DIREITO IMOBILIRIO
Faculdade de Direito da
Universidade do Porto
2007
Reserva de propriedade:
caractersticas, funes e
regime jurdico
NDICE
Nota prvia .
1.-
2.-
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Bibliografia
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Nota prvia
Como nota prvia deve dizer-se que o presente artigo integra a avaliao final do
curso de especializao em Direito Imobilirio leccionado pela Faculdade de Direito da
Universidade do Porto.
inteno versar sobre algumas das questes que frequentemente se levantam
volta da figura da clusula de reserva de propriedade (pactum reservati dominii) e,
sempre que possvel ou oportuno, abordar matrias que, pese a sua lateralidade, se
venham a revelar aptas a justificar a presente anlise no mbito do curso de
especializao em Direito Imobilirio.
No pretenso do presente dissecar com mincia a figura da clusula de
reserva de propriedade, mas apenas fazer uma, necessariamente breve, anlise das suas
caractersticas e funes, bem como do respectivo regime jurdico, de forma a proceder
ao seu confronto com algumas das posies adoptadas pela jurisprudncia sobre a
matria, de modo a conseguir-se apreender, de uma forma objectiva, a sua actual
importncia e relevncia prtica no mbito das garantias de cumprimento das
obrigaes.
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Chegados aqui, vale a pena recordar que, o art. 874 CC dispe que a compra e
venda o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito,
mediante um preo.
O contrato de compra e venda tem, assim, como efeitos essenciais, estipula o
art. 879 CC, a) a transmisso da propriedade da coisa ou da titularidade do direito; b)
a obrigao de entregar a coisa; c) a obrigao de pagar o preo.
Resulta, portanto, da tipicidade legal na compra e venda que a propriedade da
coisa vendida se transmite para o adquirente pelo contrato, constituindo a transmisso
do domnio sobre a coisa, por conseguinte, um dos efeitos essenciais do negcio
jurdico, ao lado das obrigaes de entrega da coisa e de pagamento do preo.
Flui por outras palavras do tipo legal da compra e venda, impressivamente, que
se trata de um contrato consensual quoad constitutionem, isto , quanto ao
aperfeioamento do vnculo, que se atinge, por consequncia, mediante o acordo de
vontades das partes
DE
Para ANA MARIA PERALTA7, verifica-se uma relao de natureza funcional entre
a transmisso do direito e o pagamento do preo, sendo o contrato de compra e venda
com reserva de propriedade um tipo especial de compra e venda, em que a transferncia
da propriedade diferida.
Quanto aos efeitos, do ponto de vista do adquirente, da incluso num contrato,
por exemplo, de compra e venda, de uma clusula de reserva de propriedade, este no
adquire a propriedade da coisa, mas to-somente uma expectativa jurdica.
O comprador tem uma expectativa jurdica, uma vez que, com a celebrao do
contrato, comeou j a produzir-se o facto complexo, de formao sucessiva, a que o
Direito faz corresponder, quando concludo, o efeito aquisitivo do direito de
propriedade8.
Tese subscrita tambm por ANA MARIA PERALTA9, afirmando que ele (o
comprador) titular de uma expectativa jurdica, que qualifica como direito real de
aquisio automtica.
Pela semelhana da natureza jurdica da reserva de propriedade com a de um
direito real, pode-se, at, qualificar o pactum reservati dominii como um direito real de
garantia.
A jurisprudncia dominante tem seguido as posies defendidas pelos autores
supra referenciados, entendendo que, convencionando as partes uma clusula de reserva
de propriedade, o alienante continua a ser o proprietrio da coisa at ao integral
pagamento do preo.
Apenas havendo renncia reserva de propriedade deixam de operar os efeitos
de natureza obrigacional obstativos da transmisso da propriedade. A renncia
10 A propsito da Directiva 2000/35/CE, pode ver-se: ANA CATARINA ROCHA, A clusula de reserva de
propriedade na Directiva 2000/35/CE do Parlamento Europeu e do Conselho sobre as medidas de luta
contra os atrasos de pagamento, Revista da Faculdade de Direito da Universidade do Porto, I, 2, pgs. 9 78
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2.-
beneficirio
socorrer-se
do
no
pactum
caso
de
reservati
dominii,
incumprimento
do
adquirente [devedor]
11 PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, ob. cit., Vol. II, pg. 234
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pagamento do preo em divida, mas no pode pedir o pagamento do preo (pedido que
pressupe a manuteno do respectivo contrato) e, na mesma ou noutra aco, pedir a
declarao de resoluo e consequente entrega da coisa vendida com reserva de
propriedade.
A reserva de propriedade, instituda como meio de afastar o princpio segundo o
qual a transferncia da propriedade mero efeito do contrato, passvel de renncia
abdicativa (ou renncia strito sensu) por parte do respectivo titular.
Esta renncia abdicativa corporizar-se- em negcio ou acto unilateral que,
constituindo ex nunc uma nova situao de Direito, tem como efeito real a perda ou
extino do direito renunciado, dele ficando privado o respectivo titular.
Ora, o facto de o vendedor no resolver o contrato, optando pela via da
satisfao coerciva do seu crdito, instaurando execuo para obter o pagamento do
preo dos bens cuja propriedade reservou para si, envolve a renncia a essa reserva.
Ao optar pelo pagamento coercivo da dvida, em lugar de procurar resolver o
contrato i. , optando pelo cumprimento da obrigao da contraparte o alienante
[credor] renuncia tacitamente clusula de reserva de propriedade, i. , ao domnio
que reservara16.
Alis, como refere ANTUNES VARELA17, desde que o credor opte pela
manuteno do negcio, no faz sentido que o mesmo possa tambm optar pela
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19 Neste sentido, MENEZES LEITO, Garantias das obrigaes, pgs. 268-275; RAL VENTURA, O
contrato de compra e venda no Cdigo Civil, R.O.A., 43 (1983), pgs. 605-606.
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4.-
reserva
validade
de
eficcia
propriedade
da
no
clusula
contrato
de
de
Cf., p. ex., em sentido contrrio da jurisprudncia actualmente fixada, o Acrdo STJ, 9-10-1986:
I - Os elevadores vendidos com clusula de reserva de propriedade no fazem parte integrante do prdio
onde se encontram instalados, mantendo-se como coisas mveis. II - Sendo os elevadores coisa mvel
no sujeitos a registo, a referida clusula de reserva de propriedade e oponvel em relao a terceiros sem
necessidade de qualquer formalidade especial. () Ac. STJ, 2-2-2006, www.dgsi.pt [Proc. 073478 N: JSTJ00012697]
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Concluso
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contrato de alienao do bem, seja nula, nos termos ao art. 280, n. 1 CC, por ser
legalmente impossvel.
A validade e eficcia da clusula de reserva de propriedade num contrato de
fornecimento e colocao de elevadores em prdio urbano hoje uma matria
pacificada por um Acrdo uniformizador de jurisprudncia do STJ25, que consagrou
que tal pactum reservati dominii ineficaz e inoponvel ao proprietrio do imvel a
partir do momento em que o elevador passa a ser parte componente ou integrante de
mesmo imvel.
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BIBLIOGRAFIA
ANTUNES VARELA, Das Obrigaes Em Geral, Vol. II, 5 Ed., Almedina, 1992
LOBO XAVIER, Venda a prestaes: algumas notas sobre os artigos 934 e 935
do Cdigo Civil, Revista de Direito e Estudos Sociais, 21