Arrieta Gonzalez Sara 44794

^î
CfltlC ^
C ^.^l
INSTITUTO TECNOLGICO DE LA CONSTRUCCIN

CMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIN
Homologacin enla
Valoracin Catastral
deInmueblesenel
Estadode Hidalao
Arq. Sara Arrela Gonzlez
PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRO EN VALUACIN
INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
A s e s o r : M. en I. J a i m e F r a n c i s c o G m e z V e g a
Matricula :022018
REVOE:2005122/18Mayode2005
P a c h u c a de S o t o , H g o .
13/Enero/2007
Alosdosquesonysernmifortaleza
UJ
Ky(&i& ...
Arq. Sara Arrieta Gonzlez
Agradecimientos
Al Arq. Gabriel Carreo Martnez, con quien comparto las mismas inquietudes, nos
angustianlosmismos problemasyabrigamos igualesesperanzas,como unapequea
peroslidamanifestacindegratitudporlaconfianzayamistadquemehadispensado
durante varios lustros, y como un modesto pero merecido reconocimiento a su gran
labordearquitecto.
Al Maestro Jaime Francisco Gmez Vega y al Doctor Jess Hugo Meza Puesto
distinguidos profesionistas y autnticos maestros, con quienes comparto las graves y
delicadasfuncionesdelavaluacin.
RESUMEN
El objetivo de este trabajo, es describir los procedimientos para la determinacin del
valor catastral, en el Estado de Hidalgo de toda la propiedad inmueble comprendida
dentrodelterritoriodelaentidad,lacualsedivideenurbanayrural,deacuerdoconsu
naturaleza,suusoyexplotacin.
Entre los elementos principales del Sistema de Informacin Catastral, adems de los
datosadministrativos,geogrficos,econmicos,estadsticos,jurdicosysociales,estn
lascaractersticasfsicasytcnicasqueson:
a Cuantitativa
a Cualitativas
Respecto a los valores de suelo: la ubicacin dentro de la ciudad o poblacin,
infraestructura, equipamiento y servicios existentes en la zona, y en cuanto a cada
inmueble en particular, como caractersticas cuantitativas, la superficie de terreno,
superficiedeconstruccinyelnumerodenivelesedificados.
Existen adems caractersticas cualitativas, quetienen unalto grado de subjetividad y
que, sinembargo,son lasque repercuten enforma directaenelvalor catastral de los
inmuebles,basesobrelacualsecalculaelimpuestopredial.
Como caractersticas cualitativas respecto de los terrenos se puede mencionar su
ubicacindentrodelamanzana,ydelasvialidades,rea,forma,proporcindefrentey
fondo. En cuanto a las construcciones: tipo, uso, categora, calidad, vida econmica,
edadcronolgicaygradodeconservacin.
Dada la imposibilidadde hacer unanlisis valuatoro para cada unode los inmuebles,
los catastros deben recurrir a procedimientos de valuacin colectiva y nicamente en
casos muy especficos a una individual. Para llevar acabo la primera seelaboran las
tablas de valores unitarios de terreno y construccin, que son aplicadas en la
determinacindelvalordelospredios.
El mercado inmobiliario, al igual que el desarrollo urbano de cualquier ciudad, son
dinmicos yestn sujetos adiversosfactores econmicos, socialesy polticos,quese
manifiestanenunaconstantevariacindelosvaloresdelosinmuebles,loqueobligaa
queperidicamentedebanactualizarseypublicarselastablasdevaloresreferidas.
Las normas que aqu se presentan estn basadas en una metodologa devaluacin
gil, dinmica y accesible alosusuarios delasdependencias gubernamentales, tanto
paraelnivelestatalcomoparaelmunicipal,einclusoparalosparticulares,yresponden
a las exigencias de la Ley de Catastro y a la naturaleza del sistema catastral en
general.
RESUMEN
CONTENIDO
INTRODUCCIN
Problemasdeinvestigacin
Esquemadelproblema deinvestigacin
Justificacin
Alcances
Objetivos
1
3
4
5
5
Captulo 1 MARCOTERICO
1.1 Fluctuaciones delvalorde los inmuebles urbanos

1.2 Elavaloy la homologacin
1.3 Enfoquesde lavaluacin
1.4 Principiosde lavaluacin
Captulo 2
9
11
12
15
MTODO
19
2.1Tipodeestudio
2.2 Hiptesis
2.3 Modelooperacionalde lasvariables
2.4 Descripcinde lasvariables
2.5 Diseode la investigacin
2.6 Descripcindemetodologa e instrumentos decomprobacin
19
19
20
20
21
22
Captulo 3
23
METODOLOGA PARA LAVALORACIN CATASTRAL
3.1 Mtododevaloracin
3.2 Criterios deeleccindelmtodo devaloracin
3.3 Determinacindelvalorcatastral (Mtodo)
Captulo4
VALORACIN DECONDOMINIOS
4.1 Procedimientos para lavaloracin de condominios

4.2 Componentes delclculodelvalor delterreno
4.3 Componentes delclculo delvalorde laconstruccin
25
26
27
31
31
33
35
4.4 Clasificacin de los condominios

Captulo 5
DETERMINACIN DEFACTORES DEMRITOY DEMRITO
5.1 Determinacin defactoresde mrito/demrito deterrenos

5.2 Determinacin de losfactores de lasconstrucciones
Captulo6
TIPOLOGAS DECONSTRUCCIN
6.1 Definicindetipologasde las construcciones

6.2 Descripcin delatipologa,segn elusoy laclase
6.3 Descripcindelatipologa,segn lacategora
Captulo 7
36
38
38
44
46
46
50
59
CASO DEAPLICACIN (MUNICIPIOVILLA DETEZONTEPEC) 60
7.1 Cdula Catastral

7.2 Unidades constructivas propias
7.3 Predio
7.4 Propiedad
61
62
63
64
CONCLUSION
65
GLOSARIO
67
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
72
ANEXOS
74
introduccin
INTRODUCCIN
a PROBLEMASDEINVESTIGACIN
Una funcin importante de catastro es administrar los recursos provenientes del
impuestopredial,quetienecomoetapadecisivalavaluacincatastral.Comnmenteen
municipios rurales, la valuacin de los bienes es efectuada por las autoridades
estatales,dondesesealaelvalordelterrenoydelasconstrucciones,deacuerdoala
zona en que se encuentra ubicado cada bien inmueble y a sus usos. Debe tenerse
presentequeenlaszonasruraleselvalorcatastraldependedesupotencialproductivo,
o seade la capacidadde produccin y de la cercana queelbien inmuebletenga con
respectoaloscentrosdeconsumo.
La administracin del impuesto predial no se limita al cobro de las contribuciones
respectivas, sino que comprende el registro de las propiedades as como de los
propietarios, datos que son anotados en un documento llamado ficha catastral. Esta
ficha es la clave de entrada al sistema de procedimiento de datos que forman los
registros catastrales, mediante el cual se genera el avalo catastral y se notifica al
propietarioelvalorcatastralyelimpuestopredialasignadosasupropiedad,documento
que servir como comprobante de que el predio est inscrito en el catastro. Este
documentoesmodificadoporcualquiercambioquesufranlosdatoscatastrales.
Es importante hacer notar que los registros catastrales, tales como lafichay la clave
catastral, deben estar apegados a los lineamientos y normas tcnicas que las
autoridades catastrales estipulen, con el objeto de que toda la informacin generada
tengauniformidadyseacaptadaeinterpretadaconunmismocriterio.
introduccin
Los predios siempre se encuentran en cambio constante. Setransfieren los derechos

depropiedadosemodificanlascaractersticasfsicas,porloqueesnecesario registrar
todosestoscambios.
Laactualizacindelos registroscatastralesseapoyaenlasdisposiciones legalesyen
las normas administrativas que sean establecidas por las autoridades catastrales
estatales.
Por ley los propietarios tienen obligacin de manifestar los cambios que sufra su
propiedad, como traslacin de dominio, nuevas construcciones, ampliaciones,
demolicionesydestinodelpredio.Conlanuevainformacinseactualizanlosplanosde
manzanaodezona,seproduceunnuevoavaloysecobraunnuevoimpuesto. Cabe
sealar en este punto la funcin que tienen los notarios pblicos en los procesos de
legalizacin y traslacin de dominio de los bienes inmuebles, en virtud de que sta
autoridadfederativa, paraefecto de sutrabajo requiere deconstancias, certificaciones
ascomootrosdocumentosquesonexpedidosporlasautoridadesmunicipales.
Introduccin
o ESQUEMA DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIN
Falta de conocimiento
por falta del personal
(Municipio)
Falta de Equidad y
Proporcionalidad
Falta de un Instructivo
de Valoracin Catastral
Especulacin de los
inmuebles
de Inmuebles
Problemas para la
recaudacin de
impuestos catastrales
"Valordelimpuesto desordenado"
Int'cduccion
a JUSTIFICACIN
Por muchas dcadas, los sistemas catastrales tradicionales han disfrutado de una
reputacindeconfiabilidad,procesosbiendefinidos,yuna garantabienreconocidade
seguridaden laposesinde parcelas de propiedad privada.Sinembargo,eltremendo
progresotecnolgico,elcambio social,laglobalizacin,y la interconexin en aumento
de relaciones comerciales con sus consecuencias legales y ambientales, han puesto
tensinalossistemastradicionales, loscuales nopuedenadaptarseadecuadamentea
todoslosnuevosdesarrollos.Unaindicacinobviadeestosonlasnumerosas reformas
porlasquelossistemascatastralesestnatravesando.
Lossistemascatastralesenlospasesdesarrollados intentanserdemasiadoperfectos.
Este perfeccionismo resulta en procedimientos ms pesados y servicios lentos y
costosos.
Como consecuencia, un objetivo de los proyectos de reforma catastral es mejorar los
serviciosdelossistemascatastrales.
La innovacin de los sistemas catastrales tiende a darse en la direccin de que los
sistemascatastralessernincorporadosensistemasinformacinterritorial.
Las debilidades de los sistemas indicadas ms frecuentemente fueron la
computarizacin limitaday losdbiles vnculos entre losdoscomponentes:el "registro
territoriar y la "cartografa catastral". Indicadores posteriores pueden resumirse como
deficienciasencuestionesfinancieras,administrativasyorganizacionales.
introduccin
a ALCANCES
Elpresenteestudioabarcalaimplementacin deunametodologa paralavaluacinde
inmuebles en losdiferentes municipios del Estado,logrando conesto la homologacin
decriterios.
a OBJETIVOS:
a GENRICO
Describir el procedimiento mediante una homologacin paraladeterminacin delvalor
catastralde los lotesdeterrenoyde lasedificaciones queseencuentranen laszonas
habitacionales,comercialeseindustriales. Mediante unametodologadevaluacingil,
dinmica y accesible a los usuarios de las dependencias gubernamentales
respondiendo a las exigencias de la ley de catastro y a la naturaleza del sistema
catastralengeneralque la metodologa que sea a lavez homognea yflexible,y que
posibilitesuutilizacinprcticaporlosdistintosmunicipios.
Introduccin
a ESPECFICOS
1. Conocerlametodologacatastralparalavaluacindeinmuebles.
2. Establecerlaaplicacindelavaluacinanivelmunicipal.
3. Determinarygestionarelcobrodelimpuestopredial.
4. Manteneractualizadolosdatosyregistroscatastrales.
5. Establecer yapoyar losacuerdos de coordinacin enlamateriaconelgobierno
delEstado.
6. Apoyarlasaccionesdeplaneacinmunicipalydedesarrollodelacomunidad.
7. Contribuiralfortalecimientodelahaciendapblicamunicipal.
8. Actualizarlospadronesalfanumricosycartogrficosdelmunicipio.
9. Mejorarlaeficienciaadministrativa.
10.Mejoraryampliarlosservicioscatastrales.
CaDuo 1
CAPITULO
Marco Terico
1 MARCOTERICO
a Fluctuacionesdelvalordelosinmueblesurbanos
Elavaloylahomologacin
a Enfoquesdela valuacin
Principiosdela valuacin
Sabemos que desde tiempo inmemorial los hombres aprendieron a distinguir las
propiedadesdelsuelo-oparasermsprecisos,ladiferenciacualitativaquehabaentre
losterrenosqueexploraban-yavalorarlas.
El primer reconocimiento significativo diferenci los suelos infrtiles de aquellos que
eran propios para cultivar semillas. Ms tarde, todos los grupos humanos que
descubrieron la agricultura comofuentesegura dealimentos,destinaron determinados
terrenos para usos no agrcolas y sobre ellos establecieron chozas y reas comunes
paracelebrarreunionesyritos.
Para abreviar el recuento histrico, conviene recapitular con una cita de Gustavo
Brandariz1: "Llevamos, por lo menos, cinco milenios de vida urbana", es decir, un
tiempoenquelarelacinentrelasociedad humanaysulugardeconvivencia colectiva
cuenta como factor determinante para comprender la civilizacin y la totalidad de los
valoresdelacultura:"Conlossiglos,apartirdelosprimerosasentamientos compactos
que empezaron a parecerse a lo que hoyllamamosciudad,loshombreshanido
1
Brandariz, Gustavo.ArquitectoArgentino. Profesorde laUniversidadde BuenosAires.

Caciuio 1
MarcoTeor'co
perfeccionando sus modos de vida urbana, la conformacin de sus ciudades, ia

especializacin de susfunciones, las vas de comunicacin, losespacios pblicos, los
componentes morfolgicos, lossistemasdeorganizacin delpoderyde losserviciosy
cadaunodeloselementostangibles eintangibles,concretososimblicos que integran
elcomplejoconceptoactualdelaciudad."
Entrelosalboresdelacivilizacinylaactualidad,estanarracindaunsaltogigantesco
eneltiempo;noobstante,sorprende saber que enmilesdeaos noocurrieron tantos
cambios en la atribucin de valor al suelo como los que se han precipitado en unos
cuantos decenios. El dinamismo en el cambio de valor de los inmuebles es un
fenmenoquesurgihacerelativamentepocotiempo.
Cacituio 1
1.1
Marco Teoncc
FLUCTUACIONES DELVALOR DELOSINMUEBLESURBANOS
"Enlasltimasdcadas, ydemodoespectacularenlosltimoscincuentaaos-escribe
FrancescoTonucci2-, la ciudad, nacidacomounlugardeencuentro y de intercambio,
ha descubierto el valorcomercial del espacio y hatrastocado todoslosconceptos de
equilibrio, de bienestar y de convivencia, para seguirsloprogramas que tienenpor
objetivolaganancia, elinterseconmico.
"[Laciudad]sehavendido. Hasta hacepocasdecenas deaos, lospobresytosneos
vivan unoscerca delosotros, compartiendo elmismo espacio; suscasas, obviamente,
eran distintas,unaspobres y ofras de ricos, pero estabanen los mismos barrios.
Despus se ha dadoun valordistintoal terreno,segnsu cercana al centro de la
ciudad,y ese hecho alter todo. Los pobres ya no pudieronarreglar sus casitas
malsanasy sin servicios,y han "preferido"venderlas para poder trasladarse a la
periferia, encasastodasigualesentreseigualesalasquemuestrala televisin".
La anterior observacin va acompaada de una reflexin que entraa una evidente
carga emotiva, sin embargo ilumina con nitidez el hecho determinante de la valuacin
como especialidad profesional, que resulta de un complejo fenmeno de la economa
urbana contempornea: los inmuebles urbanos son bienes cuyo valor comercial est
sujetoaunenormedinamismo;unvalorqueestcondicionadoporunagrandiversidad
defactores.
Laciudadesmuchascosasyadmite mltiplesdefiniciones,segnse laanalicedesde
el punto devista filosfico, histrico, cultural o econmico, maspara losfines de este
trabajoimportasubrayarquelaciudadconstituyeunterritoriovivo,muante,parcelado
2
Tonucci Francesco. (Fano, 1941) Pedagogo Italiano. Desde 1966 es investigador del Instituto de
PsicologadelCNR(ConsejoNacionalItalianodeInvestigacin).
Caciulo 1
Marco ieonco
iu
enmillonesdereasquedanorigena unmercadodiverso,capazdetasar elvalor de

todossuslotesyedificiosprivadosysusceptibledevenderlosalmejorpostor.
Pero, Cmo se determina el cambio de valor de cada inmueble? Qu factores
influyen paraqueelvalorde unda cualquiera aumenteodisminuya alao siguiente?
Porqulosinmueblessontasadoscondosvaloresdistintos,elpredialyelcomercial?
Cul es la relacin -si alguna existe- que se establece entre los valores predial y
comercial?
En esta materia resulta indispensable tener presente una nocin elemental de
Economadeacuerdoconlacualtodobientieneunvalorabsolutoyunorelativo,segn
lascircunstancias y ladisponibilidad de uno o msbienes similares al original -nocin
que,entreotrospropsitos,sirveparaatenuar lainnegablecargasubjetivaqueentraa
el avalo, es decir, el establecimiento de un valor en trminos econmicamente
cuantificablessobreunobjetoobien.
Estapluralidaddebienessimilaresestambinlabasedelahomologacin.
Caoitulo 1
1.2
Marco Terico
ELAVALOYLA HOMOLOGACIN
Si el universo al que nos referiremos es el de los inmuebles urbanos y si adems,

determinamos como idealdelaprofesindelvaluador aspiraralavalojusto, confiable
y consistente, ser preciso explicar las razones en que se fundan tales atribuciones,
quebuscamosalformularcadaavalo.
La justeza no podr existir sin criterios preestablecidos para calificar el avalo; la
confiabilidad y la consistencia no podrn ser medidas si no hay referentes para
determinarlas. Reconocemos, por tanto, que a partir de las caractersticas y atributos
comunes a centenas de millares de inmuebles urbanos es posible determinar las
similitudesquelosvuelvenmsomenoscomparables.
La premisadequeen la ciudad existen inmuebles cuyas caractersticas son anlogas
no slo es el fundamento de la homologacin, sino tambin el punto de partida de
operaciones de clculo vastas y complejas, como el establecimiento de tipologas, la
definicindezonas urbanas, la reevaluacin colectiva de inmuebles a partirde la cual
las autoridades fiscales actualizan clasificaciones, tabulaciones y tasas impositivas,
despus deconsiderar elefecto que las inversiones pblicas, las modificaciones en la
planeacin urbana u otras circunstancias ejercen sobre determinadas reas de la
ciudad;efectosquemodificanlosvalorescatastralesydelmercado.
Un trabajo con la pretensin de ste, que se propone indagar sobre un rango de
variacin aceptable enlosfactores de homologacin paraelaborar avalos catastrales
en el Estado de Hidalgo, precisa razonar no slo cuestiones tericas que constituyen
premisas esenciales de toda argumentacin posterior, como las anteriores, sino
tambinsobrelaspremisaslegalesquerigenlosvaloresinmueblesdelreadeestudio.
Arq. Sara Anrieta Gonzlez
11
Capitulo 1
1.3
Marco Terico
12
ENFOQUESDELAVALUACIN
Parapracticar avaloscomerciales debienesinmueblesenlaactualidadexistencuatro

enfoques3:
I.
Enfoquedemercadoocomparativo
II.
Enfoqueresidual
III.
Enfoquefsicoodecostos
IV
Enfoquedecapitalizacinderentasodeingresos
I.
Elenfoquede mercado ocomparativo recurre al mtodoque sefundamenta en
el empleo de datos estadsticos de transacciones en el mercado y en razonamientos

quetratan de hacer explcito elcriterio que ha regido esastransacciones, sujetas a la
ofertaylademandaenunmomentodeterminado;utilizaprocedimientosqueincluyenla
comparacinyconsideratambinelusodelistasdepreciosyofertaspublicadasenlos
medios especializados. Al valor resultante de este enfoque se le denomina Valorde
Cambio.
II.
El enfoque residual-o del residuo- utiliza un mtodo cuya premisa fundamental
reconoce que es posible determinar el valor de cambio individual de uno de los

elementos integrantesdeunaunidadeconmicaenunmomentodado.Esdecir, siuna
propiedadestconstituida por latierra,las construcciones adheridas aellay las obras
complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales para el ptimo
funcionamiento delinmueble,segnesteenfoqueesposibledistinguir elvalor decada
unodeestoselementosenelvalortotal.
Hernndez Ruiz, EnriqueAugusto.Apuntes de clase de la materia Valuacin de Inmuebles Urbanos.

MaestraenValuacinInmobiliariaeIndustrial.ITC, 2005.
Capitulo 1
Marco Terico
13
Lafinalidaddeesteenfoqueesdeterminar elvalordecualquieradeloselementosque
integranelvalor total. Esteenfoque se utiliza por logeneralparaestimar elvalor dela
tierra, dando por supuesto que es posible saber primero cul es el valor de las
construccionesydelasobrascomplementarias.
Elenfoqueresidualpuedeserestticoodinmico.
El enfoque residual esttico ignora el valor del dinero en el tiempo; en cambio, el
enfoqueresidualdinmicosconsideraelvalordeldineroeneltiempo.
Esterazonamientoseresumeenlasiguientefrmula:
VC=CNRE- CNR,E-CNREA-CNRoc
DondeVCsignificavalordecambioodeuso;CNR,costonetodereposicin;E,delas
edificaciones; E, de instalaciones especiales; EA. de elementos accesorios y oc. de
obrascomplementarias.
III.
Elmtodoque utiliza elenfoquefsico odecostosen lavaluacin de bienes se
fundamenta en el costo actual de reproduccin de un inmueble determinado, en la

reposicindeunaparteoenlasubstitucintotal.
Al aplicarlo, se reducen los demritos propios, especficos del bien inmueble: el de la
edad,estadodeconservacinyobsolescencia.Al resultadodeesteclculoselellama
Coso NetodeReposicin y en el caso particular de bienes inmuebles, se adiciona el
valordelatierra.
IV.
El enfoque de capitalizacin de rentas (o de Ingresos) es el mtodo que
considera las rentas producidas y/o los beneficios que ha generado el bien sujeto a
valuacin.Lacapitalizacinesunprocedimientoporelcualseobtieneelvalordeun
Capitulo 1
Marco Teonco
bien o derecho con base en la cantidad de las rentas o beneficios netos que se
obtendran en el futuro, durante la vida econmica del bien, y con una tasa que
involucra la productividad y todos los posibles riesgos asociados a la economa. Al
resultadodeesteclculoseleconocecomo Valorde Uso.
14
Caotulo 1
1.4
Marco Terico
PRINCIPIOS DELA VALUACIN
En trminos generales, la valuacin de inmuebles debe estar sustentada al menos en

loscatorce principios queenumerar ydescribir enformasumaria:
1. Principio de Anticipacin. Constituye el sustento del enfoque de capitalizacin de

rentas. Se formula de la siguiente manera: Un bien inmueble es susceptible de rendir
frutos en elfuturo enfuncin de consideraciones geogrficas urbanas y diacrnicas: en
qu tipo de rea de valor se ubica, cmo ha evolucionado esa rea de la ciudad, cul
es su edad y la perspectiva en el futuro tanto del rea cuanto del propio inmueble de
acuerdo consuespecificidad deuso.
2. Principio de crecimiento, equilibrio y declinacin. El valor est condicionado por el

ciclo temporal de los inmuebles, su edad y el surgimiento de productos con los cuales
ser comparado. Segn este principio, todo inmueble tiene una vida econmicamente
til donde es posible identificar el punto de utilidad ptima, respecto del cual, todo
momento posterior implicar undecremento delvalorcomercial.
3.Principiodecoherencia. Entreelcosto netode reposicin -expresable en unvalor-, el

valor de uso y el valor de cambio existe una correlacin. El principio de coherencia
identifica lasdiversas manifestaciones del precio de unbien inmueble,que guardan una
relacin lgica entre s. Esta relacin queda sujeta avariaciones enfuncin de muchos
factores.
4. Principio de generalidad. Supone la determinacin del valor de un inmueble tras

analizarlo, por lo menos, desde tres enfoques: el de valor fsico, el de mercado y el de
capitalizacin.
Captulo 1
Marco Terico
15
5. Principio demayory mejoruso.Parte del supuesto de que para un bien inmueble

existe un uso ptimo. Por lo general, se trata del uso para el cual fue construido, no
obstante,lavaluacineslaoportunidaddeproponer unusodiferenteque influira enel
aumentodelvalor.
6.Principio denormalidad. Esteprincipiosupone la utilizacindefrmulas estadsticas
o matemticas para determinar el valor de un bien, donde el valor de sus diferentes
atributos ofactores seatasado porcriterios dedistribucin normal,anlogos a losque
proporcionanlasfrmulasparabienessemejantesenelmismomercado.
7. Principiode oferta y demanda. Este principio se refiere a una ley econmica
fundamental.Elpreciodeunbienesdirectamente proporcionalalademanda.Sioferta
y demanda son instrumentos esenciales para la determinacin de los precios, lo son
tambinparafijarelvalordeunbien.
8.Principio depermanencia ycambio. Elprincipiodepermanenciaycambio apelaala
concienciadelatemporalidaddelosprecios,cuyavariacinpuedeocurrirencualquier
momento.Unconvencionalismo comercial permite queestavariabilidadquedesujetaa
intervalos durante los cuales el precio socialmente acordado se sostiene. La vigencia
delavalodeunbieninmueble,porley,esdeseismeses.
9. Principiodeprobabilidad. Este principio establece que la indagacin del mercado
para valuar un bien inmueble otorga un grado de confianza a una valuacin
determinada. Eneste caso, el uso de tcnicas de muestreo es til para estrechar los
rangosdevariacin.
10. Principiode equivalencia y proporcionalidad. Dos bienes semejantes tienen el
mismovalorenmercadosequivalentes.Entrminosdeproporcionalidad,dosbienes
Capitulo 1
Marco Teonco
1/
anlogos en mercados semejantes tienen precios semejantes y la diferencia que

pudiera existir es proporcional a las diferencias entre sus caractersticas intrnsecas y
lasdelcontextoenqueseencuentran.
Latcnicadelahomologacinsefundaenesteprincipio.
11.Principiodeinfluencia. Enuncontextourbano,lomismoqueenelcontextomundial,
cadasitioyloqueenlocurretienerelacincontodo.Lainterrelacinesinevitable:un
bieninmuebleafectaoimpactaelinmueblevecino,yestefactorrepercuteenelvalor.
12.Principio desustitucin. Unbienesreemplazableporotrosimilar. Enelcasodelos
bienesinmuebles,lanica,sutildiferenciadelreemplazopuederadicarenlaposicino
ubicacinespecfica,peroestefactornoafectamayormenteelvalor.
13.Principio detemporalidad. Laexpresindeesteprincipioconstituyeunavariantedel
principiodepermanenciaycambio.
14. Principio de valornico.Este principio postula,en el fondo, un valor tico para el
comportamientodelvaluador: Elclculodelvalorcomercialdeunbieninmuebledeber
hacerseconindependenciadelosfinesquemotivanelavalo.Esdecir, loscriteriosde
valuacin comercial debern permanecer ajenos a las expectativas o propsitos de
quiensolicitalavaluacin.
El Catastro, es el inventario de la propiedad raz en el estado, estructurado por el
conjunto de registros o padrones inherentes a las actividades relativas a la
identificacin, registro y valuacin de los bienes inmuebles ubicados en el territorio,
tiene por objeto registrar los datos sobre las caractersticas cualitativas y cuantitativas
delos bienes inmuebles en el territorio y sus valores, mediantelaelaboraciny
Ara. Sara Anieta Gonzlez
CaDulo 1
Marco Terico
conservacinderegistrosypadronesrelativosalaidentificacin,cambioyvaluacinde
los bienes inmuebles, para lo cual obtendr, clasificar, procesar y proporcionar
informacinconcernientealsueloyalasconstruccionesadheridasal.
Laautoridadmunicipalcatastraltendrentodotiempolafacultadparallevaracabolos
trabajos de fotogrametra, topografa, investigacin cartogrfica, identificacin y
valuacin, necesarias para la completa integracin del catastro en su territorio y su
actualizacin permanente conforme a las normas tcnicas que expida la SOPCTyA; y
de verificar que se apeguen a la realidad los datos asentados en los avisos o
modificaciones que manifiesten los contribuyentes. En caso contrario determinar las
diferencias y aplicar las sanciones previstas en esta ley. En todo caso, la autoridad
catastral competente notificar a los propietarios o poseedores el resultado de las
operacionescatastrales.
18
CaoiuloZ
Mtodo
C A P I T U L O 2 MTODO
2.1
TIPODEESTUDIO
Elpresente estudio de investigacin es descriptivo documental (Dankhe 1980) ya que

abarca laproblemticadelahomologacindecriterioscatastralesdelosmunicipiosen
elEstadodeHidalgocontodaslasvariablesevidentesenelfenmenoen losaspectos
del crecimiento de la infraestructura, elementos fsicos, servicios vivienda,
infraestructura urbanaytodos los aspectos que conllevan a uncrecimiento progresivo
de la poblacin como lo es en este caso, por lo tanto se medirn las variables para
describirlaproblemticayestablecerunapropuestadedesarrollo.
2.2
HIPTESIS
Hi:
Conelinstructivoparalavaluacinesposibleobtener unvalorjustoyconfiable
delinmuebleparaefectosdelcatastro.
Arq. Sara Am'eta Gonzlez
19
Captulo 2
2.3
Mtodo
20
MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES
Yi
Homologar
Instructivo
para
la
valuacinde inmuebles
Variable independiente
nivel
municipal el valor del

impuesto
Variable dependiente
2.4
DESCRIPCIN DELASVARIABLES
Xi
La poblacin mundial est en pleno crecimiento. La consumacin del territorio
est en aumento. El control absoluto de los individuos sobre las entidades territoriales
legales est siendo restringido de manera creciente por el inters pblico. Para
garantizar la seguridad del derecho de propiedad, todos los hechos sobre el territorio
deben ser evidentes en el sistema catastral del futuro. Es necesario un nuevo modelo
temtico.
Yi
Los sistemas catastrales necesitan para su desarrollo de una considerable
inversin, pero la documentacin territorial y la seguridad que brinda un catastro

representan un mltiplo de la inversin. Los costos de operacin y de inversin deben
ser reembolsados, almenos parcialmente, por los usuarios.
Elanlisis costo/beneficio ser un aspecto muy importante en la reforma catastral y su
implementacin.
Captulo 2
Mtodo
Esteestudioaspiraaestablecerunrangodevariacinnumricaaplicablealosfactores
de homologacin en un avalo comercial de inmuebles en el Estado de Hidalgo que
est sustentado por argumentos objetivos; un rangode variacin cuya consistencia lo
haga confiable y cuya fundamentacin resista los cuestionamientos a que en la
actualidadsevensujetaslashomologaciones.
Ensntesis el mtodo que propongo aspira asuperar elempirismo y la mera intuicin
para determinar el factor de homologacin en funcin de los valores vigentes en un
contextourbanodeterminado.
2.5
DISEODELAINVESTIGACIN
El presente estudio de investigacin est bajo un esquema experimental dado la

dificultaddel investigador de poder manipular lasvariables y msaun cuando se trata
deaspectosdecrecimientopoblacionalconimpactosodoeconmicoysoloserealizala
investigacinenelcontextonaturaldondesedesarrolla.
Estudiosexplicativos,estndirigidosa responder alascausasdeloseventos,sucesos
y fenmenos fsicos o sociales, su inters se centra en explicar por qu ocurre un
fenmeno y en qu condiciones se da ste, o por qu se relacionan dos o ms
variables.
21
Caoitulo 2
2.6
Metcdo
DESCRIPCINDEMETODOLOGA EINSTRUMENTOSDECOMPROBACIN
Este instructivo tiene por objeto promover que el servicio de avalo cuente con
procedimientos y metodologa que permitan proveer servicios con alto nivel tico y de
diligencia,queasegurenquelosavalosseandecalidadyconfiables,enproteccinde
los interesesde los usuario, as como garantizar laexistencia de procesos de revisin
paralacorrectaelaboracindelavalo
Elobjetivo de este trabajo llmese valoracin catastral de inmuebles en el Estado de
Hidalgoesdescribirelprocedimientomedianteunahomologacinparaladeterminacin
delvalor catastral de los lotes deterreno y de lasedificaciones queseencuentran en
laszonas habitacionales,comercialeseindustriales.
Esteinstructivosebasaraenunametodologadevaluacingil,dinmicayaccesiblea
los usuarios de lasdependencias gubernamentales respondiendo a las exigencias de
laleydecatastroyalanaturalezadelsistemacatastralengeneral.
22
Caoitulo 3
CAPITULO
Metodoloqa cara laValoracin Catastral
23
3 METODOLOGA PARA LAVALORACIN CATASTRAL
La metodologa de valoracin catastral corresponde a las distintas alternativas que el

modelo conceptual de valoracin prev para la aplicacin prctica en la determinacin
de losvalores de inmuebles urbanos.
La realidad de lasdistintas entidades que componen la Repblica Mexicana, condiciona
la utilizacin de unsolo procedimiento en lavaloracin delapropiedad inmobiliaria.
Ladiversificacin de aspectos incluidos en las orientaciones que dan lugar al concepto

valoratorio, exigen la formulacin de una metodologa que sea a la vez homognea y
flexible,yque posibilite suutilizacin prctica para losmunicipios del Estadode Hgo.
Debido a ello las entidades debern elegir entre las opciones que presentan cada uno
de losdosaspectos siguientes:
Basados en el esquema conceptual de valoracin catastral,
MTODOS
DE
VALORACIN
tienen como objetivo el constituirse en los procedimientos

precisos para realizar el proceso de valoracin de inmuebles
urbanos. Se diferencian por su nivel de detalle y estn
condicionados en su aplicacin por los datos catastrales
disponibles en cadaentidad omunicipio.
Caoitulo 3
Metooloaa oara laValoracin Catastral
24
La seleccin de factores y sus ndices aplicables; y la

ADECUACIN DE
LOS MTODOS
A CADA ENTIDAD
determinacin de las tipologas de construccin, debern ser

adecuadas a la realidad e incidencia en cada entidad
federativa o municipio. Lo aportado en los mtodos es
promedio o tipo, necesitndose una particularizacin a cada
entidado municipio.
Por lo anterior, elmtodo aportado a continuacin incluyefactorese ndices promedios.

Para adecuarlos en cada una de las entidades ser necesario seleccionar los factores
aplicables yajusfar, ensucaso,los ndices.
Porello, habrquetomar decisinsobre lostres aspectos siguientes:
mbito deaplicacin delos ValoresUnitarios
El mtodos alternativo, tendr como mbito las Zonas Homogneas. Se podr

optar de forma complementaria por las Bandas de Valor, para particularizar las
diferenciasenvalor unitario deterreno dedeterminadas calles.
Factores demrito odemrito
La aplicacin de mritos o demritos del terreno y las construcciones ofrece la

posibilidad de realizar ajustes en busca de valores ms confiables. Sin embargo,
exigeladisponibilidaddedatos catastrales.
Captulo 3
Metodoloqa para laValoracin Catastral
25
Tipologasconstructivas
La seleccin en la clasificacin de tipologas constructivas depender en gran

medidadelascaractersticasdelasedificacionesdecadaentidad,adecundolaa
larealidaddesuscostumbresconstructivas.
3.1
MTODODEVALORACIN
Elmtododevaloracinaplicableestbasadoenelmodeloconceptualdevaloracin
ysepuedeinstrumentardelasiguienteforma:
MTODODEVALORACIN: HOMOLOGADO
Sedeber utilizar por estados o municipios que cuentan con informacin catastral
bsica.
ConsideraZonasHomogneasyBandasdeValor.
Latipologaconstructivaseindividualizaacadaedificacin.
Destinadoaserutilizadoenformamasiva.
Utiliza factores de mrito y demrito basados en datos quese pueden obtener de
documentoscartogrficos.
La eleccin de los factores y elementos del modelo valoratorio son promedio, y su

aplicacinencadaentidaddeberestarsujetaalaconvenienciadesuseleccin.
Arq. Sara Arreta Gonzlez
^>
Caotuio 3
Meodoloaa oara laValoracin Catastral
28
Por otra parte, los ndices mostrados en los factores de mrito y demrito, son
consecuencia prctica de la experiencia en determinados territorios urbanos,
(determinados tras anlisis efectuados en el interior de la Repblica; estados de
Morelos, Mxico y Distrito Federal) recomendndose que se evale su aplicacin en
cadaunadelasentidadescatastrales.
3.2
CRITERIOSDEELECCINDELMTODODEVALORACIN
Laaplicacindelmarcovaloratoriopropuestoencadaunadelasentidadescatastrales,
requerirelegirunmtodo.
Paraello,deberevaluarlassiguientesconsideraciones:
a NIVELDEDATOSCATASTRALES.
Deber analizarse la cantidad de datos catastrales asociados a cada inmueble,
tantoenterrenocomoenconstrucciones.
a MBITODEAPLICACINDELOSVALORESUNITARIOS.
Deber decidirse si para la aplicacin de los valores unitarios de terreno se
consideransolamenteZonas HomogneasoseutilizarnademslasBandasde
Valor.
Se definir tambin el mbito de utilizacin de losvalores unitarios de construccin y,
consecuentemente, deber elegirse entre tipologa predominante de cada manzana, o
latipologadecadaunadelasconstrucciones.
Captulo 3
Metodoloaa oara laValoracin Catastral
27
3.3 DETERMINACINDELVALORCATASTRAL(MTODO)
Elvalorcatastraldeuninmuebleeselresultadodelasumadelosvaloresdelterreno
yeldelasconstruccionesdelmismo.
VCat=VT+VC
VCat = Valorcatastral
VT = Valordelterreno
VC = Valordelaconstruccin
El valor del terreno es el resultado de multiplicar la superficie del lote por el valor
unitario de suelo asignado a la Zona Homognea o de la Banda de Valor donde se
ubicayporlosfactoresdemritoodemritoaplicables.
VT= STxVUTxft1xft2xft3xft4xft5
ST = Superficiedelterreno(enm2)
VUT = ValorunitariodelaZonaBanda
ft1,ff,ftS,ft4I ft5 = Factores defrente,fondo,rea,posicin y
orientacin.
Arq. Sara Anieta Gonzlez
Captulo 3
Metodoloqia oara laValoracin Catastral
28
Elvalor de la construccin es igual a la suma de los valores de cada una de las

construcciones. Cada uno de estos se determina multiplicando la superficie de
construccinporlatipologaconstructivadelaedificacinyporlosfactoresdemritoo
demritoaplicables.
VC =E[SCxVUCxf d xfc2xfc3]
SC = Superficieconstruida(enm2)
VUC = Valorunitariodelaconstruccin
fc1,fc2,fc3 = Factores de edad, conservacin y n0 de
niveles
Captulo 3
Metodologa p-araaValoracin Catastral
Datosnecesariosparalavaloracin.
Ubicacin del inmueble
Dela Construccin
Del Terreno
Generales
Tipologa decada construccin
Dimensiones del lote
Superficie de cada unidad
base
constructiva.
Superficie de terreno
Aode construccin
Zona
Homognea
Banda
(m2)
Frente del terreno (en
Estadode conservacin
m.)
Fondo del terreno (en
Numerodeniveles construidos
m.)
Posicin del lote en
manzana
Orientacin del lote
(Si es condominio,
adems...)
Porcentaje proindiviso
Superficie de terreno
Superficie construida comn
comn
(m2)
Caoitlo 3
Metodologa tara aValoracin Catastial
30
Procesoysecuenciadevaloracin.
1. Identificar, apoyndoseen lacartografa catastral,laZona Homognea Bandade
Valor donde se ubicael inmueble (siel inmueble se localiza en Banda deValor se
valorarconrespectoaesta;encasocontratoconrespectoalreaHomognea.
2. ObtenerenelcatlogodevalorunitariodeterrenoporZonaHomogneaoBandade
Valor,elvalorunitariodeterrenoquelecorresponde.
3.Determinar lascaractersticasdellotebasequecorrespondenalaZonaHomognea
dondeseubicaelinmueble,enelmismocatlogoanterior.
4. Determinar el valor del terreno con base en la superficie del terreno; del valor
unitario de terreno determinado; y de los factores de mrito demrito deterreno:
frente,fondo,rea,posicinyorientacin.
5. Identificar la tipologa que le corresponde a cada una de las construcciones del
inmueble,yobtenerelvalorunitariodeconstruccinquelecorresponde.
6. Determinar elvalor de laconstruccin decada construccintomando comobasela
superficiedeconstruccin,elvalorunitariodeconstruccinylosfactoresdemritoo
demritodelaconstruccinqueapliquen.
7. Determinar el valor total de la construccin del inmueble, sumando los valores de
cadaunadelasconstruccionesexistentes.
8. Determinarelvalorcatastralsumandolosvaloresdeterrenoydeconstruccin.
(La determinacindelosfactoresdemrito/demritoseexponeenelcaptulo5).
CaDiblc 4
Valoracin de Condominios
C A P I T U L O 4 VALORACINDECONDOMINIOS
4.1
PROCEDIMIENTOPARALAVALORACINDECONDOMINIOS
Los inmuebles sujetos al rgimen de condominio, requieren de alguna particularidad

en el procedimiento de valoracin, con referencia al procedimiento de valoracin de
propiedadesindividuales.
Por ello para la determinacin del valor en estos inmuebles se basar en los
procedimientosanteriores,agregndoleslasparticularidadesdescritasacontinuacin:
Expresionesaconsiderar:
VCat=VT+ VC
VT=(SpT +(Ix ScT))xVUTxftn
VC =S(SpCxVUC xfen)+1x(S(ScCxVUCxfen))
Cacitulo ^
32
VCat = Valorcatastral
SpT = Superficieprivativadelterreno(enm2)
I = Porcentajeproindiviso=SpC/SSpC
ScT = Superficiecomndelterreno
VUT = Valor unitario de terreno de la Zona
Banda
ftn = Factores de mrito/demrito del terreno
aplicables
SpC = Superficie privativa de construccin ( en
m2)
ScC = Superficiecomndeconstruccin(en m2)
fen = Factores
de
mrito/demrito
de
construccin
Datosnecesariosparalavaloracindecondominios.
En los casos de rgimen en condominio: horizontal,vertical y mixto, se requieren los
mismos datos que en la valuacin de inmuebles individuales con los siguientes
complementos:
Porcentaje proindiviso de la propiedad (I). (Ello no ser necesario cuando el
condominio seahorizontalynoseincluyansuperficiesdeterrenoyconstruccin
comunes)
a Superficiesprivativasdeterrenoyconstruccindelinmueble.
a Superficiescomunesdeterrenoydeconstruccin.
Capitu'o 4
33
Procesoysecuenciadevaloracin.
Elproceso de valoracin en condominios,tiene la misma secuencia que la individual,
conlassiguientesprecisiones:
1. Determinarelindivisodecadaunidadcondominal.
2. Determinar la superficie privativa del terreno (en m2), que corresponde a la
propiedad;enloscasosqueseacondominiohorizontalomixto.
3. Determinar la superficie comn, equivalente a la total menos la suma de las
privativas).
4. Calcular el valor del terreno con el procedimiento normal, agregando a la
superficie de terreno privativa la resultante de aplicar a la superficie de terreno
comnelporcentajeproindiviso.
5. Calcular el valor de la construccin, sumando al valor de las construcciones
privativas,laresultantedeaplicaralasumadelosvaloresdelasconstrucciones
comuneselporcentajeproindiviso.
4.2 COMPONENTESDELCLCULODELVALORDELTERRENO
Enestecaptulosedescribenloscomponentesqueparticipanenladeterminacindela
valoracin catastral, as como los conceptos y terminologa que, de forma
convencional,se utilizanparadescribir lametodologa yprocesosasociados alclculo
devalores.
ij1
Caoituio 4
valoracin de Condominios
Sonlossiguientes:
ZONAHOMOGNEA:
Delimitacin superficial del mbito urbano de un municipio o localidad, en cuyo
interiorseubicaninmueblesconosinconstruccionesyendondesuusodelsuelo
actual y potencial, el rgimen jurdico de la tenencia de la tierra, el ndice
socioeconmico de la poblacin, la existencia y disponibilidad de servicios
pblicoseinfraestructura,tienenelmismogradodehomogeneidad.
Conlassiguientescaractersticas:
a Las Zonas Homogneas se utilizan en la valoracin global para obtener los
valoresdeterrenodelosinmuebles,aplicandoelmismovalorunitariodesueloa
losinmueblesincluidosencadaZonaHomognea.
Supermetro debe sercerrado, permitiendo cualquier formaytamao, siempre
quecumplaconladefinicindelaZonaHomognea.
La forma y tamao de las Zonas Homogneas, puede ser cualquiera, pero, y
condicionadosambosalcumplimientodeladefinicindelamisma.
Asociados al terreno, existen las BANDAS DE VALOR que son entidades
superficiales de aspecto longitudinal que incluyen a los predios que dan a una
calle o a untramode la misma. Este concepto seutiliza para asignar el mismo
valor unitario de terreno a los predios de esa Banda de Valor y que por sus
caractersticas esundiferentevalor a lageneralidad depredios que incluyeuna
ZonaHomognea.Porejemplo:callescomerciales.
Arq. Sara Arreta Gonzlez
Capitulo 4
LOTETIPO:
Denominado as al lote de dimensiones promedio en cada zona homognea,
destinadoaservirdereferenciaendeterminadosfactoresdemritoydemritodel
terreno.
4.3
COMPONENTESDELCLCULODELVALORDELACONSTRUCCIN
Lasedificaciones y dems construcciones incluidas enel suelo urbano se distribuyen

en una clasificacin, conforme a sus caractersticas constructivas, de acuerdo a los
conceptos:uso,claseycategora,deacuerdoalosiguiente:
USO:
Destinoparaelcualfueconstruidoelinmueble.Elusosedivideen:
HABITACIONAL(H) Sedenominaaselusodeaquellosinmueblesdedicadosa
vivienda,ya sea esta unifamiliar, multifamiliar, condominio,
odplex.
COMERCIAL(C)
Denominacin que atiende caractersticas de inmuebles

dedicados a venta, intercambio de productos, y
almacenamiento; o que realizan algn tipo de servicio,
socialoretribuido,hacialosciudadanos.
INDUSTRIAL(I)
Inmueblesdedicados,fundamentalmente,alageneracino
transformacindemateriales.
35
CaDitlo4
ESPECIAL(E)
Los inmuebles no considerados en los usos anteriores

(habitacionales, comerciales e industriales) tienen cabida
enesteusoespecial.Soninmueblesquenoconstituyenun
grupo homogneo, sino que conforman complementos en
servicioeinfraestructuraalasciudades.
CLASE:
Subdivisin por cada uso de las caractersticas estructurales, calidad de
construccin,einstalacionesdeunadeterminadaedificacin.
CATEGORA:
Subdivisin por cada uno del uso y la clase, que evala fundamentalmente la
calidaddelosacabadosenunaedificacin.
4.3
CLASIFICACINDELOSCONDOMINIOS
El rgimenjurdico de tenencia de la tierra en condominio se produce cuando en un

predioseincluyendosomspropiedades.
Loscondominiospuedentenerlassiguientesalternativas:
VERTICAL:
Elcondmino esel nico poseedor de una propiedad y copropietario delterreno
totaldelpredioydelasparteseinstalacionescomunes.
36
Caotulo 4
Como ejemplo el de un lote que incluye unedificio dedepartamentos con varios

propietarioseinstalacionescompartidas.
HORIZONTAL:
El condmino es el nico poseedor un rea privativa del terreno y de los
elementos construidos en el; y copropietario de las partes e instalaciones
comunes.
Como ejemplo el de un lote,dividido en varias partes para que en cada una los
condminos construyan sus viviendas e instalaciones privativas, compartiendo
partesdeterrenoeinstalacionescomunes.
MIXTO:
Secombinanambasmodalidades:verticalyhorizontal.
Como ejemplo el de un lote, con varios propietarios exclusivos de pisos o
departamentos de un edificio; y en el mismo predio otras partes del terreno
pertenecenenexclusivaaotrospropietarios.
37
Captulo 5
CAPITULO
5.1
Determinacin de Factores de Mrito v Demrito
5 DETERMINACIN DEFACTORES DEMRITOY DEMERITO
DETERMINACIN DEFACTORES DEMRITO/DEMRITO DE TERRENO
FactordeFrente (ftl)
Es el ndice que se aplica al terreno de un inmueble en funcin de la longitud del

frenteprincipaldelmismo.
Frente(enmetros)
Factor(*)
0.00a4.00
0.55
4.01a5.00
0.65
5.01a6.00
0.75
6.01a7.50
0.90
7.51ms
1.00
a Determinar el frente del predio (en

metros).
Determinarenla tablaadjunta, elfactor
que corresponda al rango que
correspondaaladimensindelfrente.
j
l
Capitule 5
Determinacin de âctores de Ment v Dememo
39
Factor de Fondo (ft2)
Es el ndice que se aplica a un terreno en funcin de sufondo, por comparacin

conelfondodellote-base.
Fondo/ Fondo-
Factor (*)
Base
0.00 a 1.00
1.00
1.01 a 3.00
0.85
3.01 a 5.00
0.73
5.01 a 7.00
0.65
7.01 ms
0.61
a Determinarel fondo-basede la Zona

Homognea y dividirel fondo entre el
fondobase.
a Determinar en la tablaadjuntaelfactor
que correspondaal rango donde se
localicelarelacinanterior.
(*)EstefactorsoloseaplicacuandolalongituddelfrenteesQ 1.5veceslalongituddelfrente-base.
Factor derea (ft3)
Esel ndicequeseaplica alterrenode un inmuebleenfuncinde lasuperficie del

terreno,enrelacinconlasuperficiedellote-base.
rea/ rea-Base
Factor
0.00 a 0.30
1.00
0.31 a 0.80
1.12
0.81 a 1.50
1.00
1.51 a2.50
0.93
2.51 a4.00
0.85
4.01a 6.00
0.80
6.01 ms
0.75
Determinar el rea-base de la Zona

Homognea y dividir el rea entre el
reabase.
Determinar enla tablaadjuntaelfactor
que correspondaal rango donde se
localicelarelacinanterior.
E
o
Cactulo 5
FactordePosicin (ft4)
Esel ndicequese aplica alterreno segn la ubicacin del inmueble con respecto
a la manzana que lo contiene. Este factor solo se aplica, y en forma diferentes
para losusos:habitacional (H),ycomercial (C).
Factor (*)
Ubicacin del Lote
Sinesquina
1.00
1.00
Una esquina
1.10
1.15
Dosoms esquinas
1.15
1.20
Dos
1.12
1.17
0.60
0.60
frentes
sin
Identificarlaubicacindelpredio en
lamanzanayelusodeeste.
Determinaren la tabla adjuntael
factor que correspondasegn la
ubicacinyelusodelpredio.
esquina
Interiores
(*)Laaplicacindeestefactorenprediosinteriores,excluyelaaplicacindelosfactoresporfrenteyfondo.
40
Capitulo5
Determinacin deFacieres deMrito y Demento
FactordeOrientacin(ftS)
Es elndice queseaplica alterreno deuninmueble enfuncin dela orientacin

relativadesufrente.
Orientacindela
Factor
Perpendicularal
Frente
Norte(N)
1.00
Noreste(NE)
1.00
Noroeste(NO)
0.97
Este(E)
0.95
Oeste(0)
0.92
Sureste(SE)
0.90
Suroeste(SO)
0.87
Sur(S)
0.85
(*) Noseaplicarenlassiguientesposiciones del
Trazar unaperpendicularalarecta que

defineelfrentedelpredio.
Determinar en el esquema grfico
adjunto la orientacin que ms se
aproximaalaperpendicularcitada.
quecorrespondaalaorientacin.
predio: doso msesquinas; dosfrentessin

esquinas;yprediointerior.
41
Caotulo 5
FactordeIrregularidad (ft6)
Es el ndice que se aplica alterreno segn suforma, yaque la misma condiciona

el aprovechamiento.
rea inscrita /
Factor
reatotal
0.00 a 0.20
0.65
0.21 a 0.40
0.75
0.41 a 0.60
0.83
0.61 a 0.80
0.90
0.81 a 0.90
0.95
0.91 a 1.00
1.00
a Determinarelreadelrectnguloinscrito
enelpredio, demayorsuperficieposible.
a Obtenerlasuperficietotaldelpredio.
a Determinar en la tablaadjuntaelfactor
quecorresponda segn la relacin rea
inscrita/ reatotaldelpredio.
Factor de Desnivel (ft7)
Es el ndice que se aplica al terreno segn su topografa; se establece por la

pendiente quepresenta el predio.
Altura / fondo
Factor
0.00 a 0.10
1.00
0.11 a 0.25
0.87
0.26 a 0.40
0.72
0.41 a 0.70
0.65
0.71 ms
0.55
Determinar el desnivel en metros

existente entre el nivel medio de la
banquetaylacotademsbajaoaltadel
terreno(mayorenvalorabsoluto)Determinarelfondomediodellote(m.)
que corresponda en la relacin
desnivel/fondo.
42
Captulo5
Determinacin de Factores deMent y Demento
FactordeHundimiento (ft8)
Es el ndice que se aplica al terreno por los riesgos de inundacin, mediante la

apreciacinde laspartesde unlotecon nivelinferioralniveldecalle.
rea hundida /
Factor
reatotal
0.00
1.00
0.01 a 0.20
0.95
0.21a 0.45
0.85
0.46 a 0.70
0.73
0.71 ms
0.65
a Determinar mediante estimacin el
porcentaje dela superficie dellotecuyo

niveles, almenos, 15cm. inferioralnivel
decalle.
a Determinar enla tablaadjuntaelfactor
que correspondaen la relacin rea
hundida/ reatotal.
Otras consideraciones sobre iosfactoresdemrito/demrito delterreno.
FACTOR DETERRENO RESULTANTE:

Elfactorde mrito/demrito de terreno resultante ser igualalproducto de todos
ellos. Dicha resultante, no podr ser inferior a 0.4. Por tanto en caso de ser
inferior seasignardicho valor.
LOTES INDUSTRIALES:
Engeneral a lospredios de uso industrial situadosenreas homogneas con ese
mismo uso noselesaplicar mritos odemritos delterreno.
En resumen, para que se pueda aplicar el criterio anterior se deber cumplir que
el rea homognea donde se ubica el lote, y el uso especfico del inmueble sean
deusoindustrial.
Arq. Sara Amela Gonzlez
43
Determinacin deFactores deMentvDemento
CaD'tUiO
5.2
44
DETERMINACIN DELOSFACTORES DELAS CONSTRUCCIONES
Factor de Edad ( f d )
Es el ndice queseaplica alasconstrucciones poreldeterioro ocasionado por el

o)
tiempotranscurridodesdesuconstruccinoremodelacin mayor.
-o
o
"O
CO
a Identificarla tipologa constructivadela edificacin,apoyndoseen la

descripcinque apareceenelanexo.
a Determinarlaedadde laconstruccin, enaos(completosoparciales).
o Determinarelfactor quecorrespondealrango de edad y al tipo de
construccin, enlatablaquesigueacontinuacin.
LU
T A B U FACTOR DEEDAD
I
US
HlfAClltL
|HA
CLASE
PBECAF |
HB
HC
ECONMICA
wreressocKi
HD
FESUJW
|HE
BUENA
|HF
MUTBUENA
COMERCIAL
1
CLASE
II
||
uS
11 '
CLAS
II
"T/S
'
| | CB
0
1a4
5a9
10 a 14
15 3 19
20 3 24
25 a 29
30a34
35 a 39
40a44
45 3 49
50 a 54
55 a 59
60 a 64
65 a 89
70 a 74
75 a 79
80 a 84
85 a 89
90 a 94
95 o mas
FEGXAfl | |C E
SUENA
| | C F M W BUENA |
cu
IMDOSTRlAL
IIB
r~
las
ECONOMCA f jI D
UGERA
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MEO
| |IF
SACA
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BARDA
EE
COGERTIZO
CLASE
EbAD '"
ECONOMCA H C O
EA
ALBEBCA
ED
ONE
EF
ESTAOONAMENro
'
1000
0 956
0 785
0 571
1000
0 971
0400
0 859
0 752
0 625
0 256
0143
0 030
0 500
0 378
0 270
0 030
0 030
0 030
0 030
0 030
0 030
0 030
0 030
0 030
0 030
0 125
0 050
0 050
0 050
0 050
0 030
0 030
0 030
0 050
0 050
0 050
0 050
0 050
0 050
0 050
0 050
'
'
'
'
'
'
'
'
'
'
'
'
'
'
r
'
EE
EG
ESCUELA
HOSPITAL
EH
HOTEL
El
MERCADO
CO
TACTOK
1000
0 992
0 965
0 903
0 324
0 732
0 635
0544
0427
0 302
0 191
0129
0 030
0 080
0 080
0 080
0 080
0 080
0 080
0 030
0 080
~~
1000
0 996
0 984
0 959
0 922
0 372
0 309
0 734
0 645
0 547
0 434
0 329
0 253
0 198
0120
0 120
0 120
0 120
0 120
0 120
0 120
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1000
0 997
0 933
0 970
0 942
0 906
0 360
0 304
0 741
OSS'
0 584
0 501
0431
0 370
0 313
0 262
0 130
0 130
0 130
0 130
0 130
1000
0 998
0 991
0 977
'
'
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'
'
'
'
0 956
0 928
0 893
0 351
0 303
0 754
0 703
0 650
0 596
0 543
0491
0440
0 207
0 150
0 150
0 150
0 150
c
o
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CD
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C
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Captulo 5
Determinacin de Factores de Mrito y Demento
Factor deEstado deConservacin (fc2)
Es el ndice que se aplica a las construcciones en funcin del grado de

conservacin apreciado.
Estado de
Factor
Conservacin
Bueno
1.00
Regular
0.90
Malo
0.80
Ruinoso
0.10
Determinar el grado deconservacin,

segn las descripcionesque siguen a
continuacin.
Determinar en la tabla adjuntael factor
que corresponda el estado de
conservacin.
(*)Elfactorruinosoexcluyealosdemsfactoresdeconstruccin. Dichodeotraforma,enesasituacin laresultantedelos

factoresdeconstruccines0.08.
Factor porelNmero de niveles (fc3)
Es el ndice que se aplica a las construcciones en funcin del nmero de pisos

edificados.
Nmero de
Factor
niveles
1
1.00
1.05
1.07
1.10
5a8
1.13
8a12
1.15
13o ms
1.20
Determinar el nmero de pisos de la

construccin (incluir tambinlos niveles
bajorasante).
Determinar en la tabla adjuntael factor
que correspondasegn el nmero de
niveles.
45
Capitulo 6
Tipoloa!as de Consrucccn
C A P I T U L O 6 TIPOLOGASDECONSTRUCCIN
46
CD
T3
CD
6.1
DEFINICINDETIPOLOGASDELASCONSTRUCCIONES
73
O
"O
CD
Talcomosemencionenelcaptulo 3cadaentidaddeber adecuar ladistribucinde
CO
UJ
lastipologas, en base a las caractersticas constructivas de suterritorio. Noobstante

sepresentalatabla-tiposiguiente:
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Caoitulo 6
USO
CLASE
Tpcloqas deConstruccin
CATEGORA
BAJA
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MEDIA
ECONMICA
ALTA
BAJA
MEDA
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BAJA
-1
NTERES S O C I A L
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Captulo 6
USO
MDOiociias de Construccin
CLASE
CATEGORA
48
CDIGO
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Tiooloaas de Construccin
Captulo 6
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CLASE
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CATEGORA
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(EDIFICIO)
HOSPFTAL
HOTEL
MERCADO
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MEDIA
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Caoitulo 6
6.2
TiDoioaias de Construccin
DEFINICINDELATIPOLOGA,SEGNELUSOYLACLASE
HABITACIONAL
Habitacionalprecaria
Vivienda generalmente sin proyecto y autoconstruida. Situada en asentamientos
irregulares, sintraza urbana definida y, prcticamente sin servicios. Se localizan
enlaperiferiadelasciudades.
Materiales de mala calidad. Sin cimentacin; estructuras de madera o sin
estructura; muros de carrizo, palma, embarro, lmina negra, cartn, madera o
adobe.Techos de viga y palma,vigas o polinesde maderay lmina negra ode
cartn.
Notiene acabados; pisos de tierra apisonada ofirme rstico de cemento; claros
menoresa3.0m.
Habitacionaleconmica
Sin proyecto. Con algunos servicios municipales. Seencuentra enzonas de tipo
popular o medio bajo. Se localiza en zonas perifricas o de asentamientos
espontneos.
Calidadde construccin baja;sin acabados o de baja calidad;sincimentacin o
demamposteraoconcretociclpeo;murosdecarga,predominaeladobe,ladrillo
y block;techosdeterradosobrevigas yduelasdemadera,vigasdemaderacon
lminagalvanizadaodecartn.
Pisosdetierraapisonada,firmedecementoescobilladoopulido;pinturadecal.
50
Caoitulo 6
liDoloqias de Construccin
51
HabitacionalIntersSocial
Cuentan con proyecto definido, y la mayora de los servicios municipales.
Producto de programas oficiales de vivienda. Son viviendas con una o dos
plantas.Lasuperficiedellotefluctaentre 150y200metrosylaconstruida entre
50y80metros.Selocalizanenzonasespecficasoenfraccionamientos.
Materialesdemediana calidad,muyeconmicos.Cimentacin abasedelosade
concreto armado, block relleno o de concreto ciclpeo. Muros de carga con
refuerzoshorizontalesyverticalesdeblockoladrillo.Claroscortosmenoresa3.5
metros. Techos de vigas de losa de concreto de baja capacidad. Acabados
aparentesdeestuco.Pinturadeltipoeconmico.
Habitacionalregular
Proyectodefinido,funcionalycaracterstico.Enfraccionamientosquecuentancon
todoslosservicios.Lotesdeunos230m2deterrenoyde120m2deconstruccin.
Se localiza en zonas consolidadas de los centros de ciudades y en
fraccionamientos residencialesmedios.
Cimientos de mampostera, concreto ciclpeo, rodapi de block relleno con
concreto.Estructurasconcastillosycerramientos.Clarosmediosde4.0m.Muros
de carga de ladrillo, block o piedra. Los techos suelen ser de losa, asbesto,
terradoolminagalvanizada.
Capitulo 6
TiQOiocnas de Oonstruccion
52
Habitacionalbuena
Disponen de un proyecto definido, funcional y de calidad. Se encuentran en
fraccionamientos residenciales de clase media alta, que cuentan con todos los
serviciospblicos.Elementos,materialesymanodeobradecalidad.Disponende
unasuperficie del lotedeentre 350y 500m2ysurea construida de 250 a350
m2.
Elementosestructuralesdebuenacalidad,concastillos,cerramientos,columnasy
trabes. Cimientos de concreto ciclpeo, mampostera, rodapi de block relleno
con concreto. Muros de block o ladrillo. Los claros son de hasta 7 m. Techos y
entrepisos conlosasdeconcreto armado.Suelenrecubrirse contejasde regular
calidad.Acabados exteriores texturizados, fachaleta, piedra de corte o molduras
deconcreto.
Habitacionalmuybuena
Proyecto arquitectnico de muy buena calidad,dediseo especial biendefinido,
funcional y a veces caprichoso. Amplios espacios construidos con elementos
decorativos interior y exteriormente.Todos losservicios pblicos. Seencuentran
en fraccionamientos privados y exclusivos. Lotes mnimos de 600 m2 y
construidosporencimadelos350m2.
Elementos estructurales demuybuena calidada basedecastillos,cerramientos,
columnas,trabes,zapatas corridas ozapatas aisladas. Murosde ladrillo o block.
Grandes claros de ms de 10 m. Techos con losa y molduras en todo el
permetro. Recubrimientodeteja debuenacalidad.Aplanadosdeyesoy mezcla
muestreados.Acabadosexterioresdefachaleta,texturas,piedradecorte,mrmol
Caoituio 5
TiocloQias de Construccin
53
y molduras de cantera. Acabados interiores texturizados, con maderas finas,

tapicesoparcialmentedemrmol.Lospisossondecermicadaprimeracalidad,
mrmol,parquet.
COMERCIAL
Comercialeconmica
Edificaciones ubicadas en zonas populares, dando servicio al vecindario
circundante. Es posible encontrarlas formando parte de uso mixto (vivienda comercio). Estndestinadas a laventade productosaldetalle.Cuentanconuna
pieza,alosumodos.
Carecen de proyecto; materiales econmicos. Muros de adobe, block o ladrillo.
Techos de terrado, lmina galvanizada, asbesto o losa. Acabados casi
inexistentes.Pisosdecemento.Susinstalacionessonbsicas.Clarosmenoresa
3.5m;autoconstruccin,autofinanciamiento.
Comercialregular
Edificaciones ubicadasenzonaspopularesodetipomedio,destinadasalaventa
aldetalleyalaprestacindeservicios.
A veces carecen de proyecto. Cimentacin demampostera, concreto ciclpeo y
block relleno. Muros de carga de ladrillo, block o adobe. Techos de terrado,
lminagalvanizada,lminadeasbestoolosa.Aplanadosdeyesoomezcla.
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01
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CO
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Caoituio 6
lDoloqas CeConsiruccin
54
Acabadosdiscretosypinturaocaldirectas.Instalacioneselementalesencuantoa
iluminacinysaneamiento.Clarosmediosde5m.;financiamientobancario.
Comercialbuena
Edificaciones conproyectodefinido,funcionalyde calidad;materialesde buena
calidad. Los encontramos formando parte de la estructura habitacional
normalmente en el centro urbano y en zonas comerciales establecidas. Se
dedicannormalmentealaprestacindeserviciosyventadeproductosdiversos.
Elementos estructurales a base de castillos y cerramientos. Cimentacin de
mampostera,concreto ciclpeo, rodapideblock rellenoydaladedesplantede
concretoarmado.Murosdeladrillooblock.Techosdelosa.Aplanadosdeyesoy
mezcla regleado. Acabados medios con texturas y pintura viniica o esmalte.
Claros medios de 6.0 m o ms; construccin realizada por empresas
constructoras;autofinanciamientoofinanciamientobancario.
Comercialmuybuena
Proyectoarquitectnicodefinido,funcionalyexclusivo,cuyodiseosebasaensu
uso comercial Normalmente ocupa espacios exclusivos, o manzanas completas
con rea notable. Cuentan con todos los servicios. Se localizan en zonas
exclusivasdelreaurbanaconsolidada.
Materiales de muy buena calidad controlados y de lujo. Elementos estructurales
con castillos,cerramientos,trabesy columnas.Cimentacindezapatas corridas,
zapatas aisladas o cimentacin de cajn. Muros de block y ladrillo. Techos de
losa,azoteaconmolduras.Aplanadosdeyesoymezclamuestreados.Acabados
Caoitulo 5
TiDoioaias ce construccin
texturzados con pinturavinlica,esmalte o barniz. Pisosdecermica decalidad,

parquet, alfombras o mrmol. Instalaciones completas, ocultas y diversificadas.
Medidas de seguridad. Construccin por empresas constructoras con
especialistas.
INDUSTRIAL
Industrialeconmica
Edificaciones realizadas sin proyecto. Materiales de baja calidad y construccin
bsicaautoconstruccin.
Materiales econmicos; claros menores a 8.0 m., con estructuras horizontales,
con muros de carga y columnas; autofinanciamiento. Se encuentran en forma
aisladaenlazonaurbana.
Industrialligera
Edificaciones con proyectos someros y repetitivos. Materiales y calidad
constructiva bsica. Normalmente sin divisiones internas. Suelen responder a
talleresdecostura,talleres artesanales, carpinteras,tabiqueras,etc.Selocaliza
generalmenteenparquesoenzonasindustriales.
Elementos estructurales bsicos, con elementos de apoyo visibles. Iluminacin
natural y artificial bsica. Pisos de cemento pulido. Instalaciones bsicas muy
generales.Clarosdemsde8.0m.conelementoshorizontalesestructuralesde
55
Caotulo 6
TiDoloqas de Construccin
ms de 1.00 m. de peralte; construccin por empresas constructoras;

autofinanciamientoofinanciamientobancaro
Industrialmedia
Proyectosarquitectnicosdefinidos,funcionales.Materialesyconstruccinmedia.
Dispone de divisiones internas. En estas construcciones se engloban las
maquiladoras, fbricas, laboratorios e industrias de transformacin. Se localizan
enzonasy/oparquesindustriales,enreasurbanasyurbanizables.
Elementos estructurales de calidad. Cimentacin slida y con elementos
estructurales deapoyocombinados. Pisosvariadosyadecuadas a los productos
que fabrican. Techos especficos y adecuados. Acabados y aplanados medios.
Instalaciones bsicas completas en electricidad, agua potable y saneamiento.
Instalacionesespecialesconductosdeaire.Construccinrealizadaporempresas
constructorasconespecialistas;autofinanciamientoofinanciamientobancario.
Industrialpesada
Proyectos arquitectnicos exclusivos, con gran funcionalidad. Materiales y
construccin de muy buena calidad. Dispone de divisiones internas. Su
construccinestcondicionadaporelniveldeinstalacionesdisponibles.
Elementos estructurales de muy buena calidad.Cimentacin slida.Acabados y
aplanados de calidad. Requiere de diseo especial; instalaciones bsicas
completas; instalaciones especiales de calidad;estructuras que pueden soportar
el sistema de techado y adicionalmente, cargas como gras viajeras;
56
Captulo 6
TiDGioaas deConstruccin
57
autofinanciamiento o financiamiento bancario; se localizan en zonas y

fraccionamientosindustrialesenreasurbanasyurbanizables.
ESPECIAL
Especialalhenas
Destinada a fines deportivos y recreativos. Construccin conconcreto armado,
tabique o similar, forrado normalmente con material ptreo o aplanado con
cemento.Construidasporempresasconstructorasespecializadas.
Especialcobertizos
Destinada a cubrir una superficie determinada; permetro descubierto. Tiene
alturasnormalmentemenoresa4m.
Especialcinesyteatros
Destinada al esparcimiento, con escenario y niveles de auditorio. Techo con
estructuras deacero cubiertas conlmina metlica o concreto grandes claros,
alturasde 12.0m.oms.
Especialescuelas
Destinada alaenseanza, con materiales deconstruccindemediana obuena
calidad; acabados de calidad; construido por empresas constructoras
especializadas;financiamientogubernamental,avecesprivado.
|j
il
!!
Cacitulo 6
TiDoloqias ae Consruccicn
Especialestacionamientos
Destinada a la guarda de vehculos temporalmente; el material es de buena
calidad; estructuras de concreto o metal; se suelen construir varios niveles;
realizadasporempresasconstructoras;autofinanciamiento.
Especialhospitales
Destinada a la atencin mdica; con materiales de mediana y buena calidad;
realizados por empresas constructoras; autofinanciamiento o financiamiento
gubernamental.
Especialhoteles
Destinada al alojamiento del personal transente o vacacional; materiales de
buena calidad; construccin
ejecutada
por empresas constructoras;
autofinanciamiento.
Especialmercados
Destinada a actividades de venta masiva en elementos perecederos; los
materiales empleados suelen ser de regular calidad; las estructuras son de
concreto y/o metlicas, con cubiertas tales como lmina galvanizada; realizados
porempresasconstructoras.
58
Caoitulo 8
TiDoloaas de construccin
DEFINICINDELATIPOLOGA,SEGNLACATEGORA
BAJA
Acabados deficientes con materiales y mano de obra de baja calidad.
Instalacionesdeficientesoinexistentes.
MEDIA
Acabados medios con materiales y mano de obras de regular calidad.
Instalacionesbsicas.
ALTA
Acabadosslidosyvistososconmaterialesymanodeobradecalidad.
Instalacionescompletasydecalidad.
59
Capiulo 7
Caso deApl'cacin MumcipioVilla deTezontepec)
60
C A P I T U L O 7 CASODEAPLICACIN(MUNICIPIOVILLADETEZONTEPEC)
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CaDitulo 7
Caso deAplicacin (Mdnicicio Vi'la de 'ezonteDec)
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SECRETARIA DEOBRASPUBLICAS
COMUNICACIONES,TRANSPORTESyASENTAMIENTOS
DIRECCINGENERALDEASENTAMIENTOSYDESARROLLOURBANO
DIRECCINDECATASTRO
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VALUAOOR_
REVISO
Captulo 7
7.2
Caso deApcaan (Municioio Villa de Tezonteoec)
UNIDADESCONSTRUCTIVASPROPIAS
U N1
D A D ES
O N S T R U C T I V A S
P R O
P A S
IDENTIFICACIN
Municipio:
77
VILLADETEZONTEPEC
Zona:
Manzana:
Edificio:
"-
" -
24
Predio:
Depto:
DATOS DEL PROPIETARIO
Numero
Superficie
Tipologa
Ao
Factor
Estado
Constr,
Edad
Conserv.
Factor
Mo.de
Factor
Valor
Fecha
Conserv.
Pisos
Pisos
Catastral
Captura
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33366
29-Jun-C7
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29-Jun-C7
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Arq, Sara Arrieta Gonzlez
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X
Captulo 7
7.3
Caso deAolicacion Municipio Villa de Tezontecec;
PREDIO
P R E D I O
IDENTIFICACIN
Municipio:
77
ViLLADETEZONTEPEC
Zona:
Manzana:
Predio:
LOCALIZACION
70
C.i.CIU
URBANO COLONIA CEN-RO

Na. n t e r i n
CP.
NiniitJlCBlni
EnOCill.
TO-aU
TIPO Y RGIMEN
Tipo de Predio:
URBANO
SUPERFICIE
Regimen de Propiedad:
FACTORESDELTERRENO
DATOS DELTERRENO
Terreno Tota : :
3*5
Frente:
50.69
F.de Frente:
l.CCC
Terreno Comn:
Fondo:
C.CO
F.de Fondo:
l.CCC
Const Total:
Desnivel:
O.CC
F.de 0e5n ; ve ! :
l.CCC
Const Comn:
Area inscrita:
Orientacin:
NORTE(N)
F.de A n s c r t a :
Area:
l.CCC
1.120
VALOR CATASTRAL
Terreno:
266.616
Construccin:
60,869
Tota?:
327,485
Hundimiento:
F.Orientacin:
i.CCC
Ubicacin:
F.de Ubicacin:
1,150
Factor Resuitante:
1.288
Caso deAplicacin (Municipio V.ila de Tezontepec)
Capitulo'
7.4
64
PROPIEDAD
P R O P I E D A D
IDENTIFICACIN
Mun c,p o-
77
VLLADE .hZON-EPEC
Zona:
Manzana:
Edf co:
,
..
,_ ...
,_ . . . . . . . _
,_
._
,._
._
Pred'c.
C
Depto:
LU
0
a
DATOSDELPROPIETARIO
Nombre:
SANCHEZ
RAMOS
JUAN
X!
0)
RFC.
Ocrmci'io rsca :
DM (IDENTIFICA MISMO DOMICiLiO)
1
OTROSDATOS
Uso.
<u
-a
No nter cr:
00
UsoEspecf ce:
M'SCEUNEASYABARRO'ES
1
VALORCATASTRAL
SUPERFICIES
TerrenoProp o:
(B
3^5
Construcc onProp.a:
238
%Condom n o:
C.CC
"erreno Prop o-
266.616
Construcc onProp a:
*
60,869
o
CD
ce
29-Jun-C7
FechadeCaptura
"erreno Comn:
"erreno Comn:
Construcc enComn:
>
c
Construcc onComn
Tota!:
327,85
o
03
O
O
E
o
Caoiuo 0
Conclusion
65
CONCLUSIN
La situacin del territorio est cambiando constantemente y a un ritmo acelerado,
debido al rpido crecimiento de la poblacin mundialyala internacionalizacin de las
economas.Laseguridadde losderechosdepropiedadyanopuedeestargarantizada
por los sistemas catastrales tradicionales. La performance delossistemas catastrales
tradicionales ya no es la adecuada. Ya no pueden proporcionar ni la informacin
suficiente y confiable sobre la situacin legalde una porcindelterritorio, ni servicios
queseaneficientesyrentables.
Debe introducirse un nuevo mtodo para la documentacin confiable de derechos y
restricciones.
Basado en los principios probados de sistemas catastrales tradicionales, el Catastro,
obedecerlassiguientesreglas:
1 ElCatastroesunainstitucinquerealiza inventarioyregistratodotipodederechosy
restricciones que tienen un impacto dentro de un contorno definido de la superficie
terrestre deacuerdo a loscuatro principiosde lossistemas catastralestradicionales;a
saber,elprincipiodeinscripcin registra!,elprincipiodeconsentimiento,elprincipiode
publicidad y el principio de especialidad. La institucin de Catastro asegurar que ios
lmites de los derechos y restricciones sobre el territorio sean determinados y
registradossegnlasnormasdelderechopblicoyprivadovigentesenlosrespectivos
Caoitulo 0
Conclusion
66
pases,ydequetociospodamos obtener informacinconfiablesobrelasituacin legal

deunaporcindeterritorio.
2 ElCatastroest haciendo unusosustancialdelcrecimientoenelreadetecnologa
de la informacin. Los procedimientos estn adaptndose a las nuevas posibilidades
parafomentarlamximaeficienciaymantenerlamximaseguridad.
Elestablecimientodeparmetrosquepermitanmedirsueficienciaylaseleccindelas
mejoresprcticas,sernlosgrandesdesafosenelcampodelossistemas catastrales
modernos.
3 La institucin del Catastro ser una tarea cooperativa entre los sectores pblico y
privado. El compromiso del sector pblico asegurar que el sistema tenga la
continuidad necesaria. El sector pblico se concentrar en la supervisin. El sector
privado, responsable de llevar a cabo el trabajo operacional, incorporar al sistema
eficiencia y flexibilidad. La divisin del trabajo garantiza adems que los intereses
territorialespblicosyprivadossemantenganenequilibrio.
4 LainstitucindelCatastrotendr unaestructura econmica quelepermita recuperar
lainversinyloscostosdemantenimiento.
Glosario
GLOSARIO
Actualizacinde valores unitarios. El procedimiento puesto en prctica por la
autoridaddecatastroparadeterminarlosvaloresunitariosdeterrenosyconstrucciones
que se permitan formular los proyectos que sern propuestos al H. Legislatura del
Estado.
Calleespecial. Es aquella cuyas caractersticas de vialidad, infraestructura, uso y
otras,ladiferenciandelrestodelacoloniaocoloniascatastralesconlasquecolinda.
Catastro.El conjunto de registros establecidos metdicamente de los inmuebles
ubicadosencadaunodelosmunicipiosdelestado,mediantelainscripcinoficialdela
localizacin,superficie, posesin,propiedad,valor del inmuebley dems atributos que
sealenlasdisposicionesaplicables.
Clavecatastral. Laqueidentificaalpredioenelcatastro.
Coloniascatastrales. Ladelimitacinsuperficialenquesedivideelreaurbanadeun
municipio o localidad, para fines de valuacin catastral, que presentan caractersticas
de homogeneidad en su infraestructura, equipamiento, servicios y nivel
socioeconmico.
Conservacindelcatastro. Manteneraldalainformacindelosregistroscatastrales.
67
Glosario
Construccin. Las obras de cualquier tipo, destino o uso, inclusive los equipos e
instalacionesadheridaspermanentementeyqueformanparteintegrantedeella.
Construccin permanente. La que est adherida a un predio de manera fija, en
condiciones tales que no pueda separarse del suelo sin deterioro de la propia
construccinodelosdemsinmueblesunidosaella.
Construccin provisional. La que por su estructura sea fcilmente desmontable en
cualquier momento. En los casosdudosos, la autoridadde catastro determinar si las
construccionessonono,provisionales.
Construccin ruinosa. Laqueporsuestadodeconservacinoestabilidad representa
unriesgograveparasuhabilidad.
Formacindelcatastro. Integrarlainformacindelosregistroscatastrales.
Fraccionamiento. La divisin de un terreno en lotes, siempre que para ello se
establezcanunaomsvaspblicas.
Jardn. La superficie de terreno destinada al cultivo de plantas de ornato o reas
verdes.
Manzana. Lasuperficiedeterrenodelimitadaporvapblica.
Operacin Catastral. Los actos realizados por las autoridades municipales
competentes, o por las estatales en los trminos de las disposiciones jurdicas
aplicablesylasdelosconvenios quealefectosesuscriban,conelobjetodedescribir,
clasificar,medir,valuaryregistrarlapropiedadinmobiliaria.
63
Glosario
Permetro suburbano. El lmitede la zona suburbana,delimitado por la autoridad de

catastrodelEstado.
Permetrourbano.El lmite de la zona urbana, determinado por la autoridad de
catastrodelgobiernodelestado.
Perito ValuadorCatastral. Persona que por sus especiales conocimientos, est
calificada paradeterminar avalos de bienes inmuebles,yalque laautoridad catastral
le otorga registro con base en el Reglamento de la presente Ley. Ningn perito podr
determinaravaloscatastralessincontarcondichoregistro.
Predio
a)Elterreno,conosinconstrucciones,cuyoslinderosformanunpermetro.
b)Elloteenquesedivideunterrenoconmotivodeunfraccionamiento.
c)Lafraccindeuncondominiolegalmenteconstruido.
Prediobaldo. Elurbanoquenotengaconstruccionespermanentes.
Predioconstruido. Elquetengaconstruccionespermanentes.
Prediorstico. Elqueestlocalizadoenlazonarsticaorural.
Prediosuburbano. Elqueestlocalizadoenlazonasuburbana.
Predio urbano. Elqueest localizadodentrodelpermetro urbanooelfundo legalde
laspoblaciones.
Propiedad raz. Los bienes inmuebles localizados en el territorio del estado o
municipios.
69
Gicsaro
Regin. El rea en que se divide la zona urbana de acuerdo a sus caractersticas

geogrficasosocioeconmicas.
Registro catastrales. Losdocumentos grficosoescritosqueconstituyenelcatastroy
queidentificanlascaractersticasdelosbienesinmuebles.
Reevaluacin.La revisin y determinacin de los valores catastrales que le
correspondanacadapredio,poralgunadelascausasqueseestablezcanenlaley,sin
variarlosvaloresunitarios.
Ubicacin. Lalocalizacindelpredio,deacuerdoasunomenclaturaynmerooficial.
Vapblica. Lasuperficiedeterrenoparausocomn,destinadaaltrnsito,aunaquella
queseencuentreinvadida.
Valor catastral. El que determina la autoridad de catastro para terrenos y
construcciones,conforme loestablecido enlaleyyquesirvedebasepara lavaluacin
definitivadelospredios.
Valordemercado. El precio ms probable de un predio o inmueble, expresado en
dinero e investigado en fecha determinada, que toma en cuenta sus caractersticas
fsicas,deubicacin,usoycalidad,yqueesobtenido mediantelosprocedimientos de
valuacinenuso.
Valuacin. La determinacin del valor catastral de los predios conforme al
procedimientoestablecidoporlaley.
70
Glosario
Valuacin catastral: El conjunto de actividades tcnicas realizadas para asignar un

valor catastral por primera vez a un bien inmueble, cuando se renan los siguientes
elementos:
a.-Serealiceporperitovaluadorregistradoantelaautoridadcatastral;
b.- Se consideren lastablas devalores unitarios deterreno y construccin aprobados
porelCongresodelEstadoypublicadasenelPeridicoOficialdelEstado.
c- Se realice conforme a las normas para la valuacin vigentes en el Estado de
Hidalgo.
Zona. Extensindeterrenoqueformaunadivisinadministrativa.
Zonarstica. Laquenoestlocalizadadentrodelaszonasurbanasosuburbanas.
Zona urbana. La que constituye una unidad fsica, que cuenta con los servicios
pblicos indispensables yquese localiza dentrodel permetro urbano oelfundo legal
delaspoblaciones,conpotencialidaddeconvertirseenzonaurbana.
71
Referencias Bboarficas
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
Leyes:
Federales
Poder Ejecutivo Federal (1917). Constitucin Poltica de los Estados Unidos
Mexicanos.DiarioOficialdelaFederacin5deFebrerode1917.
Estatales
LeydeCatastrodelEstadodeHidalgo23noviembrede2003.
LeyCatastralyRegistra!delEstadodeNayarit.
Municipales
LeydeHaciendaMunicipal
Libros:
BERNAL,CesarAugusto.Metodologa delainvestigacin para administracin y
economa,PrenticeHall,SantaFedeBogot,D.C.,Colombia2002.p.139
VENTLO Jr. William L. y WILLIAMS Martha R., Tcnicas del Avalo
Inmobiliario,Chicago,RealEstateEducationCompany,1997,Ipp
72
Referencas Bibhoaraficas
Internet:
http://www.co.lake.il.us/website/terms.
HENSSEN, J. Basic Principles ofthe Main Cadastral Systems inthe World. Delft, The
Netherlands, 1995[sp]
InstitutoNacionalparaelFederalismoyeldesarrolloMunicipal
inafed.webmaster@segob.mx
Direccin Provincialde Catastro (MEC-DPCT ), citaenel Ministeriode Economa de la

provinciadeBuenosAires, 1995[sp]
http://www.ec.qba.gov.ar/Catastro/
73
Anexos
ANEXOS
c
w
m
<0
C
05
c
o
o
03
ro
>
0)
c
o
m
D)
O
O
Arq. Sara Anieta Gonzlez
E
o
I
TIPO
O
0
<
CATEOORIA
8IN-PIEDRACONMEZCLADECAL.
MUROSDECARGA-(ADOBE)-COL. DEMADERAO PIERRO
E8TRUO.VERTIOAL
MUROSDECARGA-COLUMNASDE(ADOBE).
MUROSDECAROA-(ADOBE)MOASDEMADERA
SOVEDAS-TERRAOOS-MADERA.TIERRA
BVEDAS-VIOAS LADRILLO-MADERA.
BVEDASCATALANA-VIGAS-LADRILLO-MADERA
ADOBE
ADOBE
ADOBE
INST.ELCTRICA
VISIBLE-VARIASSALIDAS-BUENACALIDAD
0UCTO6VISIBLES-OCULTOS- BUgNACALIDAD-VARIASSAUDAS
IN8T.HIDRULICA
ELEMENTAL- TUBOGALVANIZADO.
REGULARCALIDAD-TUSOGALVANIZADO.
ENCANTIDAD- TUBOGALVANIZADO,
INOT.BANtTARIA
ALBAftAL-PORJADO-DRENAJEDEMAMPOSTERIA
ALBAfiAL DECONCRETODRENAJEDEMAMPOSTERIA
ALBAflALCONCRETO-Fo.Fo.
MUEBLESCESAflOS
OEMSNTO-BUNCOSh.-PO fo.
CEMENTO-BLANCOS3.o2 i - POCOSMUEBLES-Po.Fo.
MUEBLESDECOCINA
BRACERO-LADRILLOPORJADCEMENTO.
BRACERO-FORJADOCONMOSAICODEPASTA
BRACERO-FORJADOCONAZULEJOS.
BARDAPERIMETRAL
StN.ADOBE*TABIOUE.
ADOBE-APLANADOCONMEZCLA-TABIQUE
ADOBE-APUNADOCON MORTERO-TA8KIUE
OTROS
OTROS
OTROS
OTROS
CALIDAD
BAJA(1)
TIERRACEMENTO
MEDIA(3)
ALTA(3)
CEMENTO
LADRILLO
LADRILLO
MOSAICO
BAJAfl)
MEDIA(2)
ALTA(3)
LADRILLO
MOSAICO
LADRILLO
MADERA
APLANADOS
SIN
MEZCLA
ARCILLA
MEZCLA
PINTURA
SIN
DECAL
ALTEMPLE
DECAL
ALTEMPLE
ALTEMPLE
VINILICA
CEMENTO
MOSAICO
MOSAICO
LAMBRINES
<
<mT
BUENA(3)
MAMPOSTERIA YCONCRETOSIMPLE.
MUROS
PISOS
<
REGULAR(2)
MAMPOSTERIACONPEDACER1A
ESTRUC,HORCONTAl
USO
z
0
ECONMICA(1)
CIMENTACIN
CEMENTO
MORTERO
BAJAfl)
MEDIA(2)
ALTA(3)
DUELA
DUELA
DUELA
DUELA
MORTERO
YEBO
YESO
YESO
YESO
VINIUCA
ESMALTE
VINIUCA
ESMALTE
VINILICA
ESMALTE
VINILICA
ESMALTE
VINILICA
ESMALTE
MOSAICO
AZULEJO
AZULEJO
AZULEJO
AZULEJO
FALSOPLAFN
YESO
FALSOPLAFN
YESO
FALSOPLAFN
YESO
CEMENTO
MOSAICO
CEMENTO
MOSAICO
MOSAICO
PLAFONES
SIN
MADERA
MADERA
MANTADE
CIELO
MANTADE
CIELO
ESCALERAS
SIN
SIN
SIN
MADERA
FIERRO
MADERA
PIEDRA-FIERRO
HERRERA
SIN
SIN
SIN
CARPINTERA
VIDRIERA
INST,ESPECIALES
FACHADA
JARDINERA
PINO
PINO
PINO
SENCILLOSCLAROS
PEQUEOS
SENCILLOSCLAROS
PEQUEfiOS
SENCILLOSCLAROS
PEQUEMOS
SIN
SIN
SIN
APARENTE
SIN
ARCILLA
SIN
MORTERO
SIN
BALCONES
BARANDALES
PINOENBUEN
ESTADO
MEDIODOBLE
CLAROSPEQUEOS
SIN
MORTERO
HUERTA
BALCONES
BARANDALES
PIEDRA
CEMENTO
ESTRUCTURAL
PINOENBUEN
ESTADO
ENCINOENBUEN
ESTADO
MEDIODOBLE
CLAROSPEQUEflOS
MEDIODOBLE
TELEFONO
MORTERO
CANTERA
HUERTA
TELEFONO
INTERPON
MORTERO
CANTERA
AREASMEDIAS
YESO
CEMENTO
MOSAICO-FIERRO
ESTRUCTURAL
FORJADOS
FORJADOS
ENCINOENBUEN
ESTADO
MADERAS
PINAS
MADERAS
FINAS
MEDIODOBLE
CLAROSGRANDES
MEDIODOBLE
CLAROSGRANDES
MEDIODOBLE
CLAROSMEDIOS
TELEFONO
INTERPON
CANTERA
AREASMEDIAS
BUENESTADO
TELEFONO
INTERPON
CANTERA
AREASGRANDES
BUENESTADO
ESPECIALES
CANTERA
LABRADA
AREASGRANDES
BUENESTADO
gggMutg
Secretara d e Obras Pblicas

DireccinGeneraldeAsentarntenlosyPesorolloUrbano
Tablasde Clasificacin
Tabla I
VilladeTezontepec,Hidalgo
OTROS
/"Municipio:
VIDAECONMICA
30
VALOR PORM2.
$wa
40
91574
50
t1B7B
50
I1M3
SO
70
70
60
90
11967
S2150
82548
13281
14035
^/'Contenido:
HaWfadond
SacaAnfelaGonzqlez
TABLASDECLASIFICACIN
TIPO
OATEOORtA
ECONMICA(1)
REQULAR(2)
BUENA(3)
8UB-URBANA(4)
CIMENTACIN
PEDACERIA-MAMPOSTERtA-CONCRETO
MAMPOSTERIACONCRETOREFORZADO
MAMPOSTERIA- CONCRETOREFORZADO
SIN- PEDACERIA-MMPOBTERIA
E8TRUC VERTICAL
FIERRO-CONCRETOREFORZADO
CONCRETOREFORZADO-PRBCOLADO
CONCRETOREFORZADO-PRECOLADO
SIN-MADERACONCRETO
E9TRUC HORIZONTAL
LAMINAS- LOBASCONCRETOREFORZADO
CONCRETOREFORZADOCLAROSMEDIOS
CONCRETOREFORZADO- CLAROSGRANDES
SIN- DALAS-LAMINASLOSASIMPLE
MUROS
TABIQUEROJO-TABBON
TABtQUfiROJOTABICNCONCRETO
TABIQUEPRENSADO-PRECOLADOS -CONCRETO
CARTON- LAMINA-TABtCONADOBE
INST ELEOTRIOA
VISIBLEOCULTA-POCASSALIDAS
OCULTAS- POLIOUCTOS-REGULARSALIDAS
OCULTASVARIASSALIDAS-ESPECIALES
SIN ELEMENTAL-VISIBLE
INST HIDRULICA
GALVANIZADOCOBRESEMIOCULTA
GALVANIZADO-COJ3RE-OCULTA
COBRE-OCULTA- ESPECIAL
SIN- ELEMENTAL-GALVANIZADA
a
0
INSTSANITARIA
TUBODECONCRETO- l o a BAO
TUSODECONCRETO- Fo Po VOLMENESREO
TUBOOECONCRETO- F FC -ESPECIALES
MUEBLESOEBAOS
BLANCOSOE2a ELEMENTAL
BLANCOS0 COLOR-REOULAR
COLOROESPECIAL-VARIOSMUEBLES
SIN- LETRINA-MADERABLANCOS3#
MUEBLESDECOCINA
ELEMENTAL- LAMINAESMALTADA2a
LAMINAESMALTADA- la ADEROINOXIDABLE
TABIQUESINAPLANAR-VISTO
APLANADA-CERCADEHERRERA
ACEROINOXIDABLE-INTEGRAL- ESPECIAL
RECUBIERTA-CERCA-ESPECIAL
SIN- PETRLEOSOLOQUEMADORES
SARDAPERIMBTRAL
OTROS
OTROS
OTROS
OTROS
OTROS
uso
CALIDAD
MEDIA(2)
MOSAICOS*
MOSAICO la
SIN
MORTERO
YEBO
MORTERO
YESO
APARENTE
YESO
CAL -TEMPLE
VINILCA
ESMALTE
VINILICA
ESMALTE
VINILICA
ESMALTE
LAMBRINE8
SIN
SIN
PLAFONES
YESO
YESO
APARENTE
YESO
YESO
PINTURA
TIROL
ESCALERAS
SIN
CONCRETO
CONCRETO
GRANITO
GRANITO
FORJADO
GRANITO
ESTRUCTURAL
CLAROSCHICOS
TUBULAR
CLAROSCHICOS
PISOS
APLANADOS
PINTURA
<
~1
X
HERRERA
0
0
<
m
<X
CARPINTERA
VIDRIERA
INST ESPECIALES
PINO
FIBRACBL
PINO
FIBRACEL
NATURAL
MEDIODOBLE
NATURAL
MEDIODOBLE
SIN
SIN
PACHACA
SIN
MORTERO
JARDINERA
SIN
SIN
ALTA(3)
BAJA(1)
BAJA<t)
MOSAICO3a
MOSAICO2a
MOSAICO l a
LOSETAVINIUOA
MOSAICO
AZULEJO2a
TUBULAR
CLAROSMEDIOS
MOSAICO l a
LOSETAVINILICA
AZULEJOS!
POCOVOLUMEN
CLAROSMEDIOS
MEDIA(2)
ALTA(3)
LOSETA
TERRAZO
TERRAZO
GRANITO
APARENTE
YESO
YESO
PASTA
VINILICA
ESMALTE
VINILCA
ESMALTE
AZULEJO
COCINA-BAO
BAJA(1)
MEDIAR)
TIERRA
FIRME
MEDIA(2)
ALTA(3)
FIRME
CEMENTO
CEMENTO
MOSAICO la
ALFOMBRA
ESPECIAL
YESO
PASTA
PASTA
ESPECIAL
ESPECIAL
SIN
SIN
SIN
VINILICA
ESMALTE
VWILICA
ESMALTE
ESPECIAL
SIN
SIN
SIN
ESPECIAL
SIN
SIN
SIN
ESPECIAL
SIN
SIN
SIN
AZULEJO
TAPIZ
AZULEJO-TAPCt
PARQUET
PARQUETTAPIZ
MARMOL
TIROL
TIROL
PLANCHADO
T O L PLANCHADO
GRANITO
TERRAZO
TERRAZO
FORJADO
TERRAZO
MARMOL
ESPECIAL
SIN
TUBULAR
TUBULAR
ALUMINIO
ALUMINIO
ANONIZADO
ALUMINIO
ANONIZADO
ESPECIAL
SIN
MADERAS
FINAS
MADERAS
FNAS
IMPORTADOS
PEDfCERM
ESPECIAL
ESPECIAL
IMPORTADOS
SIN
SIN
PEDACERIA
SENCILLO
ESPECIALES
am
SIN
SIN
ESPECIAL
SIN
SIN
SIN
ESPECIAL
SIN
SIN
SIN
ESPECIAL
PINO-CAOBA
CEDRO
CAOBA
CEDRO
NATURAL
MEDIODOBLE
NATURAL
MEDIODOBLE
NATURAL
ESPECIAL
ESPECIAL
TELEFONO
TELEFONO
TIMBRE
GAS-ESIC
INTERFON
GAS-SONIDO
SONIDO
AJRE.ACOND
AIREACOND
ESPECIAL
PASTA
PIEDRA
PIEDRN
CANTERA
CANTERA
PASTA
PASTAPICADA
PIEDRN
AREAS
PEOUEfiAB
AREAS
MEDIAS
AREAS
AREAS
GRANDES
AREAS
PEQUEAS
BAJA(I)
PARQUET
ALFOMBRA
PINO
APARENTE
ALTA(3)
GRANITO
PARQUET
PINO
TIMBRE
SIN
INTERPON
AREAS
MEDIAS
GRANDES
MARMOL
MADERA
MORTERO
SIN
ESTRUCTURA
CLAROSCHICOS
PINO
OTROS
VIDAECONMICA
30
40
90
60
70
00
SO
VALOR PORM2
$1408
91035
23
$1S81
12248
52918
12284
$2848
93003
20
$484
20
$743
30
$1001
TtPO
O
X
te
o
o
a
CATEGORA
ECONMICA(1)
MAMPOSTERIA-CONCRETOREFORZADO
CONCRETOARMADO -LOBASYTRABESV O LMEDIOS
CONCRETO ARMADOESPECIALES ACERO
BSTRUC VIRTtCAL
CASTILLOSDECONCRETOARMADO
COLUMNAS DBCONCRETO-ACERO-DIMETROS MEDIOS
COLUMNAS DECONCRETO -ACERO-VARIOS NIVELES
eSTRUO HORIZONTAL
LAMINASCONCRETOARMADOCLAROSPEQUEflOS
CONCRETOARMADO-ELE PHECOUDOS (MEDIOS)
MUROS
TABIQUEROJO-TABICN
TABIQUE' BLOCK TABIQUE PRENSADO- CONCRETO
TABIQUE PRENSADO -PRECOUDOS - CONCRETO
INST BLKOTRKJA
VISIBLEOCULTA-POCASSALIDAS
OCULTASPOLIDUOTOB R g O U U R SALIDAS
OCULTAS *DUCTOS DEPLOMO-VARIASSALIDAS - ESPECIALES
IN8T HIDRULICA
TUBODECOBRE-OALVANKAOOSEMIOCULTA
TUBODEOOSRE-QALVANIZADO-PIAMETROS REGULARES
TUBO DECOBRE ESPECIALES
INST SANITAftfA
TUBODECONCRETO 101/2 S o PORLOCAL
TUBO DECONCRETO Fo Pe VOLMENES REGULARES
TUBO DECONCRETO Fo Fe - ESPECIALES
M U S S L C S D B BANoa
ELEMENTALBUNCOSDE3o 2 l
COLOR BLANCOS ! -CONJUNTOB PORNIVEL
BLANCO l a Clli LOCALES ESPECIALES

ACERO INOXIDABLE INTEORAL- ESPECIAL
ELEMENTALUMINA ESMALTADA2a
U M I N A ESMALTADA-la
BARPAPERtMETRAL
ALAMBRADO-TABIQUEROJOTABICNSIN REPELUR
TABIQUE' BLOCKCOLUMNASCERCA ESPECIAL
RECUBIERTA - CERCA- ESPECIAL- TABIQUE
OTROS
OTROS
OTROS
OTROS
CALAO
BAJAD
MEDIA(2)
PISOS
CEMENTO
MOSAICO3a
MOSAICO2a
APLANMX
SIN-MORTERO
NTURA
SIN CAL
LAMBRINES
SIN-CEMENTO
MOSAICO
PUPONES
SIN-MORTERO
MOSAICO 1 l
MORTERO
YESO
CAL
TEMPLE
MOSAICO la
AZULEJO2a
MORTERO
ESCALERAS
HERRERA
5
ce
u
a
o
CONCRETOARMADO-ELEC PRECOUDOS (GRANDES)
MUEBLEQDB COCINA
uso
BUENA(3)
REGULAR(2)
CIMENTACIN
SIN-CONCRETO
ESTRUCTURAL
CUROSCHICOS
CARPINTERA
PINO
FIBRACEL
VIDRIERA
SENCILLO
YESO
CONCRETO
ESTRUCTURAL
CUROSCHICOS
PINO
FIBRACEL
ALTA(3)
MOSAICO la
LOSETAV1NH.ICA
YESO
VINIUCA
ESMALTE
AZULEJO
APARENTE
YESO
GRANITO
TUBULAR
CUROSMEDIOS
PINO
BAJAO)
GRANITO
MEDIA{2>
GRANITO
ALTA(3)
8AJA(1)
MEDIA(2)
MADERA
COLADOiN-srru
COLADO IN -SITU
TERRAZOS
TERRAZOS
MADERA
MORTERO
YESO
MORTERO
YESO
APARENTES
YESO
YESO
PASTA
PASTAS
VINILICA
ESMALTE
VINILICA
VINILICA PLSTICA
VINILICA RUSTICA
ESMALTE
VINILICA PLSTICA
ESMALTE
AZULEJO2a
CINTILU
AZULEJO l a
CINTILU
CINTILU
MARMOL
MARMOL
MADERA
YESO
YESO_ TIROL
FALSO P U F O N
YESO_ TIROL
FALSO PLAFN
MADERA ESPECIAL
LOSETA VINILICA
TIROL
GRANITO
TUBULAR
ALUMINIO
PINO
AGLOMERADOS
ESMALTE
TERRAZO
T U B U U R ALUMINIO
C U R O S MEOS
AGLOMERADOS
CLOSET
ESMALTE
C I N T I L UY
MADERA
Y E S O . TIROL
FALSO PLAFN
TERRAZO
TUBULAR ALUMINIO
O U R O S MEDIOS
CEDRO CAOBA
CLOSET
MARMOL
YESO
ALTA (3)
MARMOL
ESPECIAL
PASTAS
ESPECIALES
VINILICA RUSTICA
ESMALTE
MARMOLESP
ESPECIALES
ESPECIAL
FALSO PLAFN
MARMOLY/O
MADERA
ALUMINIO
C U R O S GRANDES
CEDRO CAOBA
CLOSET
MARMOL Y/O
MADERA
ESPECIALES
ALUMINIO
ANONIZADO
ALUMINIO
ESPECIALES
CEDRO CAOBA
MADERA ESP
MADERAS
ESPECIALES
ESPECIAL
ESPECIALES
INST ESPECIALES
SIN
SENCILLO
MEDIODOBLE
SIN
TELEFONO
MEDIODOBLE
TELEPONO
INTERPON
MEDIO DOBLE
MEDIO DOBLE
MEDIO DOBLE
MEDIO DOBLE4 MM
CLAROS MEDIOS
C U R O S MEDIOS
C U R O S MEDIOS
C U R O S GRANDES
TELEFONO
TELEFONO
INTERPON
INTERPON
TELEFONO
TELEFONO
TELEFONO
INTERPON
INTERPON
INTERPON
ESPECIALES
M4EM
FACHADA
SIN
JARDINERA
SIN
APARENTE
MORTERO
AREAS
SIN
PEQUEAS
MORTERO
PASTA
AREAS PEQUEAS
ESTACIONAMIENTO
PASTA
TRATADA
AREAS PEQUEAS
ESTACIONAMIENTO
MOSAICO
CANTERA
AREAS PEQUEAS
ESTACIONAMIENTO
CANTERA
C I N T I L U MARMOL
MARMOL
CANTERAESP
AREAS GRANDES
ESTACIONAMIENTO
AREAS GRANDES
ESTACIONAMIENTO
VARIOS AUTOS
VARIOS AUTOS
ESPECIALES
teMiftBBni

DireccinGeneralde AsentamientosyDesarrolloUrbano
in i
mu.
m ii
i. i
rm
- plano
TablasdeClasificacin
Tabla3
AREAS GRANDES
ESPECIALES
VilladeTerontepec,Hidalgo
OTROS
^/contenido
VIDAECONMICA
VALORPORM2
40
45
JSM
I6S1
50
'".5 ,.,
SO
873
00
70
70
$1220
$1888
11496
eo
)
$2117
Comercial
$2739
SaraAmelaGonzalez
TIPO
CATEGORA
ECONMICA(1)
REGULAR (2)
BUENA(3)
CtfjENT^CIOfJ
EBTRUC VERTICAL
MUROSDECAROA-CASTILLOS-TUBOSDEACEITO-4MTS
COLUMNASDE ACERO-TMTSDEALTO
COLUMNASDE ACEftO-CONCRETOMASDG/MTSVARIOSNfVELES
BSTRUC HORBEONTAL
LIGERADBACERO- MADERA LAM GALVANIZADAASBESTO-4MTS
PERFILESDEACEROLIGEROS-LAMINAESTRUO fl OMASDECLARO
PREFILES DEACERO PESADOS- CASCARONES-MAYORA8MTS
MUROS
SW-CARTON. LAMINAS-TABIQUE
ILUMINACINSEMIOCULTA-POLIOUCTOREGULARN.SALIDAS
t^MIN^CION OCULTA - fVC-f U ^ O ESPECIAL VARIASBAUDAS
o
0
a
IHST HIDRAULfOA
ELEMENTAL-TUBOO^LVAÎZADO
IN8TSANITARIA
TUBOOECONORETO-DIMETROPEQUEO
X
ti
IN8T ILfiCTftlOA
OTROS
OTROS
TUBODEDRENAJE -CONCRETO-FoPo
TUBODECONCRETO -Fo Fo -DIMETROSMEDIOS-ESPECIALES
MALLACICLN*TABIQUVI6TOOAPALNADO
TABIQU PRENSADO-HERRERAESPECIAL-CONCRETO
OTROS
MAMPOSTER1A POLIPASTOSESPECIALES
uso
CALIDAD
PISOS
8AJA(1)
TERHACERLA
COMPACTADA
MEDIA(2)
ALTA(3)
BAJAil)
FIRMEDECONCRETO
10CMDEESPESOR
CONCRETOPULIDO
10CMDEESPESOR
CONCRETOPULIDO
15CMDEESPESOR
MEDIA(2)
CONCRETOARMADO
IBCMDEESPESOR
MORTERO
ALTA)
CONCRETOARMADO
15CMDEESPESOR
ADIT ESPECIAL
MORTERO
YESO
VINILKA
ESMALTE
VINILICA
ESMALTE
VINILICA PLSTICA
ESMALTE
SIN
TEMPLE
TEMPLE
PINTURA
SIN
SIN
SIN
SIN
LAMBRINES
SIN
SIN
SIN
CEMENTO
PULIDO
CEMENTO
PULIDO
CEMENTO
PULIDO
PUPONES
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
YESO_TIROL
MADERA0 FIERRO
ESTRUCTURAL
ACERO
CONCRETO
ACERO
CONCRETO
HERRERA
CARPINTERA
MADSRAOFIERRO
ESTRUCTURAL
ESTRUCTURAL
ESTRUCTURAL
ESTRUCTURAL
ESTRUCTURAL
SIN
SIN
SENCILLO
SENCILLO
NATURAL
NATURAL
SENCILLO
NATURAL
SIN
8IN
SIN
MEDIA(2)
CONCRETOARMADO
MASDE15CM
MORTERO
SIN
VINILICA
ESMALTE
BAJA(1)
CONCRETOARMADO
MASDE15CM
ADIT ESPECIAL
APUNADOS
ESCALERAS
<
COBRE-OCULTO-ESPECIAL
SARDA PBRIMBTRAL
ACERO
CONCRETO
W I T ESPECIAL
ALTA 0 )
CONCRETOARMADO
MASDE 16CM
ADIT ESPECIAL
YESO
PLSTICAS
ESPECIALES
AZULEJOS
ESPECIALES
MOSAICO
MOSAICOSY
AZULEJOS
YESO TIROL
PUSTtCOS
FALSOPLAFN
CONCRETOY
MOSAICOS
MARMOLYO
MADERA
ESPECIALES
TUBULAR
TUBULAR
ESTRUCTURAL
ESTRUCTURAL
TUBULAR
TUBULAR
SIN
SIN
PINO
PINO
PINO
MEDIO
DOSLE
MEDIODOBLE
PLBTICOS
ESPECIALES
O
2
VIDRIERA
INST ESPECIALES
SIN
SENCILLO
NATURAL
SIN
SENCILLO
NATURAL
MUROS INTERMEDIOS
SENCILLOS
VOLBAJOS
SENCILLO
NATURAL
MUROS INTERMEDIOS MUROS YCUBIERTAS

SENCILLOS
INTERIORES
VOLBAJOS
VOLMEDIOS
ESPECtAL
MUROS YCUBIERTAS
INTERIORES
VOLMEDIOS
ESPECIALES
MUROS YCUBIERTAS
INTERIORES
VOLALTOS
PACHACA
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
JARDINERA
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
sm
OTROS
VIDA ECONMICA
VALOR PORM2
20
sao
30
40
B0
60
70
SO
80
80
91982
2204
$1200
$2055
$2921
2082
$3220
4350
TIPO
OATEOOBIA
REGULAR(3)
ECONMICA<1)
CIMENTACIN
NINGNOIMIENTO
PEOACERtADALADECONCRETO
ESTRUC.VERTBAl.
MADERATUBULAR
MADERA TUBULAR ESTRUCTURAPESADA
EBTRtC.HORIZONTAL
VIGAS DEMADERACONLAMINADECARTON0 TEJA
VKSASDEMADERAO ESTRUCTURATEJA0 LAMINA
MUROS
CARTONMADERA FIBRACELLAMINAS
LAMINAS MADERATASWUeTABICN
IN8T, 6LE0TRI0A
VISIBLE POCASSALIDAS
MIXTAMAYOR NUMERODESALIDAS
X
OL
INST.HIDRULICA
SINELEMENTALUNATOMA
ELEMENTALENVARIOSLOCALES
INST.SANITARIA
SINLETRINA
BLANCO2. ELEMENTAL
MUEBLESDBBA/tOS
SINRUSTICO
MUEBLEBOBCOCINA
SINRUSTICO
ELEMENTAL
BARDA PIBIMETftAi
SINALAMBRADO
ALAMBRADOMALLATABICN
OTROS
OTROS
OTROS
0
0
uso
CALIDAD
PISOS
BLANCO2.ELEMENTALDRENAJE
BAJA(I)
TIERRACOMPACTADA
MEDIA(2)
LADRILLO
CEMENTO RUSTICO
BAJA(1>
MEDIA(2)
ALTA)
CEMENTO RUSTICO
CEMENTOPULIDO
MADERA
MADERA
MOSAICOS
MEZCLAY
MORTERO
MEZCLAY
MORTERO
APLANADOS
SIN
SIN
SIN
PINTURA
SIN
SIN
TEMPLE
TEMPLE
VINILCA
ESMALTE
VMILICA
ESMALTE
LAMBRINES
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
PLAFONES
SIN
SIN
SIN
SIN
ESCALERAS
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
MADERA ESTRUCTURAL
CLAROSPEQUEOS
MADERA ESTRUCTURAL
CLAROSPEQUEOS
MADERA ESTRUCTURAL
CLAROSPEQUEOS
MADERA ESTRUCTURAL
CLAROSGRANDES
MADERA ESTRUCTURAL
CLAROSGRANDES
MADERA ESTRUCTURAL
CLAROSPEQUEflOS
<
HERRERA
>
CARPINTERA
PINO
FIBRACEL
PINO
FIBRACEL
VIDRIERA
SENCILLO
NATURAL
SENCILLO
NATURAL
SIN
z
0
ALTA0)
PINO
FIBRACEL
SIN
FALSOPLAFN
LAMINAS
FALSOPLAFN
LAMINAS
PINO
CEDROROJO
PINO
CEDROROJO
CEDROROJO
CAOBA
MEDIODOBLE
NATURAL
MEDIODOBLE
NATURAL
MEDIODOBLE
POLARIZADO
ESPECIALES
SIN
SIN
SIN
SIN
0
CE
Q.
SIN
INST.ESPECIALES
FACHADA
SIN
JARDINERA
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
OTROS
c
c
jTWMtgir
plano:
/Municipio:
VALOR PORU2,
40
4G
SO
90
60
70
J322
$534
$747
$284
$567
SS40

DireccinGeneraldeAsentamientosyDesarrolloUrbano
labiasdeClasificacin
Tabla5
A/tonlenldo:
y\TABLASDECLASIFICACIN
Provisional
SaraAnletaGonzalez
J
3
uso
CATEGORA
C A L I D A D
CONCRETO B A J O m
BAJARESITeNCIAALPESO BMOHfOQ
CONCONOHETOHIOflAULeOEffiSXS
PAVIMENTOS(1)
rcisoraonYJÂDOcaorex
0eiSt4MDEESPESOR
VIDA ECONMICA
VALOR PORM2
CONCRETO MEDIO (2)
CONCRETOALTO (3)
CONCONCRETOHIDRULICOOESX3
CONCONCRETOHIDRULICODEa x 3
F C00WS/CMYJUOTADECLOTEX
DE13MM0 8ESPESOR
FCSOOKOCMSYJUWTAOBCELDTBX
0E13MM0EESPESOR
IB
20
8247
M7
j
ASFALTO BAJO(4)
ASFALTO MEDIO(6}
MJAUMSTENCMALPESOIMPNGONADO
CONFM-1YAaEtiTAOOCON
ASFALTOFR 3
29
16
1354
3 210
ASFALTO ALTO (6)
MB)WRBaiBWNCIAALfWOllfllKM ALTAREMrrENCIAALPeeOIMPREOWAOO
CONFM.1YASENTADOCON
CONFM-1YASENTADOCON
ASFALTOFR 8
ASFALTOFR 3
20
26
$22575
241 50
C A L I O A D
CATEGORA
PAVIMENTOS(1)
ADOQUNBAJO(7)
<
ADOQUN ALTO
BAJABESiTENCIAM,PESOCONCAMA
DEAHGNAYADOCRETODe8CME
MEDIANARESITENCIAAtPESOCONCAMA
DEARENAYADOCRETODEBCM06
ALTARESITENCIAALPESOCONCAMA
DARENAYADOCRETOOESCMDE
ESPESOR
ESPESOS
ESPESOR
VIDA BCONOMICA
ADOQUNMEDIO (6)
VALOR PORM2
PAVIMENTOCOMPUESTODEPIEDRAS
VASEALAJAS0REDRABOLA
16
20
26
1147.63
10711
BARDATABIQUEH 2 20(3)
MUROQABORADOCONPIEDRAMAZA
YASENTADACONMORTERO
MUROS(2)
16
950
1112
C A L I D A D
CONTECION CONCRETO (2)
CONTECION MAMPOSTERIA(I)
CEMENTOARENA
S I S 34
CATEGORA
C A L I D A D
CATEGORA
EMPEORADO(0)
C A L I D A D
CATEGORA
BARDAMALLACICLNICA(4)
AROILLAOASFALTO(I)
DE CONCRETO(2)
o
a.
co
MUROS(2)
06CONCRETOREFORZADOCON
DETABIQUEROJORBCOCtOO7 1 *
OALVAKIZAOACONPOBTESTUBULARES
VARILLA0 8 1 0 '
ASENTADOCONCEMENTOARENA1BY
AOADASWTS
CANCHASDEPROTIVAS(3)
CONTESMMADODEAROILACON
OECONCRETOHIDflAULCODE
CAMACOMPACTABA
FCieOKQCMZ
CASTILLOACADA3MTK
VIDA ECONMICA
VALOR POR M2.
15
$580
20
187
15
20
20
921075
172
$259
C A T E O O R I A (6) C A L I D A D
CATEGORA
CHAPOTEAOERO(1)
BAJA (2)
MEDIANA (3)
ALTA (4)
OUMPICAtS)
ELEVADOR (1)
MONTACARGAS(2)
c
c
Dnwutui'
plano
ALBERGAS(4)
PARAANIVELESYCAPACIDAD
CUALQUIBlMONTACARGAS
DE8PERSONAS
INDUSTRIALFUO
^Municipio
VIDA ECONMICA
20
25
30
35
40
40

DireccinGeneraldeAsentamientosyDesenrolloUrbano
' "
'
" '"
TablasdeClasificacin
Tabla6
VilladeTezontepec Hidalgo
^/Coiefdo
Epacales
/v_
SaraAtristaGonzalez
30
VALOR PORM2
-"
C A i IDAO
ASFALTO BAX>(A)
METLICOO)
TANQUEGEALMACENAMIENTOMONtAOOEN
ASFALTOMEDIO(5)
ASFALTOALTO ffi
DECONCRETO(4)
D&OASfE
TANQUESUBTERRNEOONIVELO iSUELOCONCUBIERTA
TANQUEBUBTEWANEOCVANIVELCEBUCLOCONOJSIHTA
OTAPACONSTRUIDACON CONCRETM REFORZADOODE
3TAPA CONSTRUIDACON CONCBSTOREFORZADOO
UNA ESTniiCTURA(TOfWE)OENERALMENTE
MAMPOSTEftlAYCONCRETO
OSMAMPOSTEfilAYCONCSEro
CONSTRUIDADELMSWOUATEWALO
iEMEJANTEAL TANQUEACERO ESTRUCTURAL
SEMEJANTEALTANQUE DE CONCRETO
LICUADO S T D G U B U O O YVACIADO
CONOMENTACiON MPECtAL
REFORZADOCONCIMfNTACICNESPECIAL
ESPECIALES BST OEEGQUR'DAO
TANOUEDEALMACBUMIENTOMOHTAOOEN
TANQUEDEAUJACEMMIENTODEAOERODE
UNABSTRUCTURAfTORRElOENEftALIilENre
CONSTRUCCIN ESPECIALt / T I U U D O
CONSTRUIDADELMISMOMATERIALO
PARAELALMACNAMIENTODEQAS
VIDAECONMICA
VALORPORM2.
C A L I D A D
EDIFICACIN INDUSTRIAL UTILIZADA PARACODUCIR A DETERMRMDAALTURA, OASESPRODUCTODECOWUSTION

REALIZADA, ENALGUNAPASEDELPROCESOINDUSTRIAL, FORMANDOPRINCIPALMefTEPORUNFUSTEDE8ECCKM
VARIABLE CONCRETO REFORZADOCON FORRO DEMATERIAL REFRACTARIO S * UN ORAN PORCENTAJEDESU ALTURA
EDIFICACIN INDUSTRIAL UTILIZADA PARA CODUCIR A DETStMNADAALTUBA, OASESPRODUCTOOECOMBUSTION
OSCONCRCro
REALIZADA, EN ALGUNA FASE DEL PROCESO INDUSTRIAL, FORMANDOPRINCIPALMENTEp o f i UN FUSTEDfiSECCIN

VARIASLB, PLACAS DE ACERO CON CIMENTACIN INDUSTRIAL.
VIPAlCONOMICA
VALORPOSM2,
C A L I D A D
C A L I D A D
DECONCRETO ff)
RAMPAHORgQHTALd)
RAMPAINCLINADA(3)
DEPOSTTO DESTINADO AL ALMACENAMiefl'ODE MATSUAL

OWAMJLAR DECUALQUIER CIASEDEACEHO CIMENTACIN
ESPECIAL, SECCIN CIRCULAR, NORMALMENTEDEMENOS
DE 10MT8, DfiALTURA LOS SILOSDECONCRETO SE
PLANO HORIZONTALCONSTRUIDO DECONCRETO R&ORZADO, QUEStflVE
CONSTRUYEN EN BATERA.
PARA PASAR P1FERIENCIAS DE ALTURA (QENERALMBfTEDELSUELO ALAENTRADA

DE UNA EDIFICACIN INDUSTRIAL O PARALACARGAYDESCAROADEPRODUCTOS
INDUSTRIALES
C A L I D A D
,.,BAJA1j
ESPECIAL, SECCIN CIRCULAR, NORMALWENTEDEMENOS
DE 10 MTS. DE ALTURA LOS SILOSDECONCRETOSS
CONSTRUYEN SEPARADOSUNO DELOTRO
LACIUENTACINCONSISTE ENUNA BASEDECONCRETO REFORZADO, COLOCADO

DEBAJO DLA TIERRAOA NIVEL DEL SUELO, QUE PORLOGENERALSIRVEPARA
SOSTENER EL OOLPETEO DE LA MAQUINARIAINDUSTRIAL
VIDAECONMICA
VALORPOR m.
&/~
Secretarla de Obras Pblicas
^ g
^ - pkano
localidad
/Municipio
DtecdnGengmldeAsentamlentoiyDesarolloUibono^
PlanoViadeTezontopec
General
.
Vilade Tezontepec,Hidalgo
'\/'Cilk)o
SaraAntolaGondsz
^
)
\
/ A f l f WCW5
/J
| / |
07/
.,
Col Ma
MaowirdgMwtetnnHt
CLAWMUUOMU
uuncrccummtm
"WTJETV*
- y*
UMBMOrMM
lw
ctAvtercMU
00
00
00
00
iMMcmo M M UMOAMA omnnaai
e
Monr
JUf
MMIf
1
i3*^/
i
H
s
AOWNMr o
MNMMDMTM
JMKMBVflT JO
G7
PLANO INDKX
G
C
C
'î Secretarfa d e Obras PbBcas

J
DireccBnGenefoldaAsentamiento!yDesarolloUrtMno^
plano:
aoTerenoValores
General
localidad:
/"Municipio:
N/cHdl
SaraAntelaGoniatei
]
J
^
)
N
Secretaria d e Obras Pblicas

DireccinGeneraldeAsentamientosyDesam*Urbano
plano:
fuuMfio:'
PlanoVfadeTezontepoc
CabeceraMunicipal
ViladeTezontepec.Hidalgo
"\/contenido!
yv_
Espsdata
SaraAnletaGonialaz
Secretaria d e Obras Pblicas

DireccinGeneraldeAsentamientosyDesairloUrbano
s- plano:
PlanoVilladeTezontepec
Manzana24
localidad:-
ViadeTezontepec,Hidalgo
/"Mu***'
SaraArietaGomalez

Arrieta Gonzalez Sara 44794

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INSTITUTO TECNOLGICO DE LA CONSTRUCCIN

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

1.1 Fluctuaciones delvalorde los inmuebles urbanos

METODOLOGA PARA LAVALORACIN CATASTRAL

4.1 Procedimientos para lavaloracin de condominios

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

4.4 Clasificacin de los condominios

DETERMINACIN DEFACTORES DEMRITOY DEMRITO

5.1 Determinacin defactoresde mrito/demrito deterrenos

6.1 Definicindetipologasde las construcciones

CASO DEAPLICACIN (MUNICIPIOVILLA DETEZONTEPEC) 60

7.1 Cdula Catastral

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

Los predios siempre se encuentran en cambio constante. Setransfieren los derechos

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

o ESQUEMA DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIN

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

Brandariz, Gustavo.ArquitectoArgentino. Profesorde laUniversidadde BuenosAires.

perfeccionando sus modos de vida urbana, la conformacin de sus ciudades, ia

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

FLUCTUACIONES DELVALOR DELOSINMUEBLESURBANOS

enmillonesdereasquedanorigena unmercadodiverso,capazdetasar elvalor de

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

Si el universo al que nos referiremos es el de los inmuebles urbanos y si adems,

Arq. Sara Anrieta Gonzlez

Parapracticar avaloscomerciales debienesinmueblesenlaactualidadexistencuatro

Elenfoquede mercado ocomparativo recurre al mtodoque sefundamenta en

el empleo de datos estadsticos de transacciones en el mercado y en razonamientos

El enfoque residual-o del residuo- utiliza un mtodo cuya premisa fundamental

reconoce que es posible determinar el valor de cambio individual de uno de los

Hernndez Ruiz, EnriqueAugusto.Apuntes de clase de la materia Valuacin de Inmuebles Urbanos.

Elmtodoque utiliza elenfoquefsico odecostosen lavaluacin de bienes se

fundamenta en el costo actual de reproduccin de un inmueble determinado, en la

El enfoque de capitalizacin de rentas (o de Ingresos) es el mtodo que

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

PRINCIPIOS DELA VALUACIN

En trminos generales, la valuacin de inmuebles debe estar sustentada al menos en

1. Principio de Anticipacin. Constituye el sustento del enfoque de capitalizacin de

2. Principio de crecimiento, equilibrio y declinacin. El valor est condicionado por el

3.Principiodecoherencia. Entreelcosto netode reposicin -expresable en unvalor-, el

4. Principio de generalidad. Supone la determinacin del valor de un inmueble tras

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

5. Principio demayory mejoruso.Parte del supuesto de que para un bien inmueble

anlogos en mercados semejantes tienen precios semejantes y la diferencia que

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

Elpresente estudio de investigacin es descriptivo documental (Dankhe 1980) ya que

Arq. Sara Am'eta Gonzlez

MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES

municipal el valor del

La poblacin mundial est en pleno crecimiento. La consumacin del territorio

Los sistemas catastrales necesitan para su desarrollo de una considerable

inversin, pero la documentacin territorial y la seguridad que brinda un catastro

El presente estudio de investigacin est bajo un esquema experimental dado la

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

Arq. Sara Arrieta Gonzlez

Metodoloqa cara laValoracin Catastral

3 METODOLOGA PARA LAVALORACIN CATASTRAL

La metodologa de valoracin catastral corresponde a las distintas alternativas que el