APELLIDOS Y NOMBRES: Quispe Toribio Joel Jesus

CURSO: FINANZAS E INSTITUCIONES FINANCIERAS

CARRERA:
globales.

administracin

,finanzas

negocios

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MERCADO HIPOTECARIO EN EL PERU

Pese al aumento sostenido y veloz de los precios, los indicadores consensuados indican que
en el Per no hay burbuja inmobiliaria. No obstante ello, hay opiniones divergentes.
El pasado fin de semana, el portal Business Insider public una cifra que ha causado
sorpresa a muchos. Segn cifras del INEI (y de distintos institutos de estadstica de diversos
pases), del 2008 al 2012 el Per ha sido el pas que ha tenido un mayor incremento en los
precios de los inmuebles. En el mismo perodo, plazas tradicionalmente caras
como Londres ha visto un incremento acumulado de 35% y en Hong Kong los precios han
crecido en 61%. En China el aumento ha sido de 64% y en Brasil 90%. Pero nada de ello
supera las cifras de Per, cuyos precios han aumentado un 121% en el periodo.
A la luz de las cifras, surgen una pregunta: Hay o no una burbuja inmobiliaria en el Per?
Burbuja en discusin
La primera complicacin en la tarea de determinar si existe una burbuja inmobiliaria es
que no est muy claro qu significa el concepto. La definicin convencional es la que
recoge Robert Shiller, Premio Nobel de Economa 2013. Este menciona que una burbuja es
una situacin en que las noticias de los aumentos de precios alimentan el entusiasmo de
los inversores, que se difunde por contagio psicolgico de una persona a otra y en el
proceso amplifica historias que pueden justificar esos aumentos. As, Esto atrae a una
clase de inversores cada vez mayor, que a pesar de las dudas sobre el valor real de la
inversin se ve atrada hacia ella en parte por envidia del xito de otros y en parte por el
entusiasmo de la apuesta.
Las burbujas suelen medirse con el ratio o en el caso de inmuebles, el ratio precio/alquiler.
Este indicador muestra el nmero de aos que tendra que alquilarse un inmueble para
recuperar el valor de compra. Generalmente cuando hay una burbuja, este ratio suele ser
superior a 25. En Lima esta cifra llega a 16 e incluso hay distritos donde el ratio es menor,
como Magdalena, San Miguel y Lince, segn el BCR. Eso s, en todos los distritos
analizados, el ratio ha aumentado: incluso en Lima, la cifra supera al 14.6 del tercer
trimestre de 2011.

Otra evidencia suele ser un aumento significativo de los crditos hipotecarios, con el fin de
tener una vivienda que se pague sola por los alquileres, lo cual infla la demanda. Sin
embargo, en el Per ms bien los crditos hipotecarios se estn desacelerando. Entre agosto
del 2014 y agosto del 2013, el stock de prstamos para vivienda creci en 13%, cuando
entre el 2013 y 2012, crecieron en 24%. Ms an, el 90% de los crditos se destina a
financiar una primera vivienda, por lo que no habra mayor riesgo de especulacin.
Adems, juega a favor que el BCR tiene mayor espacio para poder hacer su poltica
monetaria y controlar el avance de los crditos si es necesario: la dolarizacin en los
crditos es de 41%. En el caso de los crditos hipotecarios, el ratio ha pasado de 96% en el
2005 a 38% en el 2013. As, el BCR podra utilizar sus encajes para contraer el crdito.
Entonces, por qu suben los precios?
Lo ms probable es que siga habiendo una mayor demanda porque una gran parte de la
clase media emergente contina (afortunadamente) buscando y consiguiendo mejores
lugares para vivir, y la oferta contina ms o menos estancada. De esta manera, contina la
demanda insatisfecha para los niveles socioeconmicos C y D: segn el XVIII Estudio de
Mercado de Edificaciones Urbanas de Lima y Callao de Capeco, a julio del 2013 la
actividad edificadora en Lima Metropolitana y el Callao fue de a 6,107,585 metros
cuadrados (m2), lo que es slo 2.5% ms que lo registrado en julio del 2012.
Segn Scotiabank, otra razn por la que los precios pueden haber aumentado en estos
meses es por el aumento de los precios de los materiales de construccin. Ello se debe a la
continua depreciacin de la moneda en las ltimas semanas (lo que afecta a productos como
alambres y varillas de construccin), y un aumento de los precios de ladrillos, accesorios de
plstico y suministros elctricos. Aun as, hasta el momento el Per tiene uno de los
menores precios por metro cuadrado (m2) construido respecto a otros pases en la regin.
En Per es US$1,810 por m2, mientras que en pases como Brasil supera los US$3,700, en
Argentina y Chile los US$2,800 y en Colombia, los US$2,300.
Acotaciones
Sin embargo, como se coment, no existe un consenso sobre lo que significa burbuja
inmobiliaria. Al respecto, el analista econmico (y blogger de semanaeconmica.com)
Ricardo Lago, sostiene que el ratio precios/alquileres no debera centrarse en la cifra de 25.
En declaraciones al diario Correo, seal que en el caso de un activo poco lquido como
una vivienda, el ratio debera bordear 12, con lo cual ya habra burbuja econmica en una
gran parte de los distritos de Lima. Adems, hay otros dos temas para considerar: En primer
lugar, est el aumento de la morosidad bancaria hipotecaria: entre agosto del 2014 y el 2013
los crditos atrasados aumentaron 55%.
Por otro lado, hay que considerar que MiVivienda slo financia primeras viviendas. No
obstante ello, un especulador podra hacer que sus parientes registren otras viviendas, para
aprovechar las ventajas de este programa. Sin embargo, no se sabe si este es una prctica es
generalizada, al punto de influir de manera notoria en el mercado.

http://semanaeconomica.com/article/servicios/inmobiliario/145020-mercadoinmobiliario-estamos-o-no-ante-una-burbuja/