VALORACIN CATASTRAL

Manuel-G. Alczar Molina

Prof. Escuela Politcnica Superior
Universidad de Jan Espaa
malcazar@ujaen.es

1 CONGRESO INTERNACIONAL
DE CATASTRO
HERMOSILLO, 2007
Manuel-G. Alczar

PRESENTACIN

QU ES EL CATASTRO?
QU ES LA VALORACIN INMOBILIARIA?
QU ES LA VALORACIN CATASTRAL?

Manuel-G. Alczar

PRESENTACIN

QU ES EL CATASTRO?
QU ES LA VALORACIN INMOBILIARIA?
QU ES LA VALORACIN CATASTRAL?

Manuel-G. Alczar

MEMORIAS DE NAPOLEN I
El Catastro hubiera podido ser la
verdadera constitucin del
Imperio,
Imperio es decir, la verdadera
garanta de las propiedades y la
certidumbre de la independencia
de cada uno
Manuel-G. Alczar

CATASTRO
Es un inventario detallado de los
bienes inmuebles de un Pas,
con descripcin de sus caractersticas:
fsicas

jurdicas

econmicas

fiscales

Manuel-G. Alczar

CARACTERSTICAS FSICAS

CARTOGRFICAS

DESTINO

LOCALIZACIN

CULTIVO

SUPERFICIE

USO

REPRESENTACIN

SUBJETIVAS

ENTORNO

CALIDAD
TIPOLOGA

Manuel-G. Alczar

CARACTERSTICAS JURDICAS

CATASTRO

L
A
R
T
S
TITULAR CATASTRAL
A
T
PROPIETARIO
A
C
SUPERFICIARIO
A
I
USUFRUCTUARIO
C
N
CONCESIONARIO
E
R
E
F
E
NOTARA
REGISTRO
R
Manuel-G. Alczar

CARACTERSTICAS ECONMICAS

VALOR CATASTRAL
=
VALOR SUELO

+
VALOR VUELO
Manuel-G. Alczar

CARACTERSTICAS FISCALES

PAGO DE IMPUESTOS POR EL EJERCICIO DE:

LA PROPIEDAD

SOBRE:

LA POSESIN

EL VALOR

EL USO

LA RENTA

... / ...

... / ...

Manuel-G. Alczar

coincidencias

Manuel-G. Alczar

COINCIDENCIAS

Fsica

Hecho Imponible

Econmica

Base Imponible

Jurdica

Sujeto Pasivo

Fiscal

Deuda Tributaria
Manuel-G. Alczar

PRESENTACIN

QU ES EL CATASTRO?
QU ES LA VALORACIN INMOBILIARIA?
QU ES LA VALORACIN CATASTRAL?

Manuel-G. Alczar

VALORACIN INMOBILIARIA
Formular un juicio de valor
sobre los hechos presentes o pasados
considerando permanentes las condiciones
socioeconmicas en las que se est inmerso
eligiendo adecuadamente las magnitudes
tcnicas y econmicas
empleando procesos objetivos que eliminen la
subjetividad
Manuel-G. Alczar

CMO SE ABORDA?

Manuel-G. Alczar

CMO SE ABORDA?
1. Identificar perfectamente el bien inmueble:
fsica y jurdicamente
2. Establecer la clase de valor a estimar
3. Elegir el criterio y el mtodo ms adecuado
de acuerdo con la finalidad perseguida
4. Cuantificar las variables explicativas
elegidas, en el contexto socioeconmico en
que se encuentren
Manuel-G. Alczar

CMO SE ABORDA?
1. Identificar perfectamente el bien inmueble:
fsica y jurdicamente
2. Establecer la clase de valor a estimar
3. Elegir el criterio y el mtodo ms adecuado
de acuerdo con la finalidad perseguida
4. Cuantificar las variables explicativas
elegidas, en el contexto socioeconmico en
que se encuentren
Manuel-G. Alczar

BIENES Y DERECHOS

cules tienen la consideracin de inmuebles?

qu criterios se emplean para calificarlos?

quin le asigna esa naturaleza?

Manuel-G. Alczar

BIENES Y DERECHOS

Qu mecanismo jurdico, econmico o

social une un bien con su posible titular?

Cmo se alcanza la propiedad de los
bienes?

Cmo afecta sobre el valor de los b.i.
las garantas de propiedad que
argumenta su posible titular?
Manuel-G. Alczar

BIENES Y DERECHOS
DERECHO REAL:
Afecta a los titulares y a los no titulares. A los
primeros les confiere un poder directo sobre una
cosa, mientras que a los segundo les impone un
respeto hacia la misma, en la medida en que no
pueden causar perjuicio alguno sobre ella.
Plenos
Pueden ser: Provisionales
Limitados
Manuel-G. Alczar

Pueden:

Crearse
Extinguirse

BIENES Y DERECHOS
Los derechos reales pueden:
Crearse: inmatriculacin y 1 inscripcin
Extinguirse: prdida o destruccin total,
abandono o renuncia, consolidacin, no
uso y consiguiente prescripcin extintiva y
por expropiacin forzosa

Manuel-G. Alczar

BIENES Y DERECHOS
Plenos

Propiedad o dominio

Provisionales

Posesin

Limitados

De uso, goce y disfrute

De garanta
De adquisicin preferente

Manuel-G. Alczar

BIENES Y DERECHOS
Derechos reales de goce:
Usufructo y nuda propiedad
De uso y habitacin
De superficie
De sobre o subedificacin
Censos
Servidumbres
Manuel-G. Alczar

BIENES Y DERECHOS
Servidumbres: gravamen de un predio sobre otro
Es un derecho real sobre b.i.
Es una clara limitacin de la propiedad
Son inseparables de las fincas a las
que estn unidas
Se establecen sobre bienes ajenos
Pueden establecerse en b de una persona,
finca o comunidad
Manuel-G. Alczar

BIENES Y DERECHOS
En materia de:
Aguas
Paso
Medianera
Distancias y obras intermedias
Luces y vistas

Manuel-G. Alczar

BIENES Y DERECHOS
Clasifican en:
Personales y prediales
Positivas y negativas
Continuas y discontinuas
Legales y voluntarias
Aparentes y no aparentes

Manuel-G. Alczar

BIENES Y DERECHOS
Para que se adquieren han de ser:
Continuas y aparentes
Transcurrir veinte aos
Pblicas, pacficas e ininterrumpidas

Manuel-G. Alczar

BIENES Y DERECHOS
Derechos reales de garanta:
Hipoteca inmobiliaria
Anticresis

Manuel-G. Alczar

BIENES Y DERECHOS
Derechos reales de adquisicin preferente:
Tanteo
Retracto
Opcin

Manuel-G. Alczar

CMO SE ABORDA?
1. Identificar perfectamente el bien inmueble:
fsica y jurdicamente
2. Establecer la clase de valor a estimar
3. Elegir el criterio y el mtodo ms adecuado
de acuerdo con la finalidad perseguida
4. Cuantificar las variables explicativas
elegidas, en el contexto socioeconmico en
que se encuentren
Manuel-G. Alczar

CLASES DE VALORES
COMPLEMENTARIO
USO

PRODUCCIN
SEGUROS

REPOSICIN

MONOPOLIO

MERCADO

CATASTRAL

PORVENIR

FISCAL

JUSTIPRECIO
INVERSIN
ANALGICO

LIQUIDACIN
URBANISTICO
FONDO DE COMERCIO

VENAL
COMPARATIVO

HIPOTECARIO
MXIMO LEGAL

Manuel-G. Alczar

CONCEPTOS

CONCEPTOS VALORATIVOS
FINALIDAD

PROPIEDAD

PRINCIPIOS
Manuel-G. Alczar

CONCEPTOS VALORATIVOS
FINALIDAD
PARA HACER LA
VALORACIN E

PROPIEDAD

INTERPRETARLA

PRINCIPIOS
Manuel-G. Alczar

CONCEPTOS VALORATIVOS
FINALIDAD

DESTINADAS A PRODUCIR
RENTA

PROPIEDAD

NO DESTINADAS A
PRODUCIR RENTA

DE UTILIDAD PBLICA

PRINCIPIOS
Manuel-G. Alczar

CONCEPTOS VALORATIVOS
FINALIDAD

DE MAYOR Y MEJOR USO

DE SUSTITUCIN

PROPIEDAD

DE VALOR RESIDUAL

DE ANTICIPACIN

PRINCIPIOS

DE TEMPORALIDAD

Manuel-G. Alczar

CMO SE ABORDA?
1. Identificar perfectamente el bien inmueble:
fsica y jurdicamente
2. Establecer la clase de valor a estimar
3. Elegir el criterio y el mtodo ms adecuado
de acuerdo con la finalidad perseguida
4. Cuantificar las variables explicativas
elegidas, en el contexto socioeconmico en
que se encuentren
Manuel-G. Alczar

CRITERIOS
1. DE VALOR DE MERCADO
2. DE COSTE DE PRODUCCIN
3. DE VALOR DE TRANSFORMACIN
4. DE VALOR DE SUSTITUCIN
5. DE VALOR DE CAPITALIZACIN
6. DE VALOR COMPLEMENTARIO
7. DE VALOR MXIMO LEGAL
8. DEL VALOR URBANSTICO
9. DE LOS DOS EXTREMOS
Manuel-G. Alczar

MTODOS

1. SINTTICOS
2. ANALTICOS
3. REPOSICIN Y RESIDUAL
4. ESTADSTICOS Y ECONOMTRICOS

Manuel-G. Alczar

MTODOS

1. SINTTICOS
2. ANALTICOS
3. REPOSICIN Y RESIDUAL
4. ESTADSTICOS Y ECONOMTRICOS

Manuel-G. Alczar

MTODOS SINTTICOS
1. SERPIERI
2. MARENGHI
3. AEREBOE
4. TEMPORALES

EL VALOR DE UN BIEN
ES EQUIVALENTE AL
DE OTROS DE
SIMILARES
CARACTERSTICAS

5. LEAL SABER Y ENTEDER

6. COEFICIENTE DE TABLA DE FONDO

Manuel-G. Alczar

PROCEDIMIENTO

MTODOS SINTTICOS

1. Establecer cualidades y caractersticas

2. Analizar segmento de mercado
3. Depuracin
-

seleccin y homogeneizacin

4. Asignar valores

Manuel-G. Alczar

MTODOS

1. SINTTICOS
2. ANALTICOS
3. REPOSICIN Y RESIDUAL
4. ESTADSTICOS Y ECONOMTRICOS

Manuel-G. Alczar

MTODO ANALTICO

VALOR = F (RENTA)
RENTA = I G B
PROBLEMAS:
1. INGRESOS, GASTOS Y BENEFICIO
2. TIPO DE CAPITALIZACIN
Manuel-G. Alczar

MTODOS

1. SINTTICOS
2. ANALTICOS
3. REPOSICIN Y RESIDUAL
4. ESTADSTICOS Y ECONOMTRICOS

Manuel-G. Alczar

MTODOS RESIDUAL Y REPOSICION

V i ~ Vs + Vc
Gp y Bp
PROBLEMAS:
1. Valor del suelo
2. Estimacin precisa de los gastos
construccin
3. Estimacin precisa Gp y Bp
Manuel-G. Alczar

MTODOS

1. SINTTICOS
2. ANALTICOS
3. REPOSICIN Y RESIDUAL
4. ESTADSTICOS Y ECONOMTRICOS

Manuel-G. Alczar

MTODOS ESTADSTICOS

V = ax + by + ... + c

ESTADTICOS Y ECONOMTRICOS
ANALGICOS
MULTICRITERIO
BETA
REDES NEURONALES ARTIFICIALES

Manuel-G. Alczar

COMPARACIN DE MTODOS

Manuel-G. Alczar

PRESENTACIN

QU ES EL CATASTRO?
QU ES LA VALORACIN INMOBILIARIA?
QU ES LA VALORACIN CATASTRAL?

Manuel-G. Alczar

CARACTERSTICAS
VALORACIN CATASTRAL

N
I

Es una valoracin administrativa que, salvo excepciones,

est gestionada por una administracin pblica.

C
A
R
O
L
A
V

Es una valoracin tributaria que persigue objetivos de

igualdad de trato de los administrados y garantiza la
proporcionalidad en la aplicacin de los tributos con los que
tiene relacin.
Es una valoracin legal que est regulada por normativa
propia aprobada al efecto.

Es una valoracin que sigue un procedimiento reglado y

comprenden diferentes fases hasta la determinacin del
valor catastral.
Es una valoracin masiva que debe asignar, de forma
automtica, valores a todos y cada uno de los inmuebles
identificados.

I
C
A
S
A

Manuel-G. Alczar

PREMISAS

PREMISAS BSICAS


Formacin rigurosa de los tcnicos catastrales

encargados de estimar y asignar el valor o la
renta.
Establecimiento de una normativa tcnica precisa
que regule concienzudamente las valoraciones
catastrales y que sea comprensible por el
administrado.
Captura de las variables explicativas del valor en
un proceso independiente de la mera
implantacin catastral: localizacin, medicin y
bsqueda del titular.

Manuel-G. Alczar

COMENTARIOS

COMENTARIOS RESPECTO DE:

Valores

Procesos descentralizacin

Proyectos
Manuel-G. Alczar

COMENTARIOS RESPECTO DE:

Valores

USO EXCLUSIVO IMP. TERRITORIAL

FALTA DE EQUIDAD FISCAL
SIMILAR RECAUDACIN

Procesos de descentralizacin

Proyectos
Manuel-G. Alczar

COMENTARIOS RESPECTO DE:

Valores
COMPETENCIAS

Procesos de descentralizacin CALIDAD DOC.

RECURSOS

Proyectos
Manuel-G. Alczar

COMENTARIOS RESPECTO DE:

Valores

Procesos de descentralizacin
EMPRESAS

Proyectos

TCNICOS MUNICIPALES
MODELOS CATASTRALES

MODELOS CATASTRALES
Manuel-G. Alczar

MODELO DE CATASTRO

Inventario de bienes inmuebles

fsicas
econmicas

jurdicas

VALORACION CATASTRAL
Manuel-G. Alczar

MTODOS VAL. CATASTRAL

Comparacin
URBANA

RURAL

Residual/reposicin

Comparacin
Capitalizacin
Manuel-G. Alczar

CONSIDERACIONES

VALORACION CATASTRAL RURAL

1.

Disminucin de la carga impositiva

2.

Dificultades para establecer normativa

propia

3.

Prdida de importancia de la renta agraria

en la explicacin del valor

Manuel-G. Alczar

MODELOS MS EXTENDIDOS DE V.C.R.

1.

Capitalizacin de las rentas

2.

Cartogrficos - estadsticos

3.

Comparativos

Manuel-G. Alczar

CAPITALIZACIN DE RENTAS
CAPITAL, RENTA E INTERS

1.000

= 10.000

10.000

= Capital

Valor

10 %

renta (rta)
inters (i%)

Manuel-G. Alczar

CARTOGRFICOS - ESTADSTICOS

Manuel-G. Alczar

COMPARATIVOS
1.

Elegir variables explicativas

2.

Analizar segmento inmobiliario (EM)

3.

Aplicar normativa

4.

Asignar valores

5.

Comunicar interesado

Manuel-G. Alczar

PROCESO GENERICO DE UN MODELO DE

VALORACIN CATASTRAL RURAL A IMPLANTAR
1.

2.
3.
4.

5.
6.
7.

8.

9.

10.

Justificacin de la necesidad de realizar un estudio general de precios del

mercado inmobiliario rstico.
Elaboracin del estudio marco.
Propuestas de metodologas de valoracin catastral rstica.
Valoracin catastral de los inmuebles testigo y comprobacin de los
resultados.
Redaccin y aprobacin de la Normativa Tcnica de Valoracin.
Eleccin de la referencia entre el valor catastral calculado y el de mercado.
Elaboracin de un estudio de mercado para conocer la realidad local o
comarcal.
Redaccin de una ponencia de valores (local o comarcal), coordinada dentro
del mbito territorial correspondiente: nacional, provincial, comarcal y local.
Asignacin a cada inmueble del valor catastral, de la base imponible y de la
liquidable que le corresponda en el ejercicio tributario respectivo.
Notificacin al interesado.
Manuel-G. Alczar

HA DE AJUSTARSE A:
1.
2.
3.

4.

5.

6.

7.

8.

Ajustarse a la legislacin vigente.

Ser sencilla, eficaz, fcilmente actualizable y de aplicacin automtica.
Ofrecer unos resultados que puedan ser empleados por otras
administraciones, particulares y empresas.
Reducir el volumen de informacin a capturar al apoyar la metodologa
desarrollada en el mnimo nmero de variables explicativas: menor coste
econmico y de tiempo.
Ofrecer al contribuyente garanta y confianza en el proceso del clculo del
valor catastral del bien inmueble del que es titular; de esta forma se hace
patente el principio de equidad fiscal que debe regir todas las actuaciones
de los ministerios de finanzas.
Ofrecer la flexibilidad necesaria, siempre vigilada por el documento tcnicoadministrativo propio, para adecuar el valor catastral al de referencia.
Disear un proceso fcilmente informatizable y asumible tcnicamente por
los SIT.
Estar en consonancia con los procesos de calidad implantados
Manuel-G. Alczar

PROPUESTA: OBJETIVO

ASIGNAR UN:

VALOR

CON

CATASTRAL AL INMUEBLE,

REFERENCIA AL MERCADO,

APOYADO

EN UNA NORMATIVA PROPIA

Manuel-G. Alczar

PROPUESTA: VALOR DE MERCADO

Valor de mercado

Estudio de mercado

MERCADO RSTICO
Caballer

En

ocasiones en libre y en otras est intervenido

No

es homogneo

Escasez

Ballestero

de transacciones

No

es transparente

De

carcter local

De

carcter interregional o intercomarcal

Manuel-G. Alczar
CRITERIOS NORM.

PROPUESTA: CRITERIOS NORMALIZADORES

GRANDES

ZONAS

CULTIVOS

E
R
LO
A
V
S
O
L
R

APROVECHAMIENTOS
TA

E
R
RP
E
INT

ZONAS
RE

CE
O
N
O
C

E
D
S

ALTERNATIVOS

ESPECIAL PROTECCIN

Manuel-G. Alczar

R
E
M

O
D
CA

PROPUESTA: CONSIDERACIONES
EXPERIENCIA

DINMICA

TCNICOS CATASTRALES

INMOBILIARIA

CONTEXTUALIZACIN

BASES

GEGRFICA

DE DATOS Y FUENTES

Manuel-G. Alczar

PROPUESTA
El valor de una finca rstica/rural est conformado por:

Valor

de las ud. agro-econmicas homogneas

Valor

de las construcciones existentes

Alternativas

Otros

de uso no agrario

factores

VP = VUAH + VCONST + AUA

Manuel-G. Alczar

PROPUESTA
El valor de una finca rstica/rural est conformado por:

Valor

de las ud. agro-econmicas homogneas

Valor

de las construcciones existentes

Alternativas

Otros

de uso no agrario

factores

VP = VUAH + VCONST + AUA

Manuel-G. Alczar

PROPUESTA
REALIZAR

E.M. POR GRUPOS DE CULTIVOS

PORCNTUAR

DIVIDIR

TODOS SOBRE UNO DE REF.

LA FINCA EN UAH

VALORAR

LA FINCA POR SUMA DE VUAH

Manuel-G. Alczar

PROPUESTA

Manuel-G. Alczar

PROPUESTA: EJEMPLO

VF = 1500*[(3,25*120)+(1,45*233,33)+(0,25*120)+(0,12*26,667)+(2,25*100)+(5,55*60)]
Manuel-G. Alczar

PROPUESTA

VF = 1500*[(3,25*120)+(1,45*233,33)+(0,25*120)+(0,12*26,667)+(2,25*100)+(5,55*60)]
Manuel-G. Alczar

PROPUESTA

VF = 1500*[(3,25*120)+(1,45*233,33)+(0,25*120)+(0,12*26,667)+(2,25*100)+(5,55*60)]
Manuel-G. Alczar

PROPUESTA

VF = 1500*[(3,25*120)+(1,45*233,33)+(0,25*120)+(0,12*26,667)+(2,25*100)+(5,55*60)]
Manuel-G. Alczar

1.979.300 ud.m.

JAL

Mdulo

que recoge las variaciones

experimentadas en el valor de mercado de los
bienes inmuebles rsticos.

Conformado

por valores medios de cultivos y

calidades representativas

Tiene

en consideracin: plusvalas, ayudas,

tendencias,...

Manuel-G. Alczar

JAL

Manuel-G. Alczar

JAL
CCA COMARCAL, PROVINCIAL O NACIONAL

Manuel-G. Alczar

RESULTADO INICIAL

ASIGNAR A TODAS LAS U.A.H. UN

VALOR BSICO ATENDIENDO A:
SUPERFICIE
Y
CAPACIDAD PRODUCTIVA

Manuel-G. Alczar

ACTUALIZACIN Y COORDINACIN

Manuel-G. Alczar

PROPUESTA
El valor de una finca rstica/rural est conformado por:

Valor

de las ud. agro-econmicas homogneas

Valor

de las construcciones existentes

Alternativas

Otros

de uso no agrario

factores

VP = VUAH + VCONST + AUA

Manuel-G. Alczar

PROPUESTA
VUAH = (JAL x Cc) x (Fa x Fm x Fe x Fd)

Accesibilidad

Facilidad

(Fa)

de mecanizacin (Fm)

Edad

de la plantacin (Fe)

Otros

factores (Fd)

VP = VUAH + VCONST + AUA

Manuel-G. Alczar

PROPUESTA
VCONST = (Gp + Bp) + (Vs + Vc)

Metodologa

Residual,

similar a la empleada en BIU

comparacin y reposicin

VP = VUAH + VCONST + AUA

Manuel-G. Alczar

PROPUESTA
AUA = VP - VUAH - VCONST

VP = VUAH + VCONST + AUA

Manuel-G. Alczar

PONENCIA DE VALORES RSTICOS

(O UNIVERSAL, EN SU CASO)
Delimitacin

de suelo
Identificacin zonas AUA
Clculo y aprobacin del JAL+coef correctores
Seleccin y aprobacin coef. ajuste
Normativa de valoracin de construcciones
Polgonos de valoracin y coef. mbito urbano

Manuel-G. Alczar

PONENCIA DE VALORES RSTICOS

(O UNIVERSAL, EN SU CASO)
Delimitacin

de suelo
Identificacin zonas AUA
Clculo y aprobacin del JAL+coef correctores
Seleccin y aprobacin coef. ajuste
Normativa de valoracin de construcciones
Polgonos de valoracin y coef. mbito urbano

Manuel-G. Alczar

COEFICIENTES AJUSTE JAL EN P.V.

Manuel-G. Alczar

VALORACIN CATASTRAL

UNIFICACIN CATASTRO
CUADRO DE COEF. VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

Manuel-G. Alczar

CONCLUSIONES
Metodologa

sencilla, eficaz, fcilmente actualizable,

de aplicacin automtica que puede ser empleada
por otras Admones. y particulares
Mnimo nmero de variables a capturar
Garantas al contribuyente sobre proc. clculo
Flexibilidad

para adecuar las Ref. VC/VM

Proceso informatizable, dinmico y asumible
tcnicamente con los sistemas actuales
En la bsqueda de un catastro nico
En consonancia con los procesos de calidad
Manuel-G. Alczar

VALOR NICO
Valor inmobiliario nico
que sirva de referencia para todas las
actividades que tengan al bien
como centro de actuacin
CATASTRO

NOTARA
MUNICIPALIDADES
REGISTRO PROPIEDAD
JUZGADOS

REFORMA AGRARIA

M VIVIENDA

MEDIO AMBIENTE
IMPUESTOS

O. PBLICAS

INST. GEOGRFICOS

Manuel-G. Alczar

BANCA

RECURSOS ENERGTICOS

CATASTRO NICO Y MULTIPROPSITO

UN BIEN
UNA REFERENCIA
C. FSICA
UN TITULAR
C. JURDICA
UN VALOR
C. ECONMICA

CATASTRO UNIFICADO MULTIPROPSITO

Manuel-G. Alczar

GRACIAS POR SU ATENCIN

Manuel Alczar Molina
Prof. Escuela Politcnica Superior
Universidad de Jan Espaa
malcazar@ujaen.es

Manuel-G. Alczar