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UNIVERSIDADE ESTADUAL PAULISTA

JLIO DE MESQUITA FILHO


FACULDADE DE CINCIAS E TECNOLOGIA
CAMPUS DE PRESIDENTE PRUDENTE/SP
PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM GEOGRAFIA

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO


DAS CIDADES MDIAS:
LONDRINA E MARING/PR

WAGNER VINICIUS AMORIM


Tese de Doutorado

PRESIDENTE PRUDENTE/SP
MAIO DE 2015

UNIVERSIDADE ESTADUAL PAULISTA - UNESP


JLIO DE MESQUITA FILHO
FACULDADE DE CINCIAS E TECNOLOGIA - FCT
CAMPUS DE PRESIDENTE PRUDENTE - SP

PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM GEOGRAFIA


rea de Concentrao: Produo do Espao Geogrfico

WAGNER VINICIUS AMORIM


A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS:
LONDRINA E MARING/PR
Orientao:
Maria Encarnao Beltro Sposito
Coorientao:
Everaldo Santos Melazzo

Tese de Doutorado apresentada ao Programa de PsGraduao em Geografia da Universidade Estadual


Paulista Jlio de Mesquita Filho (UNESP), campus de
Presidente Prudente/SP. Pesquisa orientada por Maria
Encarnao Beltro Sposito e coorientada por Everaldo
Santos Melazzo, sob financiamento da Fundao de
Amparo Pesquisa do Estado de So Paulo (FAPESP); da
Coordenao de Aperfeioamento de Pessoal de Nvel
Superior (CAPES), durante a realizao do estgio
sanduche no exterior, sob superviso da Prof. Dra. Maria
Carmen
Bellet
Sanfeliu,
da
Universitat
de
Lleida/Catalunha/Espanha.

PRESIDENTE PRUDENTE - SP
MAIO DE 2015

A545p

Amorim, Wagner Vinicius.


A produo imobiliria e a reestruturao das cidades mdias : Londrina
e Maring/PR / Wagner Vinicius Amorim. - Presidente Prudente : [s.n.], 2015
413 f. : il.
Orientadora: Maria Encarnao Beltro Sposito
Coorientador: Everaldo Santos Melazzo
Tese (Doutorado) - Universidade Estadual Paulista, Faculdade de
Cincias e Tecnologia
Inclui bibliografia
1. Produo do espao urbano. 2. Produo imobiliria. 3.
Reestruturao das cidades. I. Sposito, Maria Encarnao Beltro. II.
Melazzo, Everaldo Santos. III. Universidade Estadual Paulista. Faculdade de
Cincias e Tecnologia. IV. Ttulo.

Ficha catalogrfica elaborada pela Seo Tcnica de Aquisio e Tratamento da Informao Servio
Tcnico de Biblioteca e Documentao - UNESP, Cmpus de Presidente Prudente.

queles que, no tendo onde morar,


excludos da condio de produtores do seu prprio teto,
engrossam as longas e demoradas filas da bilheteria de entradas para a cidade.

A urbanizao generalizada no apenas generalizou a especulao dita imobiliria, ela no apenas acompanhou a
comercializao do espao: ao invs da superao da relao cidade-campo, ela acarretou um magma, um caos nos
quais a cidade e o campo se misturam confusamente. O que se realiza, portanto, justamente a conquista do espao
terrestre, mas a partir da propriedade do solo e da maneira prescrita por essa propriedade na decomposio.
Henri Lefebvre, Espao e poltica (1972)

No tiene derecho a nada, vive Dios! Si la tierra de una nacin pertenece al pueblo de esta nacin, qu derecho,
segn la moral y la justicia, tienen a la renta los llamados propietarios? Si la tierra pertenece al pueblo, por qu
en nombre de la moral y la justicia ha de pagar el pueblo su valor vendible por lo suyo?
Henry George, Progreso y misria (1879)

PRLOGO

O processo que me trouxe at a concluso desta Tese no recente. Iniciou-se


oficialmente em meados da minha graduao em Geografia na Universidade Estadual de
Londrina (UEL), especificamente no ano de 2005. Peo permisso ao meu leitor para aqui
descrev-lo em poucas palavras e com pinceladas de emoo.
Se o incio do processo deu-se no mbito acadmico em meados de 2005, no mbito
pessoal ele mais longo. Cresci e vivi minha adolescncia em bairros e em um conjunto
habitacional perifricos da cidade de Londrina (todos na Zona Leste). Aos sete ou oito anos de
idade eu estive presente numa assembleia de moradores de bairro na Cmara Municipal de
Londrina. A reivindicao, se no me falha a memria, era o asfalto (que tardou
aproximadamente mais uns seis anos para chegar nossa rua... at que esse dia chegasse ns
fomos obrigados a conviver com muito p e barro) e a motivao pela qual eu estava l, na
realidade no sei por que eu quis ir com a vizinha e com o pessoal da Associao de Moradores
de Bairro, mas lembro-me muito bem do picol que ganhei na ocasio. Trago memria este fato
porque as transformaes que aconteceram desde ento na Zona Leste de Londrina foram
intensas. Se na infncia eu caava passarinho e soltava pipa nas plantaes de soja e trigo, colhia
amoras nas fileiras de ps que separavam o Conjunto Habitacional Armindo Guazzi de uma
propriedade rural e andava de bicicleta nas ruazinhas entre os cafezais (os quais, hoje eu sei,
eram cultivados em zona urbana), na adolescncia essas reas j haviam sido loteadas. Essas
transformaes foram potentes e ocorreram num curto lapso de tempo.
Meus pais e avs diziam s vezes que eu seria engenheiro civil, eu dizia que queria ser
mestre de obras pois admirava muito o ofcio e gostava de ajudar os pedreiros nas inmeras
reformas da nossa casa no Armindo Guazzi e depois msico. No me tornei nem uma coisa e
nem outra, mas as geografias compostas durante a fase da minha adolescncia e juventude me
conduziram ao curso de Geografia da UEL e, no mbito do Programa de Educao Tutorial
(PET), me encontrei com a Geografia Urbana. Embora nascido e criado na Zona Leste, o meu
primeiro projeto de pesquisa sob orientao da professora Alice Yatiyo Asari foi sobre o
perfil socioeconmico dos moradores de um conjunto habitacional do outro lado de Londrina
(na Zona Oeste), o Avelino Antonio Vieira.
No tardou para que eu me voltasse para o estudo da Zona Leste. Eu observava que a
Avenida So Joo passava por profundas mudanas (nessa poca eu realizei um levantamento do
uso e ocupao do solo em toda sua extenso, desenhando um croqui com prancheta e folha

contnua de impressora matricial), o trnsito j era intenso e em 2005/2006 o anncio da


construo do Complexo Marco Zero despertou-me curiosidade e muito interesse em estudar o
tema. Dediquei meu Trabalho de Concluso de Curso a esse estudo, o qual se desenvolveu sob a
orientao do professor Fbio Cesar Alves da Cunha. O contexto que se desenrolou da para c
est contemplado no texto desta Tese.
Maring entrou nos meus estudos somente no doutorado. No mestrado no aventei a
possibilidade de estudar mais de uma cidade. Como londrinense, eu sempre ouvia dizer que
Maring era uma cidade planejada, diferente de Londrina, que a prefeitura de Maring vinha
despejar andarilhos e mendigos de Kombi no centro de Londrina, que em Maring no tinha
favelas e coisas desse tipo. Eu precisava entender ento porque duas cidades to prximas,
implantadas pela mesma companhia (no exatamente, como veremos nesta Tese), quase da
mesma idade e com porte demogrfico semelhante apresentavam diferenas to evidentes. Esta
Tese tenta responder a essa dvida.

Presidente Prudente, 22 de abril de 2015.

AGRADECIMENTOS

Primeiramente agradeo a Deus pela vida e por todas as coisas.


Agradeo imensamente pela incrvel orientao que recebi da Carminha ao longo do
mestrado e do doutorado. Desde agosto de 2008 quando ingressei no Programa de Psgraduao em Geografia (PPGG) da FCT/UNESP tem sido um prazer desenvolver a pesquisa
sob sua orientao. O aprendizado e as experincias que tive vo alm do que est registrado
nesta Tese. Se me perguntarem um dia se eu faria tudo outra vez eu diria: sim e com mais esforo
e dedicao.
Ao Everaldo por ter-me coorientado incrivelmente durante o doutorado (oficialmente na
fase final, mas extraoficialmente desde o mestrado), estando sempre disponvel a explicar os
termos to complexos da dimenso econmica dessa pesquisa, dentre outros e alm, claro, de
ter realizado uma leitura desta Tese muita cuidadosa conjuntamente com a Carminha. Espero terlhes correspondido tal como se empenharam na leitura desse texto.
minha esposa Edna, que esteve continuamente ao meu lado durante a realizao desta
Tese, me ajudando e ao mesmo tempo desenvolvendo tambm a sua, cujas temticas por ns
estudadas possibilitou-nos que nos conhecssemos no ano de 2009. Assim, vencemos mais uma
etapa, s mais uma das que j se passaram e de muitas que viro e podemos concordar que tudo
tem sido muito perfeito.
Agradeo de corao e com muito carinho aos meus pais, Jos Wagner e Cristina por
todo amor, tica, esforo, zelo, f e dedicao com que me criaram, me educaram e me ajudaram;
a minha av, Dirce e aos meus irmos, Bruna e Yan. Agradeo pelo apoio que recebi de vocs
nas fases mais difceis e pela compreenso nas mais alvoroadas. Espero haver correspondido a
toda esperana que depositaram em ns, de que um dia, eu e meus irmos, pudssemos estudar
numa universidade pblica, cursar ps-graduao etc. Estendo essa conquista a vocs.
Aos meus sogros, Maria e Jos Edias e cunhados, Edinardo, Ticiane e Ednete pela
hospitalidade e afeto que sempre recebo, ainda que vivamos separados por um voo de mais de
trs horas entre o Estado de So Paulo e o Estado do Cear.
Agradeo aos membros da banca do exame de qualificao desta Tese, o professor
Everaldo Santos Melazzo da FCT/UNESP e a professora Carmen Bellet Sanfeliu da
Universidade de Lleida, que muito contriburam para a lapidao dessa pesquisa, apontando as
portas que me levassem aos resultados perseguidos.

Agradeo s professoras Ana Lcia Rodrigues, do Departamento de Cincias Sociais da


Universidade Estadual de Maring e Ana Fani Alessandri Carlos, do Departamento de Geografia
da Universidade de So Paulo, bem como aos professores Roberto Luis de Melo Monte-Mor, do
Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional da Universidade Federal de Minas Gerais e
ao professor Mrcio Jos Catelan, do Departamento de Planejamento da Universidade Estadual
Paulista, campus de Presidente Prudente, por terem aceitado o convite e comporem a banca
examinadora desta Tese. Agradeo imensamente pela leitura cuidadosa, pelas contribuies
crticas ricamente construtivas e pelas proposies proporcionadas para alm desta Tese.
Sou sinceramente grato aos meus amigos e colegas da FCT/UNESP de Presidente
Prudente. Inicio agradecendo aos meus amigos do comit imobilirio apelido que ns
estudantes demos ao crculo de bolsistas que se dedicam ao tema no mbito do Grupo de
Pesquisa Produo do Espao e Redefinies Regionais (GAsPERR) e do Centro de Estudos e
de Mapeamento da Excluso Social para Polticas Pblicas (CEMESPP) , e deles agradeo
especialmente ao Marlon, ao Bruno e a Aline, trs anjos que pegaram no pesado e me
ajudaram durante suas frias na digitao de metade do banco de dados dos classificados
imobilirios aqui utilizados. Ao Marlon agradeo especialmente pela parceria que temos
desenvolvido desde o mestrado, dos artigos aos trabalhos de campo, das viagens aos jantares.
Agradeo tambm ao Vitor Camacho pela fora na reta final com todo o mapeamento das
variveis censitrias, dentre outros mapas que muito enriqueceram essa pesquisa.
Aos casais mais lindos da universidade: Italo e Juliana, Rafael e Raquel (Rafa, nem preciso
dizer o quanto me ajudou na proposio das ideias para alguns mapas desta Tese), Marlon e
Halita e Andr e Mayara pela amizade, preocupao e carinho que temos uns pelos outros.
Agradeo aos professores Ncio, Eda, Arthur, Eliseu e aos amigos Andr Felipe (pela
amizade e pelas rodadas de sushi com a Ma), Cludio Smalley (pelo intercmbio constante de
ideias e de achados geogrficos e musicais), Danilo Alcantara, Cssio (nos reconhecemos como
amigos l do outro lado do Atlntico), Mrcio Catelan (pela fora quando precisei preparar toda a
documentao para o estgio no exterior), Felipe Rainho, Jovenildo (meu caro amigo!), Agnaldo,
Andria, Clayton, Viviane, Jotinha (Jonatas), Silmara, Renata, Henrique Alves, Igor Catalo, Paulo
Jurado, Oseias, Cleverson, Vitor Myazaki, Eliane e Wagner Batella pela convivncia e sinergias no
mbito do GAsPERR.
Do PPGG agradeo aos amigos Baiano (Lindberg), Cirso (Vinicius) e Heck (Fernando)
com os quais morei durante o vibrante primeiro semestre do meu doutorado. Tambm agradeo

aos amigos Archanjo (pela rica bibliografia inicial sobre a cidade de Maring), Rodrigo Simo,
Cntia Lins, Juniele, Aline Sulzbacher, Michele Sousa, Juscelino, Nino, Jnio, Shinoby e Nbia.
Moltes grcies als profesors, investigadors i collegues de la Universitat de Lleida (Udl), on jo vaig tenir
l'oportunitat de desenvolupar letapa doctoral, realitzat entre desembre de 2013 i juliol 2014. Grcies
especficament a Carmen Bellet Sanfeliu, quin ens supervisat durant el perode a Lleida i tamb a Josep Maria
Llop-Torn per les seves contribucions a la meva investigaci en el mbit de la Ctedra UNESCO de
Ciudades Intermedias. Tamb de la Universitat de Lleida agraeixo al professor Ramon Morell Rosell por su
animositat i atenci, a professora Pilar i als amics Laura, Joan, Tanja, Daniel e Josep Ramon per compartir
moments unics y moltes especials amb nosaltres.
Durante a realizao do estgio sanduche na Udl tive a oportunidade de conhecer
algumas pessoas muito especiais, as quais, apesar da distncia, valorizamos a amizade e o contato
que mantemos at hoje: ao casal Ab (mas aaah Marcos vio...) e Betty e ao amigo chileno
Edgardo (que normal soy!).
Aos amigos recm doutores Beatriz Fleury, Ricardo Tws e Carlos Alexandre de Bortolo
por toda contribuio atinente s pesquisas urbanas na cidade de Maring, quando
compartilharam comigo estudos, publicaes, documentos e, sobretudo, ateno.
Sou muito grato a todo apoio que, como estudante, tenho recebido dos funcionrios da
UNESP, especialmente do pessoal da Seo Tcnica de Ps-graduao e aqui no posso deixar
de mencionar a Ivonete, Cinthia, Aline e Andr. Confesso tambm que nunca me esquecerei
daquela senhora to carinhosa que fazia o caf mais gostoso da universidade, a dona Leleca.
Agradeo tambm Tamae, do Escritrio de Apoio Pesquisa, pela pacincia e ajuda quando das
submisses de prestaes de conta Fundao de Amparo Pesquisa do Estado de So Paulo
(FAPESP).
Agradeo Folha de Londrina, ao Jornal O Dirio do Norte do Paran e Central de
Negcios Imobilirios de Maring pela cesso dos classificados imobilirios. Tambm agradeo
senhora Bernardete Jede, coordenadora executiva do Instituto Paranaense de Pesquisa e
Desenvolvimento do Mercado Imobilirio e Condominial (INPESPAR), pela gentil cesso do
histrico dos dados do mercado imobilirio de Londrina e de Maring. Igualmente agradeo a
todos os agentes produtores do espao urbano de Londrina e Maring, que cederam parte do seu
tempo em horrio comercial para eu que pudesse entrevist-los.
Este trabalho no teria sido viabilizado se no fosse a outorga a mim concedida da Bolsa
de Doutorado da Fundao de Amparo Pesquisa do Estado de So Paulo (FAPESP), e por isso
sou grato e valorizo a importncia dos programas de financiamento de pesquisa nesse pas.

Tambm agradeo Coordenao de Aperfeioamento de Pessoal de Nvel Superior (CAPES)


pela concesso da bolsa de doutorado sanduche na Espanha, entre dezembro de 2013 e julho de
2014.
Agradeo ao Lincoln Institute of Land Policy pela oportunidade de haver sido selecionado
pelo Programa de Apoyo a la Investigacin de Tesis de Maestra y Doctorado e participado do I Simposio
sobre Mtodos de Investigacin en Polticas de Suelo Urbano em Buenos Aires. Dessa ocasio onde pude
tambm reencontrar a ento doutoranda Beatriz Fleury agradeo a los hermanos de Latino Amrica
que fiz por l, especialmente ao compaero peruano de habitacin Nicols Hinostroza, por un montn de
preguntas respecto mi tesis y la Geografa brasilea. Registro aqui meus agradecimentos s apreciaes,
aos comentrios e s sugestes feitas pelo Martim O. Smolka e pela Fernanda Furtado a respeito
da minha pesquisa.
Tambm quero expressar minha gratido aos meus parentes da capital: ao tio Jurandir,
tia Amlia e minha prima Leila, que nos receberam carinhosa e alegremente em vossa casa e nos
ajudaram a andar por So Paulo a fim de darmos entrada no visado espaol. Ainda posso sentir o
cheiro daquele feijo da tia Amlia!
No poderia deixar de mencionar a gratido quelas amizades que realizamos fora do
mbito acadmico, que no contriburam com essa pesquisa, mas que se tornaram muito
importantes minha vida durante a etapa do doutorado. Aqui expresso meus agradecimentos a
todos os amigos e irmos na f crist da II Igreja Evanglica O Brasil para Cristo de Presidente
Prudente e da Esglsia Evangelica Baptista de Lleida.
Por fim, agradeo queles que, ainda que no tiveram seus nomes citados, por diferentes
motivos fazem parte da minha trajetria e de algum modo me ajudaram at aqui.
Presidente Prudente, 22 de abril de 2015.

SUMRIO
RESUMO .................................................................................................................................................... 22
APRESENTAO ................................................................................................................................... 25
INTRODUO ........................................................................................................................................ 27
A TESE: DESCRIO, PERGUNTA CENTRAL, TEMA, MTODO,
ORIGINALIDADE, HIPTESES E DESAFIOS ........................................................................ 28
A CONSTRUO DA TESE............................................................................................................ 31
A opo temtica e a opo pelo estudo das cidades mdias de Londrina e Maring ............ 33
Articulaes terico-empricas: a discusso conceitual alicerada pelo emprico .................... 38
Os trabalhos de campo e a necessidade da confrontao............................................................ 45
A sntese metodolgica em dez passos....................................................................................... 46
CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE
LONDRINA E MARING E A PRODUO IMOBILIRIA ................................................... 49
1.1. Estruturao das cidades de Londrina e Maring ...................................................................... 54
1.1.1. Formao histrica das cidades no processo de ocupao da rea norte-central do Estado do Paran 54
1.1.2. A estruturao do espao residencial nas cidades de Londrina e Maring ....................................... 69
1.2. Estruturas, escalas, transformaes e permanncias da produo imobiliria no Brasil ..... 84
1.3. O debate sobre a reestruturao urbana, reestruturao da cidade e a reestruturao
imobiliria................................................................................................................................................ 91
1.4. Os tempos e os termos da produo e da valorizao do espao nas cidades mdias:
diacronias ou movimentos incompletos? ......................................................................................... 101
CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES
NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO
.................................................................................................................................................................... 106
2.1. Coalizes, redes de crescimento e mquina de crescimento urbano .................................... 109
2.2. Planejamento urbano para o mercado imobilirio no contexto atual: no h alternativas
na hora e na vez do mercado ......................................................................................................... 120
2.3. Empreendedorismo urbano e as aes do poder pblico local. O deslocamento dos
epicentros de valorizao da cidade ou os novos dispositivos da mobilidade-continuidade do
capital circulante nas estratgias pontuais dos empreendedores imobilirios? ........................... 126
2.3.1. O falso novo centro ................................................................................................................. 131
2.3.2. A inveno da Gleba Palhano ................................................................................................ 137
2.3.3. Novos e complexos contedos em antigas localizaes urbanas: o Novo Centro Cvico Eurogarden 143
2.3.4. Novos e complexos contedos em antigas localizaes urbanas: o Complexo Marco Zero .............. 152
2.4. Sntese do captulo........................................................................................................................ 160

CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES


DE LONDRINA E MARING .......................................................................................................... 162
3.1. A produo da habitao nas cidades mdias de Londrina e Maring: generalidades,
particularidades e escalas..................................................................................................................... 163
3.2. A produo do espao urbano: expanso territorial, sentidos e formas de atuao........... 167
3.3. Os agentes e suas escalas de atuao: poltica habitacional, poder pblico local e o exemplo
do PMCMV em Londrina e em Maring ......................................................................................... 180
3.4. Sntese do captulo........................................................................................................................ 197
CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES
MDIAS ................................................................................................................................................... 200
4.1. Abordagem e conceituao do mercado imobilirio, do setor imobilirio, da produo
imobiliria e dos locais como mercadorias....................................................................................... 203
4.2. Em busca de uma tipologia das principais empresas: as atividades imobilirias e a
construo da cidade ........................................................................................................................... 214
4.3. As vozes do coro das convenes e da mquina de crescimento urbano. Exemplos
empricos a partir dos empresrios entrevistados em Maring e em Londrina .......................... 233
CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA
VALORIZAO IMOBILIRIA NO AMBIENTE CONSTRUDO ....................................... 273
5.1. O mercado da terra e o debate sobre a formao dos preos: perspectivas tericas e
categorias vlidas .................................................................................................................................. 276
5.2. A expanso territorial da base fundiria urbana: a produo da terra urbana ..................... 287
5.3. A situao da propriedade por setores censitrios .................................................................. 293
5.4. O financiamento imobilirio local ............................................................................................. 302
5.5. A oferta de imveis residenciais, comerciais e de terrenos no mercado imobilirio
londrinense e maringaense ................................................................................................................. 304
5.6. A oferta de terrenos nos classificados imobilirios das cidades de Londrina e Maring:
volumes e preos mdios .................................................................................................................... 313
5.7. Sntese do captulo. A produo imobiliria como momento-mediao da reproduo e
valorizao do capital circulante ........................................................................................................ 349
CONCLUSES. CIDADES E POLTICA DO ESPAO NA ORTODOXIA DO
MERCADO.............................................................................................................................................. 353
BIBLIOGRAFIAS .................................................................................................................................. 361
APNDICE ............................................................................................................................................. 393
OS MAPAS DE RENDIMENTO SALARIAL POR CHEFES DE FAMLIA NO ANO DE
2000 E NO ANO DE 2010.............................................................................................................. 394
ANEXOS .................................................................................................................................................. 410

LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Londrina. Residencial Vista Bela. 2011................................................................................................. 52
Figura 2 - Londrina. Vista area da Gleba Palhano. 2012.................................................................................... 52
Figura 3 - Maring. Vista area do Novo Centro, no eixo central da imagem. ................................................ 53
Figura 4 - Londrina. Av. Ayrton Senna, Gleba Palhano. 2013. ........................................................................ 113
Figura 5 - Maring. Av. Horcio Raccanello, Novo Centro. 2014. .................................................................. 113
Figura 6 - Maring. Projeto virtual do Novo Centro Cvico e do Eurogarden. ............................................. 117
Figura 7 - Londrina. Complexo Marco Zero - Boulevard Londrina Shopping. 2014. .................................. 118
Figura 8 - Maring. Novo Centro. Eixo da ferrovia. .......................................................................................... 131
Figura 9 - Maring. Antiga linha frrea em nvel perpassando parte da rea central. 1985. ......................... 132
Figura 10 - Maring. Estacionamento em rea municipal no Novo Centro. 2012. ....................................... 136
Figura 11 - Londrina. Shopping Center Catua antes e depois (1989 - 2009). ............................................ 138
Figura 12 - Londrina. Gleba Palhano. Elementos estruturadores. 2010. ........................................................ 140
Figura 13 - Maring. rea do antigo aeroporto. .................................................................................................. 145
Figura 14 - Maring. Localizao do Novo Centro Cvico (em primeiro plano) - Eurogarden (em segundo
plano). ......................................................................................................................................................................... 146
Figura 15 - Maring. Novo Centro Cvico Eurogarden. Perspectiva vertical do projeto (imagem ilustrativa).
..................................................................................................................................................................................... 148
Figura 16 - Maring. Imagens ilustrativas do futuro Novo Centro Cvico Eurogarden. .............................. 151
Figura 17 - Londrina. Imagem da antiga refinaria Anderson Clayton, terraplanagem do terreno em 2008, o
Boulevard Londrina Shopping em 2013, o Hotel Ibis em 2013 e a loja da Leroy Merlin em 2014............ 155
Figura 18 - Londrina. Etapas do asfaltamento de trecho da Estrada dos Pioneiros - UTFPR. 2007 - 2010.
..................................................................................................................................................................................... 158
Figura 19 - Londrina. Vista area do Parque Tau na poro inferior da figura (imagem ilustrativa). ....... 159
Figura 20 - Maring. Vazios urbanos localizados dentro do permetro urbano. 2010. ................................. 177
Figura 21 - Organizao da Poltica Nacional de Habitao, de 2004. ............................................................ 189
Figura 22 - Londrina. Residencial Vista Bela (vista parcial). 2013. ................................................................... 193
Figura 23 - Maring. Residencial Dolores Duran (em fase de construo). 2011. ......................................... 195
Figura 24 - Organizao da Seo Construo segundo a CNAE 2.2. ........................................................ 219
Figura 25 - Organizao da Seo Atividades Imobilirias segundo a CNAE 2.2. ................................... 220
Figura 26 - Londrina. Vista area de alguns dos espaos residenciais fechados construdos pela Teixeira
Holzmann na Gleba Palhano. 2014. ...................................................................................................................... 254
Figura 27 - Londrina. Vista area do condomnio The Euro Royal Residence & Resort Teixeira
Holzmann. 2014. ...................................................................................................................................................... 255
Figura 28 - Londrina. Vista area do Parque Tau em primeiro plano. 2014. ................................................ 257
Figura 29 - Maring. Patmos Premiere Residences (maquete digital). ............................................................. 268
Figura 30 - Esquema bsico de agentes na formao da renda da terra urbana............................................. 285
Figura 31 - Esquema ampliado de agentes na formao da renda da terra urbana. ...................................... 286
Figura 32 - Maring. Loteamento fechado Jardins de Monet. 2015. ................................................................ 340

LISTA DE GRFICOS
Grfico 1 - Brasil. Composio da cadeia produtiva da construo por participao no PIB total da cadeia.
2012. ........................................................................................................................................................................... 205
Grfico 2 - Londrina e Maring. Estabelecimentos de Atividades Imobilirias por Conta de Terceiros*.
2000-2013. ................................................................................................................................................................. 216

Grfico 3 - Londrina e Maring. Estabelecimentos de Construo de Edifcios e Obras de Engenharia


Civil*. 2000-2013. ..................................................................................................................................................... 217
Grfico 4 - Londrina e Maring. Estabelecimentos de Incorporao e Compra e Venda de Imveis*. 20002013. ........................................................................................................................................................................... 218
Grfico 5 - Londrina. Evoluo do nmero total de loteamentos privados aprovados. 1970 a 2014. ...... 287
Grfico 6 - Maring. Evoluo do nmero total de loteamentos privados aprovados. 1970 a 2008. ........ 288
Grfico 7 - Londrina e Maring. Comparativo da evoluo do nmero total de loteamentos privados
aprovados. 1970 a 2014. .......................................................................................................................................... 289
Grfico 8 - Londrina e Maring. Comparativo da evoluo do nmero total de lotes. 1970 a 2014. ........ 289
Grfico 9 - Londrina e Maring. Evoluo do estoque de dvida corrente referente aos financiamentos
imobilirios acumulados. 2000 e 2014. (valores deflacionados)........................................................................ 303
Grfico 10 - Londrina e Maring: Evoluo da quantidade de terrenos ofertados. Agosto de 2004 a
dezembro de 2014. ................................................................................................................................................... 306
Grfico 11 - Londrina: evoluo da quantidade de terrenos, imveis residenciais e comerciais ofertados.
Agosto de 2004 a dezembro de 2014. ................................................................................................................... 308
Grfico 12 - Maring: evoluo da quantidade de terrenos, imveis residenciais e comerciais ofertados.
Agosto de 2004 a dezembro de 2014. ................................................................................................................... 310
Grfico 13 - Londrina e Maring: evoluo do preo do m2 do terreno. Agosto de 2004 a dezembro de
2014. Dados deflacionados para dez./2014. ........................................................................................................ 312
Grfico 14 - Londrina. Ofertas de terrenos por imobilirias. 2000.................................................................. 343
Grfico 15 - Maring. Ofertas de terrenos por imobilirias. 2000. .................................................................. 344
Grfico 16 - Londrina. Ofertas de terrenos por imobilirias. 2008.................................................................. 345
Grfico 17 - Maring. Ofertas de terrenos por imobilirias. 2008. .................................................................. 346
Grfico 18 - Londrina. Ofertas de terrenos por imobilirias. 2012.................................................................. 347
Grfico 19 - Maring. Ofertas de terrenos por imobilirias. 2012. .................................................................. 348

LISTA DE MAPAS
Mapa 1 - Situao geogrfica das cidades de Londrina e Maring. 2014. .......................................................... 29
Mapa 2 - Traado urbano original das plantas das cidades de Maring e de Londrina. .................................. 65
Mapa 3 - Londrina. Elementos estruturadores do espao urbano. 2014........................................................... 67
Mapa 4 - Maring. Elementos estruturadores do espao urbano. 2014. ........................................................... 67
Mapa 5 - Londrina. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos. 2000 e 2010. ....... 72
Mapa 6 - Maring. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos. 2000 e 2010.......... 72
Mapa 7 - Londrina. Setores de expanso e de valorizao imobiliria atrelada verticalizao. 2010. ........ 75
Mapa 8 - Maring. Setores de expanso e de valorizao imobiliria atrelada verticalizao. 2010. .......... 76
Mapa 9 - Maring. Espaos residenciais fechados. 2009.................................................................................. 81
Mapa 10 - Londrina. Espaos residenciais fechados. 2010.............................................................................. 82
Mapa 11 - Localizao do Novo Centro e do Novo Centro Cvico-Eurogarden, em Maring, e de parte da
Gleba Palhano e do Complexo Marco Zero, em Londrina. 2014. ................................................................... 108
Mapa 12 - Londrina. Localizao dos principais investimentos imobilirios na Zona Leste. 2014. ........... 153
Mapa 13 - Londrina. Evoluo urbana. 1930-2009............................................................................................. 168
Mapa 14 - Maring. Evoluo urbana. 1947-2009. ............................................................................................. 168
Mapa 15 - Londrina. Vazios urbanos localizados no permetro urbano. 2011. ......................................... 173
Mapa 16 - Maring. Vazios urbanos localizados no permetro urbano. 2009. ........................................... 174
Mapa 17 - Maring. Lotes vazios por categoria. 2009. ....................................................................................... 179
Mapa 18 - Londrina. Localizao dos empreendimentos do PMCMV. 2012. ............................................... 192
Mapa 19 - Maring. Localizao dos empreendimentos do PMCMV. 2012. ................................................. 194

Mapa 20 - Paran. Mesorregies. 2004. ................................................................................................................ 223


Mapa 21 - Brasil. rea de atuao das construtoras de Londrina. 2015. ......................................................... 224
Mapa 22 - Brasil. rea de atuao do Grupo Plaenge. 2015. ............................................................................ 225
Mapa 23 - Brasil. rea de atuao das construtoras de Maring. 2015............................................................ 226
Mapa 24 - Brasil. rea de atuao das imobilirias de Londrina. 2015. .......................................................... 230
Mapa 25 - Brasil. rea de atuao das imobilirias de Maring. 2015. ............................................................ 232
Mapa 26 - Londrina. Domiclios ocupados, no ocupados, vagos e de uso ocasional. 2010. ...................... 295
Mapa 27 - Maring. Domiclios ocupados, no ocupados, vagos e de uso ocasional. 2010. ....................... 296
Mapa 28 - Londrina. Domiclios alugados. 2000 e 2010. ................................................................................... 297
Mapa 29 - Maring. Domiclios alugados. 2000 e 2010. ..................................................................................... 298
Mapa 30 - Londrina. Domiclios em aquisio. 2000 e 2010. ........................................................................... 299
Mapa 31 - Maring. Domiclios em aquisio. 2000 e 2010. ............................................................................. 300
Mapa 32 - Londrina. Domiclios quitados. 2000 e 2010. ................................................................................... 301
Mapa 33 - Maring. Domiclios quitados. 2000 e 2010. ..................................................................................... 301
Mapa 34 - Maring e Londrina. Diviso por bairros e zonas fiscais. 2008 ..................................................... 318
Mapa 35 - Londrina. Total de terrenos, em metros quadrados e em R$, ofertados nos classificados da
Folha de Londrina. 2000. ........................................................................................................................................ 320
Mapa 36 - Maring. Total de terrenos, em metros quadrados e em R$, ofertados nos classificados do jornal
O Dirio do Norte do Paran. 2000. ..................................................................................................................... 322
Mapa 37 - Londrina. Preo mdio de terrenos ofertados nos classificados da Folha de Londrina. 2000. 323
Mapa 38 - Maring. Preo mdio de terrenos ofertados nos classificados do jornal O Dirio do Norte do
Paran. 2000. ............................................................................................................................................................. 325
Mapa 39 - Londrina. Total de terrenos, em metros quadrados e em R$, ofertados nos classificados da
Folha de Londrina. 2008. ........................................................................................................................................ 327
Mapa 40 - Maring. Total de terrenos, em metros quadrados e em R$, ofertados nos classificados do
Jornal de Ofertas Imobilirias - CNI. 2008. ......................................................................................................... 329
Mapa 41 - Londrina. Preo mdio de terrenos ofertados nos classificados da Folha de Londrina. 2008. 331
Mapa 42 - Maring. Preo mdio de terrenos ofertados nos classificados do Jornal de Ofertas Imobilirias
- CNI. 2008................................................................................................................................................................ 332
Mapa 43 - Londrina. Total de terrenos, em metros quadrados e em R$, ofertados nos classificados da
Folha de Londrina. 2012. ........................................................................................................................................ 334
Mapa 44 - Maring. Total de terrenos, em metros quadrados e em R$, ofertados nos classificados do
Jornal de Ofertas Imobilirias - CNI. 2012. ......................................................................................................... 335
Mapa 45 - Londrina. Preo mdio de terrenos ofertados nos classificados da Folha de Londrina. 2012. 337
Mapa 46 - Maring. Preo mdio de terrenos ofertados nos classificados do Jornal de Ofertas Imobilirias
- CNI. 2012................................................................................................................................................................ 339
Mapa 47 - Londrina. Densidade demogrfica - habitantes por m2. 2000 e 2010. .......... Erro! Indicador no
definido.
Mapa 48 - Maring. Densidade demogrfica - habitantes por m2. 2000 e 2010. ........................................... 397
Mapa 49 - Londrina. Chefes de famlia sem rendimento. 2000 e 2010. .......................................................... 398
Mapa 50 - Maring. Chefes de famlia sem rendimento. 2000 e 2010. ............................................................ 399
Mapa 51 - Londrina. Chefes de famlia com rendimento at trs salrios mnimos. 2000 e 2010. ............. 400
Mapa 52 - Maring. Chefes de famlia com rendimento at trs salrios mnimos. 2000 e 2010. ............... 401
Mapa 53 - Londrina. Chefes de famlia com rendimento de trs at cinco salrios mnimos. 2000 e 2010.
..................................................................................................................................................................................... 402
Mapa 54 - Maring. Chefes de famlia com rendimento de trs at cinco salrios mnimos. 2000 e 2010.403
Mapa 55 - Londrina. Chefes de famlia com rendimento de cinco at dez salrios mnimos. 2000 e 2010.
..................................................................................................................................................................................... 404
Mapa 56 - Maring. Chefes de famlia com rendimento de cinco at dez salrios mnimos. 2000 e 2010. 405

Mapa 57 - Londrina. Chefes de famlia com rendimento de dez a vinte salrios mnimos. 2000 e 2010. . 406
Mapa 58 - Maring. Chefes de famlia com rendimento de dez a vinte salrios mnimos. 2000 e 2010. ... 407
Mapa 59 - Londrina. Chefes de famlia com rendimento acima de vinte salrios mnimos. 2000 e 2010. 408
Mapa 60 - Maring. Chefes de famlia com rendimento acima de vinte salrios mnimos. 2000 e 2010. .. 409
Mapa 61- Norte do Paran. Cidades fundadas por companhias colonizadoras. ............................................ 411
Mapa 62 - Norte do Paran. Atuais municpios e suas respectivas sedes originados de cidades novas
fundadas pelas companhias colonizadoras ........................................................................................................... 412

LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Londrina. Evoluo da populao residente. 1940 a 2010 ............................................................... 63
Tabela 2 - Maring. Evoluo da populao residente. 1950 a 2010 ................................................................. 63
Tabela 3 - Londrina. Classes de tamanhos dos terrenos no edificados na cidade de Londrina. 2010. ..... 174
Tabela 4 - Londrina. Conjuntos habitacionais construdos at 2013. .............................................................. 184
Tabela 5 - Maring. Conjuntos residenciais construdos at 2006. ................................................................... 185
Tabela 6 - Maring. Obras contratadas por cada empresa no mbito do PMCMV. 2012 ........................... 190
Tabela 7 - Londrina. Obras contratadas por cada empresa no mbito do PMCMV. 2012.......................... 191
Tabela 8 - Sinopse comparativa dos nmeros do PMCMV nas cidades de Londrina e Maring. 2012. .... 196
Tabela 9 - Londrina e Maring. Estabelecimentos de Atividades Imobilirias por Conta de Terceiros.
2000-2013. ................................................................................................................................................................. 215
Tabela 10 - Londrina e Maring. Estabelecimentos de Construo de Edifcios e Obras de Engenharia
Civil. 2000-2013. ....................................................................................................................................................... 216
Tabela 11 - Londrina e Maring. Estabelecimentos de Incorporao e Compra e Venda de Imveis. 20002013. ........................................................................................................................................................................... 217
Tabela 12 - Quantidade de empresas de atividades imobilirias e da construo listadas na cidade de
Londrina e na cidade de Maring. 2015 ................................................................................................................ 221
Tabela 13 - Londrina. Dcada de abertura das empresas de atividades imobilirias e da construo.
Dcadas de 1960 a 2010. ......................................................................................................................................... 222
Tabela 14 - Maring. Dcada de abertura das empresas de atividades imobilirias e da construo. Dcadas
de 1960 a 2010. ......................................................................................................................................................... 222
Tabela 15 - Londrina e Maring. rea de atuao das construtoras. 2015...................................................... 223
Tabela 16 - rea de atuao das imobilirias de Londrina e de Maring. 2015. ............................................. 228
Tabela 17 - Londrina. Evoluo dos projetos aprovados, da rea edificada total* e dos loteamentos. 1990 a
2014. ........................................................................................................................................................................... 290
Tabela 18 - Maring. Evoluo dos projetos aprovados, da rea edificada total e dos loteamentos. 1990 a
2014. ........................................................................................................................................................................... 292
Tabela 19 - Londrina e Maring. Evoluo do estoque de dvida corrente referente aos financiamentos
imobilirios acumulados. 2000 e 2014................................................................................................................... 302
Tabela 20 - Londrina e Maring. Quantidade de anncios de terrenos coletados. 2000, 2008 e 2012. ...... 315
Tabela 21 - Londrina. Anlise estatstica dos terrenos ofertados nos classificados da Folha de Londrina,
segundo classes de preos. 2000. ........................................................................................................................... 324
Tabela 22 - Maring. Anlise estatstica dos terrenos ofertados nos classificados do jornal O Dirio do
Norte do Paran, segundo classes de preos. 2000. ............................................................................................ 326
Tabela 23 - Londrina. Anlise estatstica dos terrenos ofertados nos classificados da Folha de Londrina,
segundo classes de preos. 2008. ........................................................................................................................... 331
Tabela 24 - Maring. Anlise estatstica dos terrenos ofertados nos classificados do Jornal de Ofertas
Imobilirias CNI, segundo classes de preos. 2008......................................................................................... 333

Tabela 25 - Londrina. Anlise estatstica dos terrenos ofertados nos classificados da Folha de Londrina,
segundo classes de preos. 2012. ........................................................................................................................... 337
Tabela 26 - Maring. Anlise estatstica dos terrenos ofertados nos classificados do Jornal de Ofertas
Imobilirias CNI, segundo classes de preos. 2012......................................................................................... 339
Tabela 27 - Londrina e Maring. Rendimentos dos chefes de famlias. 2000 e 2010. ................................... 395

LISTA DE QUADROS
Quadro 1 - Comparao entre condomnios horizontais e loteamentos murados. ..................................... 80
Quadro 2 - Maring. Os dez maiores valores de IPTU cobrados pela Prefeitura de Maring. 2011. ........ 177
Quadro 3 - Relao das companhias colonizadoras e imobilirias fundadoras de cidades no Norte do
Estado do Paran por ordem alfabtica. ............................................................................................................... 412

LISTA DE SIGLAS
ABECIP - Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio;
ABRAMAT - Associao Brasileira da Indstria de Materiais de Construo;
ACIM - Associao Comercial e Empresarial de Maring;
ANOREG - Associao dos Notrios e Registradores do Estado do Paran;
BACEN - Banco Central do Brasil;
BNH - Banco Nacional da Habitao;
BOVESPA - Bolsa de Valores de So Paulo;
CBIC - Cmara Brasileira da Indstria de Construo;
CCV - Construtora Cidade Verde;
CEF - Caixa Econmica Federal;
CEMESPP - Centro de Estudos e de Mapeamento da Excluso Social para Polticas Pblicas;
CMPGTM - Conselho Municipal de Planejamento e Gesto Territorial de Maring;
CMNP - Companhia Melhoramentos Norte do Paran;
CNAE - Classificao Nacional de Atividades Econmicas;
CNI - Central de Negcios Imobilirios - Maring;
CNPJ - Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica;
CODEL - Companhia de Desenvolvimento de Londrina;
CODEM - Conselho de Desenvolvimento Econmico de Maring;
COHAB - Companhias de Habitao;
COHABAN - Cooperativa Habitacional Bandeirantes;
COHAPAR - Companhia de Habitao do Paran;
COHESMA - Cooperativa Habitacional dos Empregados Sindicalizados de Maring;
CONCLA - Comisso Nacional de Classificao;
CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imveis;
CTNP - Companhia de Terras Norte do Paran;
DLPML - Diretoria de Loteamentos da Prefeitura Municipal de Londrina;
ESTBAN - Estatstica Bancria por Municpio;
ETPM - Escritrio Tcnico de Planejamento de Maring;
FAR - Fundo de Arrendamento Residencial;
FGTS - Fundo de Garantia do Tempo de Servio;
FGV - Fundao Getlio Vargas;
FJP - Fundao Joo Pinheiro;
GAsPERR - Grupo de Pesquisa Produo do Espao e Redefinies Regionais;
HIS - Habitao de Interesse Social;
IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia Estatstica;
IES - Instituio de Ensino Superior;
IGP-DI - ndice Geral de Preos-Disponibilidade Interna;
INOCOOPs - Institutos de Orientao s Cooperativas;
INPESPAR - Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobilirio e
Condominial;
IPARDES - Instituto Paranaense de Desenvolvimento Econmico e Social;
IPE/PR - Instituto de Previdncia do Estado do Paran;
IPEA - Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada;
IPPM - Instituto de Pesquisa e Planejamento de Maring;
IPPUL - Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina;
IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano;
ITBI-IV - Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis Inter Vivos;
MC - Ministrio das Cidades;
OGU - Oramento Geral da Unio;

OODC - Outorga Onerosa do Direito de Construir;


OUC - Operao Urbana Consorciada;
OUCNCCE - Operao Urbana Consorciada Novo Centro Cvico Eurogarden;
PDM - Plano Diretor de Maring;
PDMM - Plano Diretor do Municpio de Maring;
PDPML - Plano Diretor Participativo do Municpio de Londrina;
PLHIS - Plano Local de Habitao de Interesse Social;
PMCMV - Programa Minha Casa Minha Vida;
PML - Prefeitura Municipal de Londrina;
PMM - Prefeitura Municipal de Maring;
RAIS - Relao Anual de Informaes Sociais;
ReCiMe - Rede de Pesquisadores sobre Cidades Mdias;
RZS - Consultoria e Planejamento Ltda;
SEBRAE - Servio Brasileiro de Apoio s Micro e Pequenas Empresas;
SECOVI/PR - Sindicato de Habitao e Condomnios do Paran;
SEPLAN - Secretaria Municipal de Planejamento Urbano;
SFH - Sistema Financeiro da Habitao;
SFI - Sistema de Financiamento Imobilirio;
SHM - Sistema Nacional de Habitao de Mercado;
SINCIL - Sindicato dos Corretores Imobilirios de Londrina;
SINDIMOVEIS - Sindicato dos Corretores de Imveis do Estado do Paran;
SINDUSCON-NOROESTE-PR - Sindicato da Indstria da Construo Civil no Noroeste do
Paran;
SINDUSCON-NORTE-PR - Sindicato da Indstria da Construo Civil no Norte do Paran;
SNH - Sistema Nacional de Habitao;
SNHIS - Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social;
UEL - Universidade Estadual de Londrina;
UEM - Universidade Estadual de Maring;
UNOPAR - Universidade Norte do Paran;
URBAMAR - Urbanizao de Maring S.A.;
UTFPR - Universidade Tecnolgica Federal do Paran;
VGV - Valor Geral de Vendas;
WAF - World Architecture Festival;
ZEIS - Zonas Especiais de Interesse Social;

RESUMO
AMORIM, Wagner Vinicius. A produo imobiliria e a reestruturao das cidades mdias:
Londrina e Maring/PR. 2015. 413f. Tese (Doutorado em Geografia). Universidade Estadual
Paulista, Presidente Prudente/SP.
Nessa tese analisamos o processo de produo do espao urbano pela produo imobiliria em
duas cidades mdias brasileiras, Londrina e Maring, situadas na rea norte do Estado do Paran,
com distintas caractersticas no tocante ao processo de expanso urbana, valorizao imobiliria e
segmentao socioespacial. Estudamos as empresas de capitais locais, sua atuao nas respectivas
cidades, bem como sua reproduo em outras cidades de portes semelhantes, procurando ento
aprofundar, por meio de tais grupos, a compreenso das formas sob as quais tais empresas,
muitas vezes, centralizam sua gesto, dinamizam suas atividades e atuam em diferentes cidades e
estados brasileiros. Demonstramos como a formao histrica e a articulao de tais empresas
enseja uma dinmica atual marcada pelo uso do espao como meio pelo qual elas reproduzem-se
economicamente. Pelo prisma da geografia histrica da acumulao, da ordenao espaotemporal do capital, da produo imobiliria, da reestruturao da cidade, da mquina de
crescimento urbano, do movimento do capital circulante e da mobilidade e do deslocamento
espaciais da valorizao imobiliria, realizamos um estudo que contempla as mudanas estruturais
e estruturantes na escala das duas cidades e tambm em outras escalas geogrficas de anlise e de
atuao desta frao do capital. Mostramos, assim, como os agentes operantes em tais cidades e
em diversas situaes geogrficas levam em considerao a dimenso espacial em suas estratgias,
reiterando as especificidades qualitativas e quantitativas das cidades mdias.
PALAVRAS-CHAVE: Produo do espao urbano. Produo imobiliria. Reestruturao das
cidades. Mercado imobilirio. Renda da terra. Cidades Mdias.

RESUMEN
AMORIM, Wagner Vinicius. La produccin inmobiliaria y la reestructuracin de las
ciudades intermedias: Londrina e Maring/PR. 2015. 413f. Tesis (Doctorado en Geografa).
Universidade Estadual Paulista, Presidente Prudente/SP.
En esta tesis se analiza el proceso de produccin del espacio urbano por la produccin
inmobiliaria en dos ciudades intermedias brasileas, Londrina y Maring, ubicadas en la rea
norte del Estado de Paran, con distintas caractersticas en el proceso de expansin urbana, la
valoracin inmobiliaria y la segmentacin socioespacial. Estudiamos las empresas de capitales
locales, su actividad en las respectivas ciudades, as como su reproduccin en otras ciudades de
tamao similar, procuramos profundizar a travs de estos grupos, la comprensin de las formas
en que esas empresas muchas veces centralizan su gestin, dinamizan sus actividades y actuan en
diferentes ciudades y estados. Demostramos cmo la formacin histrica y la articulacin de
estas empresas implican una dinmica actual marcada por el uso del espacio como un medio por
el cual se reproducen a s mismos econmicamente. A travs del prisma de la geografa histrica
de la acumulacin, de la ordinacin espacio-temporal del capital, de la produccin de inmobiliaria,
de la reestructuracin de la ciudad, de la "mquina de crecimiento urbano", del movimiento del
capital circulante y de la movilidad y el desplazamiento espacial de valoracin inmobiliaria,
realizamos una investigacin que incluye los cambios estructurales y estructurantes en la escala de
las dos ciudades y tambin en otras escalas geogrficas de anlisis y de accin de esta fraccin del
capital. Mostramos, as como los agentes que actan en dichas ciudades y en diferentes
situaciones geogrficas consideran la dimensin espacial en sus estrategias, reiterando las
especificidades cualitativas y cuantitativas de las ciudades intermedias.
PALABRAS CLAVE: Produccin del espacio urbano. Produccin inmobiliaria.
Reestructuracin de las ciudades. Mercado inmobiliario. Renta de la tierra. Ciudades intermedias.

ABSTRACT
AMORIM, Wagner Vinicius. The real estate production and the restructuring of mediumsized cities: Londrina e Maring/PR. 2015. 413f. Thesis (Doctorate in Geography).
Universidade Estadual Paulista, Presidente Prudente/SP.
In this thesis we analyzed the production process of urban space by the housing production in
two medium-sized brazilian cities, Londrina and Maringa, located in the northern part of Paran,
with different characteristics, to urban expansion process, real estate valuation and socio-spatial
segmentation. We studied local capital companies, their activity in the respective cities, as well as
its reproduction in other cities of similar size, then looking further through such groups,
understanding the ways in which such companies often centralize their management, streamline
their activities and act in different cities and states. We demonstrated how the historical
formation and the articulation of such companies entails a current dynamic marked by the use of
space as a means by which they reproduce themselves economically. Through the prism of
historical geography of accumulation, capital of space-ordination of the housing production, the
city's restructuring, the "urban growth machine", the movement in working capital and mobility
and spatial displacement of real estate valuation, we performed a study that includes the structural
and structural changes in the scale of the two cities and also in other geographic scales of analysis
and action of this fraction of capital. Show, as well as those working agents in such cities and in
different geographical consider the spatial dimension in their strategies, reiterating the qualitative
and quantitative specificities of medium-sized cities.
KEYWORDS: Production of urban space. Real estate production. Restructuring of cities. Real
estate market. Land rent. Medium-sized cities.

APRESENTAO

Esta Tese trata das cidades mdias de Londrina e Maring e das mudanas observadas na
produo imobiliria local, a partir da apreenso das suas generalidades, particularidades,
processos gerais e escalas. Abordamos, tambm, os agentes produtores do espao urbano, a
expanso territorial urbana, a espacializao e o deslocamento da valorizao imobiliria no
ambiente construdo. Esta contextualizao dos processos em pauta est desenvolvida na
Introduo desta Tese.
No primeiro captulo discutimos a estruturao e a reestruturao urbana e das cidades,
descrevendo as lgicas compreendidas na formao histrica de Londrina e Maring no processo
de ocupao da rea norte-central do Estado do Paran. Exploramos da estruturao do espao
reestruturao urbana, reestruturao da cidade e reestruturao imobiliria, compreendendo
esta ltima luz das transformaes e permanncias da produo imobiliria no Brasil.
No segundo captulo, tratamos das escalas e dos agentes dos grandes negcios
imobilirios, incorporando o papel do poder pblico local e do planejamento urbano.
Procuramos demonstrar como o empreendedorismo urbano e as aes do poder pblico local
convergem no sentido do deslocamento dos epicentros de valorizao da cidade, e para tal tarefa
apresentaremos quatro exemplos: o Novo Centro e o Novo Centro Cvico Eurogarden, em
Maring, a Gleba Palhano e o Complexo Marco Zero, em Londrina.
No terceiro captulo, a nossa anlise recai sobre a expanso territorial urbana e a produo
habitacional, destacando as generalidades, as particularidades e as escalas das polticas
habitacionais. Demonstraremos como a atual poltica habitacional estendeu os sentidos espaciais
e reproduziu algumas formas de atuao dos agentes locais, reiterando a expanso perifrica e
segmentada dessas cidades.
No quarto captulo, incorporamos uma escala mais ampla leitura da produo
imobiliria engendrada pelos agentes locais. Analisamos como e em quais espaos urbanos eles
atuam. Assim, objetivamos demonstrar uma geografia da produo imobiliria das e nas cidades
mdias. Procuramos desenvolver uma anlise tipolgica das principais empresas ligadas s
atividades imobilirias e construo na e da cidade, ouvindo as vozes do coro das
convenes e da mquina de crescimento urbano a partir dos exemplos empricos dos
empresrios entrevistados. O remate desse momento da pesquisa nos levar importncia
capital da terra como ativo econmico central compreenso e anlise comparativa do mercado
imobilirio nessas duas cidades.

No quinto e ltimo captulo, detemo-nos no estudo do mercado da terra, apreciando as


perspectivas tericas e as categorias analticas. A compreenso da produo da terra urbana
perpassar a anlise do que orbita em torno a ela, tal como o financiamento imobilirio e a
patrimonializao do ativo imobilirio. A partir disso, ento, estamos em face dos atributos
essenciais para apreendermos a distribuio e o deslocamento espaciais da valorizao imobiliria
no ambiente construdo e, finalmente, analisarmos a oferta de imveis residenciais, comerciais e
de terrenos no mercado imobilirio, examinando especificamente a oferta de terrenos nas duas
cidades.
Nas concluses discorremos sobre as cidades e a poltica do espao na era da ortodoxia
do mercado, procurando chegar ao encontro da construo de uma poltica urbana alinhada
gesto social da valorizao da terra urbana.
Por fim, aps a bibliografia consultada e utilizada na elaborao desta Tese, no apndice
consta a distribuio espacial dos rendimentos por chefes de famlia por setores censitrios das
cidades de Londrina e Maring, para o caso do ano de 2000 e do ano de 2010.

Introduo

INTRODUO

A
TESE:
DESCRIO,
PERGUNTA
CENTRAL,
ORIGINALIDADE, HIPTESES E DESAFIOS

TEMA,

MTODO,

Nosso projeto de doutorado propunha-se a investigar a produo imobiliria nas cidades


mdias de Londrina e Maring, ambas situadas ao norte do Estado do Paran (os municpios dos
quais so sede esto representando no Mapa 1), avaliando como essa produo tem se
dinamizado ante a financeirizao do setor imobilirio brasileiro. Buscvamos identificar as
principais escalas, estratgias, grupos, empresas e agentes1 locais envolvidos, bem como a lgica
de atuao destes capitais em espaos no metropolitanos2, cujos impactos na reestruturao da
cidade implicam em vigorosos processos de segmentao econmica, distintamente de como
ocorrem em espaos metropolitanos, valorizando, desse modo, o papel desempenhado pelas
cidades mdias na urbanizao contempornea.
No mago da urbanizao brasileira, processualmente compreendida, destacam-se os
distintos papis jogados pelo rol das cidades mdias, inseridas diferenciadamente na rede urbana,
cujas particularidades expressam-se na produo dos seus espaos urbanos, fundamentais
compreenso da constante estruturao do espao residencial e elaborao das polticas urbanas
locais, sobretudo habitacionais. Assim, inquiramos, j no projeto, a respeito da expresso
multiescalar da produo imobiliria e das polticas urbanas e habitacionais para as cidades
mdias, cujas leituras, repertrios e intervenes homogneos decorrem de uma insuficiente
compreenso do processo de expanso urbana e imobiliria nessas cidades. Nelas, os negcios
com a terra urbana pressupem um papel renovado e particular da propriedade privada, da renda
da terra, do deslocamento espacial da valorizao imobiliria e da descontinuidade territorial.
A originalidade do questionamento decorre da combinao que realizamos entre as
noes de reestruturao urbana, reestruturao das cidades, cidades mdias e produo
imobiliria, para a realidade de duas cidades mdias, situadas na rede urbana do norte do Estado
do Paran. Elas tm distintos pesos e significados histricos atribudos ao plano, ao planejamento
urbano e organizao do mercado imobilirio local, por um lado, mas com semelhante
centralidade atribuda mercadoria terra urbana e aos negcios imobilirios, por outro.
A respeito dos agentes sociais sugerimos Corra (2011, p. 41-51), trabalho no qual o autor estabelece algumas
relaes entre agentes sociais, escalas e produo do espao. Corra (2011, p. 41) considera que os agentes sociais
concretos desempenham papis no rigidamente definidos, portando [...] interesses, contradies e prticas
espaciais que ora so prprios de cada um, ora so comuns.
2 O uso que faremos do termo espaos no metropolitanos nesta Tese ser apenas para diferenciar os espaos
urbanos que exclusivamente no podem ser compreendidos como metropolitanos, e o faremos de forma
generalizada, a fim de no especificarmos a todo instante a qual tipologia pertencem tais espaos.
1

28 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Mapa 1 - Situao geogrfica das cidades de Londrina e Maring. 2014.

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INTRODUO

A construo da tese embasa-se nos seguintes marcos tericos: 1) da produo


capitalista do espao de David Harvey (1990, 2006, 2011), de Henri Lefebvre (2006, 2008)
e de Neil Smith (1984, 2001, 2007); cujo arcabouo terico-metodolgico sustenta-se na
leitura dos dados da realidade luz da: 2) teoria crtica urbana de Samuel Jaramillo (2009),
Christian Topalov (1979b, 1984) e Neil Brenner (2013); 3) da problematizao da ideia de
mercado imobilirio, setor imobilirio e da noo de conveno urbana (ABRAMO,
2007), em suas dinmicas, formas de funcionamento e da estruturao da ordem
residencial urbana, a partir dos enfoques heterodoxos de Martim Smolka (1979, 1987a,
1987b), Pedro Abramo (2007) e scar Alfonso (2005); e 4) da compreenso dos mercados
imobilirios locais de Logan e Molotch (1987).
Valorizamos os aportes analticos e tcnicos compreendidos no formal de
investigao das variveis do mercado imobilirio (MELAZZO, 2013), dando-se amplo
destaque a realizao e anlise das entrevistas, extrao e compilao das informaes
referentes aos empreendimentos e banco de dados atinentes oferta imobiliria em
classificados de imveis. Para tal fim, foram selecionados anos especficos, representativos
da oferta imobiliria nas duas cidades, cuja cartografia aplicada, articulada estrutura,
organizao e desenvolvimento da investigao histrica, local, econmica e poltica
possibilitou a leitura geogrfica dos processos apreendidos.
Nossa hiptese a de que as cidades mdias compartem elementos fundamentais
nas estratgias dos investidores imobilirios, distintas das desenvolvidas nas metrpoles.
Nas primeiras, a renda da terra historicamente no apenas estruturou a definio dos
vetores de ocupao e de valorizao do espao urbano como ainda estrutura, e isso
porque a fora da propriedade privada da terra muito presente e concentrada. Nessas
cidades, os agentes imobilirios se organizam de maneiras distintas em relao s
metrpoles, ainda que sua lgica econmica no difira em essncia, as dimenses, as
articulaes e os resultados espaciais de suas alianas correspondem a diferenas qualiquantitativas na produo-valorizao imobiliria.
Esperamos poder contribuir com o estudo da produo e valorizao imobiliria3
em cidades mdias, logrando confirmar, a necessidade da gesto social da valorizao da
terra e como, em sua ausncia, o mercado imobilirio local gerido em contextos de
Nesta Tese entendemos que o amplo conceito de produo no se encerra na valorizao, sendo esta ltima
propriamente aqui compreendida como realizao da renda da terra, cuja aparncia o preo. Por meio do
escrutnio deste ltimo, procuramos demonstrar contextualmente as variaes e as mudanas resultantes da
reestruturao da cidade, ainda que num interregno temporal determinado, porm demonstrativo de forte
variao e de significativas mudanas internas cidade e especficas ao setor imobilirio brasileiro.
3

30 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

planejamento urbano fraco4 (Londrina) e forte (Maring). Por fim, demonstrar e


compreender a especificidade da produo multiescalar imobiliria em cidades mdias com
distintas formas de organizao de mercado e de ordenamento/planejamento urbano foi
ponto relevante na conduo da pesquisa, no plano do mtodo e da metodologia.

A CONSTRUO DA TESE
O momento atual da nossa urbanizao, em geral, e da produo imobiliria nas
cidades brasileiras, mais especificamente, distingue-se por profundas transformaes, as
quais vm se intensificando aps a reestruturao capitalista das dcadas de 1970/1980.
Fazemos referncia, portanto, a mudanas na economia, na poltica, nas formas de
produo e valorizao do capital e, mais que isso, a transformaes na vida social,
precisamente na esfera do consumo, que se desencadearam no ltimo quartel do sculo
XX. Estas mudanas na base produtiva, com repercusses nas formas de produo,
reproduo e valorizao, incidem na produo do espao e, portanto, do espao urbano
tanto quanto se apoiam nesses processos. Tais transformaes no significam apenas novos
espaos acionados ou incorporados pelo mercado, mas correspondem s novas formas de
reproduo e valorizao, ainda que dentro das antigas estruturas que, agora, rearranjadas,
dizem respeito aos imperativos de uma economia mundializada, financeirizada que, ao no
se completar plenamente, no substitui totalmente seus correlatos anteriores. Antes,
reproduzem-se no interior das antigas estruturas, subordinando as formas pretritas de
produo e/ou acomodando-se a tal ponto de significarem uma reestruturao econmica,
produtiva, poltica, ou, contidas numa unidade, espacial.
Se o recurso produo do espao associado s prticas espaciais sobre um espao
pr-existente foi o meio pelo qual o capitalismo sobreviveu no sculo XX, reproduzindose e expandindo-se, conforme afirmou Henri Lefebvre (1973, 2006, 2008), a reestruturao
corresponde a um momento de reinveno da economia capitalista (SOJA, 1993). Em tal
reinveno, mudanas amplas e profundas articulam-se e se infiltram nos interstcios da
vida, dos espaos, aproximando interesses com diferentes idades e temporalidades, em
distintas escalas, realizando, inclusive, diferentes espacializaes, num processo articulado
Nesta Tese o uso das aspas simples () ser reservado s metforas, s noes, s expresses, termos e ideias
imprecisas ou dbias, enquanto as aspas duplas () sero reservadas s citaes, termos de outros autores e
passagens pronunciadas verbalmente pelos agentes entrevistados. O sublinhado ser reservado aos destaques.
O itlico s expresses em outros idiomas. E, por fim, o negrito, ser empregado apenas para destacarmos
temas abordados que no constaro subdivididos em itens e/ou subitens parte numerados ao longo dos
captulos.
4

31 | P g i n a

INTRODUO

do ponto de vista das relaes que se estabelecem em seu mbito. De outro lado, trata-se
de um processo radicalmente incerto, desde uma mirada mais sistmica, se compreendemos
o mercado como instncia em que interagem agentes com diferentes e dspares
intencionalidades, pois, do contrrio, seramos obrigados a pensar numa racionalidade
econmica, numa mo invisvel, que teleologicamente empreenderia esforos num
sentido evolutivo, perspectiva esta com a qual no concordamos. No exatamente isso
que se verifica, sobretudo se levarmos em conta as recesses econmicas pelas quais tm
passado muitos pases recentemente e a prpria crise que, em funo da ausncia de uma
anttese correlata em escala e dimenso ao sistema capitalista, incorpora essa
contradio, que no se completa, que se estende, prolonga-se, arrasta-se, prorroga-se, e em
cujo itinerrio as reestruturaes tornam-se dinmicas fundamentais, no apenas perodos
transitrios, e, por isso, essenciais sobrevivncia capitalista.
A extenso significativa das relaes capitalistas, fulcro do desenvolvimento do
modo de produo pelo ecmeno no sculo XX, embora, j num fim de sculo em que
deliberadamente as relaes tenham se mundializado em um processo desigual de
polarizao financeira e de integrao de mercados, indicava que a frmula j apresentava
seus limites e j no alcanava pleno vigor. Eram exigidas mudanas qualitativamente
diferentes, que viessem a se incorporar s estruturas dominadas, articulando um processo
que pudesse dar flego ao sistema, ainda que, alterando, no conjunto, a ordem dos
pressupostos da reposio, da valorizao e da acumulao do capital. A estas mudanas
estruturais corresponde a ideia de reestruturao da economia capitalista, cuja
substantivao encontra coeso na ideia de reestruturao espacial, central compreenso
do papel que o urbano, as cidades e a produo, no sentido geral, e a produo imobiliria,
em particular, vieram assumir.
A inteno aqui, no mbito dessa Introduo, apresentar o tema, as hipteses e os
objetivos que assumimos e procuramos desenvolver, a fim de compreender a
reestruturao urbana, a reestruturao das cidades e a reestruturao imobiliria5. Lidamos
com evidncias e possibilidades centrais que alimentam nossas hipteses de trabalho,
contribuindo com a leitura do papel econmico desempenhado pelas cidades mdias como
espaos em reestruturao na urbanizao contempornea e, nessa mesma perspectiva, do

Esta noo ser momentaneamente aqui discutida enquanto possibilidade e no necessariamente como
hiptese.
5

32 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

papel da produo imobiliria6, to caracterstico da importncia econmica das cidades no


mundo capitalista.
Advogar por uma perspectiva relacional, escalar e que considera a realidade
constantemente em transformao compele a esforos para compreender as mudanas na
base territorial em que se realiza o valor, em que se valoriza o capital, em que se produz e
se reestrutura o espao. Est nesse ponto de partida, uma das justificativas valorizao da
pesquisa emprica e aos exemplos deste processo em duas cidades mdias, Londrina e
Maring.

A opo temtica e a opo pelo estudo das cidades mdias de Londrina e Maring
Os objetivos iniciais da pesquisa diziam respeito s estratgias correlatas ao
processo recente de expanso imobiliria, comandadas pelas incorporadoras, construtoras e
imobilirias, orientando-se pela anlise das mudanas relativas estruturao das cidades
por meio da valorizao de reas, vetores e/ou setores de expanso imobiliria. Este
primeiro raciocnio, aps a compreenso da geografia histrica da produo do espao
urbano no norte central paranaense, compeliu-nos reflexo em torno das formas de
acumulao de capital e excedente na rea, deslocando assim, num primeiro momento, o
foco sobre as prticas e relaes mais contemporneas, neste caso as do capital financeiro e
financeirizao do setor imobilirio, para aquele em que formas, fraes de capitais e
atividades tradicionais, regionalmente arraigadas e arcaicas, sob o ponto de vista do
primeiro, culminaram na alavanca inicial da produo ampliada do espao, com claras e
significativas condicionantes espaciais que permanecem at os dias atuais.
Entretanto, compreender o processo de acumulao regional, sob este ponto de
vista, pode ser restritivo tendo em vista que o processo de ocupao da rea remete a um
empreendimento capitalista imobilirio de escala sub-regional, alavancado por excedentes
internos e externos e pela despossesso da terra dos seus primitivos ocupantes, dentre
eles caboclos, populaes indgenas, posseiros etc. e pela extrao de mais-valia dos
primeiros trabalhadores. Pensamos que a articulao destas diferentes faces da acumulao
contribuiu diretamente gnese do espao que hoje compreende Londrina e Maring,
especialmente em sua dinmica urbana e regional atual.
Como ponto de partida, adotamos aqui a sugesto de Sposito (1991, p. 150), quando afirma que por
produo imobiliria entende-se a produo que, [...] ao se realizar atravs do consumo de um imvel,
permite aos que o produzem apropriar-se de uma frao da massa global da mais-valia, parcialmente como
renda fundiria capitalizada e parcialmente como lucro decorrente do processo de construo do imvel [...],
por meio do capital investido nos meios de sua produo e da explorao do trabalho.
6

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INTRODUO

Com contedos distintos no tocante aos processos e s formas da urbanizao,


Londrina e Maring tm, na economia cafeeira, o momento inicial da acumulao do
capital que, posteriormente, alcanou outras formas e frentes de realizao, precisamente
mercantis, por exemplo, no comrcio, nos servios e na produo do ambiente construdo.
Alm das consequncias da modernizao da agricultura e das polticas
habitacionais, na dcada de 1970, que ocasionaram nas duas cidades mudanas substantivas
na estruturao espacial, que se consolidaram e se dinamizaram nas dcadas posteriores,
imprescindvel tomar nota que as duas se afirmaram como as cidades mais importantes da
rede urbana do Norte do Estado do Paran, articulando interaes espaciais das mais
variadas ordens e escalas.
As duas cidades constituram-se em centros de concentrao do capital regional ao
intermediar relaes econmicas, financeiras, comerciais, de prestao de servios e
processos produtivos. Alm de drenar a renda fundiria regional oriunda do campo,
reconvertendo-a na produo do espao urbano e na redefinio das atividades
agroindustriais, as duas cidades destacaram-se num acelerado processo de expanso
urbano-imobilirio, cujas lgicas, distines atuais e formas de composio despertam
interesse e justificam um estudo comparativo.
Por esta razo, temos adotado uma metodologia de estudo que contemple, no
tempo e no espao, a estruturao do espao urbano das duas cidades, procurando
compreend-las no contexto regional de acumulao capitalista, eivado de conflitos,
continuidades e descontinuidades, redefinies e rearranjos que vm reestruturando o
espao urbano/regional. Assim, perspectiva desta pesquisa adiciona-se uma constante
necessidade de pesquisa bibliogrfica com vistas compreenso da histria das duas
cidades em seus mltiplos contextos.
No obstante, sem perder o foco e a objetividade, as leituras se desenvolveram luz
da compreenso e dos pressupostos mais gerais da produo do espao urbano (CARLOS,
2011b; DAMIANI, 2009; LEFEBVRE, 2006; SPOSITO, 2011), do desenvolvimento
geogrfico desigual (HARVEY, 2004a, 2004c, 2008b, 2011), do ajuste espacial (HARVEY,
2006) e da dinmica expansionista capitalista (HARVEY, 1990; SMITH, 1984), tendo na
produo do espao urbano um meio de reproduo ampliada do capital (LEFEBVRE,
2006), articulado s vrias formas de rentismo (MARTINS, 2001), ao capital mercantil
(BRESSER-PEREIRA, 1989; CANO, 2010) e ao capital financeiro (CANO, 2010;
BRANDO, 2007).
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

A fim de compreender a estruturao imobiliria recente das referidas cidades,


concentramo-nos em leituras as mais amplas possveis, para que pudssemos melhor
definir as metodologias e tcnicas de pesquisa, dimensionando os recortes e as estratgias
analticas de acordo com as possibilidades e as necessidades que a realidade impunha sua
compreenso. A partir disso, propusemos o levantamento de informaes e variveis do
mercado imobilirio, bem como suas formas de representaes, considerando que o carter
localizado deste mercado ainda predomina e necessita, igualmente, uma anlise local.
Apesar de este procedimento ser, por si s, um pouco restritivo e/ou formalista,
acreditamos que o entendimento das particularidades locais, combinadas lgica desse
processo, que maior, seja apropriado compreenso da estruturao urbano-imobiliria
de algumas cidades mdias brasileiras, o que justifica o esforo empreendido.
Assim, proposta essa anlise introdutria, em sintonia com a compreenso das
estratgias dos agentes do mercado imobilirio e aes do Estado, nas esferas local e
nacional, a reflexo crtica em torno da urbanizao e da produo imobiliria, ancorada na
leitura da espacializao destes fatos, resulta em novas questes, limites e provocaes pari
passu crtica da atual urbanizao, ressaltadas suas imanentes diferenas, desigualdades e
processos de fragmentao. Prosseguiremos com um esforo de reflexo crtica da
urbanizao e da produo imobiliria, sintetizando seus aspectos gerais, a fim de
fundamentar a compreenso da realidade e as escalas em questo.
Para Lefebvre (2008), o capitalismo s se mantm estendendo-se ao espao inteiro,
no apenas ao espao das cidades, ou produzindo espao urbano, mas por meio da sua
funo de comando sobre regies inteiras e sobre o espao global de seus
empreendimentos. Em texto de 1972, O espao, a produo do espao, a economia
poltica do espao, Lefebvre (2008, p. 118) argumenta que, nos espaos da cidade, o setor
imobilirio e aqui ele compreende tambm a produo e a especulao oscila entre uma
funo subordinada de retomada econmica, funo consumptiva, funo de regulao e
uma funo dominante. Tal oscilao que ocorre de acordo com os momentos e com os
pases onde se realiza, permeia a desigualdade geral dos setores da economia, do
crescimento e da conjuntura econmica.
No entanto, Lefebvre (2008, p. 118 e 119) postulou que [...] esse setor privilegiado
tem talvez uma funo essencial: a luta contra a tendncia baixa do lucro mdio". A
construo civil, seja de responsabilidade privada ou pblica, produzida e implementada no
mbito do poder pblico local, seja das estratgias de planejamento e ordenamento
territorial, proporcionou e ainda proporciona ganhos superiores queles que os agentes do
35 | P g i n a

INTRODUO

mercado seriam capazes de engendrar individualmente. A especulao, afirma Lefebvre


(2008), [...] no entra nesse clculo, mas superpe-se a ele; nela e por ela, atravs de uma
mediao o espao o dinheiro produz dinheiro (LEFEBVRE, 2008, p. 118, destaques do
autor). Esse ltimo aspecto crucial e central a qualquer pesquisa em que a temtica seja a
urbanizao e a produo imobiliria, cujos liames atuais com a financeirizao
potencializam sua propenso crise e suas imponderabilidades.
No obstante, o investimento no imobilirio e nas construes privadas e pblicas
(na produo do espao) se revela proveitoso porque essa produo ainda comporta, e
comportar por muito tempo, uma proporo superior de capital varivel em relao ao
capital constante (LEFEBVRE, 2008, p. 119, destaques do autor). Apesar dos investimentos
considerveis e dos progressos tcnicos, os trabalhos na construo civil ocupam uma
numerosa mo de obra (PEREIRA, 1988), da qual decorre uma taxa de lucro superior e a
formao de uma massa de mais-valia disputada permanentemente pelos capitais que
produzem a cidade. Somente os interesses ditos privados, os dos promotores imobilirios7
e dos bancos conferem ao espao instrumental uma existncia prtica: apropriam-se dele, e
se servem do instrumento que o Estado lhes fornece, dispem dos meios, at mesmo das
normas, senhores do terreno apesar de alguns obstculos institucionais que, de um modo
ou de outro, so superados ante seus prprios interesses (LEFEBVRE, 2008, p. 120).
Num lapso temporal de mais de 40 anos essas afirmaes ainda encontram
atualidade entre ns, resguardadas as transformaes que acometeram a cidade e a
produo imobiliria e, sobretudo, observando a diferente conjuntura de nossa formao
econmica, o teor destes processos engendram a mundializao da economia pela e na
produo do espao, cuja universalidade propriamente a da urbanizao capitalista8. A
partir desta compreenso, temos ento um horizonte crtico, desde o qual podemos pensar
o processo de urbanizao brasileira, nossas especificidades, nossas formaes
socioespaciais, continente de generalidades e particularidades, singularidades, escalas,
estruturas e aes que condicionam a formao das nossas cidades, situando e pensando a
o encontro destes vetores de transformaes espaciais e de reproduo e valorizao do
capital.
As atuais mudanas verificadas no setor imobilirio brasileiro obrigam-nos a
relativizar algumas leituras feitas, tendo em vista as expresses mais contemporneas do
A figura do promotor imobilirio foi descrita por Topalov (1979b).
O emprego dos dois conceitos, urbanizao capitalista, por mais que possa parecer desnecessrio
atualmente, refora as especificidades da urbanizao sob diferentes modos de produo na histria e nas
sociedades.
7
8

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

processo de urbanizao, pois, embora tal setor ainda no tenha total coeso,
processualmente elas implicam na transformao das suas formas e meios de valorizao e
produo, embora as antigas no sejam completamente eliminadas ou destrudas. Portanto,
mais do que uma via de escoamento para o capital produtivo-agro-industrial
sobreacumulado, temos aqui, de acordo com Nogueira (2009, p. 15), a produo do
ambiente construdo, como um complexo de atividades, cuja autonomia relativa articula um
sistema especializado de agentes e atividades econmicas, em torno da moderna
propriedade imobiliria e dos lucros da decorrentes. Estes elementos tm que ser
compreendidos no interior da urbanizao capitalista em nossos dias, no contexto da
dominncia financeira e das novas formas e expresses da produo do espao urbano, sob
o domnio dos agentes hegemnicos que estruturam e reestruturam reas inteiras de
cidades incompletas.
A respeito do padro de organizao e estruturao do sistema de incorporao
imobiliria e construo em nvel nacional, Fix (2007, p. 19) afirma se tratar de processos
truncados, atropelados pela crise, cujo movimento de internacionalizao no se completa,
encontrando, os capitais internacionais, obstculos internos e ausncia de uma articulao
financeira que viabilize a integrao com a lgica externa de acumulao. Alm disso,
prossegue a autora:
[...] um setor no qual o conhecimento de como o mercado funciona
decisivo, o que dificulta a entrada de estrangeiros no familiarizados com
a lgica de produo dos edifcios e da cidade, e que no fazem parte dos
esquemas de influncia sobre as obras pblicas e as legislaes
urbansticas. Desse modo, embora se tenha configurado um novo padro
de especulao imobiliria, ele est ainda a reboque de um capital local,
organizado em uma estrutura predominantemente familiar (FIX, 2007, p.
19, destaques nossos).

A interpretao de Fix (2007, p. 159 a 161) a de que h uma espcie de


reciclagem, ou financeirizao da velha lgica especulativa e mercantil, ou, ainda, que
ocorreu realmente uma mudana no padro de urbanizao no sentido da financeirizao
da produo. Para ela, certamente, combinam-se elementos de um processo de
homogeneizao da dcada de 1990 e especificidades da nossa formao perifrica,
resultando num processo truncado, mas de valorizao do tipo do capital fictcio, que
projetou a cidade de modo incompleto nos circuitos hegemnicos da promoo
imobiliria9. Esta leitura demonstra-se adequada ao caso das empresas, por ns estudadas
em Londrina e em Maring, cujas estruturas empresariais condizem com a interpretao de

A respeito da promoo imobiliria e de sua constituio no Brasil ver Ribeiro (1997).

37 | P g i n a

INTRODUO

Fix (2007, 2011) e, inclusive, no so, em muitos casos observados, dominadas por outras,
como afirma parte da literatura (RAZENTE, 1984; FRESCA, OLIVEIRA, 2005;
FRESCA, 2015; MENDES, 1992; SCHMIDT, 2002; TWS, 2010; RODRIGUES,
CORDOVIL, 2014). Antes, as estratgias e as rotinas de trabalho tm sido tambm
compartilhadas entre as empresas locais e entre as empresas sediadas nas metrpoles.
Abordaremos esse ltimo caso mais detidamente ao adentrarmos as especificidades do
mercado imobilirio londrinense no captulo quatro desta Tese.

Articulaes terico-empricas: a discusso conceitual alicerada pelo emprico


Nessa seo a reflexo recai sobre a articulao entre a teoria, o tratamento
conceitual e a pesquisa emprica em campo. A importncia conferida a essa relao vem
dos riscos que uma sobrevalorizao de uma instncia implica no distanciamento no
mbito do movimento do pensamento, entre a prpria teoria e a realidade.
A partir dos trabalhos de campo, das entrevistas realizadas, das conversas, das
informaes e dados levantados, dos percursos percorridos e da leitura espacial do objeto
de estudo etc., pudemos sustentar os termos da nossa pesquisa, construindo a interpretao
adequada e a compreenso do objeto em seu acontecer e nas escalas devidas.
Alguns pressupostos foram alterados nesse percurso, outros adquiriram maior
importncia, seja porque as lgicas verificadas no correspondiam a determinadas hipteses
ou teorizaes, seja porque, em se tratando de uma realidade em acelerado e recente
processo de transformao, alguns elementos explicativos apropriados destoam das leituras
mais usuais e mais hegemnicas, exigindo a compreenso de distintas temporalidades que
convivem e se imbricam na conformao do nosso objeto e tema de estudo.
Tal fato, por exemplo, levou-nos a observar a presena de capitais cujas formas de
valorizao e produo diferenciam-se, inclusive, empreendendo estratgias e aes
distintas de um agente para outro, distintas tambm no tempo e no espao. Se num
primeiro momento da pesquisa importava reconhecer a penetrao e a transformao das
formas mais financeirizadas do capital na produo imobiliria local, no decurso da mesma
observamos a coexistncia e a importncia de diferentes aes, estratgias reprodutivas e
rotinas empresariais, que at mesmo chegaram a influenciar outros agentes que operam em
outras escalas e espaos urbanos.

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

Alm dessa constatao, observamos a impropriedade de se fazer leituras


fragmentadas ou importadas, pois se corria o risco de no apreender as aes
empreendidas, posto que to importante quanto entender os agentes que operam na
produo imobiliria reconhecer suas variadas e mltiplas aes, distintas estratgias e
rede de relaes. Concernente a esse aspecto, a bibliografia que enfatiza a importncia do
chamado capital mercantil na economia urbana e regional contribuiu de maneira
significativa para compreendermos seus termos, suas aes, suas estratgias e suas
particularidades.

As cidades mdias de Londrina e Maring e o processo da produo imobiliria local: generalidades,


particularidades, processos gerais e escalas
As relaes estabelecidas no ttulo desta seo pem em relevo uma afirmao que
demanda ateno e fundamentao na pesquisa. Temos nos indagado e refletido e as
preocupaes que deste pensar emergem levam s seguintes perguntas: qual o papel da
dinmica e dos processos particulares s cidades mdias no mbito da produo
imobiliria? Pode a extenso territorial, a posio, a situao, os papis e as funes de uma
cidade e seu tamanho demogrfico possibilitar que lgicas de segmentao espacial sejam
mais profundas e pronunciadas, inclusive influenciar na estruturao e nas aes histricas
dos agentes produtores do espao urbano? Como esto escalarmente articulados estes
processos, estas estruturas e estes agentes? Quais suas escalas de operao? Em que medida
diferenas e particularidades comparecem nestes processos gerais e nestas aes
particulares?
Estas questes norteiam a investigao do processo de produo imobiliria local e
substantivam a construo de uma perspectiva lanada sobre a estruturao e organizao
histrica do que vem a se denominar mercado imobilirio local. Para tanto, inquirimos
radicalmente sobre suas origens, compreendendo o processo histrico de formao de uma
elite local empreendedora, porm marcadamente de carter rentista e patrimonialista,
fortemente ligada propriedade da terra como status de poder poltico e econmico
(CORRA, 2007, p. 29). Alm disso, fonte de acumulao e capitalizao, a terra sempre
consistiu num ativo econmico muito presente na dinamizao das atividades, influindo
nas mudanas econmicas e polticas, prprias ao local ou no. Por isso importante situar
os termos da investigao e compreender o sentido da valorizao do espao, do rentismo

39 | P g i n a

INTRODUO

e do patrimonialismo que constituiu a estruturao urbana das duas cidades, tendo-as por
lcus de reproduo do capital.

Os agentes e suas escalas de atuao: as polticas habitacionais governamentais, poder pblico local e setor
imobilirio
Temos por objetivo especfico compreender o papel desempenhado pelos agentes
produtores do espao urbano em suas mltiplas escalas de atuao. Por esta razo,
voltamos nossos olhares para as polticas habitacionais das duas ltimas dcadas,
consentneas com a produo imobiliria verificada atualmente, visando assim
compreender o sentido da poltica habitacional articulada ao mercado, produto, em ltima
instncia, de uma combinao de fatores, ordens, condicionantes e presses. Para tanto,
fez-se necessrio uma leitura multiescalar das aes empreendidas no contexto local e na
conjuntura nacional, situando as estruturas e o papel dos principais agentes. Assim,
pretende-se contextualizar o mercado imobilirio local no mago do setor imobilirio
brasileiro, bem como na prpria conjuntura das polticas habitacionais que formataram o
atual padro de produo imobiliria. Feito esse exerccio, retorna-se escala local, no
mbito da qual interessa-nos uma anlise abrangente e aprofundada do papel do poder
pblico local, do planejamento urbano, das polticas habitacionais locais e do quadro
ltimo, produto dessa combinao e articulao complexa. Assim, procuramos avanar
para analisar os seguintes processos, dinmicas e problemticas:
polticas voltadas ao setor imobilirio: a estruturao do Sistema Financeiro da
Habitao e o que mudou para a produo imobiliria local;
sntese histrica das polticas habitacionais: das polticas esparsas dos anos 1990 ao
Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV);
da evoluo do sistema de condomnio a preo de custo aos financiamentos
imobilirios em Londrina e Maring;
polticas de desenvolvimento urbano locais e a valorizao imobiliria;
ausncias, consensos, conflitos e controvrsias no planejamento urbano local: a
importncia dos planos diretores e da poltica urbana local;

40 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

As diversas faces da produo imobiliria local: incorporadoras, construtoras, imobilirias, consultoras etc.
Neste item, reside boa parte dos questionamentos correlatos ao modo como se
compe e se estrutura o chamado mercado imobilirio local, como est organizado e
como podemos caracteriz-lo: a) sob o ponto de vista propriamente de um mercado, como
assevera Abramo (2001) e Rebelo (2002), cuja conveno urbana constitui-se na arena
por onde circula, negocia-se, compra-se e se vende o produto imobilirio; b) ou,
contrariamente, contrasta em relao a uma organizao especfica de mercado, cujos
conflitos, assimetrias, contradies, regulao inacabada, modos de organizao e operao
diferencia-o daquilo que capitalista e modernamente se entende por mercado.
Nesta Tese, evitaremos o emprego fortuito de termos tais como mercado
imobilirio, dinmica imobiliria, capital imobilirio, produo imobiliria, setor
imobilirio, dentre outros, de um modo no fundamentado. Avanaremos, porm, na
discusso conceitual e na caracterizao luz da teoria que d escopo nossa pesquisa
como um todo, se no por exerccio de reflexo terica mas pela melhor caracterizao e
elucidao dos agentes e das aes estudados em Londrina e em Maring, e que atuam em
boa parte do processo de produo do espao urbano em muitas outras cidades brasileiras.
Assim, operacionalmente objetivamos compreender e caracterizar os principais
agentes privados responsveis pela produo imobiliria e pela valorizao do capital que
circula nessa esfera, da produo do ambiente construdo, sejam eles as incorporadoras, as
construtoras, as empresas imobilirias, os promotores imobilirios (TOPALOV, 1979b), as
empresas de consultoria imobiliria etc., iniciando com a discusso sobre o capital
mercantil imobilirio encontrada em Cano (2010), ou nos termos de um capital
imobilirio desenvolvida em Nogueira (2009) ou ainda, mas detidamente, na noo de
produo imobiliria, segundo a concepo de Pereira (1988), contudo, sem
obrigatoriamente prolongar ou discordar completamente de distintos argumentos, porm
desviando-os atualidade do objeto, j que o objetivo justamente compreender e
caracterizar o contexto atual, mais adequadamente tratado nos termos de uma produo
imobiliria, conforme observado em Pereira (1988, 2011c), Pereira e Hidalgo (2008) e em
Topalov (1979b, 1984).
Finalmente, ao contrrio de pretender um esforo meramente descritivo, o objetivo
apreender e compreender as aes e as estratgias desenvolvidas pelos produtores
imobilirios em espaos no metropolitanos. Buscamos, por esse meio, verificar possveis
particularidades e diferenas que possibilitem uma melhor reflexo e que forneam
41 | P g i n a

INTRODUO

elementos empricos para a discusso destes processos em cidades mdias, contribuindo


para compreender, em sua complexidade, os movimentos que orientam o processo de
urbanizao no Brasil contemporneo.

Espacializaes da produo imobiliria: expanso territorial, sentidos e formas de atuao


Aqui damos destaque morfologia urbana, s formas espaciais produzidas
caractersticas da expanso do tecido urbano recorrendo aos recursos cartogrficos e
estatsticos para explicar a evoluo do ambiente construdo, situando a fora que a terra
tem nesse processo. Para tanto, analisaremos a evoluo da implantao dos loteamentos,
da construo dos conjuntos habitacionais, das fases em que a verticalizao comparece
com maior fora, bem como o momento da ascenso dos loteamentos fechados e
condomnios horizontais10 como opo residencial etc. O esforo consiste em
compreender e demonstrar os sentidos da expanso do tecido urbano nessas cidades,
identificando setores de valorizao imobiliria em suas correlaes e diferenciaes com
outras reas da cidade. Tanto em Londrina como em Maring, podemos afirmar com
segurana, existiram fases em que um produto imobilirio e as estratgias de sua produo
sobressaam-se em relao a outro, por exemplo, a verticalizao em contraste expanso
horizontal por meio de loteamentos e condomnios horizontais fechados.
Nas duas cidades, o constante reordenamento do mercado, sobretudo em sua
frao voltada aos segmentos de maior renda, tem na verticalizao residencial de alto
padro e loteamentos fechados e condomnios horizontais, os produtos imobilirios mais
demandados pelos consumidores de mais alta renda. Embora, nos ltimos dez anos, o
mercado de terrenos em condomnios horizontais e loteamentos fechados tenha
apresentado uma desacelerao nas duas cidades, significativo o nvel de capitalizao
alcanado pelas incorporadoras locais voltadas a estes nichos de mercado, cuja dinmica
temporal nos remete reflexo da produo horizontal e vertical, no superpostas, mas
imbricadas e mutuamente beneficirias na relao mediada pela propriedade privada da
terra.
A temporalidade da verticalizao e da expanso horizontal, nas duas cidades,
demonstra que , a partir da estruturao da produo imobiliria no espao e no tempo,
que podemos compreender as estratgias imobilirias e suas bases econmicas, cuja sinergia
A devida elucidao das diferenas jurdicas, urbansticas e morfolgicas entre a forma condomnio
horizontal e a forma loteamento fechado ser desenvolvida em momento apropriado, quando discorrermos a
respeito da implantao desses empreendimentos imobilirios nas duas cidades.
10

42 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

extrapola as prprias fraes do chamado mercado imobilirio, no cabendo entender tais


estratgias apenas a, e ainda remete aos momentos crticos, nos quais setor imobilirio e
cidade so reestruturados.

A horizontalizao e a verticalizao como expedientes da valorizao do espao urbano em Londrina e em


Maring
A inteno que aqui nos ocupa compreender e demonstrar os expedientes de
valorizao do espao urbano de modo no isolado, sem encar-las dualmente,
representando de maneira fragmentada uma dada viso da urbanizao e da produo
imobiliria. Nosso objetivo consiste em, alm de discriminar e descrever um panorama
atual dessa produo, realizar um exerccio do modus operandi dos empreendedores
imobilirios nas duas cidades, buscando entender as influncias mtuas destes expedientes
e como evoluram ao quadro atual, em que uma verticalizao acelerada parece
desprender-se da demanda solvvel existente. Ora, a pergunta remete a uma questo de
fundo: ao capital circulante que financia estes projetos e que d flego aos novos
investimentos, o que significa compreender a temporalidade destes expedientes em sua
extenso financeira e em seu padro de reprodutibilidade.
Tal inquietao prolonga-se em funo de como estes expedientes continuam
sendo explorados a partir da atuao do PMCMV, cujas influncias se estenderam sobre as
empresas

locais,

fazendo-as

desenvolverem

novos

produtos

mimticos,

mais

competitivos, com preos mais acessveis ao novo segmento de mercado. Algumas destas
empresas chegaram a criar outras empresas voltadas ao segmento econmico, atuando por
dentro e por fora do PMCMV, impactando significativamente no ambiente construdo,
seja em funo da conjuntura da produo habitacional e/ou das novas formas de
produo e consumo do e no espao urbano, que vieram a dinamizar reas antes
desvalorizadas da cidade, induzindo forte atividade imobiliria.

Negcios imobilirios em Londrina e Maring: distribuio e deslocamento espaciais recentes da valorizao


imobiliria no ambiente construdo
Uma das formas que o capital encontra para transpor o obstculo representado
pelos altos custos da propriedade privada da terra e a renda fundiria urbana incorporandoa acumulao capitalista, sem resolver, porm, a contradio entre terra e capital,
43 | P g i n a

INTRODUO

unindo-se ao proprietrio por meio de relaes temporrias de parcerias. Pode tambm


faz-lo deixando as reas j providas de infraestruturas para construir em novas frentes de
desenvolvimento imobilirio, distantes dos centros ou pouco equipadas, onde a terra mais
barata e o poder de imposio do proprietrio menor, possibilitando a a apropriao de
maior parte das rendas fundirias e gerao de sobrelucros, ou seja, uma maior diferena
entre o preo de venda do imvel e o de compra do terreno, custos de incorporao e
construo.
A esse respeito, Abramo (1989, p. 54) afirma que, num primeiro momento, a
atuao intensificada dos capitais consolidada numa determinada rea da cidade, ao definir
o padro de ocupao e estabilizar a sua respectiva margem de lucro, faz com que, num
segundo momento, estes capitais se desloquem para outra rea onde iro reiniciar as
operaes de mudanas nos padres de ocupao da terra urbana e produo do ambiente
construdo. Dessa maneira, observa Abramo (1989, p. 54), a estrutura interna da cidade
apresenta reas com estgios diferenciados de ocupao, verdadeiros ciclos de vida,
vistos a partir de seu estoque imobilirio, do que tambm decorre a expanso territorial da
cidade, desencadeada no pela escassez de terrenos desocupados em reas de ocupao
antiga, mas pelo movimento dos capitais em busca de novas frentes de atuao, expanso e
sobrelucros.
Desses argumentos, advm uma opo terica que, de todo modo, no invalida
nossa fundamentao j que com isso queremos no satisfazer uma leitura do
deslocamento de um padro de valorizao inter-reas ou dos seus mencionados ciclos
de vida, mas operacionalizar a demonstrao do deslocamento do par valorizaodesvalorizao imobiliria pela cidade, compreendendo tal movimento no tempo e no
espao, exerccio que procuramos realizar com relao ao mercado de terrenos em
Londrina, em nossa dissertao de mestrado (AMORIM, 2011a).
Trata-se de uma investigao central s pesquisas voltadas ao estudo da produo e
valorizao imobiliria, importante para apreender como tal processo forma o preo que
permite comercializar o produto imobilirio e a prpria cidade, fracionada, enquanto valor
de troca. J existem pesquisas dessa natureza realizadas a partir da cidade de Londrina, mas
para Maring, de acordo com nossas leituras e levantamentos bibliogrficos, no se
constata uma pesquisa que contemple esse aspecto especificamente, de suma importncia
para apreender e demonstrar como fraes das nossas cidades so produzidas, valorizadas,
precificadas e comercializadas.

44 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

Os trabalhos de campo e a necessidade da confrontao


As recentes transformaes verificadas demandaram uma agenda de trabalhos de
campo constantes, a fim de compreender as mudanas e entender as permanncias que
resignificam a estruturao e a reestruturao da cidade, a produo e o par valorizaodesvalorizao imobiliria. Alm desses termos, esta agenda contempla preocupao com a
apreenso dos sentidos da expanso urbana, das suas lgicas, formas e principais
tendncias, reveladoras da expresso econmica e poltica deste processo.
Os trabalhos de campo realizados em Londrina e Maring colocaram-nos em
contato com agentes privados do mercado imobilirio e com outros diretamente ligados ao
poder pblico local, cujas vozes compem o coro da mquina de crescimento urbano
(LOGAN, MOLOTCH, 1987) ou das denominadas coalizes urbanas pr-crescimento
(GOTTDIENER, 1997) que, veiculadas por meio de um discurso competente e
pragmtico, exigem do pesquisador um olhar crtico e atual.
As experincias assim percebidas, foram demonstrativas da presena do discurso
competente por parte das municipalidades e do empresariado, que desvirtuam as frgeis
rotinas participativas estabelecidas e, alm disso, articulam interesses privados dispersos
que, por sua vez, se, por um lado, sustentam um discurso independente do planejamento
urbano, por outro, operam no sentido do mesmo, seja influenciando-o ou articulando-se a
ele.
Ouvir as vozes dos empreendedores imobilirios tambm foi oportuno j que
pudemos confrontar nossas leituras, nossas ideias a respeito da sua atuao, fortalecer
certas convices subjacentes a uma viso de cidades mdias, de capital mercantil
imobilirio, das diferentes formas e temporalidades de penetrao da financeirizao na
produo imobiliria, do papel ainda presente e forte da terra, do rentismo e da
propriedade urbana, da interao no-hierrquica entre escalas representativas da atuao
destes agentes, do papel catalisador do planejamento urbano e da poltica habitacional, da
segmentao, diviso e baixa concorrncia existente entre os agentes e, finalmente, das
imponderabilidades e das disputas internas ao prprio mercado imobilirio.
Alm de constatar estes aspectos e de encontrar a teoria na realidade, e no o
contrrio, ressalto a imprescindibilidade dos trabalhos de campo, das entrevistas, falas e
conversas realizadas junto aos agentes e sujeitos mencionados, das repetidas visitas s reas
de pesquisa e do ato de acompanhar determinadas mudanas na cidade, mesmo que num
curto lapso de tempo do ano de 2011 ao ano de 2014 , o que nos coloca em contato
45 | P g i n a

INTRODUO

com processos recentes, pertinentes ao entendimento da espacializao destas lgicas e


apreenso desses aconteceres, no numa viso de sobrevoo (SOUZA, 2007), mas nas
suas mltiplas escalas.
Ademais, a validade das observaes contribui com a escolha dos instrumentos de
leitura dessa realidade, dos recortes especficos adotados, do formal analtico,
compreendendo aqui os recursos cartogrficos, estatsticos, informacionais e todas as
opes operacionais e tcnicas empreendidas.

A sntese metodolgica em dez passos


A elaborao da matriz metodolgica correspondeu necessidade de organizarmos
nossas ideias e nossa exposio do pensamento, no consistindo, assim, num dado a priori
da investigao em curso, mas tendo sido elaborada a partir do acmulo de leituras,
pesquisas, levantamentos, trabalhos de campo, escolha das variveis etc. Exatamente por
isso, ela correspondeu estrutura da exposio da pesquisa e no necessariamente a um
delineamento metodolgico prvio ou a execuo de toda a investigao em si. Aqui vamos
apenas esbo-la por meio de uma sntese metodolgica, apontando os principais aspectos
conceituais, empricos e procedimentais, que foram fundamentais elaborao do projeto,
de suas hipteses e seus objetivos e, por conseguinte, de conduo da pesquisa.
1. Partimos de um objetivo inicial que era o de compreender o processo de
acumulao e reproduo do capital na produo imobiliria, tendo como exemplo
as cidades de Londrina e Maring por razes que j expusemos e, assim, avaliar
como essa produo tem se dinamizado em funo da financeirizao do setor
imobilirio, e tem resignificado a estruturao e as lgicas de produo desses dois
espaos urbanos.
2. O primeiro passo foi conhecer as formas iniciais por meio das quais o capital se
originou nestas reas, dando vazo sua realizao e acumulao por meio de
atividades produtivas que contemplaram a produo do ambiente construdo
(capital fixo, objetos imobilirios etc.).
3. Em seguida, propusemo-nos a compreender as diferentes fases de investimento
imobilirio pelas quais o capital seja de origem industrial, agroindustrial, agrria,
bancria, terciria, comercial etc. passou nas cidades, desde a ampliao territorial
da base fundiria (expanso horizontal) reproduo territorial ampliada (expanso
vertical).
46 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

4. O outro passo foi identificar os principais grupos e agentes envolvidos, empresas


construtoras, incorporadoras, imobilirias etc., e a lgica de atuao destes capitais e
a realizao do produto imobilirio (produo, consumo... circulao).
5. Ao estudar os impactos dessas iniciativas na reestruturao da cidade, que se do
por meio do processo de reestruturao imobiliria, luz da reestruturao da
produo e do consumo relacionada ao habitat e aos novos espaos do consumo,
voltamos cidade, aos recortes da nossa pesquisa, e ao urbano.
6. Necessitamos realizar, alm das constantes entrevistas junto a agentes bem
informados, levantamentos em bancos de dados institucionais correlatos ao setor
imobilirio, habitao, construo civil, produo imobiliria local, urbanizao e
planejamento urbano, tais como Bolsa de Valores de So Paulo (BOVESPA),
Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio (ABECIP), Cmara
Brasileira da Indstria de Construo (CBIC), Sindicato da Indstria da Construo
Civil (SINDUSCON), Sindicato de Habitao e Condomnios (SECOVI), Caixa
Econmica Federal (CEF), Banco Central do Brasil (BACEN), banco de dados do
(PMCMV), Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado
Imobilirio e Condominial (INPESPAR), web sites de consultorias, prefeituras etc.
, para delimitar e parametrizar a escolha e o recorte temporal das principais
variveis demonstrativas desta dinmica.
7. Estas variveis embasaram a anlise da oferta imobiliria local presente nos
classificados imobilirios. Decorrem da procedimentos e tcnicas de anlise
particulares. Selecionamos os principais veculos de divulgao dos classificados
imobilirios nas duas cidades. Optamos pela extrao, compilao, processamento e
mapeamento dos classificados referentes oferta de terrenos, entendendo-os como
estruturantes, condicionantes e resultantes da produo e da valorizao imobiliria.
Analisamos trs anos especficos da atual conjuntura: 2000, 2008 antes do incio
da atuao do PMCMV e 2012 a fim de identificar possveis influncias sobre
os preos imobilirios por parte do PMCMV nas duas cidades e tambm por se
tratar do ano mais recente em que pudemos operacionalizar os dados da oferta
imobiliria.
8. Feito esse exerccio, procuramos identificar na produo imobiliria as mudanas
no perfil da demanda, a segmentao e a amplitude socioeconmica, desde aquela
voltada aos novos objetos do consumo imobilirio, quela cujo acesso depende da

47 | P g i n a

INTRODUO

promoo estatal da habitao, via financiamento junto a construtoras ou subsdio


e financiamento pessoal.
9. Observamos que, na escala das cidades, o planejamento urbano bem como a
legislao municipal, enquanto constrangimento ou catalisadores das atividades
imobilirias constituem parte obrigatria do objeto da investigao. Procuramos,
ento, compreender suas influncias sobre a estruturao e reestruturao das
cidades via mercantilizao do espao e da poltica do espao.
10.Procurou-se, por fim, corresponder a uma agenda de pesquisa maior, contribuindo
com a reflexo do processo de reestruturao urbana e das cidades, especialmente
das cidades mdias, tendo na produo imobiliria o elemento central de anlise
emprica, fundamentalmente das transformaes no ambiente construdo. O
conjunto das reflexes exploradas pretende reforar a importncia de novas e
velhas questes aos estudos da produo da cidade pela produo imobiliria e o
papel da terra, entendendo que ambos adquirem cada vez mais centralidade e peso
na definio das lgicas econmicas territoriais. Justamente por se tratar de
processos que esto em permanente movimento, transformao, requerendo
sempre novos dispositivos explorao, intensificao e acumulao, adquire
primazia a compreenso das intermediaes/mediaes existentes entre as escalas
geogrficas, a cidade, o urbano, o campo e a reestruturao econmica capitalista.

48 | P g i n a

Captulo I
Estruturao e reestruturao urbana e das cidades
de Londrina e Maring e a produo imobiliria

49 | P g i n a

CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE


LONDRINA E MARING E A PRODUO IMOBILIRIA
As transformaes espaciais contemporneas representativas da reestruturao capitalista
ganharam centralidade e profundidade no mago do processo de produo do espao urbano,
fazendo ruir consensos e leituras parciais, de corte ideolgico, monoescalares e fragmentrias da
cidade, apontando a insuficincia das ideias hegemnicas e de fora do lugar (MARICATO,
2000), que pensavam as cidades de uma nica mirada, sem desvelar as diferenas, as
particularidades, as singularidades e as mltiplas e variveis escalas articuladas s distintas lgicas
e aes, e s especificidades das formas assumidas pela urbanizao.
Nossa ideia original partiu da necessidade de inquirir as especificidades resultantes das
lgicas, das aes, dos agentes em espaos tambm especficos, desvelando o contedo por entre
formas e estruturas da nossa urbanizao, cuja opo recaiu sobre as cidades mdias brasileiras,
especialmente Londrina e Maring. Havendo estudado tema correlato na cidade de Londrina
durante nosso mestrado, inclumos a cidade de Maring na presente pesquisa de doutorado, a fim
de compor um estudo comparativo, ainda que as diferenas no fossem to profundas, para
alcanar uma anlise da produo do espao urbano pelas prticas do mercado imobilirio em
cidades com distintas histrias no que concerne poltica do espao, ao planejamento,
habitao e a apropriao e ocupao da terra urbana.
Alm dos motivos citados, a escolha destas cidades para realizao da pesquisa decorre da
necessidade de constatarmos mudanas concretas, imediatas experincia do pesquisador,
articuladas a um arranjo escalar em constante transformao. Assim, pretendemos realizar um
constante movimento por entre as escalas da produo da cidade, cujas complexas articulaes
limitam cada vez mais as abordagens hierrquicas, mas no impossibilitam o desenvolvimento
metodolgico e a reflexo, no ato da pesquisa, que conduza ao pensamento no hierrquico.
Nesse captulo, vamos discutir as noes de estruturao urbana, reestruturao urbana,
reestruturao das cidades e, como primeira aproximao, a noo de reestruturao imobiliria a
partir das escalas, dos agentes e das lgicas especficas estudadas a partir dos exemplos das
cidades mdias de Londrina e Maring. Assim, abordamo-las como meios atravs dos quais
podemos elaborar o pensamento e a investigao, e no como meros estudos de caso, analisando
em termos gerais o papel do poder pblico e do planejamento urbano local, trazendo discusso
as polticas urbanas, os planos diretores e as estratgias espaciais mais significativas desenvolvidas
e capturadas pelos empreendedores imobilirios.
50 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Introduziremos a discusso da produo imobiliria no contexto econmico atual das


cidades de Londrina e Maring, expondo seus movimentos, generalidades, espacializaes,
transformaes recentes, expedientes de valorizao utilizados por seus agentes hegemnicos e,
por fim, o deslocamento da valorizao imobiliria nas ltimas dcadas.
A discusso das estruturas, escalas, transformaes e permanncias da produo
imobiliria no Brasil comparecer a fim de subsidiar a compreenso da reestruturao da cidade e
da reestruturao imobiliria. Finalizaremos o captulo com breves apontamentos sobre os
tempos e os termos da produo e da valorizao do espao nas cidades mdias, em suas
diacronias e em seus movimentos incompletos.
...
As transformaes espaciais ocorridas nas duas cidades nas trs ltimas dcadas enunciam
e aprofundam uma lgica de reestruturao urbana, imobiliria e residencial. Ainda que situadas
numa aparente oposio, dizem respeito a um mesmo processo de produo das cidades, as
cidades, elas prprias, um meio de acumulao, reproduo e valorizao do capital.
A reestruturao capitalista, que teve incio com as mudanas ocorridas na produo e nas
formas de organizao do trabalho h mais de quatro dcadas, estendeu-se s dinmicas urbanas,
s lgicas espaciais contemporneas e ao amplo processo de produo do ambiente construdo,
culminando, pela presena do capital financeiro, mais precisamente da financeirizao, na
reestruturao atual da produo imobiliria. A articulao dos processos econmicos, espaciais,
polticos, sociais etc., passaram a assumir dimenso estrutural na reestruturao urbana e das
cidades, segundo Sposito (2004, 2007), estas podendo ser articuladas, como tendncia, noo de
reestruturao imobiliria, que encontramos em Pereira (2004, 2011a, 2011b).
Iniciando a anlise, com um primeiro passo a seguir, a sequncia de trs fotografias areas
(Figuras 1, 2 e 3), tem por inteno apenas ilustrar, com um flash da realidade, as transformaes
residenciais e/ou imobilirias verificadas nas cidades estudadas. Vamos ao seu escrutnio.

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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

Figura 1 - Londrina. Residencial Vista Bela. 2011.

Fonte: http://www.protengeengenharia.com.br/obras/371/residencial-vista-bela/londrina-pr.
Acessado em 12 de jan. de 2015.

Figura 2 - Londrina. Vista area da Gleba Palhano. 2012.

Fonte: http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1555346. Acessado em 12 de jan. de


2015.

52 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Figura 3 - Maring. Vista area do Novo Centro, no eixo central da imagem.

Fonte: http://www.ferroeste.pr.gov.br/arquivos/File/centromga.pdf. Acessado em 12 de jan. de


2015.

Tratam-se de reas totalmente distintas das cidades de Londrina e de Maring: a) no caso


da Figura 1, temos o Residencial Vista Bela, concludo no ano de 2011, construdo no mbito do
PMCMV, com mais de duas mil e setecentas unidades, destinado faixa de zero a trs salrios
mnimos, localizado no extremo norte da cidade; b) na Figura 2 apresenta-se parte da Gleba
Palhano, sudoeste da zona central da cidade de Londrina, principal setor de valorizao
imobiliria e de verticalizao de alto padro, cuja imagem do ano de 2012 j demonstrava uma
significativa concentrao de empreendimentos residenciais; e c) j a Figura 3 contm o Novo
Centro, em Maring, cuja imagem do incio da dcada atual demonstra a expanso da rea central
carreada pelos negcios imobilirios, e resulta do fato de que a reestruturao pode ser observada
nas dinmicas e formas espaciais da urbanizao contempornea, cujas especificidades nas
cidades mdias se colocam como pauta de investigao para esta pesquisa.
Para tanto, este captulo prope-se discusso e problematizao dos conceitos de
reestruturao econmica, reestruturao produtiva, reestruturao urbana, reestruturao das
cidades e reestruturao imobiliria, tendo em vista a articulao entre estas noes e sua
importncia para a compreenso da problemtica geral da pesquisa: a produo imobiliria em

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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

duas cidades mdias de Londrina e Maring, esboando o quadro atual em seus principais
aspectos e tendncias.
Assim, iniciamos com a reflexo atinente estruturao do espao urbano londrinense e
maringaense em sua formao histrica, contextualizao local e regional e a organizao da
produo imobiliria luz das formas espaciais e lgicas econmicas que estabeleceram as
condies atuais.
Posteriormente, realizaremos uma breve abordagem acerca das escalas e dos agentes da
reestruturao espacial, compreendendo a centralidade da figura dos agentes privados e do poder
pblico local na produo imobiliria A contextualizao das mencionadas reestruturaes nas
mltiplas escalas espaciais visa substanciar uma elaborao do atual contexto de expanso do
setor imobilirio pelo territrio nacional, e de como ocorre esse movimento em dois casos
especficos nessa ampla e articulada conjuntura econmica e poltica.
Finalmente, desenvolveremos a discusso dos elementos centrais, que tambm
comparecero nos demais captulos, destacando a base terico-conceitual que fundamenta a
pesquisa e nossas hipteses, apresentando ao leitor o tema central e os ncleos estruturadores
que amparam a investigao como um todo.
Buscaremos compreender as lgicas da valorizao urbana no tempo e no espao,
assimilando as estratgias espaciais evidenciadas nas cidades de Londrina e Maring, a fim de
refletir a respeito dos tempos e dos termos da produo e da valorizao imobiliria nestas
cidades, que demonstram, sob a tica de uma urbanizao crtica, diacronias e movimentos
incompletos, combinados s influncias das profundas heranas locais e regionais.

1.1. Estruturao das cidades de Londrina e Maring


1.1.1. Formao histrica das cidades no processo de ocupao da rea norte-central do Estado do Paran
Antes de adentrarmos na discusso da estruturao das cidades de Londrina e Maring,
necessrio situar a formao histrica das cidades no bojo do processo de ocupao de grande
parte da regio norte do Estado do Paran, projeto de ampla envergadura e central
compreenso dessa poro do Estado, da histria das cidades a situadas e da rede urbana que a
se estruturou.

54 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

O processo de (re)ocupao 11 das terras no norte do Estado do Paran produto de


um empreendimento capitalista de escala regional no que diz respeito implantao, mas
articulado diretamente escala internacional na sua concepo e viabilizao, tendo sua frente
as estratgias privadas de organizao do espao no intuito de implantar cidades e vend-las. Ao
utilizar a terminologia (re)ocupao fazemos meno aos trabalhos de Tomazi (1997 e 1999),
nos quais o historiador discorre a respeito da construo do silncio e do consentimento com
relao ao processo de (re)ocupao das terras situadas em parte da regio norte do Estado do
Paran, levado a efeito por uma companhia de capital ingls, a Paran Plantations, e sua comissria
em terras brasileiras, a Companhia de Terras Norte do Paran (CTNP).
A ideia de acumulao por despossesso de Harvey (2004c) vem ao encontro da
compreenso geogrfica do processo de (re)ocupao da rea em questo, j constando das
conhecidas estratgias expansionistas e financeiras praticadas por muitas empresas colonizadoras
de pases de capitalismo avanado em reas de fronteira capitalista. Conforme afirma Tomazi
(1997), existiram, na rea adquirida, posseiros e grileiros que resistiram venda das terras,
caboclos e ndios ocupantes que detinham a posse, mas no a propriedade no sentido jurdico do
termo, dentre outros que foram certamente expulsos a fora, para os quais, entretanto, no h
fonte documentria porque no interessou auto-exaltadora histria do projeto de colonizao
da rea situada na regio norte do Paran pela CTNP.
A gnese do processo de (re)ocupao do territrio que constituiu o norte central
paranaense insere-se na conjuntura do imperialismo ingls e do endividamento externo brasileiro.
Nessa conjuntura, realizaram-se interesses financeiros particulares de um grupo ingls, o N. M.
Rotchschild & Sons, por meio de um lobby representado em terras brasileiras por Edwin Samuel
Montagu e, mais tarde, j no contexto norte-paranaense, por Simon Joseph Fraser o autorizado
emissrio da casa dos N. M. Rotchschild & Sons , Arthur Thomas e Antnio Moraes de Barros,
que juntos adquiriram 13.165 km2 de terras no norte do Paran, ao Governo do Estado. O
quadro configurar-se-ia numa estrutura poltica oligrquica agrria liderada pelos cafeicultores
(JOFFILY, 1985, p. 30 a 34).
Em relao atuao imobiliria empreendida no norte do Paran pela CTNP, Fresca
(2007, p. 145) destaca a conjuntura econmica recessiva no Brasil e no mundo, Tomazi (1997, p.
A partir das afirmaes do historiador Gonalves (2007, p. 26 e 27), em torno das polaridades que residem na
questo do vazio versus ocupao, observa-se uma legalidade que escamoteia os alicerces coloniais da condio
jurdica, remontando ao regime de diplomas legais que nomeou os beneficirios das sesmarias. Os verdadeiros
primeiros ocupantes, aqueles que viviam da terra, como os indgenas, os caboclos e os trabalhadores rurais posseiros
pobres e sem direitos garantidos cartorialmente so apenas parte da retrica, despidos de historicidade, que vo se
apagando da memria dominante, uma vez que, smbolos do atraso e retrocesso, so os derrotados do processo de
interveno colonial em nome do progresso e do empreendedorismo.
11

55 | P g i n a

CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

161) situa-a numa conjuntura de reestruturao econmica do capitalismo a nvel mundial, e


Arias Neto (2008, p. vi) afirma que esteve vinculada ao polo dinmico do capitalismo nacional e
internacional, consistindo na incorporao de novas regies pela economia de mercado,
especificamente como uma expanso da economia cafeeira paulista. A atuao empreendida no
norte do Paran pela CTNP seguia a lgica do capital como, pela primeira vez, observou Pierre
Monbeig: tratava-se de um empreendimento imobilirio planejado em rea de expanso
capitalista planificada em detalhe por especialistas: arquitetos, engenheiros e imobiliaristas12.
Nas palavras do prprio autor:
Muito empirismo applicado em grande escala e applicado racionalmente, eis o
que caracterisa a colonisao do Norte do Paran e a torna interessante: uma
colonisao planificada para usar-se um termo em voga. tambm uma
colonisao no mais de francos atiradores ou de associao familiar mas
do typo de economia capitalista moderna (MONBEIG, 2007 [1935], p. 16).

Joffily (1985) explica que os interesses ingleses no eram exatamente os destacados pela
historiografia oficial: aplicar capitais no Brasil. Ao contrrio, a poltica econmica da Inglaterra
apressava a liquidao de crdito no exterior e a busca de novos recursos em suas reas de
influncia imperialista. Jamais levar divisas para fora e sim traz-las de onde estivessem
(JOFFILY, 1985, p. 48). Este aspecto ficou explcito no plano neoimperialista de reformulao e
reestruturao financeira para o Brasil, na aquisio de estradas de ferro e no atrelamento dos
interesses econmicos do Brasil aos dos bancos ingleses, que perpassariam pelos negcios
imobilirios com terras no norte do Paran.
Nessa poca, a dvida brasileira com os banqueiros ingleses somava milhes de libras e a
necessidade de contrair novos emprstimos aproximadamente 25.000.000 obrigou o
Governo a receber uma misso que viria estudar a situao financeira, econmica e comercial do
pas e a reformulao do sistema tributrio brasileiro (ASARI e TUMA, 1978, p. 29), a fim de
estabelecer relaes comerciais e de investir no pas, tanto por meio de aquisies acionrias,
como por meio da aquisio de terras.
Na conjuntura da vinda da misso inglesa ao Brasil, Joffily (1985, p. 50) situa o epicentro
da iniciativa que consistia num emprstimo de 25 milhes de libras que o Brasil haveria de
Tomazi (1997, p. 216) avalia que o discurso da ocupao planificada possa ter sido enunciado pela primeira vez
por Pierre Monbeig em A Zona Pioneira do Norte do Paran publicado originalmente em 1935 na Revista
Geografia de So Paulo. Conquanto tal discurso ainda no estivesse presente nos discursos da CTNP em seus
primeiros anos, passou a integr-lo, uma vez que lhe pareceu muito proveitoso, embora sua origem tenha sido
acadmica, convenientemente foi apropriado pela Companhia, silenciando e ocultando muitos fatos. A associao de
Zona Pioneira ao da CTNP no norte do Paran ganhou mais fora ainda nas mos da Companhia e tambm
ao ser incorporada em conhecidos estudos histricos e geogrficos, alguns citados aqui , haja vista lhe tenha sido de
bom grado ser reconhecida como o agente histrico dessa ocupao, o que uma ideia rechaada na tese de
Tomazi (1997), uma fantasmagoria, porque se tratava, isto sim, de uma (re)ocupao, pois j existiam na rea
muitos ndios, caboclos, posseiros, grileiros, inclusive poucos fazendeiros e uma pequena produo agrcola.
12

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

realizar junto aos banqueiros ingleses. Tratava-se de um lobby formado por Simon Fraser; o ento
Diretor do Banco da Inglaterra e Presidente do Hong-Kong and Bank, Charles Addis; Hartley
Withers, antigo diretor de The Economist; E. S. Montagu, Secretrio de Finanas do Tesouro; o
intrprete ao Presidente brasileiro Artur Bernardes, Henry Lynch, alm de ser tambm um amigo
particular dos Rotschild dentre outros nomes de ilustres representantes da city (JOFFILY, 1985,
p. 55 a 57).
A Misso Montagu vasculhou toda a estrutura econmica e financeira do pas e estudou
medidas de aumento de impostos, cortes rigorosos nas despesas pblicas, venda ou
arrendamento das propriedades do governo, aumento das exportaes, abertura ao capital
estrangeiro etc. Entretanto, o financiamento no foi concedido, pois o governo ingls embargou
o lanamento de ttulos dos governos estrangeiros em Londres. Contudo, o embargo no incidiu
sobre o lanamento de ttulos a empresas inglesas que procuravam criar empresas sediadas em
Londres com interesses em exploraes em outros pases (TOMAZI, 1997, p. 181).
Concluda a negociao, que culminou na venda de metade das aes do Banco do
Brasil13 com anuncia do Presidente Artur Bernardes e presso de E. S. Montagu, o engenheiro
agrnomo Simon Fraser deixou a capital do pas em viagem ao norte do Paran a fim de
inspecionar as reservas florestais, conforme consta na historiografia oficial, a qual, ao menos,
no dissociou os interesses financeiros da misso e os interesses no norte do Estado do Paran
(JOFFILY, 1985, p. 72).
Joffily (1985, p. 73) ainda destaca que as terras adquiridas pelo mensageiro de confiana
dos N. M. Rotchschild & Sons no Paran deveriam lastrear supletivamente os dbitos brasileiros
com os capitalistas britnicos, no assegurados pelo penhor das 4.535.000 sacas de caf,
insuficientes como garantia real de um emprstimo de nove milhes de libras esterlinas14.
Essa cauo resultou na aquisio ao Estado de, aproximadamente, 13.165 Km 2 de
terras devolutas de altssima fertilidade cobertas por ampla e densa vegetao no norte do Paran,
pela ento recentemente fundada CTNP, a um preo aqum do valor de mercado, as mais baratas
terras do Estado (WACHOWICZ, 1977, p. 162).
A CTNP deixou sua marca na histria, no somente atravs da reproduo da sua
conhecida narrativa, mas tambm atravs do sucesso alcanado com a comercializao das terras.
Dividiu as glebas em lotes relativamente pequenos, que puderam ser adquiridos por meio de
Sob a condio de que se mantivesse o Banco presidido por brasileiro, a despeito da subservincia final aos
interesses constantes da Misso (JOFFILY, 1985, p. 67 a 71)
14 Aqui, no tocante ao referido emprstimo, Joffily (1985) diverge de Tomazi (1997, p. 181), quando este afirma
que o emprstimo pretendido inicialmente no fora realizado da forma como Joffily (1985) expe.
13

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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

pagamentos parcelados em at quatro anos. Foi considerada por isso, pela mdia da poca, como
a implementadora de uma verdadeira reforma agrria liberal sem interveno do Estado no
norte do Paran.
A estrutura fundiria adotada tanto pela CTNP, bem como pela sua sucessora Companhia
Melhoramentos Norte do Paran (CMNP), baseada em pequenos lotes, foi empregada tendo-se
em vista a crise de 1929 e a falta de liquidez no mercado, o que possibilitou o acesso
propriedade por trabalhadores e pequenos poupadores, e dinamizou as relaes sociais e espaciais
na regio por meio da intensificao das relaes econmicas locais (MLLER, 2001 [1956];
ENDLICH e MORO, 2003; BERNARDES, 2007).
Fresca (2007) avalia que esse empreendimento colocou nfase nos interesses agrrios
ligados ao mercado interno e no mais ao latifndio exportador de caf, tanto que o vigor do
desenvolvimento nacional, neste perodo, encontra ainda um de seus componentes na expanso
da fronteira agrcola, da qual o Norte do Paran um captulo fundamental tanto quanto o Oeste
Paulista (FRESCA, 2007, p. 145 e 146). Ao mesmo tempo, o empreendimento tambm
estimulou muito a concentrao de poder, a permanncia do trabalhador e a fixao de trabalho
terra, a exploso demogrfica, a oferta de servios e o comrcio varejista e atacadista nas cidades,
assistncia tcnica e financeira, a expanso de ncleos urbanos e o aparecimento de uma primeira
segmentao socioeconmica.
Embora comumente se atribua CTNP/CMNP e ao Estado o papel mais relevante, do
ponto de vista da histria regional em questo, o papel de relevo nessa histria resultou de uma
produo social, uma vez que os empreendimentos imobilirios teriam fracassado no fosse a
adeso dos trabalhadores rurais e dos cafeicultores, produzindo e dando dinamicidade ao
empreendimento capitalista na regio (ENDLICH e MORO, 2003; TOMAZI, 1997;
GONALVES, 2007).
Londrina e Maring foram implantadas em momentos diferentes, respectivamente no ano
de 1934 e 1947. Entretanto, a lgica de ocupao e organizao do espao corresponde aos
mesmos objetivos da CTNP e da sua sucessora, a Companhia Melhoramentos Norte do Paran
(CMNP), formada em meio ao processo de reestruturao pelo qual passou o capitalismo
nacional na metade do sculo XX.
A CTNP, sofrendo uma srie de vicissitudes a partir de 1939, passou pela desarticulao
de todo o complexo poltico-econmico criado nos finais da dcada de 1920, culminando,
finalmente, na nacionalizao da Companhia, em 1944. Ela foi adquirida pelos grupos Vidigal e
Mesquita de So Paulo, cujos proprietrios tambm eram pessoas influentes junto ao Governo,
58 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

como foi o caso de Gasto Vidigal, que chegou a ser ministro da Fazenda durante grande parte
do ano de 1946, no governo Dutra, dentre outras pessoas ligadas Companhia e com cargos
pblicos (RODRIGUES, 2005, p. 69).
Inclui-se nos fatores causais da nacionalizao, alm da Segunda Guerra Mundial, que
acontecia na Europa e a consequente repatriao dos capitais aplicados no exterior, a crescente
carga tributria incidente sobre os capitais estrangeiros no perodo do governo Vargas e, em
meados da Segunda Guerra, a proibio da propriedade de terras por grupos estrangeiros,
imposta pelo Governo (ARIAS NETO, 2008, p. 58 e 59).
Apesar da mudana da origem do capital, a estratgia de ocupao espacial permaneceu
inalterada, havendo, todavia, uma diversificao das atividades da CMNP, pois passaram a incluir
investimentos nos setores industriais, comerciais e financeiros, convertendo-a, na poca, em um
dos maiores grupos econmicos do Paran.
Com relao s estratgias de planejamento do espao urbano-regional pelas citadas
companhias, Fresca (2002a, p. 9) e Mendes (2006, p. 14) afirmam que as cidades foram
localizadas seguindo a orientao do sistema de transporte rodoferrovirio, com os principais
centros urbanos alinhados intersticialmente ao longo das mesmas rotas, o que demonstra a
importncia da regio para uma economia orientada pelo mercado interno e externo , e
capitalisticamente estruturada sobre a forma da pequena produo mercantil.
De acordo com Mller (2001, p. 102), o eixo de toda colonizao foi o espigo divisor de
guas entre as bacias dos rios Iva e Paranapanema, com seu topo largo e plano, onde foram
traadas a linha ferroviria e a estrada principal, e reservados como stio dos principais ncleos
urbanos da regio. Deles partiram estradas secundrias aos ncleos urbanos menores ligando
toda a rea colonizada15.
A ocupao apoiada em vias de circulao estruturou uma rede urbana cujo padro
tornou-se cada vez mais complexo. Centros urbanos com diferentes nveis hierrquicos foram
criados, desde as cidades planejadas para serem as capitais regionais at pequenos centros locais,
polarizados pelas cidades maiores. As cidades de Londrina e Maring foram implantadas na
poro central da rede e os centros sub-regionais dispersos por toda ela. Entre eles, localizaramse centros urbanos de menor posio na hierarquia, de carter local, cujas distncias entre si
apresentam certa regularidade, entre 10 e 20 quilmetros. J as cidades maiores distam,
Para informaes mais detalhadas a respeito das cidades fundadas por companhias colonizadoras, bem como dos
atuais municpios e suas respectivas sedes originados de cidades novas fundadas pelas companhias colonizadoras,
consulte nos anexos desta Tese os Mapas 61 e 62 e o Quadro 3.
15

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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

aproximadamente, 100 quilmetros uma das outras. Conforme afirma Fresca (2002a, p. 10), este
aspecto denota o modo pelo qual a rede urbana participa da diviso territorial do trabalho e a
importncia que as cidades assumem diante do processo de apropriao e circulao do capital.
A fundao dos maiores centros urbanos Londrina e Maring, hoje Capitais Regionais B
(IBGE, 2008) , dos centros sub-regionais e das pequenas localidades explica, segundo Endlich
(2006, p. 80), a origem da rede urbana local e regional e suas respectivas relaes interurbanas,
cujas funes iniciais eram a de fornecer populao rural e sua produo agrcola a base
material e tcnica a uma necessria trama de relaes sociais, econmicas e polticas, sobretudo,
presentes no perodo da economia cafeeira. Desse modo, em poucas dcadas, produziu-se uma
ampla e complexa rede urbana, com diversas localidades centrais, e dentre as diversas localidades
criadas algumas se expandiram, enquanto outras definharam (ENDLICH, 2006, p. 80).
Ao todo, foram implantados pela CTNP e CMNP, entre as dcadas de 1930 e 1960, 62
ncleos urbanos classificados em: patrimnios (9), distritos (18), sedes de municpio (23) e sedes
de municpio com sedes de comarca (12), afora outros 48 ncleos urbanos implantados por
particulares nas terras adquiridas Companhia (REGO et al, 2004).
As maiores cidades projetadas pela CTNP e CMNP: Londrina, Maring, Cianorte e
Umuarama, com papel de localidades centrais de expresso regional (MORO, 2003), foram
implantadas a aproximadamente 100 quilmetros umas das outras, intercaladas por
assentamentos urbanos menores, os quais foram implantados a uma distncia ideal entre si que
permitisse o deslocamento a p. Desse modo, Londrina e Camb distam 13 quilmetros, Camb
e Rolndia 10, Rolndia e Arapongas 12, Arapongas e Aricanduva 9, Aricanduva e Apucarana 8,
Apucarana e Pirap 8, Pirap e Cambira 7, Cambira e Jandaia do Sul 6, Jandaia do Sul e
Mandaguari 10, Mandaguari e Marialva 13, Marialva e Sarandi 9, Sarandi e Maring 7, e assim
sucessivamente, at a cidade de Umuarama (REGO et al, 2004, p. 142).
Esta forma de organizar o espao urbano e regional encontrou na Teoria das Localidades
Centrais sua base terica, de acordo com Endlich e Moro (2003), enquanto que as cidades
maiores, especificamente a cidade de Maring, podem ser compreendidas luz de alguns dos
pressupostos da cidade-jardim (REGO e MENEGUETTI, 2008). Entretanto, da diferenciao
entre locais e cidades, a partir da hierarquia entre elas, estruturou-se um mercado consumidor de
produtos e servios que, se de um lado favoreceu as cidades maiores, por outro, expropriou os
meios de produo e de reproduo social de enorme parcela da populao, a qual, inclusive,
compareceu como demanda da economia em expanso, embora sua oferta tenha sido

60 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

territorialmente desigual, definindo a hierarquia das cidades o que, por sua vez, suscitou aes
desiguais por parte dos capitalistas e do Estado (ENDLICH e MORO, 2003, p. 19).
Maring e Londrina podem ser, assim, consideradas como expresses da denominada
nova urbanizao brasileira, a qual se constituiu aps 1930/1940, isto , aquela caracterizada pelo
surgimento de ncleos urbanos no interior do pas, fazendo da urbanizao territorialmente
menos seletiva, j que at ento as cidades eram implantadas primordialmente na faixa costeira,
com poucos ncleos no interior do pas. Esta nova urbanizao tambm se caracteriza pela maior
articulao entre as cidades em suas respectivas redes urbanas, rompendo-se com a dinmica
espacial em arquiplago (ENDLICH e MORO, 2003, p. 9; OLIVEIRA, 1982).
O interesse da CTNP e CMNP era o de estruturar uma rede urbana que, para alm de
formar os grandes ncleos urbanos, viesse a dinamizar a rede de relaes e comunicaes entre
estes diversos centros urbanos, apontando para a dinmica espacial das relaes sociais
interurbanas e campo-cidade. O funcionamento dessa rede urbana era assegurado pela ocupao
capitalista do espao, segundo a qual a terra era adquirida como um bem de capital, montando
um sistema salarial prprio e local, segundo Mller (2001) e Razente (1984). Alm disso, a grande
mo de obra requerida pela lavoura cafeeira ocorria paralelamente instalao de uma extensa e
ampla infraestrutura de comrcio e servios urbanos, que crescia conjuntamente expanso da
lavoura e ao avano da nova fronteira agrcola (ENDLICH e MORO, 2003, p. 18).
Maring foi distintamente planejada para ser uma capital regional, que polarizasse a parte
ocidental das terras, dividindo com Londrina a liderana regional (LUZ, 1999). Os primeiros
papis urbanos desempenhados pelas duas cidades foram de apoio ao desenvolvimento da
agricultura, comerciais, de prestao de servios e de concentrao da indstria de bens de
primeira necessidade. A partir da prestao de servios bancrios, financeiros e creditcios,
ocorria a drenagem da renda fundiria regional do campo para a cidade, em especial para as
cidades maiores, num constante processo de concentrao espacial, haja vista a dinmica
economia agrcola em processo de expanso (ENDLICH e MORO, 2003, p. 24 e 25; FRESCA,
2002a, p. 11).
No contexto do norte central paranaense, Endlich e Moro (2003) destacam dois grandes
momentos geoeconmicos: o primeiro conhecido como complexo rural, ou complexo cafeeiro,
estendeu-se do incio da ocupao at meados da dcada de 1960, cujos ditames eram muito mais
externos, no sem a interveno estatal. Na escala local, destacavam-se as pequenas propriedades,
cujas atividades se inseriam numa escala cada vez maior de diviso social e territorial do trabalho,
impulsionando a economia local e regional em funo das externalidades engendradas. O
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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

segundo momento geoeconmico, denominado de complexo agroindustrial, decorre da crise da


economia cafeeira, cuja participao viu-se extremamente reduzida, sendo substituda por uma
modernizao agrcola e pela cultura mecanizada de oleaginosas e outras culturas comerciais,
especialmente pelo sistema de rotao de culturas da soja, do trigo e pastagens em segundo plano.
Bragueto (1996), em sua dissertao de mestrado sobre a insero da Microrregio
Geogrfica de Londrina na diviso territorial do trabalho, elaborou uma periodizao das fases de
ocupao e de transformao do espao agrrio dessa rea. Embora resulte em trs perodos,
diferentemente dos sugeridos por Endlich e Moro (2003), os processos evidenciados so os
mesmos.
Conforme Bragueto (1996, p. 3), o primeiro perodo corresponde ao da frente pioneira e
expanso da atividade cafeeira, o qual se estendeu do incio da dcada de 1930, quando da
chegada da estrada ferro Londrina, at o incio da dcada de 1960, cujo marco de ruptura foi o
ano de 1962, quando se colocou em prtica o primeiro plano para a erradicao do caf,
promovido pelo Governo Federal. O segundo perodo foi marcado pelo declnio da cafeicultura,
acompanhado de um processo inicial de avano da pecuria e expanso das lavouras temporrias,
o qual se estende de 1962 at 1975, ano da geada que destruiu toda a lavoura cafeeira, passando a
poltica agrcola a partir de ento se concentrar no incentivo s lavouras ditas modernas. O
perodo seguinte, que vai de 1976 at o momento de produo desta periodizao, caracteriza-se
pela intensificao da chamada industrializao da agricultura, marcada por uma relao de
dominao da agricultura pelo setor agroindustrial.
Este conjunto de mudanas tecnolgicas e sociais provocou profundas alteraes na
estrutura social no campo e na diviso do trabalho entre campo e cidade. Se antes o campo
possua certa independncia em relao proviso das necessidades mais elementares, agora o
que se v uma total dependncia em relao cidade, j que os estabelecimentos agropecurios
deixaram de ser financeira e materialmente autossuficientes, alm do prprio xodo rural e do
esvaziamento demogrfico do campo, passando os trabalhadores rurais a residir na cidade,
mesmo trabalhando no campo (ENDLICH e MORO, 2003, p. 33).
As mudanas nas estruturas produtivas, a substituio dos cafezais pelas culturas
mecanizveis e, portanto, de quase toda a mo de obra empregada no seu cultivo e sua
consequente migrao para os centros urbanos, resultou numa verdadeira dispora, um
contingente de aproximadamente 1.160.839 pessoas a deixarem o Paran durante o perodo, no
qual o Brasil tambm perdeu aproximadamente 226.000 empregos rurais (TONELLA, 1997, p.
134).
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Muitos municpios paranaenses, inseridos na dinmica da concentrao econmica da


atividade agrria, estiveram, at a dcada de 1970, associados s possibilidades de
autossustentao por suas prprias reas rurais, conforme assinala Moura (2004, p. 39). Porm,
quando da modernizao da agropecuria e incremento da atividade industrial dos anos 1970 e
1980, os municpios do norte e noroeste do Estado passaram a formar reas de forte evaso
populacional, diferentemente, focos concentradores definiam-se, alm da capital Curitiba, em
Londrina e em Maring, afirmando-se como centralidades nas suas respectivas reas de influncia
(MOURA, 2004, p. 39).
Conforme Moura (2004, p. 41), a cidade de Londrina situa-se no nvel de centralidade
mximo e muito forte como um centro regional na rede urbana brasileira posio tambm
conquistada apenas por Florianpolis na regio sul , situada num [...] complexo urbano de forte
dinamicidade e ntidas relaes extra-estaduais, englobando duas aglomeraes urbanas: a de
Londrina [...], que articula outros sete municpios vizinhos cidade polo, [...] e a de Maring,
que articula mais trs [...], num conjunto de centralidades expressivas, compondo um extenso
eixo concentrador de atividades e de populao urbana (MOURA, 2004, p. 42).
Na sequencia, nas Tabelas 1 e 2 demonstrada a evoluo populacional dos municpios
de Londrina e Maring entre as dcadas de 1940 e 2010, as quais foram projetadas inicialmente,
pela CTNP e CMNP, para comportarem 50 mil e 200 mil pessoas, respectivamente. Os dados
indicam, ainda, o aumento da populao urbana em face da reduo da populao rural.

Tabela 1 - Londrina. Evoluo da populao residente. 1940 a 2010


Populao residente
Ano
Urbana
Rural
Total
N
%
N
%
N
1940
11.175
36,90
19.103
63,09
30.278
1950
34.230
47,93
37.182
52,07
71.412
1960
77.382
57,40
57.439
42,60
134.821
1970
163.528
71,69
64.573
28,31
228.101
1980
266.940
88,48
34.771
11,52
301.711
1991
366.676
94,00
23.424
6,00
390.100
1996
396.121
96,19
15.679
3,81
411.800
2000
433.369
96,94
13.696
3,06
447.065
2010
493.520
97,40
13.181
2,60
506.701
Fonte: LONDRINA, 2011 (a partir dos dados dos Censos Demogrficos do IBGE,
Populao 2006 e do IPARDES).

%
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
da Contagem da

Tabela 2 - Maring. Evoluo da populao residente. 1950 a 2010


Ano

Urbana
N

Populao residente
Rural
N
%

Total
N

%
63 | P g i n a

CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

1950
7.270
18,84
31.318
1960
47.592
45,71
56.639
1970
100.100
82,47
21.274
1980
160.645
95,51
7.549
1991
233.732
97,41
6.198
1996
260.909
97,40
6.969
2000
283.792
98,38
4.673
2010
350.653
98,20
6.424
Fonte: TWS, 2010 e CENSO-IBGE 2010.

81,16
54,29
17,53
4,49
2,59
2,60
1,62
1,80

38.588
104.231
121.374
168.194
239.930
267.878
288.465
357.077

100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00

Na sua primeira dcada de existncia, o municpio de Maring apresentava uma grande


porcentagem da populao rural sobre a urbana16, entretanto, em trs dcadas o municpio teria
esse percentual bem reduzido, situao que o municpio de Londrina alcanou com mais de
quatro dcadas de existncia. A velocidade deste rpido processo em Maring, mais do que em
Londrina, deve-se ao fato de que se tratou de ocupao mais arrojada, mais robusta, em funo
da experincia j adquirida pela Companhia em Londrina, concentrando-se mais na
comercializao de lotes urbanos, ao contrrio da primeira experincia. De todo modo, em que
pesem estas diferenas, os dois municpios conheceram, na evoluo demogrfica, os reflexos da
mudana do padro de produo agrcola, que se desenvolveu no Brasil, a partir de 1970,
marcado pela concentrao da propriedade, como condio e reflexo da chamada modernizao
agrcola, o que gerou a diminuio da populao que vivia no campo.
Desprovida de recursos financeiros e de acesso moradia, os contingentes sados do
campo se instalavam nas reas pericentrais da cidade de Londrina, inaugurando formas de
assentamentos urbanos precrios, que muitas vezes favoreceram processos de segregao.
Enquanto em Maring as autoridades polticas, em comum acordo com empresrios da produo
imobiliria, reforaram as diretrizes de expanso da malha urbana explicitamente rgida desde as
primeiras dcadas de ocupao (RODRIGUES, 2004b e 2005), empreendendo, ao longo das
dcadas de vertiginoso crescimento da populao urbana, uma veemente estratgia de
desfavelamento, isto , conteno e subtrao contundente dos aglomerados subnormais,
realocando esta populao nas reas mais perifricas da cidade (RODRIGUES, 2004a, p. 33 e
51), ou simplesmente inibindo a habitao informal, para cujos moradores s restava o
deslocamento para cidades vizinhas (ARAJO, 2010).
Podemos aludir isto ao fato de que as primeiras levas de migrantes destinaram-se ao campo, e no s cidades.
Nestas, as propriedades eram adquiridas por muitos residentes da rea rural, interessados mais no investimento
financeiro representado pela aquisio de um lote urbano que pelo seu valor de uso enquanto moradia, e de fato h
registros de que muitos lotes urbanos permaneceram desocupados, sem uso, levando a CMNP a obrigar
contratualmente a construo das primeiras casas e dos pequenos comrcios dentro de um ano da aquisio do lote,
visando afastar o esteretipo de cidade fantasma que fora atribudo a Maring nos primeiros anos da ocupao
(LUZ, 1999, p. 139).
16

64 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Diferentemente do caso londrinense em relao ao qual, com pouco mais de uma dcada
a ocupao j se dava em desacordo com os planos e traados previstos pela CTNP, inclusive
porque os ultrapassara, em Maring a CMNP ao mesmo tempo em que desempenhou o papel de
empresa privada e de planejador, em relativa sintonia com o poder pblico local, determinou
como a cidade deveria ser e, apesar dos percalos e desvios, mantm-se at os dias atuais,
segundo afirmam Araujo (2010) e Rodrigues (2004b, 2005 e 2007), as diretrizes propostas para a
cidade no tocante ao traado virio e aos padres de uso e ocupao da terra urbana17 (Mapa 2).

Mapa 2 - Traado urbano original das plantas das cidades de Maring e de Londrina.

Fonte das imagens: http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=966008 e Tws (2010).


Editado por: Wagner Vinicius Amorim (2015).
A autora cita o caso de 1977, quando foram elaboradas e implantadas as novas Diretrizes Virias de Maring,
dando continuao s grandes vias projetadas no primeiro traado, submetendo a localizao e estruturao dos
novos loteamentos (RODRIGUES, 2007 e 2005).
17

65 | P g i n a

CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

Segundo Rodrigues (2004a, 2007), o poder pblico de Maring definiu o tipo de


urbanismo e a qual pblico residente se destinariam as diferentes zonas da cidade, atravs do
preo diferenciado dos lotes, do planejamento e/ou da legislao aprovada em nvel municipal,
reiterando o modelo de cidade desejada pelas elites e originalmente pela prpria CMNP18 ,
seguindo uma lgica reforada pela presena, muitas vezes, no governo municipal de pessoas que
tambm atuavam no mercado imobilirio local (RODRIGUES, 2007, p. 104).
Alm do diferencial no tocante s outras cidades implantadas pela CMNP, visando atrair a
ateno dos possveis compradores, a particularidade presente na concepo do plano urbanstico
de Maring sustentou-se a partir do discurso da cidade verde, agradvel, planejada, moderna e
eficiente, do ponto de vista dos servios urbanos e dos seus eixos estruturais, num conjunto de
medidas que exerciam um verdadeiro controle simblico da estruturao, promovendo forte
segmentao socioespacial (ANDRADE, CORDOVIL, 2008). Tal como em Londrina, onde a
populao de baixa renda se instalou predominantemente ao norte da linha frrea, em reas
depreciadas, deficitrias do ponto de vista infraestrutural, e separadas do restante da cidade pela
ferrovia, em Maring a ocupao popular tambm ocorreu ao norte desta via, numa rea
morfolgica e, funcionalmente, separada e/ou afastada socioespacialmente das reas centrais e
mais equipadas.
A presena da ferrovia como uma barreira socioespacial evidente em muitas cidades
brasileiras cuja histria esteja atrelada de algum modo economia cafeeira ou expanso da rede
ferroviria. Muitos urbanistas j escreveram a este respeito, dentre eles Razente (2011), Reis
(2006) e Villaa (2001). Com relao presena da linha-frrea nas cidades do norte do Paran,
observamos que por se localizarem no espigo central, geralmente as sedes municipais e/ou os
primeiros stios urbanos eram implantados em terrenos planos com topografia regular e
imediatos ferrovia e, geralmente, as reas do outro lado dos trilhos apresentavam cotas
altimtricas bastante irregulares, fundos de vale, crregos etc. Por essa razo, prestavam-se como
marcos favorecendo a constituio da segregao, separando aqueles que estavam acima
daqueles que estavam abaixo da ferrovia, segundo afirma Razente (2011).
Os Mapas 3 e 4 expem a estrutura urbana das cidades de Londrina e Maring,
respectivamente, destacando os principais elementos estruturantes, dentre eles, a ferrovia, as
Rego (2007, p. 16) afirma que a proposta presente no anteprojeto de autoria do urbanista Jorge de Macedo Vieira
no previa distino de contedo social entre os bairros da cidade, mesmo porque eles no diferem no tocante ao
tamanho dos lotes, ao nmero de praas e de centros secundrios e edifcios pblicos, sendo esta distino advogada
pela CMNP e no pelo desenhista, cujas correes foram incorporadas por ele a lpis sobre a prancha do
anteprojeto, que, assim assumia j a intencionalidade da diferena e da segmentao urbana, destinando diferentes
bairros a diferentes segmentos socioeconmicos.
18

66 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

instituies de ensino superior (IES), os shopping centers, os aeroportos, as reas verdes e os corpos
hdricos.

Mapa 3 - Londrina. Elementos estruturadores do espao urbano. 2014.

Mapa 4 - Maring. Elementos estruturadores do espao urbano. 2014.

67 | P g i n a

CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

Estas caractersticas foram muito reforadas nas duas cidades, porm mais ainda em
Maring j que o rebaixamento da ferrovia, para um plano topogrfico inferior, ocorreu mais
tarde que a relocalizao da linha frrea ocorrera em Londrina, alm do fato de que Maring
ainda contava com mais uma barreira espacial, o campus da Universidade Estadual de Maring
(UEM) a qual, implantada no incio da dcada de 1970, estendeu-se semelhante a um
paralelogramo, com rea aproximada de 1.210.000 m2. Conforme afirma Moro (2003, p. 62),
desde um ponto de vista puramente do trfego virio, o campus da UEM revelou-se um
anacronismo urbano, pois, alm de ser completamente envolto pela expanso urbana,
culminou por dificultar as interaes espaciais entre o norte e o sul da cidade, antes ainda mais
dificultada pela localizao da estao ferroviria e seu ptio de manobras, obrigando com que
muitas avenidas fossem, nas bordas do campus, interrompidas.
Tanto em Londrina como em Maring, marginalmente linha-frrea, estavam presentes
as primeiras fbricas, o pequeno comrcio, a prestao de servios de pequeno porte, os
trabalhadores autnomos, mquinas de beneficiamento de cereais, pequenas oficinas, serrarias e
outras atividades urbanas de menos prestgio junto s elites locais.
Em Londrina, a segmentao residencial assumiu diferentes contornos, estando presente
em diferentes vetores de expanso residencial, seja da autossegregao19 (CORRA, 1989, p.
64; SPOSITO, 2013, p. 70) e da segregao (VASCONCELOS, 2004; SPOSITO, 2013;
SPOSITO, GES, 2013, p. 279) ou segregao involuntria (VASCONCELOS, 2013, p. 2328). Ao norte da rea central, predomina a ocupao popular, embora recentemente j exista uma
maior diversificao no tocante aos segmentos socioeconmicos a presentes com a criao,
inclusive, de subcentros e atualmente de dois shopping centers. Ao leste e a oeste da zona central,
tambm, predomina a ocupao popular, embora j tambm bastante diversificada, apresentando
IES, o aeroporto da cidade e diversos bairros de mdio e alto padro, alguns deles datando das
primeiras dcadas de ocupao, portanto, tendo a ver com lgicas de valorizao imobiliria
pretritas.
A situao verificada em Maring, com relao s formas e aos contedos da ocupao no
sentido leste-oeste, caracteriza-se a partir da aglomerao com outros dois municpios vizinhos,
desenvolvida ao longo de um eixo rodovirio de 34,4 km, em trechos da BR 376 e da PR 323.
Esse eixo forma um arco, em cujo centro se encontra a cidade de Maring (MENDES, 2006, p.
15 a 17). No sentido leste, em direo cidade vizinha Sarandi, predomina uma ocupao

Ressaltamos que a grafia empregada por Corra (1989), correlata norma da poca, foi auto-segregao,
portanto, diferente da forma correta segundo as regras do Novo Acordo Ortogrfico.
19

68 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

popular, operria, que se constituiu perifericamente em relao cidade de Maring, estando,


portanto, mais atrelada s possibilidades no mercado imobilirio formal e informal do
municpio de Sarandi, para o qual os empreendedores de Maring acreditam que deva se
encaminhar a populao de menores recursos. J na direo oeste, apesar da menor densidade
residencial e das reas industriais ao longo dos eixos rodovirios que condicionaram a expanso
urbana, embora existam bairros historicamente conhecidos, predominam os bairros populares.
No entanto, com uma ocupao mais concentrada no sentido noroeste, j que no sentido
sudoeste a conurbao com a cidade de Paiandu menos intensa do que a conurbao existente
com a cidade Sarandi. Apesar dessa distino, tanto Sarandi como Paiandu comparecem aos
olhos dos empreendedores imobilirios de Maring como cidades dormitrio para grande parte
da populao trabalhadora flutuante da cidade de Maring.

1.1.2. A estruturao do espao residencial nas cidades de Londrina e Maring


As cidades objetos de nossa pesquisa apresentam distines no tocante estrutura
urbana, s prticas e aes predominantes na produo imobiliria e s morfologias dos espaos
residenciais. Embora faam parte da mesma formao socioespacial, nos termos discutidos por
Milton Santos (2008b), estando inseridas num mesmo contexto econmico e regional, a
estruturao da cidade e, em particular aquela relacionada ao uso residencial e, portanto, a
constituio da produo imobiliria possui traos distintos, com certos elementos mais presentes
numa do que na outra cidade.
Uma das caractersticas mais distintas no caso maringaense a ausncia de uma produo
imobiliria informal20, visto que o poder pblico local e os agentes privados produtores do espao
urbano sempre inibiram as possibilidades de desenvolvimento dessa alternativa, obrigando
parcela significativa da populao a se deslocar em busca da moradia possvel em outros
municpios vizinhos, especialmente em Sarandi e Paiandu (RODRIGUESb, 2004, p. 100).
Diferentemente, Londrina j apresentou uma considervel produo imobiliria informal,
na qual predominava as ocupaes irregulares e a autoconstruo como alternativas ao alto preo
do imvel e ineficcia do poder pblico no tocante ao combate ao dficit habitacional. S nas
ltimas cinco dcadas do sculo XX foram efetivadas mais de 80 ocupaes irregulares na cidade,
cujo pice se deu durante a dcada de 1990, perodo em que ocorreu mais da metade deste
nmero total (POSTALI, 2008). Essa diferena ressalta os papis desempenhados pelos poderes
Com estes termos, fazemos meno ao mercado imobilirio informal no sentido desenvolvido por Abramo (2003;
2009).
20

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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

pblicos locais das duas cidades em fazer vistas grossas informalidade e em no permiti-la, e a
prpria presena do circuito inferior na promoo da moradia, em uma, e sua ausncia na outra
(POSTALI, MENDES e TWS, 2011).
Rodrigues (2004a) aponta que, no caso maringaense, h uma maior rigidez no que se
refere ao zoneamento e s normas de uso e ocupao do solo, especificamente voltadas
hierarquizao estrutural e funcional dos espaos da cidade, presentes desde o primeiro Cdigo
de Posturas de 1968 e nos demais planos diretores que, assim, cercearam todas as possibilidades
da produo alternativa da moradia.
Silva, Savi e Zapa (2011, p. 10) afirmam que Maring sempre possuiu normas mais
restritivas quanto ao uso e ocupao do solo do que as determinadas pela legislao federal, e
ressaltam que antes mesmo da criao da Lei 6766/197921, que define os parmetros mnimos
para o parcelamento do solo para fins urbanos, existiam leis municipais que estabeleciam
dimenso mnima dos lotes, obrigatoriedade de faixas no edificveis nas margens dos fundos de
vale, proibio da construo de casas de madeira nas zonas centrais e amplas discusses sobre
zoneamento. Alm disso, o conjunto das leis at hoje condiciona os segmentos de baixa renda a
se instalarem nas periferias norte, leste e oeste, cujo espraiamento da ocupao vem constituindo
uma mancha urbana com os dois municpios vizinhos a leste e a oeste.
Esta rigidez, associada ao urbanismo funcionalista foi, em palavras gerais, a responsvel
pela estruturao de um plano urbano altamente excludente, do ponto de vista social, e
economicamente valorizado, apropriado pelos agentes da produo imobiliria, que se valeram
das mudanas no planejamento urbano das ltimas dcadas, alcanando flexibilidade e
possibilidades muito rentveis para os usos mistos atualmente permitidos e praticados em
algumas zonas da cidade de Maring (BELOTO, 2006).
De acordo com Rodrigues (2004b, p, 116), apontamos mais uma distino entre Maring
e Londrina: aquela decorrente da crescente presena das camadas altas e mdias nas reas
perifricas em espaos residenciais fechados22 (SPOSITO, GES, 2013, p. 133-135)
afastados das reas centrais , o que se observa em Londrina, fato este no registrado com tanta
intensidade em Maring, cujos segmentos mdios e a elite local ainda ocupam espaos
pericentrais e centrais, e os prprios espaos residenciais fechados situados no to distantes

Lei de 19 de dezembro de 1979, que dispe sobre parcelamento do solo urbano no Brasil.
Esta expresso designa [...] todos os tipos de empreendimentos residenciais horizontais murados e controlados
por sistemas de segurana [...], ainda que haja diferenas, nos termos da legislao vigente, entre as formas de
fechamento e controle observadas nesses espaos, bem como em suas condies jurdicas de propriedade [...]
(SPOSITO, GES, 2013, p. 61). Voltaremos ao tema dos espaos residenciais fechados adiante.
21
22

70 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

ou em descontnuo s reas centrais. A exceo aqui o caso do Alphaville Maring, que est
localizado no municpio de Iguarau, s margens da PR 317, h 19 quilmetros da zona central de
Maring.
Similarmente Londrina, os segmentos de baixa renda concentraram-se ao norte da rea
central, e os mais pobres se instalaram nas franjas perifricas do entorno, exceto sudoeste para os
dois casos. O que resultou, no caso de Maring, da existncia de um plano e de normas
urbansticas rgidas, derivadas de um planejamento funcionalista, regulatrio, elaborado desde os
anos da fundao; ao contrrio do que ocorrera em Londrina, cujo plano inicial limitou-se apenas
rea central, superado rapidamente pela expanso desordenada da cidade, cuja segmentao
espacial se deve mais s prticas das elites residentes inicialmente na rea central. Os Mapas 5 e 6,
organizados em duas figuras, demonstram pelos setores censitrios a concentrao dos chefes de
famlia que recebem mais de vinte salrios mnimos, no ano de 2000 e no ano de 2010, em
Londrina e em Maring, respectivamente.
A produo de uma cidade cada vez mais desigual, segmentada e diferenciada expressa e
condiciona a justaposio da morfologia social promovida pela diferenciao dos segmentos
socioeconmicos na sociedade e da morfologia espacial produzida pelas diferenas nas
formas e modos de acesso aos espaos atravs do uso como elementares e estratgicas
segmentao, separando prticas socioespaciais e escondendo os conflitos inerentes ao delimitar
um lugar para cada um, de acordo com a produo de reas homogneas e apartadas do todo
social (CARLOS, 2007, p. 49-55). Os mapas em questo demonstram a concentrao de
segmentos de alta renda nos setores centrais e ao sudoeste da zona central de Londrina,
especificamente na Gleba Palhano, j em Maring, constatamos sua maior presena nas reas
mais centrais da cidade e imediatas mais ao sul23.

Por hora, no aprofundaremos na anlise desses mapas de rendimento por chefes de famlia, pois dedicaremos
todo um apndice desta Tese ao assunto, e a insero deles aqui visa apenas ilustrar a distribuio espacial dos chefes
de famlia com maiores rendimentos.
23

71 | P g i n a

CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

Mapa 5 - Londrina. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos.


2000 e 2010.

Mapa 6 - Maring. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos.


2000 e 2010.

72 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Com relao dinmica imobiliria24 londrinense, verifica-se a concentrao da


valorizao fundiria em determinadas reas e setores de valorizao imobiliria, afastados da rea
central, embora, nos ltimos anos comeou a despontar um tmido retorno dos empreendedores
imobilirios ao centro especialmente em reas depreciadas, objeto de ainda recente
requalificao urbana e verticalizao.
Esse movimento se concentrou, historicamente, no sentido sudoeste da rea central,
havendo a marcos importantes como, por exemplo, as construes do Lago Igap, em meados
da dcada de 1950, do Centro Cvico, na dcada de 1970 e, principalmente, do Shopping Center
Catua, nos anos 1990, e, num arranjo possibilitado pelas mudanas no Plano Diretor de 1998, foi
permitida a verticalizao em grande parte da rea da Gleba Palhano, com acrscimo significativo
de potencial construtivo, alm da prpria expanso do permetro urbano no sentido sudoeste.
A consolidao do vetor sudoeste de valorizao imobiliria ocorreu com o posterior
surgimento dos espaos residenciais fechados nas extremidades da rea e de edifcios
residenciais de alto padro margem direita do Lago Igap nas duas ltimas dcadas. Desse
modo, a dimenso espacial assumida pela valorizao corrobora a ideia de que ela espacialmente
fragmentada, afastada da rea central e associada a amenidades ambientais, equipamentos
comerciais e centros de consumo de grande porte.
A composio dos mercados imobilirios londrinense e maringaense demonstra, pela
leitura de seus espaos residenciais, a justaposio das referidas morfologias apontadas nos
pargrafos anteriores, que condicionam a segmentao urbana, seja do ponto de vista formal,
social e econmico. Estas morfologias, imanentes ao prprio capitalismo, comparecem em
diferentes momentos deste processo, pois, esto relacionadas a estratgias polticas e econmicas
que engendram as possibilidades de produo desigual do espao urbano, estando, de fato,
imiscudas ao planejamento e poltica urbanos atuais.
A partir da realidade londrinense e maringaense observamos, com base nos trabalhos de
Tws (2010) e de Tws, Mendes e Vercezi (2010) voltados compreenso da verticalizao ,
que as polticas pblicas de desenvolvimento urbano atenderam aos interesses do mercado
imobilirio, fazendo da cidade, mas no dela toda, cada vez mais um bom negcio. As relaes
intensas e crescentes entre o poder pblico local e os agentes do mercado imobilirio deflagraram
estratgias nas quais a prpria administrao era beneficiria da valorizao imobiliria, porque os
Sobre a ideia de dinmica imobiliria ver Abramo (1989), trabalho no qual o autor desenvolve a noo de circuito
imobilirio urbano e ciclos de vida das localizaes. Sugerimos tambm o captulo quatro do seu livro A Cidade
Caleidoscpica (ABRAMO, 2007), em que ele d continuidade ao debate dessas ideias desde uma matriz heterodoxa
do circuito monetrio urbano.
24

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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

prprios detentores da mquina de crescimento urbano (LOGAN, MOLOTCH, 1987) eram


agentes imobilirios ou proprietrios nas reas beneficiadas com investimento e flexibilidade
construtiva.
Esta profunda articulao entre o mercado imobilirio e o poder pblico local, ou
mesmo, a superposio entre eles em estratgias nas quais a prpria administrao beneficiria
da valorizao imobiliria, porque os prprios formuladores da legislao urbana so agentes
imobilirios ou proprietrios nas reas beneficiadas com investimento e legislao favorvel,
explica o sentido das diferenas qualitativas, que so to ou mais importantes que as quantitativas,
exprimindo formas de relaes que a proximidade, inclusive fsica, propicia entre agentes e
estratgias do mercado imobilirio, empreendedores e instituies diversos, como o executivo, o
legislativo, as companhias de desenvolvimento, diretores, tcnicos da municipalidade, associaes
empresariais, sindicatos patronais, entidades da sociedade civil etc.
Tal o caso da Gleba Palhano, em Londrina, e da rea denominada Novo Centro, em
Maring, para as quais a legislao vigente passou a permitir maiores aproveitamentos e
coeficientes em meados da dcada de 1990, aps aes estratgicas que inseriram as referidas
reas no circuito da valorizao imobiliria. Apesar das diferenas no tocante aos usos
residencial, comercial e misto , pblico alvo e localizao, uma dessas reas se estende no
sentido sudoeste Londrina e a outra numa localizao central Maring que antes era
depreciada por conta da presena da linha-frrea que atualmente est em nvel subterrneo no
local. O vigor dos investimentos imobilirios foi assegurado pelos prprios investimentos
pblicos como catalisadores iniciais da intensa valorizao que prosseguiu a partir das aes
empresariais.
Enquanto em Londrina j se tratava de uma rea diferenciada porque afastada das reas
menos valorizadas, em Maring os pressupostos da segmentao foram publicitariamente
elaborados, enviesados no discurso de se morar verticalmente na nova rea central, que viria a
ser moderna e funcional. Por se tratar, no primeiro caso, de uma nova frente de incorporao
imobiliria a verticalizao foi precedida pela implantao de espaos residenciais fechados nas
franjas urbanas da rea.
A estratgia empregada em Londrina, mesmo que seja parcial, j que muitos proprietrios
demoraram em se desfazer de suas propriedades na rea, contribuiu, de todo modo, para a alta
valorizao das terras intermedirias entre os espaos residenciais fechados e as reas mais
prximas ao centro. E foi nesta rea de maior valorizao que a verticalizao residencial de luxo
se desenvolveu: a Gleba Palhano. Os Mapas 7 e 8, elaborados por Tws (2010), representam as
74 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

principais reas de verticalizao consolidada e os novos setores de verticalizao que surgiram


em Londrina e Maring, e enfatizam as influncias engendradas a partir dos investimentos
pblicos e as estratgias privadas mais atuais, para o caso maringaense.
Mapa 7 - Londrina. Setores de expanso e de valorizao imobiliria atrelada
verticalizao. 2010.

Fonte: Tws, 2010, p. 218.

75 | P g i n a

CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

Mapa 8 - Maring. Setores de expanso e de valorizao imobiliria atrelada


verticalizao. 2010.

Fonte: Tws, 2010, p. 219.

J no caso de Maring, o Novo Centro comparece como a rea mais dinmica ao


mercado imobilirio, cujas atividades a consolidaram como local de intensa concentrao de
novos empreendimentos verticais, apresentando os maiores preos do metro quadrado da terra
76 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

urbana. O Novo Centro conta com modernas e largas avenidas construdas sobre o tnel
subterrneo da via frrea que antes cortava o setor de Leste a Oeste. A obra, de grande
envergadura, foi construda com recursos pblicos25, mas preparou a rea para ser como uma
nova fronteira de especulao e incorporao imobiliria, baseada na existncia de muitos lotes
vazios, fato que se deveu ao alto preo da terra, que viabilizou a conteno do lote pelos
proprietrios ao longo do tempo, no objetivo de auferir rendas diferenciais, cada vez mais
capitalizadas.
Este processo foi pioneiramente estudado por Grzegorczyk (2000), o qual remete o fato
constatao da alta valorizao do preo do metro quadrado nas reas centrais, acima do que
muitos locatrios e/ou adquirentes podiam pagar, fazendo com que muitas atividades se
deslocassem para reas vizinhas, as quais passaram a ser incorporadas gradativamente ao prprio
centro.
A interveno sobre os trilhos teve o apoio irrestrito e financiamento do Estado, o qual
planejou a expanso em direo ao Novo Centro, na justificativa de requalificar uma rea
desvalorizada e funcionaliz-la, do ponto de vista virio, bem como disponibilizar grandes reas
ao mercado aps a remoo da estao, do terminal de combustvel e do ptio de manobras
ferrovirias e do rebaixamento da via frrea (MENDES e GRZEGORCZYK, 2003, p. 112).
O discurso utilizado enfatizou a necessidade como uma reivindicao popular, j que
desde a dcada de 1960 cogitava-se a possibilidade da remoo destes entraves fluidez e
acessibilidade, pois a ferrovia separava a rea central da Zona Norte da cidade que, alm de
dificultar a comunicao e as ligaes virias, segregava boa parte da populao em relao ao
centro.
Assim, num contexto de clara opo pelo mercado imobilirio, a iniciativa adotada
rebaixou a linha frrea e construiu uma moderna avenida sobre ela que, alm de viabilizar as
ligaes virias no sentido centro-norte, supervalorizou a rea. Este processo no se deu sem
entraves e conflitos de ideias, sendo identificados trs grandes planos ao longo do tempo para a
rea, claro, com a primazia das ideias mais interessantes ao mercado imobilirio e aos futuros
proprietrios no projeto que prevaleceu (MENDES e GRZEGORCZYK, 2003, p. 114).

De acordo com Grzegorczyk (2006, p. 136 e 137), somente na etapa de transferncia do ptio de manobras e de
combustveis para outras reas da cidade foram gastos mais de 16 milhes de dlares, sendo somente esta etapa uma
das maiores obras j realizadas na cidade, perdendo, segundo o autor, somente para a implantao das redes de gua
e esgoto. A maior parte dos recursos veio da venda dos terrenos da rea, somado aos captados junto ao BNDES, ao
BIRD e ao Programa Paran Urbano.
25

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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

Atualmente, grande parte dos capitais investidos na rea do Novo Centro tem origem na
prpria cidade, so empresrios, profissionais liberais e grandes comerciantes da cidade. H
tambm investidores brasileiros residentes no exterior que, cientes da valorizao da rea aportam
suas economias em investimentos imobilirios. Tal como os investidores, as empresas
construtoras que atuam na rea, seja no segmento de edificaes, terraplanagem, concreto,
elevadores etc., so provenientes do prprio municpio (GIMNEZ, 2009, p. 52). E este ltimo
aspecto vigora tanto em Londrina como em Maring, onde grande parte das empresas atuantes
local (MENDES, 2008).
Em funo da concentrao da verticalizao, do alto preo da terra e da disputa pelas
melhores localizaes nas zonas centrais, outros setores de desenvolvimento vertical comearam
a surgir em Maring, fosse a partir de uma demanda universitria, devido ao alto nmero de
instituies de ensino superior ou das mudanas espaciais verificada nos servios, investimentos e
no consumo.
Tws e Mendes (2011) afirmam que as diferenas oriundas da legislao e das normas
construtivas, da disponibilidade de grandes lotes, do pblico alvo a que se destinam os imveis,
das estratgias de mercado empreendidas pelas prprias construtoras e incorporadoras26 e dos
setores espaciais de valorizao imobiliria conferem s duas cidades distines no ambiente
construdo, que condicionam as novas ordens de investimento, bem como a atuao das novas
empresas que vo surgindo, cuja capacidade de insero e influncia junto ao poder pblico local
e aos outros empreendedores constitui-se na via de acesso s novas frentes de expanso
imobiliria.
H uma alternncia entre empreendimentos verticais de alto padro e espaos
residenciais fechados, como produtos imobilirios mais demandados pelos consumidores mais
capacitados, embora, recentemente o mercado de terrenos em loteamentos e nos espaos
residenciais fechados tenha apresentado um arrefecimento nas duas cidades. Contudo,
significativo o nvel de capitalizao alcanado pelas loteadoras locais, voltadas a estes nichos de
mercado, cuja dinmica temporal nos ocupa a reflexo.
Os loteamentos fechados e os condomnios horizontais compareceram desde finais da
dcada de 1980 como uma das possibilidades ao mercado imobilirio, sobretudo em momento de
fraca acumulao, ganhando fora nos anos 1990, quando a incorporao dos vazios urbanos
decorrentes da especulao imobiliria viabilizou sua definitiva ocupao. Tratavam-se de reas
A respeito da incorporao imobiliria consultar a Lei Federal N 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, Ttulo II,
Captulos I e II (BRASIL, 1964).
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

reservadas por diferentes tipos de proprietrios e especuladores, mas que, com a chegada das
infraestruturas urbanas em suas imediaes, e a partir da criao de um iderio de se morar longe
da concentrao urbana, da insegurana urbana, do congestionamento, do adensamento etc., a
alternativa tomou mpeto e fragmentou ainda mais a cidade j segmentada.
Segundo Mendes (2005), a construo de residncias foi uma sada para algumas
construtoras superarem as dificuldades do mercado durante a dcada de 1990 27 e, com isso, a
expressiva incorporao de novas reas malha urbana, pela implantao dos loteamentos
fechados, tem reforado essa tendncia, em funo de uma grande procura pelos valores
difundidos com relao a estas novas formas de habitat.
Ao utilizarmos a expresso espaos residenciais fechados queremos designar, com base
em Sposito e Ges (2013, p. 133-135), os loteamentos fechados e os condomnios horizontais,
procurando demonstrar que h diferenas no ordenamento jurdico brasileiro que rege a
propriedade e seu fracionamento no interior de um loteamento fechado ou de um condomnio
horizontal fechado. De acordo com a Lei 6.766/1979, os loteamentos fechados, caracterizados
pela existncia de arruamento interno estruturado tal qual observado no seu exterior e diviso dos
lotes, no poderiam ser fechados, contradizendo, em teor a mesma lei (VERCEZI, TWS e
MENDES, 2009).
De acordo com o jurista Pinto (2006, p. 1), no h, no ordenamento jurdico brasileiro,
uma definio legal do chamado condomnio horizontal, sendo esta expresso empregada [...]
para designar o empreendimento imobilirio que, sem promover um parcelamento formal, divide
uma gleba em vrios terrenos, que passam a ser alienados como unidades autnomas. Forma
semelhante a do condomnio horizontal a do loteamento fechado, em que ocorre um
parcelamento formal do solo, e uma associao de moradores assume a administrao das vias
internas ao loteamento.
Para Rodrigues (2013, p. 147), tratam-se, os loteamentos fechados, na verdade, de
loteamentos murados, uma vez que, pela legislao brasileira, estes no podem ser fechados ao
pblico em geral. Eles devem ser entendidos, segundo Rodrigues (2013, p. 147), como [...] uma
forma de segregao socioespacial nica e como um produto imobilirio especfico, calcados na
propriedade privada da terra com incorporao da mercadoria segurana. A legislao que lhes
Mendes (2005) afirma que estas dificuldades advinham da crise econmica, com isso a decorrente falncia ou
estagnao de muitas empresas e reduo do poder de compra em quase todas as classes. Mas tambm diziam
respeito ao relativo estoque de apartamentos; a ofertada elevada, principalmente pela atuao da CEF, com inmeros
imveis colocados venda que concorriam com os demais; falta de legislao apropriada na contratao de
financiamentos externos, e a falta de securitizao, que, em sua ausncia, tornava desinteressante a compra de um
imvel na planta e desacelerava essa forma de circulao do capital.
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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

pertinente a Lei 6.766/1979 [...] prev o parcelamento de uma gleba em parcelas menores de
terra (os lotes), acompanhadas de infraestrutura urbana [...], de ruas e espaos pblicos [...]. As
ruas e espaos pblicos devem ser entregues municipalidade para serem utilizados por todos,
sendo que, o fechamento de espaos pblicos pelo setor privado inconstitucional [...],
constituindo-se, o fechamento, em irregularidade do ponto de vista urbanstico (RODRIGUES,
2013, p. 152), pois, juridicamente, [...] cada comprador tem a propriedade do seu lote, inclusive
com escrituras formais, mas no so proprietrios das reas pblicas fechadas intramuros
(RODRIGUES, 2013, p. 152-153). Porm, mesmo inconstitucionais os loteamentos murados
se expandem, e muitas vezes so chamados de condomnios para burlar a legislao.
Tal expanso deve-se ao fato de que, de acordo com Rodrigues (2013, p. 153), os
incorporadores imobilirios consideram o loteamento murado produto mais lucrativo que o
condomnio horizontal, na medida em que as reas pblicas no so entregues municipalidade
embora sejam loteados segundo a Lei Federal 6.766/1979 , ao mesmo tempo em que sobre elas
no incide o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), incorrendo-se na apropriao privada
das mesmas.
J os condomnios horizontais seguem a legislao condominial Lei 4.591/1964 [...]
que estabelece que os condminos so proprietrios de frao ideal de terrenos e coproprietrios
(cota-parte) das reas de circulao, das reas livres e, portanto, responsveis por sua
manuteno (RODRIGUES, 2013, p. 153). Sobre tais reas livres e unidades habitacionais
incide o IPTU o que, de acordo com os incorporadores, encarece o preo final e o custo mensal
de manuteno da rea (RODRIGUES, 2013, p. 153). O Quadro 1, extrado de Rodrigues (2013,
p. 153), compara as diferenas legais e tributrias que incidem sobre os condomnios e os
loteamentos murados.
Quadro 1 - Comparao entre condomnios horizontais e loteamentos murados.
Condomnio horizontal

Situao
jurdica/fundiria
Tributao IPTU

Rua

Praa

Privada

Privada

Sim

Unidade Habitacional
Frao ideal, lote +
edificao
Sim

Sim

Rua

Loteamento murado
Unidade
Praa
Habitacional

Pblica

Pblica

No

No

Lote
Sim

Custo de aprovao

Prefeitura/Estado

rgo Licenciador

Prefeitura/Estado

Conveno de condomnio

Zoneamento

Legislao

Fonte: extrado de Rodrigues (2013, p. 153).

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Com base no Mapa 9, verifica-se a predominncia dos espaos residenciais fechados


nas zonas sul de Maring, e sua quase completa ausncia em todas as demais zonas da cidade. As
excees ocorrem nas zonas ao norte onde se verifica a existncia de poucos espaos
residenciais fechados, embora predominem a os loteamentos populares e conjuntos
habitacionais e, em suas imediaes rurais, os chamados condomnios rurais, implantados
revelia da legislao vigente, com relao aos quais o poder pblico foi historicamente tolerante
(BAREIRO et al, 2011).

Mapa 9 - Maring. Espaos residenciais fechados. 2009.

Fonte: Vercezi, Mendes, Tws (2009). Adaptado por: Wagner Vinicius Amorim (2015).

A maioria dos espaos residenciais fechados existentes em Maring foi construda a


partir dos anos 1990, em reas que permaneceram, at ento, sem uso, em estado de especulao
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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

fundiria, aguardando a valorizao imobiliria que compensasse a incorporao (VERCEZI,


TWS e MENDES, 2009, p. 77).
Em Londrina (Mapa 10), existe pouco mais de 60 espaos residenciais fechados, cujo
processo de implantao teve incio ainda nos anos 1990, na rea sudoeste da cidade, aps a
construo do Shopping Center Catua e do Hipermercado Carrefour.

Mapa 10 - Londrina. Espaos residenciais fechados. 2010.

Fonte: Barros, Archela, Barros, Grato, Thrry, Mello (2010).


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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Anteriormente a legislao municipal proibia o fechamento de loteamentos e a construo


de condomnios horizontais, datando do ano de 1974 uma primeira tentativa de fechamento
residencial. Trata-se de um loteamento que hoje se encontra com os muros frontais parcialmente
preservados e com guarita, porm, com acesso aberto e irrestrito, o atual Residencial Colina
Verde, localizado na Zona Oeste da cidade de Londrina.
Aps a permissividade por parte da legislao e a expanso imobiliria, no sentido da
Gleba Palhano, muitos proprietrios, em parceria com incorporadoras, construtoras e loteadoras
locais iniciaram a construo de muitos empreendimentos horizontais, constituindo a maior e
mais privilegiada frente de expanso imobiliria da cidade, que concentra a maior parte dos
condomnios urbansticos28 em reas de baixa densidade residencial. Nesta frente de expanso,
houve incremento da Zona Urbana, mas o fato que mais chama ateno a foi o aumento da
Zona de Expanso Urbana, do que podemos considerar o interesse que se faz notrio pela
quantidade de loteamentos de chcaras e reas privadas de lazer e, principalmente, pela expanso
dos empreendimentos residenciais de alto padro.
Diferentemente do caso maringaense, os espaos residenciais fechados no esto
localizados num dado setor da cidade embora estejam a concentrados , mas ocorrem nas
demais zonas, com menor incidncia, refletindo o alto preo da terra nas reas ao sudoeste da
cidade e as possibilidades encontradas em outras zonas, com potencial de valorizao, grande
reas vagas e baixo preo do metro quadrado da terra urbana. o caso dos espaos residenciais
fechados existentes ao noroeste, ao leste e ao sudeste da rea central da cidade, onde
predominam empreendimentos de mdio e baixo padro.
Esta relativa disperso dos espaos residenciais fechados ocorre na medida em que
novos e grandes empreendimentos so implantados em determinados locais da cidade, como um
hipermercado ou um shopping center, por exemplo, atraindo, desse modo, o interesse imobilirio na
captura da valorizao gerada, isto , no diferencial de renda da terra o rent gap (SMITH, 2007)
, mesmo que, para isso, tenham que criar novas linhas de produtos.
Prosseguiremos com reflexes atinentes s transformaes e s permanncias da
produo imobiliria no Brasil em geral, situando as estruturas, os agentes e suas aes numa

De acordo com a Lei de Parcelamento do Solo e Regularizao Fundiria no Municpio de Londrina, do Plano
Diretor Participativo - 2010, Seo II, artigo XIX, entende-se por Condomnio Urbanstico: a diviso de imvel em
unidades autnomas destinadas a edificao, s quais correspondem fraes ideais de reas de uso comum dos
condminos, sendo admitida a abertura de vias de domnio privado e vedada a de logradouros pblicos internamente
ao permetro do condomnio.
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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

leitura escalar que busque refletir a partir do escopo das mudanas especficas as reestruturaes
em debate, elucidadas a partir dos exemplos de Londrina e Maring.

1.2. Estruturas, escalas, transformaes e permanncias da produo imobiliria no


Brasil
O setor imobilirio e a produo do ambiente construdo participam continuamente nos
circuitos da valorizao capitalista, consistindo, para alm de uma simples etapa, num momento
significativo e ativo da reproduo do capital em geral. Ele absorve todas as contradies
fundamentais do modo capitalista de produo, a comear pela aparncia representada pelos
preos imobilirios que so influenciados pelo tempo da acumulao e pela especificidade dos
valores distribudos no espao urbano. Aqui a propriedade privada, a renda da terra e o trabalho
futuros esto em jogo, em contnuo processo de valorizao, a desempenhar papis ativos e
condicionantes no processo de estruturao e reestruturao da cidade.
De acordo com Harvey (2011, p. 137):
A produo do espao em geral e da urbanizao em particular tornou-se um
grande negcio no capitalismo. um dos principais meios de absorver os
excessos de capital. Uma proporo significativa da fora de trabalho total
global empregada na construo e manuteno do ambiente edificado.
Grandes quantidades de capitais associados, geralmente mobilizados sob a
forma de emprstimos a longo prazo, so postos em movimento no processo
de desenvolvimento urbano.

A produo do espao totalizada pelos negcios da urbanizao, para os quais as


cidades so lcus privilegiados da produo mercantil do espao, os quais tambm internalizam a
metamorfose do capital produtivo em capital financeiro, incluindo o capital fictcio (DAMIANI,
2009, p. 311). No entanto, preciso compreender, pondera Damiani (2009, p. 311 e 312), que
[...] o setor imobilirio no exatamente uma especialidade de negcios, mas movimenta capitais
de outros setores produtivos e financeiros, a ele acoplados por sua rotatividade financeira
especulativa, em potencial [...], que em nossa formao socioeconmica sempre foi
potencializada pelo aspecto rentista, patrimonialista e mercantil.
Estamos longe de afirmar que impera um processo de coordenao da produo do
ambiente construdo, ou que exista um controle sobre a padronizao da produo da cidade.
Trata-se do fato de que o trao oligopolista, presente na produo imobiliria, impe-se cada vez
com mais fora e orienta a valorizao e a desvalorizao seletivas da cidade, num continuum da
dinmica econmica observada s escalas do Estado-nao e da conjuntura financeira mundial
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

que comporta grande parte do circuito imobilirio, ensejando a articulao e as mtuas relaes
entre escalas, fraes e prticas de diferentes capitais.
A financeirizao predominante nos negcios imobilirios, embora conviva com outras
formas tradicionais de produo e acumulao, tornou os mercados imobilirios intensivos e
altamente especulativos em todo o planeta, cuja dinmica de valorizao abriu novas fronteiras de
explorao intensiva e extensiva sem precedentes, ampliando o seu potencial de reproduo
sistmica e crtica (NOGUEIRA, 2009, p. 14).
O aumento da mobilidade financeira acelerou o tempo de rotao da mercadoria imvel,
liberando mais capitais, antes rigidamente atrelados ao tempo de circulao dessas ou de outras
mercadorias articuladas entre si no circuito financeiro29. A liquidez alcanada, ao permitir o
adiantamento do capital de giro para a construo civil, em particular, e circuito imobilirio, em
geral, por exemplo, funcionou como uma via de escoamento para o capital acumulado nos
setores primrios, industriais e tercirios, tornando assim, o processo de produo da cidade num
meio e produto da autovalorizao financeira, no o nico, mas o principal deles, j que para
todos os valores se realizarem precisam antes circular no espao, na simultnea liquidez e fixidez
presentes no ambiente construdo, ao mesmo tempo condio e mal necessrio dado o risco
de sobreinvestimento da realizao da mais-valia e do lucro (NOGUEIRA, 2009, p. 14).
A valorizao de origem especulativa ocorresse internamente na esfera financeira ou
articulada a ela alavancou o poder de compra dos investidores, e criou um efeito riqueza
(PAIVA, 2007) por meio de lucros financeiros aviltantes e de alternativas de investimento que
cada vez mais tiveram seus riscos individuais reduzidos porque compartilhados. No caso
especfico do circuito imobilirio, o potencial crtico demonstrou seu poder destrutivo no
momento em que a forma lucro a mercadoria imvel se consubstanciou na forma juro um
imvel enquanto ativo que se valoriza , resultando na crise imobiliria como crise do capital
(NOGUEIRA, 2009).
Os processos correlatos conjuntura brasileira obrigam-nos relativizao de alguns
pressupostos e efeitos que estiveram presentes com muita fora em economias de capitalismo
avanado, e colocam em evidncia os fatores e o arranjo interno financeiro, institucional e
poltico do circuito imobilirio. Contudo, mudanas resultaram das tendncias assumidas pelas
empresas e na gesto do capital, passando do mbito familiar e fechado, localmente estruturado,
O tempo que se emprega para produzir determinada mercadoria se chama perodo de produo: o tempo que se
emprega para realizar o valor personificado na mercadoria por meio do processo de troca se chama tempo de
circulao, e ao tempo que leva o valor de determinado capital para realizar-se atravs da produo e da troca
denomina-se tempo de rotao (HARVEY, 1990, p. 72).
29

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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

ao capital aberto, dotada de inovaes tcnicas e estratgicas do ponto de vista empresarial e


financeiro (PAIVA, 2007). A entrada de capitais externos, embora limitada compra de aes e
participaes, cumpriu papel de peso no que se refere aos rearranjos territoriais e estruturais, tal
como maior mobilidade e desconcentrao espacial, culminando numa homogeneizao relativa
em nvel nacional, rumo a outras regies do pas, fora dos espaos metropolitanos e da regio
concentrada, com relativo nivelamento dos preos e padronizao dos produtos (SHIMBO,
2011).
A estas mudanas financeiras corresponderam novas lgicas espaciais e estratgias que
vieram romper com parte das rgidas e antigas rotinas locais e familiares presentes em muitas
pequenas e mdias empresas do mercado imobilirio. Assim, nos novos grandes lanamentos
estiveram presentes parcerias no s entre empresas de locais diferentes, mas tambm entre
empresas de distintos ramos de atuao, cujos lucros e rendas garantidos nos negcios
imobilirios atraram a ateno para esta renovada sorte de acumulao no/do espao. Retorna
assim a renda da terra, especificamente os diferenciais de renda, a ganhar importncia,
especialmente no circuito financeiro. O exemplo mais significativo o banco de terras, o
denominado land bank, em torno do qual a concorrncia pela compra de estoques gigantescos de
terras resultou na mais original contradio da propriedade privada da terra, sendo, ao mesmo
tempo uma barreira porque espacialmente fixa e uma condio significando garantias
perante seus clientes e investidores financeiros aos riscos que as empresas viriam a assumir.
Se, por um lado, o papel assumido pelo Estado chancelava os lucros do setor imobilirio
vis--vis as determinaes do capital financeiro com baixa tributao, por exemplo , por
outro, a grande participao na proviso habitacional especialmente a partir dos ltimos anos
da dcada de 2000 , a postura financeira tomada pelo Estado ao desviar a liquidez para os seus
ttulos pblicos (SANTOS, 2011), e a pouca espessura dos instrumentos financeiros, como a
securitizao, por exemplo, garantiu ao setor uma condio diferenciada na fase recessiva
internacional, e o menor impacto da crise internacional de 2007/2008 no setor imobilirio
brasileiro.
Estas especificidades macroestruturais so essenciais compreenso do processo de
produo do espao urbano pelo setor imobilirio e, junto s particularidades da produo
imobiliria local, as diferenas constatadas para alm das desigualdades ensejam questes e
impem limites a uma compreenso unidimensional da produo das cidades, centrada apenas na
atuao de agentes e estratgias hegemnicas do capital.

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Esse referencial, na opinio de Pereira (2011b, p. 7), importa mais do que [...] enfatizar
os impasses do atual cenrio internacional de crises, at porque visvel que mundialmente apesar
dos limites e, tambm, por causa das dificuldades inflam-se os negcios globais, que envolvem
disputas entre cidades. E, a partir desses negcios, aumentam excepcionalmente o volume e o
nmero de novos empreendimentos, por meio dos quais se efetivam novas relaes, novas
prticas e novos produtos que conformam uma nova arena urbana de disputas.
desse modo, por exemplo, que em reas mais afastadas das cidades, ao mesmo tempo
tem-se junto emergncia de novos produtos imobilirios globalizados a persistncia de formas
tradicionais de produo, cuja combinao aparenta ser menos deletria do que decorreria apenas
da presena de prticas hegemnicas, mas que sob o impulso da valorizao e especulao
imobiliria e financeira, a referida coexistncia s torna tal processo mais agressivo e mais
potente o poder do capital sobre a propriedade privada da terra quando dissociado dela
(PEREIRA, 2011b, p. 9).
Estes movimentos e momentos diferenciados da valorizao do capital no setor
imobilirio e na prpria produo da cidade assim ocorrem, pois, de acordo com Jaramillo (2009,
p. 99-100), historicamente o movimento de expanso do capital privilegia, num primeiro ato,
certos setores e ramos cujas caractersticas iniciais lhe so mais favorveis, em relao a outras
atividades que oferecem mais obstculos. A indstria da construo civil um desses ramos em
que o capital precisa vencer uma srie de barreiras para se impor, sendo, portanto, o processo de
penetrao das relaes capitalistas no setor imobilirio ainda inacabado e menos desenvolvido
em muitas formaes sociais (JARAMILLO, 2009, p. 99-100), especialmente na Amrica Latina e
historicamente no Brasil (PEREIRA, 1988), embora a dinmica das duas primeiras dcadas do
sculo XXI apresentem mudanas substanciais.
O tempo excepcionalmente longo de rotao do capital no setor, somado ao tempo
igualmente longo de circulao do produto imobilirio no mercado, traduziu-se at poucas
dcadas numa falta de incentivo penetrao do capital, pois, se, de um lado, afetava a taxa de
lucro ao elevar o preo do produto, restringindo a escala de operao de muitas empresas e de
circulao do capital e dos ativos , de outro, exigia para o processo produtivo uma acumulao
prvia de capital mais elevada que a necessria em outros setores da economia30.
Aqui, a presena da propriedade privada da terra componente chave, embora a
experincia sob o capitalismo tenha demonstrado que no existe um mecanismo de ajuste interno
A esse respeito ver Topalov (1979a), pois o autor discorre acerca dos papis desempenhados pelo capital e pela
propriedade fundiria na anlise do ciclo de reproduo do capital investido na indstria da construo civil.
30

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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

que acople o fluxo de terras ao ritmo da acumulao na produo imobiliria. Porm, conforme
afirma Jaramillo (2009, p. 102), e a partir da realidade por ns estudada na cidade de Londrina
durante nosso mestrado (AMORIM, 2011a), a propriedade fundiria urbana ou rural foi
estruturada como um meio de acumulao de capital inicial ao capital local de base mercantil.
Assim, o movimento secular ascendente dos preos da terra, alm de capitalizar as bases da
produo, amortecia o efeito das flutuaes nas condies de acumulao razes do seu atraso
tecnolgico , reduzindo os riscos aos capitalistas que se lanavam no setor, e compensando o
investimento em face das amplitudes existentes (AMORIM, 2011b). Internamente ao mercado
imobilirio, as assimetrias econmicas entre os agentes e proprietrios e entre os ativos
fundirios, concorriam para que alguns proprietrios aqueles das terras mais caras ganhassem
mais, enquanto outros ganhassem menos aqueles proprietrios das terras mais baratas , em
funo das especificidades do mercado de terras.
Neste aspecto, e tratando do foco da nossa reflexo, em cujas cidades as fraes
hegemnicas do capital presentes na produo imobiliria coexistem e se articulam com aquelas
fraes consideradas tradicionais ou mercantis, segundo Cano (2010), parte desse capital
mercantil evoluiu, mas no plenamente, em funo dos processos e atividades econmicas sob as
quais ele foi se desdobrando e ocupando espaos em outras esferas e setores da atividade
capitalista. No obstante, travestindo e consubstanciando-se em novas formas de produo e
acumulao, ele manteve muitos traos anteriores, os quais lhe asseguravam e ainda asseguram
sua participao no poder local ou regional (CANO, 2010, p. 5).
Mantm-se assim estruturas ambguas de ativos nos quais a propriedade fundiria, o
rentismo e as prticas especulativas se destacam e garantem aos seus detentores meios de
valorizao e reproduo econmica e poltica, sobretudo no espao urbano, lcus privilegiado
de sua expanso (CANO, 2010, p. 6). Para Cano (2010, p. 6) e Bresser-Pereira (1989), essa uma
forma de acumulao primitiva, da qual brota o que Cano (2010) denomina capital mercantil
imobilirio. Foi a que, por exemplo, um velho capital mercantil se transfigurou numa pequena
construtora, ou que um proprietrio fundirio se tornou um empresrio cujas atividades se
transmutaram e adquiriram especificidades modernas, coagido pelo novo ambiente o ambiente
dos negcios imobilirios que o cerca.
Ao passo da modernizao que acometeu a dinmica regional e urbana, esse capital
mercantil parcialmente reconfigurado e no apenas parasitrio, arcaico, especulativo e
dependente dos favores do Estado, conforme reitera Bresser-Pereira (1989) , perpetuou sua
estrutura de poder, influenciando, por exemplo, o controle dos financiamentos e da
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

comercializao de uma dada produo, ou, como o caso da nossa pesquisa, continuando a
estender seu poder em cima da terra, a qual foi decisiva na manuteno da aliana entre as fraes
tradicionais e modernas do capital, porm, prolongando o atraso, o controle poltico e o seu
poderio econmico (BRANDO, 2007, p. 130). este capital que est articulado direta ou
indiretamente ao poder pblico local, seja em funo de sua influncia sobre o destino das verbas
pblicas ou pelos seus laos sociais e institucionais, e assim exerce relativa dominao sobre as
instncias locais e estaduais de governo (CANO, 2010, p. 8).
Aqui podemos citar os exemplos da influncia exercida por empresrios da produo
imobiliria na definio dos permetros urbanos, na expanso das zonas urbanas, nas leis de
zoneamento, uso e ocupao do solo; ou, na escala estadual, por exemplo, na criao e a
expanso de regies metropolitanas que, de um modo ou de outro, beneficiam elites econmicas
e polticas locais. Esse processo resulta da presena e do poder dessas elites, que so ou esto
integradas ao capital mercantil local, e reflete um acesso desigual aos recursos pblicos por
municpios, corporaes, agentes, famlias e indivduos, concentrando, cada vez mais,
investimentos e acumulao de poder econmico e poltico.
A modernizao das relaes econmicas hegemnicas procura impor-se e integrar os
espaos regionais e urbanos, desmantelando grande parte da estrutura mercantil antes
predominante, rompendo com o esquema tradicional ali presente, por exemplo, com suas
prticas comerciais e financeiras, assim, acelerando o processo de expanso urbana. Mas, essa
transformao no completa, afirma Cano (2010, p. 11), e, em muitos casos, nem mesmo
possvel ou necessria, porque o novo capital, atendida suas necessidades, concilia seus interesses
com os do capital mercantil que ali ainda vige, concilia-os, por exemplo, nas esferas de governo e
na diviso do trabalho. Este autor (CANO, 2010, p. 15) observa isso a partir do caso da
construo civil que, embora tenha sua base de deciso urbana e seja classificada como integrante
do setor industrial, ela a transcende e se articula, alm da prpria indstria, com o capital
bancrio, comercial, com os servios terceirizaes de todo tipo, servios financeiros, servios
imobilirios etc. e at mesmo com a agroindstria.
No contexto de rpidas, profundas e potentes transformaes, marcadas por
disparidades, convivncias e contramarchas, preservaram-se, recriaram-se e at mesmo
ampliaram-se os traos do atraso estrutural, da desigualdade social e da afirmao de antigas
estruturas de dominao, como a do rentismo fundirio e financeiro , do patrimonialismo, da
dominao poltica e de acesso ao Estado (BRANDO, 2007, p. 133 e 134). As ltimas trs
dcadas do sculo XX, palco temporal das mudanas que vimos discutindo, caracterizaram-se, de
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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

acordo com Brando (2007, pp. 139 e 140), pelo avano da interiorizao do urbano moderno
no metropolitano e de outros variados espaos urbanos. Tratou-se de um perodo e conjuntura
nos quais houve grande participao de empresas oligoplicas de engenharia em setores-chave da
preferncia do capital nacional pelas rbitas no industriais, atuando especialmente na produo
do ambiente construdo, embora caracterizados mais pela natureza de capitais mercantis, onde o
privilgio poltico e a articulao com o Estado condiciona boas possibilidades de lucro.
Conjunturalmente, esse amplo arco de alianas ganhou ares mais modernos ao
reestruturar as articulaes urbano-regionais, por exemplo, as existentes entre o mercado de
terras e de moradias e a proviso pblica de infraestrutura e de financiamentos imobilirios. A
ascenso da incorporao imobiliria promoveu a articulao entre o proprietrio fundirio, os
futuros compradores do imvel, o construtor, o incorporador e o financiador, cujo processo teve
incio e foi dinamizado a partir da criao do Sistema Financeiro da Habitao e do extinto Banco
Nacional da Habitao (BRANDO, 2007, p. 140). Desse momento em diante, os elos entre o
setor financeiro e a produo do ambiente construdo foram se desenvolvendo no Brasil.
Criaram-se condies internas para a circulao do capital no ambiente construdo e atribui-se
relativa autonomia aos circuitos dos capitais a envolvidos31.
O atrelamento do setor imobilirio ao circuito financeiro abre muitas possibilidades de
pesquisa e reflexo. Traz inquietudes tericas e prticas ao passo que a financeirizao dos
negcios imobilirios sugere mais que uma transformao das tradicionais e at mesmo arcaicas
formas de captura de rendas fundirias, pois dinamiza a ao dos agentes e confere ps e mos
livres aos capitais a arrolados. Alm disso, a existncia de diferentes fraes de capitais na
produo imobiliria, porm, articuladas com os capitais mais modernos, compe pea
fundamental na estruturao e reestruturao da produo imobiliria, do mercado residencial e
na expanso da malha urbana nos municpios brasileiros, alm de trazer um horizonte
investigativo muito importante compreenso da urbanizao do territrio.
Isto se deve ao carter processual do modo capitalista de produo, que pe em marcha a
articulao entre as diferentes fraes de capitais num determinado setor, mas que, sobretudo, em
funo do seu trao concorrencial imperfeito, monopolista e incompleto, bem como, do
desenvolvimento ainda incipiente dos modernos mecanismos de regulao e gesto do
mercado imobilirio, acelera os conflitos e os embates entre estas distintas fraes de capitais,

A prpria aprovao da Lei Federal N 4.591 em 16 de Dezembro de 1964, que dispe sobre o condomnio em
edificaes e as incorporaes imobilirias, demonstra como neste perodo teve incio a regulamentao e
organizao do setor imobilirio no pas.
31

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

fazendo com que elas convivam sob a gide da oligopolizao e da centralizao presentes neste
mercado.
Uma primeira considerao, que reflete a realidade de vrias cidades, relativa natureza
dos capitais, diferenciados e distintos, dotados de lgicas de valorizao e acumulao correlatas a
temporalidades mais ou menos desiguais. Estes capitais, que tm na terra e na reproduo
territorial da cidade um meio de acumulao e de valorizao, esto estruturados de distintas
maneiras, embora haja uma tendncia homogeneizao de tais prticas, corolrio da prpria
natureza do capitalismo e do seu carter monopolista que, acima dos outros, contraditoriamente
radica-se na prpria concorrncia.
Por essa razo, pode-se compreender a centralizao da gesto dos negcios imobilirios
e com terras urbanas em torno de determinadas empresas e/ou grupos de empresas, do mesmo
modo que se verifica a concentrao da valorizao da terra urbana em determinadas reas da
cidade, isto , naquelas de maior interesse dos agentes de ponta deste mercado. A
homogeneizao destas estratgias traz implcita a lgica de uma cidade em que vigem prticas
excludentes e segmentadas, pois o acesso mercadoria espao urbano torna-se cada vez mais
objeto de especulao, extrao de lucros e de rendas fundirias, intermediao financeira etc., do
que decorre a necessidade da promoo pblica do financiamento habitacional e da habitao de
interesse social (HIS) aos segmentos economicamente desfavorecidos, bem como a existncia de
uma produo paralela, informal e de uma mirade de agentes imbudos de distintas prticas,
atrelados a diferentes momentos da produo e da valorizao do espao. Da o conflito, a
coexistncia e o convvio que refletem traos estruturais da nossa formao social.

1.3. O debate sobre a reestruturao urbana, reestruturao da cidade e a reestruturao


imobiliria
Com base nas principais mudanas que ocorrem escala das cidades articuladamente s
escalas externas prpria cidade, provocando grandes alteraes e rupturas na materialidade e na
dinmica dos processos sociais e econmicos, as noes de reestruturao urbana, constatada em
Soja (1993), e de reestruturao urbana e das cidades, discutidas por Sposito (2004a, 2007a),
comparecem como especificidades de um momento de profundas alteraes na economia poltica
do capitalismo, cuja temporalidade remete [...] aos perodos em que amplo e profundo o
conjunto das mudanas que orienta os processos de estruturao urbana e das cidades
(SPOSITO, 2007a, p. 248).
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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

A diferenciao entre reestruturao urbana e reestruturao das cidades diz respeito s


escalas prprias a cada uma delas, visto que a primeira remete a uma escala mais abrangente,
enquanto que, na segunda, a morfologia urbana vista de modo articulado s referidas mudanas.
Ambas esto dialeticamente articuladas, no podendo ser observadas estritamente numa destas
escalas apenas (SPOSITO, 2010a, p. 10). No caso especial da reestruturao das cidades, as
formas espaciais so tanto ponto de partida quanto ponto de chegada investigao dos
processos e dinmicas que se quer conhecer. So, conforme afirma Sposito (2007a, p. 248), mais
que formas, porque fazem parte da lgica de estruturao, que, por sua vez, so mais que
estruturas espaciais, expresso de um momento deste processo. Aqui, as novas formas de
produo, de propriedade imobiliria, de habitat, usos do solo e de consumo e apropriao do
espao urbano constituem elementos centrais anlise, cuja dinmica pe em contato as noes
de reestruturao urbana, reestruturao das cidades e reestruturao imobiliria.
A reestruturao da cidade, imprescindvel reestruturao urbana, segundo Sposito
(1996, p. 111), vem da compreenso de que o contnuo processo de organizao/desorganizao
da cidade contm a dinmica do prprio processo social que a anima, [...] sendo a estrutura em
cada corte do tempo do processo de reestruturao da cidade, tambm determinante dos
momentos seguintes do processo. Isso porque, na escala urbana, afirma Smith (2007), a
reestruturao responde como parte de uma evoluo mais ampla da economia capitalista
contempornea, embora, do ponto de vista do capital, se tornem novas e atrativas as fronteiras de
valorizao imobiliria, porm, variavelmente conduzem a uma simultnea, assim como
subsequente, decadncia e desenvolvimento, desvalorizao e revalorizao, produo e
destruio (SMITH, 2007, p. 29), contendo, em suma, os sentidos das mudanas passadas,
presentes e futuras. E essa condio que pressupe o sentido do emprego do termo
reestruturao (SPOSITO, 2004a, p. 312).
Ora, o arranjo destas noes certamente corresponde a um momento especial, no qual se
verifica a passagem de um capitalismo que deixa de ter como principal eixo de crescimento a
industrializao e a especulao financeira relacionada ao setor fabril e s commodities
agrominerais, transladando-se agora produo imobiliria, cuja dinmica consiste, de acordo
com Pereira e Hidalgo (2008, p. 8), em pea fundamental da valorizao financeira e da
reestruturao e produo do espao urbano no mundo contemporneo.
Na leitura da reestruturao urbana por autores da chamada escola regulacionista, em
que pesem as distines contextuais e conjunturais, Valladares e Preteceille (1990, p. 12)
afirmaram que:
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

A passagem da anlise econmica anlise urbana constitui um dos pontos


mais interessantes do debate em curso. [...]. Constata-se, inclusive, que frente
segmentao e relocalizao do processo industrial fordista verificou-se uma rehabilitao econmica da cidade enquanto lcus de interaes complexas.
preciso ressaltar, no entanto, que tal revalorizao se limita a certos espaos, a
certas atividades e a certas categorias sociais. E que outros processos de
transformao esto em curso nas cidades reforo da centralidade, crescente
fracionamento scio-espacial e segregao urbana, elitizao de bairros
(gentrification) e expanso da pobreza urbana, aumento da violncia e da
delinquncia, esgotamento das regies inteiras e crescimento de outras,
aumento das atividades informais e expanso do trabalho desqualificado.

Estes processos que corriam em paralelo ao desenvolvimento de novos espaos


industriais caractersticos do fim de sculo, que tanto despertaram interesse nos estudos urbanoregionais, no eram captados pelo modelo, no eram elucidados pela leitura que se fazia
poca, sobretudo em funo da importncia que adquiriam. Sua anlise necessria e complexa
tem mais a ver com o processo concreto de produo e com as formas sociais globais dentro das
quais se opera a acumulao e a reproduo do modo capitalista de produo que, na opinio de
Pereira (2011b, p. 9 e 10), atualmente j confirmam uma [...] nova fase na construo social das
cidades e da necessidade de uma nova maneira de pensar sobre a histria urbana a nvel
mundial, e especificamente latino-americana, que, com nitidez, distingue-se da realidade urbana
e arquitetnica que predominou no sculo XX.
As significativas transformaes socioespaciais pelas quais tm passado as cidades latinoamericanas, afirma Pereira (2008, p. 57), tornam irrelevante qualquer mtodo ou proposta de
repertrio homogneo para a produo, para a arquitetura e para a compreenso da cidade,
inclusive porque a reestruturao produtiva no ocorreu de uma forma igual, embora imprima
certa aparncia estandardizada a determinadas partes de vrias cidades, submetidas a tais
processos. As mudanas que acometeram a indstria da construo, associadas propriedade
imobiliria, no dizem respeito somente s mudanas introduzidas nas esferas da produo, mas
s inovaes nas concepes e tambm nas formas de apropriao e comercializao dos
produtos imobilirios (PEREIRA, 2008, p. 58).
Em Mattos (2008), encontramos aspectos especficos que possibilitam identificar a
importncia da produo imobiliria nos processos de transformao urbana e que aparecem
como causa principal da mercantilizao do desenvolvimento urbano aps a crise do fordismo:
Financeirizao da economia mundial aliada a polticas nacionais de desregulao,
privatizao e liberalizao, que se articulam subordinadamente liquidez internacional,
apresentando condies favorveis, como o baixo risco-pas, estabilidade das instituies

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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

financeiras, criao de outras novas especficas aos negcios imobilirios, competitividade


internacional etc.;
A imposio de um enfoque na gesto pblica sustentado por critrios de neutralidade e
subsidirios, outorgando assim autonomia, liberdade e protagonismo aos grandes agentes
privados do setor imobilirio nos processos de transformao urbana;
A celebrao da gesto urbana, segundo estratgias de competitividade urbana e de
mercantilizao da cidade, pautadas pelo planejamento estratgico, pela flexibilidade
urbanstica, pela descentralizao poltico-administrativa, pela atratividade de capitais
investidores custa de vultosos e amplos programas e projetos de requalificao urbana,
muitas vezes financiados, direta ou indiretamente, com recursos pblicos.
A ideia de reestruturao imobiliria, apresentada em Pereira (2004), dentre outros
trabalhos do autor (PEREIRA, 2005, 2008, 2001a, 2011b, 2011c, 2014), precisa a denominao
de uma noo abrangente e articulado do social e do espacial, especificando diferentes processos
de reestruturao: produtiva, industrial, urbana etc., cuja dimenso local contempornea medeia o
global e o local como processo socioespacial do momento atual. Est presente na redefinio da
reproduo e do consumo da cidade em ritmos, dimenses e intensidades diferenciados, em que
emergem novas formas de produo e incorporao na construo imobiliria por novos
artefatos urbanos.
A ideia, ainda que desenvolvida a partir das transformaes ocorridas na metrpole
global, diz respeito s mudanas na produo imobiliria, na construo civil, na arquitetura, nos
novos artefatos imobilirios e na habitao, cada vez mais pautados por uma polarizao social,
que por sua vez, tambm indica a reestruturao do processo de produo da cidade em todos os
nveis e em toda sua estrutura, reconhecendo que se constitui uma nova fase na construo das
cidades. Pelos exemplos analisados nesse captulo, tomamos de emprstimo a ideia, resguardando
os devidos contextos e escalas, e, tal como no captulo seguinte, faremos uso das suas
contribuies, ainda que se limitem a determinados aspectos das mudanas que temos observado
em nossas cidades de estudo.
A noo de reestruturao imobiliria marca um novo momento da produo do
habitat, no apenas nas cidades brasileiras, mas em muitas outras, especialmente naquelas
localizadas em economias emergentes da Amrica Latina, visto que as determinaes econmicas
e o prprio modelo de acumulao urbano-industrial renunciaram em muitos casos no
chegaram a tal produo fordista da habitao e dos equipamentos coletivos e meios de
consumo como condies gerais reproduo do capital, e o fizeram em favor da privatizao
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

dos servios pblicos e da proviso dos meios de reproduo social da fora de trabalho, cujos
interesses esto cada vez mais atrelados aos da valorizao financeira e imobiliria, e por eles so
comandados (PEREIRA, 2011a, p. 24 e 25). Essencialmente, nessa passagem reside o cerne das
mudanas que provocaram a reestruturao imobiliria, no mbito da qual tambm emerge um
novo e/ou renovado quadro de alianas em que as estratgias de expanso da cidade passam a
depender do setor financeiro e do imobilirio, inovando os laos entre a valorizao e a
propriedade da terra (PEREIRA, 2004). Agora, de acordo com Pereira (2011a, p. 25), o
imobilirio mercantil, cada vez mais financeirizado, assume a hegemonia da forma de produo
da cidade para o mercado.
Na anlise que faz Pereira (2011a, p. 29) sobre as novas articulaes entre o financeiro e o
imobilirio, este comparece cada vez mais como potencialidade rentista de captao e realizao
do valor, e menos como funo de refgio s crises do capital. E essa mudana, ao mesmo tempo
em que condio das novas formas de produo do espao urbano, cuja lgica, ao se tornar
cada vez mais mundializada, submete diferentes contextos urbanos s estratgias imobilirias
valorativas do capital, gera produtos e estruturas urbanas distintas, resultando nas diferentes
dinmicas existentes em cidades mdias e espaos metropolitanos (SPOSITO, 2004a, p. 323).
Para Sposito (2004a, p. 371 e 372), a anlise da estruturao e da reestruturao das
cidades demonstra que no h diferenas significativas nas formas e estratgias de produo do
espao nas metrpoles ou nas cidades mdias, sendo, antes, estas caractersticas essencialmente
oriundas da formao socioespacial. Entretanto, as formas como esto disponveis e so
apropriados e consumidos a terra urbana e os produtos imobilirios o espao urbano em geral
pela sociedade local , e capturada a valorizao fundiria pelos agentes desse mercado, importam
verificao e elucidao das diferenas entre estes contextos (SPOSITO, 2004a, p. 373).
Com relao natureza e origem dos agentes da produo imobiliria, Sposito (2004a, p.
377) afirma, para o conjunto das cidades mdias paulistas32, que se deve considerar o peso das
determinaes internas e das ordens prximas, enquanto nas metrpoles possui relevo o das
determinaes externas e das ordens distantes, quando comparadas quelas. Embora, o prprio
carter processual e contnuo destas lgicas, e desses espaos em transio, para o caso das
cidades mdias, tende considerao cada vez maior do peso das ordens distantes para ambas.

Embora nosso objeto de estudo sejam duas cidades paranaenses, podemos considera-las no mbito da mesma
formao socioespacial engendrada pelo complexo cafeeiro e, portanto, parte da mesma lgica de urbanizao que
gerou a maior parte das cidades paulistas (SPOSITO, 2004a).
32

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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

Quando consideramos a dinmica do mercado imobilirio em cidades mdias, e/ou de


porte mdio, h nveis especficos de determinaes e inquietaes a serem perseguidos, segundo
Melazzo (2010), e um deles:
[...] refere-se compreenso dos negcios imobilirios como ramo especfico da
atividade econmica que atrai e imobiliza capitais. A produo e o consumo da
cidade configuram-se, assim, como atividades relevantes no prprio processo
de gerao e apropriao da riqueza social. Busca-se, portanto, os vnculos entre
a acumulao urbana e os mercados fundirios/imobilirios. possvel aventar,
inclusive, a hiptese de que em muitos casos (e em particular nas cidades de
porte mdio), a intensidade dos negcios imobilirios frente a outros ramos
econmicos produz impactos que extrapolam o mbito local, configurando
regies de influncia de tais cidades, uma vez que atraem recursos de
compradores e investidores de outras cidades mais prximas ou mais distantes
em sua regio, ao mesmo tempo em que atraem empresas imobilirias,
construtoras e incorporadoras de outras localidades (seja da metrpole ou no)
para seu mercado (MELAZZO, 2010, p. 3).

A especificidade destes nveis de condicionantes e expresses escalares reside nas formas


e meios de realizao do valor, uma vez que h diferenas quantitativas nas possibilidades de
apropriao da terra e da renda fundiria resultante, e diferenas qualitativas residuais nas prticas
dos agentes deste mercado, que so to importantes como as quantitativas, exprimindo formas de
relaes que a proximidade, inclusive fsica, propicia entre agentes do mercado imobilirio.
A ideia de que esto em curso reestruturaes no setor imobilirio que se fazem presentes
nas cidades, pressupem mudanas profundas tambm em outros nveis de anlise, que aquele
da passagem do velho padro de valorizao/produo imobiliria rentista para um novo
padro financeiro imobilirio, em que formas mais financeirizadas, chamemos assim, articulamse s formas mais mercantis. Isso se d em funo do peso das heranas locais e das
desigualdades materializadas na paisagem das cidades (MELAZZO, 2012a), que, alm de tudo,
so reproduzidas e reforadas, rearranjando o prprio capital local e regional.
Estas transformaes recentes ocorridas no circuito imobilirio brasileiro foram objeto de
investigao de Fix (2011), cuja tese constatou que o conjunto das mudanas institucionais e o
aumento correspondente do fluxo de recursos financeiros repercutiram sobre as estratgias das
empresas, sendo uma delas a expanso e diversificao de seu alcance geogrfico na direo das
cidades mdias e de outros estados da federao, antes marginalizados em relao ao circuito
imobilirio (FIX, 2011, p. 135). Segundo a autora, o status da terra urbana enquanto mercadoria e
ativo financeiro teve papel crucial, principalmente nestes novos espaos capturados pelas grandes
empresas do setor:
As empresas que pretendiam abrir capital e aquelas j listadas na Bolsa
passaram a aumentar significativamente o estoque de terras, em parte como
modo de convencer os investidores de que seria possvel conseguir o Valor
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Geral de Vendas (VGV) prometido nas ofertas de aes. Em consequncia, a


competio entre as empresas gerou o aumento do preo da terra, motivando a
busca por terrenos mais distantes dos principais centros urbanos ou em outros
municpios e estados. A expanso em direo s periferias (ou, inclusive, reas
rurais), s cidades mdias, de porte mdio e s regies de fronteiras agrcolas
parece estar promovendo mudanas importantes na rede de cidades brasileiras
(FIX, 2011, p. 138).

Ocorre que uma valorizao fictcia destas aes encontra respaldo na valorizao
patrimonial dos prprios bancos de terras, cuja especulao retroalimenta aquela outra, e insere o
Brasil, de acordo com Paiva e Quinto Jr (2007, p. 2), no circuito mundial de valorizao
patrimonial, resultando em transformaes territoriais expressivas, porm graduais no modus
operandi dos agentes que participam do setor imobilirio, em funo da proporo do crdito
habitacional e da reduzida profundidade dos mecanismos financeiros, tais como securitizao,
mercado secundrio etc. Estas transformaes reforam, afirma Brando (2010, p. 253), a
insero do Brasil no seio das disputas hegemnicas interestatais e interterritoriais, onde
interesses empresariais e financeiros articulados propriedade da terra e imobiliria seguem
desempenhando um papel central no funcionamento do sistema capitalista.
Este mesmo autor quem afirma que a investigao crtica deve inquirir sobre as
determinantes da expanso urbana, bem como a respeito das coalizes arranjadas no espao
das cidades e na sua projeo rede urbana e ao sistema de cidades o que ele chama de
interurbanidad , em suas mltiplas fraes de capitais: comercial, agrrio, industrial e bancrio
(BRANDO, 2010, p. 262). E nessa problematizao das estruturas e agentes produtores do
espao urbano, a pesquisa deve analisar a trama dos sujeitos e fraes de capitais envolvidos
imobilirio, comercial, transporte e outros servios , que articulam os interesses comerciais mais
arcaicos do capital mercantil patrimoniais, especulativos aos interesses financeiro-rentistas do
circuito imobilirio, dos proprietrios de terras e ao poder pblico local tambm interessado na
expanso urbana como um negcio (BRANDO, 2002; BRANDO, 2010, p. 262 e 263).
Estamos de acordo com Brando (2007, p. 53), quando afirma que o movimento da
acumulao do capital, sobretudo em sua face homogeneizadora de relaes, procura suplantar a
durabilidade das formas, das estruturas, das relaes e dos processos preexistentes erigidos como
barreiras s transformaes em curso. Entretanto, sem nunca completar-se plenamente, esse
movimento contnuo, est sempre em realizao, em reestruturao, cujo acontecer no solapa
completamente as estruturas e as relaes com que se depara no territrio. Por isso, o exame e a
investigao a partir das reestruturaes, cujo escrutnio adquire importncia, urgncia e
atualidade para pensarmos a produo do espao e a urbanizao brasileira em tempos e em
termos atuais e diversos.
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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

O debate ainda recente sobre a reestruturao imobiliria sinaliza que h um interesse


na compreenso de uma mediao de processos, dimenses e nveis de anlises, segundo Pereira
(2008, p. 60 e 62), indevidamente separados pela tradio das anlises urbanas, em busca de uma
possvel resposta necessidade de superao do modelo centro-periferia para o estudo das
transformaes recentes da cidade segmentada, em suas mltiplas e mveis escalas e articulaes,
contribuindo ao entendimento do papel da expanso-construo da cidade em si mesma, e
considerando o prprio desenvolvimento e reproduo capitalista no setor imobilirio.
O contexto da reestruturao imobiliria em suas mltiplas escalas espaciais e, portanto
de realizao da poltica, perpassa a discusso do atual momento de expanso do setor imobilirio
pelo territrio. De acordo com Brando (2007) e Fix (2011), essa reflexo recai na compreenso
da homogeneizao produtiva e espacial, da polarizao financeira, da integrao dos mercados
no contexto das heterogeneidades estruturais, bem como das estratgias espaciais engendradas
pelos agentes privados da produo imobiliria local. Desse modo, um panorama atual deste
cenrio macroeconmico, coloca em evidncia a guinada dos agentes privados em suas mltiplas
instncias e das polticas habitacionais, urbanas e daquelas especificamente voltadas ao setor
imobilirio, sobretudo na segunda metade da dcada de 2000.
A compreenso da recente organizao do setor imobilirio no Brasil, identificando seu
lugar no processo de reestruturao econmica, significa entender suas continuidades, de um
lado, e suas rupturas, de outro, sabendo-se fazerem, ambas, parte de um processo correlato
produo do ambiente construdo e ao do Estado no mago de diferenciadas rbitas
capitalistas que ensejaram desenvolvimento econmico no pas h pouco mais de meio sculo. A
contribuio de Melo (1990), atinente ao perodo 1940/1988, no qual articulaes de interesses se
consubstanciaram, a seu ver, num dado regime de acumulao, demonstrativa de como alianas
e clivagens entre vrios interesses envolvidos e entre esses e as polticas pblicas substantivaram a
acumulao capitalista e o modus operandi de boa parte das transformaes sociais, polticas e
produtivas. Nas palavras do prprio autor:
[...] o circuito imobilirio, juntamente com outras esferas no-industriais, um
dos loci privilegiado de atuao do capital nacional. No curso do
desenvolvimento capitalista tardio e subordinado se constituiria uma
diferenciao de rbitas de atuao entre o capital local, o Estado, e o capital
multinacional configurando aquilo que se convencionou denominar de a
sagrada aliana ou o trip. Neste movimento o capital local se especializaria
em rbitas no-industriais: promoo imobiliria, construo civil, e atividades
comerciais e de intermediao financeira [...]. (MELO, 1990, p. 169)

No contexto das cidades estudadas em nossa pesquisa, h exatamente um capital local


imiscudo em rbitas no-industriais e, no caso especfico daqueles voltados produo
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

imobiliria, sua insero neste e em outros espaos correspondem a este raciocnio e s suas
prprias formas de reproduo, destacadas as alianas e as articulaes de interesses comuns
entre os agentes. Para Melo (1990, p. 169):
A questo da produo do espao construdo no Brasil, nesse sentido, pode ser
explorada a partir de dois eixos analticos. De uma parte, as alianas e clivagens
entre os vrios interesses envolvidos; de outra, as transformaes nos padres
de constituio dessas alianas em sua articulao com as polticas pblicas e
estratgias de acumulao. (MELO, 1990, p. 169)

A nosso ver, resguardados os devidos contextos, o sentido atual da poltica habitacional e


das alianas estendidas ao setor imobilirio, na ltima dcada, possui muita semelhana com o
perodo descrito por Melo (1990, p. 169 e 170), em que coalizes setoriais, nacionais e locais,
assumiram formas concretas e hegemnicas, representadas e fortalecidas por meio do poder de
Estado, aglutinadas em torno s estratgias de acumulao e reproduo especficas e comuns
sob um mesmo projeto, no caso nacional atual o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV),
embora no se restrinja a ele, seja porque se trate de um capital disperso, em estruturao do
ponto de vista propriamente capitalista e segmentado, no operando somente nos marcos do
PMCMV. Precisamente, estes capitais assim identificados nas cidades estudadas so,
majoritariamente, de origem local, de um capital mercantil, cuja escala de operao se expande
sob condicionamentos econmicos multiescalares e de primazia poltica.
A respeito do quadro brasileiro recente, Fix (2011, p. 122) argumenta que o setor
imobilirio demandou, num primeiro momento, a articulao entre promotores imobilirios
locais e investidores nacionais, ensejando a mobilidade de uma frao de capital necessria
liquidez dos fundos disponveis e ao financiamento da produo localizada, deprimida pela baixa
liquidez caracterstica dos anos 1990. Num segundo momento, aponta-se a reestruturao do
setor no teor da atual poltica habitacional, cenrio no qual os financiamentos por dentro e por
fora do PMCMV so fortalecidos. Neste cenrio, as grandes empresas, ao se expandirem
territorialmente, entram em relativo e tnue conflito com as empresas construtoras e
incorporadoras locais, que se mantm graas aos seus fortes vnculos patrimonialistas,
conhecimento do mercado e boas relaes polticas locais.
Todavia, esses conflitos no constituem uma regra geral, so, antes de qualquer coisa,
relativos ou at ausentes, havendo coalizes de interesses que se estabelecem concretamente em
arranjos temporrios ou em articulaes mais duradouras, refletindo tanto as clivagens como as
acomodaes e reatualizaes da produo imobiliria. Isso porque h uma segmentao entre as
empresas, seus produtos, suas reas de atividade na cidade, e assim, baixa concorrncia. Segundo
afirma Fix (2011, p. 198), tomando de emprstimo ideias de Neil Smith (1984), essas frentes de
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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

expanso representam um movimento de homogeneizao ou de igualizao que,


simultaneamente, s se realiza por profunda diferenciao e sob contnua rediferenciao
espacial, tanto entre as escalas como dentro delas.
O contexto atual, de acordo com Melazzo (2013), no s demonstra um ponto de
inflexo nas histricas trajetrias dos capitais imobilirios, quando abriram seus capitais na
BOVESPA entre 2006 e 2008, como tambm afirma um novo sentido estratgico da atuao dos
agentes que passaram a comandar a produo das cidades no Brasil na dcada de 2000. Segundo
Melazzo (2013, p. 1-3), so cada vez mais seletivos os vetores de expanso territorial, tal como
as transformaes escalares, territoriais, locacionais, residenciais e tipolgicas que segmentam o
mercado de terras e que reestruturam os capitais mercantis-rentistas em suas lgicas de
acumulao local, agora progressivamente financeirizadas com o PMCMV e com a chegada das
novas empresas imobilirias, apontando novas formas no s de se produzir, mas tambm de
apropriar e consumir cidades. Sobremodo, essa leitura do contexto atual aponta no sentido da
reestruturao, j que sobreposies e articulaes, mais que sucesso e eliminao, explicam o
sentido desse movimento e, devem, assim, conduzir o pensamento e a investigao (MELAZZO,
2013, p. 3).
Melazzo (2013, p. 7-10) deslinda trs planos que buscam, preliminarmente, explicitar a
articulao entre as escalas geogrficas, entre os agentes e as estruturas consideradas sob a
perspectiva analtica das cidades mdias, essenciais nossa investigao:
1. Na escala intraurbana observa a herana das velhas desigualdades que se articulam s
novas, produzidas e que produzem na escala local a estruturao de capitais concorrentes,
fortemente imbricados ao planejamento e gesto urbanos. Destaca-se a a figura do
incorporador imobilirio, cuja ao diz respeito transformao dos usos do solo
urbano, s bases das rendas fundirias, e captao de lucros de incorporao, auferidos
s transaes imobilirias e prpria terra urbana intensamente comercializada. Na longa
durao, o conjunto dessas aes possibilita compreender as transformaes operadas na
cidade que, variavelmente, remetem valorizao/desvalorizao das reas pelos agentes
privados;
2. Na escala das redes urbanas e na escala regional, as estratgias de atrao de excedentes e
de sua mobilizao implicaram em novos patamares em que a produo do ambiente
construdo reafirmou-se como polarizador da riqueza e da articulao das elites locais de
carter rentista-patrimonialista, em que a centralidade exercida pelo ativo financeiro terra
compe pea chave neste novo contexto. Ao redor desta centralidade, estruturou-se e
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

reestrutura-se o mercado e seus agentes, em suas interaes, articulaes e estratgias,


respondendo aos interesses historicamente conferidos terra, especialmente urbana, na
formao econmica brasileira e em cada uma de suas formaes socioespaciais;
3. Na escala nacional observa-se a formao de redes de negcios, investimentos, novos
capitais, enfim, a estruturao de um mercado nacional, cujos agentes cada vez mais
articulados escala internacional, no contexto mundial da financeirizao da riqueza
fundiria/imobiliria, enredados no contexto da ampliao e extenso das relaes
financeiras e do crdito disponvel produo, ao financiamento e ao consumo que,
gradativamente, incorporam um novo pblico consumidor, antes situado fora do
mercado, denotando uma crescente articulao entre os circuitos de valorizao financeira
e imobiliria.
Sob a perspectiva da centralidade do ativo financeiro terra urbana no contexto geral da
habitao econmica de mercado e das cidades mdias, especificamente, conclui Melazzo (2013,
p. 15) que:
A mquina imobiliria em ao captura os lugares a sua lgica, ou melhor,
lgica dos agentes hegemnicos que alcanaram um patamar de atuao agora
na escala nacional. Os preos so formados a partir de expectativas, uma vez
que os bens imveis passam a ser cada vez mais vistos como ativos (sujeitos a
aes especulativas), ficam patentes as assimetrias entre ofertantes locais e
demandantes cada vez mais nacionalizados no caso da terra urbana e entre
demandantes locais e ofertantes nacionalizados no caso da habitao e cada
cidade e seletivamente, cada rea preferencial em cada cidade, torna-se uma
mercadoria que pode produzir riqueza e poder a seus proprietrios.

As transformaes esto ocorrendo em duas mos, entre demandantes nacionais e


ofertantes locais de terra e entre demandantes locais e ofertantes supralocais do produto
imobilirio, provocando alteraes profundas na produo e no consumo do espao urbano, que
tambm ocorrem nesse duplo e contnuo movimento, cujos efeitos ainda esto por serem
apreendidos em nossas cidades, seja porque atuais, seja em funo das escalas e da extenso em
que operam atualmente, de modo complexo, num movimento de reestruturao, como temos
afirmado at aqui. Esse duplo movimento ocupar a nossa reflexo a seguir.

1.4. Os tempos e os termos da produo e da valorizao do espao nas cidades mdias:


diacronias ou movimentos incompletos?
A compreenso da atual produo imobiliria a partir de exemplos empricos em cidades
mdias ressaltam questes muito conhecidas como a da propriedade fundiria, a existncia em
grandes quantidades de lotes vazios e de vazios urbanos (NASCIMENTO, 2014), as formas
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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

dispersas caractersticas da urbanizao difusa (SPOSITO, 2009b) e a coexistncia de agentes


assimtricos com os mesmos objetivos, que a captura de mais-valor e acumulao ilimitada nas
rbitas do capital mercantil imobilirio. Uma leitura como esta contribui compreenso da
produo do espao urbano em cidades mdias, cujos processos espaciais verificados ultrapassam
a unidade antes representada pela cidade, seja por meio das morfologias produzidas ou por conta
das relaes no hierrquicas engendradas, despontadas a partir da emergncia de grandes
empresas e/ou grupos de origem local que estruturam e reestruturam reas inteiras de cidades e
de contextos urbanos em transitoriedade (SPOSITO, 2010b, p. 132).
As informaes colhidas em campo durante a realizao das entrevistas, sobretudo na
cidade de Londrina, apontam no sentido de que as formas da urbanizao so mais que formas
materiais produzidas no espao das cidades (SPOSITO, 2007a, p. 248), indicando aspectos
qualitativos que so pertinentes atuao das construtoras, loteadoras e incorporadoras. Indica
tambm a importncia que a terra joga neste movimento, adquirindo, em nossa leitura,
protagonismo nos negcios imobilirios, seja porque os movimentos locais do preo da terra so
condicionantes da mobilidade regional destas empresas, seja porque sua disponibilidade define
grande parte das estratgias territoriais operadas em diferentes escalas.
A existncia de grandes estoques fundirios em espaos no metropolitanos tem sido uma
das condies e, portanto, caminho explicativo da expanso do setor imobilirio no pas, o que,
atrelado a uma demanda no atendida, crdito contido e uma produo reprimida ao longo de
mais de duas dcadas, reinsere estas novas arenas de produo imobiliria no caminho do capital
circulante. Mas, coforme comentamos, trata-se, segundo Smith (1984), de um movimento de
homogeneizao que s se realiza sob contnua rediferenciao espacial, tanto entre as escalas
como dentro delas, cujas especificidades intrnsecas a estes espaos resignificam as aes e
estratgias engendradas.
As estratgias geogrficas cumprem papel central e decisivo na diversificao e na
expanso dos negcios imobilirios, especialmente no segmento residencial, em que o acesso ao
crdito e a aquisio de bancos de terras, mais que diversificao de segmentos, adquiriram
importncia crucial ao "bom negcio", tendo em vista a dimenso histrica da propriedade
privada da terra na sociedade brasileira e seu carter estratgico, resultando nas conhecidas
parcerias entre o construtor/incorporador demandante de terra e o proprietrio fundirio
ofertante.
As distines histricas entre as cidades estudadas, derivadas das polticas urbanas e aes
locais em geral, com imperativos de ordem qualitativa, apontam no sentido de diferentes lgicas
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

espaciais, decorrentes da atuao histrica dos agentes, no processo de constituio e


reconstituio da morfologia urbana. Assim pensadas, as cidades de Londrina e Maring
apresentam no somente desigualdades, mas diferenas histricas, ainda que num curto lapso de
tempo e, ampliando o escopo deste raciocnio para outros espaos, podemos compreender como
estes diferentes movimentos espao-temporais locais ensejaram, num conjunto de cidades,
particularidades que limitam o sentido das leituras homogeneizadoras. Esta evidncia parte no
s de uma escolha terica e conceitual construda empiricamente, mas tambm da constatao
desses termos e destas especificidades nas constantes falas dos agentes da produo imobiliria.
Os tempos e os termos da produo e da valorizao do espao nas cidades mdias
apontam movimentos complexos que articulam distintos ritmos, em que, se, por um lado,
subsistem estratgias arcaicas, por outro, a criao de novas linhas de produtos imobilirios em
espaos igualmente segmentados, no nos possibilitam falar em movimentos incompletos, pois,
eles so justamente combinados e coexistentes. Ademais, o modo de reproduo das empresas
por ns estudadas confirma particularidades que coexistem no movimento geral de valorizao
do capital no setor, ao ponto de se destacarem nacionalmente nos rankings da construo, seja
preservando suas particularidades ou alternando rotinas empresariais com grandes imobilirias da
cidade de So Paulo, por exemplo.
As bruscas transformaes espaciais que tais empresas promovem nas cidades so
veementemente catalisadoras de novas formas de apropriao do espao, induzindo tendncias
que intensificam a segmentao residencial a patamares nunca antes experimentados e, num
primeiro momento, supnhamos, descolados da demanda realmente existente, mesmo entre as
elites locais. Estas transformaes so amplas e se do num contexto de permanente transio,
acelerando o processo de produo e consumo da cidade, cuja oferta e demanda qualificam
relaes em novos patamares, em que o espao, se nova raridade na metrpole, na cidade
mdia somente seus novos atributos lhe podem conferir essa qualidade.
Sposito (2010b, p. 132 e 133) deslinda o contexto dessas mudanas afirmando se tratar
no apenas de transies, mas de uma situao de transitoriedade, porque o ritmo da imposio
de novas formas de parcelamento do solo pelos incorporadores no s intensifica como tambm
antecipa e projeta novas formas de uso e ocupao que se desenvolvero, adiantando-se s
efetivas demandas solvveis presentes no mercado, apresentando uma tendncia em que, por
exemplo, a oferta de novos produtos imobilirios se d em ritmos mais acentuados do que os
observados na evoluo demogrfica ou da demanda. Produzem-se, assim, segundo a autora
(SPOSITO, 2010b, p. 133), quatro movimentos, no s relacionados com os interesses fundirios
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CAPTULO I. ESTRUTURAO E REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E MARING


E A PRODUO IMOBILIRIA

e imobilirios, mas tambm com as mudanas espaciais demogrficas e na composio do


consumo da sociedade inteira:
1. expanso do estoque de terras loteadas, mas no ocupadas;
2. aumento dos preos dos imveis, tanto porque a expanso horizontal valoriza os imveis
melhores situados, como pelo fato de que os imveis recentes adquirem um status de
novos e diferenciados produtos imobilirios, incorporando aspectos exclusivos na tica
do mercado;
3. aquisio de imveis de mdio e alto padro por pessoas que j so proprietrias,
motivadas por essa nova exclusividade oferecida, e no mais pela necessidade de possuir
um imvel;
4. ampliao do contingente de pessoas que esto fora das possibilidades de solucionar o
problema habitacional no mbito do mercado.
Estes quatro movimentos apontados por Sposito (2010b) so emblemticos da dinmica
atual constatada nas cidades estudadas em nossa pesquisa, em que observamos um alinhamento
poltico dos promotores imobilirios em defesa da expanso desmesurada do permetro urbano,
principalmente nas reas de assumido interesse especulativo e imobilirio; o qual tambm refora
a exclusividade e a seletividade de determinadas reas em detrimento de outras, envidando
esforos que garantem investimentos pblicos e concentrao de investimentos privados.
Reforam-se a exclusividade e o status residencial, em Londrina, em toda a Gleba Palhano e, em
Maring, no Novo Centro, nas zonas residenciais ao sul da cidade onde se localizam espaos
residenciais fechados e, potencialmente, na rea do futuro Novo Centro Cvico Eurogarden,
retroalimentando o consumo do bem imvel, no apenas pela necessidade eminente de um valor
de uso, ou somente para a finalidade de investimento33, mas tambm pelo seu fetiche
intrnseco. Esta dinmica culmina numa alta exacerbada do preo da terra urbana, que, inclusive,
chega a desacelerar at mesmo a atuao de muitas empresas mdias e pequenas, no dispostas a
arcar com custos operacionalmente desvantajosos. A segmentao, assim exercida pelo mercado
na cidade, amplia o contingente de pessoas no capacitadas aquisio de um imvel unicamente
pelas vias do mercado, demandando o crdito habitacional, cuja participao do Estado
retroalimenta esta mesma dinmica de valorizao ou, como o caso maringaense, onde vigem

Diz-se daqueles imveis que so adquiridos para investir, isto , vender ou alugar. No caso dos imveis de alto
padro ficou evidente durante a realizao das nossas entrevistas que no so adquiridos para esta finalidade, em
funo do alto investimento face s possibilidades efetivas de retorno e exclusividade, o que inviabiliza sua locao
ou mesmo sua circulao constante no mercado imobilirio, permanecendo em propriedade da famlia no caso da
aquisio de outro imvel.
33

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

preos historicamente altos, essa participao se v limitada e deslocada para as cidades vizinhas,
no aglomerado urbano.
Da emergncia de novos produtos, lgicas, prticas e mesmo capitais no setor imobilirio
destacam-se novas e diversas articulaes entre a valorizao do espao urbano e a valorizao do
capital, cujo processo rearranja a distribuio da riqueza material no territrio. Associam
diferentes fraes de capitais locais, mercantis, forneos, financeirizados etc. em torno dos
interesses relativos propriedade da terra e velocidade da valorizao do capital na esfera
financeira. Atribui-se lgicas comuns produo imobiliria nos mais diversos e particulares
contextos urbanos, evocando para tal uma complexa articulao multiescalar, em que diferenas,
desigualdades, intensidades e assimetrias econmicas e polticas variadas evidenciam a pertinncia
das reflexes aqui propostas.

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Captulo II
Escalas e agentes da reestruturao: grandes
negcios imobilirios, poder pblico local e
planejamento urbano

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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS


IMOBILIRIOS, PODER PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

A discusso encaminhada nesse captulo recai no debate das escalas das estratgias
polticas da reestruturao, evocando o papel dos agentes pblicos e privados correlatos ao
planejamento urbano e s estratgias imobilirias de grande escopo. Partiremos de uma leitura da
atual poltica urbana no bojo das aes do mercado imobilirio e do processo do planejamento
urbano. Posteriormente, encaminharemos nossa reflexo em direo anlise das estratgias
pactuadas e constantemente reafirmadas nas duas cidades, por meio de quatro exemplos (Mapa
11): Gleba Palhano e Complexo Marco Zero, em Londrina, e Novo Centro e Novo Centro
Cvico Eurogarden, em Maring, compreendidos como fronteiras internas de valorizao
imobiliria (SMITH, 2007), expressivos da coalizo e sinergia de interesses comuns entre os
agentes participantes e/ou apenas beneficiados pelas dinmicas do mercado.
A opo por desenvolver a discusso a partir do contexto atual, das experincias das
audincias pblicas, dos conselhos e das conferncias municipais, colocando no papel central o
plano diretor e as leis complementares etc., visa organizar uma argumentao que situe o
consenso pactuado entre segmentos do mercado imobilirio, do poder pblico local e da
sociedade civil organizada34 na definio das estratgias, interesses comuns e reas e temas de
maior prestgio social e imobilirio nas duas cidades. Isso porque, segundo a perspectiva de
Compans (2005), no rol dessas experincias e/ou prticas, o comportamento do poder pblico
local surge como o de dirigente e promotor do desenvolvimento econmico engendrado pelo
investimento de recursos econmicos pblicos na modernizao da infraestrutura urbana, na
maior privatizao dos servios e equipamentos pblicos e pela supresso de constrangimentos
de natureza legal ou normativa valorizao dos capitais privados em estratgias imobilirias,
bem como pela instaurao de um consenso social em torno das prioridades econmicas e da
adoo da racionalidade empresarial na gesto da cidade.

Aqui a utilizao da noo de sociedade civil organizada, embora dotada de carga conceitual, terica, poltica e
histrica, incorre numa generalizao no caso tratado, pois engloba diferentes agentes, situados assimetricamente e
at mesmo conflituosamente nas disputas em torno aos projetos sociais e de polticas pblicas em geral. Por isso, a
ressalva, pois o emprego desta expresso no pretende denotar coeso e/ou referendar a participao cidad, mas
antes se refere a grupos de interesses historicamente construdos, e no necessariamente compostos pelos sujeitos a
quem as polticas urbanas efetivamente deveriam se destinar. necessrio destacar, ainda, que o protagonismo de
determinados segmentos socioeconmicos no enredo das polticas urbanas reflete, alm das condicionantes
histrico-poltico-econmicas, a prpria dominao paternalista exercida pelas elites patrimonialistas-rentistas,
enraizadas e influentes na poltica local, e que, mutatis mutandis, ressoa entre as estratgias, pactos e aes sociais
praticadas por muitas dessas entidades de classes e/ou grupos locais.
34

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Mapa 11 - Localizao do Novo Centro e do Novo Centro Cvico-Eurogarden, em


Maring, e de parte da Gleba Palhano e do Complexo Marco Zero, em Londrina. 2014.

Fonte: Fonte da base cartogrfica: PMM (2000); IBGE (2006) e TWS (2010). Organizado pelo autor
com base em GRZEGORCZYC (2000), AMORIM (2011a) e trabalhos de campo.
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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

Compreender a incorporao dessas reas especfica e detidamente no nosso objetivo.


Porm, pretendemos entender em que medida esses projetos consubstanciaram estratgias que
construram e consolidaram, nas cidades, reas especficas aos negcios imobilirios, significativas
do ponto de vista da reestruturao das cidades e centrais na coalizo de interesses comuns,
pertinentes aos agentes mais influentes da produo imobiliria local, conformados por grupos
que a bibliografia adotada denomina de coalizes e redes pr-crescimento (GOTTDIENER,
1997), articulados em torno da mquina de crescimento urbano (LOGAN, MOLOTCH, 1987).

2.1. Coalizes, redes de crescimento e mquina de crescimento urbano


A escolha desses exemplos e a opo analtica realizada inspiram-se na leitura de
Gottdiener (1997), a partir do que ele chama de redes de crescimento, que dizem respeito
precisamente manipulao do espao por interesses articulados, responsveis pelos arranjos
particulares no ambiente construdo (GOTTDIENER, 1997, p. 221). Estes interesses so, na
perspectiva do autor, como coalizes pblico-privadas, que aglutinam demandas de instituies
patronais altamente organizadas e influentes, mediante interveno direta do Estado, cuja
justificativa poltica resignifica em bases mercadolgicas as reivindicaes legtimas de
determinados grupos sociais, distorcendo-as e amalgamando-as aos interesses imobilirios,
fazendo-os parecer como se fossem de interesse da coletividade (GOTTDIENER, 1997, p. 221).
Para Gottdiener (1997, p. 221-223), estas redes de crescimento consistem em coalizes
pblico-privadas combinadas que abrangem elementos de um esforo direcionado e da mdia
local, que se mantm atravs de governos locais profundamente dependentes do crescimento
econmico presente no ambiente do bom negcio, dependentes do apoio manipulado de
amplos segmentos da sociedade civil organizada. Embora sensveis s reivindicaes locais, so
dotadas de dimenses ideolgicas, polticas, econmicas e culturais que respondem a seus
prprios e particulares interesses.
Tanto em Londrina como em Maring, percebemos estes falsos encontros de interesses
na incorporao das reas de maior valorizao imobiliria na agenda central da gesto e do
planejamento urbano, dos investimentos pblicos e privados e, ainda, na conduo dos espaos
de participao poltica, em que as demandas da sociedade civil organizada e representada se
coadunam forosamente lgica dos interesses empresariais. Estes se organizam em torno da
valorizao imobiliria e da apropriao dos benefcios trazidos pelos investimentos pblicos e
privados.
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Tambm empregamos a contribuio de Logan e Molotch (1987), obra na qual os autores


trataram do mercado imobilirio local a partir de uma economia poltica do lugar apesar de
pensarmos tratar-se apropriadamente no desse ltimo substantivo lugar, mas cidade ou, no
ento, local. De acordo com Logan e Molotch (1987), no apenas o imperativo
macroeconmico, mas o empenho paroquial das elites locais coopera para que a cidade gere
mais dinheiro por meio do chamado desenvolvimento urbano35, cujas elites fazem do local
um recurso econmico, uma mercadoria. O atributo local e o contexto social, na acepo desses
autores, so fundamentais de toda mercadoria, particularmente da terra e da edificao, sendo
determinantes da sua capacidade de fazer dinheiro (LOGAN, MOLOTCH, 1987, p. 1). Logan
e Molotch (1987, p. 3) oferecem-nos a hiptese de que todos os lugares so capitalistas e que
atuam com fora para alterar a forma como os mercados funcionam, como os preos so fixados
e como as vidas so alteradas36.
Segundo Logan e Molotch (1987, p. 7 e 8), a articulao entre estruturas sociais urbanas
e estruturas da sociedade de classes em geral, e entre o processo de urbanizao e o processo de
acumulao de capital foi evitada pelos apologticos do mercado, pelos ecologistas urbanos em
geral. Estes procuraram manter uma viso do local como espao ordenado pelo e para o
mercado, para o qual a atividade humana responde, cujos produtores apenas competem uns com
os outros para proporcionar produtos, numa relao final em que o preo determinado pelos
compradores que, dispondo de informaes perfeitas, buscam maximizar suas prprias
eficincias individuais no falso reino da soberania da demanda.
Para Logan e Molotch (1987, p. 9):
A falha real de tais escolas [ecologistas] que elas ignoram que os prprios
mercados so o resultado de culturas; mercados esto vinculados com os
interesses humanos em riqueza, poder e afeto. Os mercados funcionam atravs de
tais interesses e das instituies que so derivadas e sustentam-nos. Estas foras
humanas organizam como os mercados funcionaro, com sero os preos, como
ser a resposta comportamental aos preos.
As pessoas se utilizam de seus recursos emocionais e sociais para construir
vidas e desenvolver esquemas empresariais em torno das oportunidades
disponveis para eles em um lugar particular. Em resumo, preo sociolgico e
sociologia necessria para analisar a sua determinao como bem, como
consequncia. Ao mostrar, na prtica, como os fatores sociais moldam os
preos de lugares e como seres humanos respondem a esses preos, ns

Aqui fazemos uso da ideia de desenvolvimento urbano na sua acepo mais mercadolgica, no sentido de
developments, ou como crescimento econmico, via produo imobiliria, construo sobre um solo, qual acepo
presente na bibliografia estadunidense est embebida da ideologia capitalista modernizante, segundo Souza (2011,
p. 73).
36 [...] we offer the basic hypothesis that all capitalist places are the creations of activists who push hard to alter how
markets function, how prices are set, and how lives are affected. (LOGAN, MOLOTCH, 1987, p. 3).
35

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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

podemos compreender a forma fsica e social das cidades. (LOGAN,


MOLOCTH, 1987, p. 9, destaques no original).37

A hiptese de Logan e Molotch (1987, p. 9) de que as pessoas tendem, em seu


comportamento no mercado, em direo coalizo e a organizao de interesses. Todavia, para
os dois autores, a ideia de eficincia de resultados vaga e problemtica. Ademais, enxergam os
mercados como uma unidade e no como bens dissociados expostos em uma prateleira, como
enxergam as teorias por eles criticadas.
Estes interesses, quase oligopolistas, podem, segundo Gottdiener (1997), dentro das
redes de crescimento, manipular o desenvolvimento urbano ao seu favor, por exemplo, na
canalizao do fluxo de investimento social para reas e empreendimentos especficos, fazendo
com que a forma da expanso da cidade reflita questes contestveis, afetando at mesmo a
capacidade mtua de crescer, como o caso da superproduo de empreendimentos imobilirios
de grande porte, que, variavelmente prejudica o capitalista menor, alm de pressionar a acelerada
valorizao imobiliria de teor especulativo a patamares pouco competitivos.
Invariavelmente, atravs de suas aes, a articulao entre o setor da
propriedade e o Estado modifica para pior o padro de crescimento, porque ele
impelido pelo esforo de crescimento e porque a atividade do circuito
secundrio no coordenada. Portanto, as atividades das redes pr-crescimento
constituem uma fonte adicional de padres espaciais desordenados ao lado
daquelas que derivam da lgica interna da acumulao de capital [...] ou
daquelas desenvolvidas por conflito e negociao entre fraes de classes
separadas. Assim como acontece com outras aes do setor da propriedade, os
resultados espaciais tm ganhadores e perdedores. Estes, em particular so os
que devem suportar os custos externos do crescimento [...]. Consequentemente,
o desenvolvimento usualmente acompanhado de problemas contenciosos que
podem gerar conflito poltico (GOTTDIENER, 1997, p. 225).

Este tipo de regulao poltica local e a coordenao privada caracterstica das atividades
do mercado imobilirio, historicamente, refletem e estendem os problemas estruturais das cidades
e da urbanizao, ampliando as questes contestveis da poltica e do planejamento urbano, seja
de curto ou de longo prazo. Influem na estruturao da cidade quando, em funo de uma
superproduo de empreendimentos imobilirios, sobrecarrega a capacidade fsica das
infraestruturas urbanas, onerando proprietrios e futuros investidores com a intensificao
desmedida e no planejada da produo imobiliria que, por fim, reduz a prpria capacidade
The real flaw of such schools is that they ignore that markets themselves are the result of cultures; markets are
bound up with human interests in wealth, power, and affection. Markets work through such interests and the
institutions that are derived from and sustain them. These human forces organize how markets will work, what prices
will be, as well as the behavioral response to prices.
People draw upon their emotional and social resources to build lives and develop entrepreneurial schemes around
the opportunities available to them in a particular place. In brief, price is sociological and sociology is needed to analyze
its determination as well as its consequence. By showing, in effect, how social factors shape prices of places and
humans' response to those prices, we can understand the physical and social shape of cities. (LOGAN,
MOLOCTH, 1987, p. 9, destaques no original).
37

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

futura de auferir rendas fundirias e lucros imobilirios junto a estas reas sobrecarregadas. Aqui
podemos exemplificar com o panorama atual da Gleba Palhano (Figura 4), em Londrina e do
Novo Centro (Figura 5), em Maring, onde a intensificao das atividades imobilirias elevou o
preo da terra a patamares desinteressantes a determinados segmentos do prprio mercado e
onde a sobrecarga urbanstica (ALOCHIO, 2010, p. 69-74), de acordo com a mdia local,
comea a se refletir negativamente no status residencial superestimado nestas reas (TWS, 2010;
SILVA, 2014, p. 208).
Consideramos que o protagonismo de certos agentes e/ou grupos de agentes vem
permitindo que alcancem posies privilegiadas na produo da cidade, o que inclui o poder
exercido nos espaos de planejamento, bem como a capacidade de certos segmentos
pressionarem o direcionamento das estratgias econmicas espaciais nas escalas local e regional,
convergindo-as aos interesses imobilirios. Nesse sentido, Gottdiener (1997, p. 216) aponta que
os interesses monopolistas e/ou oligopolistas operam com protagonismo por meio do
denominado setor da propriedade, no sem a interveno do Estado ao lado dos interesses
pr-crescimento, em busca da produo do ambiente construdo e da obteno de lucros com a
sua venda, ou simplesmente com a converso jurdico formal da propriedade da terra, cuja
antecipao lhes garante o retorno do investimento. Este processo s pondervel em termos
mercadolgicos se as pr-condies forem estabelecidas e se a antecipao espacial for colocada
em prtica, garantindo, assim, vantagens comparativas do crescimento em termos de localizao.
Para Gottdiener (1997, p. 216), no contexto local, a desigualdade de desenvolvimento
espacial e suas contratendncias acontecem devido forma qualitativamente diferente pela qual
as fraes de capital desapropriam o espao, criando conflitos entre, de um lado, interesses
monopolistas externos e, de outro, interesses comerciais de base local e/ou regional, resultando,
em suma, num carter espacialmente anrquico, porm planejado pelos interesses da coalizo
forjada. Chamamos ateno ao carter espacialmente anrquico (GOTTDIENER, 1997), todavia
presumido, programado, pelos interesses das coalizes, das redes de crescimento, das
convenes urbanas (ABRAMO, 2007) ou simplesmente dos grupos locais ensejados na trama
do desenvolvimento urbano e dos negcios imobilirios. O fato que, sob essa perspectiva, a
produo da cidade corresponde no apenas a uma arena local para acumulao de capital global,
mas corresponde, de acordo com Brenner (2013, p. 206), [...] uma coordenada regulatria
estratgica onde se est desenrolando, atualmente, uma reestruturao multiescalar [...], cujo
nvel local passa a ser [...] no apenas um nvel encaixado nas hierarquias poltico-econmicas
supraurbanas, mas tambm o produto de densas redes interescalares vinculando lugares
espalhados por todo o sistema global (BRENNER, 2013, p. 206).
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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

Figura 4 - Londrina. Av. Ayrton Senna, Gleba Palhano. 2013.

Fonte: Wilson Vieira (fotgrafo). Disponvel em:


https://www.facebook.com/photo.php?fbid=631044620285814&set=a.631037130286563.1073741833.1
00001408440223&type=3&theater. Acessado em 07 de jan. de 2015.

Figura 5 - Maring. Av. Horcio Raccanello, Novo Centro. 2014.

Fonte: Arquivo pessoal. Wagner Vinicius Amorim (2014).


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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

, tambm, sob essa perspectiva que agentes relevantes na cidade vo buscar cooperao,
integrao, contrataes, parcerias e desenvolvimento de projetos imobilirios com agentes
externos, estrangeiros, com fontes de financiamento externas cidade, em estratgias que
reorganizam os arranjos escalares pretritos que, por sua vez, frequentemente as condicionam.
So estratgias que passam a ser contempladas localmente como um meio de afastar ou resolver
tendncias de crise, para administrar problemas regulatrios, para recompor relaes de poder,
e/ou para estabelecer novas bases geogrficas para o desenvolvimento capitalista e para a
governana poltico-econmica (BRENNER, 2013, p. 206).
Sob essas relaes, as escalas pretritas de um espao igualmente pretrito vo sendo
reconstitudas, relativizadas, atualizadas, rearranjadas em funo de reconfiguraes interescalares
novas, prprias de um reajustamento de hierarquias escalares pretritas, prprias do papel das
cidades no mbito dos processos contemporneos de reescalonamento frente ao atual
desenvolvimento urbano (BRENNER, 2013, p. 207).
Gottdiener (1997, p. 219), fazendo uso das indicaes de Mollenkopf e Pynoos (1972),
afirma que h, na realidade urbana estadunidense, uma relao triangular entre polticos locais,
capital bancrio e empreendedores ou proprietrios fundirios, ligados por uma slida
coincidncia de interesses em promover o crescimento econmico. A classe poltica atrai
poupadores, investidores e empreendedores, instaura polticas de atrao de investimentos,
assegurando que no sero adotadas polticas passveis de prejudicar a valorizao imobiliria. Em
contrapartida, o banco significa uma fonte de negcios, uma forma de influenciar decises e
constituir planos e projetos em torno dos negcios imobilirios.
Este processo mescla muitos pequenos perdedores com alguns poucos grandes
ganhadores, cenrio no qual a figura dos especuladores constitui a vanguarda da expanso urbana
anrquica, antecedendo numa determinada rea do municpio a classe empreendedora.
Embora alguns deles possam originar-se da rea local, muitos vm de fora e podem mesmo ter
ligaes e financiamento internacionais. (GOTTDIENER, 1997, p. 246). Os empreendedores
locais, geralmente trabalham junto aos lderes polticos locais que, conjuntamente, controlam os
conselhos municipais, influem decisivamente nas leis de zoneamento e desenvolvem suas
atividades na esteira de empreendedores externos de grande impacto, favorecendo-se da chamada
economia de escala criada por grandes projetos multiusos, que, por sua vez, ao encontrar uma
slida ideologia do crescimento, executam suas aes num clima favorvel aos negcios
(GOTTDIENER, 1997, p. 247).
Para o setor da propriedade, esse processo envolve uma busca implacvel de
investimento lucrativo atravs da transferncia da terra. Em alguns casos, isso
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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

se manifesta na forma de projetos macios, como grandes empreendimentos


residenciais ou torres de escritrios gigantescos, construdos por aqueles
elementos do setor da propriedade que tm acesso a grandes somas dinheiro,
especialmente elementos do capital financeiro [...]. Em outros casos, as
atividades do setor da propriedade se revelam ao aumentarmos a intensidade
com que as estruturas existentes so transformadas em novas fontes de valor de
troca. Isso pode ocorrer, por exemplo, atravs da [...] demolio de edifcios
com baixa densidade e da construo de edifcios mais lucrativos e da
converso do espao em aglomeraes comerciais, como sales de conveno,
arenas de esporte, shopping e ruas de lojas. Em todos os casos, as atividades do
setor da propriedade avanam com a ajuda do Estado. Mudanas de
zoneamento, varincias, construo de rodovias e outros melhoramentos de
infraestrutura e subsdios pblicos de todas as espcies so apenas alguns dos
meios pelos quais se manifesta a articulao Estado-setor da propriedade.
Embora nem todos esses investimentos sejam produtivos e, portanto,
constituam uma fonte de mais-valia ao melhorar o design do espao enquanto
fora de produo, o desenvolvimento ocorre sob o signo do crescimento. Por
conseguinte, o investimento no setor da propriedade tem a aparncia de
produtividade e progresso. Dessa maneira, a atividade no circuito secundrio
continua insalubre para as atividades de outros circuitos de capital durante
todas as flutuaes no ciclo de crescimento, na medida em que a anarquia das
transformaes imobilirias reestrutura implacavelmente o espao.
(GOTTDIENER, 1997, p. 260).

Por se tratar a localizao de um produto social, sendo o uso da terra um nexo entre
atividades, prticas, interesses, lgicas, estratgias, projetos, planos, programas etc., importa
reconhecer o ponto focal desse nexo, que est no local, e que, de acordo com Logan e Molotch
(1987), o prprio local, o qual, ensejado sob a ideia do crescimento, faz de uma cidade mas
no dela toda uma mquina de crescimento urbano (LOGAN, MOLOTCH, 1987, p. 13).
Um dos principais contributos de Logan e Molotch (1987), em Urban Fortunes, trata-se da
discusso atinente s mquinas de crescimento, a partir da realidade das cidades norteamericanas do ltimo quartel do sculo XX, cuja noo, mutatis mutandis, possibilita-nos melhor
compreender os principais e mais definidores arranjos concertados no rol das aes dos grandes
agentes do mercado imobilirio local, cujas alianas criam condies que facilitam o uso do
local, isto , o planejamento sobre o uso e a ocupao da terra com finalidades pr-crescimento
(LOGAN, MOLOTCH, 1987, p. 32).
De acordo com a ideia de growth machines, a maioria dos empreendedores imobilirios,
independentemente da posio econmica ou rea e nicho de atuao na cidade, facilmente chega
a acordos sobre a questo do crescimento, amparado sempre na doutrina do livre mercado em
que o nico e legtimo mecanismo de escolha do que e onde deve ser produzido a mo
invisvel, nesse caso do mercado imobilirio local que, inclusive, fazendo-o confundir-se com os
prprios anseios da populao local, para quem lhes parece que o crescimento agregado sempre
retratado como bem pblico, benfico a toda e qualquer atividade econmica, creditado para, por
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

fim, a ajudar toda a comunidade, porque traz empregos, gera renda, receitas fiscais, servios etc.
(LOGAN, MOLOTCH, 1987, p. 32-33).
Estratgias desse tipo visam alar o modelo imperativo da competio por capitais
pblicos e privados, e chegam at mesmo a incorporar uma suposta participao popular no
processo de tomada de deciso governamental que, no entanto, no impede o desenvolvimento
das estratgias econmicas empresariais, as quais se sobrepem inclusive ao pacto poltico
condensado em planos diretores, leis orgnicas e demais documentos constitucionais
(COMPANS, 2005, p. 16 e 17).
certo que nem todas as cidades podem ser entendidas como mquinas de
crescimento, como tambm certo que as mquinas de crescimento tem durao temporal, e
ainda, mais certo que nem todas as cidades, bem como nem todas as localizaes em uma
cidade so objetos de valorizao e interesses imobilirios. Alm da situao geogrfica e da
economia local e regional, algumas condies locais necessitam estabelecer-se para que ambientes
favorveis prestem-se s mquinas de crescimento, s coalizes e s redes de crescimento.
Um dos elementos centrais a prpria terra-localizao (VILLAA. 2012a), enquanto fator de
produo, produto social, mercadoria, combinada existncia de uma elite local, estruturada,
geralmente, em grupos de interesses clivados e/ou coesos, que consentem que o crescimento
local possa ser mutuamente benfico, ainda que difiram sobre qual estratgia lhes ser mais bem
sucedida. Sobre esse aspecto, Logan e Molotch (1987, p. 52) afirmam que locais com elites mais
ativas e criativas desempenham vantagens em relao a outras reas, isso porque dada elite e,
especificamente, o empresariado do mercado imobilirio mais ativo estimula o crescimento e
encoraja os outros membros da elite a manterem ativamente suas vantagens, sustentando favores
e vantagens comparativas no [...] sistema urbano, incluindo a ascenso e a queda de
determinados lugares.
As contribuies de que acabamos de fazer uso objetivam traar um pano de fundo
terico aos exemplos dos Grandes Projetos Urbanos38 e dos empreendimentos multiusos, que
combinam residncias, centros comerciais, servios, hipermercados, espaos culturais, de
alimentao, de entretenimento, cio, hotelaria etc., objeto de desenvolvimento imobilirio nas
duas cidades39. No caso das cidades de estudo, esses projetos e empreendimentos vem sendo
desenvolvidos seja pela presena de um grupo de agentes a expensas do poder pblico local e dos
benefcios da sacados, como os so dois exemplos constatados na cidade de Maring, sendo o
Aqui fazemos meno Operao Urbana Consorciada Novo Centro Cvico de Maring Eurogarden, que foi
apresentado pelo Executivo Municipal por meio das Mensagens de Lei n 37/2013 e 40/2013.
39 Com estes espaos pretendemos fazer meno ao Complexo Marco Zero na cidade de Londrina, e em certa
medida, ao Novo Centro, na cidade de Maring.
38

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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

atual caso do projeto do Novo Centro Cvico Eurogarden (TWS, MENDES, 2013; SILVA,
2013; CORDOVIL, RODRIGUES, 2012) (Figura 6); seja sob o protagonismo de agentes cujos
capitais lhes permitem granjear e articular investimentos externos, saltando escalas espaciais,
desenvolvendo grandes empreendimentos com menor participao de outras empresas locais,
como o caso do Complexo Marco Zero Boulevard Londrina Shopping (Figura 7), constatado
na cidade Londrina (AMORIM, 2011a). De todo modo, so casos que se valem de estratgias
benficas do ponto de vista imobilirio, tributrio, urbanstico, normativo, espacial, cujo poder de
influncia possui voz nos conselhos municipais, nas esferas legislativas, executivas e/ou nas
instncias tcnicas da municipalidade.
Este panorama em perspectiva tem como objetivo desvelar as nuances da produo e
comercializao da cidade, cujos contextos locais expressam particularidades e at mesmo
especificidades de um repertrio no homogneo, como temos visto at aqui. Tais arranjos se
expressam de modo diferenciado de um contexto urbano para o outro e sua compreenso no
pode ser captada por uma leitura nica da cidade e da produo do espao urbano.

Figura 6 - Maring. Projeto virtual do Novo Centro Cvico e do Eurogarden.

Fonte: http://apartamentosdemaringa.blogspot.com.br/. Acessado em 12 de jan. de 2015.

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Figura 7 - Londrina. Complexo Marco Zero - Boulevard Londrina Shopping. 2014.

Fonte: http://www.raulfulgencio.com.br/projetos. Acessado em 03 de dez. de 2010.

Se, por um lado, os exemplos em perspectiva parecem assemelhar-se aos grandes projetos
urbanos e/ou grandes empreendimentos imobilirios multiuso comumente observados e
estudados a partir dos espaos metropolitanos, por outro, as articulaes, estratgias e prticas
espaciais que eles ensejam os fazem diferir-lhes quantitativa e qualitativamente daqueles
observados nas metrpoles. Quantitativamente, pois se tratam de projetos e intervenes nicas
nestas cidades, contrastando com vrios projetos que se desenvolvem nas metrpoles. E
qualitativamente, por serem os primeiros a serem implantados tambm nestas cidades,
sinalizando transformaes nelas ainda no experimentadas. Assim, essa produo imobiliria
no se constitui automaticamente como uma traduo de repertrios urbanos num espao palco,
mas constitui relaes que vo se diferenciar a partir de articulaes e aes locais
contingenciadas multiescalarmente.
A conformao destas estruturas de poder, engendradas a partir da posio diferenciada
dos agentes em questo, reverbera em lgicas especficas da produo imobiliria, em cujos
movimentos as posies protagonistas e suas relaes com o poder pblico local tambm so
diferenciadas, resultando em estratgias e produtos igualmente diferenciados.
Em nosso entendimento, o arranjo desses interesses corresponde reestruturao urbana,
reestruturao da cidade e, preliminarmente, reestruturao imobiliria, cujas escalas
entrecruzam-se e se desvelam na leitura que propomos desenvolver, tendo em vista o alcance e o
desenvolvimento de novos e a atualizao de antigos papeis ensejados na cidade a partir dessas
novas lgicas da produo do espao urbano. Essa leitura tambm revela como as cidades tm
mediado diferentes ordens correlatas poltica e economia urbana, e traz luz e ao debate a
urgncia de compreender essas transformaes a partir de perspectivas que proponham uma
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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

construo escalar heterognea e que demonstrem as especificidades das estruturas e agentes,


quantitativas e qualitativas, das lgicas e estratgias engendradas na produo imobiliria nas
cidades mdias.
A confluncia das estruturas e das aes da produo imobiliria enquanto linha de frente
da reestruturao espacial, possibilita o uso do planejamento urbano para interesses particulares,
segundo Gottdiener (1997, p. 225), o que ocorre por meio de um processo de tomada de deciso
que iniciado nos ambientes profissionais, corporativos e classistas dos negcios imobilirios
locais40, cujas estratgias centralizam a mobilizao da terra urbana como meio de reproduo e
sobrevivncia no setor. Gottdiener (1997, p. 225) afirma que tais redes constituem como que
um negcio que faz dinheiro mais por fora de um controle do uso da terra do que de capital, e
a validade deste argumento reside em boa medida na natureza dos capitais a arrolados,
majoritariamente de origem mercantil, conforme discutimos no captulo anterior, com base em
Cano (2010).
Estas estratgias constituem o epicentro dos negcios imobilirios em cidades mdias ou
de porte mdio, cuja disponibilidade de terra-localizao, no sentido tratado por Villaa (1985),
corresponde s possibilidades de rendas e lucros nas transaes realizadas, no ato da venda do
terreno e no da comercializao do imvel, respectivamente. Importa, portanto, compreender o
protagonismo que a terra-localizao assume nestas cidades, uma vez que isso interfere na
definio de estratgias e produtos imobilirios, diferindo das estratgias engendradas em outros
espaos, onde a densidade urbana, a complexidade da estrutura urbana, a diversidade de papis e
funes e a menor presena de lotes vazios em grandes dimenses recobram outras estratgias
espaciais.
Em sntese, o padro espacial de desenvolvimento do ambiente construdo explicado
pelas atuaes das coalizes e redes de crescimento junto s negociaes e conflitos que
envolvem grupos e fraes de classe e que, na maioria das vezes, atuam na linha de frente da
produo do espao urbano, sem oposio e dissenso que coloquem em xeque suas estratgias e
projetos (GOTTDIENER, 1997, p. 226-226). A ausncia de enfrentamentos expressivos nestas
cidades conforma uma situao semelhante, marcada pela fraca oposio ao discurso competente
do empresariado ou dos dirigentes locais. Passaremos a este assunto, remontando numa breve
sntese o histrico do processo do planejamento urbano em Londrina e Maring, a fim de

Aqui queremos fazer meno s entidades de classes representativas dos segmentos patronais, de carter sindical
ou no, que atuam no mercado imobilirio local, ademais daquelas atinentes aos profissionais liberais, como
arquitetos, urbanistas e engenheiros.
40

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

compreendermos especificamente a formatao do ambiente poltico local dos exemplos


tratados.

2.2. Planejamento urbano para o mercado imobilirio no contexto atual: no h


alternativas na hora e na vez do mercado
No contexto das mudanas provocadas pela promulgao do Estatuto da Cidade, lei
federal de 2001 que estabelece princpios para a definio da poltica urbana no Brasil, constatamse novas experincias no mbito municipal, dos planos diretores e das instncias participativas
que tiveram lugar neste processo. Ele foi marcado simultaneamente por conflitos e consensos, e,
por isso mesmo, foi assimtrico, em funo de cooptaes predominantes nos espaos e canais
institucionais criados nesse perodo. So esses os termos da poltica e do planejamento urbano
em Londrina e Maring, sobretudo nas experincias mais recentes, as quais substanciam a
pesquisa e possibilitam uma reflexo atual, tal como segue nesse esforo de sntese.
O Estatuto da Cidade, de 2001, se, em seus princpios, no atende por completo aos
interesses privados, econmicos, empresariais etc., tem sido instrumentalizado e aplicado naquilo
que toca a estes interesses, cuja correlao de foras e de influncia sobre as polticas de Estado
pesa desproporcionalmente para os interesses sociais e coletivos. E, nessa conjuntura poltica,
determinadas aes na escala local compareceram favoravelmente aos negcios imobilirios.
Se a ressignificao da poltica urbana ps Constituio Federal de 1988 carreou maior
papel aos municpios, em funo da descentralizao administrativa, reclamada aps dcadas de
governo militar, essa descentralizao foi tpica de uma virada neoliberal na economia e na
poltica, sob a gide da administrao da crise e da escassez. Esta mudana reverberou numa
cidade neoliberal, caracterizada pelo impasse poltico no mbito do investimento e do
planejamento. um impasse, porque est situado entre as presses do mercado e as presses
sociais, marcadamente desequilibradas e assimtricas. Disso decorreu, a efetivao de programas
habitacionais, por exemplo, dedicados apenas produo de uma quantidade de moradias, e no
sua fundamental condio urbana (MARICATO, 2011, p. 67), pois tais programas no tocaram
na estrutura da propriedade fundiria urbana, a qual promove concentrao de riqueza ao alterar
substancialmente a orientao de muitos processos polticos histrica e conflitualmente
constitudos.
O contexto em questo, da produo imobiliria atual e da habitao econmica de
mercado (SHIMBO, 2010), instituda nos marcos do PMCMV, tem reclamado o
questionamento e a reflexo em torno da ideia de que no h alternativas fora do mercado e das
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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

instituies capitalistas da propriedade privada da terra. Pode-se fazer esta afirmao, porque o
que havia de progressista no mbito do iderio da reforma urbana fora capturado, enviesado,
enfraquecido ou transgredido, tendo-se em vista a macroconjuntura econmica e poltica, no que
diz respeito aos impasses da poltica urbana no Brasil (MARICATO, 2011).
No que se refere ao planejamento urbano na escala local, tambm predomina a viso
tecnocrtica e empresarialista, simptica emergncia e expanso dos negcios imobilirios,
receptiva circulao do capital no ambiente construdo, em outros termos, valorizao do
espao urbano, to logo de suas contradies. Podemos constatar isto, por meio da experincia
dos planos diretores e das instncias participativas, por exemplo, recorrentemente marcadas por
cooptao, desvios, corrupo, consensos e ausncia de mecanismos satisfatrios ao
planejamento participativo, ou ainda pela insuficincia e at inexistncia de instrumentos de
gesto social da valorizao da terra (SANTORO, 2004).
Londrina e Maring possuem semelhanas, no tocante s fraquezas ou debilidades de seus
canais institucionais participativos. Embora tenham assentado formalmente estes meios, na
prtica eles se revelam de flego curto e de desempenho limitado pela grande aproximao dos
empreendedores imobilirios com a mquina administrativa, cujas metas comumente
significam crescimento econmico e expanso urbana orientada aos desgnios do mercado,
especialmente na ltima dcada, reforada pela poltica habitacional de mercado.
A histria dos planos, das leis de uso e ocupao do solo, zoneamento etc. nos dois
municpios antecedem formalmente as prprias diretrizes nacionais para o assunto em questo,
remetendo a uma histria de mais de 50 anos, a qual deita razes nos primrdios da fundao
destes municpios. Se Londrina foi fruto de um projeto limitado do ponto de vista do plano
urbano, do traado virio, do prprio tamanho da planta urbana etc.; Maring, por seu turno,
sendo projetada depois de mais de uma dcada de experincias acumuladas pela CMNP, foi
pensada urbanstica e at paisagisticamente, tanto que o projeto contratado alou destaque entre
as experincias de sua poca e ainda hoje.
Dessa diferena inicial advm o papel e a presena que os planos, as leis e normas
urbansticas e a municipalidade tiveram menos em um e mais no outro municpio, no tocante ao
ordenamento, planejamento e direcionamento da expanso da malha urbana e na prpria
valorizao imobiliria, consoante s expectativas e influncias do mercado local.
Embora os dois municpios tenham uma diferena de quase uma dcada entre os anos de
sua implantao (1934, Londrina, e 1947, Maring), suas primeiras normas e cdigos urbansticos
datam da dcada de 1950. Em Londrina, tratavam-se j de medidas curativas, higienistas e
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

disciplinatrias, dados os problemas decorrentes da expanso desordenada que havia superado


em poucos anos o plano inicial e o limite populacional para o qual fora projetada; enquanto em
Maring, despontava um corpo normativo de tipo funcionalista, regulatrio, rgido e orientado,
em grande medida, pelos mesmos interesses econmicos que ditaram a organizao inicial do
plano urbano, no entanto, mais ainda inclinado aos ditames do mercado imobilirio ento em
formao.
Apesar das leis e cdigos da dcada de 1950 serem, por muitos, considerados os
primeiros planos diretores, foi em 1968 que eles foram elaborados de fato, reiterando a ocupao
urbana segundo a expanso verificada, contudo, num tom mais regulatrio, tecnocrtico e factual
em Maring, enquanto em Londrina tratou-se de um plano higienista, disciplinar e discricionrio.
So essas as caractersticas e os sentidos dos planos diretores, perpassando vrias leis especficas,
zoneamentos, cdigos etc. pela dcada de 1980, chegando dcada de 1990, quando novos
planos diretores foram reclamados nos dois municpios. Isto ocorreu em funo das necessidades
de no apenas atualiz-los e/ou revis-los, mas de atribuir novas orientaes aos mesmos, sejam
no sentido mercadolgico e econmico das novas frentes de expanso imobiliria ou em
decorrncia das carncias e dos problemas urbanos, habitacionais e ambientais suscitados no
perodo.
Apesar de terem sido aprovados em 1991, em Maring, e entre 1995-1998, em Londrina,
os estudos e as leis que os constituem correspondem a diferentes anos, assim, representando um
interregno temporal de mudanas nas normas edilcias, de uso e ocupao do solo e de expanso
dos permetros urbanos que, necessariamente, no correspondem a estes anos, contudo, esto
situados num mesmo perodo do ponto de vista poltico, o posterior promulgao da
Constituio Federal em 1988, portanto, devedores das mudanas na poltica urbana vivenciada
no pas, e da funo social da propriedade e da cidade ento enunciadas no captulo da Poltica
Urbana daquela constituinte.
Contudo, apesar das conquistas constitucionais, os espaos institucionais abertos
participao e operacionalizao de muitos daqueles instrumentos mais progressistas inexistiam
na prtica, e as prerrogativas do direito cidade permaneceram longe de corresponder realidade
destes planos inclinados ao mercado imobilirio, ao gerenciamento da crise habitacional e coadministrao da escassez, que ento repousava sobre as municipalidades, em funo da
descentralizao administrativa trazida em 1988.
A partir dos esforos do movimento pela reforma urbana e da insero de dois artigos na
CF de 1988, no captulo sobre a poltica urbana, na dcada de 1990 iniciou-se um novo momento
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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

na histria do planejamento urbano em Londrina e em Maring. Segundo afirma Beloto (2006, p.


21), em Maring [...] antes mesmo que fossem regulamentados esses captulos constitucionais,
seus instrumentos j estavam considerados na Lei Orgnica de Maring e na Lei do Plano Diretor
de 1991, demonstrando a primazia do planejamento urbano na tentativa de influenciar a lei de
uso e ocupao do solo urbano no sentido de uma distribuio equitativa e homognea. Todavia,
tal tentativa foi truncada pelo legislativo, o qual desarticulou autoritria e tecnocraticamente
(CORDOVIL; RODRIGUES, 2010, p. 13-15) todas as intenes de intervenes com o fito de
reduo dos preos da terra urbana, e com alteraes pontuais e graduais na legislao, que s
favoreciam a expanso horizontal e a flexibilidade almejada pelo mercado imobilirio.
Segundo Beloto (2006, p. 22), o que se constatou em Maring [...] foi um procedimento
de reafirmao da prtica do mercado atravs das metodologias e mtodos de planejamento que,
pela sua composio, tornaram-se refns daquele, no sendo a fora tcnica da proposta
legitimada pela populao, uma vez que a fragilidade participativa facilitou o rearranjo da
organizao territorial nos mesmos moldes segmentados que se praticava em Maring desde a sua
implantao.
Em Londrina, o Plano Diretor desse perodo, apesar de ter lanado mo de expedientes
tais como a regularizao fundiria para fins de habitao de interesse social, estendeu os limites
do permetro em direo ao vetor de expanso imobiliria explorado pelo mercado, aumentando
a os coeficientes construtivos e provendo as infraestruturas necessrias ao desenvolvimento
imobilirio (FRESCAb, 2002, p. 260). Num ato de socorro ao mercado que reivindicava terra
urbana e legislao favorvel, os ltimos anos da dcada de 1990 foram amplamente oportunos
aos negcios imobilirios e ao incio da legitimao da fronteira de expanso imobiliria no
sentido sudoeste da cidade, sob expedientes polticos associados ao empreendedorismo urbano.
Isso ocorreu tanto em Londrina como em Maring, respectivamente, nas figuras espaciais da
Gleba Palhano e do Novo Centro, como fronteiras internas de valorizao imobiliria.
As mudanas qualitativas e institucionais aportadas aps a promulgao do Estatuto da
Cidade foram enunciadas tambm em Londrina e Maring, cujos logros encontram-se apenas
formalizados em muitos instrumentos redistributivos e de gesto social da valorizao da terra,
to somente mencionados nos novos planos diretores da dcada de 2000, alm das prprias
instncias e canais participativos reconhecidos nesta dcada. Estas mudanas formais esto
tambm diretamente relacionadas ao Decreto Estadual N 2.581/2004, que definiu que somente
seriam firmados convnios de financiamento de obras e servios com os municpios que

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

possussem os planos diretores e zoneamento em conformidade com o Estatuto da Cidade


(CORDOVIL; RODRIGUES, 2010, p. 15).
Os processos participativos tiveram espao a partir de 2003, em Maring e 2006, em
Londrina, respectivamente quando ocorreu o 1 Congresso da Cidade de Maring e a 1
Audincia Pblica do Plano Diretor Participativo do Municpio de Londrina, com o objetivo de
colher subsdios para a reviso dos planos diretores e obter e debater propostas para nortear o
planejamento municipal (CORDOVIL; RODRIGUES, 2010; ANTONELLO, 2010). Incluramse entre os participantes e representantes da sociedade civil segmentos que jamais participaram
diretamente dos processos decisrios sobre o uso e a ocupao do solo etc. nos dois municpios,
tais como: representantes e associaes de moradores, sindicatos, organizaes no
governamentais, entidades profissionais, empresrios, instituies de ensino, grupos tnicos e
religiosos, moradores etc.
Em Londrina, foram promovidos fruns e encontros em todas as cinco zonas da cidade,
no intuito de preparar e sensibilizar a populao para a discusso, quando se realizaram as leituras
comunitrias mediante os seguintes canais de participao popular (ANTONELLO, 2010, p. 910):
apoio mobilizao e gesto social participativa;
fruns de participao popular;
seminrios temticos;
reunies e oficinas com pblicos dirigidos;
audincias pblicas de pactuao;
pr-conferncias do Plano Diretor;
Conferncias Municipais do Plano Diretor;
estratgia de comunicao e publicidade.
Antonello (2010, p. 10) afirma que o resultado dos debates e discusses foi apresentado
nas 459 propostas das zonas e setores organizados por eixos temticos, destinadas a compor o
futuro Plano Diretor. Este conjunto, na leitura do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano
de Londrina (IPPUL), [...] se traduz num diagnstico da realidade municipal por unidades
espaciais de planejamento (UEP), uma vez que as propostas foram formuladas com o objetivo de
propor solues para os problemas vivenciados pelas regies [...] (IPPUL, 2008, p. 49).
Na avaliao de Antonello (2010, p. 11):
Cabe destacar que os pressupostos previstos no Estatuto da Cidade, para
garantir a participao popular em todas as fases do processo do plano diretor,
foram colocados em prtica pela equipe tcnica do IPPUL, ou seja, o relatrio
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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

da leitura comunitria demonstra a cristalizao dos mecanismos e sistemas de


informao, de consulta e de participao da populao no plano diretor de
Londrina, o qual se pode designar de plano diretor participativo, apesar da falta
de uma participao massiva da populao.

Apesar destes mecanismos, para a elaborao de um planejamento participativo, terem


sido colocados em prtica, no se constatou um avano em relao materializao destas
propostas, seja em funo da desproporcionalidade do pequeno peso exercido pelos segmentos
populares desfavorecidos em relao ao peso daqueles que representam os interesses empresariais
e imobilirios, seja em funo da articulao diferenciada que ambos possuem com as instncias
pblicas (legislativo, executivo etc.), ou noutros espaos participativos, como nos conselhos
municipais e nas oficinas preparatrias, por exemplo. Resultou uma disputa corporativista e
desequilibrada nos ambientes dos conselhos municipais e das conferncias, em que as
reivindicaes genuinamente coletivas foram distorcidas ou nubladas por uma viso de mercado e
cingidas pela atual poltica habitacional.41 Chegou-se, inclusive, aos extremos fatos de denncias
incandescerem uma das conferncias, em dezembro de 2012, no caso a conferncia da Lei de
Uso e Ocupao do Solo e a Lei do Sistema Virio, expondo manifestas acusaes de corrupo
e de compra e venda de zoneamentos, suspendendo por completo a mesma naquela ocasio42.
No diferente, o processo participativo em Maring, apesar das assembleias locais,
plenrias temticas e comisses de acompanhamento constitudas, tendia aos interesses
imobilirios e de proprietrios fundirios, pesando desfavoravelmente com relao aos
instrumentos de gesto social da valorizao da terra e de regularizao fundiria (CORDOVIL;
RODRIGUES, 2010, p. 16). Estas autoras (CORDOVIL; RODRIGUES, 2010, p. 16) afirmam
que inmeras propostas progressistas foram sintetizadas nas diversas etapas do Congresso e
reunidas em 95 diretrizes votadas na plenria final do evento, em 2004. Contudo, o Plano Diretor
no foi aprovado nessa mesma gesto, que estava em seu ltimo ano e no conseguiu eleger
sucessor.
A gesto seguinte do Executivo municipal nomeou uma comisso restrita composta por
tcnicos e poucos representantes da sociedade civil com formao na rea que revisou
totalmente o Plano Diretor elaborado participativamente. Somente em 2006, o Executivo
encaminhou o texto ao Legislativo que j no era mais o mesmo sistematizado no mbito do

Isso sem mencionarmos o fato conhecido no pas de que no basta apenas que instrumentos progressistas sejam
formalizados nos planos diretores, sendo necessria ainda a elaborao de leis complementares municipais para cada
instrumento, o que pouco se verifica, ainda, para o caso de Maring, e menos para Londrina.
42 Ver: Audincia sobre Plano Diretor cancelada aps denncia de fraude. Disponvel em:
http://www.jornaldelondrina.com.br/online/conteudo.phtml?id=1326378. Acessado em 23 de julho de 2013.
41

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Congresso da Cidade. Tramitou rapidamente e foi aprovado na Cmara Municipal e,


posteriormente sancionado pelo prefeito municipal ainda em 2006.
No sendo autoaplicvel, o Plano Diretor carece de leis complementares, as quais foram
prontamente regulamentadas somente naquilo que tocava aos interesses imobilirios,
desprezando aquelas relacionadas ao cumprimento da funo social da cidade. Passados dois anos
muitas regulamentaes no haviam ainda sido implementadas e, sob presso, o Executivo
convocou uma conferncia, cuja divulgao, data e horrio no permitiram a participao efetiva.
Em protesto aos desmandos demonstrados nesta I Conferncia Pblica Municipal, muitos a
abandonaram e, em reao, formularam uma Ata Paralela, que foi entregue e protocolada junto
ao Ministrio Pblico, denunciando vrios pontos do processo, antes e durante a Conferncia
(CORDOVIL; RODRIGUES, 2010, p. 17-18).
A Conferncia seguiu com os remanescentes, sendo aprovadas muitas alteraes
propostas, atinentes aos preceitos dos loteadores e construtores da cidade, apesar de o executivo
alegar que acarretariam a diminuio do preo da terra urbana, o que no ocorreu de fato. Na
avaliao de Cordovil e Rodrigues (2010, p. 18):
[...] a disputa foi estabelecida, pois o processo participativo para a construo da
cidade de Maring no obteve o resultado almejado por muitos representantes
da sociedade civil. A antiga estrutura tecnocrtica e autoritria que originou a
cidade insiste em manter-se atuante, apesar dos novos direcionamentos
garantidos em lei. De qualquer forma, o modelo de construo de cidade foi
questionado pela primeira vez, obrigando a discutir com os diversos segmentos
sociais.

Assim, consideramos pertinente o embate, os espaos deliberativos, o conflito e as vozes


do dissenso que denunciam e trazem ao debate pblico a cidade real, as efetivas condies de
vida, moradia, saneamento, infraestrutura, servios pblicos, acesso as polticas pblicas etc. Em
Maring, continuou uma poltica subserviente ao mercado e, em Londrina, os rumos apontaram
na direo da primazia do mercado, com pouca renovao no corpo legislativo e contnua
inclinao demonstrada pelo executivo com relao ao empresariado e ao Estado mnimo.

2.3. Empreendedorismo urbano e as aes do poder pblico local. O deslocamento dos


epicentros de valorizao da cidade ou os novos dispositivos da mobilidade-continuidade
do capital circulante nas estratgias pontuais dos empreendedores imobilirios?
Os exemplos de quatro reas especficas em Maring e em Londrina apontam para a ideia
da construo oficial de um discurso poltico em torno do empreendedorismo urbano, mais
evidente e assumido em Maring do que em Londrina. Tratam-se propriamente dos contextos do
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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

Novo Centro e do projeto do Novo Centro Cvico Eurogarden, em Maring e da Gleba Palhano
e do Complexo Marco Zero onde est localizado o Boulevard Londrina Shopping , em
Londrina (ver Mapa 11). Compreender a construo desses discursos no objetivo da presente
pesquisa, porm pretendemos entender em que medida eles consubstanciaram estratgias que se
materializaram nas cidades, estruturando reas especificamente voltadas ao desenvolvimento de
atividades imobilirias, significativas do ponto de vista da reestruturao das cidades e indicativas
de dispositivos da reestruturao imobiliria.
Estes casos situam-se em conjuntura comum: datam das quatro ltimas dcadas tendo
sido, no entanto, consolidados entre as dcadas de 2000 e 2010, com exceo do recente projeto
do Novo Centro Cvico Eurogarden de Maring. Eles correspondem a semelhantes interesses por
parte dos agentes locais envolvidos, embora em Maring o papel do governo local tenha sido o
de protagonista, diferentemente de Londrina, onde o poder pblico local exerceu-o construindo
as infraestruturas e flexibilizando as normas, mas de um modo menos pronunciado que naquela
cidade.
Respeitadas as devidas propores e particularidade, compreendemos os casos na esteira
de um empresariamento urbano, a partir do qual se encara a cidade como um negcio, como uma
mquina de crescimento, que aproxima interesses convergentes da produo imobiliria,
criando ocasies para alianas pblico-privadas e para a construo de um consenso em torno da
necessidade comum de investimentos macios na infraestrutura urbana dirigida valorizao da
cidade. Os exemplos em destaque denotam a preocupao de inserir as cidades no contexto
supralocal dos negcios imobilirios, influenciando agentes mais capacitados s estratgias
mutuamente benficas do desenvolvimento imobilirio.
A respeito das coalizes urbanas pr-crescimento, Arantes (2000, p. 24 e 25) sugere a
compreenso da interveno urbana como um processo de produo de locais de sucesso e de
consolidao de uma nova elite financeira ou mercantil manipuladora da municipalidade e dos
fundos pblicos destinados urbanizao, a grande gestora, ento, dessa mquina de
crescimento e do aumento das rendas fundirias processadas no consumo dirigido da
mercadoria cidade.
Arantes (2000) trata da coalizo de consensos como um combustvel da valorizao dos
locais e da cultura imagtica, sem os quais no se aciona a mquina ideolgica de construo
fsica e ideacional dos recursos capazes de impulsionar o desenvolvimento que se projeta
(ARANTES, 2000, p. 29). Situada no bojo deste processo, a gentrificao de reas comparece como
uma soluo cultural para antigos espaos deteriorados, geralmente produtos da
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

desindustrializao e/ou da falta de investimentos em determinadas reas da cidade, acionando


estratgias pblicas e consorciadas a fim de refuncionalizarem reas em estado de
degenerescncia fsica, social e poltica (ARANTES, 2000, p. 32). Para esta autora (ARANTES,
2000, p. 33), estas grandes estratgias de revalorizao urbana comumente se desenvolvem sobre
um alicerce comum: terra, trabalho e capital, trs camadas de trocas desiguais que engendram a
mquina de crescimento, sendo que a primeira delas a que queremos destacar de carater
imagtico, simblico, prpria do visual da cidade, verdadeiras mscaras sociais, que refletem
decises, mandos e desmandos do poder local.
Existem pesquisas especficas que trataram destes casos nas duas cidades. No contexto
maringaense a dissertao de mestrado de Grzegorczyc (2000) abordou as estratgias pblicas e
privadas e os conflitos polticos travados no caso do projeto do Novo Centro. Schmidt (2002),
em estudo sobre a produo imobiliria luz das aes do poder pblico local, colocou em tela
as estratgias materiais que perpassaram a lgica de valorizao imobiliria na expanso da cidade.
Gimnez (2007), em sua dissertao de mestrado, tratou do processo de verticalizao no Novo
Centro, enfatizando os diferentes interesses imobilirios em jogo. Alm desses trabalhos mais
especficos outros tambm deram amplo destaque ao tema, visto que se trata de uma questo
central na compreenso da reestruturao da cidade de Maring, porm partindo de outros
objetos de pesquisa, geralmente associados verticalizao e ao capital imobilirio, como o
caso da dissertao de Tws (2010). Galvo (2012), em sua tese de doutorado, tratou da
produo dos espaos pblicos e dos novos produtos imobilirios relacionados segmentao
social. O exemplo mais recente do Novo Centro Cvico Eurogarden, onde est localizado o
Eurogarden, vem sendo abordado por Tws e Mendes (2013), Cordovil e Rodrigues (2012),
Rodrigues e Cordovil (2014), Silva (2013) e Ramos e Santos (2013).
Para o contexto londrinense h uma significativa pesquisa, contudo, amplamente voltada
para o caso da Gleba Palhano e da verticalizao que ocorre nesse local e na rea central da
cidade. As dissertaes de mestrado de Oura (2006), Passos (2007), Casaril (2008), Tws (2010),
Stahl (2005), Pereira dos Santos (2011) e a tese de Silva (2014) tratam do tema da verticalizao,
perpassando sua produo, promoo, consumo, valorizao, customizao, segmentao e
estratgias empresariais. Este penltimo aspecto, ensejado a partir da concentrao espacial da
verticalizao na rea central e mais recentemente na Gleba Palhano, demonstra a segmentao
produzida, cujo status residencial e social desenvolvido foi objeto de investigao das pesquisas
mencionadas, justamente pelo fato de toda a construo ideal e material da Gleba Palhano
reestruturar a cidade como um todo.

128 | P g i n a

CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

Os trabalhos de Albuquerque (2005), Bortolo (2010), Silva (2007) e Zanatta (2010),


desenvolvidos no mbito de dissertaes de mestrado, tambm trazem importantes contribuies
ao estudo, contemplando desde a questo da produo e apropriao dos espaos livres pblicos,
como o foi no caso do Lago Igap (BORTOLO, 2010), principal amenidade ambiental que
valoriza toda a rea da Gleba Palhano, temtica da especulao imobiliria, segregao e
segmentao residencial dos espaos residenciais fechados que se concentram no local, objeto
de estudo de Albuquerque (2005), Silva (2007) e Zanatta (2010). Alm dessas trs ltimas
pesquisas, Silva (2006a) tambm traz importantes consideraes atinentes centralidade e
produo de espaos residenciais fechados na cidade.
A respeito dos recentes investimentos na rea do Complexo Marco Zero, situado em
local muito prximo ao centro comercial da cidade, mas na Zona Leste de Londrina, nossa
dissertao de mestrado (AMORIM, 2011a) tratou da questo da valorizao imobiliria carreada
aps a tomada de deciso por parte de empresrios locais e externos de ali construrem um
complexo comercial multiuso, o Boulevard Londrina Shopping, inaugurado em 2012. Alm da
presena do shopping encontra-se em fase de construo o Teatro Municipal no local e, muito
prximo dali, a presena de uma Universidade Tecnolgica Federal do Paran, inaugurada em
2007, tem dinamizado a valorizao imobiliria local, e atrado empreendimentos pouco comuns
rea, tais como espaos residenciais fechados, novos loteamentos, edifcios residenciais,
hipermercados, um hotel da rede Ibis e investimentos em infraestrutura urbana.
Estes exemplos so evidentes de como o controle sobre a apropriao e uso da terra, a
valorizao imobiliria, o consenso de empreendedores locais e gestores pblicos consubstanciam
novas fronteiras internas de reproduo capitalista por meio da produo e consumo imobilirio
que, aceleradas pela ampliao do consumo, do status e da exclusividade no ato de morar ou de
propriamente consumir, segmentam e reestruturam grandes reas da cidade. Por isso, estas
estratgias comparecem em nossa investigao, no por si mesmas, mas pelo papel estruturador
que contm e pelas lgicas e aes que animam no espao urbano, das quais so tambm
produtos.
Para Compans (2005, p. 27), o discurso e a prtica do empreendedorismo urbano
atribuem eficcia administrativa valor supremo e norteador da ao pblica o objetivo
primordial da valorizao dos capitais localizados em dados territrios, pertinentes ou no s
escalas locais, consistindo numa estratgia poltica de consenso destinada a viabilizar um projeto
de modernizao de produo, reproduo e reestruturao capitalista, ao mesmo tempo em
que legitima sua prpria necessidade poltica e social.
129 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Os exemplos apontados, mais pertinentemente o projeto do Novo Centro de Maring,


que se tratou de uma coalizo planejada de interesses e discursos, correspondem s estratgias
mais ou menos articuladas destinadas a viabilizar a reestruturao de uma parcela expressiva
destas cidades, cujo objetivo primordial foi a reproduo dos capitais na engrenagem dos
negcios imobilirios. No caso do Novo Centro, em Maring, e da Gleba Palhano, em Londrina,
observam-se vultosos investimentos pblicos em infraestrutura urbana, na ampliao das vias de
circulao e no projeto, construo e manuteno de espaos pblicos apropriados, ainda que
indiretamente, pela lgica e pelas aes atinentes valorizao imobiliria ao longo das duas
ltimas dcadas.
As diferenas de escala, a temporalidade dos casos, as mudanas polticas e sociais e a
realidade na qual se inserem exigem compreend-los em seus distintos contextos espaciais e
temporais, sem a pretenso de realizar uma leitura traduzida a partir das experincias dos grandes
projetos metropolitanos elucidativos do empreendedorismo urbano. Contudo, so linhas de
pensamento que contribuem interpretao dos exemplos em questo, sobretudo se voltamos
nossos olhares ao papel dos agentes, das expectativas exploradas e dos condicionantes locais.
Para isso, importa valorizar o papel das escalas acionadas nestes contextos e das aes
desenvolvidas pelos agentes privados e pblicos, ainda que se apresentem mais coesas em
determinados casos e menos em outros.
Rtmicas espao-temporais, diacrnicas e incompletas esto na base dos grandes negcios
imobilirios, as quais indicam a mobilidade dos epicentros de valorizao da cidade, bem como
os novos dispositivos da mobilidade do capital circulante. Assim, compreendemos a
espacializao e a temporalidade dos grandes negcios imobilirios, haja vista nem todos
tratarem-se de grandes projetos urbanos, porm, referirem-se a vrios empreendimentos
imobilirios incorporados na mesma rea e num mesmo contexto.
Se os grandes smbolos imobilirios de Maring e Londrina, na virada do sculo, foram o
Novo Centro e a Gleba Palhano, respectivamente, atualmente o design projetado sobre o terreno e
as mudanas que tm pautado a rea, colocam em destaque o Novo Centro Cvico Eurogarden e
o Complexo Marco Zero, ainda que, no caso do primeiro, trate-se de um projeto em elaborao
e, no segundo, de um complexo comercial multiuso construdo. Ambos mexem com a estrutura
urbana e residencial da cidade e com a estruturao dos preos, ao mesmo tempo em que so
seus produtos derivados.

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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

2.3.1. O falso novo centro


Conforme mencionado no captulo um, a histria do Novo Centro (Figura 8 no eixo
colorido de verde) em Maring comea com as transformaes de base produtiva, econmica,
poltica, logstica, urbanstica e imobiliria do final do sculo passado, quando, na dcada de 1980,
uma ferrovia que perpassava uma poro da rea central da cidade passou a ser vista como
sinnimo de entrave e anacronismo.

Figura 8 - Maring. Novo Centro. Eixo da ferrovia.

Fonte: http://www.ferroeste.pr.gov.br/arquivos/File/centromga.pdf. Acessado em 12 de jan. de 2015.

Com a expanso urbana ao norte da linha frrea (Figura 9), muitos problemas correlatos
mobilidade, ao trfego rodovirio urbano dirio e ferrovirio de cargas se agravaram, tendo em
vista o reduzido nmero de passagens para a transposio da linha frrea entre a zona central e a
zona norte da cidade. As reivindicaes de solues para o problema por grupos polticos locais
suscitaram projetos que se articularam aos interesses dos promotores imobilirios locais.
A primeira iniciativa concreta surgiu em 1985, na gesto do prefeito Said Felcio
Ferreira43, quando foi criada uma empresa pblica com autonomia em relao ao poder pblico
local, a Urbanizao de Maring S.A. (URBAMAR) (MENDES, NEGRI, 1998, p. 80), destinada
a encontrar solues para os problemas de interferncia ocasionados pela estao ferroviria e
linha frrea. O poder pblico local assumia, assim, a condio de incorporador e empreendedor
da transformao da rea central da cidade afetada pela presena do ptio de manobras e da linha

Prefeito do municpio de Maring entre os anos de 1983-1988 e 1993-1996, pelo Partido do Movimento
Democrtico Brasileiro.
43

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

frrea, com o objetivo de mudar o visual da cidade e de impulsionar o desenvolvimento


econmico (GRZEGORCZYK, 2000, p. 14 e 79).

Figura 9 - Maring. Antiga linha frrea em nvel perpassando parte da rea central. 1985.

Fonte: http://blogs.odiario.com/edsonlima/2009/07/25/maringa-antiga-o-novo-centro/. Acessado em


12 de jan. de 2015.

A problemtica presena da ferrovia junto rea central de Maring foi construda


historicamente, ao longo do processo de produo do espao urbano maringaense, e se deve ao
fato de a planta urbana original ter sido projetada e demarcada justamente em funo da
demarcao da estao ferroviria, poca da fundao do municpio (GRZEGORCZYK, 2000,
p. 42). Os conflitos de interesses engendrados pelas foras polticas que se estabeleceram na
cidade, resultantes de interesses divergentes entre os grupos polticos locais e a CMNP,
possibilitaram, logo aps a fundao do municpio, o surgimento de inmeros loteamentos
alheios ao modelo urbanstico previsto.
A prpria expanso da cidade ao norte da linha frrea e da Avenida Colombo, uma
avenida de intenso fluxo que conecta rodovias das entradas norte, leste e oeste da cidade, no
foram previstas nos planos originais da CMNP. Assim descrito, o problema comum da
interferncia da ferrovia foi amplamente utilizado nos discursos dos diferentes grupos polticos e
empresariais locais, sustentando a necessidade pblica de transposio da interseco ferroviria,
fazendo com que a populao reproduzisse o discurso das lideranas polticas (MENDES,
132 | P g i n a

CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

GRZEGORCZYK, 2003, p. 114). A imprensa local tambm desempenhou importante papel


neste sentido, pois explorava o descontentamento da populao, acelerando o processo de
aceitao do projeto para a rea (GIMNEZ, 2007, p. 117). Na dcada de 1980, a cidade
contava com apenas sete pontos de transposio da via frrea, sendo que somente cinco estavam
em locais que atendiam s necessidades dirias da populao local, e somente dois se localizam na
rea central, onde se concentram os fluxos (GRZEGORCZYK, 2000).
A criao da URBAMAR previu um repasse de at 5% do oramento municipal para a
realizao do projeto, que, conforme firmado, seria autofinancivel, porm a municipalidade
tornar-se-ia sua avalista solidria. O projeto consistiu numa readequao local a um novo plano
urbanstico para a cidade, constitudo de: rebaixamento da linha frrea, cuja transposio da rea
central foi feita totalmente subterraneamente; da reestruturao viria; alargamento de vias; e
construo de viadutos sobre os trechos apenas rebaixados. A dimenso que uma obra dessas
assumiu dificultou a sua realizao pelas prprias construtoras da cidade, e despertou o interesse
de uma grande empresa da construo civil no pas, a Empreiteira Mendes Junior S. A.
(GRZEGORCZYK, 2000, p. 84-86; MENDES, NEGRI, 1998, p. 81). Porm, em virtude da
resciso de contrato, nova licitao foi aberta e o consrcio formado pela Mendes Junior S.A. e
pela maringaense Sanches Tripoloni venceu.
As alteraes do projeto para a realizao do que se conhece hoje por Novo Centro
ocorreram ao longo de trs fases, cujas modificaes carreadas por conflitos polticos trouxeram
profundas mudanas ao projeto original e ao que se concebeu finalmente na rea em questo. As
fases foram denominadas pelos nomes atribudos ao projeto: Projeto gora, Projeto gora Plano
Diretor e projeto Novo Centro, o qual sobressaiu em relao aos demais justamente por seu
aspecto mais mercadolgico, reivindicado pelo empresariado local em constante conflito com a
municipalidade.
Tratava-se a primeira verso, o Projeto gora, de uma obra monumental, com
valorizao dos espaos pblicos, tendo sido tal projeto elaborado pelo arquiteto Oscar
Niemeyer, seguindo os mesmos princpios que motivaram a construo do eixo monumental na
capital federal (GRZEGORCZYK, 2000, p. 87). Intencionava-se promover a rea em torno da
ideia de um novo conceito urbano, arquitetnico e de ocupao, destinando espaos
comunitrios para equipamentos de lazer e atividades esportivas, trabalho e moradia com a
implantao de superquadras com distribuies funcionais e construo de edifcios de cunho
monumental em grandes lotes, que visavam promover integrao entre diferentes segmentos

133 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

socioeconmicos (MENDES, GRZEGORCZYK, 2003, p. 115; GRZEGORCZYK, 2000, p.


89).
Das mudanas polticas e das alteraes na primeira proposta resultou o Projeto gora
Plano Diretor, visando uma reestruturao em maior escala, no limitada ao local, mas a toda rea
central para o fortalecimento do comrcio na cidade. Este plano estabeleceu que as fases das
obras poderiam ser licitadas em trs etapas: 1) transferncia do ptio de manobras e da estao
ferroviria; 2) rebaixamento da linha frrea; 3) construo das obras de edificao no Novo
Centro. A primeira fase, licitada em 1990, foi concluda em 1991, livrando o centro das
incmodas

manobras

das

composies

ferrovirias

que

diariamente

interrompiam

temporariamente o trfego de veculos (GRZEGORCZYK, 2000, p. 98).


Com a aprovao do Projeto gora Plano Diretor, o executivo desistiu de contratar
apenas uma empresa para construir as edificaes, conforme previsto originalmente, o que
resultou da presso dos lobbies locais formado pelas lideranas empresariais do mercado
imobilirio. Inicialmente, o Projeto gora no previa a venda de lotes, mas somente do direito de
construo, tornando-o, assim, autofinancivel (GRZEGORCZYK, 2000, p. 101). A prefeitura
pretendia substituir, assim, o empreendedor privado, realizando, ela prpria, os lucros
decorrentes da venda das edificaes e dos direitos de incorporao imobiliria na rea. Criou-se
um clima de insegurana entre os empresrios locais, que viram suas possibilidades de ganhos
reduzidas, j que este papel era, tradicionalmente, realizado por eles, e no pelo poder pblico
local (GRZEGORCZYK, 2000, p. 124).
Em 1991, ocorreu uma mudana nos planos por conta de intervenes mais flexveis,
venda de terrenos com maior potencial construtivo, reduo da rea destinada rua etc., em
outros locais prximos rea do Projeto gora. Assim, em 1992 o prefeito Jos Magalhes
Barros44 autorizou a venda de terrenos, e no somente dos direitos de construo, para
pagamentos de dvidas municipais, alm de muitas mudanas nos objetivos urbansticos que
vieram ao encontro do interesse dos investidores e dos empreendedores (ANDRADE,
CORDOVIL, 2008, p. 12; MENDES, GRZEGORCZYK, 2003, p. 119).
Em funo das alteraes contidas no Projeto gora Plano Diretor em comparao ao
anterior, as edificaes puderam ser construdas por diversas empresas da cidade, sendo que tal
mudana resultou da presso do empresariado local e do seu desinteresse na parceria com o
poder pblico local, tornando possvel a venda dos terrenos aos investidores interessados em
verticaliza-la (GRZEGORCZYK, 2000, p. 103).
44

Prefeito do municpio de Maring de 1989 a 1992, pelo Partido da Frente Liberal.

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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

Em 1993, quando retornava gesto o prefeito Said Ferreira, o mesmo que criou a
URBAMAR e o primeiro projeto, especulava-se sobre um novo projeto para o local do ptio de
manobras45, o que acabou levando terceira grande alterao da proposta, descaracterizando-a e
restando apenas algumas diretrizes iniciais bsicas. Assim, o executivo dava sinais ao mercado
imobilirio de que no haveria restries construo de empreendimentos imobilirios na rea,
tornando o projeto mais aceito pela iniciativa privada. Operou-se a mudana no nmero de lotes,
passando de 20, da proposta original, para 105, com reduo significativa das metragens de cada
um, atendendo aos interesses imobilirios locais. Alm disso, foi aumentado o coeficiente de uso
do solo, que passou de 4,5 para 6 e houve abertura de novas vias (GRZEGORCZYK, 2000, p.
104, 105; MENDES, GRZEGORCZYK, 2003, p. 120 e 121).
dessa poca a adeso ao nome Novo Centro, que, na verdade, no correspondia
propriamente a um novo centro (MENDES, NEGRI, 1998), mas incorporao da rea em
questo central, consistindo num desdobramento do centro tradicional em direo ao local
(MENDES, GRZEGORCZYK, 2003, p. 112; GIMNEZ, 2007, p. 163-164). Mas a imprensa j
utilizava de modo indiscriminado o termo, fazendo com que a populao assimilasse
antecipadamente as intenes do projeto ao nome (GRZEGORCZYK, 2000, p. 112).
Das intenes do projeto original a nica que resultou, ao final, foi a destinao de um
setor central do Novo Centro s atividades de natureza cvica, cultural, recreativa ou de carter
monumental, mas que, decorridos mais de vinte anos de finalizao das obras, hoje encontra-se
ocupada por um estacionamento rotativo regulamentado pago (Figura 10).
A preocupao em fazer da rea um grande centro comercial observou-se na
obrigatoriedade de destinar os dois primeiros pavimentos ao uso comercial e de servios. Com
tantas alteraes, o projeto de Oscar Niemeyer havia se transformado em um simples
loteamento, cujo parcelamento foi redesenhado por arquitetos locais. A averso desferida ao
projeto original qualificava-o como destoante da ocupao do solo que prevalecia na cidade,
descaracterizando-a.
A fora dos promotores imobilirios e construtoras locais ficou evidente nas crticas
desferidas ao executivo, que, na segunda gesto (1993-1996) do prefeito Said Ferreira, inclinou-se
s grandes empresas de fora, indenizao requerida pela CMNP por ocasio da concesso da
rea Rede Ferroviria, ainda nas primeiras dcadas de ocupao da cidade , alm dos supostos
desmandos da URBAMAR. Esta fora refletiu-se nas diversas alteraes do projeto, que
refizeram a concepo de ocupao residencial e comercial do Novo Centro (GRZEGORCZYK,
45

Trata-se de uma rea com 206.600m2.

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

2000, p. 131). Nos processos licitatrios para a construo de obras individualizadas nas etapas
intermedirias e finais da consecuo do projeto, muitas empresas locais se consorciaram com
outras, para que, assim, tivessem condies de concorrer.

Figura 10 - Maring. Estacionamento em rea municipal no Novo Centro. 2012.

Fonte: http://www.flickr.com/photos/93934155@N00/7976046946/in/photostream/. Acessado em 08


de jan. de 2015.

O Novo Centro foi inaugurado em 21 de dezembro de 1999, inacabado, com obras que
deveriam ser entregues no ano 2000. A maior parte dos recursos foi proveniente da venda dos
terrenos na rea do Novo Centro, alm dos financiamentos realizados junto ao programa Paran
Urbano, BNDES e BID. As obras relativas transferncia do ptio de manobras e de
combustveis custaram, na poca, U$ 16.853.830,98; e as relativas ao rebaixamento e construo
do tnel ferrovirio custaram U$ 17.148.981,78 (GRZEGORCZYK, 2000, p. 205 e 206).
Atualmente, as empresas que atuam nessa rea, tanto as construtoras como as demais
envolvidas, que participam das obras como terraplenagem, concreto, elevadores, dentre outras,
esto sediadas no municpio de Maring (TWS, MENDES, 2009, p. 11; GIMNEZ, 2007, p.
151). No caso da incorporao, destacam-se as empresas Construtora Cidade Verde, Pedro
Granado Imveis, Beltrame Imveis etc. Nos ltimos cinco anos, poucas empresas de fora vm
atuando na rea, dentre elas a Plaenge, de Londrina.
Grande parte dos edifcios existentes no Novo Centro composta por arranha-cus, que
pouco se diferenciam da tipologia dos demais da cidade, resultado da conjugao do alto preo da
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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

terra, da busca por sobrelucros de incorporao, permissividade da legislao e da localizao,


voltadas ao tercirio superior e aos segmentos mais abastados. A multiplicao dos pavimentos
devida ao custo relativo por unidade, e isso faz com que, para o incorporador/construtor,
diminua o aporte inicial (ANDRADE, CORDOVIL, 2008, p. 13; MENDES, 2009, p. 23). Para
exemplificar, de acordo com a Lei de Zoneamento e Uso do Solo N 331/1999 e alteraes
dadas pela Lei Complementar N 340/2000, permitido no Novo Centro a construo de
edifcios de at 21 pavimentos (TWS, 2010, p. 173).
O discurso mais atual atinente construo do Novo Centro de Maring, de acordo com
Tws (2010, p. 181) est:
[...] atrelado ao empreendedorismo urbano e comercializao da terra urbana
como sinnimo de desenvolvimento. A partir desse novo boom imobilirio no
Novo Centro de Maring, mais uma vez a prefeitura teve o papel de rever o
planejamento, adotando novamente a verticalizao do Novo Centro como um
erro e, em consequncia, para minimizar o problema, o prefeito de Maring
Slvio M. Barros46 tem como objetivo ampliar o permetro urbano da cidade
(C.T., 2009), como se isso tivesse alguma relao com o fenmeno Novo
Centro.

2.3.2. A inveno da Gleba Palhano


A histria da incorporao da rea denominada Gleba Palhano ao mercado imobilirio
londrinense, remonta s duas ltimas dcadas do sculo XX, quando proprietrios fundirios,
incorporadoras e loteadoras locais vislumbraram a possibilidade de expanso no sentido
sudoeste, de forma diferenciada, carreada pela construo do Shopping Center Catua47 (Figura 11) e
do Hipermercado Carrefour, inaugurados em 1990 e 1992, respectivamente.
A consolidao da rea recente, embora a ocupao das terras da gleba anteceda a
prpria fundao do municpio de Londrina, pois as primeiras delimitaes de terras foram
realizadas por Mbio Gonalves Palhano, comissrio de terras designado a [...] demarcar e
arbitrar em nome do Estado para o Norte do Paran (SILVA, CARVALHO, 2013, p. 12).
Nesse primeiro momento, a ocupao ocorreu por stios, chcaras, fazendas, pequenos
patrimnios, e perdurou at que novos desmembramentos incorporassem vastas pores de terra
rea urbana. Em 1971, a fazenda Palhano foi subdivida em lotes, permanecendo sem outros

Prefeito do municpio Maring entre 2005 e 2012, pelo Partido Progressista.


O shopping [...] foi construdo pela construtora Khouri, de capital local, associado Catua Construtora, ao Banco
Pontual, ao Banco Multi Stock, Badressa Participaes, Ceres Fundao, Fundao Braslight, ao PRHOSPER,
ao Instituto Rhodial, Preberg e Regius Sociedade. Esse investimento demandou cerca de 55 milhes de dlares,
advindos da Caixa Econmica Federal (CEF) e dos fundos de previdncia privada da Light e da White Martins
(SILVA, 2006a, p. 218).
46
47

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

parcelamentos e edificaes at 1992, quando novos parcelamentos possibilitaram a incorporao


dos loteamentos (SILVA, CARVALHO, 2013, p. 13).
Figura 11 - Londrina. Shopping Center Catua antes e depois (1989 - 2009).

Fonte: http://janela-londrinense.blogspot.com.br/2010_11_01_archive.html. Acessado em 09 de jan. de 2015.

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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

Findo esse segundo momento, na dcada de 1990, a Gleba Palhano tornou-se uma rea
de intensa atividade imobiliria, despertando interesse entre grandes construtoras, incorporadoras
e loteadoras, tendo em vista algumas importantes obras de infraestrutura pblica,
empreendimentos e mudanas normativas na legislao municipal, tais como: a extenso e
duplicao da Avenida Madre Lenia Milito48, a inaugurao do shopping e do hipermercado
Carrefour como j frisado, a expanso do permetro urbano no sentido sudoeste com permisso
de edificao acima dos quatro pavimentos em grande parte da rea e, mais recentemente, a
transposio da Avenida Maring49 sobre o Lago Igap e sua conectividade com a Avenida
Ayrton Senna50.
Na Figura 12, elaborada por Resende (2010, p. 212), observamos os principais elementos
estruturadores do setor sudoeste da cidade, onde se localiza a Gleba Palhano. O tabuleiro de
xadrez em cor preta corresponde ao centro histrico; da posio sudoeste do tabuleiro parte a
Avenida Higienpolis, que, por sua vez, cruza o Lago Igap. Na margem direita do lago est a
Gleba Palhano em colorao bege; ao final da Avenida Higienpolis est a Avenida Madre
Lenia Milito que cruza a PR 445 e segue na direo da Rodovia Mbio Gonalves Palhano, na
rea onde se localizam o shopping, o Carrefour e se concentram os espaos residenciais
fechados; a rea em vermelho a oeste da Gleba Palhano corresponde ao campus da
Universidade Estadual de Londrina (UEL), fundada em 1970.
Inicialmente, os lotes locais eram de propriedades familiares, de grandes dimenses, cujos
proprietrios no possuam capital suficiente para iniciar qualquer tipo de negcio na rea. Assim,
o desenvolvimento imobilirio s se tornou possvel aps as mudanas nas normas de uso e
ocupao do setor, a partir de 1994, com a aprovao do Plano Diretor em 199851, mas,
sobretudo, aps a dinmica de valorizao iniciada com o lanamento do Shopping Center Catua e
do Carrefour. Havia uma demanda que permaneceu reprimida por mais de uma dcada na cidade,
a qual passou a se manifestar to logo a rea despertou o interesse do mercado imobilirio e
adquiriu status de exclusividade e melhor localizao, em funo da vista para o Lago Igap e da
proximidade em relao ao shopping.
Importante avenida, classificada como via arterial na legislao municipal sobre o sistema virio, que conecta o
final da Avenida Higienpolis que parte da rea central da cidade e cruza o Lago Igap at altura do shopping e
do Carrefour, cruzando a Rodovia Celso Garcia Cid (PR 445) sob um viaduto.
49 Trata-se de uma importante avenida, classificada com via estrutural, considerada um subcentro por Silva (2002),
com muitos estabelecimentos comerciais, de servios e gastronmicos.
50 A construo da Avenida Ayrton Senna tardou alguns anos em concluir-se, pois houve entraves de ordem judicial
entre proprietrios de terrenos pelos quais passa o prolongamento da avenida e problemas tcnicos, como
rompimento de adutora etc. A obra, finalmente, foi concluda e conectou o final da Avenida Maring at a
Universidade Norte do Paran (UNOPAR), cruzando a PR 445 sob um viaduto.
51 Na terceira gesto do ex-prefeito cassado Antonio Cassemiro Belinati, de 1997 a 2000, pelo Partido Democrtico
Trabalhista.
48

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Figura 12 - Londrina. Gleba Palhano. Elementos estruturadores. 2010.

Fonte: Resende (2010, p. 212).

Resende (2010) destaca a integrao e a interligao viria com a malha urbana


consolidada como fator que imprimiu a convergncia dos interesses privados e das obras
promovidas pela municipalidade, sendo a apropriao dos elementos naturais paisagem urbana
e imobiliria outro fator preponderante de valorizao. Segundo essa mesma autora:
Sob uma tica do investidor privado, podemos entender a apropriao dos
elementos naturais paisagem urbana, associado ao poder pblico que confere
a uma parte da cidade uma fisionomia homognea, ao passo que a reproduo
de conceitos e tipologias alctones e desprendidas da prpria raiz da regio,
atropelando as peculiaridades de Londrina: no mais a produo cafeeira que
instiga a produo da cidade, seja em seu momento ureo ou na sua crise,
respectivamente, o ncleo central e a zona norte, mas uma terceira via de escala
extra regional (RESENDE, 2010, p. 225-226).

Por mais que seja contestvel, pelo conjunto de argumentos j apresentados, que a
produo cafeeira tenha sido o motor da produo da cidade e sim os negcios da CTNP com a
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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

terra inegvel que, por estas caractersticas alinhadas por Resende (2010), a rea passou a
comportar grandes empreendimentos, seletivos, exclusivos, de alto padro, e somente assim pde
atingir o patamar de valorizao e privilgio usufrudos hoje, justamente, por serem mantidas
intocadas essas caractersticas no decorrer dos anos.
A maior parte dos empreendimentos destinada ao uso residencial, e a maioria dos
compradores adquire um imvel com vistas aquisio de uma residncia, e no como
investimento, dado o alto valor, exclusividade e requinte do bem. A exclusividade que representa
no espao urbano, a alta homogeneidade interna deste setor e toda a viabilidade proporcionada
pelo poder pblico local na dotao infraestrutural viria conferiram, aos antigos proprietrios
fundirios locais, a possibilidade de auferirem suas rendas fundirias em diferentes formas, j que
no processo de repasse das reas aos incorporadores, quando no eram remunerados em
dinheiro, eram remunerados com imveis prontos, proporcionalmente ao preo a ser pago pelo
lote. Trata-se de um esquema de permuta, em que o proprietrio fundirio descapitalizado que
sozinho no teria condies para iniciar a incorporao imobiliria entra com a terra e o
incorporador com todo o restante. Este remunera aquele com o produto final, com o qual esse
mesmo proprietrio poder continuar auferindo rendas de locao ou simplesmente auferi-la de
uma s vez, vendendo o imvel produto da permuta.
Esta relao possibilitou a alavancada dos preos nas demais propriedades locais,
demonstrando, nesse momento inicial, que a valorizao da terra se d pela renda que dela pode
ser auferida, e no o contrrio. Ou seja, a essencialidade da renda da terra na atividade
capitalista de produo do espao urbano que valoriza a mercadoria agora produzida e, nessa
articulao, a renda da terra como relao social que , possibilita sua capitalizao, valorizao e
o passo adiante em direo transformao dessa relao no lucro imobilirio.
Em funo da falta de financiamento imobilirio e de crdito habitacional para as faixas
de mercado mais altas, caracterstica da segunda metade dos anos de 1980 e dos anos 1990,
prevaleceu o sistema de condomnio a preo de custo. Trata-se de um sistema, segundo o qual
um administrador/incorporador rene um grupo de pessoas que, sob a forma jurdica
condominial, custeiam a construo, por meio de parcelas que desembolsadas fazem frente s
despesas deste processo. O administrador/incorporador, por sua vez, pode ganhar duplamente:
1) as taxas decorrentes da realizao do empreendimento, porque, via de regra, eram os
construtores ou contratantes deles, e 2) os ganhos concernentes projeo da frao ideal do
terreno sobre cada cota. Assim, a fuso das funes de administrador, incorporador e construtor
possibilitava a uma empresa atuar, no mercado capitalista, sem dispor de capital prprio ou
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

recorrer a financiamentos, escassos na poca, o que tornava o negcio possvel em tempos de


juros elevados, e rentvel mesmo durante as altas inflacionrias. Contornavam-se as dificuldades
em obteno de financiamentos (GIMNEZ, 2009, p. 54), tornando o negcio satisfatrio para
o incorporador, j que a correo do mtuo assegurava a alta remunerao do capital de
emprstimo que, neste caso, no escapava ao mbito da sociedade criada para tal propsito,
beneficiando o administrador/incorporador/construtor.
Essa foi a forma que as empresas londrinenses naquele momento encontraram para
construir e comercializar seus produtos, e assim atender parte da demanda local reprimida, j que
nem toda ela poderia ser contemplada, visto que essa modalidade de financiamento dependia do
grau de capitalizao de cada empresa, imprescindvel num momento de escassez de crdito e
financiamentos52. Este cenrio mudou a partir dos finais da dcada 1990, aps a criao do
Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI), em 1997, das novas linhas de crdito, da
obrigatoriedade de emprstimo imobilirio por parte dos bancos, e da criao de linhas de crdito
ao correntista/cliente ou para as grandes construtoras/incorporadoras. Assim, a forma
condomnio a preo de custo deixou de ser a mais utilizada, uma vez que um novo cenrio
institucional-financeiro foi constitudo, novos ndices de atualizao de preos passaram a ser
utilizados e a inflao deixou de ser um impeditivo.
A forma de ocupao se diferenciou no tempo e no espao devido ao modo de
comercializao e financiamento dos imveis. O sistema de condomnio a preo de custo
pressupunha um tipo de comercializao/circulao, um tipo de rentabilidade, um tipo de cliente
e um tipo de imvel. Ou seja, alm das restries econmicas conformadas internamente
sociedade criada e da menor profundidade financeira a presente, dependia de uma srie de
condies locais, pontuais e prprias a cada empresa, a cada nova sociedade formada. J no final
dos anos 1990 e incio da dcada de 2000, especialmente a partir da criao do SFI, a maior
intermediao financeira e creditcia possibilitou um volume e uma variedade cada vez maiores de
imveis colocados no mercado, resultando numa ainda maior segmentao, calcada no
aprofundamento da exclusividade e do status conferido ao habitat e emergncia de reas
residenciais valorizadas. Neste arranjo espacial e econmico consolidaram-se determinadas
construtoras locais, que se destacaram na verticalizao residencial e pela atuao concentrada na
Gleba Palhano, como o caso da Plaenge e da A. Yoshii, dentre outras.

Um dos entrevistados afirmou que uma das poucas empresas da cidade de Londrina que ainda constri pela
modalidade do condomnio a preo de custo a Galmo, destacando a a necessidade de reunir uma carteira de
clientes, alm do maior prazo de execuo da obra.
52

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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

A morfologia que se observa na rea revela uma concentrao vertical altamente elitizada
imediata margem direita do Lago Igap II, estando mais prxima do centro da cidade que a
ocupao que se observa na poro mais perifrica da Gleba Palhano, no sentido sudoeste, onde
se concentram os espaos residenciais fechados, estes, por sua vez, situados aps o Carrefour e
o shopping. Adjacentes a esses dois equipamentos, a instalao de dois campi de universidades e
faculdades privadas, na margem direita da PR 445, reforou a centralidade no local. Alm dos
empreendimentos e IES mencionados, frontal ao shopping e ao Carrefour, foi construdo no ano
de 2003 o hotel Comfort Suites.
Os espaos residenciais fechados comearam a ser implantados no incio da dcada de
1990, especificamente a partir de 1992. Produzidos majoritariamente por incorporadoras locais,
com exceo do Alphaville, seguiram projetos de antecipaes espaciais articulados com outros
agentes locais (SILVA, 2013, p. 314). Silva (2013, p. 318), observa que [...] a articulao existente
entre a implantao do Catua Shopping Center e os empreendimentos do setor sudoeste demonstra
o papel de uma elite bastante empreendedora e que planeja com sagacidade os investimentos com
antecipaes espaciais [...].
Por fim, mas no menos importante, consideramos com base em Silva (2014, p. 155-157),
que a rea que atualmente corresponde antiga Gleba Palhano ou fazenda Palhano, trata-se, na
verdade, de vrios loteamentos e espaos residenciais fechados, muito prximos um em relao
aos outros, situados no setor sudoeste da cidade, embora exista, por definio oficial, o bairro
Palhano53, porm, cuja dimenso nfima se comparada antiga gleba que lhe d nome. A
autora escreve que:
O que existe so diversos bairros unidos sob a denominao baseada no
imaginrio popular [...]. Numa estratgia de marketing o mercado imobilirio
apropriou-se da expresso Gleba Palhano, tornando-a uma marca
conceitual utilizada para se referir a empreendimentos horizontais e verticais
de alto padro na cidade de Londrina (SILVA, 2014, p. 155).

2.3.3. Novos e complexos contedos em antigas localizaes urbanas: o Novo Centro Cvico Eurogarden
No ano de 2013, foi aprovada a primeira experincia de Operao Urbana Consorciada
(OUC) na cidade de Maring, denominada Operao Urbana Consorciada Novo Centro Cvico
Eurogarden (OUCNCCE), por meio da Lei Complementar N 946/2013. Trata-se de uma
parceria pblico-privada que resulta de projeto que partiu da iniciativa privada, e que incorporou
reas da unio, reas pblicas e lotes privados, havendo sido encomendado ao arquiteto Thomas
53

Trataremos da diviso poltico-administrativa da cidade de Londrina em bairros no quinto captulo desta Tese.

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Dryjski do renomado escritrio Francs ARCHi554. O projeto, que foi desenvolvido em parceria
com o escritrio local Arq+ Arquitetura, possui aproximadamente 3.088.753 m de construes
pretendidas e j recebeu o prmio de melhor Master Plan da Amrica Latina, na ocasio do World
Architecture Festival (WAF) de 2010, realizado em Barcelona (VICENTE, 2012)55.
De acordo com Silva (2013, p. 15), a concepo do projeto teve incio em 2011, quando
um grupo de empresrios e polticos locais liderados por Jefferson Nogaroli56, do ramo
supermercadista da cidade, organizado sob a forma de uma sociedade de propsito especfico,
encomendou junto ao escritrio francs o projeto urbanstico de edifcios multiusos. O novo
bairro planejado, que pretende abrigar aproximadamente 12 mil residentes, contando com
atividades comerciais, de servios e de lazer de alto padro, ser construdo na rea vizinha ao
local para onde ser transferido futuramente o Centro Cvico.
A OUCNCCE, que ser executada na rea do antigo Aeroporto Gasto Vidigal, de
acordo com o artigo primeiro da lei que a constitui,
[...] compreende um conjunto integrado de intervenes coordenadas pelo
Municpio de Maring, com a participao dos proprietrios e investidores em
geral, visando a melhoria e a valorizao ambiental da rea de influncia
definida em funo da implantao do sistema virio de interligao da Gleba
Patrimnio Maring. (MARING, LC N 946/2013).

De autoria do Poder Executivo, a lei prev a aplicao do instrumento da Outorga


Onerosa do Direito de Construir (OODC) mediante a contrapartida do adquirente de potencial
construtivo adicional no lote. Aqui reside uma deciso polmica e alvo de crticas contundentes57,
visto que os recursos levantados na aplicao desse instrumento sero utilizados na execuo de
obras de infraestrutura e adequao do sistema virio do prprio local, revertendo aos prprios
proprietrios beneficiados com potenciais adicionais construtivos acrescidos aos j permitidos
pela legislao vigente no municpio. De acordo com o artigo terceiro da lei, os recursos captados
sero investidos juntamente com pressupostos individuais de proprietrios de lotes lindeiros em
pontos especficos das reas mais beneficiadas, na dotao de infraestrutura viria, criando novos
acessos e prolongamento de vias.
Explicitamente, o artigo quarto da lei, em inteiro teor, observa que:
Mais informaes: http://archi5.fr/references/selection/projeto-z8. Acessado em 13 de jan. de 2015.
O projeto em detalhe: Distrito Z8. Disponvel em:
http://www.worldbuildingsdirectory.com/project.cfm?id=2740. Acessado em 14 de jan. de 2015.
56 A respeito da influncia desse empresrio no contexto poltico e econmico maringaense ver Gini (2007).
57 Segundo Silva (2013, p. 16), esta manobra s pde ocorrer aps 2012, quando, pela Lei 941/2013, foi revogada a
Lei 908/2011 de OODC, a qual previa e destinava os recursos exclusivamente para Habitao de Interesse Social
(HIS), agora passando a permitir gastos com infraestrutura viria e equipamentos urbanos, dentre outros, como, por
exemplo, passeios pblicos. Desse modo, os empreendedores, com o apoio do Legislativo, porm sob protestos de
algumas instituies locais, conseguiram destinar a verba a ser levantada pela OODC para benefcio prprio.
54
55

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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

Art. 4. A Operao Urbana Consorciada Novo Centro Cvico Eurogarden


tem por objetivos especficos:
I - criar condies efetivas para que os investidores e proprietrios de imveis
beneficiados com a implantao dos melhoramentos mencionados a seguir
forneam os recursos necessrios sua viabilizao, sem qualquer nus para a
municipalidade:
a) melhoramentos referentes a planos de integrao e interligao do sistema
virio, situados dentro do permetro da Operao Urbana e constantes de leis
em vigor;
b) obras, equipamentos pblicos e reas verdes contidos no permetro da
Operao Urbana;
II - criar alternativas para que os proprietrios de lote parcial ou totalmente
atingidos por melhoramentos aprovados possam executar todos os
empreendimentos;
III - melhorar, na rea objeto da Operao Urbana, a qualidade de vida de seus
atuais e futuros moradores, inclusive de habitao, e de usurios, promovendo a
valorizao da paisagem urbana e a melhoria da infraestrutura e da qualidade
ambiental.

Desse modo, o projeto em execuo prev condies especficas de infraestrutura urbana


para uma dada rea da cidade, com 39 lotes totalizando 597.555,51 metros quadrados (Figura 13),
cujos proprietrios e investidores tero totalmente ou parte de seus recursos captados sob a
forma de nus reinvestidos pelo poder pblico local dentro dos limites da prpria rea objeto
dessa lei. Ainda que, conforme o dcimo artigo da LC 946/2013, em dois casos especficos de
lotes dentro da rea, cuja pressuposta contrapartida ser paga por seus proprietrios em terrenos
doados para edificao de 150 moradias populares, a lei no especifica onde no municpio
devero se localizar estes terrenos doados.
Figura 13 - Maring. rea do antigo aeroporto.

Fonte: Google Maps (2015).


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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

A rea total que, desde o ano de 2001, vinha sendo objeto de especulao imobiliria,
aps a desativao do antigo Aeroporto Gasto Vidigal, segundo Tws e Mendes (2013), localizase na Zona Leste da cidade, tem 1.400.000 m, o equivalente a 57,85 alqueires e est agora
dividida em duas partes (Figura 14), uma pblica, o Novo Centro Cvico, e a outra privada, o
Eurogarden. A escolha do local na rea do antigo aeroporto coloca em relevo os atributos e
amenidades valorizadas pelo mercado, pois, no projeto prev-se a destinao de reas verdes,
passeio pblico integrando os edifcios cvicos, parque linear e a insero de avenidas em acordo
com o quadro de ruas j existentes, especialmente a Avenida Brasil. No caso da transferncia dos
poderes Executivos, Legislativo e Judicirio justifica-se pelo motivo de desafogar o trnsito na
rea central da cidade, onde atualmente localiza-se o Centro Cvico (TWS, MENDES, 2013).

Figura 14 - Maring. Localizao do Novo Centro Cvico (em primeiro plano) Eurogarden (em segundo plano).

Fonte: http://wikimapia.org/1942154/pt/Centro-C%C3%ADvico e
http://wikimapia.org/31252627/pt/Eurogarden. Acessado em 13 de jan. de 2015.

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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

A estratgia que deu ensejo ao projeto foi orientada pelos interesses atinentes
valorizao imobiliria, que a precedem no local, visto se tratar de uma rea bem provida de vias
de acesso, localizao, externalidades positivas etc., ou seja, a realizao da valorizao um
pressuposto motivador.
De acordo com a reportagem de Pacheco (2011)58, veiculada na verso online de O
Dirio do Norte do Paran, o principal jornal local, afirma que:
O que mais chama a ateno o valor que poderia ser obtido se a rea fosse
loteada. Segundo imobiliaristas consultados pela reportagem, um terreno de 300
metros quadrados naquela regio da cidade poderia ser comercializado entre R$
200 mil e R$ 300 mil.
"Num condomnio fechado, por exemplo, o valor se multiplica pela segurana e
estrutura. Pode chegar a R$ 500 mil. At mais", explica o corretor Andr
Gonalves Santos.
Outro profissional do ramo, Mario Becchi, preferiu no opinar sobre o valor.
"Mas fcil descobrir, basta consultar os sites das imobilirias e ver a quanto
esto sendo vendidos os terrenos naquela regio", recomendou.
Um clculo pela mdia, sem considerar o arruamento e as reas pblicas (que
segundo a legislao deve ter reserva de 35% do total), mostra que seria
possvel cortar o terreno em 4.380 lotes de 300 metros quadrados, o que
renderia mais de R$ 1,1 bilho. Descontadas as reas publicas, um loteamento
no local do antigo aeroporto teria 2.847 lotes, que vendidos pelo preo mdio
de R$ 250 mil, renderia R$ 711 milhes.

A reportagem segue esclarecendo que, apesar do valor bilionrio, a rea no podia ser
negociada e nem loteada, visto que uma sentena da Justia Federal determinou a diviso do
terreno em duas reas: uma rea de aproximados 20 alqueires na poro nordeste do antigo
aeroporto, incluso a algumas chcaras que, na ocasio anterior, j haviam sido devolvidas
propriedade da CMNP, e atualmente vendidas ao empresrio Jefferson Nogaroli e outra rea de
34,3 alqueires, destinados Unio (PACHECO, 2011).
A estratgia tornou-se possvel somente quando atingiu seu objetivo de cortar a rea do
antigo aeroporto, objeto do pleito judicial. Essa rea, que havia sido doada Prefeitura Municipal
de Maring (PMM) pela CMNP, somente poderia ser utilizada para fins aeroporturios, de acordo
com uma clusula constante do contrato para o Ministrio da Aeronutica, de 1957 e, finda a
funo aeroporturia, a mesma seria devolvida CMNP. Assim, inicialmente a clusula frustrou
a ideia original de lotear a rea, abrindo ruas e avenidas (PACHECO, 2011). Porm,
posteriormente aos acordos fechados entre a PMM, a Unio e a empresa atualmente proprietria
foi possvel voltar inteno original e dar incio s obras.

Ver:
Ocupao
da
rea
do
antigo
aeroporto
segue
indefinida.
Disponvel
http://digital.odiario.com/cidades/noticia/393657/ocupacao-da-area-do-antigo-aeroporto-segue-indefinida/.
Acessado em 14 de jan. de 2015.
58

em:

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Exatamente na rea correspondente ao antigo aeroporto conforme se identifica


facilmente a antiga pista do mesmo na Figura 13 ser construdo o Novo Centro Cvico e, ao
lado direito, separados pelo passeio pblico de 3,5 quilmetros de extenso, o Eurogarden
(Figura 15), cujo slogan um lugar que voc gostaria de morar, mas no sabia onde ficava. De
acordo com Silva (2013, p. 15), a velocidade com que se apresentou e elaborou o projeto deve-se
ao fato de que:
O projeto depois de elaborado foi apresentado prefeitura, a qual,
entusiasmada com as possibilidades do desenvolvimento urbanstico da cidade,
encaminhou ao Conselho Municipal de Planejamento do municpio, um projeto
de lei que criava a Zona Especial Vinte e Trs - ZE23 - Eurogarden. O
mesmo foi aprovado em conferncia pblica sob inmeros protestos da
sociedade civil, alterando-se, portanto, a Lei 888/11 que trata do novo uso e
ocupao do solo do municpio.

Figura 15 - Maring. Novo Centro Cvico Eurogarden. Perspectiva vertical do projeto


(imagem ilustrativa).

Fonte: http://archi5.fr/references/selection/projeto-z8?n=1.
Acessado em 13 de jan. de 2015.
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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

Ressalta-se, de acordo com Cordovil e Rodrigues (2012, p. 15), que nenhuma das atuais
estruturas, tampouco os prdios que compem o atual centro cvico, esto sendo preservados no
novo projeto apresentado. Assim, o poder pblico local ao invs de se limitar apenas
transferncia de local, reproduzindo o projeto original elaborado para a cidade, vinculou-se
iniciativa privada na implantao e desenvolvimento de todo um novo projeto, sendo que,
segundo as autoras (CORDOVIL, RODRIGUES, 2012, p. 16):
[...] esta ao sequer est plenamente amparada nos termos da legislao
vigente, pois o Plano Diretor do municpio define que as zonas especiais so
[...] destinadas a abrigar padres urbansticos especficos em reas onde haja a
presena de atividades, usos ou funes urbanas de carter excepcional (LC
888/2011). Esse empreendimento no se caracteriza como tal, pois se trata de
parcelamento e ocupao residencial, comercial e de servios de carter
privado, que no se constitui para atendimento ao bem-estar pblico.

Em audincia pblica realizada pela Secretaria Municipal de Planejamento Urbano


(SEPLAN) em abril de 2013, foram levantados questionamentos correlatos ao emprego da
OODC e s moradias populares, para qual empenho se destinariam os recursos captados na rea.
Estas finalidades, todavia, foram alteradas, em funo das decises que beneficiaram o prprio
local (LC 941/2013, Art.11), com a destinao dos recursos estruturao viria, uma vez que,
em funo do porte da operao, grandes ligaes e alteraes virias sero necessrias,
decorrendo da mudanas na legislao e grandes intervenes urbansticas (RAMOS, SANTOS,
2013).
De acordo com Tws e Mendes (2013, p. 15), o projeto, assumidamente pelo poder
pblico local, trata-se de fato de uma Parceria Pblico-Privada (PPP), ainda que, nos documentos
ou na legislao aprovada, a proposta no seja assim identificada, mas sim como "reforma do
Plano Diretor no que diz respeito ao zoneamento de alguns locais, do parcelamento e uso do
solo na regio do futuro Centro Cvico e aplicao de outorga onerosa do direito de construir" 59.
O megaprojeto, que tem por objetivos a construo de aproximadamente 90 torres de edifcios
de at 250 metros de altura (VICENTE, 2012), dentre outras construes, tais como shopping
center, espaos de lazer, alm da rea destinada para incorporar o Centro Cvico, identificado
pelo escritrio francs que o prope como um Master Plan para o novo centro da cidade de
Maring, e tem como clientes a incorporadora local Argus Empreendimentos Imobilirios

Ver: Conferncia aprova mudanas no uso do solo em Maring. Disponvel em:


http://www.gazetadopovo.com.br/vidaecidadania/maringa/conteudo.phtml?id=1326657&tit=Conferencia-aprovamudancas-no-uso-do-solo-em-Maringa. Acessado em 14 de jan. de 2015
59

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

proprietria do terreno de 581.000,10m2 (TW, MENDES, 2013, p. 15; DAIBERT,


PIMENTA, 2012, p. 25), ligada ao empresrio Jefferson Nogaroli (RIGON, 2011)60.
Em Parecer elaborado pelo Observatrio das Metrpoles Ncleo UEM/Regio
Metropolitana de Maring, enviado em maio de 2013 ao presidente da Cmara Municipal de
Maring, referente ao Projeto de Lei (PL) apresentado pelo Executivo por meio da Mensagem de
Lei n 37/2013, substituda pela 40/2013, os autores (RODRIGUES et al, 2013) expem a falta
de debate e dilogo com a populao local na conduo do processo de elaborao e
implementao da OUCNCCE e, ainda que tardiamente, recobram a importncia desse dilogo,
observando-se o conjunto de determinaes previstas no Plano Diretor de Maring (PDM). De
acordo com os proponentes do Parecer (RODRIGUES et al, 2013), um conjunto de pendncias
jurdicas e urbansticas verificadas no PL impediam sua apresentao ao escrutnio do Legislativo,
das quais destacamos:
falta de esclarecimento prvio a respeito da autorizao dada pelo Municpio do uso dos
lotes 493, 494, 495 e 495a, da Gleba Patrimnio Maring, de propriedade da Unio e de
outros rgos pblicos (RODRIGUES et al, 2013, p. 4);
ausncia de definio de rea para a OUC enquanto tal, um instrumento jurdico previsto
no PDM ainda no implantado, todavia tenha sido apresentado pelo PL na [...]
identificao dos lotes pblicos e privados, gravados no PDM como Zona Especial,
instituto que no guarda nenhuma correspondncia e nem se confunde como rea
destinada a Operao Urbana de acordo com a legislao vigente (RODRIGUES et al,
2013, p. 4);
falta de Relatrio de Impacto de Vizinhana na apresentao do PL. O referido estudo,
bem como sua apresentao prvia, exigido pelo PDM como parte integrante do PL
(RODRIGUES et al, 2013, p. 4);
a forma de controle da operao da participao da sociedade civil tambm no consta
especificada em detalhes no PL (RODRIGUES et al, 2013, p. 4);
no h parecer do Conselho Municipal de Gesto Territorial, tambm no estando
assegurada a gesto compartilhada da OUCNCCE com a sociedade civil organizada
(RODRIGUES et al, 2013, p. 4);
alm dessas inobservncias mencionadas, o Parecer tambm enfatiza a forma de
contrapartida pelos potenciais adicionais construtivos representada pela doao de

Ver: Maring: grande empreendimento ser lanado no final do ms. Disponvel em:
http://arquiteturadiscutida.blogspot.com.br/2012/03/maringa-grande-empreendimento-sera.html. Acessado em 15
de jan. de 2015.
60

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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

execuo de infraestrutura em terrenos no Municpio para edificao das moradias


populares, de modo a garantir a justa contrapartida para o Municpio, sem que os recursos
obtidos fossem aplicados na prpria OUC ou desviados da finalidade da HIS
(RODRIGUES et al, 2013, p. 5).
Ainda que o projeto ultramoderno dos arquitetos franceses (Figura 16), em parceria
com o escritrio maringaense, como j dito, premiado como o melhor Master Plan da Amrica
Latina no World Architecture Festival realizado em Barcelona, associe-se ao discurso de no desejar
que o Eurogarden acabe se constituindo numa ilha na malha urbana (VICENTE, 2012, p. 76),
a ideia de arkipelago no est ausente nas inspiraes do escritrio Archi5, as quais, inclusive, j
lhes renderam maiores premiaes internacionais em outros concursos (VICENTE, 2012).

Figura 16 - Maring. Imagens ilustrativas do futuro Novo Centro Cvico Eurogarden.

Fonte: http://archi5.fr/references/selection/projeto-z8?n=0. Acessado em 14 de jan. de 2015.


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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

2.3.4. Novos e complexos contedos em antigas localizaes urbanas: o Complexo Marco Zero
No recente caso londrinense, a reestruturao espacial de reas que apresentavam
estruturas morfolgicas obsoletas encontrou um exemplo elucidativo no caso do Complexo
Marco Zero61. No local funcionou por vrias dcadas uma antiga refinaria de leo de soja
pertencente ao grupo norte-americano Anderson Clayton Corp. Estrategicamente localizado e
dotado de vantagens locacionais e logsticas excepcionais, o empreendimento enseja modificaes
na estruturao do espao urbano. No Mapa 12, representamos os principais investimentos
imobilirios na Zona Leste, ncoras do processo de valorizao e reestruturao aqui discutidos.
O terreno onde foi construdo o Boulevard Londrina Shopping, que faz parte do
Complexo Marco Zero, encontra-se privilegiado em sua localizao, pois est prximo a duas
grandes avenidas que cortam a cidade de norte a sul e de leste a oeste, respectivamente as
avenidas Dez de Dezembro e Leste-Oeste. So eixos estruturais que compem dois grandes
corredores de trfego que permitem uma facilidade em termos logsticos e de deslocamento
virio, interligados por uma rotatria, sendo esta a mais movimentada da cidade. O local tambm
est muito prximo do Terminal Rodovirio Jos Garcia Villar, alm, claro, de se situar a 900
metros do centro comercial da cidade, sendo por isso mais compreendido como um processo de
desdobramento da rea central que apenas um processo particular e especfico Zona Leste da
cidade. Ademais, conforme o Mapa 12 revela, h uma concentrao de empreendimentos
imobilirios residenciais e comerciais nas proximidades do Complexo, instalados em diferentes
momentos e atinentes a outros perodos da valorizao imobiliria local.

Os pargrafos que compem esse apartado da Tese so redues do subitem 4.2.2.1. que fazem parte do texto
original da nossa dissertao de mestrado (AMORIM, 2011a, p. 225-248), investigao na qual estudamos a
valorizao imobiliria na Zona Leste da cidade de Londrina.
61

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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

Mapa 12 - Londrina. Localizao dos principais investimentos imobilirios na Zona


Leste. 2014.

Fonte: Amorim (2011a, p. 226).


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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

O Complexo Marco Zero constitui-se num centro empresarial, cultural e comercial, pois,
abriga: o atual Boulevard Londrina Shopping62, com 48.300 metros quadrados de rea Bruta
Locvel, 2.400 vagas de estacionamento, 197 lojas satlites, sete lojas ncoras, sete salas de
cinema63; um hipermercado do grupo Walmart, com 6,7 mil metros quadrados de rea de venda;
um hotel Ibis, da Rede Accor, com 132 apartamentos64; uma loja da rede francesa Leroy Merlin,
com 8,5 mil metros quadrados; um futuro centro de convenes para trs mil pessoas; o futuro
Teatro Municipal e abrigar futuras torres comerciais e residenciais65. As condies necessrias
para sua viabilizao foram criadas pela iniciativa privada, sobretudo, pela intermediao de
incorporadores locais na gesto do empreendimento.
O poder pblico, ao decidir pela construo do Teatro Municipal no local o que se deu
aps longa polmica por conta de localiz-lo ao lado de um grande empreendimento privado ,
tornou ainda mais interessante e possvel a viabilidade do empreendimento como um todo. A
Raul Fulgncio Negcios Imobilirios, o grande grupo gestor de todo o empreendimento, est
desde o incio das negociaes na vanguarda das decises. Foi este grupo que, inclusive, adquiriu
o terreno, doando parcela Prefeitura Municipal de Londrina (PML), para a construo do
Teatro Municipal.
Os incorporadores responsveis pela construo e gesto do Complexo Marco Zero
encontraram como melhor alternativa a edificao do complexo no terreno da antiga refinaria
Anderson Clayton, seja pela logstica, pela proximidade com o centro da cidade, mas, tambm,
no menos importante, em funo da pouca disponibilidade de terras baratas com localizao
privilegiada em termos centrais na cidade.
O capital que aquece o setor de shopping centers, principalmente o financeiro, veio
principalmente dos Estados Unidos e do Canad, e eles no investiram sozinhos, pois buscaram
parceiros nacionais que j tinham o know-how, explica Luciana Lana, gerente de marketing da

O grupo Sonae Sierra Brasil participa com 84,5% na execuo das atividades de planejamento, investimento,
incorporao, administrao e gesto do empreendimento (SONAE SIERRA BRASIL, 2011, p. 188) e, por meio de
uma empresa controlada, a Ptio Londrina Empreendimentos e Participaes Ltda., adquiriram 77,6% de
participao adicional no terreno de 80.000 m2, onde est o shopping. Esta aquisio foi feita atravs de permuta com
a sociedade Marco Zero Empreendimentos Imobilirios Ltda., que em troca teve os direitos aquisitivos sobre as
acesses a serem erigidas sobre a frao ideal de 11,3% do terreno. Foi atribudo permuta o valor de R$ 2,5 milhes
(SONAE SIERRA BRASIL, 2011, p. 203).
63
Informaes
disponveis
em
Boulevard
Londrina
Shopping
Ficha
Tcnica:
http://lumine.adm.br/site/shoppingdetalhes.aspx?cod=43. Acessado em 12 de jan. de 2015
64 Tratou-se do primeiro hotel com a bandeira Ibis na cidade de Londrina, cujo investimento estimado em R$ 16
milhes.
65 Ver: Raul Fulgncio Negcios Imobilirios Mdia Center: Obras no Marco Zero comeam nos prximos
dias. Disponvel em:
http://www.sub100.com.br/empresas/imob/raulfulgencio/layout.php?id=934&local=noticias. Acessado em 15 de
set. de 2008.
62

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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

Associao Brasileira de Shopping Centers (ABRASCE)66. o caso do Shopping Boulevard que


foi construdo no Complexo Marco Zero, tendo como investidores o grupo norte-americano
Developers Diversified Realty (DDR), o grupo Sonae Sierra Brasil que faz parte da empresa
Sonae Sierra de Portugal , e a londrinense Raul Fulgncio Negcios Imobilirios, segundo a
qual, alm da disponibilidade de capital, havia em Londrina, demanda por tais empreendimentos.
A sequncia de seis imagens (Figura 17), representa as etapas pelas quais passou e ainda
est passando o local. Na primeira, observa-se a antiga refinaria Anderson Clayton; a segunda e
terceira referem-se s imagens do terreno j limpo em 2008; a quarta imagem, do ano de 2013,
mostra a fachada principal do Boulevard Londrina Shopping; a quinta imagem se trata do Hotel
Ibis, em 2014; e a sexta da loja da Leroy Merlin em 2014.

Figura 17 - Londrina. Imagem da antiga refinaria Anderson Clayton, terraplanagem do terreno


em 2008, o Boulevard Londrina Shopping em 2013, o Hotel Ibis em 2013 e a loja da Leroy Merlin
em 2014.

Ver: Nmero de lojas em shoppings vai saltar 127% em Londrina. Disponvel em:
http://www2.unopar.br/unopar_midia_marco08/unopar_midia_marco27.htm. Acessado em 09 de dez. de 2010.
66

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Fonte: Arquivo pessoal e Sonae Sierra Brasil Portflio: http://www.sonaesierra.com.br/ptBR/portfolio/projects/Brazil/Boulevard_Londrina_Shopping/default.aspx. Acessado em 12 de dez. de
2010.

As expectativas de valorizao fizeram-se presentes entre os investidores, de diferentes


portes, desde pequenos incorporadores at grandes empresas do pas e da cidade, que passaram a
investir no segmento residencial nas proximidades do Complexo. Foi o caso da MRV e da
Yticon, a ltima pertencente construtora londrinense A. Yoshi. Os empreendimentos
imobilirios residenciais, localizados na Zona Leste de Londrina, foram implantados nas
proximidades do Complexo Marco Zero, confirmando o processo de valorizao da rea e das
expectativas em torno de sua construo. So os casos dos seguintes empreendimentos
residenciais: o Spazio Lumiere, um conjunto de 136 apartamentos construdos pela MRV, numa
rea de 7.916 m2; o Residence Villa Bella, tambm construdo pela MRV, constitudo por 352
apartamentos numa rea de 18.154 m2, localizados em frente ao Complexo Marco Zero; o
Residencial Marco dos Pioneiros, que consiste num conjunto de cinco torres residenciais de 12
pavimentos cada, com seis apartamentos por andar, totalizando 360 apartamentos, construdo
pela construtora e incorporadora Yticon, do Grupo A. Yoshi; o Duetto Residence, formado por
duas torres de 18 pavimentos cada, que ter 216 apartamentos, cuja obra iniciada em 2013 situase h poucas centenas de metros do Boulevard Londrina Shopping, e est sendo construda pela
Yticon. Em agosto de 2014, essa mesma construtora lanou o Boulevard Village, cujo projeto
ser tambm desenvolvido em terreno situado h poucas dezenas de metros do Boulevard
Londrina Shopping, contendo 288 apartamentos.
Com relao existncia dos investimentos pblicos da esfera municipal, estadual e
federal, que concorreram e concorrem para a valorizao da rea, frisa-se a j destacada

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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

construo do Teatro Municipal no Complexo Marco Zero67 e a adequao viria dos principais
corredores de trfego da Zona Leste68, dentre outros investimentos e melhorias, alm da prpria
construo da Universidade Tecnolgica Federal do Paran (UTFPR). Assim, estas inverses de
recursos pblicos passaram a constar como ncoras da valorizao imobiliria local, refletindose nas expectativas de aumento no preo da terra, mesmo antes de construdos, como o caso do
Teatro e como foi o caso da UTFPR.
A rea do Teatro Municipal corresponder a 22.000 m2 da rea total do terreno. O prdio
ser construdo na parte mais alta do terreno e mais prxima das avenidas Celso Garcia Cid e
Dez de Dezembro. O responsvel pelo projeto e vencedor do concurso realizado para escolha do
melhor projeto, do qual participaram 104 candidatos, foi o arquiteto Thiago Nieves e sua equipe
formada por mais quatro arquitetos. O projeto do grupo paulista prev trs salas de espetculos
a maior delas para 1.200 pessoas , edifcio didtico/administrativo e um espao que foi
denominado bulevar cultural. Este, definido basicamente por uma grande cobertura, o
articulador dos outros edifcios integrantes do conjunto cultural. A previso que, juntamente
com os demais componentes do Complexo, constitua um marco referencial deste tipo de
empreendimento.
Raul Fulgncio, o principal gestor de todo o complexo, afirmou em entrevista publicada
em 28 de agosto de 2007 que: ''no somos um grupo de empresrios bonzinhos que resolveu
fazer uma doao. O que a gente percebe que a construo do teatro municipal naquela regio
(Zona Leste) vai agregar valor ao mercado imobilirio, alm de que vai revitalizar toda a regio''.
Alm dele, e ainda na mesma publicao, afirmou o arquiteto Jos Carlos Spagnuolo que:
''estamos tentando definir um mix de ocupao, criando um plano de zoneamento para integrar
cidade. No h dvida de que esses empreendimentos daro uma alavancada em todo o entorno
da regio [...]'', avalia, ''[...] tudo que se imagina l com bastante fluidez, conforto e urbanismo
bem definido e acesso fcil''69.
A UTFPR, fator de valorizao da rea como j destacado, foi construda em terreno de
74.000 m2 doados PML pela famlia do professor Jos Tavares Delfino. A obra foi entregue em
fevereiro de 2009. A Universidade oferece seis cursos de graduao, trs em nvel de nvel de
Ver: Bancada garante emenda de R$ 25 milhes para Teatro. Deputados e senadores do Paran garantem recursos da
Unio para construo do Teatro Municipal de Londrina; Prefeito Nedson agradece unio da bancada federal. Ncleo de
Comunicao
da
PML,
22/11/2006.
Disponvel
em:
http://home.londrina.pr.gov.br/noticias/indexnovo.php?acao=mostrar_noticia&id_noticia=14869. Acessado em:
15 de set. de 2008.
68 Ver: Prefeitura far expanso viria na zona leste. Raul Fulgncio Negcios Imobilirios Mdia Center.
Disponvel em: http://www.raulfulgencio.com.br/. Acessado em 15 de set. de 2008.
69 Ver: Teatro agrega valor, defende imobiliarista. Raul Fulgncio Negcio Imobilirios, 28-08-2007. Mdia
Center. Disponvel em: http://www.raulfulgencio.com.br/. Acessado em 15 de set. de 2008.
67

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Mestrado, e demais cursos de especializao, formao tcnica e qualificao profissional. O


campus est localizado s margens da Estrada dos Pioneiros, um prolongamento da Avenida das
Laranjeiras continuao da Avenida Theodoro Victorelli, que passa em frente ao Complexo
Marco Zero , cujo asfaltamento foi realizado com recursos estaduais e municipais (Figura 18)70.

Figura 18 - Londrina. Etapas do asfaltamento de trecho da Estrada dos Pioneiros UTFPR. 2007 - 2010.

Fonte: Wagner Vinicius Amorim. Arquivo pessoal.

Alm de todo o potencial tecnolgico e educacional esperado com a vinda da UTFPR,


sua implantao contribuiu para a valorizao e a incorporao de loteamentos nas suas
proximidades. Antes mesmo do incio das obras da UTFPR, a VD Loteadora71, a 200 metros a
sul do terreno da universidade, construiu o loteamento residencial Jardim Portal dos Pioneiros,
com 528 lotes de aproximadamente 250 m2 cada. O lanamento deu-se no incio de 2007, e no
primeiro semestre de 2008 todos os lotes j haviam sido comercializados a um preo mdio de
R$ 120,00 o metro quadrado. Atualmente o loteamento est com muitos dos terrenos j
edificados, o que atesta o vigor da construo residencial da rea em funo das amenidades
locais e da acessibilidade em relao s vias de acesso rpido da cidade e da proximidade em
relao UTFPR.
No ano de 2013, um novo empreendimento entrou em fase de construo na Zona Leste,
prximo a UTFPR. Trata-se do Parque Tau (Figura 19), um loteamento fechado com 1.200

Ver: Nedson instala UTF e garante asfalto ao novo campus. Ncleo de Comunicao da Prefeitura de Londrina.
26/02/2007. Disponvel em:
http://home.londrina.pr.gov.br/noticias/indexnovo.php?acao=mostrar_noticia&id_noticia=16233. Acessado em 15
de set. de 2008.
71 Empresa do Grupo Protenge Engenharia, da cidade de Londrina.
70

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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

lotes, com terrenos de aproximadamente 250 m2, custando em torno de R$ 400,00 o metro
quadrado.

Figura 19 - Londrina. Vista area do Parque Tau na poro inferior da figura (imagem
ilustrativa).

Fonte: http://www.bonde.com.br/?id_bonde=1-32--33-20130523. Acessado em 14 de setembro de


2013.

O projeto prev um loteamento fechado envolto por um loteamento aberto, numa rea
total de 40 alqueires, em construo pela Construtora Paysage, de Curitiba. A incorporao foi
antecedida pela aquisio de lotes de grandes dimenses, sendo que a empresa possui terrenos em
outras reas da cidade e em outros municpios no norte do estado do Paran, embora no
houvesse iniciado suas atividades neles, de acordo com um dos consultores de venda por ns
entrevistado na ocasio da 8 Feira Imobiliria de Londrina, em maio de 2013. A deciso pela
implantao do loteamento na Zona Leste de Londrina deveu-se ao fato dos lucros obtidos
corresponderem s mudanas espaciais que vm ocorrendo no local, remunerando o
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

investimento de baixo risco realizado em uma rea ainda no consolidada do ponto de vista
imobilirio. O consultor de vendas entrevistado ainda informou-nos que a empresa adquiriu mais
terras ao redor da rea do loteamento e prossegue negociando terras com os proprietrios
fundirios das adjacncias, a fim de estudar possveis formas de investimentos futuros.
Os exemplos dos empreendimentos localizados na Zona Leste de Londrina contribuem
com casos pontuais e concretos articulados a ordens prximas e distantes para a valorizao e
reestruturao da cidade. Historicamente, o vetor de expanso do centro comercial da cidade de
Londrina desenvolveu-se, at hoje, no sentido sudoeste, dando primazia s reas mais elitizadas e
consolidadas da cidade. Por outro lado, temos como hiptese que a construo do Complexo
Marco Zero relativiza esta lgica ou abre outra frente de valorizao, ao passo que se situa numa
rea oposta ao vetor de expanso imobiliria e comercial da cidade. No entanto, a escolha do
local para a sua construo, alm dos motivos j explicitados, demonstra a pulverizao do
espao, conforme afirmou Lefebvre (2008, p. 53), em funo dos interesses distantes, financiados
por um capital que aquece o setor de shopping centers no pas que, embora dissemine ordens,
tem pouca relao orgnica com o local. Para alm da escala local, a escolha da rea tambm
descortina a centralidade no plano urbano e regional e tambm no aspecto logstico, j que se
trata de uma das reas mais centrais em todos os sentidos, conforme j esclarecemos.

2.4. Sntese do captulo


Nesse captulo, a abordagem das aes e estratgias desempenhadas pelos agentes da
reestruturao da cidade, no bojo dos grandes negcios imobilirios, do papel desempenhado
pelo poder pblico local atinente ao planejamento urbano e ao mercado imobilirio, coloca em
evidncia as estratgias do empreendedorismo urbano e das aes do poder pblico local,
voltados valorizao da cidade. Nesse aspecto, reside uma questo: estamos diante de um
deslocamento dos epicentros de valorizao da cidade ou da ascenso de novos dispositivos que
conferem maior mobilidade e continuidade ao capital circulante, e em sua reproduo por meio
da e na cidade?
A partir dos quatro exemplos, consideramos que o imperativo a valorizao imobiliria
salvaguardada na valorizao da cidade pelos agentes pblicos e privados interessados na
ampliao e reproduo de seus prprios fundos e capitais, ensejados a partir de um forjado
urbanismo do possvel (GIMNEZ, 2007), viso que condiciona as necessidades da cidade s
necessidades do capital. Por mais simplista e generalizante que parea essa perspectiva, ela,
igualmente, forja consensos, simplificando temas problemticos e interesses especficos, privados,
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CAPTULO II. ESCALAS E AGENTES DA REESTRUTURAO: GRANDES NEGCIOS IMOBILIRIOS, PODER


PBLICO LOCAL E PLANEJAMENTO URBANO

cingindo decises, definindo temas e reas prioritrias na poltica de desenvolvimento urbano.


Coaduna interesses particulares aos interesses da comunidade, como se considerasse a existncia
de tal tipo de organizao social escala da cidade e, mesmo havendo, tal ideia escamotearia ou
privaria interesses coletivos, fazendo-os difusos, invisveis, silenciosos e, em seu lugar, entronaria
os interesses visveis, consonantes, isto , empresariais, de caractersticas imobilirias.
A opo por refletir mais uma vez a respeito do Novo Centro, em Maring e da inveno
da Gleba Palhano, em Londrina, e dos novos e complexos contedos em antigas formas urbanas,
quais sejam: o Novo Centro Cvico Eurogarden, em Maring e o Complexo Marco Zero, em
Londrina, objetiva apresentar as estratgias que esto na base da valorizao imobiliria local,
subsidiando nossa principal discusso nesta Tese, que ser objeto dos prximos captulos.
Tambm intenciona demonstrar como essas ideias, elaboradas por mentes que pensam a
cidade conforme falou-nos um dos nossos entrevistados , esto na vanguarda da tomada de
decises polticas e empresariais, que influenciam e interferem diretamente nos sentidos dados
cidade, observados em sua produo, em sua gesto e em seu planejamento. No se limitando a
essas aes, esses sentidos se solidificam no componente simblico e imagtico que vo
consubstanciar o que se pensa e o que se projeta na cidade, ensejando a reproduo desses ideais
e desses consensos, sejam nos espaos de planejamento e gesto, nas prticas espaciais cotidianas,
ou nas aes e estratgias espaciais empresariais.

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Captulo III
Expanso urbana e produo habitacional nas
cidades de Londrina e Maring

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CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE


LONDRINA E MARING

Neste captulo, abordar-se- a produo habitacional de mercado no contexto do


PMCMV nas cidades de Londrina e de Maring. No captulo, desenvolve-se a reflexo sobre
produo habitacional, expanso territorial e vazios urbanos em cidades mdias, aquelas cujos
papis regionais e insero na rede urbana trazem elementos particulares compreenso da
produo do espao de cunho residencial. Alguns apontamentos j foram realizados ao longo do
primeiro captulo, procurando-se compreender as particularidades das cidades mdias no
processo geral de urbanizao brasileira, cujas especificidades pretendemos continuar explorando.
A constituio do capital regional perpassa as formas de valorizao da terra manejadas
historicamente, por isso importante compreender suas formas acumulao, lgicas, estratgias e
aes, a fim de identific-las em suas relaes com a produo imobiliria, bem como os
expedientes de reproduo dos agentes produtores do espao urbano. A abordagem das escalas
de atuao dos agentes da produo habitacional demonstra o processo de organizao destes
capitais e as histricas articulaes estabelecidas com as polticas habitacionais, com o poder
pblico local e com agentes privados que operam em outras escalas.
A demonstrao e a problematizao da espacializao da produo habitacional um
dos objetivos centrais do captulo, recaindo nesse aspecto a operacionalizao das variveis
atinentes ao banco de dados local do PMCMV. Os dados cobrem o perodo que se inicia em
2009, no comeo do programa, e vai at dezembro de 2012. Compreende empreendimentos j
construdos e em fase de construo, aprovados at dezembro de 2012.

3.1. A produo da habitao nas cidades mdias de Londrina e Maring: generalidades,


particularidades e escalas
A opo por compreender e apreender o papel das cidades mdias no processo de
produo e reestruturao urbana e reestruturao das cidades, tem como hiptese haver a uma
relao qualitativa e quantitativa essencialmente particular, cujos processos, prticas, articulaes
e aes assim a revelam. Significa, portanto, entender a valorizao e a produo do espao
urbano a partir das qualidades intrnsecas derivadas da situao, da localizao, da formao
socioespacial, das temporalidades e dos ritmos, distintos em cidades de diferentes portes, papis e
importncia na rede urbana e na economia regional e brasileira, que reverberam na redefinio
das mencionadas aes e estratgias.
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

A influncia das elites locais na definio das polticas urbanas e habitacionais locais e,
principalmente, na estruturao das cidades e na acumulao viabilizada na produo do espao
urbano, possui centralidade na compreenso da urbanizao brasileira e, especificamente, da
estruturao das cidades cujos localismos so reforados pela personificao da cidade como
objeto de enriquecimento patrimonial pelos interesses constitudos nos circuitos de acumulao
urbana, conforme afirma Ribeiro (2004, p. 11). Essas heranas continuam a definir o tipo de
cidade e urbanismo produzidos, ensejando a produo do espao segundo os interesses
historicamente construdos, num arranjo de foras locais, e tambm supralocais, que imprimiu as
caractersticas fundamentais estrutura urbana e ao modus operandi do chamado mercado
imobilirio em cada localidade.
A presena histrica dos agentes locais da produo do espao urbano elemento central
e explicativo da formao das cidades mdias analisadas, cujas foras econmicas e polticas
transladam as prprias escalas locais, operando nas cidades vizinhas e em outros espaos
urbanos, frequentemente no espao regional prximo e, principalmente, em espaos no
metropolitanos. Neste sentido, estes agentes fazem uso de um marketing local substantivado a
partir da personalizao e do empreendedorismo localista, conforme apontado em Rodrigues
(2004a, p. 85 e 90), que valoriza a imagem das cidades de onde surgiram como emblemticas das
atividades que exercem e, a partir desta base de atuao territorial, formulam, articulam e operam
estratgias e aes pertinentes produo imobiliria, por meio das quais se reproduzem,
acumulam e se expandem territorialmente.
Com base nas leituras desenvolvidas e nas entrevistas realizadas, observa-se a importncia
da base territorial, seja no seu sentido estritamente fsico, mas tambm no sentido do movimento
e das articulaes estabelecidas. Por se tratar de um mercado localizado no que se refere a sua
dimenso espacial, em reestruturao, e intimamente relacionado terra-localizao
(VILLAA, 1985) e no apenas na escala interna s cidades, mas externa a elas tambm , na
relao existente entre agentes sempre esteve presente o papel da terra, como patrimnio,
mercadoria e ativo financeiro. O significado da propriedade da terra para as elites locais, grupos
polticos e para o mercado como um todo especificamente compreendido como arena das
relaes espacialmente estabelecidas, onde o domnio da informao e do conhecimento
estratgico sempre foi central na histria de tais elites e grupos.
Ora, na media em que compreendemos que a localizao o fator central na estruturao
dos preos no mercado imobilirio, e que sua importncia na correlao de foras especfica e
decisiva na definio dos ganhos destes agentes, as articulaes e relaes criadas so
frequentemente motivadas por estes atributos que nem so rgidos e nem naturais, mas em
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CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

constante mudana por serem historicamente determinados. A organizao da produo


imobiliria, alinhada s disputas e influncias polticas que exercem os agentes nestas cidades,
expe as razes de buscarmos compreender os sentidos dos vnculos, das parcerias e relaes
estabelecidas entre eles.
A produo imobiliria, cada vez mais responsvel pela continuidade da expanso da
malha urbana, tem conduzido e estimulado estratgica e historicamente o crescimento econmico
e a gesto urbana, revelando o protagonismo que a terra possui em nossa formao econmica e
na formao socioespacial em questo. Com base em resultados apontados para a cidade de
Londrina em Amorim (2011a, p. 257), compreende-se a centralizao da gesto dos negcios
imobilirios e com terras urbanas em torno de determinadas empresas e/ou grupos, do mesmo
modo que se verifica a concentrao da valorizao da terra em determinadas reas da cidade. A
constatao destas prticas, tanto em Londrina como em Maring, traz implcita uma lgica
assentada em estratgias e aes pactuadas e consentidas entre agentes pblicos e privados, pois a
terra urbana, enquanto valor de uso e valor de troca/bem pblico e de apropriao privada
requer esse tratamento sob o modo capitalista de produo e, principalmente, numa formao
econmica em que o rentismo e o patrimonialismo esto na raiz da configurao da poltica
urbana e da economia local e regional.
Com base nas principais leituras realizadas, especificamente das pesquisas voltadas
produo imobiliria em Londrina e em Maring, comumente desenvolvidas a partir do estudo da
habitao (RAZENTE, 1984; ALVES, 1991; MARTINS; 2007; POSTALI, 2008; BEIDACK,
2009); verticalizao (FRESCA, OLIVEIRA, 2005; OURA, 2006; PASSOS, 2007; CASARIL,
2008; PEREIRA DOS SANTOS, 2011; MENDES, 1992; GIMNEZ, 2007; TWS, 2010), da
expanso territorial urbana (RAZENTE, 1984; FRESCA, 2002b; FRESCA, OLIVEIRA, 2005;
SILVA, 2006a; SILVA, 2007; BEIDACK, 2009; ZANATTA, 2010; AMORIM, 2011a;
SCHMIDT, 2002; GALVO, 2007; VERCEZI, MENDES, TWS, 2009), do planejamento
urbano (BELOTO, 2004; RODRIGUES, 2004a, CORDOVIL, RODRIGUES, 2010;
ANTONELLO, 2010; AMORIM, 2013), da incorporao de novas reas pelos empreendedores
imobilirios e poder pblico local (GRZEGORCZYK, 2000; PAULA, 2006; BORTOLO, 2010),
da apropriao dos espaos pblicos (BORTOLO, 2010; GALVO, 2012) e da atividade de
produo imobiliria em si (SCHMIDT, 2002; BERGAMASCO, 2003), constatamos o
protagonismo dos agentes locais, estruturados nas prprias cidades, cuja importncia e papel tm
sido ressaltados mesmo num momento de profundas mudanas no setor imobilirio brasileiro,
como ocorreu na dcada de 2000.

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Sos as empresas locais as grandes responsveis pelo atendimento dos segmentos de alta
renda. Elas se concentram na fatia de mercado exclusiva e mais elitizada, cujos produtos
imobilirios demandam o conhecimento das estratgias espaciais e do funcionamento do
mercado de terras no municpio. Assim, a competncia acumulada por estas empresas
corresponde sua insero no mercado imobilirio e na esfera poltica local, cujo poder de
influncia caminha junto expanso dos negcios imobilirios na cidade.
Aspecto ainda mais relevante a temporalidade diferenciada com que estes agentes locais
operam, diferindo daqueles que atuam em diferentes escalas simultaneamente e daqueles cujas
atividades esto relacionadas ao mercado financeiro, como o caso das empresas de capital
aberto. Esta temporalidade significa que as empresas locais no tem o ritmo de seus
empreendimentos determinado pelas exigncias e expectativas dos acionistas do mercado
financeiro, assim, esto inseridas numa dinmica local, e assimilam os momentos diferenciados,
mais e menos aptos ao investimento. Esta informao foi enunciada em vrias entrevistas, em
mais de uma ocasio durante a realizao dos trabalhos de campo na cidade de Londrina e
Maring, confirmando que as aes e as estratgias diferem qualitativa e quantitativamente entre
agentes e escalas.
A produo imobiliria observada nas duas cidades, especialmente aquela voltada aos
segmentos de maior renda, demonstra essa forma de funcionamento e organizao, seja pela
insero poltica ou pela estruturao destes agentes em torno do processo de produo do
espao urbano, cuja articulao lhes garante o protagonismo nas estratgias locais e nas principais
intervenes urbansticas e empreendimentos residenciais realizados na cidade.
Assim, ao mesmo tempo em que observamos permanncias reforadas e reatualizadas,
tributrias de um maior conservadorismo de base local, prprio de um circuito de financiamento
mais restrito e altamente segmentado o qual comumente entre a incorporadora e o
comprador , no qual as empresas locais se inserem especializadamente e esta especializao
por nichos de mercado corresponde a uma especializao espacial nas cidades , observamos
tambm a financeirizao da habitao social de mercado, intensificada a partir do PMCMV.
Na

inteno

de

compreender

estes

arranjos,

encontramos

na

perspectiva

estruturacionista de Gottdiener (1997) insights que vislumbram tentativas de explicao. Para o


autor (GOTTDIENER, 1997, p. 198), as foras sociais interpostas na produo do espao
urbano esto dialeticamente estruturadas e articuladas em redes, possuindo uma natureza
tridimensional e, assim como a organizao social do espao, invocam o entrosamento interrelacionado de foras polticas, econmicas e culturais, no em termos de trs prticas distintas,
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CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

mas, ligadas dialeticamente, como modos contingentes de comportamento (GOTTDIENER,


1997, p. 267). Assim, Gottdiener (1997, p. 198 e 199) estabelece as bases da sua teoria
estruturacionista da organizao do espao, segundo a qual estruturas e aes desempenham
papis na produo de fenmenos e de formas espaciais, sendo, estas ltimas, produtos em
constante movimento e contingentes da articulao dialtica entre ao e estrutura. No so,
portanto, manifestaes desarticuladas das mudanas sociais profundas, mas constituem um
mundo de aparncias em que a anlise deve penetrar.
Ora, a metodologia que temos empregado apoia-se em mtodo, compreendido como o
caminho do pensamento, que parte das formas existentes, materiais e imateriais, para, no
movimento, compreender a estruturao das foras que produzem o espao, considerando as
formas urbanas como pontos de apoio da anlise, no como algo estanque, mas como realidades
em transformao, condicionadas pelas estruturas e aes, cujas escalas, por meio das quais
operam, sinalizam os termos explicativos, pelos quais os dados da realidade, seja a cidade ou a
produo imobiliria, podem ser compreendidos.

3.2. A produo do espao urbano: expanso territorial, sentidos e formas de atuao


Nesta seo realizaremos apontamentos voltados questo da expanso territorial,
sentidos e formas de atuao dos promotores imobilirios das cidades de Londrina e Maring,
buscando compreender a dimenso territorial da produo do espao urbano. Enfatizaremos
resumidamente sua evoluo temporal, chamando ateno para as principais tendncias
apontadas historicamente, situando a o papel das mais importantes estratgias acionadas com
relao terra urbana.
Ao observarmos os Mapas 13 e 14 constatamos a diferenciada expanso da ocupao
urbana nas duas cidades, tendo sido em Londrina espacialmente mais dispersa que em Maring.
Inmeros fatores condicionaram esse processo, desde os econmicos, patrimoniais, rentistas,
polticos evidenciando a menor influncia que o planejamento urbano teve em Londrina com
relao Maring , queles de ordem ambiental, fsica e geomorfolgica. J a observao da
expanso urbana de Maring reflete a maior influncia do plano sobre o processo de ocupao.
Ainda que existam reas ocupadas de modo espacialmente descontnuo, a intensidade menor
em Maring do que aquela constatada em Londrina e isso por vrias razes tratadas ao longo
desta Tese.

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Mapa 13 - Londrina. Evoluo urbana. 1930-2009.

Fonte: Tws (2010, p. 86).


Mapa 14 - Maring. Evoluo urbana. 1947-2009.

Fonte: Tws (2010, p. 88).


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CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

O que comum s duas cidades a presena de reas ocupadas de modo descontnuo ao


norte da rea central. Tratam-se, nos dois casos, de reas onde foram construdos os conjuntos
habitacionais das dcadas de 1970/1980. Nos dois casos, a presena de vias de transporte
tambm influenciou a ocupao, haja vista a rodovia principal perpassar as duas cidades no
sentido leste-oeste, e em Maring a presena da ferrovia ter sido tambm um fator condicionante
e estruturante de sua expanso territorial.
A mancha urbana prossegue, nos dois casos, nas direes leste e oeste, onde ocorreu o
processo de aglomerao com os municpios vizinhos, e esta caracterstica nada mais que um
produto da forma de ocupao do espao regional, implementado pela CTNP/CMNP, cuja
ocupao se deu ao longo dos eixos rodoferrovirios. Nas duas cidades, observamos tambm um
espraiamento nas direes norte, sul, sudoeste e sudeste, que se deve, alm do fato dos limites
municipais a leste e oeste, aos sentidos aportados pela produo imobiliria local como um todo.
A significativa expanso territorial da malha urbana nas primeiras dcadas da ocupao
decorreu da fase de crescimento econmico pela qual passou no a apenas a regio, mas o pas, e,
no caso em particular, fomentou a vinda de imigrantes para as duas cidades em busca de emprego
e moradia, tanto que se observa, por exemplo, no caso londrinense, um crescimento
populacional da ordem de 73,26% entre 1940 e 1950 (JANUZZI, 2005, p. 90). A expanso da
malha urbana londrinense da dcada de 1950 evidencia essa fase com uma grande ampliao no
nmero de loteamentos, implementados sob a forma bairros e jardins.
Nascimento (2014) explica que a expanso ocorreu em saltos a partir do ncleo central,
conformando, alm dos mencionados bairros e jardins, os vazios urbanos. Na dcada de 1940,
a expanso urbana ocorreu no sentido norte e sul, enquanto que, na dcada de 1950, houve
significativa expanso no sentido noroeste e sudeste. J na dcada de 1960, se por um lado houve
expressiva verticalizao na rea central, com seu consequente adensamento populacional, por
outro, houve uma grande expanso urbana nas reas perifricas em funo da chegada de
populao da rea rural. Os vetores de expanso dessa dcada processaram-se majoritariamente
nos sentidos sul e sudoeste, com pequenos acrscimos nos sentidos norte e noroeste
(NASCIMENTO, 2014, p. 64).
de 1968 o primeiro Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano, que teve por funo
disciplinar e racionalizar a expanso urbana, o uso do solo, a circulao e a localizao dos
equipamentos bsicos como, por exemplo, o centro comercial, a Universidade Estadual de
Londrina (UEL), o aeroporto e as zonas industriais e recreativas etc. , que se saturavam devido
aos elevados ndices de urbanizao e industrializao (FRESCA, 2002b). Ao findar da dcada de
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

1960, a cidade possua um grande contingente populacional empobrecido e desempregado,


desprovido de recursos financeiros e de acesso aos equipamentos pblicos, instalando-se nas
reas perifricas, inaugurando formas de assentamentos urbanos segregados e irregulares. A
expanso urbana desse perodo mais que duplicou a rea urbana, tendo sido, inclusive,
proporcionalmente maior que o prprio crescimento demogrfico (FRESCA, 2002b).
Pela ocasio do declnio da cafeicultura na dcada de 1970, houve, na cidade de Londrina,
intensa imigrao de mo de obra sada dos campos de cultivo de caf, para habitar nos novos
loteamentos e conjuntos habitacionais, estes ltimos construdos em grande escala, nos anos
ureos do Banco Nacional da Habitao (BNH). Tambm os loteamentos foram intensamente
implementados na cidade (NASCIMENTO, 2014, p. 64), cuja motivao resultou do capital
acumulado pelas esferas mercantis no industriais.
Em Londrina, o mercado imobilirio, gerido pela iniciativa privada, promoveu forte
atividade loteadora nessa dcada, especialmente a partir de 1976, [...] momento em que os
investimentos pblicos na cidade tambm se ampliaram [...] (OLIVEIRA, 2005, p. 6). Somente
nessa dcada, o nmero de loteamentos aprovados foi de 96. Consistiu numa reorientao dos
ativos da cafeicultura e seu direcionamento produo imobiliria, principalmente daqueles
representados pelas propriedades rurais. Essa reorientao processou-se em funo das
mudanas nas estruturas agrrias em todo o complexo produtivo gerido pela economia cafeeira,
bem como em funo da converso da terra rural em terra urbana, localizada em grandes
quantidades nas proximidades da rea urbana (OLIVEIRA, 2005, p. 6).
A expanso da dcada de 1980 se assemelha a da dcada de 1970, sendo mais intensa ao
norte da cidade, onde foram construdos grandes conjuntos habitacionais por parte do poder
pblico. Estes conjuntos foram implantados em rea descontnua a j existente, resultando no
surgimento de grandes vazios urbanos entre esta nova frente de ocupao e a ocupao central
(NASCIMENTO, 2014, p. 63). Nascimento (2014, p. 64) observa que ainda que na dcada de
1990 tenha havido uma diminuio relativa do crescimento populacional, a expanso urbana
seguiu ritmos intensos, os quais no cessaram na dcada seguinte.
No caso maringaense, houve uma produo imobiliria intimamente ligada agricultura,
principalmente a cafeicultura, cuja rentabilidade garantida por polticas federais na poca,
assegurava a rentabilidade dos capitais a investidos, que posteriormente eram drenados pelas
atividades urbanas, dentre elas as relativas produo imobiliria (BELOTO, 2004, p. 80).
De acordo com Beloto (2004, p. 74 e 75), a expanso da cidade para alm do plano
elaborado pela CMNP, ainda na primeira dcada de ocupao, demonstrava que a cidade no era
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CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

uma cidade para todos e que, por outro lado, esses loteamentos implantados na zona rural do
municpio, revelia das normas previstas s at o ano de 1951 foram nove loteamentos, ainda
antes da emancipao de Maring condio de municpio , expunham o quanto elas no era
rgidas de fato e, pela sua aceitao junto CMNP e municipalidade, evidenciava a valorizao
que essa expanso provocava nos bairros mais centrais localizados no plano, seja pela
exclusividade que se reforava mediante a segmentao e pelo mecanismo das rendas diferenciais,
assim, tambm reforadas.
No perodo que se seguiu aps 1951, surgiram somente trs grandes loteamentos situados
fora do permetro urbano do projeto da CMNP, nas atuais Zonas 05 e 06, o que constitui
indcios da especulao imobiliria sobre o plano urbanstico. Porm, numa poca de
rentabilidade imediata e assegurada da cafeicultura, os investimentos no imobilirio no eram de
interesse da maioria. Tal quadro mudou na dcada de 1960, com o declnio da cafeicultura,
quando dez loteamentos foram aprovados pela prefeitura, sendo que apenas dois deles eram
proporcionais a 55,3% da rea do projeto inicial da cidade (BELOTO, 2004, p. 80).
Nas dcadas de 1960 e 1970 foram aprovados 55 novos loteamentos, especialmente entre
1968 e 1974, sendo o primeiro o ano de aprovao do Plano de Diretrizes Virias, o que resultou
em uma expanso da rea urbanizada em aproximadamente 65%, possibilitada pela Lei
1.063/1974, a qual ampliou o permetro urbano em aproximadamente duas vezes e meia. Assim,
aumentaram os vazios urbanos, gerando descontinuidades no espao urbano, apesar de a lei
vigente somente permitir novos loteamentos contiguamente malha urbana. A lei de 1974,
desconexa da realidade local, to somente abarcou loteamentos que j estavam situados fora do
permetro urbano, de modo a pretender um aumento da arrecadao tributria, e no
necessariamente visou um planejamento tecnicamente embasado que se antecipasse expanso
(BELOTO, 2004, p. 95-97).
J na dcada de 1970, o permetro urbano foi novamente alargado em lei especfica do
sistema virio, atendendo demanda de rea para a construo de conjuntos habitacionais ao
norte e sudeste da cidade, na era BNH. A implantao desses conjuntos habitacionais em reas
descontnuas aos ltimos bairros resultou em vazios urbanos e em disperso da oferta dos
servios pblicos e da infraestrutura urbana (BELOTO, 2004, p. 102-104).
Em meados da dcada de 1980, o mercado imobilirio maringaense passou pelo maior
crescimento. A verticalizao foi o carro-chefe desse acelerado incremento, com aumento de
mais de 100% na rea licenciada sobre a dcada anterior e 49% desse total ocorreu entre 1984 e
1987. Decorria da soma de crdito liberado construo civil na esteira do contexto entre as
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

dcadas de 1970/1980 e da funo do investimento imobilirio em tempos de recesso


econmica, caracterstica do fim do perodo do milagre econmico. A legislao de 1983
efetivou o aumento do coeficiente de aproveitamento, que estava praticamente omisso nas
legislaes anteriores. Alm disso, aumentou a taxa de ocupao para 100% e gabarito livre.
Atendia, assim, aos apelos do setor imobilirio, preservando a rea central e estimulando a
verticalizao nas adjacncias do centro (BELOTO, 2004, p. 112 e 113).
Na dcada de 1990, a expanso horizontal da cidade foi a marca indelvel do perodo,
com significativo crescimento da incorporao de novos loteamentos, abertos e fechados,
permisses de subdiviso de lotes em unidades menores de 200m2, reserva de reas para futuros
loteamentos, adensamento nas reas centrais e ao norte da cidade (BELOTO, 2004, p. 132 e
133).
Com relao presena de grandes vazios urbanos na rea urbana dos dois municpios,
constatamos, com base na leitura do Mapa 15, elaborado por Nascimento (2014), que na poro
sudoeste de Londrina, a existncia desses vazios d indcios do elevado preo da terra e da
predominncia dos interesses dos proprietrios fundirios na relao com o mercado imobilirio
local. Em Maring, observa-se a existncia de vazios urbanos ao sudoeste (Mapa 16), rea onde se
localizam os espaos residenciais fechados de alto padro. Apesar de observarmos a
concentrao de vazios urbanos em outras direes, no sentido sudoeste ntida a presena de
lotes no edificados em reas j ocupadas e dotadas de infraestrutura urbanstica, enquanto
noutros locais, onde h ocorrncia de vazios urbanos de forma concentrada, a noroeste, por
exemplo, a ocupao menos densa, e, em muitos casos, tratam-se de glebas no parceladas,
sendo esta uma rea de menor valorizao imobiliria no contexto geral.
Nos dois casos, a influncia poltica sempre esteve presente no sentido de garantir a
propriedade privada da terra urbana e fortalecer sua funo de ativo econmico, pois, as medidas
tomadas com relao ao planejamento urbano e poltica habitacional local quase sempre se
valeram da estratgia da expanso do permetro urbano como justificativa de mitigar a carncia
habitacional e a dificuldade de acesso terra urbana pelos segmentos de baixa renda. Porm,
estes expedientes sempre foram na contramo das necessidades sociais por terra e moradia, pois
sempre valorizaram ainda mais a propriedade, a partir do mecanismo da renda da terra,
favorecendo e incentivando a especulao imobiliria tanto dentro como fora do permetro
urbano. As consequncias esto na disperso do espao residencial e na alocao da populao de
baixa renda nos arrabaldes da cidade e, mais acentuadamente no caso de Maring, nos distritos e
nas cidades vizinhas.
172 | P g i n a

CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

Mapa 15 - Londrina. Vazios urbanos localizados no permetro urbano. 2011.

Fonte: Nascimento (2014, p. 86).

173 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Mapa 16 - Maring. Vazios urbanos72 localizados no permetro urbano. 2009.

Fonte: Maring (2010).

No caso londrinense, do total aproximado de 222.000 imveis cadastrados na PML,


37.759 constituem-se em terrenos no edificados (LONDRINA, 2008), ou seja, 15,16% do
estoque total imobilirio da cidade estavam, em 2008, composto por terrenos no edificados73,
que, segundo dados aproximados do IPPUL, tratava-se de terrenos com metragens que vo de
menos de 1.000 m2 at mais de 10.000 m2, concentrados da seguinte forma no tocante as classes
de tamanhos (Tabela 3).
Tabela 3 - Londrina. Classes de tamanhos dos terrenos no edificados na cidade de
Londrina. 2010.
Classes de tamanho em m2
At 1.000
De 1.000 a 5.000
De 5.000 a 10.000
Acima de 10.000
Total

Em valor absoluto (em km2)


7,74
3,75
2,29
97,46
111,24

Em %
6,95
3,37
2,00
87,61
100,00

Fonte: Nascimento, Moreira e Castro (2010).


Chamamos ateno ao fato de que neste mapa, diferentemente do mapa anterior, foram representadas reas de
preservao, tal como o caso de um dos parques urbanos da cidade, que tambm aparece em vermelho na imagem.
73 Informao repassada verbalmente pelo Sr. Fabiano Nakanishi, diretor de tributos imobilirios da Diretoria de
Tributos Imobilirios, da Secretaria Municipal da Fazenda da PML.
72

174 | P g i n a

CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

Em recente pesquisa desenvolvida no mbito de sua dissertao de mestrado, Nascimento


(2014) analisou a questo dos vazios urbanos nas cidades de Londrina e Presidente Prudente,
constatando que os vazios urbanos constituem-se em elementos estruturantes do plano urbano e,
por conseguinte, da forma urbana (NASCIMENTO, 2014, p. 129). O autor analisou a ocorrncia
dos vazios urbanos em suas relaes com outros elementos constituintes da forma urbana, tais
como IES, shopping centers, hipermercados, parques urbanos e reas de excluso social, cujas
correlaes se do entre contedos, formas e processos (NASCIMENTO, 2014, p. 130).
A questo dos vazios urbanos reside na lgica de ocupao do espao urbano
londrinense, estando presente na paisagem urbana desde que a ocupao ultrapassou os limites
traados originalmente pela CTNP. Est o fato atrelado a possveis fatores, tais como:
especulao fundiria, estagnao na construo civil e reduzido loteamento de reas vazias,
adensamento das reas centrais pela verticalizao etc. Nascimento (2014, p. 83), cita o caso
observado na Zona Sul de Londrina por Arias (1992), segundo o qual, em meados da dcada de
1970, 84,64% da zona estava composta por vazios urbanos, ou seja, dentre 29.970 lotes urbanos,
25.369 constituam-se em lotes vazios.
De acordo com os levantamentos realizados pelo IPPUL para a reviso e atualizao do
novo Plano Diretor Participativo, Alves e Antonello (2009, p. 2) demonstraram que, em 2006,
30% da mancha urbana constitua-se de vazios urbanos. Deste total de vazios urbanos, cerca de
50% correspondiam s amplas reas no loteadas, e os outros 50% aos lotes urbanos de
tamanhos diferenciados, em torno de 250m a 500m, dispersos por toda a cidade (ALVES,
ANTONELLO, 2009).
De acordo com Nascimento (2014, p. 87), h em Londrina mais de 93,69 km2 de vazios
urbanos, o que representa 42,95% da rea total do permetro, que de 218,13 km2. Considerando
os valores apresentados por Alves e Antonello (2009) e por Nascimento (2014), houve um
aumento da ordem de 12,95% de vazios urbanos num perodo de cinco anos.
Ainda de acordo com a anlise do Mapa 15, a maior parte dos vazios e aqueles de maiores
dimenses encontram-se nas extremidades norte e sul do permetro urbano. H tambm uma
grande ocorrncia de vazios urbanos nos sentidos nordeste, leste e sudoeste, em que ocorre o
processo de conurbao da cidade de Londrina com as cidades de Camb, a oeste, e com a cidade
de Ibipor, a leste.
Muitos desses vazios urbanos resultam de decises, aes e omisses do poder pblico,
como o caso da criao de conjuntos habitacionais em reas espacialmente perifricas com a
permanncia de vazios urbanos em mos de um grupo pequeno de grandes proprietrios com
175 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

diferentes intenes, nas intermediaes entre estes e a rea central da cidade. Tais estratgias
valorizam as terras que ficam espera de serem loteadas, para depois tornarem-se fonte de
obteno da renda diferencial, por meio de incorporaes de loteamentos, de espaos
residenciais fechados e de distritos de negcios ou de servios, dentre outros empreendimentos
imobilirios (AMORIM, 2011a, p. 70). De acordo com o ex-diretor de Planejamento Urbano do
IPPUL, da PML, o senhor Gilson Bergoc74:
[...] o poder pblico municipal ainda est muito longe de coibir prticas
especulativas com terra urbana e, por outro lado, de recuperar aquilo que ele
investe, seja por meio de taxas de melhorias ou de outros instrumentos de
captura da valorizao oriunda de investimentos pblicos. Com efeito, Gilson
Bergoc ressalta ainda os interesses e a fora poltica dos grandes grupos de
proprietrios fundirios que conseguem impedir, indiretamente, a aplicao de
instrumentos que lhes resultariam numa perda do ponto de vista dos
sobrelucros advindos de tais prticas (AMORIM, 2011a, p. 70).

Os vazios urbanos comuns ao processo de expanso das cidades em geral, caracterizaram


tambm a expanso territorial da cidade de Maring. De acordo com Rodrigues (2004a, p. 59),
poca do desenvolvimento de sua investigao doutoral:
[...] a rea urbana de Maring tem 13.675 hectares. Neste espao, 6.212 hectares
se compem de terrenos em que no h qualquer edificao, portanto, 45,42%
do permetro urbano maringaense compe-se de terrenos vazios, utilizados
para plantao de soja, trigo, milho, etc., em plena rea urbana, servido por
estrutura de asfalto, energia, telefonia, rede de gua e esgotos, etc. Dentre os
terrenos urbanos vazios, 2.417 so cadastrados como tal e 3.795 sequer tem seu
cadastro junto prefeitura, sendo ainda registrados como rurais junto ao
INCRA (SEDUH, PMM, 2004). Esta estrutura urbana pode ser observada em
qualquer foto area da cidade, [...] inclusive em espaos j loteados, prximos
ao centro (especialmente ao sul da cidade), abertos para ocupao e dotados de
infraestrutura (RODRIGUES, 2004a, p. 59).

Ainda que a cidade de Maring apresente particularidades em seu processo de ocupao


urbana, decorrentes do fato de haver sido uma cidade planejada, ela no se diferencia da grande
parte das cidades brasileiras. Segundo Rodrigues (2004a, p. 61), o crescimento urbano se deu
com a permisso, pelo poder pblico, da ocorrncia desses vazios e do financiamento do nus
decorrente deles. A existncia desses espaos no permetro urbano est relacionada prtica de
favores polticos, de administraes fundadas em benefcios privados, prprios ou prestados a
terceiros, ou seja, afirma Rodrigues (2004a, p. 61), dos mais diversos clientelismos. Apresentamos
a Figura 20 e o Quadro 2, elaborados por Galvo (2012, p. 170-172), a fim de exemplificar
algumas das grandes reas vazias existentes em Maring.

Essa entrevista foi por mim realizada durante o desenvolvimento da investigao de mestrado, no dia 9 de outubro
de 2010, no IPPUL, nas dependncias da PML.
74

176 | P g i n a

CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

Figura 20 - Maring. Vazios urbanos localizados dentro do permetro urbano. 2010.

Fonte: Galvo (2012, p. 172).

Na Figura 20, Galvo (2012, p. 172) identificou 19 grandes reas vazias privadas
existentes na cidade de Maring, das quais Lopes (2011) expe os dez maiores valores de
Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) (Quadro 2) cobrados pela PMM75. Algumas delas so
reas que j tiveram laudos de viabilidade de incorporao protocolados em funo da cobrana
do IPTU progressivo, outras j tiveram projetos de incorporao aprovados e uma, na quinta
posio, encontra-se edificada, constando no Quadro 2 apenas pelo alto valor do IPTU.
Quadro 2 - Maring. Os dez maiores valores de IPTU cobrados pela Prefeitura de
Maring. 2011.
Posio

IPTU (R$)* rea em m

Endereo

Proprietrio

Territorial

Av. Guaiap, s/n

Pedro Tamura

Territorial
Territorial

Av. Morangueira, s/n


Av. Jos. Alves Nendo,
s/n

484.000,00

Territorial

Av. Morangueira, s/n

**53.000,00

Predial

898.587,08

832.000,70

290.209,77

465.000,40

285.509,64

581.000,10

181.202,17

123.334,05

106.184,93

105.150,00

93.987,28

212.000,00

10

84.871,87

135.000,00

Tipo

Av. Tuiuti, 750

Orlando Fernandes Dias


Argus Empreendimentos
Loteamentos Orcello
DCL ADM. Empreend.

Territorial

Av. Morangueira, s/n

Territorial

Av. Sabi, s/n - Zona 28

Territorial

Contorno Sul, s/n

Maria Helena Baeza Burali


Ibipitanga Empreendimentos
Leal Perez e Cia
Prefeitura de Maring

Territorial

Rod. PR 317, 129

Alvear Participaes

* Valor lanado no carn de 2011, incluindo taxas diversas (iluminao, limpeza, etc.) e IPTU Progressivo.
** rea construda. O terreno tem 35 mil m.
Fonte: Lopes (2011).
Ver: LOPES, Ricardo. IPTU mais caro de Maring de R$ 898 mil. O Dirio do Norte do Paran, 06/02/2011,
verso online. Disponvel em: http://digital.odiario.com/cidades/noticia/389535/iptu-mais-caro-de-maringa-e-der$-898-mil/. Acessado em 15 de jan. de 2015.
75

177 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Alm desses exemplos extrados a partir da investigao doutoral de Galvo (2012),


tambm podemos observar a ocorrncia dos vazios urbanos na cidade de Maring a partir do
levantamento realizado Prefeitura Municipal de Maring (SILVA, SAVI, SILVA, 2010a; SILVA,
SAVI, SILVA, 2010b), o qual identificou os vazios urbanos da cidade (Mapa 17), categorizandoos de acordo com o macrozoneamento, a localizao em zonas especficas, em processos de
loteamento e demais vazios urbanos de propriedade privada.
A fim de melhor compreender a disposio dos lotes vagos na cidade de Maring,
recorremos ao Mapa 17, pois, apesar de termos trazido ao nosso texto o Mapa 16, ele no
diferencia lotes vagos de reas verdes e pblicas, todavia ele expressa de modo contundente
como essas reas conformam uma cidade que se expande deixando grandes reas intersticiais sem
ocupao. J o Mapa 17, por sua vez, especifica e identifica as maiores reas segundo a
categorizao observada em leis municipais. Se observarmos apenas as reas identificadas na cor
verde vemos os lotes no industriais ociosos at a data de elaborao do mapa. J os na cor azul
so os vazios urbanos na zona industrial da cidade. No tom rosa escuro observamos os vazios
urbanos em fase de implantao de loteamento, poca de elaborao do mesmo. Em tom rosa
claro, identificamos os vazios urbanos localizados na Macrozona Urbana de Conteno a qual, de
acordo com o artigo 54 do Plano Diretor do Municpio de Maring, corresponde ao anel de
terrenos urbanos prximos Macrozona Urbana de Qualificao, caracterizado pela
predominncia de grandes terrenos e por sofrer presso ocupao urbana (MARING, 2006,
LC 632, Seo V, Art. 54).
Em estudo realizado pelo Observatrio das Metrpoles - Ncleo Maring, foi identificada
uma rea total de 10,35 km2 de vazios urbanos na cidade que, frente aos 136,75 km2 relativos ao
permetro urbano, correspondiam a 7,57% da rea total desse permetro.

178 | P g i n a

CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

Mapa 17 - Maring. Lotes vazios por categoria. 2009.

Fonte: Silva, Savi, Silva (2010a, p. 11).

A ocorrncia de vazios urbanos nas duas cidades esteve sempre correlacionada


expanso do permetro urbano e do sistema virio, atendendo demanda de rea para a construo
de conjuntos habitacionais, como, por exemplo, o que ocorreu, nitidamente, nos anos de atuao
do BNH. No caso de Maring, tratou-se, especificamente no ano de 1979, de um aumento de
mais de 50%, quando uma lei complementar expandiu o permetro urbano em funo da
implantao dos novos conjuntos habitacionais. Os conjuntos em questo foram: Conjunto
Habitacional Herman Moraes de Barros, Conjunto Habitacional Ney Braga, Conjunto
Habitacional Hortncia e Conjunto Habitacional Cidade Alta, ao norte e ao sudeste da rea
central da cidade. A implantao desses conjuntos habitacionais em reas descontnuas aos
ltimos bairros consolidados resultou em vazios urbanos e em uma disperso da oferta dos
servios pblicos e da infraestrutura urbana (BELOTO, 2004, p. 102-104).
Esse quadro se repete em Londrina, durante os anos de atuao massiva do BNH, e o
caso mais exemplar foi constatado na Zona Norte, no popularmente chamado Cinco
Conjuntos, que, na verdade, tratou-se dos cinco primeiros conjuntos ali construdos no final dos
anos de 1970: Conjunto Habitacional Ruy Virmont Carnascialli, Conjunto Habitacional Milton
179 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Gavetti, Conjunto Habitacional Parigot de Souza I e II, Conjunto Habitacional Joo Paz e
Conjunto Habitacional Semramis B. Braga.

3.3. Os agentes e suas escalas de atuao: poltica habitacional, poder pblico local e o
exemplo do PMCMV em Londrina e em Maring
Nesta seo, abordaremos as relaes existentes entre os agentes da produo do espao
urbano, poder pblico local e promotores imobilirios, a partir da questo da promoo da
habitao e da poltica habitacional local. O atual momento do setor imobilirio no Brasil,
fortemente resignificado a partir da atuao do Estado, por meio do PMCMV, enseja um quadro
de mudanas nas prticas histricas dos promotores imobilirios, dos maiores aos menores,
daqueles cuja atuao mais local queles mais presentes no territrio nacional. Estas mudanas
no suplantam determinadas rotinas, esquemas, aes ou estratgias locais, mas as rearticulam ao
contexto geral e atualizam os expedientes de reproduo local que, em alguns casos, mutuamente
influenciam outros expedientes prprios a outras escalas espaciais.
Na esfera local, reproduz-se o clientelismo, a influncia do empresariado sobre as
decises pblicas e a subservincia das normas urbansticas aos ritmos e sentidos da valorizao
imobiliria que, mesmo em face das importantes mudanas carreadas ps Estatuto da Cidade, em
2001 inclinadas ao cumprimento da funo social da cidade e da propriedade, participao da
sociedade civil nos ambientes de tomadas de decises correlatas a coletividade, dentre outras ,
resultam em pouca resistncia aos interesses imobilirios, que permanecem quase intocados e
fortemente organizados nas cidades.
Em Maring, onde se construiu fortemente um discurso em torno da cultura do
planejamento tcnico e dos parmetros urbansticos, constata-se sua constante modificao de
acordo com as convenincias, ritmos e sentidos apontados pelo mercado (BELOTO, 2004).
Tws (2010, p. 224), em pesquisa concernente verticalizao em Londrina e Maring, confirma
que h:
[...] uma relao intrnseca dos agentes do capital imobilirio com o Estado.
Existem muitos agentes que esto diretamente vinculados ao poder pblico por
meio de cargos polticos ou por parentesco. Esse fator decisivo na formulao
e na reproduo das leis que visam atender a interesses especficos nas cidades,
gerando a segregao e os problemas urbanos. Essa parcela responsvel pela
expanso da verticalizao na Gleba Palhano em Londrina [...]. Em Maring a
maior expressividade ocorreu na localizao dos condomnios fechados.
Agentes polticos que so ao mesmo tempo proprietrios utilizam diversas
estratgias a fim de valorizar suas propriedades.

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CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

Semelhantemente, Schmidt (2002, p. 18), em sua pesquisa sobre a produo imobiliria


luz das aes do poder pblico local em Maring, afirma que o relacionamento da incorporao
imobiliria com a estrutura poltico-administrativa no se apresenta sistematicamente sempre
conflitante, pois se rege, segundo o autor (SCHMIDT, 2002), pelos contatos sociais e decises
sobre o que construir em determinadas zonas e bairros. Aqui, entra a questo da elite local, que
garante certa vantagem aos agentes econmicos, j que, defronte s lutas na esfera pblica, as
disputas so acirradas, especialmente no caso das disputas pelo acesso aos benefcios polticos
locais, s polticas de investimento etc., levando a relao entre determinados grupos
deteriorao, sendo comuns disputas travadas no mbito das Cmaras dos Vereadores, nas
Secretarias Municipais e em outras instncias mais interpessoais, a fim de atenuar e dirimir as
tenses entre o mercado e o poder pblico local, e conciliar foras consentneas entre si na
produo do espao urbano. Esta conciliao de interesses , porm, intermediada pela fora
dos agentes, que condicionam as disputas e a prpria concorrncia ao poder econmico, assim,
atenuando-a em funo destes arranjos economicamente estabelecidos e politicamente
favorecidos.
A composio do poder pblico local por agentes que atuam tambm na produo
imobiliria, afirma Tws (2010, p. 201 e 202), traz a questo da influncia dos grupos locais,
associados e organizados, na definio das normas do planejamento urbano. Tws (2010, p. 201202) observa que a influncia desses grupos mais se destacou na cidade de Londrina,
pressionando ocasionalmente o poder pblico local no tocante legislao e s normas
urbansticas, j que em Maring, haja vista a articulao histrica do governo local com os grupos
econmicos locais, salvo poucas administraes, o conflito de foras era menos aparente, pois
elas sempre estiveram conciliadas e contempladas na gesto da cidade para o mercado
imobilirio, parecendo, assim, o conflito, menos agressivo, seja pela competncia do poder
pblico local em no deix-los transparecer ou, o que mais provvel, pela conciliao de
interesses favorecidos e reforados na produo do espao urbano pelo agente pblico local em
sua histrica consonncia com os interesses do mercado imobilirio local. Afinal, em Maring, a
existncia de um mercado imobilirio constantemente dinmico sempre conciliou os interesses
mencionados.
O objetivo aqui no reescrever o trajetria da poltica habitacional a partir do exemplo
das duas cidades, porque outras pesquisas j se empenharam nesta tarefa. Dentre elas, para o caso
londrinense, mencionamos as contribuies de Razente (1984), Alves (1991), Martins (2007),
Postali (2008), Beidack (2009), Oliveira (2012) e, inclusive, em nossa dissertao de mestrado
(AMORIM, 2011a) dedicamos um captulo ao assunto; e, para o caso maringaense, as
181 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

investigaes de Silva (2002), Rodrigues (2004a) e Silva e Silva (2013), dentre outras, dedicaramse ou contriburam indiretamente com a temtica, cujos recortes analticos corresponderam a
perodos e enfoques distintos da poltica habitacional e da moradia nas cidades brasileiras nos
ltimos quarenta anos.
O que pretendemos compreender o arranjo de foras locais, constitudo em funo da
promoo pblica da habitao, sobretudo no que concerne ao perodo atual, em que est no
PMCMV a tnica do rearranjo do setor imobilirio no pas. Assim, analisamos as influncias
desse programa junto s construtoras, incorporadoras e imobilirias das cidades por ns
estudadas, e de como esto articulados poder pblico local, agentes privados e poltica
habitacional e como resignificam a produo imobiliria.
O primeiro perodo desta trajetria tem sua gnese ainda na dcada de 1960, com a
estruturao da poltica habitacional brasileira, com a criao do atualmente extinto Banco
Nacional da Habitao e do Sistema Financeiro de Habitao (SFH), que, sintetizado na escala
local, a partir da pesquisa de Razente (1984, p. 275), compreendeu um processo de edificao de
um novo padro de reproduo do capital investido no setor imobilirio a partir de novas bases
de acumulao e de mudanas significativas nas estruturas produtivas locais, alm das mudanas
estruturais e institucionais correlatas ao setor imobilirio.
Estas foram as caractersticas intrnsecas da dcada de 1970, comuns tanto a Londrina
como a Maring, quando se imprimiu uma nova configurao econmica e socioespacial s
cidades. Marcadas pelo aprofundamento da interveno estatal nas questes fundamentais
reproduo da fora de trabalho e s exigncias do padro de acumulao capitalista, as dcadas
de 1970 e 1980 resultaram, segundo Razente (1984, p. 277), na:
produo do espao pela promoo estatal da habitao, voltado reproduo da fora
de trabalho;
produo do espao urbano pela frao dos promotores imobilirios nas reas perifricas
da cidade;
organizao do espao produtivo para a reproduo do capital industrial;
articulao de todas estas instncias, permeadas pela gesto do espao urbano como um
todo, atravs de sua normatizao/utilizao/ocupao.
Desta maneira, o padro de acumulao orientou a ao do poder pblico local a
promover mudanas estruturais na cidade, dentre elas, uma para o capital industrial emergente,
resultando em programas de realocao espacial das zonas industriais, que deixaram as antigas
reas prximas ao centro, seja pelo fato da reestruturao espacial que acometia este setor, por
182 | P g i n a

CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

polticas setoriais, ou pelo preo da terra que, ento, tornou desinteressante a presena de reas
industriais prximas das residenciais, seja pela prpria proximidade em relao ao centro
comercial da cidade. No entanto, sob os auspcios da poltica hegemnica e centralizadora do
perodo, tal projeto viu-se limitado, sobretudo na cidade de Londrina, quando a poltica
habitacional do perodo em questo centralizou e definiu os rumos da expanso da cidade.
Inversamente s prioridades locais de acumulao de capital, os mecanismos operacionais
do BNH relegaram ao segundo plano o projeto industrializante para Londrina (RAZENTE,
1984, p. 299), enquanto em Maring esses efeitos foram menos ressentidos, haja vista a forma de
insero das indstrias e agroindstrias na cidade e a destinao de espaos apropriados a estas
instalaes. Contudo, a ao governamental foi dirigida organizao do espao urbano, gerando
um aprofundamento das questes urbanas, havendo investimentos pblicos financiados pela
fora de trabalho, que, no entanto, valorizaram seletivamente as cidades e engendraram as
possibilidades de crescimento das empresas associadas construo civil e ao mercado
imobilirio, atribuindo-lhes um forte papel na economia local.
Em Londrina, a efetiva implementao da poltica habitacional deu-se por meio da
homologao da Companhia de Habitao de Londrina (COHAB-LD) junto ao BNH, em 1965,
embora sua real atuao iniciou-se somente a partir de 1970. Neste intervalo de seis anos, a
Companhia de Habitao do Paran (COHAPAR) atuou na construo de moradias populares na
cidade, juntamente aos Institutos de Orientao s Cooperativas (INOCOOPs 76), em suma,
voltados populao de baixo poder aquisitivo (BEIDACK, 2009, p. 51 e 52). Isto se deve ao
fato de que, de acordo com Martins (2007, p. 88), uma das exigncias para homologao das
COHABs junto ao BNH, era a de, todas elas, no caso do estado do Paran, estarem ligadas
atuao da COHAPAR (AMORIM, 2011a, p. 101).
A COHAB-LD constitui-se numa sociedade composta por aes de economia mista, cujo
scio majoritrio a Prefeitura Municipal de Londrina, estando a ela vinculada como entidade de
administrao indireta. Durante a dcada de 1970, foram implantados em Londrina, 32 conjuntos
habitacionais, isto , 34,7% do total implantado nas trs ltimas dcadas do sculo XX,
totalizando 11.600 unidades, o que correspondeu a 443.811,77 m2 de rea edificada. A maior

[...] Os INOCOOPs foram criados em 1966 com objetivo de orientar as cooperativas operrias em todas as
operaes necessrias para a construo de conjuntos habitacionais. Foram criados tambm para poupar despesas,
acumular e reproduzir o capital e legitimar o sistema. Poderia se candidatar a uma casa prpria financiada pelo
INOCOOP o trabalhador sindicalizado e que pertencente a alguma associao (BEIDACK, 2009, p. 79, n.r. 32).
Em, Londrina, o INOCOOP foi responsvel pela implantao de 14 conjuntos habitacionais, totalizando 3.168
unidades, sendo o BNH seu agente financiador. Sua atuao teve efetivo incio em 1972 e durou at 1996. Alm dos
INOCOOPs, tambm o Instituto de Previdncia do Estado do Paran (IPE - PR) financiou e construiu mais quatro
conjuntos habitacionais, totalizando 702 unidades entre 1978 e 1989 (FRESCA e OLIVEIRA, 2005, p. 103).
76

183 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

parte destes conjuntos foi construda na Zona Norte da cidade, em razo do menor preo da
terra, embora noutras zonas tambm houve nmero expressivo de unidades habitacionais. Na
dcada de 1980, foram implantados 40 conjuntos, representando 43,7% do total do perodo,
compreendendo 11.326 unidades. Embora o nmero de conjuntos habitacionais tenha sido maior
que na dcada anterior, a rea total construda foi menor, correspondendo 417.210 m2. Na dcada
de 1990, foram construdos apenas 20 conjuntos, 21,7% do total, com 4.122 unidades entregues,
somando uma rea edificada de 173.809 m2 (FRESCA, OLIVEIRA, 2005, p. 107).
Com efeito, foi somente na dcada de 1970 que se efetivou a construo de conjuntos
habitacionais em Londrina, concentrando-se a entrega do maior nmero de unidades
habitacionais no fim da dcada de 1970 e na primeira metade de 1980 (Tabela 4), posteriormente
caminhando rumo a uma fase de declnio, endividamento da COHAB-LD, crescimento do
nmero de ocupaes irregulares, assim, demandando diferentes formas de proviso da habitao
pelo municpio que, no entanto, no fizeram frente a real problemtica habitacional (AMORIM,
2011a, p. 105-106).

Tabela 4 - Londrina. Conjuntos habitacionais construdos at 2013.


ANO

COHAB-LD
CHs78 Unidades

COHABAN77/INOCOOP
CHs
Unidades

RGOS
COHAPAR
CHs Unidades

IPE-PR
CHs Unidades

TOTAL
CHs Unidades

At 1969

228

228

1969-1972

576

67

643

1973-1976

773

291

10

1.064

1977-1980

18

10.301

928

20

11.229

1981-1984

14

7.364

349

16

7.713

1985-1988

21

2.096

367

702

27

3.165

1989-1992

36

16.488

666

40

7.154

1993-1996

202

486

573

1.261

1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006

1
1
1
2
4
3
3

10
185
360
548
711
392
212

1
1
6
2
1
-

94
441
160
99
80
-

1
1
2
7
4
1
4
3
5

10
94
656
520
647
80
711
392
215

77
78

Cooperativa Habitacional Bandeirantes (COHABAN).


Conjuntos Habitacionais.

184 | P g i n a

CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING
2007
2008
2009
201079
2011
2012
2013
Total

3
2
2
9
6
5
150

167
308
185
2.217
938
940
34.973

13

3.087

19

1.745

702

3
2
2
9
6
5
186

167
308
185
2.217
938
940
40.507

Fonte: Londrina (2014, p. 52).

Analisando a Tabela 4, observamos a concentrao da construo de um maior volume


de conjuntos habitacionais e de unidades habitacionais durante as dcadas de 1970 e 1980, sendo
que, durante a dcada de 1990 reduziu-se o nmero de conjuntos habitacionais e, principalmente,
o de unidades habitacionais. Tambm possvel constatar que, a partir de 2003, a administrao
da contratao e construo dos conjuntos habitacionais permaneceu a cargo apenas da
COHAB-LD.
J no caso maringaense, a construo habitacional passou a ter impacto mais significativo
a partir da dcada de 1980, pois, durante as dcadas de 1960 e 1970 foram implantados 24
conjuntos residenciais populares na cidade (MARING, 2010; SILVA, 2002, p. 105), enquanto
que nas dcadas de 1980 e 1990 foram implantados quarenta e trinta empreendimentos (Tabela
5), respectivamente, concentrando-se entre os anos de 1985 e 1995. Silva (2002, p. 108) destaca
que houve uma intensa produo de conjuntos habitacionais multifamiliares, isto , conjuntos
de apartamentos constitudos por, no mnimo quatro blocos com no mximo quatro andares por
bloco, compreendendo a maior parte dos empreendimentos residenciais entregues na cidade,
por todos os quadrantes do permetro urbano.

Tabela 5 - Maring. Conjuntos residenciais construdos at 2006.


RGO
COHAPAR/COHESMA/COHAMAR

Ano
Conjuntos Residenciais

79

Unidades

Ano

Conjuntos Residenciais

Unidades

1962

41 1985

918

1963

- 1986

1.148

1964

- 1987

461

1965

- 1988

915

1966

- 1989

160

1967

50 1990

808

1968

55 1991

1.966

1969

370 1992

219

Convm observar que a partir de 2009 o PMCMV comeou a atuar nessa cidade.

185 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

1970

- 1993

1.367

1971

- 1994

584

1972

- 1995

1.181

1973

316 1996

215

1974

480 1997

1975

508 1998

150

1976

128 1999

150

1977

612 2000

133

1978

1.524 2001

1979

1.566 2002

1980

391 2003

1981

458 2004

10

1982

232 2005

1983

348 2006

71

1984

436 Total

97

17.980

Fonte: Maring (2010, p. 147-149).

Segundo Silva (2002, p. 3), os conjuntos habitacionais multifamiliares, como estratgia de


soluo ao problema da habitao, passam a adquirir maior importncia que a prpria expanso
habitacional unifamiliar (casas trreas), inclusive marcando de forma substancial a paisagem
urbana da cidade. O autor (SILVA, 2002), atenta para o fato de que os conjuntos habitacionais
multifamiliares, por representarem um custo menor de produo, puderam tambm usufruir de
melhor localizao na cidade, diferente dos conjuntos com unidades habitacionais unifamiliares
que, geralmente, localizavam-se na periferia da cidade, a aproximadamente oito ou dez
quilmetros da rea central, nem sempre servidos de equipamentos e infraestrutura. A produo
sob essa forma veio ao encontro dos interesses das construtoras e dos promotores imobilirios
em geral, que atuam nesse mercado e que, de algum modo, beneficiam-se do processo.
No caso da produo dos conjuntos habitacionais multifamiliares, os quais se destacaram
na proviso pblica da habitao em Maring, Silva (2002, p. 114) chama ateno ao papel da
Cooperativa Habitacional dos Empregados Sindicalizados de Maring (COHESMA), fundada na
dcada de 1960, que foi destinada a atender segmentos econmicos de renda mdia, os quais nos
primeiros anos da atuao do BNH no foram privilegiados. As cooperativas habitacionais
formaram-se
[...] basicamente por categorias de profissionais liberais, funcionrios pblicos,
trabalhadores sindicalizados, entre outros, caracterizando-se por no possurem
fins lucrativos, formando-se uma espcie de condomnio, dissolvendo-se logo
aps a concretizao das obras (SILVA, 2002, p. 115).

186 | P g i n a

CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

Elas atenderam a um pblico especfico, situado fora da faixa atendida pelas Companhias
de Habitao (COHAB), e foram as interlocutoras destes junto ao SFH e BNH, interligando
construtoras e muturios ao financiamento habitacional disponvel na esfera federal.
O que queremos destacar o papel das cooperativas nesse perodo, no tocante
estruturao dos projetos, reunindo muturios, localizando terrenos aptos construo,
contratando as empresas construtoras locais e, por fim, montando todo o aparato tcnico, legal e
burocrtico para pleitear os recursos federais junto ao agente financeiro, neste caso o BNH, que,
quando aprovados, iniciava-se a obra, e a partir do momento da entrega das unidades, finalizavase o processo com o repasse dos financiamentos aos muturios finais (SILVA, 2002, p. 116). O
papel das construtoras locais foi central nesta forma de incorporao residencial, pois, como
afirma Silva (2002, p. 118), em entrevista obtida junto a um ex-diretor da COHESMA:
[...] todo o processo de construo era repassado para as construtoras da regio,
com a finalidade de alm de construir mais facilmente, prestigiar as empresas do
ramo de construo civil da cidade, ao que era tambm prevista pelo prprio
BNH, na gerao de emprego e renda, como meta social. Nota-se que a
COHESMA pautou suas aes sempre priorizando as empresas construtoras da
regio; por isso, trabalhou-se muitas vezes com construtoras menores, mas que
cresceram junto com a cooperativa [...].

A influncia das construtoras fazia-se presente at mesmo na definio da localizao e


do tamanho dos empreendimentos, conforme Silva (2002, p. 119), pois a cooperativa empregava
expedientes do mercado imobilirio local para estudar os aspectos da demanda, a localizao
apropriada e o padro construtivo, desempenhando, assim, importante papel no desenvolvimento
da produo imobiliria, da composio de muitas empresas locais e na estruturao do espao
urbano maringaense.
Em pesquisa de doutorado, concernente verticalizao na cidade de Maring, Mendes
(1992, p. 157-158) constata esta proximidade e influncia entre a poltica habitacional e as
empresas locais construtoras, incorporadoras, imobilirias etc. , demonstrando como muitas
delas constituram-se em funo da construo de obras pblicas e conjuntos habitacionais
populares, e de como muitos coordenadores, consultores, diretores e presidentes da
municipalidade tornaram-se empresrios e influentes incorporadores na cidade, sendo, ao mesmo
tempo, agentes pblicos e privados, alm de ocuparem cargos importantes nas associaes e nos
sindicatos patronais.
Em suma, estes apontamentos gerais objetivam situar o fortalecimento dos agentes locais
na produo imobiliria, perpassando a poltica habitacional e a atuao dos agentes privados
favorecidos pelo poder pblico local em casos especficos, e como esse processo favoreceu o
crescimento de importantes empresas na cidade. Descrever a influncia histrica da poltica local
187 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

e da poltica habitacional na estruturao da produo imobiliria, trazendo a anlise para o


centro da questo na atualidade, em que o PMCMV cria novas estruturas, ao mesmo tempo em
que mantm e refora outras, sem eliminar a escala local, aqui nosso objetivo central, no para
ficar somente nele, mas para compreender como se estruturaram importantes empresas locais em
funo das polticas habitacionais mais importantes, que vo do BNH ao PMCMV. Somente
assim poder-se- constatar como e porque do-se as aes do PMCMV em Londrina e Maring,
observando suas distines, seu impacto no estoque habitacional das cidades e como participam e
se posicionam as empresas locais frente s grandes do setor imobilirio, hoje bastante
privilegiadas pelo programa.
Antes de adentrarmos na anlise dos dados referente ao PMCMV em Londrina e
Maring, apresentaremos um breve quadro explicativo do programa.
Trata-se de um programa habitacional do Governo Federal, criado no ano de 2009, que
visa incentivar a produo e a aquisio de novas unidades habitacionais urbanas e rurais, para
famlias com renda mensal de at R$ 4.650,00. Estimula a produo de Habitao de Interesse
Social (HIS) pelo mercado privado formal, e por isso vai ao encontro dos interesses privados do
setor imobilirio no pas. De acordo com Maricato e Leito (2010, p. 118):
O Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) parece ter sido uma aposta do
governo no mercado, depois da dificuldade do PAC (Programa de Acelerao
do Crescimento) em decolar nos municpios, por conta de toda a burocracia
lenta de aprovao. O MCMV foi desenhado com 11 grandes empresas e o
governo federal, ento o programa se traduziu no plano de sonhos do
mercado.

A implementao efetiva do PMCMV, malgrado a estrutura da Poltica Nacional de


Habitao (PNH) (Figura 21), da aprovao do Estatuto da Cidade, em 2001, da criao do
Ministrio das Cidades, em 2003, conjuntamente com a alterao da Lei 11.124, em 2005,
referente ao Sistema Nacional de Habitao (SNH)80, vem demonstrando, na prtica, o
descolamento e distanciamento da poltica habitacional em relao aos avanos institucionais e
legais de longa data relativos funo social da cidade e da propriedade urbana, presente em
instrumentos tais como as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e outros, prprios da
gesto social da valorizao da terra.
O PMCMV est subdividido em subprogramas e modalidades de acordo com as faixas de
renda dos beneficirios, dos grupos prioritrios, do agente operador e do porte do municpio.
Por recomendao do Conselho das Cidades, subdividido em Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social
(SNHIS), voltado faixa de renda entre zero e cinco salrios mnimos, e em Sistema Nacional de Habitao de
Mercado (SHM), direcionado as classes de renda de 5 a 10 salrios. Para uma leitura a respeito da estruturao da
PNH, do SNH e SNHIS, em suas perspectivas, avanos, limitaes, impasses e estudos de caso, sugerimos Denaldi
(2012), Denaldi, Leito e Akaishi (2011) e Denaldi (2013).
80

188 | P g i n a

CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

Opera com importantes fundos e recursos pblicos nacionais, tais como: Fundo de Garantia do
Tempo de Servio (FGTS), Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), recursos do Oramento
Geral da Unio (OGU) e recursos do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), apesar de
concentrar-se na utilizao do FGTS e do FAR, j que as principais modalidades implementadas
so carreadas por estas fontes (BRASIL, 2009)81.

Figura 21 - Organizao da Poltica Nacional de Habitao, de 2004.


Poltica Nacional de Habitao
Sistema Nacional de Habitao

Sistema Nacional de Habitao de


Interesse Social

Sistema Nacional de Habitao de


Mercado

Fundo Nacional de Habitao de


Interesse Social

Sistema Financeiro de Habitao

Fundo de Garantia por Tempo de


Servio

Caderneta de Poupana

Outros fundos

Mercado de Capitais

Fonte: Ministrio das Cidades (2013, p. 15).

Dentre as modalidades, as subdivises inerentes provenincia dos fundos e recursos,


agentes operantes, os tetos mximos dos financiamentos diferenciados pelo porte dos municpios
e outras especificidades, o programa tambm estava subdivido at junho de 201182 em trs faixas
salariais: a) de zero a trs salrios mnimos, na faixa um; b) de mais de trs a seis salrios, na faixa
dois; e c) de seis at dez salrios mnimos, na faixa trs. Na faixa um, concentra-se a maior
porcentagem do dficit habitacional no pas (LIMA NETO, FURTADO, KRAUSE, 2013).
Analisando-se os dados referentes aos empreendimentos construdos e em fase de
construo do PMCMV na cidade de Londrina e de Maring, observamos que, para Londrina, de
Institudo pela Lei Federal N 11.977, de julho de 2009 (BRASIL, 2009).
A partir da publicao da Lei N 12.424, em 16 de junho de 2011, as faixas de renda foram definidas em Reais
(R$), no podendo passar de trs salrios mnimos na faixa um, seis na faixa dois e dez na faixa trs. Vide o Artigo 3
da referida lei. Em funo dos dados utilizados e da data de assinatura dos contratos nos atentaremos primeira lei.
81
82

189 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

um nmero total de 7.348 unidades habitacionais, 3.773 encontram-se na faixa um, 2.842 na faixa
dois e 733 na faixa trs; j em Maring, de um total de 2.963 unidades habitacionais, 847
encontram-se na faixa um83, 1.619 na dois, e 497 na trs. Percebe-se uma diferena entre Maring
e Londrina, enquanto na primeira concentra-se a atuao do programa na faixa dois, em Londrina
na faixa um84.
Com relao s empresas proponentes, observa-se que, em Maring, de um nmero total
de 27 empreendimentos, em 13 deles so proponentes as empresas locais, os outros 14 esto
sendo construdos por empresas de fora, sendo elas majoritariamente a MRV, da cidade de Belo
Horizonte/MG e a Sial Construes, sediada em Curitiba/PR. J em Londrina, as empresas
locais so as responsveis pelo maior nmero dos empreendimentos. De um nmero total de 42
empreendimentos, 25 deles foram ou esto sendo construdos por empresas da cidade, enquanto
os outros 17 subdividem-se entre a MRV, a Sial, e a Terra Nova Rodobens, que de So Jos
do Rio Preto/SP.
O valor total das operaes contratadas at dezembro de 2012 foi de R$ 185.611.491,14,
na cidade de Maring. J em Londrina, esse montante atingiu R$ 358.340.247,00. Nas Tabelas 6 e
7, discriminamos esses montantes por empresas, identificando o valor total das operaes
contratadas, a quantidade de obras sob responsabilidade e o local de origem de cada uma delas.

Tabela 6 - Maring. Obras contratadas por cada empresa no mbito do PMCMV. 2012
Empresas
Hiten Ltda EPP
Joo Granado Const. e Imob.
Ltda
Const. Errerias Ltda
MB7 Engenharia e Const. Civil
Ltda
Brassul Construes Civis
Washi Emp
Provectum Eng. e
Empreendimentos Ldta
CCII Colombo Const. e Incorp.
de Imveis
CCP Engenharia de Obras Ltda
Sial Construes Civis Ltda
MRV Engenharia e
Participaes S.A.

Obras sobresponsabilidade
1

Valor das operaes


contratadas (R$)
2.241.176,13

Local de origem da
empresa
Maring

2.400.000,00

Maring

3.700.000,00

Paiandu

4.774.500,00

Maring

1
1

5.129.285,95
9.551.700,00

Maring
Maring

12.676.632,95

Maring

16.301.864,09

Maring

3
4

23.159.042,28
29.772.400,00

Maring
Curitiba

10

75.904.889,74

Belo Horizonte

Fonte: Base de dados: Everaldo S. Melazzo - MCTI/CNPq/MCidades, N 11/2012.


Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

importante destacar que desse nmero total, 416 unidades no esto localizadas na cidade de Maring, mas nos
distritos Iguatemi e Floriano.
84 Fonte: Everaldo S. Melazzo - MCTI/CNPq/MCidades, N 11/2012.
83

190 | P g i n a

CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

Tabela 7 - Londrina. Obras contratadas por cada empresa no mbito do PMCMV. 2012
Empresas
FETAEP*
Laff Construtora Ltda
Const. Almanary
Bonora&Costa Const. e Incorp. Ltda
Sial Construes Civis Ltda
Terra Nova Rodobens/Maraj
Incorporadora e Imob. Londrinense
Protenge Engenharia
Yticon Construo e Incorporao
Artenge Construes Civis Ltda
Terra Nova Eng. Ltda
MRV Engenharia e Participaes S.A.

Obras sobresponsabilidade
1
1
1
7
3

Valor das operaes


contratadas (R$)
249.600,00
3.200.000,00
4.800.000,00
21.361.529,88
24.058.879,05

35.971.686,91

3
5
4
4
10

40.059.656,57
40.400.000,00
42.412.128,68
43.196.330,25
102.630.435,66

Local de origem da
empresa
Londrina
Curitiba
Londrina
Londrina
Curitiba
So Jos do Rio
Preto/Londrina
Londrina
Londrina
Londrina
Londrina
Belo Horizonte

*Federao dos Trabalhadores na Agricultura do Estado Paran. Obra realizada no Distrito de Lerroville.
Fonte: Base de dados: Everaldo S. Melazzo - MCTI/CNPq/MCidades, N 11/2012.
Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

Comparativamente, em Londrina entre 1969 e 2010 foram implantados 166 conjuntos


habitacionais e construdas aproximadamente 36.442 unidades habitacionais, sendo que na fase
um e dois do PMCMV foram implantados 42 conjuntos e construdas 7.348 unidades,
respectivamente 25,3% e 20,16% em comparao aos nmeros anteriores. J em Maring, entre
1962 e 2006 foram implantados 97 conjuntos e construdas 17.980 unidades habitacionais,
enquanto que por meio do PMCMV foram implantados 27 conjuntos e construdas 2.963
unidades, respectivamente 27,83% e 16,47% em comparao aos nmeros anteriores. O dficit
habitacional nessas cidades era, em 2010, de 14.028 e 10.587 unidades habitacionais,
respectivamente (MINISTRIO DAS CIDADES, 2013), indicando que em Londrina, 52,38%
do dficit habitacional foi atendido, enquanto em Maring, apenas 27,98%.
No que concerne tipologia dos empreendimentos, em Londrina, 26 deles so
empreendimentos verticais, e 16 horizontais. Atinente sua localizao, realizamos o
mapeamento, diferenciando-os pelas trs faixas citadas anteriormente e, neste aspecto, residem
especificidades centrais nossa pesquisa, que dizem respeito ao papel que a terra urbana ocupa
no processo e a anlise dos Mapas 18 e 19 possibilita essa interpretao.

191 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Mapa 18 - Londrina. Localizao dos empreendimentos do PMCMV. 2012.

Fonte: Base cartogrfica: Tws (2010);


MCTI/CNPq/MCidades, N 11/2012.

dados

do

PMCMV:

Everaldo

S.

Melazzo

Apesar de, na cidade de Londrina, existir um maior nmero de empreendimentos na faixa


um do programa, a localizao deles extremamente perifrica, do que decorrem agravos de
problemas correlatos ao afastamento socioespacial dos moradores, o que pode propiciar a
192 | P g i n a

CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

segregao socioespacial, alm da descontinuidade territorial que reforam. Outro aspecto que
merece destaque o fato da maior parte dessas unidades habitacionais encontrarem-se num nico
empreendimento, o Residencial Vista Bela (Figura 22), situado a noroeste no Mapa 18, que
sozinho concentra 2.712 unidades habitacionais, entre casas trreas e apartamentos. As
construtoras responsveis por este empreendimento so todas da cidade de Londrina, sendo elas:
a Artenge, a Terra Nova Engenharia e a Protenge Engenharia.85

Figura 22 - Londrina. Residencial Vista Bela (vista parcial). 2013.

Fonte: Wagner Vinicius Amorim (2013).

Em Maring (Mapa 19), constata-se uma insero perifrica na malha urbana, seja para os
empreendimentos da faixa um ou da faixa dois, o que diretamente reflete o alto preo da terra
urbana, j que a cidade teve o maior ndice de valorizao imobiliria registrado em 2010 entre as
cidades paranaenses com mais de 300 mil habitantes (SILVA, SILVA, 2013, p. 286).

Ao longo da pesquisa tivemos a oportunidade de realizar entrevistas com duas destas construtoras: a Artenge e a
Protenge. Aprofundaremos em suas especificidades no captulo seguinte.
85

193 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Mapa 19 - Maring. Localizao dos empreendimentos do PMCMV. 2012.

Fonte: Base cartogrfica: Tws (2010);


MCTI/CNPq/MCidades, N 11/2012.

dados

do

PMCMV:

Everaldo

S.

Melazzo

Silva e Silva (2013, p. 286) afirmam que [...] at abril de 2011, segundo a secretaria de
habitao do municpio, as moradias aprovadas do PMCMV iriam atender 13% do dficit. O
restante tem atendido a faixa de renda mais interessante para o capital imobilirio. Estes autores
ainda observaram que, em Maring,
194 | P g i n a

CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING
[...] assiste-se, como em outras regies do pas onde o PMCMV tem atuado, ao
enfraquecimento do setor pblico como promotor e o fortalecimento da
proviso privada, tanto no direcionamento dos produtos ofertados como na
definio de tipologias, custo, localizao e pblico alvo, os quais tem pouca ou
nenhuma correlao com os planos diretores e de habitao elaborados nos
ltimos anos (SILVA, SILVA, 2013, p. 285).

Dos 27 empreendimentos construdos e/ou aprovados na cidade at 2012, 21 so


empreendimentos verticais e apenas seis so horizontais e exigiram o parcelamento de glebas e a
abertura de loteamentos, sendo trs deles localizados em distritos, o que induz ainda mais as
descontinuidades no espao urbano, ampliando os deslocamentos cotidianos. A preferncia por
empreendimentos verticais (apartamentos) demonstra o encarecimento dos custos com a terra
urbana, a ampliao da produo em escala e, quando localizados em reas perifricas, incorrem
nos problemas de insero territorial, tal como a mobilidade urbana reduzida, o aumento dos
custos com disponibilizao de infraestrutura, servios e equipamentos pblicos em geral.
A Figura 23 apresenta uma vista parcial de um dos empreendimentos residenciais
perifricos da cidade de Maring, o Residencial Dolores Duran I e II, loteamento situado na faixa
dois do programa, localizado no extremo sudeste da cidade. Possui um nmero total de 148
unidades habitacionais, cada qual com tamanho de 43,75 m2, construdas pela Sial Construes
Civis, de Curitiba/PR.

Figura 23 - Maring. Residencial Dolores Duran (em fase de construo). 2011.

Fonte: http://www.panoramio.com/photo/67100738. Acessado em 13 de set. de 2013.


195 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

A Tabela 8 apresenta uma sinopse comparativa dos nmeros do PMCMV nas duas
cidades. A partir da anlise dessa tabela constatamos que em Londrina foi construdo mais que o
dobro da quantidade de unidades habitacionais construdas na cidade de Maring. Enquanto em
Londrina mais da metade das unidades esto situadas dentro da faixa um do PMCMV, em
Maring na faixa dois em que est situada mais da metade das unidades, embora nessa cidade
69,68% do dficit habitacional esteja concentrado na faixa um (MINISTRIO DAS CIDADES,
2013). H uma predominncia dos empreendimentos verticais nas duas cidades, o que demonstra
uma tendncia no setor, em funo de vrios fatores, menor custo com terra, ganhos em
produtividade, minimizao de custos com equipamentos pblicos, visto que os mesmos j
existem no entorno dos empreendimentos etc. Em Londrina o maior percentual de
empreendimentos est localizado na Zona Norte da cidade. J Maring, por sua vez, apresenta
uma melhor distribuio entre suas zonas, embora a Zona Leste aparea com o maior percentual.
Enquanto em Londrina a maior parte das operaes foi contratada ainda na Fase 1 do programa,
em Maring houve maior contratao na Fase 2.

Tabela 8 - Sinopse comparativa dos nmeros do PMCMV nas cidades de Londrina e


Maring. 2012.
N de empreendimentos
N de unidades habitacionais
Faixa um
Faixa dois
Faixa trs
Empreendimentos verticais
Empreendimentos horizontais
Zona Centro (empreendimentos)
Zona Leste (empreendimentos)
Zona Norte (empreendimentos)
Zona Oeste (empreendimentos)
Zona Sul (empreendimentos)
Distritos (empreendimentos)
Fase 1 (empreendimentos)
Fase 2 (empreendimentos)
Fase 1 (unidades habitacionais)
Fase 2 (unidades habitacionais)
Dficit Habitacional Total em 2010

Londrina
Maring
Valor absoluto Em % Valor absoluto Em %
42
100
27
100,00
7.348
100
2.963
100,00
3.773
51,34
847
28,58
2.842
38,67
1.619
54,64
733
9,97
497
16,77
26
61,90
21
77,70
16
38,09
6
22,30
1
2,38
3
11,11
6
14,28
7
25,92
19
45,23
5
18,51
5
11,90
4
14,81
9
19,04
5
18,51
2
4,76
3
11,11
27
64,28
13
48,14
15
35,71
14
51,85
4.742
64,53
1.412
47,65
2.606
35,46
1.551
52,34
14.028
10.587
-

Fonte: Base de dados: Everaldo S. Melazzo - MCTI/CNPq/MCidades, N 11/2012.


Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

guisa de concluso desse subitem, destacamos que o planejamento urbano, a legislao


municipal e a propriedade da terra so centrais na definio da localizao dos empreendimentos
196 | P g i n a

CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

e da gravao das reas de Habitao de Interesse Social nas cidades, da qual emana toda a sorte
de divergncias ou convergncias com relao construo de polticas de contedo social e
includentes. Ainda, alguns casos especficos e notrios, tal como o Residencial Vista Bela em
Londrina, dentre outros, concernentes faixa um do Programa Habitao de Interesse Social ,
merecem anlises mais detalhadas, que problematizem a questo da habitao/moradia em seus
mltiplos contextos, que vo do poltico, ao social, ao econmico, escala do cotidiano e
morfologia urbana.

3.4. Sntese do captulo


Apresentamos nesta seo de modo sinttico os impactos resultantes da forma como tm
sido implantados alguns empreendimentos e dos expedientes do PMCMV nas duas cidades,
voltando nossa ateno Habitao de Interesse Social.
Apesar de na cidade de Londrina existir um maior nmero de empreendimentos na faixa
um, a localizao deles extremamente perifrica, do que decorrem agravos de problemas
correlatos segregao socioespacial e descontinuidade territorial acentuada, e um deles chama
ateno, o Residencial Vista Bela, construdo no extremo noroeste da cidade. O Residencial Vista
Bela, concludo em 2011, foi, na poca, o maior canteiro de obras do PMCMV no pas,
possuindo 2.712 unidades habitacionais, entre casas e apartamentos. Agora ele enseja uma srie
de velhas e novas problemticas relativas possveis processos e prticas de segregao
socioespacial, tais como: precrio acesso aos equipamentos e servios pblicos e meios de
consumo coletivos, cujo planejamento inadequado j resulta na necessidade de medidas curativas
e de interveno pblica a fim de que os moradores tenham seus direitos mais bsicos e
constitucionais atendidos.
De acordo com a sociloga Ana Lcia Rodrigues, em entrevista ao Jornal O Dirio em 26
de janeiro de 2010 (LINJARDI, 2010)86, em Maring os pressupostos de uma cidade cuja
vocao histrica est na segregao, refora a necessidade de se compreender a fora com que
a produo e a valorizao imobiliria condicionam o planejamento da poltica habitacional de
interesse social, obrigando-a a inserir-se de modo cativo aos ditames do mercado imobilirio
local e, apesar da aprovao das inmeras emendas municipais relativas s ZEIS, os
empreendimentos so implantados em reas totalmente dispersas, como consequncia do alto
preo da terra. Alm disso, as tipologias habitacionais verticais produzidas em escala, segundo a
Ver:
Valor
dos
terrenos
inibe
Minha
Casa
Minha
Vida.
Disponvel
em:
http://maringa.odiario.com/imoveis/noticia/234743/valor-dos-terrenos-inibe-039minha-casa-minha-vida039/.
Acessado em 15 de jan. de 2015.
86

197 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

ingerncia e o fortalecimento da proviso privada, tanto na localizao e definio dos produtos


ofertados, incorrem nos conhecidos problemas de insero territorial dispersa, tal como a
mobilidade urbana reduzida, aumento dos custos com disponibilizao de infraestrutura, servios
e equipamentos pblicos em geral, enfim, problemas tributrios e fomentadores do processo de
segregao socioespacial.
Outro problema que expressa o histrico desencontro da poltica habitacional com a
realidade local decorre de que muitos empreendimentos da faixa um, que compreende a
Habitao de Interesse Social, comearam a ser construdos, em Maring e em Londrina, to logo
da aprovao e contratao junto ao PMCMV, no entanto, sem a existncia de um Plano Local
de Habitao de Interesse Social (PLHIS), resultando em decises no pactuadas participativa e
coletivamente luz do diagnstico e das recomendaes dos PLHIS, que somente ficaram
prontos entre 2010 e 2011. Em Maring, entre os anos de 2009 e 2012, dentre as seis
contrataes dentro da faixa um, quatro foram assinadas em 2010, e duas em 2012, ou seja, aps
o efetivo diagnstico do PLHIS - 2010. J em Londrina, das 21 contrataes na faixa um, 13
foram assinadas em 2009, seis em 2010, e apenas duas em 2012, aps a elaborao e aprovao
do PLHIS - 2011.
O contexto da elaborao dos PLHIS no pas todo foi marcado pela proeminncia do
PMCMV, cuja adeso pelos municpios se deu antes da elaborao e dos diagnsticos dos
PLHIS. Se por um lado, a atuao massiva do PMCMV to logo nos seus primeiros anos de
existncia evidencia a preocupao da agenda governamental com os nmeros do programa, por
outro, a morosidade na elaborao dos PLHIS chama ateno aos interesses econmicos e
polticos, e menos com o planejamento participativo para a tomada de decises referente ao
desenho e implementao local do SNHIS.
Apenas o PLHIS por si s no significa necessariamente a garantia da alocao equnime,
pactuada, eficiente, transparente e democrtica dos recursos destinados HIS, porm ele
diagnostica a situao habitacional local e recomenda os instrumentos e recursos destinados a tal
fim. Por exemplo, indicando ao plano diretor local a gravao, na zona urbana, de reas aptas ao
interesse social (como o caso das ZEIS), dentre outros instrumentos redistributivos e de gesto
social da valorizao da terra. Mas este fulcro s possvel pelas vias de sua construo
processual, participativa, monitorada e contnua.
Malgrado as experincias histricas acumuladas nas duas cidades e no pas, o PMCMV,
em seu formato atual, consiste ainda num desafio prpria construo escalar de uma eficiente e
genuna poltica habitacional de interesse social. A emergncia e urgncia com que se coloca a
198 | P g i n a

CAPTULO III. EXPANSO URBANA E PRODUO HABITACIONAL NAS CIDADES DE LONDRINA E


MARING

poltica habitacional, sobretudo em sua face voltada Habitao de Interesse Social, denuncia sua
apropriao pelo mercado, cujos agentes, cenrios, estruturas e instituies substantivam a
mercantilizao da habitao ao construir o discurso do planejamento em defesa da cidade pelas
vias do mercado, silenciando e omitindo as contradies e a dissonncia das vozes excludas do
direito cidade e do exerccio da cidadania e da participao.
Assim, reiterou-se, mais uma vez na histria da HIS no Brasil, a pouca importncia
atribuda ao planejamento das aes com base em diagnsticos rigorosos da situao local, cujas
recomendaes ensejariam o desenvolvimento de aes planejadas e pactuadas socialmente,
evitando prejuzos e problemas no dimensionados adequadamente, como, por exemplo, j se
pode constatar em alguns conjuntos habitacionais construdos recentemente em Maring e em
Londrina, a comear pelos de grandes dimenses.
A poltica habitacional, em seu atual padro, organizao institucional e em seu processo
de implementao local, exprime ao mesmo tempo em que degenera as possibilidades escalares
de uma participao cidad e efetiva. A anlise abrangente e aprofundada do papel do poder
pblico e dos agentes locais, no tocante elaborao dos planos locais nas duas cidades, bem
como da implementao efetiva do PMCMV, suscita e revivem velhos e conhecidos processos,
dinmicas e problemticas, j muito comuns realidade urbana brasileira das ltimas dcadas.

199 | P g i n a

Captulo IV
A geografia da produo imobiliria nas cidades
mdias

200 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

No quarto captulo desta Tese nos propomos a identificar os papeis jogados pela
produo imobiliria nas cidades mdias, a partir da apreenso das estratgias territoriais
instrumentalizadas pelos agentes no mbito dos negcios imobilirios, em cujas cidades a renda
da terra urbana historicamente estruturou a sua valorizao. Parte-se da hiptese de que a
espacializao da valorizao e da produo imobiliria nessas cidades ensejam elementos
fundamentais s estratgias espaciais, distintos daqueles identificados nas metrpoles brasileiras,
levando os agentes a se organizarem de maneiras tambm distintas no tocante s suas aes e s
dimenses de seus negcios. A isso correspondem diferenas quantitativas e qualitativas na
transformao das formas urbanas pela produo-valorizao imobiliria.
Iniciamos o captulo com um esforo de compreenso das diversas faces da produo
imobiliria local, analisando a atuao das incorporadoras, construtoras, imobilirias, consultoras
e administradoras de imveis locais. Para tanto, primeiramente foi necessrio percorrer as
principais abordagens e conceituaes do mercado imobilirio, do setor imobilirio, da
produo imobiliria e, finalmente, retomar a ideia dos locais como mercadorias, de Logan e
Molotch (1987), sendo que esta ltima possibilita a sntese explicativa aqui almejada. A
caracterizao dos agentes elaborada nesse captulo foi realizada para que pudssemos
empreender esforos analticos em busca de uma tipologia das principais empresas, e a
chegarmos s atividades imobilirias e a construo da cidade. Nesse ponto, a leitura geogrfica
das aes e estratgias elaboradas e implementadas por estes agentes foi fundamental para
compreendermos a tipologia das principais empresas construtoras e imobilirias de Londrina e
Maring.
Aprofundamos no estudo dos principais grupos empresarias e das principais empresas
com as quais tivemos contato durante a realizao dessa pesquisa. Assim, por meio dos exemplos
empricos dos capitais concretos, a partir dos empresrios entrevistados em Maring e em
Londrina, procuramos ouvir as vozes do coro das convenes urbanas (ABRAMO, 2007),
em busca da tipologia social dos empresrios e da mquina de crescimento urbano
(LOGAN, MOLOTCH, 1987).
As empresas associadas aos negcios imobilirios possuem uma complexidade e operam
por meio de uma diversidade de estratgias, expedientes e aes que torna difcil, ou at
impossvel, compreend-las e enquadr-las numa nica tipologia e, por essa razo, muitas
evidncias constatadas a partir das pesquisas em campo no apontam unicamente no sentido da
201 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

compreenso de uma pura ou nica conveno urbana, todavia permitem afirmar tratar-se de
um ambiente de negcios marcado por uma incerteza radical, como prope Abramo (2001,
2007).
Seja em funo dos condicionamentos e rugosidades espaciais, que repercutem na
dinmica do mercado, imputando diferenciaes s quais no escapam os agentes, seja em funo
da mirade de agentes formais e informais, mais integrados e menos integrados a expedientes
e esquemas do mercado imobilirio local e formal que variam de uma cidade para outra, ou
mesmo dentro da mesma cidade, controverso alinhavar a compreenso dessa gama de agentes,
aes, estratgias, intenes etc. ideia de conveno urbana apenas, inclusive partindo da
realidade dos espaos no metropolitanos, nos quais o processo de transformao caracterstico
e sintomtico da reestruturao urbana e da reestruturao da cidade, que conformam
movimentos inacabados e incompletos, fragmentados e escalarmente diversos.
Questionamos aqui a compreenso comum de como se compe e se estrutura o chamado
mercado imobilirio, como est organizado e como pode ser definido, se sob o ponto de vista
propriamente de um mercado, como assevera Abramo (2001), cuja proposta de conveno
urbana constitui-se na arena por onde circula, negocia-se, compra-se e se vende o produto
imobilirio, ou se, contrariamente, contrasta em relao a uma organizao especfica e acabada
de mercado, cujos conflitos, assimetrias, contradies, regulao inacabada, modos de
organizao e operao diferencia-o daquilo que, do ponto de vista capitalista, se entende por
pleno mercado.
Se at este momento as noes de mercado imobilirio, dinmica imobiliria, capital
imobilirio, dentre outros, foram utilizadas de maneira quase intercambivel, propomos agora a
preocupao conceitual e sua caracterizao luz da teoria que d escopo nossa pesquisa como
um todo, no apenas pelo exerccio de reflexo terica mais rigorosa, mas fundamentalmente pela
melhor caracterizao e elucidao dos termos, dos agentes e das aes estudados em Londrina e
em Maring. Portanto, temos inquirido a ideia de um capital imobilirio, ou mesmo de um
mercado imobilirio em vias de homogeneizao, ainda que corriqueiramente empreguemos
estes termos segundo essa perspectiva no nosso texto. Portanto, procuraremos dar um
tratamento conceitual anlise dos processos e dinmicas em pauta ao longo desse captulo
como um todo, e compreender as mudanas e as permanncias luz da pesquisa emprica e da
bibliografia mais especializada.

202 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

4.1. Abordagem e conceituao do mercado imobilirio, do setor imobilirio, da


produo imobiliria e dos locais como mercadorias
Nesse subitem vamos descrever com base numa bibliografia selecionada algumas
abordagens e concepes atinentes ao mercado imobilirio, ao setor imobilirio e, mais
detidamente, sobre a produo imobiliria e a ideia dos locais como mercadorias, cuja opo
repousa nos objetivos propostos e esperados para esta Tese.
farta a bibliografia existente em lngua portuguesa sobre o mercado imobilirio e o
setor imobilirio, bem como farta a investigao cientfica e institucional desenvolvida sobre os
dois temas no Brasil, principalmente no que diz respeito ao setor imobilirio. Muitos autores j
desenvolveram pesquisas seminais sobre estes temas, alguns dos quais constam na bibliografia
fundamental que embasa esta Tese. Sem embargo, nosso objetivo oferecer uma compreenso
da produo imobiliria consoante perspectiva terica que d escopo a essa investigao
como um todo, sem menosprezarmos as contribuies advindas de outras vertentes do
pensamento econmico, mais e menos heterodoxas. Sobre tal conjunto, preferimos no nos
aprofundarmos nos termos que julgamos no condizer com as respostas elementares buscadas
nesta Tese, e se deles fizermos uso ser pela razo de empregarmos autores que com eles
operam87, ou se num dado momento e escala da reflexo, julgarmos conveniente e apropriada sua
utilizao88. Feitas estas devidas explicaes vamos s noes.
De acordo com a definio mais usual, utilizada pelos prprios agentes econmicos, o
mercado imobilirio o mercado do setor imobilirio esse que, por sua vez, muitas vezes
identificado como um ramo do setor secundrio da economia que negocia com o terreno, bem
como com qualquer construo edificada sobre esse terreno. As imobilirias, que intermedeiam
esse negcio, fazem-no por meio da venda ou locao, procedendo, assim, comercializao ou
administrao dos imveis.
J o setor imobilirio, trata-se, segundo Topalov (1979b, p. 109), do setor que [...]
produce y hace circular las mercancas inmobiliarias. Este sector incluye, claro est, la industria de la construccin
y, tambin, todas las otras actividades capitalistas que intervienen en el ciclo de conjunto del capital en el sector: la
promocin inmobiliaria, los rentistas inmobiliarios, el crdito inmobiliario. Para Topalov (1979b, p. 128), o
setor imobilirio possui [...] un peso econmico muy importante en el producto nacional y en la inversin
global. Representa un considerable volumen de empleo. Utiliza como input productos que previenen de muchas
otras ramas, y tiene por tanto un efecto de estmulo importante sobre el resto de la economa. Por conta das
Tais como: capital imobilirio, capital incorporador etc. As razes dessa renncia contingencial e contextual
sero expressas mais a frente, ainda nesse captulo.
88 Aqui fao meno noo de conveno urbana, de Pedro Abramo (2007).
87

203 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

caractersticas tecnolgicas e produtivas intrnsecas ao setor e em funo da sua dbil acumulacin


caractersticas estas constatadas essencialmente em pases de capitalismo avanado em meados
do sculo XX , coexiste um grande nmero de empresas medianas e pequenas e um pequeno
nmero de grandes empresas (TOPALOV, 1979b, p. 129). Observa o autor que [...] acerca de las
relaciones de produccin en la construccin: en general, la implantacin monopolista directa es dbil. Incluso es
frecuente que las mismas grandes empresas sigan siendo familiares, independientes formalmente de los grupos
financieros (TOPALOV, 1979b, p. 130).
Gottdiener (1997, p. 217-218), advoga por um setor da propriedade, ou setor
imobilirio, cujas articulaes estendem-se ao capital financeiro, aos polticos, aos grupos locais,
partidos polticos, cujos interesses e conflitos tramados conformam o fio condutor das mudanas
espaciais. Segundo a perspectiva de Gottdiener (1997, p. 218-219) para o caso estadunidense da
dcada de 1980, estaramos diante de um setor especial do capital, que se organiza em torno dos
interesses fundirios no circuito secundrio de acumulao, conforme props Lefebvre (2008,
p. 71). Tais interesses podem ser potencialmente perseguidos por capitalistas endinheirados de
qualquer uma das vrias fraes do capital, [...] tornando bastante complexa e muitas vezes
caticas as aes associadas ao setor da propriedade (LEFEBVRE, 2008, p. 71). Se h uma
estrutura organizada ela dada pela combinao de fraes do capital financeiro, industrial e
comercial e de instituies de classes e governamentais, porm sem um mecanismo abrangente de
coordenao multiescalar e/ou entre as fraes de capital e formas de investimento que o
capitalizam (GOTTDIENER, 1997, p. 219 e 268).
Em Botelho (2007, p. 45-49), encontramos uma definio especfica ao caso brasileiro.
Segundo o autor, o setor imobilirio mais amplo e complexo que o setor da construo,
abrangendo-o, envolvendo como participantes desde atividades da produo a algumas atividades
tercirias: empresrios, proprietrios fundirios, promotores, comerciantes, consumidores,
agentes financeiros, produtores de materiais de construo, comerciantes de materiais de
construo, projetistas etc. Em suma, ele formado pelas atividades de trs subsetores nacionais:
da indstria da construo civil, da indstria produtora de materiais para a construo civil, e das
atividades ligadas ao tercirio, tais como atividades imobilirias comerciais e de administrao
incorporao, loteamentos, administrao de compra, venda e aluguel de imvel. Trata-se, o setor
imobilirio, de um importante setor da economia brasileira. No ano de 2013, conjuntamente a
indstria da construo civil e os servios de atividades imobilirias corresponderam a 13,7% do
valor adicionado bruto ao PIB brasileiro, a preos bsicos segundo as classes e atividades (CBIC,
2014a).

204 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

No Grfico 1 temos a composio da cadeia produtiva da construo civil por


participao percentual no PIB total da cadeia, elaborada pela Cmara Brasileira da Indstria da
Construo (CBIC), a partir dos dados da Associao Brasileira da Indstria de Materiais de
Construo (ABRAMAT), em parceria com a Fundao Getlio Vargas (FGV), para o ano de
2012. Segundo o mesmo estudo, o valor adicionado da cadeia produtiva da construo foi de R$
328 bilhes, o equivalente a 8,8% do PIB brasileiro.
Grfico 1 - Brasil. Composio da cadeia produtiva da construo por participao no
PIB total da cadeia. 2012.

Construo
64,7%
Indstria de
materiais
16,8%
Comrcio de
materiais
Servios
8,0%
6,5%
Outros
fornecedores
2,3%

Mquinas e
equipamentos
1,6%

Fonte: "Perfil da Cadeia Produtiva da Construo e da Indstria de Materiais e Equipamentos - 2012". ABRAMAT
e FGV Projetos. Extrado do: Banco de Dados CBIC (CBIC, 2014b). Disponvel em:
http://www.cbicdados.com.br/menu/estudos-especificos-da-construcao-civil/cadeia-produtiva. Acessado em 31 de
jan. de 2015.

A respeito da articulao do setor imobilirio ao setor financeiro, a tese doutoral de Fix


(2011) oferece uma compreenso especfica constituio do que a autora denomina circuito
imobilirio, que vai da constituio do mercado de terras em nosso pas aps o fim da
escravido, perpassando pela formao do BNH/SFH, ao SFI e finalmente o PMCMV.
Esse movimento em que se sobressaem questes histricas, conjunturais e contextuais
desvela, de acordo com o escopo da pesquisa de Fix (2011), a financeirizao do setor
imobilirio. As transformaes que perpassaram a conformao do circuito imobilirio no
Brasil vo da estrutura da propriedade, da centralizao financeira reservada e exercida pelas elites
nacionais, da estruturao dos fundos pblicos e privados que o retroalimentam, da abertura de
capital das empresas na BOVESPA, da oferta abundante de crdito imobilirio, das novas
205 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

estratgias territoriais ento ensejadas, da incorporao imobiliria, da morfologia urbana, do


canteiro de obras forma imobiliria.
Feitos esses devidos esclarecimentos a respeito do setor imobilirio e de suas articulaes,
voltamos ao tema do(s) mercado(s) imobilirio(s), observando que as escalas em que operam, os
arranjos institucionais sobre as aes desempenhadas o diferenciam do setor imobilirio, embora
sua compreenso no seja possvel sem a desse ltimo.
Ainda antes de aprofundarmos no debate dos termos mais particulares, a prpria
concepo de mercado contribui com a problematizao do que pretendemos aqui discutir. De
acordo com Sandroni (1999, p. 378), mercado [...] designa um grupo de compradores e
vendedores que esto em contato suficientemente prximo para que as trocas entre eles afetem
as condies de compra e venda dos demais. Concretamente, ele formado pelo conjunto de
instituies em que so realizadas transaes comerciais [...]. Sua formao pressupe a
existncia de um excedente intercambivel, sendo que da interao entre oferta e demanda surge
um sistema de preos, sendo que a demanda e a oferta agem em direes opostas (SANDRONI,
1999, p. 379). Ainda que os economistas clssicos tenham construdo suas teorias na suposio
de que a economia de mercado fosse basicamente formada e/ou tendente ao equilbrio e
concorrncia perfeita, o funcionamento da economia de mercado modificou-se profundamente
em funo da expanso e da concentrao dos agentes que operam do lado da oferta e em funo
da interveno do Estado na economia, formando empresas, regulando preos, estoques e a
oferta monetria [...] (SANDRONI, 1999, p. 379). Os mercados tambm podem ser
classificados de acordo com seu alcance: local, regional, nacional e mundial e, dentre os fatores
que determinam o seu alcance esto: [...] a escala de produo, as caractersticas da mercadoria, a
amplitude da demanda, o grau de organizao do comrcio e o estgio de desenvolvimento
econmico e social (SANDRONI, 1999, p. 379).
No podemos permanecer apenas na acessvel definio dos dicionrios se o objetivo
decompor radicalmente os termos dentro dos limites e das possibilidades desta Tese. Seguindo o
significado exposto anteriormente, deparamo-nos com questes fundamentais compreenso do
chamado mercado imobilirio: chamamos ateno ideia de proximidade entre grupos de
compradores e de vendedores, cuja perspectiva a partir desta ou daquela cidade, desta ou daquela
localizao, deste ou daquele segmento e bem imvel pode ser varivel. Tambm destacamos o
fato de que o conjunto de instituies que o conforma tambm se diferencia do conjunto de
instituies das demais mercadorias produzidas sob o capitalismo. H que se ressaltar que essas
instituies tambm se organizam conforme os segmentos do mercado imobilirio, isto , de
maneira heterognea. As ideias de excedente e concorrncia tambm so problemticas sob a
206 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

tica do mercado imobilirio, bem como a estruturao de um sistema de preos segundo estes
postulados bsicos, uma vez que, no mbito desse mercado, a estruturao dos preos requer um
tratamento especial, diferenciado daquele dado s demais mercadorias produzidas, cujo
entendimento e apreenso reclamam uma mirada espacial.
Na decomposio desses atributos pela mirada espacial temos que, segundo a definio
de Rebelo (2002, p. 304), o mercado imobilirio constitui-se num conjunto de segmentos de
mercados, que apresentam heterogeneidade, durabilidade e fixidez espacial do bem imvel:
[...] o mercado imobilirio pode ser descrito como um conjunto de
submercados ou segmentos de mercado distintos mas inter-relacionados,
contendo espaos destinados a diferentes tipos de utilizaes, e que se
diferenciam por uma ou mais dimenses alternativas [...]. Estes
segmentos de mercado resultam da considerao do conjunto dos
atributos estruturais e das caractersticas de localizao dos produtos
imobilirios por parte de compradores e vendedores com alguma
inelasticidade comportamental. (REBELO, 2002, p. 304, destaques no original).

Rebelo (2002, p. 304) observa que ainda que as caractersticas do imobilirio fossem
idnticas e a elasticidade elevada, poderia produzir-se uma competio entre potenciais
compradores condizente a rendas, expressas em preos, mais elevadas em determinadas
localizaes que em outras. Ademais, se a procura for inelstica, [...] a competio entre
fornecedores pode levar criao de rendas de monoplio para os diversos tipos de espaos, e a
transformao no stock imobilirio existente (REBELO, 2002, p. 305). A autora concorda que o
preo de um produto imobilirio pode variar significativamente de segmento para segmento de
mercado, sendo necessrio reconhecer seus atributos, as condies subjacentes aos segmentos e
sua estrutura, a qual pode consistir em segmentos nos quais interagem oferta e procura, com
preponderncia da primeira.
De modo semelhante, a noo de sub-mercados imobilirios como categoria de anlise
til para se entender a diversidade das situaes contidas na cidade, encontrada em Smolka
(1987b, p. 49, destaques meus), partilhada tambm por Alfonso (2005, p. 163), e inclusive por
autores que escrevem para o mercado imobilirio, como o caso de Souza (2012) e Cordeiro
Filho (2011), assevera a existncia de distintos segmentos, de submercados dentro do mercado
imobilirio, cuja segmentao reproduz sua face incompleta, truncada89, em que agentes
heterogneos comandam movimentos de capital aos extratos que lhe conferem maiores
rendimentos, corroborando continuamente determinados atributos e localizaes em detrimento

Abramo (2007, p. 25), desde uma perspectiva heterodoxa, fala em uma [...] capacidade de coordenao do
mercado sempre limitada [...], que [...] exige a utilizao de instrumentos no mercantis para garantir a coordenao
das decises de localizao [...], a rigor, a poltica urbana, indispensvel configurao da estrutura espacial da
cidade.
89

207 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

de outros, isto , corroborando a amplitude da diferenciao espacial produzida (SMOLKA,


1987b, p. 49), uma vez que o que ocorre num submercado depende em larga medida do que
ocorre no outro.
De acordo com a definio dada por Melazzo (1997, p. 37 e 43), o mercado imobilirio
capta um ambiente de tomadas de decises aes e decises cumulativas individuais e
institucionais, certas e incertas na forma de alteraes nos preos, nos tipos dos imveis e nas
localizaes ofertadas, no se limitando ao expediente clssico da oferta e da demanda, haja vista
que a oferta no se constrange s flutuaes da demanda exercidas no mercado para aquisio de
terras para a produo habitacional, por exemplo. Para Melazzo (1993, p. 59), [a] oferta caminha
frente da demanda, e o mercado fundirio negocia, a cada momento, uma quantidade maior de
terrenos, superior aos que sero imediatamente ocupados. Isso porque, na medida em que novas
reas so adicionadas ao mercado o que, consequentemente, provoca alteraes nos preos
relativos e nas acessibilidades no interior da cidade, so geradas expectativas da possibilidade de
ganhos fundirios no futuro, o que alimenta a demanda por terrenos, no somente daqueles
recm incorporados, mas tambm daqueles situados em reas j ocupadas em perodos passados,
mas que permaneceram vazios (MELAZZO, 1993, p. 60).
Desse modo, est colocada a problemtica da valorizao de um bem que no decorre
unicamente do produto edificado, mas da articulao entre ele e a localizao produzida histrica
e socialmente no decorrer do tempo e apropriada no processo de valorizao e formao dos
preos. Se se trata de uma mercadoria especial, o terreno, que no produto do trabalho
individual, cujo preo no est determinado pelo custo de sua produo, observemos, de acordo
com Topalov (1984, p. 10), que o preo desse bem no pode ser compreendido ali onde ele
oferecido, no mercado fundirio tomado simplesmente como relao entre oferta e demanda,
mas onde se forma seu preo, no processo de valorizao do capital sobre esse solo. Assim, sob a
perspectiva de um mercado que comercializa mercadorias cuja produo difere das demais
mercadorias produzidas e comercializadas no modo capitalista de produo, trata-se de um bem
que se torna mercadoria, ao mesmo tempo em que torna-se propriedade privada, e por meio
dessa relao possibilita que se cobre por sua disponibilidade, isto , um rendimento ao seu
proprietrio.
Estamos, assim, diante de uma mercadoria especial, no produzida como tal, mas
organizada como tal, como observou Polanyi (2000, p. 94), uma no-mercadoria, posto que
[...] tudo que comprado e vendido tem que ser produzido para venda enfaticamente irreal
[...] no que diz respeito terra. De acordo com Polanyi (2000, p. 94), terra apenas outro nome
para a natureza, que no produzida pelo homem, sendo sua descrio como mercadoria
208 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

inteiramente fictcia, e com ajuda dessa fico so organizados os mercados reais para esta
mercadoria. Polanyi (2000, p. 94) problematiza o carter do mercado da irreal e fictcia
mercadoria terra e do trabalho e do dinheiro, abordados em seu livro A Grande
Transformao como mercadorias especiais sob o capitalismo observando que permitir que o
mecanismo de mercado seja o nico dirigente do destino dos seres humanos e do seu ambiente
natural, e at mesmo o rbitro da quantidade e do uso do poder de compra, resultaria no
desmoronamento da sociedade. A radicalidade de sua concepo consiste na defesa da ideia de
que a terra parte vital da vida social. Enfatiza que a extrema artificialidade da economia de
mercado est enraizada no fato de o prprio processo de produo ser aqui gozado 'sob a forma
de compra e venda (POLANYI, 2000, p. 95).
Assim, constituda a propriedade da terra como mercadoria, sobre ela e a partir dela
organiza-se a propriedade imobiliria e, portanto, seu mercado especfico. Em consequncia
desse direito detido pelos proprietrios, os empresrios tm de dispor de um volume considervel
de recursos para adquirirem terras necessrias produo imobiliria (BOTELHO, 2007, p. 56),
cujo processo articula diversos capitais e fraes de capitais, capitalistas, proprietrios,
empresrios, leis, instituies etc., formatando a difusa produo imobiliria e seu mercado.
Importa agora discernir os termos da produo imobiliria, prosseguindo com a
decomposio dos termos, tal como proposto no incio desse apartado e dentro dos limites e das
possibilidades desta Tese que, vale lembrar a esta altura, uma Tese sobre produo do espao
urbano. Portanto, dada a natureza desse trabalho, imprescindvel a tarefa de elucidar os termos
com os quais operamos o pensamento e conduzimos a investigao.
Noo fundamental pesquisa como um todo, a produo imobiliria subjaz
estrutura conceitual que encampa boa parte da metodologia aqui empregada. Fundamental
porque contem a categoria produo. Deixando para trs por um momento os postulados
delimitados, ou melhor, como afirma Polanyi (2000), organizados em torno da ideia de
mercado, importa-nos reconhecer, a partir de Marx (2011), que a relao da distribuio com a
produo por ela prpria determinada uma questo que evidentemente faz parte da prpria
produo. Para Marx, a distribuio produto da produo, e no apenas da produo histrica
em geral, mas da produo histrica determinada, porque a produo seminal. E ela tambm
determinada unilateralmente pelos outros momentos, havendo uma interao entre os diferentes
momentos. a partir da produo que se desdobram distribuio e propriedade (MARX, 2011,
p. 52). Produo, distribuio, troca e consumo no so idnticos, mas so todos momentos de
uma totalidade, diferenas dentro de uma unidade.
209 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

De acordo com Marx (2011, p. 53), no Grundrisse:


A produo estende-se tanto para alm de si mesma na determinao antittica
da produo, como sobrepe-se sobre os outros momentos. a partir dela que
o processo sempre recomea. autoevidente que a troca e o consumo no
podem ser predominantes. Da mesma forma que a distribuio como
distribuio dos produtos. No entanto, como distribuio dos agentes da
produo, ela prpria um momento da produo. Uma produo
determinada, portanto, determina um consumo, uma troca, e uma distribuio
determinados, bem como relaes determinadas desses diferentes momentos entre si.
(MARX, 2011, p. 53, grifos meus).

No caso em tela a produo histrica determinada, seminal, que est na origem do objeto,
sendo tambm unilateralmente condicionada pelos outros momentos, interagindo com eles,
diferenas dentro de uma totalidade e momento da produo porque distribui agentes da
produo, ela que produo histrica determinada , ao fim e ao cabo, condicionou
historicamente um modo de consumo, de troca, de relaes sociais contidas nesses momentos e
entre eles. Assim sendo, pautamos a leitura do que compreendemos por produo imobiliria a
partir desses breves extratos, cujo contexto terico e metodolgico nos leva inquirir seus termos,
no na sua pura defesa, mas para contrapor-se s ideias hegemnicas que restringem o debate
simplesmente s relaes supostamente neutras entre oferta e demanda e, sobretudo, para
alcanar a melhor compreenso dos dados da realidade e da temtica objetivada a partir da escala
analtica eleita.
De acordo com Topalov (1984, p. 230), o capital que origina a operao de converso da
propriedade fundiria rural em mercadoria colocada venda no mercado urbano, ou que origina
a operao de construo, o capital de promoo imobiliria, autnomo com relao
propriedade do solo. Todavia, h que se compreender sua multiforma atual, pois j no se trata
de um capital puramente autnomo, nem de um proprietrio puramente ausente, tampouco de
uma propriedade como puro obstculo ou forma fenomnica cujos agentes estejam divorciados
entre si na valorizao do espao. Trata-se, a nosso ver, de compreender as formas pelas quais se
realiza a acumulao do capital na produo imobiliria a partir da sua relao com a
propriedade fundiria/imobiliria e demais relaes sociais da derivadas, dentre as quais a renda
da terra e suas metamorfoses.
A verdade que a investigao sobre a produo imobiliria desenvolveu-se sob
distintas nfases, ora recaindo sobre os aspectos condizentes ao setor imobilirio, ora sobre o
mercado imobilirio, ora sobre os promotores, construtores, incorporadores, ora sobre o circuito
imobilirio etc. Em que pesem estas diferentes miradas, a nossa recai sobre os agentes da
produo imobiliria, e sobre a leitura espacial desse processo de produo nas cidades, cientes

210 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

de que dito processo no se limita a estas cidades, mas est geograficamente desenvolvido, e
somente uma leitura a partir da perspectiva multiescalar possibilita sua apreenso.
De acordo com Pereira e Hidalgo (2008), trata-se a produo imobiliria de um
processo de transformao geogrfica, a ser apreendido multidisciplinarmente, dinmico e com
profundos e distintos efeitos econmicos, sociais e territoriais, os quais possibilitam-nos
compreender suas derivaes causais. Afirmam que a manufatura no sentido de execuo da
produo e os servios constituem os principais componentes catalisadores da produo
imobiliria, especialmente nas cidades latino-americanas (PEREIRA, HIDALGO, 2008). O
prprio termo imobilirio, que faz aluso s atividades de servios e s atividades propriamente
construtivas e manufatureiras, no pode se restringir a sua definio etimolgica, do latim
immobilis, vocbulo que expressa todo o contrrio do que ocorre precisamente no processo de
produo imobiliria, em que o nico fixo corresponde ao terreno onde se materializa dita
atividade, no obstante a prpria localizao tambm seja algo mutvel no tempo (PEREIRA,
HIDALGO, 2008, p. 7).
Segundo Sposito (1991, p. 150), por produo imobiliria entende-se a produo que:
[...] ao se realizar atravs do consumo de um imvel, permite aos que o
produzem apropriar-se de uma frao da massa global da mais-valia,
parcialmente como renda fundiria capitalizada e parcialmente como lucro
decorrente do processo de construo do imvel, atravs do capital investido
nos meios de sua produo e a explorao do trabalho.

A produo imobiliria, de acordo com a autora (SPOSITO, 1991, p. 151), consiste na


[...] expresso da reproduo do capital aplicado em sua construo, tendo como condio o
acesso a uma frao do territrio (terreno) [...], numa relao em que a terra se reveste de seu
carter de mercadoria, meio atravs do qual a produo imobiliria se realiza, [...] garantindo ao
proprietrio desta, a realizao da renda fundiria ali capitalizada e apropriada atravs da venda da
construo ali imobilizada, capturada a mais-valia como renda da terra (ao proprietrio) e lucro
(ao construtor/imobiliarista). Como expediente capitalista de produo, a produo imobiliria
coloca no mercado um produto com caractersticas especficas de produo e de consumo, as
quais interferem distintamente na formao de seu preo, decorrentes da particularidade da
mercadoria imvel, diferente, portanto, das demais mercadorias dispostas no mercado
(SPOSITO, 1991, p. 151).
Segundo Pereira e Hidalgo (2008, p. 7-8), a atividade imobiliria est en la base de la
construccin histrica de la ciudad, situacin que se refleja en el modo en que los propietarios del suelo e
inversionistas involucrados a la construccin que se desarrolla en l, han modificado constantemente el espacio
edificado de la ciudad. Esses agentes desempenham uma complexidade de relaes na produo e
211 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

apropriao do espao e do valor imobilirio, e a compreenso da produo imobiliria


perpassa a discusso do papel desses agentes na constituio e repartio do valor produzido
(PEREIRA, 2011b, p. 11). A base desse valor produzido, de acordo com Pereira (2014, p. 8),
mesmo em um momento de profundas transformaes financeiras, prossegue sendo o espao,
cuja relevncia residente no monoplio da propriedade da terra pe em relevo a renda da terra na
construo da cidade, desafio terico seminal compreenso da particularidade histrica da
produo imobiliria, [...] que se instala justamente na aplicao capitalista das condies de
transformao do valor em preo no ramo da construo (PEREIRA, 1988, p. 12-13). Assim, o
preo de mercado do produto imobilirio no resulta s de seu preo de produo individual,
mas da existncia espacial diferenciada dos produtos que o condicionam.
Nesse sentido, afirma Pereira (1988, p. 112):
De um lado, a terra como elemento de trabalho e, de outro, como condio
material para qualquer atividade na funo de espao e de base, apresenta-se
como domnios distintos, mas, no tocante produo imobiliria, eles
manifestam-se imbricados no processo de valorizao. Na produo
imobiliria, a apropriao do espao atravs da propriedade da terra manifestase tanto como elemento precedente como conseqente da apropriao do
trabalho de construir. A valorizao imobiliria, devido a esta dupla
manifestao, pode tanto pressupor os efeitos teis criados pelas condies
gerais de produo como pressupor o valor diretamente incorporado pelo
trabalho de construir o imvel.

a apropriao da terra que possibilita uma acomodao interna produo


imobiliria, que se d entre os proprietrios da terra e o capital, a qual se intensifica na final
elevao dos preos no mercado imobilirio, refletindo relaes sociais que tanto dependem das
condies de utilizao do imvel ou da sua no utilizao, fazendo da terra uma reserva de
valor como das condies locais e setoriais de sua produo (PEREIRA, 1988, p. 121-122).
Em sua forma plena, a propriedade privada da terra, pelo fato de ser transformada em
continente de capital, imobiliza-o transformando-se em obstculo para sua reproduo. Todavia,
quando objeto de especulao liberta-o desse carter de obstculo, permitindo sua valorizao
crescente, cujos exemplos residem nos improdutivos vazios urbanos dispersos pela cidade
(SPOSITO, 1990). Embora sejam estas propriedades improdutivas do ponto de vista capitalista e
do ponto de vista do desenvolvimento urbano, elas consistem em fontes de acumulao e de
captao da valorizao socialmente produzida e espacialmente gerada na construo da cidade.
Seguindo um marco emprico concreto em nossa anlise, deparamo-nos com a necessria
abordagem da cidade, especificamente a partir do marco espacial da propriedade da terra como
mercadoria, cuja apreenso esteja ensejada a partir das formas, das estratgias e das aes de
grupos e agentes imobilirios locais. Essa perspectiva foi desenvolvida por Logan e Molotch
212 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

(1987), para o quadro das cidades estadunidenses. Pensamos que ela ainda vlida para
explorarmos a maneira segundo a qual os locais sos transformados em mercadorias em nossa
sociedade brasileira.
Logan e Molotch (1987, p. 17) chamam ateno para as operaes reais dos mercados,
localizadas, porque o interesse que os capitalistas tm sobre os locais objetivo, pois, podendo
mudar de uma cidade para outra, o interesse primordial na rentabilidade de suas operaes num
dado local expressam quo pertinentes servem os locais aos objetivos essenciais desses
capitalistas. Essa pertinncia advm da excepcionalidade contida em cada local, a qual no pode
ser reproduzida noutro. Afirmam que cada pedao de terra nico no acesso idiossincrtico que
ele fornece para outras parcelas e usos, e esta qualidade ressalta a excepcionalidade da
propriedade como uma mercadoria90 (LOGAN, MOLOTCH, 1987, p. 23). Mais da mesma
parcela, mais do mesmo produto, em condies pontuais idnticas, no pode ser ofertado
demanda. Por essa razo, o proprietrio de uma parcela especfica controla todo um conjunto de
acesso e de relaes espaciais possibilitadas por essa parcela especfica, operando com restrio
sobre a concorrncia (LOGAN, MOLOTCH, 1987, p. 23-24).
essa singularidade situacional e contextual das parcelas que no produto da
inventividade de um empreendedor individual ou mesmo de um grupo de empreendedores
isoladamente e seu acesso monopolista, seja nova ou velha a parcela em questo, que torna a
terra praticamente impermevel s leis econmicas de oferta e demanda. Cada produto, seja qual
for sua idade, diferente e nico e cada qual refora o carter monopolista e a estrutura de preos
resultante, embora novas levas de construes conduzam o mercado a um novo patamar de
preos, pelo mecanismo das rendas estabelecidas (LOGAN, MOLOTCH, 1987, p. 24-25). Por
conta desse carter excepcional, as pessoas pagam o preo do local, que na verdade consiste
em expectativas sociais esperadas e convencionadas, histrica e localmente compactuadas,
segundo a ideia de que o novo preo no futuro sempre ser maior que o preo velho no presente
(LOGAN, MOLOTCH, 1987, p. 27).
Logan e Molotch (1987, p. 44) chegam a afirmar que os locais so maquinaes,
constructos sociais contingentes. So definidos por sua posio em uma determinada
organizao poltica, econmica, cultural, fsica e topogrfica. A desigualdade espacial tanto
causa como consequncia das diferenas entre os locais e os grupos se valem do controle sobre
essa desigualdade para manter privilgios e status em suas localizaes, em detrimento das
localidades menores. Isso no se d sem a ajuda de organizaes de base local, influentes nas
Every parcel of land is unique in the idiosyncratic access it provides to other parcels and uses, and this quality underscores the
specialness of property as a commodity. (LOGAN, MOLOTCH, 1987, p. 23).
90

213 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

decises, nos conselhos e demais instncias da municipalidade (LOGAN, MOLOTCH, 1987, p.


49).
Com base nessa perspectiva, Logan e Molotch (1987, p. 49) identificaram interseces
de foras que constituem os assentamentos humanos, assegurando os locais para as fortunas
urbanas e as fortunas urbanas para os locais, em outras palavras, assegurando a consecuo de
interesses empresariais vinculados ao futuro de uma localidade, vinculados manipulao dos
locais como valores de troca, fazendo com que os locais alavanquem posies sociais e
econmicas, no sem conflitos sociais internos e entre os locais. Dessas histricas interseces
derivam segmentos empresariais, filiados aos locais e/ou aos movimentos que buscam locais em
funo da reproduo de suas fortunas.
Antes de avanarmos para o estudo dos segmentos e grupos empresariais identificados e
selecionados nas duas cidades, propomos uma caracterizao a partir da tipologia das principais
empresas ligadas produo imobiliria e ao mercado imobilirio em geral no Brasil.

4.2. Em busca de uma tipologia das principais empresas: as atividades imobilirias e a


construo da cidade
Essa caracterizao ser desenvolvida com base na classificao da Relao Anual de
Informaes Sociais (RAIS), de acordo com os critrios da Classificao Nacional de Atividades
Econmicas (CNAE), e tambm com base nos dados locais levantados em trabalhos de campo
nas duas cidades que, por fim, sero examinados luz dos dados empricos e das proposies
tipolgicas de Logan e Molotch (1987).
A CNAE uma classificao usada com o objetivo de padronizar os cdigos de
identificao das unidades produtivas do pas nos cadastros e registros da
administrao pblica nas trs esferas de governo, em especial na rea
tributria, contribuindo para a melhoria da qualidade dos sistemas de
informao que do suporte s decises e aes do Estado, possibilitando,
ainda, a maior articulao inter sistemas. A definio e atualizao das
subclasses so atribuies da Subcomisso Tcnica para a CNAE - Subclasses,
organizada no mbito da Comisso Nacional de Classificao - CONCLA, sob
a coordenao de representante da Secretaria da Receita Federal e com a
participao de representantes da administrao tributria das esferas estadual e
municipal e do IBGE. A verso original da tabela de cdigos e denominaes
CNAE-Fiscal, num total de 1301 subclasses, foi oficializada pela Resoluo
IBGE/CONCLA n 01, de 25/06/98. A verso revisada da tabela CNAEFiscal 1.0 com acrscimo de cdigos (total de 1146) e correo em algumas
denominaes, foi publicada pela Resoluo CONCLA n 03 de 07/05/2001.
As alteraes na CNAE-Fiscal 1.1 resultaram da atualizao em relao
CNAE 1.0 e a ISIC/CIIU 3.1 e tambm de ajustes em funo de dificuldades
apontadas pela experincia de sua implementao. A CNAE-Fiscal 1.1, com
1183 subclasses, foi oficializada pela Resoluo CONCLA n 07 de
214 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

16/12/2002. A verso 2.0 da CNAE, com 1301 subclasses, foi aprovada e


divulgada pela Resoluo CONCLA n 01, de 04/09/2006, entrou em vigor em
janeiro de 2007. A verso revisada da tabela CNAE 2.1 - Subclasses com
incluses e excluses de subclasses, alteraes na denominao de cdigos, sem
mudana de contedo, foi publicada pela Resoluo CONCLA n 02 de
25/06/2010, entrou em vigor em dezembro de 2010.91

Adotamos a Tabela CNAE - 1995 como referncia, uma vez que as verses mais atuais
disponibilizam os dados desagregados somente a partir do ano de 2006, no possibilitando uma
anlise completa do contexto compreendido entre os anos de 2000 e 201392. Destacamos da
Seo Construo a Diviso Construo e, dessa, o Grupo Construo de Edifcios e Obras
de Engenharia Civil; e da Seo Atividades Imobilirias, Aluguis e Servios Prestados s
Empresas, a Diviso Atividades Imobilirias, e dessa o Grupo Atividades Imobilirias por
Conta de Terceiros. Da Tabela CNAE 1.0, de 2001, destacamos o Grupo Incorporao e
Compra e Venda de Imveis, cuja sequencia est disponvel para todo o recorte temporal, ou
seja, entre os anos de 2000 e 2013.
As Tabelas 9, 10 e 11 e os Grficos 2, 3 e 4 apresentam a quantidade de estabelecimentos
da cidade de Londrina e da cidade de Maring de acordo com a classificao explicada no
pargrafo anterior. Os estabelecimentos da classificao Grupos esto dispostos,
separadamente, para cada ano em valores absolutos.
A anlise da Tabela 9 e do Grfico 2 demonstra que h um crescimento no nmero de
estabelecimentos de Atividades Imobilirias por Conta de Terceiros nas duas cidades. Em
Londrina, esse nmero teve um aumento de 80,29% de 2000 para 2013, j em Maring houve um
crescimento da ordem de 165%. At o ano de 2008, a cidade de Londrina apresentava um maior
nmero de estabelecimentos que a cidade de Maring, mas de 2009 em diante essa cidade
ultrapassou Londrina em quantidade de estabelecimentos.

Tabela 9 - Londrina e Maring. Estabelecimentos de Atividades Imobilirias por Conta


de Terceiros. 2000-2013.
Atividades Imobilirias por Conta de Terceiros (Grupo CNAE)*
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Londrina
56
55
61
57
54
54
55
51
55
64
70 78
91 106
Maring
43
47
43
44
44
40
49
49
52
65
74 88 101 114
* Este grupo contm as seguintes classes: Incorporao de Imveis por conta de terceiros; Administrao de imveis
por conta de terceiros.
Fonte: Relao Anual de Informaes Sociais (RAIS). Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

Disponvel em: http://subcomissaocnae.fazenda.pr.gov.br/modules/conteudo/conteudo.php?conteudo=1.


Acessado em 02 de fev. de 2015.
92 Os dados de estabelecimentos para o ano de 2014 no haviam sido disponibilizados no stio eletrnico da RAIS
at maro de 2015.
91

215 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Grfico 2 - Londrina e Maring. Estabelecimentos de Atividades Imobilirias por Conta


de Terceiros*. 2000-2013.
Londrina

Maring

120

100
80
60
40
20
2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

* Este grupo contm as seguintes classes: Incorporao de Imveis por conta de terceiros; Administrao de imveis
por conta de terceiros.
Fonte: Relao Anual de Informaes Sociais (RAIS). Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

De acordo com a anlise da Tabela 10 e do Grfico 3, que apresentam a quantidade de


estabelecimentos de Construo de Edifcios e Obras da Engenharia Civil nas duas cidades,
observa-se que, se no ano de 2000, Londrina possua mais estabelecimentos desse tipo que
Maring, no ano de 2001 h uma diminuio em Londrina e um crescimento em Maring.
Maring seguiu com uma maior quantidade de estabelecimentos at o ano de 2010, perdendo tal
posio para Londrina nos anos de 2011 e 2012, mas voltando a ultrapass-la no ano de 2013. No
perodo em questo, o crescimento do nmero de estabelecimentos desse tipo em Maring foi de
89,47%, e em Londrina esse aumento foi de aproximadamente 33,61%, portanto, menor que o de
Maring.

Tabela 10 - Londrina e Maring. Estabelecimentos de Construo de Edifcios e Obras


de Engenharia Civil. 2000-2013.
Construo de Edifcios e Obras de Engenharia Civil (Grupo CNAE)*
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Londrina 470 439 453 459 462 503 464 506 563 596 692 746 777 628
Maring 380 447 516 486 505 507 527 539 613 599 718 705 733 720
* Este grupo contm as seguintes classes: Edificaes (residenciais, industriais, comerciais e de servios); Obras
Virias; Grandes Estruturas e Obras de Arte; Obras de Urbanizao e Paisagismo; Montagem de Estruturas; Obras
de Outros Tipos.
Fonte: Relao Anual de Informaes Sociais (RAIS). Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

216 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

Grfico 3 - Londrina e Maring. Estabelecimentos de Construo de Edifcios e Obras de


Engenharia Civil*. 2000-2013.
Londrina

Maring

800
600
400
200

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

* Este grupo contm as seguintes classes: Edificaes (residenciais, industriais, comerciais e de servios); Obras
Virias; Grandes Estruturas e Obras de Arte; Obras de Urbanizao e Paisagismo; Montagem de Estruturas; Obras
de Outros Tipos.
Fonte: Relao Anual de Informaes Sociais (RAIS). Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

J a Tabela 11 e o Grfico 4, em que so apresentados os nmeros dos estabelecimentos


de Incorporao e Compra e Venda de Imveis, apresentam uma variao constante, ora tendo
uma cidade frente, ora outra. Nos anos de 2000 e 2001, Londrina apresentava um maior
nmero de estabelecimentos desse tipo. Empatadas em 2002, somente em 2003 e 2004 a
quantidade de estabelecimentos de Maring ultrapassou os nmeros de Londrina. Em 2005,
novamente apresentaram a mesma quantidade. Em 2006 e 2007 prevaleceu Londrina. Entre 2008
e 2010 Maring sobressaiu-se. Finalmente, de 2011 at 2013, Londrina apresentou um nmero
maior que Maring. As duas cidades apresentaram altas taxas de crescimento no nmero desses
estabelecimentos, sendo de 496% para Londrina, e de 644% para Maring.

Tabela 11 - Londrina e Maring. Estabelecimentos de Incorporao e Compra e Venda


de Imveis. 2000-2013.
Incorporao e Compra e Venda de Imveis (Grupo CNAE)*
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Londrina
25
30
31
34
31
36
48
51
49
58
89 106 127 149
Maring
18
24
31
37
32
36
46
48
61
85
91 96 105 134
* Este grupo contm a seguinte classe: Incorporao e Compra e Venda de Imveis (A promoo de projetos
imobilirios, ou seja, a organizao de meios financeiros, tcnicos e fsicos para a realizao de empreendimentos
imobilirios, residenciais ou no, inclusive loteamento, destinados venda. A compra e venda de imveis por conta
prpria).
Fonte: Relao Anual de Informaes Sociais (RAIS). Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

217 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Grfico 4 - Londrina e Maring. Estabelecimentos de Incorporao e Compra e Venda de


Imveis*. 2000-2013.
Londrina

Maring

150
100
50

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

* Este grupo contm a seguinte classe: Incorporao e Compra e Venda de Imveis (A promoo de projetos
imobilirios, ou seja, a organizao de meios financeiros, tcnicos e fsicos para a realizao de empreendimentos
imobilirios, residenciais ou no, inclusive loteamento, destinados venda. A compra e venda de imveis por conta
prpria).
Fonte: Relao Anual de Informaes Sociais (RAIS). Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

A crescente complexidade e diviso destas atividades tem resultado em vrias


classificaes pela CNAE, sendo a mais atual a CNAE 2.2., vigente desde primeiro de janeiro de
2015. Segundo essa atual classificao (CNAE, 2015) a Seo Construo se divide em
Construo de Edifcios, Obras de Infraestrutura e Servios Especializados para a Construo. J
a Construo de Edifcios, que a Diviso que nos interessa, se subdivide, por sua vez, nos
seguintes Grupos: Incorporao de Empreendimentos Imobilirios93 e Construo de Edifcios94
(Figura 24). J a Seo denominada Atividades Imobilirias, contem a Diviso Atividades
Imobilirias, a qual se divide nos seguintes Grupos: Atividades Imobilirias de Imveis Prprios e
Atividades Imobilirias por Contrato ou Comisso. O primeiro Grupo, Atividades Imobilirias de
Imveis Prprios, se subdivide nas seguintes subclasses: Compra e Venda de Imveis Prprios,
Aluguel de Imveis Prprios e Loteamento de Imveis Prprios. J o Grupo Atividades
Imobilirias por Contrato ou Comisso se subdivide nas seguintes classes: Intermediao na
Compra, Venda e Aluguel de Imveis e na classe Gesto e Administrao da Propriedade
A Incorporao de Empreendimentos Imobilirios compreende, segundo a CNAE 2.2: a realizao de
empreendimentos imobilirios, residenciais ou no, provendo recursos financeiros, tcnicos e materiais para a sua
execuo e posterior venda (CNAE, 2015).
94 "Compreende a construo de edifcios residenciais de qualquer tipo: casas e residncias unifamiliares; edifcios
residenciais multifamiliares, incluindo edifcios de grande altura (arranha-cus); a construo de edifcios comerciais
de qualquer tipo: consultrios e clnicas mdicas, escolas, escritrios comerciais, hospitais, hotis, motis e outros
tipos de alojamento, lojas, galerias e centros comerciais, restaurantes e outros estabelecimentos similares, shopping
centers; a construo de edifcios destinados a outros usos especficos: armazns e depsitos, edifcios garagem,
inclusive garagens subterrneas, edifcios para uso agropecurio, estaes para trens e metropolitanos, estdios
esportivos e quadras cobertas, igrejas e outras construes para fins religiosos (templos), instalaes para embarque e
desembarque de passageiros (em aeroportos, rodovirias, portos, etc.), penitencirias e presdios, postos de
combustvel, a construo de edifcios industriais (fbricas, oficinas, galpes industriais, etc.). Esta classe compreende
tambm: as reformas, manutenes correntes, complementaes e alteraes de edifcios de qualquer natureza j
existentes; a montagem de edifcios e casas pr-moldadas ou pr-fabricadas de qualquer material, de natureza
permanente ou temporria, quando no realizadas pelo prprio fabricante" (CNAE, 2015).
93

218 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

Imobiliria. Dessas, somente a primeira classe se subdivide em duas subclasses: Corretagem na


Compra e Venda e Avaliao de Imveis e na de Corretagem no Aluguel de Imveis (Figura 25).

Figura 24 - Organizao95 da Seo Construo segundo a CNAE 2.2.


Grupo: Incorporao de
Empreendimentos
Imobilirios

Diviso: Construo
de Edifcios
Grupo: Construo de
Edifcios

Grupo: Construo de Rodovias,


Ferrovias, Obras Urbanas e Obrasde-arte Especiais

Diviso: Obras de
Infraestrutura

Grupo: Obras de Infraestrutura para


Energia Eltrica, Telecomunicaes,
gua, Esgoto e Transporte

Seo: Construo
Grupo: Construo de
Outras Obras de
Infraestrutura

Grupo: Demolio e
Preparao do Terreno

Diviso: Servios
Especializados para
Construo

Grupo: Instalaes
Eltricas, Hidrulicas e
Outras Instalaes em
Construes
Grupo: Obras de
Acabamento

Grupo: Outros Servios


Especializados para
Construo

Fonte: Classificao Nacional de Atividades Econmicas (CNAE 2.2) (2015)


Organizao e elaborao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

O modo como a classificao dessas atividades alterou-se ao longo do tempo reflete as


prprias transformaes e especializaes que surgiram internamente a estas atividades, alm,
Queremos apresentar apenas as Divises e Grupos da Seo Construo que dizem respeito s empresas
estudadas em nossa pesquisa, e no a toda organizao proposta pela CNAE 2.2., para o conjunto da Seo
Construo. Por isso, ausentamos dessa figura as classes e subclasses. No caso da Diviso Construo de Edifcios,
sobre a qual recai nosso foco, suas classes e subclasses levam o mesmo nome dos dois grupos indicados. Assim,
optamos em no repetir a identificao, apesar das hierarquias serem distintas.
95

219 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

claro, das prprias mudanas tcnicas na classificao institucional. As Figuras 24 e 25 trazem um


organograma da organizao mais atual das duas classificaes apresentadas ao longo pargrafo
anterior.

Figura 25 - Organizao da Seo Atividades Imobilirias segundo a CNAE 2.2.


Subclasse:
Compra e Venda
de Imveis
Prprios
Grupo: Atividades
Imobilirias de
Imveis prprios

Classe: Atividades
Imobilirias de
Imveis prprios

Subclasse: Aluguel
de Imveis
Prprios
Subclasse:
Loteamento de
Imveis prprios

Seo:
Atividades
Imobilirias

Diviso:
Atividades
Imobilirias

Grupo: Atividades
imobilirias por
contrato ou
Comisso

Classe:
Intermediao na
Compra, Venda e
Aluguel de
Imveis

Classe: Gesto e
Administrao da
Propriedade
Imobiliria

Subclasse:
Corretagem na
Compra, Venda e
Avaliao de
Imveis
Subclasse:
Corretagem no
Aluguel de Imveis
Subclasse: Gesto e
Administrao da
Propriedade
Imobiliria

Fonte: Classificao Nacional de Atividades Econmicas (CNAE 2.2) (2015).


Organizao e elaborao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

A classificao atual (Figura 24 e 25) corresponde em grande medida s informaes


atinentes s empresas, as quais identificamos nas cidades estudadas a partir da sua listagem nos
servios de consulta telefnica online96, cujas categorias de busca so: Administradora de

Neste caso realizamos a listagem de acordo com as palavras gravadas (mais buscadas) junto a Telelista
(http://www.telelistas.net/), as quais so: Administradora de Imveis, Construtoras, Construtores e
Imobilirias. A partir da identificao do nome fantasia da empresa, realizamos uma busca na internet junto ao site
de cada uma delas, levantando as principais informaes (procedncia, direo, ano de fundao, parcerias, grupos,
rea geogrfica de atuao, principais atribuies, home page), e para aquelas que no dispem de sites fizemos a
pesquisa bsica junto aos portais Empresas do Brasil (http://empresasdobrasil.com/) e Wooki
(https://wooki.com.br/), nos quais conseguimos o ano de fundao e a cidade de origem da empresa. Vale lembrar
que esses sites de consulta de empresas possuem acesso limitado de consultas dirias, todavia, no primeiro deles, ao
atingir um nmero mximo de consultas, pode-se voltar a realiz-las em 24 horas. Observamos tambm que grande
parte das empresas no possui uma pgina na internet. De fato, das 146 construtoras londrinenses, apenas 35
(23,97%) possuem uma homepage; das 140 construtoras maringaenses, 42 (30%) o possuem; das 251 imobilirias
londrinenses, 115 (45,81%) o possuem e, finalmente, numa relao inversa, das 165 imobilirias de Maring, 118
(71,51%) possuem uma pgina na internet. Este ltimo fato demonstra a maior adeso das imobilirias maringaenses
mdia digital, o que proporciona maior divulgao de informaes, maior alcance de um pblico comprador e,
ademais, condiz com o tamanho, necessidade e escala de atuao de cada empresa, e reflete o desenvolvimento local
dessas mdias para o mercado imobilirio. Atesta-se isso em razo da Sub100, empresa desenvolvedora de software e
web sites para imobilirias, corretores, construtoras e loteadoras haver sido fundada na prpria cidade de Maring, no
ano 2000, e atualmente possuir clientes em 14 estados brasileiros (Acre, Cear, Esprito Santo, Gois, Mato Grosso,
96

220 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

Imveis97, Construtoras, Construtores e Imobilirias. Na sequncia apresentaremos a


anlise dos dados levantados, a fim de desenvolver uma leitura da tipologia local dos agentes
produtores e agentes imobilirios.
Com base na Telelista e noutros meios de divulgao98, identificamos um total de 40
administradoras de imveis para a cidade de Londrina, e de 18 para Maring. Com relao s
empresas da construo, identificamos 146 para Londrina, e 140 para Maring. J com relao s
imobilirias, identificamos 251 empresas para a cidade de Londrina, e 165 para a cidade de
Maring (Tabela 12). Vale ressaltar que esse levantamento no exaustivo99, todavia ele consiste
numa amostragem construda a partir dos servios virtuais mais usados para divulgar contatos e
imobilirias nas duas cidades. Dando sequencia a essa anlise, organizamos os seguintes quadros
e tabelas, com a sntese dos dados sobre o ano de implantao e sobre a atuao dessas empresas.

Tabela 12 - Quantidade de empresas de atividades imobilirias e da construo listadas


na cidade de Londrina e na cidade de Maring. 2015
Administradoras de imveis
Construtoras
Imobilirias

Londrina
40
146
251

Maring
18
140
165

Fonte: Telelista (http://www.telelistas.net/).

Nas Tabelas 13 e 14 observam-se as dcadas de abertura das empresas londrinenses e


maringaenses, s quais tivemos acesso informao. Apesar da ausncia do ano de abertura para
muitas delas, constata-se que se tratam, em sua maioria, de empresas com no mais de trs a
quatro dcadas de existncia. Ademais, diferentemente das dcadas precedentes, aps 1970,
houve um predomnio da pessoa jurdica em relao construo, incorporao, proposio de
Mato Grosso do Sul, Minas Gerais, Paraba, Paran, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Rondnia, Santa Catarina e
So Paulo). Destacamos essas informaes, pois foi do site de cada empresa em particular que extramos as
informaes atinentes atuao e ao histrico de cada uma delas. Como hiptese, acreditamos que as empresas e
microempresas que no possuem uma pgina prpria na internet possuem uma atuao muito mais restrita.
97 Administradoras so empresas que promovem a administrao de empreendimentos, como bens e imveis. As
atribuies de uma administradora consistem na: manuteno e administrao de um imvel, contatar inquilinos e, se
necessrio, cobrar e receber pagamentos de aluguel ou condomnio, realizar avaliaes, corretagens, gerir
apartamentos, terrenos, casas, condomnios e at mesmo escritrios e sociedades. O administrador o responsvel
pelo desenvolvimento, construo e manuteno de uma propriedade e, no caso dos administradores de imveis,
pela qualidade e rendimento do mesmo.
98 Por meio de nossos prprios levantamentos nos classificados imobilirios da Folha de Londrina, na pgina online
Lugar Certo, destinada aos anncios imobilirios desse mesmo jornal e do Jornal Bolsa de Imveis de Londrina; do
Jornal
de
Ofertas
Imobilirias
da
Central
de
Negcios
Imobilirios
de
Maring
(http://www.centralnegocios.com.br/),
e
do
Jornal
Folha
de
Imveis
de
Maring
(http://www.jornalfolhadeimoveis.com.br).
99 Ressalta-se que existem outras fontes online de busca telefnica, como a Editel - Guia Mais
(http://www.guiamais.com.br/anuncie/impresso/) e a Lista Amarela (http://www.listaamarela.com.br/), nas quais
poderamos complementar a amostragem expandindo o universo amostral.

221 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

novos loteamentos e comercializao, o que atesta o grau de profissionalizao e o nvel de


organizao da atividade100.
Na cidade de Londrina a abertura das empresas construtoras e imobilirias foi maior na
dcada de 1990 e 2000, conforme verificamos na Tabela 13, justamente em funo da abertura e
dinamizao de novas reas na cidade, tal como a Gleba Palhano.

Tabela 13 - Londrina. Dcada de abertura das empresas de atividades imobilirias e da


construo. Dcadas de 1960 a 2010.
Administradoras de
imveis
Dcada de 1960
Dcada de 1970
Dcada de 1980
Dcada de 1990
Dcada de 2000
Dcada de 2010
Sem informao
Total

%
1
1
2
2
3
31
40

2,5
2,5
5,0
5,0
7,5
77,5
100,00

Construtoras
5
9
11
36
26
16
43
146

%
3,42
6,16
7,53
24,65
17,93
10,95
29,45
100,00

Imobilirias
7
20
23
32
31
17
121
251

%
2,78
7,96
9,16
12,74
12,35
6,77
48,20
100,00

Fonte: Telelista (http://www.telelistas.net/), Empresas do Brasil (http://empresasdobrasil.com/), Wooki


(https://wooki.com.br/), Jornal Bolsa de Imveis (http://www.jornalbolsadeimoveis.com.br/) e sites de
cada empresa. Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

No caso da cidade de Maring, a abertura dessas empresas concentrou-se entre as dcadas


de 1980 e 2000 (Tabela 14), sobretudo nessa ltima, refletindo a expanso dos negcios
imobilirios na cidade a partir das dinmicas mais atuais, algumas das quais j tratamos ao longo
desta Tese, tal como foi o caso da incorporao do Novo Centro.

Tabela 14 - Maring. Dcada de abertura das empresas de atividades imobilirias e da


construo. Dcadas de 1960 a 2010.
Administradoras de
imveis
Dcada de 1960
Dcada de 1970
Dcada de 1980
Dcada de 1990
Dcada de 2000
Dcada de 2010
Sem informao
Total

%
1
1
1
3
5
7
18

5,55
5,55
5,55
16,66
27,77
38,88
100,00

Construtoras
9
27
25
38
13
28
140

%
6,42
19,28
17,85
27,14
9,28
20,00
100,00

Imobilirias
5
22
28
43
20
47
165

%
3,03
13,33
16,96
26,06
12,12
28,48
100,00

Fonte: Telelista (http://www.telelistas.net/), Empresas do Brasil (http://empresasdobrasil.com/), Wooki


(https://wooki.com.br/) e sites de cada empresa. Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

Fato este que se deve criao da Lei Federal N 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, a partir do que houve uma
grande formalizao dessas atividades nas cidades. Ademais, a referida lei reconheceu a existncia de uma atividade
especfica de um capital concreto que diferente do das construtoras.
100

222 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

A Tabela 15 sintetiza a atuao geogrfica das construtoras analisadas. Organizamos a


tabela de acordo com a atuao de cada empresa. Observa-se que h muitas construtoras que
unicamente atuaram e atuam no municpio de origem; outras atuaram e atuam nos municpios
prximos ao de origem, basicamente dentro dos limites ou muito prximo das mesorregies
geogrficas Norte Pioneiro, Norte Central e Noroeste paranaense (Mapa 20), as quais
denominamos de atuao regional. Outro pequeno grupo de construtoras tem atuado somente
dentro do Estado do Paran.

Tabela 15 - Londrina e Maring. rea de atuao101 das construtoras. 2015.


Municipal
Regional
Estadual
Nacional
Internacional
Total

Construtoras da cidade de Londrina


123
6
3
12
2
146

%
84,24
4,10
2,05
8,21
1,36
100,00

Construtoras da cidade de Maring


118
12
5
5
140

%
84,28
8,57
3,57
3,57
100,00

Fonte: Informaes coletadas nos sites de cada empresa. Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

Mapa 20 - Paran. Mesorregies. 2004.

Fonte: IPARDES (2004).


Consideramos as informaes disponibilizadas nos sites de cada empresa. Vale lembrar que todas as empresas que
atuam em escalas superiores logicamente atuam tambm nas escalas inferiores, porm, para efeitos analticos,
distinguimos cada uma no computando a mesma empresa em mais de uma escala no momento dessa
classificao para que no houvesse sobreposio de informaes. A impreciso dessa informao decorre do fato de
que muitas pequenas empresas, por no possurem uma pgina na internet, no pudemos analisar sua atuao e assim
conclumos por enquadra-las como sendo de atuao municipal.
101

223 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

H, por outro lado, construtoras que atuam em todo territrio nacional, sobressaindo-se
as construtoras londrinenses em relao s maringaenses. Por fim, existem duas empresas
londrinenses de atuao supranacional, o Grupo Plaenge/Emisa e o Grupo Catua, os quais
desenvolveram e desenvolvem projetos na Venezuela Maracaibo e no Chile Temuco,
Frutillar, Rio Bueno, La Unin, Chillan , e no Uruguai e na Argentina, respectivamente. O Mapa
21 apresenta a atuao das construtoras londrinenses. As informaes para sua elaborao foram
extradas dos sites das empresas. Nele, dispusemos a informao por municpios em que uma ou
mais de uma empresa londrinense atuou, quantificando a meno a estes municpios no conjunto
dos sites/empresas analisados.

Mapa 21 - Brasil. rea de atuao das construtoras de Londrina. 2015.

Fonte: Informaes coletadas nos sites de cada empresa. Organizao e elaborao: Wagner Vinicius
Amorim (2015).

224 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

O Mapa 22 corresponde a atuao em territrio nacional apenas do Grupo


Plaenge/Emisa, presente nos estados do Paran, So Paulo, Mato Grosso do Sul, Mato Grosso,
Minas Gerais, Santa Catarina, Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro, Gois, Bahia, Pernambuco,
Paraba, Cear, Par e Amazonas. Trata-se da 30 maior incorporadora do Brasil, maior
incorporadora da regio sul do pas, e da maior incorporadora de capital fechado do Brasil. No
Ranking das 50 Maiores Construtoras do Brasil tambm faz parte a londrinense A. Yoshii
Engenharia e Construo, estando na 45 posio102.

Mapa 22 - Brasil. rea de atuao do Grupo Plaenge. 2015.

Fonte
das
informaes:
Institucional
Grupo
Plaenge.
Disponvel
em:
http://issuu.com/plaenge/docs/grupoplaenge-folderinstitucional-ba?e=10670554/8446207.
Acessado
em 10 de fev. de 2015. Organizao e elaborao: Wagner Vinicius Amorim (2015).
Informaes disponveis em: CBIC-DADOS Ranking das 50 maiores construtoras do Brasil:
http://www.cbicdados.com.br/menu/empresas-de-construcao/maiores-empresas-de-construcao. Mais frente nos
aprofundaremos na anlise dessas empresas. Aqui nos limitamos apenas anlise dos mapas.
102

225 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Ao todo, as empresas construtoras sediadas em Londrina atuam ou j atuaram em mais de


147 municpios brasileiros, seja na Diviso Construo de Edifcios, na Diviso Obras de
Infraestrutura e/ou na Diviso Servios Especializados para Construo. Frequentemente, uma
mesma empresa atua em uma ou mais divises, por isso optamos pelo computo do conjunto das
divises, no distinguindo as formas de atuao das empresas.
No Mapa 23, com a representao espacial da atuao das construtoras maringaenses,
evidenciamos uma insero muito mais concentrada no Estado do Paran, embora tenham
desenvolvido obras nos estados de So Paulo, Santa Catarina, Mato Grosso do Sul, Gois, Rio de
Janeiro, Esprito Santo e Rio Grande do Sul.

Mapa 23 - Brasil. rea de atuao das construtoras de Maring. 2015.

Fonte: Informaes coletadas nos sites de cada empresa.


Organizao e elaborao: Wagner Vinicius Amorim (2015).
226 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

As construtoras sediadas em Maring atuam e j atuaram em mais de 103 municpios


brasileiros. Nmero bastante representativo frente Londrina, que se subtrairmos a atuao do
Grupo Plaenge/Emisa, as demais construtoras atuaram em aproximadamente 94 municpios.
Analisando os Mapas 21 e 23, observamos que as construtoras atuam mais
frequentemente em espaos no metropolitanos, exceo feita insero das empresas Plaenge e
A. Yoshii, que possuem em seus respectivos portflios obras industriais, agroindustriais,
corporativas e de unidades educacionais em algumas capitais de estados.
A anlise dos Mapas 21 e 23 demonstra que as construtoras londrinenses e maringaenses
desempenham suas atividades em duas frentes distintas dentro do Estado do Paran, estando as
de Londrina mais atreladas ao Norte Central e ao Norte Pioneiro do Estado, enquanto as de
Maring esto mais atreladas ao Norte Central e ao Noroeste do Estado. Fato significativo e que
tambm demonstra tal diviso a existncia de dois distintos escritrios regionais do Sindicato da
Indstria da Construo Civil, o Sindicato da Indstria da Construo Civil no Norte do Paran
(SIDUSCON-NORTE-PR), sediado em Londrina, e o Sindicato da Indstria da Construo Civil
no Noroeste do Paran (SIDUSCON-NOROESTE-PR), com sede em Maring.
Das construtoras e incorporadoras maringaenses, destacamos as construtoras Montago,
Engeblock Planejamento e Construes e a Construtora Itaminas que possuem obras em 29, 25 e
22 municpios respectivamente, presentes nos estados do Paran, Santa Catarina, Mato Grosso
do Sul, Rio Grande do Sul, So Paulo, Esprito Santo e Rio de Janeiro.
Com relao s atribuies, s segmentaes dentro do ramo de atividade e s
especializaes das construtoras e incorporadoras londrinenses e maringaenses, o perfil que
construmos possibilita-nos apontar as seguintes atividades desempenhadas: a) construtoras de
obras residenciais, havendo as construtoras que se dedicam mais aos edifcios e aquelas que mais
se dedicam aos espaos residenciais fechados e loteamentos; b) construtoras de obras
comerciais, corporativas, educacionais, industriais, agroindustriais, hospitalares, de clnicas
mdicas, de agncias bancrias, de hotis e centros tursticos, de shopping centers, de postos de
combustvel, de super e hipermercados etc.; c) construtoras focadas em grandes obras pblicas e
de infraestrutura terraplanagem, pavimentao asfltica, conservao de rodovias, saneamento,
conjuntos habitacionais, gerenciamento e execuo de ampliaes e construes de subestaes
de energia, engenharia e concessionrias de rodovias , empresas de engenharia voltadas s
atividades de reparos, manuteno, reforos estruturais e reformas, consultorias e laudos tcnicos
periciais etc.

227 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Dentre as construtoras residenciais e incorporadoras comum o desenvolvimento


simultneo de atividades imobilirias. Muitas delas administram, intermedeiam e comercializam
suas prprias unidades e/ou de terceiros. H tambm empresas importantes que desenvolvem
uma gama de atividades voltadas aos negcios imobilirios, que se destacam das demais,
centralizando e gerindo a intermediao dos negcios de muitas construtoras e incorporadoras, e
no caso londrinense trata-se especificamente da empresa Raul Fulgncio - Negcios Imobilirios,
que abordaremos ainda nesse captulo.
A Tabela 16 dispe informaes sobre a atuao das imobilirias londrinenses e
maringaenses, adotando o mesmo critrio de organizao da Tabela 15.

Tabela 16 - rea de atuao103 das imobilirias de Londrina e de Maring. 2015.


Municipal
Regional
Estadual
Nacional
Internacional
Total

Imobilirias londrinenses
207
26
4
11
3*
251

%
82,47
10,35
1,59
4,38
1,19
100,00

Imobilirias maringaenses
70
65
11
19
165

%
42,42
39,39
6,66
11,51
100,00

* Trata-se de trs imobilirias que divulgam imveis das cidades de Miami, Hollywood e Orlando.
Fonte: Informaes coletadas nos sites de cada empresa.
Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

De um nmero total de 251 imobilirias londrinenses, 207 imobilirias atuam apenas no


municpio de Londrina, 26 imobilirias atuam em Londrina e nos municpios da regio, quatro
imobilirias atuam em municpios paranaenses localizados fora da regio norte do Estado, 11
imobilirias atuam em municpios pertencentes a outros estados brasileiros, e trs imobilirias
divulgam, em seus sites, imveis localizados na cidade de Miami, Orlando e Hollywood, nos
Estados Unidos.
Ressalta-se que duas das imobilirias londrinenses so franqueadas de empresas
internacionais. A Century 21 Class Imveis franqueada da Century21, dos Estados Unidos, o
maior sistema de franquias de imveis do mundo. Atuante como franqueadora desde 1978, conta
hoje com mais de 8.800 imobilirias franqueadas, presentes em mais de 73 pases. No Brasil, a
Century 21 chegou em 2008, e agora est presente nos estados de So Paulo, Rio de Janeiro,

A organizao apresentada visa unicamente demonstrar a atuao espacial de cada empresa, sem, necessariamente,
empregar um critrio metodolgico rigoroso de representao das escalas municipal, regional, estadual, nacional
e internacional. Apenas consideramos a prpria regionalizao do Estado do Paran e as unidades da federao para
se chegar a essas escalas.
103

228 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

Minas Gerais, Paran, Santa Catarina, Rio Grande do Sul, Bahia e Piau104. A outra imobiliria
franqueada pertence marca RE/MAX. Trata-se de uma franquia imobiliria criada em 1973, na
cidade de Denver/EUA. Possui um conglomerado global de 6.300 franquias e 96.000 corretores,
espalhados por 90 pases e possui aes cotadas na Bolsa de Nova Iorque. No Brasil, possui
atualmente aproximadamente 220 franquias, espalhadas por 22 estados exceto nos estados do
Amazonas, Amap, Roraima, Rondnia e Acre , constituindo a maior rede de franquias
imobilirias em unidades comercializadas e em operao no pas. A RE/MAX movimenta um
VGV estimado entre R$ 250 milhes e R$ 300 milhes ao ms105. De acordo com informaes
extradas do site da franqueadora:
Vamos repetir no Brasil o que aconteceu nos Estados Unidos. Na dcada de
70, apenas 3,7% das imobilirias norte-americanas eram franqueadas e, em
2012, este percentual era de 89,6%. No Brasil, apenas 1,7% aproximadamente
das 34 mil imobilirias registradas como pessoa jurdica atuam hoje neste
mesmo formato afirma Renato Teixeira, presidente da RE/MAX. A RE/MAX
Holding uma companhia de capital aberto listada na bolsa de Nova Iorque.
RE/MAX foi eleita em 2013 na categoria franquias como A melhor empresa
do setor imobilirio para o corretor trabalhar.106

H, ademais, na cidade de Londrina, uma mdia impressa e digital responsvel pela


publicao quinzenal das ofertas de 29 imobilirias associadas107. Trata-se do Jornal Bolsa de
Imveis, que foi criado no ano de 2012. De publicao quinzenal, conta atualmente com 68
edies publicadas, sendo que a edio referente primeira quinzena do ms de fevereiro de 2015
possui 12 pginas.
Como podemos constatar a partir do Mapa 24, as imobilirias londrinenses ofertam
imveis de mais de 53 municpios brasileiros, em seis diferentes estados Paran, Santa Catarina,
So Paulo, Mato Grosso do Sul, Mato Grosso e Rio de Janeiro. Muitas dessas ofertas em outros
estados dizem respeito a propriedades rurais. Tambm constatamos a oferta de imveis para
segunda residncia em municpios do litoral do Paran, Santa Catarina e Rio de Janeiro. Para fins
dessa classificao e posterior mapeamento, levamos em considerao a oferta de uma ou mais
imobiliria londrinense em cada municpio.

Fonte: http://www.c21class.com.br/imobiliaria.aspx e http://www.century21global.com/. Acessado em 23 de


fev. de 2015.
105 Fonte: http://www.remax.com.br/. Acessado em 23 de fev. de 2015.
106 Informaes disponveis em: http://www.remax.com.br/. Acessado em 23 de fev. de 2015.
107 So elas: Albuquerque Corretora, Brokers Negcios Imobilirios, Celso Corretor de Imveis, Century 21,
CidadeBella Imveis, CNI Imveis, Edinael Corretor de Imveis, Favaro Corretor de Imveis, Fiel Imveis, Fogari
Imveis, iDuo Imveis, Imobiliria Chagas, Imobiliria Jardins, Imobiliria Joo de Barro, Imobiliria Londrina
Norte, Imobiliria Morar, Imobiliria Rocha, Imobiliria Taty, Imobiliria Veneza, Jorge Vaz Imveis, JRM Imveis,
Kasatua Imobiliria, Marcus Garcia Corretor, MGS Corretores, Raul Vieira Imveis, Remax/Ouro Verde, Ricardo
Oliveira, 3S Corretores de Imveis, Val Santos Corretor. Fonte: http://www.jornalbolsadeimoveis.com.br/.
104

229 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Mapa 24 - Brasil. rea de atuao das imobilirias de Londrina. 2015.

Fonte: Informaes coletadas nos sites de cada empresa.


Organizao e elaborao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

J com relao s imobilirias maringaenses, temos que, de um nmero total de 165


imobilirias identificadas, 70 delas atuam somente no municpio de Maring, 65 imobilirias no
municpio e na regio norte do Estado, 11 imobilirias atuam em diferentes regies do Estado do
Paran e 19 imobilirias atuam em Maring, noutros municpios paranaenses e em municpios
pertencentes a outros Estados brasileiros.
Observamos assim, uma maior atuao das imobilirias maringaenses em diferentes
municpios do Estado do Paran e em municpios de outros estados brasileiros. Ressalvamos que
muitas dessas atuaes em municpios de outros estados, muitas vezes distantes de Maring,
dizem respeito divulgao e comercializao de propriedades rurais. Por um lado, a diferente
230 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

atuao das imobilirias corresponde a ampla divulgao nas mdias digitais, o que favorece a
obteno da informao. Por outro, essa maior divulgao nas mdias digitais por conta das
imobilirias maringaenses, reflete a prpria organizao da atividade imobiliria nessa cidade e o
alcance dessa intermediao e desse meio de divulgao.
H, em Maring, duas empresas que centralizam a divulgao das ofertas das imobilirias
em meio digital e impresso: o Jornal Folha de Imveis, que divulga atualmente ofertas de 46
imobilirias da cidade. Fundado no ano de 2007, o Jornal Folha de Imveis possui tiragem
quinzenal de 20 mil exemplares impressos, com uma mdia de 45 pginas cada nmero, de
distribuio gratuita, disponibilizado na internet, no site do jornal. H tambm a Central de
Negcios Imobilirios (CNI), fundada no ano de 2001. Est formada atualmente por um bloco
de 24 grandes imobilirias, escolhidas a dedo, segundo afirmou um dos nossos entrevistados,
reunidas com a finalidade de estabelecer no mercado imobilirio local uma forma de midiatizar
negcios imobilirios. A CNI divulga um classificado imobilirio quinzenal na cidade, gratuito,
denominado Jornal de Ofertas Imobilirias, que possui uma tiragem de 40 a 45 mil exemplares,
com uma mdia de 50 pginas cada nmero. Tambm disponibiliza os nmeros publicados em
sua pgina na internet.
As imobilirias da cidade de Maring ofertam imveis urbanos e rurais em oito estados
brasileiros, em mais de 126 municpios (Mapa 25). Para fins desse mapeamento, levamos em
considerao a existncia de oferta de uma ou mais imobiliria no referido municpio. Desse
modo, h um nmero muito maior de imveis sendo ofertado para cada cidade apontada nos
Mapas 24 e 25, no entanto, computamos quantas imobilirias londrinenses e maringaenses
possuem ofertas nos referidos municpios no corrente ms de fevereiro de 2015. Tal como no
caso das imobilirias londrinenses, h oferta de imveis para segunda residncia em municpios
do litoral do Paran, Santa Catarina e no municpio de Porto Rico, municpio localizado na
margem paranaense do Rio Paran onde, inclusive, muitas construtoras maringaenses tem atuado
no segmento hoteleiro, de resorts e de segundas residncias. No Mapa 25 observamos a atuao
das imobilirias de Maring.

231 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Mapa 25 - Brasil. rea de atuao das imobilirias de Maring. 2015.

Fonte: Informaes coletadas nos sites de cada empresa.


Organizao e elaborao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

Com relao s atribuies, s segmentaes dentro do ramo de atividade e s


especializaes das imobilirias londrinenses e maringaenses, o perfil que construmos possibilitanos apontar as seguintes atividades desempenhadas, segundo empresas que atuam como: a)
imobiliria, construtora, incorporadora e administradora de imveis; b) administradora de
imveis prprios; c) administradora de imveis de terceiros; d) imobiliria e construtora; e)
intermediao na venda de imveis novos, com plantes locais de vendas, e na intermediao de
imveis de terceiros; f) consultoria e assessoria imobiliria; g) imobilirias fundadas
exclusivamente para um determinado empreendimento; imobiliria e loteadora; h) intermediao
na compra/venda/locao de imveis urbanos e rurais; i) formao de grupos para condomnios
a preo de custo caso mais especfico de algumas imobilirias e construtoras de Maring.
232 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

Na sequncia, faremos a anlise mais especfica de algumas empresas da construo e


imobilirias, com as quais tivemos contato durante a investigao. Algumas delas fazem parte de
grupos econmicos, exercendo papis estruturais, no apenas nas cidades em que esto sediadas.
Outras esto associadas em agrupamentos, cujos pares ensejam estratgias estruturais nas cidades
estudadas. Aqui, certamente, temos em vista a tipologia social dessas empresas, aproximando-nos
de uma caracterizao mais aprofundada, que nos possibilite, ao fim do prximo subcaptulo,
compreender o lugar de cada empresa na tipologia proposta por Logan e Molotch (1987).

4.3. As vozes do coro das convenes e da mquina de crescimento urbano.


Exemplos empricos a partir dos empresrios entrevistados em Maring e em Londrina
Logan e Molotch (1987) afirmam que empresrios urbanos afeitos produo imobiliria
no so resduos sociais de grupos sociais dominantes poca do antigo regime da propriedade
fundiria e, conforme constatamos, tambm no se resumem apenas a uma frao de classe
remanescente e atualizada daquele puro capital mercantil parasitrio e dependente dos favores do
Estado, tal qual escreveu Bresser-Pereira (1989). Embora seus herdeiros, este empresariado
mais do que isso. Este empresariado, e com eles os rentistas proprietrios, possui uma dinmica
fora social renovada. Logan e Molotch (1987, p. 29-31) identificaram trs tipos de
empreendedores contemporneos, cada um possuindo diferentes relaes no mago do mercado
e afeitos a diferentes formas de gerao e extrao de renda da terra: so os empresrios
fortuitos, os empresrios ativos e os especuladores estruturais.
Com relao aos empresrios fortuitos, os quais, na maioria dos casos, tornaram-se
rentistas porque herdaram propriedade ou por alguma circunstncia fortuita (LOGAN,
MOLOTCH, 1987, p. 29-30), so produtos sociais de situaes que esto fora do seu controle
havendo, inclusive, casos de empreendedores acidentais, essencialmente passivos que,
assegurados por direitos rentistas calcados nos cdigos civis nacionais, viram suas fortunas
crescendo enquanto dormiam (LOGAN, MOLOTCH, 1987, p. 30). H muitos proprietrios
que se tornaram empreendedores por estes meios, h muitos proprietrios de lotes bem
localizados que multiplicaram seus ativos assim, realizando permutas, adquirindo terras
antecipadamente valorizao das reas em questo, seja por tradio familiar, cultural, por
capital disponvel na forma de poupana, vidos por multiplicarem seus esforos pessoais e
familiares sem muito esforo. No identificamos especificamente estes agentes nos casos aqui
tratados, mesmo porque, dadas as limitaes dessa pesquisa e das fontes de dados compilados,
jamais chegaramos a essas identidades, dada sua natureza individual e dispersa.
233 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

H os empresrios ativos, os quais, de acordo com Logan e Molotch (1987, p. 30),


monitoram e preveem as alteraes nos valores de uso e, consequentemente, de troca dos locais,
especulando assim sobre futuros urbanos provveis e especficos. Tais empresrios possuem
acesso a informaes que lhes possibilitam assumir posies intermedirias entre o primeiro e o
terceiro tipo, mas estratgicas no caminho do processo de desenvolvimento urbano,
identificando as tendncias dos movimentos geogrficos dos outros, incluindo daqueles que
produzem bens e servios, sendo que, neste caso, o talento para negcios essencial,
desenvolvendo habilidades que lhes facultem assumir posies ativas. Muitas empresas que temos
estudado enquadram-se nessa categoria, ademais porque essa posio central a todos os
empreendedores do ramo que almejam uma insero no retardatria na mquina de
crescimento urbano.
Por fim, h os especuladores estruturais, cuja fora lhes possibilita intervir e alterar as
tendncias futuras de localizao, podendo condicionar, sozinhos como acreditamos constatar
em Londrina ou em lobby a partir dos exemplos notveis de Maring108 , os padres por meio
dos quais os demais vo produzir e articular valores de uso e de troca dos locais. Esse tipo de
empresrio cria situaes, vantagens locacionais, podendo alterar as situaes vigentes e
estruturantes do mercado, podendo criar rendas diferenciais influenciando [...] na arena de
tomada de decises. Ao influenciarem as mudanas nas leis de zoneamento, podem auferir
rendas de monoplio, dirimindo os riscos estruturais [...] relacionados aos caprichos do
desenvolvimento urbano, assegurando vantagens locacionais nicas. Mas, conforme afirmam
Logan e Molotch (1987, p. 31), preciso ter habilidade substancial, recursos e vigilncia
constante para sustentar decises polticas que preservam um dado conjunto de relaes
espaciais109. Os especuladores estruturais tm um campo de atuao muito mais cosmopolita,
eles articulam diferentes escalas espaciais, podendo operar com rendas monopolistas e no
apenas diferenciais ou acidentais, justo porque eles entendem a natureza social dos preos dos
imveis (LOGAN, MOLOTCH, 1987, p. 31).
Talvez o emprego do adjetivo e substantivo especulador cause estranheza ou soe
pejorativamente em funo das diferentes posturas assumidas pelos empresrios e em funo dos
atributos sociais comumente identificados junto aos agentes que desenvolvem estas estratgias,
mas fato que estas rotinas so corriqueiramente e variavelmente empregadas em muitas aes e
estratgias por eles empresrios ou proprietrios despendidas, variando igualmente em
Cujos exemplos no se encerram apenas aos tratados nesta Tese. Eles so maiores e mais abrangentes, de grande
escopo poltico, cujas famlias preservam suas formas de reproduo poltica na mquina de crescimento urbano.
109 "But it takes substantial skill, resources, and ongoing vigilance to sustain political decisions that preserve a given
set of spatial relations." (LOGAN, MOLOTCH, 1987, p. 31).
108

234 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

relao a sua maior ou menor insero e apropriao do espao. Tal insero condizente com
uma leitura da geografia da produo imobiliria que aqui propomos a partir do estudo dos
grupos e das principais empresas imobilirias e de construo de Londrina e de Maring.
Para comear a desenvolver estas ideias vamos fazer uso das informaes coletadas ao
longo dos trabalhos de campo, das entrevistas realizadas junto aos agentes bem informados da
cidade de Londrina110 e de Maring111, de conversas realizadas com tais agentes112, das pesquisas
junto aos rgos, instituies, empresas, fontes de pesquisa e demais leituras e mdias afins. A
inteno elaborar uma caracterizao do que chamamos diversas faces da produo imobiliria
local, tendo em vista as mltiplas condicionantes espaciais e a particularidade das cidades mdias
frente s concepes dominantes que, ocasionalmente, deixam de fora especificidades mais
explicativas que residuais e, assim, tambm deixam de identific-las nas estruturas, nos agentes,

Aqui listamos as entrevistas realizadas na cidade de Londrina: 1) entrevista com corretores no planto de vendas
da Terra Nova - Rodobens; 2) entrevista com consultores/corretores da Construtora Paysage; 3) entrevista com um
consultor de vendas da Yticon Construo e Incorporao; 4) entrevista com corretor de vendas da Raul Fulgncio
Negcios Imobilirios, no showroom da construtora A. Yoshii; 5) visita tcnica ao escritrio da Companhia
Municipal de Habitao de Londrina, a fim de verificar o que j foi realizado dentro da faixa um do PMCMV, com
realizao de rpida entrevista junto a um dos engenheiros responsveis; 6) entrevista com consultor de vendas no
showroom da Plaenge Empreendimentos Construtora e Incorporadora; 7) entrevista com o coordenador comercial
da construtora e incorporadora Artenge; 8) conversa com uma das engenheiras do SINDUSCON-NORTE-PR; 9)
entrevista com um engenheiro da construtora Protenge Engenharia; 10) entrevista com o senhor Raul Fulgncio,
diretor e presidente da Raul Fulgncio Negcios Imobilirios; 11) entrevista com a gerente de marketing da
construtora e incorporadora A. Yoshii Engenharia; 12) entrevista com um engenheiro da Teixeira Holzmann
Empreendimentos Imobilirios. Dessa listagem de entrevistas, apenas as entrevistas 1, 7, 8, 10 e 11 puderam ser
gravadas, das quais, com permisso dos entrevistados, fazemos uso de algumas das informaes que nos foram
repassadas em cada uma dessas ocasies. Nos outros casos, das entrevistas no gravadas, buscamos registr-las
simultaneamente s falas desses agentes do modo mais fiel possvel em anotaes de campo, que quando forem aqui
reproduzidas, tal e qual mencionaram, estaro com aspas duplas.
111 Aqui listamos as entrevistas realizadas na cidade de Maring: 1) entrevista com um corretor de vendas da
Construtora Cidade Verde; 2) entrevista realizada um corretor de imveis na Imobiliria e Construtora Sandri; 3)
entrevista realizada com o senhor Silvio Iwata, da Imobiliria Silvio Iwata; 4) entrevista com o senhor Milton Brito,
scio-diretor da Ecoing Empreendimentos; 5) entrevista com duas corretoras de imveis na Imobiliria Paiagus; 6)
entrevista com dois corretores da Construtora e Imobiliria Expanso. Dessa listagem de entrevistas, apenas as
entrevistas 4, 5 e 6 puderam ser gravadas, das quais, com permisso dos entrevistados, fazemos uso de algumas das
informaes que nos foram repassadas em cada uma dessas ocasies. Nos outros casos, das entrevistas no gravadas,
buscamos registr-las simultaneamente s falas desses agentes do modo mais fiel possvel em anotaes de campo,
que quando forem aqui reproduzidas, tal e qual mencionaram, estaro com aspas duplas. Adicionalmente, utilizamos
a entrevista concedida pelo senhor Alexandre Nicolau, Diretor Presidente da Construtora Expanso, ao MultiTV
Maring. Nesta entrevista, o tambm presidente da regional do SECOVI de Maring, Alexandre Nicolau, abordou as
perspectivas do mercado imobilirio maringaense. A entrevista foi ao ar em 13 de abril de 2014. Encontra-se
disponvel na ntegra na pgina do Youtube do MultiTV Maring no seguinte endereo:
https://www.youtube.com/watch?v=ctfgADcStVc. Acessado em 15 de fev. de 2015.
112 As entrevistas realizadas junto aos empresrios do mercado imobilirio iniciaram-se na cidade de Londrina, e,
posteriormente, desenvolveram-se em Maring. A opo por realiz-las primeiramente em Londrina, deveu-se ao
fato de termos mais conhecimento a respeito da cidade e da dinmica do mercado imobilirio dessa cidade do que
com relao a Maring. Assim, tivemos mais chance de xito nas tentativas de entrevistas, com melhor extrao de
informaes relevantes. J em Maring, a realizao das entrevistas exigiu-nos um maior conhecimento emprico e
bibliogrfico a respeito da cidade e das dinmicas locais possibilitado pela leitura e pelos trabalhos de
campo/visitas tcnicas , principalmente daquelas correlatas ao mercado imobilirio, sem o que a realizao precoce
de entrevistas poderia incorrer em baixo aproveitamento.
110

235 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

nas estratgias, nas aes e nos expedientes alguns mais e outros menos ocultos , importantes
compreenso da produo imobiliria e das tipologias dominantes entre os agentes imobilirios.
A primeira caracterstica comum s empresas entrevistadas e analisadas nesse captulo
em Londrina e em Maring com relao sua origem. A maioria delas tem gnese na prpria
cidade, com exceo da Construtora Paysage, que de Curitiba/PR e da A. Yoshii, que embora
oficialmente tenha sua sede em Londrina desde 1973, surgiu na cidade de Apucarana/PR. Com
exceo da Raul Fulgncio - Negcios Imobilirios, todas elas so empresas de capital fechado,
sendo a maioria organizada segundo forte estrutura empresarial familiar, pautada pela intensa
atuao local, embora atue tambm em outros estados e em outros pases, como o caso da
Plaenge.
O aspecto relacionado composio do capital da empresa no diz respeito,
necessariamente, s suas dimenses, pois a maioria delas tem significativa atuao regional, sendo
que as empresas Plaenge, A. Yoshii e Raul Fulgncio - Negcios Imobilirios destacam-se nos
seus segmentos no pas. A Plaenge, por exemplo, est listada no ranking das 500 maiores
empresas do pas e entre as 50 maiores da construo desde o ano de 2003. Na categoria
Metragem em Construo - 2011, do Ranking Nacional da Construo Imobiliria de 2011,
ocupou a nona posio113. Alm dos estados brasileiros, a Plaenge entrou no mercado chileno em
2009. Concentra-se na linha residencial, embora desenvolva obras industriais pela marca Emisa,
segmento a partir do qual a empresa surgiu e se expandiu. Com relao a A. Yoshii Engenharia,
no ano de 2010 ocupou a 13 posio dentre as maiores construtoras do sul do pas. De atuao
regional bastante forte, focada nas obras residenciais, tambm est presente em outros 11 estados
da federao e mais o Distrito Federal, desenvolvendo projetos industriais.
A Raul Fulgncio - Negcios Imobilirios, nica empresa de origem local entre as
citadas anteriormente que possui parte de suas aes listadas na BOVESPA, por conta da venda
de 51% da empresa imobiliria Lopes Brasil, um caso paradigmtico em nossa pesquisa.
Trata-se de uma empresa de origem local, voltada aos negcios imobilirios, isto , s atividades
de compra e venda, intermediao, que desenvolve consultoria, estudos de demanda, de
viabilidade etc.
O senhor Raul Fulgncio114 trabalha no mercado de imveis h mais de 43 anos, tendo
iniciado sua carreira nesse ramo como angariador, segundo ele, como um pr-corretor, que sai

Ver: Revista Grandes Construes. So Paulo: SOBRATEMA, Edio N 24, 05 de abril de 2012. Disponvel
em: http://www.grandesconstrucoes.com.br/br/PDFS/GC_24.pdf. Acessado em 14 de setembro de 2013.
114 Entrevista realizada no dia trs de julho de 2013, nas dependncias da Raul Fulgncio - Negcios Imobilirios.
Todas as entrevistas referentes cidade de Londrina, com exceo da realizada junto a Teixeira Holzmann
113

236 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

procura de imveis a venda e os repassa empresa. Tornou-se corretor, gerente de vendas e h


mais de 17 anos est frente da Raul Fulgncio - Negcios Imobilirios. A empresa atua
principalmente no mercado londrinense, apesar de intermediar negcios em municpios
adjacentes. Possui uma atuao maior que a das tradicionais imobilirias e administradoras de
condomnios. No incio da dcada de 1990, observou a baixa oferta no mercado imobilirio local
e a nica forma de assegurar e se antecipar s ofertas foi intermediar a aquisio de reas por
parte das grandes construtoras e incorporadoras, para quem presta consultoria e assessoria,
formando grupos de investidores e de compradores.
Ao caracterizar a atividade imobiliria, o senhor Raul Fulgncio, afirmou que:
[...] na verdade, quem garimpa o tempo todo, quem acompanha o mercado o
tempo todo, quem tem a leitura do mercado, somos ns, os corretores, ns
somos os desbravadores. Ns que identificamos uma rea para lotear e vamos
l vender para o loteador. Nos que identificamos uma rea para construir um
edifcio. Ns que estamos em contato permanente e constante com os clientes.
[...] E ns atuamos em todas as frentes de mercado, [...] no s num segmento
especfico, [...], e isso nos d uma amplitude bem maior de mercado. [...] ns,
como corretores tradicionais, temos a leitura do mercado como um todo. Onde
as coisas esto acontecendo, para que lado a cidade est indo. O que est
vendendo mais, se casa, se apartamento, se terreno, chcaras [...], quem
est investindo, quem est comprando. [...]. E isso foi realmente um diferencial.
Isso catapultou um crescimento muito grande para a empresa. Isso deu uma
dimenso bem maior para a empresa. Nos tornou conhecidos praticamente no
Brasil todo. [...] para chegar a isso tem que ter uma leitura do mercado, tem que
estar conectado, tem que ter uma equipe muito boa para estar te orientando
[...]. [...] voc tem que ter credibilidade para poder [...] convencer as pessoas a
investir no teu negcio [...]. Londrina tem um caso atpico: as grandes do Brasil
no tem uma atuao to grande aqui. Passaram a fazer alguma coisa
exatamente por causa desse nosso trabalho. Porque ns temos construtoras
consolidadas, muito boas aqui em Londrina, e essa parceria nossa com as
construtoras, fez com que dificultasse um pouco a entrada [das grandes do
Brasil]. No que isso criou uma barreira para entrar. No faramos isso nunca.
Mas porque o mercado est bem entendido entre a gente. Porque existe
agilidade para as construtoras. Elas no precisam se descapitalizar para a
compra de um terreno, no precisam ter um departamento para ficar
prospectando. Ns fazemos tudo isso por elas. [...] As grandes empresas esto
a porque ns vamos atrs delas, construmos para elas, como elas sempre
querem, no local que elas querem, e isso d agilidade, isso acelera. A cidade
ganha. As empresas ganham. Ns ganhamos.

Ainda que a fala do entrevistado reitere o papel da empresa no ramo especfico da


consultoria imobiliria, avaliao e corretagem na compra, venda e aluguel de imveis e na gesto
e administrao da propriedade imobiliria trata-se, a Raul Fulgncio Negcios Imobilirios, da
maior imobiliria independente da regio Sul do pas, que encerrou o ano de 2011 com mais de

Empreendimentos Imobilirios, foram realizadas conjuntamente com Marlon Altavini de Abreu, atualmente
doutorando em Geografia pela FCT/UNESP, que na poca desenvolvia sua pesquisa de mestrado (ABREU, 2014),
junto ao Programa de Ps-graduao em Geografia da mesma faculdade.

237 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

R$ 514.000.000,00 em vendas (MALUF, 2012). Em matria publicada no jornal Estado, em 22


de setembro de 2011115, o autor da matria (MALUF, 2012) afirma que a consolidao da
empresa se deu a partir do momento em que o empresrio Raul Fulgncio comeou a:
[...] desenvolver projetos imobilirios inovadores para a regio e reunir grupos
de investidores para a compra de terrenos. Os lotes adquiridos eram,
posteriormente, revendidos s construtoras, responsveis pela realizao de
empreendimentos residenciais e comerciais. Esse tipo de procedimento se
tornou comum.

E, na mesma matria, prossegue citando o diretor licenciado do Sindicato da Habitao e


Condomnios do Paran (SECOVI-PR), Rosalmir Moreira, para quem "o Raul criou uma espcie
de participao societria para a compra de terrenos, [...] suas ideias para a cidade mudaram a
viso em relao ao mercado imobilirio" (MALUF, 2012).
Retomando uma ideia lanada no terceiro captulo desta Tese, reiteramos que o atual
momento do setor imobilirio no Brasil enseja um quadro de mudanas nas prticas histricas
dos promotores imobilirios, dos maiores aos menores, daqueles cuja atuao mais local queles
mais presentes no territrio nacional. Estas mudanas no suplantam determinadas rotinas,
esquemas, aes ou estratgias, mas as rearticulam ao contexto geral, aprofundam a diviso do
trabalho entre tais agentes e reatualizam os expedientes de reproduo local que, em alguns casos,
mutuamente influenciam outros expedientes prprios a outras escalas espaciais.
Esta ltima afirmao, especificamente, diz respeito s informaes coletadas durante a
realizao dessa entrevista, quando relatou-nos que, aps a venda de 51% da empresa
imobiliria Lopes Brasil, no houve supresso das rotinas locais por ele desenvolvidas, pelo
contrrio, afirmou-nos o senhor Raul Fulgncio que a Lopes passara a analisar e assimilar rotinas
presentes no modelo de gesto empregado em sua empresa. importante mencionar que essa
venda ocorreu devido oferta irresistvel e persistente, nas palavras do entrevistado, que a
Lopes fazia sobre a Raul Fulgncio - Negcios Imobilirios.
Foi no ano de 2012, que a Raul Fulgncio teve 51% das suas aes adquiridas pela Lopes
por R$ 36,7 milhes. Aps cinco anos de negociao, foi a maior aquisio j feita pelo grupo.
Constituiu-se na BOVESPA a LPS Raul Fulgncio Consultoria de Imveis S.A., cujos interesses
de uma das maiores imobilirias do pas encaminharam-se s especificidades locais e ao controle
local exercido ento pela Raul Fulgncio. De acordo com entrevista divulgada em 2012116,
O corretor que mudou a cara de uma cidade: com projetos inovadores, dono de corretora de imveis conseguiu
valorizar reas abandonadas em Londrina. In: Estado Economia&Negcios, de 22 de setembro de 2012.
Disponvel em: http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,o-corretor-que-mudou-a-cara-de-uma-cidade-imp,934203. Acessado em 16 de abril de 2015.
116 Ver: "Lopes compra controle da Raul Fulgncio por R$ 36,7 milhes", Canal Executivo UOL. Disponvel em:
http://www2.uol.com.br/canalexecutivo/notasemp12/emp060720122.htm. Acessado em 14 de setembro de 2012.
115

238 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

realizada com o Diretor Financeiro e de Relaes com Investidores da LPS Brasil, Marcello
Leone:
[...] a Raul Fulgncio a maior imobiliria independente do mercado do Sul do
Brasil, atuando tanto no mercado primrio, quanto no secundrio. Com 70%
do mercado de lanamento de Londrina, a Raul Fulgncio deve vender mais de
R$ 560 milhes nos prximos 12 meses, sendo 80% de lanamentos e 20% de
usados, afirma. O mercado de lanamento em Londrina soma cerca de R$
570 milhes e a nossa nova [empresa] adquirida responde por R$ 400 milhes,
sendo 90% dos negcios de intermediao no mercado primrio da Raul
Fulgncio com incorporadores no listados na Bolsa de Valores, afirma.

O entrevistado enxerga nisso tudo um novo momento do mercado imobilirio, de


abertura, de novos negcios, das grandes olhando para Londrina, por exemplo, onde h
uma imobiliria que apresenta resultados maiores que uma imobiliria com um quadro maior de
corretores localizada na cidade de Curitiba, afirmou o senhor Raul Fulgncio. O cenrio
vislumbrado para o setor imobilirio alavanca e propulsiona o desenvolvimento como uma
locomotiva e a construo civil absorve grande quantidade de mo de obra no qualificada, que
com o tempo vai acabando, vai se qualificando. uma economia de escala, afirmou o
entrevistado.
Para ele, cada cidade tem uma particularidade. E o crescimento do mercado imobilirio
de cada cidade depende da gesto das pessoas que atuam no mercado. A nossa atuao mesmo
faz um diferencial muito grande. O Complexo Marco Zero, por exemplo, um
empreendimento de mais de um bilho de reais de investimento. [...] O crescimento, a
evoluo do mercado depende da atuao, [...] de ideias. [...] As ideias movem o mundo. Ideias
geram riqueza, empregos, cidadania, [...] e a riqueza faz todo mundo ficar melhor. Cada cidade
depende muito das pessoas que nela atuam, so essas pessoas quem definem o que vai ser dela,
[...] seja empreendendo, seja elegendo. Londrina um caso muito particular, embora para tudo
haja um determinado momento da demanda, houve uma demanda reprimida, uma cidade rica e
uma carncia de imveis. [...]. Esse ritmo nunca mais vai ser como antes, [...] vai ficar melhor,
afirmou o senhor Raul Fulgncio. Segundo a opinio do entrevistado, o mercado imobilirio
cumpre papel importante na diversificao das atividades econmicas desenvolvidas na cidade,
como uma economia de escala.
Assim, estas proposies intensificam e tornam mais complexo o entendimento da
produo imobiliria local, ensejando a apreenso de uma nova articulao escalar central
compreenso da reestruturao da cidade e da reestruturao imobiliria. Alm disso, outros
aspectos contemplados no se enquadram unicamente numa generalizao pautada pela
hierarquizao das foras econmicas predominantes na produo do espao urbano e as lgicas
239 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

espaciais e econmicas constatadas trazem outros elementos que relativizam uma nica
compreenso hegemnica.
Mesmo em funo das mudanas financeiras que vm se aprofundando no setor
imobilirio nacional desde 2006/2008, muitas rotinas e especificidades locais continuam a se
reproduzir, sem perder importncia na trajetria do circuito imobilirio que se estrutura
territorialmente no pas (FIX, 2011). Esta perspectiva foi constatada na ocasio da entrevista
realizada junto construtora Protenge, da cidade de Londrina.
A Protenge Urbanismo e Engenharia trata-se de uma empresa que surgiu h 33 anos,
em 1981, com dois engenheiros, inicialmente voltada execuo de obras pblicas e de
urbanismo. uma empresa de capital fechado, por opo prpria, segundo o entrevistado117
que j trabalha h 18 anos na empresa , em funo dos altos riscos e da obrigatoriedade de
lanamentos sucessivos e numerosos a que estariam submetidos, j que teriam que sempre
apresentar resultados aos acionistas e investidores financeiros. Por esse ritmo diferenciado, a
Protenge no teve necessidade de securitizar nenhum lote, possuindo administrao prpria da
carteira de clientes.
Com relao fase de expanso do setor imobilirio no pas na dcada de 2000, o
entrevistado destacou a estabilidade financeira, a poltica de juros e inflao controladas, o
desenvolvimento institucional do setor, a confiana nas relaes de compra e venda, as polticas
que favoreceram a sada de dinheiro dos bancos para financiar a produo, pois havia uma
demanda muito grande por dinheiro, e o dficit habitacional elevado, mesmo entre as faixas de
renda mdia, capacitadas ao endividamento. Foi ressaltado que no abriram capital na Bolsa por
escolha prpria, pois no necessitam de vultosa captao e, logo, de se expor presso e a todos
os riscos subjacentes, a fazer a coisa errada na hora errada, afirmou, ou se descontrolar por
presso dos acionistas.
Ainda que em sua fala o entrevistado assevere que a empresa no abriu capital na Bolsa de
Valores por escolha prpria ressaltamos que esta afirmativa deve ser analisada a partir da
estrutura e da dimenso da empresa, considerando seu porte e sua atuao. Ademais, que a
possibilidade de abertura de capital est atrelada a exigncias de que as incorporadoras e as
construtoras adaptem suas formas de gesto, estrutura societria, de endividamento, prospeco,
disposio de capital de giro, capitalizao voltada a incorporao de novas reas e suas polticas
de divulgao de resultados entre seus acionistas e investidores (SHIMBO, 2010, SANFELICI,
2013).
117

Entrevista realizada no dia 03 de julho de 2013, cujo entrevistado preferiu no ser identificado.

240 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

Inclusive, com relao ao fato da abertura de capital das grandes empresas do setor, ele
ressaltou a alta descontrolada do preo da terra, em cujo cenrio paga-se por ela o que no vale,
dificultando o trabalho das pequenas e mdias empresas do setor, que no podem operar com
estas margens de investimentos irreais, perseguindo um lucro irreal, como tem sido, segundo
ele, o caso das grandes empresas, citando os casos da MRV e da Rodobens.
Na opinio do entrevistado da Protenge, o PMCMV foi feito para e pelas grandes
construtoras do setor imobilirio, para salvar empresas, tais como a MRV, que se encontravam
em dificuldades financeiras. Atentou ainda para o fato de como o ritmo dessas empresas
diferenciado, e mencionou o caso da Rodobens, que j mudou de segmento trs vezes, e da
MRV, que oferece produtos de qualidade discutvel, buscando acirradamente lucros
operacionais e resultados financeiros. Assim, para ele, hoje o aumento do preo do imvel
insustentvel e tem sido inflado pela alta dos custos produtivos, em que a terra ocupa posio
central.
O entrevistado situa a expanso da empresa para a qual trabalha no bojo desses novos
tempos turbulentos do mercado, quando perceberam uma demanda no atendida e uma oferta
reprimida. Por exemplo, at os anos de 2007 e 2008 o preo do imvel e da terra eram
relativamente baixos e as possibilidades de explorar o mercado eram reprimidas. Citou o caso do
preo da terra na cidade de Presidente Prudente/SP, no ano de 2006, quando ao realizarem
sondagens de mercado e comparando-o ao de outras cidades, observaram o menor preo a
praticado com relao a outras cidades com porte demogrfico imediatamente superior.
Perceberam essa defasagem e decidiram investir em Presidente Prudente. Constituram parceria
com a Incorporadora Mampei Funada, que uma empresa slida e detentora de um nome
bastante conhecido na cidade. Iniciaram a venda dos terrenos a preos gradativos,
disponibilizando-os sequencialmente. Dividiram os terrenos em trs lotes, cada um sendo
comercializado a um preo, que subia gradativamente conforme o ritmo das vendas. Afirmou
que, ao final, a diferena entre o preo do ltimo lote de terrenos aumentou 60% com relao ao
primeiro lote de terrenos vendidos.
Outra importante construtora e incorporadora da cidade a Artenge, que j atua h 48
anos na construo civil. A empresa est presente em 19 cidades paranaenses, alm de Presidente
Prudente/SP e Itapo/SC118. Atua tanto em obras pblicas como privadas voltadas construo
civil em geral e produo imobiliria para diferentes faixas socioeconmicas, incluso o
Alvorada do Sul/PR, Arapongas/PR, Araucria/PR, Assa/PR, Campo Largo/PR, Cornlio Procpio/PR,
Curitiba/PR, Faxinal/PR, Ivaipor/PR, Jacarezinho/PR, Lapa/PR, Londrina/PR, Maring/PR, Primeiro de
Maio/PR, Rolndia/PR, So Mateus do Sul/PR, Sertanpolis/PR, Siqueira Campos/PR, Telmaco Borba/PR,
Itapo/SC, Presidente Prudente/SP.
118

241 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

PMCMV. A origem da empresa est intimamente ligada histria do advogado e economista


Toshio Imai. O Grupo Imai composto pela empresa de Materiais de Solda Maring Ltda.,
fundada no ano de 1969 nessa cidade, pela Maring Truck Parts, fundada no ano de 2001 aps
o falecimento do fundador do grupo , pela Agropecuria So Lucas e pela Artenge Construes
Civis, nome pelo qual passou a ser chamada somente no ano de 1984. Toshio Imai, que era
administrador e diretor na Mitomu Simamura e Cia Ltda., tornou-se acionista dessa empresa no
ano de 1972. Acompanhando a modernizao da construo civil, eles [...] se uniram
renomada empresa japonesa Daiwa House Indstria e Comrcio, que, naquela poca j era uma
tradicional empresa japonesa fabricante de material perfilado. Naquele mesmo ano, a Mitomu
Simamura e Cia Ltda. passou a se chamar Simamura Daiwa House. Passaram ento a construir
barraces e instalaes para empresas de moagem, torrefao, refinarias de leo, rami e outros
produtos agrcolas em alta na poca. Expandiram o leque de operaes tambm para o
saneamento, pavimentao asfltica, infraestrutura de servios urbanos e conjuntos habitacionais
verticais de at quatro pavimentos119.
Majoritariamente, a Artenge tem voltado sua atuao para a construo de edifcios
residenciais, expandindo a rea de investimentos em funo da carncia de mercado constatada
em cidades de menor porte onde, de acordo com o entrevistado120, faltam construtoras. Na
cidade de Londrina, sobretudo na rea da Gleba Palhano, a Artenge constri em terrenos
prprios, adquiridos pela empresa em meados da dcada de 1980. Porm, em outras reas da
cidade ela adquire lotes por meio de permutas, que consistem no repasse de 10% das unidades
construdas ao proprietrio da terra. Volta-se aos segmentos de renda mdia, atuando atualmente
at mesmo pelo PMCMV. Foi o caso da participao da construtora no Residencial Vista Bela,
que apesar dos baixos retornos, cobriu os custos administrativos, j que foi uma obra de
grande volume de faturamento, principalmente pelo fato de no precisaram vender o imvel.
Atualmente a Artenge empreita parte da mo de obra em seus empreendimentos,
terceirizando parte do trabalho nos canteiros de obras, desempenhando, nestes casos,
predominantemente a funo de incorporadora. Tambm ela que faz a intermediao de seus
prprios empreendimentos, atuando como imobiliria. Como incorporadora, ela projeta, faz um
pr-lanamento, elabora o VGV e faz contratao de financiamento junto ao banco, que, por sua
vez, exige um mnimo de comercializao de 20 a 30% , a fim de constatar a viabilidade do
empreendimento. O financiamento empresa liberado de acordo com a execuo do

Todas essas informaes esto disponveis na pgina da empresa: http://www.artenge.com.br/historia. Acessado


em 20 de fev. de 2015.
120 Entrevista realizada no dia 03 de julho de 2014, com o coordenador comercial Luiz Cludio Guarda.
119

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CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

cronograma de obras. O comprador aquele que comprou um imvel na planta paga


empresa e, geralmente, quando a obra finalizada ele j pagou 20% da dvida empresa. Ao
trmino da obra, a dvida repassada aos muturios finais, cujo financiamento repassado
amortiza a dvida da construtora com o banco. O primeiro semestre de lanamento de uma
determinada obra consiste principalmente na atividade de venda e, posteriormente, a obra leva de
trs a quatro anos para ser concluda.
As construtoras locais so prestigiadas, j que a aquisio de imveis na planta , na
opinio do entrevistado, mais confiada s estas empresas e menos s incorporadoras de fora. A
maioria da clientela da Artenge (algo em torno de 90%) compra o imvel para moradia, sendo
poucos aqueles que o adquirem para investimento, seja para locao ou venda aps a entrega. O
comprador do imvel para investimento, aps a entrega, acaba concorrendo com a prpria
empresa na venda dos apartamentos remanescentes: ele bom no comeo, mas no final ele
atrapalha, afirmou o entrevistado.
Outras entrevistas tambm reforaram as lgicas espaciais que se alinhavam aos ritmos da
produo imobiliria local e que, a partir dessa escala se expandem, situando-se tambm em
outras escalas e, assim reposicionam as empresas, mesmo que no determinadas pelos ritmos das
finanas coordenados nos mercados financeiros: so os casos do Grupo Plaenge e do Grupo A.
Yoshii, presentes tanto em Londrina como em Maring. O primeiro deles possui mais de 40 anos
de atuao nos segmentos de incorporao residencial, construo civil, projetos e montagens
industriais. No segmento industrial, pela Emisa, j realizou obras em 19 estados brasileiros e na
Venezuela, tendo entre seus principais clientes a Coca-Cola, Unilever, Philip Morris, Sig
Combibloc, Michelin, Adams, entre outras e no segmento residencial ocupa posio de destaque
nas cidades brasileiras em que atua121.
De acordo com as informaes que nos foram repassadas por um de seus consultores de
vendas122, quando a Plaenge pretende atuar em outras cidades ela envia consultores da prpria
famlia a fim de reconhecer o mercado local, geralmente vivenciando o ambiente de negcios e
realizando estudos de viabilidade por mais de um ano, para depois iniciarem suas atividades. A
estrutura familiar, que vai dos cargos de direo aos de consultoria e o fato de se tratar de uma
empresa de capital fechado, est na base do crescimento slido da empresa, segundo o
entrevistado. A empresa no terceiriza as atividades de comercializao dos seus produtos,

Informaes disponveis em: http://www.plaenge.com.br/Grupo-Plaenge. Acessado em 14 de setembro de 2013.


Entrevista realizada em 4 de junho de 2013 com um consultor de vendas que trabalhava h mais de dois anos na
empresa.
121
122

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

centralizando assim todas as etapas da produo imobiliria, que vo dos estudos de viabilidade
dos empreendimentos s campanhas de marketing e a prpria venda dos imveis.
A atuao est voltada a um pblico tambm local, altamente capacitado economicamente
e segmentado. Segundo o entrevistado, mais de 85% dos compradores so de Londrina. Tratamse de famlias que possuem uma mobilidade residencial inclinada aquisio de imveis mais
sofisticados e maiores ou menores em funo das mudanas no perfil familiar criao dos
filhos, sada dos filhos de casa , alm do prprio status residencial valorizado. Os imveis de alto
padro, com metragem maior, no so destinados ao investimento, mas so adquiridos para
moradia, sendo poucos os casos de imveis desse tipo destinados a investimento. Esta aquisio
ocorre no caso dos imveis da linha Vanguard Home, que a linha econmica, com menor
preo, o que favorece a revenda ou o aluguel do imvel. Atendem, assim, a dois segmentos
residenciais, um com o selo Plaenge, na linha de imveis de alto padro, e outro com o selo
Vanguard Home que possui pouco mais de 17 anos , na linha mais econmica, voltada ao
comprador do primeiro imvel e ao investidor.
O produto imobilirio em questo, voltado a estas faixas de rendas, a correlata forma de
financiamento e as estratgias espaciais atuao mais local, nas reas mais valorizadas das
cidades esto diretamente ligados segurana financeira do investimento, cujo lucro est na
incorporao em si, afirmou o entrevistado, em decorrncia da solvncia existente no mercado
local e das nulas taxas de inadimplncia que, mesmo se existentes, so rapidamente contornadas,
j que os financiamentos so repassados aos bancos no ato da entrega da obra, embora, tenha a
construtora, nesse interregno, a possibilidade de renegociar o imvel a outro adquirente se o
primeiro incorrer em inadimplncia ou atraso no pagamento das parcelas.
A prtica financeira adotada consiste num autofinanciamento, que est amparado no
prprio capital acumulado da empresa sendo que, conforme mencionado pelo entrevistado, o
financiamento fica estabelecido entre o adquirente e o banco no ato da entrega da obra. Mas h
casos em que a empresa solicita adiantamento de capital junto a um banco quando tal aplicao
se mostra mais rentvel que o financiamento feito pela prpria empresa.
De acordo com o entrevistado, a empresa no abriu capital na BOVESPA porque julgou
no ser conveniente ser obrigada a apresentar resultados e lucros trimestrais aos acionistas uma
vez que seus lucros consolidados e efetivos so trienais, ao fim da entrega de uma obra. Tambm
no foi necessrio, segundo ele, justamente pelo fato do pblico atendido pela construtora tratarse de um pblico seguro, economicamente capacitado, configurando uma demanda altamente

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CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

seletiva, elitizada, exigente123 etc., sem amplitudes que possam alterar as operaes da empresa.
Aqui, abrimos parnteses para a seguinte reflexo: como o mesmo segmento pode se diferenciar
quantitativamente de uma grande metrpole para uma cidade mdia, e assim diferirem as prticas
e as estratgias que a empresa pode vir a assumir, ensejadas a partir das diferenas quantitativas
que se desdobram em diferentes estratgias qualitativas?
De acordo com matria publicada na revista Exame (FERRITE, 2012), em 08 de agosto
de 2012, os irmos e proprietrios da Plaenge Fernando e Alexandre Fabian, afirmaram que o
foco na alta renda consiste num [...] pilar da estratgia da companhia [que] ser conservadora na
escolha dos clientes e no controle de custos. S 8% das receitas vm da baixa renda, segmento
[...] arriscado demais, porque as margens so apertadas124.
Nessa matria (FERRITE, 2012) ressaltado que:
Sem scios, sem emitir aes e vendendo quase nada para a classe C, a Plaenge
cresceu 589% nos ltimos cinco anos e, com faturamento de 745 milhes de
reais, tornou-se a maior incorporadora de capital fechado do pas. Seus donos
ficaram de fora da bolsa porque julgavam seu negcio incompatvel com as
exigncias do mercado [...].
O ciclo da construo longo. Um empreendimento leva at quatro anos para
dar resultado. Seramos cobrados pelo desempenho a cada trimestre, e desse
jeito no d, diz Alexandre Fabian, filho do fundador e um dos diretores da
companhia - o outro o irmo Fernando. A alternativa foi usar recursos
prprios.
Em 2006, a empresa tinha em caixa um valor superior a seu faturamento anual a ideia era no depender de emprstimos bancrios para construir (a Plaenge s
recorre aos bancos quando consegue juros mais baixos que a mdia).
Como estava com o caixa abarrotado, usou cerca de 100 milhes de reais para
comprar terrenos - justamente quando as rivais comeavam a levantar dinheiro
na bolsa. Multiplicou seu banco de terrenos por 12 em menos de um ano. E,
como chegou antes da concorrncia, pagou menos pelos terrenos.

Desta fala destacamos as estratgias de antecipao da empresa quando decidiu investir


parte de seu capital acumulado na aquisio de terrenos, desse modo, antes do aumento dos
preos ensejados no contexto 2006/2008. Tais estratgias esto fundamentadas no conhecimento
do espao e no conhecimento do mercado, e a estrutura familiar e o tipo de gesto dessa empresa
facultou-lhe esta antecipao espacial (CORREA, 1992).
O consultor entrevistado ainda observou que a empresa busca lucros de incorporao, e
no lucros financeiros acionrios, como o caso da MRV por exemplo, ou de outras empresas de
capital aberto que, na opinio dele, buscam tambm lucros acionrios e se preocupam em vender
A construtora possui seus prprios operrios, no terceirizando todas as etapas no canteiro de obras (a pintura e o
acabamento do piso, por exemplo, so totalmente realizados por operrios da prpria Plaenge, visando assegurar a
alta qualidade no acabamento da obra).
124 Ver: Plaenge cresce 589% sem pensar em bolsa. Exame, 08 de agosto de 2012. Disponvel em:
http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/1021/noticias/plaenge-cresce-589-sem-pensar-em-bolsa.
Acessado em 16 de abril de 2015.
123

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

um financiamento e no somente um imvel. Ainda, destacou que a alta do preo dos imveis e
da terra, que se insere nesse circuito financeiro-imobilirio, em que o expediente adotado pela
PMCMV e Caixa Econmica Federal central, tem gerado srias dificuldades ao prprio
financiamento e liberao de crdito pela Caixa, levando por si mesmo ao aumento do preo da
terra urbana fomentado pelo contexto e pelos agentes em geral e do custo da produo.
A opo da empresa pela no oferta de aes na Bolsa de Valores deve ser compreendida
pela antecipao na aquisio de reas, pela atuao territorialmente estratgica no Brasil e no
Chile calcada na moderao financeira ainda que disponha de outras fontes de financiamento
e pela dupla atuao, que se diversifica na construo industrial pesada e nos dois segmentos
residenciais, voltados alta e mdia renda. Alm disso, cotejamos que a atuao territorial nos
espaos no metropolitanos pode corresponder aos ritmos diferenciados daqueles ensejados pelas
grandes empresas do setor que optaram pela abertura de capital.
Outro caso bastante elucidativo das lgicas que buscamos compreender o da A. Yoshii.
Fundada ano de 1965 na cidade de Apucarana/PR, uma empresa voltada construo e
incorporao residencial e obras de empreita contratadas pelos clientes do segmento industrial,
montadoras, corporativo e educacional. J esteve presente em 31 cidades, em diversos estados do
pas So Paulo, Paran, Mato Grosso do Sul, Mato Grosso, Gois, Rio Grande do Sul, Santa
Catarina, Bahia, Pernambuco, Distrito Federal, Minas Gerais e Esprito Santo. Sua atuao no
segmento residencial marcadamente regional, tendo crescimento expressivo a partir da cidade
de Londrina, e para compreender esta trajetria recorreremos s informaes concedidas
durante duas entrevistas por ns realizadas, uma delas junto gerente de marketing da
construtora125 e a outra junto a um dos consultores126 da Raul Fulgncio - Negcios Imobilirios
que presta servio incorporadora.
Trata-se de uma empresa de origem familiar. Embora muitos cargos na diretoria no
sejam mais compostos por familiares, a presidncia e a vice-presidncia da empresa ocupada
pelo senhor Atsushi Yoshii e pelo senhor Leonardo A. Yoshii, respectivamente pai e filho.
O crescimento expressivo e sua atuao na produo de edifcios residenciais esto
relacionados com a histria da incorporao da rea denominada Gleba Palhano ao mercado
imobilirio londrinense, rea em que j chegou a deter seis lanamentos imobilirios num mesmo
ano. A aquisio dos terrenos feita mediante permuta com parceiros e mediante compra, alm
de incorporarem naqueles que o prprio presidente da empresa detm a propriedade, adquiridos

125
126

Entrevista realizada no dia 04 de junho de 2013, com a gerente de marketing rica Volpato Endo.
Entrevista realizada no dia 18 de setembro, com o consultor de vendas Denerval Culhieri.

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CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

ao longo do tempo, todavia a gerente de marketing tenha afirmado que atualmente a empresa no
trabalhe com um estoque grande de terrenos. Embora a empresa desenvolva estudos e anlises da
cidade como um todo, sobretudo aps a criao da Yticon, voltada ao segmento econmico, a
empresa tem concentrado sua atuao em Londrina na Gleba Palhano e nas imediaes da
prpria sede da empresa, em reas tradicionalmente mais valorizadas na cidade.
Uma das caractersticas destacveis da empresa com relao mo de obra. Possua no
momento da entrevista mais de trs mil funcionrios registrados, o que, na opinio da gerente de
marketing, condiz com a qualidade oferecida nos empreendimentos. A comercializao
terceirizada Raul Fulgncio - Negcios Imobilirios, que possui uma equipe exclusiva dedicada
A. Yoshii, bastante articulada com as demais reas da construtora.
Os corretores e consultores de vendas da A. Yoshii so todos funcionrios da Raul
Fulgncio - Negcios Imobilirios, a qual desenvolve estudos de viabilidade, de demanda e oferta
e presta todo o servio de consultoria A. Yoshii, possuindo um grupo prprio que somente
atende a esta construtora h mais de 19 anos. a Raul Fulgncio que realiza as sondagens de
mercado, o perfil do pblico alvo e o melhor tipo de empreendimento para cada rea desejada
pelo mercado, tal qual seu slogan o mercado deseja, ns realizamos. A publicidade, o marketing
de vendas e a comercializao ficam a cargo da relao entre a construtora/incorporadora e a
imobiliria, sobretudo para os imveis mais caros, j que h toda uma necessidade de uma grande
campanha de marketing; um glamouroso showroom, com apartamentos decorados; feiras e eventos
dos negcios imobilirios; festas e encontros destinados ao lanamento de novos
empreendimentos; sites interativos e modernas formas de relacionamento entre a empresa e o
pblico alvo, no mais restritas apenas s tradicionais pginas dos classificados imobilirios em
jornais, embora ainda utilizem esse meio para divulgar as ofertas remanescentes.
Tendo em vista esta articulao entre as duas grandes empresas da cidade, cotejamos a
perspectiva da conveno urbana segundo a qual h uma coordenao das escolhas
residenciais, ainda que temporal e limitada, que leva seus participantes a compartilharem uma
crena comum com relao configurao da estrutura residencial urbana (ABRAMO, 2007,
p. 23). Nesse sentido, Abramo (2007, p. 36) afirma que [...] as grandezas urbanas isto , as
localizaes, os preos, a verticalidade e a densidade populacional seriam valores mais
frequentemente estabelecidos por conveno e que [...] alguns participantes do mercado de
localizao podero impor margens de ganho (mark-up) aos demais, ou tentar introduzir
diferenciaes espaciais (inovaes) que lhes proporcionem ganhos suplementares (ABRAMO,
2007, p. 36-37).
247 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

No mbito da articulao entre estas duas empresas ntida a opo pela verticalizao,
para a qual h, de longe, uma maior demanda, haja vista serem os custos de manuteno de
residncias em espaos residenciais fechados altos, mesmo para segmentos socioeconmicos
mais altos, afirmou o consultor entrevistado, os quais, alm disso, demandam cuidados especiais,
contrataes de muitos empregados/servios, maior dispndio de tempo com cuidados
residenciais em geral etc. Outra desvantagem apontada para o caso dos espaos residenciais
fechados a distncia com relao s reas centrais, que maior justamente pelo fato de que,
para que possa haver rentabilidade estas terras precisam ser adquiridas em setores de baixo preo
para, num segundo momento, aps a incorporao do empreendimento, compensar os altssimos
investimentos, mesmo porque o lucro auferido pelo incorporador s provir da venda do
terreno, ficando a construo dos imveis a cargo de cada futuro condmino.
Segundo o consultor da Raul Fulgncio - Negcios Imobilirios, a verticalizao a
forma mais praticada e o produto mais procurado no mercado imobilirio londrinense, em
particular na Gleba Palhano exatamente pela localizao desejada e exclusiva, que combina status,
sofisticao, vista para o Lago Igap etc. Justamente, por isso, os terrenos ainda no edificados j
so ofertados a um preo to alto que inviabiliza novas incorporaes, com exceo das de
altssimo preo que compensam este custo representado pela aquisio do lote, fazendo com que
o solo se multiplique e compense o investimento. Ele enxerga um momento estacionrio, de
acomodao, em que s as grandes construtoras e/ou que ainda possuam grandes propriedades
na rea lanaro novos empreendimentos no local, momento esse em que a demanda j est em
vias de satisfao, todavia suas poupanas ainda possam corresponder a outros novos
empreendimentos.
Observamos que se no h mais uma demanda reprimida, h um fetiche pela aquisio de
um apartamento cada vez mais glamouroso, num ambiente em que o marketing imobilirio
convence consumidores de alta renda a trocar o timo pelo excelente, prolongando,
reforando e reiterando a conveno urbana estabelecida, tal qual a noo de corredor que
Abramo (2007, p. 143-161) toma de emprstimo de Leijonhufvud (1981). No mbito residencial,
o corredor consiste num consenso virtual promovido entre os participantes do mercado de
localizao a fim de promover a produo residencial, comportando e situando os limites da
continuidade da conveno urbana, a qual se completar ao final do corredor como estoque
residencial ao tempo em que as ofertas levaro para transformar materialmente a localizao
convencionada (ABRAMO, 2007, p. 144-145). A nosso ver, a articulao entre a Raul Fulgncio Negcios Imobilirios e a A. Yoshii parece expressar e reproduzir estes expedientes.

248 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

H, por outro lado, a expanso do segmento econmico, que viabiliza a aquisio de


imveis para investimento ou primeira moradia, na faixa dos R$ 200.000,00 a R$ 300.000,00 e,
para atender este segmento, a A. Yoshii criou, no ano de 2009, a incorporadora Yticon.
A Yticon atua somente na incorporao de edifcios residenciais. Foi criada pela A.
Yoshii para atuar no segmente econmico, mas, a partir da vinda de outras empresas voltadas a
ele para a cidade, decidiu criar outra empresa para ocupar esse espao que existia no mercado,
concorrer no segmento econmico, atendendo a Classe C, comercializando imveis pelo
PMCMV e podendo oferecer imveis para primeira moradia e investimento, muito procurados
na cidade para esta finalidade, segundo a gerente de marketing e o consultor entrevistado no
showroom da Yticon127. A Yticon atua tambm por fora do Programa, cujos imveis
comercializados esto na faixa mdia de preo de R$ 220.000,00, e possuem rea mdia de 75 m 2.
H um predomnio dos edifcios comercializados por fora do PMCMV nas reas marginais da
Gleba Palhano, enquanto outros dois empreendimentos um j entregue e outro em obras ,
situados na Zona Leste, possuem algumas unidades financiadas na faixa dois e trs do PMCMV.
Os demais, comercializados dentro do PMCMV, esto localizados na Zona Norte de Londrina
onde a terra mais barata , alguns j entregues, outros ainda em fase de construo.
Com relao estrutura de financiamento de sua produo, de acordo com a gerente de
marketing, todas as obras da A. Yoshii e da Yticon esto sob o regime do patrimnio de
afetao, o que traz uma segurana muito grande ao cliente e ao banco, porque, o dinheiro
que entra numa obra no pode ser usado em nenhuma outra obra, garantindo que mesmo que
a empresa v falncia, aquele empreendimento vai ser construdo, garantindo acesso aos
financiamentos bancrios empresa, que uma empresa muito sadia na viso do banco. A
opo por no abrir capital na Bolsa consiste na deciso em primar pela execuo da obra sem
subservincia aos ritmos financeiros ditados pelos retornos programados junto aos cotistas.
Assim, a empresa tem mais flexibilidade para recuar ou investir, por exemplo, para abortar um
projeto se a gente sentir que no o momento dele ser lanado, como j aconteceu.
O mercado imobilirio londrinense apresenta forte concorrncia na opinio da gerente de
marketing da A. Yoshii, porque as construtoras aqui so muito boas, tanto que as de fora
tiveram muita dificuldade de ficar aqui, porque quando saram, elas foram para o interior, [...],
l entraram como fortes e como certas, [...] mas aqui elas encontraram construtoras locais fortes,
[...], ento eu acho que um mercado que tem bastante concorrncia.

127

Os corretores tambm so funcionrios contratados da Raul Fulgncio - Negcios Imobilirios.

249 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

No ano de 2010, a A. Yoshii iniciou suas atividades na cidade de Maring, e constituiu a


A. Yoshii Maring, cujo investimento de R$ 31 milhes resultou de pesquisas que a empresa
desenvolvia h anos na cidade. Atualmente conta com trs empreendimentos entregues, trs em
fase de construo e seis lanamentos nessa cidade.
Com relao construo de empreendimentos horizontais de alto padro, tivemos a
oportunidade de entrevistar um engenheiro128 da Teixeira Holzmann Empreendimentos
Imobilirios. Trata-se da maior empresa paranaense de construo de loteamentos fechados e
condomnios horizontais, sendo uma das maiores do pas atuando neste segmento. Teve sua
gnese na cidade de Londrina em 1995. Sua estrutura societria est composta por dois scios
fundadores, o agropecuarista Djalma Teixeira e Marcos Teixeira Holzmann. O capital inicial veio
do investimento e aquisio de reas estratgicas em diferentes cidades, dentre outras que j
estavam em posse da famlia129.
A atuao da Teixeira Holzmann Empreendimentos Imobilirios concentra-se no nicho
loteamentos e condomnios horizontais fechados, majoritariamente localizados em Londrina, na
Gleba Palhano, cujos negcios iniciaram-se com a aptido econmica chegada do Carrefour e
do Shopping Center Catua na rea , urbanstica ampliao do permetro e alterao do
zoneamento local e viria da rea, aps 1991. Inicialmente os empreendimentos foram
construdos sob a forma loteamentos fechados, mas depois concentraram-se na forma
condominial, quando a legislao local passou a possibilitar esse tipo de incorporao. O nicho
de mercado explorado atualmente o de residncia resort, que combina residncia, lazer,
segurana e entretenimento, garantindo que o morador tenha acesso a tudo isso sem sair de casa.
A empresa est presente em outros municpios paranaenses e em outros estados
brasileiros, quais sejam as cidades de Ibipor/PR, Sertaneja/PR, Foz do Iguau/PR,
Araatuba/SP, Campo dos Goytacazes/RJ, Rondonpolis/MT, Serra/ES e Chapada dos
Guimares/MT. Essa recente expanso rumo s outras cidades deu-se aps pesquisas de
mercado, pesquisas pertinentes ao potencial demandante existente numa determinada cidade, o
que tem muito a ver com o crescimento econmico recente. A expanso da empresa ocorre
numa mo dupla, pois tanto a empresa vai em busca de parcerias locais, de reas para
incorporao, como proprietrios locais a procuram em busca da expertise da empresa, do seu
exemplo e histrico de sucesso segundo as palavras do entrevistado , para iniciar uma parceria.
Ento, a empresa se expandiu tanto por meio da compra de novas reas por meio da chamada
Entrevista realizada no dia 05 de dezembro de 2014, com o engenheiro Marcos Bozolan.
Na pgina da empresa na internet consta que: A empresa tem hoje um capital de 10 milhes de m de reas
empreendidas ou em desenvolvimento, sendo que deste total cerca de 4 milhes de m j foram entregues. Ver:
http://www.teixeiraholzmann.com.br/empresa.asp. Acessado em 20 de fev. de 2015.
128
129

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CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

oferta de lotes , como por meio de parcerias com proprietrios fundirios por meio da
oferta de negcios , os quais ficam com unidades do empreendimento ou com os retornos
financeiros aps a venda de um determinado nmero de unidades. E essa busca pelo nome da
empresa se d em funo do marketing, da divulgao da marca e do histrico que ela possui.
A clientela composta majoritariamente por: profissionais liberais, empresrios etc., que,
de acordo com o engenheiro entrevistado, numa situao anterior viviam nos bairros centrais da
cidade, em edifcios, mas que vislumbraram a possibilidade de combinar todos os benefcios de
um residencial resort para suas famlias no espao residencial fechado. A fala do entrevistado
convergiu no sentido de que essas benesses significam resgatar a rua para os filhos, o brincar
na rua, a segurana, como aquilo que o poder pblico deveria assegurar, mas no assegura.
Quando indagado a respeito da existncia de outras empresas concorrentes em Londrina,
como, por exemplo, a Alphaville Empreendimentos que tem dois empreendimentos na cidade
, ele afirmou tratar-se de uma concorrncia salutar, pois mesmo desenvolvendo
empreendimentos paralelos nunca houve problemas com a concorrente. Segundo o entrevistado,
apesar de a Alphaville tratar-se de uma empresa de porte, alguns itens so diferenciados nos
empreendimentos oferecidos pela Teixeira Holzmann. Por exemplo: enquanto nos
empreendimentos da Alphaville a rea de lazer (o clube associado) est fora da rea do
condomnio, devendo ser acessada por um tnel que passa por debaixo de uma avenida, os
empreendimentos da Teixeira Holzmann trazem a rea de lazer dentro do espao residencial
fechado, de modo tal que o morador no precise sair dele.
Com relao comercializao dos lotes, a prpria Teixeira Holzmann os comercializa,
porm h muitos compradores, no a maioria, que so investidores que compram um lote apenas
para revender. Existem poucos lotes ainda disponveis nos empreendimentos. Em mdia, de 70 a
80% dos lotes encontram-se edificados. A demanda existente garante a continuidade dos
negcios, a revenda por parte de terceiros e mesmo o lanamento de novos empreendimentos,
que s no ocorreram porque duas leis do atual Plano Diretor Participativo do Municpio de
Londrina (PDPML) ainda no foram sancionadas130, encontrando-se travadas na PML, o que
dificulta a aprovao desses dois empreendimentos no municpio, o que j se arrasta por mais de
quatro anos. As leis atuais de uso e ocupao do solo e de zoneamento urbano ainda eram, na
ocasio da entrevista, as de 1998, porque as de 2008 no haviam sido sancionadas. Apesar de
inmeras assembleias e conferncias municipais realizadas, a reviso segue pendente com relao

130

Isto , at a data de realizao da referida entrevista, em 05 de dez. de 2014.

251 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

s duas leis, alm da lei do sistema virio131. Embora seja possvel a aprovao dos mesmos
isoladamente, independentemente da aprovao final das leis do PDPML, o entrevistado
considera melhor para a empresa aguardar sua adequao dentro da lei de zoneamento do
municpio. Por essa razo, muitos investidores tiram o p, e assim, segundo ele, o planejamento
perde em credibilidade. Por isso, muitos vo investir em outros municpios. Como foi o caso
recente da Teixeira Holzmann, pois nas outras no h esse entrave legal.
Questionado sobre o mercado imobilirio na cidade de Maring, afirmou que j houve
oferta de parcerias, porm, no formalizadas. Afirmou-nos que os Holzmann at conhecem o
mercado imobilirio daquela cidade, mas no a fundo. Mesmo assim, afirmou que os mercados
imobilirios locais no se tratam de mercados fechados, e citou o caso da Alphaville atuando na
cidade de Londrina. Todavia, ponderou, informando que a diferena est na questo financeira.
Enquanto nos grandes centros isso est muito presente, nas nossas cidades o financiamento
realizado com parcerias e carteira prpria, no especificamente com recursos prprios, mas
com parcerias e carteiras prximas.
Atinente ao processo de aquisio de reas, a empresa as compra, mas a maioria das
aquisies ocorre por meio de parcerias em reas passveis de urbanizao, onde estudos
apontem viabilidade e retorno. Desse modo, as implicaes financeiras para a empresa consistem
na constante necessidade de capital de giro prprio. No caso dos investimentos em Londrina, as
incorporaes ocorreram majoritariamente em reas prprias, mas em outras cidades
frequentemente incorporaram por meio de parcerias com proprietrios locais, embora o capital
para movimentar toda a atividade seja de origem prpria. Os parceiros so remunerados com
unidades dentro do empreendimento, ou para moradia ou para investimento e a incorporao
feita por quadros prprios da empresa. J a etapa da implantao que a construo do
espao residencial fechado , no caso de algumas obras, terceirizada por empreita,
principalmente quando incorporam fora da cidade de Londrina. E, nesta etapa, que a empresa
atua com recursos prprios, porque, para iniciar tudo isso, desde a parte jurdica, da aprovao do
loteamento etc., preciso muito recurso disponvel acumulado.
Com relao comercializao, intermediao e relao com a carteira de clientes,
informou-nos que h um mix de pessoas, de quadros prprios somados a participao de equipes
locais, de duas imobilirias da cidade que comercializam para a Teixeira Holzmann. Quando
atuam fora, em outras cidades, a empresa coordena as atividades, porque a fora de venda local,

131

Isto , at a data de realizao da referida entrevista, em 05 de dez. de 2014.

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CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

a equipe de trabalho local, a parceria feita com proprietrio local, ento a Teixeira Holzmann
apenas coordena as equipes locais por meio do processo de incorporao.
Na perspectiva do entrevistado, atualmente o mercado imobilirio londrinense est muito
comprador132. Hoje, afirma ele, a valorizao assegura ainda o retorno, no caso dos terrenos em
espaos residenciais fechados. Apesar de que h uma tendncia de pequena baixa para os
prximos anos, o mercado de terras urbanas encontra-se ainda no auge da curva dos preos, mas
pode haver manuteno desse nvel, porque, em sua opinio, a prpria demanda sustenta isso,
seja para investimento, seja para moradia. Pode-se dizer, afirma ele, que entre 2008 e 2013 houve
uma valorizao violenta, uma valorizao brusca desses preos, e isso se confirmou com
dados reais prprios da empresa, mediante constatao de mercado.
Para o entrevistado, quem mora num espao residencial fechado hoje busca
qualidade, busca as amenidades. Embora a maioria dos compradores seja composta por
moradores das mesmas cidades em que so implantados os empreendimentos, h condminos de
grandes centros, das outras cidades da regio, apesar de que cada empreendimento e em cada
cidade apresentam situaes especficas ao local. Mas a demanda local conhece e entende que o
morar em um espao residencial fechado significa qualidade de vida, ainda que isso dependa
de uma deciso pessoal. Essa deciso era barrada por falsas impresses: 1) a taxa de
condomnio demasiado alta, o que no se comprova, afirma ele, podendo ocorrer at mesmo o
contrrio, sendo mais baixa que em muitos edifcios, porque ela se dilui no rateio entre os
moradores; 2) distncia: a distncia trata-se de um paradigma que a Teixeira Holzmann tentou
sempre quebrar desde o incio das atividades em Londrina, mesmo porque o longe e o
perto so relativos. E prosseguiu comentando que a pessoa que mora no centro pode gastar
o mesmo tempo para levar o filho at a escola que a pessoa que mora num loteamento fechado
na Palhano, porque no centro h mais trnsito, h mais lentido, em contraposio este setor est
mais integrado ao sistema virio, o qual possui boa infraestrutura viria, ainda que atualmente
tambm tenha muito trnsito. O condmino do centro necessita descer do seu apartamento,
pegar seu carro na garagem, sair da garagem e trafegar pelo centro da cidade, j o condmino do
espao residencial fechado apenas necessita sair de casa, alm do fato de que h escola na
Palhano como o Saint James International School133 , dentre muitos equipamentos comerciais. Ou
seja, ela [a pessoa] resolve tudo l mesmo!. Por isso o senhor Marcos Holzmann vem

Conforme apresentaremos no quinto captulo, os dados atinentes evoluo da quantidade de terrenos, imveis
residenciais e comerciais ofertados nas duas cidades entre agosto de 2004 e dezembro de 2014 vo ao encontro desta
afirmao.
133 Trata-se de uma escola bilngue localizada nas adjacncias dos condomnios construdos pela Teixeira Holzmann.
132

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

tentando quebrar esse paradigma desde o lanamento do Royal Golf (Figura 26), de que morar
em condomnio na Palhano morar longe.

Figura 26 - Londrina. Vista area de alguns dos espaos residenciais fechados


construdos pela Teixeira Holzmann na Gleba Palhano. 2014.

Fonte: acervo restrito da empresa.

Atualmente, a Teixeira Holzmann est concluindo o The Euro Royal Residence & Resort, o
qual, nas palavras do nosso entrevistado, consiste numa ideia diferenciada. um condomnio
diferenciado, assim como o Royal Golf o foi na sua poca. Est numa rea de baixa densidade.
H muita rea verde no seu entorno, aproximadamente mais de 12 m2 por habitante seis
alqueires de mata, estendida sobre um fundo de vale de 100 metros de profundidade , que
proporciona uma temperatura mais amena registrada, de trs at quatro graus a menos que
noutros locais. O The Euro (Figura 27), aps a construo da infraestrutura, que est em fase de
acabamento, liberou os lotes privados para construo, j que o tempo mdio de construo de
uma residncia de alto padro de aproximadamente um ano, tempo restante at a concluso
completa das obras no condomnio. Ele possui 612.000 m2 de rea total, 138 unidades de 1200
m2, vendidas R$ 1.110,00 o m2 atualmente. Para a aquisio dessa rea, a Teixeira Holzmann

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CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

realizou uma parceria com trs famlias proprietrias, adquirindo 10, 10 e 5 alqueires,
respectivamente, de cada famlia.

Figura 27 - Londrina. Vista area do condomnio The Euro Royal Residence & Resort
Teixeira Holzmann. 2014.

Fonte: http://www.euroroyal.com.br/obras-galeria.asp?fotos_id=36. Acessado em 19 de jan. de 2015.

Por conta da declividade mais acentuada no terreno, da ideia desenvolvida de implantar as


reas comuns numa ilha construda dentro de um lago artificial, as quais demandariam pontes,
chegaram concluso do ar europeu do condomnio, e ento Marcos Teixeira Holzmann
decidiu fazer os equipamentos conforme edifcios famosos da cidade de Bruges, na Blgica, e as
pontes semelhantes s de Veneza, na Itlia. At mesmo por isso, a ilha do condomnio se chama
Ilha de Bruges, quem contem rplicas das construes existentes na cidade de Bruges.
The Euro conta com Palladium, (prtico de entrada), com 1200 metros
quadrados, Eixo monumental com jardins de Hanover, espelho de Versalhes e
como grande atrao a ilha de Bruges, que ser reproduzida para abrigar Caf
de La Place, Cinema Lumire, (com capacidade para 50 pessoas), Spa Beauty
Center, Place de La Fontaine, Atelier, Child Care e Pet Care, entre outras

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

atraes. Entre a infraestrutura e as reas que incluem esses servios sero


investidos R$ 25 milhes134.

O The Euro foi oficialmente lanado em 13 de maio de 2008, quando o evento de


lanamento contou com apresentao de cantores consagrados da bossa nova, MPB e do jazz,
sendo noticiado na mdia londrinense como o dia em que nevou em Londrina (MAGRINI,
2013, p. 104). Inicialmente, os terrenos a partir de 1.200 m2 foram ofertados a preos a partir de
R$ 300,00 o m2, em maio de 2008. Antes do seu lanamento j contava com 30% dos terrenos
comercializados. Em dezembro de 2014, 75% dos lotes j haviam sido comercializados ao preo
de R$1.100,00 o m2, de acordo com as informaes repassadas pelo entrevistado.
Outra entrevista, a partir da qual coletamos informaes correlatas lgica em
perspectiva, foi realizada junto Construtora Paysage, embora no seja uma construtora da
cidade de Londrina. Trata-se de uma empresa da cidade de Curitiba/PR, de atuao concentrada
no estado do Paran, presente nas cidades de Maring, Cascavel, Umuarama, Londrina, dentre
outras. Chegou recentemente a Londrina, embora as negociaes junto Prefeitura Municipal
tenham se iniciado h mais de quatro anos, segundo o entrevistado. O Grupo Paysage, fundado
em 1992, possui mais de 20 anos de atuao no sul do pas, atuou em mais de 24 cidades, com
mais de 38 empreendimentos entregues, tendo participao em obras de importantes shoppings
centers em Curitiba/PR.
O primeiro empreendimento em construo em Londrina o Parque Tau (Figura 28),
um loteamento fechado com 1.200 lotes, com terrenos de aproximadamente 250 m2 custando em
torno de R$ 100.000,00 no preo vista, situado na Zona Leste da cidade, envolto por um
loteamento aberto, tambm em construo pela Paysage. A incorporao que se iniciou em 2013,
foi antecedida pela aquisio de lotes de grandes dimenses, sendo que a empresa possui terrenos
em outras reas da cidade e em outras cidades no norte do Estado. Quem intermedeia e
comercializa o empreendimento a Raul Fulgncio - Negcios Imobilirios.

Ver: The Euro investe em sofisticao. Disponvel em: http://www.folhaweb.com.br/?id_folha=2-1--630420080511. Acessado em 21 de fev. de 2015.
134

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CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

Figura 28 - Londrina. Vista area do Parque Tau em primeiro plano. 2014.

Fonte: http://img.olx.com.br/images/80/802514016078149.jpg. Acessado em 24 de abril de 2015.

Durante a realizao da entrevista foi mencionado o interesse da Paysage em atuar na


cidade de Maring. Porm, segundo o entrevistado, o alto preo da terra, que em alguns casos
chegava ser o dobro do que pagaram em Londrina, resultou na opo por Londrina. Numa
rpida comparao, afirmou-nos que enquanto um alqueire de terra custava em torno de R$
700.000,00 em Londrina, em Maring chegava a custar de R$ 1 milho a R$ 1,5 milhes, porm
os lucros oriundos da incorporao seriam equivalentes nas duas cidades, no compensando,
portanto, naquele momento a opo por Maring.
...
O caso maringaense ao mesmo tempo em que comporta similitudes tambm desvela
expedientes diferentes dos observados na cidade de Londrina, se no de naturezas diversas de
intensidades distintas. o caso da opo pela construo sob a modalidade condomnio a preo
de custo, que, de acordo com um dos entrevistados, at hoje a marca indelvel do
financiamento imobilirio em Maring, havendo mais de uma centena de edifcios construdos
na cidade sob essa modalidade e seis construtoras que at hoje incorporaram dessa maneira.
O condomnio a preo de custo constitudo por um grupo de pessoas interessadas em
investir em imveis, modalidade na qual os participantes pagam suas cotas da construo na
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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

proporo das fraes ideais do terreno correspondente s respectivas unidades autnomas,


acrescida da taxa de administrao da obra construtora, sem juros de financiamento ou
influncia de fortes variaes especulativas externas. Esse custo final obtido apenas por meio de
um oramento completo, que contratado depois de que todos os projetos estejam prontos.
uma modalidade de baixo risco construtora, uma vez que em caso de inadimplncia ou
dificuldades o cronograma se ajusta ao desembolso do condomnio constitudo e, sobretudo
porque quem assume os riscos por inadimplncia e variao de custos so os prprios
compradores, neste caso os condminos. Dessa maneira, so os condminos quem determinam
o avano ou a paralisao do empreendimento.
A disseminao do condomnio a preo de custo na cidade de Maring um indicador da
solidez do mercado imobilirio local, da capacidade de pagamento disponvel e do
entrelaamento entre os agentes e os investidores individuais, ressaltam os entrevistados, o que,
de certo modo, contribui com a alavancada dos preos de terrenos ao disseminar na cidade a
resistncia s modalidades de incorporaes propostas por empresas de fora da cidade, que
encontram relativa baixa aceitao ao repassar o custo do terreno ao valor de venda das unidades
em funo do custo j proibitivo dos mesmos e, ao mesmo tempo em que no podem operar
com margens de lucro mais baixas, como o caso do condomnio a preo de custo.
A figura jurdica do condomnio constitui-se a partir dos profissionais e participantes do
empreendimento, alm dos permutantes do terreno, imobiliria, corretores, advogados e
contadores do condomnio. De acordo com Postali, Mendes e Tws (2011, p. 8), o condomnio a
preo de custo se estrutura da seguinte forma:
Normalmente uma imobiliria rene um grupo de pessoas, que adquirem um
terreno que j formou em carteira e formam um condomnio. Institui-se a
pessoa jurdica do condomnio, para construir um prdio em cima daquele
terreno. S que esse condomnio institudo que gerencia a obra, administra o
caixa, toma as decises, faz as compras e realiza o contrato com uma
construtora terceirizada, a qual recebe um percentual de remunerao pra
executar a obra. Em Maring esse sistema recente, devido a alguns fatores,
tais como, a falta de confiana na incorporao, devido o fracasso de algumas
grandes incorporadoras; a alta taxa de permuta dos terrenos exigida pelos
proprietrios fundirios, em torno de 22% [...]. Em Londrina a taxa de permuta
[...] em torno de 15%, bem abaixo do que em Maring.

Dentre as entrevistas realizadas nesta cidade, uma delas foi junto a um corretor 135 da
incorporadora Construtora Cidade Verde (CCV), na qual comum o emprego dessa
modalidade. Trata-se de uma empresa destinada construo de empreendimentos verticais, que
atua tanto na construo como na incorporao. A CCV est h 34 anos no mercado
135

Entrevista realizada no dia 21 de novembro de 2013, com um corretor de vendas da CCV.

258 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

maringaense, porm j passou por mudana de direo/proprietrio, quando foi vendida h mais
de 16 anos a um proprietrio hoje residente na cidade de Osvaldo Cruz/SP.
A empresa constri com frequncia sob a modalidade condomnio a preo de custo, o
que a faz atuar, nesses casos, tambm como administradora e executora da obra. Por essa mesma
razo, h bastante terceirizao nas obras, sendo que, segundo o entrevistado, comumente 30%
da mo de obra empregada contratada pelo prprio condomnio que possui CNPJ
independente da empresa , o que, segundo ele, agiliza a velocidade e o andamento das obras,
seja por meio de parcerias ou terceirizaes da empreitada. Atualmente, possuem 17 edifcios em
construo na cidade sob a forma jurdica do condomnio a preo de custo, sendo que j
entregaram outros 43 edifcios em Maring ao longo de toda sua histria. Com relao ao
condomnio a preo de custo, relatou-nos que outras cinco empresas tambm o utilizam na
cidade, explicando que os imveis costumam ter um custo de 30 a 40% mais em conta para o
cliente, apesar de possuir uma entrega mais demorada, de cinco ou at seis anos, enquanto
noutras formas de incorporao o tempo mdio de trs anos.
A prpria CCV comercializa seus imveis, possuindo quadro prprio de corretores. Com
relao ao perfil da clientela, estima que est composta por empresrios, dos quais
aproximadamente 50% compram imveis de at R$ 300 mil para investimento, e acima desse
preo os outros 50% adquirem-no para moradia. Observou tambm que a relao entre a
empresa e essa carteira de clientes reforada pela preferncia por empresas locais e que
possuam edifcios mostra na cidade, alm de que tem ocorrido uma mobilidade residencial,
cujos condminos se dispem a mudar em busca de mais conforto, exclusividade, segurana,
inovaes, localizaes mais privilegiadas etc., e preferncia pela marca local e conhecida.
O atual cenrio do setor imobilirio tambm pea chave para compreender as
transformaes imobilirias e o rearranjo de interesses que acontecem na cidade de Maring,
cujos agentes perfilam estratgias convencionadas e fortemente estruturadas consecuo de
objetivos e interesses comuns s empresas locais. o caso de algumas imobilirias, construtoras e
incorporadoras que se articularam visando fortalecer suas atividades e assim, organizadamente,
estabelecer rotinas no mercado imobilirio local, cujas estruturas lhes permitem maior dilogo e
convivncia interempresarial, ao mesmo tempo em que lhes possibilitam estender suas foras e
influncias nos ambientes representativos de seus respectivos interesses, sobretudo nas esferas
comerciais, institucionais, sindicais e polticas. Neste ltimo caso, junto aos conselhos municipais,
dentre outros rgos da municipalidade.

259 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Em uma das entrevistas que realizamos em Maring estas declaraes ficaram patentes na
fala do entrevistado136, que um dos responsveis pela agrupao desses interesses e pelo
fortalecimento e defesa, diante do poder pblico e da poltica urbana local, das estratgias
pactuadas entre determinadas empresas imobilirias. Trata-se da Imobiliria Silvio Iwata,
empresa com mais de 39 anos no mercado, fundada pelo pai do atual diretor. De administrao
familiar, os filhos do entrevistado ocupam atualmente cargos chave na empresa administrativo,
financeiro etc. A empresa j atuou e ainda atua nas cidades de Maring, Sarandi, Mandaguari,
Loanda e Arapongas. Durante a realizao da entrevista, relatou-nos que seu pai fazia negcios
imobilirios na cidade desde longa data, tendo sido, em suas palavras, um dos maiores
produtores de habitao popular em Maring. Todavia, a empresa consolidou suas posies na
dcada de 2000, quando comeou a indicar a diferentes investidores terrenos encravados na
cidade ainda no parcelados, atraindo empresas de So Paulo, principalmente por meio de
negcios realizados em parceria com a MRV.
Foi por meio dessa parceria com a MRV, e a partir das constantes visitas cidade de
Londrina, onde observou exemplos negativos do ponto de vista da insero residencial, que o
entrevistado percebeu que a integrao malha urbana j consolidada resultaria em bons
resultados do ponto de vista urbanstico e mercadolgico, e entendeu que onde dava bom
aluguel, dava boa venda para essa classe. Assim, decidiu incentivar a produo de moradias mais
integradas cidade de Maring, dentro da paisagem urbana, mais prximas ao centro da
cidade, visando otimizar a infraestrutura urbana, produzindo unidades habitacionais e
financiando-as para os clientes.
De acordo com o nosso entrevistado, o incio da consolidao da empresa pautou-se pela
busca em enxergar alm da tendncia predominante. O cenrio institucional foi oportuno, a partir
da criao de linhas creditcias e de mecanismos financeiros garantidores como a Lei da
Alienao Fiduciria e a Securitizao, que ganharam maior segurana aps a Lei N 9.514, de 20
de novembro de 1997 e a Lei N 10.931 de 2 de agosto de 2004, respectivamente. Assim, neste
cenrio, a associao com a MRV foi salutar em acelerar os negcios para atender aos segmentos
de mdia renda faixa dois e trs do atual PMCMV , cuja fatia de mercado foi contemplada
na cidade, segundo ele, por meio de uma insero residencial no dispersa, privilegiando os lotes
vagos com boa localizao no tecido urbano. O protagonismo no mercado imobilirio
maringaense, seja pela estruturao da empresa ao longo dos anos em ambientes representativos
da classe empresarial, seja pela expertise com os negcios imobilirios, foi proposto num cenrio
Entrevista realizada no dia 22 de novembro de 2013, com o senhor Silvio Saiti Iwata, diretor da Imobiliria Silvio
Iwata.
136

260 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

de reorganizao poltica, que vai desde a presena no Conselho Municipal de Planejamento e


Gesto Territorial de Maring (CMPGTM), onde tem sido muito atuante, defendendo interesses
do segmento e do desenvolvimento urbano da cidade, bem como no enfrentamento de
dissenses entre as entidades ali representadas.
Alm da presena no Conselho, a criao da Central de Negcios Imobilirios (CNI)
tambm pea chave na compreenso das estratgias aqui discutidas. A CNI foi fundada no ano
de 2001, com o objetivo de construir uma mdia para o mercado imobilirio local. Est formada
atualmente por um bloco de 24 grandes imobilirias, reunidas com a finalidade de debater e
defender interesses comuns e estabelecer no mercado imobilirio local uma forma utilizar
estratgias mediticas nos negcios imobilirios, o que resultou no Jornal de Ofertas Imobilirias,
o qual j mencionamos no incio desse captulo. De acordo com informaes extradas do
prprio site da CNI, [...] as imobilirias locais se reuniram com a finalidade de criar no mercado
imobilirio local uma nova forma de gerar negcios137.
Com o propsito de acrescentar e at mesmo solucionar diversas dificuldades
encontradas nesse setor nos dias de hoje, [as imobilirias associadas] deram vida
uma ideia indita em nvel regional e implementaram a Central de Negcios
Imobilirios. A associao traz novidades ao mercado local e regional,
encontradas at ento somente nos grandes centros.138

De acordo com Lima da Silva (2010, p. 159), que desenvolveu pesquisa em nvel de
mestrado atinente criao da CNI, este modelo de agrupamento de imobilirias j estava
presente em cidades como Curitiba e Florianpolis, embora nessas duas cidades esses
agrupamentos recebam outra denominao. Lima da Silva (2010, p. 160), com base no relato do
vice-presidente da CNI poca da realizao de sua pesquisa, afirma que os fundadores da CNI
se pautaram pelos estatutos desses outros agrupamentos e fizeram as adaptaes necessrias sua
realizao. Cada membro da CNI pertence a uma imobiliria diferente. No mbito da CNI eles
desempenham um trabalho colaborativo, o que raro nesse ramo, porm muito importante para
o sucesso da organizao, afirma a autora (LIMA DA SILVA, 2010). Apesar de haver iniciado
com 13 imobilirias, algum tempo depois muitas delas foram se desligando da CNI, reduzindo a
sete o nmero de empresas associadas139. poca da pesquisa de Lima da Silva (2010), a CNI
contava com 29 empresas de negcios imobilirios, no apenas da cidade de Maring, mas do
aglomerado urbano, e contava tambm com negcios espalhados por todo o Estado, unindo

Informaes extradas da pgina da empresa. Disponvel em: http://www.centralnegocios.com.br/conheca-nos.


Acessado em 21 de fev. de 2015.
138 Informaes extradas da pgina da empresa. Disponvel em: http://www.centralnegocios.com.br/conheca-nos.
Acessado em 21 de fev. de 2015.
139 Em maro de 2015 contava com 24 grandes imobilirias da cidade.
137

261 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

mais de 40 corretores de vendas, aproximadamente 30 especialistas em locao e mais de 30


angariadores de imveis urbanos e rurais.
Lima da Silva (2010, p. 160), afirma que o objetivo da CNI no consiste apenas na
publicao do Jornal de Ofertas Imobilirias, mas tambm busca dirimir os desafios enfrentados
pelos agentes do mercado imobilirio na cidade, reunindo um poder de barganha para negociar
e conciliar interesses. Os associados renem-se duas vezes ao ms, a fim de discutir problemas
da classe na cidade. Muitas empresas aproximam-se da CNI, todavia mais interessadas em
divulgar no Jornal de Ofertas Imobilirias, e menos em defender os interesses comuns. Dessa
forma, os seus associados tm rejeitado e indeferido a entrada desses novos candidatos (LIMA
DA SILVA, 2010, p. 160). Diferentemente dos associados do Jornal Folha de Imveis de
Maring, criado no ano de 2007, os associados da CNI objetivam no apenas publicar anncios,
mas buscam tambm se conhecer e discutir o mercado imobilirio maringaense, por meio
das reunies quinzenais.
Entre os pontos de pautas frequentes nas reunies da CNI, Lima da Silva (2010, p. 161)
destaca aqueles concernentes economia local, demografia, demanda, bem como aos
aspectos relacionados gesto de suas empresas e, sobretudo, promoo da troca de
experincias e realizao de preges sobre os preos praticados na cidade, buscando um
nivelamento dos mesmos. Apesar de se tratar de agrupamento heterogneo de imobilirias e
construtoras, ele conforma uma rede estratgica, cujos associados se articulam para empreender
resultados que, se isolados, dificilmente atingiriam.
Lima da Silva (2010, p. 173) afirma que a maioria das empresas associadas analisa os
preos dos produtos imobilirios como uma estratgia que lhes possibilite argumentar com a
clientela de modo condizente com o mix de marketing, posto que o preo, em conjunto com os
demais elementos do composto mercadolgico, influencia a percepo dos consumidores sobre
as ofertas disponibilizadas no mercado. Na questo concernente formao dos preos dos
produtos, interposta s empresas associadas CNI:
[...] todos os empresrios informaram que tm auxlio na formao dos preos.
A maioria busca esse auxilio com frequncia, e somente um dos empresrios
apontou que busca auxlio para formao dos preos das suas ofertas
esporadicamente. Os empresrios informaram que a principal fonte de auxlio
a pesquisa realizada pelo SECOVI. (LIMA DA SILVA, 2010, p. 176).

Alm de recorrerem ao SECOVI no tocante formao dos preos, Lima da Silva


(2010, p. 178-179) coloca que os empresrios afirmam que monitoram os preos concorrentes
com frequncia, a fim de que tenham maior poder de argumentao com seus clientes e

262 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

conhecimento a respeito sobre qual produto e a que preo seus concorrentes esto ofertando no
mercado imobilirio maringaense.
Com relao segmentao de mercado, Lima da Silva (2010, p. 174) afirma, por meio de
questionrios aplicados aos membros da CNI, que a maioria das empresas no trabalha com uma
segmentao de mercado, no focando apenas num submercado especfico. Todavia, trs
empresas afirmaram que utilizam a segmentao de mercado, aplicada ao tipo de servio e
produto ofertado. Por outro lado, a maioria das imobilirias confirmou que emprega variveis de
segmentao, agrupando consumidores de acordo com perfis socioeconmicos.
Alm da CNI, as sesses regionais do SECOVI-PR, o Conselho Regional de Corretores
de Imveis (CRECI), e o Sindicato dos Corretores de Imveis do Estado do Paran
(SINDIMOVEIS) hoje representam e defendem interesses fortemente articulados, cuja vitrine
mais bem elaborada na cidade de Maring a prpria CNI, que divulga no mercado local,
centraliza as ofertas, analisa os preos, discute e debate estratgias e objetivos comuns, alm de
realizar eventos e grandes feiras imobilirias locais.
O entrevistado da Imobiliria Silvio Iwata tambm atua junto ao SECOVI-PR, como
diretor de desenvolvimento urbano, tendo sido vice-presidente desse sindicato na dcada de
1990. Junto a essa entidade, mas fora dela tambm, contribuiu com a construo de alianas a
fim de proteger o mercado imobilirio maringaense, segundo suas prprias palavras.
Atualmente so 24 imobilirias, construtoras e incorporadoras que compem um bloco140,
um grupo, que segundo ele, se protege, age em unssono, defende interesses comuns e atrai
representantes de outros ramos, como, por exemplo, da Associao Comercial e Empresarial de
Maring (ACIM), cujo atual presidente j foi presidente da CNI, alm de ser proprietrio da
Imobiliria Ingaville e do quadro da diretoria do grupo Casa Max Imveis.
Ademais, os vnculos de classe esto sedimentados e integrados entre as seguintes
entidades, afirmou o entrevistado: Sindicato da Indstria da Construo Civil da Regio Noroeste
do Paran (SINDUSCON-NOR-PR), SECOVI-PR, Conselho Regional de Engenharia e
Agronomia do Estado do Paran (CREA-PR) e Associao dos Notrios e Registradores do
Estado do Paran (ANOREG). Estas entidades hoje articuladas entre si, se alianam para se

gil Imveis, Bellakaza Negcios Imobilirios, Cantareira Construtora e Imobiliria, Cantarute & Santana
Imveis LTDA, Construtora e Imobiliria Expanso, Granado Imveis - Construtora e Imobiliria, Imobiliria
Paiagus, Empreendimentos Imobilirios e Construtora Sandri, Imobiliria Santa Catarina, Imobiliria Silvio Iwata,
Ingaville Imveis, Irene Messias Imveis, LDS Imveis, Llo Imveis, Massaru Imveis, Moraes & Moraes Negcios
imobilirios, Opo Imveis, Pedro Granado Imveis - Construtora e Imobiliria, Casa Max Imveis, Iwata Iwata
Imveis Ltda, Proposta Consultoria de Imveis, Sndalo Imveis, Shimizu Imveis, WEGG Empreendimentos
Imobilirios - Construtora e Imobiliria.
140

263 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

protegerem mutuamente, organizadamente, na opinio do entrevistado, sem outros exemplos a


altura na regio. Por meio da CNI como produto final mais bem elaborado dessa articulao,
estima o entrevistado, centralizam mais de 90% da oferta atual no mercado imobilirio na cidade.
O protagonismo da CNI no mercado imobilirio maringaense (BORTOLO, 2011;
TORRECILHA, MENDES, 2010), no sentido de representar e divulgar as empresas no
mercado, em busca de benefcios mtuos, estabelece um ambiente de negcios amistoso entre as
empresas associadas, afirmou o nosso entrevistado. Nesse mesmo sentido, verificamos que a
coeso dos interesses tambm se confirma com a presena de diretores e proprietrios de outras
empresas na conduo da CNI. o caso da Imobiliria e Construtora Sandri, cujo proprietrio
ocupa a atual presidncia da CNI.
A Imobiliria e Construtora Sandri, que j est h quase 40 anos no mercado, possui
gesto familiar, diversificada do ponto de vista da comercializao, pois trabalha tanto com
imveis urbanos como rurais, atendendo vrias empresas. De atuao regional, como construtora
j desenvolveu obras nas cidades paranaenses de Maring, Marialva, Porto Rico, Floresta,
Paiandu, Sarandi, Santa Ins, Ourizona. Alm de ocupar cargos na CNI, o presidente da
empresa tambm ocupa cargos no SECOVI-PR. O incio da atuao da imobiliria Sandri
corresponde ao perodo de surgimento dessas alianas e, na opinio do corretor entrevistado 141,
ela se insere de modo diferenciado e privilegiado, pois as caractersticas atuais do mercado
imobilirio maringaense evidenciam o surgimento de empresas novatas, nas quais h uma falta
de preparo por parte dos seus profissionais, pouco atento s mudanas locais, diferente das
tradicionais, que possuem conhecimento acumulado e relaes cultivadas de longa data.
Dentre as imobilirias existentes na cidade, h a Imobiliria Paiagus, empresa na qual
tivemos a oportunidade de entrevistar duas corretoras de vendas142. Fundada no ano de 1984,
surgiu com quatro associados, embora atualmente pertena apenas a um proprietrio. Os antigos
proprietrios eram ex-funcionrios bancrios e profissionais provenientes da rea comercial.
Afirmam possuir uma das maiores carteiras de locao de imveis na cidade. Em Maring, a
imobiliria intermediou grandes empreendimentos, mas fora da cidade tambm tem participado,
intermediando vendas nos municpios litorneos do Estado do Paran. A carteira de imveis
diversa, envolvendo imveis comerciais, residenciais, de diferenciados padres e localizados em
diversas cidades do aglomerado urbano. A imobiliria Paiagus, que faz parte da CNI, est filiada
tambm ao Portal Sub100, meio pelo qual oferta seus imveis e entra em contato com uma vasta

141
142

Entrevista realizada no dia 22 de novembro de 2013.


Entrevista realizada no dia 10 de dezembro de 2014.

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CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

clientela. A viso de mercado da imobiliria est assentada em um cenrio no qual o cliente tenha
a sua imobiliria particular, e, por isso, buscam oferecer esse diferencial a mais ao cliente.
Atualmente, a imobiliria Paiagus possui negcios nas cidades do aglomerado urbano e
do entorno regional de Maring, tais como Marialva, Itaguaj, Sarandi, Santa Ins, Santo Incio e
Paiandu, alm de Dracena, no Estado de So Paulo. Afirmam existir muitos proprietrios de
fora da regio e inclusive de fora do pas que continuam investindo na cidade, ressaltando ainda a
existncia de decassguis, dentre brasileiros hoje residentes na Espanha, e que investem em
Maring. Faz parte da carteira de clientes locatrios muitos estudantes, haja vista a cidade atrair
muitos jovens de outros municpios e estados brasileiros, pblico alvo que atualiza os expedientes
no mercado de locao de imveis (MOTA, 2007). Afirma que os preos dos terrenos
encontram-se num patamar exagerado, apresentando valores to altos quanto aqueles
constatados nas cidades de Curitiba e So Paulo, e esses preos necessitaro se ajustar ao
mercado atual, tendncia que j veio do ano de 2013 e que se reforou no incio do ano de 2015.
Embora a cidade esteja em pleno crescimento, as entrevistadas afirmaram que j h sinais de
enxugamento no mercado imobilirio local, embora a municipalidade atualmente tenha
oferecido um respaldo significativo ao pleno desenvolvimento da cidade.
Outra empresa da cidade de Maring a que tambm tivemos a oportunidade de realizar
entrevistas143 com corretores e consultores de vendas foi a Construtora e Imobiliria
Expanso. Trata-se de uma empresa de no mais de duas dcadas de atuao na cidade, tendo
iniciado suas atividades em 1997, especificamente na construo civil, incorporando obras
residenciais, comerciais e industriais. No nicho residencial, a empresa tambm se responsabilizou
pela comercializao, posicionando-se como imobiliria e administradora de imveis. A
construtora conta com sete obras entregues na cidade, sendo quatro edifcios residenciais, dois
condomnios horizontais e uma obra comercial executada pelo sistema de condomnio a preo de
custo embora atualmente s trabalhe na modalidade preo fechado. Atualmente possui trs
lanamentos residenciais na cidade, na forma edifcio. Voltada aos segmentos de renda mdia-alta
e alta, atualmente foca na alta renda, ofertando edifcios de alto padro.
Quando questionados sobre as distines entre o mercado imobilirio maringaense e o
londrinense, ressaltaram que em Maring h cabeas pensantes da cidade, polticos que
pensam na cidade144, alm de uma associao comercial e industrial muito ativa e do
Observatrio Social de Maring que, tal como o Conselho de Desenvolvimento Econmico de
Entrevista realizada no dia 10 de dezembro de 2014, com dois corretores/consultores de vendas.
Aqui os entrevistados fazem meno indireta ao Movimento Repensando Maring, do qual falaremos adiante,
ainda no presente excerto, em que tratamos da Construtora e Imobiliria Expanso.
143
144

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Maring (CODEM), na opinio do entrevistado, composto por [...] pessoas, empresrios de


nome na cidade, que destinam parte do tempo a cuidar para que no haja desvio de verba poltica
dentro da cidade.
De acordo com Gini (2007) a hegemonia desses "pensadores" da cidade de Maring,
possui um lugar na histria da poltica local. Essa ideia desenvolveu-se em compasso com a
hegemonia do empresariado maringaense, a partir da segunda metade dos anos 1990. Afirma
Gini (2007, p. viii) que:
Este processo deu-se por intermdio do Movimento Repensando Maring que
articulou e reuniu os diferentes segmentos de grupos empresariais entidades
patronais, comrcio, indstria e prestao de servios para se transformar em
uma fora dirigente capaz de ditar alguns rumos polticos da cidade a partir da
idia-fora do desenvolvimento econmico. O Movimento Repensando
Maring deu origem ao Conselho de Desenvolvimento Econmico de Maring
(CODEM), criado por lei municipal em 1997 e que responsvel pela gesto
do Fundo Municipal de Desenvolvimento Econmico, alm de formular as
polticas de desenvolvimento da cidade. Formado por diversos grupos de
segmentos e entidades diferentes mais de 80, ao todo , o Repensando
Maring foi controlado desde seu incio pela Associao Comercial e
Empresarial de Maring (ACIM), cuja estratgia poltica lhe permitiu se impor
como liderana legtima sobre todo o conjunto. Embora se apresentasse como
um movimento apartidrio e sem cunho poltico, as propostas do Repensando
serviram de base para os planos de governo dos prefeitos eleitos em 1996, 2000
[...] e em 2004, quando o candidato eleito foi um membro do CODEM e
conselheiro da Associao Comercial. O projeto hegemnico gestado pelo
grupo empresarial dirigente pautou as administraes municipais nesse perodo.

Tendo incio no ano de 1994, sua construo ganhou escopo em 1996 com o Movimento
Repensando Maring, quando foi elaborado um documento com as principais diretrizes polticas
de desenvolvimento para a cidade at o ano de 2020. No ano de 1997 o movimento ganhou mais
fora poltica, quando foi institucionalizada a participao do empresariado na administrao
pblica, por meio do CODEM (GINI, 2007, p. 22).
importante esclarecer o fato de que ao poltica do empresariado, permitindo que a
ACIM liderasse o Movimento Repensando Maring, se desenvolveu num sentido em que tirasse
das mos do poder pblico o controle do CODEM. Desse modo, "[...] o Repensando Maring se
transformou em uma fora dirigente capaz de assumir o controle poltico da cidade, mesmo sem
participar diretamente do processo eleitoral. A ACIM, como seu brao forte desde o incio do
movimento, consistiu na principal entidade a liderar e defender os grupos participantes, sendo a
principal porta-voz na mdia do Repensando Maring, por meio de sua publicao mensal, a
Revista ACIM (GINI, 2007, p. 47).
Em sntese, o Movimento Repensando Maring foi articulado, de acordo com Gini (2007,
p. 49), para inserir o municpio [...] na rota do desenvolvimento econmico, desenvolvendo
266 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

projetos como o fortalecimento da marca Maring, de atrao de investimentos, de polticas de


benefcios fiscais para atrao de empresas e incremento nos valores de ICMS que eram
repassados pelo Estado [...].
Retomando as informaes obtidas na ocasio da entrevista realizada junto aos corretores
da Construtora e Imobiliria Expanso, eles afirmam que:
[...] Maring uma cidade que j nasceu planejada. Ela foi criada pela CMNP,
que uma companhia inglesa. Com ruas largas, com ruas traadas, com planos
de crescimento definidos: para onde vai crescer, pra que lado vai crescer [...].
Maring no tem favelas, Maring no tem Cinco Conjuntos145, entendeu?
Ento, Maring uma cidade diferenciada, porque aqui o cara pode vir fazer o
que ele quiser, mas ele s faz se as pessoas permitirem que isso acontea. E aqui
tem pessoas que pensam na cidade como o lar de sua famlia, e ns cuidamos
muito bem disso. [...] tem muitas pessoas que investem em Maring,
empresrios de sucesso, que ganham dinheiro fora de Maring e trazem esse
dinheiro para Maring, investem em Maring.

Com relao incorporao em reas que no so de sua propriedade, a empresa as


adquire por meio de parcerias/permuta. Destacam que no h reas preferenciais na cidade,
porque toda a cidade dinmica, embora cada segmento demande um determinado local.
Atualmente, o maior edifcio em incorporao pela empresa est sendo construdo prximo ao
Novo Centro Cvico - Eurogarden e trata-se do Patmos Premiere Residences para o qual, de
acordo com os entrevistados, no h atualmente projeto altura em sofisticao e estilo na
regio (Figura 29).
No que diz respeito aos financiamentos e aquisies, afirmou que o cliente paga 40% do
preo do imvel durante a obra e os 60% restantes aps a entrega das chaves, por meio de
quitao ou de financiamento bancrio, sendo a Caixa Econmica Federal e o Bradesco os
bancos com os quais mais trabalham. Com relao aos segmentos atendidos pela imobiliria
Expanso, afirmam possuir clientela diversa, desde aquela que demanda imveis de R$ 70 mil at
R$ 38 milhes na cidade, intermediando todo tipo de negcios rurais e urbanos.

Refere-se a uma rea residencial especfica da Zona Norte da cidade de Londrina, onde foram implantados os
primeiros cinco conjuntos habitacionais no perodo do BNH. Como percebemos aqui, a designao carrega at hoje
certo estigma socioespacial.
145

267 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Figura 29 - Maring. Patmos Premiere Residences (maquete digital).

Fonte: http://www.grupoexpansao.com.br/lancamentos/650/patmos-premier-residences. Acessado em


20 de abr. de 2015.

Atinente ao PMCMV, afirmaram no ser mais significativa a atuao do Programa na


cidade, porque:
[...] no existe casa de at R$ 145 mil na cidade, [...] tudo mais caro aqui.
Maring tem cidades dormitrio: Marialva, Mandaguau, Paiandu, Sarandi so
todas cidades dormitrios de Maring. Maring tem uma populao flutuante
de oitocentas a novecentas mil pessoas, e a populao de Maring de
quatrocentas mil pessoas. Ento voc imagina que uma cidade para morar
quatrocentas mil pessoas, como que vai ter uma estrutura de sade, de
transporte, de saneamento... pra novecentas mil pessoas? Tem que ser uma
cidade muito planejada, se no ela implode. Pra voc comprar hoje um alqueire
de fazenda em rea urbana de Maring um milho e oitocentos mil reais. Se
voc pensa que tantos por cento vai pra prefeitura, tantos por cento pra rea
social... financeiramente no se consegue trabalhar com R$ 145 mil, que o
preo mximo, e o perfil do maringaense tambm no um perfil de ter dois
quartos e uma cozinha, que o que obrigado pelo Minha Casa Minha Vida.

Dando continuidade ao posicionamento dos entrevistados da Construtora e Imobiliria


Expanso, em entrevista concedida ao Programa Opinio, do canal MultiTV Maring, o senhor
Alexandre Nicolau, Diretor Presidente da Construtora Expanso e presidente da regional do
SECOVI de Maring, abordou as caractersticas atuais e as perspectivas do mercado imobilirio
maringaense146. De acordo com o senhor Alexandre Nicolau, houve uma grande
profissionalizao do mercado imobilirio maringaense. Por isso, trata-se de um mercado
diferenciado, de uma cidade privilegiada em termos de projeto urbanstico, que acaba
desdobrando em uma maior exigncia por conta dos moradores. Salienta que Maring ganhou
A entrevista foi ao ar em 13 de abril de 2014, no Programa Opinio. A entrevista encontra-se disponvel na
ntegra
na
pgina
do
Youtube
do
MultiTV
Maring,
no
seguinte
endereo:
https://www.youtube.com/watch?v=ctfgADcStVc. Acessado em 15 de fev. de 2015.
146

268 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

muito com a entrada de uma variedade de conceitos e de projetos arquitetnicos, de excelente


padro arquitetnico. Maring apresenta um setor bastante unido, sob o ponto de vista da
interatividade entre as empresas, e isso um beneficio para o mercado, porque quando as pessoas
se conversam, quando as empresas tratam do assunto de forma aberta e transparente, [...] acaba
nivelando o mercado e evitando distores. [...] Uma das grandes dvidas na hora em que a
pessoa vai vender o seu imvel quanto vale, por quanto ela vai vender, por quanto ela vai
alugar, e ns temos a oportunidade, em Maring, de termos isso de forma bem clara entre as
empresas. Nesse ponto, o entrevistado referiu-se CNI e aos seus associados, especificamente,
e seguiu afirmando que estes realizam: [...] rodadas de negcios, onde os valores so aferidos por
um grupo de empresas, e isso faz com que o proprietrio daquele imvel que est venda [...]
possa ter um parecer de mercado, e no um parecer dele ou de uma imobiliria apenas, [...] e isso
evita a especulao de mercado.
De acordo com o senhor Alexandre Nicolau, os bairros da cidade vm experimentando
uma mudana significativa, o que se d, basicamente, pelas iniciativas do poder pblico nesses
bairros:
Paralelamente, algumas regies acabaram ficando adormecidas por algum
tempo e, de repente, as incorporadoras descobriram aqueles lugares como um
nicho de mercado, e isso tambm d uma caracterstica diferente para aquela
regio. Mas o grande balizador disso o prprio mercado. Quando existe um
lanamento imobilirio bem estudado, bem planejado, para determinado local,
ele j leva em conta todos os custos, inclusive de aquisio do terreno naquela
regio. Ento, isso faz com que o mercado se nivele por si mesmo, evitando a
especulao. [...] O investimento em imveis sempre foi uma excelente
oportunidade de negcios, [...], e por ser Maring uma cidade em crescimento,
o investimento em imvel sempre um bom negcio.

Com relao ao protagonismo da iniciativa privada, afirmou que:


A iniciativa privada em Maring muito forte, muito atuante e, atravs da
iniciativa privada, vrias entidades esto unidas, fazendo a contratao de um
Master Plan para Maring e regio. Esse Master Plan contemplar no s
Maring, mas toda a grande Maring, e isso faz com que as administraes
municipais futuras passem a entender esse Master Plan como um assunto j
estudado, j discutido e, apoiando esse Master Plan, tambm tero apoio dos
empresrios. Ento, isso faz parte de uma das aes que a iniciativa promove
em Maring. As entidades tem um papel muito importe nisso, porque elas
interagem entre si. O SECOVI tem um assento na ACIM, a ACIM tem um
assento no Conselho Municipal de Planejamento, tem um assento no CODEM,
tm diretores do SINDUSCON que fazem parte da diretoria do SECOVI, e
isso tudo muito importante para o estudo urbanstico da cidade e para o
conhecimento da cidade daqui h 20, 30 anos.

Ainda sobre o papel do SECOVI de Maring e de suas influncias nas cidades da regio,
afirmou que:

269 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

O SECOVI da regio noroeste tem uma base muito grande. [...]. Ns


trouxemos para Maring uma diretoria de Campo Mouro, Umuarama,
Paranava, Cianorte e Marialva, e o nosso objetivo terminar nosso mandato
com quinze cidades onde o SECOVI esteja representado fisicamente. Apesar
de essas cidades fazerem parte da nossa base, elas tinham pouco acesso aos
servios e benefcios do SECOVI, por estarem concentrados em Maring. Com
essa atuao localizada, ns vamos oferecer para esses municpios os benefcios
que ns j temos aqui em Maring e, entre eles, a possibilidade dos empresrios
dessas cidades se reunirem para um objetivo comum, que o bem do mercado
imobilirio. O mercado imobilirio saudvel muito importante para a cidade.
[...] Uma cidade passa a ser considerada uma cidade pujante, a partir do
momento em que o mercado imobilirio tambm um mercado que est em
crescimento. [...] Maring uma das cidades com o maior nmero de
imobilirias do Brasil, em nmeros absolutos, est entre as dez. Alm disso, se
computarmos todo [...] o setor condominial [...] estamos falando de muita
gente.

Evidenciamos o quo protagonista tem sido o empresariado maringaense, articulado entre


si e articulado aos interesses daquilo que Logan e Molotch (1987) denominam mquina de
crescimento urbano. Desde aes que perpassam as atividades de uma determinada empresa, a
um movimento de escopo regional, como o Repensando Maring, s entidades de classe que
representam e defendem os interesses do setor, a articulao fica patente, demonstrando que
muitos agentes compem estruturas coesas, agindo em conjunto, angariando posies que
isoladamente dificilmente alcanariam. Que estas articulaes so conjunturais, com amplitudes
temporais, no nos resta dvida. Todavia, o caso maringaense desvela as nuances de um
empresariado urbano, que tem a cidade como pea chave, como mercadoria, smbolo e marca
principal, elo temporal do empresariamento que preside os rumos da expanso territorial e
econmica da cidade.
Para finalizar a seo das entrevistas, faremos uso agora das informaes extradas a partir
da entrevista realizada junto ao senhor Milton Brito147, scio-diretor da Ecoing
Empreendimentos Imobilirios. Trata-se de uma construtora, loteadora e incorporadora de
condomnios horizontais e de bairros planejados abertos, implantados de acordo com ideias e
conceitos sustentveis. uma empresa nova, fundada no ano de 2008, com empreendimentos
nas cidades de Maring, Sarandi e Campo Mouro. Iniciaram suas atividades em Maring, a partir
da incorporao de condomnios horizontais, em lotes de propriedade de um dos associados da
empresa. O processo de incorporao totalmente centralizado pela empresa, com exceo da
execuo da obra, fase esta que a empresa delega s empreiteiras parceiras. Atualmente, a
empresa est com sete empreendimentos em construo, sendo dois condomnios horizontais e
cinco loteamentos abertos.

147

Entrevista realizada no dia 21 de novembro de 2013.

270 | P g i n a

CAPTULO IV. A GEOGRAFIA DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES MDIAS

Especializada

em

bairros

planejados,

Ecoing

procura

incorporar

seus

empreendimentos integrados sociedade, com menor impacto social, oferecendo no mesmo


bairro produtos desde a classe D classe A, porque a mistura sempre uma coisa positiva,
afirmou o entrevistado.
No que diz respeito concorrncia local afirma que, por se tratar Maring de uma cidade
bastante segmentada, existem empresas tradicionais muito bem colocadas no mercado. Nesse
mbito, a Ecoing procura se posicionar diferenciadamente, oferecendo bairros com espaos
pblicos que as pessoas possam usar, empreendimentos imobilirios linkados com o poder
pblico.
A capitalizao vem do prprio caixa da empresa, do seu grupo de investidores e da
instituio financeira, a qual entra na parte de produo, j que se trata de grandes
empreendimentos, que demandam alto volume de recursos e de vendas de longo prazo.
Quanto ao grupo de investidores, afirmou que ele entra na fase inicial, na aquisio da rea,
comprando lotes a preos menores em grandes quantidades, operando por meio de cotas em
contratos restritos a cada empreendimento. Em apenas um caso especfico, a incorporao na
rea se deu por meio de permuta com o proprietrio da terra.
Afirma existir muitos residentes no maringaenses que optaram por morar e investir no
municpio, e que possuem investimentos no Brasil todo, investimentos no setor industrial,
investimentos em terras, fazendas no Brasil, no Paraguai, em gado e so esses os investidores que
entram com o capital, por meio dessas parcerias, fazendo parte do grupo de investidores.
Para o entrevistado, o cenrio atual do mercado imobilirio maringaense demonstra uma
preferncia pelas residncias unifamiliares, constatada em pesquisas, embora haja uma oferta
saturada de apartamentos. Segundo ele, na Zona Sul da cidade onde o mercado imobilirio tem
oferecido este tipo de produto, em reas de baixa densidade, que oferecem segurana. Todavia,
ele v como uma tendncia das cidades evitarem o condomnio fechado e por isso procuram
oferecer tambm os bairros planejados. Enfatiza ainda que muitas reas centrais da cidade
esto saturadas, citando o caso do Novo Centro, onde h apartamentos cujas janelas esto a
trs ou quatro metros de distncia da janela do apartamento vizinho. Desse modo, a Ecoing
busca pensar nos bairros para as pessoas.
O empresariado local continua forte, sobretudo os mais tradicionais, muito embora no
empreendam vises apuradas voltadas para os novos nichos de mercado, optando em continuar
oferecendo apartamentos em reas tradicionais da cidade, afirma o entrevistado. Avalia que as
empresas de fora acompanham as mudanas demogrficas, sociais, familiares, culturais, enquanto
271 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

que as locais no gostam de abandonar as velhas ideias, porque continuam na sndrome do


sucesso, embora haja uma demanda tambm tradicional na cidade.
Afirmou que as famlias maringaenses tem uma taxa de poupana muito alta, uma das
maiores do Brasil, por isso h preos fundirios muito altos, caros, dentre os maiores do Paran
(DE MARIA, 2009)148:
[...] e isso cria um efeito especulativo, mas no um efeito especulativo do tipo
bolha, um efeito especulativo duradouro. Porque essas pessoas que tem essas
poupanas so fazendeiros, so pessoas que tem renda cartorvel (sic),
sobretudo, e elas sempre vo ter esse dinheiro, e sempre vo investir em
imveis, porque, culturalmente, o melhor investimento em imvel. [...] poucas
pessoas em Maring tem o hbito de comprar produtos financeiros, sejam
aes, aplicaes etc. Ento, os preos, mesmo que sejam preos irreais, eles
dificilmente vo cair. [...]. S que eu acredito que eles esto no limite, [...]
porque as pessoas tm uma capacidade de pagamento, e o produto tem que
chegar ao consumidor final, e se voc ficar s com quem investidor, com
quem especulador, como que voc vai fazer n? Voc vai criar um banco de
estoque que no saudvel.

com base nessa ltima afirmao que pensamos a importncia dos estudos e das
pesquisas que contemplem e identifiquem as lgicas de produo imobiliria, as quais fazem e
reduzem as cidades s mercadorias, aos produtos, propriedade privada, segmentando-as por
meio de prticas rentistas, patrimonialistas, especulativas e valorativas excludentes. A partir dessa
perspectiva, ensejamos a discusso da espacializao e do deslocamento recentes da valorizao
imobiliria em Londrina e Maring. Essa discusso ser nosso objeto de anlise no prximo
captulo desta Tese.

Ver: "Preos de imveis em Maring esto entre os mais caros do Paran". Jornal Gazeta do Povo, 04 de julho
de 2009. Disponvel em: http://www.gazetadopovo.com.br/vida-e-cidadania/maringa/precos-de-imoveis-emmaringa-estao-entre-os-mais-caros-do-parana-a1loqbea2n0vda9ktf48gf49a. Acessado em 15 de abril de 2015.
148

272 | P g i n a

Captulo V
O deslocamento e a distribuio espaciais da
valorizao imobiliria no ambiente construdo

273 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO


IMOBILIRIA NO AMBIENTE CONSTRUDO

A discusso que nos ocupa nesse captulo corresponde a um dos principais


objetivos propostos para esta Tese, qual seja: apreender e compreender o papel jogado pela
terra na estruturao e na valorizao imobiliria, definido a partir de um conjunto de
processos aglutinados em torno da produo imobiliria, ensejados diferenciadamente em
funo das condicionantes escalares, que historicamente promoveram a valorizao do
espao. justamente esse condicionamento diferenciado que nos compete apreender a
partir dos exemplos e das escalas das cidades mdias de Londrina e Maring.
Num primeiro momento, analisaremos as perspectivas tericas desse captulo sobre
distribuio e deslocamento espaciais da valorizao imobiliria em Londrina e Maring,
desenvolvendo um debate sobre a formao dos preos e as categorias a serem empregadas
nessa anlise.
Abordaremos a ampliao da base territorial da cidade por meio da anlise do
volume de reas incorporadas zona urbana mediante o recurso da abertura de novos
loteamentos nas ltimas dcadas, evidenciando picos de produo da terra urbana, a fim de
apreender as localizaes temporais dessas ampliaes. Parte dos dados utilizados cobrem
as ltimas seis dcadas, demonstrando a evoluo no nmero de loteamentos aprovados
desde 1970 nas duas cidades, embora para Maring disponhamos de dados com referncia
at o ano de 2009. Outra parte cobre as dcadas de 1990 e 2000 at o ano de 2014 no caso
londrinense, destacando a evoluo dos projetos aprovados, da rea edificada total e dos
loteamentos aprovados.
Trataremos da anlise das variveis relacionadas situao da propriedade,
referentes s Caractersticas da Populao e dos Domiclios, cujas variveis foram extradas
das publicaes do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE) referentes ao
censo do ano de 2000 e de 2010. Dentre elas, foram representadas as seguintes variveis: a
proporo por setor censitrio de domiclios ocupados, no ocupados, vagos, de uso
ocasional, de domiclios alugados, em aquisio e quitados. Essa caracterizao objetiva
demonstrar as mudanas produzidas na dcada de 2000.
Como a atuao do PMCMV iniciou-se efetivamente aps o recenseamento do ano
de 2010, no foi possvel constatar mudanas significativas na situao da propriedade por
meio das variveis analisadas nesse perodo intercensitrio. Todavia, o lastro documental

274 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

possibilita empreender anlises pertinentes situao dos domiclios, prprias do


diagnstico local do planejamento habitacional, ainda que seja esta uma preocupao
secundria em nossa pesquisa como um todo.
Analisaremos a evoluo do estoque de dvida de financiamentos de imveis
realizados em todos os tempos, especificamente daqueles acumulados no perodo de 2000 a
2014. Os dados mensais referentes ao estoque acumulado de dvida com financiamentos
imobilirios nas duas cidades foram obtidos junto ao Banco Central do Brasil,
especificamente na pgina de Estatstica Bancria por Municpio (ESTBAN). A somatria
dos dados mensais demonstra a evoluo desse estoque de dvida ano a ano, bem como as
amplitudes sintomticas das mudanas no volume do mesmo, carreadas com a atuao do
PMCMV.
A oferta no mercado imobilirio ser primeiramente analisada com base na srie
histrica dos dados do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado
Imobilirio e Condominial (INPESPAR), concernente ao perodo compreendido entre
agosto de 2004 e dezembro 2014. Essa anlise ser realizada a fim de melhor qualificar e
dimensionar o principal banco de dados desta Tese que aquele referente oferta de
terrenos nos classificados imobilirios da cidade de Londrina e de Maring em 2000, 2008 e
2012. Tais anos foram selecionados a fim de constatar possveis mudanas em funo da
conjuntura nacional no perodo e em funo das possveis influncias do PMCMV na
distribuio e alteraes nos preos da terra e nos volumes de ofertas de terrenos nas duas
cidades.
Os dados referem-se aos anncios de terrenos, presentes nos classificados
imobilirios do principal jornal de circulao da cidade de Londrina e em dois jornais da
cidade de Maring, haja vista que at o ano de 2004 a cidade de Maring no dispunha de
uma mdia local especfica para a publicao dos classificados. Porm, depois desse ano,
essa mdia adquiriu importncia e passou a centralizar a maior parte dos classificados
imobilirios da cidade. Os dados foram extrados dos classificados do primeiro domingo de
cada ms dos trs anos citados. Essa compilao objetiva obter uma grande variedade de
ofertas para o escopo da cidade e dos anos em questo. Todos os dados de preo obtidos
foram deflacionados tomando-se por base o ltimo ms do qual coletamos anncios:
dezembro de 2012. Posteriormente ao trabalho rigoroso de digitao, executamos o
processamento das mdias e dos volumes de ofertas por bairros (Londrina) e por zonas

275 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

fiscais (Maring) e assim mapeamos os dados, gerando mapas de classes de preo, de


volume total de ofertas em Reais (R$) e em metros quadrados149.150
Finalmente, guisa de sntese do captulo, desenvolveremos uma breve reflexo a
partir dos negcios imobilirios e das transformaes espaciais ensejadas pela produo
imobiliria, compreendendo-os como momento da reproduo e valorizao do capital
circulante sob a urbanizao crtica.

5.1. O mercado da terra e o debate sobre a formao dos preos: perspectivas


tericas e categorias vlidas
A abordagem da distribuio e do deslocamento espaciais da valorizao imobiliria
no ambiente construdo151 captura um momento e uma expresso da produo
imobiliria. A abordagem aqui proposta realiza um recorte especfico da oferta no mercado
imobilirio, que aquele do mercado de terras. Por isso falamos em deslocamento espacial
da valorizao imobiliria, e no em mobilidade residencial, para cujo escrutnio

As tcnicas de amostragem, de compilao, de processamento e mapeamento sero devidamente descritas


no subitem 5.6., no qual tambm desenvolvemos a anlise do banco de dados.
150 A distribuio espacial dos rendimentos por faixas salariais nos anos de 2000 e de 2010 que estava prevista
como ltimo objeto de anlise desse captulo foi reconsiderada como apndice desta Tese, a fim de que no
distancissemos o leitor do objetivo e do foco analtico a partir de um novo campo de anlise. So seis as
faixas salariais por chefes de famlia definidas para essa anlise: os sem rendimento, os com rendimentos de
at trs salrios mnimos, de trs a cinco salrios mnimos, de cinco a dez salrios mnimos, de dez a vinte
salrios mnimos e acima de 20 salrios mnimos. Essa caracterizao visa apenas complementar a anlise da
variao e do deslocamento da valorizao imobiliria na cidade, demonstrando onde as famlias com
diferentes faixas de rendas esto morando e em que medida isso pode se relacionar com a valorizao
residencial a partir do preo da terra urbana. Por meio dela procuraremos reforar as feies da segmentao
socioespacial constatadas nas duas cidades e contribuir com a leitura do mercado imobilirio em Londrina e
em Maring, complementando a leitura da espacializao do preo da terra urbana e de sua diferenciada
expresso na cidade.
151 Com esta noo, Harvey (1990, p. 238-239) se refere a um vasto sistema de recursos criados pelo homem,
que compreende valores de uso cristalizados na paisagem, que se podem utilizar para a produo, troca e
consumo. Do ponto de vista da produo, aparecem como condies gerais da produo e como foras
diretas dentro dela, ou seja, como toda forma material em que o produto tenha que unir-se somente
superfcie. Aparece em qualquer momento como um palimpsesto da paisagem, desenhado de acordo com os
ditados dos diferentes modos de produo e em diferentes etapas de seu desenvolvimento histrico. Ao
considerar os elementos do ambiente construdo enquanto mercadoria, uma mercadoria mista, h que se levar
em conta seu valor cristalizado, sua posio ou localizao no espao como um atributo fundamental, alm de
entrar como parcela significativa na apropriao da renda da terra. Enquanto mercadoria, sua produo,
ordenamento, manuteno, renovao e transformao apresentam graves conflitos. Sua produo
relativamente coordenada, tanto no tempo, quanto no espao, de tal maneira que se permita uma
configurao apropriada. Aqui aparece o papel do mercado de terras, ao atribuir-lhe determinados usos,
apesar de o capital financeiro e o tambm o Estado como ordenadores, sobretudo, por meio da apropriao,
regulao e planejamento do uso da terra. Estes elementos tm diferentes durabilidades, diferentes
temporalidades, alm daquelas oriundas da depreciao econmica e da relao que estabelecem com outros
elementos que o rodeiam porque, o ambiente construdo, ao mesmo tempo um bem pblico e privado.
149

276 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

imprescindvel a presena dos demandantes e das transaes imobilirias efetivadas152. Se,


por um lado, a anlise do deslocamento espacial da valorizao imobiliria demonstrada
pela anlise do mercado de terrenos no possibilita a apreenso da mobilidade residencial,
por outro, ela auxilia na compreenso da mobilidade dos negcios imobilirios realizados e
isso porque, de acordo com Jaramillo (2009, xvii), a propriedade da terra est no centro dos
fenmenos atinentes aos interesses pblicos e privados que tencionam as foras
econmicas e polticas urbanas atuais, havendo fraes do capital para as quais a
configurao da propriedade urbana crucial em sua disputa pela apropriao do trabalho
excedente incorporado terra.
O terreno urbano compreendido como um ativo com perspectiva de
valorizao/desvalorizao ao longo do tempo pode possibilitar ao seu proprietrio auferir
uma renda real ou uma renda potencial em funo das expectativas de valorizao futuras
creditadas ao mesmo. Reflete, assim, na sua expresso mercantil, as alteraes no ambiente
construdo, em sua acessibilidade, em seu uso relativo mais produtivo, embora seja, por
isso, a capacidade de um proprietrio individual auferir a segunda forma de renda a
potencial constrangida, em funo de no poder prever o uso que potencializar a
produtividade de seu terreno no futuro, mas apenas no presente (ABRAMO, 1989). Por
essa razo, h nos municpios indivduos e grupos que desenvolvem os mais heterogneos
comportamentos e estratgias com relao s expectativas imputadas terra. Enquanto
alguns indivduos e/ou grupos desenvolvem estratgias estruturais, outros asseguram seus
objetivos ou suas propriedades desde uma posio mais passiva ou patrimonialista,
preservando seus ativos por meio de formas diferenciadas de especulao153, embora nem
todos os proprietrios possam estar associados a esta ltima intencionalidade mercantil
(SANTOS, 2006, p. 217) e especulativa.
Pesquisas desenvolvidas por Smolka (1992), Melazzo (1993), Furtado (1993), Abramo (ABRAMO,
FARIA, 1998; ABRAMO, MARTINS, 2001) e Costa (2013) versaram sobre a mobilidade residencial em
diferentes cidades brasileiras, cujas variveis so atinentes s transaes efetivadas no mercado imobilirio,
constatadas a partir da anlise dos dados referentes ao Imposto de Transmisso de Bens Imveis Inter-Vivos
(ITBI-IV).
153 Em sua discusso a respeito do enriquecimento a partir da propriedade imobiliria, especificamente por
meio da reteno especulativa dos lotes vazios na cidade, Pereira (2012, p. 8) observa que: "[n]ote-se que a
reteno especulativa s faz sentido enquanto a propriedade da terra se ope urbanizao, que a
beneficia efetivamente quando provoca aumento de preo mercantil e independente de gerao de
renda fundiria (parte da mais-valia) no trabalho na produo. Porm, no verdade que essa
reteno se beneficia da urbanizao, quanto mais a ela se opuser, porque no o uso da
propriedade da terra com sentido antiurbano e antisocial que faz aumentar os preos. Ao contrrio, a
disputa pelo uso urbano e social mais elevado que aumenta o preo. Esse aumento do preo da terra
ocorre apenas at o ponto em que propriedade da terra se mantm desejvel e, portanto valiosa na
disputa entre os que podem pagar para ter acesso a ela. Alis, o seu mximo valor de mercado ser o
preo da propriedade da terra que resulta da disputa especulativa de quem deseja a sua apropriao e tem
capacidade de pagar para usa-la de outra maneira".
152

277 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

De acordo com Jaramillo (2009, p. 203), a especulao com a terra urbana consiste
em transaes de compra e venda com o propsito de se esperar para, fundamentalmente,
capturar tais incrementos nos preos praticados. Diferentemente do contexto filosfico e
contemplativo no qual fora cunhado, em que o vocbulo latino designa observar, em
particular, a partir de um ponto elevado [...], perscrutar algo sumria e atentamente [...],
refletir fielmente como um espelho (MORA, 1978), no jogo especular espacial e
econmico as antecipaes especulativas so traduzidas em atos mercantis, os quais se
diferenciam a partir da capacidade dos participantes do jogo especulativo tomarem decises
baseadas num exerccio de previso dos indcios e nas expectativas cruzadas do
futuro da ordem residencial (ABRAMO, 2007, p. 217, 219).
Para Giorgio Piccinato (1993, p. 97), cuja reflexo resultou de sua investigao
atinente construo da disciplina urbanstica na Alemanha do Segundo Reich, la
especulacin encuentra en las nuevas reas de expansin el campo ms favorable a su propio desarrollo: es
en la transformacin desde agrcola a urbano de alta densidad que el terreno ofrece la posibilidad de sacar el
mximo provecho. Desse modo, [] asumiendo las reas externas como privilegiadas de futura
urbanizacin, os agentes especuladores as pondrn en el mercado a un precio mucho ms elevado
cuando ya sean interiores o adyacentes al rea urbana (PICCINATO, 1993, p. 89).
O pensador estadunidense Henry George (2008), em sua crtica de base reformista
propriedade privada da terra, desferida seminalmente em Progress and Poverty, do ano de
1879, enxergava na propriedade privada da terra a causa das injustias e iniquidades sociais
de base distributiva, no somente pelo poder de impor que deriva da propriedade, mas pela
letargia que a sua apropriao privada e especulativa causava aos fins produtivos dentro do
jogo da livre concorrncia, alienando os homens do direito de empregarem-se a si mesmos.
George (2008) asseverava, portanto, uma necessria transformao qualitativa da
estrutura da propriedade privada da terra proclive s formas de economia social,
cooperativas, dentre elas a renda bsica como forma de proteo social e a propriedade
comum e coletiva dos bens e recursos naturais fontes dgua, minas etc. e da terra. A
justia fiscal sobre a renda, por ele preconizada, se daria ao menos em termos de
tributao, por meio de um imposto nico single tax , que confiscasse a renda da terra,
incidindo mais intensamente nas terras apropriadas pelas classes rentistas, desprovidas de
melhorias, porm, desonerando aquelas melhorias resultantes da aplicao de trabalho e
capital sobre a terra. Tais classes rentistas, segundo George (2008), em funo do poder de
impor condies, contidas na essncia da propriedade privada da terra, exerciam prejuzo e
misria sobre as demais classes e sobre os verdadeiros direitos, quando gozavam de
278 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

privilgios que premiavam a especulao, o monoplio e a usurpao dos direitos daqueles


desprovidos de terra e trabalho. A contribuio de Henry George no sem importncia
para a construo do iderio reformista que insuflou importantes frentes polticas nos
Estados Unidos, e mais ainda pela cultura dos impostos prediais e territoriais, urbanos e
rurais (JARAMILLO, 2009, p. 332-336) e pela cultura da recuperao de mais-valias
urbanas sem causa justa, to presente no iderio de uma atual gesto social da valorizao
da terra (SANTORO, 2004).
Retomando a reflexo proposta por Jaramillo (2009, p. 203), longe de reconhecer
uma estrutura sciopatrimonial homognea, sua perspectiva remete observao da
natureza dos agentes envolvidos que podem se diferenciar no tocante s suas aes,
caracterizando-os como proprietrios passivos, patrimonialistas ou especuladores,
cujas

caractersticas

decorrem

de

trs

formas

distintas

de

especulao:

protoespeculao, a especulao passiva e a especulao indutiva. As razes para


essa caracterizao so, a partir de Jaramillo (2009, p. 203-215), assim sucintamente
descritas:
para os proprietrios passivos a moradia simultaneamente um bem de consumo
e um bem de investimento. Sem dvida, nem todos os proprietrio podem ser
associados figura do especulador propriamente dito, para os quais a moradia
importa mais pelo seu valor de uso que pelo valor de troca. Para estes, a
especulao figura somente como possibilidade futura na dinmica geral do
mercado

imobilirio,

sendo

assim

compreendida

apenas

como

uma

protoespeculao;
por outro lado, se a magnitude dos aumentos no preo da terra for suficiente para
se obter um lucro sobre um investimento pretendido, se criam as condies para
que certos investidores decidam comprometer suas poupanas pessoais de maneira
estvel e continuada na compra e venda de terrenos antes que estes incrementos no
preo de fato se realizem, e vend-los somente aps isso, apropriando-se dessa
diferena. Estes so os proprietrios especificamente patrimonialistas, que
dispem de capital para tal tipo de investimento, mas no o suficiente para induzir a
valorizao em alguma rea especfica da cidade e, por essa razo, praticam uma
especulao passiva;
por fim, h outros agentes especuladores que tambm podem ser produtores ou,
quando no produtores, podem faz-lo por meio de parcerias com construtores e

279 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

incorporadores , os quais, por deterem significativa quantidade de recursos


financeiros, podem desenvolver empreendimentos em pores considerveis do
espao urbano e, desta maneira, incidir nas reas e nos momentos em que as
amplitudes no preo da terra urbana tenham ocasio. Este ltimo especulador
pode, inclusive, ter maior poder de influncia sobre os proprietrios originais ao se
antecipar ao aumento nos preos ofertados ou desviar seus investimentos desses
incrementos, empreendendo-os assim em outros locais e/ou reas da cidade,
obtendo preos mais satisfatrios aos negcios desenvolvidos por conta da
diferena capturada. So estes os especuladores indutores.
Em menor ou maior grau o elemento especulativo sempre est presente no
comrcio de terras, isso porque quando algum adquire o direito de propriedade de um
pedao de terra, ele adquire propriamente o direito renda que esta propriedade asseguralhe ao longo do tempo. Assim, adquire tambm direito sobre rendas futuras previstas,
frutos do futuro trabalho social adicionado ao entorno de sua terra ou mesmo na estrutura
espacial urbana como um todo. Portanto, adquire uma forma de capital fictcio, afirma
Harvey (1990, p. 370), j que a dinmica econmica que influencia o preo da terra
concorre para com a rentabilidade futura que este bem pode render, seja em decorrncia de
correntes futuras de capital e trabalho humano, ou em decorrncia de investimentos
pblicos. Por esta razo inclusive, tambm a terra que no se usa pode adquirir um preo,
de tal maneira que a renda da terra, e no do imvel edificado, o objetivo real de
especuladores e investidores fundirios.
Como uma mercadoria sui generis, a terra urbana, de acordo com Sposito (1991, p.
58, 59 e 61), possui um preo que no dimensionado somente por suas qualidades
intrnsecas e pelo trabalho nela cristalizado. Pelo fato de no ser produzida e constituir-se
juridicamente como propriedade privada, assume um valor de troca consubstanciado em
seu preo, que uma expresso monetria da renda, isto , do direito usufrudo por seus
proprietrios, dado por um ensejo de fatores, tanto locais como supralocais, tanto do lado
da produo como do lado do consumo, e explicativos e explicados da/pela produo da
cidade (SPOSITO, 1991, p. 61).
A discusso a respeito da expresso monetria da renda da terra ou do preo
imobilirio no se encerra numa deciso terica, seja porque diferentes correntes do
pensamento econmico empreendem um debate secular sobre o tema em juzo, cujo
escrutnio no se exaure em um revisionismo, seja porque a perspectiva encampada e o
objeto de estudo podem atribuir maior importncia a uma determinada face do processo
280 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

analisado, recobrando assim em nosso caso, por exemplo, maior relevo renda da terra
cuja tnica recai sobre o mercado de terras urbanas.
Ainda que uma reflexo sobre as distintas perspectivas reclame uma reconstruo e
uma desconstruo dos pressupostos das diferentes correntes do pensamento econmico
que contriburam com este tema, exerccio este que escapa aos limites e s possibilidades
desta Tese, desenvolveremos este debate dentro dos principais marcos tericos e
conceituais frequentes e mais comuns agenda de pesquisa da Geografia Urbana brasileira
com a qual tivemos contato, sintetizando a discusso num esforo de sntese, ainda que
limitado e no exaustivo, propositivo ao desenvolvimento da discusso aqui assumida.
A contribuio pretendida a este debate, por meio do aclaramento das perspectivas
tericas e das categorias de anlise vlidas, se limita apreenso da formao do preo da
terra urbana, seguindo as perspectivas desenvolvidas por autores que se dedicaram
especialmente ao enfrentamento dessa questo, sobretudo no mbito latino-americano e
desde uma mirada crtica. Ainda que esta contribuio seja aqui limitada154, ela procura
abranger as categorias empregadas e o que entendemos por preo e renda da terra, por
mais que seja esse um debate avanado e, inclusive, por alguns autores, j secundarizado
ou mesmo desprovido de grande importncia, em funo das mudanas econmicas e
financeiras atuais e/ou em funo de suas filiaes tericas. Tais mudanas seriam
decorrentes das transformaes na urbanizao recente, no mercado imobilirio, na
estrutura da propriedade e na morfologia das cidades, onde outros fatores adquiriram
proeminncia e maior fora explicativa porquanto o proprietrio fundirio j no
comparea mais como agente definidor e em funo do qual se organizam as estratgias
fundirias e imobilirias.

Em funo do avano desse debate proposto por autores conhecidos entre economistas, gegrafos
urbanos e urbanistas, no vamos aqui nos aprofundar na caracterizao da teoria da renda da terra e em sua
evoluo no pensamento econmico, distinguindo suas diferentes modalidades concebidas entre economistas
clssicos Adam Smith, Thomas Malthus e David Ricardo e pela perspectiva crtica de Karl Marx e,
tampouco esmiuando sua atualizao entre pesquisadores urbanos, marxistas e neomarxistas, frequentes na
Sociologia Urbana francesa, na investigao urbana latino-americana ou na Geografia Urbana brasileira das
ltimas dcadas do sculo XX. O que propomos um exerccio conceitual que sintetize a validez de uma
categoria, a renda da terra, importante para a compreenso do preo da terra urbana enquanto aparncia
daquela primeira. A contribuio sobre a evoluo da teoria da renda da terra pode ser encontrada em vrios
autores, de diferentes matizes tericos, dentre eles destacamos os consultados para a elaborao desse
captulo: Smolka (1979), Topalov (1979b e 1984), Lojkine (1979), Cunha e Smolka (1980), Villaa (1985),
Harvey (1990), Sposito (1990), Camagni (2005), Lenz (2008), Botelho (2008) e Jaramillo (2009). Como em
nossa investigao no temos condies de decompor e demonstrar metodologicamente as modalidades de
rendas e nem suas articulaes primrias e secundrias s atividades urbanas, segundo a proposta de
Jaramillo (2009), preferimos nos ater a uma conceituao geral, que contribua com o entendimento da
passagem da renda ao preo evitando, assim, reescrever uma mera resenha dos estudos e escritos mais
aprofundados sobre o tema.
154

281 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

Postulamos que em determinadas formaes socioespaciais e em determinados


municpios a figura histrica do proprietrio da terra importante, porque a existncia de
imensas parcelas de terras vazias em localizaes legalmente urbanas e/ou muito prximas
dessas reas contribui para que a presena do proprietrio exera relativa influncia sobre
os negcios imobilirios, cujos empresrios necessitam articular-se de algum modo com
aquele primeiro e/ou forma jurdica da propriedade da terra. Foi dessa maneira que a
terra se expressou e se expressa diferenciada e elementarmente em distintos municpios, e
ainda exprime um modus operandi de relaes em constante transformao, reposio,
atualizao e readequao.
Essa inquietao parte do seguinte questionamento: seriam as mudanas histricas
das formas e lgicas em seus processos mais elementares ou seriam as formas e as lgicas
transformadas e os processos mais desenvolvidos os condicionantes das formas e
contedos urbanos em sua dinmica atual? Se for o caso das mais atuais, dinmicas e
desenvolvidas, temos que considerar que essas tenham suplantado as formas menos
desenvolvidas? Ou, diferentemente, se o caso das menos desenvolvidas, elementares,
porque se radicam na gnese do processo em questo, cujo processo ainda inconcluso,
estaramos, realmente e de fato, diante de uma situao que mudou e se transformou em
formas, contedos e lgicas superiores? Porm, no sendo o caso em que essas mudanas
suplantaram completamente suas formas anteriores, importaria reconhecer e identificar os
processos, cuja essencialidade precede ao protagonismo das formas, contedos e lgicas
mais desenvolvidas, embora nunca independentes delas. Defendemos a ideia de que a
realidade comporta processos e lgicas, estruturas e formas, cuja diferena no elimina
e/ou hierarquiza terminantemente tempos e espaos pretritos, pois, de outro modo,
seramos obrigados a aceitar a ideia de uma ubiquidade formal e processual, que igualaria as
condies gerais da produo, os espaos, as cidades etc.
Retornando ao foco especfico dessa discusso, necessria porque trataremos e
mapearemos propriamente o preo da terra urbana em Londrina e Maring mais adiante,
assumimos, com base em Topalov (1979b, 1984), Lojkine (1979), Harvey (1990), Sposito
(1990), Botelho (2007) e Jaramillo (2009) que o preo da terra consiste numa expresso
fenomnica especfica, diferente do preo das outras mercadorias produzidas sob o modo
capitalista de produo. O preo atribudo terra resulta da existncia da renda que ela
possibilita, cuja possibilidade emana de uma sorte de condies sociais, culturais,
econmicas, jurdicas e polticas e, inclusive, materiais, porque a terra uma condio
indispensvel a produo e reproduo social.
282 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

De acordo com Jaramillo (2009, p. 4) e a definio marxista clssica, compreende-se


a renda da terra como:
[] una parte del excedente social, y ms especficamente de la plusvala, extrada
por los capitalistas a los asalariados. Se trata de un mecanismo de desviacin de una
parte de la plusvala social, que en lugar de ir a alimentar el fondo de ganancias que
se reparten los capitalistas, va a parar a manos de una clase social que es extraa a
estos ltimos, los terratenientes.

Se, no mercado de compra e venda de terras, ela se expressa de uma forma


capitalizada, aparecendo como preo, porque o que se transaciona o direito a auferir
rendas associadas a sua propriedade legal. Para Jaramillo (2009, p. 90), a compreenso da
renda da terra no requisita nenhum suposto restritivo sobre a sobrevivncia residual de
modos de produo anteriores, sendo tambm desnecessrias consideraes que evoquem
a distribuio e/ou a concentrao desigual do capital entre os capitalistas, separando-os
em classes, e mesmo entre os ramos da produo. Para ele (JARAMILLO, 2009), embora a
existncia das condies que possibilitam a renda desempenhe um papel essencialmente
parasitrio e de obstculo para a acumulao em geral, h uma base social para a existncia
das rendas, que assegura sua existncia jurdica, social, cultural, econmica e
normativamente.
Essa base social decorre de que, no caso da terra urbana, a capacidade e a
necessidade de proporcionar um suporte fsico para o desenvolvimento das atividades e da
reproduo social asseguram temporal e espacialmente a normatividade da terra urbana e a
articula edificao, erigindo, deste modo, condies para a construo capitalista das e nas
propriedades privadas.
Categoria decisiva, a renda da terra, tem no preo sua manifestao transformada,
sendo que, no caso urbano, o preo aparece como um composto de rendas de diversas
naturezas, reiteradas como capitalizao conjunta de rendas de periodicidades distintas
(JARAMILLO, 2009, p. 231). Se no caso do conjunto das mercadorias efetivamente
produzidas o preo, que efetivamente determinado no jogo permanente e instvel do
mercado, oscila ao redor de um valor determinado fora do mesmo, fora da rbita da
circulao das mercadorias, isto , na produo, ele tende, pelo prprio jogo da
concorrncia entre os ofertantes, a ajustar-se segundo um preo de produo constitudo
pelos custos e pelo lucro mdio. Assim, precisamente a lei da oferta que regula o preo
de mercado (TOPALOV, 1979b, p. 164). Porm, quando se trata de um terreno, segundo
Topalov (1979b, p. 164; 1984, p. 9), evidente que no existe essa regulao pelo preo de
produo, porque trata-se de um bem que no tem valor, que no foi socialmente

283 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

produzido, que no um produto do trabalho privado controlado pelo capital, no tendo,


assim, um custo de produo privado.
O problema do preo se agudiza quando a oferta aumenta e tambm aumenta o
preo, o que Topalov (1979b, p. 165) assinala com um paradoxo, e veremos esse
paradoxo constantemente ao analisar nossos dados empricos. Neste ponto, Topalov
(1979b) difere de Jaramillo (2009), para quem a renda possui centralidade e consubstancia a
formao dos preos, atributo de sentidos e modalidades transformadas e atualizadas sob a
urbanizao capitalista, e no o contrrio, como afirma Topalov (1979b, p. 170) ao dizer
que no es la renta que determina el precio, es el precio que determina la renta, ou, em outras
palavras, no es la renta que limita la ganacia, es la ganncia que limita la renta.
A questo, porm, saber qual protagonismo exerce capital e proprietrios, e se h
um divrcio significativo e definitivo que faa colidir prticas e estratgias na
conformao do mercado de terras ou se, de outro modo, as alianas desenvolvidas
possibilitam uma superao desse paradoxo, revigorando a categoria da renda da terra
naqueles espaos onde a terra no edificada no aparea relacional, qualitativa e
quantitativamente como raridade (DAMIANI, CARLOS, SEABRA, 1999), como
compreendemos ser o caso de muitos espaos no metropolitanos no Brasil.
Ademais, os traos da nossa formao social e das nossas formaes socioespaciais,
mais especificamente, arraigaram a figura do proprietrio ao processo de produo do
espao urbano, cuja produo lhe garantiu uma posio no subordinada ou, dito de outra
maneira, capitalista e proprietrio no se construram historicamente enquanto classes
distantes no tempo e divergentes no espao, mas conformaram sincronizadamente
estruturas e agentes coesos, muitas vezes, coincididos na mesma figura jurdica.
Diferentemente, o esquema bsico a seguir, proposto por Jaramillo (2009, p. 127),
demonstra a posio dos agentes na formao da renda da terra urbana, em cujo exemplo
simples o proprietrio da terra e o capitalista construtor esto separados, no como classes
distintas, mas como agentes (Figura 30).
A renda que se paga de maneira capitalizada aps a atuao do capitalista
construtor, no aparece de maneira ntida na composio do preo do bem imvel, pois
usualmente ela no aparece separada do preo da construo, ainda que o preo do imvel
construdo inclua na prtica cada componente da renda da terra, os quais so os
verdadeiros suportes reais de sua valorizao (JARAMILLO, 2009, p. 126).

284 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

Figura 30 - Esquema bsico de agentes na formao da renda da terra urbana.

Fonte: extrado de Jaramillo (2009, p. 127).

J na Figura 31 temos o esquema ampliado de agentes na formao da renda da


terra urbana, proposto por Jaramillo (2009, p. 356). O esquema expressa a complexidade de
relaes entre os agentes na estrutura da produo e circulao da propriedade da terra e do
imvel construdo. Essa circulao parte da figura episdica do proprietrio original da
terra, encontrando em seu caminho a figura do agente especulador, do construtor e/ou do
promotor capitalista, do arrendador (locador) e do usurio final.
O esquema proposto entende que a circulao pode se repetir indefinidamente
durante a longa vida til do imvel e, no caso do terreno em si, ele pode reiniciar parte do
movimento a partir do momento da destruio do imvel construdo, possibilitando sua
realocao no mercado como imvel no edificado. Este caso muito tpico de terrenos
localizados em reas centrais histricas, anteriormente ocupados por residncias
unifamiliares. O alto preo da terra compensa a destruio do imvel antigo, cedendo lugar
aos usos mais adaptados nova dinmica local e ao perodo em questo. Em quase todos
os casos, a renda aparecer em sua modalidade capitalizada, porm como parte mais ou
menos indiferenciada do preo total do imvel a exceo de quando o imvel
destrudo, e o que se transaciona apenas o terreno no edificado (JARAMILLO, 2009, p.
357).

285 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

Figura 31 - Esquema ampliado de agentes na formao da renda da terra urbana.

Fonte: extrado de Jaramillo (2009, p. 356).

A figura do agente especulador encontra-se tanto na compra de imveis edificados


como na compra de terrenos, em cujas transaes ele logo almeja capturar incrementos no
preo da terra. Todavia, assevera Jaramillo (2009, p. 360):
[...] en realidad, en las manifestaciones concretas no todas estas posibilidades tienen la
misma importancia: en cada configuracin, unas tienen mayor relevancia que otras y
determinan la dinmica y las mutaciones de la estructura general. No parece sensato
tratar de deducir la jerarqua de estos entrelazamientos y su trayectoria a partir de un
ejercicio puramente deductivo y analtico. Se impone, por lo tanto, una aproximacin
histrica [].

Por essa razo, justifica-se a necessidade de aprofundar em estudos de casos na


apreenso das particularidades e da natureza de cada agente, em sua posio na
conformao do mercado imobilirio e na maneira como ele concorre para a formao do
preo. Ainda que nossa investigao no nos possibilite identificar o lugar de cada agente
286 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

de maneira especfica e delimitada, ela reconhece, no perodo em anlise, os arranjos


espaciais resultantes desta configurao e destas manifestaes temporrias da estrutura
geral da formao da renda da terra urbana.

5.2. A expanso territorial da base fundiria urbana: a produo da terra urbana


A expanso territorial da base fundiria por meio da incorporao de reas zona
urbana demonstra uma variao muito grande nessa atividade que central produo
do espao urbano , de acordo com a anlise dos dados dispostos para as ltimas seis
dcadas embora para Maring disponhamos de dados apenas at o ano de 2009. Nos
Grficos 5 e 6 apresentamos a evoluo do nmero total de loteamentos privados
aprovados nos dois municpios, entre os anos de 1970 e 2014.
De acordo com a anlise dos Grficos 5 e 6, Londrina e Maring apresentam
ampliaes em anos prximos e elas evidenciaram-se em meados da dcada de 1970, de
1990 e incio de 2000, quando houve maior incorporao de reas loteadas zona urbana.
Esta oferta de loteamentos est intimamente relacionada baixa oferta de moradia por
outros meios, tal qual a proviso carreada pelo Estado, j que os efeitos da poltica
habitacional do BNH tiveram maior expresso justamente nos momentos em que a
aprovao de loteamentos privados foi baixa, isto , nos finais da dcada de 1970 e por
toda a dcada de 1980.

Grfico 5 - Londrina. Evoluo do nmero total de loteamentos privados aprovados.


1970 a 2014.
292929

30
24

25

21

20

17
14

15
10
5

7
3 3 2 3

1213

12
9

20 20
1415

17

16
13

12
9 8

7
4

2 2

5
1

7 6 6

Fonte: Fresca e Oliveira (2005); Londrina (2015). Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

287 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

Grfico 6 - Maring. Evoluo do nmero total de loteamentos privados aprovados.


1970 a 2008.
25

25
20
15

15

12

10 10

10

11

11
6

3
0

11

10

8 8

7
5

13

3 3
1

12

11

8
6

12

11
7

6
4 4

Fonte: Maring (2010, Produto 5). Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

A partir dos Grficos 5 e 6 observamos as semelhanas entre Londrina e Maring


na dcada de 1970 os picos no nmero de loteamentos aprovados coincidiram no mesmo
ano, j na dcada de 1990 e de 2000 eles no apresentaram a mesma regularidade. Contudo,
tendencialmente a evoluo do nmero de novos loteamentos privados aprovados nos dois
municpios foi muito semelhante.
J nos Grficos 7 e 8, demonstramos um comparativo da evoluo do nmero total
de loteamentos155 aprovados e a respectiva quantidade de lotes acrescidos conforme
informada nos memoriais de cada loteamento ainda que no possamos afirmar com
segurana que tais lotes tenham sido de fato implantados em Londrina e em Maring
entre os anos de 1970 e 2014.
As variaes conferem visibilidade aos meados das dcadas de 1970, 1990 e incio
da dcada de 2000, quando os picos de aprovaes de novos loteamentos se destacaram
sobre os demais perodos. Tambm se pode observar que no final dcada de 1970 e incio
da dcada de 1980, a oferta do nmero total de terrenos foi superior em Maring, embora
em Londrina tenha sido o nmero de novos loteamentos maior, especificamente durante o
final da dcada de 1970.

155

Propostos pela iniciativa privada apenas.

288 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Grfico 7 - Londrina e Maring. Comparativo da evoluo do nmero total de loteamentos privados aprovados. 1970 a 2014.

2013

2014

2013

2014

2009
2009

2012

2008

2008

2012

2007

2007

2011

2006
2006

2011

2005
2005

2010

2004
2004

2010

2003
2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

Londrina

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

1976

1975

1974

1973

1972

1971

30
25
20
15
10
5
0

1970

Maring

Fonte: Fresca e Oliveira (2005); Londrina (2015); Maring (2010, Produto 5). Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

Grfico 8 - Londrina e Maring. Comparativo da evoluo do nmero total de lotes. 1970 a 2014.

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

Londrina

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

1976

1975

1974

1973

1972

1971

8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0

1970

Maring

Fonte: Fresca e Oliveira (2005); Londrina (2015); Maring (2010, Produto 5). Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

289 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

Entre os anos de 1993 e 1998, a incorporao de novos lotes em Londrina ficou


acima das ocorrncias registradas em Maring (Grfico 8). Nos anos de 1999, 2000, 2004 e
2006, em Maring foram aprovados mais terrenos que em Londrina, embora, num perodo
que foi do ano de 2001 a 2005, Londrina tenha apresentado maior nmero de aprovao de
novos loteamentos (Grfico 7).
As Tabelas 17 e 18 demonstram a aprovao de projetos de obras em nmero
total de projetos e em metros quadrados e de loteamentos em metros quadrados nas
duas ltimas dcadas em Londrina e em Maring. Portanto, tratam de momentos bastante
distintos na produo imobiliria de mercado nas duas cidades.
Se na dcada de 1990 os negcios com incorporaes de novos loteamentos
representavam

maiores

retornos

para

algumas

incorporadoras,

como

hiptese

conjecturamos que na dcada de 2000 a lucratividade dessa atividade relativamente


decresceu em funo da maior diversificao de produtos imobilirios, de linhas de
financiamento e da proviso habitacional por outros meios, como, por exemplo, atravs do
PMCMV.

Tabela 17 - Londrina. Evoluo dos projetos aprovados, da rea edificada total* e


dos loteamentos. 1990 a 2014.
Ano
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008

N total de
projetos
aprovados
5.615
3.905
3.084
3.472
3.119
2.486
3.387
3.340
2.875
3.843
3.845
**
**
**
2.620
2.474
2.138
2.353
3.045

Evoluo da rea edificada total*


Variao em
Em m2
relao ao ano
anterior %
875.660,55
**
878.534,67
0,32
517.611,28
-41,08
567.461,96
9,63
809.465,79
42,64
764.444,88
-5,56
1.043.088,40
36,45
1.021.344,81
-2,08
767.599,63
-24,84
699.323,46
-8,89
738.471,74
5,59
682.784,97
-7,54
752.960,92
10,27
689.510,66
-8,42
593.361,13
-13,94
612.040,05
3,14
583.509,65
-4,66
786.320,33
34,75
1.295.115,52
64,70

Evoluo dos loteamentos


Variao em
Em m2
relao ao ano
anterior %
1.582.147,90
**
3.306.605,00
108,99
637.590,47
-80,72
2.079.302,90
226,12
1.644.624,60
-20,91
4.403.635,30
167,76
4.017.786,96
-8,76
4.363.851,24
8,61
3.008.981,17
-31,05
1.248.248,50
-58,52
**
**
**
**
**
**
807.689,37
**
2.096.534,58
159,57
2.343.881,28
11,80
146.733,85
-93,74
893.063,99
508,63
1.090.407,63
22,10

290 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Total

3.174
4.111
4.156
3.586
3.778
**
70.406

1.248.865,69
1.423.916,66
1.510.769,61
1.789.533,47
1.845.946,51
**
22.497.642,34

-3,57
14,02
6,10
18,45
3,15
**
-

2.411.930,72
1.047.388,51
1427.525,2
2.422.197,57
1.132.615,84
477.824,22
42.590.566,80

121,20
-56,57
36,29
69,68
-53,24
-57,81
-

*refere-se

totalidade dos projetos de edificaes aprovados no perodo, de diversos tipos:


residencial, comercial, misto, industrial; edifcio comercial, residencial e misto; prestao de
servios, instituies, templos e outros.
**dados no disponveis.
Fonte: Londrina Perfis (2001, 2002, 2003, 2004, 2005-2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 2012,
2013, 2014) e Diretoria de Loteamentos da PML. Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

Dentre as razes apontadas para essa diminuio na dcada de 2000, alm do


prprio aumento da oferta com relao demanda, h fatores tais como o aumento na
concorrncia, a reserva de lotes com vistas valorizao futura e a alta no preo da terra
rural, desmotivando mais investimentos em abertura de novos loteamentos, o que fez com
que ocorresse um relativo descenso na oferta de terrenos no final da dcada de 2000.
Portanto, na dcada de 2000 observamos um divisor de guas no mercado imobilirio
londrinense, a partir do qual se acentua a produo e a comercializao de novas formas de
habitat, alm claro, da intensificao e do fortalecimento da poltica habitacional no final
da dcada, que tornou mais acessvel a aquisio de um imvel via PMCMV, se
compararmos com a aquisio de um terreno e posterior construo da moradia
(AMORIM, 2011a, p. 186).
Assim, a dcada de 2000 consistiu num momento oportuno anlise, constituindose numa fase de reorientao dos capitais e do rearranjo da produo imobiliria na cidade,
e, alm disso, da presena de outras formas de aquisio da terra e/ou da moradia. De todo
modo, predominou a influncia do preo da terra na tomada de decises pelos
empreendedores e, ao passo em que a lucratividade com este tipo de negcio foi
decrescente seja por motivos conjunturais, estruturais, contextuais, seja em decorrncia
da prpria dinmica do mercado local , foi necessrio ento buscar outras formas de
reproduo do capital, com maiores taxas de retorno, diferentes das que o mercado de
terrenos possibilitava. Conjecturamos que isso acenou para a tendncia de migrao dos
capitais a aplicados para outras formas de incorporao imobiliria ou em outras cidades
que possibilitavam, ento, maior taxa de lucratividade em funo de menores custos.
No caso londrinense, houve, em meados do ano de 2002, uma grande oferta de
lotes em espaos residenciais fechados, motivada pelo sucesso de venda dos trs

291 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

primeiros empreendimentos horizontais fechados construdos na rea da Gleba Palhano.


Este excesso de oferta fez com que o mercado recebesse em um ano aproximadamente
1.700 lotes em empreendimentos fechados. Esta oferta fez com que muitos tardassem para
serem

absorvidos

pelo

mercado

e,

segundo

estimativas,

foram

necessrios

aproximadamente cinco anos para que isso viesse a ocorrer (BRAIN, 2005). No entanto,
esse tempo poderia ser ainda mais longo em funo da tendncia de retorno dos
condminos dos empreendimentos horizontais aos empreendimentos verticais156,
demonstrada por muitos consumidores desse produto na cidade (BRAIN, 2005, 41).
Portanto, na dcada de 2000 essa tendncia demonstrou-se presente e bastante pertinente,
porque, causa e efeito da variao do preo da terra urbana e, principalmente, da orientao
dos grandes empreendedores rumo verticalizao e forma condominial vertical, a
estruturao urbana foi, por meio destas estratgias, orientada.
A evoluo dos projetos aprovados, da rea total edificada e da metragem dos
loteamentos aprovados em Maring entre os anos de 1990 e 2014 (Tabela 18), no nos
possibilita identificar grandes variaes na atividade construtiva e na incorporao de novos
loteamentos embora, para o caso dos projetos aprovados no perodo, dispomos de dados
somente at o ano de 2009157.

Tabela 18 - Maring. Evoluo dos projetos aprovados, da rea edificada total e dos
loteamentos. 1990 a 2014.
Ano

N total de
projetos
aprovados

Evoluo da rea edificada total


Variao em relao
Em m2
ao ano anterior (%)
656.609,70
*

Evoluo dos loteamentos


Variao em relao
Em m2
ao ano anterior (%)
655.724,57

1990

2.470

1991

2.463

879.895,91

34,01

1.931.830,59

194,61

1992

2.152

571.985,24

-34,99

521.376,38

-73,01

1993

2.338

544.048,34

-4,88

1.693.325,37

224,78

1994

2.480

712.547,96

30,97

1.153.307,93

-31,89

1995

2.644

511.055,75

-28,28

1.247.524,57

8,17

1996

3.176

644.000,88

26,01

2.371.599,67

90,10

De acordo com o senhor Junker de Assis Grassiotto, ex-presidente do SINDUSCON-NORTE-PR,


Londrina se 'verticalizou' muito durante um perodo e esse cenrio diminuiu nos ltimos dez anos, passando
para a construo de condomnios, e agora est voltando a se verticalizar. Ver: Pesquisa mostra que
construes
verticais
aquecem
mercado
imobilirio
em
Londrina.
Disponvel
em:
http://www.crecipr.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=302:pesquisa-mostra-queconstrucoes-verticais-aquecem-mercado-imobiliario-em-londrina&catid=1:latest-news&Itemid=60. Acessado
em 26 de maro de 2015.
157 A cobertura dos dados para os anos 2010, 2011, 2012, 2013 e 2014 poderia demonstrar um aumento na
aprovao de novos projetos, indicando possveis relaes com o incio da atuao do PMCMV na cidade de
Maring, porm como no nos foi possvel acessar e manipular esses dados no poderemos aqui demonstrar
essa influncia.
156

292 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR
1997

3.924

556.540,88

-13,58

1.400.156,75

-40,96

1998

3.853

571.244,72

2,64

851.544,79

-39,18

1999

3.719

511.935,20

-10,38

2.125.600,91

149,62

2000

4.886

520.630,72

1,70

3.304.558,05

55,46

2001

3.156

529.123,51

1,63

402.508,79

-87,82

2002

2.939

501.922,90

-5,14

1.393.093,04

246,10

2003

3.005

615.492,28

22,63

875.002,05

-37,19

2004

2.876

701.695,77

14,01

2.160.784,61

146,95

2005

3.051

727.664,17

3,70

282.267,00

-86,94

2006

2.670

591.373,54

-18,73

1.117.532,92

295,91

2007

2.823

629.481,38

6,44

755.872,64

-32,36

2008

3.465

931.012,11

47,90

1.243.088,35

64,46

2009

3.252

813.985,25

-12,57

333.486,81

-73,17

2010

953.088,41

185,79

2011

1.092.863,48

14,67

2012

1.376.594,21

25,96

2013

995.835,72

-27,66

2014

1.194.158,17

19,92

- 31.432.725,78

Total

65.149 12.722.246,21

*dados no disponveis.
Fonte: Schmidt (2002, p. 47), Maring (2010, p. 111, Produto 5), Hising (O Dirio, 10/01/2015).
Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

A menor variao da evoluo do nmero de projetos aprovados, da rea edificada


e dos loteamentos que se evidencia a partir da anlise da Tabela 18, indica uma estabilidade
na produo imobiliria existente na cidade de Maring. Embora tenham ocorrido
variaes de um ano para o outro, as amplitudes para mais ou para menos no escopo do
perodo em questo no apontam momentos de profundas alteraes no ritmo da
produo imobiliria nessa cidade.

5.3. A situao da propriedade por setores censitrios


Nessa seo recorreremos anlise dos mapas elaborados a partir das variveis
pertinentes situao dos domiclios e da propriedade urbana nas cidades de Londrina e de
Maring. Elas foram mapeadas por setores censitrios, de acordo com as informaes
geradas a partir dos recenseamentos de 2000 e de 2010 embora os Mapas 26 e 27
representem dados referentes ao ano de 2010 apenas.158
A leitura da sequncia dos mapas apresentados nessa seo considera o eixo de ruas, disposto em uma
camada atrs da camada dos setores censitrios, como fundamental para a correta interpretao desses mapas,
levando em conta que a ocupao humana e as atividades econmicas e sociais, do tipo urbano, efetivam-se
158

293 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

A incorporao destes mapas nossa investigao atinente produo imobiliria


e ao mercado imobilirio, objetiva demonstrar a evoluo patrimonial a partir do marco
residencial em duas cidades especficas, destacando a evoluo recente da riqueza
patrimonial imobiliria. Tais informaes atinentes aos domiclios podem nos revelar as
quantidades e outras informaes qualitativas a respeito dos imveis da propriedade
imobiliria em diferentees momentos 2000 e 2010 e em nveis especficos de
agregao espacial (MELAZZO, 1995, p. 507), como o caso dos setores censitrios.
No Mapa 26 apresentamos uma srie de quatro mapas identificando os domiclios
ocupados, no ocupados, vagos e de uso ocasional159 na cidade de Londrina, no ano de
2010. Conforme demonstrado no Mapa 26, em 2010 foram identificados 157.445
domiclios ocupados na cidade de Londrina. Os maiores percentuais de ocupao
localizam-se nas zonas residenciais da cidade, enquanto nas zonas mais centrais e ao
sudoeste, onde predominam usos comerciais, h uma ligeira menor presena de domiclios
ocupados. J a ocorrncia de domiclios no ocupados foi registrada em setores
espacialmente mais centrais, com maior incidncia no sentido sudoeste e nos setores
localizados nos extremos oeste, norte e sul160. Em 2010, foram identificados 13.937
domiclios nesta condio na cidade de Londrina.
A ocorrncia dos domiclios vagos nos setores evidencia-se ao leste e ao sudoeste
da poro central, existindo 10.547 domiclios nessa condio, na ocasio do
recenseamento. J a ocorrncia dos domiclios de uso ocasional concentra-se nos setores
centrais, ao sudoeste e ao sul no Mapa 26. Nos setores mais perifricos ao sul, constatamos
sua localizao nas reas de concentrao de loteamentos fechados de chcaras, onde,
possivelmente exista ocorrncia da segunda moradia ou da moradia de uso ocasional,

onde h presena dos eixos de vias, excluindo-se dessa interpretao aquelas pores onde no h estes eixos,
to logo porque no houve ali domiclios urbanos recenseados em quantidade significativa na ocasio dos
recenseamentos.
159 De acordo com a Sinopse do Censo Demogrfico 2010 (IBGE, 2011, p. 18), domiclio ocupado o
domiclio particular permanente que, na data de referncia, estava ocupado por moradores e no qual foi
realizada a entrevista. Os domiclios no ocupados podem ser dos tipos vago e de uso ocasional. Domiclio
vago o domiclio particular permanente que no tinha morador na data de referncia, mesmo que,
posteriormente, durante o perodo da coleta, tivesse sido ocupado. J o domiclio de uso ocasional, o
domiclio particular permanente que servia ocasionalmente de moradia na data de referncia, ou seja, era o
domicilio usado para descanso de fins de semana, frias ou outro fim, mesmo que, na data de referncia, seus
ocupantes ocasionais estivessem presentes.
160 No caso dos setores espacialmente mais perifricos, h que se considerar que a existncia de poucos
domiclios proporciona uma homogeneidade no setor no momento de sua representao cartogrfica,
embora, na realidade, haja menor presena de domiclios, ocorrendo generalizao da informao
representada para todo o setor, por isso imprescindvel interpretar essa representao a partir da existncia
ou no do eixo de ruas, como indicativo possvel da efetiva ocupao humana.

294 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

como, por exemplo, aos finais de semana. Em Londrina, foram identificados 3.390
domiclios de uso ocasional em 2010.
Mapa 26 - Londrina. Domiclios ocupados, no ocupados, vagos e de uso ocasional.
2010.

295 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

No Mapa 27, apresentamos uma srie de quatro mapas, identificando os domiclios


ocupados, no ocupados, vagos e de uso ocasional na cidade de Maring, no ano de 2010.
Mapa 27 - Maring. Domiclios ocupados, no ocupados, vagos e de uso ocasional.
2010.

296 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

Conforme observamos no Mapa 27, a taxa de ocorrncia dos domiclios ocupados


destaca-se na cidade de Maring, se a comparamos Londrina. Foram identificados
111.742 domiclios nessa condio na ocasio do recenseamento em 2010. Os poucos
setores onde a taxa de ocupao menor esto localizados em setores na rea central, no
extremo norte, ao sudeste do mapa e ao leste da poro central, em antigas reas
industriais. Com relao aos domiclios no ocupados, trata-se de 11.825 domiclios assim
identificados em 2010, concentrados inversamente localizao dos domiclios ocupados.
J os domiclios vagos concentram-se em setores centrais, ao sudeste, no extremo nordeste
e ao noroeste. Foram identificados 9.406 domiclios vagos na cidade de Maring no ano de
2010. Por fim, os domiclios de uso ocasional concentraram-se nas proximidades da UEM,
alm de algumas ocorrncias mais intensas ao sudeste da rea central. Foram identificados
2.419 domiclios de uso ocasional na cidade em 2010.
A sequncia dos seis mapas (Mapas 28, 29, 30, 31, 32 e 33) analisados doravante,
considera as condies relativas propriedade do imvel nas duas cidades. Em tais mapas
dispomos a ocorrncia dos domiclios alugados, em aquisio e quitados, nos anos de 2000
e de 2010, cuja comparao temporal visa identificar mudanas suscitadas no perodo. Os
percentuais esto em relao ao total de domiclios na referida condio na cidade

Mapa 28 - Londrina. Domiclios alugados. 2000 e 2010.

297 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

A partir da anlise do Mapa 28 observamos o aumento do nmero de domiclios


alugados do ano de 2000 para 2010, cujo nmero saltou de 24.655 para 40.340 na cidade
de Londrina, registrando um crescimento de 63,61%. Ainda que tenha ocorrido a criao
de novos setores censitrios em 2010, h uma diminuio da quantidade de domiclios
alugados nos setores ao sudoeste da rea central, do ano de 2000 para 2010, permanecendo
a concentrao nos setores espacialmente mais centrais na cidade.
J no caso da cidade de Maring (Mapa 29), o crescimento de 21.835 para 36.785
(72%) no nmero de domiclios alugados deu-se desconcentradamente no havendo,
inclusive, domiclios na classe mais alta de concentrao ocorrida no ano de 2000 , ainda
que ressaltem-se aqueles setores prximos UEM e no extremo leste da cidade, e que os
menores percentuais estejam nos setores ao sul da rea central.

Mapa 29 - Maring. Domiclios alugados. 2000 e 2010.

Com relao aos domiclios em aquisio no ano de 2000 e no ano de 2010, houve
um declnio de 28,48% na cidade de Londrina. A anlise do Mapa 30 possibilita identificar
a localizao destes domiclios nos setores em reas perifricas da cidade, ressaltando-se as
aquisies registradas em 2010 nos setores ao noroeste, leste e sudeste.

298 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

Mapa 30 - Londrina. Domiclios em aquisio. 2000 e 2010.

Em Maring os domiclios em aquisio tambm apresentaram uma sensvel


diminuio do ano de 2000 para 2010, cuja variao foi de -21,87%. Os domiclios em
aquisio antes mais dispersos pela cidade, passaram a se concentrar no extremo nordeste,
norte, oeste e sul da cidade (Mapa 31).
Contrastando com os valores absolutos de 2000, os menores valores de domiclios
em aquisio em 2010 devem ser analisados luz da variao do nmero de domiclios
quitados entre 2000 e 2010, cuja informao consta nos Mapas 32 e 33.
Tambm devemos considerar que os resultados esperados a partir da atuao do
PMCMV s sero auferidos e contemplados no Censo de 2020, j que os contratos de
obras comearam a ser assinados nas duas cidades somente a partir de 2009, e mais
intensamente a partir de 2010. Desse modo, por exemplo, os impactos que poderiam ser
constatados via recenseamento s sero identificados aps a entrega das chaves das
residncias aos adquirentes.

299 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

Mapa 31 - Maring. Domiclios em aquisio. 2000 e 2010.

Com relao ao nmero de domiclios quitados entre os anos de 2000 e 2010,


constatamos que em Londrina eles passaram de 57.884 para 86.485, registrando um
aumento de 49,41%. J em Maring, este aumento foi de 39.225 para 57.053 domiclios, ou
seja, um aumento de 45,45%.
Em Londrina, as alteraes na distribuio dos domiclios quitados resultaram
numa maior distribuio espacial de domiclios nesta condio em 2010, se compararmos
situao verificada no ano de 2000 (Mapa 32). Notamos a reduo do nmero de classes
em 2010, o que se, por um lado, indica a disperso desta varivel, por outro, indica sua
concentrao nos intervalos inferiores. J em Maring, no ano de 2000, havia uma maior
expressividade nos setores centrais, ao norte e ao sul da rea central. Em 2010, houve um
maior destaque da quantidade de domiclios quitados nos setores situados ao noroeste, sul
e nordeste da rea central, e uma relativa perda de expressividade frente aos outros setores
por parte daqueles setores situados na rea central (Mapa 33).

300 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

Mapa 32 - Londrina. Domiclios quitados. 2000 e 2010.

Mapa 33 - Maring. Domiclios quitados. 2000 e 2010.

301 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

As mudanas identificadas no conjunto residencial total londrinense e maringaense


na dcada de 2000 foram carreadas, em menor ou maior magnitude a depender do
segmento de renda considerado, pela evoluo do estoque de dvida de financiamentos
imobilirios realizados em todos os tempos nas duas cidades. No subitem seguinte,
demonstraremos essa evoluo entre os anos de 2000 e 2014.

5.4. O financiamento imobilirio local


Para identificar essa evoluo e demonstrar o comportamento do volume de crdito
imobilirio, recorremos aos dados referentes aos valores constantes ao estoque de dvida
corrente de financiamentos imobilirios realizados em todos os tempos nas duas cidades.
Estes dados esto disponibilizados pelo Banco Central do Brasil, na pgina web de
Estatstica Bancria por Municpio. A somatria dos dados mensais demonstrou a evoluo
desse estoque. Desse modo, realizamos o clculo dos totais anuais para os ltimos 14 anos.
Foi possvel identificar as variaes sintomticas das mudanas no volume dos
mesmos, sobretudo aps o ano de 2008, carreadas com a atuao do PMCMV. Na Tabela
19 apresentamos os valores constantes do financiamento imobilirio, referentes a todo
estoque de dvida corrente e acumulada de financiamentos realizados, ou seja, estoque de
dvida e no fluxo. Os valores correspondem a Londrina e Maring, entre os anos 2000 e
2014, em valores nominais conforme disponibilizados na pgina do ESTBAN , e em
valores deflacionados161.

Tabela 19 - Londrina e Maring. Evoluo do estoque de dvida corrente referente


aos financiamentos imobilirios acumulados. 2000 e 2014.
Londrina
Ano

Valores Nominais

Maring
Deflacionados

2000

R$

4.010.130.106,00 R$

2001

R$

2.442.830.992,00

2002

R$

2003

R$

2004

Valores Nominais

Deflacionados

11.980.572.788,54

R$

2.736.893.574,00

R$

8.192.516.385,94

R$

6.714.646.341,13

R$

1.275.645.750,00

R$

3.525.708.461,08

718.849.418,00

R$

1.815.510.417,95 R$

288.500.017,00

R$

725.906.328,00

366.954.502,00

R$

702.333.635,35 R$

150.516.165,00

R$

287.630.759,28

R$

1.225.214.096,00

R$

2.181.888.461,44 R$

558.049.451,00

R$

993.006.546,52

2005

R$

854.800.918,00

R$

1.424.134.835,10 R$

438.442.970,00

R$

730.282.478,25

2006

R$

1.047.140.476,00

R$

1.564.617.919,58 R$

600.132.388,00

R$

982.477.747,67

2007

R$

1.255.327.808,00

R$

1.962.273.380,21 R$

876.743.541,00

R$

1.370.019.451,66

2008

R$

1.717.791.547,00

R$

2.412.067.420,75

1.288.485.008,00

R$

1.807.956.803,92

R$

Toda a srie de dados mensais foi deflacionada pelo ndice Geral de Preos-Disponibilidade Interna (IGPDI), da Fundao Getlio Vargas161, tomando como ms base novembro de 2014, ltimo ms da srie.
161

302 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR
2009

R$

2.739.035.366,00

R$

3.760.057.854,52

R$

2.142.320.278,00

R$

2.940.859.280,06

2010

R$

4.405.138.903,00

R$

5.750.677.466,17

R$

3.819.526.577,00

R$

4.982.743.400,61

2011

R$

7.202.666.820,00

R$

8.652.600.919,01

R$

6.184.769.778,00

R$

7.429.961.214,72

2012

R$

11.017.945.600,00

R$

12.506.313.907,28

R$

9.573.691.013,00 R$ 10.871.238.745,68

2013

R$

15.851.116.903,00

R$

16.948.925.032,84

R$ 13.757.265.123,00 R$ 14.708.545.525,48

2014

R$

19.456.328.735,00

R$

19.762.010.112,85

R$ 17.556.183.718,00 R$ 17.830.289.030,60

Total R$

74.311.272.190,00

R$

98.138.630.492,72

R$ 61.247.165.351,00

R$ 77.379.142.159,48

Fonte dos dados: Banco Central do Brasil - ESTBAN. Disponvel em:


http://www4.bcb.gov.br/fis/cosif/estban.asp. Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

Por meio do Grfico 9 demonstramos a evoluo do estoque de dvidas em


Londrina e em Maring, cujos valores deflacionados para novembro de 2014 possibilitam a
apreenso de sua magnitude. A dinmica expressa pela variao dos valores num formato
de curvatura indica a disposio cclica do crdito imobilirio, bem como do seu
adimplemento, seja daquele voltado aquisio de um imvel novo ou daquele voltado
aquisio de um imvel usado. O crescimento expressivo a partir do ano de 2008 tambm
nos possibilita inferir a influncia do pacote habitacional trazido com o PMCMV. A
intermediao desses financiamentos est concentrada nas duas cidades pelos seguintes
bancos: Banco do Brasil e Caixa Econmica Federal.

Grfico 9 - Londrina e Maring. Evoluo do estoque de dvida corrente referente


aos financiamentos imobilirios acumulados. 2000 e 2014. (valores deflacionados).

Valores em milhes de R$

Londrina

Maring

19.500,00
18.000,00
16.500,00
15.000,00
13.500,00
12.000,00
10.500,00
9.000,00
7.500,00
6.000,00
4.500,00
3.000,00
1.500,00
0,00
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Fonte dos dados: Banco Central do Brasil - ESTBAN. Disponvel em:


http://www4.bcb.gov.br/fis/cosif/estban.asp. ndice de deflao: IGP-DI base 11/2014.
Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

303 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

Os valores demonstrados na Tabela 19 e no Grfico 9 correspondem ao estoque de


dvida historicamente acumulada pelos financiamentos imobilirios concedidos nas duas
cidades via carteiras do Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) e Sistema
Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE). Com relao a essa aglutinao de
diferentes carteiras nos montantes computados e informados anteriormente, Royer (2009,
p. 39) enfatiza que predomina no pas uma indistino entre financiamento imobilirio e
financiamento habitacional, que parte, na verdade, de um equvoco uso do que feito em
termos de imobilirio e habitacional, e ainda que os sistemas financeiros atualmente
existentes, o Sistema Financeiro de Habitao, SFH, e o Sistema Financeiro Imobilirio,
SFI, possuam denominaes distintas, a confuso costuma ser frequente (ROYER, 2009,
p. 39).
A curva acentuada que ascende a partir de 2008 no grfico anterior embora no
pas sua ascenso se apresentasse desde meados de 2003 e 2004 (ROYER, 2009) reflete a
importncia das instituies [...] na montagem e articulao de um sistema nacional de
crdito destinado habitao. De acordo com Royer (2009, p. 93), os nmeros, a
evoluo institucional, a arquitetura financeira, todos os aspectos demonstram o papel
fundamental que o Estado tem na estruturao da poltica de crdito visando conformar
uma poltica pblica.
Sendo o objeto especfico que nos ocupa neste captulo o mercado de terras em
Londrina e Maring, de modo complementar recorreremos aos dados da oferta de imveis
disponibilizados pelo INPESPAR, referente ao perodo que vai de agosto de 2004 a
dezembro de 2014, objetivando melhor situar nossa anlise no escopo do perodo em
questo. Aps isso analisaremos o comportamento dos preos da terra urbana em trs anos
especficos: 2000, 2008 e 2012, selecionados em razo da conjuntura macroeconmica da
dcada de 2000 demonstrada aqui a partir dos volumes de financiamentos concedidos e
do incio da operao do PMCMV em 2009.

5.5. A oferta de imveis residenciais, comerciais e de terrenos no mercado


imobilirio londrinense e maringaense
No contexto da pesquisa a partir dos classificados de imveis h que se ter em
mente que se trata de um olhar para o passado, de pesquisar o que j foi lanado no
mercado, h muito ou pouco tempo. Estamos observando mercadorias que podem estar
dispostas venda em momentos diferentes daquele datado de sua origem. Elas compem

304 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

um estoque residencial, resultantes de decises tomadas no passado e este estoque


corresponde comumente maior parte dos imveis ofertados nas cidades. Para ilustrar essa
relao tomamos como exemplo a quantidade total de projetos de obras aprovados em
Londrina no ano 2013, que foi de 3.778 novos projetos, referentes totalidade dos projetos
de edificaes de diversos tipos: residencial, comercial, misto, industrial, prestao de
servios, instituies, templos e outros. Por outro lado, de acordo com os dados da
pesquisa mensal do INPESPAR, somente no ms de dezembro de 2013 foram ofertados
6.460 imveis, dentre comerciais e residenciais usados e terrenos nessa cidade. Tais dados
sugerem relaes importantes entre fluxo e estoque e como os estoques influenciam os
fluxos.
Antes de aprofundarmos na anlise especfica do banco de dados por ns elaborado
e processado, faremos uso do banco de dados da pesquisa realizada pelo INPESPAR.
Trata-se de um instituto que coleta anncios mensais das imobilirias filiadas aos SECOVIs
regionais, em vrias cidades paranaenses e disponibiliza-os aos seus associados como modo
de parametrizar as aes tomadas pelos agentes ofertantes no que diz respeito evoluo
dos preos no mercado imobilirio. Com base no histrico completo162 dessa pesquisa
mensal, organizamos a sequncia dos Grficos 10, 11, 12 e 13, a fim de dimensionar os
nmeros do mercado imobilirio nas duas cidades e, assim, parametrizar nosso prprio
levantamento.
Conforme observamos no Grfico 10, impera nas duas cidades uma tendncia
decrescente na oferta de terrenos de agosto de 2004 a setembro de 2012, cujos patamares
oscilaram entre 360 e 701 ofertas para Londrina, e entre 207 e 683 para Maring, obtendo
uma mdia de 525 e 504 ofertas, respectivamente para cada cidade. A partir de outubro de
2012 verifica-se um crescimento expressivo na quantidade de terrenos ofertados, cujos
patamares descenderam apenas no segundo semestre de 2013, quando ento tornaram a
ascender, apresentando uma alta por quase todo o ano de 2014. Ao longo de todo o
perodo, a mdia mensal da quantidade de terrenos ofertados foi de 589 e 673, para
Londrina e Maring, respectivamente.

A coleta e o processamento dos dados referentes s cidades de Londrina e Maring iniciaram-se em agosto
de 2004.
162

305 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA NO AMBIENTE CONSTRUDO

Grfico 10 - Londrina e Maring: Evoluo da quantidade de terrenos ofertados. Agosto de 2004 a dezembro de 2014.
Londrina

Maring

1600
1500
1400
1300
1200
1100
1000
900
800
700

600
500
400
300
200
100
nov/14

ago/14

mai/14

fev/14

nov/13

ago/13

mai/13

fev/13

nov/12

ago/12

mai/12

fev/12

nov/11

ago/11

mai/11

fev/11

nov/10

ago/10

mai/10

fev/10

nov/09

ago/09

mai/09

fev/09

nov/08

ago/08

mai/08

fev/08

nov/07

ago/07

mai/07

fev/07

nov/06

ago/06

mai/06

fev/06

nov/05

ago/05

mai/05

fev/05

nov/04

ago/04

Fonte: INPESPAR. Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

306 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

A alta na oferta de terrenos verificada a partir de outubro de 2012 foi mais


expressiva no caso maringaense, cujos patamares ultrapassaram os de Londrina, atingindo a
marca das 1539 ofertas mensais, em julho de 2014, enquanto o pico de ofertas em
Londrina foi de 1.006, em outubro de 2014. Entre outubro de 2012 e dezembro de 2014, a
mdia da quantidade de terrenos ofertados foi de 822 e 1.289 para Londrina e Maring,
respectivamente. Os patamares oscilaram entre 706 e 1.006 ofertas para Londrina, e 1.129 e
1.539 para Maring.
Antes de aventar quaisquer hipteses a respeito do aumento vertiginoso verificado
na oferta de terrenos, e principalmente de imveis edificados, como veremos nos Grficos
11 e 12, necessrio ponderar que estes aumentos podem resultar de mudanas na
metodologia da coleta de dados implementada pelo referido instituto, bem como de um
aumento expressivo no nmero de informantes associados. De todo modo, seja a partir da
anlise do volume de financiamentos imobilirios concedidos, do volume de projetos de
obras aprovados e/ou da rea acrescida pelos novos loteamentos, considera-se que houve
um intenso crescimento na produo imobiliria como um todo nos ltimos dois anos
(2013-2014), refletindo positivamente na quantidade total de imveis edificados e no
edificados ofertados nas duas cidades.
Ainda que esse expressivo aumento no nmero de ofertas constatado a partir de
outubro de 2012 escape ao escopo do nosso prprio levantamento nos classificados
imobilirios, importante ressaltar que fatores de ordem conjuntural influenciaram a
dinamizao da atividade imobiliria, ademais daqueles fatores de ordem local, correlatos s
mudanas na legislao do parcelamento e uso e ocupao do solo, que no caso
maringaense dataram de julho de 2011, e no londrinense, de julho de 2012, exceo da lei
de uso e ocupao do solo, aprovada em Londrina somente em janeiro de 2015.
O Grfico 11 a seguir apresenta a evoluo do nmero total de ofertas de terrenos,
de imveis residenciais e de imveis comerciais em Londrina, entre agosto de 2004 e
dezembro de 2014. Tal como afirmado anteriormente, houve expressivo crescimento no
volume de ofertas a partir de outubro de 2012, sobretudo no caso dos imveis edificados
para fins residenciais. Contrariamente evoluo da oferta de terrenos, os residenciais
apresentaram uma tendncia crescente em todo o perodo observado, salvo curtas
descendentes no segundo semestre de 2007, no primeiro de 2008 e de 2013.

307 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA NO AMBIENTE CONSTRUDO

Grfico 11 - Londrina: evoluo da quantidade de terrenos, imveis residenciais e comerciais ofertados. Agosto de 2004 a dezembro de 2014.
Terreno

Residencial

Comercial

Total

8000
7500

7000
6500
6000
5500
5000
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
nov/14

ago/14

mai/14

fev/14

nov/13

ago/13

mai/13

fev/13

nov/12

ago/12

mai/12

fev/12

nov/11

ago/11

mai/11

fev/11

nov/10

ago/10

mai/10

fev/10

nov/09

ago/09

mai/09

fev/09

nov/08

ago/08

mai/08

fev/08

nov/07

ago/07

mai/07

fev/07

nov/06

ago/06

mai/06

fev/06

nov/05

ago/05

mai/05

fev/05

nov/04

ago/04

Fonte: INPESPAR. Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

308 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

A mdia de imveis residenciais ofertados foi de 2.659, enquanto dos imveis


comerciais foi de 236 para todo o perodo. Se levarmos em considerao o perodo de
agosto de 2004 a setembro de 2012, constatamos uma mdia de 1.884 imveis residenciais
ofertados e de 208 comerciais, enquanto que entre outubro de 2012 a dezembro de 2014,
essas mdias corresponderam a 5.471 e 334 ofertas, respectivamente. Os picos de ofertas
entre outubro de 2012 e dezembro de 2014 atingiram a casa dos 6.198 imveis residenciais
e 429 imveis comerciais. A supremacia do volume de ofertas de imveis residenciais sobre
os comerciais tambm foi constatada por Melazzo (2012b, p. 253), em pesquisa realizada na
cidade de Marlia, o que atesta que o mercado formado pela articulao entre os tipos de
uso do solo, ora demonstrando a supremacia de determinado uso, ora de outro.
Os dados tambm demonstram uma clara dominncia dos imveis edificados sobre
os terrenos ao longo de todo o perodo analisado, seja para Londrina como para Maring.
No cmputo dos imveis residenciais constam os multifamiliares e os unifamiliares
apartamento e casas, embora essas ltimas em bem menor proporo que os primeiros.
Um rpido olhar sobre os Grficos 11 e 12 desvela que o aumento evidenciado no incio de
2013 fez dobrar nas duas cidades o volume total de ofertas de imveis residenciais
edificados, cujos patamares se afastaram bastante daqueles dos terrenos, principalmente na
cidade de Londrina. Essa tendncia de aumento no volume de ofertas dos imveis
edificados sobre os no edificados, tambm foi observada por Melazzo (2012b, p. 254) para
o caso de Marlia. No obstante, Melazzo (2012b, p. 254 e 255) assevera que a menor
proporo do volume de ofertas de terrenos no pode ser associada [...] diminuio de
lotes ofertados ou ao esgotamento de reas disponveis, uma vez que as estratgias dos
agentes desse mercado (como em vrios outros) antecipar-se demanda, conduzindo-a.
O crescimento intenso observado na oferta de imveis residenciais edificados e
terrenos est intimamente relacionado ao aumento na mobilidade residencial favorecida
pelas condies creditcias que vigoraram nos ltimos anos. A partir dos dados tambm
possvel verificar mudanas proporcionais significativas no gradiente das ofertas. No caso
maringaense (Grfico 12), por exemplo, verificamos uma alta na oferta dos terrenos a partir
de setembro de 2012, que em nmeros absolutos foi maior que a de Londrina, verificada
para o mesmo perodo. J no caso da oferta dos imveis residenciais edificados, Maring
apresentou elevado crescimento a partir de outubro de 2012, mas uma reduo mais
acentuada que a de Londrina em meados de 2013, mantendo uma tendncia declinante at
dezembro de 2014, ao contrrio, portanto, da tendncia observada em Londrina.

309 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA NO AMBIENTE CONSTRUDO

Grfico 12 - Maring: evoluo da quantidade de terrenos, imveis residenciais e comerciais ofertados. Agosto de 2004 a dezembro de 2014.
Terreno

Residencial

Comercial

Total

5000
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500

nov/14

ago/14

mai/14

fev/14

nov/13

ago/13

mai/13

fev/13

nov/12

ago/12

mai/12

fev/12

nov/11

ago/11

mai/11

fev/11

nov/10

ago/10

mai/10

fev/10

nov/09

ago/09

mai/09

fev/09

nov/08

ago/08

mai/08

fev/08

nov/07

ago/07

mai/07

fev/07

nov/06

ago/06

mai/06

fev/06

nov/05

ago/05

mai/05

fev/05

nov/04

ago/04

Fonte: INPESPAR. Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

310 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

De acordo com o Grfico 12, ao longo de todo o perodo as mdias de ofertas de


imveis residenciais e comerciais foram de 1.580 e 143, respectivamente. Os mnimos
foram de 465 e 61, em junho de 2005, enquanto os mximos foram 3.243 ofertas de
imveis residenciais, em outubro de 2012 e de 254 ofertas de imveis comerciais, em maio
do ano de 2013. Se considerarmos apenas o perodo compreendido entre agosto de 2004 e
setembro de 2012, as mdias de ofertas de imveis residenciais e comercias foram 1.254 e
120, frente s mdias de 2.763 e 226 do perodo compreendido entre outubro de 2012 e
dezembro de 2014. Os picos de ofertas registrados no primeiro perodo foram de 1.587 e
185, respectivamente para residenciais e comercias, enquanto no segundo perodo esses
picos foram da ordem de 3.243 e 254.
O gradiente de preos dos terrenos apresentou um crescimento linear em todo o
perodo analisado (Grfico 13)163. Na cidade de Londrina, os preos comearam a crescer
somente a partir de agosto de 2005, pois, entre agosto de 2004 e agosto de 2005 a variao
no foi maior que aquela da base, registrada em agosto de 2014. Mas a partir de setembro
de 2005 os preos comearam a crescer, chegando a um aumento real de 182,98%
registrado em dezembro de 2014.
J em Maring, a curva de ascenso dos preos foi mais elevada ao longo de todo o
perodo, estando sempre acima do preo inicial, observado em agosto de 2014, tomado
aqui como base. Este aumento real total foi da ordem de 215%. Os preos do metro
quadrado dos terrenos urbanos registraram aumento de 100% j em maio de 2009, quando
em Londrina esse aumento acima dos 100% foi registrado apenas em fevereiro de 2012.
evidente que em Maring os terrenos urbanos so mais caros que na cidade de
Londrina. Por essa razo nos propomos a investigar o comportamento dos preos dos
terrenos nas duas cidades, e inquirir as razes das diferenas observadas ao longo de toda
esta Tese. Esta anlise especfica ser agora aprofundada a partir dos levantamentos das
ofertas de terrenos que realizamos junto aos classificados imobilirios dos anos 2000, 2008
e 2012.

Todos os valores nominais mensais foram deflacionados pelo IGP-DI para o ltimo ms informado, de
modo que estamos analisando preos corrigidos at dezembro de 2014. Portanto, as variaes registradas nos
preos so referentes a aumentos reais.
163

311 | P g i n a

nov/14

ago/14

mai/14

fev/14

nov/13

ago/13

mai/13

fev/13

nov/12

ago/12

mai/12

fev/12

nov/11

ago/11

mai/11

fev/11

nov/10

ago/10

mai/10

fev/10

Londrina

nov/14

ago/14

mai/14

fev/14

nov/13

ago/13

mai/13

fev/13

nov/12

ago/12

mai/12

fev/12

nov/11

ago/11

mai/11

fev/11

nov/10

ago/10

mai/10

fev/10

nov/09

ago/09

mai/09

fev/09

nov/08

ago/08

mai/08

fev/08

nov/07

ago/07

mai/07

fev/07

nov/06

ago/06

mai/06

fev/06

nov/05

ago/05

mai/05

fev/05

nov/04

ago/04

Em R$

Londrina

nov/09

ago/09

mai/09

fev/09

nov/08

ago/08

mai/08

fev/08

nov/07

ago/07

mai/07

fev/07

nov/06

ago/06

mai/06

fev/06

nov/05

ago/05

mai/05

fev/05

nov/04

ago/04

Variao em base 100%

Grfico 13 - Londrina e Maring: evoluo do preo do m2 do terreno. Agosto de 2004 a dezembro de 2014. Dados deflacionados para dez./2014.
CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA NO AMBIENTE CONSTRUDO

Maring

600,00

550,00

500,00

450,00

400,00

350,00

300,00

250,00

200,00

150,00

100,00

50,00

0,00

Maring

350,00

300,00

250,00

200,00

150,00

100,00

50,00

0,00

Fonte: INPESPAR. Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).


312 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

5.6. A oferta de terrenos nos classificados imobilirios das cidades de Londrina e


Maring: volumes e preos mdios
Podemos destacar duas grandes preocupaes quando voltamos nossas atenes
coleta e organizao de material para anlise da oferta imobiliria. A primeira decorre da
carncia de fontes para aquisio de dados e informaes sistematizadas e padronizadas.
Este fato resultante, de um lado, da constituio de um mercado pouco transparente,
marcado pela escassez e precariedade das informaes registradas nas prefeituras
municipais, e pelo acesso restrito a informaes rpidas e atualizadas, acerca dos tipos, da
localizao e do preo de venda do produto imobilirio. De outro, da opacidade existente
neste mercado, o que leva quase ausncia de dados atualizados atinentes s transaes em
fontes oficiais.
Ademais, alm das dificuldades de obteno deste material, sua organizao exige
grande cuidado, ainda mais quando se destina a uma anlise comparativa, isto porque,
carece inicialmente da escolha de uma fonte confivel e suficientemente ampla para a
constituio de um estudo abrangente e criterioso, que possa oferecer comparabilidade
destes dados em diferentes anos e em diferentes cidades. Esta preocupao central no
entendimento da composio do mercado imobilirio, j que se trata predominantemente
de um mercado localizado, ou seja, condicionado s variveis localizadas.
Algumas pesquisas conduzidas no mbito da Rede de Pesquisadores sobre Cidades
Mdias (ReCiMe) convergiram na construo de tcnicas analticas voltadas ao estudo do
mercado imobilirio, dentre as quais podemos citar Amorim (2011a), Pereira dos Santos
(2011), Alcantara (2013), Coimbra (2013), Abreu (2011, 2014), Silva (2015), alm da prpria
contribuio metodolgica de Melazzo (2010, 2013).
Antes do contexto de criao da ReCiMe no ano de 2007, Sposito (1983) pesquisou
a lgica da expanso territorial urbana em Presidente Prudente/SP a partir do estudo do
aumento do nmero de loteamentos e da sua comercializao. Sposito (1990) analisou a
produo e a apropriao da renda fundiria urbana nessa cidade, manejando variveis
atinentes propriedade fundiria e ao mercado da terra urbana.
Em Abreu e Amorim (2014) encontram-se sintetizados os procedimentos
pertinentes ao estudo da oferta no mercado imobilirio em cidades mdias, destacando as
limitaes e as possibilidades oriundas do uso dos classificados de imveis como principal
fonte de dados. Discutimos as formas de tratamento, de anlise e de interpretao dos
dados, atravs da mediao emprica e o modo de sua representao cartogrfica. Por essa

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CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

razo, sintetizaremos a descrio dos procedimentos para coleta e sistematizao dos dados
e das tcnicas analticas empregadas ao mnimo necessrio, j que as pesquisas e os
trabalhos mencionados se concentraram em tais explicaes.
Em Londrina e Maring existem servios voltados divulgao dos classificados
imobilirios, os quais circulam na forma de jornais impressos ou em meio digital
especializados e renem anncios de diferentes imobilirias. Porm, eles so muito mais
expressivos em Maring, conforme explicamos no quarto captulo desta Tese. No entanto,
a cobertura e o alcance deste tipo de divulgao variam de cidade para cidade, como o
caso londrinense, onde as ofertas imobilirias continuam concentradas no principal jornal
local de circulao diria, a Folha de Londrina, no havendo servio especializado de
expresso semelhante ao de Maring. importante tambm destacar a tendncia com que
o conjunto das ofertas em jornais especializados pode ser orientado pela influncia das
grandes empresas locais, ganhando destaque e peso os interesses das principais imobilirias,
no tocante aos vetores espaciais de expanso imobiliria ou em relao aos novos
produtos e nichos de mercado.
Apoiando-nos no suporte metodolgico desenvolvido pelas citadas pesquisas
realizadas no mbito da ReCiMe, partirmos para a elaborao de uma base de dados
pautada nos anncios publicados nos classificados de jornais de circulao local nas cidades
estudadas embora para o caso maringaense utilizamos as duas fontes citadas: os
classificados do jornal O Dirio do ano 2000 e o jornal especializado em ofertas
imobilirias dos anos 2008 e 2012.
Em nossa investigao optamos pela escolha dos seguintes anos base para a
implementao dos levantamentos nas duas cidades: 2000, 2008 e 2012. Esta escolha foi
condicionada pelos seguintes fatores:
partimos da anlise mais detida do momento atual do mercado imobilirio e da
produo imobiliria no pas e nas duas cidades, e a primeira dcada de 2000
comporta acontecimentos institucionais, financeiros, econmicos, polticos etc. ,
que deflagraram mudanas conjunturais muito significativas no conjunto das
ltimas trs dcadas;
as ltimas duas dcadas so tambm significativas no contexto local, e apesar de
muitos empreendimentos terem sido implantados com mais expressividade a partir
de meados da dcada de 1990, as influncias desses empreendimentos nas
alteraes dos preos se confirmaram na dcada de 2000, e assim, vislumbramos

314 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

um recorte temporal plausvel e possvel para a implementao do levantamento


dos dados;
a escolha do ano de 2008 deveu-se ao fato de que no Brasil houve abertura de
capital na Bolsa de Valores de So Paulo (BOVESPA) por parte das empresas
imobilirias164, majoritariamente entre os anos de 2006 e 2008, repercutindo
posteriormente na produo imobiliria em diferentes contextos espaciais, numa
conjuntura que foi intensificada ainda mais a partir do lanamento do PMCMV no
ano de 2009;
por este ltimo motivo, alm de outros pertinentes escala local, tal como a
inaugurao de grandes empreendimentos imobilirios e aprovao de novas leis
dos planos diretores, optamos pela escolha do ano de 2012, alm de podermos
captar as influncias do PMCMV e da maior intensidade dos negcios imobilirios
ensejada, tendo em mos, assim, um antes e um depois.
Na Tabela 20 dispomos os anncios de ofertas de terrenos coletados mensalmente
nas cidades de Londrina e Maring, ao longo dos trs anos analisados. No caso
londrinense, selecionamos os classificados imobilirios do primeiro domingo de cada ms,
do jornal Folha de Londrina. No caso maringaense, para o ano 2000, efetuamos o mesmo
procedimento a partir do jornal O Dirio do Norte do Paran, mas para 2008 e 2012
coletamos os anncios da primeira quinzena do Jornal de Ofertas Imobilirias, da CNI.

Tabela 20 - Londrina e Maring. Quantidade de anncios de terrenos coletados.


2000, 2008 e 2012.

Janeiro
Fevereiro
Maro
Abril
Maio
Junho
Julho
Agosto
Setembro
Outubro

2000
2008
2012
Londrina Maring Londrina Maring Londrina Maring
109
212
478
162
547
290
151
332
512
203
574
316
88
271
475
210
634
327
130
336
529
233
521
304
184
278
461
243
584
274
117
284
437
233
616
344
165
278
469
233
570
311
195
296
442
220
526
352
198
285
491
220
474
352
208
273
438
265
525
357

Nomenclatura genrica utilizada pela Bolsa de Valores de So Paulo (BOVESPA), para classificar as
empresas do setor imobilirio de capital aberto (MELAZZO, 2013, p. 6).
164

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CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

Novembro
170
200
452
265
508
399
Dezembro
167
131
461
231
520
403
Total
1.882
3.176
5.645
2.718
6.599
4.029
Fonte: Classificados Imobilirios da Folha de Londrina - primeiro domingo de jan. a dez. de 2000,
2008 e 2012; Classificados Imobilirios do jornal O Dirio do Norte do Paran - primeiro domingo
de jan. a dez. de 2000; e Jornal de Ofertas Imobilirias da Central de Negcios Imobilirios primeira quinzena de jan. a dez. de 2008 e 2012. Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

Ao todo foram coletados 24.049 anncios de terrenos, sendo 14.126 referentes


Londrina e 9.923 referentes Maring. preciso observar tambm que foram necessrias
duas fontes de extrao dos dados no caso maringaense, uma vez que houve uma migrao
a partir do ano de 2004 de parte das imobilirias anunciantes do jornal O Dirio para o
Jornal de Ofertas Imobilirias da CNI, e a partir de 2007, os anunciantes remanescentes no
O Dirio migraram para o Jornal Folha de Imveis. Esse fato impossibilitou o uso de
apenas uma fonte de dados ao longo da srie histrica analisada. Por conta do Jornal de
Ofertas Imobilirias atuar na cidade a mais tempo que o seu concorrente, optamos pelo
uso dessa fonte. Ademais, este Jornal centraliza as ofertas das mais importantes imobilirias
e de algumas grandes construtoras da cidade.
Em funo da mudana de fonte de extrao dos dados houve uma variao no
montante de ofertas compiladas. Isso porque, at o ano de 2004 a maior parte dos
anunciantes de Maring centralizava suas ofertas no O Dirio. Porm, a partir da a oferta
foi descentralizada entre trs mdias, sendo duas delas exclusivas dos classificados
imobilirios.
Com base ainda na Tabela 20 e na srie histrica do INPESPAR, no foi possvel
observar uma regularidade na divulgao mensal das ofertas, exceo feita aos cinco
ltimos meses de 2012 em Maring, os quais registraram as maiores ocorrncias em ordem
crescente de agosto para dezembro.
As variveis extradas dos anncios dos terrenos foram registradas de acordo com a
sua localizao loteamentos/bairros/zonas , tornando possvel a identificao da
intensidade das ocorrncias em cada uma das reas da cidade, enquadrando no conjunto
das informaes processadas, diversas possibilidades de anlise da espacializao das
ofertas.
Maring e Londrina esto institucionalmente subdividas em zonas fiscais urbanas e
bairros, respectivamente, sendo que, em Maring, esta subdiviso encontra-se na gnese
da concepo do seu plano, e em Londrina trata-se de uma subdiviso recente, contudo

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

oficial. So 53 as zonas fiscais urbanas em que se subdivide a cidade de Maring, e 57 os


bairros em Londrina.
Os termos bairros e zonas fiscais na acepo aqui mencionada so
delimitaes espaciais oficiais equivalentes nas duas cidades, apesar de possurem
nomenclaturas distintas j que o termo bairro possui uma dimenso sociolgica, e de fato
existe enquanto tal em Londrina e Maring.
A respeito do emprego desse recorte espacial e analtico, sugerimos a contribuio
de Souza (2013, p. 135-162), em que o autor explica que o que aqui denominado
oficialmente como bairro, na verdade, consiste no setor geogrfico, que [...] um
conjunto de bairros com caractersticas prprias e personalidade definida (SOUZA,
2013, p. 159), podendo, o setor geogrfico [...], s vezes, ser confundido com um bairro
ou tratado como se fosse um bairro muito grande (SOUZA, 2013, p. 162).
A subdiviso da cidade de Londrina em bairros foi desenvolvida segundo uma
tipologia da PML, que levou em conta as semelhanas socioeconmicas e os nomes dos
bairros mais populares e conhecidos, que herdaram nomes atribudos s glebas em que foi
subdividido o stio urbano no incio da ocupao. Menor que as zonas Norte, Sul, Leste,
Oeste e Centro so os referidos bairros, os quais agrupam setores censitrios do IBGE
como tambm, logicamente, vilas, jardins, residenciais, conjuntos habitacionais, parques
industriais, loteamentos, condomnios horizontais e loteamentos fechados etc. , a partir de
uma estruturao reconhecida e aceita pelos londrinenses, de acordo com o Instituto de
Pesquisas e Planejamento Urbano de Londrina (IPPUL) (AMORIM, 2011a, p. 50).
Tomando por base essa subdiviso apresentada no Mapa 34, realizamos o
mapeamento de todas as variveis levantadas. Consideramos esta escolha apropriada, ainda
que com limitaes, uma vez que em Maring consensual e constante sua utilizao nos
meios de comunicao e divulgao do mercado imobilirio e, em Londrina o emprego na
ocasio da nossa dissertao de mestrado (AMORIM, 2011a), resultou satisfatoriamente
para a leitura espacial das variveis.
As limitaes decorrentes do emprego dessa subdiviso para os mapeamentos aqui
realizados referem-se s generalizaes, que so resultantes da aglutinao da informao
referida aos mais de mil loteamentos existentes na cidade de Londrina e mais de 360 em
Maring, dentre jardins, residenciais, condomnios e loteamentos fechados. Se, por um
lado, as subdivises adotadas so oficiais, por outro, elas so impostas sobre espacializaes
atinentes ao pontual, ao especfico, ao local, de uma avenida, de uma quadra, da

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CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

proximidade de uma rea valorizada etc., prprias da dinmica de valorizao diferencial do


mercado imobilirio, que opera seletivamente nas cidades, em segmentaes que escapam
ao normativo e ao recorte institucional. Em Maring essa perda devido generalizao
menor do que em Londrina, pois a cidade foi projetada segundo diretrizes que tinham por
base o princpio da homogeneidade scio-ocupacional das zonas, sendo que, no interior de
muitas dessas zonas fiscais no existem outras subdivises menores, como loteamentos,
jardins e residenciais, tal como h em Londrina.

Mapa 34 - Maring e Londrina. Diviso por bairros e zonas fiscais. 2008

A varivel preo, que completa o banco de dados em seu conjunto, oferece a base
relacional principalmente com a varivel referente metragem do imvel. Entretanto,
alguns critrios so necessrios para que sejam evitadas as distores temporais quando
comparados temporalmente, por isso eles foram deflacionados pelo IGP-DI, tomando-se
por base o ltimo ms levantado na pesquisa, dezembro de 2012.
Este procedimento, como j explicado, visa corrigir os preos do passado para
podermos compar-los aos preos atuais, j que a taxa de inflao de nossa economia
318 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

corri os preos passados especialmente at 1994 de maneira muito mais intensa e,


sem essa correo, compar-los em termos reais seria impossvel. Assim, se pode discernir
o aumento inflacionrio no preo de uma valorizao real do imvel. Aps a extrao das
mdias por bairros/zonas, para cada planilha separadamente e a partir das bases
cartogrficas de Londrina e Maring, procedemos com o mapeamento destes dados165.
As variveis utilizadas para a elaborao de todos os mapas aqui apresentados
foram agrupadas de acordo com a localizao dos loteamentos e endereos informados nos
classificados. Os preos mapeados correspondem aos preos mdios dos bairros e das
zonas fiscais, uma vez que a soma do preo dos terrenos em R$ foi divida pela soma total
da rea. Assim, ofertas em diferentes loteamentos e endereos, mas que estavam situadas
num mesmo bairro/zona fiscal, foram agrupadas sob estas ltimas subdivises, e a soma
total do preo informado foi dividida pela soma total da rea dos terrenos. Deste modo,
generalizamos um mesmo patamar de preos para diferentes loteamentos, mas as perdas de
proximidade em relao aos preos individuais de cada terreno no foram discrepantes, j
que, em quase todos os casos, esse produto final ficou prximo do preo mdio dos
terrenos ofertados nestes loteamentos. Contudo, frequentemente, a mdia a que chegamos
por meio dessa tcnica ficou abaixo das mdias aritmticas particulares dos bairros/zonas
fiscais. Isso se deve ao fato de que muitos proprietrios ofertam seus terrenos a um preo
muito acima da mdia, seja por expectativa de que possa auferi-lo, seja por uma melhor
localizao no interior destes loteamentos, seja porque isso tambm se constitui numa
prtica trivial, j que se espera que, no ato da transao, o preo realizado seja menor que o
preo divulgado inicialmente.
Na sequncia dos Mapas 35 ao 46, apresentados a seguir, dispomos o mapeamento
do volume total de terrenos ofertados em metros quadrados e em R$ e do preo mdio do
metro quadrado de terrenos urbanos, para o caso da cidade de Londrina e da cidade de
Maring, ao longo dos anos 2000, 2008 e 2012.

Todos os mapas foram elaborados com o software livre Philcarto. Trata-se de um completo e verstil
programa de cartografia temtica, cujo princpio de funcionamento se baseia no cruzamento de uma base de
dados tabulada com uma base cartogrfica em formato .ai (Adobe Illustrator). As bases cartogrfica foram
vetorizadas pelo usurio no software acessrio Phildigit. O Philcarto permite criar mapas coroplticos, mapas de
crculos proporcionais, mapas de pontos e mapas de fluxos, sendo os dois primeiros tipos mais interessantes
aos nossos objetivos para mais informaes sobre o uso do Philcarto consultar Girardi (2007) e Archela e
Thry (2008). Alm do uso do software Philcarto, utilizamos os programas Adobe Illustrator CC 2014 e Corel
Draw X5 na elaborao do layout final dos mapas, como, por exemplo, insero de elementos cartogrficos
organizao da legenda, orientao, escala, localizao no mapa do municpio, do estado e do pas e
outras informaes necessrias.
165

319 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA NO AMBIENTE CONSTRUDO

Mapa 35 - Londrina. Total de terrenos, em metros quadrados e em R$, ofertados nos classificados da Folha de Londrina. 2000.

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

Os mapas de volume total de terrenos ofertados em metros quadrados e em R$


possibilitam identificar em quais bairros esto concentradas as ofertas, e a leitura de ambos
evidencia que a concentrao do volume de ofertas em R$ no est necessariamente ligada
concentrao do volume de ofertas em metros quadrados. Essa distino decorre da
diferencial valorizao da terra na cidade.
Os Mapas 35 e 36 dispem os volumes de ofertas de terrenos em metros quadrados
e em R$, no ano de 2000. No primeiro caso (Mapa 35), verificamos como as ofertas esto
dispersas pela cidade, havendo concentraes ao nordeste e ao sudeste da rea central e, em
menor monta, ao sul e ao sudoeste. Entretanto se analisarmos o mapeamento dessas
ofertas em R$ percebemos o quanto a valorizao estava concentrada na rea central e ao
sudoeste desta, especificamente no bairro Palhano e Tucanos. Esses bairros dispunham de
grandes reas, muitas delas prprias ao parcelamento e incorporao de loteamentos e/ou
de espaos residenciais fechados. Ainda que percebamos uma concentrao ao nordeste,
ela est intimamente relacionada aos terrenos existentes numa rea de zoneamento
industrial da cidade, nas proximidades da BR 369.
No Mapa 36 esto dispostos os volumes de ofertas de terrenos em metros
quadrados e em R$ na cidade de Maring, no ano de 2000. O caso maringaense enftico
em demonstrar como a valorizao urbana est concentrada nas zonas fiscais centrais e
pericentrais da cidade. Ainda que haja menor oferta de terrenos em metros quadrados
nestas reas, os crculos proporcionais das ofertas em R$ atestam como so altos os preos
a cobrados pelo metro quadrado da terra, corroborando a hiptese da valorizao
diferencial das reas. As zonas fiscais situadas ao sul da zona central se destacam nos
montantes em R$. Nestas zonas esto muitos espaos residenciais fechados da cidade.
Tambm se destacam as zonas ao norte da rea central, que, devido proximidade em
relao UEM, so valorizadas no mercado imobilirio local em funo da procura para
fins de edificaes residenciais.

321 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA NO AMBIENTE CONSTRUDO

Mapa 36 - Maring. Total de terrenos, em metros quadrados e em R$, ofertados nos classificados do jornal O Dirio do Norte do Paran. 2000.

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A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

No Mapa 37 expomos o preo mdio dos terrenos ofertados na cidade de Londrina


ao longo do ano 2000. O mapeamento foi realizado a partir da anlise de amplitude classes
(Tabela 21), com o maior nmero possvel de classes de preos a fim reduzir os intervalos e
permitir menores generalizaes, alm de demonstrar como a valorizao pontual e, em
alguns casos, salta reas, apresenta descontinuidades. Sendo muito seletiva, ela nem
sempre segue a forma de eixos ou vetores, como frequentemente afirmam os agentes do
mercado imobilirio.
A tcnica utilizada para a gerao da distribuio das classes nos mapas coroplticos
consistiu na amplitude de classes, produto do nmero de valores pelo nmero de classes.
Assim, demonstramos classes com o mesmo nmero de unidades espaciais, neste caso,
com cinco e seis ocorrncias para cada classe. Essa classificao mantm as propores,
situa as mdias intraclasses e minimiza o desvio padro.

Mapa 37 - Londrina. Preo mdio de terrenos ofertados nos classificados da Folha


de Londrina. 2000.

323 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

Tabela 21 - Londrina. Anlise estatstica dos terrenos ofertados nos classificados da


Folha de Londrina, segundo classes de preos. 2000.
Classes
Preo
Preo
Preo
Desvio
N de ocorrncias na
de preos em R$
menor
maior
mdio
padro
classe
1 530,29 a 322,68 322,68
530,29
406,86
68,46
5
2 322,68 a 215,77 215,77
297,57
264,34
30,45
5
3 215,77 a 179,57 179,57
213,84
197,15
13,99
6
4 179,57 a 149,49 149,49
177,59
167,50
9,44
6
5 149,49 a 139,61 139,61
149,25
144,07
2,72
7
6 139,61 a 114,01 114,01
137,52
125,97
8,30
6
7 114,01 a 94,83
94,83
110,78
102,60
5,79
6
8
94,83 a 60,45
60,45
92,93
78,92
10,52
5
9
60,45 a 17,81
17,81
48,79
38,11
12,54
5
Fonte: Classificados Imobilirios - Folha de Londrina, jan. a dez. de 2000. Organizao: Wagner
Vinicius Amorim (2015).

A primeira constatao a partir do Mapa 37 que o maior preo do metro


quadrado concentrava-se estritamente na rea central, embora no estivesse na rea central
o maior volume de terrenos ofertados. A ocorrncia dos anncios nas zonas centrais devese existncia de antigos terrenos no edificados ou com antigas casas de madeira,
resistindo seja pelo alto preo exigido pelo proprietrio, seja pela tipo de uso potencial
futuro mais adequado do terreno em funo da localizao central.
Outras reas tambm situadas nas proximidades do centro apresentam preos
elevados como o caso dos bairros identificados na segunda classe. Alm da proximidade
em relao ao centro h a presena do Lago Igap, ao sudoeste, como fator de valorizao
diferencial da terra urbana, seja para finalidades residenciais e/ou comercias.
Na terceira e quarta classes de preos, aparecem os terrenos situados ao leste. So
os casos dos bairros Aeroporto, Braslia e Antares. Os dois primeiros situados nas
proximidades do aeroporto e o ltimo na rea mais consolidada da Zona Leste, onde
inclusive, em fins da dcada de 1990 e incio da dcada de 2000, ocorreu a incorporao
dos seus primeiros espaos residenciais fechados.
O Mapa 38 apresenta o preo mdio dos terrenos ofertados em Maring ao longo
do ano 2000. Igualmente ao procedimento adotado para o clculo das mdias de preo dos
bairros em Londrina, aqui foram extradas as mdias de preos por zonas fiscais, as quais
esto numeradas no Mapa 38. Por sua vez, a Tabela 22 contm a anlise estatstica das
classes de preos dos terrenos.

324 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

Observamos que em algumas zonas fiscais da cidade no ocorreram ofertas de


terrenos em 2000. o caso das zonas 9, 10, 13, 22, 23, 24, 35, 41, 45 e 47, enquanto
noutras zonas, como na zona fiscal 32, houve uma nica oferta que, no entanto, por se
tratar de um lote a R$ 285,03 o metro quadrado inseriu-a na primeira classe de preos,
embora tal ocorrncia, supostamente localizada no ponto mais valorizado da zona 32,
destoe do conjunto dessa zona como um todo e do conjunto das zonas norte da cidade.
No obstante, a valorizao esteve concentrada nas zonas centrais 1, 2, 3, 4, 5 e nas zonas
7, 11, 14, 15 e 40.

Mapa 38 - Maring. Preo mdio de terrenos ofertados nos classificados do jornal O


Dirio do Norte do Paran. 2000.

325 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

Tabela 22 - Maring. Anlise estatstica dos terrenos ofertados nos classificados do


jornal O Dirio do Norte do Paran, segundo classes de preos. 2000.
Classes
Preo Preo
Preo
Desvio
N de ocorrncias na
de preos em R$
menor maior
mdio
padro
classe
1
417,70 a 285,02 285,02 417,70
353,12
58,84
4
2
285,02 a 205,36 205,36 242,92
228,16
14,47
4
3
205,36 a 191,82 191,82 203,50
198,67
4,67
4
4
191,82 a 144,33 144,33 165,88
154,51
8,18
4
5
144,33 a 120,59 120,59 132,47
126,20
4,21
4
6
120,59 a 88,89
88,89 103,63
95,80
5,27
4
7
88,89 a 66,38
66,38
87,16
80,08
8,08
4
8
66,38 a 41,12
41,12
62,53
56,54
8,96
4
9
41,12 a 28,50
28,50
34,63
32,27
2,40
4
Fonte: Classificados Imobilirios - O Dirio do Norte do Paran, jan. a dez. de 2000.
Organizao: Wagner Vinicius Amorim (2015).

A utilizao de um maior nmero de classes permite aglutinar e identificar zonas


com preos os mais prximos entre si, cujo baixo desvio padro designa que os preos
dentro dessas classes esto muito prximos das mdias centrais intraclasse. J no caso da
classe de maior preo, o maior desvio padro deve-se ao fato de que a distancia entre tais
preos com relao mdia intraclasse maior e h, por consequncia, uma disperso
maior dos preos dentro dessa classe. Esse desvio padro ser ainda maior na classe mais
alta, quanto maior for a escala de preos analisados, como so os casos dos mapas de
preos de 2008 e 2012.
Nos Mapas 39 e 40 esto representados os volumes de ofertas de terrenos em
metros quadrados e em R$ em Londrina e Maring, ao longo do ano 2008. A primeira
observao com relao aos montantes de ofertas em R$ que praticamente dobraram em
Londrina (Mapa 39) em relao ao ano de 2000 (Mapa 35), enquanto o montante de ofertas
em metros quadrados permaneceu basicamente muito pouco alterado.
A alta nos preos em bairros fora do eixo principal de valorizao imobiliria
apresentou uma maior equalizao no montante de ofertas em R$ com relao ao seu
montante em metros quadrados, embora o montante de ofertas em R$ no bairro Centro
Histrico foi alto. Diferentemente do quadro observado no ano de 2000, houve em 2008
uma grande oferta de lotes no bairro Esperana e Palhano, em funo da dinmica
induzida na rea, atrelada ao uso residencial de alto padro.

326 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Mapa 39 - Londrina. Total de terrenos, em metros quadrados e em R$, ofertados nos classificados da Folha de Londrina. 2008.

327 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA NO


AMBIENTE CONSTRUDO

J no caso maringaense, o Mapa 40 continua demonstrando o mesmo padro de


concentrao da valorizao em determinadas zonas, pois, por menor que seja a oferta da
metragem de lotes nas zonas centrais ela se destaca quando observada em R$. Diferentemente do
quadro londrinense, a rea ofertada em Maring aumentou vertiginosamente, sendo que os
montantes mais que triplicaram. Do mesmo modo, o montante em R$ sofreu um grande
aumento.
A oferta de terrenos em Maring aproximou-se muito da oferta constatada em Londrina
nesse mesmo ano, ao contrrio do cenrio apresentado em 2000, cujos valores absolutos em R$
ficaram muito aqum dos de Londrina. As ofertas em R$ tiveram maior destaque nas zonas
fiscais 20, 5, 6, 31, 29 e 7 onde os respectivos montantes em metros quadrados no foram to
significativos, portanto demonstrando a um alto preo dos terrenos.
O caso maringaense assim desvela as nuances das estratgias dos agentes do mercado
imobilirio, que constantemente pressionam o poder pblico local para alargar o permetro
urbano da cidade na justificativa de rebaixarem os preos da terra na medida em que passam a
ofertar em maior quantidade. Porm, as evidncias empricas vo na contramo dessa afirmao.

328 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Mapa 40 - Maring. Total de terrenos, em metros quadrados e em R$, ofertados nos classificados do Jornal de Ofertas Imobilirias - CNI. 2008.

329 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

No Mapa 41, esto representados os preos mdios dos terrenos ofertados em


Londrina ao longo de 2008. Em apenas seis bairros, espacialmente muito perifricos, no
houve oferta de terrenos, so eles: Eldorado, Perobinha, Cidade Industrial, CILO III,
Chcaras So Miguel e Terra Bonita. Com exceo do bairro Heimtal que apresentou
somente uma oferta, em todos os demais bairros o nmero de ofertas foi significativo.
Mais uma vez o problema da representao de uma ocorrncia fez destoar no
conjunto a insero de um bairro, nesse caso junto classe mais alta. Trata-se, nesse caso
especfico do Heimtal, de apenas uma oferta de terreno, ao preo de R$ 395,32 o metro
quadrado; oferta esta localizada s margens da avenida principal que perpassa este bairro,
que se destaca tambm pela proximidade com a Avenida Saul Elkind que cruza toda a
Zona Norte de Londrina , com os supermercados ali existentes e um pequeno shopping
center situado nas imediaes do bairro, exatamente no cruzamento de sua principal avenida
com a Avenida Saul Elkind.
Nos demais casos a valorizao seguiu concentrada e as maiores mdias recaram
nos bairros centrais, da deslocando-se nos sentidos sudoeste, leste e norte. Nestes
mapeamentos optamos por computar o preo dos terrenos em espaos residenciais
fechados no clculo das mdias dos bairros. Essa escolha se justifica em funo de que em
alguns bairros h predomnio e quase completa dominncia da oferta de terrenos dentro de
empreendimentos fechados e o alto preo auferido nessas mesmas zonas est intimamente
relacionado a esse fato, por um lado. Por outro lado, a mdia acaba sendo diluda, j que
comumente existem nesses bairros grandes lotes de terra no fracionada em terrenos
menores, cujo preo mdio de oferta baixo em funo da grande dimenso da rea
vendida. Ao observarmos essas ocorrncias e essas correlaes, optamos por computar os
preos dos terrenos de dentro e de fora dos espaos residenciais fechados nas mdias
dos seus respectivos bairros. H inclusive, alguns bairros na poro sudoeste da cidade de
Londrina que apresentam quase que completamente ofertas de terrenos somente em
espaos residenciais fechados.
Conforme a Tabela 23, que ajuda na compreenso do Mapa 41, as nove classes
delimitadas apontam coerncia na forma de representao dos preos. Embora a amplitude
de preos em algumas classes seja muito pequena, elas se referem ao nmero de
ocorrncias dentro do universo amostral, e privilegia sua maior distribuio, evitando
generalizaes e induzindo leitura das reas especficas dos preos em que foram
ofertados os terrenos na cidade. Ainda que sejam muitas, elas no prejudicam a leitura dos
preos, mas favorecem a identificao mais aproximada dos preos mdios em cada bairro.
330 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

Mapa 41 - Londrina. Preo mdio de terrenos ofertados nos classificados da Folha


de Londrina. 2008.

Tabela 23 - Londrina. Anlise estatstica dos terrenos ofertados nos classificados da


Folha de Londrina, segundo classes de preos. 2008.
Classes de preos
Preo
Preo
Preo
Desvio
N de ocorrncias na
em R$
menor
maior
mdio
padro
classe
1
695,14 a 395,32
395,32
695,14
517,27
112,67
5
2
395,32 a 254,65
254,65
317,8
280,65
25,89
6
3
254,65 a 215,56
215,56
246,76
232,02
11,29
6
4
215,56 a 172,18
172,18
202,14
188,20
10,60
6
5
172,18 a 162,64
162,64
166,09
164,83
1,08
6
6
162,64 a 144,44
144,44
158,25
153,09
4,29
6
7
144,44 a 117,78
117,78
132,13
124,38
4,74
6
8
117,78 a 96,21
96,21
115,92
109,24
6,60
6
9
96,21 a 23,52
23,52
93,44
65,05
26,45
5
Fonte: Classificados Imobilirios - Folha de Londrina, jan. a dez. de 2008. Organizao: Wagner
Vinicius Amorim (2015).

331 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

No Mapa 42, dispomos os preos mdios de terrenos ofertados em Maring ao


longo do ano de 2008. Eles continuaram concentrados nas zonas fiscais centrais: 1, 2, 3, 4,
5 e 6, e nas zonas fiscais sul, leste e norte mais prximas da zona central: 27, 28, 7, 11 e 31.
As zonas fiscais 9, 10, 12, 13, 14, 35, 41 e 45 no apresentaram ofertas de terrenos no
mencionado ano. A Zona 31, que se destaca das demais zonas com preos mais altos,
porque situada no extremo norte da cidade, apresentou significativo nmero de ofertas no
ano. Isso correspondeu s atividades das loteadoras na rea em questo, onde ainda h
quantidade expressiva de lotes vazios, abertura de novos loteamentos, alm de ser tambm
por onde passa uma importante via de acesso cidade pela entrada norte, a Avenida
Morangueira.

Mapa 42 - Maring. Preo mdio de terrenos ofertados nos classificados do Jornal


de Ofertas Imobilirias - CNI. 2008.

332 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

Na Tabela 24 a anlise estatstica das classes de preos de terrenos ofertados em


2008 evidencia como a classe mais alta se distancia das demais, embora a maior ocorrncia
a registrada seja para a zona fiscal 1, cujo preo do metro quadrado foi de R$ 1.183,56,
enquanto as demais ocorrncias situaram-se abaixo da mdia da classe.

Tabela 24 - Maring. Anlise estatstica dos terrenos ofertados nos classificados do


Jornal de Ofertas Imobilirias CNI, segundo classes de preos. 2008.
Classes de preos
Preo
Preo
Preo
Desvio
N de ocorrncias na
em R$
menor
maior
mdio
padro
classe
1 1.183,56 a 511,10
511,10
1183,56
714,64
273,09
4
2
511,10 a 422,22
422,22
499,57
468,58
30,46
4
3
422,22 a 345,36
345,36
374,48
358,81
11,74
4
4
345,36 a 273,55
273,55
339,73
299,30
23,15
5
5
273,55 a 218,72
218,72
268,17
248,94
19,30
5
6
218,72 a 181,16
181,16
211,04
198,31
10,58
5
7
181,16 a 149,64
149,64
159,62
154,18
3,97
5
8
149,64 a 103,90
103,90
147,85
131,13
16,54
4
9
103,90 a 14,77
14,77
78,64
48,53
22,75
4
Fonte: Jornal de Ofertas Imobilirias CNI, jan. a dez. de 2008. Organizao: Wagner Vinicius
Amorim (2015).

Nos Mapas 43 e 44, apresentamos o volume de ofertas de terrenos, em termos de


rea ofertada e em R$, ao longo do ano de 2012. Estes dois mapas apresentam as
possibilidades mais atuais de leitura do mercado de terras nestas duas cidades
proporcionadas por esta pesquisa.
No caso londrinense (Mapa 43), os montantes ofertados em rea quase triplicaram
se os compararmos aos montantes registrados em 2008 (Mapa 39). Eles estavam
concentrados em bairros localizados nas Zonas Sul, Oeste e Leste da cidade, havendo
pouca expresso por parte daqueles ofertados nos demais bairros, principalmente na Zona
Centro. Por outro lado, a sua representao em R$ segue uma tendncia concentrada nos
bairros centrais e na poro sudoeste da cidade, cujos montantes mais que triplicaram se os
compararmos aos de 2008 (Mapa 39).
J o caso maringaense (Mapa 44), apontou uma ligeira maior distribuio dos
montantes ofertados em metros quadrados e em R$, aludindo ideia comum de que toda a
cidade est valorizada, tal como afirmou um dos corretores entrevistados. Mas essa ideia
generalizada, por que a valorizao seletiva e segmentada, ainda que a cidade de Maring
apresente uma tendncia de valorizao imobiliria mais concentradora que Londrina.

333 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA NO AMBIENTE CONSTRUDO

Mapa 43 - Londrina. Total de terrenos, em metros quadrados e em R$, ofertados nos classificados da Folha de Londrina. 2012.

334 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E MARING/PR

Mapa 44 - Maring. Total de terrenos, em metros quadrados e em R$, ofertados nos classificados do Jornal de Ofertas Imobilirias - CNI. 2012.

335 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

A oferta de terrenos urbanos em rea total permaneceu quase inalterada com


relao a 2008, por um lado, chegando at mesmo a diminuir, se compararmos a rea de
maior oferta de 2012 com a de 2008, que foi de 225.444 metros quadrados em 2012 (Mapa
44), contra 291.337 metros quadrados em 2008 (Mapa 40). E mesmo nas demais reas
apontadas no Mapa 44, a metragem ofertada permaneceu basicamente constante ou foi
menor que aquelas registradas em 2008. Por outro lado, a oferta computada em R$ sofreu
um aumento de mais de trs vezes quando comparada de 2008. Embora tenha ocorrido
melhor distribuio desses montantes pela cidade, os maiores picos ainda se concentraram
nas zonas fiscais centrais e ao sul.
Os Mapas 45 e 46 finalizam essa anlise da variao dos preos mdios dos terrenos
urbanos em Londrina e Maring. Em Londrina (Mapa 45) os preos tiveram uma grande
alta nesse intervalo de quatro anos, e em quatro bairros os preos mdios ultrapassaram a
casa dos R$1.000,00 por metro quadrado. So os casos dos bairros Higienpolis,
Guanabara, Ipiranga e Centro Histrico. Trs desses bairros esto localizados na Zona
Centro e um deles, o bairro Guanabara, na Zona Sul, nas proximidades do Lago Igap.
Alguns bairros depreciaram, apresentando mdias menores do que aquelas
registradas em 2008, o que demonstra como a valorizao est segmentada e apresenta
modulaes interbairros, resultante da abertura de novas frentes de empreendimentos
imobilirios, carreadas por investimentos pblicos e privados.
Na Tabela 25, podemos observar como foi grande a amplitude dos preos
observada em Londrina em 2012, uma vez que o desvio padro registrado foi maior que o
dos anos anteriores, havendo maior disperso nas classes de maior preo, mas tambm
estando presente na classe do menor preo. A amplitude dos preos entre cada classe e
entre as prprias classes indica como as mudanas da produo imobiliria repercutiram no
rearranjo do gradiente de preos no espao urbano, segmentando-os ainda mais. Enquanto
alguns bairros so privilegiados na dinmica de valorizao imobiliria, outros so alijados
desses prmios. Aqui podemos conjecturar como o ativo terra se comporta e manejado
na rbita da valorizao imobiliria. medida que alguns ativos so premiados com os
bnus do processo de produo do espao urbano, a outros competem os seus nus, os
quais se depreendem a partir dos preos ofertados.

336 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

Mapa 45 - Londrina. Preo mdio de terrenos ofertados nos classificados da Folha


de Londrina. 2012.

Tabela 25 - Londrina. Anlise estatstica dos terrenos ofertados nos classificados da


Folha de Londrina, segundo classes de preos. 2012.
Classes de preos
Preo
Preo
Preo
Desvio
N de ocorrncias na
em R$
menor
maior
mdio
padro
classe
1 2.172,53 a 799,36
799,36
2172,53
1433,88
516,85
5
2
799,36 a 557,01
557,01
745,51
635,07
64,91
6
3
557,01 a 410,79
410,79
542,25
484,05
43,76
6
4
410,79 a 350,97
350,97
404,76
376,73
18,43
6
5
350,97 a 316,99
316,99
340,99
329,25
8,56
6
6
316,99 a 288,43
288,43
313,76
299,25
9,39
6
7
288,43 a 245,32
245,32
261,86
252,48
5,45
6
8
245,32 a 210,90
210,90
241,21
225,41
9,93
6
9
210,90 a 95,81
95,81
204,47
170,49
39,38
5
Fonte: Classificados Imobilirios - Folha de Londrina, jan. a dez. de 2012. Organizao: Wagner
Vinicius Amorim (2015).

337 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

No caso dos bairros espacialmente mais perifricos da cidade de Londrina, que


apresentaram preos mdios entre as quatro classes de preos mais altos, eles sobressaramse por causa daqueles terrenos localizados em pontos muito valorizados desses bairros,
como avenidas onde so permitidos usos comerciais do solo urbano, ou devido
proximidade com relao aos elementos estruturadores do espao urbano, que agregam
valor s suas imediaes, como hipermercados, shopping centers, centros comerciais e mesmo
com espaos residenciais fechados.
Chama ateno tambm o pico dos preos mximos registrados em Maring (Mapa
46 e Tabela 26), que passou dos R$ 5.000,00 o metro quadrado. Nesse caso em particular
trata-se de um terreno comercial de 800 metros quadrados venda no Novo Centro (Zona
9), por R$ 4.500.000,00. Mas esse o nico preo nessa classe que ultrapassou os R$
2.000,00 por metro quadrado, estando todas as demais mdias de preos das zonas fiscais
dessa classe abaixo de R$ 1.545,00 o metro quadrado. interessante observar que em
Maring as mdias de preos inferiores a R$ 100,00 registradas em 2012 no esto
localizadas no permetro urbano, e por isso no puderam ser mapeadas. Diferentemente,
em Londrina um bairro apresentou preo mdio abaixo dos R$ 100,00 no ano de 2012, o
que decorre da descontinuidade entre os loteamentos e da existncia de extensos vazios
urbanos no fracionados, resultando na insero dessas grandes reas no interior do
permetro urbano, cujos baixos preos de ofertas, ainda que sejam maiores que o da terra
rural pelo simples fato de serem urbanas, permaneceram muito aqum das mdias dos
terrenos em rea loteadas.
A compacidade do plano urbano da cidade de Maring tambm exprime sua
influncia na formao dos preos, mantendo as mdias em patamares elevados mesmo em
bairros espacialmente perifricos. Se em Londrina podemos observar estas ocorrncias em
funo dos subcentros existentes tal como o caso do Cinco Conjuntos, na Zona
Norte , em Maring elas apresentam-se mais contguas poro central da cidade, e
estendendo-se a partir dela.
Se considerarmos que ao substrato de preos superpe-se os empreendimentos
habitacionais, as suas localizaes variam em funo da disponibilidade de rea a um preo
satisfatrio, a fim de que os mesmos possam ser implantados. Quando analisamos a
insero dos empreendimentos do PMCMV em Londrina (Mapa 18) e em Maring (Mapa
19)166 luz do mapa dos preos mdios da terra urbana, constatamos como as faixas do

166

Consult-los no Captulo III desta Tese, nas pginas 192 e 194, respectivamente.

338 | P g i n a

A PRODUO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO DAS CIDADES MDIAS: LONDRINA E


MARING/PR

PMCMV obedecem hierarquia desses preos. Desse modo, consideramos que as


especificidades dos mercados imobilirios locais influenciam na implementao dos
empreendimentos habitacionais.

Mapa 46 - Maring. Preo mdio de terrenos ofertados nos classificados do Jornal


de Ofertas Imobilirias - CNI. 2012.

Tabela 26 - Maring. Anlise estatstica dos terrenos ofertados nos classificados do


Jornal de Ofertas Imobilirias CNI, segundo classes de preos. 2012.
Classes de preos
em R$
1 5.625,00 a 942,43
2
942,43 a 688,19
3
688,19 a 562,14
4
562,14 a 502,93
5
502,93 a 461,21
6
461,21 a 431,65
7
431,65 a 363,25

Preo
menor
942,43
688,19
562,14
502,93
461,21
431,65
363,25

Preo
maior
5625,00
917,92
673,11
552,54
499,27
458,88
420,44

Preo
mdio
2270,19
805,00
609,55
527,97
479,42
443,27
396,56

Desvio
N de ocorrncias na
padro
classe
1951,88
4
85,94
5
48,48
5
19,40
5
12,82
6
9,04
5
26,96
5

339 | P g i n a

CAPTULO V. O DESLOCAMENTO E A DISTRIBUIO ESPACIAIS DA VALORIZAO IMOBILIRIA


NO AMBIENTE CONSTRUDO

8
363,25 a 256,85
256,85
353,03
295,65
36,94
5
9
256,85 a 141,76
141,76
252,42
205,71
40,50
4
Fonte: Jornal de Ofertas Imobilirias CNI, jan. a dez. de 2012. Organizao: Wagner Vinicius
Amorim (2015).

Em 2012 a presena de oferta de terrenos foi registrada em quase todas as zonas


fiscais urbanas, com exceo das zonas 13, 18 e 41. Tambm em 2012 compareceu um
maior nmero de ofertas em zonas fiscais rurais nos classificados, o que indica que essas
reas vo sendo gradativamente incorporadas dinmica de valorizao urbana, uma vez
que a simples oferta de lotes e/ou glebas nessas reas j indica a pr