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11/7/2015

Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
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VIERNES,2DEABRILDE2010

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ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal

TEMASDEESTEBLOG

Lasviviendasson,desdelaantigedad,elcobijoyproteccindelserhumano.Desdelos
primerostiemposfueronconstruidasparadarseguridadalhombreparaprotegerlodela
intemperie. Tener un piso y un techo
essinnimodetenerasiento,deestar
enraizadoenalgo,deperteneceraun
sitio. Por eso los mercados
inmobiliarios reciben el nombre de
Mercados de Bienes Races (o de
BienesyRaces),porqueserefierena
estructuras y propiedades que de
alguna manera definen la vida del
ciudadano ya no ser ms un
nmada ya tiene dnde permanecer,
dndeecharraz.
LosgruposdepersonasrepresentaneseedificiosocialqueconocemoscomoSociedad,
donde debemos aprender a respetar las ideas de nuestros semejantes y pensar en un
mundomejor.Lascomunidadesdepersonasqueintegranlasreascomunesoreasde
http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidaddepersonasypropiedad.html

ComunidaddePersonasy
PropiedadHorizontal
Lasviviendasson,desdela
antigedad,elcobijoy
proteccindelserhumano.
Desdelosprimerostiemposfueron
construidasparadarsegur...
RecibodeCondominio
Lacontribucinalosgastoscomunesque
debenhacerlospropietarios(o
copropietarios)queresidenenedificios,
conjuntosresidenciales,...
ElConserjeenel
Condominio
Ennuestroprimertema
introducidoenesteBlog,el
pasadomesdeAbrilde
2010,tratamossomeramenteeltemade
ElConserje.Quienescribe...
LaAdministracindeunCondominio:
AspectosTecnoOperativos.ParteIIde
IIILaTesorera

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Unodelosaspectosms
complejosenla
Administracindeun
Condominioeselquetiene
queverconelflujodedinero
quesegeneraenele...

dominio comn (en latn con dominus o condominium, es decir, condominio, propiedad
comn o propiedad conjunta) tienen la potestad de velar por esos espacios comunes a
todos,cuidarlos,protegerlosyresponderporellos.
Elconceptodecondominiotieneperfectaaplicacinenlasviviendasoedificiosregidospor
la propiedad horizontal, la cual denota comunidad de bienes o cosas comunes a los
propietariosdelasmismas,enelhorizontelimtrofedelconjuntohabitacionaloresidencial.
Lofundamentalenlaconvivenciaointeraccinvecinal,eselreinadodelacordialidad,el
respetoylasbuenascostumbresentrelosresidentesdeuninmuebledeterminado,edificio
oconjuntodeviviendas.
Un elemento indispensable en la convivencia vecinal es la comunicacin. Adems de la
cordialidadyelrespeto,lacomunicacinesimportanteintercambiarnmerostelefnicosy
correos electrnicos entre vecinos, estrecha an ms los lazos de vecindad entre ellos
bsicamenteenestostiemposdondelosactosdelictivoshaninvadidolaprivacidaddelos
edificiosyconjuntosresidenciales,losvecinosdebenprotegersecuidarseunosaotros.
Lavidaencomunidadesdepersonasqueresidenenedificiosyconjuntosresidenciales,
comportaunaseriedederechosydeberes,loscualesestnreflejados,enVenezuela,en
la Ley de Propiedad Horizontal LPH (Gaceta Oficial N 3.241, Extraordinario, del
jueves 18 de Agosto de 1.983). Destacan, a la luz de esta legislacin, tres (3) figuras
centrales. En primer lugar, lo que pudiera llamarse el poder originario o de mxima
autoridad como lo es la comunidad de vecinos, comunidad de propietarios, formalmente
conocida como Asamblea de Propietarios. En segundo lugar, un rgano
representativo de la comunidad de propietrios, conocido como Junta de Propietarios o
Junta de Condominio, la cual es elegida por los propios propietarios para que
representenydefiendansusderechoseintereses.Entercerlugar,elAdministrador,el
cualeselegidoporlacomunidadoAsambleadePropietarios,yeslafiguraoperativaenla
conduccin y el quehacer diario del edificio o conjunto residencial, y en cuyos hombros
descansalaresponsabilidaddelfuncionamientodelinmuebleoinmueblesencomendados.
Lafuncindeladministrador,comotrabajoquerealmentees,debeserremunerada,as
estapersonaresidaeneledificiooconjuntodeedificiosquevaaadministrar,salvoque
stedecidaejecutaresteactividadadhonorem.Porelcontrario,alaJuntadeCondominio
noseleestableceremuneracinalguna,porlocualeltrabajodeestegrupodepersonas
merecerespetoyconsideracin,respaldoycolaboracindepartedelospropietarios.Sin
embargo, sera importante considerar algn tipo de remuneracin para estas personas
quesacrificansutiempoysudignidad(avecesselesfaltaelrespeto),porvelarporlas
cosascomunes.Enalgunasresidenciasselesexoneradelpagodecondominio,locuallo
tienenbienganado.
La Junta de Condominio debe tomar decisiones en los asuntos de la comunidad de
propietarios. Su constitucin y funcionamiento revisten carcter de obligatoriedad en los
regmenesdepropiedadhorizontal.Laeleccindelajuntaestprevistaenelartculo18
de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se seala que este rgano comunal deber
estar integrado por tres (3) propietarios, como mnimo, y tres (3) suplentes que llenarn
susfaltas.Lamismalaelegirlacomunidaddepropietarios,yellos(laJunta)debenelegir
un presidente. Esta junta durar un (1) ao ejerciendo sus funciones, y podrn ser
reelectos.Enelmismoartculo18sedefinensusatribuciones.
Tanto la Junta de Condominio como el Administrador deben trabajar en conjunto. La
primeradebevelarporelcuidadodelasreascomunesdeledificiooconjuntoresidencial,
ysupervisarlasactuacionesdelAdministrador.Esteltimodebecentrarseenlagestin
delosrecursos,comolafacturacinmensualdelosgastoscomunes,lacobranzadelos
recibos,lacompradebienesyservicios,elpagoaproveedores,llevarlacontabilidadde
maneraclara,precisaytransparente,elmanejodelFondodeReserva,lasprestaciones
socialesdelostrabajadores,ydemstareasyresponsabilidadesprevistasenelartculo
20delaLey.

LaAdministracindeun
Condominio:Aspectos
Normativos
Enestasegundaentrega
trataremosdedarunagua
conrelacinaalgunosaspectos
normativos,loscualesfueron
mencionadosenlaprimera,...
GastosComunes
Elartculo5,delaLeydePropiedad
Horizontal(LPH)venezolana,especifica
conclaridadculessonlascosas
comunesatodoslospropieta...
LaMorosidadenlos
Condominios
Unodelosmayores
obstculosquedebe
enfrentarlaAdministracin
deunCondominio(Juntaoempresa
administradora)eslalentitudyelatr...
CestaTicketsparalos
Conserjes
EnlaGacetaOficialN
33.666,del04deMayode
2011,salipublicadoel
DecretoN8.189,dondesedecretala
ReformaParcialdelaLeyd...
LaAdministracindeun
Condominio:Aspectos
TecnoOperativos.ParteIII
deIIILaContabilidad
Laideadedesarrollareste
captulonoesladedarunaclasede
Contabilidad,puestoqueesoameritara
lainversinenhorasdededicaci...
JuntasdeCondominio
Eficientes
ProlegmenosTalvezel
contenidodelpresentetema
seaunpocolgidopara
aquellosmiembrosdeJuntasde
Condominioqueleanestaslne...

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ENLACESDEINTERS

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BomberosdeCaracas
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CaracasenImgenes
ClnicadelasEmociones
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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal

Otra figura fundamental en el da a da de la convivencia vecinal, bajo el rgimen de


Propiedad Horizontal (PH), como auxilio de las tres (3) figuras mencionadas
anteriormente,yfundamentalentodoedificiooconjuntoresidencal,eselConserje (sea
hombreomujer),quientieneasucargolalimpiezaycustodiadelolosinmueblesbajoel
rgimen sealado. Sus atribuciones, derechos y deberes, estn contemplados en la Ley
OrgnicadelTrabajo(LOT),enlosartculosquevandel282al290.

EnriqueHerreraCondominios

Cada condominio tiene sus propias necesidades, las cuales deben jerarquizarse para el
mejoraprovechamientodelosrecursosaaplicar.EstaeslalabordelAdministrador.Esde
fundamentalimportanciaquecadapropietariocumplaconsuresponsabilidaddecontribuir
conlascosasogastoscomunes(pagarelrecibodecondominio)accinestaquedefinela
vida,conservacinymantenimientodeledificio,lasviviendasoconjuntosresidenciales.

SaludEmocional

Cuando un propietario incumple con sus obligaciones condominiales, y se convierte en


moroso (deudor de dos (2) o ms recibos o cuotas de condominio), se torna en
contribuyenteocolaboradordeldeteriorodeledificiooconjuntoresidencial,ytantolajunta
decondominio,comoeladministrador,debenevitaratiempoqueestecncerseextienda
alrestodelospropietarios.
PublicadoporProf.EduardoFuenmayorFernndezen4/02/201001:30:00p.m.
Etiquetas:condominio,mercadodebienesraces,propiedadhorizontal
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650comentarios:
LEYES

jose 12dejuniode2010,20:12

CdigoCivildeVenezuela

buenas, hay problemas con la junya y los morosos. los que pagamos sufrimos los
malostratodelosintegrantesdelamisma,sevanycortanelagusyhayniosque
podemoshacer.

CdigoOrgnicoProcesalPenalCOPP

Responder

CdigoPenalVenezolano
LeydeArrendamientosInmobiliarios
Derogada
LeydeFaunaDomstica

JosGregorio 3deagostode2010,21:40
Estimados:
Solotrespreguntas:

LeydePropiedadHorizontal
LeydeRegistroPblicoydelNotariado
LeydeVentadeParcelas

1.CuleslafechadelaLeydePropiedadHorizontalVigenteactualmente?
2. Si un conserje recib pago en cheque,El patrono est obligado a otorgar el
permisocorrespondienteparasucobrosinnecesidadderequerirpermisoporescrito
parasuautorizacin?
3. Cmo considera usted si un conserje ha estado trabajando por ms de 10
meses consecutivos (agosto 2010) y luego de este lapso se le quiere hacer un
contratoatiempodeterminadodeunaoconfechadefirmaenero2010,fechaen
la que culmin su perodo de tres meses de prueba y se continu recibiendo sus
servicios?

LeyOrgnicadeProteccin,Condiciones
yMedioAmbientedeTrabajo
LOPCyMAT
LeyOrgnicadelTrabajoDerogada
LeyesLaboralesydeSeguridadSocial
OrdenanzadeConvivenciaCiudadana
Caracas
OrdenanzadeConvivenciaCiudadana
Chacao

Muchasgracias

OrdenanzadeConvivenciaCiudadana
delMunicipioNaguanagua.Valencia.
EstadoCarabobo.

Responder

ReglamentodelaLOPCyMAT
Seguridad,HigieneyAmbiente

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

6deagostode2010,20:13

BuenasnochesseorJos:
PuedenrealizarunaAsambleaExtraordinariadePropietariosparaelegirunanueva
Junta de Condominio y revocar la que no est haciendo nada, y exigirles a estos
nuevos miembros que enven los casos de los morosos con los abogados. Es
conveniente que en esa Asamblea elijan un administrador, tal como lo dice la Ley
dePropiedadHorizontalensuartculo19.
Estoyasuordenparaconsultas.

ENTIDADESFINANCIERASDEINTERS

BancoCentraldeVenezuela
BancodeVenezuela
BancodelCaribe
BancoExterior
BancoMercantil
BancoNacionaldeCrdito
BancoOccidentaldeDescuentoBOD
BancoVenezolanodeCrdito

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
Banesco

Responder

BBVABancoProvincial
Prof.EduardoFuenmayorFernndez

6deagostode2010,20:56

BuenasnochesJosGregorio:

PLANETAVENEZUELA
estamosen

1. La actual Ley de Propiedad Horizontal es del 18 de Agosto de 1983. Gaceta


Oficial N 3.241, Extraordinario. Desde hace muchos aos reposa en la Asamblea
Nacional una propuesta de Ley (Nueva), que hasta los momentos no ha sido
tomadaencuentaporlosDiputados.
2. Recuerde que el Conserje es un trabajador como cualquier otro, tal como lo
contemplalaLeyOrgnicadelTrabajoensuartculo282.Elcobrodesusalariono
requieredepermisoparal(oella)hacerloefectivo.Enestoscasosloquehayque
buscareselhorariomsconvenienteparaqueloellapuedaausentarseacobrar
el cheque simplemente con informar o manifestar al patrono que se va a dirigir al
bancoacobrarsusalario,bastaparaacordarconsteelmomentoprecisoenque
debair,paranoentorpecersustareas.
3.Sinosehizouncontratodetrabajo(determinadooindeterminado)aliniciodela
prestacin de los servicios, y habiendo transcurrido 10 meses de trabajo, ya se
entiende que ese trabajador es fijo, puesto que no se defini el tiempo de servivio
en un contrato escrito al inicio de la relacin laboral. A estas alturas no se debe
elaboraruncontratoatiempodeterminadovaencontradelaLey,porqueviolenta
losderechosdeltrabajador.Siesarelacindebeterminar,yesdespidoinjustificado
(simplemente te despido), aplican los siguientes artculos de la Ley Orgnica del
Trabajo (LOT): 104, literal b 108, pargrafo primero, literal b 125, literal b.
Adicionalmente,vacacionesfraccionadas(artculos223y225delaLOT)yUtilidades
Fraccionadas (artculo 174, pargrafo primero de la LOT). En caso de llegar a un
mutuoacuerdo(ojal)enlaterminacindelarelacindetrabajo,aplicansolamente
el artculo 108, pargrafo primero, literal b, de la LOT, y Utilidades y Vacaciones
Fraccionadas,enlosartculosmencionadosenlaslneasanteriores.
Responder

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RecibodeCondominio

mariamillan 13deagostode2010,17:59

GastosComunes

HOLA BUENAS TARDES, QUISIERA SABER SI LOS CONDOMINIOS DEBEN


ESTARINSCRITOSENELIVSS,FAOV,INCES,YDEBENPOSEERNILOMEJOR
DICHOESTARINSCRITOSENLAINSPECTORIADELTRABAJO?DEANTEMANO
GRACIAS

ComunidaddePersonasy
PropiedadHorizontal

DATOSPERSONALES

Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

15deagostode2010,21:51

HolaMara:
Aunque las instituciones del gobierno, hasta la fecha, no han acentuado la
supervisin a los Condominios, es conveniente (y obligatorio) inscribir el mismo en
los organismos que usted seala, ya que aunque el condominio tenga un (1) slo
trabajador,tieneobligacioneslegalesconl,antelosentesqueustedindica.
Previoalainscripcinenlosentessealados,sedeberegistrar(anteunRegistro)
el Condominio (la Junta de Condominio), y luego solicitar el RIF del mismo, para
posteriormenteprocederarealizarlasinscripcionescorrespondientes.
Recuerde que una vez inscrito ante los organismos mencionados, procede la
retencin a los trabajadores, que junto con el aporte del Condominio, se enterar
antelosministeriosoinstitutoscorrespondientes.
Responder

Annimo 3deseptiembrede2010,21:31
BuenasNoches,Amigounapregunta:unapersonaqueformapartedelajuntade

http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidaddepersonasypropiedad.html

Prof.EduardoFuenmayorFernndez
Maracay,Aragua,Venezuela
NacenCaracasen1961.VivenSanta
TeresadelTuydesdeelao2005al
2012.Enlaactualidadvivoenlaciudad
jardndeVenezuela.Tengo
independenciapoltica:nopertenezcoa
ningnpartido.Licenciadoen
AdministracindeEmpresas.Productor
NacionalIndependienteN17.083.Mehe
desempeadocomoGerenteenvarias
empresasdelsectorprivado.Hesido
docenteenlasUniversidadesUnefay
MartimadelCaribe.Tambinfuiprofesor
enellegendarioliceoLuisRazetti,enla
ciudaddeCaracas,enelcualtambin
cursestudios.Mitelfonoes:(0416)
3087257.CorreoElectrnico:

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11/7/2015

Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
Codominiopuedeprestarsusservciosprofesionalesparallevarlaadministraciondel
mismoycobrarporeso?
Responder

vanguardia61@gmail.comy
vanguardia61@hotmail.com.
Twitter:@vanguardia61
Vertodomiperfil

Annimo 10deseptiembrede2010,4:35
EnmicarcterdePresidentadelaJuntadeCondominio.PuedosustituiralTesorero
previo a enterarme que el msmo a pesar de que vivir en el edificio no es
propietario? Y en ese caso, uno de los vocales podra ocupar su lugar? Muy
agradecidadeantemano.

HORALEGALDE
VENEZUELA

VISITASALA
PGINA

4 6 2 3 6
09:27:22
8
am
IMGENES

Responder

SGUEMEPOR
CORREO
ELECTRNICO

Annimo 11deseptiembrede2010,2:06
BUENASNOCHES:QUISIERASABERSIMEPUEDEAYUDARENLOSIGUIENTE:
1.QUE ACTUACIONES LEGALES PODEMOS HACER EN CONTRA DE UN
COPROPIETARIO QUE NO CANCELE CON LAS OBLIGACIONES NORMALES
COMO: PAGO DE CONDOMINIO AL DIA, PAGOS DE CUOTAS QUE POR
EMERGENCIA LA JUNTA DE CONDOMINIO TENGA QUE REALIZAR,
BIENECHURAS MENORES QUE SE HAGAN AL EDIFICIO (COMO CAMBIO DE
LAMPARAS POR ESTAR EN MAL ESTADO LAS ACTUALES) ENTRE OTROS. 2.
QUE SI SE DEBE O NO TOMAR EN CUENTA LA PALABRA O EL VOTO DE UN
COPROPIETARIO PARA CUALQUIER DECISION SI NO ESTA AL DIA CON SUS
PAGOS. 3. UN INQUILINO PUEDE SER TOMADO EN CUENTA PARA LAS
DESICIONESCOMUNESQUETENGANQUETOMARLOSCOPROPIETARIOS.

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Annimo 20deseptiembrede2010,21:36
VIVO EN UN CONJUNTO RESD. DE 18 CASAS. NO FUE REGISTRADO COMO
PROPIEDAD HORIZONTAL Y NO HAY JUNTA DE CONDOMINIO. PUEDEN UN
GRUPO DE 11 COPROPIETARIOS CREAR UN DOCUMENTO DE CONDOMINIO
DE ESPALDAS AL RESTO DE LOS OTROS COPROPIETARIOS. GRACIAS POR
SUATENCION

(NEW)Appointment
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MEDIOSDECOMUNICACIN

7medios
ElArageo
ElCarabobeo
ElImpulso

Responder

ElMundo
ElNacional

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

22deseptiembrede2010,20:59

ElSiglo

Porsupuestoquepuedecobrar.LaactividaddeAdministracindeCondominioses
un trabajo de alta responsabilidad y dedicacin y, como todo trabajo, debe ser
remunerada.

ElTiempo

Responder

LaTele

ElUniversal
Globovisin
LaVoz

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

22deseptiembrede2010,21:02

.............pero tenga en cuenta que en ese caso pasara a ser el Administrador, y


tendraquedejarlaJuntadeCondominio.RecuerdequeelAdministradornoforma
parte de la Junta de Condominio, pero legalmente debe reportarle a sta. Ver
artculos18y19delaLeydePropiedadHorizontal.

LasVerdadesdeMiguel
Noticias24
Notitarde
TalCual
ValeTv
Venevisin

Responder

VenezolanadeTelevisin
Prof.EduardoFuenmayorFernndez

22deseptiembrede2010,21:18

Vive
ltimasNoticias

Paraelcobrodecuotasdelosmorososexistentresformas:1)Recordarleladeuda,
porescrito,yexhortarloaquesepongaaldaconsuspagos.Estavadebeserde
manerainsistente.Seledebehacerveralmorosoquesufaltadepagoafectaala
comunidaddepropietarios,yaceleraeldeteriorodelasreascomunes.Seledebe
sugeriraquerealiceunconveniodepago,demaneraquepuedapagarsusdeudas
con abonos, sin descuidar las cuotas actuales. 2)Transferir el caso a un Abogado
para que de manera amistosa haga exactamente lo mismo que la Junta esto se

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
llama cobranza extrajudicial. 3) Si el moroso persiste en no pagar, entonces se le
debe otorgar un poder al Abogado para que proceda en firme con una demanda
(cobranzaporlavajudicial).
LosMorososnotienenvoznivotoenlasAsambleasdePropietarios,puestoquesu
faltadepagoperjudicaaledificiooalconjuntoresidencialesdecir,alacomunidad,
ylimitalasactuacionesdelaJunta.
LasCuotasExtrasparagastosextraordinariosnosonobligatoriassonvoluntarias.
LoobligatorioesloquesereflejaenelRecibodeCondominio.esimportantetener
unFondodeReservaslido,parahacerlefrenteacualquiergastodeemergencia.
Los inquilinos no deben tener votos (decisiones) en las actuaciones del
Condominio,puestoquenosonpropietarios.Puedentenervoz(hacersugerencias)
peronovoto(tomardecisiones).
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

22deseptiembrede2010,21:21

S, usted puede sustituir al Tesorero. recuerde que la Junta de Condominio debe


estarintegradaexclusivamenteporpropietarios.Invitoalalecturadelartculo18de
la Ley de Propiedad Horizontal si no la tiene, la puede descargar del link (enlace)
queapareceenestapgina.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

22deseptiembrede2010,21:34

EnunconjuntodecasassepuedecrearunCondominioelmismopasaraaserun
ConjuntoResidencialbajolafiguradePropiedadHorizontal.Espreferiblequenolo
haga a espaldas de otros. Las 11 casas que estn de acuerdo deben convocar a
una Asamblea de Ciudadanos o de Vecinos, y explicarles a todos las ventajas de
vivirbajolafiguradePropiedadHorizontal.esimportantequeestndeacuerdopor
lo menos el 80% de los propietarios. Si desean asesoramiento legal para la
conformacin de un Condominio que va a nacer o est naciendo, les sugiero
comunicarse con el Dr. Gonzalo Prez Rubio a los telfonos (0212)9597058 y
(0212)9599139.
Responder

Annimo 29deseptiembrede2010,12:54
EstimadoProfesorFuenmayor,
tengounapreguntaenrelacionalasatribucionesdelaJuntadeCondiminio,yaque
sehapresentadouncasoenmiresidenciaenelcualporunainfraccindeunode
los vecinos por desconocimiento del reglamento, se le ha amenazado con privarlo
del acceso al edificio contituido en su totalidad pro controles electronicos,
desactivandodichoscontroles.
En el entendido de que no es una falta recurrente, me parece que la sancin es
desproporcionada y por otro lado cuetiono la legalidad de prohibir a un ciudadano
delaccesoasupropiedadprivada.
Graciasporsuatencion.
Responder

Annimo 5deoctubrede2010,17:59
buenastardesProf.Eduardo,soypropietariodeunApto,enunedificiode2pisos..
recien estoy habitando el apto. y tenia problemas de filtracion en la placa( techo
concreto)delbloquedonderesido,esdecirdelbloquecompletocomotal..realizeun
trabajo por mi cuenta para solucionar el problema "porque el preseidente del
condominio no tomo en cuenta mis sugerencias para este problema" y luego que
arreglelasituacionconmispropiosrecursosmedicequeesoquedomalyquedebo
reubicar una tuberia de drenaje(que la ubique de tal manera que no afecte a los
vecinos)llegodeltrabajoyloprimeroquehaceesfaltarmeelrespetoantelosdemas

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
diciendo que estoy afectando el edificio, cuando lo que hice es una
mejora...pregunto:Noeshostigamientoloquehaceelpresidntdelcondominioen
estecaso?,osoyyoelqueestoyflatandoalhacerunamodificacionmuypequea
enlapartesuperiordelbloque.?
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

6deoctubrede2010,15:30

Buenastardes:
Aunque no me describi usted la falta, no se debe privar a ningn propietario del
acceso al edificio y a su vivienda. Existen otros mecanismos para sancionar algn
tipo de falta. Lo mejor en estos casos es el dilogo y el entendimiento. Si desea
mayor informacin al respecto, agradezco me ample el planteamiento para poder
orientarlomejor.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

6deoctubrede2010,15:46

Si la reparacin que usted realiz era del edificio y estaba afectando su


apartamento,elmontoqueustedgastenlapartecorrespondientealedificioselo
debereintegrarelcondominio(artculo21delaLeydePropiedadHorizontal).Ahora
bien, antes de realizar cualquier trabajo que tenga que ver con fachadas, tuberas
externas, etc., del edificio, primero se debe consultar con el administrador del
condominio(silohubiere)oconlaJuntadeCondominio,yaquedeacuerdoconlos
DocumentosdeCondominios,lasfachadasyotroselementosexterioresdeledificio
nodebensermodificados(artculos3,4y8delaLeydePropiedadHorizontal).Es
conveniente el dilogo y el entendimiento entre usted y el condominio, con la
finalidaddebuscarlamejorsolucinasucaso.Sipersistesududa,loinvitoavolver
aconsultarme.
Responder

Antonio 8deoctubrede2010,8:55
BuenosdasProfesor.
Muy interesante su blog y es de mucha ayuda para tener una visin de como
manejarsedentrodeladiversidaddecriteriosquehaydentrodeuncondominio.
Responder

Annimo 9deoctubrede2010,18:37
me encanto este portal, excelente lo felicito, creo que muchos tienen esta duda
aclaremelaporfavor:
queinstitucionalesdebenregiralcondominio?..
Responder

Annimo 12deoctubrede2010,11:47
Buenda,
Resido en un conjunto cerrado como propietaria desde hace 11 aos. En el ltimo
aolasreasyservicioscomunessehandeteriorado(daoascensor,paredesen
malestado,secayelmurodivisorconareacontiguaporemergenciaclimtica,no
sepintanlasreas),laseguridadnoesapropiadapuespermitenlaentradaysalida
sin ninguna restriccin y esto ya se ha vuelto intolerable ms aun cuando LA
ADMINISTRADORANODALACARA..Agradezcomeorientecomopodemoselevar
reclamo.Milgracias
Responder

Annimo 12deoctubrede2010,15:34

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
Buenas tardes Prof Fuenmayor, le cuento que hace tiempo a la Conserje del mi
Edificio le descontaban de su sueldo lo correspondiente a la vivienda y
posteriormentelodejarondedescontar,eselcaso,queahoraseledeereintegrarlo
descontado con los debidos intereses, mi pregunta es existe alguna gaceta oficial
dondeaparecequehayasidoderogadosteconceptodedescuentodevivienda,lo
preguntoporquenosvisitounInspectodelMinisterioelTrabajoquiennosobligaa
cancela lo aqu sealado, sin embargo, existe un miembro de la junta que no lo
quierecancelarpidiendogenerarnosunamultapornocumpliresto.
Esperandosuscomentariosalrespecto.
Responder

Annimo 13deoctubrede2010,16:42
Prof. qusiera saber cuando un conserje y un copropietario amedrentan y amenzan
reiteradamente a los nios por jugar y patinar en las reas coumunes, cmo se
puede proceder con estas personas? estas personas no solo les decomisan sus
patinetas,pelotas,etc.sinoqueademslasdestruyen?ELconjuntoresidencialno
tiene reas de esparcimiento y recreacin, Dnde pueden entonces jugar los
nios?
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

14deoctubrede2010,14:35

Si en el caso de la Conserje el descuento se produca de acuerdo con la Ley de


Poltica Habitacional (actualmente incluida en la Ley de Seguridad Social), este es
undescuentolegal.Porlotantosedebeseguirhaciendo,porqueesLey,ystase
debecumplir.Sieldescuentonocorrespondaaningunaley,entoncessiprocedeel
reintegro.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

14deoctubrede2010,14:46

Recuerde que las reas comunes son de todos, por lo tanto todos los propietarios
(includos familiares) deben cuidar de las mismas. En el caso de aquellos edificios
donde existan pocas o ninguna reas comunes, donde los nios puedan jugar, es
recomendable que los padres y representantes de estos prvulos los orienten
acercadelamaneradejugarenesossitios,recordndolesquenodebenmolestar
a los vecinos. Si el juego es de beisbol, se les debe decir que tengan el mayor
cuidadodenopegarlaspelotaaloscarros,laspuertasdelosapartamentos,oalas
personas que vayan pasando en ese momento. Recuerde que ante todo debe
privarelrespeto.
.......y como de respeto se trata, exjale al conserje o a esos propietarios
refunfuones que deben respetar a los nios que juegan. Que ante la falta de
consideracin de los nios o las malas palabras que stos puedan decir, es
preferibleacudiralospadresparaquestosseanquieneshaganelreclamoasus
hijos.
Recuerde que en las relaciones de comunidades condominiales o de otra ndole,
deben coexistir la concordia, el respeto, la comunicacin, y el entendimiento entre
losresidentesdeunedificiooconjuntoresidencial.
Responder

Annimo 15deoctubrede2010,15:13
Buendiaprof.buscandoinformacinsobrefuncionesyadministracindecondiminio
llegue a su blog y veo que es de mucha ayuda para obtener informacin. Le
agradecezcomecomentequesepuedehacerenloscasosenquepropietariosde
un conjunto residencial han incumplan con los reglamentos de conservacin y
esttica del inmueble, sin el consentimiento unnime de los propietarios y sin el
permisodelasautoridadescompetentes.
Responder

http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidaddepersonasypropiedad.html

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11/7/2015

Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal

Annimo 15deoctubrede2010,20:25
MuyBuenasnochesProfEduardo
Quisiera preguntarle en relacion a las areas de estacionamiento, pues un grupo d
propietarios de mi edificio, por el hecho de haber medio asegurado un parte del
estacionamientosecreenconderechoasoloocuprlosellos,lacosahallegadoatal
extremodequeunodeellospornotenercarrolecediosupuestoaunpropietario
que tiene poco tiempo en el edificio por ser su madrina?. Su puestamente se lo
heredo?. Como hace la junta de condominio con este grupo de atropelladores de
losderechosdelosdemas?.
PORfavorindiquemecualprocedimientoaseguirporqueyaselehadichoqueson
areascomunesyestanreaciosaentenderlo.
DELYARACUY.
Responder

Annimo 20deoctubrede2010,22:33
Buenasnochesamigo
Unapregunta,YosoynietodeuncopropietariomiAbuelaenestosmomentosesta
morosapordosmesesnohaqueridopagarporladeficienciadelajuntaactual,mi
preguntacomotal,Puedopostularmecomomiembrodelajuntaquevenga,Saludos
ylofelicitoporsuportal
Responder

Annimo 21deoctubrede2010,22:48
BuenasnochesprofesorEduardo:
Resido en un Conjunto Residencial construido hace treinta aos, en la actualidad
estamos presentando ruptura de tuberias principales en diferentes apartamentos
constantemente. En mi caso ocupo un apartamento en planta baja y presento una
filtracion de un tubo general de agua blanca, acudi a la junta de condominio y la
respuesta que me dieron que la filtracion viene del apartamento y que tengo que
repararla.
Mi pregunta es, los tubos generales que surten de agua a los apartamentos son
responsabilidaddelospropietariosocorrespondenalcondominio?
Muchasgraciasporsucomentario.
Responder

MoisesLian 23deoctubrede2010,20:00
Buenas noches profesor, vivo en un conjunto residencial relativamente nuevo y la
presentejuntafueconformadahaceunaobajoelauspiciodelaurbanizadoraque
luegodesignaalaadministradoraynosamarraporvariosaosaella.Enelproceso
dejaron varios baches que no han permitido tener una junta legal. De hecho no
tenemos libro de actas de ningun tipo. Ya hemos hecho la convocatoria a la
asamblea y estamos pronto a realizarla para conformar la nueva junta de
condominio. Mi pregunta es en relacin al acta de asamblea a levantar. Que nos
puederecomendarencuantoalprocedimientoaseguirparatenerporfinunajunta
quenotenganadaquetemerensuactuacinencuantoasulegalidad?.Muchas
gracias.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

25deoctubrede2010,15:35

Simplemente le recomiendo ceirse a la Ley de Propiedad Horizontal (artculos 18,


19y20)yalCdigoCivilvenezolano.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

25deoctubrede2010,15:39

Lostubosgeneralesquesurtendeaguaacadaapartamentoescosa(opropiedad)

http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidaddepersonasypropiedad.html

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
comn a los mismos es decir, del edificio. Por lo tanto corresponde a la Junta de
Condominio realizar las reparaciones pertinentes. Favor leer el artculo 5 de la Ley
dePropiedadHorizontal.PuededescargarlaenesteBlog.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

25deoctubrede2010,15:45

Buenas tardes, por favor dgale a su abuela que por muy molesta que est con la
Junta de Condominio, debe pagar el condominio. De esta manera podr hacer
todoslosreclamosqueseannecesarios.Porotraparte,paraustedpostularsepara
integrar la nueva Junta, debe estar al da con los pagos, y su abuela debe
autorizarloausted(porescrito)aquelarepresenteanteelrestodelospropietarios,
parapoderformarpartedelanuevajunta.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

25deoctubrede2010,15:46

Si persiste la duda, puede llamarme al 0416 3087257 o escribirme con lujo de


detallesa:vanguardia61@hotmail.comvanguardia61@gmail.com.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

25deoctubrede2010,15:50

DELYARACUY:lasreascomunessondetodosydeningunosedebenrespetary
darleselmejordelosusossinperjuicioaningnpropietario.
Por favor busque en el Documento de Condominio cmo vienen conformados los
puestos de estacionamiento. En estos Documentos, normalmente, dice que es un
puesto de estacionamiento asignado para cada apartamento, y este puesto viene
identificado.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

25deoctubrede2010,15:56

Su reclamo lo debe elevar a la Junta de Condominio, para que a su vez llame la


atencin a la administradora. Si usted percibe que en su edificio o conjunto
residencialnohaygobierno,converseconlamayorcantidaddevecinosquepueda,
para realizar una Asamblea Extraordinaria, y exponer esta problemtica. De ser
posible,elegirunanuevaJuntadeCondominio(noimportaquealaactualtodava
le quede tiempo) y revocar la empresa administradora o persona que est
administrandoelcondominio.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

25deoctubrede2010,15:58

...........porfavorrevisarlosartculos18,19y20,delaLeydePropiedadHorizontal.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

25deoctubrede2010,16:05

Los propietarios deben respetar las reas comunes del edificio o conjunto
residencial.AslodebenhacerverlaJuntadeCondominio,elAdministrador(a),yel
resto de los propietarios. No se llegar a la anarqua, pero si esto es inevitable,
puedenacudiralaJefaturaCivildelazonaocircunscripcindondeestubicadoel
edificio o residencia. Sugiero la realizacin de una Asamblea Extraordinaria de
Propietariosparaexponerestaproblemticaybuscarsoluciones.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

25deoctubrede2010,16:06

http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidaddepersonasypropiedad.html

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
RecomiendolalecturadelCdigoCivilvenezolanoensusartculosdel759al770.
IgualmentesugierolalecturadelaLeydePropiedadHorizontal.Sinoposeenestas
normas,puedendescargarlasdeesteBlog.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

25deoctubrede2010,16:07

LosCondominiosserigenporlaLeydePropiedadHorizontal.
Responder

Annimo 29deoctubrede2010,9:21
Buenosdias,siexisteenlapoblaciondeledificiounacantidadnotabledemorosos,
la junta de condominio puede actuar y ejecutarles el apartamento.? o privarlos por
ejemplodeutilizarlosbienesdeledif(ascensor),
Responder

Annimo 1denoviembrede2010,7:19
Buen Dia que me recomendaria en el caso siguiente: vivo en un edificio de cinco
pisos,incluyendoplantabajayconvente(20)apartamentos.Enlapartedeatrasde
este,tenemosunterrenoquepertenece"nose"aledificioyaqueeselfrentedelos
quevivenenplantabaja,mipreguntaessiunapersonatieneunabiodegayquiere
ampliarla construyendo en una parte del frente, en el terreno antes mencionado y
consta con la aprobacion de los habitantes del edificio habria q cumplir otro
requisito? existiendo un concejo comunal en el urbanismo y estando el edificio
conformadoenuncondominiolegal
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

1denoviembrede2010,13:36

Cuando existe alta morosidad en un Condominio, la Junta o el administrador (si lo


hubiere) deben realizar las gestiones internas de rigor (de palabras o por escrito)
para cobrar a los morosos las cuotas pendientes. De no dar resultados, deben
acudiraunabogadoqueseencarguederealizarlasaccionescorrespondientesde
cobro,conlasconsecuentesaccioneslegalesqueestoimplique.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

1denoviembrede2010,13:40

Primeramentehayquedeterminarlapropiedaddelterrenosaberdequines.Sies
propiedad del edificio, y este se rige por la Ley de Propiedad Horizontal
(Condominios), cada uno de los veinte (20) apartamentos tiene injerencia en ese
espacio. Sugiero realicen una Asamblea de Propietarios para que, entre todos los
vecinos,determinenelmejorusoparaesarea.
Responder

Annimo 2denoviembrede2010,6:44
BuenDaprofesor,vivoenunurbanismoentregadoporelestadoVenezolanohece
cincoaosysolotenemosCERTIFICADODEADJUDICACIN,pagamosluz,agua,
telefonoeinternec.Quisierasabersitambienestamosobligadosapagarderecho
de frente?(me explico) actualmente la alcaldia nos esta liberando cuatro aos
muchaspersonasapesardeestosequejanporquedicenquenodebemospagar
impuesto municipal, ya que no tenemos documento de propiedad, no aparecemos
enelmapadelmunicipiodebemospagarnuestrosimpuestos?debemosexigirun
documentodepropiedadalosentescorrespondientes,parahacerlo?Graci
Responder

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
Prof.EduardoFuenmayorFernndez

3denoviembrede2010,10:28

Aunque su pregunta parezca sencilla de responder, y sin nimos de darle a la


misma tintes polticos, no podemos escapar de las realidades que hoy vivimos en
Venezuela, con relacin a la posicin en que se encuentra en la actualidad la
propiedad privada. No voy a extenderme con esto, ya que es harto conocido por
todoscmosonestostemas.
PorahoralesugieroserenanlosbeneficiariosdeesaAdjudicacin,constituyanun
Comit, se dirijan ante los entes gubernamentales correspondientes, y exijan su
ttulodepropiedad.Sidecasualidadlaadjudicacindelosinmueblesfuegratuita,
hagan el compromiso de pagarlo si no, exijan, como Comit que representa a la
masadeadjudicatarios,elttulodepropiedadparatodos.
Ese Comit debera continuar hasta que ms adelante se convierta en la primera
JuntadeCondominio.
Este tema de la Adjudicacin sin propiedad, el Comit debe aclararlo ante el
gobierno municipal correspondiente, a los efectos del Impuesto a los Inmuebles
(derechodefrente).
Responder

MaraValdez 4denoviembrede2010,23:17
Excelente su portal, ser asidua lectora presenta casos prcticos y cotidianos con
respuesta casi inmediata, para Venezuela es ideal donde la mayora de las
personasvivenenaptos.Fomentarlaconvivenciapacficaenlosedificiosenbase
a la normativa vigente es imperativo. Hace mucha falta "escuela de vecinos" pues
muchas personas se creen con derechos que no les corresponden y otras con
atribucionesquenolescompeten.Felicitaciones,meencant
Responder

Annimo 5denoviembrede2010,19:46
Holaprof.muyinteresantesuportal,sabestengounproblemavivoenunedificiode
cinco apartamentos y hace algn tiempo se presento una filtracin en uno de mis
baos,acudamivecinoeldelapartedearribayleparticipe,porignorancia(que
melohicieronsaberellos)coloqueuntechopostisoperoqueseadhierealapared
y que por cierto fue muy costoso, finalmente pues romp mi techo para detectar la
avera y que el plomero pudiese revisarlo, lamentablemente cuando el plomero
viene no se evidenciaba el goteo. Posteriormente la falla insista y alegue ante la
junta de condominio sobre el caso y me dijeron que podan arreglar la avera pero
queeltechocorrapormicuentaporquenolesincumba,yyobuenoaccedypor
artedemagiaelgoteodesapareciyobviamentesingoteopuesnohayreparacin.
buenonoinsistyeltechodestrozado.
Ahora, el vecino de abajo aprovechando su espacio efectu una ampliacin de su
apartamento y cuya platabanda da al margen de mi piso por la parte de afuera, al
momentodepedirelpermisoanteelcondominiomanifestqueyopodaaccedera
construirsobresuplatabandayposteriormenteyodarapermisoaldearriba,pormi
parte manifest que no contaba con recursos para hacer dicha remodelacin pero
debidoalobajodeledificiolaplatabandaqueddefcilaccesoalosmalhechores
ylepeddelantedelcondominioquecolocaraunamediaparedoalgoquebrindara
seguridad y el gentilmente acepto, el caso es que termin su remodelacin y no
quiere cumplir con el compromiso asumido y la principal perjudicada soy yo. El
condominio interviene pero bueno como si no le interesara. Ahora pues yo como
unamedidadepresinnoecanceladolascuotasdecondominioyhancitadoauna
reunin y bueno me dijeron un montn de cosas que hasta poda perder el
apartamentoporelatrasoyetc.ylaverdadlarazndelareuninfuecitaralvecino
en cuestin y expusiera el porque no cumple y el no apareci en la reunin. La
verdadestoymuyenojada.Estodevivirencondominioesmuycomplicadoporfavor
orienteme.Yopiensoqueunotienedeberesperotambintienederechos.
Nota:TodoestaescritoenelLibrodeActas.
Responder

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Prof.EduardoFuenmayorFernndez

8denoviembrede2010,10:40

Gracias seora Valdez, por sus comentarios. Aprovecho para disculparme con mis
seguidores por no haber desarrollado ms temas al respecto, pero tan pronto
resuelvaalgunosproblemaspersonales,entreelloseldemicomputador,volvera
escribir sobre aquellas cosas que tanto nos preocupan en las relaciones de
convivencia,comoloesvivirbajopropiedadhorizontal.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

8denoviembrede2010,10:54

Estimada seora, por muchos problemas que usted tenga en su condominio, por
favornuncadejedepagar.Primero,porqueconestaconductalehaceungrandao
atodoslospropietarios,incuidausted.Segundo,porquesinopagalerestavalora
susreclamos.
Le sugiero insistir con el reclamo que le favorezca, ante la Junta de Condominio,
haciendo valer sus derechos. Recomiendo lo haga por escrito, si es posible con
fotografas anexas. Si ve que sus demandas no prosperan, insista las veces que
sea posible. Las correspondencia que dirija a la Junta, deben tener al final C.C.:
(Con Copia) jefatura Civil o Juez de Distrito. Tambin C.C.: Defensora del Pueblo.
Esto quiere decir que la correspondencia la va a imprimir doble: original para la
Junta, y la copia que se la sellen como recibido. Esa copia recibida debe
fotocopiarlayhacerlallegaralasinstanciasqueustedcoloquealfinaldelamisma.
Recuerde tambin que para realizar cualquier modificacin de fachada (cualquier
modificacin externa del edificio) se debe contar con la aprobacin unnime de
todoslospropietarios.
Responder

Annimo 9denoviembrede2010,8:43
Buenosdasprofesor,excelentesublog.
Mis preguntas son las siguentes: en el edificio donde vivo la nueva junta de
condominio,nosentregounasnormasdeconvivencia,dondeseprohibealosnios
jugar en las areas comunes, el edificio no posee parque.Es esto posible? Las
reuniones dentro de los apartamentos deben ser hasta las 12 de la noche Se
puede? y por ultimo si se incumple con las normas establecidas en la 3
amonestacion le cargan al recibo de condominio 3UT. Esto es legal? Por favor
profesorsaquemedeestasdudas.Gracias
Responder

antonio 9denoviembrede2010,12:38
Deverdadlofelicitoporesteespacio!!!!!!
As mismo aprovecho la oportunidad para hacerle una pregunta, hace
aproximadamente2meseshicelasdiligenciasparalaelaboracindeunbuznde
correspondencia en el edificio lo cual cancele de mi bolsillo y seguidamente
entreguelasfacturasalaadministradora,lacualaunnomeancanceladoalegando
que la residencia se encuentra en negativo,cabe destacar que de los 20
apartamentos 15 propietarios firmaron estar de acuerdo para la elaboracin del
mismo.
quepuedohacerparaquelaadministradoramecancelelafactura,muchasgracias
deantemano....
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

10denoviembrede2010,17:00

Estimado amigo Antonio, usted debe insistir con la administradora en el cobro


correspopndiente. Le sugiero que busque apoyo en los copropietarios que
estuvierondeacuerdoconsuiniciativadelaadquisicindelBuzn,paraqueentre
varioslogrenelobjetivo:larecuperacindesudinero.

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Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

10denoviembrede2010,17:27

Respetado seor: los nios pueden jugar en aquellas reas comunes que no
perjudiquen a los propietarios. Es importante tener claro cules son esas zonas
dondelosprvulospuedenjugarynomolestaranadie.
Lasreuniones(supongoqueustedserefiereafiestas)dentrodelosapartamentos
deben ser evaluadas por la comunidad midiendo el impacto ambiental que las
mismas tengan, como por ejemplo el volumen del equipo de sonido, y si se
producen bailes, escndalos, etc,. De esa evaluacin se establecern los horarios
de esas "reuniones". Recuerde que el piso de usted es el techo del vecino de
abajo,yviceversa.EstoesimportantetenerloencuentaparamejorarlasNormasde
Convivencia,yestablecerlosacuerdosnecesarios(yescritos)porlosquehabrnde
regirse todos los propietarios de su edificio o conjunto residencial, para realizar las
reuniones.
Las Normas de Conviviencia se deben cumplir, siempre y cuando stas no
contravenganalDocumentodeCondominio,alaLeydePropiedadHorizontal(LPH)
y,porsupuesto,alapropiaConstitucin.EnningnartculodelaLeydePropiedad
Horizontal(leyquerigelosCondominios)aparecelaaplicacindemultasendinero
paralospropietariosqueincumplanalgunanormamultarcondineronoeslegal.Sin
embargo,elartculo39delaLPHprevalgunassanciones,cuandolosmalesson
mayores,comoeselcasodelamorosidad.
Para poder establecer alguna multa en dinero, y que esta sancin aparezca en el
Reglamento(noDocumento)deCondominio,debetenerlaaprobacinunnimede
la Asamblea de Propietarios (todos los propietarios), siempre y cuando en esa
reunin estn presentes por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) de la
comunidaddehabitantesdeledificio.
Converseconsusvecinos,noolvidequeelCondominioestconformadoportodos
los propietarios de un edificio o residencia, con miras a mantener y mejorar su
calidaddevidaensusinmuebles.Porelloesnecesarioelcuidadoylaconservacin
delasreascomuneslaborstaqueesresponsabilidaddetodos.
Recuerde que el secreto de todo est en tener buena conviviencia con todos los
propietarios.
Responder

Annimo 12denoviembrede2010,19:07
BuenasnochesprofesorFuenmayor.Porfavordigamesieslegalquesehagauna
asamblea de propietarios para aceptar presupuesto para la ejecucion de una
cancha deportiva, camineria y parque infantil por Bs, 589.00 y que se desidira con
los que vayan. Tengo entendido que para realizar gastos no comunes tiene que
haber un acuerdo con el 75 % de los propietarios .Esto sigue siendo asi? Somos
165 familias un nunca van mas de 50 personas generalmente. Ademas que existe
unaaltamorosidadenelpagodecondominio.
Leagradezcodeantemanosuatencionalpresente.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

13denoviembrede2010,12:31

Buenosdas,recuerdequelosGastosComunessonlosqueaparecenenlaLeyde
PropiedadHorizontal,enelartculo11.LosGastosnoComunes,extraordinarios,o
algunainversinqueserequieraenlosedificiosoconjuntosresidenciales,siempre
se solicitan por la va de las Cuotas Especiales o Extras stas no son legales (no
aparecen en la Ley) sino voluntarias. Es decir, los propietarios conscientes de
mejorarsuentornohabitacional,realizanlascontribucionesnecesariasparaello.
Para la aprobacin de algn proyecto, gasto extraordinario, inversin, o reparacin
mayor, se requiere de la aprobacin de una mayora considerable de propietarios

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
(por lo menos el 75%), en concordancia con el artculo 9 de la Ley de Propiedad
Horizontal. Se debe tener en cuenta el contenido de los artculos 22 y 23, de esta
Ley, ya que la decisin o decisiones recae directamente en los propietarios. Por
ejemplo si es un edificio o conjunto de 100 apartamentos o casas, la mayora
(mnimo el 75% = 75 apartamentos o 75 familias por unidad habitacional) tendr
potestad para decidir. El resto de los propietarios debe acogerse a esa o esas
decisiones.
Responder

Annimo 14denoviembrede2010,18:39
Buenastardesprof.porfavorquisierasuorientacion,vivoencondominio,existeuna
junta de condominio pero no esta registrada legalmente, como se puede exigir el
pagoalosmorososcualseriaelbasamentolegal
Gracias,
Responder

Annimo 14denoviembrede2010,23:07
Prof.
Eduardo,Felicitaciones,es
bastante
interesante
esta
rama
condominial,tendremos
pronto
Abogados,Administradores,Constructores,
Ingenieros,especializados en Derecho Condominial.Bien,soy copropietario en un
Edificio de dos alas, de 8 pisos cada una y de 8 Aptos por piso, con sus reas
comunes,se eligi una Junta de Condominio. Es el caso, que hay una escalera
enrejada central q une las dos alas, q llega hasta el ltimo piso (el 8vo). Bien, los
propietarios de ste 8vo. piso, inconsultamente colocaron una reja puerta para
accederalpasillodesusAptos.,dichadecisinarbitrariayviolatoriadelaLPH,sela
hehechosaberalaJuntadeCondominio,qactenalamayorbrevedad,qordenen
el desmontar dicha estructura metlica, ya que afecta a todos quienes somos
tambinpropietariosdelpasillodeaccesoaesosAptos.SilaJuntadeCondominio
contina con esa contumacia y actitud complaciente y complice, y no toman las
medidas conducentes. Por favor, a que entidad u organismo pblico me dirijo en
primerainstancia,porsupuesto,priorizandoeldilogoylacomunicacincordial,ysi
ellonoseda,conquiendeboentrevistarmeyprocederlegalmente?.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

15denoviembrede2010,10:52

Es fundamental que las Juntas de Condominio estn registradas, ya que el pago


mensualdelcondominio,paracontribuirconlosgastoscomunes,debedepositarse
en una cuenta a nombre de la Junta, y no de algn particular, ya que se puede
correr el riesgo que por muerte o cualquier otro evento de desaparicin o
incapacidad de la persona que maneja esa cuenta, cuya nombre aparece all, se
puedaperdereldinerodetodoslospropietarios.
Sihaymorosidad,esunpocodifcillegalizaralgunademandaaalgnmoroso,bajo
estascircunstancias.
Le sugiero que converse con otros vecinos preocupados como usted, para que
convoquen a una Asamblea Extraordinaria de Propietarios, traten este punto de la
junta,yeldelamorosidad,yaldasiguienteseprocedadeinmediatoalregistrode
laJuntadeCondominio.
ElregistrodelaJuntadeCondominioesimprescindibleparatodaslasactuaciones
legalesdelmismo.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

15denoviembrede2010,11:03

Comomuybienustedlodice,debeprivareldilogoylacordialidadparalasolucin
deproblemascomoelqueloestaquejando.Siexistensuficientesvecinosquese

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11/7/2015

Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
estnquejandoporestasituacin,converseconellosyconvoquenaunaAsamblea
Extraordinaria de Propietarios para tratar ese nico punto, y hacerle ver a los que
enrrejaron el rea comn, que eso no debe ser. Recuerde que la Asamblea de
Propietarios(lospropietariosengeneral)estporencimadelaJuntadeCondominio,
deacuerdoconelartculo18delaLPH.Lesugieroseampareenlosartculos4y8
delaLeydePropiedadHorizontal.
Sinoprosperanlasconversaciones,dirjaseantelaautoridadcivildesumunicipioo
parroquia es decir, el Jefe Civil, quien est facultado para tomar decisiones en tal
sentido.
Responder

Annimo 20denoviembrede2010,22:17
Buenasnoches,enestemesunanuevaadmistradoraasumioelcontroladmistrativo
del edificio y me estn obligando a pagar el mes de octubre, el cual cancele a la
anterioradministracinquesugerenciamedaalrepecto.tambienenmidocumento
dicequenoposeoestacionamientoylaadmistracindicequeporserareacomn
debopagargastosquesepresente...
Responder

IsidroRodrguez 21denoviembrede2010,1:33
Buenosdas,eslegalquelaJuntadeCondominiopongauncandadoenlapuerta
delestacionamiento(accesoalospuestos),entrllas10:00y5:00AMPM,alegando
proteccindelosbienesporhaberocurridorobosdevehculos.Yencasodequerer
salir llamar a la conserje para que le abra el porton dentro de ese horario. Por otro
ladoeslegalcobrarcuotasextrasparacubrirlosgastosdeunafiestanavideade
lacomunidadalacualnovoyair?MuchasGraciasporsuatencin.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

22denoviembrede2010,11:59

RespetadoSeor:
Si ya usted cancel el mes de Octubre, y tiene un recibo sellado y firmado que lo
verifique, obviamente no debe volverlo a cancelar. A pesar de la nueva
administradora, dirjase a la Junta de Condominio, y demustreles que ya usted
cancelesemes.
Si usted no posee estacionamiento, no entiendo por qu cancelar gastos de un
reacomnquenoexistemsansiaslodiceeldocuemento"decondominio".
Siustedpuededemostrarloqueleestoydiciendo,ynovesolucinalrespectocon
la administradora, y no recibe apoyo de la Junta de Condominio, dirjase a la
JefaturaCivildesujurisdiccinoparroquia,ypresenteladenuncia.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

22denoviembrede2010,12:26

Los candados colocados en las reas de acceso comn, como los


estacionamientos, no deben ponerse, salvo que todos los propietarios estn de
acuerdo(artculos8y9delaLeydePropiedadHorizontal)y/otodostenganlallave
paraqueindividualmentecadaunoentreysalgacuandolonecesite.Sielproblema
eslainseguridad,cadaunodeberatenerllaveparateneraccesolibremente.Previo
a esta decisin, se ha debido convocar a una Asamblea Extraordinaria de
Propietarios,paraquelosdueosdelosapartamentosdecidansiquierencandado
o no o buscar otra solucin. Este tipo de decisin debe estar en manos de los
copropietarios. Adems es incmoda la medida, puesto que la conserje va a tener
tambin las atribuciones de portera, lo cual no estimo conveniente para sus
funciones. En caso de una emergencia de salida en la madrugada, no estimo
prudente tener que levantar a la conserje a esas horas, ya que debe trabajar al

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siguiente da. Por ello debe ser bien consensuada la decisin que se tome al
respecto.
Conrelacinalascuotasextraordinarias,lerecuerdoquestassonvoluntarias(no
obligatorias), ya que las cuotas legales (obligatorias) son las que describen muy
bienlosartculos7y11delaLeydePropiedadHorizontal.Lascuotasextrasson,
como su nombre lo dice, para gastos extras no contemplados en los gastos
comunes,deacuerdoconlosartculossealados.Estetipodecuotasesolicitayse
aporta, de manera voluntaria, para realizar trabajos de cierta magnitud en los
edificios o conjuntos residenciales, los cuales no pueden ser cubiertos por las
cuotas mensuales. Este tipo de cuotas, cuando es para mejoras del edificio y
realizarinversionesenelmismo,suelecomplementarseconelFondodeReserva(si
lo hubiere). Si todas las necesidades del edificio estn cubiertas, entonces se
pueden hacer las fiestas que la comunidad desee. Pero esta cuota no es
obligatoria.
Responder

terza 24denoviembrede2010,12:04
BUENAS TARDES , POSEO UN LOCAL EN EL c.c. s. bARQUISIMETO I EL CUAL
HASTA LOS MOMENTOS ES PROPIDAD DEL IMVI, PERO TENEMOS UNA
PROMESA DE VENTA, ES EL CASO QUE LA JUNTA DE CONDOMINIO QUE
TENEMOS NO SE ENCUENTRA REGISTRADA , MI PREGUNTA ES COMO
DEBEMOS HACER PARA REGISTRR ESTA JUNTA de condominio , si es que se
puedehacer.
Responder

Annimo 25denoviembrede2010,11:32
sera legal o improcedente que a los inquilinos se le exija, sabiendo que no es
obligatorio,quevendanrifa(8tikes)porloquesinoselerecargaraalpagomensual
decondominio.
Responder

Annimo 25denoviembrede2010,22:37
Distinguido Profesor, soy copropietario de un edificio, mi inquietud es la siguiente:
Nosotros los Copropietarios en Asamblea, podemos fijar una Cuota Fija por
Concepto de Gasto Mensual de Condominio, igual para todos los apartamentos o
seasintomarencuentalasAlicuotas?
Responder

Annimo 28denoviembrede2010,16:28
BUENAS TARDES PROFESOR,soy propietaria de un apartamento, y en el edificio
donde vivo no existe un condominio. mi pregunta es que acciones legales se
pueden tomar contra unos vecinos del apartamento que esta arriba y son
alquilados, hacen bulla amanecen con la musica dursimo toman cervezas y
ensucian el frente y utilizan el estacionamiento para realizar bonches con las
maleteras del carro abierta y musica a todo volumen, lo peor es que a nadie le
molestadelrestodeledificioyyosoylamsperjudicadaporquevivoenelpiso1.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

29denoviembrede2010,12:57

Sra.Terza:puedeguiarseporelartculo18delaLeydePropiedadHorizontal.Debe
convocar a una Asamblea de Propietarios, elegir la Junta de acuerdo con lo que
indicaelartculosealado.Todoslosasistentesyvotantesdebenfirmarellibrode
ActasdeAsambleas,elcualdebeestarpresente.
Posteriormente deben buscar un abogado que les redacte el Docuemento de

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
RegistrodelaJuntadeCondominio,dondesesealensusintegrantes.Almismose
ledebeanexarelDocumentodeCondominiodelC.C.,ytambincopiadelactade
asambleadondeestlaconstanciadeeleccindelaJunta.Estosedebellevaral
RegistroparaqueseproduzcalalegalidaddelaJunta.Unavezregistrada,hagan
ladiligenciaparaobtenerelRegistrodeInformacinFiscal(RIF).
Porsupuesto,paradarlospasosanteriores,todosdebentenerlapropiedaddelos
inmuebles.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

29denoviembrede2010,13:15

Para colocar una Cuota Fija para los Gastos Comunes, deben estar de acuerdo
todos (el 100%) los propietarios, porque eso implicara modificar el Documento de
Condominio,enconcordanciaconelartculo29delaLeydePropiedadHorizontal.
Siesoesas,sugierorealicenunaAsambleaExtraordinariadePropietariosparaque
hagan la propuesta de modificacin, lo cual pudieran ustedes proponer la
modificacindelaalcuota.FavorvermitemarelacionadoalosGastosComunes.
Si todos (el 100%) los propietarios escogen modificar el Documento con la
aplicacindeunaCuotaFija,stadebeserlosuficientementeslidaparacubrirlos
GastosComunes,porlocualsugieroquelamismaseajuste(oindexe)anualmente
deacuerdoconlosndicesdeinflacinqueinformaelBancoCentraldeVenezuela.
Por supuesto que todo lo anterior debe constar en la modificacin que todos (el
100%)lospropietariosapruebenparaelDocumentodeCondominio.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

29denoviembrede2010,13:21

LaventadeRifaoTicketsdeRifanoesobligatoria.Lonicoobligatorioeselpago
mensual del condominio, el cual, salvo convenio con inquilinos, recae en los
propietariosdelosinmuebles,enconcordanciaconlosartculos7,11y12delaLey
de Propiedad Horizontal. Salvo lo especificado en la Ley, el Documento de
Condominio, y el Reglamento de Condominio (si existe en su comunidad), usted
puedehacersuvidanormaleneledificiooconjuntoresidencialdondeviva.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

29denoviembrede2010,13:27

Respetadaamiga:sieneledificiodondeustedvivetieneproblemasdeconvivencia,
comolosquemeestrelatando,tratedeconversarconsusvecinos"agresores"por
lasbuenas,paraversiseproducealgunamodificacinenelcomportamientodelos
mismos.Siestonoselogra,lesugieropresentarladenunciaanteelJefeCivildela
ParroquiaoJurisdiccindondeustedvive.
Le sugiero conversar (y concientizar) con el resto de sus vecinos para crear un
enfoquedeconcienciaydeconvivenciamsamplio,dondetodospuedanllevarse
bien. Establezcan un sistema de Normas de Convivencia, que les permita o les
ayudeavivirencomunidad,respetandolasmismas.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

29denoviembrede2010,13:31

Si los vecinos contaminantes (bullas, gritos, etc.) son inquilinos, y no acatan los
reclamos de la comunidad, pueden presentarle las quejas a los propietarios del
inmueble.
Responder

Daniela 1dediciembrede2010,13:28

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
Muchas gracias por poner su conocimiento al alcance de otros.A veces es
complicado conseguir un sitio en la web donde te orienten acerca de estos temas
en especfico, y sobretodo desinteresadamente!Ahora bien, tambin tengo una
consulta: En el edificio donde viven mis padres hay dos ascensores, uno de ellos,
daadodesdehacemsdedosmeses,elotro,lapresidentadelajuntalomandaa
apagarcuandounomenosseloesperacomomedidadepresinparaquelagente
paguelosrecibosdelcondominio,yaquelamorosidadsehavistoincrementadaal
llegar la nueva junta.Obviamente esta acitud a ella no le afecta porque vive en un
primer piso, pero el edificio consta de 16 plantas mas mezzanina y viven muchas
personasmayoresyniospequeos.Lajuntanodaningunaexplicacindeques
loqueestpasandoconlosascensores,sielproblemaesunareparacinmenoro
mayor,siesqueeldinerodelfondonoalcanzapararepararlo,etc.Ytratardehablar
con la presidente es imposible porque solo sabe gritar.Adicionalmente pasan en el
recibogastosdelimpiezaporcantidadesexorbitantesquenosecorrespondencon
elestadodedeteriorodeledificio.Culseraelprocedimientoaseguirparadestituir
alaJunta?puedeunpropietarioexigirverlascuentasdelacomunidad,(facturas,
etc)?Puede un solo propietario o un nmero limitado de ellos recurrir a alguna
instancialegalparaconfrontarastagente?Muchasgraciasymuchosxitos!
Responder

Annimo 1dediciembrede2010,15:40
Prof. Eduardo,mis respetos y saludos.Molesto su atencin para ver que
posibilidadestieneenproporcionarmealgunosmodelosdeCartaConsultasegnlo
dispuesto en los Art. 22 y 23 de la LPH vigentede los mismos tomar uno que
adaptare,por supuesto,a la realidad y circunstancias que me interesan.Me imagino,
habrn infinidades de CartasConsulta.Me gustara una que exprese la indebida e
injustaviolacindelaLeydePH,porlaarbitrariacolocacindeunarejaenelpasillo
de entrada, que pertenece a las reas comunes,de 8 Apartamentos, y la Junta de
Condominiohaasumidounaactitudcmplice,sumisaycomplaciente,conculcandoel
Derecho colectivo que tenemos sobre las cosas comunes.Estoy impulsando una
Consulta,a sabienda que contravengo la Ley de PH,pues lo que hicieron dichos
propietarios es una transgresin evidente e indiscutible de la Ley. Le estar
agradecidoporsuapoyo.
Responder

mila.013 1dediciembrede2010,19:16
Buenasnochesmipreguntaeslosiguiente:
unaarrendadorahaentregadoel60%delosinmueblesdeunconjuntoresidencial,
porleynosepuedeelegirunajuntadecondominioporloquesepresumequelas
areas comunes no ha sido entregado a los propietarios, ahora bien no es
responsabilidad de la constructora el mantenimiento de las areas comunes hasta
tantonoseentregueensutotalidad??esdecirnosedebepagarcondominiohasta
quelaarrendadoranoentreguelasareascomunes?
Responder

Annimo 1dediciembrede2010,21:31
mary...Buenasnochesmidudaeslasiguiente:
Vivo en Valencia en un edificio, cuando los inquilinos oo propietarios estan en
situacion de moroso maximo 2 meses, de la junta de condominio le envian una
notificaciondecobroyenelmismoinsertanunparrafoqueexpresalosiguiente."se
le recuerda que de no pagar la deuda pendiente, se le suspendera el servicio de
agua y la reinstalacion acarrea un cobro de 25 Bs. Tengo una beba y como
comprendera debo preparar tetero,realizar su higiene, lavar su ropa y realizar
limpiezageneraldelapartamento.MipreguntaeslasiguienteEslegalypuedela
junta de condominio suspender el servicio de agua como medida de presion para
pagar?asabiendasqueesunserviciopublicoyesencialmentenecesario(vital)Por
favor necesito saber el basamento legal que regula que se puede aplicar esta
medida.ysinoeslegaligualmegustariasaberquelegislacionloregula.Gracias
Responder

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Prof.EduardoFuenmayorFernndez

3dediciembrede2010,11:07

RespetadaDaniela:losresidentesdecualquieredificiooconjuntoresidencialdeben
tener muy en cuenta que la morosidad es la principal enfermedad de los edificios,
porquelafaltadedineronopermiteacometerlosmantenimientosque,entrminos
generales, necesitan por naturaleza todos los inmuebles de masiva habitabilidad.
Ahora bien, no es correcto que paguen justos por pecadores es por ello que la
Junta de Condominio debera limitar el acceso a los ascensores slo a aquellos
propietariosmorosos,ynosuspenderelservicioatodos.Sielusodelascensorse
realiza con llaves codificadas, como lo tienen casi todos los edificios del pas, lo
mslgicoesquelosencargadosdelcondominiolequiten(oborren)lacodificacin
alasllavesdelospropietariosmorososnodebenafectaratodalacomunidad.
Porotraparte,cuandolacomunidaddepropietariosnosesienterepresentadapor
su Junta de Condominio, deben convocar a una Asamblea Extraordinaria de
Propietariosdondesediscutaesenicopunto,ytodosestndeacuerdoensolicitar
la renuncia o destituir a los miembros de la Junta, e inmediatamente elegir una
nueva con el compromiso de que los represente, como debe ser. Recuerde que la
AsambleadePropietarios(lospropietariosenmasa)estnporencimadecualquier
Junta de Condominio, puesto que son los primeros administradores del edificio o
conjuntoresidencial.Favorleerelartculo18delaLeydePropiedadHorizontal.Por
tal motivo, cualquier propietario est en todo su derecho de exigir, a la Junta de
CondominiooalAdministrador(silohubiere),orevisarenquseestgastandoel
dineroqueserecaudamensualmenteatravsdelosrecibosdecondominio,yqu
significacadaconceptoqueapareceentalesrecibospuedeexaminarlasfacturasy
otrosdocumentosdegastos,yrealizarsugerenciasdesernecesario.
Cuando persisten conflictos entre las Juntas de Condominio y los propietarios, lo
cual no debe ser porque las Juntas debe velar por los derechos de stos, los
propietarios deben acudir a la Jefatura Civil de la circunscripcin donde est
ubicada la residencia o conjunto residencial, y formular la denuncia. El Jefe Civil
tiene la autoridad para interceder en estos casos. Sugiero que esto sea lo ltimo
quesehaga.Losconflictoscondominialessedebendirimirdentrodelaresidencia,
edificio o conjunto residencial no llegar a los extremos. Rena a una masa
importantedepropietarios(atodossiesposible)ycitenalaJuntadeCondominioa
unareunin,yhaganqueentrenensuscabales.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

3dediciembrede2010,11:10

Respetadoseor:envemeestainquietudamicorreo(vanguardia61@hotmail.com),
paraasuvezpoderleenviarelModelodeCartaConsulta.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

3dediciembrede2010,11:25

SeoraMila.013:nomequedaclaralaconsultaporquemeestnombrandoauna
"arrendadora" y luego a una constructora. Si el caso realmente trata de la
constructora, hasta que no se conforme la Junta de Propietarios o Junta de
Condominio, la administracin de los inmuebles y reas comunes debe estar a
cargo de la constructora. Cuando se tenga vendido ( o registrado) el 75% de los
inmuebles,lospropietariosestarnfacultadosporLeyparaconformarunaJuntade
Condominio,ycomenzaracobrarlosgastoscomunes.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

3dediciembrede2010,11:53

Seora Mary de Valencia: la morosidad es el cncer de los edificios o conjuntos


residenciales, porque el no contribuir con los gastos que originan las cosas
comunes,tiendeaenfermarydeteriorarlasmismas,conlaconsecuenteprdidade
valor de los inmuebles, y el empobrecimeinto social de sus residentes. Por tal
motivo, es de imperiosa necesidad, dentro de la escala de nuestros gastos, darle
unaprivilegiadaprioridadalpagodelcondominio.

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
Si bien no existe abiertamente una legislacin que permita la suspensin de
algunos servicios como el agua, a los propietarios morosos, s de algunos
condominiosqueestnaplicandoestamedida,talvezbasndoseenlareciprocidad
delserviciodequesi"nocumplescontuparte(depago)yonocumploconlama
(darteservicios)".Recomiendolalecturadetenidadelosartculos1133,1134,1167
y 1168 de nuestro Cdigo Civil venezolano. Muchos condominios suspenden el
agua,peropermitenquelosmorososutilicenelgrifoquevienedelacalle,elcuales
partedelaguaquesuministranaledificioempresascomoHidrocapitaloHidrocentro,
porlocual,enestesentido,noseleestnegandoelaguaausted.
Mi sugerencia es que converse con la Junta de Condominio, y dependiendo la
magnituddesudeuda,establezcaunconveniodepagoconellospngalefechaa
esospagos.Pidaprestadosiesnecesario.Tratedelimitarsusgastos,porahora,a
estrictamente lo esencial, y establezca dentro de sus prioridades de pagos o
deudas, el cumplimiento mensual en la cancelacin del condominio esta es una
erogacinnecesariayprioritariacomoiralmercadoacomprarcomida.Nopeleecon
laJunta,hagaconveniosdepagoconellos.
Responder

SantosRicardoPalacios 4dediciembrede2010,10:28
Respetado amigo le realic en estos das la siguiente pregunta, nuestra conserje
estpensionadaporelS.S.Odesdeelao2008,debemosseguirretenindoleeste
rubro, o no , se le contina pagando el F.A.O.Vy el S.P.F, que se debe hacer en
estoscasos.
Gracias
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

6dediciembrede2010,21:39

Estimado seor Palacios: ya le respond dicindole que si su Conserje est


pensionada, no debe seguirle descontando SSO ni SPF. Revise la edad de la
trabajadora,paraversiledebeseguirdescontandoelFAOV.
Responder

srpalacios@gmail.com 7dediciembrede2010,10:20
Respetadoamigo,excelenteesteBlog,obtuveunarespuestarpidayprecisa,para
mi Usted est en ese grupo de gente que piensan en lo siguiente "Haz bien y no
miresaquien"Gracias
Responder

Annimo 7dediciembrede2010,18:53
felicitaciones por su blog, en el edificio donde vivo, los propietarios del unico apto
de planta baja abusivamente ampliaron su apartamento adueandose de 4 o 5
puestos de estacionamiento, ocasionando el caos en el estacionamiento ya que
dejaron sin puesto a 4 0 5 propietarios, al punto que nos vemos en la imperiosa
necesidaddetrancarcarrosparapoderestacionaradentro.Eledificioposeelocales
comerciales en 2 laterales, y creo que pudiera ser una solucin para que ellos
arreglen el dao causado acondionar alguno de esos lados para completar los
puestosrobados,delocontrario,ymeparecejusto,deberiantumbarelespacioque
serobaronydevolverelespacio,aunquesequeestoesdificil,cualcreeustedque
eslamaneradeobligaraestaspersonasareparareldaocausado?elisa
Responder

Annimo 9dediciembrede2010,20:30
felicitaciones por su blog, en el edificio donde vivo, los propietarios del unico apto
de planta baja abusivamente ampliaron su apartamento adueandose de 4 o 5

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
puestos de estacionamiento, ocasionando el caos en el estacionamiento ya que
dejaron sin puesto a 4 0 5 propietarios, al punto que nos vemos en la imperiosa
necesidaddetrancarcarrosparapoderestacionaradentro.Eledificioposeelocales
comerciales en 2 laterales, y creo que pudiera ser una solucin para que ellos
arreglen el dao causado acondionar alguno de esos lados para completar los
puestosrobados,delocontrario,ymeparecejusto,deberiantumbarelespacioque
serobaronydevolverelespacio,aunquesequeestoesdificil,cualcreeustedque
eslamaneradeobligaraestaspersonasareparareldaocausado?elisa
Responder

Annimo 9dediciembrede2010,20:38
BuenasNochesProfEduardo:Mipreguntaeslasiguienteunajuntadecondominio
puede modificar las alicuotas de los cobros de los servicios cuando cada vez que
cambianlaadministradora?puesenmiconjuntoresidencialcadavezquecambiala
administradora cambia las alicuotas y no hay manera de que ellos resuelvan el
problema.Porejemploestuvimos10aospagandolavigilancia(unodelosgastos)
por unidad habitacional cambiaron la administradora y la pasaron por alicuota
despuesvolvieronporunidadhabitacionalyahoracambiaronlaadministradorayla
pasaron por alicuota y como ese gasto otros. No se convoco a ninguna asamblea
paraelcambioenloscanones.Quedebemoshacerlospropietarioaafectados?
MuchasGracias
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

10dediciembrede2010,12:56

Seora Elisa: si en su edificio no existe Junta de Condominio que haya podido


evitareldaoqueestospropietariosdeplantabajaocasionaronatodos,existealgo
superiorquesontodoslospropietariosresidentesdeledificio.Sugierorealicenuna
Asamblea para plantear la problemtica que usted me comenta, y de estar de
acuerdo todos (por lo menos el 75%) los apartamentos, obligar a estos vecinos de
plantabajaaresarcirlosdaoslomejoresdesahacerloqueyahicieron,paraque
todosustedesrecuperenesasreascomunes.Denoserposibleelresarcimientode
lasreastomadas,oblguenlosaejecutarunaobraquelosbeneficieatodos.
Si el asunto se complica, acudan a la Jefatura Civil de la jurisdiccin donde usted
vive,yformulenladenunciacorrespondiente.
Si ustedes no tienen Junta de Condominio, sugiero que se organicen para que
conformenuna,contodalalegalidadqueelcasoamerita.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

10dediciembrede2010,13:32

Laalcuotacorrespondienteacadaapartamento(artculo7delaLeydePropiedad
Horizontal) debe estar definida en el Documento de Condominio (artculo 26 de la
mismaLey)quetodosustedeslospropietarios,desuresidencia,debentener.Esta
alcuota es la nica que se debe usar para cobrar el recibo de condominio. Para
modificarla, debe estar de acuerdo la totalidad de los propietarios, elaborar un
nuevo Documento de Condominio (lo hace un abogado) y llevarlo a registrar para
quesealegal,yluegoprocederanloscobrosdelosgastoscomunesconlanueva
alcuotasolamentedeestamaneraseralegal.
Siestonosehahecho,cualquiermodificacinalamisma,omodificacinalaforma
decobro,estotalmenteilegal,yviolatoraiadelosartculosantesmencionados.
Sugiero le transmita esta inquietud a sus vecinos, convoquen a una Asamblea
ExtraordinariadePropietarios,planteenelproblema,ycorrjanlo.Denotenerlogros
alrespecto,pidalaintervencindelJefeCivildelaparroquiadondeustedvive.
Responder

Annimo 10dediciembrede2010,14:12

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disculpenojalapuedanresponderme
yosoymorosoperoyonuncamenegueapagarsoloquemeponianqueyodebia
300,000pesosporintereses,sidebodesde2005ylacuotaestabaen400pesosy
luegoen500nopuedodebertanto,peromidudaesquelaantiguaadministracion
meamenazabayostigaba,porloquenuncamearregleconellos,ahorasefueyse
hizo una nueva administracion pero me comentaron que ellos tampoco pueden
cobrarme ya que son nuevos y si no me cobraron antes de que se fuera la otra
administracionahoraellosnopuedencobrarmeesciertoeso???
Responder

Francisca 10dediciembrede2010,15:57
Buenastardes.
Quecondicionessedebencumplirparaqueunapersonaspuedaejerceralgntipo
deactividadcomercialdentrodesuapartamento.Estotienealgnartculoenlaley
decondominioquelomencione?
Responder

Annimo 10dediciembrede2010,21:57
Gracias seor Francisco, por su respuesta, oportuna, clara y precisa, aqui existe
Junta de Condominio, les plantear lo que usted me comenta a ver que se
soluciona por la va amigable, muchas gracias nuevamente, le informare de los
acontecimientosparaseguirnutriendoestevaliosomedio.:)
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

11dediciembrede2010,2:27

Respetado seor: por el tipo de moneda a la cual usted hace alusin en su


inquietud,meindicaquesucasonoesvenezolano.Porlotanto,comonoconozco
lalegislacindesupasenesamateria,nisaqupasserefieredichocaso,slo
me resta sugerirle que se ponga al da en el condominio, y busque negociar o
establecerconveniosdepagosconlanuevaadministradora.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

11dediciembrede2010,2:40

SeoraFrancisca:loscondominiosresidencialesestndefinidossloparaviviendas
(casas, town houses, apartamentos) de uso estrictamente residencial, en
concordancia con el artculo 3, literal e, de la Ley de Propiedad Horizontal, y del
DocumentodeCondominio.Cualquierusodistintoalresidencial,seracontrarioala
normativalegalvigenteenesamateria.
Por otro parte, si usted desea realizar algn tipo de actividad comercial en su
inmueble, sin contravenir las disposiciones legales, esta actividad debe ser, aparte
deligera(ropa,carteras,zapatos,manteles,cobijas,paos,etc.),estrictamentecon
los vecinos del edificio, de manera amistosa no con gente que viva fuera del
edificio, porque la presencia de extraos pondra en riesgo la seguridad de los
residentesdeledificio.
Responder

ANGELICAMILLAN 11dediciembrede2010,8:01
BUENOS DIAS POR FAVOR YO DEBO CUATRO MESES DE CONDOMINIO Y NO
LO E PAGADO POR UNA MAL ASITUACION EN ESTOS MOMENTOS PERO
ESTOYCONCIENTEDEQUEDEBOPAGARVIVOCONMIFAMILIAYDOSNIOS
MENORESDEEDADYLAJUNTADECONDOMINIOMEBLOQUERARONELUSO
DEASCENSORYLAERASCOMUNESDELEDFIQUEPUEDOHACER
ANGELICAMILLAN
Responder

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

12dediciembrede2010,19:13

Buenas tardes amiga Anglica: le sugiero que converse con la Junta de


Condominio, explquele la situacin por la que est atravesando, y convenga con
ellosunafechadepagociertaparacomenzaracancelarpocoapocoladeudaque
ustedtieneconlacomunidad.
Trate de conversar con sus familiares y/o amigos su situacin, para ver por dnde
puede venir alguna ayuda, para que usted pueda comenzar a disminuir su
morosidad, ya que si la misma avanza se hace ms pesada la carga. Le deseo lo
mejor.
Responder

Annimo 15dediciembrede2010,15:47
Buenas Tardes Profesor, mi caso es el siguiente, mis "vecinos" desidieron colocar
una reja (sin consultar con mi persona)obstculizando esta la llave de paso (de
agua) de mi apartamento, cabe sealar que la colocaron en un rea comn. Que
puedo hacer al respecto, ya que si se me presenta una emergencia en mi
propiedad(algunatuberiarota)nopodrcerrarmillavedepaso.
Responder

Annimo 17dediciembrede2010,13:00
Comoestaprofesor,lofelicito,laverdadesdemuchaayudatodalainformacionque
recibimosdesuparte.
semecreunaduda,leiunodesuscomentariosymeparciqueustedapuntque
losqueconformanlajuntadecondominionopuedenseradministrador,esdecirel
presidentedelajuntadecondominionopuedeseradministrador?
graciasynuevamentefelicitaciones
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

17dediciembrede2010,18:22

Buenas tardes: trate de conversar con sus vecinos, hgales ver que la colocacin
de esa reja le est perjudicando a usted. Que siendo un rea comn, debieron
haberleconsultado.PongaalcorrientealaJuntadeCondominioparaqueapoyesu
queja. Si no logra resultados, sugiero acuda a la Jefatura Civil de su jurisdiccin
para poner la queja al respecto. Espero pueda solventar esta situacin pronto por
talmotivoinsistoenqueprimeroconverseconsusvecinos.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

17dediciembrede2010,18:35

Buenas tardes: lo que sucede es que en el deber ser de todo condominio, deben
existir dos (2) figuras que estn supeditadas a la masa de propietarios de todo
conjuntoresidencialoedificio,comolosonlaJuntadeCondominio(art.18delaLey
de Propiedad Horizontal), y el Administrador (arts.19 y 20 de la misma Ley).
AdicionalmentelaLeydePropiedadHorizontalprev,enelmismoartculo18,literal
C, que mientras la comunidad de propietarios no elija un Administrador (o empresa
Administradora),estasfuncionesserncubiertasporlaJuntadeCondominio.
Lo que sucede en la mayora de los casos es que, por comodidad o
desconocimiento de la Ley, no se elije el Administrador, y termina la Junta
ejerciendo la administracin del condominio, con todas las cosas buenas o malas
queestopuedatraer.
Responder

Annimo 19dediciembrede2010,17:56

http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidaddepersonasypropiedad.html

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11/7/2015

Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
que hacer cuando el presidente se niega a firmar una correspondencia en
acleratoriadeuncobroexcesivo
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

21dediciembrede2010,13:34

Buenastardes:enesecasotratedeconversarconlosotrosmiembrosdelaJunta
de Condominio para que logren convencer al presidente al respecto. Si no tiene
xito,tratedeversiporlajurisdiccindedondeustedviveexistealgnJuezdePaz
que pueda apoyarlo a usted frente al presidente de la Junta o si existe alguna
autoridadcivil(JefeCiviloPrefecto)quepuedamediaralrespecto.Denotenerxito
por cualquiera de estas vas, vaya a la Defensora del Pueblo y plantee su
problemtica. Pero recuerde que debe intentar primero la mediacin y el dilogo
directo,antesdedarlospasosqueleindiqu.
Responder

Annimo 27dediciembrede2010,22:45
Buenas noches Prof. Fuenmayor queria preguntarle cual deberia ser el salario del
administrador,lapersonaescopropietariaeneledificio.MuchasGracias
Responder

Annimo 27dediciembrede2010,22:55
Buenas noches profesor la administradora del condominio donde vivo me ha
indicadoquenopodemoshacerparrillaenelareadelaspiscina,nitomarbedidas
alcoholicas en esa area, pero eso no lo indica en el documento de condominio y
hoyconversandoconunvecinomedijoquelaadministradorahizounaparrillaenla
piscina y que estaban bebiendo alcohol como debo actuar. Otro punto que
quisierameaclararaescomodebosolicitarunareunion,oasambleaalcondominio
para tratar casos puntuales como los puestos de estacionamiento y el
incumplimientodepartedevariosmiembrosdelacomunidadincluyendoamiembros
delajuntoalusocorrectodeellosydelasnormassenaladaseneldocumentode
condominio.Deantemanomuchasgracias.
Responder

SantosRicardoPalacios 28dediciembrede2010,6:52
RespetadoProfesor,enlasnuevasleyesaprobadasapresuradamenteenelmesde
DiciembreporlaAsambleamehicieronelcomentariodeunaenparticularreferidaa
la propiedad privada, la cual dice algo as como que nuestras propiedades no
`pondrn ser heredadas por nuestros sucesores, consult en la pgina de esa
institucin y no encuentro nada, o mejor dicho no se bajo que nombre aparece
dicha ley, quisiera me instruyera y me aclarara las dudas, pues por parte del
gobierno no he odo ningn tipo de informacin o cua por los medios de
comunicacin.
Siempreagradecido
Responder

Annimo 30dediciembrede2010,10:04
la junta de condominio puede cobrar intereses por morosidad,si las cuotas
especiales o pago extraordinario no son obligatorias pueden cobrar intereses
tambien.quepuedohacerparadenunciaresto?
Responder

Mark 30dediciembrede2010,11:16
Lofelicitoporsuconocimientoyporelgranaporteygestinqueestofreciendo!
MispreguntasestnenfocadasenlaConserje:

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11/7/2015

Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
1) Soy partidario de que una pareja en Matrimonio es la mejor opcin para una
Conserjera.NuestraConserjeviveslaconunahijamayordeedadqueestudiay
ejerceenlaConserjera,yavecesseausentaporalgunashorasoporvacaciones,
sin dejar a nadie a cargo, es decir, s he observado personal subcontratado
limpiandoavecesenestoscasos,peronadieestdeguardiaoatiendeeltelfono!,
...entonces quien atiende una emergencia? (un ascensor trancado, una tubera
interna rota, etc?), no es la guardia permanente en la Conserjera una de las
razonesdeserdesta?.
2)EstaConserjeesunapersonamayor,muylimitada,quellevayamasde10aos
aqui, pero que poco puede hacer por un mejor servicio al Condominio,...se puede
sustitur?,...hayalgnimpedimento?
Muchsimasgracias!
Responder

Mark 30dediciembrede2010,11:20
Disculpe,relacionadoamicomentarioanterior,hayunapequeacorreccin:..lahija
delaConserjeestudia,peroNOejercelaboralgunadeconserjera...elenfoquees
quelaConserjeseausentaporhorasodias,sinhabernadiequeatiendatelefonos,
esdecir,nadiequedadeguardia!!
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

30dediciembrede2010,18:02

Buenastardes:paraestimarosaberculdeberaserelsalariodeunadministrador,
indistintamentesiescopropietarioono,habraquepasearseporlaConstitucinde
la Repblica Bolivariana de Venezuela, en su artculo 91, en el que entre otras
cosas plantea que se debe pagar igual salario por igual cantidad de trabajo. Si la
carga de trabajo para este administrador copropietario es a tiempo completo, es
decir, cobrar los recibos de condominio, ir al banco, revisar que la o el conserje
tenga todos los artculos de limpieza para el mantenimiento del edificio, estar
pendiente que la o el conserje tenga todos los implementos de seguridad para
realizar sus labores, como guantes, tapa bocas, botas de seguridad, lentes de
seguridad,deacuerdoconlasexigenciasdelaLopcymatsalirapagarlosservicios
de agua y luz del condominio estar pendiente del funcionamiento de los
ascensoresestarpendientedelcuidadodelascosasoreascomunescontabilizar
losingresosygastosdelcondominiocontabilizarlasprestacionessocialesdelola
conserje mantener al da la cartelera del condominio etc.. Si sus funciones estn
enmarcadasmsomenosenestecontextoyenloquediceelartculo20delaLey
de Propiedad Horizontal, entonces su remuneracin debera ser lo suficiente como
paracompensarlacantidaddetrabajoquerealice.Enmimuyhumildeopinin,siel
trabajo es a carga y tiempo completos, en el orden de tareas que como ejemplo
sealoenestaslneas,laremuneracinnodeberaserinferioraBs.100,00diarios.
Si la dedicacin es a tiempo parcial, sugiero que la Junta de Condominio le haga
unaoferta,talvezigualomenor,peroquelehagalaconsulta(vacartaconsulta)a
lospropietarios.Repito,encasodequeseaatiempoparcial.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

30dediciembrede2010,18:16

Buenastardes:conrelacinarealizarunaparrillaenlapiscinadesuedificio,sino
existe reglamentacin en contrario, no veo por qu debe haber prohibicin al
respecto,sipreviamenteustedlohaparticipadoosolicitadoelpermiso.Siustedno
tiene pruebas de que la administradora que le est prohibiendo la actividad
recreativa,hizolaparrilla,lesugieroquetratedeconvenceralvecinotestigodetal
hecho,paraquedetestimoniodeloquevi,yustedquedemoralmentefirmepara
insistirenpoderrealizarsuactividad.
ConrelacinaconvocarunaAsamblea,lesugierolopaseporescritoalaJuntade
Condominio, y hagan que le sellen y firmen la copia con la cual usted se va a
quedar. En la carta es conveniente que especifique el o los motivos por el cual
ustedesthaciendolaconvocatoria.Siustedlograqueunnmerodeterminadode

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11/7/2015

Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
vecinos la o lo apoye en su intencin, pdales por favor que le firmen la carta. Si
ustedvequenotienefrutos,tratedeconvenceralrestodelospropietariosaquese
unan a su inquietud. Si an asi no obtiene respuesta, trate de buscar apoyo en
algunaautoridadcivil(jefeciviloprefectocivil),siquedaalgunotodava,odirjasea
la Alcalda de su Municipio para que intercedan en su situacin caso contrario,
intnteloenlaDefensoradelPueblo.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

30dediciembrede2010,18:22

Respetado seor Santos: aunque no me gusta involucrarme en poltica, en los


tiemposqueestamosviviendoescasiimposiblequemelibredeestosasuntos.
El tema de la propiedad privada, la cual el gobiernno quiere hacer colectiva (de
todos),hacetiempoqueelejecutivonacionalesthablandodeesoconlafamosa
Ley de Tierras. Revise este texto legal a ver si su inquietud est plasmada en la
misma.Saludos.
Responder

Annimo 30dediciembrede2010,20:05
Buenas tardes, me gustaria saber cual es el procedimiento ya que por no cancelar
unacuotaextraordinariamedescodificaronlallavedelasensorapesardeestaral
diaconelcondominio.gracias
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

30dediciembrede2010,22:56

Buenas noches: recuerde que la morosidad es un retraso en el pago, y aunque la


LeydePropiedadHorizontal(LPH)nomencionaeltemaporningnlado,interviene
en este asunto otra norma jurdica como lo es nuestro Cdigo Civil Venezolano.
SegnesteCdigo,lasdeudasgeneranintereses,deacuerdoconelartculo1.277
del mismo. Igualmente lo estipulan los artculos 1.745 y 1.746. Por lo tanto, cobrar
interesesalascantidadesadeudadas(morosas)esperfectamentelegal.Sugierola
lecturadeestanorma,lacualpuededescargardeesteBlog.
Con relacin a las cuotas especiales o extraordinarias, efectivamente la LPH no
estipula su obligatoriedad. Este tipo de pagos siempre se hace de mutuo acuerdo
entrelospropietariosyelCondominio,ydebentenerunaraznciertadeporquy
paraqusevaapagarestedineroadicional.Porejemplo:repararlosascensores,
levantar un muro, techar los puestos de estacionamiento, etc.. Es decir, para
desembolsosmayoresnoprevistosenlosgastoscomunes.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

30dediciembrede2010,23:04

Buenas noches: las cuotas extraordinarias son de mutuo acuerdo entre el


condominio y el propietario. Su obligatoriedad no est sealada en la Ley de
Propiedad Horizontal, y por lo tanto es voluntaria. Su exigencia debe justificar un
gastoextraordinariooinversincomolareparacindeunascensor,pintareledificio,
levantar una pared o un muro, techar el estacionamiento, cambiar las tuberas de
gas,cambiarelcableadoelctricodeledificio,etc.
Si usted est al da con el condominio, no es motivo para que le decodifiquen la
llaveelhechodenopagarlacuotaextraordinaria.Repito,lamismaesvoluntariano
tiene exigencia legal. Le recomiendo que acuda a las autoridades civiles (jefes
civiles o prefectos) si todava queda alguno, o a la Defensora del Pueblo para
exponersucaso.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

30dediciembrede2010,23:11

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
Buenas noches seor Mark: quien debe supervisar a la Conserje, en mi opinin, y
de acuerdo con el artculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, es la Junta de
Condominio. Sugiero que cualquier observacin con relacin a esta trabajadora
hgasela saber a la Junta. Ellos son los que deben estar al tanto de todos los
movimientosdeella,deacuerdoconelartculo189delaLeyOrgnicadelTrabajo.
Las vacaciones, ausencias, y similares, debe la Junta de Condominio tener el
control al respecto. Cualquier asunto en este sentido, deberan publicarlo en
carteleraparainformacindelacomunidaddepropietarios.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

30dediciembrede2010,23:14

Seor Mark: para la sustitucin de la Conserje es conveniente que lleguen a un


mutuoacuerdo(JuntadeCondominioConserje)paralasalidadeestatrabajadora.
Recuerde que estamos todava viviendo una tcita inamovilidad laboral. Es mejor
llegaraunarregloamistoso.
Responder

Annimo 30dediciembrede2010,23:27
Excelente su Blog, felicitaciones. Sus comentarios, respuestas, sugerencias,
opiniones,etcsondegranayudaydealgunamaneraeducativa,puesnosorientaa
todoslosquevivimosenApartamentosamanejarestostemasdeCondominio.
Nuevamentefelicitacionesygraciasporsugranayuda.
Responder

Annimo 30dediciembrede2010,23:32
Buenas noches Prf. me gustara saber donde podemos ubicar Los derechos y
deberes de los conserjes, inclusive los horarios de trabajo. Segn la Ley orgnica
delTrabajoylasotrasleyesqueamparaalostrabajadoresdelreadeconserjerias.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

31dediciembrede2010,19:56

Muchsimas gracias por su apreciacin. Estoy a sus rdenes. Precisamente la idea


de tener este espacio, es poder orientar en temas relacionados con la convivencia
social, donde las relaciones en un condominio son el ejemplo y modelo perfectos
paraello.Saludos.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

31dediciembrede2010,20:00

El prximo tema que pienso incorporar a este espacio es el relacionado con el


Conserje. Lo tengo en borrador, y ya comenc a tipearlo. Sin embargo le adelanto
que, aunque la actual Ley de Propiedad Horizontal no tiene ningn artculo que
mencione el tema de este trabajador, revise la Ley Orgnica del Trabajo en sus
artculos que van del 282 al 290. Si no tiene esta Ley, puede descargarla de esta
pgina.
Responder

mariaalejandra 2deenerode2011,17:35
Sr, Fuenmayor Feliz Ao tenga, mi asunto es que resido en un edificio de cinco
pisosincluyendolaplantabaja,puesresultaquetenemosunavecinaenlaplanta
bajaquecuandotienereunionesensuapartamentoelvolumendelamusicaesde
talmanigtudquenomedejanioireltelevisor,nihablarporeltelefonoesopasoen
las fiestas decenbrinas muchos vecinos nos quejamos, ademas la planta baja

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
estabansusinvitadossentadoshastasenlasescalerasdeingresoyestacionansu
moto en la planta baja, me pregunto la planta baja no es area comun?, como y
donde puedo realizar la denuncia, estoy residenciada en Guarenas, Que debo
hacerporfavor?,
Responder

SantosRicardoPalacios 3deenerode2011,8:11
ProfesorFuenmayor,unagradableyfelizaodeseoquesiguaenestasfunciones
ser en algn momento de vida recompesado por tan noble y educativo acto. de
nuevomuchsimasgraciasyqueDioslobendiga
Responder

SantosRicardoPalacios 3deenerode2011,9:38
Profesor ser posible obtener por esta va un modelo de contrato para el
administrador de las residencias, realizo todas y mas de las tareas expuestas por
ustedenuncomentarioanteriorSoypropietario.
Gracias
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

7deenerode2011,23:08

Buenas noches Mara Alejandra: las inquietudes de ese tipo las debe canalizar a
travsdelaJuntadeCondominio,paraqueatravsdeellossehagaelllamadode
atencin correspondiente. Si en su edificio no existe Reglamento de Condominio,
donde se regule este tipo de conductas, es bueno que vayan pensando en la
elaboracindeuno.
Si las cosas van de mal en peor, y como ya no existen los Prefectos, ni Jefes
Civiles, ni Juntas Parroquiales, segn las nuevas leyes nacionales, acuda al Juez
de su Municipio y expnga la situacin, para que este funcionario intervenga.
TambinserademuchaayudaunJuezdePaz,deexistirensujurisdicin.
Si hay ms vecinos con las mismas quejas que usted tiene, acerca de los ruidos
molestos,acudanvariosarelizarlasrespectivadenuncia.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

7deenerode2011,23:16

Buenas noches seor Santos: gracias por sus palabras y sus buenas intenciones.
Igualmenteledeseolomejor.
En el caso del Administrador se debe realizar un Contrato de Servicio no es un
contrato de trabajo porque no es una relacin de dependencia, sino una
contratacinparaprestarlosserviciosdeadministracinaunCondominio.
Lesugieroqueleaelartculo71delaLeyOrgnicadelTrabajo,dondeseindicala
manera de realizar un Contrato de Trabajo, pero por favor adapte esta informacin
para un Contrato de Servicio. Si no tiene la Ley Orgnica del Trabajo, puede
descargarladeesteBlog.Sitieneproblemasconlaredaccin,avseme.
Cualquierduda,nodejedeescribirme.
Responder

Annimo 8deenerode2011,6:17
Buenos dias profesor excelente pagina una pregunta si las cuotas especiales,
segun leo de los comentarios, no son obligatorias la junta de condominio puede
introduciresemontoenelrecibodelmesysumarlocomogastomensualyasuvez
cobrar la alicuota para el fondo de reserva. Me explico en mi edificio decidieron

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11/7/2015

Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
cobrar una cuota especial de 2000 Bsf pagaderos en dos partes. En diciembre
cobraron la primera, la reflejan en el recibo dando los gastos del mes mas 40
millonesdebolivaresyaesoleaplicaronlaalicuotaparaelfondodereservacada
apartamentodebepagarmasomenos130Bsfenesemesparaelfondodereseva.
buenoendiciembrenuestroreciboesde1472Bsfporapartamentoesestolegal?
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

8deenerode2011,12:19

Buenas tardes: las Cuotas Especiales o Extraordinarias, cuya finalidad debe ser
alguna inversin en el edificio, mantenimiento mayor de alguno de los bienes
comunues del condominio, la reconstruccin de un ascensor, etc., etc., no estn
normadas en la Ley de Propiedad Horizontal son voluntarias, y la Junta de
Condominio o el Administrador debe justificar su exigencia es decir, para qu la
quiere cobrar. Debe emitir (la Junta o el Administrador) una Carta Consulta a los
propietariosoconvocarlosaunaAsambleaExtraordinariaparaexplicarleselmotivo
deesaerogacinadicional,ysuformadepago.
No se debe incluir en el Recibo de Condominio, porque no es un gasto comn u
ordinario,yademsdistorsionaralaspartidasincluidasenelRecibo.
Las Cuotas Extraordinarias se deben cobrar fuera del Recibo de Condominio, una
vez que los propietarios hayan aprobado las mismas. Si se incluyen dentro del
RecibodeCondominio,esungranerror,ysisehacesinconsultaesungranabuso
dequieneslohacen.
Responder

Annimo 11deenerode2011,0:57
BuenasnochesProfesorEduardo,teescriboparapreguntartesobrelaparticipacion
de la asamblea, y quiero participar en la junta condominio osea secretario pero el
problemanosoycopropietarioyesdemipapaperoyaqueelmediounacartade
autorizacion para que yo pueda representar en la junta y poder participar en la
directiva como secretario, ser que eso tiene algun validez legal? quisiera leer
dondepuedoconseguirlaleyoalgoparticular?graciasporsuatencionsaludosme
puedeenviaramicorreoparaleerturespuestat_ccs_1982@hotmail.com
Responder

SantosRicardoPalacios 11deenerode2011,7:45
Buenos das Profesor, necesito calcular las prestaciones de nuestra conserje, ser
queUstedrealizaesetrabajoydeserasdondenospodemoscontactar.
Gracias
Responder

Annimo 11deenerode2011,11:20
Buenosdas:
En las residencias donde vivo existen tres edificios y un centro comercial, exiten
unosascensoresprincipalesquesirvenatodos,sesustituyounodelosascensores
y la junta de condominio decidio dividir los gastos por igual entre apartamentos,
locales y bancos existentes sin tomar en cuenta la alicuota de cada inmueble....es
decir,elbancoprovincialquetieneunaagenciademasde300m2pagolomismo
que yo que tengo un apartamento de 85 m2....mi pregunta es: es esto legal? que
tipodesancionespudiesenrecaersobrelajuntadecondominio?
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

14deenerode2011,20:13

Respetadoseoroseora:ajuzgarporloqueustedcomenta,porlovistolaJunta
deCondominiopasporaltoelartculo7delaLeydePropiedadHorizontal,ypor

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
analogajurdicalosartculos762y764delCdigoCivilVenezolano.
En mi opinin y retomando el artculo 7 citado, debi ser por alcuotas. Si el pago
convenadistintoalasalcuotas,debitomarseencuenta,previamente,laopinin
de los propietarios, mediante Asamblea Extraordinaria o Carta Consulta. En
cualquiera de los dos casos, debieron ser consultados los propietarios. Recuerde
que la ltima palabra la tiene la masa de propietarios. Usted puede apegarse al
artculo9delaLeydePropiedadHorizontal.
Si en su comunidad condominial existen otros propietarios con su mismo
descontento,acudanalaJuntadeCondominioconunaexposicindemotivosdel
caso que los inquieta, para que reviertan esta medida, y la ejecuten apegada a la
Ley.Sinoresulta,acudaaunJuezdePazdelajurisdiccinpordondeustedvive,
paraqueintervenga.Sinoresulta,pidalaintervencindelJuezdelMunicipiodonde
ustedresidenodescartelaDefensoradelPueblo.
Lasleyescitadasquenotenga,laspuededescargardeesteBlog.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

14deenerode2011,20:20

BuenasnochesseorSantos:enveamicorreoelectrnicolafechadeingresode
la Conserje, la fecha de terminacin de la relacin de trabajo, fecha de las ltimas
vacaciones,elmotivodelaterminacindelarelacinlaboral,losdatospersonales
deltrabajador,entreotrascosas,paraapoyarloconesaliquidacin.
Siessloelclculodeprestaciones,porfavormeloindica.
Micorreoes:vanguardia61@hotmail.comyvanguardia61@gmail.com.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

14deenerode2011,20:55

Respetadoseoroseora:laautorizacinqueledisupapparaparticiparenlas
Asambleas y representarlo, est contemplada normalmente en los Documentos de
Condominio. Por favor lea el suyo que ah debe aparecer esta informacin. Por
analoga jurdica el Cdigo Civil Venezolano (CCV) prev, de alguna manera, esta
situacinloolainvitoaqueleaelCCVensusartculosquevandel1.684al1.712.
Sinolotiene,porfavorconslteloodescrguelodeesteBlog.
Sitienedudas,consulteconunAbogadoparaverlaposibilidaddeNotariarlaCarta
Autorizacinqueledisupap.
Responder

Annimo 15deenerode2011,14:04
Buenas tardes Profesor. esto un conjunto residencial de 3 edificios, nos une el
documentodecondominio,notenemosunadministradoraencomuntodavia,cada
edficio tiene una administradora, tenemos problemas con morosos de 15 anos,
legalmentepodemosdemandaraestaspersonassintenerunasolaadministradora
encomuncomoloexigeeldocumentodecondominio.
Responder

Annimo 17deenerode2011,11:33
Buenos Das, Profesor, mi pregunta es la siguiente, el presidente de la junta de
condominio donde vivo se rehsa a publicar mensualmente en una cartelera los
gastosquesegeneraneneledificiomensualmente.
Comomediamosconestapersonaylehacemosentenderqueesnuestroderecho
saberenquegastamosmensualmenteeldinero.
Responder

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
Annimo 17deenerode2011,20:19
buenasnochesprofesor,laadministradorademiedificioenviunacartaalajunta
de condominio en fecha 12 enero manifestando que en virtud del incremento
infacional y el incremento en los costos de proveedura a partir del 1 de enero sus
honorariostambinseranincrementadosenun30%.Mipreguntaes:esestolegal?
no deben ellos notificar primero que elevarn el costo de honorarios y nosotros
decidirsiqueremosseguirmanteniendosusservicios?gracias
Responder

Annimo 18deenerode2011,18:40
Buendia,ProfesorEduardo:
Me gustara saber que se puede hacer en un caso como este: El vecino del piso
superiortieneunafiltracinensuapartamentoqueestafectandovariasreasde
mi apartamento. He hablado con l y desde noviembre no ha hecho nada al
respecto. Tambin habl con la administradora y el presidente de la junta de
condominio(quienesvieronlosdaos)yhastaelmomentonosehahechonadaal
respectoysigueaumentaeldaoenmiapartamento.Inclusivelehesolicitadoque
corriga su filtracin y que yo me ocupo de reparar las paredes daadas de mi
apartamento pero no muestra la menor intencin. Le mencion que poda solicitar
losserviciosdelosalbailesqueestntrabajandoenmiinmueble,queaproveche
antes que finalicen sus labores y respondi que el tiene su gente, pero no ha
corregidonada.Enestasvacaciones,queviaj,cerrelaguadesuapartamentoy
lasparedessesecaronporcompleto.Anteslehabamostradofotosdondesevesu
piso (mi techo) con la filtracin y el resto del ducto de las tuberas completamente
seco. Como se podra proceder en este caso. De antemano mis mas sincero
agradecimientoporsuvaliosaatencin.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

19deenerode2011,7:39

Morosos de 15 aos: si ya han intentado acciones internas como cartas de


cobranzas,conversacionesconlosmorosos,ysimilares,ynoleshadadoresultado,
ysinoexistecontradiccinalgunaenelDocumentodeCondominio,lesugieroque
transfiera estos casos de morosidad crnica a un abogado. Es conveniente la
aprobacin de esta accin en una Asamblea Extraordinaria, a tales efectos, y que
quedeasentadoenellibrodeActasdeAsamblea.
Publique en la cartelera del edificio los apartamentos que sern pasados a
abogados, indicando el monto de la deuda con el condominio (de cada
apartamento) y el tiempo que tiene la misma (por cada apartamento), sealando la
violacin de los artculos 11, 12 y 13, de la Ley de Propiedad Horizontal, e
incurriendoenelartculo39delamismaLey.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

19deenerode2011,7:54

Presidente de Junta de Condominio que no rinde cuenta: por favor sigan


insistiendo, y hganle ver al Presidente de la Junta que ustedes (los propietarios)
eligieronlaJuntadeCondominioparaquelosrepresente.Porlotantoestergano
debe informar en qu se gastan los ingresos que se perciben por el aporte de los
propietarios,deacuerdoconelartculo7delaLeydePropiedadHorizontal.
Sipersistelanegativa,acudanalJuezdePazdesuMunicipioparaqueinterceda.
Si esta figura no existe en su mbito residencial, acudan al Juez del Municipio (no
dePaz)paraquemedieentreustedesylehagaveralPresidentedelaJunta,que
lsedebeaunacomunidad,ydebemantenerinformadaalamisma.
PudiseaplicarperfectamenteenestecasolasNormasdelMandato,previstasenel
CdigoCivilVenezolano,enlosartculosquevandel1684enadelante.
TantoelCdigoCivilcomolaLeydePropiedadHorizontallaspuededescargarde

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11/7/2015

Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
esteBlog.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

19deenerode2011,8:00

Administradora que incrementa los costos: la carta que se enva a los clientes
donde se informa de incremento de costos, es precisamente eso: una misiva
informativa. La conveniencia o no de aceptar tal incremento depender de la
decisindelCondominio,lacualdeberesponderlepreferiblementeporescrito.
En otras palabras, el Condominio debe evaluar si se justifica ese incremento o no,
tomandoencuentafactorescomocalidaddeserviciodelaempresaadministradora,
entre otros. Por supuesto hay que revisar, primeramente, las condiciones
estipuladasenelContratodeServicio,quesesuponedebeexistir.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

19deenerode2011,8:09

Caso de Filtracin: por favor insista con la Junta de Condominio para que inste al
propietariodearribasuyoaqueejecutelasreparacionesderigor.Trateustedmismo
de insistir. Si persiste la negativa del vecino, indquele a la Junta que busque la
intervencindeunJuezdePazodealgunainstanciaenlaAlcaldaqueintervenga
en su caso. Si no da resultados, que la Junta acuda al Juez del Municipio (no de
Paz)paraqueintervengaensucaso.
Si la Junta de Condominio no quiere meterse en eso, por miedo o por desidia,
realice usted mismo los pasos indicados arriba. Consigne fotos y elabore un
pequeo escrito detallando la situacin que lo aqueja, y haga usted mismo sus
gestiones.
Responder

Annimo 20deenerode2011,22:24
Buenas noches profesor, lo felicito por esta pagina y por tan acertadas respuestas
que sirven para mejorar la calidad de vida en comunidad. Mi inquietud es la
siguiente:enmiedificioexisten2ascensoresqueseencuentranenmalestadoyse
daan a menudo, por lo cual se tomo la decision de iniciar con la reparacion
completa,porciertocostosisima,deunodeellos.Pararecaudarlosfondosparala
reparacion se planearon recolectar cuotas especiales y realizar rifa, pero hay
personasquesenieganacancelarlasmismas,puescomoudloafirmasupagoes
voluntario,peroestaactitudcausaunperjuiciocolectivo,pueselpresupuestopara
la reparacion del ascensor se ha incrementado en 10% sobre el valor inicial. que
medidadepresionsepuedeejercercontralosquesenieganapagarlareparacion
completa?
Ymisegundadudaessobrelalegalidadonodedescodificarlasllavesdeascensor
a los copropietarios e inquilinos morosos por pago de condominio? o cortarle el
serviciodeagua?oquemedidadepresioneslegalconrespectoalosmorosos?
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

20deenerode2011,23:40

Buenasnoches:efectivamentelascuotasespecialessonvoluntarias.Sinembargo,
si para efectuar la reparacin del Ascensor se hizo una consulta por escrito a los
propietarios o se realiz una Asamblea, para hacer este planteamiento, y por lo
menosel75%deloscopropietariosestuvodeacuerdo,desdeelmomentoenque
estadecisinseasentenellibrodeAsambleadePropietarios(enelcasoquese
hubieserealizadolaAsamblea),estoseconvierteenobligatorio.
No obstante, lo ideal no es generar conflictos. Trate de reunirse con esos
propietariosrenuentes,yconvnzalosdequeelaportedeellosesnecesarioparala
recuperacindelosascensores.Hgalesentenderquesibienescostoso,tendrn
repotenciadounbiencomndeledificioquelesrevalorizarlapropiedad.

http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidaddepersonasypropiedad.html

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11/7/2015

Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
ConrelacinalcasodelosMorosos,efectivamenteustedpuede,comomanerade
presin, decodificar las llaves de los morosos, ya que estn utilizando un bien
comnconelcualnoestncontribuyendo.Elsustentolegaldeestamedidapodra
estarenelartculo1.168delCdigoCivilVenezolano.Aunqueenelcasodelagua
estotambinaplicara,lesugieroqueporahoranolohaga.
Responder

Annimo 21deenerode2011,10:07
Buen da!! por favor de que manera se puede presionar a un adjudicatario para
cancelarcuotasatrasadasdecolaboracinparaelfuncionamientoymantenimiento
de un edificio. Somos personas que tenemos apartamentos en la ciudad de
Valencia del Estado Carabobo en condicin de adjudicatarios ya que an no
poseemos titulo de propiedad del inmueble (estamos a espera) como dar
legalidad??Comoregistraruncondominio??Esposible??yaqueporestasrazones
muchos adjudicatarios no pagan ya que no hay ley que los oblige existe manera
deprocederenesto?
Responder

Annimo 21deenerode2011,15:40
FELICITACIONESPROFESOR.PORTANVALIOSOAPORTE
EN EL EIOFICIO DONDE VIVO, SE CONSTITUY UNA JUNTA DE CONDOMINIO
CONFORMADAPOR
PRESIDENTE
TESORERO
SECRETARIO
YDOSVOCALES
MIPREGUNTA,NOHARIAFALTAUNVICEPRESIDENTE
PARAQUESUPLALASAUSENCIASDELPRESIDENTE
OCONESTACONFORMACIONPODRIAFUCIONAR?
MILGRACIAS,YCOMOSIEMPREMUYAGRADECIDO
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

21deenerode2011,17:49

Respetado seor: el marco legal para la constitucin de las Juntas de Condominio


eselartculo18delaLeydePropiedadHorizontal(LPH),peronodicequcargos
deben tener sus integrantes. Solo dice que "La Junta de Condominio deber estar
integrada por tres copropietarios, por lo menos, y tres suplentes que llenarn sus
faltas en orden a su eleccin". Este mismo artculo tambin dice "De su seno se
elegir un Presidente". Esto ltimo da a entender que es la propia Junta, una vez
electa,laquedecideporvotosquinserelPresidente.
Sin embargo en muchas Juntas de Condominio, efectivamente, existe la figura del
Vicepresidente. Repito, el artculo 18 de la LPH arriba citado deja abierta esa
posibilidad.Enelcasoqueustedconsulta,habraqueverququedoasentadoen
elLibrodeAsambleadePropietarios,aversitalvezalgunodelosVocalespodra
supliralPresidente,yaqueustednomencionaSuplentes.Escuestindequeusted
loaverigue.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

21deenerode2011,18:09

Respetado seor: la normativa en los edificios residenciales o Condominios la


regula la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la cual trata expresamente de
comunidaddepropietariosocopropietariosdeuninmueblequeeseledificio,donde
cada uno adems del apartamento, tiene partes en el mismo. De all que esto se

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
denomine,porextensin,propiedadcomun(condominio),dondeelelementoquelo
caracteriza es la administracin y cuidado de las reas o cosas comunes a ese
edificio.
El caso de las Adjudicaciones, para que se produzca su perfeccionamiento, y
extincin de la misma, es convertirla en Propiedad para que ingrese al marco legal
delaLPH,porejemplo.
Ensucaso,comosupongoquenohaypropiedaddeclaradacomotal,regidaporla
LeydePropiedadHorizontal,lesugieroqueconversenconeladjudicatarioqueest
atrasado, y hganlo entrar en razn exhortndole a pagar, convencindolo de que
suaportecontribuirconelmejoramientodeledificio.SiexisteunJuezdePazpor
su Jurisdiccin, trate de contactarlo para que medie y converse con los que estn
atrasados,aversiporesavasepuedelograralgo.
Afortunadamente la Gobernacin del Estado Carabobo cre la figura de Prefectos
Comunitarios, los cuales pueden intervenir como mediadores en este tipo de
conflictos.Sielasuntoselecomplica,lesugieroqueacudaaesacasadegobierno,
ypidalapresenciadeunodeestosfuncionariosparasuedificio.
Responder

Annimo 23deenerode2011,17:00
que se necesita para registrar un vivienda como propiedad horizontal, posee tres
apartamentos , la casa tiene un fondo como patio sin ninguna conexcion con los
apto solo con el de sotano, para sacar documento e condominio y establecer la
junta de condominio, cuales son los deberea y derechos de cada propietario ya q
anteriormentesoloteniaununicodueolavivienda
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

24deenerode2011,11:45

Buenosdas:lavigenteLeydePropiedadHorizontal(LPH)deformatcitaserefiere
a edificios como tales no a casas. Esto que usted plantea es una posibilidad que
est contemplada en el proyecto de Ley de Condominios que se encuentra en la
AsambleaNacional,lacualpretendeabarcaraspectoscomoconjuntodecasasen
una urbanizacin, viviendas que estn en calles cerradas, edificios que estn en
callescerradas,urbanizacionescerradas(oprivadas)etc.
Sin embargo, segn la actual Ley, debe usted vender esos apartamentos, en
principio,parapodertalvezconstituirlapropiedadhorizontal.Perorecuerdequela
actualLPHhacehincapitcitoenedificios.Sugierolalecturadelartculo1deesta
Ley,condetenimiento,luegoel2y3.
Por favor comunquese con el abogado Gonzalo Prez Rubio (0212959.30.09,
959.96.58, 959.96.32), quien le explicar si legalmente procede, y de ser as, l
mismolepodraelaborarelDocumentodeCondominio.
Responder

Annimo 25deenerode2011,10:51
Buenda,
Estimado profesor, adquir un inmueble bajo la Ley de Propiedad Horizontal, ahora
bien el constructor nos ha hecho entrega de las llaves a las personas que hemos
pagadodecontadoelinmuebleahorabienestaentregalahizoconundocumento
simpledenominado"Actadeentrega",peroannosehallevadoacaboelactode
protocolizacin, sin embargo varias familias se han ido mudando a su vivienda y
otrosestanremodelando,ahorabienelconstructorhizounadistribucindegastos
porelmantenimientodelconjuntoresidencialelcualsololoestdistribuyendoentre
las personas que tienen su acta de entrega, es legal que el este cobrando un
condominio sabiendo que no se ha firmado hecho protocolizacin, de ser positivo
existe un argumento legal o simplemente quiere trasladar unos costos que ya no

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
puedeasumir?Enesperadeatencin,sedespideMauricioAguilera
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

25deenerode2011,14:05

RespetadoseorAguilera:leentregaronelDocumentodeCondominio(noactade
entrega)?. Los cobros que le estn haciendo son apegados al Documento de
Condominio,enconcordanciaconelartculo7delaLeydePropiedadHorizontal?.
Qu porcentaje de viviendas se ha vendido?. Qu pasa con los que estn
remodelando,peronosehanmudado?.
El argumento legal, en principio, es que todos los compradores hayan recibido las
reglasdeljuego(DocumentodeCondominio)deledificio,enelcualestcontenido
lavidadelinmuebleengeneral.
Dependiendo lo arriba sealado, hgale estos planteamientos al constructor a ver
quleresponde.Loidealparaquesecobreuncondominio,comodebeser,esque
seentregueelinmuebletotalmenteconstruido.
Responder

Annimo 27deenerode2011,12:32
Buenastardes,estimadoprofesor,meantemanomuchasgraciasporsuaporte.la
constructora duea del edificio, puede cobrar condominio antes de la
protocolizacindelosapartamento?
Responder

Annimo 27deenerode2011,12:33
excelentesupagina,preguntolosmorosostienenderechoavotoenlasasambleas
Responder

octavio 27deenerode2011,19:38
Estimado Eduardo, tiene algun colega que pueda recomendar en Maracaibo que
llevecasosdeestetipo,digodeproblemasdecondominios?Agradeceramuchosu
respuesta
elisa
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

28deenerode2011,0:25

Buenas noches Octavio: no conozco a nadie en Maracaibo que maneje


Condominios.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

28deenerode2011,0:32

Buenas noches: me imagino que usted se refiere a la protocolizacin del


documento. Si es as, la constructora no debera cobrar, por ahora, hasta que no
hayanacidoelDocumentodeCondominio,dondesedefnen,entreotrascosas,los
porcentajesoalcuotasquetendrcadapropietariosobrelasreascomunes.
Lesugierolalecturadetenidadelartculo26delaLeydePropiedadHorizontal.Si
nolatiene,puededescargarladeesteBlog.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

28deenerode2011,0:40

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
Buenas noches: en realidad no aparece en la Ley de Propiedad Horizontal algn
argumentolegalqueleimpidaalosmorososparticiparenlasAsambleas,amenos
que est estipulado en el Documento de Condominio de su edificio, o en el
ReglamentodeCondominiodelmismo.Porfavorrevseloaver.
Sinembargo,lanopresenciadeMorososenlasAsambleasobedecemsarazones
morales que a legales, ya que si estn atrasados con las obligaciones hacia la
comunidad de propietarios, no se vera tico votando alguna decisin que tuviera,
por ejemplo, que ver con pagos o cobros, o mejoras a reas comunes, o
recuperacin de ascensores, etc. mucho menos tener la intencin de ser miembro
delaJuntadeCondominio.LoidealesquelosMorososseponganaldaparaestar
solventesmoralyfinancieramenteconelCondominio,ynoperjudicareledificiocon
sufaltadepagos.
Responder

Annimo 28deenerode2011,18:11
Buenas tardes Profesor, en mi edificio se esta llamando a una Asamblea para
eleccion de Nueva Junta de Condominio y en la misma se establece las 3
convocatorias para un mismo dia, teniendo un margen de media hora entre cada
una. Es esto legal?. El porcentaje del Quorum correcto es el 66 o 75% de los
Copropietarios?.CualeslaultimafechademodificaciondelaLeyPH?
Graciasporsuvaliosaatencion
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

28deenerode2011,20:46

Respetadoseor:enelcasoquemeplantea,elporcentajecorrectoesel66,66%.
Ahorabien,parallamaraunaAsambleadebenapegarsealartculo24delaLeyde
Propiedad Horizontal. Le sugiero la lectura detenida de este artculo, para que
tenganunaguaparaelllamadoaAsamblea.PuededescargarlaLeydeesteBlog,
sinolatiene.
Responder

miguelangelyagua 29deenerode2011,15:54
Buenas tardes tengo una duda sobre si en mi edificio quisiramos instalar un
sistemasdeaccesoconllavesmagneticasyhayalgunosvecinosmorosos,estamos
obligados a entregarles llaves a estas personas sin que esten al al dia con sus
condominios, y si instalamos en el ascensor pudiere darse el caso que solo le
dejemoshabilitarsololaentradaaledificioperonoconelascensor.
Graciasporsuayudad.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

29deenerode2011,18:37

BuenastardesMiguelngel:lainstalacindeunsistemadeaccesoaledificiocon
llavesmagnticas,supongoquetieneuncosto.Esdecir,cadapropietariomorosoo
nodeberapagarsullave.ElCondominiopuedevenderlelallavealosmorosos,al
igual que al resto de los propietarios pero como penalizacin por atraso en los
pagos,ustedpuedeinhabilitarleelaccesoalosascensores,peronoaledificio.La
baselegaldeestopudieraserelartculo1.168delCdigoCivilVenezolano.
Responder

mariaperez 30deenerode2011,19:00
Buenas noches prof, soy maria perez. vivo en una urbanizacion que consta de 6
condominios, en 5 de ellos cobran un monto fijo mensual para cada casa, o sea
todas las casas pagan lo mismo. ahora de un tiempo para en mi condomio estan
cobrandopormetrodelacasa,esoeslegal?

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

31deenerode2011,11:39

Buenos das Mara: la vigente Ley de Propiedad Horizontal (LPH) bsicamente se


enfoca en los edificios y, por su puesto, en los apartamentos que integran estas
estructuras. Hay una propuesta en la Asamblea Nacional de actualizacin o
modificacin de esta LPH, la cual tendr, aparentemente, una llamada Ley de
Condominios, donde s se contemplan, aparentemente, urbanizaciones de casas,
entreotras.
Sin embargo, si donde usted vive han hecho una adaptacin de esta Ley, para el
mantenimiento de la urbanizacin, en mi opinin no est nada mal, porque se
esperaqueesoseproduzcaafuturoparaquelascomunidadesgenerenrecursosy
mejorensucalidaddeambienteydevida.
Los gastos comunes, de acuerdo con el contenido del artculo 7, tambin
mencionadoenlaprimerapartedelartculo26,delaLeydePropiedadHorizontal,
se deben cobrar por alcuotas. Es decir, sobre un porcentaje del valor de su
inmuebleconrelacinalvalortotaldelaurbanizacin.
Si el condominio donde usted vive decidi adoptar y adaptar la Ley de Propiedad
Horizontal,demanerainformal,paraesasurbanizaciones,yhadecididocambiarel
esquema de cobro, esto debe tener la aprobacin de la totalidad (el 100%) de los
propietariosnodebeproducirsedemaneraarbitraria.
Para cobrar por metro cuadrado de casa, es decir, por alcuota, previa aprobacin
de todos (el 100%) los propietarios de las casas, se debe valorar la totalidad de la
urbanizacin,includaslas"reascomunes",yluegoelvalordecadacasadividirlo
entreesemontoglobal,luegomultiplicarporcien.Eseporcentajeeselqueservir
defactordeclculoparacontribuirconlosgastosdelaurbanizacin.
Si est interesada en estos temas, la invito a que se familiarice con la Ley de
PropiedadHorizontal,lacualpuededescargardeesteBlog.
Responder

Annimo 1defebrerode2011,12:54
Buenas, apreciado profesor desde que momento se est obligado a pagar el
concominio
Responder

Annimo 1defebrerode2011,16:06
Buenosdias:lesescriboparasolicitarsucooperacion:
Quisierahacerleunapreguntaparaversimepuedeayudaruorientardondepuedo
obtenerinformaciondeJurisprudenciaalrespecto.
Enuncondominioviveunaseoradesdehace17aos,hijadepropietaria,masla
propietaria esta viva y mediante un poder notariado la autoriza a representarla en
lasreunionesdeAsamblea,inclusoaformarpartedelaJuntadeCondominio.Enla
ultimaasamblea,laresidentequedoelectacomomiembrosuplentedelajuntayhay
3miembrosdelajuntaqueladesconocen.Quisierasabersiestoeslegalonoysi
existealgunajusrisprudenciaalrespectoyaqueestejueves3defebrerodenuevo
tenemosreuniondeasambleayqueremossometerelcaso.
Gracias
KatiuskaMoran
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

1defebrerode2011,20:27

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
BuenasnochesseoraKatiuska:silaseoraqueustedmeestmencionandotiene
un poder notariado, otorgado por el propietario original, no veo por qu la Junta
poneobstculosalrespecto.EseesunMandatoperfectamentelegal,contemplado
ennuestroCdigoCivil,enlosartculosquevandel1.684al1.712.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

1defebrerode2011,20:32

Aunquelapreguntalapercibounpocodispersa,elcondominiosedebepagartodos
losmesescuandolaJuntadeCondominioolaAdministradoradelmismo,nosemite
la planilla de cobro, conocida como el Recibo de Condominio, el cual es de
obligatoria cancelacin, de acuerdo con los artculos 7, 11, 12 y 13, de la Ley de
PropiedadHorizontal.
Responder

Annimo 2defebrerode2011,19:55
Hola buenas noches! Ojal obtenga algn comentario que sirva de ayuda para el
problema planteado. El asunto es que ya hace casi dos aos mi esposo y yo
compramos un apartamento en maracay, al igual que otras familias.El edificio es
viejo y por razones que no voy a detallar para no extenderme, nunca haba sido
habitadopornadie,yaquedesdesuconstruccinfueutilizadocomodepsito.Los
apartamentosfueronvendidossinestacionamiento(aparentemente),yelpreciofue
bastanteaccesibleencomparacinconotrosinmueblesdecaractersticassimilares
paraeseentonces.Luegodecomprarsehicieronlasrevisionesderigorpornuestra
cuenta, para saber la situacin real del edificio. encontramos muchas
irregularidades,entreellasunadelasmasrelevantes,fuequealsolicitarelpermiso
dehabitabilidaddelmismoenelentecorrespondiente,resultserquenoexistetal
permiso segn en respuesta dada por escrito por este organismo cosa que
sorprendi a todos porque no sabemos como fue posible vender si no haba
permiso? Otra irregularidad es que por desconocimiento de la ley, no tenamos
conciencia de que nos corresponda al menos un puesto de estacionamiento por
apartamento,ylopeordetodosesquesexisteelespaciofsicoparatalfin,elcual
eselstanodeledificioalcualnosetieneaccesoporelascensor,dichoespaciolo
tienesupuestamenteelquenosvendi,paraserarrendadoacomercios,yaquelo
incluye en un local que posee varios niveles. Otro aspecto es que al momento de
comprarlosapartamentossenosofreciplantaelctrica,lacualusamosalprincipio
cuando se iba la luz y esta suministraba luz a los pasillos, escaleras y ascensor,
pero cuando empezamos a hacer gestiones para quejarnos por las irregularidades
del inmueble, el dueo de los locales comerciales y anterior dueo de los
apartamentos,procediaretirarnoselsuministrodeenergaporpartedeestaplanta
en las ocasiones de ausencia de electricidad, y por ende no tenemos ascensor, ni
lucesenlospasillosyescaleras,tambinenlosdocumentosdecompraexisteuna
clusula donde se reserva el uso exclusivo de esta area al antiguo dueo (el que
vendi todos los apartamentos)cosa que es ilegal, ya que son areas comunes
segn la ley de Propiedad Horizontal, pero esto tiene un motivo, este seor tiene
arrendada el area a una empresa de telefona (Movistar), por la que cobra jugosos
dividendosquenotocaniparahacermejoraseneledificio,soloparasubeneficio
personal, y para cerrar con broche de oro, este seor sin nuestro consentimiento y
muchos menos aprobacin, design una administradora de su confianza para
cobrarnos el condominio, en donde adems mete los gastos de electricidad de los
localescomercialesquetienearrendadoylosconsumosdetelfonode
laconserjera,entreotros.Yonohecanceladoporqueestoenningnmomentose
consultconloscopropietarios,sinoquefueunadecisinunilateral.Muchasveces
se han presentado gastos imprevistos que hemos tenido que cubrir los
copropietarios sin que la flamante administradora aparezca y mucho menos nos
repongaalgo,perosinoslocobraenelrecibo.Hemostomadoaccionesatravsde
indepabis pero sin ningn resultado, y en la defensora del pueblo, as como
asesoras lgales, pero para introducir una demanda los honorarios son muy
elevados y no podemos cancelarlos, por eso estamos en la bsqueda de algn
organismo o persona que nos ofrezca ayuda, y no se intimide o se venda a este
seorqueesuntremendoestafadorconpoderydinero,perocreemosqueexistan
todava conciencias que no acepten que se les compre. Gracias por leer esto, a
quienlohagaygraciasaquienpuedabrindaralgunaayuda!

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
Responder

Annimo 2defebrerode2011,20:14
Elareaaquemereferaenelartculoanteriordondetienenarrendadaslasantenas
eslaazoteadeledificio,locualnoespecifiqu.Graciasporsuatencin!
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

3defebrerode2011,20:54

Respetadaseora:porloquepuedoentenderensurelato,medalaimpresinque
ustedesnocompraronelapartamentobajoelrgimendePropiedadHorizontal.Digo
me da la impresin, porque no veo por ningn lado que usted menciona el
Documento de Condominio, el cual, segn el artculo 26 de la Ley de Propiedad
Horizontal,contienelavidadeledificiosuslinderos,reascomunes,elmetrajede
cada apartamento, el valor total del edificio, la alcuota que sirve de medida para
contribuirconlosgastoscomunes(pagodecondominio),etc.Siesas,comomeda
la impresin que puede ser, el hecho de no estar bajo el esquema de Propiedad
Horizontal se presta para muchas cosas, debido a que no hay ningn tipo de
normasomarcolegalparavivireneledificio,ylarelacinconlasreasdelmismo.
Esdecir,nohayleyenesesentido.
Le sugiero que exponga su caso ante el Juez del Municipio donde usted vive.
Preferiblemente hgalo por escrito si hay ms vecinos como usted que se sienten
en esa condicin, haga que firmen el escrito que usted va a hacer llegar a esa
autoridad. Si requiere de asesora legal, y no tiene recursos, por favor dirjase al
ColegiodeAbogadosdelEstadoAragua,paraqueledenasesoragratuita.
Responder

Annimo 4defebrerode2011,8:59
AMIGO COMO PUEDO PROBAR QUE LAS CUOTAS EXTRAORDINARIA DE
CONDOMINIO O SEA PAGO EXTRA A LA CUOTA DE CONDOMINIO NO SON
OBLIGATORIA DONDE EN EL cOD. civil APARECEN YA QUE LA JUNTA
PRETENDE COBRARLAS POR RECIBOS DE CONDOMINIO PORQUE NO
ESTAMOS DE ACUERDO CON EL MONTO QUE NOS QUIEREN COBRA YA ES
MAYORQUEELPRESUPUESTODELARREGLO.
Responder

Annimo 4defebrerode2011,9:02
LA CUOTA EXTRAORDINARIA PARA EL ARREGLO ES MAYOR QUE LO EL
PRESUPUESTOPRESENTADOCOMOHACEMOS,
Responder

SantosRicardoPalaciosyDaniaCarbone 4defebrerode2011,13:33
SaludosmirespetadoProf.nonoshemospodidocomunicarconUsteddebidoque
andamos con el asunto de las prestaciones de la conserje, reuniones
extraordinariasycomoUstedmuybiensabetodoloqueimplicaestascosas,igual
seleapreciaaltamenteysiempreagradecidos
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

5defebrerode2011,16:06

Respetado seor: para cobrar una Cuota Extraordinaria para los trabajos mayores
que requiere el edificio o sus cosas comunes, primeramente se debe hacer una
consulta, que puede ser por escrito, a la comunidad de propietarios, tal como lo
sugiereelartculo9delaLeydePropiedadHorizontalylosartculos22y23dela
misma.Laotramaneradeconsultaralospropietarios,paraobtenersuaprobaciny
procederahacerlasmejorasoreparacionesmayoresquerequiereeledificioosus

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11/7/2015

Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
cosascomunes,esrealizandounaAsambleaExtraordinaria,paraquelosmismosse
expresenalrespecto.Estodelasconsultaslodefinenlosartculosmencionados,y
talcomodiceelmismoartculo9,seharconlamayoracorrespondiente.Unavez
queestoseaas,sedebeasentarenellibrodeAsambleasdePropietariosoActas
deAsambleas,ylamayora(75%comomnimo)queapruebedebefirmarellibro.Al
hacer esto, ya se convierte en Ley para el condominio, lo cual debe ser respetado
portodoslospropietarios,incluidoslosquenoestuvierondeacuerdo,porqueesto
refleja la voluntad de la masa de propietarios, quienes son los administradores
primarios del inmueble, tal como lo dicen los artculos 18 y 22, de la Ley de
PropiedadHorizontal.
En cualquiera de los casos, se debe consultar primero a los propietarios antes de
procederarealizaralgoqueexcedalasexpectativasfinancierasdelcondominio.
Si usted y un grupo importante de personas no est de acuerdo con ese cobro, el
cualtalveznofueinformadoniconsultado,lesugieroquehagausodelartculo9
de la Ley de Propiedad Horizontal. Acuda al Juez del Municipio donde usted vive,
hganlelaexposicindemotivosparaqueestefuncionariointervengaenelasunto.
Los gastos o cuotas extraordinarias deben cobrarse fuera del Recibo de
Condominio, para no distorsionar el sentido de los que son los gastos comunes
ordinariosquesisereflejanenesteformato.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

5defebrerode2011,16:09

Muchsimas gracias Santos y Diana, les deseo el mayor de los xitos en vuestra
gestin.Estaremosencontacto.
Responder

Annimo 6defebrerode2011,18:10
Buenastardes,tengo2preguntas:
1)Losmorososenuncondominiotienenderechoavotoenlasasambleas?
2) Si un rea esta identificada en el documento de condominio y quiere ser
destinada a otro uso distinto al qu tiene en dicho documento, se necesita la
aprobacion en asamblea? La ley no es muy especifica en esto, sera una reforma
deldocumentodecondominio(amimododeverlo)graciasporlaayuda
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

6defebrerode2011,19:43

Buenas noches: 1) Salvo que lo seale el Documento de Condominio o el


Reglamento de Condominio, en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no est
definidosilosmorososdebenasistirono,osidebenvotarono,enlasAsambleas
de Propietarios. Lo que sucede en la prctica comn es que por razones de
moralidad y de vergenza, los morosos no deberan asistir a las Asambleas. Este
tipo de sancin las puede establecer la comunidad de propietarios, como
penalizacin a la falta de pagos de estas personas para con el condominio. Pero
legalmente (ver Documento de Condominio y su Reglamento) en la LPH no existe
algn artculo que lo impida. Queda a criterio de la Junta de Condominio si les
permiteonolaentrada,repito,porrazonesmorales.
2) Para que un rea sealada en el Documento de Condominio llegue a tener un
uso distinto al otorgado originalmente, debe contar con la aprobacin, sin
excepcin,detodalacomunidaddepropietarios(el100%),porqueestodealguna
maneraimplicaralareformaomodificacinalDocumentomencionado,deacuerdo
conlodispuestoenelartculo29delaLeydePropiedadHorizontal.
Responder

Annimo 8defebrerode2011,10:37

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BuenDaProf.Quisierameaclararasielconserjepuedeausentarsedesureade
trabajo para realizar pagos de servicio bsicos (luz, gas, etc.) a un grupo de
copropietarios?silaLeyestablecequeelhorariodetrabadunconserjeesde7am
hasta 10pm porque ellos no trabajan de forma continua y tomar sus horas de
descanso en el momento que les plasca, pudiendo emplearlas en lo que ellos
deseen.Entoncesnopuedeobligarseleapermanecerestas15hrsensuvivienda!
Entiendo que si el patrono es la comunidad y es la comunudad quien ocupa al
consejre para estas tareas, puede l hacerlo? no le crear problemas con el
AdministradorolaJuntadeCondominio,oestosltimosdebenautorizarlasalida?
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

8defebrerode2011,20:19

Buenas noches: los Conserjes deben trabajar para los Condominios, nunca para
personas en particular durante su jornada de trabajo. Aunque por extensin la
comunidad de propietarios es su patrono, a travs de la Junta de Condominio, la
cuallosrepresenta,elConserjedeberesponderaestaltima,oaladministradorsi
aslodiceelReglamentodeCondominiosino,alaJunta.
Por lo tanto, si el Conserje se ausenta durante sus horas laborales (sin pedir
permiso), para hacer trabajos particulares, est incurriendo en los literales "i" y "j",
delartculo102delaLeyOrgnicadelTrabajo(LOT),yviolandoelartculo189de
esta misma Ley, salvo que en sus horas de descanso o despus que termine su
jornadadetrabajohagalascosasqueustedmeexpone.
PorotraparteelConserjenodebeexcederlacargahorariadiariaqueestablecela
Ley Orgnica del Trabajo. Aunque el artculo 285 de la LOT establece a partir de
quhoradebedescansarestetrabajador,enestanormanienlaLeydePropiedad
Horizontalsesealaapartirdequhoradebecomenzarsuslaboresdiarias.Portal
motivohagolarecomendacineneltemaqueescrib,relacionadoconelConserje,
que el horario de trabajo, el cual debe estar en el marco de la Ley, debe ser
acordadoentrelaspartespatrono(JuntaoAdministrador)ytrabajador(Conserje).
Responder

MarkBurwick 9defebrerode2011,8:30
Muy buenos dias!! acudo de nuevo a este prestigioso Blog, para una nueva
pregunta:
Esta maana aparece en la Cartelera, un aviso de Horario de Trabajo de la
Conserje,conunpequeoselloyfirmaquedice:
LUNESAVIERNES
7ama12m
12ma2pmLIBRE
2pma5pm
SABADOS
7ama11am
DOMINGOSYFERIADOS
Libres
Esto el legal?....quin tiene la potestad para publicar esto??..En todas esas horas
"libres",dndedebeestarlaConserje?,omejordichoquinrespondeporatencin,
emergencias,unascensortrancado,etc??...Muchasgracias
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

9defebrerode2011,10:01

BuenosdasseorMark:sielavisodelquemehablaesdelMinisteriodelTrabajo,
debetomarsecomolegal.Recuerdequeelhorariodetrabajodecadatrabajador,de
acuerdoconlaLeyOrgnicadelTrabajo(LOT),nodebeexcederdeocho(8)horas.
Sin embargo, debemos reconocer que la labor del Conserje, por las razones que
ustedseala,esatpicaesdecir,noencajaenelperfildelcomnymayoradelos
trabajadores. Es una jornada de trabajo especial, sin salirse de los parmetros del
artculo189.Porlotanto,apartedeesteartculodelaLOT,aplicaperfectamentey

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Condominios:ComunidaddePersonasyPropiedadHorizontal
con justificacin de causa ante el Ministerio del Trabajo, el artculo 198 de esta
norma,elcualinvitoaqueloleadetenidadmente,sindejardeojearel195.Peroen
el caso del Conserje, la Junta de Condominio debe hacer uso, en el Contrato de
Trabajo, del artculo 198, y hacer uso de esta informacin para normar la labor de
estetrabajoreneledificio.
El artculo 198 de la Ley Orgnica del Trabajo indica, entre otras cosas, que si el
trabajadortienevariashorasdedescanso,deinoperacinodeinaccin,lajornada
de trabajo podra ser hasta de once (11) horas, ya que su labor, aparte de limpiar,
es la custodia del edificio, lo cual significa, entre otra cosas, estar atento ante
cualquiersituacinoeventoquesepuedapresentarenlaresidencia.
Porfavorcomplementeestecomentarioconelanterior,ycompartaestainformacin
conlaJuntadeCondominio,yhgalesverquelaJornadadeTrabajodelConserje,
esunajornadaespecial.
Responder

Mark 9defebrerode2011,12:34
Excelente, muchas gracias, s, en efecto, el punto fuerte es definitivamente que la
JuntadeCondominiofungecomoespeciedePatronoenesto,entiendo,...yladuda
mayoreraconlosespaciosde"descanso"indicadosenesehorario,esdecir,sien
esos lapsos ella sencillamente podra dejar sola la Conserjera o no actuar? Mil
graciasdenuevo
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

9defebrerode2011,14:04

Seor Mark: los espacios de descanso los puede tener, pero dentro de la
Conserjera,ajuzgarporelcontenidodelosartculos189y198delaLeyOrgnica
del Trabajo. Este ltimo artculo deja la posibilidad abierta de que una vez que el
Conserje haga su rutina diaria, las horas de inaccin o de reposo (includo el
descanso) deba permanecer en la conserjera, atento a cualquier situacin que
puedapresentarseeneledificio.
Las ausencias, dentro de la Jornada de Trabajo, debern ser justificadas y
permisadas las mismas. Es decir, ante cualquier ausencia, debe pedirle permiso a
supatrono.
Responder

Annimo 10defebrerode2011,19:16
muybuenasnochesProf.Fuenmayor,esdesumaimportanciaparanosotroscomo
copropietarios de un conjunto residencial, informarnos que paso debemos seguir
paralaimpugnacindeunaJuntadeCondominio,autoritariaeineficiente,lacualo
cumpleconLaLeydePropiedadHorizontal.Graciasdeantemanoporsuasesoria.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

10defebrerode2011,19:46

Buenas noches: le recuerda que los primeros y mayores adminsitradores del


Condominio son ustedes, los propietarios. Es decir, la comunidad o masa de
propietarios,deacuerdoconelartculo18delaLeydePropiedadHorizontal.Porlo
tanto,nodebenpermitirlaanarquaeindiferenciadeunaJuntadeCondominio.
Si la comunidad de propietarios no est de acuerdo con la Junta de Condominio
que tienen, exjanle la renuncia si no quieren renunciar, convoquen una nueva
Asamblea para elegir una nueva Junta. Si el asunto se les complica, soliciten al
JuezdelMunicipioqueintervenga.
Responder

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Annimo 10defebrerode2011,23:30
BuenasNochesProfesormeconfundeunpocolasituacindelascuotasextras:en
mi edificio de 200 bolvares aumentaron a 400. anteriormente contbamos con la
persona que limpia dos veces por semana, el seor que recoge la basura, el que
hace el mantenimiento , no tenemos reas verde es un edificio de veinte
apartamentos y el stano donde esta el estacionamiento., no tenemos vigilante
porquenotenemosgaritaynotenemosbaoparaconserjesololalavandera.hoy
da la nueva administracin va a contratar vigilante y si es posible una conserje ,
todoestabien.sinembargoparaunacuotaespecialparahacerlagaritadondeva
elvigilantedebopagar1200bolvaresmaselpagomensual.yoesacantidadnola
puedo pagar de un solo golpe , el 75% acepto , puedo pagar en partes , la
administradora me dice que me sugiere que ponga en venta mi apartamento y
compreenotraparte.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

11defebrerode2011,15:51

Respetado seor (a): no s si el edificio donde usted vive se rige por la Propiedad
Horizontal. En todo caso si usted y un grupo de personas estn preocupados por
esteaumentodel100%,solcitenlecuentasaladministradordeledificio.
Con relacin a la cuota especial de Bs. 1.200, le sugiero que le propongan a la
administradoraquerecaudeestacantidadporpartes,debidoaquepagarlosdeuna
vezresultabastantecomplicado.
Tratendeexigirlospresupuestosocotizacionescorrespondientes.
Responder

richard 13defebrerode2011,10:47
Hola,muybuenosdas,estapreguntavaparaUstedProfesor!
TRABAJO HACE 10 AO COMO CONSERJE EN UN EDIFICIO Y HASTA EL
MOMENTONUNCAMEQUISIERON,METERENLALEYPOLITICAHABITACIONAL
YOACABODEMETERLARENUNCIAYESTOYTRABAJANDOELPREAVISO!
,Mi pregunta es ...ESTAN EN LA OBLIGACIN EL CONDOMINIO DE
REPONERME EN DINERO LO DE LA POLITICA HABITACIONAL?ES MI DUDA
GRACIASYESPEROSURESPUESTA...............ELENA
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

13defebrerode2011,19:06

Buenas tardes seora Elena: si el Condominio le hizo a usted las retenciones de


Poltica Habitacional, y no la inscribieron en el sistema de ahorro habitacional o
FAOV,entoncesestnobligadosadevolverleaustedeldineroqueleretuvieron.Si
nolohacen,acudaalMinisteriodelTrabajo.
Responder

richard 14defebrerode2011,7:44
GRACIASMUCHASGRACIASBUENDIA!
Responder

Arenas,Simn 14defebrerode2011,22:24
Estimado Prof. excelente su iniciativa de informar, gratuitamente, a una comunidad
querequieredemuchainformacin.
1. En los condominios vacacionales, no vivienda principal, los morosos crnicos
tienenelmismotrato?.
2.Laleyprotegealosmorososcrnicos?
Responder

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Prof.EduardoFuenmayorFernndez

14defebrerode2011,23:02

Buenas noches seor Arenas: la Ley no protege a los morosos, por lo tanto las
sanciones aplican igual para los condominios vacacionales, aunque stos no se
rijan por la Ley de Propiedad Horizontal, como tal. Por lo tanto pueden los
encargadosdeestoscondominiosaplicarlassancionescorrespondientes,pudiendo
tomar como base los artculos 1.134 y 1.168 del Cdigo Civil venezolano. O, en
todocaso,transferiresafaltadecobros(cuentasporcobrar)aunabogado.
Responder

Annimo 15defebrerode2011,22:51
Holabuenas.noches,tengovariasdudasquequisierasiestadentrodesualcance
contestar:1.Vivoenunedificiodondeelpresidentedecondominiollevamasdeun
aodeperiodosinqueserealicenelecciones,elmismosemudoytransfirilajunta
a algunas personas sin elecciones. 2. En cuanto las reuniones de condominio se
realizan y se legan a acuerdos que no son asentados en ningn libro. 3. El
administradornorindecuentassoloseentiendeconelpresidentedelajunta.4.Las
convocatoriasajuntasnosehacenporprensa.Quepuedohacerenesoscasosya
queluegodeleerlaleynotoquehaymuchasirregularidades.Gracias
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

16defebrerode2011,23:32

Buenas noches seor o seora: 1.) El presidente de la Junta debi convocar a


Asamblea, qu pas con los otros miembros? si no quera continuar, debi
renunciarporescrito.EsilegalquetransfieralaJuntanotieneautoridadparaeso.
Debe renunciar y entregar cuentas. El poder para elegir y quitar Juntas y
Administradores, lo tiene la comunidad de propietarios quienes son el poder
soberano en un Condominio. Todos esos actos son ilegales. Favor leer el artculo
18delaLeydePropiedadHorizontal.
2.)LasReunionesdeCondominiodebenasentarseenellibrodeActasdelaJunta
de Condominio, el cual debe estar bajo la custodia del Administrador, segn el
artculo20,letra"g",delaLeydePropiedadHorizontal.
3.) El Administrador debe rendirle cuentas a la Asamblea de Propietarios, quienes
fueron los que lo eligieron. La Junta slo est en el deber de supervisarlo. La
comunidaddepropietariosdebeexigirlecuentasaesteadministrador.Favorleerlos
artculos,18,19y20delaLeycitada.
4.) Las Convocatorias se deben hacer de acuerdo con lo previsto en el artculo 24
delaLeydePropiedadHorizontal.
Si usted no logra que las cosas cambien en su condominio, por irregularidades
como las planteadas, por favor dirjase al Juez del Municipio donde usted vive,
expngaletodasestascosas,yhagaquecitenalpresidentequesefue,alosque
aceptaronladelegacin,yaladministrador.Creenlosmecanismosnecesariospara
elegirunanuevaJuntayunnuevoAdministrador.
Responder

Annimo 20defebrerode2011,21:47
Quisiera saber que acciones debemos tomar cuando la junta de condominio ha
tomadodesicionessinconsultarpreviamentealospropietarioscomomanejaresta
situacionantelamismaysitalesdesicionesquedariandefinitivamentesiefecto?
Responder

Annimo 20defebrerode2011,21:54
Tengo una duda, cuales son los pasos a seguir cuando una constructora ha
imcumplido con lo ofrecido en una obra determinada, especificamente en cuanto a

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terminanciondeareassociales,intercomunicadores,fachadas.Peorancuandolas
propiedadestieneproblemasdefiltracin.Graciasdeantemano
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

21defebrerode2011,8:21

Buenos das: cuando una constructora ha incumplido con lo ofrecido y adems la


obra presenta problemas de estructura, debe denunciar. Por favor dirjase a los
organismos correspondientes (Indepabis, Cmara de la Construccin, Cmara
Inmobiliaria, Defensora del Pueblo) para que formule su inquietud. Si lo hacen
variaspersonas,mejortodava.
Responder

Prof.EduardoFuenmayorFernndez

21defebrerode2011,8:24

Buenosdas:porfavorseamsespecfico(a)encuantoaculessonlascosasque
no consulta la Junta de Condominio. Aspectos menores del da a da de la
comunidad, no es necesario consultar, ya que para eso fue electa. Aspectos de
ordenmayorodeenvergaduracomorepararlosascensores,construiralgo,reparar
el tanque de agua, cambiar una tubera mayor, etc., si amerita consultas porque
probablemente implique la erogacin de cuotas extras. Por favor aclare cules son
esasdecisiones.
Responder

Annimo 27defebrerode2011,11:03
EstimadoprofesorquisierasabersiunaElecciondeJuntadeCondominiodondeno
se emite publicacion en prensa local, donde propietarios que no habitan en el
edificioyemitensupuestamenteunaautorizacionsincopiadeceduladeidentidad,
dindeellibrodeasambleanoestapresenteyendichoactoporconsiguientenose
fimaenellibro,eslegal?Yotrapreguntayocomopoprietariotengoelderecholegal
desolicitaryrecibircopiasdedichaasambleayquearticulomeamparadentrodela
leydepropiedadhorizontal.
Responder

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