DIRETRIZES TCNICAS

DE

AUDITORIA EM
EDIFICAES

DT 008/15 DTPC

DIRETRIZES TCNICAS DE AUDITORIA EM EDIFICAES

Presidente: Camil Eid.

Vice Presidente Tcnica: Miriana Marques Pereira.
Diretor de Engenharia de Produo: Jernimo Cabral P. Fagundes Neto.
Diretor de Cursos: Marco Antonio Gullo.
Coordenador da Diviso de Patologias das Construes: Tito Lvio Ferreira
Gomide.

Comisso de Estudos
Coordenadores: Tito Lvio Ferreira Gomide, Jernimo Cabral Pereira Fagundes
Neto, Marco Antonio Gullo e Odair Vinagreiro.
Relator: Marco Antonio Gullo.
Membros: Antonio Guilherme Menezes Braga, Jernimo Cabral Pereira Fagundes
Neto, Luciano Gomide Giglio, Marco Antonio Gullo, Miguel Tadeu Campos Morata,
Miriana Marques Pereira, Odair Vinagreiro, Ricardo Lyra, Stella Marys Della Flora,
Jose Carlos Muniz Falcon, Jos Marques e Tito Lvio Ferreira Gomide.

1. INTRODUO
Dando sequncia formulao das diretrizes especficas das
ferramentas diagnsticas, este documento tcnico expe os procedimentos
bsicos capazes de nortear os servios de auditoria nas edificaes, possibilitando
comunidade tcnica expor e prestar de forma clara sociedade trabalhos de
averiguao da correo e lisura dos procedimentos tcnicos contratuais que
precedem as obras da Construo Civil, ou durante as diversas fases do processo
construtivo (PPEEU).

2. OBJETIVO
As diretrizes tcnicas de auditoria tm por objetivo orientar os
engenheiros diagnsticos a ofertar servios tcnicos em favorecimento da
qualidade total nas edificaes, uma vez que so lastreadas em normas e
instrues tcnicas, ao mesmo tempo que permitem apurar o cumprimento das
condies contratuais.
Cabe ressaltar a importncia conceitual atendida pelas Diretrizes de
Auditoria em Edificaes, j que os objetivos tcnicos e legais, a serem
alcanados por esta especfica ferramenta diagnstica, so almejados por
organismos pblicos e privados responsveis pela fiscalizao tcnica e
administrativa de obras de Construo Civil.

3. DEFINIES

Desempenho em edificaes - Resultados de funes especificadas para a

edificao (doutrina tcnica).
Comportamento em uso de uma edificao e de seus sistemas (NBR 15.575-1
ABNT).

Desempenho predial - Resultados das funes especificadas, associados aos

requisitos previstos em projeto para a construo, manuteno e uso da
edificao.

Avaliao da qualidade predial - Monitorao ou observao sistemtica para

verificar as conformidades de itens da construo e manuteno s especificaes
e projetos.

Durabilidade - Habilidade de um item em desempenhar uma funo requerida

sob dadas condies de uso e manuteno, at chegar ao estado limite de
utilizao.

Degradao - Reduo do desempenho devido atuao de um ou vrios

agentes de degradao (NBR 15.575/1).

Fase do planejamento - Fase preliminar do desenvolvimento de um

empreendimento em que so realizados estudos com analises das condies
ambientais do local da obra, vizinhana, acesso, entre outros.

Fase do projeto - Fase que exige auditorias para o atendimento das

conformidades quanto observncia das normas, legislao municipal, estadual e
federal, bem como o desempenho dos componentes e sistemas construtivos.

Fase da execuo - Fase em que os servios so executados e exigem

fiscalizao e acompanhamento na aquisio e uso de materiais, mo-de-obra e
mtodos construtivos.

Fase da entrega de obra - Fase em que as obras encontram-se finalizadas e a

edificao ser utilizada.
Fase do uso predial - Fase em que a edificao utilizada, de acordo com o
especificado em projeto, e exige a realizao da manuteno especificada pelos
projetistas e fornecedores.

Engenharia diagnstica em edificaes - So as investigaes cientficas das

patologias prediais (construo, manuteno e uso), atravs de metodologias que
possibilitem obter dados tcnicos para as caracterizaes, anlises, atestamentos,
apuraes das causas, prognsticos e prescries das manifestaes patolgicas
prediais e respectivos reparos.

Vistoria - a constatao tcnica de determinado fato, condio ou direito relativo

a um edifcio.

Inspeo - a anlise tcnica de determinado fato, condio ou direito relativo a

um edifcio, com base em informaes genricas e interpretao baseada na
experincia do engenheiro diagnstico.

Auditoria tcnica - o atestamento tcnico de conformidade, ou no, de um fato,

condio ou direito.

Auditoria tcnica em edificao - o atestamento tcnico de conformidade, ou

no, de um fato, condio ou direito relativo a uma edificao.

Auditoria

tcnica documental - o atestamento tcnico de conformidade, ou

no, de um fato, condio ou direito de um objeto em relao a documento tcnico

especfico.

Auditoria de planejamento - o atestamento tcnico de conformidade, ou no,

do planejamento de uma edificao.

Auditoria de projeto - o atestamento tcnico de conformidade, ou no, do

projeto de uma edificao.

Auditoria de obra - o atestamento tcnico de conformidade, ou no, dos

materiais e/ou servios de uma obra de edificao.

Auditoria predial - o atestamento tcnico de conformidade, ou no, isolado ou

combinado, das condies tcnicas, de uso e de manuteno de uma edificao.

Laudo tcnico de auditoria em edificao - Pea ou documento escrito, emitido

pelo engenheiro diagnstico, relatando os servios prestados e os atestamentos
decorrentes das auditorias em edificaes.

Percia - a apurao tcnica da origem, causa e mecanismo de ao de um

fato, condio ou direito relativo a um edifcio.

Consultoria - o prognstico e a prescrio tcnica a respeito de um fato,

condio ou direito relativo a um edifcio.

4. ATRIBUIES PROFISSIONAIS
Assim como as demais ferramentas diagnsticas, a prestao de
servio de Auditoria Tcnica em Edificaes dever ser realizada apenas por
engenheiros e arquitetos, devidamente registrados e dentro das atribuies
profissionais conforme determinam seus conselhos profissionais.
As Auditorias Tcnicas em Edificaes possuem caractersticas
multidisciplinares, consoante a complexidade dos subsistemas construtivos a
serem examinados, tal que o profissional responsvel pela realizao do trabalho

pode convocar profissionais de outras especialidades para assessor-lo, conforme

o nvel de complexidade contratado.

5. TIPOLOGIAS DAS AUDITORIAS

As auditorias apresentam os seguintes tipos de embasamento:

AUDITORIA LEGAL - aquela embasada em legislaes.

AUDITORIA NORMATIVA - aquela embasada em normas tcnicas.
AUDITORIA CONTRATUAL - aquela embasada em contrato.
AUDITORIA

DE

ESPECIFICAO

aquela

embasada

em

especificao tcnica ou memorial descritivo.

AUDITORIA DE PROJETO - aquela embasada em projetos.
AUDITORIA DE OBRA - aquela embasada no manual de servios de
execuo projetos executivos e/ou memoriais.

6. CRITRIO
O critrio empregado para elaborao de laudos de auditoria baseia-se
no

atestamento,

ou

no,

da

conformidade

que

se

pretende

auditar,

comparativamente ao fato, condio ou direito com o documento referencial da

auditoria.

7. METODOLOGIA
A prestao de servio de auditoria em edificao apresenta etapas a
serem cumpridas, compreendendo a realizao das vistorias, as anlises tcnicas
e os exames comparativos, findando na elaborao final do laudo.
De forma genrica e prtica, a metodologia a ser empregada pode ser
resumida em:

Determinao da sequncia lgica e equipe de trabalho;

Determinao e estudo da documentao referencial;

Obteno de informaes dos usurios, responsveis, proprietrios, gestores

e outros conhecedores do fato, condio ou direito relativo ao objeto;

Preparao do roteiro de trabalho de campo;

Realizao da Diligncia;

Anotaes das constataes e exames;

Comparativos das constataes com as referncias documentais;

Determinaes das conformidades e no conformidades;

Elaborao do Laudo.

7.1.

Recomendaes:

I.

A auditoria dever ser planejada conforme o tipo do objeto em estudo,

consideradas suas particularidades e demais procedimentos usuais dessa

ferramenta diagnstica.

II.

A auditoria dever ser procedida com base em documento tcnico

devidamente selecionado e aprovado pelas partes contratantes, para as

confrontaes que redundaro nos atestamentos das conformidades, ou no.

8. DOCUMENTAO
ttulo de exemplificao, a seguir esto relacionados alguns
documentos administrativos, tcnicos e legais usualmente averiguados nas
auditorias, conforme:

8.1

ADMINISTRATIVA

Notas Fiscais;

Regulamentos;

Livros de Anotaes;

Recibos;

Outros.

8.2

TCNICA

Memoriais descritivos;

Projetos;

Manuais tcnicos;

Especificaes;

Contratos;

Outros.

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8.3

LEGAL

Legislaes federais, estaduais e municipais;

Normas e Regulamentos federais, estaduais e municipais;

Provimentos dos poderes pblicos e autarquias;

Outros.

9. DOS INFORMES
Concomitantemente

s averiguaes de toda a documentao

existente, recomenda-se obter informaes atravs de entrevistas e questionrios

junto ao cliente e demais intervenientes pelo objeto de estudo, procedimento
essencial na casualidade de terem sido promovidas modificaes significativas na
edificao comparativamente sua condio original.

10. ROTEIRO DO TRABALHO DE CAMPO

O roteiro do trabalho de campo dever atender uma sequncia lgica
de atestamentos, a serem procedidos nos componentes e demais itens relevantes
dos objetos de estudo. Tal roteiro deve ser apropriado ao escopo contratual,
importncia, complexidade e ao tipo da auditoria pretendida.

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11. DILIGNCIA
As diligncias ao local da auditoria devem ser formalizadas e
desenvolvidas conforme o tipo de escopo e disponibilidades, devendo-se registrar
principalmente o que segue:

11.1 Data
As datas em que os trabalhos so desenvolvidos devem ser registradas
atravs dos registros fotogrfico, fotos de jornal, ou simples anotaes no laudo,
podendo, ou no, serem atestadas por registro cartorrio.

11.2 Equipe
recomendvel a anotao dos nomes e dados pessoais (em especial
o nmero de registro da Secretaria de Segurana Pblica R.G.) das pessoas da
equipe e outras que acompanharam o perito na diligncia.

11.3 Descrio
As constataes das diligncias podem ser consignadas no laudo
empregando-se registros de memria do engenheiro diagnstico, registros digitais
ou dados documentais escritos, de acordo com o tipo de auditoria, recomendandose, no entanto, a elaborao de ata escrita e assinada pelos interessados nos
casos de trabalhos judiciais e para uso em auditoria legal.

11.4 CheckList
Check-lists prvios podem ser necessrios conforme o tipo e a
complexidade das auditorias pretendidas.

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11.5 Atestamentos
Os atestamentos devem ser direcionados aos objetos em estudo, de
acordo com o tipo de auditoria contratada, apontando-se resultados positivos ou
negativos aos documentos referenciados.

12. ANOTAES DOS ATESTAMENTOS

O

laudo

dever

conter

as

anotaes

dos

atestamentos

de

conformidade, ou no, incluindo os check-lists, sempre contendo recomendaes

de melhoria ambiental (quando possvel).

13. TPICOS DO LAUDO DE AUDITORIA

Os laudos devem conter:

Identificao do solicitante;

Classificao do tipo de vistoria;

Localizao;

Data da diligncia;

Descrio tcnica do objeto;

Documentao analisada;

Critrio e metodologia adotada;

Das informaes;

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Roteiro da diligncia;

Check-list;

Anotaes

dos

Atestamentos

de

conformidades

no-

conformidades;

Anexos;

Data do laudo;

Assinatura

do(s)

profissional

(ais)

responsvel

(eis),

acompanhado do nmero de seu registro profissional;

Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) ou RRT.

14. RESPONSABILIDADES
O(s) profissional (so) responsvel (ais) nica e exclusivamente pelo
escopo e pelo nvel da auditoria contratada.
Exime-se de qualquer responsabilidade tcnica a empresa ou
profissional, sobre a auditoria de elementos, componentes, subsistemas e locais
onde no foi possvel o acesso ou a visualizao. Deve-se explicitar redao
especfica desses impedimentos no trabalho.

15. DOCUMENTOS COMPLEMENTARES

Na aplicao destas diretrizes necessrio consultar e atender as
normas tcnicas correlatas e legislao pertinente, dando-se destaque aos
seguintes preceitos legais:
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Legislaes profissionais de engenheiros e arquitetos;

Cdigo de Obras;

Constituio Federal;

Cdigo Civil;

Cdigo de Processo Civil;

Cdigo Penal;

Cdigo Comercial;

Cdigo de guas;

Cdigo de Defesa do Consumidor;

Cdigo Sanitrio Estadual;

Legislao Ambiental;

Cdigo Florestal;

Normas Tcnicas;

Legislaes Federais;

Todas as normas tcnicas que venham a ser consideradas

pertinentes aos casos alvo da especialidade das auditorias
tcnicas, inclusive as internacionais.

So Paulo, Maio de 2015.

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