LA COMPRAVENTA Y LA OPCIN DE COMPRA

Resumen: El objetivo de este artculo es realizar una aproximacin a la combinacin de dos

negocios jurdicos como son la compraventa y el contrato de opcin.

El contrato de opcin se define como aquel convenio por el que una parte concede a la
otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad de decidir la celebracin o
no de un contrato.
En el caso del contrato de opcin de compra, la facultad consistira bsicamente en decidir
o no la celebracin de una compraventa, se concede a una de las partes la opcin de
decidir la celebracin o no de un determinado contrato cuyos elementos quedan
determinados en un momento anterior a dicha celebracin.
Sin embargo, no faltan autores que entienden la opcin de compra como un ejemplo de la
promesa de venta que regula el Cdigo Civil en su artculo 1451. Aplicado al contrato de
opcin de compra, la facultad de exigir el cumplimiento la tendra tan solo una de las
partes, la titular del derecho de opcin, y siempre que la ejercite en el plazo establecido.
Nos encontramos con una compraventa perfecta y eficaz cuyo cumplimiento se deja al
arbitrio de una de las partes.
Pero habitualmente nos referimos al contrato de opcin de compra como un contrato
distinto de la compraventa, en el que se determinan los elementos de la misma y se deja a
una de las partes la decisin de la celebracin o no de dicha compraventa. Se trata pues de
un pre contrato.
Elementos que configuran el contrato de opcin de compra.
Al no tener una regulacin propia en el Cdigo Civil, es el estudio de la jurisprudencia y la
propia doctrina, el que permite distinguir sus elementos fundamentales que seran los
siguientes:
-

La opcin que se concede a una de las partes para que decida sobre la
celebracin del contrato de compraventa;
el plazo en el que debe ejercitarse la opcin;
la cosa objeto de compra, y el precio de la misma

Junto a estos elementos esenciales o propios de un contrato de opcin de compra tpico,

estaran otros como por el ejemplo el pago de una prima por parte del beneficiario de la
opcin.
Los elementos esenciales a que antes hemos hecho referencia (opcin, plazo y objetoprecio de compra) configuran el contrato de opcin de compra como un contrato
consensual y unilateral.
Sin embargo muchos autores entienden que la existencia de una prima a pagar por el
beneficiario al concedente, al establecer obligaciones para ambas partes, configura la
opcin como un contrato bilateral.
Una vez concertado el contrato de opcin se producen los siguientes efectos para las
partes:
1. El concedente de la opcin, mientras el beneficiario-optante no la ejercita, est obligado
a no disponer de la cosa sobre la que recae la opcin. Si se ha convenido el pago de una

prima, tiene derecho a que se le abone, como tambin puede exigir del beneficiariooptante el cumplimiento de cualesquiera otras estipulaciones que se hubiesen pactado.
Una vez se ejercita la opcin, est obligado a formalizar la compraventa de la cosa, por el
precio y condiciones pactados en la opcin. Si se negara, el Juez podra decretar el
cumplimiento forzoso de dicha venta.
2.- Por otro lado, el beneficiario de la opcin, tiene en su haber el derecho a decidir la
celebracin o no de la compra, y debe abonar en su caso la prima pactada y cumplir las
condiciones establecidas en el contrato de opcin. El ejercicio de la opcin debe realizarse
dentro del plazo pactado, siendo el plazo de caducidad.
Es importante destacar, que el ejercicio de la opcin deber ponerse en conocimiento del
concedente dentro del plazo fijado en la opcin, siendo aplicable el art. 1262.2 del Cdigo
Civil, es decir, el concedente debe tener conocimiento del ejercicio de la opcin dentro del
plazo concedido para el ejercicio de la misma. Es aconsejable que se utilice un medio de
comunicacin que permita acreditar que la parte concedente tuvo conocimiento del
ejercicio de la opcin dentro del plazo sealado.
El acceso del derecho de opcin al Registro de la Propiedad
Son muchas las cuestiones que sin duda puede plantearse el lector, pues la opcin de
compra, como cualquier negocio jurdico plantea cuestiones o problemticas ms que
interesantes para el jurista. Lamentablemente, no es posible estudiar con detalle todas y
cada una de ellas, pero s haremos referencia a la eficacia registral del contrato de opcin
de compra.
El art. 14 del Reglamento Hipotecario seala:

Ser inscribible el contrato de opcin de compra o el pacto o estipulacin expresa que lo

determine en algn otro contrato inscribible, siempre que adems de las circunstancias
necesarias para la inscripcin rena las siguientes:
1) Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2) Precio estipulado para la adquisicin de la finca y, en su caso, el que se hubiere
convenido para conceder la opcin.
3) Plazo para el ejercicio de la opcin, que no podr exceder de cuatro aos.
La inscripcin de la opcin de compra que recae sobre una finca en el Registro de la
Propiedad parece exigir tres requisitos.
Sin embargo, hay autores que entienden que el acuerdo expreso de las partes es un
requisito eludible si se entiende la opcin como un derecho de naturaleza real, pues si
consideramos la opcin como un derecho de naturaleza personal, es fcilmente confundible
con la promesa de venta, por lo que deviene inaplicable el art. 14 RH que no puede
contradecir el rgimen de acceso de derechos reales que prev la Ley Hipotecaria. En
definitiva, la opcin es un derecho que el beneficiario puede inscribir o no, no sera
admisible que quien concede ese mismo derecho, pueda determinar si es inscribible o no.

Frente a esta postura encontraramos la de quienes defienden la naturaleza personal del

derecho de opcin. Para estos autores, entre los que se encuentra TALMA CHARLES, la
inscripcin del derecho de opcin debe reunir los requisitos establecidos en el art. 14 del
RH.
Discusiones doctrinales a parte, al inversor que tiene prevista la adquisicin de una finca,
no dudar en cumplir con los requisitos establecidos en el art. 14 del RH y conseguir la
inscripcin de su derecho de opcin. De este modo, podr beneficiarse de los efectos que
frente a terceros produce la publicidad registral.

Maria Toro Capdevila

Socia de AR ADVOCATS ASSOCIATS SCP