Anda di halaman 1dari 18

ARS5150 RISET TEMATIK I

Pengelompokkan Subjek Konten Abstrak Karya Ilmiah

Alur Riset Perumahan Permukiman – Real Estat

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

Subyek Konten

Judul Jurnal

Kesimpulan

A.

Proses Pengambilan Keputusan Membahas mengenai proses pengambilan keputusan investasi yang dilakukan dengan berbagai sistem / metoda yang mendukung sesuai dengan kasus masing masing. Proses pengambilan keputusan investasi properti secara umum berkaitan erat dengan beberapa variabel yang dianalisa sebelum keputusan diambil.

1. Faktor

Dotzour, MG., 2001. Highest and Best Use: The Evolving Paradigm. The Journal Of Real Estate Research, Vol 5 ( 1 ), pp 1736. Bahasan :

 

Penentu

Dari penelitian yang telah dilakukan terhadap karakterisitik HBU, ditemukan bahwa HBU adalah suatu paradigma yang terus berkembang berdasarkan kepada kondisi lokasi tertentu

Pengambil

an

Keputusan

Jurnal ini meneliti tentang karakterisitik HBU yang merupakan sintesa ujian empiris dan analisis deduktif.Dari penelitian ini didapat bahwa HBU merupakan sebuah konsep yang bersifat ambigu karena berhubungan dengan paradigma hukum, fisik, pasar, infrastruktur dan kelayakan finansial yang dinamis.

 

Investasi

yang berkaitan dengan faktor ekonomi, finansial, dan real estat.

Dalam menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik pada realestat terdapat tiga konsep model penafsiran yaitu Model penaksiran berbasis HBU, MFU dan MPU. Dalam perdebatan untuk menentukan konsep mana yang paling tepat untuk digunakan akhirnya ditemukan karakterisitk masing masing konsep berdasarkan sembilan atribut pembanding. Terdapat persamaan umum diantara HBU dan MFU dalam jangka waktu proses, dimana keduaduanya merupakan proses jangka waktu panjang dan mempunyai kekuatan yang lebih bersifat makro. Penaksiran MFU dan MPU juga mempunyai banyak persamaan berdasarkan ciri ciri yang dipertimbangkan dalam melihat suatu permasalahan. Pada dasarnya, kedua model penaksiran ini mementingkan hasil optimal dalam

Grissom,T.V., 1996. The Semantics Debate : Highest and Best Use Vs Most Probable Use. The Appraisal Journal, pp 45 57 Bahasan :

Meneliti tentang perdebatan pendekatan dalam menentukan nilai tertinggi dan terbaik antara Highest and Best Use (HBU), Most Fitting Use (MFU) dan Most Probable Use (MPU) berdasarkan 9 faktor yang membentuk kerangka perdebatan. Dalam penelitian ini ditemukan karakterisitik HBU, MPU, dan MFU berdasarkan 9 faktor tersebut.

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

Roberts, Joe R, Roberts, Eric.,1993. A no nonsense approach to highest and best use. The Appraisal Journal,Vol Vol. 61, Iss. 2; pg. 269, 4 pgs Bahasan :

membuat keputusan dan berbeda dengan penaksiran secara HBU yang lebih mengutamakan keuntunagn maksimal. Ini dengan langsung, mempengaruhi aplikasi akhir proses penaksiran ini, yang mana HBU lebih cocok digunakan sebagai portfolio konsep untuk pembuatan keputusan pada peringkat publik atau pemerintah, dan MFU serta MPU lebih bersifat penaksiran untuk proyek yang bersifat privat.

Ditemukan juga bahwa terdapat beberapa variabel yang perlu

Jurnal meneliti sebuah pendekatan serius yang digunakan untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik dan menemukan empat parameter dalam melakukan penilaian, diantaranya : kondisi fisik, aspek legalitas, keuntungan dalam finansial, dan produktivitas yang maksimal.

dipertimbangkan dalam menentukan penggunaan terbaik dan tertinggi dalam investasi real estat diantaranya :

Rakhmawati, Dini.,2001. Pengembangan Model Studi Kelayakan investigasi Realestat Menengah. Bandung : Institut Teknologi Bandung. Bahasan :

1. Aspek pasar meliputi: jumlah permintaan, lokasi lahan, komposisi tanah, kondisi di sekitar lokasi lahan, skala investasi, harga jual dan skema pembayaran

Meneliti Rangkaian studi kelayakan investasi pada real estat kelas menengah dan menemukan 4 variabel ( aspek pasar, aspek legal, aspek teknis dan lingkungan dan aspek finansial). yang patut dipertimbangkan dalam proses pengambilan keputusan.

2. Aspek legal meliputi: RUTR, sertifikasi tanah, perijinan. dan peraturan pemerintah lainnya.

3. Aspek teknis dan lingkungan meliputi: rancangan, biaya konstruksi dan jadwal konstruksi.

4. Aspek finansial meliputi: biaya modal, estimasi

 

pengeluaran, pendapatan dan jadwal, kebijaksanaan perusahaan yang berkaitan dengan struktur dan sumber pembiayaan, sistem kontrak dengan kontraktor dan profitibilitas cashflow

C,Donald Wilson.,1996.Highest and Best Use: Preservation Use of Environmentally Significant Real Estate. The Appraisal Journal, pp 76 86. Bahasan :

Meneliti mengapa dan bagaimana pemeliharan penggunaan lingkungan real estat yang signifikan dapat menjadikannya sebagai sebuah penggunaan tertinggi dan terbaik dan menghasilkan beberapa kriteria dalam menerapkan pemeliharaan penggunaan lingkungan real estat yang signifikan.

Selain konsep HBU, MFU, dan MPU, ternyata ditemukan konsep lain dalam penggunaan tertinggi dan terbaik, yaitu pemeliharan penggunaan lingkungan realestat yang signifikan yang dapat menjadikannya sebagai sebuah penggunaan tertinggi dan terbaik. Konsep ini berlaku pada lahan yang memiliki komoditi untuk dipelihara (contohnya: rawa, padang pasir, dll) yang secara mekanis lahan tersebut tidak memungkinkan untuk dibangun karena membutuhkan biaya yang tidak sedikit dan tidak signifikan. Dua konsep yang perlu dijelaskan sebelum melakukan analisa

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik adalah konsep mengenai pemeliharaan penggunaan lingkungan real

estat yang signifikan, dan aplikasi penggunaan tertinggi dan terbaik.

1. R ealestat yang signifikan secara lingkungan dapat dijelaskan sebagai satu bentuk hak properti pribadi yang mengawasi penggunaan lahan dengan berdasarkan faktor faktor geografi, biologi, ekologi, arkeologi, paleontology, budaya, dan/atau sejarah yang signifikan kepada masyarakat.

Pemeliharaan penggunaan didefinisikan sebagai proses memelihara, mempertahankan, rehabilitasi dengan memperhatikan ciri ciri geografi, biologi, ekologi, arkeologi, paleontology, budaya, dan/atau sejarah yang signifikan pada lahan tersebut.

2. Empat Kriteria dalam Mengaplikasikan Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dengan memelihara dan menggunakan lingkungan realestat secara signifikan. Keterbatasan eksplisit dan implisit definisi nilai pasar merupakan ciri ciri dalam mengaplikasi analisa penggunaan tertinggi dan terbaik dalam pemeliharan penggunaan lingkungan real estat yang signifikan. Kriteria tersebut adalah:

Kriteria komoditi: Lahan real estat signifikan yang ingin dipelihara harus memiliki nilai komoditi (layak untuk di pelihara)

Kriteria ekonomi: Lahan real estat signifikan yang ingin dipelihara harus memiliki nilai aktivitas ekonomi.

Kriteria private real property rights market : Lahan

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

real estat signifikan yang ingin dipelihara harus

berkoresponden dengan private real property rights market

Kriteria definisi nilai pasar: transaksi di dalam pasar secara umum beserta penilaian yang dilakukan harus memenuhi definisi nilai pasar.

Selain kriteria di atas beberapa faktor yang harus diperhatikan dalam melakukan Pemeliharan penggunaan lingkungan realestat yang signifikan adalah kemungkinan secara fisik, ijin hukum, kelayakan secara finansial dan menghasilkan keuntungan bersih yang paling tinggi kepada pemilik.

2. Konsep

dan

Strategi

Pengambil

an

Keputusan

French, N.2001.Decision theory and real estate investment: an analysis of the decision making processes of real estate investment fund managers Managerial and Decision Economics, 2001, vol. 22, issue 7, pages 399 410 Bahasan :

Meneliti proses pembuatan keputusan dalam menentukan nilai dan harga aset dengan pendekatan teori keputusan. Teori keputusan merupakan sebuah model bersifat matematikal dan melibatkan disiplin ilmu lain seperti psikologi, matematik, ekonomi, ilmu sosial, dll. Dalam penelitian ini ditemukan dua model sebagai kerangka utama dalam proses pembuatan keputusan. Model yang pertama adalah model yang bersifat deskriptif dimana model ini dapat digunakan untuk memahami bagaimana cara orang lain membuat keputusan real estat. Model yang kedua adalah model normatif yang member peluang untuk mengeksplorasi implikasi dari perilaku idealis dalam membuat keputusan.

Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan pada proses pembuatan keputusan beserta teorinya disimpulkan bahwa sebuah konsep strategi kerangka kerja realestat harus mampu menyediakan sebuah landasan untuk mendapatkan pengetahuan disiplin realestat, bagaimana menentukan harga produksi dan pengalokasian nilai dalam real estat investasi dengan berdasarkan teoritik dan praktikal serta melibatkan bidang keilmuan psikologi, ekonomi, matematik/ statistik, ilmu pengetahuan sosial, sejarah dan juga merepresentasikan cara untuk menghubungkan pendekatan secara strategi untuk kegiatan jual beli realestat. Dengan memahami proses real estate, pengaruh strategi terhadap proses transaksi yang terjadi setelah proses jual beli real estate dapat diidentifikasi. Pengaruh strategi ini juga berfungsi sebagai strategi yang penting bagi pemasaran dalam real estate, yang kemudiannya menjadi bagian dari strategi perusahaan keseluruhan.

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

 

Salah satu contoh strategi yang diterapkan pada penelitian yang dilakukan untuk menentukan pengunaan nilai tertinggi dan terbaik diantara dua alternatif investasi ditemukan tahapan analisa berupa: mendeskripsikan kondisi pasar diantara alternatif investasi, dilanjutkan dengan menganalisa peramalan jumlah konsumen antara alternatif dan menganalisa cash flow dan analisa resiko, sehingga ditemukan investasi paling yang menguntungkan.

Selain dengan melakukan tahapan analisa untuk menentukan keputusan investasi di atas ditemukan juga Sebuah sistem infomasi geografi (GIS) yang merupakan sebuah sistem yang berguna dalam proses membuat keputusan dalam Real estate. Sistem ini mampu memberikan laporan mengenai perkembangan Real Estate Geographical Information System (REGIS) dengan cara mengintegrasikan teori Fuzzy Set (FZ), Rule based System (RBS) dan Sistem Informasi Geografi (GIS). Dalam penelitian dijabarkan fungsi sistemsistem ini pada bisnis real estat adalah untuk membantu para pembuat keputusan untuk penjual dan pembeli, serta pengurus realestat. Untuk agen realestat, sistem ini dapat digunakan sebagai alat bantu untuk menjual dan mengurus asset realestat. Untuk pembeli, REGIS dapat berfungsi sebagai konsultan dalam proses membuat keputusan dalam pembelian property.

The Strategic Real Estate Framework: Processes, Linkages,

Decisions. The Journal of Real Estate Research, Vol 12 (3),pp

323

346

Bahasan :

Dalam jurnal ini diteliti proses membuat kerangka strategi realestat dengan tujuan menjadikan kerangka tersebut sebagai panduan bagi semua pihak yang terlibat dalam realestat ( pemilik modal, pengguna, developer, service provider, dan masyarakat ). Dalam memformulasikan kerangka strategi, jurnal ini menstrukturkan beberapa variabel dan parameter yang berhubungan dengan : kesungguhan dari pemodal, strategi pengalokasian asset, kondisi dan prestasi developer, kondisi pasar, dan peluang alternatif lainnya. Dari penelitian ini membuktikan bahwa Kerangka strategi ini dapat menghubungkan pendekatan dari masing – masing pelaku real estat menjadi sebuah proses nyata dalam membuat keputusan realestat.

Anastasia,N.,2001. Analisa Investasi dalam Pengambilan Keputusan Investasi pada Pengembangan Lapangan Golf dan Perumahan Citraraya. Jurnal Manajemen & Kewirausahaan Vol. 3, No. 1, pp: 14 – 33 Bahasan :

Meneliti Langkah langkah dalam menentukan keputusan investasi diantara dua kemungkinan investasi real estat

Optimal Spatial Decision Making Using GIS: a Prototype of a Real Estate Geographical Information System (REGIS) Bahasan :

 

Jurnal ini meneliti sebuah program informasi geografi sebagai pendukung dalam proses pengambilan keputusan. Jurnal ini membuktikan bahwa program REGIS mampu menawarkan sebuah cara penilaian untuk kawasan yang berskala besar dan juga meningkatkan kesadaran para agen dan pembeli tentang pengaruh REGIS terhadap kondisi nilai properti.

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

KESIMPULAN :

 

Kedua pengelompokkan penelitian di atas sama – sama membahas mengenai cara untuk mengambil keputusan atau menentukan keputusan investasi. HBU, MPU lebih bersifat konsepsual yang belum dapat langsung diterapkan/tidak aplikatif karena hanya dibangun berlandaskan teori dan tidak mempertimbangkan kondisi nyata. Sedangkan Decision Theory lebih bersifat kerangka kerja yang aplikatif karena berlandaskan teori yang didapat dari proses pembuatan keputusan nyata.

Subyek Konten

Judul Jurnal

 

Kesimpulan

B.

Aspek Pasar dan Pemasaran

 

Kajian yang dibahas dalam aspek ini mencakup bagaimana mendeskripsikan/ meramalkan kondisi pasar yang terbentuk dari beberapa aspek seperti, aspek permintaan, preferensi dari konsumen, kondisi lokasi lahan, sehingga pihak pengembang mampu menentukan strategi pemasaran yang tepat sesuai dengan kondisi pasar.

1. Preferensi

Kauko,T.,2006. Expressions of Housing Consumer Preferences: Proposition for a Research Agenda. Theory and Society,Vol 23 (2), pp 92108 Bahasan :

Jurnal ini meneliti perilaku konsumen terhadap preferensi produk realestat dan berasumsi bahwa terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi preferensi tersebut, diantaranya : faktor gaya hidup, desain yang ditawarkan, dan lokasi, namun setelah dilakukan proses pengumpulan data dan anlisa secara kualitatif ditemukan bahwa preferensi konsumen lebih dipengaruhi oleh faktor fungsi dan luasan rumah.

Berdasarkan beberapa penelitian yang telah dilakukan, mengenai aspek pasar dan pemasaran dapat dirangkum temuan bahwa preferensi konsumen terhadap produk realestat dipengaruhi oleh beberapa variabel diantaranya :

1.

Harga Rumah

Ditemuknan bahwa harga rumah merupakan faktor penentu utama preferensi konsumen terhadap produk real estat. Harga rumah yang sesuai dengan kualitas dan kondisi ekonomi konsumen disekitar produk real estat memiliki nilai preferensi

yang tinggi

Subagyo, P, Budiono., 1991. Preferensi Pertumbuhan Tiap Golongan Pendapatan Konsumen Terhadap Atribut Produk Rumah Real Estat di Kodya Semarang. Semarang : Fakultas Pasca Sarjana Universitas Gajah Mada. Bahasan :

Menganalisa preferensi atribut produk realestat berdasarkan tingkat pendapatan masyarakat dan

2.

Pendapatan

Tingkat pendapatan konsumen di sekitar produk real estat mempengaruhi daya beli konsumen dan preferensi konsumen yang sesuai dengan tingkat pendapatan. Salah satu penelitian yang meneliti preferensi berdasarkan pendapatan masyarakat menemukan bahwa pertimbangan tiap golongan terhadap pemilihan rumah berdasarkan

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

menemukan pendapatan konsumen dapat dibagi menjadi 3 penggolongan yang mempunyai karakterisitk preferensi terhadap produk real estat yang berbeda.

pendapatan dapat dibagi dalam 3 bagian :

 

Masyarakat berpenghasilan rendah yang cenderung

memilih rumah yang dapat dibeli secara kredit, cicilan murah, tanpa uang muka, lantai keramik dan lokasi perumahan dilalui oleh kendaraan umum karena mereka tidak memiliki kendaraan pribadi

Aris, R., 2000. Faktor – Faktor Penentu Pemilihan Tipe Rumah dan Implikasinya Terhadap Tingkat Kepuasan Pemilik Serta Jenis dan Frekuensi Perubahan. Bandung : Institu Teknologi Bandung. Bahasan :

Menganalisa perilaku konsumen terhadap produk realestat yang dibuat secara generalisasai tanpa memperhatikan faktor yang mempengaruhi pemilihan tipe rumah dan kaitanya dengan tingkat kepuasan penghuni Perumnas

Masyarakat perbenghasilan menengah cenderung membeli rumah dengaan cara yang sama pada masyarakat berpenghasilan rendah namun kualitas rumah yang lebih baik yaitu kualitas kayu jati, lantai keramik.

 

Masyarakat berpenghasilan tinggi cenderung membeli rumah dengan harga yang sesuai dengan mutu bangunan, kualitas lantai marmer, terdapat pelayanan terhadap peningkatan mutu bangunan, bangunan yang luas.

3.

Lokasi

Ditemukan bahwa faktor lokasi yang berhubungan dengan kemudahan aksesbilitas, lokasi yang strategi , kondisi lingkungan sekitar, struktur sosial masyarakat sekitar, mempengaruhi preferensi konsumen

4.

Luasan Rumah dan desain rumah

Luasan rumah mempengaruhi jenis konsumen dengan preferensi yang berbeda pada tiap jenisnya. Pengklasifikasian konsumen berdasarkan tingkat pendapatan, umur, dan

pendidikan mampu menjawab preferensi luasan rumah dan desain rumah yang cenderung dipilih pada masing – masing pengklasifikasian konsumen.

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

   

Salah satu contoh penelitian perumahan yang dibangun dengan tidak memperhatikan klasifikasi preferensi konsumen adalah Perumahan PERUMNAS yang dibangun dengan menyamaratakan kebutuhan seluruh calon penghuninya dengan menggunakan prinsip rasionalisasi, antara lain rasionalisasi ukuran, bentuk, bahan bangunan yang digunakan maupun konstruksi yang dipilih. Kondisi ini mempengaruhi tingkat kepuasan penghuni terhadap huniannya, serta reaksi penghuni dalam melakukan penyesuaian terhadap huniannya. Pemilihan tipe rumah di PERUMNAS sangat dipengaruhi oleh tingkat pendidikan terahir kepala keluarga saat itu. Faktor pendapatan dan pekerjaan walaupun tidak secara signifikan mempengaruhi pemilihan tipe rumah, namun berbanding lurus dengan tingkat pendidikan responden.

2. Lahan ( lokasi, komposisi, kondisi sekitar )

Rabianski, S.,2001. Corporate Real Estate Site Selection: A Communitiy Spesific Information Frame

Di dalam ilmu realestat Terdapat semboyan bahwa yang terpenting dalam realestat adalah lokasi, lokasi dan lokasi hal ini dikarenakan lokasi merupakan salah satu keputusan awal penting yang harus diambil oleh pengembang.

Work. Journal Real Estate Research, vol 22,pp 166

 

197

Bahasan :

Penelitian ini meneliti pengaruh kondisi masyarakat sekitar terhadap proses pemilihan lokasi perusahaan. Ditemukan 3 pembahasan utama yaitu pentingnya melakukan proses penilaian pemilihan lokasi, implikasi dari pemilihan tersebut dan tantangan yang dihadapi dari masyarakat disekitar lokasi.

Beberapa temuan mengenai faktor faktor utama yang harus dipertimbangkan dalam memilih lokasi diantaranya :

Aksesbilitas

Demografi

Ketersediaan Air

Christian,Burghard., 2008. MULBO : Model Framework for Multicriteria Landscape Assessment and Optimisation. A Support System For Spatial Land Use Decision. Landscape Research, Vol 33 ( 2 ),

Ruang terbuka Hijau

Pendapatan masyarakat sekitar lokasi

Fasilitas yang tersedia di sekitar lokasi

Sarana Infrastruktur

pp155179.

Bahasan :

Selain faktor – faktor di atas yang menjadi pertimbangan dalam pemilihan lokasi, ditemukan juga faktor lain yang mempengaruhi yaitu analisa empiris terhadap efek dari biaya

metode pendukung tata guna lahan secara optimal dengan mengevaluasi resiko fungsi lansekap

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

 

Kryuobokov,M., 2007. What Location Attributes are The Most Important For Market Value?. Property Management, Vol 25 ( 3 ), pp 257286. Bahasan :

Tujuan jurnal adalah untuk memilah atribut lokasi, yang merupakan faktor terpenting dalam menentukan nilai pasar real estate di negaranegara maju. Dengan cara membuat klasifikasi dan estimasi nilai – nilai kuantitatif dari setiap atribut. Atribut lokasi yang paling mempengaruhi nilai pasar di Negara maju adalah pendapatan masyarakat, dan sistem komunikasi ( internet, tlp, media massa, dll )

yang dikeluarkan pengembang sebagai dampak aktivitas pembangunan terhadap lingkungan sekitar yang berpengaruh terhadap nilai harga tanah pada kawasan perumahan. Impact fees yang lebih tinggi akan menyebabkan nilai harga lot yang tinggi, sehingga menjadi salah satu hal yang patut dipertimbangkan.

Selain dengan menganalisa berdasarkan faktor – faktor tersebut diatas, ditemukan salah satu konsep yang dapat dipakai dalam menentukan pola tata guna lahan yang optimal adalah Kerangka model MULBO (Multicriteria Landscape Assesment and Optimization) yang merupakan metode pendukung yang tegas yang berdasarkan evaluasi resiko untuk fungsi lanskap. Tujuan utamanya adalah untuk menciptakan pola guna lahan yang optimal yang berbentuk skenario, yang kemudiannya akan menjadi bagian yang seimbang diantara tujuan tujuan evaluasi resiko yang sering bertentangan. Tahapan dalam menyususn kerangka model MULBO adalah :

1. Penjelasan mengenai objektif/ tujuan

Evans,J., 2005. The Effect of Development Impact Fees on Land Values. Journal Real Estate, Vol 36 (1),pp 100112 Bahasan :

Jurnal ini meneliti secara empiris terhadap efek dari biaya dampak pembangunan realestat terhadap nilai harga tanah yang digunakan di kawasan perumahan ditemukan terdapat kesan relatif diantara nilai harga lahan dan biaya impact fees. Pada lahan terbangun impact fees berbanding lurus dengan harga tanah, sedangkan pada lahan tidak terbangun, impact fees dan harga tanah berbanding terbalik.

2. Pengumpulan data dan pemilihan metode & algoritma

penilaian

3. Penilaian tahap pertama

4. Mengoptimalkan lanskap

5. Pengembangan draft perancangan lanskap untuk

dimasukkan infomasi kultural berkaiatn struktur

 

6. Penilaian tahap kedua

7. Membuat usulan tindakan (action plan)

3.

Pemasaran &

Malizia, Emil E, Howarth, Robin A. 1995. clarifying the structure and advancing the practice of real estate market analysis. The Appraisal Journal. Vol. 63, Iss. 1; pg. 60 Bahasan :

Meneliti permasalahan yang timbul pada saat menganalisa pasar diantaranya : struktur analisa yang

 

Implementasi

Dalam penelitian yang dilakukan untuk menentukan posisi aktivitas investasi ditemukan bahwa Dalam mengembangkan strategi positioning real estat terdapat tiga tahapan dasar yaitu melakukan analisis pasar, analisis internal perusahaan, dan analisis pesaing. Setelah melakukan analisa dari beberapa data

Strategi

 

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

kurang jelas, ketidaklengkapan sumber data dalam analisa. Dari kedua permasalahan ini peneliti mengusulkan 9 cara / teknik pendekatan untuk memperbaiki praktek analisa pasar real estat.

 

didapat bahwa atribut proyek (lokasi, tema, fasilitas, dan lingkungan ) merupakan faktor yang paling berpengaruh dalam menentukan positioning

Ditemukan juga bahwa terdapat sembilan temuan cara yang sering digunakan dalam melakukan analisa pasar Real Estate diantaranya :

Robert G. Cromley, 2001 Dimensions of Market Attractiveness: Competitively Interactive Spatial Model. A JOURNAL OF THE DECISION SCIENCES OF INSTITUTE Volume 129, Issue 3, Pages 461470 Bahasan :

1. Ringkasan dan peninjauan luas terhadap kondisi pasar sebagai dasar dalam menentukan caracara untuk memperbaiki proyek pemasaran yang berlaku.

Jurnal ini meneliti analisa pasar pelayanan dalam realestat dengan menyediakan sebuah kerangka kerja normatif dan menemukan dua faktor terpenting dalam pasar pelayanan yaitu, faktor interaksi ruang dan interaksi.

2. Acuan regional berupa kondisi ekonomi setempat

3. Studi awal terhadap kondisi pasar harus mencerminkan gaya serta perbedaan golongan/ tipe pekerjaan serta gaya yang berkembang dari pengaruh luar ( exogenous ) yang mempengaruhi pola pasar

 

Pintardi,Herry., 1999. Faktor – Faktor Strategi Positioning Dalam Pemasaran Real Estat ( Suatu Studi Pengalaman Pengembang Real Estat di Surabaya ). Dimensi Teknik Sipil Vol 1, No.2, pp 114124 Bahasan :

membahas tahapan melakukan analisa positioning berdasarkan faktor penentu dan menentukan strategi positioning

4. Ramalan secara long term tentang permintaan yang dapats digunakan untuk mendukung analisa kemungkinan finansial

5. Ramalan harus mencerminkan status jangka waktu panjang status kondisi pasar, kebutuhan/ permintaan, keseimbangan atau kelebihan pasaran.

6. Analisa pasaran seharusnya diikutsertakan bersama

Anastasia,N.,2001. Pemilihan Strategi Penjualan dengan Penambahan Fasilitas Umum di Perumahan

“GCA” Berkaitan dengan Kepuasan Investasi. Jurnal Manajemen & Kewirausahaan Vol. 3, No. 2,pp 113 –

120

praktek pembagian tipe pasar dan perbedaan produk yang dipasarkan

7. Studi terhadap produk yang dapat/cocok untuk dipasarkan pada kondisi pasar tersebut

8. Analisa pasar harus menggunakan appraiser’s grid yang dimodifikasi untuk menganalisa proyek yang sebanding dengan subjek proyek.

9. Hasil presentasi akhir terhadap analisa pasar harus menyatakan range hasil akhir yang mencerminkan bagaimana ketidaktentuan yang dihadapi dalam menganalisa pasar dipengaruhi oleh banyak faktor yang berbeda pada tiap pasar sehingga perlu dilakukan

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

     

replikasi analitikal pada pasar yang berbeda.

Selain memperhatikan faktor – faktor tersebut, terdapat beberapa Strategi alternatif dalam strategi penjualan rumah dan salah satunya adalah sesuai dengan temuan penelitian yang telah bahwa dengan menambah fasilitas umum sehingga konsumen memiliki kenyamanan dalam menempati rumah tersebut. Hasil penelitian menunjukkan bahwa alasan utama konsumen membeli rumah adalah harga yang terjangkau sedangkan penyediaan fasilitas umum dalam perumahan merupakan urutan ke4. Namun perumahan yang memiliki fasilitas umum yang lengkap lebih cepat berkembang dalam arti lebih cepat terjual dan dihuni. Pada objek studi perumahan “GCA” yang diteliti pada penelitian ini terdapat beberapa fasilitas yang diharapkan antara lain tempat ibadah, klinik, dan sekolah.

Kesimpulan:

 

Pengelompokkan jurnal dan karya ilmiah ini membahas mengenai bagaimana menentukan teknik dan strategi pemasaran dan melakukan analisa pasar yang secara garis besarnya dapat dibagi menjadi beberapa atribut diantaranya, melakukan analisa terhadap preferensi pasar, menentukan lokasi, dan kemudian menentukan strategi pemasaran yang paling tepat pada lokasi tersebut.

Subyek Konten

 

Judul Jurnal

 

Kesimpulan

 

C.

Aspek Teknis dan Lingkungan Aspek teknis dan lingkungan dalam perencanaan realestat dalam pokok bahasan ini membahas mengenai proses perencanaan tapak

 

perumahan yang terdiri dari konsep perencanaan, tata guna lahan, dan prinsip pembagian kapling perumahan yang dipengaruhi oleh kondisi lingkungan kawasan perumahan dan memiliki hubungan keterkaitan satu dengan yang lainnya dalam tujuan mencapai hasil yang maksimal.

1.

Aspek yang

Kwanda, T., 2000. Penerapan Konsep Perencanaan dan Pola Jalan Dalam Perencanaan Realestat di Surabaya. Dimensi Teknik Arsitektur, Vol. 28(2), pp 106 – 113 Bahasan :

Temuan temuan yang didapat antara lain:

diputuskan

Dari beberapa penelitian yang dilakukan pada pengelompokkan ini dapat ditarik kesimpulan bahwa perencanaan tapak perumahan terdiri konsep perencanaan, tata guna lahan, perencanaan jalan dan prinsip pembagian

dalam

mendesain

perumahan

Membahas tentang perancangan tapak perumahan di Surabaya

kaitannya

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

dengan

 

kapling.

teknis dan

lingkungan

Konsep Perencanaan :

Ditemukan bahwa Konsep perencanaan dan pola jalan merupakan dua hal utama dalam perencanaan realestat. Secara teori dalam perencanaan realestat terdapat tiga (3) konsep perencanaan yaitu konsep neotradisional atau konvensional, cluster dan Planned Unit Development (PUD). Dari 53 realestat yang ada di Surabaya sebagian besar (92,45%) menerapkan konsep neotraditional.

Ewing, R., 2008. The Impact of Urban Form on U.S. Residential Energy Use. Housing Policy Debate, vol 19 ( 1 ), pp 130 Bahasan :

Jurnal ini meneliti bentuk kawasan urban hubungannya dengan tata guna lahan dan penggunaaan energi.

Kwanda,T.,2002. Studi Tentang Perencanaan Tapak dan Analisis Pengaruh Lebar Jalan Terhadap Luas dan Harga Jual Kapling Pada Beberapa Perumahan di Surabaya. Dimensi Teknik Arsitektur, Vol. 30 (1),pp 27 – 38 Bahasan :

Jurnal ini meneliti tentang proses perencanaan tapak yang terdiri dari beberapa konsep yaitu: perencanaan, tata guna lahan, perencanaan jalan dan prinsip pembagian kapling dan membandingkan konsep – konsep tersebut dengan harga jual kapling. Ditemukan bahwa lebar jalan mempengaruhi harga jual kapling.

Perencanaan Jalan :

Elemen yang sangat penting dalam perencanaan tapak adalah jalan, karena berpengaruh terhadap luas dan harga jual kapling. Dari hasil analisis korelasi yang dilakukan oleh peneliti pada salah satu jurnal ini menunjukkan adanya pengaruh antara lebar jalan dengan luas kapling dan harga jual kapling pada ke empat perumahan. Sedangkan dari uji anova yang telah dilakukan menunjukkan adanya perbedaan yang signifikan dari ke empat perumahan terhadap variabel lebar jalan, luas kapling, harga jual kapling perm2 dan harga jual kapling.

 

Tata Guna Lahan :

Temuan menjelaskan sebuah kerangka kerja konseptual yang menghubungkan bentukan kawasan urban dengan penggunaan energi di kawasan perumahan melalui tiga penyebab utama: penyebaran arus listrik dan kehilangan energi akibat proses distribusi, keperluan arus energi yang berbeda untuk tipe perumahan yang berbeda dan keperluan pemanasan dan penyejukan ruang yang berkait langsung dengan pemanasan kawasan urban. Perumahan yang berkembang secara acak di kawasakn perkotaan menggunakan lebih banyak energi dibandingkan dengan perumahan kawasan perkotaan yang ‘compact

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Subyek Konten

Judul Jurnal

 

Kesimpulan

Tugas 1/v6

D.

Real Estate Development

 

Realestat merupakan salah satu sektor yang dominan membentuk sebuah kota. Pola perkembangan realestat banyak dipengaruhi oleh berbagai faktor yang merupakan pertimbangan bagi para pengembang dalam melakukan aktivitas investasi. Dalam aspek ini dibahas faktor – faktor apa

saja yang mempengaruhi pola perkembangan realestat.

 

Real Estate

Greg T, Smers., 2003. Factors Affecting Residential Property

Temuan temuan yang didapat antara lain:

Development

Development Patterns. Journal Real Estate Research, vol 25 ( 1 ), pp 6275

Penelitian yang dilakukan pada suatu kawasan urban menenmukan bahwa elemen terpenting yang membentuk kawasan urban adalah hasil dari pasar realestate, begitu pula pola perkembangan realestat dipengaruhi oleh struktur urban sehingga terjadi hubungan yang timbale balik. Disimpulkan juga bahwa di dalam dunia praktek, adalah menjadi sesuatu yang mustahil untuk memisahkan struktur fisik suatu kota dari struktur ekonomi dan sosialnya, serta kelangsungan hidup ( viability) yang dipengaruhi kebijakan publik melalui penyediaan sosial housing .

Bahasan :

Jurnal ini menjelaskan tentang peran real estat dalam membentuk struktur kota, termasuk peran terhadap perkembangan transportasi, pengembangan skala besar,titik – titik peluang lapangan kerja, pola eksisting kota dan peraturan yang berlaku. Pada penelitian ini ditemukan Faktor yang mempengaruhi pola perkembangan property adalah : kesesuain fisik, keterbatasan peraturan, pola tata guna lahan eksisting, jalur akses, jarak dengan tempat kerja, berbelanja, ketersediaan fasilitas umum.

Gatzlaf,DH.,1993. Uncertainty, Growth Controls, and the Efficiency of Development Patterns. Journal Of Real Estate Finance and Economics,Vol 6, pp 147 155.

Beberapa jurnal yang membahas mengenai faktor faktor yang mempengaruhi perkembangan realestat ini menemukan bahwa perkembangan realestat dipengaruhi oleh beberapa faktor, diantaranya :

Bahasan :

1.

Struktur Kota

Jurnal ini meneliti tentang peraturan dalam pola perkembangan realestat dengan pengkhususan terhadap perumahan di kawasan suburban. Dengan melihat dari sudut pandang efisiensi ekonomi, penelitian ini memfokuskan aspek perkembangan masa depan dan biaya transaksi yang secara langsung memberi kesan terhadap proses pembuatan kebijakan yang berkaitan dengan growth control. Jurnal ini mengusulkan dibuatnya sebuah kebijakan alternative yang mampu menggantikan kebijakan sekarang yang bersifat intervensi peraturan

Perencanaan kota diharuskan untuk menyediakan rencana perancangan yang komprehensif/ menyeluruh sesuai dengan peraturan dalam rangka menyediakan kerangka perancangan pengembangan properti, termasuk juga menyediakan sarana infrastruktur yang cukup dan layak dipakai. Infrastruktur ini harus disediakan sebelum kerja development dimulai dan sistem pelayanan urban termasuk sebagai salah satu teknik implementasi yang diwajibkan

2.

Kondisi Sosial ekonomi

Sustainable Urban Form and Residential Development Viability

Biaya yang lebih mahal dalam melakukan pengembangan di pusat kota menyebabkan lebih banyak orang memilih utk

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

Bahasan :

tinggal dikawasan pinggir kota ( fringe areas) dengan alasan pengembangan properti lebih murah untuk dilakukan atas dasar biaya pengembangan yg lebih murah (utk membangun infrastruktur, penyediaan titik2 kerja, dll). dengan kurangnya pengembangan berencana di kawasan urban yang menyebabkan lebih banyak yg memilioh utk tinggal di kawasan luar kota telah mengakibatkan program 'smart growth' gagal dilaksanakan

membahas hubungan antara Kelangsungan perkembangan kawasan perumahan dan bentukan kota yang berkelanjutan

Perkembangan Lokasi Perumahan di Wilayah Gedebage Kota Bandung Akibat Pemekaran Kota Maman Hilman Staf Pengajar Program Studi Arsitektur UPI Bandung, Alumni Magister Arsitektur UNPAR & Siswa S 3 PWD IPB

3.

Jalur Transportasi

Bahasan :

Dari variabel yg diteliti, penelitian membuktikan bahwa pengembangan kawasan perumahan akan menjadi lebih baik jika berada tidak terlalu dekat dengan jalur transportasi interchange (jalur kereta api, airport, jalan tol). Jalur transportasi mempengaruhi faktor aksesbilitas dan kestrategisan lokasi, pengembang cenderung melakukan produksi real estate pada lokasi yang didukung oleh aksesbilitas tinggi.

Perkembangan luas area perumahan di wilayah Gedebage Kota Bandung

Kaiser, Edward J., Locational Decision Factors in a Producer Model of Residential Development. Land Economics; Aug68, Vol. 44 Issue 3, p351, 12p, 3 charts

Bahasan :

membahas peranan pengembang dalam pola perkembangan perumahan

4.

Titik – titik pekerjaan

Titik2 pekerjaan di kawasan suburban yang tidak terpusat memberi dampak negatif kepada pola pengembangan properti karena titik titik pekerjaan suburban yang tidak terpusat akan membentuk pola pengembangan yang tidak compact dan akan membentuk pengembangan kawasan perumahan yang menyebar.

5.

Peraturan yang berkaitan pola pengembangan spatial.

peraturan legislatif untuk tujuan pengembangan properti dibentuk dan harus dipatuhi setiap developer untuk memastikan setiap development baru mematuhi syarat2 untuk menyediakan infrastruktur yang diperlukan supaya memberi kesan positif kepada struktur kota

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

• Selain dari faktor – faktor yang mempengaruhi pola perkembangan real estat tersebut ternyata ditemukan
• Selain dari faktor – faktor yang mempengaruhi pola perkembangan real estat tersebut ternyata ditemukan
• Selain dari faktor – faktor yang mempengaruhi pola perkembangan real estat tersebut ternyata ditemukan
• Selain dari faktor – faktor yang mempengaruhi pola perkembangan real estat tersebut ternyata ditemukan

Selain dari faktor – faktor yang mempengaruhi pola perkembangan real estat tersebut ternyata ditemukan juga bahwa pengembang memainkan peran penting dalam menentukan distribusi spasial pertumbuhan perumahan karena pengembang membuat locational awal komitmen dalam membangun spekulatif dari penawaran rumah baru.

Penelitian yang dilakukan mengenai pendekatan proses pembangunan menyimpulkan terdapat pendekatan lain dimana pendekatan studi mengenai proses pembangunan perumahan dilakukan secara konseptual dan empiris locational pemeriksaan perilaku pengembang dalam produksi perumahan keluarga tunggal subdivisi untuk pasar perumahan perkotaan. Pola pertumbuhan perumahan cenderung mendekati masalah dari sudut pandang rumah tangga sebagai konsumen dimana kebanyakan pembeli rumah hanya mementingkan rumah itu sendiri dibanding faktor lain seperti lokasi dan pola subdivisi kawasan rumah serta kondisi kawasan perumahan itu dibangun (pola pengembangan rumah dilakukan secara spekulatif )

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

Subyek Konten

Judul Jurnal

Kesimpulan

E. Perilaku Developer Developer/pengembang melakukan kegiatan investasi dalam realestat dengan segala keterbatasan dan dipengaruhi oleh berbagai macam faktor. Aspek ini membahas faktor – faktor yang mempengaruhi pola prilaku developer dalam aktivitasnya.

Perilaku

Afiaty, D.F., 1999. Perilaku Pengembang Kecil Dalam Keputusan Investasi di Bandung Raya. Bandung : Institut Teknologi Bandung.

Temuan temuan yang didapat antara lain:

Developer

Berdasarkan analisa yang dilakukan oleh peneliti, maka didapat temuan bahwa perilaku pengembang kecil dalam

Bahasan :

melakukan kegiatan investasinya mempunyai ciri – ciri sebagai berikut :

1. Pembebasan lahan dilakukan secara sporadis

Perilaku keputusan investasi dalam tahapan keputusan aktivitas invesatasi

2. Pembangunan Mandiri

3. KPR sebagai satu – satunya sumber penjualan

Nappi, I., 2006. The Role and Behavior of Commercial Property Investors and Developers in French Urban Regeneration: The Experience of the Paris Region. Urban Studies,Vol 43 (9),pp115111535

Bahasan :

4. Pola Pengadaan tanah secara bertahap karena keterbatasan modal

Salah satu temuan menggambarkan bagaimana aktivitas investasi pengembang pada suatau Negara, Aktivitas investasi pengembang lokal di Perancis dilakukan secara besar – besaran, long term dan spekulatif sehingga menimbulkan kerugian dan krisis ekonomi di Prancis. Hal ini mengundang pengembang dan investor luar untuk membeli saham dan melakukan investasi di perancis, dengan belajar dari kesalahan yang dilakukan oleh investor lokal di Perancis, investor luar melakukan kegiatan investasi secara short term dan bersifat regional sehingga mampu memperbaiki kondisi ekonomi Perancis yang mengalami krisis pada saati itu. Hal ini menggambarkan bahwa pengembang harus memiliki strategi tertentu dalam melakukan aktivitas investasinya, pengembangan secara regional dan short term cenderung lebih menguntungkan apabila dibandingkan dengan pengembangan secara spekulatif besar – besaran.

Meneliti Perilaku investor lokal dan investor luar yang memberikan pengaruh/dampak pada perekonomian dan pola perkembangan properti dan menemukan bahwa perilaku investor lokal menyebabkan krisis ekonomi dan memberikan kesempatan kepada investor lokal untuk melakukan investasi dan memperbaiki kondisi ekonomi dengan pola perkembangan yang dilakukan secara short term.

Hussain, Z., 2007. Evaluating the Behavior of Information Systems Developers: the Relevance and Utility Paradigms.

Behaviour and Information Technology, Vol 26 ( 3 ),pp 221

236

Bahasan :

Penelitian ini meneliti mengenai sebuah sistem yang dilakukan untuk menganalisa perilaku developer

Tujuan utama pada penelitian ini adalah untuk memahami perilaku system informasi (IS) para developer sepanjang proses perkembangan IS (ISD) dengan menggunakan kerangka kerja

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

empat paradigma yang digunakan oleh Hirschheim dan rekan rekan (1995), yang telah memperkenalkan pendekatan ini untuk mengungkapkan hubungan diantara asumsi developer dan hal yang berkaitan dengan perilakunya. Isu utama disini adalah untuk mengetahui bagaimana kerangka kerja empat

paradigma ini bisa dioperasikan untuk mengklasifikasi perilaku IS para developer. Pendekatan empat paradigma yang ditemukan tersebut adalah :

Empat paradigma yang dipakai untuk mengevaluasi perilaku developer :

1. Paradigma Fungsional Bersifat fungsional, mekanistik, rasionalistik dan memiliki prosedur metodologi. Paradigma fungsional menolak keterlibatan stakeholder dalam proses penelitian IS. ( lebih menekankan pada aturan dan objektif )

2. Paradigma Relatif Sosial Paradigma ini mencoba untuk memahami sistem sosial dari perspektif patrisipan. Keperluan dan persyaratan IS disusun berdasarkan kepada struktur sosial sehingga keperluan dan persyaratan IS berdasarkan persepsi partisispan.

(

lebih menekankan pada aturan dan subjektif )

3. Paradigma Strukturalis Radikal Berdasarkan premis persaingan kelas diantara pihak

manajemen dan karyawan, maka dari itu sistem ini mengidentifikasi konflik yang terjadi diantara manajemen dan karyawan dan mengharuskan para sistem developer untuk memilih keberpihakan antara karyawan dan manajemen. Paradigma strukturalis radikal bertujuan untuk merubah struktur IS dari pada menjelaskan IS

(

lebih menekankan pada Objektif dan konflik )

Komang Tria Prabawati NIM 25209023

Tugas 1/v6

4.

Paradigma Neo Humanist Bertujuan untuk mencari perubahan radikal, emansipasi, dan member penekanan terhadap perbedaan peran diantara tingkat sosial dan organisasi dalam melakukan dan memahami perubahan. Lebih bersifat teoritikal dan dibangun dari teori bukan berdasarkan penelitian empiris. ( lebih menekankan pada subjektif dan konflik )

Hasil penelitian tersebut juga menyimpulkan menyimpulkan bahwa pendekatan empat paradigma ini mampu untuk mengklasifikasi perilaku developer sesuai paradigmanya.