ARRENDAMIENTOS RSTICOS y APARCERIA

INTRODUCCION
La Constitucin Espaola de 1978, en su artculo 130.1, encomienda a los poderes
pblicos la modernizacin y desarrollo de todos los sectores econmicos y, en
particular de la agricultura, de la ganadera, de la pesca y de la artesana, a fin de
equiparar el nivel de vida de todos los espaoles. La adecuacin socioeconmica de las
estructuras de las explotaciones agrarias es un elemento clave en cualquier estrategia de
modernizacin de la agricultura que pretenda mejorar su competitividad en los
mercados y consolidar empresas viables, capaces de generar niveles de renta y de
ocupacin satisfactorios. Un elemento decisivo en esa mejora estructural ha de ser la
movilidad de la tierra, y uno de los mecanismos ms idneos para lograr este objetivo es
la figura del arrendamiento. En las ltimas dcadas, se constata en Espaa un aumento
relativo del arrendamiento respecto a las dems formas de tenencia de la tierra.

Tambin las polticas agrarias y de desarrollo rural de la UE han incidido en nuestra

regulacin arrendaticia. En la Unin Europea, el desafo fundamental que se plantea es
lograr un aumento de la eficiencia de las explotaciones, que compense posibles prdidas
de renta a agricultores y ganadero. Generalmente se estima que ello requiere
explotaciones mucho mayores que las actuales, en trminos de superficie y de
rendimientos, y, sobre todo, una dinamizacin del mercado de la tierra. Y es aqu donde
aparece el instrumento arrendaticio como uno de los ms indicados para lograr nuevas
tierras. Las estadsticas revelan que casi la mitad de los responsables de explotacin
agraria declaran no tener sucesor en ella. Es deseable que las tierras que queden sin
cultivar puedan pasar a otros, lo que les permitir agrupar una buena base superficial:
existe ya una tendencia clara, especialmente en el sur de Espaa, a la proliferacin de
sociedades de administracin o arrendamiento de fincas ajenas, que ha de dar como
frutos unidades de produccin mayores, ms tecnificadas, mejor informatizadas, con
una integracin ms intensa en redes de comercializacin, llevadas, pues, con criterios
empresariales.

ASPECTOS FUNDAMENTALES DE LA LAR 49/2003 MODIFICADA POR

LEY 26/2005
- OBJETO- En el captulo I se consagra el objetivo de dar primaca a la autonoma de
la voluntad de las partes (artculo 1), en todo aquello que no sea contrario al muy
limitado contenido imperativo de la ley. Se incluye no slo el arrendamiento de fincas,
sino tambin de explotaciones (artculo 2), as como una referencia al rgimen de los
derechos de produccin agrcola en caso de arrendamiento (artculo 3), reformado por
Ley 26/2005, segn el cual, los derechos de produccin agrcolas y otros derechos
inherentes a las fincas o las explotaciones integrarn el contenido del contrato, tanto en
los arrendamientos de fincas como en los de explotaciones, todo ello en concordancia
con la importancia que estas figuras han adquirido en el derecho comunitario. Pero no
se considerarn arrendamientos rsticos los contratos de recoleccin de cosechas a
cambio de una parte de los productos, ni, en general, los de realizacin de alguna faena

agrcola claramente individualizada, aunque se retribuya o compense con una

participacin en los productos o con algn aprovechamiento singular (art. 5). Adems,
quedan exceptuados de esta ley (art. 6) a) Los arrendamientos que por su ndole sean
slo de temporada, inferior al ao agrcola; b) Los arrendamientos de tierras labradas y
preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantacin a la que
especficamente se refiera el contrato; c) Los que tengan por objeto fincas adquiridas
por causa de utilidad pblica o de inters social, en los trminos que disponga la
legislacin especial aplicable; d) Los que tengan como objeto principal:
aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y,
en general, aprovechamientos de carcter secundario, aprovechamientos encaminados a
semillar o mejorar barbechos, la caza., explotaciones ganaderas de tipo industrial, o
locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulacin del ganado, cualquier otra
actividad diferente a la agrcola, ganadera o forestal, e) Los arrendamientos que afecten
a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en
mano comn, que se regirn por sus normas especficas.
Salvo pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento
agrcola, ganadero o forestal no se considerarn incluidos aprovechamientos de otra
naturaleza, como la caza.
- PARTES CONTRATANTES (art. 9 )- Desaparece el requisito de la profesionalidad
como requisito de capacidad, aunque se mantiene a otros efectos (p. ej. legitimacin
para el tanteo y el retracto). Puede ser arrendatario cualquier persona fsica a no ser que,
por s o por persona fsica o jurdica interpuesta, sean ya titulares de una explotacin
agraria, o de varias, cuyas dimensiones y dems caractersticas sern fijadas en las
distintas comarcas del pas por los rganos competentes de las Comunidades
Autnomas, sin que puedan exceder en total de 500 hectreas de secano o 50 de regado
(cuando se trate de finca para aprovechamiento ganadero en rgimen extensivo, el lmite
mximo ser de 1.000 hectreas).En el caso de las cooperativas agrarias y las
cooperativas creadas para la explotacin comunitaria de la tierra, el lmite anterior se
multiplicar por el nmero de miembros que las compongan. Tambin puede ser
arrendataria cualquier persona jurdico- privada siempre que hayan incluido en su objeto
social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de
actividades complementarias a sta dentro del mbito rural. Asimismo las entidades u
organismos de las Administraciones Pblicas que estn facultados, conforme a sus
normas reguladoras, para la explotacin de fincas rsticas. Tambin pueden ser
arrendatarias las comunidades de bienes.

- CESIN Y SUBARRIENDO-El arrendatario no podr ceder o subarrendar la finca o

explotacin sin el consentimiento expreso del arrendador. Pero dicho consentimiento no
ser necesario cuando la cesin o subarriendo se efecte a favor del cnyuge o de uno
de los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado
notificarn fehacientemente al arrendador la cesin o el subarriendo, en el plazo de 60
das hbiles a partir de su celebracin (art. 23 modificado por Ley 26/2005).

- DURACIN EL ARRENDAMIENTO- La orientacin fundamental que inspira la

ley actualmente vigente es lograr una flexibilizacin del rgimen de los arrendamientos
rsticos en Espaa, siguiendo la senda abierta en 1995 por la Ley 19/1995, de 4 de julio,
de modernizacin de las explotaciones agrarias. Esta ley reform la de 1980, en lo que
se refiere a la duracin de los arrendamientos, suprimiendo las prrrogas legales y
estableciendo un nuevo plazo de duracin mnima, de cinco aos, frente a los 21 a que
daba lugar la anterior regulacin. La consecuencia fue una revitalizacin de los
arrendamientos rsticos. La ley 49/2003 acort el plazo de cinco aos a tres, y
estableciendo un sistema de prrrogas tcitas por tres aos, pero la nueva redaccin del
art. 12 por Ley 26/2005 ha recuperado el plazo de los cinco aos, con sucesivas
prrrogas de cinco aos en tanto no medie notificacin de recuperacin del arrendador.
1.Los arrendamientos tendrn una duracin mnima de cinco aos. Ser nula y se
tendr por no puesta toda clusula del contrato por la que las partes estipulen una
duracin menor.
2. Salvo estipulacin de las partes que establezca una duracin mayor, el
arrendamiento de fincas y de explotaciones se entender concertado por un plazo de
cinco aos, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra
cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas
pondr a disposicin del arrendador la posesin de las fincas arrendadas, si hubiera
mediado la notificacin a que se refiere el apartado siguiente.
3. El arrendador, para recuperar la posesin de las fincas al trmino del plazo
contractual, deber notificrselo fehacientemente al arrendatario con un ao de
antelacin. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesin de las fincas
arrendadas a disposicin del arrendador al trmino del plazo, el contrato se entender
prorrogado por un perodo de cinco aos. Tales prrrogas se sucedern
indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.
En cuanto a la oponibilidad frente a terceros de las prrrogas, el art. 22.1. establece
que el adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artculo 34 de la
Ley Hipotecaria, quedar subrogado en todos los derechos y obligaciones del
arrendador, y deber respetar el plazo que reste de la duracin mnima del contrato
prevista en el artculo 12 o la de la prrroga tcita que est en curso si se trata del
tercero hipotecario, mientras que en los dems casos deber respetar la duracin total
pactada.

La Ley 26/2005 ha introducido un derecho del arrendatario a recuperar parte de

la inversin en mejoras que beneficiarn a la finca tras la extincin del contrato.
Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendr derecho a pedir una
indemnizacin al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las
mejoras realizadas, siempre que stas se hayan efectuado con el consentimiento del
arrendador (art. 20.4 LAR).

- DERECHOS DE ADQUISICIN PREFERENTE- Aunque desaparecieron en la

Ley de 49/2003, el tanteo y el retracto han sido reintroducidos por la reforma operada
por Ley 26/2005.
Art. 22
2. En toda transmisin nter vivos de fincas rsticas arrendadas, incluida la donacin,
aportacin a sociedad, permuta, adjudicacin en pago o cualquiera otra distinta de la
compraventa, de su nuda propiedad, de porcin determinada o de una participacin
indivisa de aqullas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las
entidades a que se refiere el artculo 9.2, tendr derecho de tanteo y retracto. Al efecto,
el transmitente notificar de forma fehaciente al arrendatario su propsito de enajenar y
le indicar los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimacin del
que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artculo 11 y teniendo en cuenta
los criterios establecidos en la disposicin adicional segunda de esta ley.
El arrendatario tendr un plazo de 60 das hbiles desde que hubiera recibido la
notificacin para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y
condiciones, y lo notificar al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificacin del
arrendador, el arrendatario tendr derecho de retracto durante 60 das hbiles a partir de
la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisin.
.
3. En todo caso, la escritura de enajenacin se notificar de forma fehaciente al
arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de
adquisicin, si las condiciones de la enajenacin, el precio o la persona del adquirente
no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificacin previa. El
mismo derecho tendr si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificacin
previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisicin preferente podrn ser
ejercitados durante el plazo de 60 das hbiles a partir de la notificacin.
4. Para inscribir en el Registro de la propiedad los ttulos de adquisicin nter vivos de
fincas rsticas arrendadas, deber justificarse la prctica de la notificacin que establece
el apartado anterior.
5. No procedern los derechos de tanteo, retracto y adquisicin preferente en los casos
siguientes:
a) En las transmisiones a ttulo gratuito cuando el adquirente sea descendiente o
ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o
afinidad o su cnyuge.
b) En la permuta de fincas rsticas cuando se efecte para agregar una de las fincas
permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectreas de secano, o una de regado,
los predios que se permutan.
6. Los derechos establecidos en este artculo sern preferentes con respecto a cualquier
otro de adquisicin, salvo el retracto de colindantes establecido por el artculo 1523 del

Cdigo Civil, que prevalecer sobre stos cuando no excedan de una hectrea tanto la
finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente.
7. Cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes
arrendatarios sobre la totalidad de la finca, el tanteo y retracto corresponder ejercitarlo
solamente al que lo sea del aprovechamiento principal; si hubiera varios, al que tuviera
la condicin de agricultor joven, y, de haber ms de uno con esta condicin, al ms
antiguo en el arrendamiento.
8. Cuando sean varios los arrendatarios de partes diferentes de una misma finca o
explotacin, habr que cumplir las obligaciones de notificacin con cada uno de ellos, y
el derecho de tanteo y retracto podr ejercitarlo cada uno por la porcin que tenga
arrendada. Si alguno de ellos no quisiera ejercitarlo, por su parte, podr hacerlo
cualquiera de los dems, y ser preferente el que tuviera la condicin de agricultor joven
y, en su defecto, o en el caso de ser varios, el ms antiguo.
DIFERENCIAS
ENTRE
CONTRATO
ARRENDAMIENTO (ARTCULO 28 Y 30)-.

DE

APARCERA

Por el contrato de aparcera, el titular de una finca o de una explotacin cede

temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, as como el de
los elementos de la explotacin, ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo
con el cesionario aparcero en repartirse los productos por partes alcuotas en proporcin
a sus respectivas aportaciones. los contratos en los que el aparcero aporte nicamente su
trabajo personal y, en su caso, una parte del capital de explotacin y del capital
circulante que no supere el 10 por ciento del valor total. En este supuesto, deber serle
garantizado al aparcero el salario mnimo que corresponda al tiempo de la actividad que
dedique al cultivo de las fincas objeto del contrato y cumplirse, en general, lo dispuesto
en la legislacin laboral y de Seguridad Social.
La duracin del contrato ser la libremente pactada y, en defecto de pacto, se estimar
que es la de un ao agrcola, entendindose prorrogado por un perodo de un ao. En los
contratos de duracin anual o inferior, la notificacin previa de finalizacin del contrato
se efectuar, al menos, con seis meses de antelacin.
Tras la reforma de la LAR por ley 26/2005:
-Si se hubiera convenido la aparcera para la realizacin de un cultivo determinado, con
la excepcin de los leosos permanentes, y siempre que dicho cultivo tenga una
duracin superior a un ao, el plazo mnimo de duracin ser el tiempo necesario para
completar una rotacin o ciclo de cultivo.
- A la finalizacin del contrato de aparecera, si el titular de la finca pretende realizar un
contrato de arrendamiento, el aparcero tendr derecho preferente con las prrrogas que
en esta ley se establecen, deduciendo de las mismas el tiempo que hubiera durado la
El artculo 32 regula una modalidad especial: la aparcera asociativa.
Aquellos contratos parciarios en que dos o ms personas aporten o pongan en comn el
uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos de produccin, con la

finalidad de constituir una explotacin agrcola, ganadera o forestal, o de agrandarla,

acordando repartirse el beneficio que obtengan proporcionalmente a sus aportaciones, se
regirn por las reglas de su constitucin y, en su defecto, por las del contrato de
sociedad, sin perjuicio de que les sean tambin aplicables, en su caso, las reglas sobre
gastos y mejoras establecidas para los arrendamientos.