D. La totalidad de los proyectos se estn
llevando a cabo en provincias: Piura, Ica, Chiclayo y Chimbote.

4. Vivienda Multifamiliar

Este producto es desarrollado dentro del programa gubernamental MiVivienda, en zonas urbanas
consolidadas de la ciudad de Lima, as como en la periferia en las Zonas de Lima
Este, Centro y Norte, adems en el 2014 se lanz un proyecto multifamiliar en Ica. Estos proyectos
estn orientados a los niveles socioeconmicos B y C. Actualmente se vienen desarrollando en los
distritos de Pachacamac, Carabayllo, aa, Centro de Lima, La Perla y San Carlos-Ica.
CUENTAS POR COBRAR
Las cuentas por cobrar de Los Portales y subsidiarias estn principalmente conformadas por letras
provenientes del financiamiento directo que se otorga a clientes por la adquisicin de un lote de
terreno. Este consta de una cuota inicial del 20% y hasta 72 meses para pagar desde la fecha de
suscripcin del contrato de venta garantizado. Las cuentas ascendieron al cierre del 2013 a S/. 339
millones (S/. 274 millones en el 2013).
Los Estados Financieros reportan S/. 257 millones en cuentas del activo (S/. 188 millones en el 2013)
y S/. 82 millones en cuentas de orden (S/. 86 millones en el 2012). stas sern reconocidas cuando se
concluya la obra y se haga la entrega fsica del bien al cliente.
El ratio de morosidad global durante el ao 2013 y 2014 ha sido 0.44% y 0.50%, respectivamente.
As mismo, la Empresa mantiene la reserva de dominio como colateral en garanta de la cancelacin
total del precio de venta de los inmuebles vendidos a plazos a los clientes
Unidad Estacionamientos
Manejando espacios nuevos, conducimos hacia un futuro mejor.
DESCRIPCIN DEL NEGOCIO
Nuestra Unidad de Estacionamientos lidera el mercado de estacionamientos y el servicio de Valet
Parking en el Per, estando presente en varios departamentos y regiones del pas. El mbito de
19

negocios de nuestra Unidad est dedicado especficamente a la administracin, operacin,

concesin e inversin de estacionamientos, as como tambin a la gestin de negocios vinculados
como son: Valet Parking, Publicidad Indoor, Soluciones Tecnolgicas y Equipamiento, Diseo y
Arquitectura de Estacionamientos, entre otros. Nuestra propuesta de valor es brindar soluciones
innovadoras relacionadas a la necesidad de estacionar un vehculo tanto a clientes particulares y
corporativos; con excelencia en el servicio, moderna infraestructura y tecnologa de punta. Para
ello desarrollamos soluciones urbanas de valor, para facilitarle la vida a las personas, las empresas y
la sociedad.
Gestionamos pequeos, medianos y grandes proyectos, adems de concesiones, partiendo de
un concepto tcnico y estratgico.
Rentabilizamos terrenos de terceros, implementndolos como estacionamientos de nuestra
red, con absoluta flexibilidad en los plazos contractuales.
Tomamos a nuestro cargo los servicios de estacionamiento de negocios de retail y todo tipo
de comercios en general, incrementando su valor agregado.
Contamos con un estndar tecnolgico en todas nuestras operaciones, tanto en software como
hardware, lo que permite estar interconectado permanentemente.
Nuestra Unidad de Estacionamientos es intensiva en la gestin de recurso humano, razn por la cual
reconocemos al capital humano como eje central de nuestras operaciones. Es por ello que nuestros
ms de 1,800 Colaboradores son permanentemente capacitados y evaluados, lo que permite mantener
nuestros altos estndares de servicio. Todo ello, complementado con un proceso especializado de
seleccin, induccin y retencin de talento que nos permite acompaar el importante crecimiento
logrado en los ltimos aos. Asimismo continuamos aplicando Mediciones de Clima Laboral que
es una herramienta muy importante para verificar y mejorar el nivel de integracin y trabajo en
equipo, manteniendo as los ms altos estndares de servicio al cliente.
En lnea con nuestra poltica de Capital Humano y Responsabilidad Social continuamos
formado parte de la asociacin ABE (Asociacin de Buenos Empleadores),
buscando permanentemente las buenas prcticas laborales.
Como parte del reconocimiento que nuestro trabajo merece, la empresa NSF nos ha
mantenido por un ao ms la certificacin ISO 9001:2008, siendo an la primera empresa de
estacionamientos del Per en lograr ser certificada bajo esta norma. Este hecho nos llena de
orgullo, brindndonos una ventaja competitiva y diferencindonos en el mercado.
CRECIMIENTO
18%
INGRESO
S
S/. 74 millones

La Unidad gener en el 2014 ingresos totales por S/. 74 millones (S/. 63

millones en el 2013, lo que representa un crecimiento de 18%). Las
ventas de abonados (+16%), ventas de clientes eventuales (+17%) y
servicios administrativos (+25%).
El margen de contribucin fue de S/. 19 millones (S/. 18 millones en el
2013), equivalente a 26% de las ventas (28% de las ventas en el 2013).

20

EBITDA
S/. 13 millones

El EBITDA de la Unidad de Estacionamientos fue de S/. 13 millones

(S/.
11 millones en el 2013, lo que representa un crecimiento de 15%).

Unidad Hoteles
Mejoramos nuestra oferta, ofrecemos experiencias inolvidables.
DESCRIPCIN DEL NEGOCIO
Nuestra unidad hoteles se centra en la operacin y administracin de hoteles y en la prestacin de
servicios vinculados al negocio de alimentos y bebidas, banquetes y eventos dentro de los
establecimientos operados. En esta Unidad se brinda tambin el servicio de Telemarketing, que
maneja y administra los servicios de call center y televentas, dando soporte a todas las Unidades de la
Empresa, potenciando el crecimiento de los negocios.
Durante el 2014 continuamos invirtiendo de manera importante en todos nuestros hoteles, resaltando
la culminacin de 46 nuevas habitaciones como consecuencia de la remodelacin del Hotel LP Piura,
ubicado en esta ciudad, logrando la estandarizacin de nuestros productos, alinendolos a los nuevos
posicionamientos de imagen y marca. Adems, el Hotel Arenas Mncora ubicado en Mncora, Piura
logr un excelente inicio de operaciones bajo nuestra administracin.
Cabe destacar nuestras polticas y programas a favor de una constante rotacin de personal entre
todos los hoteles de la Empresa, sistema que contribuye con la sinergia en el servicio y un fructfero
intercambio de ideas y creatividad; promoviendo efectivamente la Cultura Los Portales en todos los
establecimientos y en todas las ciudades donde operamos.
COUNTRY CLUB LIMA HOTEL
El Country Club Lima Hotel, se encuentra ubicado en el distrito de San Isidro, en Lima. Cuenta con
83 habitaciones disponibles, 10 salones para eventos y reuniones, un restaurante gourmet Perroquet,
galardonado como el mejor restaurante de hoteles por
5 aos consecutivos y con el Bar Ingls, galardonado por el mejor Pisco Sour de la ciudad. El Country
Club Lima hotel es reconocido como el hotel de lujo ms emblemtico de la capital.

LP LOS PORTALES PIURA

El hotel LP Los Portales Piura se encuentra ubicado en el centro financiero de la ciudad y ostenta la
calidad de monumento histrico por su impresionante arquitectura. Este hotel a partir del ao 2014 ha
duplicado su capacidad habitaciones pasando de 41 a 87 habitaciones totalmente nuevas y equipadas.

LP LOS PORTALES TARMA

El hotel LP Los Portales Tarma cuenta con 46 habitaciones y se encuentra a solo cinco horas de Lima.
Ubicado a pocos metros de la Plaza de Armas de Tarma, ofrece instalaciones de primer nivel y un
21

excelente servicio, a los que se suman el saln de eventos, una discoteca y un restaurante de venta de
pollos a la brasa. Hoy en da, el hotel LP Los Portales Tarma, constituye una de las mejores
alternativas hoteleras de la sierra central.
LP LOS PORTALES CHICLAYO
El hotel LP Los Portales Chiclayo inici sus operaciones en marzo del 2010. Su ubicacin, a tres
minutos del aeropuerto y del centro comercial de la ciudad ofrece una privilegiada comodidad al
viajero. Cuenta con 40 elegantes habitaciones equipadas con modernos equipos de comunicacin y
audiovisuales para atender al segmento corporativo, as como a los turistas que acuden a la zona.
LP LOS PORTALES CUSCO
El hotel LP Los Portales Cusco, cuenta con 50 habitaciones totalmente renovadas, al igual que otras
reas del establecimiento. Al ser uno de los hoteles ms acogedores y agradables de la ciudad, se
encuentra muy bien posicionado en el segmento de turistas y ejecutivos que viajan por negocios al
Cusco, pudiendo tambin ser un buen punto de partida para expediciones tursticas.
HOTEL ARENNAS MNCORA
Los Portales administra el Hotel Arennas Mncora bajo la modalidad de Gerenciamiento, habiendo
iniciado sus operaciones en Agosto del 2013. Ubicado en la zona de Las Pocitas, en el lmite con
Vichayito, a solo 10 minutos del pueblo de Mncora, cuenta con 22 habitaciones de lujo con vista al
mar y una gran extensin de reas verdes. Durante estos pocos meses de operacin se ha posicionado
como una de las mejores alternativas de lujo en el Norte del Per.
INGRESOS
S/. 48 millones

MARGEN
S/. 17.4 millones
UTILIDAD
NETA S/. 1.5
milln
EBITDA
S/. 8 millones
CRECIMIENTO

El 2014 ha sido un ao de consolidacin para nuestras operaciones

y de renovacin de las instalaciones y los servicios del Country
Club Lima Hotel, con el objetivo de fortalecer su posicionamiento
como el hotel smbolo de la ciudad de Lima.
Asimismo, la puesta en marcha de las nuevas 46 habitaciones del
Hotel LP Piura tambin contribuyendo con el crecimiento de la
unidad. Los hoteles LP siguen manteniendo su oferta de valor:
diferenciacin, calidad del servicio, estandarizacin de sus procesos
y respuesta favorable de los turistas y ejecutivos que viajan a dichas
ciudades.
Nuestra Unidad de Hoteles registr en el ejercicio 2014 ingresos por
ventas de S/. 48 millones, obteniendo una utilidad bruta de S/. 17.4
millones, finalizando el ao con una utilidad de neta de S/. 1.5
milln y generando un EBITDA de S/. 8 millones superiores al
ao
2013 en 17%.

17%
IV PROCESOS LEGALES

22

Los Portales S.A. mantiene tiene pendientes algunos procesos judiciales y administrativos
relacionados con las acciones propias de su actividad econmica y el giro de su negocio, ya sea en
calidad de demandante o de demandado. Ninguno de estos procesos implica una contingencia
econmica significativa para la Empresa.
V. VALORES INSCRITOS EN EL REGISTRO PBLICO
A continuacin se presentan los valores en circulacin de Los Portales, inscritos en el
Registro Pblico del Mercado de Valores. Acciones de Capital
Todas las acciones de la Empresa se encuentran listadas en la Bolsa de Valores de Lima bajo el
cdigo PORTAC1. El monto registrado y en circulacin de acciones comunes al 31 de diciembre de
2014 asciende a S/.171'253,798.00, con un valor nominal de S/. 1.00 cada una.
Durante el 2014 las acciones de Los Portales S.A. no registraron negociacin en la Bolsa de
Valores de Lima.
Primer Programa de Bonos de Titulizacin de Cuentas por Cobrar de Los Portales S.A.
Negocio Inmobiliario
La primera emisin (US$25'000,000.00) materia del Primer Programa de Bonos de Titulizacin de
Cuentas por Cobrar de Los Portales S.A. Negocio Inmobiliario, se realiz en febrero 2013 con un
plazo de 8 aos amortizable y con una tasa de 7.34%
Papeles Comerciales (E-Prospectus)
Dentro del Primer Programa Papeles Comerciales hasta por US$50'000,000 o su equivalente en
nuevos soles, la empresa realiz 4 (cuatro) emisiones durante el 2014, conforme al siguiente detalle:

PROGRAMA
EMISIN NEMNICO MONTO
SERIE
Primer
Tercera A
PORTA1PC3 US$
6,000,000.00
A
Primer

Primera

Primer

Cuarta

Primer

Tercera

TASA VENCIMIENT
O
2.8078 02/05/2015

PORTA1PC1 US$5'000,000.00 2.4984 08/06/2015

D
PORTA1PC4 S/.
5.3325 11/09/2015
A
13,000,000.00
PORTA1PC3 US$
B
6,000,000.00

2.8939 15/11/2015

VI.RESPONSABILIDAD SOCIAL
Consolidamos nuestro proyecto educativo en el mbito de nuestros negocios
23

Desde hace cuatro aos estamos implementando acciones que conlleven a consolidar a Los Portales
como una empresa socialmente responsable, innovadora y en constante crecimiento. Tenemos slidos
vnculos con nuestros grupos de inters y estamos cumpliendo con el compromiso de desarrollar de
manera sostenible las ciudades en el mbito de nuestros negocios. Estamos seguros que una gestin
empresarial exitosa debe siempre reflejarse en un impacto en materia econmica, social y ambiental
integrado con buenas prcticas de Responsabilidad Social Empresarial. Estamos convencidos que el
progreso del Per depende de las oportunidades que le ofrezcamos a nuestros ciudadanos. Por ello,
una de nuestras acciones corporativas est dedicada a un programa de Responsabilidad Social que
brinde formacin a los nios menos favorecidos, creando para ellos espacios de desarrollo que
mejoren su calidad de vida y la de sus familias.
Para lograr este fin, dentro de nuestro programa de Responsabilidad Social estamos consolidando a
los Ludoparques como una experiencia que empieza con el desarrollo del nio en sus primeros aos y
lo lleva, a travs del juego, a desarrollar su imaginacin y su motivacin. Buscamos educar un
pensamiento lgico-creativo que descarte estructuras de educacin memorstica y se cimente en la
base del apoyo a la mejora de la infraestructura educativa.
Esperamos lograr, a travs de nuestros diferentes programas y actividades con nios, una mayor
integracin y verdaderas posibilidades de crecimiento por un futuro mejor para nuestros futuros
ciudadanos.
LUDOPARQUES
Seguimos la senda de fomentar la educacin como un juego
Nuestro programa de Responsabilidad Social busca continuar creando espacios de sana diversin
donde nios y adultos puedan compartir en familia a travs de la puesta en marcha de nuestros
denominados Ludoparques.
Creemos que la actividad esencial de los nios para desarrollar gran parte de sus facultades se basa en
el juego. Mediante las acciones ldicas, ellos toman conciencia de su entorno y elaboran
razonamientos y juicios. A travs de este programa buscamos promover el derecho a jugar y - a la
vez- ayudar a generar espacios pblicos para que los nios de nuestras ciudades se diviertan y
aprendan libremente.
Desde el ao 2012 venimos implementando Ludoparques. El primero se estableci en la comunidad
de La Angostura, distrito de Subtanjalla en Ica, con un rea de 2,870m. El segundo se desarroll en la
Urbanizacin San Jos en Piura, con un rea de 2,800m.
Considerando que los Ludoparques son un modelo a replicar en las zonas de influencia de nuestros
proyectos a nivel nacional, en el ao 2014 culminamos de manera exitosa la implementacin del
tercer Ludoparque en el distrito de San Vicente en Caete, con un rea de 2,000m con una activa
participacin de la comunidad y del Municipio Provincial de Caete.
Nuestro tercer Ludoparque en Caete ha concitado mucho entusiasmo gracias al compromiso de la
comunidad. Como parte de las acciones del desarrollo del nuevo Ludoparque, en el mes de marzo y
abril se realizaron dos campaas, la primera de limpieza de la zona beneficiada y la segunda de
24

sembrado y pintado de los juegos, ambas campaas fortalecieron el inters por generar un espacio de
juego en conjuncin con la comunidad y el con las autoridades del Municipio de Caete.

BUENAS PRCTICAS CORPORATIVAS

Potenciamos nuestro crecimiento, enfocndonos hacia la sostenibilidad
En relacin a las autoridades, accionistas, proveedores, clientes y colaboradores, durante el ao 2014
hemos seguido trabajando en la consolidacin de polticas, manuales y procedimientos, as como en la
creacin de nuevos mecanismos que promuevan las buenas prcticas empresariales, colaborando con
el buen gobierno corporativo, la prevencin del lavado de activos, la prohibicin del trabajo infantil la
discriminacin y el fomento del trato igualitario, el derecho a la libre informacin y el desarrollo tico
de nuestros negocios.
En ese sentido, durante el ao hemos consolidado la difusin del Cdigo de tica a todo nivel en
nuestras unidades de negocio de tal forma que el cdigo acompae a nuestros colaboradores en su
diario quehacer y sirva de gua para cumplir con acciones correctas en todos los mbitos y procesos de
la empresa. Al mismo tiempo se ha consolidado y difundido el uso de la Lnea tica, por la cual la
empresa recibe la comunicacin por diversas formas (telfono, correo electrnico, mensajes de buzn,
cartas) de nuestros colaboradores que cooperan con la firme ejecucin de nuestro Cdigo de tica.
En el 2014 iniciamos un modelo de evaluacin de desempeo de gerentes sobre un modelo de
competencias empresariales. Esto implica que todo el equipo de gerentes haya recibido
retroalimentacin para ejecutar las acciones de mejora que se desprendan del modelo de evaluacin.
Adems hemos consolidado las buenas prcticas corporativas y manteniendo la poltica empresarial
enfocada en nuestros colaboradores. En ese sentido, continuamos con una serie de acciones destinadas
a alcanzar su satisfaccin, promoviendo el buen clima laboral y la posibilidad de lograr una interesante
lnea de carrera al interior de la empresa.

VII. APLICACIN DE UTILIDADES

Conforme a lo dispuesto por la Ley General de Sociedades y a los estatutos de la Sociedad, se
propone distribuir la utilidad neta de Los Portales S.A. del ejercicio 2014, como sigue:
Montos en Nuevos Soles
A Reservas

5,321,285.09

A Resultados Acumulados

47,891,565.85

TOTAL UTILIDAD NETA

53,212,850.94

25

De aceptarse la propuesta de aplicacin de resultados, el patrimonio de la sociedad quedar

conformado como sigue:
EN NUEVOS SOLES
EN NUEVO S SOLES

Importe S/.

Patrimonio Neto
capital Social
Reserva Legal
O tras Reservas

171,253,798.00
26,580,336.98
177,000.00

Resultados Acumulados

119,277,357.07

TO TAL PATRIMO NIO NETO

317,288,492.05

RESULTADOS DE LAS OPERACIONES Y SITUACIN FINANCIERA

Al consolidar nuestros ingresos y los de nuestras subsidiarias, stos ascendieron en el ao
2014 a S/. 628.6 millones, lo que representa un incremento de 13% con respecto al ao anterior (S/.
523 millones en el 2013). El 80% de dichos ingresos correspondieron a la Unidad de Vivienda (lotes
de terrenos, viviendas y departamentos bajo los programas MiVivienda y Techo Propio), 11% a la
Unidad de Estacionamientos, 8% a la Unidad de Hoteles y 1% a la Unidad de Rentas.

VIII. RESPONSABLES DE LA INFORMACIN FINANCIERA

Los auditores externos para el ejercicio 2014, Dongo-Soria, Gavelio y Asociados Sociedad Civil,
firma miembro de Price Waterhouse Coopers, han emitido un dictamen sobre los Estados Financieros
de Los Portales S.A., as como sobre los Estados Financieros de Los Portales S.A. y subsidiarias.
Asimismo, cabe indicar que la referida firma se encuentra encargada de la auditora externa de la
Empresa desde el ejercicio 2011, por ende no ha habido cambios durante los ltimos 2 aos.

IX NORMATIVIDAD
La presente memoria ha sido elaborada de acuerdo con las normas establecidas en la Resolucin
CONASEV N141-98-EF/94.10 y su modificatoria, la Resolucin CONASEV N119-99-EF/94.10,
donde se aprueban y modifican el Reglamento para la Preparacin y Presentacin de Memorias
Anuales y Reportes Trimestrales, y la Resolucin Gerencia General N211-98-EF/94.11, modificada
por las Resoluciones Gerencia General N040-99- EF/94.11 y N147-99-EF/94.11, en las que se
aprueban el Manual para la Preparacin y Presentacin de Memorias Anuales y Reportes Trimestrales
y otros documentos informativos.
X. INFORMACIN FINANCIERA
De conformidad con el Reglamento para la Preparacin de la Informacin Financiera aprobado por la
CONASEV, Los Portales S.A. presenta sus Estados Financieros Individuales, los cuales deben leerse
conjuntamente con los Estados Financieros Consolidados de la Empresa y sus subsidiarias.
26

Se adjunta la informacin financiera auditada correspondiente a los ejercicios 2014 y 2013.

-Estados Financieros AuditadosLos Portales S.A. fue constituida mediante escritura pblica el 6 de
marzo de 1996, encontrndose inscrita en la ficha No. 126437 y en la partida electrnica No.
11008436 del Registro de Personas Jurdicas de Lima. El domicilio de la sociedad es Jos Granda
167, San Isidro, Lima; telfono 211-4466, fax 442-9196. Su direccin electrnica es
www.losportales.com.pe.

LOS PORTALES S.A

Crecemos con el Per

ESTADOS FINANCIEROS
SEPRADOS
Al 31 de diciembre del 2014 y 31 de
diciembre del 2013

27

28

29

LOS PORTALES S.A

ESTADO SEPARADO DE RESULTADOS INTEGRALES

Por el ao terminado el 31 de Diciembre de
Notas

2014

2013

S/.000

S/.000

Ingresos por Ventas

464,711

409,535

Ingresos por rentas y servicios prestados

126,387

111,975

39,842

31,334

630,940

552,844

Ingresos financieros
Total ingresos por ventas
Costo de Ventas

19

Costo de rentas y servicios prestados

19

(340,284)
(89,432)
(429,716)

Total Costo de ventas

MARGEN BRUTO

(305,783)
(76,206)
(381,989)

201,224

170,855

Gastos de Ventas

20

(36,283)

(27,869)

Gastos de Administracin

21

(72,375)

(62,970)

Ganancia Neta ajustes a Valor Razonable inversiones

12

9,336

32,958

inmobiliarias
Otros Ingresos / Gastos

17,602

6,621

UTILIDAD DE OPERACIN

119,504

119,595

Gastos Financieros

23

(9,837)

(9,627)

Diferencia en Cambio

3.1

(33,728)

(40,006)

75,939

69,962

(21,677)

(21,965)

(PERDIDA) GANANCIA NETA DEL EJERCICIO

54,262

47,997

RESULTADO INTEGRAL TOTAL DEL EJERCICIO

54,262

47,997

RESULTADO ANTES DE IMPUESTO A LAS

GANANCIAS
24

Gasto por impuesto a las ganancias

30

LOS PORTALES S.A

por el ao terminado al 31 de
diciembre

ESTADO SEPARADO DE RESULTADOS INTEGRALES

1014
S/.00

Notas

1013
S/.00

Notas
Ingresos por

464,711

409,535

Ventas por
Ingresos

126,387

111,975

rentas
y
Ingresos

39,842

servicios
financieros
prestados
Total ingresos

630,940

31,334

552,844

por ventas
Costo de

19

Ventas

-340,284

-305,783

Costo de rentas
y servicios

19

-89,432

-76,206

prestados
Total Costo de

-429,716

ventas
MARGEN

201,224

BRUTO
Gastos de

-381,989
170,855

20

-36,283

-27,869

Gastos de

21

-72,375

-62,970

Administracin
Ganancia
Neta

12

Ventas

ajustesIngresos
a Valor
Otros

9,336
17,602

/Razonable
Gastos
inversiones
UTILIDAD
inmobiliarias
DE

32,958
6,621

119,504

119,595

OPERACIN
Gastos
23

-9,837

3.1

-33,728

-40,006

75,939

69,962

-21,677

-21,965

(PERDIDA)

54,262

47,997

GANANCIA
RESULTADO

54,262

47,997

Financieros
Diferencia en
Cambio

-9,627

RESULTADO
ANTES DE
IMPUESTO
A LAS
GANANCIAS
Gasto por
impuesto a las

24

ganancias

NETA DEL31
INTEGRAL
EJERCICIO
TOTAL
DEL
EJERCICIO

LOS PORTALES S.A.

ESTADO SEPARADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO

POR LOS AOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2014 Y 2013

Saldos al 1 de enero de 2013

Capital

Reservas

Emitido

Legal

S/.000

S/.000

Resultados
Acumulados

Total

S/.000

S/.000

119,634

12,707

66,212

198,553

Utilidad del ao

47,997

47,997

Total otros resultados integrales

119,634

12,707

114,209

246,550

Total re sulta dos integrales

Tra nsa ccione s con los accionistas:

Transferencia a reserva legal
Incremento de capital

3,924

(3,924)

51,620

Dividendos declarados

(15,500)

Ajustes

51,620

(15,500)

Saldos al 31 de Dicie mbre de 2013

171,254

16,636

94,785

282,675

Saldo al 1 de enero del 2014

171,254

16,636

94,786

282,676

Utilidad del ao

54,262

54,262

Total otros resultados integrales

171,254

16,636

Total re sulta dos integrales

149,048

336,937

Tra nsa ccione s con los accionistas:

Transferencia a reserva legal

4,800

Incremento de capital

Ajustes

171,254

21,436

Las notas que se acompaan de la pgina 5 a la 40 forman parte de los estados financieros separados.

32

Dividendos declarados

Saldos al 31 de Dicie mbre de 2014

(4,800)

144,247

336,937

LOS PORTALES S.A.

ESTADO SEPARADO DE FLUJOS DE EFECTIVO

Por el ao terminado
el 31 de Diciembre de
2014

2013

S/.000

S/.000

FLUJOS DE EFECTIVO ACTIVIDADES DE OPERACIN

Utilidad del ao

54,262

47,997

Ajustes a la utilidad neta:

Depreciacin

8,697

6,083

Amortizacin

4,188

3,410

Impuesto a la renta diferido

(6,150)

1,690

Utilidad por cambios en el valor razonable de inversiones inmobiliarias

(9,336)

(32,958)

(Aumento) disminucin en activos y pasivos:

Gastos de intereses devengados

43,047

Cuentas por cobrar comerciales y otras cuentas por cobrar

(8,680)

(94,570)

Existencias

(75,690)

de intereses de obligaciones financieras

(24,195)

(26,745) Pago
-

Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por pagar

10,283

35,736

Efectivo y equivalente de efectivo neto aplicado a las actividades de operacin

(3,574)

(59,357)

FLUJOS DE EFECTIVO ACTIVIDADES DE INVERSION

Compra de instrumentos financieros
Compra de inversiones inmobiliarias
(7,441)

(5,660) Compra de activos fijos

(20,566)

(216) Compra de activos intangibles

(27,930) Compra de propiedades de inversion

(14,103)
Compra de inversiones asociadas

(34,259)

(3,619)

Efectivo y equivalente de efectivo neto aplicado a las actividades de inversin

(76,369)

(37,425)

FLUJOS DE EFECTIVO ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO

Prstamos recibidos
Amortizaciones efectuadas

314,842

456,259

(234,602)

(382,706)

Aporte de capital

51,620

Dividendos pagados

(15,500)

Efectivo y equivalente de efectivo neto provisto por las actividades de financiamiento

80,240

Aumento neto de efectivo y equivalente de efectivo

297

109,673
12,891

Saldo de efectivo y equivalente de efectivo al inicio del ao

46,574

33,683

Saldo de efectivo y equivalente de efectivo al final del ao

46,871

46,574

Las notas que se acompaan de la pgina 5 a la 40 forman parte de los estados financieros separados

33

LOS PORTALES S.A.

NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS SEPARADOS
31 DE DICIEMBRE DE 2014 Y 31 DE DICIEMBRE DE 2013
1 INFORMACION GENERAL Y ACTIVIDAD ECONOMICA
1 Informacin general:
Los Portales S.A. (en adelante la Compaa) es una empresa peruana que se constituy en
Lima el 6 de marzo de 1996 e inici sus operaciones en junio del mismo ao con la razn
social de Consorcio Inmobiliario Los Portales S.A. El 28 de febrero de 2000 la Junta
General de Accionistas acord el cambi de su razn social a Los Portales S.A. Su
domicilio legal es Jr. Mariscal La Mar No.991
Magdalena, Lima-Per
Los accionistas de la Compaa al 31 de diciembre de 2014 y de 2013 son GR Holding
S.A. y Constructoras ICA S.A. de C.V. GR Holding es una empresa peruana que junto con
Santa Aurelia S.A. controla 50% del capital social de la Compaa. Del mismo modo,
Constructoras ICA S.A. de C.V. junto con Ingenieros Civiles Asociados S.A. de C.V.,
(ambas subsidiarias de Empresas ICA S.A.B. de CV de Mxico), controla el restante 50%
de las acciones de la Compaa.
1.2

Actividad econmica -

Las actividades de la Compaa comprenden a las siguientes divisiones de negocio:

a) Unidad de negocio inmobiliario Comprende la inversin, promocin y desarrollo inmobiliario, dentro de los que destacan la
habilitacin urbana, construccin de viviendas de inters social y el desarrollo de proyectos
multifamiliares de vivienda financiados por programas gubernamentales como son los
programas de Mi Vivienda y de Techo Propio.
b) Unidad de negocio de construccin y administracin de estacionamientos Comprende
la inversin en la construccin, administracin, operacin y concesin de estacionamientos
propios y de terceros. Dentro de este rubro tambin se controla ingresos vinculados como
son el caso del valet parking, la publicidad interior, el lavado de autos, entre otros. Al 31
de diciembre de 2014 la Compaa opera 208 playas de estacionamiento a nivel nacional
(185 en 2013).
c) Unidad de negocio de operacin y administracin de hoteles Comprende la operacin y administracin de hoteles propios y de terceros bajo dos marcas;
una de lujo y la otra de carcter corporativo. La Compaa en 2014 y 2013 oper cinco
34

hoteles: el Country Club Lima Hotel (hotel de cinco estrellas con 83 habitaciones) que
opera en la ciudad de Lima; Los Portales Hotel Tarma (hotel de tres estrellas con 45
habitaciones) que opera en la ciudad de Tarma; Los Portales Hotel Piura (hotel de cuatro
estrellas con 45 habitaciones),que opera en la ciudad de Piura; Los Portales Hotel Chiclayo
(hotel de tres estrellas con 35 habitaciones) que opera en la ciudad de Chiclayo; y Los
Portales Hotel Cuzco (hotel de tres estrellas con 50 habitaciones) que opera en la ciudad de
Cuzco.
En noviembre del 2012 se firm un contrato con Inversiones Costa Norte S.A. para el
gerenciamiento del Hotel Arenas de Mncora (hotel con 22 habitaciones operativas) que
opera en la ciudad de Piura.
Telemarketing que actualmente opera dentro de la unidad de negocios de hoteles,
administra los servicios de Call Center y de Televentas, las que ofrecen soporte y
potencian el desarrollo de las otras unidades de negocio del Grupo.
Durante el ao 2014 se inauguraron 2 locales de polleras, ubicados en los distritos de San
Juan de Lurigancho y Comas respectivamente, que sumado al local ubicado en el In Outlet,
Callao, son 3 locales de pollos a la brasa que vienen operando bajo la marca de Pollo Stop,
en la ciudad de Lima
d) Unidad de negocio de rentas
Esta divisin de negocios inici sus actividades en 2010, se dedica a la habilitacin de
centros comerciales y de Strip Malls, as como a la gestin de arrendamientos de locales
comerciales y de oficinas propiedad de la Compaa.
En el 2013 el grupo firm un acuerdo con Parque Arauco, operador de centros comerciales,
con sede en Chile; para la constitucin de la empresa Strip Center del Per S.A., la cual se
dedica a la operacin conjunta de strips malls. Los Portales S.A. transfiri el centro
comercial In Outlet Faucett a Strip Centers del Per, por lo cual obtuvo el 49% de
participacin en dicha sociedad.
1.3

Aprobacin de los estados financieros -

Los estados financieros separados han sido aprobados por la Gerencia y sern presentados
al Directorio en sesin a llevarse a cabo la segunda quincena de marzo de 2015. En opinin
de la Gerencia los estados financieros separados adjuntos se aprobarn sin modificaciones
en la Junta General de Accionistas a llevarse a cabo durante la segunda quincena de marzo
de 2015.

2 RESUMEN DE PRINCIPALES POLITICAS CONTABLES

35

Las principales polticas contables aplicadas en la preparacin de los estados financieros

separados se detallan a continuacin. Estas polticas se han aplicado uniformemente en los
aos presentados, a menos que se indique lo contrario.
2.1

Bases de preparacin de los estados financieros separados -

Los estados financieros separados de la Compaa han sido preparados de acuerdo con las
Normas Internacionales de Informacin Financiera (en adelante NIIF), emitidas por el
International Accounting Standard Board (en adelante IASB), vigentes a la fecha de los
estados financieros. La Compaa tambin ha preparado estados financieros consolidados
de acuerdo con lo previsto en el prrafo 19 de la NIIF 10, Estados financieros
consolidados.
La informacin contenida en estos estados financieros separados es responsabilidad del
Directorio de la Compaa, el que expresamente confirma que en su preparacin se ha
aplicado todos los principios y criterios contemplados en las NIIF emitidas por el IASB.
Los estados financieros surgen de los registros de contabilidad de la Compaa y han sido
preparados sustancialmente sobre la base del costo histrico, con excepcin de las
inversiones inmobiliarias que se miden al valor razonable. Los estados financieros se
presentan en miles de nuevos soles (bajo el encabezado S/.000), excepto cuando se indique
una expresin monetaria distinta.
La preparacin de los estados financieros separados de acuerdo con NIIF requiere el uso de
ciertos estimados contables crticos. Tambin requiere que la Gerencia ejerza su juicio en el
proceso de aplicacin de las polticas contables de la Compaa. Las reas que involucran
un mayor grado de juicio o complejidad o reas en las que los supuestos y estimados son
significativos para los estados financieros separados se describen en la nota 4.
2.2

Cambios en polticas contables y en la exposicin de informacin

a)
Normas, modificaciones e interpretaciones adoptadas por la Compaa en el
2014, Las siguientes normas han sido adoptadas por la Compaa por primera vez para los
estados financieros de 2014. La mayora de los impactos de adopcin de estas normas se
limita a la presentacin y revelacin en los estados financieros:
Nuevas normas, modificaciones a normas e interpretaciones adoptadas por la Compaa Modificacin a la NIC 1, Presentacin de estados financieros, respecto de otros
resultados integrales. El principal cambio que resulta de estas modificaciones es un
requerimiento para que las entidades agrupen partidas presentadas en otros
resultados integrales (ORI) considerando si son potencialmente re-clasificables a
ganancias o prdidas con posterioridad (ajustes por reclasificacin).
NIIF 10, Estados financieros consolidados, reemplaza principios existentes
identificando el concepto de control como factor determinante para que una entidad
36

b)

sea consolidada en los estados financieros de una matriz. Esta norma otorga pautas
adicionales para asistir en la determinacin del control cuando dicha evaluacin
resulte dificultosa.
NIIF 12, Informacin a Revelar sobre Participaciones en Otras Entidades, que
incluye los requerimientos de revelacin para las participaciones en otras entidades,
incluyendo acuerdos conjuntos, asociaciones, entidades de propsito especial y
otros vehculos mantenidos fuera de balance.
NIIF 13, Medicin a valor razonable, tiene el objetivo de mejorar la uniformidad
y reducir la complejidad al dar una definicin precisa de valor razonable y una sola
fuente de medicin del valor razonable, y establecer requerimientos de exposicin a
ser usado dentro de todas las NIIF. Los requerimientos de esta norma que estn
ampliamente alineados con USGAAP, no amplan la aplicacin contable del valor
razonable sino que ofrece guas sobre cmo es que se debe aplicar cuando es ya
requerida o permitida por otras normas dentro de las NIIF.
La NIC 19, Beneficios para los empleados fue modificada en junio de 2011. Las
modificaciones sobre las polticas contables dela Compaa han sido las siguientes:
reconocer inmediatamente todos los costos por servicios anteriores y reemplazar el
costo por intereses y retorno esperado sobre los activos del plan con un monto de
inters neto que ser calculado aplicando una tasa de descuento sobre el pasivo
(activo) del plan con beneficios definidos, neto.
Modificacin a la NIIF 7, Instrumentos financieros: Revelaciones, sobre la
compensacin de activos y pasivos financieros. Esta modificacin incluye nuevos
requerimientos de revelacin para facilitar la comprensin entre las entidades que
preparan estados financieros bajo NIIF con aquellas que preparan estados
financieros de conformidad con US GAAP.
Nuevas normas e interpretaciones que no han sido adoptadas anticipadamente

NIIF 9, Instrumentos financieros, constituye la primera norma que forma parte de

un proyecto ms amplio para reemplazar la NIC 39. La NIIF 9 retiene, pero
simplifica, el modelo de medicin de los instrumentos financieros y requiere que los
activos financieros se clasifiquen en dos categoras de medicin: aquellos que se
miden a valor razonable y aquellos que se miden a costo amortizado. Las bases para
la clasificacin dependern del modelo de negocios de la entidad y las
caractersticas contractuales del flujo de caja de los activos financieros. Las guas de
las NIC39 respecto del deterioro de los activos financieros y contratos de cobertura
continan siendo aplicables.
Modificacin a la NIC 32, Instrumentos financieros, presentacin sobre
compensacin de activos y pasivos. Estas modificaciones se realizan a la gua de
aplicacin de la NIC 32, Instrumentos financieros: Presentacin, y aclaran algunos
de los requerimientos para la compensacin de activos y pasivos financieros en el
estado de situacin financiera.
Modificacin a la NIC 36, Deterioro de activos. Esta modificacin est
relacionada con la revelacin de informacin con respecto al monto recuperable de
37

activos deteriorados si tal monto se basa en el valor razonable menos los costos de
retiro.
Modificaciones a las NIIF 10, 12 y NIC 27 sobre consolidacin de entidades de
inversin. Segn estas modificaciones muchos fondos y entidades similares estarn
exentos de consolidar la mayora de sus subsidiarias; en su lugar, las medirn a
valor razonable a travs de ganancias o prdidas. Las modificaciones hacen una
excepcin para las entidades que cumplen con la definicin de entidad de
inversin y que presenten caractersticas particulares. Tambin se han realizado
cambios a la NIIF 12 en relacin con las revelaciones que una entidad de inversin
debe presentar.
IFRIC 21, Gravmenes, establece el tratamiento contable de una obligacin de
pago de un gravamen que no sea impuesto a la renta. La interpretacin describe el
evento de obligacin que da lugar al pago de un gravamen y cundo se deber
reconocer un pasivo. La Compaa est en proceso de evaluar el impacto de esta
nueva norma.
No se espera que otras NIIF o interpretaciones (CINIIF) que an no estn vigentes
puedan tener un impacto significativo en los estados financieros de la Compaa.
2.3

Informacin por segmentos

Los segmentos operativos se reportan de manera consistente con los reportes internos que
analiza el responsable de la toma de decisiones operativas de la Compaa. El responsable
de la toma de decisiones operativas de la Compaa ha sido identificado como el Comit
Ejecutivo, rgano responsable de la gestin de la Compaa, que supervisa la marcha
ordinaria de los segmentos o lneas de negocio, descritas en la nota 1 y a su vez es
responsable de la operacin de las reas centrales y de la gestin financiera y de tesorera
de la Compaa.
2.4

Traduccin de moneda extranjera -

a) Moneda funcional y moneda de presentacin Las partidas que se incluyen en los estados financieros separados se miden en la moneda
del ambiente econmico primario donde opera (su moneda funcional). Los estados
financieros separados se presentan en nuevos soles que es la moneda funcional y de
presentacin de la Compaa.
b) Transacciones y saldos
Las transacciones en moneda extranjera se traducen a la moneda funcional usando los tipos
de cambio vigentes a las fechas de las transacciones o de la fecha de valuacin cuando las
partidas se remiden. Las ganancias y prdidas por diferencias en cambio que resulten del
pago de tales transacciones y de la traduccin a los tipos de cambio al cierre del ao de
activos y pasivos monetarios denominados en moneda extranjera, se reconocen en el rubro
38

Diferencia en cambio, neta del estado separado de resultados integrales.

2.5

Activos financieros

2.5.1 Clasificacin

La Compaa clasifica sus activos financieros como prstamos y cuentas por cobrar
siguiendo las categoras definidas por la NIC 39. La clasificacin depende del propsito
para el cual se adquirieron los activos financieros. La Gerencia determina la clasificacin
de sus activos financieros a la fecha de su reconocimiento inicial.
Los prstamos y las cuentas por cobrar son activos financieros no derivados que dan
derecho a pagos fijos o determinables y que no cotizan en un mercado activo. Se incluyen
en el activo corriente, excepto por los de vencimiento mayor a 12 meses contados desde la
fecha del estado separado de situacin financiera. Estos ltimos se clasifican como activos
no corrientes. Los prstamos y las cuentas por cobrar comprenden al efectivo y equivalente
de efectivo, las cuentas por cobrar comerciales y a las otras cuentas por cobrar en el estado
separado de situacin financiera (notas 6, 7 y 8).
2.5.2 Reconocimiento y medicin
Los prstamos y cuentas por cobrar se reconocen inicialmente a su valor razonable y
posteriormente se miden al costo amortizado utilizando el mtodo de inters efectivo.
2.6

Deterioro de activos financieros

La Compaa evala al final de cada perodo si es que existe evidencia objetiva de

deterioro de un activo financiero o de un grupo de activos financieros. Un activo financiero
o un grupo de activos financieros se ha deteriorado y, en consecuencia se ha incurrido en
prdidas por deterioro, si existe evidencia objetiva de deterioro como resultado de uno o
ms eventos que ocurrieron despus del reconocimiento inicial del activo (evento que
origina la prdida) y si el evento (o eventos) que origina la prdida tiene impacto en el
estimado de los flujos de efectivo del activo financiero (o de un grupo de activos
financieros) que se pueda estimar de manera confiable.
La evidencia de deterioro puede incluir indicios de que el deudor o grupo de deudores est
experimentando dificultades financieras significativas; como son: i) el atraso o impago de
intereses o del principal de su deuda, ii) la probabilidad de que el deudor entre en quiebra u
otra forma de reorganizacin financiera, y iii) circunstancias en que informacin
observable indique que existe una reduccin en el estimado de los futuros flujos de efectivo
esperados del activo, como son, cambios en vencimientos o en las condiciones econmicas
39

relacionadas con incumplimiento de pagos.

En el caso de los prstamos y de las cuentas por cobrar, el monto de la prdida corresponde
a la diferencia entre el valor en libros del activo y el estimado de los futuros flujos de
efectivo (excluyendo el monto de futuras prdidas crediticias que an no se han incurrido)
descontados a la tasa de inters efectiva original del instrumento. El valor en libros del
activo se reduce y el monto de la prdida se reconoce en el estado separado de resultados
integrales.
Si en un perodo posterior el monto de la prdida por deterioro disminuye y si dicha
disminucin se relaciona objetivamente con un evento que haya ocurrido despus de que se
reconoci dicho deterioro (como lo es una mejora en el ratio crediticio del deudor), la
reversin del deterioro reconocido previamente se reconoce en el estado separado de
resultados integrales.
2.7

Compensacin de instrumentos financieros

Los activos y pasivos financieros se compensan y el monto neto es reportado en el estado

separado de situacin financiera cuando existe derecho legalmente exigible para compensar
los montos reconocidos y si existe la intencin de liquidarlos sobre bases netas o de realizar
el activo y pagar el pasivo simultneamente.
2.8

Efectivo y equivalente de efectivo

En el estado financiero separado de flujos de efectivo, el efectivo y equivalente de efectivo

incluye el efectivo disponible, depsitos a plazo y depsitos a la vista en bancos con
vencimientos original es menores a tres meses.
La Compaa utiliza el mtodo indirecto para informar sus actividades de operacin en el
estado separado de flujo de efectivo.
2.9

Cuentas por cobrar

Las cuentas por cobrar comerciales cuyo vencimiento es menor a 12 meses contados desde
la fecha de los estados financieros se reconocen inicialmente a su valor razonable y
subsecuentemente se valorizan a su costo amortizado usando el mtodo de tasa de inters
efectiva, netas de la provisin para cuentas de cobranza dudosa. Las cuentas por cobrar
cuyo vencimiento es despus de 12 meses contados a partir de la fecha del balance se
reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente a su costo amortizado usando
el mtodo de tasa de inters efectiva. La provisin por deterioro de las cuentas por cobrar
comerciales se establece cuando existe evidencia objetiva de que la Compaa no podr
cobrar todos los montos vencidos de acuerdo con los trminos originales de las cuentas por
cobrar.
40

2.10 Inventarios
Los inventarios comprenden principalmente los terrenos en desarrollo e inmuebles
terminados destinados a la venta. Este rubro tambin incluye a los materiales y suministros
usados en las lneas de estacionamientos, hoteles, rentas e inmobiliaria.
Los inventarios se valorizan al costo de adquisicin ms los costos incurridos en la
ejecucin de los proyectos inmobiliarios, los cuales no exceden el valor neto de realizacin.
El valor neto de realizacin es el precio de venta estimado en el curso normal de las
operaciones del negocio, menos los costos para completar el desarrollo del proyecto y los
gastos de venta.
El valor de ingreso a inventarios de inmuebles producto de un cambio en el uso de las
propiedades de inversin evidenciado por el inicio de su desarrollo con miras a su venta es
el costo asumido que corresponde a su valor razonable a la fecha de la reclasificacin.
El valor en libros de las obras en proceso e inmuebles terminados comprende los costos de
diseo, materiales, mano de obra directa, otros costos indirectos, costos de financiamiento
y gastos generales relacionados con la habilitacin y/o construccin.
Por las reducciones del valor en libros de las existencias a su valor neto realizable, se
constituye una provisin para desvalorizacin de existencias con cargo a los resultados del
ejercicio en que ocurren tales reducciones.
2.11 Inversiones en subsidiarias y asociadas
Subsidiarias
Una subsidiaria es una entidad sobre la que la Compaa cuenta con poder para gobernar
sus Polticas operativas y financieras generalmente por ser propietario de ms de la mitad
de sus acciones con derecho a voto. La existencia e impacto de derechos a voto potenciales
que son actualmente ejercibles o convertibles se consideran al evaluar si la Compaa
controla a otra entidad. Las subsidiarias se consolidan desde la fecha en que su control se
transfiere a la Compaa. Estas se dejan de consolidar desde la fecha en la que el control
cesa.
Las inversiones en subsidiarias se muestran en estos estados financieros al costo. Los
dividendos en efectivo recibidos de subsidiarias se acreditan al estado de resultados
integrales en el momento en que se aprueba su distribucin. Los dividendos recibidos en
acciones de subsidiarias no se
2.12 Propiedades de inversin
Los inmuebles que se mantienen para generar rendimientos de largo plazo de su alquiler o
41

para la apreciacin de su valor y que no son ocupadas por la Compaa se clasifican como
propiedades de inversin. Las propiedades de inversin tambin incluyen inmuebles que
estn en proceso de construccin o de desarrollo para su posterior uso como propiedades de
inversin; as como terrenos para futuras habilitaciones urbanas.
El valor razonable de las propiedades de inversin refleja, entre otros aspectos, el ingreso
por alquiler de arrendamientos vigentes y supuestos sobre los ingresos por alquileres
futuros considerando las condiciones vigentes en el mercado. El valor razonable tambin
refleja, sobre bases similares, las salidas de flujos de efectivo que se podra esperar que el
inmueble requiera.
Desembolsos subsecuentes se capitalizan en el valor en libros del activo slo cuando es
probable que beneficios asociados al desembolso fluyan a la Compaa y el costo de la
partida se pueda medir de manera confiable. Todos los costos de mantenimiento y de
reparacin se reconocen en resultados conforme se incurren. Cuando un componente de las
propiedades de inversin se sustituye el valor en libros de la partida reemplazada se da de
baja.
El valor razonable de las propiedades de inversin no refleja futuras inversiones de capital
que mejorarn el inmueble y no refleja los beneficios futuros relacionados con estos
desembolsos futuros que sean distintos de aquellos que un participante racional en el
mercado considerara al determinar el valor del inmueble.
Los cambios en el valor razonable de las propiedades de inversin se reconocen dentro del
rubro Otros ingresos (gastos) en el estado de resultados integrales. Las propiedades de
inversin se dan de baja cuando la Compaa dispone de ellas. Cuando la Compaa
dispone de un inmueble a valor razonable en una transaccin de carcter comercial, el valor
en libros inmediatamente antes de la venta se ajusta al precio de la transaccin y el ajuste
se reconoce en el estado separado de resultados integrales en la lnea de ganancia por ajuste
a valor razonable de las propiedades de inversin.
Si las propiedades de inversin se ocupan por la Compaa, se reclasifican a la cuenta de
inmueble, mobiliario y equipo. Su valor razonable a la fecha de la reclasificacin se
transforma en el costo del activo para propsitos contables subsecuentes.

Cuando terrenos clasificados como propiedades de inversin son objeto de cambio en su

uso, lo que se evidencia por el comienzo de su desarrollo con el objeto de su venta, el
inmueble se transfiere al rubro de existencias. Su costo asumido para su tratamiento
contable subsecuente es su valor razonable a la fecha del cambio en su uso.
2.13 Propiedad, planta y equipo
Los activos de la cuenta propiedad, planta y equipo se presentan al costo menos su
42

depreciacin acumulada y, si las hubiere, las prdidas acumuladas por deterioro. El costo
de un elemento de propiedad, planta y equipo comprende su precio de compra o su costo de
fabricacin, incluyendo aranceles e impuestos de compra no reembolsables y cualquier
costo necesario para poner el activo en condiciones de operacin como lo anticipa la
Gerencia, el estimado inicial de la obligacin de rehabilitacin y, en el caso de activos
calificables, los costos de financiamiento. El precio de compra o el costo de construccin
corresponden al total del importe pagado y el valor razonable de cualquier otra
contraprestacin entregada por adquirir el activo.
Los costos subsecuentes atribuibles a los bienes del activo fijo se capitalizan slo cuando es
probable que beneficios econmicos futuros asociados con el activo se generen para la
Compaa y el costo de estos activos se pueda medir confiablemente, caso contrario se
imputan al costo de venta o gasto segn corresponda. Los gastos de mantenimiento y de
reparacin se cargan al costo de venta o al gasto, segn corresponda, en el perodo en el
que estos se incurren.
Los gastos incurridos para reemplazar un componente de una partida o elemento de
propiedad, planta y equipo se capitalizan por separado, castigndose el valor en libros del
componente que se reemplaza. En el caso de que el componente que se reemplaza no se
haya considerado como un componente separado del activo, el valor de reemplazo del
componente nuevo se usa para estimar el valor en libros del activo que se reemplaza.
Los valores residuales, la vida til de los activos y los mtodos de depreciacin aplicados
se revisan y se ajustan, de ser necesario, a la fecha de cada estado de situacin financiera.
Cualquier cambio en estos estimados se ajusta prospectivamente.
Depreciacin
Los terrenos no se deprecian. La depreciacin de los otros activos se calcula por el mtodo
de lnea recta para asignar su costo menos su valor residual durante el estimado de su vida
til, como sigue:
Hasta aos
Edificios y otras construcciones
Instalaciones 10
Muebles y enseres 10
Equipos diversos
4 a 20
Equipos de cmputo 4
Unidades de transporte
5

35

2.14 Activos intangibles

a) Concesiones
43

Las concesiones pblico-privadas para la administracin y operacin de estacionamientos

se reconocen como un activo intangible cuando los flujos de efectivo del contrato estn
condicionados a la utilizacin del servicio por parte de los usuarios. Los ingresos y costos
de la construccin de estacionamientos se reconocen sobre la base del mtodo de grado de
avance en concordancia con lo que requiere la NIC 11, Contratos de construccin, mientras
que los ingresos y gastos relacionados con la prestacin de servicios se reconocen sobre la
base del devengo. Las concesiones se amortizan en el plazo de sus vidas tiles estimadas
que fluctan entre cinco y treinta aos.
b) Programas de computacin generados internamente
Los costos asociados con el mantenimiento de software se reconocen como gastos cuando
se incurren. Los costos de desarrollo que son directamente atribuibles al diseo y prueba
de software identificable y nico que controla la Compaa se reconocen como activos
intangibles cuando cumplen con los siguientes criterios:
tcnicamente es posible completar el software de modo que podr ser usado;
la gerencia tiene la intencin de terminar el software y de usarlo o venderlo;
se tiene la capacidad para usar o vender el software;
se puede demostrar que el programa de cmputo probablemente generar
beneficios econmicos futuros;
se tiene los recursos tcnicos, financieros y otros recursos necesarios para
completar el desarrollo del software que permita su uso o venta; y el gasto atribuible al
software durante su desarrollo se puede medir de manera confiable.
Los costos directos que se capitalizan como parte del costo de programas de cmputo
incluyen a los costos de los empleados que desarrollan el programa de cmputo y una
porcin de los costos indirectos correspondientes. Otros costos de desarrollo que no
cumplan con estos criterios se reconocen en resultados conforme se incurre y no se
reconocen como un activo en perodos subsiguientes.
Los costos de desarrollo de los programas de cmputo que se han reconocido como activos
se amortizan en el plazo de sus vidas tiles estimadas que fluctan entre tres y cinco aos.
2.15 Deterioro de activos no financieros
Los activos que tienen vida til indefinida no son objeto de amortizacin y su valor en
libros se somete a pruebas anuales de deterioro. Los activos objeto de amortizacin se
someten a pruebas de deterioro cuando se producen eventos o circunstancias que indican
que su valor en libros no se podra recuperar. Las prdidas por deterioro corresponden al
monto en el que el valor en libros del activo excede a su valor recuperable. El valor
recuperable de los activos corresponde al mayor entre su valor de mercado y su valor en
uso. El valor de mercado es el monto que se puede obtener de la venta de un activo en un
mercado libre. El valor en uso corresponde al valor presente del estimado de los flujos de
44

efectivo futuros que se espera obtener del uso continuo del activo y de su venta al trmino
de su vida til. Las prdidas por deterioro, calculadas con referencia al valor en uso de los
activos, que se hayan reconocido en aos anteriores, se extornan si se produce un cambio
en los estimados utilizados en la ltima oportunidad en que se reconoci la prdida por
deterioro.
El reconocimiento de la reversin de prdidas por deterioro previamente registradas no
puede dar como resultado que el valor en libros del activo exceda el monto que le habra
correspondido, neto de su depreciacin, en el caso de que no se hubiera reconocido la
prdida por deterioro previamente registrada. La reversin de la prdida por deterioro se
reconoce en el estado separado de resultados integrales.
2.16 Cuentas por pagar comerciales
Las cuentas por pagar comerciales son obligaciones de pago por bienes y servicios
adquiridos de proveedores en el curso normal de los negocios. Las cuentas por pagar se
clasifican como pasivos corrientes si el pago se debe realizar dentro de un ao o menos (o
en el ciclo operativo normal del negocio si es mayor). De lo contrario, se presentan como
pasivos no corrientes.
Las cuentas por pagar se reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente, en
la medida que el efecto de su descuento a su valor presente sea importante, se remiden al
costo amortizado usando el mtodo de inters efectivo, de lo contrario se muestran a su
valor nominal.
2.17 Otros pasivos financieros
Los prstamos se reconocen inicialmente a su valor razonable, neto de los costos incurridos
en la transaccin. Estos prstamos se registran posteriormente a su costo amortizado;
cualquier diferencia entre los fondos recibidos (neto de los costos de la transaccin) y el
valor de redencin se reconoce en el estado separado de resultados integrales durante el
perodo del prstamo usando el mtodo de inters efectivo.
Los honorarios incurridos para obtener los prstamos se reconocen como costos de la
transaccin en la medida de que sea probable que una parte o todo el prstamo se recibirn.
En este caso los honorarios se difieren hasta el momento en que el prstamo se reciba. En
la medida de que no haya evidencia de que sea probable que una parte o todo el prstamo
se reciba, los honorarios se capitalizan como pagos por servicios para obtener liquidez y se
amortizan durante el perodo del prstamo con el que se relaciona.
2.18 Gastos financieros
Los costos de endeudamiento generales y especficos directamente atribuibles a la
adquisicin, construccin, produccin de activos calificables, los que corresponden a
45

activos que necesariamente toman un perodo sustancial para alcanzar su propsito de uso
o venta, se agregan al costo de dichos activos hasta que el perodo en que los activos estn
sustancialmente listos para su propsito de uso o venta.
La Compaa capitaliza los gastos financieros de sus activos calificables, inversiones
inmobiliarias, existencias e inmueble, mobiliario y equipo.
2.19 Arrendamientos
a) Arrendamientos en los que la Compaa es arrendataria
Arrendamientos operativos
Los arrendamientos en los que una porcin significativa de los riesgos y beneficios
relativos a la propiedad son retenidos por el arrendador se clasifican como arrendamientos
operativos. Los pagos efectuados bajo un arrendamiento operativo incluyendo pagos
adelantados (neto de cualquier incentivo recibido del arrendador) se cargan al estado
separado de resultados integrales sobre la base del mtodo de lnea recta en el perodo del
arrendamiento.
Arrendamientos financieros
Los arrendamientos en los que la Compaa asume sustancialmente todos los riesgos y
beneficios de la propiedad del activo arrendado se clasifican como arrendamientos
financieros. Los arrendamientos financieros se capitalizan al inicio del arrendamiento al
menor valor que resulte de comparar el valor razonable del activo arrendado y el valor
presente de los pagos mnimos del arrendamiento.
b) Arrendamientos en los que la Compaa es arrendador
Los inmuebles arrendados bajo contratos de arrendamiento operativo se incluyen en el
rubro de inversiones inmobiliarias en el estado separado de situacin financiera (nota 12).
La Compaa efecta pagos por servicios relacionados con la negociacin de los contratos
de alquiler con los arrendatarios. Estos pagos se capitalizan junto con el valor de la
inversin inmobiliaria correspondiente y se amortizan en el perodo del arrendamiento.
Incentivos otorgados a los arrendatarios se reducen del ingreso por arrendamiento en lnea
recta en el plazo del contrato de arrendamiento.
2.20 Impuesto a la renta corriente y diferido
El gasto por impuesto a la renta del ao comprende al impuesto a la renta corriente y al
diferido que se reconocen en el estado separado de resultados integrales.
El cargo por impuesto a la renta corriente se calcula sobre la base de las leyes tributarias
promulgadas o sustancialmente promulgadas a la fecha del estado de situacin financiera
que generan renta gravable. La gerencia evala peridicamente la posicin asumida en las
46

declaraciones juradas de impuestos respecto de situaciones en las que las leyes tributarias
son objeto de interpretacin. La Gerencia, cuando corresponde, constituye provisiones
sobre los montos que espera deber pagar a las autoridades tributarias.
El impuesto a la renta diferido se provisiona por el mtodo del pasivo sobre las diferencias
temporales que surgen entre las bases tributarias de los activos y los pasivos y sus
respectivos valores mostrados en los estados financieros. El impuesto a la renta diferido se
determina usando tasas tributarias (y legislacin) que han sido promulgadas a la fecha del
estado de situacin financiera y que se espera sern aplicables cuando el impuesto a la
renta diferido activo se realice o el impuesto a la renta pasivo se pague. Sin embargo, no se
registra el impuesto a la renta diferido que surge por el reconocimiento inicial de un activo
o de un pasivo en una transaccin que no corresponda a una combinacin de negocios que
al momento de la transaccin no afecta ni la utilidad ni la prdida contable o gravable.
Las diferencias temporales deducibles y las prdidas tributarias acumuladas generan
impuestos diferidos activos en la medida que el beneficio tributario se pueda usar contra el
impuesto a la renta de futuros ejercicios gravables. El valor en libros de impuestos a la
renta diferidos activos se revisa a la fecha de cada estado separado de situacin financiera y
se reduce en la medida en que se determine que es improbable que se genere suficiente
utilidad imponible contra la que se pueda compensar el activo diferido.
Los saldos de impuestos a la renta diferidos activos y pasivos se compensan si existe el
derecho legal de compensar el impuesto corriente y siempre que los impuestos diferidos se
relacionen con la misma entidad y con la misma autoridad tributaria.
2.21 Beneficios a los empleados
a) Participacin en las utilidades
La Compaa reconoce un pasivo y un gasto por la participacin legal de los trabajadores
en las utilidades de la Compaa. La participacin de los trabajadores en las utilidades se
calcula aplicando la tasa de 5% a la materia imponible determinada de acuerdo con la
legislacin del impuesto a la renta vigente.
b) Gratificaciones
La Compaa reconoce el gasto por gratificaciones y su correspondiente pasivo sobre las
bases de las disposiciones legales vigentes en Per. Las gratificaciones corresponden a dos
remuneraciones anuales que se pagan en julio y diciembre de cada ao.
c) Compensacin por tiempo de servicios
La compensacin por tiempo de servicios del personal corresponde a sus derechos
indemnizatorios calculados de acuerdo con la legislacin peruana vigente la que se tiene
47

que depositar en las cuentas bancarias designadas por los trabajadores en los meses de
mayo y noviembre de cada ao. La compensacin por tiempo de servicios del personal es
equivalente a media remuneracin mensual vigente a la fecha de su depsito. La Compaa
no tiene obligaciones de pago adicionales una vez que efecta los depsitos de los fondos a
los que el trabajador tiene derecho.
d) Descanso vacacional
Las vacaciones anuales del personal y otras ausencias remuneradas se reconocen sobre la
base del devengo. La provisin por la obligacin estimada por vacaciones del personal, que
se calcula sobre la base de una remuneracin por cada doce meses de servicios por el
perodo de servicios prestados por los empleados se reconoce en la fecha del estado
separado de situacin financiera.
2.22 Provisiones
Las provisiones se reconocen cuando la Compaa tiene una obligacin presente, legal o
asumida, que resulta de eventos pasados que es probable que requiera la entrega de un flujo
de recursos que involucren beneficios econmicos para su liquidacin y su monto se pueda
estimar confiablemente. Sustancialmente las provisiones se refieren a demandas legales,
laborales y Tributarias. Si el valor del dinero en el tiempo es importante, las provisiones se
descuentan usando una tasa, antes de impuestos, que refleje, cuando sea apropiado, los
riesgos especficos del pasivo. La reversin del descuento por el paso del tiempo origina el
aumento de la obligacin que se reconoce con cargo al estado separado de resultados
integrales como gasto financiero.
No se reconocen provisiones para futuras prdidas operativas. Las obligaciones
contingentes se revelan cuando su existencia slo se confirmar por eventos futuros o su
monto no se pueda medir confiablemente. Los activos contingentes no se reconocen, y se
exponen slo si es probable que la Compaa genere un ingreso de beneficios econmicos
en el futuro.
2.23 Capital social
Las acciones comunes se presentan en el patrimonio. Los costos incrementales
directamente atribuibles a la emisin de nuevas acciones se presentan en el patrimonio
como una deduccin del monto recibido, neto de impuestos.
2.24 Reconocimiento de ingresos
Los ingresos se reconocen por el valor razonable de la contraprestacin cobrada o por
cobrar de la venta de bienes y servicios en el curso ordinario de las operaciones de la
Compaa. Los ingresos se presentan neto de descuentos, devoluciones e impuestos a las
ventas.
48

Los ingresos se derivan de la venta de terrenos habilitados y viviendas multifamiliares,

alquiler de propiedades, servicios por gestin de hoteles y estacionamientos. En adicin,
los intereses devengados por el financiamiento proporcionado a clientes se reconocen como
ingresos.
a) Venta de inmuebles
Se transfiere al comprador la totalidad de los riesgos y beneficios de la propiedad de
los inmuebles (cuando se formaliza la entrega fsica del bien).
La Compaa no conserva para s ninguna implicancia en la gestin corriente de los
bienes vendidos, en el grado con el que generalmente se asocia a la de un
propietario, ni el control efectivo sobre los bienes vendidos; sin perjuicio, de lo
anterior, luego de la entrega fsica de los bienes la Compaa asume la
responsabilidad, por lo que es reembolsado por sus clientes, de completar los
trmites administrativos hasta el saneamiento de su ttulo de propiedad.
El importe de los ingresos se puede cuantificar confiablemente.
Es probable que los beneficios econmicos relacionados con la transaccin fluirn a
la Compaa.
Los costos incurridos o por ser incurridos respecto de la transaccin se pueden
cuantificar confiablemente.
b) Rescisin de contratos de venta de inmuebles
La Compaa conserva la titularidad de los bienes inmuebles vendidos en garanta de los
saldos pendientes de cobro hasta recibir el pago de la ltima cuota del cronograma de
pagos. En los casos que el cliente incumpliera con el pago de tres cualesquiera de las
cuotas consecutivas en que ha sido fraccionado el precio de venta, la Compaa podr: i)
dar por vencida en forma automtica las cuotas pendientes de pago, teniendo el pleno
derecho de exigir al cliente el pago inmediato del ntegro del saldo del precio de venta; ii)
dar por resuelto automticamente, unilateralmente y de pleno derecho el contrato, en cuyo
caso retendr como penalidad el treinta por ciento (30%) del precio de venta contado, el
cual ser descontado del monto pagado a cuenta del precio de venta, sin incluir intereses y
gastos administrativos. El terreno recuperado ingresa a los registros contables al valor
reintegrado al cliente.
c) Arrendamientos
Los ingresos por arrendamientos operativos se reconocen en lnea recta en el plazo del
contrato de arrendamiento. Cuando la Compaa otorga incentivos a sus arrendatarios, su
costo se reconoce en el plazo del contrato de arrendamiento, reduciendo el ingreso por
arrendamiento.
e) Reembolso de gastos administrativos
49

Los gastos administrativos por mantenimiento de cuentas, servicios legales, gastos

notariales, entre otros, que son reembolsados por los clientes en cada una de sus cuotas por
las ventas a plazo de terrenos habilitados, se acreditan directamente a la cuenta otros
ingresos en el estado separado de resultados integrales conforme se devengan.
f)

Intereses

Los intereses se reconocen conforme se devengan, utilizando el mtodo de la tasa de

inters efectiva el que consiste en igualar la tasa de descuento con el valor en libros del
activo financiero.
2.25 Reconocimiento de costos y gastos
El costo de venta de inmuebles corresponde al costo de adquisicin ms los costos
incurridos en la ejecucin del proyecto inmobiliario. El costo de venta de inmuebles se
reconoce simultneamente con el reconocimiento de la venta.
Los costos de servicios ofrecidos se reconocen conforme la prestacin del servicio.
Los intereses se reconocen en proporcin al tiempo transcurrido de manera que reflejen el
costo efectivo del instrumento financiero.
Los otros costos y gastos se reconocen conforme se devengan.
2.26 Distribucin de dividendos
La distribucin de dividendos de la Compaa se reconoce como pasivo en el estado
separado de situacin financiera en el perodo en el que el pago de los dividendos se
aprueba por los accionistas de la Compaa.
2.27 Pasivos y activos contingentes
Los pasivos contingentes no se reconocen en los estados financieros, slo se revelan en
nota a los estados financieros, a menos que sea probable la necesidad de utilizacin de
recursos en el futuro. Los activos contingentes no se reconocen en los estados financieros y
slo se revelan cuando es probable que se produzca un ingreso de recursos a la Compaa.
3 ADMINISTRACION DE RIESGOS FINANCIEROS
3.1

Factores de riesgo financiero

Las actividades de la Compaa la exponen a una variedad de riesgos financieros: riesgos

de mercado (que comprende a los riesgos de tipo de cambio, riesgo de tasa de inters y
riesgo de precio), riesgo de crdito y riesgo de liquidez. El programa general de
administracin de riesgos de la Compaa se concentra principalmente en lo impredecible
50

de los mercados financieros y trata de minimizar potenciales efectos adversos en el

desempeo financiero de la Compaa.
La Gerencia de la Compaa es conocedora de las condiciones existentes en el mercado y
sobre la base de este conocimiento y experiencia revisa y acuerda polticas para administrar
cada uno de los riesgos que se describen a continuacin. Asimismo, se incluye el anlisis
de sensibilidad que intenta revelar la sensibilidad en los instrumentos financieros de la
Compaa frente a los cambios en las variables del mercado y mostrar el impacto en el
estado consolidado de resultados integrales, o en el patrimonio de ser el caso. Los
instrumentos financieros expuestos a los riesgos de mercado incluyen a las cuentas por
cobrar y a cuentas por pagar.
La sensibilidad ha sido preparada para los aos terminados al 31 de diciembre de 2014 y de
2013 usando los importes de los activos y pasivos financieros mantenidos a esa fecha. El
Directorio revisa y aprueba las polticas para administrar cada uno de stos riesgos los
cuales estn descritos a continuacin:
a) Riesgos de mercado
El riesgo de mercado es el riesgo de que el valor razonable de los flujos futuros de caja de
los instrumentos financieros flucte a consecuencia de los cambios en los precios del
mercado. Los precios de mercado que aplican a los instrumentos financieros de la
Compaa comprenden al riesgo de tipo de cambio, el riesgo de tasa de inters y riesgo de
precio.
Riesgo de tipo de cambio
La Compaa opera exclusivamente en Per y su exposicin al riesgo de cambio resulta de
sus operaciones denominadas en monedas distintas a su moneda funcional (el Nuevo sol).
Las transacciones de la Compaa se pactan y se liquidan en dlares estadounidenses. En
consecuencia, la Compaa est expuesta al riesgo de que el tipo de cambio del Nuevo sol
respecto al dlar estadounidense flucte significativamente de manera adversa. La Gerencia
asume el riesgo de cambio con el producto de sus operaciones por lo que no realiza
operaciones de cobertura con instrumentos financieros derivados para cubrir su riesgo de
cambio. Actualmente, la Gerencia viene evaluando nuevos procedimientos para reducir
este riesgo.
La Compaa mantiene los siguientes activos y pasivos expresados en dlares
estadounidenses:
2014

2013

US$000

US$000

Activo:
Efectivo y equivalentes de efectivo
Cuentas por cobrar comerciales
Otras cuentas por cobrar

8,274
76,532
12,271

51

8,660
63,482
13,864

Total activo

97.077

86,006

Pasivo:
(
(
(
(
(
(

Obligaciones financieras
Cuentas por pagar comerciales
Anticipos recibidos de clientes
Otras cuentas por pagar
Total pasivo
Pasivo neto

161,345)
20,381)
39,904)
9,106)
230.735)
133,658)

(
(
(
(
(
(

144,252)
33,173)
42,567)
3,206)
223,198)
137,192)

Los saldos en moneda extranjera se convierten a la moneda funcional a los tipos de cambio
del mercado libre que publica la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP. Al 31 de
diciembre de
2014 y de 2013, el tipo de cambio utilizado por la Compaa para el registro de los saldos
en moneda extranjera fue de S/.2.986 y S/.2.990 por US$1. y de S/.2.794 y S/.2.796 por
US$1, respectivamente.
Al 31 de diciembre de 2014 y de 2013, la Compaa registr una prdida y ganancia por
diferencia en cambio de S/ 34 millones y de S/.40 millones, respectivamente.
Si al 31 de diciembre de 2014 el dlar se hubiera devaluado/apreciado 5% respecto del
nuevo sol y las dems variables se hubieran mantenido constantes, la utilidad antes del
impuesto habra sido mayor/menor en S/- 1,687 mil (S/.2,003 mil en el 2013), originada
principalmente por las obligaciones financieras comprometidas en moneda extranjera.
Riesgo de tasa de inters
Los instrumentos financieros que devengan tasas de inters fijas exponen a la Compaa al
riesgo de tasa de inters sobre el valor razonable del instrumento. Los instrumentos
financieros de la Compaa expuestos al riesgo de tasa de inters corresponden
sustancialmente a las cuentas por cobrar y el endeudamiento a largo plazo.
La Gerencia es adversa a la exposicin al riesgo de sus flujos de efectivo por lo que la
poltica de la Compaa contempla mantener todos sus instrumentos financieros (activos y
pasivos) a tasas de inters fijas. La Gerencia considera que el impacto de esta poltica sobre
el valor razonable de sus instrumentos financieros activos es irrelevante.
Riesgo de precio
La Compaa est expuesta a riesgos comerciales provenientes de cambios en los precios
de venta de inmuebles. Dado la demanda por inmuebles (viviendas) y terrenos para
desarrollos comerciales o proyectos de viviendas, el incremento de la actividad econmica
en general, la mejora econmica de las familias, el acceso al crdito hipotecario y a la
estabilidad en los costos de construccin, la Gerencia estima que el riesgo que los precios
bajen de manera significativa es bajo.
52

b) Riesgo de crdito El riesgo de crdito surge del efectivo, del equivalente de efectivo y de los depsitos en
bancos e instituciones financieras, as como de la exposicin al crdito de la cartera de
clientes, que incluye a los saldos pendientes de las cuentas por cobrar. Respecto de bancos
e instituciones financieras, la Compaa slo realiza operaciones de depsito de sus fondos
en instituciones cuyas calificaciones de riesgo independientes sean como mnimo A.
Respecto del riesgo de crdito sobre su cartera de clientes, el rea de crditos y cobranzas
de la Compaa evala la calidad crediticia de cada cliente a la fecha de la suscripcin de
los contratos de venta de inmuebles, tomando en consideracin su posicin financiera su
record crediticio; el comportamiento de la cartera es monitoreado detallada y
permanentemente para identificar potenciales problemas de morosidad o retrasos.
Asimismo, para mitigar este riesgo la Grupo conserva la titularidad de los inmuebles
vendidos, mediante la venta garantizada con reserva de dominio, hasta la cancelacin de la
ltima cuota del cronograma de pagos. El anlisis de la calidad de los instrumentos
financieros expuestos al riesgo de crdito se presenta en las notas 6 y 7.
c) Riesgo de liquidez
La administracin prudente del riesgo de liquidez implica mantener suficiente efectivo y
equivalente de efectivo, la disponibilidad de financiamiento a travs de una adecuada
cantidad de fuentes de financiamiento comprometidas y la capacidad de cerrar posiciones
en el mercado. En ese sentido la Compaa no tiene riesgos significativos de liquidez ya
que histricamente los flujos de efectivo de sus operaciones le han permitido mantener
suficiente efectivo para atender sus obligaciones.
El rea de Finanzas de la Compaa supervisa las proyecciones de flujos de efectivo
preparadas para anticipar los requisitos de liquidez de la Compaa y se asegura de que se
cuente con suficiente efectivo para cubrir las necesidades operacionales, manteniendo a la
vez suficiente margen de lneas de crdito no usadas (nota 16) en todo momento de modo
que la Compaa no incumpla con sus lmites de endeudamiento preestablecidos por la
Gerencia ni con las restricciones contempladas en los contratos de prstamos (covenants).
A continuacin se presenta un anlisis de los pasivos financieros de la Compaa
clasificados segn su antigedad, sobre flujos de efectivo contractuales no descontados,
considerando su agrupacin desde la fecha del estado separado de situacin financiera
hasta su vencimiento contractual.

Menos de
1 ao
S/.000

Entre 1 y 2 Entre 2 y 5 Ms de
aos

aos

S/.000

5 aos

S/.000

Total

S/.000

S/.000

Al 31 de diciembre 2014:
Obligaciones financieras

281,393

241,820

53

59,188

7,794

590,194

Cuentas por pagar comerciales

196,486

Otras cuentas por pagar

14491

41,015

Total

518,894

Menos de

256,311

Entre 1 y 2 Entre 2 y 5
1 ao

59,188

7,794

210,977
41,015
842,186

Ms de

aos

S/.000

aos

S/.000

5 aos

S/.000

Total

S/.000

S/.000

Al 31 de diciembre 2013:
Obligaciones financieras

162,579

165,840

Cuentas por pagar comerciales

122,811

16,245
-

Otras cuentas por pagar

Total

3.2

29,795
315,135

182,085

127,887

38,235

494,541

139,056

127,887

29,795

38,235

663,392

Administracin de riesgo de capital -

Los objetivos de la Compaa al administrar el capital es salvaguardar su capacidad de

continuar como empresa en marcha con el propsito de generar retornos a sus accionistas,
beneficios a otros grupos de inters y mantener una estructura de capital ptima para
reducir el costo del capital.
La Compaa maneja su estructura de capital y realiza ajustes para afrontar los cambios en
las condiciones econmicas del mercado.
Consistente con la industria, la Compaa monitorea su capital sobre la base del ratio de
apalancamiento. Este ratio se calcula dividiendo la deuda neta entre el capital total. La
deuda neta corresponde al total del endeudamiento (incluyendo el endeudamiento corriente
y no corriente) menos el efectivo y equivalente de efectivo. El capital total corresponde al
patrimonio tal y como se muestra en el estado separado de situacin financiera ms la
deuda neta.
No se ha producido cambios en los objetivos, polticas o procedimientos durante los aos
terminados el 31 de diciembre de 2014 y de 2013.
Los ratios de apalancamiento al 31 de diciembre de 2014 y de 2013, fueron como sigue:

Total obligaciones financieras (Nota 16)

Menos: Efectivo y equivalente al efectivo (Nota 6)
Deuda neta
Total patrimonio
Total capital
Ratio apalancamiento

2014

2013

S/.000

S/.000

54

510,743
46,871)
463,872
336,937
800,809
0.58

419,923
46,574)
373,349
282,676
656,025
0.57

3.3

Estimacin del valor razonable de los instrumentos financieros

La Compaa no mantiene instrumentos financieros reconocidos a valor razonable y estima

que el valor en libros de sus activos y pasivos financieros son similares a los
correspondientes valores razonables dados su vencimiento en el corto plazo.

4 ESTIMADOS Y CRITERIOS CONTABLES CRITICOS

Los estimados y criterios usados son continuamente evaluados y se basan en la experiencia
histrica y otros factores, incluyendo la expectativa de ocurrencia de eventos futuros que se
consideran razonables de acuerdo con las circunstancias.
4.1

Estimados y supuestos contables crticos

Vida til y valor recuperable de los inmueble, mobiliario y equipo (nota 11)
La depreciacin se calcula siguiendo el mtodo de lnea recta en funcin a la vida til
estimada del activo. Esto resulta en cargos por depreciacin y/o amortizacin
proporcionales al desgate estimado de los activos medido en nmero de aos. La vida til
de los activos se evala sobre la base de: i) las limitaciones fsicas del activo, y ii) la
evaluacin de la demanda.
Valor razonable de inversiones inmobiliarias (nota 2.12)
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias que no cuentan con precios que surgen
de mercados activos se determinan usando distintas tcnicas de valuacin. La Compaa
aplica su juicio para seleccionar entre los distintos mtodos y efecta supuestos que se
sustentan principalmente en las condiciones del mercado existentes a la fecha de los
estados financieros.
Impuesto a la renta (nota 24)
Se requiere ejercer significativamente de juicio para determinar la provisin para el
impuesto a la renta. Existen muchas transacciones y clculos por los que el resultado final
del impuesto es incierto. La Compaa reconoce un pasivo por temas observados en
revisiones fiscales sobre la base de estimados de si se requerir de pagos adicionales de
impuestos. Cuando el resultado final de tales revisiones se conozca y si difiere de las
estimaciones preliminares, los ajustes impactan al saldo del impuesto a la renta corriente y
al del diferido en el perodo en que se conoce el resultado final de la revisin.
El clculo del impuesto a la renta corriente que determina la Compaa resulta de la
aplicacin de las normas tributarias vigentes y no incluyen provisiones estimadas que
generen en un futuro diferencias con respecto a las revisiones fiscales. En tal sentido no
consideramos necesario efectuar una revelacin de sensibilidad que simule una variaciones
55

en el clculo, siendo que, en el caso se presente alguna diferencia, sta no sera material en
relacin a los resultados de los estados financieros.
4.2

Juicios crticos en la aplicacin de las polticas contables

Terrenos clasificados como inversiones inmobiliarias (nota 2.12)

Los terrenos adquiridos con el propsito de generar rendimientos de largo plazo con la
apreciacin de su valor y que a la fecha de su adquisicin no se prevea su habilitacin con
el objeto de su venta en el futuro previsible, se clasifican como inversiones inmobiliarias.
Cuando la Gerencia establece su cambio de uso, lo que se evidencia por el comienzo de su
desarrollo con el objeto de su venta, el inmueble se transfiere al rubro de existencias.
5

INSTRUMENTOS FINANCIEROS POR CATEGORIA

Al 31 de diciembre, los instrumentos financieros se resumen como sigue:

Prstamos y cuentas
por cobrar
2014
Activos segn estado de situacin financiera:
Cuentas por cobrar comerciales
Otras cuentas por cobrar (1)
Cuentas por cobrar relacionadas
Efectivo y equivalente de efectivo

2013
245,299

8,813
6,919
46,871
307,902

S/.000
184,962
20,513
45,220
46,574
297,269

Otros pasivos
2014
Pasivos segn estado de situacin financiera:
Obligaciones financieras
Arrendamiento financiero (2)
Cuentas por pagar comerciales
Otras cuentas por pagar (3)

2013
483,551

27,192
210,977
26,161
747,881

(1) Los adelantos se excluyen de las cuentas por cobrar comerciales y de las otras cuentas
por cobrar, porque este anlisis slo se requiere para instrumentos financieros.
(2) Las categoras en esta revelacin son requeridas por la NIC 39. Los arrendamientos
financieros en su mayor parte estn fuera del alcance de la NIC 39; sin embargo, siguen
estando dentro del alcance de la NIIF 7. Por lo tanto, los arrendamientos financieros se
muestran por separado.
(3) Las obligaciones tributarias se excluyen del saldo de cuentas por pagar porque este
anlisis slo es requerido para los instrumentos financieros.

56

S/.000
397,702
22,221
139,056
24,294
583,273

6. EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO

Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende lo que sigue:
2014
S/.000
Caja y fondos fijos
Cuentas Corrientes

2013
S/.000

627

447
46,244

Depsitos a plazo

Total efectivo y equivalente de efectivo

46,871

46,127
46,574

Al 31 de diciembre de 2014, la Compaa mantiene cuentas corrientes y depsitos a plazo

en bancos locales. Los depsitos en cuenta corriente estn denominados en nuevos soles y
en dlares estadounidenses por S/. 22,164 mil y US$8,274 mil respectivamente (S/.20,407
y US$9,199 respectivamente al 31 de diciembre de 2013)La calidad de crdito de las
contrapartes en las que se mantienen cuentas corrientes surge de las publicadas por las
calificadoras de riesgo Apoyo y Asociados Internacionales S.A.C (Fitch Ratings) y Pacific
Credit Rating y son como sigue:

2014

2013

S/.000

Efectivo y equivalente de efectivo (*)

Calificacin crediticia de los bancos
(A +)
(A)
(A -)
Otros menores (sin clasificacin externa)
Total efectivo y equivalente de efectivo

32,301

37,669

87
299

711
1,323
6,425
46,127

13,557
46,244

(*) No incluye el saldo de efectivo en caja y fondo fijo.

CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES

Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta se comprende:
2014
S/.000
Facturas por cobrar
Letras por cobrar e intereses devengados
Provisin por deterioro de cuentas por cobrar

12,285
233,795
246,080
781)
245,299

2013
S/.000

9,958
175,961
185,919
956)
184,963

Por plazo
87,962
157,337
245,299

Parte corriente
Parte no corriente

57

67,244
117,719
184,963

El saldo de las facturas por cobrar corresponde a ventas de inmuebles, ingresos por
servicios prestados, venta de mercadera y alquileres de locales comerciales. El valor
razonable de las facturas por cobrar es similar a su valor nominal debido a que su perodo
promedio de cobro es menor a los
360 das. Las facturas por cobrar no devengan intereses y no cuentan con garantas
especficas.
Las letras por cobrar al 31 de diciembre de 2014 y de 2013, corresponden a ventas
financiadas a los clientes de la actividad inmobiliaria. Las ventas inmobiliarias se financian
hasta en 72 meses desde la fecha de suscripcin del contrato de venta garantizado. La
Compaa monitorea permanentemente esta cartera de crditos, identificando y corrigiendo
retrasos y/o morosidad. El ratio de morosidad global durante el ao 2014 y 2013 ha sido de
0.50% y 0.50%, respectivamente. El ratio de morosidad se calcula a partir de los crditos
vencidos considerando el valor de una, dos y tres letras vencidas ms el saldo de letras por
vencer, de aquellos crditos con ms de tres letras vencidas, dividido entre el valor de la
cartera total. La Compaa mantiene la reserva de dominio como colateral en garanta de la
cancelacin total del precio de venta de los inmuebles vendidos a plazos a los clientes.
La Gerencia luego de evaluar los saldos pendientes de cobro a la fecha de los estados
financieros considera que excepto por las cuentas por cobrar efectivamente provisionadas
por deterioro, provenientes de los segmentos de Hoteles y Estacionamientos, no tiene
cuentas incobrables.
En el proceso de estimacin de la provisin para cuentas de cobranza dudosa, la Gerencia
evala las calidades particulares del cliente y estima la viabilidad de la cobranza de las
cuentas por cobrar.
La exposicin mxima al riesgo de crdito a la fecha de reporte es el valor en libros de las
cuentas por cobrar comerciales.
8 TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS
a) Al 31 de diciembre, el saldo de las cuentas por cobrar a partes relacionadas comprende:
2014
Belmosi S.A.
Los Portales Patrimonio Fidecomiso
LP Construye S.A.C.
Inversiones Nueva Etapa S.A.C.
Consorcio Estacionamiento Gamarra S.A.
GR Holding S.A.
Consorcio Los Portales S.A.
Compaa Minera Caudalosa S.A.
Strip Center del Per S.A.
Bradley Corporation Limited S.A.C.
LP USA, Inc.

2013
22,013
13,493
4,619
2,012
1,846

17,336
(
(

1,857)
77)

1,752)

(
(

3,334)
4,490)

1,846
126
289
142

58

S/.000

38
158
366
86

Santa Aurelia S.A.

Total

1,310)
6,919

589
45,220

Las cuentas por cobrar a partes relacionadas son consideradas de vencimiento corriente, no
generan intereses ni tienen garantas especficas. La Compaa ha evaluado la cobrabilidad
de estos saldos y considera que no se requiere constituir ninguna provisin por deterioro.
La cuenta por pagar a Bradley Corp. Ltd, es por un mutuo dinerario en calidad de prstamo
por USD.1,100 mil dlares con una tasa de inters de mercado.
Las cuentas por cobrar a los Portales Patrimonio Fideicomiso, corresponde a la prestacin
de servicios de gerenciamiento, as como reembolsos por los costos incurridos en
desarrollo del proyecto Los Alamos de Tacna, estas cuentas por cobrar no generan
intereses, ni cuentan con garantas especficas.
b)
Las siguientes transacciones se realizaron con accionistas y partes relacionadas:
Adquisicin de servicios:

9 INVENTARIOS
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:

Proyectos en curso:
- Desarrollo inmobiliario
- Intereses capitalizados
Terrenos en reserva
Inmueble terminado
Mercadera y suministros
Total

262,119

295,114
17,918
313,032
20,546
72,310
6,878
412,766

17,675
279,794
79,946
101,441
6,588
467,769

Los saldos de proyectos en curso y terrenos en reserva del ao 2013 han sido reagrupados
entre si con la finalidad que puedan ser comparativos con el ao 2014. De igual manera en
el mismo periodo, se han reclasificado de terrenos en reserva y productos terminados al
rubro propiedades de inversin.
El movimiento de capitalizacin de los intereses en el ao es como sigue:
2014
S/.000
Saldos iniciales
Adiciones
Deducciones en el costo de ventas
Saldo final

2013
S/.000

17,918
33,211
(

33,454)
17,675

23,226
37,819
43,127)
17,918

La cuenta Terrenos comprende 15 inmuebles, con una extensin de 93.9 hectreas,

59

ubicadas en las provincias de Lima, Ica, Chimbote, Piura, Chiclayo, Tacna, entre otros.
Estos terrenos han sido adquiridos por la Compaa para desarrollar proyectos
inmobiliarios en el curso corriente de sus operaciones.
La cuenta Proyectos en curso corresponde a proyectos inmobiliarios ubicados en las
provincias de Lima, Ica, Chimbote, Chiclayo y Tacna, entre otros. Estos terrenos son
destinados a proyectos de habilitacin urbana, urbanizaciones de viviendas bajo programas
gubernamentales de Techo Propio y Mi Vivienda, y edificios de viviendas multifamiliar.

Al 31 de diciembre, los proyectos en curso comprenden:

-

Piura
Nuevo Chimbote
Lambayeque
Huancayo
Ica
Otros

44,912
5,072
20,623
16,166
47,581

38,631
12,549
33,727
17,125
57,775
1,179
135,533
279,794

159,807
313,032

Al 31 de diciembre de 2014 y de 2013 la Gerencia de la Compaa no ha considerado

necesario efectuar una provisin por desvalorizacin de inventarios dado sus niveles de
rotacin.
10 INVERSIONES
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
Porcentaje

Valor en libros

en el capital
%

al 31 de diciembre de
%

S/.000

Entidad

2014

S/.000

Subsidiarias Inversiones Nueva Etapa S.A.C.

99.98

6.379

6,379

Los Portales Construye S.A.C.

99.00

20,601

20,601

Consorcio Estacionamiento Gamarra S.A.

99.99

3,097

1,898

Consorcio Los Portales S.A.

99.99

LP USA S.A.

99.99

56

56

14,405

Asociadas Strip Center del Per S.A.

49.00

46,175

28,712

Concesin de Estacionamientos
Miraflores S.A. - CEMSA

49.00

4,082

2,890

Inversiones Real Once S.A.

28.57

6,423

6,411

101,218

El movimiento de las inversiones por el ao terminado el 31 de diciembre de 2014 y de

60

2013 ha sido el siguiente:

2014
Al 1 de enero
Adiciones
Al 31 de diciembre

2013

S/.000

66,947
34,271
101,218

10,361
56,586
66,947

Strip Center del Per S.A., corresponde a una inversin equivalente al 49% del capital
social de esta empresa; en el primer trimestre del ao 2013, Los Portales S.A. transfiri el
Centro Comercial in Outlet a favor de Strip Center del Per S.A., incrementando su
inversin, manteniendo los mismos porcentajes de participacin.
11 PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO.
El movimiento del rubro inmueble, mobiliario y equipo y su correspondiente depreciacin
acumulada, por los aos terminados el 31 de diciembre de 2014 y de 2013, es el que sigue:
Edificios y otras
Muebles y
Construcciones otros equipos

Terrenos
Ao 2014
Valor neto en libros al
1 de enero de 2014
Adiciones
Transferencias a activos fijos
Baja activos costo

28,935
-

Cargo por depreciacin

69,617
776
16,102
1,989) (

Obras en
curso

Total

24,283
11,518
-

1,145)

8,073
8,272
16,102)
(

3,134) Baja activos depreciacin

919
-

4,866)

1,219
3,719) (

S/.000

130,908
20,566
300

8,585)
Valor neto en libros al
31 de diciembre de 2014

28,935
140,974

81,087

Edificios y otras
Muebles y
Construcciones otros equipos

Terrenos
Ao 2013
Valor neto en libros al
1 de enero de 2013
Adiciones
Transferencias a activos fijos
Transferencias a inversiones
inmobiliarias

26,629
3,084
(

activos costo
depreciacin
Cargo por depreciacin
neto en libros al
31 de diciembre de 2013

45,429
1,719
28,673

777) (
-

4,237)
-

30,709

202
1,966) (

28,935

69,617

243

Obras en
curso

Total

18,317
10,155
-

23,773
12,873
28,673)

273)

4,117)
24,283

(
202
8,073

S/.000

114,147
27,930
5,015) Baja

273) Baja activos

(

6,083) Valor
130,908

A continuacin se detallan las adquisiciones de activos fijos adquiridos va leasing.

2014
Terrenos
Edificaciones
Muebles y otros equipos
Depreciacin acumulada
Total

2013

2,569
14,583
12,252
(

61

3,285)
26,119

S/.000
2,569
14,583
5,660
1,524)
21,288

12 PROPIEDADES DE INVERSION
El movimiento de las propiedades de inversin por el ao terminado el 31 de diciembre es
el siguiente:
Centros
comerciales
Terrenos

Totales

otros

S/.000

y
S/.000

S/.000

Ao 2014
101,679

Saldo inicial al 1 de enero de 2014

111,418

14,103

Adiciones del ao

Transferencias a existencias
Transferencias de existencias
Otros
Baja por venta
Actualizacin del valor razonable

9,739

14.103

2,704)
23,391
-

(
(

112)
4,729)
1,104

8,232
144,701

Saldo final al 31 de diciembre de 2014

2,704)

(
(

23,391
112)
4,729)
9,336

6,002

150,703

Centros
comerciales
Terrenos
Ao 2013
Saldo inicial al 1 de enero de 2013
Adiciones del ao

y otros

88,026
-

Totales

13,423
216

101,449
216

Los saldos del ao 2013, han sido reclasificados por la transferencia realizada desde el
rubro de existencias para efectos comparativos.
La cuenta terrenos corresponde a inmuebles adquiridos por la Compaa como reserva
territorial, sobre los cuales a la fecha de los estados financieros no se tiene definido ningn
desarrollo, ni producto, y en el corto plazo no sern vendidos ni desarrollados. Estos
terrenos constituyen una reserva de 129.2 hectreas y estn ubicados en los distritos de La
Molina, Chosica - Lurigancho, y Carabayllo en la provincia de Lima, en las provincias de
Piura, Ica y Chimbote.
Los locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Camino Real, distrito de San
Isidro, con un rea de 759 metros fueron vendidos en diciembre del 2014 por S/. 7,601 mil.
11 locales fueron transferidos a GR Holding en virtud al convenio de resolucin por S/.
3,471 mil y 9 locales vendidos a lnversiones Centenario por S/. 4,130 mil en virtud del
contrato de venta de inmuebles. La Nueva Sede Corporativa ubicada en el distrito de
Magdalena del Mar, con un rea de 1,208 metros cuadrados; constituyen inmuebles
adquiridos y desarrollados por la Compaa para la generacin de rentas.
62

S/.000

Las transferencias de inventarios a propiedades de inversin en el periodo 2014, por S/. 23

millones, se realiz, debido al anlisis efectuado por la Gerencia ,en la que se determin
que dichos terrenos y productos terminados, deberan cambiar su condicin de uso, esto
debido a que el negocio inmobiliario es muy dinmico.

13 ACTIVOS INTANGIBLES
El movimiento del rubro activos intangibles y el de su correspondiente amortizacin
acumulada, al 31 de diciembre de 2014 y de 2013, es el siguiente:

Ao 2014
Al 1 de enero de 2014
Derechos
de llave
Licencias
Concesiones Software
Total

S/.000

S/.000

Valor neto en libros

546

S/.000

S/.000

S/.000

5,085

22,738

5,292

1,756

1,078

4,494

33,660
Adiciones
Cargo por amortizacin
31 de diciembre de 2014

Costo o valuacin
Amortizacin acumulada
31 de diciembre de 2014

- 113

7,441
(
116) (
982) (
4,188) Valor neto en libros al
543
5,859
36,913
2,024

8,347

73,380
(
1,481) (
2,488) (
36,467) Valor neto en libros al
543
5,859
36,913

2,682) (

408)

21,134

9,378

51,212

11,797

30,078) (

2,419)

21,134

9,378

Derecho
s
de llave

Licencias

Concesiones

Software

Total

S/.000

S/.000

Ao 2013
Al 1 de enero de 2013
Valor neto en libros
Adiciones
Cargo por amortizacin
31 de diciembre de 2013

650
31,410
-

3,911

23,503

3,346

1,897

1,511

2,252

5,660
(
104) (
723) (
3,411) Valor neto en libros al
546
5,085

63

2,277) (
22,737

306)
5,292

(
33,66

14 CUENTAS POR PAGAR COMERCIALES

Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
2014
Porcin corriente

2013

S/.000

196,486

122,811

14,491

16,245

Porcin no corriente

Al 31 de diciembre de 2014 y de 2013, las facturas por pagar se originan principalmente

por la adquisicin de terrenos, materiales, suministros y por servicios recibidos vinculados
con el desarrollo de obras. Los terrenos son adquiridos regularmente a plazos, los mismos
que no devengan intereses.
El valor en libros de las cuentas por pagar comerciales de vencimiento corriente es similar
a su valor razonable.
15 OTRAS CUENTAS POR PAGAR
Esta cuenta comprende los pagos recibidos de los clientes de la divisin del negocio
inmobiliario por las letras que aceptan en la fecha de suscripcin de los contratos de venta
de terrenos que realizan durante el perodo de su habilitacin (entre 12 y 18 meses) y antes
de que el Grupo realice su entrega fsica del bien. En la fecha efectiva de entrega de los
terrenos a los clientes se reconoce el ingreso
por ventas con cargo a esta cuenta y a la cuenta letras por cobrar por el saldo pendiente de
cobro de las letras aceptadas por los clientes (neto de intereses por devengar). Tambin
estn incluidos las cuentas por pagar diversas al personal, los tributos por pagar y otros.
2014

2013

S/.000

Anticipos de Clientes

94,561

Tributos y contribuciones sociales

15,044

Remuneraciones y participaciones por pagar

20,709

18,484

1,792

2,178

Resoluciones de contratos y depsitos en garanta

Otros

3,470

Total

135,576

163,338
5,502

3,632
193,134

El movimiento de los anticipos recibidos de clientes por el ao terminado el 31 de

diciembre de 2014 y de 2013 es el que sigue:
2014
S/.000
Saldo inicial
Anticipos recibidos en el ao
Anticipos abonados a ingresos

64

2013
S/.000
163,338
133,091
201,868)

181,382
280,241
298,285)

Saldo final
16

94,561

163,338

OBLIGACIONES FINANCIERAS
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
Total
2014
S/.000
Terceros (a)
Prstamos bancarios (b)
Instrumentos financieros (c)
Arrendamientos financieros (d)
Total deuda

211,001
146,385
124,978
28,379
510,743

Corriente
2013
S/.000
155,756
118,142
118,662
27,364
419,924

2014
S/.000

No corriente
2013
S/.000

30,289
92,422
73,587
5,643
201,941

41,144
34,543
61,868
4,620
142,175

2014
S/.000

2013
S/.000

180,712
53,963
51,391
22,736
308,802

114,612
83,600
56,793
22,744
277,749

a) Los prstamos por pagar a terceros, corresponden a varios prstamos financieros,

recibidos durante el periodo. Estos prstamos tienen vencimientos que fluctan entre junio
2014 y febrero del 2015 y no tienen garantas especficas. As mismo, devengan tasas de
inters para el 2014 de 10.36% anual (11.72% para el 2013). b) Prstamos bancarios Los prstamos bancarios tienen vencimiento hasta el ao 2021 y presentan una tasa
promedio de 7,29%. Los prstamos bancarios se encuentran garantizados con hipotecas y
fideicomisos. c) Instrumentos financieros
En febrero de 2013 la Compaa emiti bonos en el mercado local con la finalidad de
reestructurar parte de sus obligaciones financieras y obtener capital de trabajo. Estos bonos
vencen en el 2021 y generan intereses a una tasa promedio anual de 3.99%.
d) Arrendamiento financiero
Durante el 2014, la Compaa mantiene arrendamientos financieros con entidades
financieras locales. Dichos arrendamientos financieros generan intereses a tasa que
fluctuan entre 6.51% y 8.25%. Los arrendamientos financieros estn garantizados con los
bienes adquiridos.
El valor presente de los arrendamientos financieros son los siguientes:
2014
Hasta 1 ao
Mayor a 1 ao y hasta 5 aos

2013
9,371
24,517
33,888

Cargos financieros futuros sobre contratos de arrendamiento

financiero
Valor presente de las obligaciones por contratos de
arrendamiento financiero

5,509)

S/.000
11,276
22,743
34,019

28,379

6,655)
27,364

El valor razonable de las obligaciones financieras es el siguiente:

2014
S/.000
Menores a 1 ao

2013
S/.000
5,643

65

9,670

Entre 1 y 5 aos

22,736
28,379

17,694
27,364

La composicin de la deuda financiera al 31 de diciembre es la siguiente:

2014
Menores a 1 ao
De 1-2 aos
De 2-5 aos
Ms de 5 aos

2013

201,940
241,820
59,188

S/.000
142,174
145,790
96,777
35,182
419,924

7,796
510,743

El valor en libros de las obligaciones financieras, estn denominados de la siguiente manera:

2014
Total dlares
Total soles

2013

482,418

403,330
16,594
419,924

28,325
510,743

17 IMPUESTO A LA RENTA DIFERIDO

Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:

Impuestos diferidos activos:

Impuesto diferido activo que se recuperar

66

S/.000

2014

2013

S/.000

S/.000

despus de 12 meses

1,552)

2,044) Impuesto di

dentro de 12 meses
Total impuesto diferido activo

(
(

11,597)
13,149)

(
(

2,853)
4,897)

Impuestos diferidos pasivos:

Impuesto diferido pasivo que se recuperar despus de 12
1,582

meses
Impuesto diferido pasivo que se recuperar

24,541

dentro de 12 meses
Total impuesto diferido pasivo
Impuesto diferido pasivo, neto

27,670
29,252
16,103

2014
S/.000
Al 1 de enero
Cargo al estado de resultados integrales (Nota 24)
Al 31 de diciembre

2013
S/.000
22,253
6,150)
16,103

18 PATRIMONIO
a) Capital
Al 31 de diciembre de 2014 y de 2013, el capital social de la Compaa est
representado por S/. 171,254 mil acciones comunes y S/.171,254 mil acciones
comunes, respectivamente, de S/.1.00 de valor nominal cada una, suscritas y
pagadas.
Con fecha 18 de marzo de 2013, la Junta General de Accionistas aprob
incrementar el capital social de la Compaa a travs de aportes por S/.51.6
millones equivalentes a 51.6 millones de acciones.
Al 31 de diciembre de 2014 y de 2013, la estructura de participacin accionaria en
el capital social de la Compaa es como sigue:

Porcentaje de participacin
individual en el capital

Hasta 1.00
De 1.01 a 10.00
De 40.01 la 50

Porcentaje
total de los
accionistas

Nmero de
accionistas

1
1

0.02
1.60
2
4

b) Reserva legal
67

2,609
27,150
22,253

98.38
100.00

20,563
1,690
22,253

De acuerdo con la Ley General de Sociedades, la reserva legal se constituye con la

transferencia del 10% de la utilidad neta anual hasta alcanzar un monto
equivalente al 20% del capital pagado. En ausencia de utilidades o de reservas de
libre disposicin, la reserva legal deber ser aplicada a la compensacin de
prdidas, debiendo ser repuesta con las utilidades de ejercicios subsiguientes. Esta
reserva puede ser capitalizada siendo igualmente obligatoria su reposicin.
c) Resultados acumulados
Los dividendos que se distribuyan a accionistas distintos de personas jurdicas
domiciliadas, estn afectos a la tasa del 4.1% por concepto de impuesto a la renta
de cargo de estos accionistas; dicho impuesto es retenido y liquidado por la
Compaa.
En Junta General de Accionistas de fecha de 20 de marzo de 2013 se acord
distribuir dividendos correspondientes a los resultados del ejercicio 2012 por
S/.15.5 millones (S/ 0.11284417 por accin).

19 COSTO DE VENTAS
El costo de ventas por los aos terminados el 31 de diciembre comprende:

2014
2013
S/.000
S/.000
Inventario inicial de inmuebles terminados
Inventario inicial de proyectos en curso
Consumo de materias primas e insumos
Mano de obra directa (Nota 22)
Servicio prestado por terceros
Depreciacin (Nota 11)
Amortizacin (Nota 13)
Costo financiero
Cargas diversas de gestin y provisiones
Otros costos de produccin
Inventario final de proyectos en curso
Inventario final de inmuebles terminados
Total

72,310
313,032
60,248
48,064
256,360
5,980
3,087
33,211
5,088
(
(

20 GASTOS DE VENTA

68

13,571
279,794)
101,441)
429,716

(
(

44,609
183,908
226,783
33,963
203,791
4,668
2,591
43,127
2,039
21,852
313,032)
72,310)
381,989

Los gastos de venta por los aos terminados el 31 de diciembre comprenden:

Marketing y publicidad
Cargas de personal (Nota 22)
Otros servicios de terceros
Cargas diversas de gestin y provisiones
Total

17,378
15,511

13,521
10,930
2,746
672
27,869

2,751
643
36,283

21 GASTO DE ADMINISTRATIVOS
Los gastos de administracin por los aos terminados el 31 de diciembre
comprenden:

2014
2013
S/.000
S/.000
Cargas de personal (Nota 22)
Alquileres
Honorarios
Mantenimiento
Otros servicios de terceros
Gastos bancarios
Cargas diversas de gestin y provisiones
Depreciacin (Nota 11)
Amortizacin (Nota 13)
Total

44,029

39,952
1,398
6,318

715
11,283
972
4,297
1,867
5,506
2,605

371
4,087
3,928
4,681
1,415
820
62,970

1,101
72,375

22 CARGAS DE PERSONAL
A continuacin se presenta la composicin de los gastos de personal:

Sueldos
Gratificaciones
Seguridad y provisin social
Compensacin por tiempo
de servicios
Vacaciones
Participacin de trabajadores
Otros gastos de personal
Total
Nmero de trabajadores

Costo de ventas
Nota 19
2014
2013

Gastos de ventas
Nota 20
2014
2013

S/.000

S/.000

S/.000

Gastos de administracin
Nota 21
2014
2013
S/.000
S/.000

S/.000

30,227
4,399
2,467

20,061
3,692
2,106

9,467
1,993
998

6,377
1,342
662

18,211
5,386
3,133

18,692
4,040
2,359

2,315
1,762
2,359
4,535
48,064

1,967
1,857
2,491
1,789
33,963

964
1,035
1,054
15,511

620
631
318
980
10,930

2,879
2,587
2,510
9,323
44,029

2,084
1,895
905
9,977
39,952

2,760

2,594

210

171

419

381

69

El incremento de estos gastos se a la ejecucin de nuevos proyectos inmobiliarios

y nuevas operaciones de estacionamientos, etc.
23 GASTOS FINANCIEROS
A continuacin se presenta la composicin de los gastos financieros:
Intereses devengados
Menos: Intereses capitalizados sobre activos calificables

43,047
33,211)
9,837

46,738
37,111)
9,627

24

24. GASTO POR IMPUESTO A LA RENTA

a) La Gerencia considera que ha determinado la materia imponible bajo el
rgimen general del impuesto a la renta de acuerdo con la legislacin tributaria
vigente, la que exige agregar y deducir al resultado, mostrado en los estados
financieros separados, aquellas partidas que la referida legislacin reconoce como
gravables y no gravables, respectivamente. El impuesto a la renta determinado es
como sigue:
2014
2013
S/.000
S/.000
Utilidad antes del impuesto a la renta
Ms: Participacin de los trabajadores
Utilidad antes de participaciones e impuestos
Otras adiciones / deducciones netas
Diferencias temporales
Base de clculo para las participaciones e impuestos
Participacin de los trabajadores (5%)
Materia imponibles
Impuesto a la renta (30%)

75,939
4,862
80,801
10,737
5,711
97,249
4,862)
92,387
27,716)

(
(

(
(

69,963
3,713
73,676
2,098
1,511
74,263
3,713)
70,550
21,165)

b) El gasto por impuesto a la renta mostrado en el estado separado de resultados integrales comprende:
2014
2013
S/.000
S/.000
Impuesto corriente
Regularizacin aos anteriores
Total del impuesto diferido
Total

27,716
111
(

70

6,150)
21,677

21,165
( 893)
1,692
21,965

c) El impuesto a la renta de la Compaa calculado sobre la utilidad antes del

impuesto difiere del monto terico que resultara de usar la tasa promedio
ponderado del impuesto aplicable a las utilidades de las compaas separadas,
como sigue:
2014
2013
S/.000
S/.000
Utilidad antes del impuesto a renta

75,939
69,963

Impuesto calculado aplicando tasa terica

22,781
21,001

Efecto del impuesto por gastos no deducibles neto

Total

1,104)
21,677

21,965

d) La Administracin Tributaria tiene la facultad de revisar y, de ser el caso,

corregir el clculo del impuesto a la renta determinado por la Compaa en los
cuatro ltimos aos, contados a partir del 1 de enero del ao siguiente al de la
presentacin de la declaracin jurada del impuesto correspondiente (aos abiertos
a fiscalizacin).

Los aos 2010 al 2014 estn abiertos a fiscalizacin, excepto el 2011, que ya fue
fiscalizado en el presente ao. Debido a que pueden surgir diferencias en la
interpretacin por parte de la Administracin Tributaria sobre las normas
aplicables a la Compaa, no es posible anticipar a la fecha si se producirn
pasivos tributarios adicionales como resultado de eventuales revisiones. Cualquier
impuesto adicional, moras, recargos e intereses, si se produjeran, sern
reconocidos en los resultados del ao en el que la diferencia de criterios con la
Administracin Tributaria se resuelva. La Gerencia estima que no surgirn
pasivos de importancia como resultado de estas posibles revisiones.
e) De acuerdo con la legislacin vigente, para propsitos de la determinacin del
impuesto a la renta y del impuesto general a las ventas, debe considerarse los
precios de transferencia por las operaciones con partes vinculadas y/o parasos
fiscales, para tal efecto debe contarse con documentacin e informacin que
sustente los mtodos y criterios de valuacin aplicados en su determinacin. La
Administracin Tributaria est facultada a solicitar esta informacin al
71

964

contribuyente.
f)

Impuesto Temporal a los Activos Netos -

Grava a los generadores de rentas de tercera categora sujetos al rgimen general

del Impuesto a la Renta. La tasa del impuesto es de 0.4% aplicable al monto de los
activos netos que excedan S/.1 milln.
El monto efectivamente pagado podr utilizarse como crdito contra los pagos a
cuenta del Rgimen General del Impuesto a la Renta o contra el pago de
regularizacin del Impuesto a la renta del ejercicio gravable al que corresponda.

25 CONTRATOS, COMPROMISOS Y GARANTIAS

25.1 Obligaciones contingentes
Se mantiene en curso un procedimiento administrativo tributario en
atencin a una acotacin de Impuesto a la Renta efectuada por la
Superintendencia Nacional de Administracin Tributaria por el ejercicio
2002 por S/.6.1 millones, el cual a la fecha se encuentra en etapa de
reclamacin ante la Administracin Tributaria.
Se mantiene en curso un Proceso Administrativo de Reclamacin
Tributaria contra la Municipalidad de Carabayllo, impugnando
resoluciones de multas por S/.4.5 millones impuestas en el ejercicio 2007
a la empresa Los Portales Negocios Inmobiliarios S.A.C., la misma que
fuera absorbida por Los Portales S.A. en el mes de noviembre de 2009,
por concepto de no haberse supuestamente efectuado la independizacin
municipal de los lotes que conforman la urbanizacin habilitada conforme
a ley por dicha empresa absorbida. Este proceso administrativo se
encuentra en etapa de reclamo ante la instancia administrativa
correspondiente.
25.2 Compromisos
Al 31 de diciembre de 2014 la Compaa no mantiene plizas de caucin ni stand
by que garanticen contratos suscritos con terceros.
25.3 Garantas
Al 31 de diciembre de 2014 la Compaa no mantiene avales vigentes en
72

entidades financieras.
26 EVENTOS POSTERIORES A LA FECHA DEL BALANCE
No se han identificado eventos posteriores al 31 de diciembre de 2014 que deban
ser revelados.
27 CUENTAS DE ORDEN
Las cuentas de orden corresponden a cuentas de control de las letras originadas
por la divisin Vivienda por la venta de unidades de habilitacin urbana (lotes)
aceptados por los clientes por el financiamiento del precio de venta de los lotes de
terrenos en la fecha de suscripcin del contrato de venta de bien futuro; antes de
que la Compaa haya completado las obras de habilitacin de los terrenos. En la
fecha de suscripcin de los contratos de venta de bien futuro, las letras de cambio
se reconocen en cuentas de orden. Los pagos que efectan los clientes al
vencimiento de sus letras, durante el perodo de habilitacin de sus terrenos y
antes de su entrega fsica, se reconocen como anticipos recibidos de clientes en el
estado separado de situacin financiera. En la fecha efectiva de entrega de los
terrenos a los clientes se reconoce el ingreso por ventas con cargo a la cuenta
anticipos recibidos de clientes por el total de los anticipos recibidos a esa fecha y
con cargo a letras por cobrar por el saldo pendiente de cobro de las letras
aceptadas por los clientes (neto de intereses por devengar). En este momento se
elimina el saldo de las letras reconocido an en cuentas de orden. Mientras las
letras aceptadas por clientes se muestren en cuentas de orden no representan
financieramente derechos exigibles de cobro.

73

Anlisis

74

Estado de Situacin Financiera

LOS PORTALES S.A.
ESTADOS FINANCIEROS |Individual | Anual al 31 de Diciembre del 2014 ( en miles de
NUEVOS SOLES )
CUENTA
NOTA
2014
2013
Activos
0
Activos Corrientes
0
Efectivo y Equivalentes al Efectivo
46871.00
46574.00
Otros Activos Financieros
0.00
0.00
Cuentas por cobrar comerciales y otras cuentas por
116514.00
132977.00
cobrar (neto)
Cuentas por Cobrar Comerciales
87962.00
67244.00
Otras Cuentas por Cobrar
8813.00
20513.00
Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas
19739.00
45220.00
Anticipos
0.00
Inventarios
467769.00
412766.00
Activos Biolgicos
0.00
Activos por Impuestos a las Ganancias
0.00
Otros Activos no financieros
7077.00
8732.00
Total Activos Corrientes Distintos de los Activos o
638231.00
601049.00
Grupos de Activos para su Disposicin Clasificados
como Mantenidos para la Venta o para Distribuir a los
Propietarios
Activos no Corrientes o Grupos de Activos para su
0.00
Disposicin Clasificados como Mantenidos para la Venta
Activos no Corrientes o Grupos de Activos para su
Disposicin Clasificados como Mantenidos para
Distribuir a los Propietarios
Activos no Corrientes o Grupos de Activos para su
Disposicin Clasificados como Mantenidos para la Venta
o como Mantenidos para Distribuir a los Propietarios
Total Activos Corrientes
Activos No Corrientes
Otros Activos Financieros
Inversiones en subsidiarias, negocios conjuntos y
asociadas
Cuentas por cobrar comerciales y otras cuentas por
cobrar (neto)
Cuentas por Cobrar Comerciales
Otras Cuentas por Cobrar
Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas
Anticipos
75

0.00

0.00

638231.00
0.00
101218.00

601049.00
0.00
0.00
66947.00

157337.00

117719.00

157337.00

117719.00
0.00
0.00
0.00

Activos Biolgicos
Propiedades de Inversin
Propiedades, Planta y Equipo (neto)
Activos intangibles distintos de la plusvalia
Activos por impuestos diferidos
Plusvala
Otros Activos no financieros
Total Activos No Corrientes
TOTAL DE ACTIVOS
Pasivos y Patrimonio
Pasivos Corrientes
Otros Pasivos Financieros
Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por pagar
(neto)
Cuentas por Pagar Comerciales
Otras Cuentas por Pagar
Cuentas por Pagar a Entidades Relacionadas
Ingresos diferidos
Provisin por Beneficios a los Empleados
Otras provisiones
Pasivos por Impuestos a las Ganancias
Otros Pasivos no financieros
Total de Pasivos Corrientes distintos de Pasivos
incluidos en Grupos de Activos para su Disposicin
Clasificados como Mantenidos para la Venta
Pasivos incluidos en Grupos de Activos para su
Disposicin Clasificados como Mantenidos para la Venta
Total Pasivos Corrientes
Pasivos No Corrientes
Otros Pasivos Financieros
Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por pagar
(neto)
Cuentas por Pagar Comerciales
Otras Cuentas por Pagar
Cuentas por Pagar a Entidades Relacionadas
Ingresos Diferidos
Provisin por Beneficios a los Empleados
Otras provisiones
Pasivos por impuestos diferidos
Otros pasivos no financieros
76

587145.00

0.00
111418.00
130908.00
33660.00
0.00
0.00
0.00
460652.00

1225376.00

1061701.00

201941.00
346206.00

142175.00
320604.00

196486.00
134680.00
15040.00

122811.00
197793.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
462779.00

150703.00
140974.00
36913.00

548147.00

0.00
548147.00
308802.00
14491.00
14491.00

18048.00

462779.00
0.00
277749.00
16245.00
16245.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
22253.00
0.00

Total Pasivos No Corrientes

Total Pasivos
Patrimonio
Capital Emitido
Primas de Emisin
Acciones de Inversin
Acciones Propias en Cartera
Otras Reservas de Capital
Resultados Acumulados
Otras Reservas de Patrimonio
Total Patrimonio
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO

341341.00
889488.00
0.00
171254.00
0.00
0.00

335888.00

316247.00
779026.00
0.00
171254.00
0.00
0.00
0.00
16636.00
94785.00
0.00
282675.00

1225376.00

1061701.00

21436.00
143198.00

77

DETALLE

EMPRESA LOS PORTALES S.A

ESTRUTURA DE INVERSIONES
2014
2013
IMPORTE
% IMPORTE

ACTIVO CORRIENTE
Efectivo y Equivalentes al Efectivo
Cuet. y otras cuentas por cobrar (neto)
Inventarios
Otros Activos no financieros
Total Activos Corrientes
Activos No Corrientes
Inv. sub, negocios conju. y asociadas
Cuent. por com. y otras cobrar (neto)
Propiedades de Inversin
Propiedades, Planta y Equipo (neto)
Acti. intangibles distintos de la plusvala
Total Activos No Corrientes
TOTAL DE ACTIVOS

46871.00
116514.00
467769.00
7077.00

46574.00
132977.00
412766.00
8732.00

4.39
12.52
38.88
0.82
56.61

297.00
-16463.00
55003.00
-1655.00
37182.00

0.64
-12.38
13.33
-18.95
6.19

66947.00
8.26
6.31
12.84 117719.00 11.09
12.30 111418.00 10.49
11.50 130908.00 12.33
33660.00
3.01
3.17
587145.00 47.92 460652.00 43.39
1225376.00 100.00 1061701.00 100.00

34271.00
39618.00
39285.00
10066.00
3253.00
126493.00
163675.00

51.19
33.65
35.26
7.69
9.66
27.46
15.42

638231.00

3.83
9.51
38.17
0.58
52.08

VARIACIN
IMPORTE
%

101218.00
157337.00
150703.00
140974.00
36913.00

78

601049.00

INTERPRETACIN:
HORIZONTAL
1. Se observa en el rubro de otros activos no financieros una disminucin del ao 2013 para el
ao 2014 en S/ 1655.00 que representa 18.95% ya sea por haber realizado u otorgado crditos
u otros.
2. la cuenta de existencia nos informa que hubo un aumento para el ao 2014 en S/ 55003.00
comparando con el ao 2013 que representa 13.33% indicando un almacenamiento de las
mismas.
3. En lo que respecta en la cuenta de Inversiones en subsidiarias, negocios conjuntos y asociadas
hay un aumento muy significativo del ao 2013 para el ao 2014 en S/ 34271.00 que representa
51.19% en consecuencia por realizarse mayores inversiones en acciones o participaciones.
4. en las cuentas por cobrar han tenido una disminucin del ao 2013 para el ao 2014 de
S/16463.00, que representa en 12.38% como consecuencia de haber realizado cobros a los
clientes.
5. En lo que respecta en propiedades de inversin se observa que hay un aumento para el ao
2014 comparando con el ao 2013 en S/ 39285.00 que representa 35.26% como consecuencia
por adquirir nuevas propiedades.
6. El total de activos se a incrementado del ao 2013 para el ao 2014 en S/ 163675.00, que
representa 15.42% de la cual se puede deducir que si hubo un aumento muy significativo.
VERTICAL
1. En el rubro de inventarios se observa que hay una mayor participacin en ambos aos, las
variaciones que existe en el ao 2013 es en un 38.88% mientras que en en el ao 2014 a sido de
38.17%
2. el rubro de cuentas por cobrar se observa que hay una mayor participacin estructural en
ambos aos se observa que en el ao 2013 ha sido con el 12.52% y en el ao 2014 ha sido con el
9.51% considerando que hay menores cuentas por cobrar.
3. en el activo no corriente, la cuenta propiedades planta y equipo hay una participacin
estructural para ambos aos se observa que para el ao 2013 ha sido con el 12.33% y en al ao
2014 ha sido con 11.50% considerndose que hay respaldo patrimonial.
CONCLUCIONES:
1. se observa que hay un aumento en los crditos otorgados conforme se aprecia en las otras
cuentas por cobrar.
2. se observa que hay almacenamiento de existencias por mayores compras
realizadas.
3. el cobro de los clientes ha sido muy satisfecho.
RECOMENDACIONES:
1. se debe revisar las polticas de cobranza para recuperar los crditos con mayor rapidez.
79

2. no se debe continuar otorgando crditos mientras no se regularice las que estn pendientes.
3. se debe controlar la compras que se realiza par que as de esta manera se pueda evitar el
almacenamiento por lo contrario se debe hacer mayor rotacin.

80

DETALLE

EMPRESA LOS PORTALES S.A

ESTRUTURA DE CAPITAL
2014
2013
IMPORTE
% IMPORTE

Pasivos Corrientes
Otros Pasivos Financieros
Cuentas. Por pag. comer. y otras cue. Pag. (neto)
Total Pasivos Corrientes
Pasivos No Corrientes
Otros Pasivos Financieros
Cuentas. por pag come y otras cuent pag (neto)
Pasivos por impuestos diferidos
Total Pasivos No Corrientes
Patrimonio
Capital Emitido
Resultados Acumulados
Otras Reservas de Patrimonio
Total Patrimonio
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO

VARIACIN
IMPORTE
%

201941.00
346206.00
548147.00

16.48
28.25
44.73

142175.00
320604.00
462779.00

13.39
30.20
43.59

59766.00
25602.00
85368.00

42.04
7.99
18.45

308802.00
14491.00
18048.00
341341.00

25.20
1.18
1.47
27.86

277749.00
16245.00
22253.00
316247.00

26.16
1.53
2.10
29.79

31053.00
-1754.00
-4205.00
25094.00

11.18
-10.80
-18.90
7.93

171254.00
21436.00
143198.00
335888.00

13.98
1.75
11.69
27.41

171254.00
16636.00
94785.00

16.13
1.57
8.93
26.62

0.00
4800.00
48413.00
53213.00

0.00
28.85
51.08
18.82

1225376.00 100.00 1061701.00 100.00

163675.00

15.42

81

282675.00

INTERPRETACIN:
HORIZONTAL
1. En la partida de otros pasivos financieros se observa una aumentos muy significativo de S/ 59766.00
que representa 42.04% ya sea deudas a entidades u otros.
2. en el rubro de pasivo no corriente el que ha tenido mayor movimiento es la cuenta de impuestos diferidos la
cual se puede observar r que hay una disminucin del ao 2013 para el ao 2014 en S/4205.00 que representa
el 18.90% debido al pago de impuesto a la renta en ejercicios futuros.
3. En el patrimonio en otras reservas de patrimonio se observa un aumento muy significativo del ao 1013
para el ao 2014 en S/ 48413.00 que representa 51.08 %.
4. En la cuenta de resultados acumulados se observa que hay un aumento en S/ 4800.00 para el ao 2014 que
representa 28.85% como consecuencia de aumento de los dividendos de los socios.
VERTICAL
1. En el pasivo corriente las cuentas por pagar han tenido mayos participacin estructural, mientras que en el
ao 2013 ha sido de 30.20% y en el ao 1014 ha sido de 28.25%.
2. En el pasivo no corriente se observa que en el rubro de otros pasivos financieros hay una participacin
estructural en el ao 2013 con el 26.16% y en el ao 2014 disminuye a 25.20%.
3. El capital social es el que tuvo mayor participacin en la conformacin del patrimonio con 16.13% en
el ao 2013 y 13.98 para el ao 2014.
CONCLUCIONES:
1. Se han generado mayores obligaciones por haber obtenido mayores crditos.
2. Aumento en las utilidades.
RECOMENDACIONES:
1. Revisar la poltica para la obtencin de crditos para as evitar el incremento de las
obligaciones.
2. Que el manejo del gerente en labor siga siendo eficiente y eficaz.

82

ESTADO DE RESULTADOS
LOS PORTALES S.A.
ESTADOS FINANCIEROS |Individual | Anual al 31 de Diciembre del 2014 ( en miles de NUEVOS SOLES )

CUENTA
NOTA
Ingresos de actividades ordinarias
0
Costo de Ventas
0
Ganancia (Prdida) Bruta
0
Gastos de Ventas y Distribucin
0
Gastos de Administracin
0
Ganancia (Prdida) de la baja en Activos Financieros
0
medidos al Costo Amortizado
Otros Ingresos Operativos
0
Otros Gastos Operativos
0
Otras ganancias (prdidas)
0
Ganancia (Prdida) por actividades de operacin
0
Ingresos Financieros
0
Gastos Financieros
0
Diferencias de Cambio neto
0
Otros ingresos (gastos) de las subsidiarias, negocios
0
conjuntos y asociadas
Ganancias (Prdidas) que surgen de la Diferencia entre el
0
Valor Libro Anterior y el Valor Justo de Activos
Financieros Reclasificados Medidos a Valor Razonable
Diferencia entre el importe en libros de los activos
0
distribuidos y el importe en libros del dividendo a pagar

2014
630,940
-429,651
201,289
-36,283
-72,306
0

2013
552,844
-381,989
170,855
(27,869)
(62,970)
0

25,684
-8,082
0
110,302
0
(9,837)
(33,728)
0

8,967
(2,346)
0
86,637
0
(9,627)
(40,006)
0

9,336

32,958

Resultado antes de Impuesto a las Ganancias

Gasto por Impuesto a las Ganancias
Ganancia (Prdida) Neta de Operaciones Continuadas
Ganancia (prdida) procedente de operaciones
discontinuadas, neta del impuesto a las ganancias

0
0
0
0

76,073
(22,860)
53,213
0

69,962
(21,965)
47,997
0

Ganancia (Prdida) Neta del Ejercicio

53,213

47,997

83

DETALLE

EMPRESA LOS PORTALES S.A

ESTRUTURA DE RESULTADOS
2014
IMPORTE %
630940.00 100.00
429651.00 68.10
201289.00 31.90
36283.00
5.75
72306.00 11.46
25684.00
4.07
8082.00
1.28
110302.00 17.48

ventas
Costo de Ventas
Ganancia (Prdida) Bruta
Gastos de Ventas y Distribucin
Gastos de Administracin
Otros Ingresos Operativos
Otros Gastos Operativos
Ganancia (Prdida) por actividades de operacin
Ingresos Financieros
Gastos Financieros
Diferencias de Cambio neto
Ganancias (Prdidas) que surgen de la Diferencia entre el Valor
Libro Anterior y el Valor Justo de Activos Financieros
Reclasificados Medidos a Valor Razonable
Resultado antes de Impuesto a las Ganancias
Gasto por Impuesto a las Ganancias

9837.00
33728.00
9336.00

84

552844.00 100.00
381989.00 69.10
170855.00 30.90
27869.00
5.04
62970.00 11.39
8967.00
1.62
2346.00
0.42
86637.00 15.67
9627.00
40006.00
32958.00

1.74
7.24

22860.00

1.48
12.06
3.62

69962.00
21965.00

5.96
12.65
3.97

53213.00

8.43

47997.00

8.68

76073.00

Ganancia (Prdida) Neta del Ejercicio

1.56
5.35

2013
IMPORTE

VARIACIN
IMPORTE
%
78096.00
47662.00
30434.00
8414.00
9336.00
16717.00
5736.00
23665.00
0.00
210.00
-6278.00

-23622.00
6111.00
895.00
5216.00

14.13
12.48
17.81
30.19
14.83
1.86
2.45
27.32
2.18
-15.69

-71.67
8.73
4.07
10.87

INTERPRETACIN
HORIZONTAL

1. Las ventas han tenido una variacin positiva de S/ 78096.00 que representa el 14.13% de incremento
comparando con el ao 2013 con el ao 2014. Lo cual se puede decir que es significativo.
2. se observa a nivel del rubro de costo de venta un aumento considerable para el ao 2014 en S/
47662.00 que representa el 14.13%.
3. en los gastos de operacin se nota un incremento en todos los rubros para el ao 2014 debido a que se
han incurrido en mayores gastos como consecuencia de incremento en las ventas esto se demuestra
porque el total fue de S/ 23665.00 que representa el 27.32%.
4. En el rubro de los gastos financieros se puede observar que hay un incremento de S/6111.00 que
representa 8.73% por efectos de haber mayores inters por crditos obtenidos.
VERTICAL
1. Se aprecia en el costo de venta en el ao 2014 ha tenido una participacin estructural de 68.10% a
comparacin con el ao 2013 que fue de 69.10% a un cuando las venta no han tenido un aumento muy
significativo.
2. En el rubro de gastos de operacin en los valores absolutos se ha incrementado esto se demuestra
porque la participacin estructural de los gasto de ventas y los gastos de administracin ha sido en el ao
2013 de 5.04% y 11.39 respectivamente y para el ao 2014 en 5.75 yen 11.46%.
3. La utilidad del ejercicio tuvo una disminucin ligera esto se demuestra porque en el ao 2013
representa en 12.65% y para el ao 2014 que representa en 12.06%.
CONCLUCIONES
1. El aumento de las ventas ha sido
significativo
2. Los gastos de operacin han aumentado significativamente.
3. Aumento de la utilidad.
RECOMENDACIONES:
1. Debe mantenerse la tendencia de incremento de las ventas.
2. Revisar los gastos operativos con la finalidad de que se disminuyan los siguientes ejercicios.
3. Mantener la tendencia de no aumentar los gastos operativos.

Ratios
financieros
Los portales S.A

INFORME N 001-2015-AF
A

: Gerencia General

De

: Analista Financiero

Objetivo

: Anlisis de la situacin financiera para ampliar el otorgamiento de nuevos crditos.

Apreciaciones: Se han utilizado las siguientes razones financieras para determinar el

comportamiento de la empresa.

RATIOS

RAZONES DE LIQUIDEZ
NDICE DE LIQUIDEZ (ANALISIS DE
LIQUIDEZ)

2014

2013

1.16

1.27

0.31

0.40

0.08

0.10

Activo corriente
Pasivo corriente
RATIO DE LIQUIDEZ

Interpretacin: La interpretacin de estos

resultados nos dice que por cada S/1.00 de pasivo
corriente la empresa cuenta con 1. 16 y 1.27 de
respaldo en el activo corriente para los aos del
2014 y para el ao 2013 respectivamente
Activo corriente -Inventario
Pasivo corriente

LIQUIDEZ SEVERA O
PRUEBA ACIDA

LIQUIDEZ ABSOLUTA O
PRUEBA DEFENSIVA

zx<x

Interpretacin: Se aprecia que la empresa

dispona en el ao 2013 de S/. 0.40 de activo
corriente por cada S/. 1.00 de pasivo corriente;
mientras que en el ao 2014, dispona de S/. 0.31
por cada S/. 1.00 de deuda corriente, por lo que en
el primer ao la situacin fue ms favorable. Se
considera tambin buena.
Efectivo Equi. De Efectivo
Pasivo corriente

Interpretacin: Segn los resultados, las

obligaciones corrientes exceden a los recursos
disponibles de la empresa, esto se demuestra
porque en el ao 2014 ha tenido S/. 0.08 de activo
corriente por cada sol de obligacin y en el ao
2013 ha tenido S/. 0.10 por cada sol de obligacin,
por lo tanto, la liquidez absoluta no puede
utilizarse para cubrir las obligaciones
Activo corriente - Pasivo corriente
CAPITAL DE TRABAJO

Interpretacin: En nuestro caso, nos est

indicando que no contamos con capacidad
econmica para responder obligaciones con
terceros. Ya que para el ao 2013 fue de
S/138270.00, y para el ao 2014 S/90084.00
ANALISIS DE GESTIN O ACTIVIDAD (Das
o Veces)

90084.00 138270.00

Cuentas por cobrar

Ventas anuales al /360
CUENTAS POR
COBRAR

Interpretacin:
Se observa que la empresa ha recuperado sus
crditos en al ao 2013 aproximadamente cada 87
das y en el ao 2014 cada 67 dias, por lo tanto, en
el ao 2014 ha tenido mayor rapidez en el cobro de
sus creditos.

67

87

392

125

27

30

Existencias *360
Costo ventas
ROTACIN DE
INVENTARIO (Das)

Interpretacin: Los resultados encontrados

indican que la rotacin de las existencias en el ao
2013 ha sido cada 125 dias y en el 2014 cada 392
dias, es decir la reposicin de las existencias han
tenido un promedio de 5 a 13 veces de rotacion.
Costo de Venta
Existencias

ROTACIN DE
INVENTARIO (Veces)

CAJA Y BANCOS

Interpretacin: Los resultados encontrados

indican que la rotacion de las existencias en el ao
2013 ha sido cada 1 vez y en el 2014 cada 3 dias,
es decir la reposicin de las existencias no a sido
muy favorable.
Caja y bancos *360
Ventas
5

Interpretacin: el ratio, diremos que contamos

con liquidez para cubrir 30 das de venta que fue
para el ao 2013, mientras para el ao del 2014
cada 27 das de venta.
Ventas
Activos fijos

ACTIVOS FIJOS

Interpretacin: nos permite concluir que la

empresa durante el ao de 2013, vendi por cada
un sol invertido en activos fijos/ 1.00 y en 2014
S/1.00. Tambin lo podemos interpretar diciendo
que la empresa Los Portales S.A su activo fijo en
2013, fue de 1 veces y 1 veces, en 2014. Con esto
se puede deducir que no hay mucha variacin.

0.51

0.52

1.88

1.96

265.00

276.00

73.59

73.38

Ventas
Activos Totales
ACTIVOS TOTALES

Interpretacin: Los resultados anteriores se

interpretan diciendo, que por cada sol invertido en
los activos totales, la empresa vendi en 2013
S/0.51 y S/0.52 en 2014. Tambin podemos decir
que los activos totales rotaron en 2013 0.51 veces
y en 2014 0.52 veces.

Ventas
Patrimonio
ROTACIN DEL
PATRIMONIO

Interpretacin: En ambos aos la rotacin del

patrimonio tambin se ha mantenido constante lo
que demuestra que la administracin ha tenido la
eficiencia en el manejo de los recursos propios
ANALISIS DE SOLVENCIA,
ENDEUDAMIENTO O APALANCAMIENTO %
Pasivo total
Patrimonio

ESTRUCTURA
PATRIMONIAL

ENDEUDAMIENTO

Interpretacin: Segn los ndices se aprecia que

las obligaciones con terceros tienen respaldo en el
patrimonio de la empresa con 265% en el ao 2014
y 276% en el ao 2013.
Pasivo total
Activo total

Interpretacin: Lo resultados indican que los

capitales de terceros han participado con el 74%
para el 2013 y con 73% para el 2014 en el
financiamiento de cada S/. 100.00 de inversin
total efectuada por la empresa. Por lo tanto hay
respaldo de la inversin por el capital propio y se
considera buena solvencia
Pasivo total
Capital social
FINANCIAMIENTO DE Interpretacin: Los coeficientes obtenidos
CAPITAL
indican que la mayor inversin de los socios est
financiada con recursos de terceros, es decir, por
cada S/. 100.00 de inversin total, se utiliz el 59%
de obligaciones en el ao 2013 y 55 % de
obligaciones en el ao 2014.

59

55

41

28

0.31

0.28

Activo fijo
Pasivo a largo plazo
ACTIVO FIJO A LARGO Interpretacin: se puede decir que la empresa
consta con un margen de seguridad o con un
PLAZO
respaldo para las obligaciones de largo plazo con
los activos netos de la empresa debido a que por
cada S/100.00 de deuda de la empresa esta
respaldado en el ao 2014 con 41% y para el ao
2013 28% respectivamente.
PATRIMONIO A
LARGO PLAZO

Pasivo a largo plazo

Patrimonio

ANALISIS DE RENTABILIDAD
Utilidad neta
Capital
RENDIMIENTO
PATRIMONIO

UTILIDAD DE ACTIVO

Interpretacin: De acuerdo a los porcentajes

obtenidos, se aprecia que en el ao 2013 las
acciones han tenido una rentabilidad de 0.31%
mientras que en el 2014 ha sido de 0.28% en
funcin de su valor nominal, sin embargo, no ha
sido una rentabilidad relevante
UAPI
Activo total
7

Interpretacin: Nos est indicando que la

empresa genera una utilidad de 6 % en el ao 2014
y en el ao 2013 fue de 7% por cada nuevo sol
invertido en sus activos.

UAPI
Ventas
UTILIDAD DE VENTAS

MARGEN DE UTLIDAD
BRUTA

Interpretacin: Es decir que por cada sol vendida

hemos obtenido como utilidad el 12% en el ao
2014 y en el ao 2013 tambin fue del 12% se
puede decir que no ha sufrido variaciones.

12

12

0.09

0.1

Ventas - Costo de venta

Ventas

Utilidad neta
Ventas
MARGEN NETO DE
UTILIDAD

Interpretacin: Lo anterior, nos permite concluir

que la empresa gener una utilidad operacional,
equivalente al 8% en 2013 y del 8% en 2014, con
respecto al total de ventas de cada perodo

Utilidad neta
Activo fijo
UTILIDAD NETA
ACTIVO FIJO

I.

Interpretacin: por cada sol invertido en activo

fijo la empresa ha obtenido en el ao 2014 de S/
0.9 de utilidad neta y en el ao 2013 fue de S/0.1
en consecuencia en el lapso de un ejercicio
econmico se ha experimentado una disminucin
no muy significativa en un cntimo por cada nuevo
sol invertido.

CONCLUSIONES:

Del anlisis efectuado a los perodos indicados, podemos concluir que la empresa no est atravesando
por situaciones de iliquidez, como consecuencia de no tener endeudamiento con capitales ajenos, lo
que permite efectuar las cancelaciones de estas obligaciones en los plazos convenidos ya que tiene
ms capital propio.
II.

RECOMENDACIONES:

Como la situacin de la empresa se encuentra en una situacin adecuado financiero, se recomienda

tomar las siguientes acciones:
1. Se debe realizar ms ofertas para tratar de vender las propiedades para seguir manteniendo el nivel
de ventas y/o salidas de las diferentes propiedades.
2. Se debe seguir manteniendo sus polticas de la empresa ya que a todo ello ha tenido buenos
resultados para el ao 2014.
En consecuencia, si es posible otorgar mayores crditos por las razones ya expuestas.

Ayacucho, 23 de junio del 2015

Olimpia De La Cruz Mendoza

Promedio Sector
2014

Ratio
liquidez corriente
liquides severa
liquidez absoluta
capital de trabajo
independencia financiera
patrimonio a largo plazo

2.1
2.1
1.8
110118.00
35%
6%

activo fijo a largo plazo

53%

financiamiento de capital
endeudamiento
solvencia patrimonial

57%
86%
37%

crditos obtenidos

56 das

crditos otorgados

79 das

rotacin del patrimonio

3 veces

activos totales
caja y bancos
existencias
rentabilidad del capital
rentabilidad del patrimonio

3 veces
2 veces
5 veces
15%
21%
0.10%
7%
5%
8.36%
6.70%

utilidad neta activo fijo

margen neto de utilidad
utilidad de ventas
utilidad de ventas
utilidad de activo

EMPRESA LOS PORTALES S.A

PAPEL DE TRABAJO DE LA EVALUACIN FINANCIERA

ndices Financieros

2014

Promedio
Evaluacin Financiera
del

2013

Sector
2013
Razones de Liquidez

10

Transversal Longitudinal

1.- Liquidez Corriente

1.16

1.27

2.1

Regular

regular

2.- Liquidez Severa

0.31

0.4

2,1

mala

regular

3.- Liquidez Absoluta

0.08

0,10

1.8

Mala

regular

90084

138270

5.- Independencia
Financiera

53%

30%

35%

Buena

buena

6.- Solvencia Patrimonial

265%

277%

37%

mala

buena

7. financiamiento de
capital

59%

55%

57%

buena

regular

8. endeudamiento

73%

73%

86%

regular

regular

9- Crditos Otorgados

140 das

77 das

79 das

Mala

buena

10.- Crditos Obtenidos

67 das

87 das

56 das

Buena

buena

11. rotacin de patrimonio

1.88 vez

1.96 vez

3 veces

mala

mala

12 activos totales

1 vez

1 vez

3 veces

mala

regular

13. caja y bancos

27 veces

30 veces

2 veces

buena

regular

14. Rotacin de
Existencias

1 veces

3 veces

5 veces

mala

mala

65%

90%

15%

Buena

mala

4. capital de trabajo

110118.00 buena

mala

Razones de Solvencia

Razones de Actividad

Razones de Rentabilidad
15.- Rentabilidad del
Capital

11

16.- Rentabilidad del

Patrimonio

39%

47%

21%

Buena

regular

17 utilidad neta activo fijo

6%

7%

10%

mala

regular

18 margen neto de utilidad

19. utilidad de ventas

20. utilidad de activo

12%

12%

7%

buena

regular

8%

8%

5%

buena

regular

9%

10%

6.70%

regular

regular

RESUMEN PROMEDIO
Evaluacin Financiera

Transversal

Longitudinal

1.- Buena

2.- Regular

13

3.- Mala

Apreciacin
Diagnstico Situacional

regular

Regular
REGULAR

INFORME N 002-2015-AF
Ayacucho, 26de junio del 2015
Sr. Gerente General
Presente
ASUNTO: EVALUACIN FINANCIERA DE LA EMPRESA LOS PORTALES
S.A
Cumplo con informar a usted que, para evaluar financieramente a la empresa, se ha
considerado los siguientes indicadores financieros:
Liquidez:
12

La liquidez ha sido regular en trminos generales y en comparacin con los lmites del
sector, se puede considerar aceptable.
Solvencia:
No ha sido necesario recurrir a capitales ajenos para el financiamiento de sus
operaciones.
Actividad:
En comparacin con los promedios del sector, el comportamiento de los crditos y la
rotacin de las existencias han sido desfavorable.
Rentabilidad:
Los resultados demuestran que hubo rentabilidad en comparacin con los ndices
del sector, lo que puede considerarse como una buena gestin.

I.

CONCLUSIONES

1) Existe una buena existe solvencia patrimonial.

2) Muestra una situacin favorable, el apalancamiento financiero.
3) El tiempo de retorno de los crditos es malo, lo que indica una mala poltica de
cobro.
4) La rentabilidad del capital propio invertido

ha sido buena frente a la

competencia, se mantiene igual, comparando ambos aos.

RECOMENDACIONES
1) Tratar de mantener las ventas.
2) Mejorar las estrategias de cobros a los deudores.
3) Verificar las existencias para determinar cules son los que hay y tienen
rotacin.
13

4) Mantener esa poltica para seguir operando de manera eficaz y eficiente.

Ayacucho, junio del 2015

Olimpia De La Cruz Mendoza

14