Anda di halaman 1dari 10

A.

Latar Belakang
Dalam sebuah proyek konstruksi diperlukan adanya sebuah ikatan kerja
antara pengguna jasa dengan penyedia jasa yang digunakan sebagai dasar hukum,
berbentuk kontrak konstruksi. Pada umumnya kontrak konstruksi berisi tentang
pembagian hak dan kewajiban diantara keduanya. Kontrak adalah dokumen yang
mempunyai kekuatan hukum, yang dibuat oleh dua orang atau lebih, yang berisi
tentang hak dan kewajiban dari pihakpihak yang bersangkutan untuk
melaksanakan sebuah perjanjian pekerjaan guna membuat keputusan dimana hasil
kesepakatan tersebut ditulis dalam sebuah kontrak, diperlukan sebuah penawaran
dan penerimaan. Dalam membuat perjanjian harus melibatkan pihak-pihak yang
berkompeten dan berdasarkan hukum yang berlaku. (Contracts And The Legal
Environment For Engineers And Architect, sixth edition, Joseph T. Bockrath)
Kontrak konstruksi berarti perikatan tertulis antara pengguna jasa (pemilik
proyek / pemberi tugas) dan penyedia jasa (konsultan perencana / kontraktor
pelaksana / konsultan pengawas) mengenai kegiatan industri jasa konstruksi
(Mengenal Kontrak Konstruksi Di Indonesia, Ir. H. Nazarkhan Yasin)
Adapun aspek-aspek dari kontrak konstruksi adalah menurut Ir. H.
Nazarkhan Yasin dalam bukunya yang berjudul Mengenal Kontrak Konstruksi Di
Indonesia adalah sebagai berikut:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Aspek teknis
Aspek hukum
Aspek keuangan
Aspek perpajakan
Aspek perasuransian
Aspek sosial ekonomi
Aspek administrasi
Salah satu isi dari kontrak tersebut adalah tentang klaim. Klaim konstruksi

adalah permintaan yang timbul dari atau sehubungan dengan pelaksanaan suatu
pekerjaan jasa konstruksi antara pengguna jasa dan penyedia jasa atau antara
penyedia jasa utama dengan sub penyedia jasa atau pemasok bahan atau antara

pihak luar dan pengguna / penyedia jasa yang biasanya mengenai permintaan
tambahan waktu biaya atau kompensasi lainnya. (Mengenal Klaim Konstruksi
Dan Penyelesaian Sengketa Konstruksi, Ir. H. Nazarkhan Yasin)
Klaim juga dapat diartikan sebagai suatu tindakan seseorang untuk
meminta sesuatu, dimana hak tersebut telah hilang sebelumnya, karena yang
bersangkutan merasa mempunyai hak untuk mendapatkan kembali. Dari
pengertian ini dapat diartikan bahwa fungsi dari klaim adalah untuk mendapatkan
kembali hak yang seharusnya diterima oleh pengaju klaim.
Dalam konstruksi, klaim dapat digunakan untuk mendapatkan keuntungan
bagi kontraktor. Keuntungan yang dimaksud adalah memenangkan sebuah tender
konstruksi dengan melakukan penawaran yang rendah. Dengan kontraktor
memahami isi kontrak yang ada, kontraktor dapat menentukan sebuah strategi
untuk mengajukan adanya klaim pada kemudian hari ketika proyek tersebut
berjalan. Tapi pada dunia konstruksi di Indonesia klaim belum digunakan sebagai
sebuah cara untuk mendapatkan keuntungan.

B. Pengertian Kontrak Konstruksi


Imam Soehanto (1995 : 552) mendefinisikan kontrak konstruksi sebagai
suatu proses dimana pemilik proyek membuat suatu ikatan dengan agen dengan
tugas mengkoordinasikan seluruh kegiatan penyelenggaraan proyek termasuk
studi kelayakan, desain, perencanaan, persiapan kontrak konstruksi dan lain-lain,
kegiatan proyek dengan tujuan meminimkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu
proyek.
Selanjutnya dalam standar akuntansi keuangan definisi kontrak konstruksi
adalah kontrak dan dinegosiasikan secara khusus untuk konstruksi suatu asset
yang berhubungan giat satu sama lain atau saling tergantung dalam hal rancangan,
teknologi, fungsi dan tujuan penggunaan pokok.

Dari definisi tersebut diatas, dapat disimpulkan bahwa kontrak konstruksi


adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan agenagen mengkoordinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk
meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek.

C. Bentuk-bentuk Kontrak Konstruksi Dalam Negeri


1. Aspek Perhitungan Biaya :
Fixed Lump Sum Price
Fixed Lump Sum Price ialah volume kontrak tidak boleh diukur ulang, harga
penawaran tidak boleh diubah kecuali pada salah satu volume dan harga satuan.
Resiko akibat perubahan karena koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab
penyedia jasa. Penyedia jasa menanggung semua resiko. Jenis kontrak ini bersifat
tetap dan pasti. Pemenang tender harus menyelesaikan kontrak pengadaan barang
dan jasa sampai pekerjaan tersebut selesai sesuai dengan jangka waktu
penyelesaian yang sudah ditentukan. Apabila ada risiko dalam penyelesaian
pekerjaan tersebut menjadi tanggungjawab pemenang tender. Dalam kontrak lump
sum, pemilik dasarnya telah ditetapkan seluruh risiko kepada kontraktor, yang
pada gilirannya dapat diharapkan untuk meminta markup yang lebih tinggi dalam
rangka untuk mengurus kontinjensi yang tidak terduga. Selain harga lump sum
tetap, Komitmen lainnya adalah sering dibuat oleh kontraktor dalam bentuk
submittals seperti jadwal tertentu, sistem manajemen pelaporan atau program
kendali mutu. Jika biaya aktual dari proyek ini adalah rendah, mengecilkan biaya
akan mengurangi keuntungan kontraktor dengan jumlah tersebut. melebihlebihkan Suatu memiliki efek sebaliknya, tetapi dapat mengurangi kemungkinan
terjadinya penawar rendah untuk proyek tersebut.
Penjelasan Pasal 21 ayat (1) PP No. 29/2000 tentang Penyelenggaraan Jasa
Konstruksi, tertulis :

Pada pekerjaan dengan bentuk Lump Sum, dalam hal terjadi pembetulan
perhitungan perincian harga penawaran, karena adanya kesalahan aritmatik maka
harga penawaran total tidak boleh diubah. Perubahan dan semua resiko akibat
perubahan karena adanya koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya
Penyedia Jasa, selanjutnya harga penawaran menjadi harga kontrak/harga
pekerjaan
Unit Price (Harga Satuan)
Volume kontrak diukur ulang, harga penawaran dapat berubah tetapi harga satuan
tidak dapat berubah. Resiko akibat perubahan karena koreksi aritmatik menjadi
tanggung jawab penyedia jasa dan pengguna jasa sama-sama memikul semua
resiko. Adanya opname menimbulkan peluang kolusi. Jenis kontrak ini bersifat
tetap dan pasti, berdasarkan harga satuan pekerjaan dengan spesifikasi tertentu.
Sehingga pembayarannya dilakukan atas dasar pengukuran bersama atas volume
pekerjaan. Dalam kontrak harga satuan, risiko estimasi tidak akurat dalam jumlah
yang tidak pasti untuk beberapa tugas utama yang telah dihapus dari kontraktor.
Namun, beberapa kontraktor dapat mengajukan tawaran seimbang ketika
menemukan perbedaan yang besar antara estimasi dan perkiraan pemilik dari
kuantitas. Tergantung pada kepercayaan kontraktor pada perkiraan sendiri dan
kecenderungan pada risiko, seorang kontraktor bisa sedikit menaikkan harga unit
pada tugas diremehkan sambil menurunkan harga unit pada tugas-tugas lainnya.
Jika kontraktor benar di dalam pengkajian, maka dapat meningkatkan keuntungan
secara substansial sejak pembayaran dilakukan pada jumlah yang sebenarnya
tugas, dan jika sebaliknya adalah benar, maka bisa kehilangan atas dasar ini.
Selanjutnya, pemilik mungkin mendiskualifikasi kontraktor jika tawaran tersebut
tampak sangat tidak seimbang. Sejauh bahwa meremehkan atau melebih-lebihkan
disebabkan oleh perubahan dalam jumlah kerja, kesalahan tidak akan
mempengaruhi laba kontraktor luar me-markup harga unit.
Penjelasan Pasal 21 ayat (2) PP No. 29/2000 tentang Penyelenggaraan Jasa
Konstruksi, tertulis :

Pada pekerjaan dengan bentuk imbalan harga satuan, dalam hal terjadi
pembetulan perhitungan perincian harga penawaran dikarenakan adanya
kesalahan aritmatik, harga penawaran total dapat diubah, tetapi harga satuan tidak
boleh diubaj. Koreksi aritmatik hanya boleh dilakukan pada perkalian antara
volume dengan harga satuan. Semua resiko akibat perubahan karena adanya
koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya Penyedia Jasa. Penetapan
pemenang lelang berdasarkan harga terkoreksi. Selanjutnya harga penawaran
terkoreksi menjadi harga kontrak/harga pekerjaan. Harga satuan juga menganut
prinsip lump sum
Kontrak gabungan lumpsum dan harga satuan
Jenis kontrak ini, merupakan gabungan antara lumpsum dengan harga satuan.
Kontrak terima jadi
Jenis kontrak ini, seluruh pekerjaan diselesaikan dengan waktu tertentu sampai
kontruksi dan peralatan penunjang lainnya dapat berfungsi sesuai dengan
spesifikasi yang ditetapkan. pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh
pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti dan tetap sampai
seluruh bangunan/konstruksi peralatan dan jaringan utama maupun penunjangnya
dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan kriteria kinerja yang telah ditetapkan.
Kontrak persentase
Jenis kontrak ini, pelaksana kontrak atau pekerjaan pemborongan tersebut akan
menerima imbalan jasa berdasarkan persentase nilai pekerjaan konstruksi. kontrak
pelaksanaan jasa konsultansi bidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan
tertentu, dimana konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan
prosentase tertentu dari nilai pekerjaan fisik konstruksi/pemborongan tersebut.
Kontrak tahun tunggal

Jenis kontrak ini, pelaksanaan pekerjaannya mengikat dana anggaran untuk satu
tahun masa anggaran negara.
Kontrak tahun jamak
Jenis kontrak ini, pelaksanaan pekerjaan mengikat dana anggaran untuk satu tahun
lebih masa anggaran negara dengan persetujuan pejabat pemerintah.
Kontrak pengadaan tunggal
Jenis kontrak ini, dilaksanakan oleh satu kontraktor untuk menyelesaikan proyek
dalam waktu tertentu.
Kontrak pengadaan bersama
Jenis kontrak ini, dilaksanakan oleh beberapa kontraktor untuk menyelesaikan
proyek dan waktu tertentu secara bersama berdasarkan kesepakatan.
2. Aspek Perhitungan Jasa:
Biaya Tanpa Jasa
Misalnya pembangunan tempat ibadah, yayasan sosial dan lain-lain.
Biaya Ditambah Jasa
Biasanya dalam bentuk persentase

tidak ada batasan yang jelas yang dapat

dikategorikan sebagai biaya. Peluang keuntungan bagi penyedia jasa Peluang rugi
bagi pengguna jasa.
Biaya Ditambah jasa pasti
Imbalan/ jasa bervariasi tergantung besarnya biaya, jumlah fee sudah ditetapkan.
Berisiko bagi pengguna jasa karena tidak ada batasan biaya yang diperlukan.
Cost Plus Kontrak Persentase Tetap

Untuk beberapa jenis konstruksi yang melibatkan teknologi baru atau sangat
menekan kebutuhan, pemilik kadang-kadang terpaksa menanggung semua risiko
terjadinya overruns biaya. Kontraktor akan menerima biaya pekerjaan aktual
langsung ditambah persentase tetap, dan memiliki sedikit insentif untuk
mengurangi biaya pekerjaan. Lebih lanjut, jika ada kebutuhan mendesak untuk
menyelesaikan proyek tersebut, pembayaran lembur untuk pekerja yang umum
dan selanjutnya akan meningkatkan biaya pekerjaan. Kecuali ada alasan kuat,
seperti urgensi dalam pembangunan instalasi militer, pemilik tidak harus
menggunakan jenis kontrak.
Kontrak Cost Plus Biaya Tetap
Di bawah ini jenis kontrak, kontraktor akan menerima biaya pekerjaan aktual
langsung ditambah biaya tetap, dan akan memiliki beberapa insentif untuk
menyelesaikan pekerjaan dengan cepat karena biaya adalah tetap terlepas dari
durasi proyek. Namun, pemilik masih menganggap risiko biaya langsung
pekerjaan overrun sementara kontraktor tersebut mungkin resiko erosi dari
keuntungan bila proyek tersebut diseret di luar waktu yang diharapkan.
Biaya Variabel Plus Kontrak Persentase
Untuk jenis kontrak, kontraktor setuju untuk hukuman jika biaya aktual melebihi
perkiraan biaya pekerjaan, atau hadiah jika biaya yang sebenarnya berada di
bawah estimasi biaya pekerjaan. Sebagai imbalan untuk mengambil resiko atas
taksiran sendiri, kontraktor diperbolehkan persentase variabel biaya-pekerjaan
langsung untuk biaya nya. Selain itu, durasi proyek biasanya ditentukan dan
kontraktor

harus

mematuhi

batas

waktu

penyelesaian.

Jenis

kontrak

mengalokasikan resiko yang cukup untuk Kelebihan biaya kepada pemilik, tetapi
juga memberikan insentif kepada kontraktor untuk mengurangi biaya sebanyak
mungkin.
Perkirakan Target Kontrak

Ini adalah bentuk lain dari kontrak yang menentukan hukuman atau hadiah kepada
kontraktor, tergantung pada apakah biaya yang sebenarnya lebih besar dari atau
kurang dari biaya yang diperkirakan langsung pekerjaan kontraktor. Biasanya,
persentase tabungan atau overrun untuk dibagikan oleh pemilik dan kontraktor
adalah ditentukan dan durasi proyek ditentukan dalam kontrak. Bonus atau denda
mungkin akan diatur untuk tanggal penyelesaian proyek yang berbeda.
Dijamin Kontrak Maximum Cost
Bila ruang lingkup proyek didefinisikan dengan baik, pemilik dapat memilih
untuk meminta kontraktor untuk mengambil semua risiko, baik dari segi biaya
proyek aktual dan waktu proyek. Setiap perintah perubahan kerja dari pemiliknya
harus sangat kecil jika sama sekali, karena spesifikasi kinerja yang diberikan
kepada pemilik pada awal konstruksi. Pemilik dan kontraktor sepakat untuk biaya
proyek yang dijamin oleh kontraktor sebagai maksimum. Mungkin ada atau
mungkin tidak ketentuan tambahan untuk berbagi tabungan jika ada dalam
kontrak. Jenis kontrak ini sangat cocok untuk operasi turnkey.
3. Aspek Cara Pembayaran:
Bulanan
Prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan dan dibayar setiap bulan. PP no.
29/2000 Pasal 20 ayat (3) huruf c angka 2.
Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)

Prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan

Kelemahan cara pembayaran ini adalah berapapun kecilnya prestasi


penyedia jasa pada suatu bulan tertentu, tetap harus dibayar. Untuk menutupi
kelemahan cara pembayaran ini sering dimodifikasi dengan mempersyaratkan
jumlah pembayaran minimum yang harus dicapai untuk setiap bulan
diselarasakan dengan prestasi yang harus dicapai sesuai jadwal

Seringkali penyedia jasa mengkompensasi kurangnya prestasi kerja


dengan prestasi bahan dengan cara menimbun bahan di lapangan. Untuk
mengatasinya bisa dipersyaratkan bahwa bahan yang ada di lapangan tidak
dihitung sebagai prestasi, kecuali pekerjaan yang betul-betul selesai/terpasang
atau bisa juga barang-barang setengah jadi.
Prestasi

Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/ kemajuan prestasi. Besarnya prestasi


dinyatakan dalam persentaes. PP no. 29/2000 Pasal 20 ayat (50) huruf angka 1.
Cara Pembayaran Termin atau Prestasi (Stage Payment)

Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan yang telah


dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak.

Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase.


Contoh:
No.

Nilai Prestasi Pekerjaan

Nilai Pembayaran

1.

20% x nilai kontrak

20% x nilai kontrak

2.

20% x nilai kontrak

20% x nilai kontrak

3.

20% x nilai kontrak

20% x nilai kontrak

4.

20% x nilai kontrak

20% x nilai kontrak

5.

20% x nilai kontrak

15% x nilai kontrak

100% x nilai kontrak

95% x nilai kontrak

Seringkali prestasi yang diakui penyedia jasa bukan saja prestasi fisik
(pekerjaan selesai) tetapi termasuk pula prestasi bahan mentah dan setengah jadi
walaupun barang-barang tersebut sudah berada di lapangan (front end loading)

Pra Pendanaan penuh Dari Penyedia Jasa


Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai
100 % diterima baik oleh pengguna jasa barulh dibayar oleh penyedia jasa.

Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa


jaminan Bank

Kontrak bentuk ini nilainya lebih tinggi

PEMBAYARAN UANG MUKA DAN PRESTASI PEKERJAAN


1. Uang muka dapat diberikan:
a. Untuk usaha kecil max. 30% nilai kontrak;
b. Untuk usaha non kecil max. 20% nilai kontrak.
2.

Pembayaran:

Atas dasar prestasi pekerjaan

Sistem sertifikat bulanan/termijn,

Memperhitungkan angsuran uang muka dan pajak.

Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia jasa


Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 100% diterima
baik oleh pengguna jasa barulah penyedia jasa dibayar. Pengguna jasa memberi
jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan bank. Kontrak bentuk ini nilainya
lebih tinggi.

10