CITY HOTEL

DI KOTA BANDUNG
AR-462 INDUSTRI PROPERTI
21.2012.056 ZAUDDIN ALWI
21.2012.096 ATIKAH DWI PUTRI
21.2012.103 IMAM AYITURI PRIMADI
21.2012.115 NURUL ANNISA HIDAYAT

.MIND MAPS

.LATAR BELAKANG PROYEK

Tabel II. 1 Jumlah Wisatawan Mancanegara (orang)
Tahun
2010
2011
2012
2013
2014

Jumlah Wisatawan Mancanegara (orang)

6.750.000
7.100.000
7.500.000
8.000.000
8.600.000

Pertumbuhan (%)
5.19
5.63
6.67
7.50

Sumber : Rencana strategis kementrian Kebudayaan dan pariwisata 2010-2014

Tabel II. 2 Jumlah Pergerakan Wisatawan Nusantara (perjalanan)

Tahun
2010
2011
2012
2013
2014

Jumlah Wisatawan Nusantara (orang)

230.000.000
237.000.000
245.000.000
258.000.000
276.000.000

Pertumbuhan (%)
3.04
3.38
5.31
6.98

Sumber : Rencana strategis kementrian Kebudayaan dan pariwisata 2010-2014

.LATAR BELAKANG PROYEK

Pengembangan Usaha Akomodasi menurut Klasifikasi Akomodasi 2004 2009
Jumlah Usaha Akomodasi (buah)

2004

2005

2006

2007

2008

2009

10.861

11.350

11.461

13.584

13.751

13.932

1.014
76
150
242
245
301

1.039
80
153
252
252
302

1.057
83
165
265
241
303

1.045
77
164
276
212
316

1.169
96
188
312
265
308

1.240
103
227
340
253
317

9.847

19.311

10.404

12.539

12.582

12.692

Hotel Melati
Penginapan Remaja

6.170
228

5.862
247

5.878
275

7.494
263

5.854
277

7.767
367

Pondok Wisata
Jasa Akomodasi
Lainnya

1.654

1.905

1.972

2.411

2.121

2.158

1.795

2.297

2.279

2.371

4.430

2.400

TOTAL

klasifikasi Akomodasi

Hotel Bintang
Bintang 5
Bintang 4
Bintang 3
Bintang 2
Bintang 1
Akomodasi Non
Bintang

Sumber : Statisktik Hotel dan Akomodasi Lainnya, Hasil Sensus Ekonomi 2006, BPS

.POTENSI KOTA BANDUNG sbg PENUNJANG BISNIS PARIWISATA

PAD Kota Bandung bersumber dari sektor pariwisata 35 %

Bandung merupakan Kota penyangga Ibu Kota Jakarta yang memiliki iklim yang sejuk
Bandung dapat ditempuh dengan waktu 2 2,5 jam dari Jakarta Sehingga memudahkan
orang untuk datang ke Bandung
Bandung mempunyai akses penerbangan, Bandung-Kuala Lumpur, Bandung-Singapur, dan
secara bertahap akan berkembang akses penerbangan ke kota-kota besar lainnya di
Indonesia.
Bandung memiliki fasilitas yang mendukung mnjadikan Bandung sebagai Kota Jasa
Bandung memiliki berbagai fasilitas pariwisata: Wisata Belanja dan Kuliner, Wisata Rekreasi
dan Hiburan, Wisata MICE, Wisata Perhotelan, Wisata Alam, Wisata Pendidikan, Wisata
Sejarah, dan lain lain.

.WISATA MICE & PERHOTELAN

Wisata MICE; (meeting, Incentive, Conference, Exhibition)/ Rapat rapat, Insentif, Konferensi,
dan Pameran. Wisata MICE dapat memberi dampak peningkatan pengunjung yang datang
ke Kota Bandung dan memberi income kepada pusat-pusat perbelanjaan, peningkatan
hunian hotel, restoran, tempat, tempat hiburan, dan lain sebagainya.
Wisata Perhotelan; banyak tersedia Hotel di Bandung dengan berbagai pilihan tingkatan
maupun variasi harga, Hotel berbintang, Hotel Melati, dan hunian lainnya yang disewakan.
Jumlah kamar yang tersedia pada kondisi saat ini cukup memadai. Akupesi hotel pada saat
weekend mencapai 80% - 85% dan weekday 45% - 60%, terkecuali pada saat hari libur khusus
bisa mencapai 100%.

.PERENCANAAN BISNIS

Rencana Bisnis ini ditulis sebagai akibat dari terbatasnya jumlah City Hotel yang memiliki
pelayanan dan fasilitas yang baik serta memiliki harga yang terjangkau oleh masyarakat
kelas ekonomi menengah ke bawah, yang memiliki demand akan kebutuhan City Hotel
cukup tinggi.

.DEFINISI FUNGSI
Hotel merupakan salah satu industri pariwisata. Hotel adalah usaha jasa pelayanan dengan menyediakan
fasilitas-fasilitas; kamar tidur (kamar tamu), makanan dan minuman, pelayanan-pelayanan penunjang lainnya
tempat rekreasi, fasilitas olah raga, laundry. Pengertian lain dari hotel adalah suatu jenis akomodasi yang
berupa pertolongan atau bantuan, penyesuaian diri, dan penggunaan. Menurut Foster (1993) istilah hotel
biasanya digunakan untuk merujuk pada semua bangunan (selain dari rumah tinggal) yang menyediakan
fasilitas kamar pribadi dengan kamar mandi serta mempunyai staff servis untuk melayani atau membantu tamu.
City Hotel adalah hotel yang berlokasi di daerah perkotaan. Karena hotel- hotel ini biasanya diperuntukan bagi
tamu-tamu beristirahat sementara dalam jangka waktu pendek, maka sering disebut juga sebagai Transit
Hotel Transit sebagai hotel penunjang pariwisata, artinya orang hanya tidur bukan dalam arti menetap,
melainkan hanya untuk sementara relatif sangat singkat lalu pergi lagi.

.KONSEP DESAIN

Bangunan Hotel
Hotel ini dibangun dengan konsep modern minimalis. Memiliki kapasitas 150 unit kamar dengan
dengan empat macam type kamar yaitu 100 unit kamar standart #1 dengan satu tempat tidur
besar, 25 unit kamar standart #2 dengan dua buah tempat tidur, 20 unit kamar superior dan 5
unit kamar suite. Setiap tipe kamar memiliki fasilitas yang berbeda di dalamnya. Selain itu juga di
hotel ini terdapat restaurant untuk kapasitas 100 unit tempat duduk, lounge bar dengan
kapasitas 100 unit tempat duduk, serta spa yang memiliki 15 unit ruang spa. Untuk membantu
para tamu yang sedang melakukan perjalanan bisnis maka hotel ini juga menyediakan Business
Center.

.LOKASI STRATEGIS
Lokasi tapak pilihan
kelompok
kami
berada
di
zona
perdagangan (warna
merah).

Lokasi properti terletak di

sebelah
Selatan
Jln.
Sudirman, yang termasuk
wilayah Kel. Suka haji, Kec.
Babakan Ciparay, Kota
Bandung.
Jalan Sudirman adalah lalu
lintas utama di daerah
tersebut yang merupakan
lalu lintas 1 (satu) arah yaitu
dari arah Barat ke Timur
dengan
intensitas
pemakaian sangat tinggi.
Perkerasan
jalan,
Jln.
Sudirman
terbuat
dari
asphalt hotmix dengan
lebar 14 meter dan
dilengkapi dengan saluran
air dan trotoar dan terbagi
menjadi 2 lajur (kendaraan
bermotor dan kendaraan
tidak bermotor).

.ANALISA SITE

Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik, telepon dan air bersih, namun belum
disambungkan ke lokasi.
Lokasi obyek penilaian mudah dicapai dari arah Alun-alun Bandung (Timur) memasuki Jln.
Sudirman menuju lokasi aset.
Lokasi obyek penilaian terletak di daerah Komersial dan merupakan daerah bebas banjir.
Beberapa bangunan yang berada di sekitar lokasi yang dapat dijadikan petunjuk antara
lain H.Perdana Wisata, Matahari dan Kantor POS.
Alun-alun Bandung terdapat di sebelah Timur 800 meter, sedangkan di sebelah Timur 200
meter terdapat Hotel Perdana Wisata.

DATA PROPERTI
Data
Tanah
Tanah tersebut terdiri dari 1 (satu)
Surat Bukti Kepemilikan yaitu :
Sertipikat Hak Pengelolaan No.
001 yang dikeluarkan oleh Kantor
Pertanahan Kotamadia Bandung
pada tanggal 24-12-1994, terakhir
tercatat atas nama PD. Kerta
Wisata
berkedudukan
di
Bandung, dengan luas 10.917 m2,
sesuai dengan Gambar Situasi
No. 1940/1994 tanggal 18-05-1994.
Batas-batas
tanah
adalah
sebagai
berikut.
Barat
:
Rumah
Warga
Timur
:
Jl.
Irssyad
Utara
:
Jl.
Sudirman
- Selatan : Toko Sederhana
Bentuk tanah menyerupai empat
persegi panjang dengan ukuran
yang menghadap jalan 105
meter dan panjang ke belakang
99 meter. Kontur tanah datar
dengan ketinggian tanah sama
dengan permukaan jalan di
depannya.

.REGULASI KOTA
Sesuai dengan peraturan tata kota yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kota Bandung lokasi obyek studi
dapat diuraikan sebagai berikut.
Peruntukan : Komersial (Perdagangan dan Jasa)
Koefisien Lantai Bangunan : 3,0
Koefisien Dasar Bangunan : 75 %
Garis Sempadan Bangunan : 4 22 4
Jumlah Lantai : 5 lantai
Ketinggian Bangunan : 22 m
Berdasar ketentuan di atas maka dapat diperoleh analisa sebagai berikut.
1. Luas Tanah (m2) 10.917 10.917
2. Luas Dasar Bangunan (KDB 75%) - 8.187,75 Belum dimanfaatkan
3. Luas Lantai (m2) - 32.751 Belum dimanfaatkan
4. Jumlah Lantai - 5 Belum dimanfaatkan
Saat ini tanah belum dimanfaatkan secara optimal. Terdapat tanah seluas 2.566 m2 yang telah
diconblok dan disewa oleh pihak lain untuk dimanfaatkan sebagai lahan parkir. Dengan adanya
beberapa perjanjian dengan beberapa pihak untuk mengembangkan sebagai hotel sebenarnya
lahan ini mempunyai potensi ekonomi yang tinggi.

.FASILITAS HOTEL
Hotel yang akan dibangun ini menyediakan fasilitas lengkap seperti hotel berbintang untuk kamar seperti:

Tempat tidur dengan Single Bed atau Twin bed

AC dengan menggunakan AC split.

Telepon.

Minibar.

Air Panas untuk mandi.

Hair dryer di kamar mandi.

Televisi dengan 25 channel internasional dan nasional.

Laundry and Dry Cleaning

Rooms Services.

Safe Deposit Box

Wifi.

Selain fasilitas kamar yang lengkap hotel ini juga menyediakan fasilitas lainnya seperti:

Restourant

Lounge Bar

Business Center

Spa

Lokasi parkir yang luas

PERSEBARAN
KOMPETITOR

Kompetitor mapping

.DATA KOMPETITOR
Data Hotel Berbintang
(sekitar kawasan Jln. Sudirman)
Nama Hotel

Data Hotel Non Bintang

(sekitar kawasan Jln. Sudirman)

Bintang

Lokasi

Serela waringin hotel

Bintang 3

Favehotel Hyper Square

Bintang 3

POP!
Hotel
Festifal
Citylink Bandung
HARRIS
Hotel
&
Conventions
Festival
Citylink
Hyper Inn

Bintang 2

Jl. Kelenteng No 30-31

Bandung 40181, Jawa Barat
Jl. Pasir Kaliki No. 25-27 Bandung
40181, Jawa Barat
Jl. Pasir Koja No. 241 Bandung
40323, Jawa Barat
Mall Festival Citylink, Jl. Peta No.
241 Bandung 40323, Jawa Barat

Gado Gadu Hostel

Bintang 1

Gino Feruci Kebon Jati

Bintang 4

El Cavana Hotel

Bintang 3

Bintang 4

Bintang 3

Hotel Cemerlang

Bintang 3

Hotel
Citradream
Bandung
dBatoe Boutique Hotel

Bintang 2

Zodiak @Paskal

Bintang 2

Bintang 3

Jl. Pasir Kaliki, Paskal Hyper Square

Blok D No. 29-32 Bandung 40181,
Jawa Barat
Jl. Belakang Pasar No. 111 Bandung
41081, Jawa Barat
Jl. Kebonjati No. 71-75 40000,
Jawa Barat
Jl. Stasiun Barat No. 25-27 Bandung
40181, Jawa Barat
Jl. Pasir Kaliki No. 45 Bandung
40171, Jawa Barat
Jl. Pasir Kaliki No. 36-42 Bandung
40171, Jawa Barat
Jl. Pasir Kaliki No. 78 Bandung
40171, Jawa Barat
Jl. Pasir Kaliki No 50 Bandung
40171, Jawa Barat

Nama Hotel
Hotel Jelita Parahyangan

Lokasi
Jl. Pasir Kaliki No. 61 Bandung 40171,
Jawa Barat

Tingkat Rata-rata Harga Jual dan Hunian Hotel Kompetitor

Nama Hotel
Serela waringin hotel
Favehotel Hyper Square

Average rooms
rate
Rp. 441.375,00

POP! Hotel Festifal Citylink Bandung

Rp. 348.480,00
Rp. 262.400,00

HARRIS Hotel & Conventions Festival

Citylink

Rp. 470.400,00

Hyper Inn
Gado Gadu Hostel
Gino Feruci Kebon Jati
El Cavana Hotel
Hotel Cemerlang
Hotel Citradream Bandung
dBatoe Boutique Hotel

Zodiak @Paskal

Rp. 365.000,00
Rp. 140.000,00
Rp. 458.150,00
Rp. 522.720,00
Rp. 315.810,00
Rp. 323.100,00
Rp. 988.000,00
Rp. 350.000,00

Sumber : diolah sendiri oleh penulis

Fasilitas
Swimming
restaurant
Restaurant

pool,

Swimming
restaurant
Restaurant

pool,

Restaurant
Restaurant
Restaurant
Restaurant
Restaurant
Restaurant

.OUTSOURCING (MITRA)
Selain kemampuan manajemen memberikan pelayanan kepada tamu juga kemampuan
manajemen dalam memilih dan mengelolah outsourcing dalam mengirimkan jasa atau produk
mereka berikan. Dengan memilih dan mengelolah outsourcing dengan baik maka pihak
manajemen dapat lebih focus dalam mengelolah sumber daya yang dimilikinya (Song 2008).
Outsourcing yang akan digunakan oleh pihak manajemen hotel antara lain:

Cleaning Service
Laundry and Dry Cleaning
AC Maintenance
Valet Service
Preventive Kitchen Equipment
Preventive Rooms
Kitchen Suplier
Televisi Channel
Security

: PT. NBI
: PT. Golden Laundry
: CV. Naga Sakti Teknik
: Independent Valet
: PT. Rotariana
: PT. Mitra Jaya Teknik
: PT. Setia Jaya
: First Media
: Wadia Pratama

.SWOT ANALISIS STRATEGI BERSAING

Internal
Sumber daya unggul
Investasi dengan menggunakan modal sendiri sehingga manajemen hotel tidak terbebani oleh
hutang investasi yang harus dibayarkan.
Lokasi yang strategis, mudah dijangkau di sertai dengan banyaknya tempat hiburan dan wisata
di daerah tersebut.
Komitmen dalam menerapkan sistem services excellent bagi para tamu sehingga menimbulkan
loyalitas dari tamu.
Menerapkan sistem outsourcing dalam perawatan dan operasional hotel sehingga dapat
menekan biaya dan manajemen dapat lebih fokus kepada pengembangan hotel itu sendiri.
Sumber daya lemah
Masih membutuhkan SOP yang baku dalam menjalankan operasional hotel.
Karwayan yang masih baru menyebabkan proses pemberian pelayanan kepada tamu belum
sesuai standar.

.SWOT ANALISIS STRATEGI BERSAING

Eksternal
Kekuatan
Harga yang ditawarkan relatif lebih murah dari hotel lain yang sejenis di kawasan tersebut.

Kondisi hotel yang baru membuat suasana atmosfer hotel lebih nyaman dan kelihatan lebih bersih.
Fasilitas kamar dan hotel yang diberikan jauh lebih lengkap dibanding hotel sejenis.
Kelemahan
Daya tarik pasar yang sangat kuat sehingga dapat mengundang banyak investor melakukan investasi
sejenis.
Nama hotel yang belum dikenal oleh calon konsumen sehingga ragu untuk mencoba menginap di hotel
tersebut
Hotel ini bukan salah satu dari chain hotel, sehingga belum memiliki wilayah pasar yang luas.
Proses pendirian hotel yang cukup lama memberikan kesempatan bagi kompetitor untuk melakukan
inovasi, sehingga mereka dapat merebut pangsa pasar yang lebih baik terlebih dahulu.

Meningkatnya produk pengganti hotel seperti kondomonium atau service apartment yang disewakan
dalam jangka waktu pendek. Yang lama kelaman menjadi embrio pesaing yang potensial.

.NILAI PROPERTI
Nilai properti berdasarkan penilaian adalah sebesar Rp 30.021.750.000.
analisa sewa
Berdasar data yang diperoleh dari PD. Kerta Wisata besarnya
pendapatan sewa yang diperoleh dari penyewa dari tahun 1999
sampai
dengan
tahun
2001
adalah
sebagai
berikut
.
No. Properti. Besar Sewa per Tahun (Rp. 000) 99 00 01
Tanah Kosong 3.000.000 3.450.000 3.795.000
Dari data di atas dapat dilakukan analisa sebagai berikut

a. Pertumbuhan Sewa
Selama 5 tahun rata-rata pertumbuhan nilai sewa adalah 12,47%
per tahun. Apabila dilihat angka pertumbuhan tersebut relatif
cukup karena berada dalam koridor rata-rata inflasi yang berkisar
antara 5%-10%.

.NILAI PROPERTI
b. Nilai Sewa per Meter Persegi
Sebagai suatu properti komersial, manfaat aset dapat diukur
dari nilai sewa yang dihasilkan per m2 bangunan. Apabila
dilihat dari nilai sewa tahunan terakhir (tahun 2001) maka
dapat dilakukan analisa sebagai berikut .
Luas Tanah yang Disewa : 2.566 m2
Nilai Sewa per Tahun : Rp 3.795.000
Nilai Sewa per Bulan : Rp 3.795.000 : 12 = Rp 316.250
Nilai sewa per m2 per Bulan : Rp 316.250 : 2.566 = Rp 125
Apabila dilihat dari potensi nilai tanah dibandingkan dengan
nilai sewa yang diperoleh sangatlah kecil, sehingga secara
ekonomi aset di Jln. Mangkubumi ini tidak memberikan
kontribusi.

.NILAI PROPERTI
c. Analisa Alternatif Optimalisasi Aset
Berdasar analisa makro dan beberapa perjanjian yang telah ditandatangi untuk pemanfaatan
aset di Jln. Sudirman ini maka aset tersebut memang mempunyai potensi untuk dikembangkan
menjadi hotel.
Dengan tanah seluas 10.917 m2 dan peraturan tata kota yang ada maka luas bangunan yang
dapat dibangun di atas tanah tersebut adalah seluas 3 x 10.917 m2 = 32.751 m2. Dengan luas
bangunan tersebut dapat dibangun hotel sekelas bintang 4 dengan jumlah kamar sekitar 325
kamar.
Dengan menggunakan analisa Ground Lease Approach maka
dapat ditentukan nilai potensi sewa tanah apabila dilakukan
kerjasana dengan investor. Berdasar analisa Ground Lease
Approach nilai sewa tanah dihitung berdasarkan persentase dari
revenue yang dihasilkan oleh kamar hotel tersebut. Berdasar hasil
riset yang dilakukan oleh HVS International nilai sewa untuk tanah
yang disewakan untuk pengembangan hotel adalah berkisar
antara 4% - 7% dari revenue kamar hotel. Berdasar hal itu maka
dapat dihitung nilai sewa tanah tersebut apabila akan disewakan
kepada investor untuk pembangunan hotel sebagai berikut .

.CASHFLOW
Asumsi

Analisa

Luas bangunan : 32.751 m2

Tipe Hotel : Bintang 5
Jumlah Kamar : 325 kamar
Average Room Rate : Rp 350.000
Average Occupancy Rate : 60%
Jumlah Hari Operasi : 365 hari per tahun
Nilai sewa : 4% - 7% dari room revenue

Jumlah Kamar (NR) = 325

Hari Operasi (OD) = 365
Jumlah Kamar Tersedia (NR x OD) = 118,625
Rata-rata Occupancy Rate (OR) = 60.00%
Kamar Terhuni (NR x OD x OR) = 71,175
Rata-rata Room rate (RR) = 350,000
Room Revenue = 24,911,250,000
Nilai Sewa
Nilai Sewa
Nilai Sewa
Nilai Sewa

Tanah (4%)
Tanah (5%)
Tanah (6%)
Tanah (7%)

= 996,450,000
= 1,245,562,500
= 1,494,675,000
= 1,743,787,500

* Berdasar analisa di atas diperoleh nilai potensi sewa tanah adalah berkisar antara
Rp 996.450.000 sampai dengan Rp 1.743.787.500 per tahun. Nilai tersebut dapat dijadikan
sebagai dasar di dalam melakukan negosiasi dengan investor yang akan bekerja sama.

.KESIMPULAN

Berdasar analisa di atas maka dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut :

Secara lokasi aset mempunyai potensi ekonomi yang tinggi karena terletak di kawasan
komersial utama Kota Bandung.

Manfaat ekonomi masih belum optimal jika dilihat dari nilai sewa yang diperoleh dibandingkan
dengan nilai aset.

Selain itu beberapa saran yang dapat dipertimbangkan untuk optimalisasi pemanfaatan aset
adalah :

Untuk meningkatkan optimalisasi pemanfaatan dapat dilakukan pengembangan tanah

menjadi hotel dengan cara kerja sama dengan investor baik secara joint venture maupun BOT
(Built, Operate & Transfer)