Histrico de Reviso
Data
29/07/1989
Verso
1.0
Descrio
Documento inicial
Autor (es)
Joo da Silva
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1 INTRODUO.
1.1. Este manual subsidiar a municipalidade na obteno dos Clculos dos
impostos e taxas, baseados na planta de valores de Terrenos e Tabela de
valores de Edificaes.
1.2. O boletim de Informao Cadastral BIC, trar tona todas as informaes
necessrias para o conhecimento dos imveis prediais e territoriais urbanos,
bem como, a sua localizao, seu proprietrio e endereo para remessa de
aviso.
1.3. A Planta de Valores de Terrenos, contm o registro dos preos dos metros
quadrados para cada face da quadra, a tabela de Valores de Edificaes,
contm o preo do metro quadrado para a edificao que atinja at 171 pontos
na Tabela de Componentes Bsicos da Edificao por Categoria de Material
deste Manual.
1.4. As reas de terrenos superiores a 10.000 metros quadrados sero consideradas
glebas e seus valores calculados, em funo do preo do metro quadrado,
estabelecido pela Comisso Municipal de Avaliao de Imveis.
1.5. As normas tcnicas que incidiro sobre os componentes que participam da
formao do preo do imvel, concorrendo para sua variao, imvel a imvel,
tais como: localizao, fatores fsicos, rea, fatores topogrficos deste Manual.
OBS: VALOR VENAL aquele que o imvel alcanar para compra e venda vista,
segundo as condies usuais do Mercado de Imveis.
(Joo da Silva).
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3 AVALIAO DE TERRENOS
3.1. Avaliao de Lotes.
a) Clculo do Valor do Terreno:
O Clculo do valor venal do terreno obtido atravs da seguinte frmula:
VT = Vm2 x AL x FC1 x FC2.
Onde:
VT = Valor Venal do Terreno
Vm2 = Valor do m por face de quadra (Planta de Valores)
AL = rea do Lote
FC1 = Fator de correo quanto situao do terreno na quadra (Tabela 01)
FC2. = Fator de correo quanto s condies fsicas do Terreno ( Tabela 02)
b) Clculo do Valor do Terreno atribudo ao sub-lote:
Considera-se sub-lote, quando em um mesmo lote h mais de uma edificao
autnoma.
VTsl = AEsl x Vm2 x Fi x FC1 x FC2
Onde:
VTsl = Valor do Terreno atribudo ao sub-lote.
Vm2 = Valor do m por face de quadra (Planta de Valores).
AEsl = rea edificada do sub-lote em questo.
Fi = Frao ideal.
Fi =
AT
AE1 + AE2 + ...
+ AEn
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FATOR DE CORREO
Esquina
1,10
Encravado
0,80
Meio de quadra
1,00
Toda quadra
1,30
Gleba
Tabela 02
FC2
CONDIES FSICAS DO TERRENO
FATOR DE CORREO
Horizontal
1,00
Aclive
0,80
Declive
0,80
Inundvel
0,60
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4 AVALIAO DE GLEBAS.
4.1. Avaliao de Glebas.
Considerando-se glebas, para incidncia de IPTU, as reas contnuas de
terrenos, superiores a 10.00 m ( dez mil metros quadrados) no loteados e
localizadas na zona urbana, desde que no sejam comprovadas sua explorao
extrativa vegetal, agrcola, pecuria ou agropastoril.
O seu valor venal ser estabelecido em funo da rea e do preo por metro
quadrado fixado pela Comisso Municipal de Avaliao de Imveis.
O preo ser obtido pela aplicao da seguinte frmula:
Vg = A x Vm x Cg (Fc3)
Onde:
Vg = Valor da gleba.
A = rea da gleba
Vm = Coeficiente de gleba ( Tabela 03 - Fc3 )
OBS: O coeficiente de gleba estabelecido em funo de percentual determinado
pela transparncia ao municpio de reas reservadas : Circulao, verdes,
recreao e equipamentos comunitrios.
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FATOR
AT
REA M
FATOR
DE
AT
10.000
1,000
65.001
70.000
0, 494
10.001
12.000
0,600
70.001
75.000
0, 490
12.001
14.000
0,593
75.001
80.000
0, 486
14.001
16.000
0,584
80. 001
85.000
0, 481
16.001
18.000
0,580
85. 001
90.000
0, 477
18.001
20.000
0,573
90. 001
95.000
0, 473
20.001
22.000
0,572
95. 001
100.000
0, 468
22.001
24.000
0,567
100. 001
120.000
0, 464
24.001
26.000
0,563
120. 001
140.000
0, 460
26.001
28.000
0,559
140. 001
160.000
0, 455
28.001
30.000
0,554
160. 001
180.000
0, 451
30.001
32.000
0,550
180. 001
200.000
0, 447
32.001
34.000
0,546
200. 001
250.000
0, 443
34.001
36.000
0,541
250. 001
300.000
0, 438
36.001
38.000
0,537
300. 001
350.000
0, 434
38.001
40.000
0,533
350. 001
400.000
0, 430
40.001
42.000
0,529
400. 001
450.000
0, 425
42.001
44.000
0,524
450. 001
500.000
0, 417
44.001
46.000
0,520
500. 001
600.000
0, 412
46.001
48.000
0,516
600. 001
700.000
0, 408
48.001
50.000
0,511
700. 001
800.000
0, 404
50.001
55.000
0,507
800. 001
900.000
0, 400
55.001
60.000
0,503
900. 001
1000.000
0, 395
60.001
65.000
0,498
1000. 001
OU MAIS
0, 300
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5- AVALIAO DE EDIFICAO
a) A Comisso Municipal de Avaliao de Imveis, tendo em vista se fixar ao nvel
dos preos correntes do mercado imobilirio estabelecer, o preo do metro
quadrado de rea edificada para uma edificao com as seguintes caractersticas:
estrutura mista ( alvenaria / concreto), instalaes eltricas embutidas, contendo no
mnimo uma instalao sanitria completa, cobertura em telha cermica ou
amianto,esquadrias metlicas, piso em taco ou cermica, revestimento interno e
externo em massa, pintura com tinta PVA, forrada com laje ou madeira.
b) O preo do metro quadrado, fixado pela Comisso Municipal de Avaliao de
Imveis, ser corrigido pelo levantamento dos custos de reproduo das edificaes.
c) A edificao, para efeito de levantamento de custo de reproduo, fixa subdividida
em seus componentes bsicos, aos quais sero atribudos pontos, tendo em vista
determinar a proporo com que cada componente bsico participa do valor final da
edificao.
COMPONENTES BSICOS
PONTOS
01 PISO
30
02 ESTRUTURA
32
03 ESQUADRIAS / JANELAS
14
04 REVESTIMENTO INTERNO
30
05 REVESTIMENTO EXTERNO
12
06- FORRO
12
07 INSTALAO ELTRICA
09
08 INSTALAO SANITRIA
12
09 COBERTURA
20
TOTAL DE PONTOS
171
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1. Tabela 04
Fc4
COMPONENTES
BSICOS
Categorias de materiais
01 PISO
1.1 Terra
1.2 - Tijolo
1.3 - Cimento
1.4 - Madeira
1.5 - Material
Cermico
1.6 - Especial
PONTOS
00
02
05
12
14
30
02 EXTRUTURA
2.1 Taipa/Adobe/Madeira
Rstica
2.2 Madeira
2.3 Alvenaria
2.4 Mista
2.5 Concreto
2.6 Metlica
03 ESQUADRIAS /
JANELAS
3.1 Sem
3.2 Rstica
3.3 Madeira
3.4 Ferro
3.5 Especial
04 REVESTIMENTO
INTERNO
4.1 Sem
4.2 Reboco
4.3 Pintura Simples
4.4 Pintura Latex
4.5 Material
Cermico
4.6 - Especial
-
COMPONENTES BSICOS
Categoria de Materiais
05 REVESTIMETO
EXTERNO
5.1 Sem
5.2 - Reboco
5.3 Pintura Simples
5.4 Pintura Latex
5.5 Material Cermico
5.6 Especial
PONTOS
00
02
03
05
08
12
06 FORRO
02
05
11
23
30
32
00
01
05
07
14
00
04
07
13
20
30
00
04
05
06
12
6.1 Sem
6.2 Madeira
6.3 Gesso
6.4 Lage
6.5 Especial
07 INSTALAO ELTRICA
7.1 Sem
7.2 Externa
7.3 Semi-embutida
7.4 - Embutida
08 INSTALAO
SANITRIA
8.1 Sem
8.2 Externa
8.3 Interna
8.4 Completa
8.5 Mais de uma
00
02
04
08
12
09 COBERTURA
9.1 Palha
9.2
Amianto/Fibrocemento
9.3 Material Cermico
9.4 Metlica
9.5 Laje
9.6 - Especial
00
02
04
08
12
03
10
13
15
16
20
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2. Tabela 05
Fc5
ESTADO DE CONCERVAO
Boa
Regular
M
Pssima
FATOR DE CORREO
1,00
0,80
0,60
0,40
6-EXEMPLOS DE AVALIAO
6.1. Avaliao de Lotes
Consideramos para efeito de clculo do valor venal, o lote, cujas
caractersticas permitam o preenchimento do seguinte BIC.
Frmula:
VT = AT x Vm x FC1 x FC2
Onde:
Vm = CR$ 1.000 ( Valor supostamente encontrado do m para face de quadra em
questo).
AT = 500 m
FC1 = 1,00
FC2 = 1,00
VT = 500 x 1.000 x 1,00 x 1,00
VT = Cr$ 500.000
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62 = 0,62
100
( TABELA 04)
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Vm x Fc4 x Fc5
Dados:
A = 24 m
Vm = Cr$ 300.000 ( Valor Hipottico)
Fc4 =
__48 _ =
100
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Dados:
AE001 = 112,00 m
VmT = Cr$ 5.000 (valor estabelecido pela Comisso de Avaliao)
Fc1 = 1,00 (Tabela 01)
Fc2 = 1,00 (Tabela 02)
Fi = Frao Ideal
Fi =
__________AT______________
AE001 + AE002 + AE003
Onde:
AT = rea do Terreno
AE001 = rea edificada relativa ao sub-lote 001
AE002 = rea edificada relativa ao sub-lote 002
AE003 = rea edificada relativa ao sub-lote 003.
Fi
_________450________
112 + 112 + 224
= __450__
448
Fi
= 1,0045
VT001 = 112 x 5.000 x 1,00 x 1,00 x 1,0045
VT001 = Cr$ 567.520
b.1) Clculo do valor da edificao relativo ao sub-lote 001.
VE001 = AE001 x VmE x FC4 x Fc5
Dados:
AE001 = 112,00 m ( DO BIC)
VmE = Cr$ 300.000 ( valor estabelecido pela Comisso de Avaliao)
Assessoria de Tecnologia da Informao, 2008
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= 1,00 ( Tabela 01 )
= Frao Ideal
Fi
_______450__________
112 + 112 + 224
= 1,0045
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7.
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