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[O Laudo de Avaliao completo do Imvel encontra-se disponvel na sede do

Administrador do Fundo Brazilian Mortgages Cia. Hipotecria ]

HOSPITAL E MATERNIDADE NOSSA SENHORA DE


LOURDES
Rua das Perobas, n. 342 e 344
Jabaquara So Paulo SP

Objeto

: HOSPITAL E MATERNIDADE NOSSA


SENHORA DE LOURDES

Documentao

: Contrato de Locao de Imvel No


Residencial, alm do Aditamento e
Segundo Aditamento do Contrato.

Finalidade

: Determinao do Valor Locatcio.

Grau de Liquidez

: Mdia-baixa

Data da Avaliao

: Outubro de 2.011
N 10.001-A/11

Elaborado por DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA


Mrio Jos Britto Molari - Engenheiro Civil - CREA n 600649320

1. ASPECTOS DE LOCALIZAO
1.1. LOCALIZAO

O imvel objeto do presente trabalho est situado Rua das Perobas, n.


342 e 344 - Jabaquara So Paulo SP, com frente secundria para a Rua
Farjalla Koraicho.

A regio apresenta acesso facilitado atravs da Avenida Engenheiro


Armando de Arruda Pereira, entre outras, que a interliga aos diversos bairros de
So Paulo.

1.2. DIAGNSTICO DE MERCADO

Jabaquara um bairro paulistano localizado no distrito da Moema. Sua


poro sudeste, conhecida como Planalto Paulista foi incorporada ao distrito da
Sade. De 1934 a 1986 constituiu um subdistrito da Capital paulista,
desmembrado da Vila Mariana. Na nova organizao do municpio em 96
distritos, a maior parte de sua rea foi incorporada ao novo distrito de Moema.

Quando comearam as obras do metr de So Paulo em 1968, ficou


determinado que a primeira estao da linha seria a estao Jabaquara,
inaugurada junto a outras 6 estaes em 14 de Setembro de 1974.

4
O distrito ainda abriga outra estao metroviria (Estao Conceio),
posterior a Jabaquara. Em 2 de Maio de 1977 foi inaugurado o Terminal
Rodovirio

Intermunicipal

Jabaquara.

Ambas

as

obras

ajudaram

no

desenvolvimento populacional da regio, que hoje conta com mais de 200.000


residentes. A parte comercial tambm foi desenvolvida e atualmente a regio
conta com, no mnimo, dois plos comerciais importantes: O Centro Empresarial
do Ao e a sede do Banco Ita.
O terreno em anlise encontra-se situado na Rua das Perobas, muito
prximo a Estao Jabaquara do Metro, o que lhe assegura excelente
acessibilidade.
Quanto s edificaes tratam-se de um complexo hospitalar, com 06
(seis) pavimentos, dotado de excelente padro construtivo e estado de
conservao entre novo e regular.
Dessa forma, devido ao fato de o imvel apresentar construes com
caractersticas especificas, acredita-se em uma liquidez mdia-baixa para o
imvel avaliando no mercado imobilirio local.

2. DESCRIO DO IMVEL
2.1. TERRENO
2.1.1. Dimenses do Terreno
O terreno referente ao imvel de conformao geomtrica irregular,
encerrando uma rea de 4.393,50m (Vide Anexo 2 - Documentao
Compulsada).
Obs.: A rea de terreno referente ao imvel avaliando foi obtida atravs levantamento
de terreno em planta baixo fornecida em AUTO CAD, pelo prprio consulente,
no tendo sido feitas medies in loco.

2.1.2. Legislao e Posturas Municipais


O imvel encontra-se devidamente cadastrado junto Prefeitura do
Municpio de So Paulo sob o n.o 091.009.0031-1 e 091.009.0005-2.
De acordo com o Livro XV - Plano Regional Estratgico (PRE) da
Subprefeitura do Jabaquara, o imvel est implantado em Zona de Centralidade
Polar (ZCPa-02), cujas principais posturas podero ser observadas junto ao
Anexo 2 - Documentao Compulsada.

2.1.3. Infra-Estrutura Bsica


O local dotado de diversos melhoramentos urbanos, tais como:
pavimentao (em asfalto) com sistemas de guias e sarjetas, redes de gua,
captao de esgoto, energia eltrica, gs canalizado e telefonia; iluminao
pblica, rede de gs, arborizao e servio de coleta de lixo.

2.1.4. Topografia e Caractersticas do Solo


O terreno referente ao imvel avaliando possui frente ao nvel do
logradouro para o qual entesta, desenvolvendo topografia em declive ao longo de
toda a sua extenso. O solo aparentemente seco e de boa consistncia, prprio
para o embasamento de edificaes.

2.2. BENFEITORIAS
Sobre o referido terreno encontra-se erigida edificao de cunho
institucional, encerrando uma rea total construda de 23.523,27m, contendo
09 (nove) pavimentos destinados a hospital, incluso a rea de expanso com
3.734,85m2.
Obs.: A rea de terreno referente ao imvel avaliando foi obtida atravs levantamento
de terreno em planta baixo fornecida em AUTO CAD, pelo prprio consulente,
no tendo sido feitas medies in loco.

Abaixo apresentamos o clculo realizado e a anlise de sensibilidade


conforme alterao da taxa de rentabilidade aplicada ao valor de mercado para
venda do imvel:

Valor de Mercado para Venda do Imvel


(R$)

170.974.133,28
Rentabilidade Mdia
(% ao ms)
1,05%
Valor de Mercado para Locao do
Imvel
(R$)

1.795.228,40

Unitrio de Venda por rea total


(R$/m)

7.268,30
Rentabilidade Mdia
(% ao ano)
12,60%
Unitrio de Locao por rea total
(R$/m)

76,32

Sensibilidade
Valor de Mercado para Locao do
Taxa mensal de rentabilidade
Imvel
esperada (% ao ms)
(R$)
0,65%
0,70%
0,75%
0,80%
0,85%
0,90%
0,95%
1,00%
1,05%
1,10%
1,15%
1,20%
1,25%
1,30%
1,35%
1,40%
1,45%

1.111.331,87
1.196.818,93
1.282.306,00
1.367.793,07
1.453.280,13
1.538.767,20
1.624.254,27
1.709.741,33
1.795.228,40
1.880.715,47
1.966.202,53
2.051.689,6
2.137.176,67
2.222.663,73
2.308.150,80
2.393.637,87
2.479.124,93
Valor Mensal (R$ ao ms)

Valor de Mercado de Locao


Arredondado (R$)

1.795.000,00

Limite Superior Arredondado (R$)

2.052.000,00

Limite Inferior Arredondado (R$)

1.539.000,00

VALOR RESULTANTE DA AVALIAO:

VALOR LOCATCIO HOSPITAL E MATERNIDADE


NOSSA SENHORA DE LOURDES:

VALOR = R$ 1.795.000,00

(hum milho, setecentos e noventa e cinco mil reais)

VALOR VLIDO PARA OUTUBRO DE 2.011

ANEXO
FOTOS

RELATRIO FOTOGRFICO

Vista do Bloco 01

RELATRIO FOTOGRFICO

VistaParcialdeCorredordeCirculao
4andar

VistaParcialdeSaladeEspera
4andar

VistaParcialdeLeito
4andar

VistaParcialdeEquipamentos deLeito
4andar

RELATRIO FOTOGRFICO

EntradapelaRuadasPerobas

AcessopelaRuaFarjalaKoraicho

Vista doSetordeAtendimento

Vista daRecepo

RELATRIO FOTOGRFICO

VistadoHalldosElevadores
4andar

VistadoAcessoaoCentroCirrgico
4andar

VIstadoVestirioMasculino
4andar

VIstadoRepousoMdico
4andar

RELATRIO FOTOGRFICO

VistadoCorredordeCirculao
1andar

VistadoHalldeElevadores
1andar

VistadaCapela
Trreo

VIstadaCantina
Trreo

RELATRIO FOTOGRFICO

VistadoRestaurante
Trreo

VIstadoAcessodeVeculos
Trreo

VistadoAcessoaoProntoSocorro
1SS

VistadareadeAlimentao
1SS

RELATRIO FOTOGRFICO

VistadaSaladeGesso
1SS

VistadoCorredordeCirculao
2SS

VistadoHalldeElevadores
3SS

VistadaSaladeCarrinhos
3SS