LARES
Setembro 15-17, 2010
So Paulo, Brasil
RESUMO
Estamos num importante momento histrico da poltica habitacional brasileira, quando o
programada Minha Casa Minha Vida proporciona subsdios para a demanda habitacional real
deste pas (Dficit concentrado na faixa de at 3 salrios mnimos -89,2%- e na de trs a cinco
salrios mnimos -7% - de acordo com levantamento da fundao Joo Pinheiro). Os erros e acertos
da experincia do BNH devem servir de base para essa nova poltica habitacional . Dessa forma,
entendemos que analisar a produo da construtora Hndi, como exemplo da produo de
qualidade no perodo do BNH poder nos trazer elementos e indicadores para a produo
habitacional em massa de qualidade para mercados populares.
Palavras-chave: Habitao, Financiamento, BNH, Hndi.
10 Conferncia Internacional da
LARES
Setembro 15-17, 2010
So Paulo, Brasil
ABSTRACT
Brazil is in an important hystorical moment, with the new low income housing program called
Minha Casa Minha Vida, that provides subsidy for Brazils main housing demand ( 0-3 minimum
wage). It would be usefull to the New Housing Policy to understand the BNH experience, its errors
and achievements .
Analyzing the work of HINDI may bring us elements and indicators to become possible,presently, a
high level and quality in housing production for the low income demand .
Key-words: Low income Housing, BNH.
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1.
INTRODUO
Tivemos ao final de 2008 um importante fato histrico na poltica de habitao do pas, quando
do lanamento do programa Minha Casa Minha Vida, proporcionando subsdios reais para a
principal demanda habitacional do pas.
Os erros e acertos da experincia do BNH servem de base para uma nova poltica habitacional
em curso. Entendemos que analisar a produo de habitao de padro econmico da construtora
Hindi poder nos trazer elementos e indicadores para a produo habitacional em massa de
qualidade para mercados populares.
A criao do SFH - parte de um amplo projeto de reforma financeiro-monetria - tinha como
objetivos aparentes criar mecanismos para suprir o dficit habitacional no pas e o combate ao
desemprego, assegurando a aquisio da casa prpria atravs da criao de linhas de
financiamento estatal, processo semelhante ao do programa atual, alm de incrementar a
produo da indstria da construo civil. O BNH - Banco Nacional da Habitao - foi criado
para gerir os recursos, regulamentar e fiscalizar a atuao dos agentes financeiros.
O advento do BNH provocou uma revoluo no mercado imobilirio brasileiro, causando
inmeras mudanas no ritmo da produo, no desenho das cidades, na proviso de habitao
pelo setor privado, no mercado na construo civil e na qualidade da produo da habitao
coletiva vertical.
A criao do SFH e do BNH, portanto, mudaram para sempre as regras do jogo imobilirio. A
instituio de mecanismos de correo e indexao dos contratos de financiamento proporcionou
a sistematizao desse mercado sob o ponto de vista financeiro, criando o sistema de produo a
valor reajustvel, protegendo o promotor imobilirio - seja ele pblico ou privado - de eventuais
desvalorizaes e perdas inflacionrias, garantias essenciais para a manuteno dos fundos de
acumulao do BNH, garantindo a manuteno do ritmo da produo durante o perodo de
inflao controlada.
De acordo com Bolaffi (1974) os objetivos reais a serem alcanados pelo BNH iam alm dos
expressos na Lei de sua criao. Eram eles:
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de suma importncia o objetivo que trata da economia de escala na produo, o que faria com
que a unidade habitacional se tornasse mais barata, dada a industrializao da construo civil,
proporcionando uma mudana no carter dessa produo - de industria de materiais para uma
industria de componentes.
A escolha da HINDI Cia. Brasileira de Habitaes como estudo de caso deu-se pelo fato de a
empresa propor-se a realizar algo ento inovador no mercado da construo: a adaptao do
modo de produo da construo civil ao modo de produo industrial, atravs da racionalizao
e replicao dos projetos, padronizao de acabamentos, solues projetuais e construtivas, sem
abrir mo da qualidade, meta ainda hoje, 43 anos depois do incio de suas atividades, ainda longe
de ser alcanada por esse mercado, mesmo sendo esse um momento semelhante: demanda
represada e oferta abundante de recursos.
2.
A HINDI Cia. Brasileira de Habitaes foi criada pelo arquiteto Anuar Hindi em 1967, mesmo
ano em que o BNH passa a utilizar recursos do FGTS e das cadernetas de poupana para o
financiamento da aquisio de imveis via instituies do SFH.
Anuar, em depoimento realizado em seu escritrio em 2009, conta que no incio de sua atuao o
ritmo do mercado da construo civil era muito lento, principalmente por conta da ausncia de
um regime eficiente de financiamento da produo. Insatisfeito com a construo civil, foi para o
ramo industrial, o que abriu seus olhos para outras possibilidades de atuao, passando a ver seu
mercado inicial de outra forma. Nascia a idia que embasaria a atuao de sua futura empresa:
adaptar a construo ao processo industrial, propondo um novo Modo de Produo para a
construo civil.
Fundou a HINDI como uma empresa de capital aberto, num tipo de sociedade recm criada, a
Sociedade Annima de Capital Autorizado, sendo seu acionista majoritrio, a fim de captar os
recursos necessrios para o incio da operao. Precisava agilizar muito a obra, para remunerar
os acionistas. Comeou a construir em 240 dias, algo extraordinrio dentro da realidade de Preo
de Custo de ento, conseguindo chegar a 120 dias de obra na produo dos conjuntos, como
veremos a seguir.
Anuar, ento com 35 anos, explica em entrevista as razes da conquista:
Nossa construtora se distingue das demais porque sua estrutura industrial. (...) Em primeiro
lugar preciso ter um produto para vender. E ns fizemos isso: projetamos um apartamento de
dois quartos, padronizado e que ao mesmo tem as dimenses requeridas pela maior parcela do
mercado (Projeto 1, 110m).Em geral as construtoras diversificam suas obras de acordo com o
terreno, a localizao do prdio ou o interesse dos incorporadores. Ns temos um nico tipo de
apartamento que construdo em srie. E o terreno adaptado a ele1.
1 Revista Veja edio 140. 12 de maio de 1971.
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(...)
Elaborei um cronograma de execuo de prazo de 240 dias, dentro de um conceito de projeto
padro. Por que projeto padro? Veja bem, era essa a nica forma de se produzir com essa
agilidade. Da surgiu o P1, com apartamentos de 2 dormitrios, passvel de ser implantado nos
terrenos em oferta na cidade: lotes em sua maioria de com cerca de 20 x 40. claro, a rea dos
terrenos variava um pouco, assim a gente ia encaixando, quando era maior colocava dois e
assim por diante. S no podia ser menor do que essas medidas, seno no implantava. Na
poca havia terrenos em abundncia nos bairros valorizados. O padro de altura era de 10 a 14
andares, dava facilmente para reproduzir os projetos nessas condies. 2
Sua forma de atuao no mercado imobilirio paulistano foi extremamente peculiar, pautada em
algumas caractersticas:
A prtica de projeto padro a chave para entender a lgica de atuao da Hindi. Com uma
variao de cerca de 15 projetos, a empresa concentrava a busca por terrenos de certo porte, em
que fosse possvel encaixar seus produtos. A escolha dos bairros, de acordo com Anuar, foi,
num primeiro momento, dada pela sua familiaridade, os bairros consolidados e j verticais. Com
o zoneamento de 72 e o incio da construo dos conjuntos isso muda.
No final dos anos 1970, aps a experincia de construir edifcios de apartamentos com 4
dormitrios, Anuar Hindi, buscando ainda maior racionalizao e pr-fabricao dos edifcios,
direcionou a produo de sua empresa para outro negcio imobilirio: a produo de grandes
conjuntos para classe mdia baixa.
O P15, uma planta Hde 2 dormitrios, surgiu dessa realidade, em um projeto audacioso:
A partir da (fim da dc. de 1970) a empresa caminhou para um projeto de realizao de
conjuntos. No apenas pelo zoneamento, mas por uma questo de evoluo do nosso produto. A
proposta dos prdios mais econmicos era ainda mais industrial, como uma linha de montagem.
A partir da dcada de 80 os prdios eram praticamente montados na obra.(Sobre o P15) A
estrutura era tradicional, a fachada composta por painis de concreto pr moldados e as
divises internas tambm. A eltrica e hidrulica era pr-montadas, tudo com um prazo de obra
de 120 dias, com prdios de 11 a 14 andares. As metragens eram reduzidas e os terrenos
maiores, com custo menor, por isso muitas vezes afastado , para implantao de at 15 torres.
Foram 30 empreendimentos realizados, a maioria no Rio, aqui foi mais complicado, era difcil
aprovar. Mas nada como hoje.
(...)
Investimos no P15 de 80 a 85. O prazo de construo era de 120 dias e a inteno era construir
no Brasil inteiro. Claro, teramos que fazer adaptaes em relao a algumas legislaes
2 Anuar Hindi em entrevista para a autora. 11 de junho de 2009.
3 Dados coletados atravs de entrevista com a arqt Rosa Kliass, maio de 2009.
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especficas, variando em cada cidade. Mas o projeto era aquele, no mudaria muito. Ao todo
foram 30 prdios. O primeiro foi no Rio, sob encomenda de uma indstria detentora de um
terreno. A inteno era chegar num ponto de sofisticao e industrializao do edifcio onde
praticamente o colocaramos no terreno. Para esse padro a margem muito reduzida. No d
para ganhar dinheiro como se ganha no mdio, com desperdcio de material, demorando 3 anos
para construir a obra.
A empresa entrou, a partir dessa experincia, numa modalidade diferente de atuao.
Participavam de licitaes, concorrncias privadas de construo, mas nunca com a inteno de
ser apenas uma construtora:
A HINDI no tinha nem construo no nome, HINDI Companhia Brasileira de Habitaes,
foi assim que eu imaginei, uma empresa mesmo. Participvamos de obra de terceiros, mas com
nosso produto, nosso jeito de fazer. Entravam apenas com o terreno, as vendas, a parte
burocrtica, digamos assim. Tirando da Hindi os encargos do negcio da construo, era uma
espcie de franquia.4
A idia era que a empresa fosse uma fbrica de apartamentos e que tivesse um produto para
oferecer no mercado, no s para o cliente final mas principalmente para investidores e empresas
interessadas.
Para exemplificar essa fase de atuao da empresa foi escolhido o conjunto Itaparica como
estudo de caso representativo da produo da construtora HINDI no setor de habitaes para
mercado popular.
3.
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ITAPARICA
(H16)
Endereo: Rua Tiagem, 251
N de torres
8
N de andares:
10 cada
n de unidades x
andar
4 cada
Tipologias: 2 dormitrios
Total de unidades:
320
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CONCLUSO:
Apesar do expressivo nmero de unidades de mdio padro financiadas, no se pode negar que
houve produo de Habitao de Interesse Social no perodo (Mercado Popular e Mercado
Econmico) do BNH, principalmente se comparada aos nmeros das polticas habitacionais
anteriores, como podemos ver na tabela a seguir:
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FONSECA, 2004.
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Acessados em maio de 2008.