Anda di halaman 1dari 12

Skyview Manor

Studi kasus dilakukan pada tahun 1962 di Vermont. Skyview Manor adalah resort
lama, tapi terpelihara dengan baik dan telah mengalami perubahan kepemilikan
beberapa kali selama bertahun-tahun. Skyview Manor tidak memiliki restoran
atau bar. Resort ini memasang tarif menengah, resort hotel dengan kualitas yang
baik.
Skyview Manor beroperasi hanya selama musim ski, yaitu tanggal 2 Desember
sampai akhir Maret. Gunung ski yang beroperasi atas izin dari negara selama 120
hari per tahun. Sebanyak 50 kamar di sayap timur disewakan dengan harga $15
untuk hunian tunggal atau $20 untuk hunian double. Sayap barat hotel memiliki
30 kamar, yang semuanya memiliki pemandangan lereng ski, pegunungan, dan
desa. Kamar di sayap barat memiliki tarif $20 dan $25 untuk hunian tunggal atau
ganda. Tingkat hunian rata-rata selama musim ski adalah sekitar 80% (biasanya,
Hotel ini penuh pada akhir pekan dan rata-rata 50 sampai 60 kamar disewa pada
malam minggu). Rasio rata-rata hunian tunggal vs ganda adalah 2: 8.
Hasil operasi untuk tahun fiskal terakhir ditampilkan pada figur 1. Bapak
Kachack, manajer hotel, prihatin dengan bulan-bulan diluar musim, yang
menunjukkan kerugian setiap bulan dan mengurangi keuntungan tinggi yang
dilaporkan selama musim. Dia telah menyarankan kepada pemilik, bahwa untuk
mengurangi kerugian diluar musim, mereka harus setuju untuk menjaga
operasional hotel sayap barat sepanjang tahun. Dia memperkirakan tingkat hunian
rata-rata di luar musim ski menjadi antara 20% dan 40% untuk beberapa tahun ke
depan. Kacheck memperkirakan bahwa pada off-season klien tingkat hunian 40%
untuk 30 kamar selama musim-off jika pemilik mengeluarkan dana sebesar $4.000
untuk iklan setiap tahun ($500 setiap bulan). Tidak ada bukti yang menunjukkan
bahwa 2: 8 rasio single vs ganda akan berbeda selama akhir tahun atau di masa
depan. Tarif, harus dikurangi secara drastis, menjadi $10 dan $15 untuk tunggal
dan ganda.

Gaji manajer dibayar selama 12 bulan. Dia bertugas merawat fasilitas selama offseason dan juga kontrak sebagian besar perbaikan dan pemeliharaan dalam kurun
waktu tersebut. Menggunakan sayap barat tidak akan mengganggu pekerjaan ini,
tetapi akan menghasilkan tambahan sekitar $2.000 per tahun untuk perbaikan dan
pemeliharaan.
Ibu Kacheck dibayar $20 per hari untuk mengawasi pelayan dan membantu
pelayanan check-in. Selama musim ini, dia bekerja tujuh hari seminggu. Petugas
meja biasa dan setiap pembantu dibayar setiap hari dengan tarif $24 dan $15
masing-masing. Pajak gaji dan tunjangan lainnya sekitar 20% dari gaji. Meskipun
depresiasi dan pajak properti tidak akan terpengaruh oleh keputusan untuk
menjaga sayap barat beroperasi, asuransi akan meningkat sebesar $500 untuk
tahun ini. Selama musim, diperkirakan Mr dan Mrs Kacheck bisa menangani meja
depan tanpa orang tambahan. Ibu Kacheck, harus dibayar selama lima hari
seminggu.
Persediaan pembersih dan setengah dari biaya lain-lain (pasokan kamar) dianggap
bawaan dari jumlah kamar yang ditempati. Sisi lain dari biaya lain-lain tetap dan
tidak akan berubah dengan operasi 12-bulan. Linen telah disewa dari supply
house dan biaya juga tergantung pada jumlah atau kamar yang ditempati, tetapi
dua kali lebih banyak, rata-rata, untuk hunian ganda daripada untuk hunian
tunggal. Utilitas meliputi dua item: telepon dan listrik. Tidak ada biaya listrik
dengan ditutupnya hotel. Dengan operasi hotel, beban listrik adalah fungsi dari
jumlah kamar yang tersedia. Kamar harus menggunakan pemanas ruangan atau
AC. Tagihan telepon untuk masing-masing empat bulan musiman adalah sebagai
berikut:
80 Telepon @ $3,00 / bulan
Layanan dasar Biaya

$ 240
$50
$ 290

Selama off-season, hanya biaya pelayanan dasar yang dibayar. Biaya bulanan

sebesar $3 adalah hanya berlaku untuk telepon yang aktif.


Aspek tambahan yang di usulkan Pak Kacheck adalah menambahkan kolam
renang air panas indoor di hotel. Pak Kacheck percaya bahwa ini akan
meningkatkan kemungkinan tingkat hunian musim hingga berada di atas
30%. Perkiraan tidak mungkin dipastikan tepat. Diketahui bahwa meskipun
tingkat hunian musim dingin tidak akan sangat terpengaruh dengan menambahkan
kolam renang dalam ruangan, kolam renang harus dibangun untuk bertahan dalam
persaingan. Biaya kolam tersebut diperkirakan sebesar $40.000. Jumlah ini dapat
disusutkan selama lima tahun tanpa nilai sisa ($15.000 dari $40,000 untuk plastic
bubble dan pemanas, yang akan digunakan sembilan bulan dalam setahun). Satusatunya biaya lain yang terkait dengan kolam renang adalah $400 per bulan untuk
lifeguard, diwajibkan oleh hukum selama jam-jam sibuk; asuransi dan pajak
tambahan, diperkirakan $1.200; biaya pemanas $1.000; dan biaya pemeliharaan
tahunan $1.800. Jika kolam renang indoor, penjaga diperlukan selama 12
bulan. Jika tidak tertutup, penjaga diperlukan hanya untuk tiga bulan musim panas
(dari 15 Juni-15 September, periode terpanas), dan tidak akan ada biaya
pemanasan.

Figur 1
Skyview Manor
Operating Statement, For the Fiscal Year ended 3/31/62
Revenues

$160,800

Expenses
Salaries
Manager

$15,000

Managers Wife

2,400

Desk Clerk

2,880

Maids (four)

7,200
$27,480

Payroll Taxes and Fringe


Benefits

5,496

Depreciation (15 year life)30,000


Property Taxes

4,000

Insurance

3,000

Repairs and Maintenance17,204


Cleaning Supplies

1,920

Utilities

6,360

Linen Service

13,920

Interest on Mortgage
(5% interest rate)

21,716

Miscellaneous Expenses 7,314


Total Expenses

138,410

Profit before Federal Income Taxes


Federal Income Taxes (48%)
Net Profit

$22,390
10,747

$11,643

Soal dan Jawaban


1. Berapa rata-rata jumlah kamar yang harus disewakan tiap malam dalam musim
agar hotel mencapai breakeven?
Perhitungan tingkat sewa, memerlukan pemecahan biaya dalam figur 1 kedalam
komponen biaya tetap dan variabel:
a. Biaya variabel;
Cleaning supplies
Linen service
Misc. Expense
b. Tiap sewa kamar dalam semalam

$ 1,920
$13,920
$ 3,657
$19,497
= $19,497 7,680 (120 x 80 x 80%)
= $2.54

c. Contribution Margin
Pendapatan rata-rata $160,800 : 7,680 = $20.94
Pendapatan biaya variabel = $20.94 - $2.54 = $18.40
d. Biaya tetap:
Biaya total biaya variabel = Biaya tetap
$138,410 - $19,497 = $118,913
e. Break even = $118,913 : $18.40 = 6,463 room nights
Per malan (:120) = 54 room (68% disewa)

2. Hotel full pada akhir pekan pada musim ski. Jika tarif semua room
dinaikkan $5 pada malam-malam akhir pekan, namun sewa turun menjadi
72 room dari 80 room, bagaimana revisi pada laba sebelum pajak pada
tahun ini, berdasarkan figur 1?
Yang perlu dihitung adalah perubahan pada contribution margin (CM), karena
biaya tetap tidak akan mengalami perubahan.
CM yang hilang
8 room x 34 malam akhir pekan (120 x 2/7 = 34) x $18.40 = $5,005
CM meningkat
72 room x 34 malam x $5 = $12,240
Net Change
$12,240 - $5,005 = $7,235 laba tambahan (sebelum pajak)
Nilai breakeven untuk lost rooms per malam adalah sebagai berikut;

breakeven loost rooms

X * $18.40

(80 X) $5

$18.4X + $5X =

$400

$23.4X

$400

17

Peningkatan harga merupakan ide yang baik selama hotel dapat menyewakan
setidaknya 63 room per weekend night.
3.

Contribution Margin pada off season


a. Pendapatan
Single = $10, double = $15, weighted average = $14
b. Biaya variabel, dari soal nomor 1 = $2.54/room night
c. Contribution Margin
Perdapatan Biaya variabel
= $14 - $2.54
= $11.46/room night

4.

Opsi-opsi yang mungkin dilakukan


a. Do nothing.
b. Stay openno advertisingno pool
c. Stay openadvertiseno pool
d. Stay openno advertisingpool only
e. Stay openadvertisepool only
f. Stay openno advertisingpool and bubble
g. Stay openadvertisepool and bubble

Pool
Yes

No

Bubble
No

Yes

(2)

(4)

(6)

(3)

(5)

(7)

No

Advertise

Yes

Incremental Fixed Expenses

DECISION
ALTERNATIVE

Repair

Insu
ranc
e

Mrs.
K

Adv.

(a)
Total
0
$15,415
$19,415
$24,615
$28,615
$32,215
$36,215

1. Status Quo
2. adv no, pool
no
3. adv yes, pool
no
4. adv no, pool
yes, bubble no
5. adv yes, pool
yes, bubble no
6. adv no, pool
yes, bubble yes
7. adv yes, pool
yes, bubble yes

$2000

$500

$4200

$4000

Pool
Dep'n

Bubble
Dep'n

(b)

(c)

$5000

$3000

Pool Ex.

Phone

Elect.

Maids

(d)
4200 or
8800

(e)

(f)

(g)

$720

$3675

4320

(a)

35 weeks x $100/week @ $3500 x 1.2 = $4200

(b)

25000/5 = $5000

(c)

15000/5 = $3000

(d)

Biaya kolam renang, jika hanya dibuka pada off-season, dan tanpa bubble
=

Lifeguard (3x400)

$1200

Insurance & Taxes

$1200

Maintenance

$1800

$4200

Biaya kolam renang, jika dibuka sepanjang tahun, dengan bubble


=

(e)

From above

$4200

Additional Lifeguard

$3600

Heating

$1000

(30 rooms) ($3 per room)

$8800

= $90 x (8 bulan)
= $720

(f)

Total Utility Cost, dalam kasus $6360


Dikurangi Biaya Telepon
= Biaya Listrik
Untuk 7350 room tersedia

(g)

$(1560)

= [(290x4) + (50x8) = $1,560]

$4800

(untuk 9600 room tersedia)

= 7350/9600 x $4800 = $3,675

Empat pelayan dipekerjakan untuk 7,680 malam sewa (120x80x.8) yang

artinya 1920 room untuk masing-masing pelayan. Tiap pelayan membersihkan 16


room (rata-rata) pada week day dan 20 room pada weekend. Dengan hanya 30
room dibuka pada off-season dan hanya ekspektasi tingkat sewa maksimal 40%
12 roomhanya satu pelayan tambahan yang diperlukan. Biayanya adalah
$15/hari x 240 hari = $3600; $4320 dengan fringes.
5. Alternatif Keputusan (Sama seperti Q2 dan Q3)
Kamar tersedia harian : 30 x 245 = 7350
Opsi :
a) Tidak dapat diaplikasikan.
b) 15415/11.46 = 1345 1345/7350 = 18%
c) 19415/11.46 = 1694 1694/7350 = 23%
d) 24615/11.46 = 2148 2148/7350 = 29%
e) 28615/11.46= 2497 2497/7350 = 34%
f) 32215/11.46 = 2811 2811/7350 = 38%
g) 36215/11.46 = 3160 3160/7350 = 43%
6. Investasi
a. Depresiasi dari $30,000 dengan umur 15 tahun untuk buildings &
furnishings senilai $450,000.

b. Beban pajak senilai $21,716 untuk tahun pertama, pada tingkat suku bunga
5% untuk rata rata satu tahun mortgage balance senilai $434,000 [saldo
awal (mortgage baru) $440,000 dan saldo akhir $430,00]. Asumsi dengan
batas mortgage normal adalah 80% dari nilai, properti senilai $550,000.
c. Hal ini akan mengimplikasi pada $100,000 untuk non-depreciable land
(550,000-450,000), yang tampak beralasan.
d. Ada kemungkinan yang sangat kecil akan working capital investment
disinino receivables, sangat kecil persediaan, dan mungkin beberapa
modest accruals untuk upah, payroll taxes dan bermacam tagihan. Kita
akan mengestimasi bersih senilai 0, kecuali untuk kas.
e. Saldo kas seharusnya cukup besar untuk mensupport pergerakan operasi
dari hari ke hari dalam setahun. Figur1 disini adalah sebuah estimasi kasar
atas cash flows dalam 12 bulan. Bisnis ini memerlukan setidaknya
$55,000 dalam kas pada akhir dari sebuah musim (April 1) untuk
membawanya hingga Desember (termasuk 10% cushion). Dari Desember
ke Maret, bisnis ini kemungkinan membutuhkan sekitar $20,000 kas pada
setiap waktu (kasarnya, 1 bulan pembayaran ditambah 10% cushion).
Meski demikian, pada 31 Maret kita akan mengestimasi saldo kas senilai
$55,000 dengan saldo rata-rata mendekati $30,000.

Perhitungan estimasi cash flow untuk satu tahun

Season

Out of Season

(Dec-March)

(April-Nov)

Revenues

160.8

Expenses
Manager

5.0

Wife

2.4

Clerk

2.9

Maids

7.2

____

17.5

10.0

Fringes

3.5

2.0

Property Tax

2.0

2.0

Insurance

1.0

2.0

Repair and Maintenance

5.0

12.2

Cleaning Supplies

2.0

Total Payroll

10.0

Skyview Manor Balance Sheet


Assets

Equities

Cash

55,000

Accruals

Accounts Receivable

Inventory (Supplies)

1,000

Buildings & Equip.

-Gross

450,000

-Deprn.

(30,000)

1,000

Mortgage

420,000
Land

100,000

TOTAL
* Beginning Investment

Equity
576,000

$165,000

145,000*

Earnings
Laba setelah pajak untuk tahun pertama adalah $11,600, setelah pengurangan
depresiasi senilai $30,000. Jika kita membuat asumsi beralasan (for commercial
real estate) bahwa budget untuk Repairs and Maintenance adalah $17,000 akan
menjaga gedung tetap baik, maka, hanya depreciation on Equipment yang akan
menjadi biaya sesungguhnya.
Dengan asumsi $5,000 dari $30,000, sisa $25,000 hanyalah sebuah tax shelter,
mengacu pada hukum pajak U.S. Pendapatan sesungguhnya dari bisnis, sekitar
$37,000 (~$12,000 + ~$25,000) per tahun.
Dengan asumsi itu akan lebih memungkinkan untuk menjaga property mortgaged
sebesar 80% dari nilai, setiap waktu, dan nilai itu tidak akan turun dibawah dari
harga beli yaitu $550,000, pemilik harus dapat mencapai $37,000 dalam setahun
sebagai discretionary income untuk 15 tahun mendatang.
Return on Investment
Harga beli senilai $550,000 merepresentasikan 11.5 kali pada unlevered annual
free cash flow dari bisnis dengan sekitar $48,000 ($37,000 from above plus the
after tax equivalent of the interest expense, which is about $11,000). Ini adalah
sebuah high end dari rule of thumb dengan range (8 hingga 12 kali), dengan
sugesti ini adalah sebuah properti komersial yang bagus.
Perhitungan pendapatan disini menkonfirmasi hal berikut. $37,000 levered return
dalam $165,000 levered investment adalah sekitar 22% setelah pajak. Hal ini
bagus, return yang solid pada sebuah bisnis kita akan mempertimbangkan untuk
melampaui diatas rata-rata dari resiko. Mengingat pada 1963, tidak ada yang
menyadari atas betapa besarnya sebuah boom yang hadir atas sebuah industri
ski untuk 20 tahun berikutnya.
Singkatnya , kita dapat melihat bahwa Skyview Manor sebagai sebuah bisnis
good return untuk pemiliknya namun juga memiliki resiko bisnis yang tinggi.
Kombinasi dari resiko bisnis yang tinggi dan operating leverage yang tinggi yang
berarti bahwa hal ini sangat penting bagi pemilik untuk melakukan segala peluang
untuk menjaga dan meningkatkan bisnis mereka.

Analisis ini sebagai sebuah gambaran atas praktik yang terjadi untuk
mengevaluasi atas investasi kolam renang dan proposal atas operasi pada off
season.