INCUMPLIMIENTO ESENCIAL

En palabras de la STS Sala 1 de 23 enero 2014, la resolucin es un efecto

esencial del incumplimiento por una de las partes en las obligaciones
recprocas o sinalagmticas precisamente porque se rompe el sinalagma y
debe darse lugar a la extincin del contrato con efecto retroactivo; cada una
de las obligaciones de cada parte sirve de causa a la otra y cada una
funciona como equivalente y contravalor de la otra, es una reciprocidad que
no permite que se mantenga cuando una de las partes incumple la suya. La
primera consecuencia de lo anterior es que no precisa un requerimiento por
el cumplidor frente al que incumple, salvo en el caso especfico del artculo
1504. Y la segunda es que el incumplimiento ha de ser grave, en el sentido
de que provoca la frustracin de la relacin obligatoria, la desaparicin del
sinalagma. Es el incumplimiento propiamente dicho, que produce la
insatisfaccin del inters del acreedor (sentencia de 28 enero 2010) y la
frustracin del fin del contrato (sentencia de 10 junio 2010).
De acuerdo con lo dispuesto por la Sentencia de AP Madrid de 16 de enero
de 2012, segn doctrina consolidada establecida por el Tribunal Supremo, a
la hora de interpretar el art. 1124 CC , se exige para poder resolver un
contrato que el incumplimiento imputable a alguna de las partes sea
definitivo, relevante y cualificado, hasta el punto de que no resulte posible
satisfacer el inters contractual lesionado, no bastando el mero retraso
(Sentencias del TS de 27 noviembre de 1992, de 18 noviembre de 1993 y de
7 de marzo de 1995), salvo que se hubiese establecido un trmino como
esencial que impida, por causa de ese retraso, destinar la cosa a su fin
(Sentencia del TS de 14 diciembre 1983), lo que se ha extendido tambin a
los casos en que, siendo an posible el cumplimiento, existe una actitud
deliberadamente rebelde y contraria al mismo (Sentencias del TS de 20
junio de 1981 y de 13 marzo de 1986) o una prolongada inactividad o
pasividad del deudor (Sentencia del TS de 10 marzo de 1983).
Por su parte en la Sentencia del TS de 16 de noviembre de 2012 se dice que
como tiene declarado dicha Sala, en la dinmica resolutoria, la gravedad del
incumplimiento debe proyectarse o generar una situacin de quiebra bsica
de los elementos bsicos respecto de la posible satisfaccin de los intereses
del acreedor, a los que da lugar la diversa tipologa de los llamados
incumplimientos esenciales (imposibilidad sobrevenida fortuita, transcurso
del trmino esencial , aliud pro alio, imposibilidad de alcanzar los
rendimientos o utilidades previstos, o la frustracin del fin del contrato
(Sentencia del TS de 18 de mayo de 2012).
En este sentido, constituye doctrina reiterada del TS que el incumplimiento
de obligaciones accesorias o complementarias no es causa suficiente para
generar la resolucin y, por ende, para impedir la accin de cumplimiento,
solo hay verdadero incumplimiento cuando se refiere a la esencia de lo
pactado y no a prestaciones accesorias o complementarias que no impidan
por su entidad el fin econmico del contrato (Sentencia del TS de 1 de
octubre de 2012).
La Sentencia del TS de 18 de noviembre de 2013, se ocupa de la
delimitacin de la categora del incumplimiento esencial y su
1

diferenciabilidad de rgimen de aplicacin respecto del tronco tradicional de

los denominados incumplimientos resolutorios.
Segn dicha sentencia, desde la perspectiva metodolgica, debe sealarse
que la doctrina jurisprudencial de esta Sala no ha sido ajena al curso o
desenvolvimiento del debate planteado estableciendo, en trminos
generales, los elementos conceptuales para la caracterizacin de la figura,
as como las directrices de su posible aplicacin diferenciada en el marco de
la resolucin contractual. Del mismo modo que, como acertadamente
resalta la sentencia recurrida, tampoco ha sido ajena al acervo y peso de la
formacin del Derecho contractual europeo conforme a lo dispuesto en los
principales textos de armonizacin que, de modo progresivo, se han ido
elaborando desde la Convencin de Viena: Principios UNIDROIT, Principios
del Derecho Europeo de Contratos y Propuesta de Reglamento (Parlamento
Europeo y Consejo) relativa a la normativa comn de compraventa, en
donde el incumplimiento esencial se sita como catalizador o presupuesto
del efecto resolutorio.
En sntesis, desde el mbito conceptual de la figura, si bien debe partirse
que en nuestro sistema contractual la categora del incumplimiento esencial
no resulta comprensiva de la tipologa de los incumplimientos resolutorios,
no obstante, su tipicidad s que comporta los perfiles suficientes para su
categorizacin propia y diferenciada dentro del marco general del
incumplimiento obligacional con transcendencia resolutoria (art. 1124 CC ).
En efecto, si se repara en la dinmica de la obligacin se observa como la
incidencia de los tradicionalmente denominados incumplimientos
prestacionales gravitan en orden a una variante del incumplimiento que
tiene por referencia el plano central de ejecucin de la prestacin debida; en
la terminologa de los textos de armonizacin porque dicho cumplimiento no
se ajusta al contrato, o bien constituye una falta de ejecucin de la
obligacin. A este orden, dejando aparte la perspectiva liberatoria que
encierra el supuesto de la imposibilidad sobrevenida de la prestacin,
responden, sin lugar a dudas, los supuestos tradicionalmente encuadrados
dentro de los incumplimientos resolutorios que se derivan de la prestacin
defectuosa, del aliud pro alio, del trmino configurado como esencial y, en
su caso, de la excepcin de contrato cumplido (Sentencias del TS de 18 de
mayo de 2012, 8 de enero de 2013 y 11 de abril de 2013).
Fuera de este mbito conceptual, la categora del incumplimiento esencial
se aleja de la variante de la prestacin debida para residenciarse, ms bien,
en la coordenada de la satisfaccin del inters del acreedor, en donde el
centro de atencin no se sita ya tanto en el posible alcance del
incumplimiento de estos deberes contractuales previamente programados
y, en su caso, inplementados conforme al principio de buena fe contractual,
sino en el plano satisfactivo del cumplimiento configurado en orden a los
intereses primordiales que justificaron la celebracin del contrato y que, por
lo general, cursan o se instrumentalizan a travs de la base del negocio, la
causa concreta del contrato, ya expresa o conocida por ambas partes, o la
naturaleza y caractersticas del tipo contractual llevado a cabo.
Instrumentacin tcnica que concuerda, por lo general, con las expresiones
al uso ya en relacin a la privacin sustancial de "todo aquello que cabe
esperar en virtud del contrato celebrado", en la formulacin de los textos de
armonizacin, o bien, en terminologa ms jurisprudencial, respecto de la
2

frustracin del "fin prctico" perseguido, de la "finalidad buscada" o de las

"legtimas expectativas" planteadas.
En este marco, la citada Sentencia del TS de 18 de noviembre de 2013
afirma que conviene sealar que la reciente doctrina jurisprudencial ha
resaltado el papel del plano satisfactivo del cumplimiento en el contexto de
la dinmica contractual.
En la lnea expuesta, y a ttulo ejemplificativo, se ha destacado la
instrumentacin tcnica de la base del negocio como criterio de
interpretacin contractual en orden a la delimitacin del carcter esencial
del trmino establecido (Sentencia de 20 de noviembre de 2012), de la
calificacin del contrato celebrado (Sentencia de 26 de marzo de 2013), del
objeto contractual proyectado (Sentencia de 12 de abril de 2013), de su
determinacin en el marco de una relacin negocial compleja (Sentencia de
23 de mayo de 2013) como, en su caso, de su incidencia y funcin en orden
a la tipicidad contractual de la clusula rebus sic stantibus (entre otras,
Sentencias del TS de 17 de enero de 2013 y 26 de abril de 2013).
En parecidos trminos, el plano de la satisfaccin de los intereses del
acreedor ha sido tenido en cuenta a la luz de la naturaleza y caracterizacin
del tipo contractual llevado a cabo por las partes y, en general, a la hora de
determinar el cumplimiento obligacional en los supuestos de retraso y
determinabilidad del plazo de entrega (Sentencia del TS de 11 de abril de
2013), as como de su proyeccin en los supuestos de licencia de primera
ocupacin y del aval en garanta (Sentencia del TS de10 de diciembre de
2012).
Dice la Sentencia del TS de 18 de noviembre de 2013 que la delimitacin de
los elementos conceptuales en los que se articula la categora del
incumplimiento esencial tambin sirve de marco de referencia en orden a
establecer unas directrices acerca de la diferenciacin de su rgimen
aplicativo. En este sentido, seala los siguientes criterios en orden a su
incidencia en la dinmica resolutoria de la obligacin:
a) En primer trmino, debe destacarse que la categora del incumplimiento
esencial responde a un notable grado de especializacin en su rgimen
aplicativo en la medida en que su interpretacin, en el marco de la relacin
contractual, no opera en el mismo plano valorativo que el de los
denominados incumplimientos prestacionales. En este sentido, mientras que
estos quedan residenciados en el plano de los incumplimientos de los
deberes contractuales y su ponderacin se cifra en el alcance del desajuste
o falta de ejecucin, observado objetivamente desde el programa
prestacional
establecido;
el
incumplimiento
esencial
se
centra
primordialmente, tal y como se ha expuesto, en la coordenada satisfactiva
del cumplimiento y, en consecuencia, no tanto en la exactitud o ajuste de la
prestacin realizada, sino en la perspectiva satisfactiva del inters del
acreedor que inform o justific la celebracin del contrato; de forma que su
valoracin e interpretacin en el fenmeno contractual se ampla al plano
causal del contrato y a su peculiar instrumentacin tcnica a travs de la
base de negocio, de la causa concreta del mismo o a la naturaleza y
caracterizacin bsica del tipo negocial llevado a la prctica.

b) Esta perspectiva metodolgica determina que la valoracin del alcance o

de la transcendencia resolutoria del incumplimiento en cuestin tambin
opere en planos diferenciables, de suerte que los tradicionales conceptos de
"gravedad" y de "esencialidad" no resultan asimilables, a estos efectos, en
el marco de la interpretacin de la relacin contractual. As, mientras que el
primero queda referenciado o enmarcado en el juego de las obligaciones
principales del contrato, de forma que solo el desajuste o la falta de
ejecucin de estas obligaciones principales comportan un alcance
propiamente resolutorio, a diferencia de los denominados incumplimientos
leves o infracciones mnimas (Sentencias del TS de 18 de mayo de 2012 y
14 de noviembre de 2012, entre otras); el segundo, por su parte, escapa a
dicho enfoque pudiendo alcanzar su ponderacin al conjunto o totalidad de
prestaciones contractuales, sin distincin, ya sean estas de carcter
accesorio o meramente complementarias, si de la instrumentacin tcnica
sealada se infiere que fueron determinantes para la celebracin o fin del
contrato celebrado.
c) Como secuencia o consecuencia lgica de lo anteriormente expuesto, el
rgimen del incumplimiento esencial , como incumplimiento resolutorio, no
queda condicionado por el principio de reciprocidad que dibuja la
sinalagmaticidad de la relacin obligatoria ya que puede extenderse al
mbito de obligaciones que no formen parte del sinalagma en sentido
estricto, caso de la obligaciones accesorias, de carcter meramente
complementario.
d) Por ltimo, y como proyeccin del presupuesto causal que informa su
rgimen, y conforme a su moderna formulacin en los textos de referencia,
el incumplimiento esencial tambin se proyecta como una valoracin o
ponderacin de la idoneidad de los resultados, beneficios o utilidades que
lgicamente caba esperar de la naturaleza y caractersticas del contrato
celebrado (Sentencias del TS de 18 de mayo de 2012, 29 de octubre de
2012 y 8 de noviembre de 2012, en relacin con la conformidad en la
entrega de la cosa; y Sentencia del TJUE de 3 de octubre de 2013 en
relacin a la falta de conformidad y su proyeccin en la reduccin del precio
o, en su caso, resolucin del contrato).

Tribunal Supremo
2150/2011

Sala

1,

18-11-2013,

638/2013,

rec.

Pte: Ordua Moreno, Francisco Javier

STS Sala 1 de 18 noviembre 2013
Desestima el recurso interpuesto contra SAP Burgos de 22 julio 2011
(J2011/190360)
Resumen
Arrendamiento de servicios. Resolucin. Incumplimiento esencial. El TS
declara no haber lugar al recurso de casacin interpuesto por la entidad
demandante y confirma que no procede la reclamacin de cantidad por la
resolucin del contrato de arrendamiento de servicios. La Sala, de acuerdo
con el derecho contractual europeo, estima la resolucin por incumplimiento
esencial y sin indemnizacin pues, con independencia de la particular
ejecucin de determinados deberes contractuales y conforme a la elevada
retribucin de los servicios solicitados y la consideracin de las cualidades
patrimoniales, profesionales y personales "intuitu personae", determinantes
de la contratacin, la actividad desplegada priv sustancialmente a la
demandada de los resultados y expectativas que tena derecho a esperar de
la naturaleza y caractersticas del contrato celebrado (FJ 3).

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.-.- 1.- El procurador don Eusebio Gutirrez Gmez, en nombre y
representacin de LUNAGAR PROMOCIN Y GESTIN, S.L. interpuso
demanda de juicio ordinario, contra Urbanizadora Castellana, S.A. y
alegando los hechos y fundamentos de derecho que consider de aplicacin,
termin suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que:
"...1. Estar y pasar por la declaracin de que la resolucin del contrato de
arrendamiento de servicios concertado con mi mandante el 1 de julio de
2006, lo fue a su instancia, unilateralmente y sin causa alguna imputable a
mi representada.
2. Dado el contrato por resuelto, a pagar a mi mandante alternativa y
sucesivamente, las siguientes cantidades:
a) UN MILLN SEISCIENTOS SEIS MIL DOSCIENTOS VEINTE EUROS, junto con
ms los intereses legales correspondientes y le imponga, por otra parte, las
costas de este juicio.
b) UN MILLN DOSCIENTOS VEINTITRS MIL CUATROCIENTOS VEINTE
EUROS, junto con ms los intereses legales correspondientes.
5

c) Las costas de este juicio".

2.- La procuradora D Beatriz Domnguez Cuesta, en nombre y
representacin de URBANIZADORA CASTELLANA, S.A., contest a la
demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consider
de aplicacin, termin suplicando al Juzgado dictase en su da sentencia por
la que: "... desestimen ntegramente todas y cada una de las pretensiones
deducidas en la demanda con expresa imposicin de las costas causadas
por este procedimiento".
3.- Previos los trmites procesales correspondientes y prctica de la prueba
propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado
de Primera Instancia nmero 2 de Burgos, dict sentencia con fecha 26 de
mayo de 2009, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "... Que debo
estimar y estimo parcialmente la demanda presentada por el procurador Sr.
Gutirrez Gmez, en nombre y representacin de LUNAGAR PROMOCIN Y
GESTIN, S.L., contra la tambin mercantil URBANIZADORA CASTELLANA,
S.A., representada por la procuradora Sra. Domnguez Cuesta y en
consecuencia debo condenar y condeno a la demandada a que pague a la
actora la suma de UN MILLN CINCUENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SEIS
EUROS CON NOVENTA CNTIMOS, (1.057.206,90 Euros) y sin imposicin de
las costas de este procedimiento a ninguna de las partes, debiendo de
pagar cada parte las suyas y las comunes por mitad la parte demandada".
SEGUNDO.-.- Interpuesto recurso de apelacin por la representacin
procesal de la parte URBANIZADORA CASTELLANA, S.A., la Seccin 2 de la
Audiencia Provincial de Burgos, dict sentencia con fecha 22 de julio de
2011 EDJ 2011/190360, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS:
"...Se estima el recurso de apelacin formulado por URBACASA contra la
Sentencia de fecha 26 de mayo de 2009 dictada por la Ilma. Magistrado del
Juzgado de Primera Instancia num. 2 de Burgos, que conlleva la
desestimacin de la impugnacin de la Sentencia formulada por LUNAGAR,
S.L., acordando la revocacin de la Sentencia recurrida y la desestimacin
de la demanda formulada por "LUNAGAR PROMOCIN Y GESTIN, S.L."
contra "URBANIZADORA CASTELLANA S.A.", imponiendo las costas de la
primera instancia a la parte actora y no haciendo imposicin de las costas
de esta segunda instancia".
TERCERO.- 1.- Contra la expresada sentencia prepar y despus interpuso
recursos extraordinario por infraccin procesal y recurso de casacin la
representacin procesal de "LUNACAR PROMOCIN Y GESTIN, S.L.
Argumentando el recurso extraordinario por infraccin procesal con apoyo
en los siguientes MOTIVOS:
Primero.- Al amparo del artculo 469.1.3 LEC EDL 2000/77463, infraccin de
los artculos 282, 284 LEC. EDL 2000/77463

Segundo.- Al amparo del artculo 469.1.4 LEC EDL 2000/77463 por

vulneracin artculo 24 CE EDL 1978/3879 y artculo 316.1, 319.2, 376, 381
LEC. EDL 2000/77463
El recurso de casacin, lo argument con apoyo en los siguientes MOTIVOS:
nico.- Infraccin el artculo 1124.1, 1281 prrafo primero, 1255, 1544,
1091, 1254, 1256, 1261 CC. EDL 1889/1
CUARTO.-.- Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal
Supremo, por auto de fecha 26 de junio de 2012 se acord admitir los
recursos interpuestos y dar traslado a la parte recurrida para que
formalizaran su oposicin en el plazo de veinte das. El procurador don
Ignacio Aguilar Fernndez, en nombre y representacin de URBANIZADORA
CASTELLANA, S.A. present escrito de impugnacin al mismo.
QUINTO.-.- No habindose solicitado por todas las partes la celebracin de
vista pblica, se seal para votacin y fallo el da 8 de octubre del 2013, en
que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Ordua
Moreno,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.-.- 1. El presente caso plantea como cuestin de fondo, de ndole
doctrinal, la diferenciacin entre los denominados incumplimientos
resolutorios y la categora del incumplimiento esencial, todo ello en
relacin al ejercicio de la resolucin contractual, llevado a cabo por el
solicitante de la prestacin, en un contrato de servicios reglamentado para
el desarrollo de la actividad de promocin de suelo y desarrollo inmobiliario.
2. El contrato en cuestin, celebrado el 1 de julio de 2006, tiene el siguiente
tenor:
Petra, mayor de edad, con D.N.I. nmero NUM000, y con domicilio en
VITORIA, PASEO000, NUM001 NUM002 NUM003 NUM004.
D. Hugo, mayor de edad, con D.N.I. nmero NUM005, y con domicilio en
TORRE DEL MAR (MALAGA), URBANIZACIN000, AVENIDA000, NUM006.
INTERVIENEN
D. Petra en nombre y representacin de la mercantil URBANIZADORA
CASTELLANA S.A, como Administradora nica, cargo que ostenta mediante
nombramiento en Escritura Pblica efectuado el da 21/06/2006, ante el
Notario de Burgos D. Jos Mara Gmez Oliveros al n 4.096 de su protocolo
de misma fecha; D. Hugo en nombre y representacin de la mercantil
LUNAGAR, S.L. como Administrador con CIF B01303288.
MANIFIESTAN

I.- Que la mercantil LUNAGAR, S.L., presta servicios de asesoramiento en

tramitacin de suelo rstico para su transformacin en urbano, gestionando
ante las Administraciones publicas los correspondientes planeamientos
urbansticos, as mismo tiene experiencia en el mercado inmobiliario a nivel
nacional, disponiendo de una estructura empresarial propia, prestando
servicios a terceros, con plena independencia jurdica y organizativa.
II.- Que URBANIZADORA CASTELLANA S.A., est interesada en contratar los
servicios profesionales de la mercantil LUNAGAR, S.L., para el desarrollo de
la actividad de promocin de suelo y promocin inmobiliaria que viene
desarrollando directamente o travs de sociedades cuyo control o gestin es
ejercido por 'URBANIZADORA CASTELLANA S.A.
III.- Que ambas partes desean celebrar contrato de prestacin de servicios y
lo hacen bajo las siguientes:
ESTIPULACIONES:
PRIMERA.- Urbanizadora Castellana S.A., encarga a LUNAGAR, SL., que
acepta, la realizacin de los siguientes servicios:
- Representar a Urbanizadora castellana
Compensacin a las que pertenezca.

S.A.,

en

las

Juntas

de

- Desarrollar el suelo que Urbanizadora Castellana S.A., le encargue,

actualmente el suelo propiedad de Urbanizadora Castellana S.A. en Burgos
capital, en Valdetorres del Jarama, y en Vitoria, as como cualquier otro
suelo que adquiera Urbanizadora Castellana S.A.
Desarrollar las promociones inmobiliarias que le encargue Urbanizadora
Castellana S.A., aunque estas estn bajo la titularidad de cualquier mercantil
cuyo control sea ejercido por Urbanizadora Castellana S.A., actualmente la
promocin de 16 viviendas y 12 apartamentos iniciada en Burgos a nombre
de Gestion Tresvi S.L.
- Proponer a Urbanizadora Castellana S.A., la compra o venta de terrenos e
inmuebles, estableciendo el correspondiente estudio de viabilidad.
- Representar a Urbanizadora Castellana S.A., ante cuantas instituciones y
administraciones publicas y privadas, le sea encargado por Urbanizadora
castellana S.A.
- Cualquier prestacin de servicios que sea requerido por Urbanizadora
Castellana S.A., para la consecucin del objeto social de esta mercantil.
SEGUNDA.- El Plazo de duracin de esta prestacin de servicios ser de siete
aos.
TERCERA.- La remuneracin por la prestacin de servicios, ser abonada por
Urbanizadora Castellana S.A a la mercantil LUNAGAR, S.L. de la siguiente
forma:
- Mensualmente Lunagar, S.L. girar a Urbanizadora Castellana S.A una
factura, por un importe de 5000 euros, ms IVA.
- En cada operacin de compra o venta efectuada por Urbanizadora
Castellana S.A., dar derecho a la mercantil Lunagar S.L. a girar una factura

en concepto de comisin a cuenta, del 2,5% del importe de la compra o

venta efectuada por Urbanizadora Castellana S.A.
Por ambas partes se establece que en el periodo de siete aos que es la
duracin establecida en el presente contrato de servicios, la mercantil
LUNAGAR, S.L. devengara unos honorarios mnimos de 300.000,00
euros/Anuales, comprometindose Urbanizadora Castellana S.A.., al pago de
estos honorarios, aunque no se produjesen compra o ventas en periodo, as
mismo Urbanizadora Castellana S.A., se compromete a abonar la totalidad
de los honorarios establecidos como mninos para ese perodo de siete aos,
antes de la finalizacin del periodo en los siguientes supuestos:
-Si se procediese a la venta de la mercantil Urbanizadora Castellana, S.A.
-Si se rescindiese el contrato de forma unilateral por Urbanizadora
Castellana S.A.
- Si las acciones del Administrador nico actual, cambiasen de titularidad.
-Si el administrador nico actual contratase una persona fsica o jurdica que
viniese a desarrollar las funciones objeto del presente contrato.
CUARTA.- Los gastos derivados de la prestacin de servicios, como son
desplazamiento y relaciones con los clientes, sern sufragados por
Urbanizadora Castellana, S.A., por medio de la entrega de una tarjeta de
crdito a la mercantil Lunagar, S.L., y el desgaste o uso de vehculo ser
facturado por la mercantil Lunagar, S.L, especificando los Km. efectuados. En
un plazo de un ao se revisara esta clusula, estudiando la necesidad o no
de que Urbanizadora Castellana S.A., ponga un vehculo a disposicin de la
mercantil Lunagar, S.L.
QUINTA.-Ser causa de resolucin del presente contrato el incumplimiento
por cualquiera de las partes, dando lugar en el caso de incumplimiento por
parte de Urbanizadora Castellana S.A., a indemnizar a la mercantil Lunagar,
S.L., con el importe de los honorarios fijados como mnimo para el periodo
de los siete aos, deduciendo las cantidades recibidas hasta la fecha de
resolucin del contrato, en concepto de comisiones. Para el supuesto de
incumplimiento de la mercantil Lunagar, S.L., Urbanizadora Castellana S.A.
rescindir el contrato sin pagar cantidad alguna, y podr exigir daos y
perjuicios a la mercantil Lunagar S.L.
SEXTA.- La mercantil Lunagar S.L., se compromete a guardar total discrecin
sobre los datos y activos de Urbanizadora Castellana S.A., que conozca
durante la duracin del presente contrato y a que una vez finalizado el
presente contrato no har uso de los mismos al menos en el plazo de dos
aos posteriores a la terminacin de la prestacin de servicios.
SEPTIMA.- El presente contrato se celebra con carcter "intuitu personae",
esto es, en consideracin a, las cualidades personales, patrimoniales y
profesionales de D. Hugo, y en consideracin a la composicin de la
titularidad del capital de la mercantil Lunagar S.L. y en su virtud la mercantil
Lunagar S.L., se abstendr en ceder, transmitir o traspasar los derechos y
obligaciones que se adquieren por el presente contrato, siendo causa de
resolucin inmediata.

En prueba de conformidad firman el presente contrato, los intervinientes en

la representacin que ostentan, por duplicado y a un solo efecto en el lugar
y fecha del encabezamiento.

4. En sntesis, en el iter procesal el procedimiento se inicia con la demanda

interpuesta por "Lunagar Promocin y Gestin, S.L." contra "Urbanizadora
Castellana S.A." interesando el dictado de sentencia por la que se condene a
la entidad demandada a: "1.- Estar y pasar por la declaracin de que la
resolucin del contrato de arrendamiento de servicios concertado con mi
mandante el 1 de julio de 2.006, lo fue a su instancia, unilateralmente y sin
causa alguna imputable a mi representada. 2.- Dado el contrato por
resuelto, a pagar a mi mandante alternativa y sucesivamente, las siguientes
cantidades: a) UN MILLN SEISCIENTOS SEIS MIL DOSCIENTOS VEINTE
EUROS, junto con ms los intereses legales correspondientes y le imponga,
por otra parte, las costas de este juicio. b) UN MILLN DOSCIENTOS
VEINTITRS MIL CUATROCIENTOS VEINTE EUROS, junto con ms los
intereses legales correspondientes. c) Las costas de este juicio".
En ninguna de las instancias se cuestiona la concurrencia del intuitus
personae (en consideracin a la cualidad personal o profesional del
prestador) que se deriva de la relacin contractual, as como a la posibilidad
de resolucin unilateral de la misma. La discrepancia radica en la necesidad
o no de una causa de imputacin que justifique la resolucin a los efectos
de la posible indemnizacin de daos y perjuicios.
La sentencia de Primera Instancia admite la necesidad del incumplimiento
como eje de la resolucin contractual, pero precisa que no todo
incumplimiento da lugar a la resolucin y a justificarla cuando se realiza
unilateralmente y de forma anticipada a la finalizacin del contrato; de
forma que resulta aplicable respecto de obligaciones esenciales del contrato
que impliquen una voluntad rebelde al cumplimiento de las mismas, y no a
un simple defectuoso incumplimiento, que es lo que aprecia en el presente
caso estimando parcialmente la demanda, y condenando a la demandada a
que pague a la actora la suma de 1.057.206,90 euros.
Nota.- El Juzgado de instancia entiende que la demandada resolvi el
contrato unilateralmente, ates de su finalizacin, sin justificar
debidamente el incumplimiento de la actora. Como consecuencia de
esa resolucin de la demandada, reaccion la actora interponiendo
demanda resolutoria y reclamando daos y perjuicios. El Juez de
instancia, lo admite y otorga.
Por contra, la sentencia de la Audiencia, con apoyo en el moderno derecho
de contratos: Convenio de Viena sobre contratos de compraventa
internacional de mercaderias, Principios UNIDROIT y Principios del Derecho
Europeo de Contratos, incide en la categora del denominado
incumplimiento esencial para estimar que, de acuerdo con la importante
contraprestacin econmica pactada como retribucin de los
servicios, era esperable por la demandada que la actora desplegase
una actividad en el desarrollo de las funciones estipuladas muy
superior a la realmente realizada, que no puede sino calificarse de
mnima e insuficiente, privando sustancialmente a Urbecasa de
10

aquello que tena derecho a esperar de acuerdo con el contrato y

que permite calificar de esencial el incumplimiento realizado, con lo
que justifica la rescisin (resolucin, propiamente dicha) ejercitada
por la demandada en enero de 2008.
Nota.- La AP entiende que estaba justificada la resolucin de la
demandada en enero de 2008 porque desde el contrato la actora
despleg una actividad insuficiente (con respecto a lo que esperaba
obtener del contrato) por lo que estima como correcta la resolucin
unilateral de la demandada.
La sentencia de la audiencia provincial de Burgos sec.
2, S 22-7-2011, n 328/2011, rec. 451/2009, en lo
fundamental, es la siguiente:
QUINTO.- A tenor de la prueba practicada, y como se ha
expuesto, resulta que LUNAGAR, en el ao y medio escaso que
dur el contrato desde que se firma en septiembre de 2006
(aunque se pone fecha de julio de 2006) hasta que se rescinde
en enero de 2008, las nicas actividades que realiz fueron la
de asistir, en representacin de Urbecasa, a las Juntas de
Compensacin, a ninguna de las Juntas de Trabajo y a encargar
D. Desiderio (colaborador habitual de Lunagar en la bsqueda
de clientes) la bsqueda de compradores para la finca de
Valdetorres del Jarama; y comunicar D. Samuel, no obstante no
dedicarse la empresa a la que pertenece a la compra de
inmuebles, que esta finca estaba en venta.
Es claro que estas dos nicas actividades realizadas, en modo
alguno constituye el cumplimiento esperado del
contrato suscrito por los litigantes. Podra darse por cumplido
el primero de los servicios contratados, representar a Urbacasa
en las Juntas de Compensacin a las que pertenezca; pero en
modo alguno el contratado en el punto segundo, desarrollar el
suelo de Urbecasa de Valdetorres de Jarama, respecto al que
ninguna actividad realiz. El expediente en el Ayuntamiento
estuvo paralizado durante todo el tiempo que el contrato con
Lunagar estuvo vigente.
Consta tambin probado que en ningn momento inform de
asunto alguno a la Administradora nica, D Silvia. sta declar
que cuando le peda explicaciones D. Bernardino le remita al
Sr. Jordn, y el Sr. Bernardino declar que D Silvia y l se vean
al menos una vez al mes, pero que hablaban de asuntos
personales.
Tampoco realiz Lunagar actividad alguna en cumplimiento del
Servicio Contractual recogido en el punto tercero. La Promocin
de viviendas que realizaba Gestin Tresvi S.L.
En relacin al servicio del punto cuarto del contrato,
corresponda a LUNAGAR buscar compradores para el terreno
de Valdetorres del Jarama; y a tenor de lo expuesto la mnima
actividad realizada difcilmente puede considerarse un
11

cumplimiento suficiente de la obligacin asumida. No lleg a

presentar a Urbecasa un solo interesado en la compra, en ao y
medio de vigencia del contrato.
Consta que se pagaron a Lunagar comisiones por la venta de
terrenos de Burgos a empresas del sector inmobiliario
radicadas en Burgos.
Teniendo en cuenta que no se ha aportado (ni siquiera se ha
intentado aportar) la ms mnima prueba de haber intervenido
en la gestin de sus ventas; y que de conformidad con la
Estipulacin Tercera del contrato, Urbecasa deba abonar a
Lunagar el 2.5% del importe de cada compra o venta que
efectuara Urbecasa, independientemente de que en la gestin
de la misma hubiera intervenido LUNAGAR, el pago de
comisiones por ventas de terrenos de Burgos a empresas
inmobiliarias de Burgos, no constituye prueba de que D.
Bernardino (Lunagar) haya intervenido en la gestin de estas
ventas, habiendo negado Urbecasa tal intervencin y que haya
dado cumplimiento al servicio previsto en el punto cuarto del
contrato: "Proponer a Urbanizadora Castellana S.A. la compra o
venta de terrenos inmuebles".
Ninguna actividad le era exigible a LUNAGAR, a tenor de los
servicios contratados en los puntos quinto y sexto de la
estipulacin primera, pues ningn requerimiento le hizo
Urbecasa al respecto.
Para valorar la entidad de las prestaciones exigibles a
LUNAGAR, a tenor del contrato suscrito debe valorarse la
contraprestacin pactada a cargo de Urbecasa.
Resulta de indudable inters para fijar la entidad de los
servicios y actividades exigibles a LUNAGAR la entidad de la
contraprestacin a percibir por la misma, la muy interesante
cantidad, como mnimo, de 300.000 Eur. anuales (adems de
los gastos derivados de la prestacin de los servicios:
desplazamientos, relaciones con clientes; que en menos de ao
y medido supuso el cobro de 49.686,59 Eur.).
A cambio de los importantes emolumentos anuales pactados
por LUNAGAR, mnimo 300.000 Eur. anuales (gastos aparte),
era razonable esperar por Urbecasa que Lunagar desplegara
una actividad acorde con los mismos, en el desarrollo de los
trabajos especficamente previstos en el contrato (estipulacin
primera); que desde luego no se corresponden con las
actividades realizadas: asistencia, representando a Urbecasa, a
la mayora de las Juntas (formales) de Compensacin, sin
intervencin activa, (no asisti a ninguna de las Juntas de
trabajo); la actividad descrita en orden a la venta de los
terrenos de Valdetorres del Jarama, sin llegar a proponer un
comprador; ninguna actividad en el desarrollo de la promocin
de apartamentos iniciados por "Gestin Tresvi S.L."; ninguna
actividad en el desarrollo del suelo de Valdetorres del Jarama;
12

teniendo un total desconocimiento de todas la circunstancias,

incidencias y problemas tanto relativos a la urbanizacin y
desarrollo del suelo del Sector Villamar I y II, como a la
Promocin Inmobiliaria iniciada por Gestin Tresvi.
A cambio de la importante contraprestacin econmica
pactada, era esperable que LUNAGAR desplegara una
actividad en el desarrollo de las funciones estipuladas a
su cargo muy superior a la realizada, que no puede sino
calificarse de mnima e insuficiente, que priva
sustancialmente a Urbecasa de aquello que tena
derecho a esperar de acuerdo con el contrato,
permitiendo calificar de esencial el incumplimiento, que
justifica la rescisin del contrato realizado por la
demandada en enero de 2008.
Los faxes remitidos desde Asesora Jordn a Bernardino en abril
de 2008, con posterioridad a la rescisin del contrato con
LUNAGAR (Enero de 2008) en los que el Sr. Jordn Letrado de
Urbecasa remite a D. Bernardino solicitando su impresin
respecto al contrato que Urbecasa iba a suscribir con
"Numancia XXI SL" por el asesoramiento en relacin a la
tramitacin del Plan General de Ordenacin Urbana del
Ayuntamiento de Valdetorres del Jarama", que no consta fueran
contestadas por D. Bernardino; pone de manifiesto que las
relaciones entre D. Bernardino y Urbecasa, pese a la rescisin
operada, aparentemente eran cordiales; apariencia de
cordialidad que se corrobora con las declaraciones de D. Jess
ngel que manifiesta, en prueba testifical practicada en esta
segunda instancia, que D. Bernardino se ofreci a dar al testigo
toda la informacin de que dispona sobre los terrenos de
Valdetorres del Jarama, as como a pasarle toda la
documentacin; cordialidad que se demostr era solo aparente
por cuanto D. Bernardino nunca dio a D. Jess ngel la
informacin y documentacin ofrecida.

Recurso extraordinario por infraccin procesal.

/
Recurso de casacin.
Contrato de servicios. El incumplimiento esencial como categora y
rgimen diferenciado en la dinmica del incumplimiento
obligacional con transcendencia resolutoria. Planos conceptuales y
Directrices de aplicacin.
TERCERO.- 1. La parte demandante, al amparo del ordinal segundo del
artculo 477.2 LEC, interpone recurso de casacin que articula en un nico
motivo. En dicho motivo se denuncia la infraccin de lo dispuesto en el
artculo 1124.1 del Cdigo Civil por indebida aplicacin, as como infraccin
del artculo 1281, prrafo primero, artculo 1255 respecto a la autonoma de
13

la voluntad de las partes, artculo 1544 respecto al arrendamiento de

servicios, artculo 1091, 1254, 1256, 1258, 1261 del Cdigo Civil.
2. En el presente caso, por la fundamentacin que a continuacin se
expone, el motivo debe ser desestimado.
3. En lo sustancial, la argumentacin de la parte recurrente concuerda con
el planteamiento de la cuestin que realiza la sentencia de Primera
Instancia de forma que el debate, de ndole primordialmente doctrinal, se
centra en la delimitacin de la categora del incumplimiento esencial y su
diferenciabilidad de rgimen de aplicacin respecto del tronco tradicional de
los denominados incumplimientos resolutorios.
4. Desde la perspectiva metodolgica, debe sealarse que la doctrina
jurisprudencial de esta Sala no ha sido ajena al curso o desenvolvimiento
del debate planteado estableciendo, en trminos generales, los elementos
conceptuales para la caracterizacin de la figura, as como las directrices de
su posible aplicacin diferenciada en el marco de la resolucin contractual.
Del mismo modo que, como acertadamente resalta la sentencia recurrida,
tampoco ha sido ajena al acervo y peso de la formacin del Derecho
contractual europeo conforme a lo dispuesto en los principales textos de
armonizacin que, de modo progresivo, se han ido elaborando desde la
Convencin de Viena: Principios UNIDROIT, Principios del Derecho Europeo
de Contratos y Propuesta de Reglamento (Parlamento Europeo y Consejo)
relativa a la normativa comn de compraventa europea, ( STS de 15 de
enero de 2013, nm.872/2012), en donde el incumplimiento esencial se
sita como catalizador o presupuesto del efecto resolutorio, artculos 8:103
y 9:301 (PECL) y 87 de la Propuesta de Reglamento.
5. En sntesis, desde el mbito conceptual de la figura, si bien debe partirse
que en nuestro sistema contractual la categora del incumplimiento esencial
no resulta comprensiva de la tipologa de los incumplimientos resolutorios,
no obstante, su tipicidad s que comporta los perfiles suficientes para su
categorizacin propia y diferenciada dentro del marco general del
incumplimiento obligacional con transcendencia resolutoria (artculo
1124 del Cdigo Civil).
En efecto, si se repara en la dinmica de la obligacin se observa cmo la
incidencia de los tradicionalmente denominados incumplimientos
prestacionales gravitan en orden a una variante del incumplimiento que
tiene por referencia el plano central de ejecucin de la prestacin debida; en
la terminologa de los textos de armonizacin porque dicho cumplimiento no
se ajusta al contrato, o bien constituye una falta de ejecucin de la
obligacin. A este orden, dejando aparte la perspectiva liberatoria que
encierra el supuesto de la imposibilidad sobrevenida de la prestacin,
responden, sin lugar a dudas, los supuestos tradicionalmente encuadrados
dentro de los incumplimientos resolutorios que se derivan de la prestacin
defectuosa, del aliud pro alio, del trmino configurado como esencial y, en
su caso, de la excepcin de contrato cumplido ( SSTS de 18 de mayo de
2012, nm. 294/2012, 8 de enero de 2013, nm. 792/2012 y 11 de abril de
2013, nm. 221/2013).
Fuera de este mbito conceptual, la categora del incumplimiento esencial
se aleja de la variante de la prestacin debida para residenciarse, ms bien,
14

en la coordenada de la satisfaccin del inters del acreedor, en donde el

centro de atencin no se sita ya tanto en el posible alcance del
incumplimiento de estos deberes contractuales previamente programados
y, en su caso, implementados conforme al principio de buena fe contractual,
sino en el plano satisfactivo del cumplimiento configurado en orden a los
intereses primordiales que justificaron la celebracin del contrato y que, por
lo general, cursan o se instrumentalizan a travs de la base del negocio, la
causa concreta del contrato, ya expresa o conocida por ambas partes, o la
naturaleza y caractersticas del tipo contractual llevado a cabo.
Instrumentacin tcnica que concuerda, por lo general, con las expresiones
al uso ya en relacin a la privacin sustancial de "todo aquello que cabe
esperar en virtud del contrato celebrado", en la formulacin de los textos de
armonizacin, o bien, en terminologa ms jurisprudencial, respecto de la
frustracin del "fin prctico" perseguido, de la "finalidad buscada" o de las
"legtimas expectativas" planteadas.
6. En este marco, conviene sealar que la reciente doctrina jurisprudencial
de esta Sala ha resaltado el papel del plano satisfactivo del
cumplimiento en el contexto de la dinmica contractual.
En la lnea expuesta, y a ttulo ejemplificativo, se ha destacado la
instrumentacin tcnica de la base del negocio como criterio de
interpretacin contractual en orden a la delimitacin del carcter esencial
del trmino establecido ( STS de 20 de noviembre de 2012, nm. 674/2012),
de la calificacin del contrato celebrado ( STS de 26 de marzo de 2013,
nm. 165/2013), del objeto contractual proyectado ( STS de 12 de abril de
2013, nm. 226/2013), de su determinacin en el marco de una relacin
negocial compleja ( STS de 23 de mayo de 2013, nm. 333/2013) como, en
su caso, de su incidencia y funcin en orden a la tipicidad contractual de la
clusula rebus sic stantibus (entre otras, SSTS de 17 y 18 de enero de 2013,
nms. 820 y 822, de 8 de octubre de 2012, y 26 de abril de 2013, nm.
309/2013).
En parecidos trminos, el plano de la satisfaccin de los intereses del
acreedor ha sido tenido en cuenta a la luz de la naturaleza y
caracterizacin del tipo contractual llevado a cabo por las partes; SSTS
de 26 de noviembre de 2012 (nm. 696/2012) y 8 de marzo de 2013 (nm.
105/2013) y, en general, a la hora de determinar el cumplimiento
obligacional en los supuestos de retraso y determinabilidad del plazo de
entrega ( STS de 11 de abril de 2013, nm. 221/2013), as como de su
proyeccin en los supuestos de licencia de primera ocupacin y del aval en
garanta ( SSTS de 25 de octubre de 2011, nm. 706/2011, y 10 de
diciembre de 2012, nm. 731/2012).
7. La delimitacin de los elementos conceptuales en los que se articula la
categora del incumplimiento esencial tambin sirve de marco de referencia
en orden a establecer unas directrices acerca de la diferenciacin de su
rgimen aplicativo. En este sentido, pueden sealarse los siguientes
criterios en orden a su incidencia en la dinmica resolutoria de la obligacin:
i) En primer trmino, debe destacarse que la categora del incumplimiento
esencial responde a un notable grado de especializacin en su rgimen
aplicativo en la medida en que su interpretacin, en el marco de la relacin
contractual, no opera en el mismo plano valorativo que el de los
15

denominados incumplimientos prestacionales. En este sentido, mientras que

estos quedan residenciados en el plano de los incumplimientos de los
deberes contractuales y su ponderacin se cifra en el alcance del
desajuste o falta de ejecucin, observado objetivamente desde el
programa prestacional establecido; el incumplimiento esencial se centra
primordialmente, tal y como se ha expuesto, en la coordenada satisfactiva
del cumplimiento y, en consecuencia, no tanto en la exactitud o ajuste de la
prestacin realizada, sino en la perspectiva satisfactiva del inters del
acreedor que inform o justific la celebracin del contrato; de
forma que su valoracin e interpretacin en el fenmeno contractual se
ampla al plano causal del contrato y a su peculiar instrumentacin tcnica a
travs de la base de negocio, de la causa concreta del mismo o a la
naturaleza y caracterizacin bsica del tipo negocial llevado a la prctica.
ii) Esta perspectiva metodolgica determina que la valoracin del alcance o
de la transcendencia resolutoria del incumplimiento en cuestin tambin
opere en planos diferenciables, de suerte que los tradicionales conceptos de
"gravedad" y de "esencialidad" no resultan asimilables, a estos efectos,
en el marco de la interpretacin de la relacin contractual. As, mientras que
el primero queda referenciado o enmarcado en el juego de las obligaciones
principales del contrato, de forma que solo el desajuste o la falta de
ejecucin de estas obligaciones principales comportan un alcance
propiamente
resolutorio,
a
diferencia
de
los
denominados
incumplimientos leves o infracciones mnimas ( SSTS de 18 de mayo de
2012, nm. 294/2012 y 14 de noviembre de 2012 nm. 658/2012, entre
otras); el segundo, por su parte, escapa a dicho enfoque pudiendo
alcanzar su ponderacin al conjunto o totalidad de prestaciones
contractuales, sin distincin, ya sean estas de carcter accesorio o
meramente complementarias, si de la instrumentacin tcnica sealada se
infiere que fueron determinantes para la celebracin o fin del contrato
celebrado.
iii) Como secuencia o consecuencia lgica de lo anteriormente expuesto, el
rgimen del incumplimiento esencial, como incumplimiento resolutorio, no
queda condicionado por el principio de reciprocidad que dibuja la
sinalagmaticidad de la relacin obligatoria ya que puede extenderse al
mbito de obligaciones que no formen parte del sinalagma en sentido
estricto, caso de la obligaciones accesorias, de carcter meramente
complementario.
iiii) Por ltimo, y como proyeccin del presupuesto causal que informa su
rgimen, y conforme a su moderna formulacin en los textos de referencia,
el incumplimiento esencial tambin se proyecta como una valoracin o
ponderacin de la idoneidad de los resultados, beneficios o
utilidades que lgicamente caba esperar de la naturaleza y
caractersticas del contrato celebrado ( SSTS de 18 de mayo de 2012,
nm. 294/2012, 29 de octubre de 2012, nm. 619/2012 y 8 de noviembre
de 2012, nm. 644/2012, en relacin con la conformidad en la entrega de la
cosa; y STJUE de 3 de octubre de 2013 EDJ 2013/184559 en relacin a la
falta de conformidad y su proyeccin en la reduccin del precio o, en su
caso, resolucin del contrato).
8. El presente caso, en el contexto doctrinal expuesto, resulta ilustrativo de
la oportunidad y conveniencia de la profundizacin conceptual del
16

incumplimiento esencial, como categora jurdica, y de su diferente rgimen

de aplicacin en el marco de la dinmica resolutoria del contrato. As, para
la sentencia de Primera Instancia, desde una concepcin tradicional e
indiferenciada de los incumplimientos resolutorios, centrada exclusivamente
en el plano de la ejecucin de los deberes contractuales, se estima la
indemnizacin por daos y perjuicios en favor de la actora al considerar que
por la demandada no se ha justificado el incumplimiento de las obligaciones
principales del contrato, ni tan siquiera el cumplimiento defectuoso de las
mismas. Por contra, la sentencia de la Audiencia, desde una concepcin
diferenciadora del incumplimiento esencial, apoyada en los modernos textos
de referencia de Derecho Contractual Europeo, estima la resolucin
contractual sin indemnizacin alguna porque, con independencia de la
particular ejecucin de determinados deberes contractuales, desde la
perspectiva satisfactiva de los intereses del acreedor, conforme a la
elevada retribucin de los servicios solicitados y a la consideracin
de las cualidades patrimoniales, profesionales y personales (intuitu
personae) que fueron determinantes de la contratacin, la
actividad desplegada priv sustancialmente a la demandada de los
resultados y expectativas que tena derecho a esperar de la
naturaleza y caractersticas del contrato celebrado.
CUARTO.-. - Desestimacin de los recurso y costas.
1. La desestimacin de los motivos planteados comporta la desestimacin
de los recursos interpuestos.
2. De conformidad con lo dispuesto en el artculo 398.1 en relacin con el
artculo 394 de la Ley e Enjuiciamiento Civil, las costas de ambos recursos
se imponen a la parte recurrente.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el
pueblo espaol.
FALLO
1. Declaramos no haber lugar al recurso extraordinario por infraccin
procesal y al recurso de casacin interpuestos por la representacin
procesal de la mercantil "Lunagar Promocin y Gestin, SL" contra la
sentencia dictada, con fecha 22 de julio de 2011, por la Audiencia Provincial
de Burgos, Seccin 2, en el rollo de apelacin num. 451/2009.
2. No ha lugar a casar por los motivos fundamentados la sentencia
recurrida, que resulta confirmada con este alcance.
3. Imponemos las costas de ambos recursos a la parte recurrente.
As por esta nuestra sentencia, que se insertar en la COLECCIN
LEGISLATIVA pasndose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos,
mandamos y firmamos Francisco Marn Castn, Jos Antonio Seijas
Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Francisco Javier Ordua Moreno,
Xavier O'Callaghan Muoz. Firmado y rubricado. Publicacin. Leda y
publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier
Ordua Moreno, Ponente que ha sido en el trmite de los presentes autos,
estando celebrando Audiencia Pblica la Sala Primera del Tribunal Supremo,
en el da de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
17

18

NOTA SOBRE LA EXCEPCIN DE CONTRATO NO CUMPLIDO O

DEFECTUOSAMENTE CUMPLIDO
Tribunal Supremo Sala 1, S 12-2-2013, n 30/2013, rec. 2182/2010
Pte: Gimeno-Bayn Cobos, Rafael
2.3. Efecto suspensivo de la "exceptio non adimpleti contractus ".
44. El motivo mezcla cuestiones procesales -vulneracin del principio
dispositivo e incongruencia extrapetita- con cuestiones sustantivas
-inaplicacin del artculo 1124 del Cdigo Civil -, a lo que aadiremos, a fin
de dar cumplida respuesta a los alegatos de la recurrente, que, si bien
nuestro ordenamiento jurdico no regula expresamente la "exceptio non
admipleti contractus", o excepcin de contrato no cumplido o
inadecuadamente ejecutado, su existencia se admite por medio de los
artculos 1100 ltimo prrafo y 1124 del Cdigo Civil, de tal forma que el
acreedor de una obligacin recproca no puede exigir a su deudor que
cumpla, si a su vez no ha cumplido o cumple al tiempo u ofrece cumplir la
prestacin recproca de la que es deudor y en otro caso, el referido podr
enerva la reclamacin temporalmente o paralizar la pretensin dirigida a
obtener el cumplimiento de la prestacin, mediante la llamada excepcin de
incumplimiento contractual ( sentencias 1138/2007, de 5 de noviembre,
1006/2008, de 24 de octubre, 624/2010, de 13 de octubre, y 294/2012, de
18 de mayo).
45. Esta posicin coincide con las previsiones contenidas en el apartado 1
del artculo 9:201 de los principios de Derecho contractual europeo, a cuyo
tenor "(l)a parte que deba cumplir su obligacin al mismo tiempo que la otra
parte o despus de ella, podr suspender la ejecucin de su prestacin
hasta que la otra parte haya ofrecido el cumplimiento de su obligacin o la
haya cumplido efectivamente. La primera parte puede suspender total o
parcialmente el cumplimiento de su obligacin, segn lo que resulte
razonable conforme a las circunstancias", y 1191 del proyecto de
modernizacin del derecho de obligaciones, segn el cual "(e)n las
relaciones obligatorias sinalagmticas, quien est obligado a ejecutar la
prestacin al mismo tiempo que la otra parte o despus de ella, puede
suspender la ejecucin de su prestacin total o parcialmente hasta que la
otra parte ejecute o se allane a ejecutar la contraprestacin. Se excepta el
caso de suspensin contraria a la buena fe atendido el alcance del
incumplimiento".
46. En el presente supuesto la sentencia recurrida ha declarado que " el
otorgamiento de escritura de venta de acciones que pretende no est
subordinado al previo o simultneo cumplimiento del resto de las
obligaciones contractuales (...) no puede entenderse que el actor ha
incumplido su obligacin y que por ello no puede compeler a los
demandados"
Tribunal Supremo
3754/2000

Sala

1,

5-11-2007,
19

1138/2007,

rec.

Pte: Montes Penads, Vicente Luis

El motivo no puede prosperar porque, en primer lugar, no cabe oponer a la
consideracin de la sentencia de apelacin la estimacin producida en la
primera instancia. Pero, fundamentalmente, porque el reconocimiento de
este extremo en la prueba de confesin no puede desvirtuar la estimacin
de la Sentencia recurrida en orden a la consideracin de tal deficiencia,
entre otras, como susceptible de servir de base a una pretensin dirigida a
corregirla o, en el supuesto de imposibilidad, a obtener una reparacin, pero
no como justificativa de una excepcin de cumplimiento (exceptio non
adimpleti contractus) que enerve la pretensin de la actora dirigida a
provocar la recepcin de la obra, la reversin y la cancelacin de la
condicin resolutoria, excepcin que impide a la actora tener va libre para
la enajenacin de las dems viviendas o resto de la obra, y por ello
obstaculiza que se alcancen los objetivos y el propsito emprico que es la
causa de la relacin contractual. Estimacin que esta Sala comparte, y ha
expresado en otras decisiones, como las Sentencias de 24 de noviembre de
2006, 19 de abril y 11 de mayo de 2007, entre las ms recientes. La primera
de las indicadas deca, con cita de numerosas decisiones anteriores (24 de
octubre de 1986, 13 de abril de 1989, 27 de marzo de 1991, 30 de enero de
1992, 8 de junio de 1996, 12 de junio de 1998, 21 de marzo de 2003, etc.)
que "la cuestin, a partir de la constatacin de este tipo de deficiencias,
carencias o imperfecciones de la prestacin, consiste en saber si tales
defectos, o el incumplimiento de deberes accesorios, instrumentales o
complementarios, puede justificar que el otro contratante, acreedor de la
prestacin de que se trate, puede suspender la que le corresponde hasta en
tanto haya efectuado la contraparte la subsanacin, o acepte la reduccin
de precio que eventualmente se le haya propuesto, o se avenga a realizar la
conducta apropiada para llevar a efecto la reparacin o reposicin, etc. Solo
la distincin entre una excepcin que faculte para suspender la propia
prestacin y otra que no alcance este efecto justifica, a criterio de esta Sala,
la diferencia entre las llamadas exceptio non adimpleti y exceptio non rite
adimpleti contractus. Ambas tendran, as, el efecto comn de provocar la
valoracin de la gravedad del incumplimiento, y en ambos casos no
estaramos ante un efecto resolutorio, con los consiguientes efectos sobre la
mora debitoris de las obligaciones sinalagmticas, de cuyo rgimen se
ocupa el prrafo final del artculo 1100 CC". Esto es que, incluso aceptando
que efectivamente las plazas de garaje no tuvieran, al final de la obra, la
separacin de las dems en los trminos que haban sido establecidos en el
contrato, este dato, por s mismo, no invalida la apreciacin de la Sala de
instancia sobre la calidad de la deficiencia y sobre su proyeccin o influencia
en orden a justificar la resistencia de los demandados a recibir la obra. No
otra cosa dice acertadamente la Sala de instancia en el Fundamento Jurdico
Primero cuando destaca que, sea cual fuere el alcance interpretativo que
haya que dar a la expresin "separadas del resto" las plazas "son aptas para
su uso".

Tribunal Supremo Sala 1, S 24-10-2008, n 1006/2008, rec.

2454/2002
20

Pte: Auger Lian, Clemente

./
Por la parte actora se formul demanda arreglada a las prescripciones
legales, en la cual solicitaba, previa alegacin de los hechos y fundamentos
de derecho:"...se dicte sentencia declarando resuelto el precontrato de
fecha 19 de julio de 1996, por incumplimiento de las obligaciones contradas
por los demandados, y asimismo, por proceder a la venta de la finca a un
tercero sin previamente resolver dicho precontrato, condenando a los
demandados solidariamente a abonar a mis mandantes la cantidad de 25
millones de pesetas ms los intereses legales con efectos de 19 de julio de
1996 y asimismo a que abonen a los demandantes la indemnizacin que por
daos y perjuicios se fije en ejecucin de sentencia sobre las bases
establecidas en el hecho octavo de la demanda, condenndoles asimismo al
pago de las costas procesales".
Admitida a trmite la demanda, los demandados contestaron alegando
como hechos y fundamentos de derecho los que estimaron oportunos y
terminaron suplicando al Juzgado: "...dicte sentencia en la que, con
estimacin de las excepciones planteadas, y sin entrar a conocer
del fondo del asunto, desestime ntegramente la demanda,
subsidiariamente, y para el caso de que proceda el examen del
fondo del procedimiento, dicte igualmente sentencia en la que
decrete la resolucin del contrato celebrado en fecha 19 de julio de
1996, con desestimacin ntegra del resto de pedimentos de la
demanda; y en ambos supuestos, con expresa imposicin de las costas a
los demandantes".
/
An cuando nuestro ordenamiento jurdico no regula expresamente la
"exceptio non admipleti contractus", o contrato no cumplido o
inadecuadamente ejecutado, su existencia se admite a travs de dicho
artculo 1124 y la jurisprudencia de esta Sala al declarar -Sentencias de 9 de
julio de 1904, 10 de abril de 1924, 1 de abril de 1925, 3 de diciembre de
1955 y 20 de diciembre de 1975- que si bien es cierto que no tiene derecho
a pedir la resolucin el contratante que incumple sus obligaciones, no lo es
menos que el que las incumpli como consecuencia del incumplimiento
anterior del otro, conserva este derecho, pues la conducta del que incumple
primero es lo que motiva el derecho de resolucin y le libera desde entonces
de sus obligaciones. (Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de
1978).
En el presente caso, como se ha acreditado, el demandante futuro
comprador ha incumplido totalmente su obligacin de pago de precio
pactado, por carencia absoluta de numerario; as como tambin se ha
acreditado la inexistencia de incumplimiento alguno de obligaciones a cargo
de los demandados futuros o posibles vendedores. De ah que, la excepcin
formulada por stos enerva la accin ejercitada por el demandante, pues
carece tanto de la misma si pretende el otorgamiento de la escritura de
compraventa a su favor como -lo que ha ocurrido- si pretende devolucin de
la cantidad entregada e indemnizacin de daos y perjuicios.

21

Tribunal Supremo Sala 1, S 17-2-1998, n 118/1998, rec. 2901/1993

Pte: O'Callaghan Muoz, Xavier
SEGUNDO.- La base jurdica de los hechos anteriores es simple, pero no tan
sencilla como la plantea la parte demandante, recurrente en casacin. Ante
todo, no es un contrato de compraventa, ya que no se transmite una cosa
por un precio, como regulan los artculos 1445 y ss. del Cdigo civil sino que
una parte cede y se obliga a transmitir sus derechos sobre unos negocios
que llevan en comn y la otra parte se obliga a pagar un precio. Tampoco
media una obligacin condicional, al expresarse que cuando se haga
efectivo el cheque, se har efectiva la transmisin de aquellos derechos,
pues se trata del cumplimiento efectivo de las obligaciones de ambas
partes. Se trata de un contrato bilateral atpico que da lugar a obligaciones
recprocas o bilaterales, para ambas partes contratantes. Es decir, cada
sujeto es a la vez acreedor de una prestacin y deudor de otra prestacin,
de ambas obligaciones bilaterales. D. Salvador deudor de la cesin de
acciones, participaciones y expectativas de su parte en los negocios en
comn y acreedor de una prestacin pecuniaria y D. Antonio deudor de sta
y acreedor de la percepcin de aquellas acciones, participaciones y
expectativas. La consumacin del contrato era distinta: D. Antonio hizo pago
en el acto mediante un cheque, luego renovado y nunca pagado (por falta
de fondos), es decir, aplicando el segundo prrafo del artculo 1170 del
Cdigo civil no lleg a producir los efectos del pago; respecto a la
consumacin de la obligacin correspondiente a D. Salvador relativa a la
cesin de acciones, participaciones y expectativas, la clusula 3 aplazaba
la misma hasta que se efectuara el cobro del cheque, que no se ha
producido todava.
Las obligaciones bilaterales, recprocas o sinalagmticas producen
determinados efectos especiales: resolucin por incumplimiento, que prev
el artculo 1124 del Cdigo civil; la compensacin en caso de mora, que
contempla el ltimo prrafo del artculo 1100 del Cdigo civil; y la necesidad
de cumplimiento simultneo de las mismas, lo que se conoce como
"exceptio non adimpleti contractus", que se desprende de los artculos
1100, 1124 y 1308 del Cdigo civil. Sin perjuicio de que la parte que cumple
puede exigir el cumplimiento a la parte que no cumple.
La sentencia de instancia ha basado la desestimacin de la demanda en la
aplicacin de la mencionada "exceptio": no tiene derecho a exigir el
cumplimiento a la otra parte, aqulla que no cumple o no ofrece a cumplir
su respectiva obligacin; si lo hace, la otra parte le podr oponer la
"exceptio"; es necesario que quien reclama haya cumplido lo que le
incumba, dice la sentencia de 3 de diciembre de 1992, lo que ratifica la de
29 de octubre de 1996, adems de otras muchas anteriores. Sin embargo,
no es aplicable cuando en el propio contrato se ha previsto que la obligacin
de una de las partes est aplazada: as, en el presente caso, slo cuando
sea efectivo el pago por D. Antonio, la otra parte, D. Salvador, har efectiva
la cesin de acciones, participaciones y expectativas que tena de los
negocios en comn. Por tanto, el segundo puede exigir el cumplimiento
efectivo del pago del precio por el primero, y en aquel momento har
efectiva dicha cesin.
22

Tema distinto es el verdadero incumplimiento por D. Salvador de la

obligacin de desistir de las acciones civiles y penales ejercitadas en unas
determinadas diligencias previas de 1979: se trata de una obligacin
accesoria al contrato de cesin de unos derechos a cambio de un precio. Y
el incumplimiento de obligaciones accesorias no da lugar a la aplicacin de
la "exceptio non adimpleti contractus": as, entre otras muchas anteriores,
sentencias de 21 de marzo de 1994 y dos de la misma fecha, 8 de junio de
1996.
TERCERO.- A la vista de lo expuesto hasta ahora, es clara la estimacin del
segundo motivo de casacin. En el primero no procede entrar porque se
refiere a la interpretacin del contrato y sobre ste no se ha planteado
cuestin alguna, pues no hay problema sobre la interpretacin del mismo,
que es a lo que se refiere el motivo. El segundo, formulado al amparo de lo
dispuesto en el nm. 4 del artculo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
alega vulneracin del artculo 1124 del Cdigo civil en relacin con los
artculos 1450 y 1466. Haciendo abstraccin de estos ltimos, la "exceptio
non adimpleti contractus" se ha aplicado incorrectamente por la sentencia
de instancia: D. Salvador cedi las acciones, participaciones y expectativas
que tena en los negocios que llevaban en comn con D. Antonio y no hizo
efectiva tal cesin porque estaba acordado (clusula 3) que lo hara,
mediante el otorgamiento de los documentos precisos, cuando se hiciera
efectivo el abono del precio, que no se ha hecho; por tanto, no ha cumplido
an porque su cumplimiento estaba aplazado. Por ello, puede exigir el
cumplimiento a la otra parte, sin que l cumpla de momento; cumplir
cuando la otra parte cumpla su obligacin de pago del precio. El
incumplimiento de su obligacin de desistir de acciones civiles y generales
de un proceso de 1979, es obligacin accesoria que hoy no tiene sentido y
que no da lugar a la "exceptio non adimpleti contractus".
No se puede, pues, aplicar esta "exceptio" al caso de autos, por lo que la
sentencia de instancia ha vulnerado el artculo 1124 del Cdigo civil EDL
1889/1 del que se deriva, con otros artculos, la misma y procede, como se
ha apuntado, estimar este motivo de casacin, lo que lleva consigo resolver
lo que corresponda, como dispone el artculo 1715.1. 3 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil EDL 1881/1, que no es sino estimar ntegramente la
demanda, condenar en las costas de primera instancia a la parte
demandada y no hacer imposicin de las costas causadas en la segunda
instancia ni en este recurso de casacin, devolvindose al recurrente el
depsito constituido.

23

Comentarios a la exceptio non adimpletis contractus

La exceptio (en cualquiera de sus dos modalidades) slo puede
oponerse por una de las partes (deudora) de la relacin cuando la
otra (acreedora) exija el CUMPLIMIENTO de la prestacin del
deudor. Y es lgico.
Lo importante es la simultnea ejecucin de las recprocas
(bilaterales) prestaciones: t me das, yo te doy. Si t no me das, yo
no te doy. Pero tambin, elemento de vital importancia, que el
incumplimiento imputado a quien reclama el cumplimiento sea
grave, esencial y trascendental de modo que pueda llevar a la
resolucin del contrato por no ejecucin o alejamiento en la
ejecucin del programa prestacional.
Ejemplo: formalizados documento privado de compra de un bien
inmueble por 1000 . El comprador no puede exigir el cumplimiento
del contrato al vendedor si previa o simultneamente no tiene
percibido o esperar simultneamente el precio convenido.

Las obligaciones bilaterales, recprocas o sinalagmticas son aquellas en

que hay pluralidad de vnculos, obligndose las partes recprocamente una
respecto de otras, pues cada una de las partes asume un deber de
prestacin a ttulo de contrapartida o retribucin por las prestaciones de la
otra, hasta el punto que cada una de ellas es acreedora y deudora a la vez,
existiendo entre las prestaciones una condicionalidad mutua. Segn la
doctrina jurisprudencial la virtualidad de las obligaciones bilaterales o
recprocas depende, no slo que en un mismo contrato se establezcan
prestaciones a cargo de ambas partes, sino que la obligacin de cada una
de ellas haya sido querida como equivalente de la otra y, por consiguiente,
exista entre ellas una mutua condicionalidad.
Ahora bien, el aspecto ms destacado de las obligaciones bilaterales son
sus efectos especficos, derivado del vnculo de reciprocidad que liga a las
respectivas prestaciones de las partes, cada una de las cuales se obliga con
el fin de obtener el cumplimiento de la obligacin de la otra. Las
consecuencias ms tpicas, sealadas por la doctrina son:
a) Cumplimiento simultneo de
(Excepcin "non adimpleti contractus").

las

obligaciones

recprocas

b) Compensatio mora.
c) la posibilidad de resolver el contrato cuando uno de los contratantes
incumple su obligacin, liberndose la parte cumplidora del vnculo
mediante la accin resolutoria (resolucin por incumplimiento) y
d) cuando una de las partes, por caso fortuito o fuerza mayor, est
imposibilitada de cumplir su obligacin, la otra parte se libera de cumplir la
24

suya, regla o consecuencia mantenida por la doctrina cientfica, si bien en

nuestro Cdigo Civil tiene importantes excepciones (teora de los riesgos).
En las obligaciones recprocas contractuales se entiende que est implcita
una clusula en virtud de la cual, si una de las partes incumple, el
perjudicado, puede optar entre exigir el cumplimiento, o desentenderse y
resolver el contrato. El aforismo latino exceptio non adimpleti
contractus o excepcin de contrato no cumplido es una regla de equidad
y un medio de defensa que puede utilizar la parte perjudicada en un
contrato sinalagmtico o de cumplimiento simultneo de negarse a cumplir
con su obligacin contractual en el supuesto que la adversa no cumpla con
su prestacin previa o no ofrezca su cumplimiento y obedece a razones de
estricta justicia.
En este sentido, cabe conceptualizar este aforismo como un medio de
oposicin de carcter defensivo que se concede al deudor de una obligacin
recproca para que pueda negarse legtimamente a la ejecucin de la
prestacin por l debida, en tanto no se cumpla u ofrezca cumplir la
prestacin que legtimamente se le debe y su fundamento legal cabe
deducirlo, entre otros, de los arts. 1.100 y 1124 CC.
La Sentencia del Juzgado Primera Instancia 2 Huesca de 15 de mayo de
2002 expone claramente esta ausencia de un reconocimiento expreso en el
Cdigo Civil de este medio de oposicin cuando sostiene que:
() Si el acreedor exige el cumplimiento de la obligacin recproca
del deudor, sin que l haya cumplido, este deudor podr oponer la
llamada "exceptio non adimpleti contractus", que no est
expresamente regulada en el Cdigo Civil, pero deriva de los artculos
1.100, 1.124 y 1.308, y ha sido reiteradamente aplicada por la
jurisprudencia en sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 10
Ene. y de 9 Jul. 1991, 3 Dic. 1992, 15 Nov. 1993, 21 Mar. 1994, 8 Jun.
(dos resoluciones) y 29 Oct. 1996 y 22 Oct. 1997.
La doctrina civilista clsica ha admitido y conceptualizado este medio de
oposicin como una manifestacin de la fuerza obligatoria del contrato,
pues permite al deudor de una obligacin justificar su incumplimiento por la
recproca inejecucin de su contraparte. El ilustre profesor Castn Tobeas
sealaba que: si no se establece otra cosa en la ley o en el contrato (ni se
deduce de los usos sociales o comerciales), las prestaciones de una y otra
parte deben realizarse simultneamente. Si alguna de las partes pretende
exigir de la otra el cumplimiento de su prestacin, sin ofrecer la realizacin
de la suya, el demandado podr oponer a su pretensin la excepcin de
contrato no cumplido (exceptio non adimpletis contractus).
Sin embargo, ha sido la jurisprudencia del Tribunal Supremo, quin ha
aceptado, sin ambages, la virtualidad de esta figura y ha construido la
doctrina entorno a su naturaleza jurdico-procesal, los presupuestos
objetivos de aplicabilidad y, en definitiva, la construccin de los perfiles que
delimita el contorno de la misma. Los pronunciamientos judiciales del Alto
Tribunal, muy copiosos en esta materia, se ha mostrado siempre partidarios
de admitir esta figura configurndola como un medio de defensa frente
a la demanda de cumplimiento cfr. SSTS de 15 de marzo de 1976, 18
de abril de 1979, 10 de enero de 1991, 9 de julio de 1991, 3 de diciembre
25

de 1992, 15 de noviembre de 1993, 21 de marzo de 1994, 8 de junio de

1996, 29 de octubre de 199632, 22 de octubre 199733, 18 de marzo de
1998, 7 de octubre de 2005, 5 de junio de 2007 y 1 de octubre de 2010,
entre otras.
Cmo acertadamente afirma la STS de 4 de marzo de 2013 la doctrina sobre
la excepcin de incumplimiento contractual se halla expuesta en la STS
294/2012, de 18 de mayo, en la que se explica el sentido de esta
excepcin en relacin, primero, con la exigencia de cumplimiento y,
despus, con la resolucin por incumplimiento del art. 1124 CC.
En primer lugar explcita el concepto de cumplimiento de la obligacin.
En esta lnea, por cumplimiento de la obligacin debe entenderse
todo acto que comporte una exacta ejecucin de la prestacin debida
reportando la satisfaccin del inters del acreedor. De esta forma, la
valoracin del cumplimiento requiere del contraste entre los actos
reales llevados a cabo en la prestacin y su posible ajuste o
adecuacin a los establecidos en el programa de prestacin
inicialmente pactado. La exactitud de la prestacin ejecutada, por
tanto, constituye un presupuesto para poder apreciar que el deber de
prestacin se ha realizado perfectamente cumplido. No es otro el
alcance general que nuestro Cdigo Civil otorga a la identidad y la
integridad de la prestacin como requisitos objetivos del pago,
artculos 1157, 1166 y 1169, destacndose que "no se entender
pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado
la cosa o hecho la prestacin en que la obligacin consista", que "al
deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a recibir otra
diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida", o
que "a menos que el contrato expresamente lo autorice, no podr
compelerse al acreedor a recibir parcialmente las prestaciones en que
consista la obligacin".
Cuando esta razn de exactitud se quiebra, el demandado puede
defenderse oponiendo a la demanda la excepcin de incumplimiento
contractual (exceptio non adimpleti contractus). Dicha excepcin,
como se ha sealado con anterioridad, en el marco del carcter
sinalagmtico de la relacin obligatoria y del principio de reciprocidad
de las obligaciones, se ha consolidado, de manera general, como un
derecho o facultad dispuesto para poder rechazar el
cumplimiento de una obligacin que no se ajuste a una exacta
ejecucin de la prestacin debida con la consiguiente
insatisfaccin del acreedor, proyectndose sus efectos a
paralizar o enervar la pretensin dirigida a obtener el
cumplimiento de la prestacin. Se trata, pues, de un medio de
defensa que supone una negativa provisional al pago que suspende, o
paraliza a su vez, la ejecucin de la prestacin a su cargo mientras la
otra parte no cumpla con exactitud (SSTS de 17 de febrero de 2003,
21 de marzo de 2001, y 12 de julio de 1991). En esta lnea, la doctrina
jurisprudencial tambin ha precisado que la excepcin requiere que
se trate del incumplimiento de una obligacin bsica, no bastando
el cumplimiento defectuoso de la prestacin, ni el mero
incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias (SSTS
26

de 26 de junio de 2002, 20 de junio de 2002, 28 de abril de 1999, 22

de octubre de 1997 y 3 de diciembre de 1992).
En segundo lugar, puntualiza las diferencias existentes en la correlacin de
la exceptio non adimpleti contractus y el incumplimiento resolutorio del
artculo 1124 del Cdigo Civil.
() En primer trmino, y respecto a sus efectos, hay que sealar que
la excepcin de incumplimiento no reporta una modificacin de la
relacin obligatoria, pues su aplicacin provoca una mera
suspensin provisional del cumplimiento de la obligacin; por
contra, la pretensin resolutoria supone el ejercicio de una facultad
de configuracin jurdica que reporta la modificacin de la relacin
obligatoria por medio de su efecto resolutorio (STS de 5 de noviembre
de 2007).
En segundo trmino, conforme a lo afirmado, y en relacin al mbito
comn de la valoracin del incumplimiento, hay que sealar que la
gravedad requerida en el incumplimiento se sita en dos planos o
perspectivas que deben ser matizadas. As, en la aplicacin de la
exceptio, resulta suficiente con que dicha gravedad o entidad del
incumplimiento revele una quiebra bsica o esencial respecto de
la exactitud del programa de prestacin acordado que, por lo
general, seguir siendo til a los intereses del acreedor si se
cumple satisfactoriamente. Sin embargo, en la dinmica
resolutoria, la gravedad del incumplimiento debe proyectarse o
generar una situacin de quiebra bsica de los elementos
bsicos respecto de la posible satisfaccin de los intereses
del acreedor, a los que da lugar la diversa tipologa de los llamados
incumplimientos esenciales (imposibilidad sobrevenida fortuita,
transcurso del trmino esencial, aliud pro alio, imposibilidad de
alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustracin del
fin del contrato (STS de 20 de diciembre de 2006).
Desde estas puntualizaciones, se comprende mejor la correlacin
que puede darse en la valoracin de la gravedad del incumplimiento
exigido. As, en el plano de aplicacin de la exceptio, y aunque no
resulte necesario conforme a la finalidad y funcin de la figura, las
partes pueden recurrir a extremos de prueba que, en
principio, pueden servir tanto para la posible apreciacin del
incumplimiento resolutorio, como para reforzar la aplicacin
de la exceptio. En el presente caso, las alegaciones referidas al
posible retraso en el cumplimiento de las obligaciones de gestin
urbanstica. Sin embargo, en el plano de la accin resolutoria, y dada
la trascendencia de la situacin de irreversibilidad de la utilidad de la
prestacin, los extremos de prueba que podran servir para acreditar
la aplicacin de la exceptio resultan insuficientes ante la necesidad
de probar el incumplimiento esencial respecto de la posible
satisfaccin de los intereses del acreedor. En el ejemplo
sealado, que el cumplimiento de las obligaciones de gestin
urbansticas hubiese estado configurado bajo un plazo o trmino
esencial de cumplimiento.

27

En el presente caso, la sentencia de Primera Instancia realiza un

planteamiento correcto de la cuestin litigiosa, centrando su
valoracin en el marco de la pretensin de cumplimiento de la actora
y la correspondiente excepcin al mismo. Cuestin que resuelve
apreciando el incumplimiento respecto de la exactitud del principio de
prestacin pactado, referido a la obligacin de entregar las parcelas
totalmente urbanizadas, tal y como resulta de la interpretacin del
contrato privado de compraventa. Si bien, el fundamento que hace
descansar sobre el artculo 1256 del Cdigo Civil resulta muy general
y poda haberse concretado respecto de los artculos 1157, 1166 y
1169 del Cdigo Civil, que contemplan los aspectos esenciales del
principio de exactitud de la prestacin. Por su parte, la sentencia de la
Audiencia, con pronunciamientos que ya hemos sealado susceptibles
de mejora tcnica, y en aras de reforzar la fundamentacin de la
sentencia de primera Instancia, cuestin que resultaba innecesaria en
el mbito conceptual y de aplicacin de la exceptio examinado,
destaca en su valoracin del grado de cumplimiento del contrato el
papel determinante de los retrasos constatados en la gestin
urbanstica
proyectada
en
el
contrato
de
compraventa.
Pronunciamientos que, tal y como se infieren de la sentencia, deben
quedar comprendidos en el estricto marco de la pretensin de
cumplimiento ejercitada, sin prejuzgar o condicionar la posible
utilizacin por la recurrente de otros medios o medidas de defensa
que pueda o pudieran interesar.
En esta lnea de precisiones doctrinales tambin hay que sealar que
si bien, conforme a las alegaciones de la recurrente, la equivalencia
absoluta que realiza la sentencia de la Audiencia respecto del
otorgamiento de la escritura pblica y la entrega de la cosa resulta
exagerada y, por tanto, incorrecta tcnicamente, ya que las partes
pueden diferir el momento traslativo, no obstante, en el presente
caso dicha opcin no qued configurada contractualmente, de forma
que la obligacin de entrega de la cosa vendida, ya instrumental o
materialmente, debi ser conforme con el contrato en cuanto a su
identidad, calidad y cantidad pactado, artculos 1445, 1461 y 1469
del Cdigo Civil; extremo que, en el marco de la prueba practicada, y
no impugnada por la recurrente, qued acreditado que no se cumpli
satisfactoriamente.
Por otra parte, la jurisprudencia ha distinguido entre la exceptio non
adimpleti contractus y la exceptio non rite adimpleti contractus, distincin
que se ha basado en la gravedad del incumplimiento. La STS de 27 de
marzo de 1991 argumenta que:
los principios contractuales de respeto a la palabra dada y a la
buena fe dieron lugar al nacimiento de dos excepciones diferentes,
una de contrato no cumplido exceptio non adimpleti contractus y otra
de contrato no cumplido adecuadamente, en cantidad, calidad,
manera o tiempo exceptio non rite adimpleti contractus, excepciones
no reguladas expresamente en el ordenamiento jurdico, pero cuya
existencia est implcitamente admitida en diversos preceptos,
habiendo sido igualmente sancionada por la jurisprudencia () cfr.
28

SSTS de 14 de junio de 2004, 28 de mayo de 2009, 11 de marzo y 4

de abril de 2011, entre otras muchas.
La STS 949/2011 (Sala 1) de 27 de diciembre que:
Debe recordarse que la excepcin de incumplimiento contractual, en
cualquiera de sus dos modalidades -exceptio non adimpleti contractus
y exceptio non rite adimpleti contractus -, supone, simplemente, la
negativa total o parcial al pago de la obligacin reclamada y
constituye una de las consecuencias ms importantes del carcter
sinalagmtico de un contrato y del principio de reciprocidad de las
obligaciones en ella comprendidas, pues se funda en la regla del
cumplimiento simultneo de las prestaciones recprocas y en la idea
de que cada parte puede rehusar o rechazar el cumplimiento de la
obligacin prevista a su cargo, mientras la otra parte no cumpla con
la suya y, a la inversa, en que ninguna de las partes puede demandar
el cumplimiento de la obligacin contraria, sin cumplir u ofrecer el
cumplimiento de la obligacin propia (). cfr. SSTS de 12 de
febrero de 2002, 17 de noviembre de 2004 y 16 de diciembre de
2005.
La SAP de Barcelona (s. 17) de 15 de septiembre de 2011 explcita los
efectos que conlleva esta distincin afirmando que:
En este orden de cosas la doctrina y la Jurisprudencia han
configurado las excepciones de contrato no cumplido- non adimpleti
contractus- y la de contrato no cumplido adecuadamente, en
cantidad, calidad, manera o tiempo- denominada exceptio non rite
adimpleti contractus. Las consecuencias de acoger una u otra son
bien distintas. La apreciacin de la exceptio non adimpleti
contractus exime a quien acredita su concurrencia de su
obligacin de cumplir sus prestaciones y le faculta para pedir
la resolucin del contrato- y, en su caso, la consiguiente
indemnizacin- en tanto existe un incumplimiento contractual anterior
de la otra parte (En este sentido numerosas sentencias del Tribunal
Supremo, Vgr:, por todas, las de 29-2-88; 16-4-91; 3-6-93). En
cambio, si se entiende que lo que se produce es un cumplimiento
defectuoso la consecuencia jurdica que ello trae consigo es,
bien la de la reparacin in natura, bien la de que se reduzca el
precio proporcionalmente a los defectos de que adolezca la
prestacin realizada.
Retomando la temtica de la excepcin por incumplimiento contractual, la
doctrina jurisprudencial aparece minuciosamente recogida en la STS de 20
de diciembre de 2006 en la que se afirma que:
"() La llamada exceptio non adimpleti contractus enerva la
reclamacin hasta en tanto no se realice la prestacin de la
contraparte, como cabe ver, entre otras, en las Sentencias de esta
Sala de 21 de marzo de 2001, 12 de julio de 1991, 17 de febrero de
2003, aunque ciertamente en ocasiones se ha conectado a la facultad
de resolver del artculo 1124 CC (Sentencia de 14 de julio de 2003).
La excepcin, pues, enerva la reclamacin temporalmente, y
tiene sentido en tanto la prestacin no realizada siga siendo
29

til. Si en ese estado de cosas se genera una situacin

irreversible, por darse uno de los llamados incumplimientos
esenciales, de diversa tipologa, que comprenden la
imposibilidad sobrevenida fortuita, el transcurso del trmino
llamado esencial, el aliud pro alio, la imposibilidad de
alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la
frustracin del fin del contrato, estaremos ante un
incumplimiento resolutorio y el remedio habr de buscarse
por la va del artculo 1124 CC a travs de las acciones
pertinentes, de cumplimiento o de resolucin y de
indemnizacin. (...).
Por otra parte, la excepcin requiere que se trate del incumplimiento
de una obligacin bsica (Sentencias de 28 de abril de 1999, 26 de
junio de 2002, 25 de noviembre y 3 de diciembre de 1992) y no basta
el cumplimiento defectuoso de la prestacin, ni el incumplimiento de
prestaciones accesorias o complementarias (Sentencias de 22 de
octubre de 1997, 17 de marzo de 1987, 20 de junio de 2002, entre
otras), pues el contratante que pretenda ampararse en la excepcin
ha de probar que el dao originado por el incumplimiento del
demandante, frente a quien se ejercita la excepcin, tiene suficiente
entidad (Sentencias de 12 de julio de 1991, 10 de mayo de 1989, 17
de febrero de 2003, etc.).
De otra suerte, estaramos ante supuestos de defectos que, no
haciendo la prestacin impropia para su destino, habran de dar lugar
a subsanacin por la va de reparacin in natura o por reduccin al
precio, que alguna sentencia califica como cumplimiento por
equivalencia (Sentencia de 15 de marzo de 1979). Se trata de
incumplimientos o de cumplimientos defectuosos que carecen de
entidad para justificar que el contratante que los sufre pueda acudir a
la resolucin (Sentencias de 8 de junio de 1996, 22 de octubre de
1997, 30 de enero de 1992, 24 de octubre de 1986, 13 de abril de
1989, 27 de marzo de 1991, 21 de marzo de 2003, 12 de junio de
1998, entre otras) ".
La SAP de Las Palmas (s. 5) de 27 de octubre de 2011 vincula esta
excepcin a la accin resolutoria en base a estas razones:
La oposicin de la exceptio non adimpleti contractus presupone la
existencia de una reclamacin de cumplimiento formulada judicial o
extrajudicialmente, pues la excepcin de contrato no cumplido
aparece ligada a la "accin de cumplimiento" dirigida a la realizacin
o ejecucin de la obligacin contrada por el interpelado. Algunos
autores han defendido, sin embargo la oponibilidad de la exceptio a la
"accin de resolucin" por incumplimiento contractual. Un sector de la
doctrina mantiene la oponibilidad de la exceptio non adimpleti
contractus a la resolucin por incumplimiento, razonando que, pese a
tratarse de un "supuesto especial" coinciden en ambos casos la razn
de la excepcin (la falta de previo cumplimiento del actor) y su
resultado (paralizar la accin mientras aquella falta de cumplimiento
subsista).

30

La excepcin oponible a la accin de cumplimiento y la alegable a la

accin de resolucin presentan, sin embargo, substanciales
diferencias que afectan, tanto a sus efectos, como a sus
presupuestos:
1.- En lo relativo a los efectos, es cierto que ninguna de las dos
acciones queda agotada por el xito de la excepcin, pudiendo ser
nuevamente ejercitada por su titular; pero tambin lo es que,
mientras la excepcin oponible a la primera accin no impide la
condena del demandado a realizar su prestacin condicionadamente
a la ejecucin por el actor de la contraprestacin a l debida, la
esgrimible frente a la accin resolutoria conduce a su absolucin,
aunque sta, como se ha dicho, no constituya un obstculo a su
ulterior replanteamiento.
2.- En lo concerniente a sus presupuestos, si el ejercicio de la primera
accin exige del promotor el cumplimiento de su obligacin mediante
la ejecucin o puesta a disposicin de la prestacin que le
corresponde, para instar la resolucin le basta con no haber
incumplido. No parece exigible del contratante que ve frustradas sus
legtimas expectativas por el incumplimiento del otro la ejecucin de
la prestacin que, por la resolucin, habra de serle restituida. Si el
incumplimiento pretendidamente resolutorio le libera de sus
compromisos, la falta de cumplimiento, que no haya provocado o
motivado aqul, no puede en rigor constituir obstculo a la demanda
de resolucin. En definitiva, como se ha apuntado, "la regla parece
que debe formularse en trminos de incumplimiento, no en trminos
de cumplimiento: no puede resolver quien ha incumplido salvo que su
incumplimiento traiga causa del anterior incumplimiento de la otra
parte".
La jurisprudencia parece inclinada a aceptar la oponibilidad de la exceptio
non adimpleti contractus a la accin resolutoria, aplicando tambin a sta
ltima la exigencia de que quien la insta "haya cumplido por su parte las
obligaciones que le incumban". Seala a este respecto la Audiencia
Provincial de Madrid, en la antes citada sentencia, que:
En tales trminos se pronuncian, entre otras, las sentencias de 7 de
febrero de 1984, 21 de octubre de 1989, 21 de febrero de 1991, 29 de
abril de 1994 y 29 de marzo de 1995, la cuarta de las cuales rechaza
expresamente la tesis de que la exceptio non adimpleti contractus no
sea de aplicacin a la accin resolutoria. A la aplicacin de la exceptio
a la resolucin se refiere tambin la sentencia de 10 de enero de
1994. Sin embargo, una atenta lectura de las sentencias que
mantienen tal formulacin revela que la parte actora se hallaba
incursa en una situacin de patente incumplimiento, comnmente
previo y determinante del incumplimiento resolutorio denunciado.
Quiz por ello resulte ms exacta la frmula que niega aptitud
subjetiva causal para el ejercicio de la accin resolutoria al
contratante que incumple sus obligaciones - SS.T.S.de 19 de mayo de
1992, 3 de junio de 1993 y 5 de octubre de 1993 -- y, ms
precisamente, al que incumple primero y provoca con su actitud el
incumplimiento del otro - SS.T.S. de 25 de octubre de 1988, 20 de
31

junio de 1990, 20 de noviembre de 1991, 3 de junio de 1993 y 4 de

julio de 1994 --, reconocindola en cambio a ste ltimo - SS.T.S. de 5
de junio de 1989, 15 de junio de 1989, 3 de junio de 1993 y 20 de
diciembre de 1993, por todas--.
En todo caso, para que frente a la accin resolutoria pueda prosperar la
excepcin de contrato no cumplido, o defectuosamente cumplido, el
Tribunal Supremo exige que el incumplimiento del actor no haya ocurrido
como consecuencia del incumplimiento anterior del otro contratante. Cabe
citar a este respecto la sentencia del Tribunal Supremo Sala 1a, de 19-22004, no 71/2004, rec. 883/1998, y las que en la misma se citan, cuando
afirma:
Por otra parte, es doctrina reiterada de esta Sala la de que, para el
xito de la accin resolutoria implcita, establecida en el prrafo
primero del artculo 1124 del Cdigo Civil, es preciso que quin la
alegue acredite en el proceso correspondiente, entre otros, el
requisito de que no haya incumplido las obligaciones que le
concernan, salvo si ello ocurriera como consecuencia del
incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de ste es la que
motiva el derecho de resolucin de su adversario y le libera de su
compromiso (entre otras, SSTS de 21 de marzo de 1986, 29 de
febrero de 1988, 16 de abril y 24 de mayo de 1991).
Por ltimo es necesario apuntar que resulta necesario que la oposicin de la
excepcin no contradiga las exigencias de la buena fe. Se ha dicho que la
excepcin no es aplicable en los supuestos de inejecucin de
prestaciones meramente accesorias, sin perjuicio de las acciones de
cumplimiento e indemnizacin a que pudieren dar lugar; y que, por el
contrario, siempre lo es en los de toda inejecucin -o ejecucin de
prestacin diversa (aliud pro alio)- de la principal convenida. La cuestin
surge en los supuestos de cumplimiento inexacto, parcial, incompleto o
defectuoso de la prestacin principal.
Como puso ya de relieve la sentencia de 15 de marzo de 1979 "cuando el
actor ha cumplido slo en parte o de un modo defectuoso", la oposicin de
la exceptio non adimpleti contractus "puede resultar contraria al principio de
buena fe en la contratacin proclamado en el art. 1.258 del Cdigo Civil
atendidas las circunstancias del caso", aadiendo que, al responder aqulla
"a la finalidad de proteccin del equilibrio entre las obligaciones recprocas y
al sinalagma funcional o interdependencia que es su caracterstica, no podr
ser alegada cuando lo mal realizado u omitido en esa prestacin parcial o
defectuosa carezca de suficiente entidad con relacin lo dems bien
ejecutado".
Tambin las sentencias de 17 de abril de 1976, 13 de mayo de 1985, 10 de
mayo de 1989 y 27 de marzo de 1991 apelan a las exigencias del principio
de la buena fe como lmite al planteamiento de las excepciones non
adimpleti y non rite adimpleti contractus, rechazando su alegacin,
cuando la parte de la prestacin omitida o los defectos que la
realizada presenta revisten escasa significacin o importancia y no
impiden la satisfaccin del inters del acreedor. Las sentencias de 25
de noviembre de 1985, 25 de noviembre de 1992, 3 de diciembre de 1992 y
21 de marzo de 1994 reiteran que la excepcin de incumplimiento no puede
32

fundarse en un incumplimiento meramente defectuoso o simplemente

irregular.
En cuanto a los presupuestos exigibles para el ejercicio de su aplicacin, de
un anlisis detallado de la jurisprudencia, cabe sealar los siguientes:
1.- Obligaciones recprocas.- La reciprocidad en las obligaciones
constituye un primer requisito. En este sentido, los artculo 1.124 y 1.100 CC
explican que tanto la figura de la resolucin y de la compensacin de la
mora se aplica en aquellas obligaciones de carcter recprocas, sin
explicar claramente qu se debe entender por aquella reciprocidad. La
jurisprudencia, aclara esta duda, afirmando la STS de 8 de julio de 1954
que: El artculo 1.124 ha de ser interpretado restrictivamente y para que
pueda hablarse de obligaciones bilaterales o recprocas hace falta no solo
que en el mismo contrato se establezcan prestaciones a cargo de ambas
partes, sino que las obligaciones de cada una de ellas hayan sido queridas
como equivalente de la otra. A su vez, la STS ms reciente de 17 de junio
1994 seala que es bilateral o recproco el contrato que se basa en la
contraposicin de dos prestaciones [] entre s enlazadas de un lado y otro
y unidas por la nota de lo sinalagmtico. Por tanto, no ser posible
ejercitar la excepcin de contrato no cumplido sobre el
incumplimiento de aquellas obligaciones que no tengan el carcter
de recprocas o interdependientes.
2.- Obligaciones de cumplimiento voluntario.- La figura exige para su
aplicacin que nos enfrentemos ante obligaciones de cumplimiento
simultneo y por ende no exista un trmino a favor de quien demanda el
cumplimiento. Si una de las partes tiene a su favor un plazo, por lo que
pudiendo invocar a su amparo la excepcin de contrato no cumplido, no
puede en cambio serle opuesta cuando pretenda precisamente obtener el
previo cumplimiento de la otra parte; goza de una situacin tan privilegiada
que dicho beneficio del trmino, combinado con la excepcin, le situara en
la posibilidad legal de obtener su pretensin; aunque por las circunstancias
concurrentes no pudiere cumplir, por su parte, su prestacin.
3.- Incumplimiento obligacional resolutorio.- Ante el deber de cumplir
exactamente la prestacin debida, el obligado puede dejar totalmente
incumplida la obligacin, siendo sta la situacin ms extrema de
incumplimiento o puede cumplir ciertas prestaciones dejando incumplidas
otras; puede cumplir pero con retraso o puede incurrir en el cumplimiento
defectuoso de la obligacin. Como seala la STS de 22 de octubre de 1997,
el deudor que alega esta "exceptio non adimpleti contractus" la tiene que
basar en un verdadero, real y efectivo incumplimiento de una obligacin
contractual:
() en el incumplimiento real y efectivo de la otra parte, que frustre
la finalidad del contrato, no bastando el cumplimiento defectuoso de
la obligacin. As la excepcin "non adimpleti contractus" exige un
verdadero y propio incumplimiento de alguna obligacin principal
derivada del contrato, sin que pueda apoyarse en un cumplimiento
defectuoso, y aunque el Cdigo Civil no determina cules sean los
derechos que asisten al dueo de la obra cuando la entregada no
rene las condiciones pactadas o las adecuadas a su finalidad,
claramente se deduce de las normas generales sobre obligaciones y
33

contratos, incluido el de compraventa, que tiene derecho a que se

subsanen por el contratista los vicios y defectos sin abono de
cantidad suplementaria alguna o a la reduccin del precio en
proporcin a dichos defectos, o a pedir la nueva realizacin o la
resolucin del contrato cuando hay una absoluta imposibilidad de
reparar o esencial inadecuacin al fin.
4.- Exigencia del principio de buena fe.- La buena fe se reconoce en su
artculo 7.1 CC sealando: Los derechos debern ejercitarse conforme las
exigencias de la buena fe. La importancia de este principio radica
principalmente en que cuando no es respetado existe, casi siempre, por
contrapartida un abuso del derecho, conllevando un dao a la contraparte.
En el mbito de la excepcin de contrato no cumplido, este principio acta
como lmite para su ejercicio, con el fin de que no se abuse de su accin y
por ende no se produzca un dao a la contraparte que se opone. En nuestra
jurisprudencia se ha entendido que es contrario a la buena fe el ejercicio de
la exceptio, cuando la prestacin no ejecutada por el demandante tiene
carcter accesorio; o, cuando refirindose a una obligacin principal, el
incumplimiento tiene escasa gravedad cfr. SSTS de 15 de marzo de 1979,
de 17 de abril 1976, de 13 de mayo 1985, de 10 de mayo 1989 y 27 de
marzo 1991, entre otras.
En resumen, el ejercicio de la exceptio non adimpleti contractus requiere la
existencia de relaciones sinalagmticas donde las prestaciones deben
cumplirse simultneamente, debiendo excepcionarse frente a obligaciones
bsicas de los contratantes, por lo que queda vetada frente a obligaciones
adicionales o accesorias dentro de la urdimbre de la relacin contractual. El
incumplimiento ha de tener un carcter esencial que impidan al acreedor
obtener el fin econmico del contrato o frustren las legtimas expectativas
de la parte. Otro de los requisitos que deben concurrir para que se aprecie
la excepcin hace referencia a la persona del acreedor o actor y la
obligacin que le compete en la relacin sinalagmtica. sta ha de ser
vencida, exigible y no satisfecha, sin que se haya cumplido ni haberse
hecho oferta de cumplimiento de la misma. Asimismo y como condicin
necesaria se postula que el ejercicio de la excepcin ha de realizarse
conforme a las exigencias de la buena fe por la parte contractual que la
oponga.
Para finalizar, sealar que la reciente STS, Sala Primera, de 8 de enero de
2013, siendo ponente el Magistrado-Juez Sr. F.J. Ordua Moreno, ha
interpretado la relacin de la facultad de suspender el pago del precio en la
compraventa, regulada por el artculo 1502 del Cdigo Civil, con los
incumplimientos contractuales (exceptio non adimpleti contractus),
determinando que la excepcin de contrato no cumplido no es aplicable si
el comprador conoca las condiciones del inmueble, como es un usufructo
vigente.
Los hechos objeto de enjuiciamiento parten de la demanda interpuesta por
un vendedor que, ante el impago del precio de la compraventa, resolvi el
contrato, solicitando la declaracin de la validez de la resolucin realizada
extrajudicialmente. El demandado comprador, que conoca en el momento
de celebracin de la compraventa que exista un usufructo vitalicio a favor
del abuelo del vendedor y que haba recibido la posesin del inmueble,
excepcionaba en el procedimiento que el contrato no era vlido y que el
34

vendedor no haba cumplido sus obligaciones. La demanda fue estimada en

primera instancia y confirmada en apelacin entendiendo que el vendedor
haba realizado actos que acreditaban su disposicin de cumplimiento. El
comprador interpuso recurso de casacin contra la sentencia de la
Audiencia, que ha sido desestimado por la Sala por no respetar los hechos
probados de la sentencia en orden al cumplimiento llevado a cabo por el
vendedor. La Sala reitera tambin su doctrina sobre la funcin del recurso
de casacin como unificadora en la interpretacin del Derecho, sin que
pueda convertirse en una tercera instancia.
En la sentencia se confirma que el comprador tuvo pleno conocimiento de la
existencia del usufructo en el momento de la celebracin del contrato. Por
tanto, el riesgo se haba asumido sin que su consentimiento estuviera
viciado, siendo vlido el contrato. Este conocimiento, conforme a reiterada
doctrina de la Sala, impeda la posibilidad de suspender el pago del precio
amparada en el artculo 1502 del Cdigo Civil.
La sentencia interpreta que el artculo 1502 del Cdigo Civil permite
suspender el pago del precio si el comprador puede ser perturbado en su
posesin o dominio, pero no cuando esta situacin se conoce en el
momento de celebrar el contrato, ni cundo se ha afianzado la devolucin
del precio. Tambin seala que el riesgo de la perturbacin del vendedor ha
de afectar a una obligacin esencial del contrato, dado su carcter
sinalagmtico y la reciprocidad de las prestaciones y que, por tanto, la
posibilidad de suspensin del pago del precio no puede relacionarse con
todo incumplimiento contractual.
La exceptio como forma de defensa en una reclamacin de obra
El arrendamiento de obra regulado en los artculos 1.544 y siguientes del
Cdigo Civil viene definido como aquel por el que una parte se compromete
a practicar su actividad profesional o el trabajo mismo a favor de otra, que
en contraprestacin de los servicios obtenidos se obliga a entregar un precio
cierto o remuneracin de cualquier clase. Sus elementos reales son de una
parte la obra, con o sin suministro de materiales (art. 1.588 del CC) y de
otra el precio cierto (arts. 1.543 y 1.545 del CC) que el comitente debe
satisfacer en el momento de recibir el encargo encomendado o en el tiempo
y forma prevenidos (art. 1.599 del CC).
Conforme a la naturaleza del contrato de obra, el acreedor no est obligado
a recibir cosa distinta de la pactada, ni un cumplimiento parcial. Tampoco lo
estar, dice la "a conformarse con una prestacin que no se ajuste a lo
convenido, ni existe precepto legal alguno que a ello le obligue bajo reserva
de exigir su correccin. La entrega ha de sujetarse en todas sus
modalidades al programa de prestacin previsto al constituirse la obligacin
para tener por cumplida sta". "Cumplir una obligacin, seala la sentencia
de 3 de marzo de 1979 es satisfacer el inters del acreedor de una manera
exacta, ntegra y puntual". Un cumplimiento relativo o parcial de la
prestacin puede justificar, como la falta de cumplimiento, la negativa del
destinatario a efectuar, de plano e incondicionalmente, la contraprestacin
a su cargo. Y la justificar en todos aquellos casos en que su inexacta o
defectuosa ejecucin no llegue por su entidad a satisfacer las legtimas
35

expectativas de la parte o el fin propio del contrato (exceptio non rite

adimpleti contractus).
Expuesto lo anterior, en este tipo de contratos cobra especial relevancia la
distincin conceptual entre las defensas procesales exceptio non adimpleti
contractus y la exceptio non rite adimpleti contractus, basada la primera en
el incumplimiento total o esencial por la parte contratante opuesta, en tanto
que la segunda se refiere al cumplimiento defectuoso por defecto en la
cantidad, calidad, modo o tiempo, bases defensivas ambas que, como
recuerda el Tribunal Supremo en S. 27 de marzo de 1991, carecen de una
regulacin expresa y sistemtica en nuestro ordenamiento, pero hallan su
reflejo en diversas normas (as, arts. 1466, 1500.2, 1100 y 1124 respecto de
la primera y arts. 1157, 1100 apartado ltimo y 1154 en cuanto a la
segunda, preceptos todos ellos del Cdigo Civil ) y son admitidas y
desarrolladas en su contenido y efectos por la jurisprudencia, de tal manera
que, por un lado, el incumplimiento total o sustancial dispensa a la otra
parte contratante de efectuar la prestacin que le incumbe (art. 1124) y, por
ello, si sta prestacin le fuere reclamada por va judicial, le bastara con
oponer por va de excepcin el incumplimiento del contrario sin necesidad
de reconvenir para ello, pues no est haciendo valer derecho o crdito
alguno frente a su oponente, sino que se limita a mantener la falta de
accin por parte de ste derivada de su propio incumplimiento, en tanto
que, respecto del incumplimiento parcial o defectuoso, habrn de
distinguirse dos supuestos:
1) Si el defecto de la obra alcanza tal entidad que sta resulta no apta para
su destino, el incumplimiento parcial produce efectos cercanos a los propios
del total pues, realmente, el objeto entregado o ejecutado se revela
inidneo para su finalidad, frustrndose as el fin perseguido a travs del
contrato, lo cual exime a la parte contraria que ve as insatisfechos en
esencia sus derechos dimanantes de lo pactado y, por ello, si la parte que
entrega o ejecuta el objeto con defectos esenciales pretende compeler a la
parte contraria para que cumpla su prestacin, sta puede negar el crdito
del actor oponiendo el incumplimiento de ste, dado que, al igual que en el
caso anterior, no estara enarbolando un derecho o pretensin concreta,
sino que se limitara a negar el derecho de la parte contraria en base a su
incumplimiento.
2) Si, aun tratndose de una prestacin parcial o defectuosa, la obra es en
principio idnea y los defectos resultan subsanables mediante su reparacin
o pueden ser paliados a travs de una reduccin del precio (supuesto ste
muy habitual en nuestra jurisprudencia), entonces prevalece claramente el
principio de conservacin de lo pactado, satisfacindose el legtimo derecho
del perceptor de la obra o prestacin a travs de alguna de las dos vas a las
que acabamos de aludir, es decir, bien la reparacin de los defectos o
bien mediante la aminoracin del precio total, doctrina sta mantenida
por el Tribunal Supremo a travs de numerosas sentencias, siendo de
destacar entre ellas las de 15 de marzo de 1979, 13 de mayo de 1985 y 8
de junio de 1996.
En tales supuestos (reparacin de los defectos o bien mediante la
aminoracin del precio total) se hace preciso formular pretensin
reconvencional segn indica el alto Tribunal en la ltima de las sentencias
citadas y, en el mismo sentido en las SS. 15 de marzo de 1979 y 27 de
36

marzo de 1991, a fin de que en el litigio pueda valorarse y resolverse el

montante de los perjuicios o demritos sufridos por la parte demandada y
derivados del cumplimiento defectuoso y, una vez calculado, pueda as
establecerse el importe de su reparacin o la cantidad a la que en definitiva
debe quedar reducido el precio una vez descontado el importe de los vicios,
todo ello en aras del antes citado principio de conservacin del contrato y
de tal forma que el nuevo contenido de las prestaciones quede
definitivamente perfilado una vez tenidas en cuenta las consecuencias del
incumplimiento parcial.

37

Tribunal Supremo Sala 1, S 28-5-2014, n 246/2014, rec. 503/2012

Pte: Ordua Moreno, Francisco Javier
STS Sala 1 de 28 mayo 2014
Anula SAP Madrid de 30 diciembre 2011 (J2011/324480)
Resumen
Compraventa de local destinado a despacho de abogados. Resolucin.
Inaplicabilidad de la normativa sobre consumidores El TS declara haber
lugar al recurso de casacin interpuesto por una de las vendedoras y
confirma que no procede la resolucin del contrato de compraventa de local
interpuesta por los compradores, siendo vlida la clusula que restringa la
facultad resolutoria de stos por retraso en la entrega. El Tribunal fija como
doctrina jurisprudencial que la compraventa de un despacho para el
ejercicio de una actividad profesional de prestacin de servicios queda
excluida del mbito de aplicacin de la legislacin especial de defensa de
los consumidores, sin que resulte sujeta al control de contenido o de
abusividad, debindose aplicar el rgimen general del contrato por
negociacin (FJ 2).
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.-.- 1.- La procuradora D Mara Luisa Snchez Quero, en nombre y
representacin de don Augusto interpuso demanda de juicio ordinario,
contra "INMO CONSULT INVESTMENTS, S.L. y contra "PONDERANCE 2000,
S.L.". y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consider de
aplicacin, termin suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que:
"...condene al demandado a devolver a esta parte la cantidad de SETENTA Y
OCHO MIL SEISCIENTOS NOVENTA EUROS CON SESENTA CNTIMOS
(78.690,60 Eur.) entregadas, as como a las costas del juicio.
2.- La procuradora D Mara del Mar de Villa Molina, en nombre y
representacin de INMO CONSULT INVESTMENTS, SL., contest a la
demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consider
de aplicacin, termin suplicando al Juzgado dictase en su da sentencia por
la que: "... se dicte sentencia desestimatoria de las pretensiones de la
actora, absolviendo al mandante de la dicente de toda responsabilidad por
los hechos relatados, todo ello con expresa imposicin de costas a la actora
por su evidente temeridad y mala fe a la hora de formular la demanda de la
que trae causa el presente. En el mismo escrito y seguidamente, formul
demanda reconvencional alegando los hechos y fundamentos de derecho
que estim de aplicacin y terminaba suplicando: se dicte sentencia,
mediante la cual se condene a la demandada a otorgar escritura pblica de
compraventa sobre el despacho profesional citado, subrogndose en el
prstamo hipotecario en las condiciones descritas en el contrato, y
abonando el resto del precio, es decir, la cantidad de CIENTO OCHENTA Y
TRES MIL SEISCIENTOS ONCE EUROS CON TREINTA Y OCHO CNTIMOS DE
EUROS, IVA incluido, as como a las costas del procedimiento".

38

La procuradora D Concepcin del Rey Estvez, en nombre y representacin

de PONDERANCE 2000, SL., contest a la demanda y oponiendo los hechos
y fundamentos de derecho que consider de aplicacin, termin suplicando
al Juzgado dictase en su da sentencia por la que: "...se declare que no ha
lugar a las pretensiones de la parte actora, desestimando la misma respecto
de mi representada con expresa imposicin de costas".
La procuradora D Mara Luisa Snchez Quero, present escrito contestando
a la demanda reconvencional solicitando se sirva dictar sentencia
declarando no haber lugar a la demanda reconvencional, absolviendo a don
Augusto y condenando en su consecuencia a INMO CONSULT INVESTIMENTS,
S.L. y a "PONDERANCE 2000, SL.", a todos los pedimentos contenidos en el
suplico de la demanda, con expresa imposicin de las costas de la litis a la
contraria".
La procuradora D Mara Luisa Snchez Quero, present escrito en nombre y
representacin de D Candelaria, alegando los hechos y fundamentos de
derecho que estim pertinentes y terminaba suplicando: se tuviera a la
misma por comparecido y parte al procurador que suscribe, en nombre y
representacin de D Candelaria, entendindose conmigo las sucesivas
diligencias y actos de comunicacin procesales, adhirindose mi mandante
a la demanda de Juicio Ordinario 1270/2009.
Mediante Auto de fecha 21 de octubre de 2010, en su parte dispositiva se
acord: "... admitir la intervencin en el presente proceso de Candelaria que
ser considerado como parte DEMANDANTE a todos los efectos. No se
retrotrae el procedimiento, pero el interviniente puede defender las
pretensiones formadas por su litisconsorte o las que l mismo formule, si
hubiere oportunidad procesal, aunque dicho litisconsorte se allane, desista o
se aparte del procedimiento por cualquier otra causa".
3.- Previos los trmites procesales correspondientes y prctica de la prueba
propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado
de Primera Instancia nmero 45 de Madrid, dict sentencia con fecha 15 de
noviembre de 2010, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "...
Desestimando la demanda deducida por el Procurador de los Tribunales
Doa Mara Luisa Snchez Quero en nombre y representacin de D.
Augusto, iniciadora el presente procedimiento en que ha intervenido como
parte demandante Doa Candelaria, contra Inmo Consult Investments S.L., y
Ponderance 2000 S.L., les absuelvo de las pretensiones contenidas en la
misma, imponiendo al actor las costas causadas.
Estimando en parte la reconvencin formulada por el Procurador de los
Tribunales Doa Mara del Mar de Villa Molina en representacin de
Inmoconsult Investments S.L., condeno a D. Augusto a otorgar escritura
pblica de compraventa del despacho profesional n.5, plaza de
aparcamiento y almacen de la promocin Espacios Profesionales Calera "
construidos sobre la parcela situada en Colmenar Viejo (Madrid) sealada
con los numeros nueve, diez, once, doce y trece del Sector Uno del Plan
Parcial Dos D, Manzana ID de la Zona Actur del Plan Parcial de Tres Cantos
condenadole a abonar el resto del precio pactado ascendente, con IVA, a
ciento ochenta y tres mil seiscientos once euros con treinta y ocho cntimos
(183.611,38 euros), debiendo abonar, cada parte, las costas causadas a su
instancia y las comunes por mitad".
39

SEGUNDO.-.- Interpuesto recurso de apelacin por la representacin

procesal de don Augusto y D Candelaria, la Seccin 13 de la Audiencia
Provincial de Madrid, dict sentencia con fecha 30 de diciembre de 2011 EDJ
2011/324480, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: "... Que
debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS el recurso de apelacin interpuesto contra
la sentencia de 15 de noviembre de 2010 del Juzgado de Primera Instancia
nmero Cuarenta y Cinco de los de Madrid dictada en el procedimiento del
que dimana este rollo. REVOCAMOS dicha resolucin y, por la presente:
Primero. ESTIMAMOS la demanda origen de esta /itis, DECLARAMOS resuelto
el contrato de compraventa de un despacho profesional, una plaza de
aparcamiento y un almacn, de 25 de enero de 2006, a que se refiere el
proceso y CONDENAMOS solidariamente a las demandadas, Inmo Consult
Investments S.L. y Ponderance 2000 S.L., a devolver a don Augusto
78.690,60 euros (setenta y ocho mil seiscientos noventa euros con sesenta
cntimos) ms los intereses del artculo 576 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil EDL 2000/77463 desde la fecha de la presente sentencia.
Segundo. DESESTIMAMOS la reconvencin formulada por Inmo Consult
Investments S.L. contra don Augusto y ABSOLVEMOS este de las
pretensiones contra el mismo deducidas en dicha reconvencin.
Tercero. CONDENAMOS a las demandadas al pago de las costas de la
primera instancia correspondientes a la demanda.
Cuarto. CONDENAMOS a Inmo Consult Investments S.L. al pago de las
costas de la primera instancia correspondientes a la reconvencin.
Quinto. No hacemos pronunciamiento sobre las costas de la primera
instancia correspondientes a la interviniente por inters directo y legtimo,
no demandante inicial, D Candelaria.
Tampoco hacemos pronunciamiento sobre las costas de la apelacin".
TERCERO.-.- 1.- Contra la expresada sentencia prepar y despus interpuso
recurso de casacin la representacin procesal de PONDERANCE 2000, SL.
con apoyo en los siguientes MOTIVOS:
Primero.- Artculo 477.2.3 LEC. EDL 2000/77463
Segundo.- Artculo 477.2.3 LEC EDL 2000/77463, por infraccin artculo
1124 CC. EDL 1889/1
Tercero.- Artculo 477.2.3 LEC EDL 2000/77463, por infraccin del artculo
1124 CC. EDL 1889/1
Cuarto.- Artculo 477.2.3 LEC EDL 2000/77463, por infraccin artculo 1124
CC. EDL 1889/1
CUARTO.-.- Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal
Supremo, por auto de fecha 16 de octubre de 2012 se acord admitir el
recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran
su oposicin en el plazo de veinte das. La procuradora D Mara Luisa
40

Snchez Quero, en nombre y representacin de don Augusto y D

Candelaria, present escrito de impugnacin al mismo.
QUINTO.-.- No habindose solicitado por todas las partes la celebracin de
vista pblica, se seal para votacin y fallo el da 29 de abril del 2014, en
que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Ordua
Moreno,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.-.- 1. El presente caso plantea, como cuestin de fondo, la posible
aplicacin de la legislacin de consumidores y usuarios, en su redaccin
originaria de 1984, respecto de la compraventa de un loft o despacho
profesional sobre la base del carcter abusivo de la clusula contractual que
configura la facultad de resolucin en favor de los compradores.
2. En relacin a la cuestin plantada interesa destacar las clusulas quinta y
sexta del contrato de compraventa de despacho, con subrogacin de
hipoteca, de 25 de enero de 2006:
" QUINTA.- ENTREGA DEL DESPACHO PROFESIONAL
-El despacho profesional ser entregado a la parte compradora
con anterioridad al 15 de octubre del 2007, fecha en que se
tiene previsto que se encuentren terminados y figuren inscritos
como finca independiente en el Registro de la Propiedad,
siempre que la parte compradora tenga abonadas las
cantidades devengadas en dicha fecha conforme a la
estipulacin segunda.
La indicada fecha podr demorarse, sin que ello faculte al
COMPRADOR para reclamar responsabilidad o indemnizacin
alguna, como mximo por un plazo de 90 das hbiles debido a
razones tcnicas del proyecto de construccin o de la ejecucin
de las obras de urbanizacin, por causas naturales (como
pluviometria excesiva) o por aquellas causas que, siendo
ajenas a la empresa constructora, habitualmente permiten a
este tipo de empresas demorar la entrega de la edificacin
(huelgas, suministro de materiales) as como cuando se
produzca la paralizacin de la obra por causas no imputables a
la parte vendedora.
La entrega se realizar mediante el otorgamiento de la
escritura pblica de compraventa. El retraso imputable al
COMPRADOR en el otorgamiento de la escritura pblica de
compraventa no supondr a su vez retraso en el cumplimiento
de las restantes obligaciones asumidas en el presente contrato.
No obstante, y para el caso de que la entrega se produjera
antes de la fecha prevista, INMO CONSULT INVESTMENTS S.L. y
PONDERANCE 2000 S.L, estarn facultadas para el cobro de las
cantidades que han quedado determinadas mediante pagos
ordenados segn domiciliacin bancaria, en el momento de la
41

entrega de los bienes inmuebles y otorgamiento de la escritura

pblica de Compraventa, abonndose su importe por el
COMPRADOR, sin que la parte compradora pueda negarse a
recibir los inmuebles, negarse a otorgar la Escritura Pblica,
retener el resto del precio pendiente o demorarse en su pago.
Se reconoce el derecho a la eleccin de Notario que
corresponde al COMPRADOR, quien se compromete a firmar
dicha escritura en el plazo de quince das a contar desde el
momento en el que se le notifique la puesta a disposicin y
terminacin del despacho profesional. Todo ello de conformidad
con los Artculos 1.279 y 1.280-1 del Cdigo Civil EDL 1889/1.
Transcurrido dicho plazo sin que el COMPRADOR se hubiese
presentado a otorgar la escritura de compraventa y abonar el
resto del precio, el presente contrato quedar resuelto por
incumplimiento del COMPRADOR, pudiendo INMO CONSULT
INVESTMENTS S.L. y PONDERANCE 2000 S.L disponer
libremente de las fincas objeto del mismo, para lo que de forma
especial y con carcter expreso, la compradora presta su
consentimiento a este pacto y se obliga a su cumplimiento. Se
producir la resolucin de pleno derecho del presente contrato
en los trminos previstos en los artculos 1.504 del CC. EDL
1889/1 En cuanto a las cantidades entregadas previamente por
el COMPRADOR, se estar a lo dispuesto en la Estipulacin
Sptima, letra b.
De conformidad a la normativa vigente, y tal y como establece
la Licencia de Obras el despacho profesional no podr ser
destinado en ningn caso a uso residencial.
La
parte
vendedora
quedar
exenta
de
cualquier
responsabilidad en el supuesto de que la parte compradora no
obtenga la posterior licencia municipal de apertura o las
autorizaciones precisas para el ejercicio de su actividad por
causas ajenas a la correcta ejecucin del despacho profesional
que es objeto del presente contrato de compraventa. Sern por
cuenta de la parte compradora las medidas adicionales que
fueran necesarias, en su caso, en el local citado, as como en
sus instalaciones, para el desarrollo de su actividad especfica y
cumplimiento de toda la normativa que le sea de aplicacin.
SEXTA.- CAUSAS DE RESOLUCIN A FAVOR DEL COMPRADOR
El COMPRADOR podr instar la resolucin del presente contrato
en el caso de que la entrega del despacho profesional objeto
del presente se demorase ms de seis meses sobre la fecha
prevista. En el supuesto de haberse producido alguna de las
circunstancias previstas en la estipulacin quinta, el cmputo
del plazo aqu recogido de seis meses, se iniciar una vez
agotado el periodo de prrroga de 90 das hbiles recogido en
la mencionada estipulacin quinta.

42

Igualmente podr resolver el contrato en caso de

incumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente
contrato a cargo del vendedor, lo que dar derecho a la parte
compradora a instar la resolucin del contrato, para lo cual
deber cursar requerimiento fehaciente a la vendedora, una
vez trascurrido el citado perodo. En el caso de que la
compradora no optara por instar la resolucin del contrato, se
entender que concede a la vendedora una ampliacin del
plazo de entrega, sin que por dicho concepto se genere
penalizacin o derecho de indemnizacin alguna a favor de la
compradora.
Para el caso de que se produjere la resolucin de este contrato
por la causa indicada en esta estipulacin, en cumplimiento de
lo establecido por la Ley 57 de 27 de julio de 1.968 la parte
vendedora se compromete a que las cantidades recibidas,
sern devueltas al COMPRADOR en unin de los intereses de
demora fijados en el inters Eurbor anual ltimo publicado en
el B.O.E. ms tres puntos porcentuales, desde la fecha en que
fueron satisfechas, en concepto de clusula penal por
indemnizacin de daos y perjuicios, libremente pactada por
las partes.
Si el adquirente, antes de tomar posesin del local, estuviese
interesado en resolver el presente contrato, deber notificarlo
por escrito a las sociedades vendedoras para que, sta, en un
plazo no superior a 15 das, decida si acepta la resolucin. En el
supuesto de que las sociedades vendedoras la aceptas.e, lo
comunicarn as al comprador en el plazo antes indicado y
procedern a devolverle el 50 por ciento de las cantidades
realmente satisfechas a cuenta del precio concertado, siendo a
cargo del comprador todos los gastos e impuestos que
pudieran derivarse de la resolucin de la compraventa, y todo
ello, sin perjuicio de la facultad que al vendedor le reconoce el
art. 1.124 del Cdigo Civil EDL 1889/1 para exigir el
cumplimiento del contrato en caso de que el comprador no
cumpliera lo que le incumbe".
3. En sntesis, el presente procedimiento tiene su origen en un juicio
ordinario interpuesto por dos compradores para la resolucin de
contrato de compraventa y reclamacin de las cantidades
entregadas a cuenta del precio. Las demandadas formularon
reconvencin interesando la condena a otorgar la escritura pblica de
compraventa. La sentencia de Primera Instancia desestim la demanda y
estim la reconvencin.
La Audiencia Provincial de Madrid revoca esta sentencia y estima la
demanda al considerar la existencia de incumplimiento grave del plazo de
entrega por la vendedora.
La base fctica de la sentencia establece que la fecha de entrega (clusula
quinta) estaba prevista para el 15 de octubre de 2007, con una demora de
90 das hbiles sin responsabilidad por causas justificadas pactadas. La
clusula sexta establece la posibilidad de resolucin a los seis meses que se
43

contaran a partir de los 90 das. La resolucin se produce el 1 de marzo de

2008 y la vendedora comunica el 7 de abril de 2008 la posibilidad de elevar
a escritura pblica.
La Audiencia considera que el contrato fue unilateralmente redactado por
las vendedoras, calificndolo como de adhesin y aplica la legislacin
protectora de consumidores y usuarios aunque la compraventa sea de un
despacho al considerar "que no se puede privar a los adquirentes del
carcter de destinatarios finales del producto". Califica de abusiva la
clusula sexta del contrato al restringir el derecho de resolucin de la
compradora y considera que la fecha de resolucin es vlida al realizarse
transcurrido el plazo de 90 das hbiles.
Recurso de casacin.
Compraventa de despacho profesional. Condiciones generales de la
contratacin.
Inaplicabilidad de la legislacin especial de defensa de los consumidores y
usuarios.
Cumplimiento obligacional. Plano satisfactivo del acreedor: retraso en la
ejecucin sin transcendencia resolutoria. Cumplimiento esencial de la
obligacin.
SEGUNDO.- 1. Ponderance 2000 S.L. como una de las entidades vendedoras
y parte demandada reconviniente, al amparo del ordinal tercero del artculo
477.2, interpone recurso de casacin que articula en cuatro motivos. En el
desarrollo de los mismos, con cita de la jurisprudencia de esta Sala, se
destaca el inters casacional del recurso por oposicin a la jurisprudencia de
esta Sala en orden a los siguientes extremos. Motivo primero, aplicacin
indebida de la legislacin de consumidores y usuarios (1984), artculo 1,
apartados 2 y 3, en relacin al artculo 10 BIS y Disposicin Adicional
Primera, al atribuir la condicin de consumidores a los actores. Motivo
segundo, aplicacin indebida del artculo 1124 del Cdigo Civil dada la
existencia de pacto de "lex commissoria" entre las partes. Motivo tercero,
aplicacin indebida del artculo 1124 del Cdigo Civil al considerar que el
mero retraso sea causa de resolucin. Por ltimo, motivo cuarto, aplicacin
indebida del artculo 1124 del Cdigo Civil ante el previo incumplimiento de
los compradores.
2. En el presente caso, por la fundamentacin que a continuacin se
expone, los motivos planteados deben ser estimados.
3. Respecto a la cuestin de fondo del presente caso, motivo primero del
recurso de casacin, relativo a la posibilidad de que el Juez, en un contrato
por negociacin puede aplicar, o tener en consideracin, la especial tutela
que para los consumidores dispensa su legislacin especfica y la de
condiciones generales de la contratacin, particularmente en lo referido al
control de abusividad, y a los efectos de extraer valoraciones interpretativas
del contrato suscrito ya en orden al posible desequilibrio contractual del
contrato, en su conjunto, o bien respecto de su incidencia en la
interpretacin de una clusula en particular, caso que nos ocupa, la
respuesta debe ser negativa.
44

En efecto, esta Sala en relacin a la delimitacin conceptual aplicable ya ha

sealado, SSTS de 18 de junio de 2012 (nm. 406/2012) y 7 de abril de
2014 (nm. 166/2014) que la normativa de consumo, y particularmente la
de contratacin bajo condiciones generales, tienen una marcada funcin de
configurar especialmente el mbito contractual predispuesto y, con
ello, de incidir en la regulacin de este importante trfico patrimonial sujeto
a unas caractersticas peculiares de contratacin, de suerte que
doctrinalmente puede sealarse que dicho fenmeno comporta en la
actualidad un autntico modo de contratar diferenciable claramente de la
contratacin tradicional por negociacin, con un rgimen y presupuesto
causal de eficacia propio y especfico.
Esta diferenciacin de rgimen jurdico, que impone la peculiar
naturaleza del fenmeno a considerar, tiene su correlato lgico en la
exigencia de unos determinados presupuestos objetivos y subjetivos que la
propia legislacin especial establece al respecto. Desde este imperativo, y
conforme a la normativa citada por la parte recurrente ( artculo 1,
apartados 2 y 3 , artculo 10 Bis y Disposicin Adicional Primera LGDCU,
de 1984), debe sealarse que la parte actora, y aqu recurrida, no ostenta la
condicin de consumidor pues, pese a la interpretacin de la Audiencia, no
cabe duda de que el destino del local adquirido queda integrado,
plenamente, en el marco de su actividad profesional de prestacin de
servicios (despacho de abogados), SSTS de 24 de septiembre de 2013,
(nm. 545/2013) y 10 de marzo de 2014 (nm. 149/2014).
4. La anterior conclusin condiciona la fundamentacin del presente caso,
con la consiguiente estimacin de los restantes motivos planteados en el
recurso de casacin. En efecto, excluida la aplicacin de la legislacin
especial en materia de consumidores, la valoracin de la relacin
contractual cursa en atencin al rgimen general del contrato por
negociacin que atiende, primordialmente, a la voluntad negocial
manifestada por las partes como principio rector del orden interpretativo del
contrato celebrado ( artculo 1281 del Cdigo Civil), sin posibilidad de
extrapolar en dicha interpretacin el control especfico de abusividad, propio
de la contratacin seriada con los consumidores. En parecidos trminos,
respecto de la facultad de resolucin configurada negocialmente por las
partes.
En el presente caso, atendida la disposicin negocial de las partes (clusulas
quinta y sexta del contrato) se observa la determinacin flexible del plazo
de entrega de la obra, configurndose con anterioridad al 15 de octubre de
2007, aadindose que dicha entrega podr demorarse, sin responabilidad
o indemnizacin alguna, por un plazo mximo de noventa das hbiles. En
esta lnea (estipulacin sexta) se concreta la facultad de resolucin por
parte de la compradora cuando la demora o retraso en la entrega supere los
seis meses de la fecha prevista (10 de octubre de 2007) que empezar a
computarse una vez se haya agotado el periodo de prrroga de noventa
das previstas en la estipulacin quinta. Ejercitada la resolucin por los
compradores, el 27 de febrero de 2008, queda claro que se realiza fuera del
marco temporal establecido.
A mayor abundamiento debe sealarse, sin perjuicio del posible contenido
indemnizatorio que la propia clusula quinta reconoce, una vez superado el
45

plazo de prrroga, que en el rgimen general del incumplimiento resolutorio,

y particularmente en el mbito del incumplimiento esencial (STS de 18 de
noviembre de 2013, nm. 638/2013), el mero retraso puede
considerarse no resolutorio cuando el trmino no es configurado
como esencial, no se frustra la finalidad del contrato y el
cumplimiento o entrega, aunque tardo, sigue siendo til e idneo
para la satisfaccin de los intereses de la otra parte ( STS de 11 de
abril de 2013, nm. 221/). Mxime, en el presente caso, en donde a los
compradores, dentro del plazo mximo concedido, se les notific, el 7 y 15
de abril de 2008, la existencia de la licencia de primera ocupacin y la
disposicin de las vendedoras al otorgamiento de la escritura pblica.
Por lo dems, y conforme a la doctrina jurisprudencial de esta Sala (SSTS de
29 de octubre de 2012, nm. 619/2012 y de 7 de noviembre de 2012, nm.
639/2012, respectivamente), la pretensin indemnizatoria derivada del
retraso en la entrega tambin debe de sustentarse en un "inters
jurdicamente atendible", esto es, constatable en una pretensin no abusiva
o contraria al principio de buena fe contractual, del mismo modo que el
cumplimiento de la obligacin se sita como "eje central" de la dinmica
resolutoria; aspectos que no concurren en el presente caso en el mbito de
cumplimiento llevado a cabo por la parte recurrida.
TERCERO.-.- Estimacin del recurso y costas.
1. La estimacin de los motivos planteados comporta la estimacin del
recurso de casacin interpuesto.
2. Por aplicacin del artculo 398.2 LEC EDL 2000/77463 no procede hacer
expresa imposicin de costas del recurso de casacin.
3. Por aplicacin del artculo 398.1 en relacin con el artculo 394 del mismo
Cuerpo Legal, procede hacer expresa imposicin de costas de la Segunda
Instancia a la parte demandante y apelante, aqu parte recurrida.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el
pueblo espaol.
FALLO
1. Declaramos haber lugar al recurso de casacin interpuesto por la
representacin procesal de la mercantil "Ponderance 2000, S.L." contra la
sentencia dictada, con fecha 30 de diciembre de 2011, por la Audiencia
Provincial de Madrid, Seccin 13, en el rollo de apelacin num. 277/2011
EDJ 2011/324480, que casamos y anulamos, confirmando en su lugar la
sentencia del Juzgado de Primera Instancia num. 45 de Madrid, de 15 de
noviembre de 2010, en todos sus pronunciamientos, dimandante del juicio
ordinario num. 1270/2009.
2. Se fija como doctrina jurisprudencial que la compraventa de un despacho
para el ejercicio de una actividad profesional de prestacin de servicios
queda excluida del mbito de aplicacin de la legislacin especial de
defensa de los consumidores, sin que resulte sujeta al control de contenido
o de abusividad, debindose aplicar el rgimen general del contrato por
negociacin.
46

3. No se hace expresa imposicin de costas del recurso de casacin.

4. Se imponen las costas de apelacin a la parte demandante, aqu
recurrida.
As por esta nuestra sentencia, que se insertar en la COLECCIN
LEGISLATIVA pasndose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos,
mandamos y firmamos Francisco Marin Castan, Jos Antonio Seijas
Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Francisco Javier Ordua Moreno,
Xavier O'Callaghan Muoz. Firmado y rubricado. Publicacin. Leda y
publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier
Ordua Moreno, Ponente que ha sido en el trmite de los presentes autos,
estando celebrando Audiencia Pblica la Sala Primera del Tribunal Supremo,
en el da de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
Fuente de suministro: Centro
28079110012014100321

de

47

Documentacin

Judicial.

IdCendoj:

En efecto, si se repara en la dinmica de la obligacin se observa

como la incidencia de los tradicionalmente denominados
incumplimientos prestacionales gravitan en orden a una variante
del incumplimiento que tiene por referencia el plano central de
ejecucin de la prestacin debida; en la terminologa de los textos
de armonizacin porque dicho cumplimiento no se ajusta al
contrato, o bien constituye una falta de ejecucin de la obligacin.
A este orden, dejando aparte la perspectiva liberatoria que encierra
el supuesto de la imposibilidad sobrevenida de la prestacin,
responden, sin lugar a dudas, los supuestos tradicionalmente
encuadrados dentro de los incumplimientos resolutorios que se
derivan de la prestacin defectuosa, del aliud pro alio, del trmino
configurado como esencial y, en su caso, de la excepcin de
contrato cumplido ( SSTS de 18 de mayo de 2012, nm. 294/2012, 8
de enero de 2013, nm. 792/2012 y 11 de abril de 2013, nm.
221/2013).
Tribunal Supremo Sala 1, S 18-5-2012, n 294/2012, rec. 185/2010
Pte: Ordua Moreno, Francisco Javier
CUARTO.- 1. El escrito de interposicin del recurso de casacin se articula en
tres motivos. En el primer motivo se denuncia infraccin por inaplicacin de
los artculos 1445 y 1500 del Cdigo Civil, en relacin con los artculos 1089,
1091, 1255, 1256, 1258, 1279 y 1281 del mismo texto legal. En el motivo
tercero se denuncia la indebida aplicacin del artculo 1124 del Cdigo Civil
en relacin con el artculo 1500, 1281 prrafo 1, y 1285 del CC y la doctrina
jurisprudencial del Tribunal Supremo relativa a la inexistencia de mora o
incumplimiento culpable por el simple retraso o cumplimiento tardo de las
obligaciones (Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 2005, de
20 de junio de 1993, de 1 de junio de 1996, de 16 de diciembre de 1968 y 9
de junio de 1986).
La relacin existente entre ambos motivos respecto a la fundamentacin del
cumplimiento del contrato y, en su caso, de la improcedencia tcnica a la
hora de apreciar el incumplimiento, aconsejan que su examen se realice
conjuntamente.
Los motivos deben ser desestimados.
2.- Como hemos destacado en el Fundamento Primero, en orden a la mejor
comprensin del debate y del recurso planteado, la cuestin de fondo del
litigio es si la pretensin de cumplimiento que alega la parte recurrente
debe entenderse realizada conforme a lo estipulado en el contrato privado
de compraventa, suscrito el 8 de agosto de 2006; cuestin que, por otra
parte, se haya ntimamente ligada al carcter sinalagmtico y el principio de
reciprocidad de obligaciones que implcitamente subyace en la naturaleza
del contrato de compraventa, artculo 1445 del Cdigo Civil, y en la
inequvoca obligacin del comprador de pagar el precio previsto en el
artculo 1500 del mismo Cuerpo legal.
48

En esta lnea, por cumplimiento de la obligacin debe entenderse todo

acto que comporte una exacta ejecucin de la prestacin debida reportando
la satisfaccin del inters del acreedor. De esta forma, la valoracin del
cumplimiento requiere del contraste entre los actos reales llevados a cabo
en la prestacin y su posible ajuste o adecuacin a los establecidos
en el programa de prestacin inicialmente pactado. La exactitud de la
prestacin ejecutada, por tanto, constituye un presupuesto para poder
apreciar que el deber de prestacin se ha realizado perfectamente
cumplido. No es otro el alcance general que nuestro Cdigo Civil otorga a la
identidad y la integridad de la prestacin como requisitos objetivos del
pago, artculos 1157, 1166 y 1169, destacndose que "no se entender
pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la
cosa o hecho la prestacin en que la obligacin consista", que "al deudor de
una cosa no puede obligar a su acreedor a recibir otra diferente, aun cuando
fuere de igual o mayor valor que la debida", o que "a menos que el contrato
expresamente lo autorice, no podr compelerse al acreedor a recibir
parcialmente las prestaciones en que consista la obligacin".
Cuando esta razn de exactitud se quiebra, el demandado puede
defenderse oponiendo a la demanda la excepcin de incumplimiento
contractual (exceptio non adimpleti contractus). Dicha excepcin, como se
ha sealado con anterioridad, en el marco del carcter sinalagmtico de la
relacin obligatoria y del principio de reciprocidad de las obligaciones, se ha
consolidado, de manera general, como un derecho o facultad dispuesto para
poder rechazar el cumplimiento de una obligacin que no se ajuste a una
exacta ejecucin de la prestacin debida con la consiguiente insatisfaccin
del acreedor, proyectndose sus efectos a paralizar o enervar la pretensin
dirigida a obtener el cumplimiento de la prestacin. Se trata, pues, de un
medio de defensa que supone una negativa provisional al pago que
suspende, o paraliza a su vez, la ejecucin de la prestacin a su cargo
mientras la otra parte no cumpla con exactitud ( SSTS de 17 de febrero de
2003, 21 de marzo de 2001, y 12 de julio de 1991). En esta lnea, la doctrina
jurisprudencial tambin ha precisado que la excepcin requiere que se trate
del incumplimiento de una obligacin bsica, no bastando el cumplimiento
defectuoso de la prestacin, ni el mero incumplimiento de prestaciones
accesorias o complementarias ( SSTS de 26 de junio de 2002, 20 de junio de
2002, 28 de abril de 1999, 22 de octubre de 1997, y 3 de diciembre de
1992.
3. Delimitada, en estos trminos, la correlacin existente entre la accin de
cumplimiento y la exceptio non adimpleti contractus, tambin conviene, en
aras a la mejor comprensin del correcto alcance de los motivos y
alegaciones vertidas en el presente caso, que puntualicemos, pese a su
ineludible proximidad conceptual, las diferencias existentes en la correlacin
de la exceptio non adimpleti contractus y el incumplimiento resolutorio del
artculo 1124 del Cdigo Civil. En primer trmino, y respecto a sus efectos,
hay que sealar que la excepcin de incumplimiento no reporta una
modificacin de la relacin obligatoria, pues su aplicacin provoca una mera
suspensin provisional del cumplimiento de la obligacin; por contra, la
pretensin resolutoria supone el ejercicio de una facultad de configuracin
jurdica que reporta la modificacin de la relacin obligatoria por medio de
su efecto resolutorio (STS de 5 de noviembre de 2007.

49

En segundo trmino, conforme a lo afirmado, y en relacin al mbito comn

de la valoracin del incumplimiento, hay que sealar que la gravedad
requerida en el incumplimiento se sita en dos planos o perspectivas que
deben ser matizadas. As, en la aplicacin de la exceptio, resulta suficiente
con que dicha gravedad o entidad del incumplimiento revele una quiebra
bsica o esencial respecto de la exactitud del programa de prestacin
acordado que, por lo general, seguir siendo til a los intereses del acreedor
si se cumple satisfactoriamente. Sin embargo, en la dinmica resolutoria, la
gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situacin de
quiebra bsica de los elementos bsicos respecto de la posible
satisfaccin de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa
tipologa de los llamados incumplimientos esenciales (imposibilidad
sobrevenida fortuita, transcurso del trmino esencial, aliud pro alio,
imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la
frustracin del fin del contrato (STS de 20 de diciembre de 2006).
Desde estas puntualizaciones, se comprende mejor la correlacin que puede
darse en la valoracin de la gravedad del incumplimiento exigido. As, en el
plano de aplicacin de la exceptio, y aunque no resulte necesario conforme
a la finalidad y funcin de la figura, las partes pueden recurrir a extremos de
prueba que, en principio, pueden servir tanto para la posible apreciacin del
incumplimiento resolutorio, como para reforzar la aplicacin de la exceptio.
En el presente caso, las alegaciones referidas al posible retraso en el
cumplimiento de las obligaciones de gestin urbanstica. Sin embargo, en el
plano de la accin resolutoria, y dada la trascendencia de la situacin de
irreversibilidad de la utilidad de la prestacin, los extremos de prueba que
podran servir para acreditar la aplicacin de la exceptio resultan
insuficientes ante la necesidad de probar el incumplimiento esencial
respecto de la posible satisfaccin de los intereses del acreedor. En el
ejemplo sealado, que el cumplimiento de las obligaciones de gestin
urbansticas hubiese estado configurado bajo un plazo o trmino esencial de
cumplimiento.
En el presente caso, la sentencia de Primera Instancia realiza un
planteamiento correcto de la cuestin litigiosa, centrando su valoracin en
el marco de la pretensin de cumplimiento de la actora y la correspondiente
excepcin al mismo. Cuestin que resuelve apreciando el incumplimiento
respecto de la exactitud del principio de prestacin pactado, referido a la
obligacin de entregar las parcelas totalmente urbanizadas, tal y como
resulta de la interpretacin del contrato privado de compraventa. Si bien, el
fundamento que hace descansar sobre el artculo 1256 del Cdigo Civil
resulta muy general y poda haberse concretado respecto de los artculos
1157, 1166 y 1169 del Cdigo Civil, que contemplan los aspectos esenciales
del principio de exactitud de la prestacin. Por su parte, la sentencia de la
Audiencia, con pronunciamientos que ya hemos sealado susceptibles de
mejora tcnica, y en aras de reforzar la fundamentacin de la sentencia de
primera Instancia, cuestin que resultaba innecesaria en el mbito
conceptual y de aplicacin de la exceptio examinado, destaca en su
valoracin del grado de cumplimiento del contrato el papel determinante de
los retrasos constatados en la gestin urbanstica proyectada en el contrato
de compraventa. Pronunciamientos que, tal y como se infieren de la
sentencia, deben quedar comprendidos en el estricto marco de la pretensin
de cumplimiento ejercitada, sin prejuzgar o condicionar la posible utilizacin
50

por la recurrente de otros medios o medidas de defensa que pueda o

pudieran interesar.
En esta lnea de precisiones doctrinales tambin hay que sealar que si
bien, conforme a las alegaciones de la recurrente, la equivalencia absoluta
que realiza la sentencia de la Audiencia respecto del otorgamiento de la
escritura pblica y la entrega de la cosa resulta exagerada y, por tanto,
incorrecta tcnicamente, ya que las partes pueden diferir el momento
traslativo, no obstante, en el presente caso dicha opcin no qued
configurada contractualmente, de forma que la obligacin de entrega de la
cosa vendida, ya instrumental o materialmente, debi ser conforme con el
contrato en cuanto a su identidad, calidad y cantidad pactado, artculos
1445, 1461 y 1469 del Cdigo Civil; extremo que, en el marco de la prueba
practicada, y no impugnada por la recurrente, qued acreditado que no se
cumpli satisfactoriamente.

Tribunal Supremo Sala 1, S 8-1-2013, n 792/2012, rec. 1224/2010

Pte: Ordua Moreno, Francisco Javier
SEGUNDO.-.- 1. Recurre en casacin la demandada apelante al amparo del
ordinal segundo del artculo 477.2 de la LEC 2000 EDL 2000/77463,
alegando que la cuanta procedimiento supera los ciento cincuenta mil
euros, y dicha va casacin al es la adecuada para acceder a este recurso
habida cuenta que el procedimiento se sustanci en atencin a la cuanta,
superando en este caso la cuanta del procedimiento la suma exigida por el
citado artculo 477.22 de la LEC. EDL 2000/77463
El recurso, se articula en tres motivos de impugnacin, el tercero de los
cuales se divide a su vez en cuatro apartados, respecto de los que se afirma
ser los motivos de casacin propiamente dichos, se admite en su totalidad,
siguiendo el criterio, en la prctica de la fase de admisin, de evitar, en lo
posible, admisiones parciales que, no obedeciendo a razones formales,
puedan dificultar el examen del recurso.
As, en el motivo primero se alega infraccin del artculo 1258 del Cdigo
Civil EDL 1889/1, sostenindose ser ilgica la interpretacin de los medios
de prueba que realiza la Audiencia en orden a que el vendedor haya
cumplido su obligacin de extinguir el usufructo con prohibicin de enajenar
y reserva de la facultad de disponer que tenan sus abuelos sobre la finca
objeto de compraventa. En el motivo segundo se aduce infraccin del
artculo 1261, apartados 1 y 3 del Cdigo Civil EDL 1889/1 , en relacin con
los artculos 6.3 y 1280 del mismo Texto y el artculo 3 de la Ley Hipotecaria,
ponindose de manifiesto que la enajenacin de la finca por el actor con la
existencia de un usufructo con prohibicin de disponer, con su consiguiente
sancin de nulidad, facultaba a la compradora a exigir que desapareciera
dicha causa de incumplimiento, sin que cupiera su sanacin en virtud de la
ratificacin ulterior realizada en documento privado por el usufructuario,
como ocurre con los contratos celebrados a nombre de otro sin tener su
autorizacin o representacin, siendo necesario que dicho documento se
eleve a escritura pblica para que se produzca la extincin del usufructo. En
el motivo tercero se acusa vulneracin del artculo 1100 del Cdigo Civil EDL
51

1889/1, ponindose de manifiesto la concurrencia de la exceptio non

adimpleti contractus, en la medida en que, en el presente caso, el vendedor
no agota el cumplimiento de sus obligaciones con la entrega de la finca,
sino que es preciso que se cancele o se ofrezca cancelar el usufructo al
tiempo del otorgamiento de la escritura pblica de compraventa, teniendo
derecho la compradora a inscribir su compra en el registro de la propiedad,
sin que baste que se aporten los ttulos privados que el vendedor tenga en
su poder. En el motivo tercero se alega infraccin de los artculos 1124 y
1504 del Cdigo Civil EDL 1889/1 as como de la jurisprudencia que permite
que concurra justa causa obstativa del cumplimiento del contrato en los
trminos en que se pact, sostenindose, de un lado, la improsperabilidad
de la accin resolutoria entablada en la medida en que el vendedor
demandante incumpli sus obligaciones al no otorgarse la imprescindible
escritura de cancelacin de la prohibicin de disponer, y, de otro, no poder
quedar en beneficio del vendedor, por no estar previsto en el contrato, las
viviendas construidas por la demandada en la finca cuya posesin ha de
serle reintegrada. En el motivo tercero se aduce infraccin del artculo 1502
del Cdigo Civil EDL 1889/1, sostenindose estar fundamentada la
suspensin del pago del precio hasta que no se firmara la escritura de
cancelacin del usufructo con extincin de la prohibicin de disponer, pues
segn constante jurisprudencia dicha suspensin se puede fundar no
solamente en acciones reivindicatorias o hipotecarias, sino en el temor
fundado de cualquier accin que lleve aparejadas consecuencias similares.
En el motivo cuarto se alega vulneracin, por aplicacin indebida, de la
doctrina sobre la venta de cosa ajena, razonndose que aqu la cuestin
radica en la existencia de un acto contrario a una prohibicin de disponer,
cosa muy distinta a la venta de cosa ajena, y que, en cualquier caso, la
obligacin de adquirir la facultad de disposicin no se cumpli hasta
despus de instada la resolucin ya que el poder notarial se otorg por el
usufructuario con posterioridad al acta notarial de remisin de la carta
resolutoria del vendedor.
En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.
2. En relacin al primer motivo del recurso conviene recordar la doctrina
reiterada de esta Sala a propsito de la valoracin y carga de la prueba en
el mbito del recurso de casacin. A este respecto es preciso significar que
el recurso de casacin est limitado a una estricta funcin revisora de la
aplicacin de las normas sustantivas al objeto del proceso a que alude el
artculo 477.1 LEC 2000 EDL 2000/77463 , y-que debe entenderse referido a
las pretensiones materiales deducidas por las partes, relativas "al crdito
civil o mercantil y a las situaciones personales o familiares", tal y como ya
se indicado, correspondindole al recurso extraordinario por infraccin
procesal controlar las "cuestiones procesales", entendidas en sentido
amplio, es decir, no reducido a las que enumera el art. 416 de la LEC 2000
EDL 2000/77463 bajo dicha denominacin -falta de capacidad de los
litigantes o de representacin en sus respectivas clases; cosa juzgada o
litispendencia; falta del debido litisconsorcio, inadecuacin de procedimiento
y defecto legal en el modo de proponer la demanda o, en su caso, la
reconvencin, por falta de claridad o precisin en la determinacin de las
partes o en la peticin que se deduzca-, sino comprensivo tambin de las
normas que llevan a conformar la base fctica de la pretensin, de tal modo
que las disposiciones relativas a la carga de la prueba, as como la
infraccin de normas relativas a cuestiones probatorias se encuadran dentro
52

de la actividad procesal, cuya correccin debe examinarse en el marco del

recurso extraordinario por infraccin procesal, dejando el de casacin
limitado a una estricta funcin revisora del juicio jurdico consistente en la
determinacin del alcance y significado jurdico de los hechos probados.
Estos criterios se han recogido ya en numerosos Autos de esta Sala de
inadmisin de recursos de casacin ya interpuestos y en aplicacin de tales
criterios el recurso de casacin en cuanto a la infraccin ahora examinada
resulta improcedente, debiendo denunciarse la misma, en su caso, a travs
del cauce del recurso extraordinario por infraccin procesal, sin que pueda
eludirse este nuevo sistema de recursos y la regla 2 del apartado uno de la
Disposicin final decimosexta de la LEC 2000 EDL 2000/77463 por la va de
denunciar infracciones procesales a travs del recurso de casacin ( Autos
de esta Sala, ente otros, los de fechas 27 de marzo de 2007, recurso
1431/2004, 3 de mayo de 2007, recurso 2037/2004 y 10 de julio de 2007,
recurso 2264/2005).
3. Lo anteriormente sentado resulta aplicable al segundo motivo formulado
que, en el fondo, viene a cuestionar el cumplimiento de la parte actora, hoy
recurrida, cuestin que ha resultado probada por ambas instancias en orden
al cumplimiento de la parte vendedora. Cumplimiento de la obligacin que
esta Sala ha resaltado como un eje central en la dinmica del fenmeno
resolutorio del artculo 1124 del Cdigo Civil EDL 1889/1 que, en ningn
caso, puede amparar o legitimar a la parte que incumple el contrato, SSTS 7
y 26 de noviembre de 2012 (nmeros 639, 696, 2012 EDJ 2012/335880,
respectivamente).
Sobre esta base, y a mayor abundamiento, las alegaciones vertidas por la
parte recurrente tambin resultan claramente objetables. En primer
trmino, como se expone con mayor detalle mas adelante, porque el
comprador, hoy recurrente, tuvo pleno conocimiento de la existencia del
usufructo en el momento de la celebracin del contrato, por lo que
difcilmente puede alegar el error propio o error vicio en el consentimiento
prestado ( artculo 1261.1 del Cdigo Civil EDL 1889/1). En segundo trmino,
sentado lo anterior, por qu dicha carga, ya como riesgo, o condicionante en
el cumplimiento y satisfaccin al comprador, no afectaba a la validez del
contrato celebrado. En efecto, desde la perspectiva causal, concorde con el
propsito negocial o causa concreta del negocio ( artculo 1261.3 del Cdigo
Civil EDL 1889/1), hay que sealar que el meritado contrato de compraventa
despleg, plenamente, su eficacia obligacional sin que la previa existencia
del usufructo fuera impedimento para la misma. Del mismo modo, que su
eficacia jurdico-real se dio paso con la correspondiente entrega de la finca
objeto del contrato, permitindose la posesin y el "habere licere" del
comprador de un modo pblico y pacfico. En este contexto, la previa
existencia del usufructo, reconducida como posible condicionante de la
obligacin del vendedor de otorgar la escritura pblica de la venta, sigue el
mismo criterio interpretativo y no cuestionan la validez y eficacia del
negocio celebrado, pues slo puede ser tenida en cuenta a los efectos de la
posible resolucin por parte del comprador contra el incumplimiento del
vendedor al respecto; cuestin que en el presente caso tambin ha
resultado probada en contra del comprador ante la renuncia y el poder de
disposicin otorgados en favor del vendedor y, en consecuencia, la
disposicin del vendedor hacia el cumplimiento de la obligacin. Todo ello,
adems, en consonancia con la doctrina de los actos propios.
53

4. Para desestimar el tercer motivo formulado, y sus correspondientes

submotivos, basta con sealar que la aplicacin del artculo 1502 del Cdigo
Civil EDL 1889/1 queda excepcionada si el comprador, al tiempo de celebrar
el contrato, conoce del peligro o riesgo de perturbacin que en el futuro
puede sufrir en la posesin o dominio de la cosa adquirida, tal y como
sealara la doctrina jurisprudencial antigua, STS 8 de junio de 1965, y como
resalta la actual, SSTS de 14 de noviembre de 1997 EDJ 1997/7842 y 18 de
marzo de 1994. No obstante, en el campo doctrinal conviene precisar la
relacin existente entre la facultad de suspensin del pago del precio
previsto en dicho artculo y la excepcin de incumplimiento de contrato
(exceptio non adimpleti contractus).
En este sentido, y aunque esta Sala ya se ha ocupado, recientemente, de
establecer las diferencias conceptuales y de orden prctico entre la
excepcin de cumplimiento y el incumplimiento resolutorio, as como su
relacin en la dinmica resolutoria, SSTS 18 de mayo de 2012 (nm. 294,
2012) EDJ 2012/97390 y 20 de noviembre de 2012 (nm. 674, 2012) EDJ
2012/352172, respectivamente, conviene al respecto dejar sentadas las
siguientes consideraciones.
Si bien, en trminos muy generales, puede establecerse una cierta conexin
entre la facultad de suspensin del artculo 1502 y la exceptio non adimpleti
contractus, como si de una modalidad de esta ltima se tratara, lo cierto es
que, con mayor rigor tcnico, esta relacin slo se produce si el referido
riesgo de la perturbacin queda configurado expresamente en el contenido
obligacional del programa de la prestacin debida, como una obligacin
esencial y no meramente accesoria o complementaria. Fuera de esta
previsin contractual, su contraste resulta improcedente a los efectos de la
excepcin de cumplimiento que centra su valoracin, precisamente, en la
adecuacin o exactitud del cumplimiento realizado respecto del programa
de prestacin acordado. De ah que, en estos casos, el fundamento de la
facultad de suspender el pago del precio, como garanta o medida de
proteccin legalmente prevista, responda mas bien al carcter
sinalagmtico del contrato de compraventa y a la interdependencia o
reciprocidad de las prestaciones debidas en la medida en que la
perturbacin sufrida, o el riesgo fundado de padecerla, cuestiona el
cumplimiento satisfactorio de la contraparte y, con ello, el juego normal de
la reciprocidad resultante, que puede quedar en suspenso; caso similar al
previsto en el artculo 1467 del Cdigo Civil EDL 1889/1 que permite al
vendedor retener la cosa vendida, si con posterioridad a la venta, descubre
o tiene conocimiento fundado del riesgo de insolvencia del comprador, SSTS
23 de marzo de 1993, 21 de diciembre de 1996 y 11 de mayo de 2004.
Por lo dems, este fundamento resulta concordante con la tipicidad
contractual de esta figura que trae causa del tronco comn del saneamiento
por eviccin, artculo 1474 del Cdigo Civil EDL 1889/1, y que conforme a su
tradicin y abolengo jurdico posibilit su tratamiento como un riesgo o
peligro que poda bien ser garantizado, o bien ser asumido por la parte
contratante como un elemento natural y no esencial del contrato (pactum
de non praestanda evictione, artculo 1477 del Cdigo Civil EDL 1889/1).
Razn sistemtica que se observa en los preceptos anteriormente citados,
artculos 1467 y 1502 del Cdigo, con extensin lgica al 1483, en donde el
conocimiento del riesgo determina su asuncin y el afianzamiento del
mismo su exclusin.
54

5. Por ltimo, aunque resulta improcedente, tcnicamente, la alusin a la

figura de la doble venta, tal y como aduce la parte recurrente, no obstante,
en el presente caso dicha alusin no afecta a la fundamentacin y
motivacin general que la Sentencia de Apelacin realiza de forma
suficiente y correcta.
Tribunal Supremo Sala 1, S 11-4-2013, n 221/2013, rec. 1637/2010
Pte: Ordua Moreno, Francisco Javier
SEGUNDO.-.- 1. Contra la citada resolucin, y al amparo del ordinal segundo
del artculo 477.2 de la LEC EDL 2000/77463, se formula el escrito de
interposicin del recurso de casacin que se articula en cuatro motivos. El
primero de ellos por infraccin de los artculos 14 y 15 de la Ley 8/2004 de
20 de octubre, de la Generalitat de la Vivienda de la Comunidad Valenciana
en tanto que dichos preceptos establecen la obligatoriedad de la fijacin de
un plazo de entrega de las viviendas EDL 2004/135281 , plazo que se
considera esencial y cuyo incumplimiento justifica la resolucin del contrato
as como por infraccin de los artculos 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968 de 27 de
julio sobre percibo de cantidades anticipadas en la construccin y venta de
vivienda por las mismas razones que el motivo anterior y por infraccin del
artculo 5 EDL 1968/1807 .5 del RD 515/1989 de 21 de abril sobre
proteccin de los consumidores en cuanto a la informacin a suministrar en
la compraventa y arrendamiento de vivienda EDL 1989/12931. El segundo
motivo se bas en la infraccin de los artculos 6.3, 1255, 1256 y 1258 del
Cdigo Civil EDL 1889/1 insistiendo en la posibilidad de resolver el contrato,
con base en la normativa citada en el artculo anterior en el supuesto de
incumplimiento del plazo de entrega, sin que dicha posibilidad establecida
legalmente pueda ser sustituida por pactos entre las partes. El tercer motivo
por infraccin del artculo 1124 del Cdigo Civil EDL 1889/1 as como de los
artculos 1284, 1285 y 1288 del Cdigo Civil EDL 1889/1 por cuanto en el
momento de instarse la resolucin del contrato la mercantil promotora
vendedora haba incurrido en incumplimiento contractual relativo al
incumplimiento del plazo de entrega sin que la vendedora pudiera exigir a la
otra parte aquello a lo que se comprometi. El cuarto motivo por infraccin
del artculo 1279 del Cdigo Civil EDL 1889/1 en relacin con los artculos
1261 y 1273 del citado texto legal al haberse producido una
indeterminacin del objeto del contrato no subsanada.
En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.
Interpretacin contractual. Determinabilidad del plazo de entrega.
Condiciones generales de la contratacin: Control de transparencia,
definicin y alcance. El Aval en garantas Ley 57/1968 EDL 1968/1807:
Imbricacin en la estructura contractual y desarrollo interpretativo.
2. En primer lugar, y en relacin con la cuestin de la determinabilidad del
plazo de entrega como requisito objetivo del contrato y consiguiente deber
de informacin y transparencia de la legislacin autonmica y sectorial que
se cita (motivos primero y cuarto del recurso) debe tenerse en cuenta lo ya
resuelto por esta Sala en la Sentencia de 10 diciembre 2012 (nm. 731,
2012) EDJ 2012/277493 que, en un caso similar, en su fundamento Sexto
declaraba: "El motivo tercero, fundado en infraccin del art. 1445 CC EDL
55

1889/1 en relacin con el derecho de informacin del consumidor de los

arts. 13 apdo. 1 d) y 2 de la LCU, 3, 4 y 6 del RD 515/1989 sobre proteccin
de los consumidores en la compraventa de viviendas y 4 EDL 1989/12931, 9
y 11 del Reglamento de informacin al consumidor en la compraventa de
viviendas en Andaluca, de 1989, impugna la sentencia recurrida por no
haber apreciado indefinicin del objeto de la compraventa ni carencia de
precio cierto, para lo cual la parte recurrente invoca toda la documentacin
que, segn las normas invocadas como complemento del art. 1445 CC EDL
1889/1, tendra que haberse puesto a disposicin del comprador.
Pues bien, este motivo debe ser igualmente desestimado porque, versando
el juicio sobre la validez o nulidad de un contrato de compraventa por razn
de la determinacin o no de su objeto y precio, no cabe duda de la total
determinacin de ambos elementos esenciales: de su objeto, mediante la
identificacin del apartamento tipo NUM003, planta NUM004, n NUM005,
bloque NUM006, portal NUM007, con plaza de estacionamiento n NUM008
y trastero n NUM009 del conjunto urbanstico " DIRECCION001 ", con
entrega de planos y puesta a disposicin del proyecto bsico de ejecucin y
del Documento Informativo Abreviado en el que constaban todas las
caractersticas del edificio, incluidas superficie y calidades; y de su precio,
tanto mediante la expresin de la cantidad de 542.000 euros ms 37.940
euros en concepto de IVA como correspondiente al NUM004 con sus anejos
de garaje y trastero, no habiendo razn alguna para considerar nulo el
contrato por no especificar el precio de unos anejos que, como tales, no
podan transmitirse separadamente, como mediante la expresin al detalle
de su forma de pago, 61.632 euros a la firma del contrato, 490.060 euros a
la firma de la escritura pblica y entrega de llaves y 28.248 euros en 22
plazos mensuales de 1.284 euros cada uno a partir del 10 de septiembre de
2006.
Como quiera que estos elementos esenciales del contrato le constaban a la
parte hoy recurrente desde el 23 de julio de 2006, fecha en que se firm el
contrato privado litigioso, es difcilmente explicable que hasta encontrarse
prxima la terminacin del conjunto urbanstico no considerase
indeterminados la cosa y el precio, e igualmente lo es que todava siga
considerndolos as so pretexto de no habrsele entregado toda la
documentacin prevista en las normas administrativas".
En efecto, no cabe duda que nuestro Cdigo Civil EDL 1889/1, artculos 1261
en relacin con los artculos 1271, 1272 y 1273, establece la determinacin
del objeto del contrato como un presupuesto de la validez del mismo. Pero
tambin, y en esta misma lnea, la interpretacin de los citados preceptos
permite concluir, sin especial dificultad, que dicho presupuesto se considera
cumplido tanto si el objeto se encuentra absolutamente determinado en
todos sus extremos, como si su concrecin se produce conforme a criterios
de determinabilidad que operan dicho resultado sin necesidad de
subsanacin o de un nuevo convenio. Consecuencia que adems viene
reforzada por la aplicacin del principio de conservacin de los contratos
que esta Sala toma en consideracin, entre otras, Sentencia de Pleno de 15
enero 2013 (nm. 827, 2012) EDJ 2013/30538.
En el presente caso, estipulacin quinta del contrato, conforme a la
interpretacin gramatical referida al "sentido literal" que dispone el artculo
1281 del Cdigo Civil EDL 1889/1, como criterio impulsor del fenmeno
56

interpretativo, entre otras, la Sentencia de esta Sala de 18 mayo de 2012

(nm. 294, 2012) EDJ 2012/97390, la determinacin del plazo de entrega,
pese a no establecerse como fecha concreta, qued configurada con unos
criterios claros de determinabilidad: "a los dieciocho meses desde el
otorgamiento de la licencia de obras", esto es, abril de 2007; momento a
partir del cual resulta pertinente valorar el posible retraso en orden a la
resolucin del contrato, como ms adelante se expondr, sin que ello
comporte, como pretende la parte recurrente, discutir la propia existencia y
validez del contrato celebrado por indeterminacin de su objeto.
3. En segundo lugar, y profundizando en las perspectivas metodolgicas y
conceptuales que se proyectan en la legislacin autonmica sectorial citada,
particularmente de la proteccin derivada de la legislacin sobre
consumidores y de la contratacin bajo condiciones generales, conviene
tener en cuenta lo sealado por esta Sala en la Sentencia de 18 junio de
2012 (nm. 406, 2012) EDJ 2012/209070 , a propsito de la compatibilidad
de dichos criterios con el marco general de la interpretacin dispuesto por el
Cdigo Civil EDL 1889/1 ; cuestin que se precisa en los siguientes trminos:
"En primer trmino, cabe establecer que en el plano de la interpretacin
contractual se da una clara compatibilidad entre el especfico control
establecido para la contratacin bajo condiciones generales, y el marco
general de interpretacin del Cdigo Civil EDL 1889/1 . La razn primaria de
esta compatibilidad anida en la propia y necesaria abstraccin del proceso
interpretativo que alcanza, ineludiblemente, a todo orden o tipo de control
sobre el contenido y aplicacin de las normas, de suerte que los propios
controles de inclusin, transparencia y de contenido que prev la regulacin
de las condiciones generales de contratacin se sirven, previamente, de
estos medios interpretativos en su conjunto. De esta forma, los mismos
requisitos de incorporacin que contempla esta legislacin (artculo 5.5 de la
LCGC) presuponen que el ajuste a los criterios de "transparencia, claridad,
concreccin y sencillez" se ha realizado desde una previa labor
interpretativa.
En todo caso, la razn de compatibilidad viene establecida expresamente en
las reglas de interpretacin de la citada ley, artculo 6.3, en donde se remite
supletoriamente a las disposiciones sobre interpretacin de los contratos
recogidos en el Cdigo Civil EDL 1889/1. De forma implcita, idntica
proyeccin la encontramos en el rgimen aplicable a la declaracin judicial
de su no incorporacin o de nulidad de la clusula, en donde la sentencia
estimatoria debe "aclarar', esto es, interpretar, el alcance de la eficacia
contractual resultante o, en su caso, la justificacin de la nulidad operada
( artculo 9.2 de la Ley). Todo ello, sin perjuicio del alcance interpretativo del
artculo 1288 del Cdigo Civil EDL 1889/1 y su incidencia en la llamada
"interpretatio contra stipulatorem", o del alcance del principio de buena fe
como elemento de la interpretacin integradora del artculo 1258 del Cdigo
Civil EDL 1889/1 ".
En lnea con esta Sentencia, se puede afirmar que el control referido al
criterio de transparencia, como parmetro abstracto de validez de la
clusula predispuesta, esto es, fuera del mbito del "error propio" o "error
vicio", cuando se proyecta sobre los elementos esenciales del contrato tiene
por objeto que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la
"carga econmica" que realmente supone para l el contrato celebrado,
esto es, la onerosidad o sacrificio patrimonial a cambio de la prestacin
57

econmica que se quiere obtener, como la carga jurdica del mismo, es

decir, la definicin clara de su posicin jurdica tanto en los presupuestos o
elementos tpicos que configuran el contrato celebrado, como en la
asignacin o distribucin de los riesgos de la ejecucin o desarrollo del
mismo.
En el presente caso el recurrente no cuestiona realmente la inaplicacin del
control de transparencia en sus posibles aspectos, ni tan siquiera la
informacin recibida, como se desprende de sus propias alegaciones en
donde, sin dificultad, fija el plazo de entrega el 6 de abril de 2007, conforme
a los criterios de determinabilidad anteriormente expuestos, ya que lo que
realmente plantea, fuera de la posible complejidad o incomprensibilidad de
dichos criterios, es una interpretacin en clave autonmica de la Ley
Valenciana 8/2004, de 20 de octubre, en la medida en que del deber de
redactar con clusulas claras la previsin de los plazos de finalizacin y
entrega de las viviendas deba inferirse, directamente, el carcter de trmino
esencial de dichos plazos; planteamiento que esta Sala no comparte.
En parecidos trminos, respecto de las plazas de aparcamiento cuya reserva
de adquisicin y precio correspondiente vienen contemplados en los
contratos celebrados (estipulacin segunda), quedando incluida su
descripcin en el proyecto inicial de edificacin y resultando su ejecucin
conforme a la normativa administrativa pertinente, otorgamiento de la
licencia de obras y certificacin, y aceptacin por parte del Ayuntamiento de
la correcta finalizacin de la obra. A mayor abundamiento, ambas
instancias, destacan como hecho probado que los compradores visitaban
con frecuencia el desarrollo de la obra, teniendo "un perfecto conocimiento"
de las fases y conclusin del mismo.
4. La cuestin de los avales o garantas de las cantidades entregadas a
cuenta, ley 57/1968, de 27 julio EDL 1968/1807, requiere de mayores
observaciones a tenor de la fundamentacin desarrollada por la Sentencia
de Apelacin EDJ 2010/164958. En este sentido, si bien por el efecto til de
los recursos (teora de la equivalencia del resultado), debe mantenerse el
sentido del fallo de la sentencia; no obstante, la fundamentacin del mismo
debe responder a otros criterios valorativos.
En efecto, en la actual doctrina jurisprudencial ya no puede sustentarse la
configuracin de esta prestacin de garanta como una obligacin
meramente accesoria del contrato cuyo incumplimiento queda reducido al
mbito de una infraccin administrativa y, por tanto, ajeno al cauce del
incumplimiento resolutorio del mismo. Por el contrario, la doctrina
jurisprudencial de esta Sala se ha esforzado recientemente en orden a
configurar el fundamento contractual de esta figura y su correspondiente
imbricacin en el contrato celebrado, al igual que ha hecho con la licencia
de primera ocupacin.
Este desarrollo jurisprudencial se ha llevado a cabo de una forma
progresiva. As, en lo que podemos denominar como primera fase, STS 25
octubre 2011 (nm. 706, 2011) EDJ 2011/242193 esta Sala ya resalt, como
principio general, que la omisin del aval o de la garanta, as como el
depsito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los futuros
adquirentes de las viviendas, artculo uno de la citada Ley 57/68 EDL
1968/1807, implicaba una vulneracin de lo pactado que poda ser
58

calificada de grave o esencial. Posteriormente, en una segunda fase, en la

ya citada STS 10 diciembre 2012 (nm. 731, 2012) EDJ 2012/277493, se
profundiz en la configuracin contractual de la figura declarndola, por una
parte, como obligacin esencial del vendedor, y por la otra, determinando
su rgimen de aplicacin conforme al contexto de las obligaciones
recprocas, como son las derivadas del contrato de compraventa, de forma
que la resolucin del contrato a instancia del comprador por incumplimiento
de dicha garanta depender de que, en verdad, subsista dicha reciprocidad
o, dicho de otro modo, siga teniendo sentido la constitucin o continuidad
de la garanta.
Sentadas estas bases, la configuracin contractual de la figura puede
responder a los siguientes criterios. En el plano de su caracterizacin nos
encontramos ante una obligacin legal, de carcter esencial, que atae o
compete al vendedor de la vivienda en proyecto o en construccin. Su
tipicidad, conforme a la naturaleza del contrato de compraventa, se imbrica
en el funcionamiento de la reciprocidad obligacional tendente a garantizar el
cumplimiento del contrato; construccin de la vivienda y pago de la misma.
En el plano de su rgimen de aplicacin, por mor de la tipicidad expuesta,
cabe diferenciar dos supuestos. En la fase de pendencia de la obra
proyectada, o en su construccin, el aval opera como una propia obligacin
bilateral, de forma que el futuro adquirente puede tanto oponer una
excepcin a la entrega de la cantidad anticipada, si ste no se otorga, como
proceder a la resolucin del contrato si entregada o dispuesta dicha
cantidad el vendedor se niega a otorgar el preceptivo aval. En este sentido,
el aval viene a constituir la causa de la obligacin de entregar de la cantidad
y viceversa ( artculo 1274 del Cdigo Civil EDL 1889/1). Todo ello, conforme
al principio de buena fe contractual y su proyeccin con la doctrina de los
actos propios. En la fase de realizacin de la prestacin, construccin
terminada de la vivienda, si la obligacin del aval no ha resultado exigida
por el adquirente su constitucin carece de sentido pues con la entrega o
puesta a disposicin de la vivienda su funcin se reconduce al mbito propio
del cumplimiento o incumplimiento contractual. Su configuracin
contractual, por otra parte, hace innecesario que para su aplicacin el
adquirente deba tener, adems, la condicin de consumidor.
En el presente caso, al igual que ocurre con los criterios de determinabilidad
del plazo de entrega, la parte recurrente trae a colacin la cuestin del aval
a los nicos efectos de corroborar el incumplimiento contractual de la
vendedora, respecto del plazo mencionado como trmino esencial del
cumplimiento de la prestacin, sin referencia alguna a su configuracin o
tipicidad contractual y a los efectos derivados. Por contra, conforme a la
delimitacin efectuada, se observa con claridad que su exigibilidad cuando
la vivienda ha sido ya puesta a disposicin del adquirente, aparte de ser
contraria a la buena fe y su proyeccin en los actos propios, carece de
funcin o de sentido pues refleja que lo que realmente se pretende no es
otra cosa que el incumplimiento resolutorio de la vendedora por el retraso
producido respecto del plazo establecido.
Interpretacin del plazo fijado y su posible carcter esencial.
El retraso en el cumplimiento como causa justificativa de la resolucin del
contrato. Doctrina de actos propios. La excepcin de cumplimiento (exceptio
non adimpleti contractus).
59

TERCERO.-.- 1. En relacin al pretendido carcter esencial de los plazos de

entrega establecidos (motivos segundo y tercero del recurso) debe
sealarse que se trata de una cuestin de indudable naturaleza
interpretativa. En este sentido, amn de ser doctrina de esta Sala, tan
conocida y reiterada que huelga la cita de sentencias concretas, que la
interpretacin de los contratos corresponde a los rganos de instancia y slo
puede ser revisada en casacin cuando resulte ilgica, arbitraria o
irrazonable, lo cierto es que la Sentencia de Apelacin EDJ 2010/164958
realiza una correcta fundamentacin del proceso interpretativo. As, desde
la interpretacin literal y sistemtica de las estipulaciones pactadas, la
citada STS 18 mayo 2012 (nm. 294, 2012) EDJ 2012/97390 se observa, con
suficiente claridad, que la determinabilidad de los citados plazos de entrega
no fue revestida de la condicin de trmino esencial para los compradores,
de forma que en los propios criterios de determinabilidad del plazo
(estipulacin quinta de los meritados contratos) se dio entrada a la
condicionalidad del mismo con referencia o remisin al desenvolvimiento de
otros hechos relevantes en la consecucin de la obra: "concesin de la
licencia de obras y planeamiento de ejecucin de la obra". En esta lnea,
misma estipulacin, si que result prevista la conclusin de la obra antes del
plazo mximo fijado y la posibilidad de su puesta a disposicin anticipada.
Del mismo modo, estipulacin cuarta, que la condicin resolutoria del
contrato slo qued configurada, contractualmente, en favor de la parte
vendedora ante el impago de cualquiera de las cantidades aplazadas.
2. Tampoco puede ponerse en tela de juicio la valoracin que la Sentencia
de Apelacin EDJ 2010/164958 realizada respecto del retraso observado en
el presente caso y su posible relevancia como causa justificativa de la
resolucin del contrato, esto es, del incumplimiento resolutorio, pues en
estos casos, conforme a la doctrina jurisprudencial, muy ligada a las
circunstancias de los mismos, el mero retraso puede considerarse no
resolutorio cuando el trmino no fue configurado como esencial, no se
frustra la finalidad del contrato y el cumplimiento tardo sigue siendo til e
idneo para la satisfaccin de los intereses. Todo ello sin perjuicio, como ya
se ha sealado, de la aplicacin al presente caso de la doctrina de los actos
propios. Entre otras, STS de 15 junio 2012 (nm. 399, 2012) EDJ
2012/118065.
3. Por ltimo, tampoco cabe estimar la aplicacin en este caso de la
exceptio non adimpleti contractus (excepcin de contrato no cumplido) pues
como se seala en la Sentencia de esta Sala de 18 mayo 2012 EDJ
2012/97390, anteriormente citada a efectos de interpretacin contractual, la
aplicacin de dicha excepcin, como derecho o facultad dispuesto para
poder rechazar el cumplimiento de una obligacin que no se ajusta la
ejecucin del programa de la prestacin previsto, no se extiende o ampara
aquellas pretensiones cuya causa de pedir gravita en el incumplimiento
propiamente dicho de la obligacin, cuestin que ocurre cuando se pretende
que el trmino esencial del plazo comporte el incumplimiento resolutorio del
contrato.
En este marco, conviene sealar que la reciente doctrina jurisprudencial de
esta Sala ha resaltado el papel del plano satisfactivo del cumplimiento en el
contexto de la dinmica contractual.
60

En la lnea expuesta, y a ttulo ejemplificativo, se ha destacado la

instrumentacin tcnica de la base del negocio como criterio de
interpretacin contractual en orden a la delimitacin del carcter esencial
del trmino establecido ( STS de 20 de noviembre de 2012, nm. 674/2012),
de la calificacin del contrato celebrado ( STS de 26 de marzo de 2013,
nm. 165/2013), del objeto contractual proyectado ( STS de 12 de abril de
2013, nm. 226/2013), de su determinacin en el marco de una relacin
negocial compleja ( STS de 23 de mayo de 2013, nm. 333/2013) como, en
su caso, de su incidencia y funcin en orden a la tipicidad contractual de la
clusula rebus sic stantibus (entre otras, SSTS de 17 y 18 de enero de 2013,
nms. 820 y 822, de 8 de octubre de 2012, y 26 de abril de 2013, nm.
309/2013).
Tribunal Supremo Sala 1, S 20-11-2012, n 674/2012, rec. 972/2010
Pte: Ordua Moreno, Francisco Javier
PRIMERO.-.- 1. El presente caso plantea un supuesto de interpretacin
contractual respecto al plano del cumplimiento o incumplimiento de las
obligaciones establecidas y a la correlacin existente, en su caso, entre la
exceptio non adimpleti contractus y la pretensin resolutoria
convencionalmente pactada.
2. El contexto interpretativo viene referido al contrato de compraventa
suscrito, el 19 de octubre de 2006, entre la mercantil "Metrpoli Sangal,
S.L.", como parte vendedora, y la mercantil "Promotorauno, S.A." (PROSA),
como parte compradora. A los efectos que aqu interesan deben destacarse
los siguientes extremos del contenido contractual:
A) Expositorio.
Primero.- Que la mercantil METROPOLI SANGAL, S.L. es titular de un derecho
de opcin de compra sobre un terreno, al sitio de la Morera, finca nmero
cuatro del plano de concentracin parcelaria de la zona de Quer
(Guadalajara), con una superficie de once hectreas treinta y dos reas,
actualmente integrada en el Sector VIII de Suelo Urbanizable Residencial.
Dicha finca, que tiene la referencia catastral 19276A001000040000KT, se
encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad al tomo 891, libro 27, folio
175, finca 2.378, inscripcin 2 y fue adquirida por METROPOLI SANGAL, S.L.
mediante documento privado de fecha 8 de junio de 2.006.
Segundo.- Que por razn de su integracin en el sector descrito, a la finca
descrita corresponde una edificabilidad aproximada de 64.184 m2.
Tercero.- Que interesando a la mercantil PROSA la promocin sobre una
parte de los terrenos que le sean adjudicados a METROPOLI SANGAL, S.L.,
han convenido ambas partes la compraventa de una parte del
aprovechamiento urbanstico, lo que llevan a efecto estableciendo de
comn acuerdo las siguientes.
B) Estipulaciones.
61

PRIMERA.- OBJETO DE LA COMPRAVENTA.

METROPOLI SANGAL, S.L. se compromete a vender y transmitir a la
mercantil PROMOTORAUNO S.A. (PROSA), quin se compromete a comprar,
del aprovechamiento que a METROPOLI SANGAL, S.L.. corresponda un total
de veintisiete mil doscientos cincuenta metros cuadrados edificables
(27.250 metros2/e) de los que diecisiete mil quinientos metros cuadrados
edificables (17.500 metros2/e) lo sern de tipologa multifamiliar en bloque
y los restantes nueve mil setecientos cincuenta metros cuadrados (9.750
m2/e) de tipologa unifamiliar.
La presente transmisin se conviene libre de cargas y gravmenes
arrendatarios y ocupantes y al corriente de gastos e impuestos.
Asimismo, METROPOLI SANGAL, S.L. se obliga a asumir y satisfacer, a su
sola costa y expensas, la totalidad de los costes de urbanizacin que sean o
debieran ser girados a PROSA por razn de la edificabilidad que se le
transmite, de modo que la adquisicin que por sta se realice lo sea libre de
afecciones al pago de los gastos de urbanizacin (salvo que la
Administracin actuante o el Registro de la Propiedad impusieran otra cosa)
y ello al margen de quien o quienes resulten finalmente adjudicatarios
del/de lo/s Programa/s de Actuacin Urbanizadora, comprometindose
igualamente METROPOLI SANGAL S.L. a prestar las garantas que pudieran
ser exigidas a los propietarios de terrenos comprendidos en el mbito por el
Agente urbanizador, si ste fuera un tercero.
TERCERA.- OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PUBLICA
En el plazo mximo del mes siguiente a la inscripcin del Proyecto de
Reparcelacin, la escritura pblica de compraventa se otorgar en el da y
ante el notario de Madrid D. Pablo Durn de la Colina, previa comunicacin a
la compradora de la inscripcin de las fincas adjudicadas a la vendedora en
el Proyecto de Reparcelacin sobre las que se materializar el
aprovechamiento urbanistico transmitido, fincas stas cuya determinacin
se llevar a cabo por METRPOLI SANGAL S.L. con criterios tcnicos en fase
de planeamiento.
La incomparecencia por la compradora al otorgamiento de la escritura
pblica en la fecha prevista sin causa justificada y el incumplimiento de la
obligacin del pago de la cantidad prevista en dicho otorgamiento y/o la
entrega del aval o, en su caso, avales de la cantidad aplazada, facultar a la
vendedora para resolver el presente documento haciendo suya en concepto
de indemnizacin por daos y perjuicios y en lo que a stos excediere de
pena la cantidad hasta este momento recibida o bien exigir su
cumplimiento.
QUINTA.- RESOLUCIN DEL CONTRATO CAUSAS Y EFECTOS.
1. La parte compradora podr resolver el presente contrato:
i) Si transcurridos Dieciocho Meses desde la fecha del presente contrato no
se hubiera inscrito a nombre de la vendedora, en el Registro de la Propiedad
la titularidad dominical del objeto de la compraventa. Dicha posibilidad
62

rescisoria se extender a cualesquiera prrrogas que puediere concederse a

dicha fecha.
ii) Si transcurridos Dieciocho Meses desde la fecha del presente contrato no
se hubiera presentado ante el Ayuntamiento, o Administracin Pblica
competente el Plan Parcial y el Proyecto de Urbanizacin del mismo. Dicha
posibilidad rescisoria se extender a cualesquiera prrrogas que pudieren
concederse a dicha fecha.
iii) Si existiese disconformidad en la adjudicacin de las parcelas edificables,
entendindose por tal, cuando a juicio de la Compradora exista un grave
agravio entre la edificabilidad en que se concrete el objeto de la
compraventa, respecto del resto de la Edificabilidad que adjudique a la
vendedora.
2. La resolucin del contrato se efectuar mediante notificacin fehaciente
la vendedora de la voluntad de la compradora concedindole un plazo de
Diez Das hbiles, para proceder a la restitucin de las prestaciones
transcurrido ese plazo, quedar la compradora en libertad para ejecutar los
avales y garantas que tuviere en su poder.
3. Resuelto el contrato, ambas partes se comprometen a dar cumplimiento
cuanto, al respecto, tienen convenido, procediendo a la recproca restitucin
de prestaciones y cauciones, dentro de los Diez Das hbiles siguientes al de
la notificacin, al respecto.
3. En la relacin contractual, la mercantil Prosa resolvi el contrato por
incumplimiento de la vendedora a travs de notificacin notarial de 28 de
abril de 2008. Dicha resolucin se dej sin efecto, provisionalmente, por
comunicacin notarial de 8 de mayo del mismo ao. Finalmente, el 26 de
junio, Prosa comunic por conducto notarial le resolucin definitiva del
contrato.
En sntesis, en el iter procesal la parte actora, la mercantil "Metrpoli
Sengal, S.L.", interpuso demanda en la que se ejercitaba la accin
declarativa sobre cumplimiento del meritado contrato y consecuentemente
con ello se declarase que la demandante no se encuentra obligada a
restituir a la demandada cantidad alguna que como parte del precio hubiera
recibido, as como que se declaraba cumplida su obligacin de renovar aval
bancario del Banco Santander Central Hispano, de fecha 11 de enero de
2007 por importe de 2.435.765,97 euros. Por la parte demandada se opuso
a la demanda alegando incumplimiento del contrato por parte de la parte
actora, solicitando la desestimacin ntegra de la demanda.
La Sentencia de Primera Instancia desestim la demanda, recurrida en
apelacin, la Audiencia Provincial confirm la sentencia de instancia al
considerar que la demandante haba incumplido el contrato de compraventa
al no otorgar escritura pblica de los terrenos edificables comprados en el
plazo estipulado, no resultando procedente la interpretacin del contrato
que la parte apelante postulaba.
Interpretacin del contrato. Base del negocio y trmino esencial. La
excepcin de cumplimiento (exceptio non adimpleti contractus) y dinmica
resolutoria.
63

SEGUNDO.-.- 1. Frente a la citada resolucin, y al amparo del ordinal

segundo del artculo 477.2 de la LEC EDL 2000/77463, se ha interpuesto por
la apelante recurso de casacin articulado en tres motivos. En el primero de
ellos se alega la infraccin de los artculos 1281 prrafo 2 , 1282, 1284 y
1285 del Cdigo Civil EDL 1889/1 . La recurrente considera que en la
sentencia impugnada EDJ 2010/89750 se juzga incorrectamente la intencin
de los contratantes, haciendo prevalecer las oscuras palabras del contrato
sobre dicha intencin, desconociendo adems dos reglas esenciales de la
interpretacin: que a la clusula contractual dudosa ha de atribuirse el
sentido que resulte de la consideracin sistemtica del conjunto de todas
las clusulas de las que se compone el contrato, y que la duda suscitada por
la oscuridad de una clusula debe resolverse prefiriendo asignarle el sentido
ms adecuado para que el contrato produzca efecto. El segundo motivo, se
basa en la infraccin del artculo 1125 prrafo 3 , 1113, 1114, 1115, 1117 y
1118 del Cdigo Civil EDL 1889/1 . La recurrente considera que en la
sentencia impugnada se ha aplicado al caso objeto de enjuiciamiento el
rgimen de las obligaciones a trmino u obligaciones a plazo,
desconociendo que la norma indicada en primer lugar contiene una remisin
directa a la disciplina propia de las obligaciones condicionales ( artculos
1113 a 1124 CC EDL 1889/1 ) y que forma parte esencial de dicha disciplina
la norma dispositiva contenida en el prrafo 2 del artculo 1118 CC EDL
1889/1 conforme al cual " si no hubiere tiempo fijado, la condicin deber
reputarse cumplida en el que verosmilmente se hubiese querido sealar,
atendida la naturaleza de la obligacin ", siendo esta previsin normativa un
elemento de los que el artculo 1258 CC EDL 1889/1 autoriza para integrar
la voluntad contractual. El tercer motivo, se basa en la infraccin del artculo
1124 del Cdigo Civil EDL 1889/1. La recurrente considera que en la
sentencia impugnada se ha desconocido que la consecuencia jurdica que
corresponde al ejercicio de la excepcin de incumplimiento contractual no
es, en ningn caso, la absolucin de la parte que la ejercita, sino
nicamente la paralizacin de la facultad de la demandante de exigir el
cumplimiento hasta que acredite haber cumplido cabalmente con sus
obligaciones contractuales, o hasta que demuestre estar real, firme e
indiscutiblemente dispuesta a cumplirlos.
En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.
2. En relacin a la cuestin de interpretacin contractual, motivos primero y
segundo del recurso, esta Sala nada tiene que objetar respecto de la
valoracin y alcance tcnico que la parte recurrente desarrolla de los
preceptos invocados, particularmente de la necesidad de la bsqueda de la
voluntad querida por las partes, como principio rector de toda
interpretacin, de la vigencia del principio de conservacin en sede
interpretativa, artculo 1284 del Cdigo Civil EDL 1889/1 y, en suma, de la
posible interpretacin integradora del artculo 1258 del Cdigo en el mbito
de las obligaciones condicionales. No obstante, conviene resaltar que estas
cuestiones interpretativas, a juicio tanto de la Sentencia de Primera
Instancia, como de la Audiencia, no resultan determinantes en la
interpretacin y calificacin contractual que debe realizarse en el presente
caso, conforme tambin al parecer de esta Sala.
En este sentido, entre otras, Sentencia de 14 noviembre 2012 (num. 658,
2012) EDJ 2012/330914 esta Sala ha destacado que "aunque el mbito de la
64

interpretacin gramatical referida al -sentido literal- que dispone el artculo

1281 del Cdigo Civil EDL 1889/1, no supone, en rigor, una subordinacin
del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intencin de las
partes, que siempre hay que buscar de manera preferente (prrafo segundo
del citado artculo) no obstante, desde su funcin como presupuesto
impulsor del fenmeno interpretativo, cuando los trminos son claros y no
dejan lugar a duda sobre la intencin querida por los contratantes, la
interpretacin literal es el punto de partida y tambin debe ser el punto de
llegada del curso interpretativo ". Tambin y en relacin a la relevancia del
cumplimiento en la dinmica resolutoria, esta Sala ha destacado, en
reiteradas ocasiones, particularmente en la Sentencia de 7 noviembre de
2012 (num. 639, 2012) EDJ 2012/316587 que "el cumplimiento de la
obligacin constituye el eje central de la dinmica resolutoria del artculo
1124 del Cdigo Civil EDL 1889/1 y, en consecuencia, el factor clave en la
legitimacin activa de su respectivo ejercicio. Legitimacin que, en ningn
caso, puede amparar a la parte incumplidora del contrato". Del mismo modo
que, en torno a esta dinmica, se ha destacado el contraste del plano del
cumplimiento de la obligacin en relacin ya a la categora conceptual del
incumplimiento esencial, o bien respecto de la tipologa jurisprudencial de
este tipo de incumplimiento, especialmente del "aliud pro alio", de la
idoneidad de la cosa, de la frustracin del fin del contrato o del juego del
tiempo en el cumplimiento como factor sustancial; entre otras, la Sentencia
ya citada de 14 noviembre 2012.
Pues bien, esto es lo que ocurre en el presente caso en donde se puede
afirmar que el curso de la interpretacin literal proyecta de forma ntida, sin
albergar cuestin interpretativa, la voluntad querida o perseguida por las
partes en el contrato de 19 octubre 2006. Al respecto, no cabe duda que la
base del negocio informadora de dicho contrato, tanto como propsito
comn o como causa eficiente o concreta del objetivo buscado, radic en la
compra a la mercantil "Metrpolis Sangal, S.L." de un determinado volumen
de aprovechamiento urbanstico que resultara edificable en las fincas
resultantes de la parcelacin, y no de la mera compra de dichas fincas en s
mismas consideradas. (Estipulacin primera). Como tampoco ofrece duda,
desde el propio tenor literal del contrato y de la resolucin convencional
expresamente prevista (estipulacin quinta), que las partes valoraron como
esencial el tiempo o trmino establecido para el cumplimiento de la
obligacin de la vendedora de tener inscrita la titularidad dominical de las
fincas que sustentaban el objeto de la compraventa celebrada. Dicha
obligacin no qued configurada o sujeta a una condicin, como elemento
caracterizador de la relacin obligatoria que, en todo caso, debi ser
expresa o deducirse de forma ntida en el contrato, sino como una
obligacin imbricada en el marco obligacional propio de la vendedora cuyo
resultado asumi con la celebracin del contrato.
3. En relacin con la excepcin de incumplimiento (exceptio non adimpleti
contractus) y la dinmica resolutoria del incumplimiento, motivo tercero del
recurso, esta Sala ha resaltado las importantes diferencias, tanto
conceptuales como de rgimen jurdico, que pueden observarse en la
caracterizacin de ambas figuras, especialmente en la Sentencia de 18
mayo de 2012 (num. 294, 2012) EDJ 2012/97390 de forma que configurada
la excepcin, como un medio de defensa tendente a paralizar o enervar la
pretensin de cumplimiento, su ejercicio no impide al demandado la
posibilidad de recurrir al ejercicio de la accin resolutoria ya en el propio
65

proceso, va reconvencional, o bien en otro distinto como pretensin propia

y directa; del mismo modo que la parte actora, una vez desestimada su
demanda, puede volver a iniciar una reclamacin de pretensin de
cumplimiento, tras cumplir su propia obligacin, sin que opere la excepcin
de cosa juzgada.
Sin embargo, como seala la Sentencia de la Audiencia EDJ 2010/89750,
esta dinmica no es aplicable al presente caso en el que la parte
demandada resolvi previamente el vnculo obligacional con base a una
facultad resolutoria, expresamente convenida en el contrato, resolucin
extrajudicial que, alegada por la demandada e impugnada por la actora,
debe admitirse con plenos efectos.
Tribunal Supremo Sala 1, S 25-3-2013, n 165/2013, rec. 1859/2010
Pte: Ordua Moreno, Francisco Javier
RIMERO.- 1. El presente caso plantea, como cuestin central, un problema
de calificacin contractual del negocio jurdico por el que una finca de
titularidad del actor fue objeto de urbanizacin por el Ayuntamiento como
suelo dotacional (Centro social polivalente).
Para la parte actora, la disposicin efectuada carece de validez por cuanto el
negocio jurdico de transmisin realizado responde a una donacin de bien
inmueble cuya forma preceptiva, escritura pblica, no ha llegado a
realizarse. Para la parte demandada, la transmisin operada es plenamente
vlida y eficaz por cuanto los negocios realizados respondieron, en realidad,
a cesiones de suelo efectuadas por el actor en el contexto de un proceso
urbanstico del que obtuvo determinadas contraprestaciones.
2. En sntesis, en el iter procesal, don Isidoro, interpuso demanda de juicio
ordinario frente al Ayuntamiento de Villafranca de los Caballeros en donde,
atendida su titularidad sobre la finca objeto de litigio, se declarase la
obligacin del demandado de adquirir los terrenos que ocupa y, por tanto,
pague al actor, legtimo propietario, la cantidad de 869.630,85 euros.
Por el Juzgado de Primera Instancia se dict Sentencia por la que, previa
identificacin de la finca, se desestimaba la demanda en consideracin a la
naturaleza de negocio de cesin que inform realmente la disposicin
efectuada. Recurrida en apelacin, la Audiencia Provincial desestim el
recurso, considerando el supuesto jurdico como una donacin obligacional
de bienes inmuebles plenamente eficaz y aceptada por el donatario, pues
aunque no se formaliz la escritura pblica, fue claramente consentida por
el donante, con la consiguiente aplicacin de la teora de los actos propios y
el principio de buena fe.
Interpretacin y calificacin contractual: alcance del artculo 1281 del
Cdigo Civil EDL 1889/1. Base del negocio. Dacin en pago en cumplimiento
de obligaciones dotacionales derivadas de un proceso de urbanizacin.
Buena fe y doctrina de los actos propios.
SEGUNDO.-.- 1. Frente a la anterior resolucin, al amparo del ordinal
segundo del artculo 477.2 LEC 2000 EDL 2000/77463, se ha interpuesto
66

recurso de casacin que se fundamenta en cuatro motivos, de los que el

ltimo ha resultado inadmitido. En el primer motivo se denuncia la
infraccin del artculo 38 de la Ley Hipotecaria en relacin con los artculos
361, 348 y 609 del Cdigo Civil EDL 1889/1 . El recurrente considera que la
parte demandada, ahora recurrida no ha desvirtuado la presuncin
establecida en el artculo 38 L.H. en orden a determinar el modo de
adquisicin de la propiedad de los terrenos objeto de controversia y con
independencia de si la cesin es una donacin o no, el Ayuntamiento tiene
la obligacin de acreditar el ttulo que le legitima para la ocupacin de los
terrenos. Asmismo considera el recurrente que ha acreditado todos los
requisitos exigidos para la reivindicatoria de dominio. En el segundo motivo,
se denuncia la infraccin del artculo 1281 en relacin con los artculos
1274, 1275 y 633 del Cdigo Civil EDL 1889/1 . El recurrente considera que
la sentencia impugnada califica el negocio jurdico controvertido como
donacin obligacional, al que tambin es aplicable el 633 del Cdigo Civil
EDL 1889/1 y como quiera que la misma no se verific en escritura pblica,
no produce efecto alguno. En el tercer motivo, se alega la infraccin de la
doctrina jurisprudencial, contenida en la STS de 15 de abril de 1998 y 25 de
enero de 2007 EDJ 2007/2676. El recurrente argumenta que de considerarse
el negocio jurdico controvertido como donacin, el mismo sera ineficaz por
no haberse formalizado en escritura pblica, por lo tanto falta un elemento
esencial ( artculo 633 CC EDL 1889/1) y si se tratara de un contrato
bilateral, igualmente sera ineficaz porque la causa es ilcita al amparo del
artculo 1275 CC EDL 1889/1 porque la ordenacin urbanstica de un
municipio es una actividad reglada y sometida a la legislacin vigente que
regula el suelo.
En el presente caso, conforme a la fundamentacin que a continuacin se
expone, los motivos deben ser desestimados.
2. En relacin al primer motivo cabe sealar que la presuncin de exactitud
del Registro, como presuncin de posesin hbil para la usucapin
(possessio ad usucapionem, artculos 35 y 38 LH), conforme a la naturaleza
de la posesin como hecho esencialmente extraregistral, "secundum
tabulas", no ampara la pretensin alegada por la parte recurrente ante su
notoria falta de posesin que, en todo caso, qued interrumpida cuando, sin
ningn tipo de oposicin por esta parte, se realiz el correspondiente
proceso de urbanizacin de este suelo dotacional por parte del
Ayuntamiento ( STS de 11 de julio de 2012 (num. 454/2012).
Cuestin distinta a la validez de los ttulos en liza sobre los que las partes
sustenten su derecho dominical que, en todo caso, tampoco resulta
pertinente por el cauce de la accin reivindicatoria, tal y como pretende la
parte recurrente.
3. Los restantes motivos del recurso (segundo y tercero) deben de ser
objeto de tratamiento conjunto y sistemtico al depender su respectiva
fundamentacin de la califiacin que se de al negocio dispositivo.
A juicio de esta Sala, la fundamentacin que desarrolla la Sentencia de
Primera Instancia resulta la mas ajustada a la perspectiva metodolgica
derivada de la interpretacin y calificacin de los actos y negocios jurdicos,
que resulta aplicable al presente caso. En este sentido, esta Sala, entre
otras, STS de 18 de mayo de 2012 (nm. 294, 2012) EDJ 2012/97390 ha
67

declarado que: " 2. En el mbito de la interpretacin de los contratos la

interpretacin gramatical, referida al "sentido literal" que dispone el artculo
1281 del Cdigo Civil EDL 1889/1, no supone, en rigor, una estricta
subordinacin del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la
intencin de las partes; mas bien, por el contrario, el citado precepto,
prrafo segundo, destaca la prevalencia final de la voluntad realmente
querida por las partes contratantes ( STS 18 de junio 1992 EDJ 1992/6525).
Su relevancia, por tanto, hay que observarla fuera de esta liza dialctica y
dentro de la unidad del fenmeno interpretativo en su conjunto. En esta
lnea, el sentido literal, como criterio hermenetico, destaca por ser el
presupuesto inicial del fenmeno interpretativo, esto es, el punto de partida
desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la
concreta intencin de los contratantes y se ajusta o delimita el propsito
negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su
aplicacin o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando
los trminos son claros y no dejan duda alguna sobre la intencin querida
por los contratantes, la interpretacin literal es el punto de partida y
tambin el punto de llegada del fenmeno interpretativo; de forma que se
impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una
declaracin que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la
interpretacin literal colabora decisivamente en orden a establecer la
cuestin interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad,
contradicciones, vacos, o la propia conducta de los contratantes, contenga
disposiciones interpretables, de suerte que el fenmeno interpretativo deba
seguir su curso, valindose para ello de los diferentes medios interpretativos
a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intencin
realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto
imperativamente en el orden contractual.
En este contexto, la casacin no modifica o desnaturaliza el fenmeno
interpretativo propiamente dicho, sino, mas bien, por mor de su naturaleza
y funcin, particulariza la materia objeto de interpretacin en orden a
aquellos mbitos que se proyectan sobre cuestiones de derecho y de no
facto. Aunque esta diferenciacin resulta siempre difcil de fijar en trminos
absolutos, conviene reiterar que la interpretacin del contrato est
reservada a la apreciacin soberana de los Tribunales de instancia, salvo
que sea absurda, arbitraria o manifiestamente ilgica ( SSTS 12 de junio de
2009 EDJ 2009/120218 y 8 de febrero de 2010 EDJ 2010/9914).
Competencia que alcanza tanto a la valoracin y fijacin de los datos y
hechos significativos del entramado contractual, a su alcance negocial, y al
propsito de la intencin y conducta de los contratantes; todo ello sin
perjuicio de los pronunciamientos y razonamientos lgicos jurdicos que se
acompaen en su fundamentacin. Por su parte, la cuestin de derecho,
como contraste o aplicacin de normas de Derecho objetivo, se proyecta
sobre la propia valoracin de las normas interpretativas, como preceptos de
derecho material, sobre la calificacin del contrato, su integracin normativa
y su posible conversin, entre otros posibles mbitos. ( STS de 12 de junio
2008 EDJ 2008/118936)".
En esta lnea, tambin recientemente, esta Sala ha destacado el papel que
juega la base del negocio como elemento informador del negocio
proyectado, tanto como finalidad del propsito negocial querido, o bien
como causa concreta o eficiente del objetivo buscado ( STS 20 de
noviembre de 2012, nm. 674, 2012 EDJ 2012/352172).
68

Pues bien, la aplicacin de esta doctrina jurisprudencial lleva a la conclusin

que, ms all de la mera literalidad o referencia al plano de la donacin
empleado, el negocio dispositivo tuvo una clara causa onerosa,
recalificacin de terrenos y no asuncin de los gastos derivados de
urbanizacin, incardinndose dichas cesiones en el marco del cumplimiento
de las obligaciones que, en su da, derivaron del proceso urbanizador
plenamente consentido por la parte recurrente, por lo que su calificacin
responde al juego de la dacin en pago determinada por la finalidad o
funcin solutoria que informaron dichas transmisiones (solvendi causa).
Todo ello sin perjuicio, como acertadamente destaca la Sentencia de la
Audiencia EDJ 2010/200177, de la aplicacin al presente caso del principio
de la buena fe y de la doctrina de los actos propios ( artculo 7.1 del Cdigo
Civil EDL 1889/1).
Tribunal Supremo Sala 1, S 12-4-2013, n 226/2013, rec. 1728/2010
Pte: Ordua Moreno, Francisco Javier
PRIMERO.-.- 1. El presente caso plantea, como cuestin de fondo, una
revisin, prcticamente integral, de la relacin negocial de las partes en
orden a la interpretacin y calificacin jurdica del contrato celebrado y su
incidencia respecto de la configuracin causal y determinacin del objeto
contractual; as como del cumplimiento del mismo en relacin a la
resolucin del vnculo contractual y la posible reclamacin de daos y
perjuicios,
2. A los efectos que aqu interesan, del contrato de compraventa suscrito
por las partes, con fecha de 28 de septiembre de 2006, cabe destacar las
siguientes manifestaciones y estipulaciones:
"MANIFESTACIONES.
VIII.- Que estando interesada la mercantil FRAI DESARROLLOS
INMOBILIARIOS, S.L. en adquirir el pleno dominio de las fincas descritas en
la manifestacin I anterior, slo en cuanto a la superficie de las mismas
incluida dentro de la delimitacin del SECTOR f-1, por medio del presente
contrato ambas partes llevan a efecto la compraventa de las mismas (slo
en cuanto a dicha superficie) con sujecin a las siguientes,
ESTIPULACIONES
PRIMERA - CONSENTIMIENTO Y OBJETO DEL CONTRATO.
En este acto la mercantil CARMENES DE ALBOLOTE, S.A., en adelante la
vendedora, vende a FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L., en adelante la
compradora, que compra, el pleno dominio de las fincas descritas en la
manifestacin anterior, slo y exclusivamente, en cuanto a la superficie de
las mismas incluida dentro del Sector F-1 del Plan de Ordenacin Urbana de
Albolote, con cuantos derechos, usos y servicios, les son inherentes, en el
estado urbanstico que ha quedado expuesto, libres de cargas,
69

arrendatarios, precaristas y, en general, ocupantes, y al corriente en el pago

de contribuciones e impuestos.
A efectos de lo establecido en el artculo 1.462 del Cdigo Civil EDL 1889/1,
las partes pactan expresamente que la tradicin posesoria a favor de la
compradora se producir en el momento del otorgamiento de la escritura
pblica de compraventa.
SEGUNDA - CAUSA DEL CONTRATO.
Las bases sobre las que se funda el inters de la compradora en este
contrato, y consecuentemente en el objeto del mismo, son las tres
siguientes, que se elevan con conocimiento y aceptacin de la vendedora, a
causa y condicin esencial del contrato.
a) La inclusin de la superficie de suelo que se adquiere dentro de la
delimitacin del Sector F-1 de suelo urbanizable del PGOU de Albolote.
b) La consideracin de las fincas descritas en la manifestacin I de este
contrato (slo en cuanto a la superficie de las mismas que se adquiere)
como un objeto contractual nico e indivisible.
c) La adquisicin de una superficie de suelo dentro del sector superior en
todo caso al 50 por 100 de la superficie total del mismo.
TERCERA - PRECIO.
Es voluntad de las partes que el precio de la presente compraventa sea el
resultado de multiplicar la superficie de suelo objeto del contrato, es decir,
la superficie de las fincas descritas en la manifestacin anterior incluida
dentro de la delimitacin del Sector F-1, por un valor unitario ascendente a
DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON CINCO CENTIMOS DE EURO
(268.05) Eur. por metro cuadrado.
La cantidad que resulte de la operacin anterior deber verse incrementada
con el Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA); al tipo que corresponda en el
momento de los respectivos devengos, siendo actualmente del 16 por 100.
La superficie que se computar a efectos de determinar el precio ser la que
resulte de la medicin definitiva de las fincas, en los trminos que resultan
de la estipulacin quinta siguiente.
CUARTA - FORMA DE PAGO DEL PRECIO.
El precio de la presente compraventa, determinado en la forma sealada en
la estipulacin anterior, se har efectivo por la compradora de la siguiente
forma:
4.1.- En este acto la compradora entrega a la vendedora la cantidad de UN
MILLON QUINIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y
UN EUROS CON SESENTA Y CINCO CENTIMOS DE EURO (1.554.341,65 Eur.),
ms el IVA de dicha cantidad, ascendente a DOSCIENTOS CUARENTA Y
OCHO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO EUROS CON SESENTA Y SEIS
CENTIMOS DE EURO (248.694,66Eur.), lo que hace un total de UN MILLON
70

OCHOCIENTOS TRES MIL TREINTA Y SEIS EUROS CON TREINTA Y UN

CENTIMOS DE EURO (1.803.036,31 Eur.), instrumentada en cheque
nominativo a su favor, sirviendo el presente de la ms eficaz carta de pago
de la misma. Se une a ese contrato como ANEXO IV fotocopia del citado
cheque, debidamente firmada por las partes.
4.2 El resto, ms su IVA, al tipo que corresponda, ser satisfecho por la
compradora al otorgamiento de la escritura pblica de compraventa,
momento en el que se conocer la superficie de las fincas descritas en la
manifestacin I de este contrato incluida dentro de la delimitacin del
Sector F-1 y, por tanto, el precio global y alzado de la presente
compraventa. Queda a salvo, no obstante, lo dispuesto en la estipulacin
octava siguiente.
La cantidad aplazada no devengar inters alguno, siempre que la misma
sea satisfecha en la fecha pactada, antes del 27 de abril de 2007. En otro
caso se estar a lo dispuesto en la estipulacin dcimo primera siguiente.
QUINTA - MEDICIN.
Habida cuenta que la medicin referida en la manifestacin IV de este
contrato ha sido realizada unilateralmente por la vendedora, la compradora
se reserva el derecho de realizar otra a su costa a fin de verificar las
resultancias numricas de la primera y, con ellas, la superficie de las fincas
descritas en la manifestacin I anterior incluidas dentro del Sector F-1 del
PGOU de Albolote, la superficie de los excesos de cabida existentes en
algunas de ellas y la superficie de las fincas no inmatriculadas. En caso de
que la compradora haga uso de ese derecho, la medicin deber realizarse
en el plazo mximo de noventa das contados desde la firma del presente
contrato.
Si la compradora no realiza su medicin en el plazo indicado, se entender a
todos los efectos que acepta la realizada por la vendedora, considerndose
la misma como definitiva.
Realizada la medicin por la compradora:
a) Si la misma es coincidente con la de la vendedora, se estar a todos los
efectos a lo que resulte de sta, considerndose la misma como definitiva.
b) Si no fuera coincidente, se realizar una medicin dirimente y definitiva,
que tendr carcter vinculante para ambas partes, acordando en este acto
que dicha medicin sea realizada por el tcnico que designe la Delegacin
Provincial de Granada del Colegio Oficial de Ingenieros Tcnicos en
Topografa, de entre sus miembros colegiados dentro del mbito geogrfico
de dicha Delegacin, atendiendo as la peticin que ambas partes se obligan
a cursarle en el plazo mximo de dos meses, contados desde la fecha de
expedicin de la medicin de la compradora.
SEPTIMA - OTORGAMIENTO DE ESCRITURA.
La escritura pblica de compraventa de las fincas, objeto de este contrato,
ser otorgada antes del da veintisiete de abril de dos mil siete, ante el
Notario de Maracena, Doa Mara Soledad Gila de la Puerta. A tal efecto la
71

compradora deber notificar de manera fehaciente a la vendedora, con

quince das de antelacin, como mnimo, la fecha y hora del otorgamiento.
La escritura se otorgar a favor de la persona fsica o jurdica que designe la
compradora.
OCTAVA - RETENCIN DE PRECIO. AVAL.
En el supuesto de que llegada la fecha del otorgamiento de la escritura
pblica de otorgamiento, la vendedora no haya podido dar cumplimiento a
la obligacin sealada en el apartado b) de la estipulacin sexta anterior;
por causas que no le sean imputables la compradora le retendr del precio
convenido la parte del mismo correspondiente a la superficie de las fincas
descritas en los cardinales 27 a 30 de dicha manifestacin, incluida, dentro
de la delimitacin del Sector F-1, que no haya tenido acceso al Registro de
la Propiedad.
Tambin le retendr la parte del precio correspondiente a los excesos de
cabida de las fincas descritas en los cardinales 1 a 26 y 31 y 32 de la
manifestacin I incluidos dentro de la delimitacin del Sector F-1 que no
hayan tenido acceso al Registro de la Propiedad.
La cantidad retenida ser la resultante de multiplicar dichos excesos de
cabida/superficies no inscritas, por el valor unitario antes sealado,
ascendente a DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON CINCO CENTIMOS
DE EURO (268.05 Eur.) por metro cuadrado.
La compradora se obliga a liberar la cantidad referida -o la parte de la
misma que corresponda en funcin de la superficie que acceda al Registro(ya se refiera a excesos de cabida, ya a fincas no inmatriculadas), en el
plazo de treinta das, contados desde la fecha en que se produzca la
inscripcin registral de todo o parte de dicha superficie durante la
tramitacin del procedimiento de equidistribuccin del Sector (o en los
treinta das siguientes a que se produzca dicha inscripcin cualquiera que
fuese la va o medio utilizada para la inscripcin). Le corresponder, en todo
caso, a la compradora realizar todos los trmites administrativos,
urbansticos, notariales, registrales y, en su caso, judiciales, para la
obtencin de la inscripcin de la superficie o fincas objeto de venta con
exceso de cabida, debiendo informar a la parte vendedora de todos los
trmites.
Transcurridos que sean cuatro aos desde la publicacin en el BOP de
Granada de la aprobacin definitiva del plan General de Ordenacin Urbana
del municipio de Albolote sin que dicha superficie (total o parcialmente)
haya tenido acceso al Registro, la cantidad total retenida o la que reste de
ella, quedar definitivamente en poder de la compradora con efectos
plenamente liberatorios.
A fin de garantizar el cumplimiento de dicha obligacin de pago, la
compradora se obliga a entregar a la vendedora, con carcter simultneo al
otorgamiento de la escritura pblica de compraventa, un aval bancario por
un importe equivalente al resultado de multiplicar los citados excesos de
cabida/superficies no inscritas, por el valor unitario de DOSCIENTOS
SESENTA Y OCHO EUROS CON CINCO CNTIMOS DE EURO (268,05 Eur.) por
72

metro cuadrado. El aval deber redactarse conforme al modelo que se

acompaa a este contrato como ANEXO V, debidamente firmado por las
partes.
La vendedora se obliga a devolver a la compradora dicho aval para su
cancelacin en cualquier de los siguientes supuestos:
a) Cuando, llegado el caso, la comprador realice el pago de la cantidad
retenida -o la parte de la misma que corresponda en funcin de la superficie
que acceda al Registro- (ya se refiera a excesos de cabida, ya a fincas no
inmatriculadas).
b) Transcurridos que sean cuatro aos desde la publicacin en el BOP de
Granada de la aprobacin definitiva del Plan General de Ordenacin Urbana
del municipio de Albolote sin que haya tenido acceso al Registro -total o
parcialmente- la superficie no inscrita y en el segundo caso (acceso parcial),
la compradora haya abonado a la vendedora la cantidad retenida
correspondiente a la superficie inscrita.
DECIMO PRIMERA.- INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO. EFECTOS.
La vendedora podr optar por el cumplimiento del contrato o por su
resolucin en el supuesto de que la compradora no comparezca al
otorgamiento de la escritura pblica de compraventa o incumpla de
cualquier otro modo las obligaciones que le impone el mismo, recuperando
la plena disposicin de las fincas vendidas, sin ms requisito que el de la
prctica del requerimiento a que se refiere el artculo 1.504 del Cdigo Civil
EDL 1889/1. Tanto en un caso como en otro, la compradora vendr obligada
a indemnizar a la vendedora los daos y perjuicios que sta haya sufrido,
derivados del incumplimiento del contrato por aqulla. Sin perjuicio de lo
anterior, en el supuesto de que la compradora, har suyas en concepto de
clusula penal el 50 por 100 de las cantidades entregadas por la
compradora hasta ese momento en concepto de precio.
En el supuesto de que la vendedora no asista al otorgamiento de la escritura
pblica de compraventa o incumpla de cualquier otro modo las obligaciones
que le impone este contrato, la compradora podr optar entre exigir el
cumplimiento del contrato o instar su resolucin. Para el supuesto que la
compradora opte por la resolucin del contrato, la vendedora vendr
obligada a devolverle la cantidad entregada en ste acto a cuenta del precio
y su IVA, ms el 50% de dicha cantidad en concepto de clusula penal.
Tanto en un caso como en otro, la vendedora vendr adems obligada a
indemnizar a la compradora los daos y perjuicios que sta haya sufrido
derivados del incumplimiento del contrato por aqulla.
DECIMO SEGUNDA.- CONDICIN RESOLUTORIA.
Ser causa de resolucin del contrato la imprecisin o falsedad de la
circunstancia que se seala en la manifestacin V anterior, en cuanto al
porcentaje que representa la superficie adquirida por medio de este
contrato en relacin a la superficie total del sector. En caso de que la
compradora resuelva el contrato por tal causa, la vendedora vendr
obligada a devolverle la cantidad referida en el apartado 4.1 de la
73

estipulacin cuarta (IVA incluido), ms el 50 por 100 de dicha cantidad en

concepto de penalizacin no sujeta a revisin, con exclusin de cualquier
otro tipo de indemnizacin o compensacin econmica. La vendedora
deber proceder al pago de dichas cantidades en los treinta das siguientes
a la fecha en que la compradora le notifique la resolucin del contrato".
3. En sntesis, el iter procesal del presente procedimiento tiene su origen en
una demanda de Juicio Ordinario interpuesta por "CRMENES DE ALBOLOTE,
S.A" contra "FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L.", interesando de modo
principal el cumplimiento del contrato de compraventa suscrito entre ambas
sociedades, con la entrega del resto del precio y la elevacin a escritura
pblica de aqul, y subsidiariamente, que se declare la resolucin
contractual por incumplimiento imputable a la entidad demandada, y en
ambos casos con indemnizacin de daos y perjuicios. La parte demandada
se opuso a la demanda y formul demanda reconvencional interesando que
el contrato de compraventa fuese resuelto o anulado, por falta de causa, al
resultar inhbil la cosa comprada para el fin que se haba adquirido y
haberse frustrado as la finalidad del contrato.
La Sentencia de Primera Instancia, estimando parcialmente la demanda
interpuesta, entendi que la compradora (parte demandada/recurrente)
haba adquirido unos terrenos con la condicin esencial de que los mismos
fuesen aptos para su edificacin, sin bien dicha condicin, al tiempo de
otorgamiento de la escritura pblica en abril de 2007, no se haba cumplido,
por lo que, en la sentencia se fija un plazo de seis meses para que el PGOU
se publique, condenando a la demandada a otorgar la escritura pblica de
compraventa y a pagar el resto del precio si ello ocurra dentro de ese plazo.
En caso contrario, la parte demandada podra instar la resolucin
contractual con la devolucin de la cantidad entregada a la vendedora.
Desestimaba la demanda reconvencional.
La Sentencia de Segunda Instancia EDJ 2010/322436 revoc la sentencia
recurrida, en el sentido de estimar parcialmente la demanda, y condenar a
la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de 28 de septiembre de
2006 en sus propios trminos, esto es, a otorgar escritura pblica de
compraventa de las fincas descritas en la manifestacin 1 del contrato,
debiendo abonar el momento del otorgamiento la cantidad de
20.729.491,17 Euros, ms el I.V.A correspondiente, pudiendo retener la
compradora del precio convenido la cantidad correspondiente a los excesos
de cabida de las fincas descritas en los nmeros 2, 3, 4, 7, 8, 9, 13, 15, 19,
20 y 24 y a la superficie de la finca num. 29 que no se encuentran inscritos
en el Registro de la Propiedad, todo ello, en el modo, forma y condiciones
que establece la estipulacin 8 del contrato, debiendo indemnizar a la parte
actora con el abono de los intereses legales de la cantidad principal. Por otro
lado desestimaba ntegramente la demanda reconvencional.
Preclusin definitiva de la presentacin de documentos y excepciones a la
regla ( artculo 271.2 de la LEC EDL 2000/77463). Valoracin y carga de la
prueba.
Recurso extraordinario por infraccin procesal.
SEGUNDO.-.- 1. Al amparo del ordinal tercero del artculo 469.1 y de su
ordinal segundo, respectivamente, el recurso se articula en tres motivos. En
74

el primer motivo se alega la infraccin de los artculos 271 y 272 de la LEC

EDL 2000/77463 , al entender vulnerados dichos preceptos por la sentencia
recurrida EDJ 2010/322436 al haberse admitido, tras el juicio y conclusiones,
el documento aportado por la actora consistente en la resolucin dictada
por la Comisin Provincial de Ordenacin del Territorio y Urbanismo de
Granada de fecha 24 de junio de 2009. En el segundo motivo se aduce la
infraccin del artculo 400 de la LEC EDL 2000/77463 y artculo 24 de la CE
EDL 1978/3879, en relacin con nuevas alegaciones, no contenidas en la
demanda, atinentes a la condicin esencial de aprobacin del PGOU de
Albolote. En el tercer motivo se alega la infraccin de los artculos 216 y 217
de la LEC EDL 2000/77463 , en cuanto a la valoracin probatoria tanto de la
prueba testifical, como la documental y la pericial, sosteniendo que resulta
acreditado que ha sido la parte recurrida quien ha incumplido con las
obligaciones derivadas del contrato litigioso al no haber entregado los
terrenos en condiciones de edificabilidad.
En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.
2. En relacin al marco expositivo de los dos primeros motivos del recurso
debe sealarse que la Sentencia de Apelacin EDJ 2010/322436 desarrolla,
con suficiencia y precisin, el fundamento que en el presente caso concurre
respecto de la aplicacin de la excepcin a la regla general de
inadmisibilidad de la presentacin de documentos despus de la vista o
juicio ( artculo 271.2 LEC EDL 2000/77463). En efecto, se da cuenta de la
naturaleza del documento aportado, resolucin administrativa de la
Comisin Provincial de Ordenacin del Territorio y Urbanismo, de su requisito
temporal, acuerdo de la Comisin de 24 de junio de 2009, remitido al
Ayuntamiento de Albolote el 13 de julio, con posterioridad a la vista oral de
30 de junio, siendo presentado por la actora el 16 de julio de 2009; as como
respecto del alcance condicionante o decisivo del documento para la
correspondiente resolucin judicial, Fundamento Jurdico Cuarto de la
Sentencia de Primera Instancia, de donde se infiere su relevancia tanto en
orden a la calificacin del contrato, como a la valoracin del cumplimiento
contractual.
En parecidos trminos nos debemos pronunciar respecto de su pretendida
configuracin como un hecho nuevo que pudiera alterar la preclusin de las
alegaciones de hechos efectuada con relacin a una posible incongrudencia
ulta petitum e indefensin procesal. Por el contrario, conforme a la
normativa procesal, la unin a los autos del meritado acuerdo se encuadra
dentro del marco de consecuencias lgicas y jurdicas comprendidas en el
tratamiento de las cuestiones objeto del debate que fundamentan la causa
de pedir, todo ello con el correspondiente traslado del documento a fin de
que pudiera alegarse lo que se estimara conveniente; con lo que no se ha
producido vulneracin alguna de los principios capitales de contradiccin e
igualdad de las partes en el proceso que justifique la indefensin
pretendida. No obstante, y a mayor abundamiento, la Sentencia de
Apelacin EDJ 2010/322436, en el legtimo ejercicio de sus competencias
revisorias plenas para enjuiciar en toda su extensin el asunto sometido a
debate, se pronuncia expresamente sobre el alcance de dicho acuerdo
respecto de la interpretacin contractual que resulte aplicable.
3. Respecto a la valoracin de la prueba, motivo tercero del recurso, debe
tenerse en cuenta la doctrina reiterada de esta Sala con relacin a la base
75

fctica que constituye el soporte lgico-jurdico de los hechos que integran

la causa de pedir, destacndose que conviene empezar por recordar que la
restrictiva doctrina desarrollada por esta Sala durante la vigencia de la LEC
1881 EDL 1881/1 sobre el control en casacin de la valoracin arbitraria o
ilgica de la prueba, mantiene su vigencia, si bien dentro del mbito que
ahora es propio, del recurso extraordinario ( STS.de 28 de noviembre de
2008 EDJ 2008/222291) y en esta lnea se ha venido admitiendo, con
carcter excepcional la impugnacin ( Sentencias de fechas 12 de mayo de
2006, 28 de noviembre de 2007 EDJ 2007/222925, con cita de las de 8 de
abril de 2005, 29 de abril de 2005, 9 de mayo de 2005, 16 de junio de 2006,
23 de junio de 2006, 28 de julio de 2006, 29 de septiembre de 2006 y 16 de
marzo de 2007, entre las ms recientes), indicando que la valoracin de la
prueba corresponde en principio a la Sala de instancia, debindose reducir
su examen en esta sede a problemas de infraccin en concreto de una regla
de valoracin, al error patente y a la interdiccin de la arbitrariedad o
irrazonabilidad (Sentencias del Tribunal Constitucional 63/1984 EDJ 1984/63,
91/1990 EDJ 1990/5439, 81/1995 EDJ 1995/2448, 142/1999 EDJ 1999/19194,
14412003 EDJ 2003/50534, 192/2003 EDJ 2003/108861; y de esta Sala de
24 de febrero EDJ 2000/994 y 24 de julio de 2000 y 15 de marzo de 2002,
entre otras muchas). Mas en concreto se ha venido indicando que procede
la revisin probatoria: a) cuando se ha incurrido en un error patente,
ostensible o notorio ( Sentencias de 8 EDJ 1994/9018 y 10 de noviembre de
1994 EDJ 1994/8963, 18 de diciembre de 2061 EDJ 2001/49211 y 8 de
febrero de 2002 EDJ 2002/1075); b) cuando se extraigan conclusiones
contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los ms
elementales criterios de la lgica ( Sentencias de 28 de junio EDJ
2001/12644 y 18 de diciembre de 2001; 8 de febrero de 2002; 21 de febrero
EDJ 2003/3196 y 13 de diciembre de 2003 EDJ 2003/186194; 31 de marzo y
9 de junio de 2004 EDJ 2004/54953), o se adopten criterios desorbitados o
irracionales ( Sentencias de 28 de enero de 1995 EDJ 1995/24212, 18 de
diciembre de 2001 y 19 de junio de 2002 EDJ 2002/23883); c) cuando se
tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, o se falsee de
forma arbitraria sus dictados, o se aparte del propio contexto o expresividad
del contenido pericia! ( Sentencias de 20 de febrero de 1992 EDJ 1992/1582,
28 de junio de 2001, 19 de junio y 19 de julio de 2002 EDJ 2002/28343, 21
EDJ 2003/3203 y 28 de febrero de 2003 EDJ 2003/6483, 24 de mayo EDJ
2004/51796, 13 de junio, 19 de julio y 30 de noviembre de 2004 EDJ
2004/192462); d) cuando se efecten apreciaciones arbitrarias (Sentencia
de 3 de marzo de 2004 EDJ 2004/7009) o contraria a las reglas de la comn
experiencia (Sentencias de 24 de diciembre de 1994 EDJ 1994/9913, 18 de
diciembre de 2001 y 29 de abril de 2005 EDJ 2005/55117); y e) no le ser
factible al recurrente, en los casos de valoracin conjunta de la prueba,
desarticularla para ofrecer sus propias conclusiones o deducciones
( Sentencias de 10 de diciembre de 2008 EDJ 2008/234486, 8 de febrero de
2008 EDJ 2008/31035 y 8 de marzo de 2007 EDJ 2007/15757, con cita a las
de 14 de abril de 1997, 17 de marzo de 1997, 11 de noviembre de 1997, 30
de octubre de 1998, 30 de noviembre de 1998, 28 de mayo de 2001, 10 de
julio de 2003 y 9 de octubre de 2004).
4. Igualmente es conveniente traer al recuerdo que la Sentencia de esta
Sala de fecha 26 de septiembre de 2008 EDJ 2008/173125, recogiendo la
doctrina establecida en la Sentencia de 12 de junio de 2007 EDJ
2007/70065, resume la jurisprudencia sobre la carga de la prueba en los
siguientes trminos: 1.- Para que se produzca la infraccin del art. 1214
76

(actual artculo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463) es

preciso que concurran los requisitos consistentes en: a) Existencia de un
hecho -afirmacin fctica positiva o negativa- precisado de prueba y
controvertido. No la precisan los hechos notorios y no resultan
controvertidos los admitidos en los escritos de alegaciones; b) Que el hecho
sea necesario para resolver una cuestin litigiosa; c) Se trate de un hecho
que se declare no probado, bien por falta total de prueba, bien por no
considerarse suficiente la practicada, sin que exista ninguna norma que
establezca la tasa o dosis de prueba necesaria (coeficiente de elasticidad de
la prueba). Probado un hecho resulta indiferente la parte que haya aportado
la prueba en virtud del principio de adquisicin procesal; y d) Que se
atribuyan las consecuencias desfavorables de falta de prueba a una parte a
quien no incumba la prueba. Y es, entonces, cuando entra en juego la
doctrina de la carga de la prueba material. 2.- No cabe aducir infraccin de
la carga de la prueba para denunciar una falta de prueba, dosis insuficiente
cuando el juzgador declara probado un hecho. Puede haber error patente o
arbitrariedad -incoherencia- pero ello afecta a la motivacin y no a la carga
de la prueba, y 3.- El artculo 1214 del Cdigo Civil EDL 1889/1 (actual 217
de la LEC 2000 EDL 2000/77463) no contiene ninguna regla de prueba, por
lo que no cabe basar en el mismo una alegacin de error en la valoracin
probatoria. En tal sentido se manifiesta reiteradamente la doctrina
jurisprudencial, de esta Sala, dentro de la cual caben citar como sentencias
recientes las de 26 EDJ 2006/89268 y 31 de mayo EDJ 2006/80758, 1 EDJ
2006/80767 y 8 de junio de 2006 EDJ 2006/80777, 21 de julio de 2006 EDJ
2006/275317 y 2 de marzo de 2007 EDJ 2007/17963.
En esta lnea, la Sentencia de Pleno de esta Sala, de 11 de diciembre de
2009 EDJ 2009/288554, resalta que no procede la infraccin de la carga y
distribucin de la prueba cuando precisamente se declaraba probado un
hecho, cualesquiera que sea el elemento probatorio tomado en
consideracin y, sin que importe, en virtud del principio de adquisicin
procesal, quien aport la prueba. Adems, dentro de este marco general,
tambin conviene sealar, Sentencia de Pleno de 15 de noviembre de 2010
EDJ 2010/251807, que la valoracin de los documentos privados y pblicos
debe tenerse en relacin con el conjunto de los restantes medios de prueba,
pues una cosa es el valor probatorio de dichos documentos en cuanto a la
autenticidad, fecha y personas que intervinieron, y otra distinta es la
interpretacin efectuada por la Sentencia recurrida EDJ 2010/322436 acerca
del contenido de los documentos conforme a las reglas de la sana crtica y
en el conjunto de las pruebas practicadas. Todo ello, teniendo en cuenta
adems, que en virtud del principio de facilidad probatoria a la parte
recurrente le es exigible tambin una actividad probatoria, dentro de lo
razonable, y en funcin de la naturaleza y caractersticas del objeto del
proceso.
5. Pues bien, en el presente caso la parte recurrente, ms all de ofrecer sus
propias conclusiones o deducciones de la prueba practicada, no concreta en
su alegato la infraccin de la regla de valoracin, el error patente o la
arbitrariedad o irrazonabilidad en la que incurre la Sentencia de Apelacin
EDJ 2010/322436 respecto del hecho, considerado probado, del
cumplimiento contractual llevado a cabo. En este sentido, debe sealarse
que la Sentencia recurrida, conforme a una valoracin racional y conjunta
de las pruebas aportadas, constata como situacin fctica que las
condiciones materiales que venan concretadas en la base del negocio
77

celebrado se han cumplido sustancialmente de acuerdo al inters negocial

de la parte recurrente. No siendo objeto de este recurso el alcance y
significado jurdico que dichas condiciones tengan respecto de la calificacin
e interpretacin contractual, cuestiones que deben sustanciarse por el
pertinente cauce del recurso de casacin.
Compraventa de inmuebles: Tramitacin y aprovechamiento urbanstico y
relacin obligatoria sujeta a condicin suspensiva. Criterios interpretativos y
doctrina jurisprudencial aplicable. Base del negocio.
Recurso de casacin.
TERCERO.-.- 1. Al amparo del ordinal segundo del artculo 477.2 LEC 2000
EDL 2000/77463, la interposicin del recurso de casacin se articula en ocho
motivos. En el primer motivo se denuncia la infraccin de los artculos 1254,
1255, 1256, 1257 y 1258 del Cdigo Civil EDL 1889/1 . En el segundo
motivo se alega la infraccin del artculo 1288 del Cdigo Civil EDL 1889/1.
En el tercer motivo se denuncia la vulneracin del artculo 1274 del Cdigo
Civil EDL 1889/1. En el cuarto motivo, se alega la infraccin de los artculos
1124 y 1100 del Cdigo Civil EDL 1889/1 , en relacin con el artculo 1504
del mismo Cuerpo Legal. En el quinto motivo se denuncia la infraccin del
artculo 1100 del Cdigo Civil EDL 1889/1. En el sexto motivo se alega la
vulneracin del artculo 1281.1 del Cdigo Civil EDL 1889/1. En el sptimo
motivo se denuncia la infraccin de los artculos 1281.2, 1282, 1283 y 1284
del Cdigo Civil EDL 1889/1. En el octavo, por ltimo, se alega la infraccin
de los artculos 1113, 1114 y 1117 del Cdigo Civil EDL 1889/1 .
En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.
2. Como se ha sealado, y acertadamente resalta la Sentencia recurrida EDJ
2010/322436 , la cuestin de fondo se circunscribe al marco de calificacin
e interpretacin negocial del contrato, de 28 de septiembre de 2006,
suscrito por las partes, especialmente a la determinacin del objeto del
mismo y a la posible configuracin de la relacin obligatoria derivada bajo el
prisma de la condicin suspensiva, particularmente respecto de la
aprobacin definitiva del PGOU del Ayuntamiento de Albolote; de forma que
procede el tratamiento conjunto y sistemtizado de los motivos formulados.
3. En este contexto interpretativo, adelantando la correcta argumentacin y
sentido del fallo de la Sentencia recurrida EDJ 2010/322436, y en orden a la
mejor compresin de la doctrina jurisprudencial aplicable al presente caso,
conviene realizar las siguientes precisiones.
En primer lugar, hay que sealar que la condicin como elemento de la
relacin obligatoria que delimita la reglamentacin de intereses dispuestas
por las partes puede afectar la eficacia contractual tanto desde la propia
configuracin causal del negocio, particularmente en la determinacin de su
objeto, como en el diseo de las principales obligaciones que se deriven del
contrato celebrado. En ambos supuestos, conforme a la doctrina
jurisprudencial de esta Sala (SSTS de 27 de abril de 1983 EDJ 1983/2479 y
20 de junio de 1996 EDJ 1996/3557), y dada la relevancia que opera la
condicin en la relacin obligatoria, hay que sealar que a efectos
interpretativos resulta imprescindible una clara y precisa determinacin del
elemento condicional, tanto respecto de su constatacin (carcter expreso o
78

inequvoco de su disposicin), como de su diferenciacin tcnica respecto

de las dems condiciones o estipulaciones que normalmente desarrollan la
reglamentacin contractual dispuesta por las partes, ya en el curso de su
voluntad negocial, o bien en el desarrollo propio del cumplimiento de las
obligaciones derivadas.
En segundo lugar, y al hilo de lo ya sentado, tambin conviene resaltar que
la precisin en la determinacin del elemento condicional (su carcter
expreso o inequvoco) no constituye, en s misma considerada, un medio
interpretativo, ni modifica, por tanto, la funcin o sentido del fenmeno
interpretativo, propiamente dicho, pues en realidad se trata de una previa
consecuencia interpretativa que la doctrina jurisprudencial infiere del marco
conceptual y regulatorio de la obligacin condicional, en donde la obligacin
pura y simple se configura como regla general y la obligacin condicional
como excepcin que no puede quedar determinada por medio de la mera
presuncin.
Ello corrobora que en el marco general la interpretacin, y en particular de
la relacin obligatoria sujeta a condicin, se deba abandonar la tesis de que
el fenmeno interpretativo se vea condicionado, a su vez, por la previa
configuracin de unos criterios jerarquizados en los que se prima la
interpretacin estrictamente literal respecto de los dems medios
interpretativos que pudieran concurrir. En efecto, la reciente doctrina
jurisprudencial de esta Sala, por todas, STS 18 de mayo de 2012 (nm.
294/2012) EDJ 2012/97390, matiza la cuestin interpretativa en los
siguientes trminos (Fundamento de Derecho Quinto):
"2. En el mbito de la interpretacin de los contratos la interpretacin
gramatical, referida al "sentido literal" que dispone el artculo 1281 del
Cdigo Civil EDL 1889/1, no supone, en rigor, una estricta subordinacin del
criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intencin de las partes;
mas bien, por el contrario, el citado precepto, prrafo segundo, destaca la
prevalencia final de la voluntad realmente querida por las partes
contratantes ( STS 18 de junio 1992). Su relevancia, por tanto, hay que
observarla fuera de esta liza dialctica y dentro de la unidad del fenmeno
interpretativo en su conjunto. En esta lnea, el sentido literal, como criterio
hermenetico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenmeno
interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido
a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intencin de los
contratantes y se ajusta o delimita el propsito negocial proyectado en el
contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicacin o contraste puede
llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los trminos son claros y no
dejan duda alguna sobre la intencin querida por los contratantes, la
interpretacin literal es el punto de partida y tambin el punto de llegada
del fenmeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor
interpretativa, que se pueda modificar una declaracin que realmente
resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretacin literal colabora
decisivamente en orden a establecer la cuestin interpretativa, esto es, que
el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacos, o la propia
conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de
suerte que el fenmeno interpretativo deba seguir su curso, valindose para
ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder
dotarlo de un sentido acorde con la intencin realmente querida por las
79

partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden

contractual".
El carcter expreso o inequvoco del elemento condicional, por tanto, no se
confunde con la propia funcin interpretativa que el medio gramatical y
lgico-jurdico ya despliega sobre el "sentido literal" de la disposicin
contractual, sino que interviene en el fenmeno interpretativo, de forma
autnoma, como una regla o consecuencia jurdica previamente establecida
y de obligada observancia en el curso interpretativo de la relacin
obligatoria sujeta a condicin. Cuestin, por lo dems, y a mayor
abundamiento de lo afirmado, que tampoco refiere o necesita, de un criterio
de interpretacin rgido o sacralizado, bastando que del contenido
contractual se deduzca, de forma clara y precisa, la intencin de los
contratantes en orden a la determinacin del elemento condicional en el
contrato celebrado.
En tercer lugar, tambin procede puntualizar que la reciente doctrina
jurisprudencial de esta Sala, SSTS de 14 y 20 de noviembre de 2012
(nmeros 658 EDJ 2012/330914 y 674/2012 EDJ 2012/352172) y 26 de abril
de 2013 (num. 309/2013 EDJ 2013/63403), en los supuestos en donde la
eficacia
del
contrato
queda
comprometida;
trmino
esencial,
determinabilidad del objeto, quiebra de la finalidad econmica del contrato,
etc; ha sealado que la doctrina de la base del negocio cobra una especial
relevancia en orden a informar el propsito realmente buscado o la causa
concreta del negocio jurdico y, por ende, la eficacia condicionada o no del
contrato celebrado.
Por ltimo, en cuarto lugar, y en estrecha relacin con lo anteriormente
afirmado, tambin conviene destacar dos criterios interpretativos que
suelen concurrir en este tipo de contratos conexos a posteriores desarrollos
urbansticos. En primer trmino, que por lo general, y fuera de una precisa y
clara referencia en sentido contrario, conforme a la asignacin del riesgo
derivado del contrato, las incidencias de la tramitacin urbanstica y, en su
caso, los aprovechamientos urbansticos, propiamente dichos, no son
determinantes de ningn elemento condicional del contrato, ms all de la
venta de las fincas o parcelas de que se trate. ( STS 14 de noviembre de
2012, num. 658/2012 EDJ 2012/330914). En segundo trmino, que en la
valoracin o configuracin contractual de dichos riesgos por las partes,
suele resultar especialmente relevante el carcter profesional del
comprador que adquiere fincas o parcelas, perfectamente conocedor de las
posibilidades y riesgos que pueda presentar su destino urbanstico. ( SSTS
20 de junio de 1996 EDJ 1996/3557 y 8 de octubre de 2012, num. 597/2012
EDJ 2012/216668).
4. En el presente caso, como acertadamente argumenta la Sentencia de
Apelacin EDJ 2010/322436 , de la interpretacin de la relacin negocial
establecida entre las partes ni se deduce, ni se infiere, al menos de la forma
clara y precisa que hemos sealado, la configuracin de la condicin
suspensiva como elemento determinante de la eficacia derivada del
contrato. En efecto, si atendemos a la valoracin causal del contrato,
particularmente a su causa concreta o base del negocio (Estipulacin
segunda), se observa que los tres motivos causalizados no refieren
condicin suspensiva alguna que condiciones la eficacia del contrato a la
aprobacin, ya provisional o bien definitiva, del PGOU del Ayuntamiento de
80

Albolote. En parecidos trminos, respecto de la determinacin del objeto del

contrato (Manifestacin VII y Estipulaciones primera, tercera y cuarta),
referido expresamente a la respectiva compra y adquisicin de las fincas
descritas, con relacin al "estado urbanstico expuesto", esto es, con su
mera inclusin en la delimitacin provisional del Sector F-1, y al pago del
precio determinado en orden a los "metros cuadrados" que resulten de las
mediciones a efectuar; referencias, hurfanas de precisin alguna acerca
del carcter suspensivo ya respecto de las incidencias o tramitacin
urbanstica, o bien del posible aprovechamiento urbanstico que resulte,
todo ello con perfecto conocimiento de su posible alcance contractual por
ambas partes como profesionales del sector. Desde esta previa valoracin
se comprende que la interpretacin sistemtica que debe hacerse de la
Estipulacin octava, nica estipulacin que expresamente contempla la
referencia a la aprobacin definitiva del PGOU del Ayuntamiento de Albolote,
lejos de contemplar la condicin suspensiva del contrato, parta de la plena
eficacia de la relacin obligatoria en donde dicho evento es tenido en
cuenta, en orden a la posible aplicacin de las garantas contractuales
dispuestas por las partes, precisamente, para asegurar el cumplimiento de
sus respectivas obligaciones; retencin parcial del pago del precio, en favor
del comprador, y otorgamiento del aval bancario, en beneficio del vendedor.
Por otra parte, en lo concerniente al cumplimiento de las obligaciones del
vendedor, Estipulaciones sexta y undcima del contrato, principalmente, la
Sentencia de Apelacin EDJ 2010/322436 considera que se han cumplido las
condiciones propias o naturales de las prestaciones del contrato, a saber: la
superficie adquirida se encuentra incluida dentro del sector de referencia no
solo en la aprobacin provisional sino en la aprobacin definitiva del PGOU
del Ayuntamiento de Albolote, pendiente nicamente de la subsanacin de
errores previa a su publicacin, su delimitacin perimetral, capacidad y
condicin urbanstica tampoco se ha visto alterada o modificada
significativamente, resultando la superficie de suelo adquirida en el sector
superior al 50% de la superficie del total del mismo, tal y como se estableca
en la base del contrato, dndose tambin un cumplimiento sustancial de las
obligaciones complementarias de segregacin e inscripcin registral de las
fincas descritas a tal efecto.
Tribunal Supremo Sala 1, S 23-5-2013, n 333/2013, rec. 2076/2010
Pte: Ordua Moreno, Francisco Javier
Recurso de casacin.
Contrato de obra: Relacin negocial compleja. Resolucin. Base del negocio,
alcance de los deberes de liquidacin del contexto contractual. Modificacin
de la obra y clusula penal por retraso o "pena moratoria".
TERCERO.-.- 1. Al amparo del ordinal segundo del artculo 477.2 de la LEC
EDL 2000/77463, la parte recurrente articula el recurso de casacin en siete
motivos. En el motivo primero se alega la infraccin de los artculos 1091,
1281 y 1544 del Cdigo Civil EDL 1889/1 . Basa la parte recurrente tal
motivo en que la resolucin recurrida al condenar a la hoy recurrente al
abono de la suma de 438.676,60 euros en concepto de exceso de obra u
obras fuera de presupuesto, infringe los preceptos indicados en tanto que
81

estas partidas estaban previstas en la memoria de calidades, no

constituyendo por ello obras fuera de proyecto, resultando improcedente su
abono por el recurrente. En el motivo segundo se alega la infraccin de los
artculos 1091 y 1281 del Cdigo Civil EDL 1889/1 . Basa la parte recurrente
tal motivo en que la resolucin recurrida al condenar al hoy recurrente a la
suma de 290.228,44 euros, por trabajos de urbanizacin y su liquidacin,
infringe los citados preceptos habida cuenta que en el propio contrato se
pact la remisin en el plazo de un mes del cargo o facturas
correspondientes al trabajo conforme a lo pactado en la estipulacin
selunda, prrafo octavo, del contrato, de suerte que transcurrido ese plazo
se rechazaran todos los cargos que se presentasen, de suerte que
habindose realizado fuera de plazo los cargos por el importe sealado
resultaba improcedente su abono por la promotora. En el motivo tercero se
alega la infraccin de los artculos 1152 y 1091 del Cdigo Civil EDL 1889/1 .
Argumenta la parte recurrente la aplicabilidad de la clusula penal pactada
por retraso en la ejecucin de la obra y la inaplicabilidad de la clusula
penal por exceso de obras superiores a 10%. En el motivo cuarto se alega la
infraccin del artculo 1154 del Cdigo Civil EDL 1889/1, as como de los
artculos 14 y 24 de la CE EDL 1978/3879 argumentando que en todo caso
proceda la moderacin del importe de la clusula penal por exceso de obras
habida cuenta el retraso incuestionable y reconocido por la resolucin
recurrida en cuanto a la ejecucin de las obras. En el motivo quinto se alega
la infraccin de los artculos 1091, 1281 y 1544 del Cdigo Civil EDL 1889/1
por cuanto la resolucin recurrida no tiene en cuenta las proposiciones
econmicas establecidas entre las partes y ms en concreto con D. Nazario,
como apoderado de la actora, en tanto que la firma del mismo aparece en
varias certificaciones de obra como tal apoderado. En el motivo sexto se
alega la infraccin de los artculos 1101 y 1124 del Cdigo Civil EDL 1889/1 .
Basa la parte recurrente tal motivo que como consecuencia del retraso en la
entrega de las obras se produjo un dao moral por desprestigio empresarial
que justifica la indemnizacin de 200.000 euros reclamada por tal motivo.
Por ltimo, en el motivo sptimo se alega la infraccin de los artculos
1.091, 1101, 1124 y 1544 del Cdigo con base en que los precios
establecidos por la resolucin recurrida en relacin con los excesos u obras
fuera de proyecto no son contradictorios cuando en los contratos de
ejecucin de obra se pact expresamente que los mismos se fijaran
mediante precios contradictorios, precios de tal naturaleza que no han sido
aplicados por la resolucin recurrida al aplicar los establecidos en el informe
pericial portado por la parte actora.
En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.
2. Como en el recurso anterior se ha procedido a agrupar aquellos motivos
que, con leves diferencias en su desarrollo argumental, denuncian la misma
infraccin sustantiva con similar contenido o ratio impugnatoria.
3. En relacin a los motivos primero y segundo del recurso de casacin,
deben sealarse las siguientes consideraciones de ndole general.
En primer trmino, desde la perspectiva interpretativa del contexto negocial
establecido por las partes debe sealarse que las pretensiones alegadas no
pueden ser objeto de valoracin desde el orden interpretativo que ofrezca la
autonoma e independencia de cada uno de los contratos objeto de la
presente litis. La razn de fondo estriba en que la relacin negocial llevada a
82

cabo por las partes determin un complejo contexto contractual que result
informado por una idntica base del negocio, ya como propsito comn
resultante, o como causa eficiente del objetivo buscado por las partes, en
orden a la consecucin sumultnea de las obras de urbanizacin y de
edificacin comprometidas ( SSTS de 20 de noviembre de 2012, num.
674/2012 EDJ 2012/352172 y 25 de marzo de 2013, num. 165/2013 EDJ
2013/196343. Dicha coclusin resulta ilustrativa del tenor expositivo
seguido por los contratos en liza en donde se observa, entre otros extremos,
la correlacin constructiva de sus respectivos objetos, su necesaria
coordinacin, la concurrencia temporal de sus plazos de ejecucin y la
similitud de estipulaciones empleadas, particularmente las referidas a las
clusulas penales por retraso o mora en la ejecucin.
En segundo trmino, tambin hay que destacar, conforme a lo sealado por
esta Sala ( STS de 30 de abril de 2013 num. 275/2013 EDJ 2013/253123 que
la resolucin contractual por incumplimiento (1124 del Cdigo Civil EDL
1889/1), como fenmeno jurdico complejo, puede desencadenar una
pluralidad de efectos jurdicos de distinta ndole y naturaleza tales como los
deberres restitutorios propieamente dichos, la pertinente indemnizacin, en
su caso, de los daos y perjuicios ocasionados y, tambin, la pertinente
liquidacin de la relacin contractual llevada a cabo,especialmente en
aquellos, como el presente, en donde la naturaleza de la relacin
contractual y el grado de ejecucin de las prestaciones realizadas determina
la ineficacia "ex nunc" de la resolucin operada.
Pues bien, conforme a estas consideraciones generales no puede estimarse
que la sentencia recurrida EDJ 2010/322327 infrinja los preceptos alegados,
pues aunque admite la legitimacin que asiste a la promotora demandada
en orden a la resolucin de la relacin contractual, de acuerdo con las
causas generales pactadas en lso contratos suscritos pero, sobre todo, en
orden a la imposibilidad de acometer la ejecucin ltima de la obra, dada
las desavenencias entre las partes, atiende a las consecuencias que provoca
la resolucin y, con ello, al juicio de imputabilidad que merecen dichas
partes en la frustracin del objetivo perseguido, desde el efecto principal de
los deberes de liquidacin de la relacin contractual valorando, para ello, las
distintas circunstancias que condicionaron el desarrollo de la obra en su
conjunto, as como la ejecucin realmente realizada; todo ello, como se ha
expuesto en el anterior recurso, con base a conclusiones obtenidas
mediante una inferencia establecida a partir de circunstancias de hecho que
detalladamente expresa, se presentan, en este caso, dotadas de
racionalidad y lgica suficientes.
4. Estas consideraciones tambin resultan aplicables al motivo tercero del
recurso interpuesto, particularmente a la imposibilidad de que, en el
presente caso, las clusulas penales por retraso en la ejecucin de la obra, o
"penas moratorias", operen de forma autnoma pues, como se ha sealado,
atendidas las circunstancias que condicionaron el desarrollo de la obra,
entre otras, la ejecucin simultnea de las fases, modificaciones del
Proyecto y aumentos de la obra a realizar, el retraso en la ejecucin ltima
de la obra no result imputable a la empresa constructora.
5. Los motivos cuarto, quinto y sptimo deben ser desestimados habida
cuenta que, contrariamente a la naturaleza y funcin del recurso de
83

casacin, resultan informados de cara a una revisin de la base fctica de la

sentencia recurrida EDJ 2010/322327.
6. En relacin al motivo sexto, aparte de lo ya sealado respecto de los
motivos primero y segundo del presente recurso, la sentencia recurrida EDJ
2010/322327, acertadamente, resalta el papel que juega la planificacin y
resultado de la obra proyectada, en su conjunto, como previsin o riesgo
que comporta la actividad empresarial de este sector.
Tribunal Supremo Sala 1 Pleno, S 17-1-2013, n 820/2013, rec.
1579/2010
Pte: Marn Castn, Francisco
RECURSO DE CASACIN
TERCERO.-.- El motivo primero se funda en infraccin de los arts. 1182, 1183
y 1184 relativos a la imposibilidad sobrevenida porque, segn la parte
recurrente, en este caso la imposibilidad no sera definitiva sino coyuntural
y, adems, imputable a los deudores dado el poco tiempo transcurrido entre
el 28 de abril de 2008, fecha de la firma del contrato privado de
compraventa, y el 29 de julio de 2008, fecha del primer requerimiento para
otorgar escritura pblica. Se alega tambin que no cabe identificar la
imposibilidad de financiacin con las dificultades para obtenerla; que el 28
de abril de 2008 "la situacin de crisis generalizada ya se haba puesto de
manifiesto"; que en su respuesta al requerimiento de 5 de noviembre de
2008 los compradores no alegaron la imposibilidad sobrevenida de pagar el
precio; que segn el propio documento de la entidad de crdito
acompaado con la demanda la denegacin del prstamo hipotecario se
debi a la situacin financiera del comprador y no a la situacin financiera
general; que no consta comparacin alguna entre la situacin econmica de
los compradores al firmar el contrato y su situacin en noviembre de 2008;
y en fin, que "los compradores procedieron a adquirir la vivienda cuando
esta se encontraba prxima a su finalizacin, no pudiendo manifestar que
tres meses despus ya no podan cumplir, pero tres meses antes s".
Pues bien, este motivo s debe ser estimado por las siguientes razones:
1) El rgimen de los arts. 1182 a 1184 CC EDL 1889/1 , referido a la
prdida de la cosa debida como causa de extincin de la obligacin de
entregarla, y a la liberacin del deudor cuando este lo sea de una obligacin
de hacer y la prestacin resultare legal o fsicamente imposible, se
compadece mal con los hechos litigiosos y con la pretensin de los
demandantes-reconvenidos: lo primero, porque la obligacin de estos no era
la de entregar una cosa determinada, hiptesis del art. 1182 CC EDL 1889/1,
ni tampoco una obligacin de hacer, hiptesis del art. 1184 del mismo
Cdigo, sino la de pagar una suma de dinero, siendo el dinero una cosa
genrica sujeta a la regla de que el gnero nunca perece; y lo segundo,
porque lo verdaderamente pretendido en la demanda inicial no era tanto
una liberacin de la obligacin de los compradores de pagar el precio
subsistiendo la de la vendedora de entregar la cosa cuanto un desistimiento
del contrato, por ms que se calificara de resolucin y se invocara el art.
84

1124 CC EDL 1889/1, por circunstancias sobrevenidas consistentes, en

esencia, en la imposibilidad de obtener financiacin.
2) Cuando la jurisprudencia admite la aplicacin analgica del art. 1184 CC
EDL 1889/1 a las obligaciones de dar a que se refiere su art. 1182 (p. ej.
SSTS 21-2-91 EDJ 1991/1833, 29-10-96 EDJ 1995/7505, 23-6-97 EDJ
1997/4462 y 30-4-02 EDJ 2002/13110) no lo hace para ampliar el mbito del
art. 1182 a las deudas de dinero, sino para admitir la liberacin del deudor
de cosa determinada no solo por la prdida de esta sino tambin por la
imposibilidad legal o fctica de entregarla.
3) Lo que sucede, por tanto, es que la sentencia recurrida EDJ 2010/170604
se funda formalmente en los arts. 1182 a 1184 CC EDL 1889/1 , que
guardan una estrecha relacin con el caso fortuito contemplado en su art.
1105, pero materialmente aplica la doctrina de la clusula rebus sic
stantibus, ms prxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC EDL
1889/1 ( SSTS 5-1-80, 8-11-83, 26-5-90 y 21-7-10), a su art. 1289 o a su art.
1575, atendiendo a la restriccin del crdito provocada por la crisis
econmica y a las consiguientes dificultades de los compradores de
viviendas para acceder al que hasta entonces vena siendo su medio
habitual de financiacin, es decir el prstamo hipotecario.
4) La clusula o regla rebus sic stantibus (estando as las cosas) trata de
solucionar los problemas derivados de una alteracin sobrevenida de la
situacin existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la
celebracin del contrato, cuando la alteracin sea tan acusada que aumente
extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las
partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha
regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy
cautelosa en su aplicacin, dado el principio general, contenido en el art.
1091 CC EDL 1889/1, de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS
10-12-90 EDJ 1990/11232, 6-11-92 EDJ 1992/10967 y 15-11-00 ). Ms
excepcional an se ha considerado su posible aplicacin a los contratos de
tracto nico como es la compraventa ( SSTS 10-2-97 EDJ 1997/388, 15-1100 EDJ 2000/37063, 22-4-04 EDJ 2004/17047 y 1-3-07 EDJ 2007/19740), y
por regla general se ha rechazado su aplicacin a los casos de dificultades
de financiacin del deudor de una prestacin dineraria ( SSTS 20-5-97 y 236- 97 EDJ 1997/4462). Ms concretamente, en relacin con compradores de
viviendas que deban pagar el precio en tiempo ms o menos prximo al
inicio de la todava subsistente crisis econmica, la sentencia num.
597/2012, de 8 de octubre, ha rechazado tanto la nulidad por vicio del
consentimiento como la resolucin por incumplimiento solicitadas por una
compaa mercantil que haba comprado tres viviendas de una misma
promocin inmobiliaria y alegaba que la vendedora se haba comprometido
a obtener la subrogacin de la compradora como deudora hipotecaria,
razonndose en la sentencia de esta Sala que el deudor debe prever las
fluctuaciones del mercado, amn de apreciarse en la sociedad compradora
una finalidad especulativa; la sentencia num. 568/2012, de 1 de octubre EDJ
2012/212332, ha rechazado unas pretensiones similares de la compaa
mercantil compradora de una vivienda, que igualmente alegaba el
compromiso de la vendedora de facilitar la financiacin del pago del precio,
razonando esta Sala que "era previsible que el banco no hubiese aceptado
la subrogacin por falta de solvencia, pues a la propia compradora se le
denegaron los prstamos que directamente solicit a las entidades
85

financieras"; y la sentencia num. 731/2012, de 10 de diciembre EDJ

2012/277493, ha rechazado unas pretensiones semejantes de los cnyuges
compradores de una vivienda en una urbanizacin de la costa razonando
que la propia ambigedad de su planteamiento impeda dilucidar si en
verdad les interesaba o no la financiacin del pago del precio mediante un
prstamo hipotecario.
5) Lo anteriormente razonado no significa, sin embargo, que la regla rebus
sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad
de obtener financiacin por parte de los compradores de inmuebles. Antes
bien, una recesin econmica como la actual, de efectos profundos y
prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de
la manifestacin externa de la crisis, como una alteracin extraordinaria de
las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso
concreto otros requisitos como aquellos a los que ms adelante se har
referencia, una desproporcin exorbitante y fuera de todo clculo entre las
correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia
considera imprescindibles para la aplicacin de dicha regla ( SSTS 27-6-84,
17-5-86, 21-2-90 EDJ 1990/1801 y 1-3-07 EDJ 2007/2677). Por otra parte, en
la actualidad es clara una tendencia a que la regla se incorpore a
propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los
principios UNIDROIT), de Derecho de la Unin Europea ( art. 6.111 de los
Principios de Derecho Europeo de la Contratacin, PECL) y nacionales ( art.
1213 del CC EDL 1889/1 en la Propuesta para la modernizacin del Derecho
de obligaciones y contratos preparada por la Comisin General de
Codificacin). As, en el ltimo trabajo citado se propone para el art. 1213
CC EDL 1889/1 el siguiente texto, inspirado tanto en la idea de la causa
negocial como en la de la asignacin de riesgos:
"Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado
de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecucin de manera que
sta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se
haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las
circunstancias del caso y especialmente la distribucin contractual o legal
de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al
contrato, podr pretender su revisin, y si esta no es posible o no puede
imponerse a una de las partes, podr aqul pedir su resolucin.
La pretensin de resolucin solo podr ser estimada cuando no quepa
obtener de la propuesta o propuestas de revisin ofrecidas por cada una de
las partes una solucin que restaure la reciprocidad de intereses del
contrato".
6) Ahora bien, que la regla rebus sic stantibus pueda aplicarse a
determinados casos de imposibilidad de financiacin absolutamente
imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no
significa que la crisis econmica, por s sola, permita al comprador desistir
del contrato, pues en tal caso se producira un manifiesto desequilibrio en
contra del vendedor, se propiciaran los incumplimientos meramente
oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en
comprar pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuara el
verdadero sentido de una determinada solucin jurdica hasta el punto de
convertirla en un incentivo para el incumplimiento.
86

7) De aplicar todo lo anterior al presente caso resulta que tampoco desde

la perspectiva de la regla rebus sic stantibus cabe mantener el fallo
impugnado, precisamente porque, dada la motivacin que le precede en la
propia sentencia EDJ 2010/170604, su nico fundamento real queda
reducido a la crisis econmica, hecho ciertamente notorio, y a la
consiguiente restriccin generalizada de los prstamos hipotecarios, hecho
igualmente notorio. Sin embargo, aparte de que los compradores
demandantes iniciales solo aludieron a la regla rebus sic stantibus al
contestar a la reconvencin de la mercantil vendedora, lo cierto es que la
propia sentencia recurrida prescinde de los presupuestos ms elementales
para su aplicacin al no considerar necesaria una comparacin entre la
situacin econmica de los compradores antes y despus del contrato, al
prescindir por completo de la capacidad econmica de uno de los cnyuges
compradores mediante el solo y nada convincente argumento de que ambos
compraban para su sociedad de gananciales, al identificar la imposibilidad
de financiacin con la denegacin de financiacin por una sola entidad de
crdito y fundada en un alto endeudamiento que bien poda ya existir al
tiempo de celebrarse el contrato o, en fin, al no dar la debida relevancia al
dato de que el propio contrato ya contemplaba expresamente la posibilidad
de que los compradores no obtuvieran la financiacin prevista sin por ello
exonerarles del pago del precio, asignndoles as un riesgo que en principio
excluira la aplicacin de la regla rebus sic stantibus conforme al criterio de
la asignacin de riesgos seguido por la sentencia de esta Sala num.
240/2012 de 23 de abril EDJ 2012/78191.
8) En suma, la posible aplicacin de la regla rebus sic stantibus a
compraventas de viviendas afectadas por la crisis econmica no puede
fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de
financiacin, sino que requerir valorar un conjunto de factores, necesitados
de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o,
por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o despus del
otorgamiento de la escritura pblica; la asignacin contractual del riesgo de
no obtener financiacin y el grado de colaboracin prometido por el
vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean
profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situacin
econmica del comprador al tiempo de la perfeccin del contrato y al
tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba
poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiacin y sus causas
concretas aadidas a la crisis econmica general, debindose valorar
tambin, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crdito
para conceder financiacin; o en fin, las posibilidades de negociacin de las
condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato
como alternativa preferible a su ineficacia.
Tribunal Supremo Sala 1, S 26-4-2013, n 309/2013, rec. 155/2011
Pte: O'Callaghan Muoz, Xavier
PRIMERO.-.- La cuestin jurdica que se plantea en este proceso, hoy en
casacin, est fuera de la cuestin fctica que no se discute, por ms que se
alude a ella; as, la parte recurrida se refiere a la prueba en su escrito de
oposicin al recurso de casacin, lo que est fuera de lugar pues no se trata
de hechos sino de aplicacin de la normativa jurdica.
87

La cuestin es el plazo de entrega de la vivienda objeto del contrato de

compraventa del 21 junio 2006, todava en construccin, que estaba
previsto para marzo de 2007, cuya entrega -aviso para otorgar escritura
pblica- se ofreci en abril de 2008. Cuestin enlazada con la subrogacin
en el prstamo hipotecario, prevista en el contrato, que no se produjo por la
negativa de la entidad bancaria a aceptarla.
Por ello, la sociedad compradora BARNETO BORRALLO P.Y.C. S.L. present
demanda solicitando la resolucin del contrato de compraventa por
incumplimiento de las obligaciones de la vendedora por razn del plazo de
entrega y por la falta de subrogacin en el prstamo hipotecario, que le
haba sido ofrecida; adems, interes la devolucin de la cantidad pagada a
cuenta del precio. La sociedad vendedora, INONSA, S.L.U. se opuso a la
demanda y, asimismo, formul demanda reconvencional en la que solicit el
cumplimiento del contrato, con el pago del precio y otorgamiento de la
escritura pblica; adems, la aplicacin de la clusula penal. Ambas
sentencias de instancia -de primera instancia, del Juzgado nmero 11 de
Granada, de 12 enero 2010 y las de segunda, de la Audiencia Provincial,
Seccin 3, de la misma ciudad, de 29 octubre 2010 - desestimaron la
demanda y estimaron parcialmente la reconvencin.
La sociedad demandante ha interpuesto el presente recurso de casacin en
el que ha planteado la relacin entre el retraso en el plazo de entrega
-previsto para 2007 y se produjo el 2008- y la negativa de la entidad
bancaria a la subrogacin del prstamo hipotecario, por razn de la crisis
econmica que se produjo en este lapso de tiempo, a partir del 2008, como
hecho notorio; subrogacin que estaba prevista en el contrato.
El hecho notorio lo contempla el artculo 281.4 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil EDL 2000/77463 al disponer que no ser necesario probar los hechos
que gocen de notoriedad absoluta y general. Es la determinacin de hechos,
sin necesidad de prueba, como cualidad relativa, segn el tiempo y el lugar,
de un conocimiento general que razonablemente es conocido por todos,
incluyendo los que son parte en el proceso. Yendo al caso concreto, es
hecho notorio que la crisis econmica que alcanz a nuestro pas, se produjo
entre 2007 y 2008, lo que tuvo consecuencias en el mbito jurdico,
especialmente en la concesin de prstamos con garanta hipotecaria y en
la aceptacin de subrogaciones en los que haban sido concedidos con
anterioridad.
SEGUNDO.-.- Lo anterior se plantea con todo detalle en el motivo primero
del recurso de casacin, que se formula por infraccin del artculo 1124 del
Cdigo civil EDL 1889/1, en relacin con los principios del Derecho europeo
de contratos y la doctrina jurisprudencial, con una serie de sentencias que
se citan en el desarrollo del motivo.
Ante todo, debe precisarse que los principios del Derecho europeo no son
normativa vigente y no pueden motivar un recurso de casacin, por ms
que sean ilustrativos. La jurisprudencia que se cita no es coincidente con el
presente caso, aunque s se refiere a principios que han sido reiterados por
esta Sala, cules son que los pactos de un contrato pueden ser esenciales o
no, segn cada caso concreto; casuismo que en muchas ocasiones se aplica
al plazo de cumplimiento del contrato. As, un simple retraso -como
cumplimiento defectuoso- puede dar lugar a la resolucin cuando en el caso
88

concreto implica un incumplimiento que provoca la frustracin del fin del

contrato.
Esta es la alegacin fundamental de este motivo del recurso. El plazo fue
esencial en el caso, en cuanto coincidi con el hecho notorio de la crisis
econmica, que impidi la aceptacin bancaria en la subrogacin del
prstamo hipotecario.
TERCERO.-.- Ante tal cuestin, la Sala acepta esta argumentacin de la
parte recurrente, basndose en el hecho del contrato, en la doctrina de la
base del negocio jurdico y en la jurisprudencia.
En el contrato de compraventa, celebrado en documento privado, en
Granada, el 21 junio 2006 se vende un piso con anexos, por un precio cierto,
pactndose que la terminacin de las obras se producir aproximadamente
en el mes de marzo de 2007 y que en el prstamo hipotecario que ha
obtenido la vendedora (INONSA) se subrogar la parte compradora
(BARNETO) en el momento del otorgamiento de la escritura de
compraventa, en el caso en que opte por tal subrogacin. Ciertamente,
como dicen las sentencias de instancia, la vendedora no se poda obligar a
la conducta de otro, la entidad bancaria, pero lo que tambin es cierto es
que en el contrato se daba por supuesto que en el prstamo hipotecario se
subrogar la parte vendedora.
No es baldo reproducir las clusulas del contrato en que aparece tal
subrogacin. La condicin particular introductoria dispone:
Hipoteca: La parte compradora sabe y conoce, que la vendedora ha
obtenido un prstamo hipotecario de 303.840,00 euros en garanta ha sido
grabado el inmueble objeto del presente documento. En el citado prstamo
hipotecario se subrogar la parte compradora en el momento del
otorgamiento de la escritura de compraventa, en el caso que opte por tal
subrogacin.
Y en las condiciones de la promocin, prev:
Sptima: Datos del prstamo hipotecario. En relacin al prstamo
hipotecario que ha gestionado el promotor, se hace constar, que el inters
para el caso de subrogacin de la compradora, es el que se resea en la
escritura de constitucin de prstamo hipotecario. A tal efecto y si as lo
dispone el prstamo hipotecario otorgado por el promotor, la parte
compradora podr optar, segn sus circunstancias personales, por el inters
que expresamente se determina en dicha escritura de prstamo al momento
del otorgamiento de la escritura de compraventa.
No se cumpli ni el plazo ni la subrogacin. Separadas ambas cuestiones,
pueden parecer que no da lugar a la resolucin del contrato, como han
entendido las sentencias de instancia. Pero puestas en relacin una y otra,
es claro que el comprador ha quedado sin posibilidad material (econmica)
de adquirir el objeto de la compraventa, por lo que demanda su resolucin.
Resolucin que procede acordar, aplicando la doctrina de la base del
negocio, a que ya aludieron, especialmente en relacin con la clusula rebus
sic stantibus, las sentencias de 14 diciembre 1940, 14 junio 1943, 30 junio
89

1948, 12 junio de 1956, 23 noviembre 1962; esta ltima rechaza la

aplicacin de aquella clusula y toma en consideracin el desequilibrio entre
las prestaciones en cuanto "afectando a la base del negocio". Esta se ha
considerado como el conjunto de circunstancias cuya concurrencia impide
que se obtenga el resultado que se propone el negocio jurdico. Se ha
distinguido la base del negocio subjetiva, como la representacin comn o
lo que esperan ambos contratantes, que les ha llevado a celebrar el
contrato y objetiva, como las circunstancias cuya presencia sea
objetivamente necesaria para mantener el contrato en su funcin o causa
(concepto objetivo). Todo ello se funda en el principio de la buena fe, que
permite la resolucin del negocio si desaparece la base del negocio.
Lo anterior se apoya tambin en la jurisprudencia de esta Sala, en casos
muy semejantes al presente y bien recientes. La sentencia de 16 enero
2013 EDJ 2013/46682 contempla el contrato en que se efectu una oferta
de gran atractivo comercial, cual era la subrogacin en el prstamo
hipotecario, no lo obtuvo y dice, al respecto, esta sentencia:
La conducta que poda estar al alcance de la vendedora era haber pactado
con el banco una subrogacin que eludiese la responsabilidad universal
( art. 1911 del C. Civil), limitando la responsabilidad al valor del inmueble,
con lo que la subrogacin no dependera de la solvencia del comprador, y
esto no lo hizo, frustrando esencialmente las expectativas del comprador,
por lo que no se infringen los preceptos citados, sino que el vendedor deja
de respetar lo pactado con el adquirente.
Y la de 12 de abril de 2013 EDJ 2013/55431 expresa, contemplando la
situacin fctica:
Alega la sociedad recurrente que tan solo tena obligacin de facilitar a la
compradora informacin sobre el prstamo y ninguna otra ms y dicho
compromiso fue cumplido, pero sin que ese compromiso supusiese
garantizar a la compradora la subrogacin en el prstamo hipotecario, pues
ello dependa del consentimiento de un tercero ("la entidad acreedora").
Analizada la clusula tercera del contrato, antes transcrita observamos que
en la misma se dice que "...estar a disposicin de la COMPRADORA, en el
domicilio de la VENDEDORA, la informacin sobre las condiciones del
prstamo obtenido como oferta vinculante durante dicho plazo, salvo que
medien circunstancias extraordinarias o no imputables a sta".
Puede parecer que esta doctrina jurisprudencial reiterada est en
contradiccin con lo que declar la de 1 de octubre de 2012. No es as; en
sta se plantea sla, aislada, la cuestin de subrogacin en el crdito
hipotecario que no constaba en el contrato sino en el folleto publicitario, que
forma parte del mismo conforme a reiterada jurisprudencia. Respecto al
cumplimiento de la supuesta obligacin de obtener dice la sentencia:
Dicha obligacin incumplida lo era de mera gestin o de actividad, pero
nunca de resultado. Es decir, la promotora debi ofrecer la subrogacin,
pero como establece el contrato y la prctica mercantil, es la entidad de
crdito la que tiene la ltima palabra a la vista de la solvencia del deudor, lo
que difcilmente habra aceptado el banco, pues el propio demandado
reconoce que intent gestionar directamente financiacin y no lo consigui
por el elevado importe de la compra. A ello cabe aadir, que el
90

incumplimiento de la vendedora no era trascendental, pues el propio

afectado poda acudir a las correspondientes entidades financieras, no
acreditando que esa posibilidad le fuese ms gravosa econmicamente que
la hipottica subrogacin.
CUARTO.-.- Todo lo expuesto se proyecta, como se ha apuntado, en el
motivo primero del recurso de casacin. En ste se alega la infeccin del
artculo 1124 del Cdigo civil EDL 1889/1 al no aplicarlo la sentencia de
instancia, que no acept la resolucin del contrato de compraventa por
incumplimiento de la parte vendedora; incumplimiento -como se expresa en
el desarrollo del motivo- que viene dado por la correlacin del
incumplimiento del plazo de entrega y la no obtencin de la subrogacin en
el prstamo hipotecario que gravaba la vivienda y anexos objeto del
contrato.
En definitiva, se estima este primer motivo del recurso de casacin, se
declara haber lugar al mismo conforme al artculo 487.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463, sin necesidad de entrar en el anlisis
del segundo motivo. Esta Sala asume la instancia y, en ello, como se
desprende de lo declarado hasta ahora, se debe estimar la demanda
principal que interesaba la resolucin del contrato de compraventa de 21
junio 2006 y la devolucin de la cantidad que se ha abonado a cuenta del
precio, con el inters legal desde la interpelacin judicial (como as se pide
en el suplico de la demanda) y el mismo, elevado en dos puntos, desde esta
sentencia.
Por el contrario, al estimarse la demanda, se desestima la reconvencin que
pretenda lo contrario de aqulla, es decir, la validez de la compraventa.

Incumplimientos leves o infracciones mnimas (SSTS de 18 de mayo de

2012, nm. 294/2012 y 14 de noviembre de 2012 nm. 658/2012, entre
otras)
Tribunal Supremo Sala 1, S 18-5-2012, n 294/2012, rec. 185/2010
Pte: Ordua Moreno, Francisco Javier
Recurso de casacin.
Enunciacin del motivo primero y tercero del recurso.
La accin de cumplimiento y la exceptio non adimpleti contractus.
Caracterizacin y diferenciacin de otras figuras jurdicas.
CUARTO.- 1. El escrito de interposicin del recurso de casacin se articula en
tres motivos. En el primer motivo se denuncia infraccin por inaplicacin de
los artculos 1445 y 1500 del Cdigo Civil EDL 1889/1 , en relacin con los
artculos 1089, 1091, 1255, 1256, 1258, 1279 y 1281 del mismo texto legal.
En el motivo tercero se denuncia la indebida aplicacin del artculo 1124 del
Cdigo Civil EDL 1889/1 en relacin con el artculo 1500, 1281 prrafo 1, y
1285 del CC EDL 1889/1 y la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo
relativa a la inexistencia de mora o incumplimiento culpable por el simple
91

retraso o cumplimiento tardo de las obligaciones ( Sentencias del Tribunal

Supremo de 2 de febrero de 2005 EDJ 2005/6939, de 20 de junio de 1993
EDJ 1993/6043, de 1 de junio de 1996 EDJ 1996/4186, de 16 de diciembre
de 1968 y 9 de junio de 1986 EDJ 1986/3908).
La relacin existente ente ambos motivos respecto a la fundamentacin del
cumplimiento del contrato y, en su caso, de la improcedencia tcnica a la
hora de apreciar el incumplimiento, aconsejan que su examen se realice
conjuntamente.
Los motivos deben ser desestimados.
2.- Como hemos destacado en el Fundamento Primero, en orden a la mejor
comprensin del debate y del recurso planteado, la cuestin de fondo del
litigio es si la pretensin de cumplimiento que alega la parte recurrente
debe entenderse realizada conforme a lo estipulado en el contrato privado
de compraventa, suscrito el 8 de agosto de 2006; cuestin que, por otra
parte, se haya ntimamente ligada al carcter sinalagmtico y el principio de
reciprocidad de obligaciones que implcitamente subyace en la naturaleza
del contrato de compraventa, artculo 1445 del Cdigo Civil EDL 1889/1, y
en la inequvoca obligacin del comprador de pagar el precio previsto en el
artculo 1500 del mismo Cuerpo legal.
En esta lnea, por cumplimiento de la obligacin debe entenderse todo acto
que comporte una exacta ejecucin de la prestacin debida reportando la
satisfaccin del inters del acreedor. De esta forma, la valoracin del
cumplimiento requiere del contraste entre los actos reales llevados a cabo
en la prestacin y su posible ajuste o adecuacin a los establecidos en el
programa de prestacin inicialmente pactado. La exactitud de la prestacin
ejecutada, por tanto, constituye un presupuesto para poder apreciar que el
deber de prestacin se ha realizado perfectamente cumplido. No es otro el
alcance general que nuestro Cdigo Civil EDL 1889/1 otorga a la identidad y
la integridad de la prestacin como requisitos objetivos del pago, artculos
1157, 1166 y 1169, destacndose que "no se entender pagada una deuda
sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la
prestacin en que la obligacin consista", que "al deudor de una cosa no
puede obligar a su acreedor a recibir otra diferente, aun cuando fuere de
igual o mayor valor que la debida", o que "a menos que el contrato
expresamente lo autorice, no podr compelerse al acreedor a recibir
parcialmente las prestaciones en que consista la obligacin".
Cuando esta razn de exactitud se quiebra, el demandado puede
defenderse oponiendo a la demanda la excepcin de incumplimiento
contractual (exceptio non adimpleti contractus). Dicha excepcin, como se
ha sealado con anterioridad, en el marco del carcter sinalagmtico de la
relacin obligatoria y del principio de reciprocidad de las obligaciones, se ha
consolidado, de manera general, como un derecho o facultad dispuesto para
poder rechazar el cumplimiento de una obligacin que no se ajuste a una
exacta ejecucin de la prestacin debida con la consiguiente insatisfaccin
del acreedor, proyectndose sus efectos a paralizar o enervar la pretensin
dirigida a obtener el cumplimiento de la prestacin. Se trata, pues, de un
medio de defensa que supone una negativa provisional al pago que
suspende, o paraliza a su vez, la ejecucin de la prestacin a su cargo
mientras la otra parte no cumpla con exactitud ( SSTS de 17 de febrero de
92

2003 EDJ 2003/2052,, 21 de marzo de 2001, y 12 de julio de 1991 EDJ

1991/7742,. En esta lnea, la doctrina jurisprudencial tambin ha precisado
que la excepcin requiere que se trate del incumplimiento de una obligacin
bsica, no bastando el cumplimiento defectuoso de la prestacin, ni el mero
incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias ( SSTS de 26
de junio de 2002 EDJ 2002/23900,, 20 de junio de 2002 EDJ 2002/23874,, 28
de abril de 1999,, 22 de octubre de 1997 EDJ 1997/7802, y 3 de diciembre
de 1992 EDJ 1992/11942,.
3. Delimitada, en estos trminos, la correlacin existente entre la accin de
cumplimiento y la exceptio non adimpleti contractus, tambin conviene, en
aras a la mejor comprensin del correcto alcance de los motivos y
alegaciones vertidas en el presente caso, que puntualicemos, pese a su
ineludible proximidad conceptual, las diferencias existentes en la correlacin
de la exceptio non adimpleti contractus y el incumplimiento resolutorio del
artculo 1124 del Cdigo Civil EDL 1889/1. En primer trmino, y respecto a
sus efectos, hay que sealar que la excepcin de incumplimiento no reporta
una modificacin de la relacin obligatoria, pues su aplicacin provoca una
mera suspensin provisional del cumplimiento de la obligacin; por contra,
la pretensin resolutoria supone el ejercicio de una facultad de
configuracin jurdica que reporta la modificacin de la relacin obligatoria
por medio de su efecto resolutorio ( STS de 5 de noviembre de 2007 EDJ
2007/206008,.
En segundo trmino, conforme a lo afirmado, y en relacin al mbito comn
de la valoracin del incumplimiento, hay que sealar que la gravedad
requerida en el incumplimiento se sita en dos planos o perspectivas que
deben ser matizadas. As, en la aplicacin de la exceptio, resulta suficiente
con que dicha gravedad o entidad del incumplimiento revele una quiebra
bsica o esencial respecto de la exactitud del programa de prestacin
acordado que, por lo general, seguir siendo til a los intereses del acreedor
si se sumple satisfactoriamente. Sin embargo, en la dinmica resolutoria, la
gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situacin de
quiebra bsica de los elementos bsicos respecto de la posible satisfaccin
de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa tipologa de los
llamados incumplimientos esenciales (imposibilidad sobrevenida fortuita,
transcurso del trmino esencial, aliud pro alio, imposibilidad de alcanzar los
rendimientos o utilidades previstos, o la frustracin del fin del contrato ( STS
de 20 de diciembre de 2006 EDJ 2006/345596,.
Desde estas puntualizaciones, se comprende mejor la correlacin que puede
darse en la valoracin de la gravedad del incumplimiento exigido. As, en el
plano de aplicacin de la exceptio, y aunque no resulte necesario conforme
a la finalidad y funcin de la figura, las partes pueden recurrir a extremos de
prueba que, en principio, pueden servir tanto para la posible apreciacin del
incumplimiento resolutorio, como para reforzar la aplicacin de la exceptio.
En el presente caso, las alegaciones referidas al posible retraso en el
cumplimiento de las obligaciones de gestin urbanstica. Sin embargo, en el
plano de la accin resolutoria, y dada la trascendencia de la situacin de
irreversibilidad de la utilidad de la prestacin, los extremos de prueba que
podran servir para acreditar la aplicacin de la exceptio resultan
insuficientes ante la necesidad de probar el incumplimiento esencial
respecto de la posible satisfaccin de los intereses del acreedor. En el
ejemplo sealado, que el cumplimiento de las obligaciones de gestin
93

urbansticas hubiese estado configurado bajo un plazo o trmino esencial de

cumplimiento.
En el presente caso, la sentencia de Primera Instancia realiza un
planteamiento correcto de la cuestin litigiosa, centrando su valoracin en
el marco de la pretensin de cumplimiento de la actora y la correspondiente
excepcin al mismo. Cuestin que resuelve apreciando el incumplimiento
respecto de la exactitud del principio de prestacin pactado, referido a la
obligacin de entregar las parcelas totalmente urbanizadas, tal y como
resulta de la interpretacin del contrato privado de compraventa. Si bien, el
fundamento que hace descansar sobre el artculo 1256 del Cdigo Civil EDL
1889/1 resulta muy general y poda haberse concretado respecto de los
artculos 1157, 1166 y 1169 del Cdigo Civil EDL 1889/1 , que contemplan
los aspectos esenciales del principio de exactitud de la prestacin. Por su
parte, la sentencia de la Audiencia EDJ 2009/276365, con pronunciamientos
que ya hemos sealado susceptibles de mejora tcnica, y en aras de
reforzar la fundamentacin de la sentencia de primera Instancia, cuestin
que resultaba innecesaria en el mbito conceptual y de aplicacin de la
exceptio examinado, destaca en su valoracin del grado de cumplimiento
del contrato el papel determinante de los retrasos constatados en la gestin
urbanstica proyectada en el contrato de compraventa. Pronunciamientos
que, tal y como se infieren de la sentencia, deben quedar comprendidos en
el estricto marco de la pretensin de cumplimiento ejercitada, sin prejuzgar
o condicionar la posible utilizacin por la recurrente de otros medios o
medidas de defensa que pueda o pudieran interesar.
En esta lnea de precisiones doctrinales tambin hay que sealar que si
bien, conforme a las alegaciones de la recurrente, la equivalencia absoluta
que realiza la sentencia de la Audiencia EDJ 2009/276365 respecto del
otorgamiento de la escritura pblica y la entrega de la cosa resulta
exagerada y, por tanto, incorrecta tcnicamente, ya que las partes pueden
diferir el momento traslativo, no obstante, en el presente caso dicha opcin
no qued configurada contractualmente, de forma que la obligacin de
entrega de la cosa vendida, ya instrumental o materialmente, debi ser
conforme con el contrato en cuanto a su identidad, calidad y cantidad
pactado, artculos 1445, 1461 y 1469 del Cdigo Civil EDL 1889/1; extremo
que, en el marco de la prueba practicada, y no impugnada por la recurrente,
qued acreditado que no se cumpli satisfactoriamente.
Enunciacin del motivo segundo del recurso.
Interpretacin y atipicidad contractual. Contrato mixto.
QUINTO.- 1. En dicho motivo se denuncia infraccin de los artculos 1281
prrafo 1 y 1285, en relacin con los artculos 1462, 1544 y 609, todos ellos
del Cdigo Civil EDL 1889/1 . En el motivo se plantea una cuestin de ndole
interpretativa, denunciando que la sentencia EDJ 2009/276365 desconoce la
naturaleza compleja del contrato suscrito y sus respectivos efectos.
El motivo debe ser desestimado.
2. En el mbito de la interpretacin de los contratos la interpretacin
gramatical, referida al "sentido literal" que dispone el artculo 1281 del
Cdigo Civil EDL 1889/1, no supone, en rigor, una estricta subordinacin del
94

criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intencin de las partes;

mas bien, por el contrario, el citado precepto, prrafo segundo, destaca la
prevalencia final de la voluntad realmente querida por las partes
contratantes ( STS 18 de junio 1992 EDJ 1992/6525,. Su relevancia, por
tanto, hay que observarla fuera de esta liza dialctica y dentro de la unidad
del fenmeno interpretativo en su conjunto. En esta lnea, el sentido literal,
como criterio hermenetico, destaca por ser el presupuesto inicial del
fenmeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se
atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta
intencin de los contratantes y se ajusta o delimita el propsito negocial
proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicacin o
contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los
trminos son claros y no dejan duda alguna sobre la intencin querida por
los contratantes, la interpretacin literal es el punto de partida y tambin el
punto de llegada del fenmeno interpretativo; de forma que se impide, so
pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaracin
que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretacin literal
colabora decisivamente en orden a establecer la cuestin interpretativa,
esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacos, o la
propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables,
de suerte que el fenmeno interpretativo deba seguir su curso, valindose
para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder
dotarlo de un sentido acorde con la intencin realmente querida por las
partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden
contractual.
En este contexto, la casacin no modifica o desnaturaliza el fenmeno
interpretativo propiamente dicho, sino, mas bien, por mor de su naturaleza
y funcin, particulariza la materia objeto de interpretacin en orden a
aquellos mbitos que se proyectan sobre cuestiones de derecho y de no
facto. Aunque esta diferenciacin resulta siempre difcil de fijar en trminos
absolutos, conviene reiterar que la interpretacin del contrato est
reservada a la apreciacin soberana de los Tribunales de instancia, salvo
que sea absurda, arbitraria o manifiestamente ilgica ( SSTS 12 de junio de
2009 EDJ 2009/120218, y 8 de febrero de 2010 EDJ 2010/9914,.
Competencia que alcanza tanto a la valoracin y fijacin de los datos y
hechos significativos del entramado contractual, a su alcance negocial y al
propsito de la intencin y conducta de los contratantes; todo ello sin
perjuicio de los pronunciamientos y razonamientos lgicos jurdicos que se
acompaen en su fundamentacin. Por su parte, la cuestin de derecho,
como contraste o aplicacin de normas de Derecho objetivo, se proyecta
sobre la propia valoracin de las normas interpretativas, como preceptos de
derecho material, sobre la calificacin del contrato, su integracin normativa
y su posible conversin, entre otros posibles mbitos. ( STS de 12 de junio
2008 EDJ 2008/118938,.
3. En el presente caso, la parte recurrente, con base a la infraccin de los
artculos citados en el segundo motivo de casacin, configura la cuestin de
derecho objeto de interpretacin por esta Sala en torno a la errnea
calificacin jurdica del contrato que realiza el Tribunal de segunda Instancia,
al entender, desde su personal valoracin interpretativa, que se desconoce
la naturaleza mixta del contrato celebrado y, por tanto, su carcter
complejo derivado de un pacto de compraventa, que obligara a la entrega
de las parcelas y al pago de su correspondiente precio, y de un pacto de
95

obligacin de hacer, o de ejecucin de obra, que obligara a su ejecucin y

correspondiente pago en un momento posterior o diferido de la anterior
obligacin.
Al respecto, conviene sealar que la recurrente en su argumentacin incurre
en el vicio de hacer supuesto de la cuestin, pues toda ella viene referida
con la finalidad de sustituir la interpretacin contractual que realizan los
tribunales de Instancia por la suya propia. En todo caso, tambin hay que
sealar que igual suerte correra la argumentacin si se hubiese planteado
en el mbito doctrinal de la atipicidad contractual derivada de los
denominados contratos mixtos. En efecto, en estos contratos la razn de su
atipicidad no depende de la mera voluntad de las partes, ya que reside en
su presupuesto causal que se configura a travs de elementos que
pertenecen a tipos de contratos diferentes, casos de la donacin mixta o del
contrato mixto de permuta y compraventa, entre otros. Del mismo modo, la
unidad contractual que cabe predicar de estos contratos determina, por lo
general, el cumplimiento recproco de las obligaciones contempladas, salvo
que se pactara expresamente un rgimen de ejecucin prestacional
diferenciado para cada una de ellas. Ninguno de estos dos extremos se dan
en el presente caso, en donde, en primer trmino, la obligacin de hacer la
obra de urbanizacin de las parcelas no modifica la tipicidad propia del
contrato de compraventa pudiendo ser reconducida a la modalidad de la
"emptio rei speratae", de forma que dicha obligacin de hacer, como
obligacin de resultado, opera como una autntica condicin para que se
produzca la obligacin del pago de precio convenido. En segundo trmino, y
abundando en la tipicidad expuesta, tampoco puede sostenerse que de la
literalidad del contrato se infiera expresamente que las partes pactaran un
rgimen de ejecucin autnomo y separado para esta obligacin de hacer
quedando, por tanto, comprendida en la obligacin de entrega que incumbe
al vendedor.
Tribunal Supremo Sala 1, S 14-11-2012, n 658/2012, rec. 944/2010
Pte: Ordua Moreno, Francisco Javier
Recurso de casacin.
Interpretacin gramatical referida al sentido literal ( artculo 1281 del
Cdigo Civil EDL 1889/1): objeto del contrato y condicin resolutoria
expresa. Incumplimiento esencial. Referencia a la clusula rebus sic
stantibus: disminucin del volumen de edificacin.
TERCERO.-.- 1. Amparado en el ordinal segundo del artculo 477.2 de la LEC
2000 EDL 2000/77463 , el recurso de casacin se estructura en cinco
motivos. En el motivo primero se aduce infraccin de los arts. 1281, 1282 y
1285 del Cdigo Civil EDL 1889/1 , ponindose de manifiesto que una
correcta interpretacin de las estipulaciones de la escritura y del contrato
privado de compraventa conduce a concluir tanto que el objeto contractual
qued perfectamente delimitado por medio de la unin de la Ficha
Urbanstica de la parcela, es decir, se compra en 2005 una finca con unas
caractersticas urbansticas determinadas para obtener un nmero
determinado de viviendas con arreglo a aquella Ficha, como que el precio se
obtendra por unidad de medida. En el motivo segundo se alega vulneracin
del art. 1166, prrafo primero, en relacin con el art. 1124 del Cdigo Civil
96

EDL 1889/1, argumentndose que la revisin del planeamiento urbanstico

que redujo el aprovechamiento de la parcela es hecho ajeno a la voluntad
de las partes contratantes que ha alterado sustancialmente las
circunstancias contractuales, con la inevitable consecuencia de producirse
determinados efectos que atentan contra la debida equivalencia de las
prestaciones, razn por la que se esgrimi la clusula rebus sic stantibus
como motivo para instar la resolucin del contrato. En el motivo tercero se
aduce vulneracin de los arts. 1254, 1262, prrafo primero, y 1258, en
relacin con los arts. 3.2 y 7.2 del Cdigo Civil EDL 1889/1 , sostenindose
que la revisin del planeamiento urbanstico que redujo el aprovechamiento
de la parcela es hecho ajeno a la voluntad de las partes contratantes que ha
alterado sustancialmente las circunstancias contractuales, debindose
adecuar el contenido contractual a las nuevas circunstancias urbansticas de
la parcela, ponderndose equitativamente el precio de la finca a las actuales
circunstancias urbansticas. En el motivo tercero -bis- se alega infraccin del
art. 1124, prrafos primero, segundo, tercero y cuarto, en relacin con el
ltimo prrafo del art. 1100, con base en la existencia de entrega de cosa
distinta o aliud pro alio al haberse entregado una finca que no rene las
caractersticas urbansticas recogidas en la Ficha Urbanstica que se
incorpor al contrato de compraventa. En el motivo cuarto se alega
infraccin de los arts. 1261, 1262, prrafo primero, 1265, 1266, prrafo
primero, 1271, prrafo primero, 1274 y 1275, todos ellos en relacin con el
art. 1300 del Cdigo Civil EDL 1889/1, ponindose de manifiesto que hubo
error invalidante del consentimiento prestado por la compradora al recaer
sobre la sustancia de la cosa que fue objeto del contrato - aprovechamiento
urbanstico, luego reducido por la autoridad local-.
En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.
2. Como se ha sealado, desde el plano metodolgico, el presente caso
plantea como primera cuestin la interpretacin del contrato celebrado en
orden a la configuracin del entramado de derechos y obligaciones que
asumieron las partes y a la dinmica de sus respectivos ejercicios y
cumplimientos. En este sentido, entre otras, Sentencia de 14 de noviembre
de 2012 (num. 654, 2012) EDJ 2012/321048, est Sala ha destacado que
"aunque el mbito de la interpretacin gramatical, referida al - sentido
literal - que dispone el artculo 1281 del Cdigo Civil EDL 1889/1, no supone,
en rigor, una subordinacin del criterio subjetivo manifestado por la
voluntad o la intencin de las partes, que siempre hay que buscar de
manera preferente, (prrafo segundo del citado artculo), no obstante,
desde su funcin como presupuesto impulsor del fenmeno interpretativo,
cuando los trminos son claros y no dejan duda alguna sobre la intencin
querida por los contratantes, la interpretacin literal es el punto de partida y
tambin debe ser el punto de llegada del curso interpretativo.
En este caso, pese a las alegaciones de la parte recurrente, motivos primero
y tercero del recurso, esto es lo que ocurre en los principales extremos
debatidos. En efecto, desde la interpretacin literal la determinacin del
objeto del contrato no plantea duda interpretativa pues de su estipulacin
primera se infiere, claramente, la configuracin del mismo, esto es, que el
precio queda referido a "la venta de la finca con su citado aprovechamiento
urbanstico" y que ste queda referido, a su vez, al "estado de
aprovechamiento que presenta la finca en el momento de la venta"; todo
ello con relacin a la escritura de compraventa, de 30 junio 2005,
97

determinante del marco contractual que

independencia del anterior contrato privado.

fijaron

las

partes,

con

3. Esta perspectiva en la interpretacin del marco contractual tambin

ilustra el juego resultante de la facultad resolutoria ejercitada por los
vendedores, pues la estipulacin tercera del contrato tampoco alberga duda
interpretativa al respecto determinando la condicin resolutoria expresa, en
favor de los vendedores, en relacin a la falta de pago del precio aplazado:
"en uno cualquiera de los plazos convenidos".
La interpretacin literal es, por lo dems, concordante con el papel que
desempea el cumplimiento de la obligacin como eje central de la
dinmica resolutoria y que esta Sala ha resaltado en reiteradas ocasiones,
particularmente en la Sentencia de 7 noviembre 2012 (num. 639, 2012) EDJ
2012/316587 . En el presente caso, la legitimacin activa para el ejercicio
de la facultad resolutoria por parte de los vendedores queda perfectamente
constatada. En primer trmino, porque del marco contractual, estipulacin
cuarta, se infiere claramente que dicha facultad no estaba prevista en favor
de la parte compradora en atencin al supuesto que alega, esto es, "que se
entregue la posesin del resto de la finca libre de inquilinos y moradores"
pues, en dicho caso, la previsin contractual slo otorgaba el derecho a los
compradores "de poder retener el importe del ltimo plazo estipulado";
cuestin distinta de poder resolver el propio contrato. En segundo trmino, y
dentro del cumplimiento como eje central de la dinmica resolutoria, porque
ambas instancias confirman que, a fecha del 30 junio 2006, slo una mnima
parte de la finca vendida no se encontraba libre de ocupantes, con lo que,
en todo caso, ya de acuerdo con la categora conceptual del incumplimiento
esencial, o bien respecto de la tipologa jurisprudencial de este tipo de
incumplimiento, especialmente del "aliud pro alio", de la idoneidad de la
cosa o de la frustracin de la finalidad del contrato, dicho incumplimiento no
merece la calificacin de esencial y, por tanto, no puede excepcionar la
aplicacin de la facultad resolutoria. (motivo tercero bis del recurso).
4. Respecto de la alegacin de la clusula rebus sic stantibus (estando as
las cosas), motivo segundo del recurso, conviene dejar sentado, sin perjuicio
de lo ya sealado en el recurso extraordinario por infraccin procesal, que
en el presente caso no concurren los presupuestos para su posible
aplicacin. As se desprende claramente de la interpretacin del marco
contractual, clusulas primera y segunda, en donde la finca se compra por
un precio determinado "con el aprovechamiento urbanstico que presenta en
ese momento" y, en donde, en todo caso, a la fecha de 15 julio 2007 la
compradora viene obligada al pago de la totalidad del precio de venta an
no satisfecho, "con independencia de la aprobacin, o no, de la revisin del
Plan General o del otorgamiento, o no, de la correspondiente licencia de
obras". Con lo que difcilmente se puede sostener que la modificacin o el
resultado final del aprovechamiento urbanstico fue un hecho ajeno a la
previsin contractual. Todo ello sin contar que como tiene sealada esta
Sala, entre otras, Sentencia de 22 abril 2004 EDJ 2004/17047 la posible
disminucin del volumen de edificabilidad del inmueble comprado "no es
radicalmente imprevisible" cuando la compradora es una sociedad dedicada
al sector de la construccin y, por tanto, conocedora de estos riesgos y de
su posible estipulacin en el contrato. En parecidos trminos, y a mayor
abundamiento, respecto del pretendido error del consentimiento prestado
por la entidad compradora (motivo cuarto del recurso).
98

Como proyeccin del presupuesto causal que informa su rgimen, y

conforme a su moderna formulacin en los textos de referencia, el
incumplimiento esencial tambin se proyecta como una valoracin o
ponderacin de la idoneidad de los resultados, beneficios o utilidades que
lgicamente caba esperar de la naturaleza y caractersticas del contrato
celebrado ( SSTS de 18 de mayo de 2012, nm. 294/2012, 29 de octubre de
2012, nm. 619/2012 y 8 de noviembre de 2012, nm. 644/2012, en
relacin con la conformidad en la entrega de la cosa; y STJUE de 3 de
octubre de 2013 en relacin a la falta de conformidad y su proyeccin en la
reduccin del precio o, en su caso, resolucin del contrato).
Tribunal Supremo Sala 1, S 18-5-2012, n 294/2012, rec. 185/2010
Pte: Ordua Moreno, Francisco Javier
Recurso de casacin.
Enunciacin del motivo primero y tercero del recurso.
La accin de cumplimiento y la exceptio non adimpleti contractus.
Caracterizacin y diferenciacin de otras figuras jurdicas.
CUARTO.- 1. El escrito de interposicin del recurso de casacin se articula en
tres motivos. En el primer motivo se denuncia infraccin por inaplicacin de
los artculos 1445 y 1500 del Cdigo Civil EDL 1889/1 , en relacin con los
artculos 1089, 1091, 1255, 1256, 1258, 1279 y 1281 del mismo texto legal.
En el motivo tercero se denuncia la indebida aplicacin del artculo 1124 del
Cdigo Civil EDL 1889/1 en relacin con el artculo 1500, 1281 prrafo 1, y
1285 del CC EDL 1889/1 y la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo
relativa a la inexistencia de mora o incumplimiento culpable por el simple
retraso o cumplimiento tardo de las obligaciones ( Sentencias del Tribunal
Supremo de 2 de febrero de 2005 EDJ 2005/6939, de 20 de junio de 1993
EDJ 1993/6043, de 1 de junio de 1996 EDJ 1996/4186, de 16 de diciembre
de 1968 y 9 de junio de 1986 EDJ 1986/3908).
La relacin existente ente ambos motivos respecto a la fundamentacin del
cumplimiento del contrato y, en su caso, de la improcedencia tcnica a la
hora de apreciar el incumplimiento, aconsejan que su examen se realice
conjuntamente.
Los motivos deben ser desestimados.
2.- Como hemos destacado en el Fundamento Primero, en orden a la mejor
comprensin del debate y del recurso planteado, la cuestin de fondo del
litigio es si la pretensin de cumplimiento que alega la parte recurrente
debe entenderse realizada conforme a lo estipulado en el contrato privado
de compraventa, suscrito el 8 de agosto de 2006; cuestin que, por otra
parte, se haya ntimamente ligada al carcter sinalagmtico y el principio de
reciprocidad de obligaciones que implcitamente subyace en la naturaleza
del contrato de compraventa, artculo 1445 del Cdigo Civil EDL 1889/1, y
en la inequvoca obligacin del comprador de pagar el precio previsto en el
artculo 1500 del mismo Cuerpo legal.
99

En esta lnea, por cumplimiento de la obligacin debe entenderse todo acto

que comporte una exacta ejecucin de la prestacin debida reportando la
satisfaccin del inters del acreedor. De esta forma, la valoracin del
cumplimiento requiere del contraste entre los actos reales llevados a cabo
en la prestacin y su posible ajuste o adecuacin a los establecidos en el
programa de prestacin inicialmente pactado. La exactitud de la prestacin
ejecutada, por tanto, constituye un presupuesto para poder apreciar que el
deber de prestacin se ha realizado perfectamente cumplido. No es otro el
alcance general que nuestro Cdigo Civil EDL 1889/1 otorga a la identidad y
la integridad de la prestacin como requisitos objetivos del pago, artculos
1157, 1166 y 1169, destacndose que "no se entender pagada una deuda
sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la
prestacin en que la obligacin consista", que "al deudor de una cosa no
puede obligar a su acreedor a recibir otra diferente, aun cuando fuere de
igual o mayor valor que la debida", o que "a menos que el contrato
expresamente lo autorice, no podr compelerse al acreedor a recibir
parcialmente las prestaciones en que consista la obligacin".
Cuando esta razn de exactitud se quiebra, el demandado puede
defenderse oponiendo a la demanda la excepcin de incumplimiento
contractual (exceptio non adimpleti contractus). Dicha excepcin, como se
ha sealado con anterioridad, en el marco del carcter sinalagmtico de la
relacin obligatoria y del principio de reciprocidad de las obligaciones, se ha
consolidado, de manera general, como un derecho o facultad dispuesto para
poder rechazar el cumplimiento de una obligacin que no se ajuste a una
exacta ejecucin de la prestacin debida con la consiguiente insatisfaccin
del acreedor, proyectndose sus efectos a paralizar o enervar la pretensin
dirigida a obtener el cumplimiento de la prestacin. Se trata, pues, de un
medio de defensa que supone una negativa provisional al pago que
suspende, o paraliza a su vez, la ejecucin de la prestacin a su cargo
mientras la otra parte no cumpla con exactitud ( SSTS de 17 de febrero de
2003 EDJ 2003/2052,, 21 de marzo de 2001, y 12 de julio de 1991 EDJ
1991/7742,. En esta lnea, la doctrina jurisprudencial tambin ha precisado
que la excepcin requiere que se trate del incumplimiento de una obligacin
bsica, no bastando el cumplimiento defectuoso de la prestacin, ni el mero
incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias ( SSTS de 26
de junio de 2002 EDJ 2002/23900,, 20 de junio de 2002 EDJ 2002/23874,, 28
de abril de 1999,, 22 de octubre de 1997 EDJ 1997/7802, y 3 de diciembre
de 1992 EDJ 1992/11942,.
3. Delimitada, en estos trminos, la correlacin existente entre la accin de
cumplimiento y la exceptio non adimpleti contractus, tambin conviene, en
aras a la mejor comprensin del correcto alcance de los motivos y
alegaciones vertidas en el presente caso, que puntualicemos, pese a su
ineludible proximidad conceptual, las diferencias existentes en la correlacin
de la exceptio non adimpleti contractus y el incumplimiento resolutorio del
artculo 1124 del Cdigo Civil EDL 1889/1. En primer trmino, y respecto a
sus efectos, hay que sealar que la excepcin de incumplimiento no reporta
una modificacin de la relacin obligatoria, pues su aplicacin provoca una
mera suspensin provisional del cumplimiento de la obligacin; por contra,
la pretensin resolutoria supone el ejercicio de una facultad de
configuracin jurdica que reporta la modificacin de la relacin obligatoria
100

por medio de su efecto resolutorio ( STS de 5 de noviembre de 2007 EDJ

2007/206008,.
En segundo trmino, conforme a lo afirmado, y en relacin al mbito comn
de la valoracin del incumplimiento, hay que sealar que la gravedad
requerida en el incumplimiento se sita en dos planos o perspectivas que
deben ser matizadas. As, en la aplicacin de la exceptio, resulta suficiente
con que dicha gravedad o entidad del incumplimiento revele una quiebra
bsica o esencial respecto de la exactitud del programa de prestacin
acordado que, por lo general, seguir siendo til a los intereses del acreedor
si se sumple satisfactoriamente. Sin embargo, en la dinmica resolutoria, la
gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situacin de
quiebra bsica de los elementos bsicos respecto de la posible satisfaccin
de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa tipologa de los
llamados incumplimientos esenciales (imposibilidad sobrevenida fortuita,
transcurso del trmino esencial, aliud pro alio, imposibilidad de alcanzar los
rendimientos o utilidades previstos, o la frustracin del fin del contrato ( STS
de 20 de diciembre de 2006 EDJ 2006/345596,.
Desde estas puntualizaciones, se comprende mejor la correlacin que puede
darse en la valoracin de la gravedad del incumplimiento exigido. As, en el
plano de aplicacin de la exceptio, y aunque no resulte necesario conforme
a la finalidad y funcin de la figura, las partes pueden recurrir a extremos de
prueba que, en principio, pueden servir tanto para la posible apreciacin del
incumplimiento resolutorio, como para reforzar la aplicacin de la exceptio.
En el presente caso, las alegaciones referidas al posible retraso en el
cumplimiento de las obligaciones de gestin urbanstica. Sin embargo, en el
plano de la accin resolutoria, y dada la trascendencia de la situacin de
irreversibilidad de la utilidad de la prestacin, los extremos de prueba que
podran servir para acreditar la aplicacin de la exceptio resultan
insuficientes ante la necesidad de probar el incumplimiento esencial
respecto de la posible satisfaccin de los intereses del acreedor. En el
ejemplo sealado, que el cumplimiento de las obligaciones de gestin
urbansticas hubiese estado configurado bajo un plazo o trmino esencial de
cumplimiento.
En el presente caso, la sentencia de Primera Instancia realiza un
planteamiento correcto de la cuestin litigiosa, centrando su valoracin en
el marco de la pretensin de cumplimiento de la actora y la correspondiente
excepcin al mismo. Cuestin que resuelve apreciando el incumplimiento
respecto de la exactitud del principio de prestacin pactado, referido a la
obligacin de entregar las parcelas totalmente urbanizadas, tal y como
resulta de la interpretacin del contrato privado de compraventa. Si bien, el
fundamento que hace descansar sobre el artculo 1256 del Cdigo Civil EDL
1889/1 resulta muy general y poda haberse concretado respecto de los
artculos 1157, 1166 y 1169 del Cdigo Civil EDL 1889/1 , que contemplan
los aspectos esenciales del principio de exactitud de la prestacin. Por su
parte, la sentencia de la Audiencia EDJ 2009/276365, con pronunciamientos
que ya hemos sealado susceptibles de mejora tcnica, y en aras de
reforzar la fundamentacin de la sentencia de primera Instancia, cuestin
que resultaba innecesaria en el mbito conceptual y de aplicacin de la
exceptio examinado, destaca en su valoracin del grado de cumplimiento
del contrato el papel determinante de los retrasos constatados en la gestin
urbanstica proyectada en el contrato de compraventa. Pronunciamientos
101

que, tal y como se infieren de la sentencia, deben quedar comprendidos en

el estricto marco de la pretensin de cumplimiento ejercitada, sin prejuzgar
o condicionar la posible utilizacin por la recurrente de otros medios o
medidas de defensa que pueda o pudieran interesar.
En esta lnea de precisiones doctrinales tambin hay que sealar que si
bien, conforme a las alegaciones de la recurrente, la equivalencia absoluta
que realiza la sentencia de la Audiencia EDJ 2009/276365 respecto del
otorgamiento de la escritura pblica y la entrega de la cosa resulta
exagerada y, por tanto, incorrecta tcnicamente, ya que las partes pueden
diferir el momento traslativo, no obstante, en el presente caso dicha opcin
no qued configurada contractualmente, de forma que la obligacin de
entrega de la cosa vendida, ya instrumental o materialmente, debi ser
conforme con el contrato en cuanto a su identidad, calidad y cantidad
pactado, artculos 1445, 1461 y 1469 del Cdigo Civil EDL 1889/1; extremo
que, en el marco de la prueba practicada, y no impugnada por la recurrente,
qued acreditado que no se cumpli satisfactoriamente.
Enunciacin del motivo segundo del recurso.
Interpretacin y atipicidad contractual. Contrato mixto.
QUINTO.- 1. En dicho motivo se denuncia infraccin de los artculos 1281
prrafo 1 y 1285, en relacin con los artculos 1462, 1544 y 609, todos ellos
del Cdigo Civil EDL 1889/1 . En el motivo se plantea una cuestin de ndole
interpretativa, denunciando que la sentencia EDJ 2009/276365 desconoce la
naturaleza compleja del contrato suscrito y sus respectivos efectos.
El motivo debe ser desestimado.
2. En el mbito de la interpretacin de los contratos la interpretacin
gramatical, referida al "sentido literal" que dispone el artculo 1281 del
Cdigo Civil EDL 1889/1, no supone, en rigor, una estricta subordinacin del
criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intencin de las partes;
mas bien, por el contrario, el citado precepto, prrafo segundo, destaca la
prevalencia final de la voluntad realmente querida por las partes
contratantes ( STS 18 de junio 1992 EDJ 1992/6525,. Su relevancia, por
tanto, hay que observarla fuera de esta liza dialctica y dentro de la unidad
del fenmeno interpretativo en su conjunto. En esta lnea, el sentido literal,
como criterio hermenetico, destaca por ser el presupuesto inicial del
fenmeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se
atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta
intencin de los contratantes y se ajusta o delimita el propsito negocial
proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicacin o
contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los
trminos son claros y no dejan duda alguna sobre la intencin querida por
los contratantes, la interpretacin literal es el punto de partida y tambin el
punto de llegada del fenmeno interpretativo; de forma que se impide, so
pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaracin
que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretacin literal
colabora decisivamente en orden a establecer la cuestin interpretativa,
esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacos, o la
propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables,
de suerte que el fenmeno interpretativo deba seguir su curso, valindose
102

para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder

dotarlo de un sentido acorde con la intencin realmente querida por las
partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden
contractual.
En este contexto, la casacin no modifica o desnaturaliza el fenmeno
interpretativo propiamente dicho, sino, mas bien, por mor de su naturaleza
y funcin, particulariza la materia objeto de interpretacin en orden a
aquellos mbitos que se proyectan sobre cuestiones de derecho y de no
facto. Aunque esta diferenciacin resulta siempre difcil de fijar en trminos
absolutos, conviene reiterar que la interpretacin del contrato est
reservada a la apreciacin soberana de los Tribunales de instancia, salvo
que sea absurda, arbitraria o manifiestamente ilgica ( SSTS 12 de junio de
2009 EDJ 2009/120218, y 8 de febrero de 2010 EDJ 2010/9914,.
Competencia que alcanza tanto a la valoracin y fijacin de los datos y
hechos significativos del entramado contractual, a su alcance negocial y al
propsito de la intencin y conducta de los contratantes; todo ello sin
perjuicio de los pronunciamientos y razonamientos lgicos jurdicos que se
acompaen en su fundamentacin. Por su parte, la cuestin de derecho,
como contraste o aplicacin de normas de Derecho objetivo, se proyecta
sobre la propia valoracin de las normas interpretativas, como preceptos de
derecho material, sobre la calificacin del contrato, su integracin normativa
y su posible conversin, entre otros posibles mbitos. ( STS de 12 de junio
2008 EDJ 2008/118938,.
3. En el presente caso, la parte recurrente, con base a la infraccin de los
artculos citados en el segundo motivo de casacin, configura la cuestin de
derecho objeto de interpretacin por esta Sala en torno a la errnea
calificacin jurdica del contrato que realiza el Tribunal de segunda Instancia,
al entender, desde su personal valoracin interpretativa, que se desconoce
la naturaleza mixta del contrato celebrado y, por tanto, su carcter
complejo derivado de un pacto de compraventa, que obligara a la entrega
de las parcelas y al pago de su correspondiente precio, y de un pacto de
obligacin de hacer, o de ejecucin de obra, que obligara a su ejecucin y
correspondiente pago en un momento posterior o diferido de la anterior
obligacin.
Al respecto, conviene sealar que la recurrente en su argumentacin incurre
en el vicio de hacer supuesto de la cuestin, pues toda ella viene referida
con la finalidad de sustituir la interpretacin contractual que realizan los
tribunales de Instancia por la suya propia. En todo caso, tambin hay que
sealar que igual suerte correra la argumentacin si se hubiese planteado
en el mbito doctrinal de la atipicidad contractual derivada de los
denominados contratos mixtos. En efecto, en estos contratos la razn de su
atipicidad no depende de la mera voluntad de las partes, ya que reside en
su presupuesto causal que se configura a travs de elementos que
pertenecen a tipos de contratos diferentes, casos de la donacin mixta o del
contrato mixto de permuta y compraventa, entre otros. Del mismo modo, la
unidad contractual que cabe predicar de estos contratos determina, por lo
general, el cumplimiento recproco de las obligaciones contempladas, salvo
que se pactara expresamente un rgimen de ejecucin prestacional
diferenciado para cada una de ellas. Ninguno de estos dos extremos se dan
en el presente caso, en donde, en primer trmino, la obligacin de hacer la
obra de urbanizacin de las parcelas no modifica la tipicidad propia del
103

contrato de compraventa pudiendo ser reconducida a la modalidad de la

"emptio rei speratae", de forma que dicha obligacin de hacer, como
obligacin de resultado, opera como una autntica condicin para que se
produzca la obligacin del pago de precio convenido. En segundo trmino, y
abundando en la tipicidad expuesta, tampoco puede sostenerse que de la
literalidad del contrato se infiera expresamente que las partes pactaran un
rgimen de ejecucin autnomo y separado para esta obligacin de hacer
quedando, por tanto, comprendida en la obligacin de entrega que incumbe
al vendedor.
Tribunal Supremo Sala 1, S 29-10-2012, n 619/2012, rec. 486/2010
Pte: Ordua Moreno, Francisco Javier
PRIMERO.- 1. En el presente caso la parte recurrente, mercantil promotora
de un conjunto de viviendas unifamiliares, plantea como cuestin general la
posible responsabilidad de los restantes intervinientes en el proceso
constructivo en los hechos que condujeron a su condena por incumplimiento
de los contratos de compraventa y por vicios ruingenos, debiendo hacer
frente, principalmente, a las obras que fueron precisas y necesarias en las
viviendas de los compradores, ya por vicios constructivos, o bien por
omisiones y ausencias de lo ofertado, como al abono del importe de obras
de reparacin encomendadas a terceros.
2. En este contexto y al amparo del ordinal segundo del artculo 477. 2 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463, el recurso de casacin se
articula en cuatro motivos. En el primero, denuncia la infraccin de los
artculos 1145 1124 y 1591 del Cdigo Civil EDL 1889/1 , alegando que
existe error en la consideracin de la accin ejercitada por la actora ahora
recurrente, ya que la accin ejercitada por esta parte es la del art. 1145 del
Cdigo Civil EDL 1889/1, es decir la accin de repeticin contra los
intervinientes en el proceso constructivo, con la consecuencia de que no le
corresponde al actor la obligacin de acreditar las responsabilidades en que
incurrieron los demandados, que ya fueron establecidas por la sentencia
anterior, indicando el recurrente que no est ejercitando una accin de
responsabilidad decenal ex art. 1591 del Cdigo Civil EDL 1889/1, accin
que ya qued agotada en el procedimiento anterior. En el segundo motivo
se alega la infraccin del art. 17. 7 de la Ley de Ordenacin de la
Edificacin, ya que partiendo del hecho no discutido de la intervencin de
los profesionales demandados en la firma del correspondiente certificado de
fin de obra, resulta evidente la responsabilidad de los mismos generada por
tal ttulo, y en apoyo de su pretensin cita sentencias de Audiencias
Provinciales y opiniones doctrinales sobre el particular. En el tercer motivo
se alega la infraccin del artculo 1593 del Cdigo Civil EDL 1889/1 y la
interpretacin que al indicado precepto establece la sentencia de esta Sala
de fecha 27 febrero 2002, (recurso 2791/1996) EDJ 2002/3109, indicando el
recurrente que se produce la vulneracin de dicho precepto ya que
reconocido el retraso en la entrega, tambin se redujo la pretensin
econmica por el hecho de la ampliacin del encargo y de la obra y el
consiguiente incremento del plazo de entrega, aadiendo, no obstante, que
los aumentos de obra acreditados resultan claramente insignificantes con
relacin al volumen total de la obra contratada. En el cuarto motivo se alega
la infraccin de los arts. 1961 y 1971 del Cdigo Civil EDL 1889/1 , al
entender que la sentencia recurrida desestima indebidamente la
104

reclamacin relativa a las omisiones o ausencias de determinadas partidas y

la referente a defecto de superficie en base al hecho de tener la actora que
haber comprobado en su momento que las prestaciones recibidas y la
superficie de los Chalets eran las adecuadas, cuando en base a los
preceptos invocados y al art. 18. 2 de la LOE, la demanda se ejercit dentro
del plazo legal de prescripcin.
En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.
Contrato de obra. Accin de regreso: Presupuestos y requisitos de aplicacin
( Artculo 1145, prrafo segundo del Cdigo Civil EDL 1889/1). Carga de la
prueba.
Responsabilidad por retraso en la entrega de la obra. Clusula penal y
novacin modificativa del objeto.Requerimiento y mora. Entrega y
conformidad. Concepto de "Inters jurdicamente atendible".
SEGUNDO.-.- 1. En relacin con el primer motivo conviene sealar, en contra
de lo pretendido por la parte recurrente, que la Sentencia de Apelacin EDJ
2009/402212 no incurre en un error a la hora de calificar la accin
ejercitada, esto es, la accin de repeticin contra los restantes
intervinientes en el proceso constructivo, cuestin que no es estimada
porque previamente ha sido considerada y valorada (Fundamentos tercero y
cuarto de la Sentencia).
En este sentido, el prrafo segundo del artculo 1445 del Cdigo Civil EDL
1889/1, concede al deudor que realiz el pago la facultad de poder reclamar
de sus codeudores la parte correspondiente a cada uno, con los intereses
del anticipo. Facultad que doctrinalmente denominamos "derecho de
regreso" y que viene configurada en orden a un derecho de crdito surgido
"ex novo" por el hecho del pago, que permite a su titular reclamar a cada
codeudor su parte en la deuda; de forma que la consecuencia de regreso no
es otra que operar una divisin o fragmentacin de la deuda en el marco de
la relacin interna entre los codeudores.
De la caracterizacin de la figura se infiere que su aplicacin requiere tanto
de la regularidad del pago satisfecho, es decir, que se trate de un pago
debido, vlido y eficaz, dado que determina la extincin de la obligacin,
como de la determinacin de la participacin de cada codeudor en la
obligacin cumplida. En el caso que nos ocupa, y esto es lo relevante, segn
los hechos probados, no se da la concurrencia de ninguno de estos
presupuestos o requisitos para su correspondiente ejercicio.
En efecto, si nos planteamos la regularidad del pago realizado, es decir, su
exigibilidad, validez y eficacia, nos encontramos, tal y como declaran ambas
Instancias, que en el procedimiento del que trae causa el pretendido
derecho de regreso de la parte recurrente, Sentencia de uno de marzo de
2005 del Juzgado de Primera Instancia, num. siete, de Santander,
confirmada por la Sentencia de 31 mayo 2006, de la Seccin Segunda de la
Audiencia Provincial de Cantabria EDJ 2006/87138, se resuelve que las
principales actuaciones objeto de condena son ausencias y defectos
directamente imputables a la promotora, que slo a ella le son exigibles, por
su oferta contractual; mientras que en lo referido a los vicios ruingenos,
propiamente dichos, la Sentencia hace referencias generales a la demanda,
105

al informe pericial practicado y al acta notarial; documentos no aportados al

presente pleito, que junto con las facturas presentadas y los gastos
debidamente acreditados resultan del todo necesarios para determinar, en
su caso, la posible participacin de los restantes intervinientes en el proceso
de edificacin. No se puede pretender, por tanto, una aplicacin ipso iure
del derecho de regreso, sino que el pago debe encontrar justificacin en el
negocio o causa que gener la obligacin solidaria, ni tampoco una
aplicacin indiferenciada del mismo que no respete la correcta
determinacin de la participacin de los deudores.
A idntica conclusin se llega si atendiendo a las reglas de la carga de la
prueba, Sentencias de 5 marzo 2012 (num. 80, 2012) EDJ 2012/36886 y 10
octubre 2012 (num. 580, 2012) EDJ 2012/305808 nos planteamos si a la
parte recurrente, que es la que pretende el ejercicio del derecho de regreso,
le era exigible una actividad probatoria, dentro de lo razonable y en funcin
del objeto del proceso, mayor de la efectivamente desplegada. Sin gnero,
de duda alguna, la respuesta debe de ser afirmativa.
2. Respecto al segundo motivo relativo a la infraccin del artculo 17. 7 de la
Ley de Ordenacin de la Edificacin, Ley 38/1999, de 5 noviembre EDL
1999/63355, debe rechazarse de plano. Dicha Ley entr en vigor el 6 mayo
2000, fecha en que sobradamente se haba previamente solicitado la
pertinente licencia de edificacin, habindose obtenido el correspondiente
visado del proyecto de construccin el mes de febrero del 2000, por lo que
no resulta de aplicacin el citado precepto legal.
A mayor abundamiento, y en la lnea de lo argumentado anteriormente,
debe sealarse que no cabe concluir, y por ende pretender, que de la
responsabilidad contemplada en el artculo 17. 7, sobre la veracidad y
exactitud de lo suscrito en el certificado final de obra, se infiera
automticamente la responsabilidad solidaria del director de la obra y del
director de la ejecucin respecto de la condena indemnizatoria impuesta al
promotor, sin que se hayan acreditado los presupuestos bsicos de su
resarcibilidad, esto es, su realidad, su imputacin y su cuanta.
Responsabilidad por retraso en la entrega de la obra. Clusula penal y
novacin modificativa del objeto. Entrega y conformidad. "Inters
jurdicamente atendible".
TERCERO.-.- 1. En el tercer motivo del recurso se plantea la procedencia de
una reclamacin indemnizatoria por el retraso en la ejecucin de los
trabajos de construccin, de acuerdo a la clusula penal establecida en el
contrato. En ambas instancias, conforme a los hechos probados, se
desestima la pretensin con sobrados argumentos.
En sntesis, la fundamentacin descansa en las siguientes valoraciones
jurdicas. En primer trmino, hay que sealar que la previsin contractual de
una clusula penal implica la constitucin de una obligacin accesoria que
sanciona el incumplimiento, o cumplimiento irregular, de una obligacin
contractualmente configurada. El resultado de esta nota de accesoriedad
comporta, salvo previsin contractual al respecto, que la modificacin del
objeto del cumplimiento, o de la prestacin resultante, condicione, a su vez,
la posible vigencia de la clusula penal conforme a la extensin o alcance
106

que dicha modificacin proyecte sobre el cumplimiento inicialmente

previsto.
En el presente caso, aunque la obligacin de entrega fue prevista
provisionalmente con fecha 30 abril 2001, y se entreg el 3 julio 2002, no
obstante, de las pruebas aportadas, y claramente del informe del Perito
judicial, se desprende que la promotora pact una ampliacin de la obra
inicialmente prevista, junto a numerosas alteraciones, que representaron
una novacin modificativa de la prestacin estipulada que necesariamente
afect al tiempo inicialmente previsto para el cumplimiento; de suerte que
debe entenderse que dicha modificacin tambin oper una prrroga del
plazo que deja sin fundamento de aplicacin a la meritada clasula penal.
En segundo trmino, y respecto de la pretensin indemnizatoria derivada
del hecho del retraso en la entrega de la obra, y dado que en la
configuracin de la obligacin de entrega no se le atribuy expresamente el
alcance de "mora solvendi" (1100, prrafo segundo, num. 1), debe
resolverse que la constructora no fue constituida en mora, pues la
promotora no cumpli con la exigencia ineludible del preceptivo
requerimiento, ni tampoco puso a su disposicin el resto del precio
adeudado ( artculo 1100, prrafo tercero, del Cdigo Civil EDL 1889/1).
Por ltimo, y a mayor abundamiento de lo anteriormente sealado,
Sentencia de esta Sala de 28 junio 2012 (num. 440,2 1012) EDJ
2012/201017 debe sealarse que al igual que ocurre con el mero retraso, ya
en el pago o en la entrega de la obra, que va acompaado de una
pretensin resolutoria del contrato, la pretensin indemnizatoria derivada
del retraso en la entrega tambin debe de sustentarse en "un inters
jurdicamente atendible", esto es, constatable en una pretensin no abusiva
o contraria al principio de la buena fe contractual. Fundamento que no se da
en el presente caso en donde, segn los hechos probados, la parte
recurrente no requiri de cumplimiento en el plazo inicialmente pactado, ni
posteriormente; solicit y acept la ampliacin de la obra encargada, con
certificaciones de aumento de obra, y liquid la relacin contractual con la
constructora sin ninguna reclamacin al respecto en los cinco aos
transcurridos.
2. El cuarto motivo alegado debe correr la misma suerte, sin duda el
fundamento de la desestimacin de la pretensin de la parte recurrente,
coincidente en ambas Instancias, no se debe o justifica en la prescripcin
extintiva de la accin ejercitada que, por otra parte, no ha sido objeto en el
debate planteado, sino en la falta de acreditacin, solo imputable a la
recurrente, de los errores y diferencias alegados en orden a los proyectos y
su respectivo desarrollo o ejecucin.
Pero, en todo caso, conforme a lo sealado en el motivo anterior y a lo
declarado en esta Sala en la Sentencia de 18 mayo 2012 num. (294, 2012)
EDJ 2012/97390, y a falta de previsin contractual al respecto, la entrega de
la cosa se configura como el momento adecuado para valorar la pertinente
conformidad respecto de la identidad, calidad y cantidad de prestacin
objeto del contrato, conformidad que en el presente caso cabe apreciar
directamente tanto de la aceptacin de la entrega de la obra, sin denunciar
o comunicar incumplimiento alguno, como del expediente de la recepcin
de la misma.
107

Tribunal Supremo Sala 1, S 8-11-2012, n 644/2012, rec. 877/2010

Pte: Ordua Moreno, Francisco Javier
PRIMERO.- 1. el presente caso plantea diversas cuestiones relacionadas con
la dinmica de la resolucin de la relacin obligatoria en la compraventa de
bienes de inmuebles, caso del carcter esencial del plazo previsto para la
entrega de la cosa, su conexin con el mero retraso, o la configuracin y
alcance de la licencia de primera ocupacin ya respecto de la obligacin de
entrega, o bien en el propio contenido de la relacin contractual. Tambin, y
en un sentido ms amplio, se plantea la extralimitacin en el ejercicio del
derecho de la facultad resolutoria por contravencin del principio de buena
fe.
2. Las cuestiones sealadas deben resolverse en el mbito de aplicacin de
la resolucin convencional, expresamente prevista por las partes. En este
sentido, debe resaltarse que es un hecho incontrovertido que los actores
celebraron con la promotora demandada sendos contratos, de fecha 19
agosto 2005 y 26 marzo 2007, respectivamente, destinados a la compra de
unos despachos profesionales, con garaje y archivo, en la Avenida de la
Industria nmero 29 C de la localidad de Tres Cantos. Dichos contratos, a los
efectos que aqu interesa, contenan una idntica estipulacin sexta con el
siguiente tenor:
"Las fincas objeto de esta compraventa sern entregadas no ms tarde de
agosto 2007. No obstante, dicho plazo podr ser prorrogado por seis meses
ms, prrroga que desde este momento consiente la parte compradora, sin
que ello origene penalizacin alguna para las partes.
Transcurrido este plazo sin que pueda formalizarse la entrega, el comprador
podr optar por:
Resolver el contrato, en cuyo caso la vendedora proceder a la restitucin
de las cantidades entregadas a cuenta ms los intereses legales.
Exigir el cumplimiento del contrato. En este supuesto las partes fijarn
libremente los nuevos plazos entrega".
En sntesis, en el iter procesal, la Sentencia de Primera Instancia estim la
demanda y desestim la reconvencin de los demandados, declarando la
resolucin de los contratos celebrados. La Audiencia confirm ntegramente
la sentencia recurrida desarrollando los argumentos de sta.
Recurso de casacin.
Plazo de entrega como trmino esencial. Licencia de Primera Ocupacin: su
imbricacin en la estructura contractual y desarrollo interpretativo.
Referencia a la crisis econmica.
SEGUNDO.-.- 1. Debe sealarse, previamente, que la parte recurrente
formul recurso extraordinario por infraccin procesal al amparo del artculo
469.1, apartado tercero, de la LEC 2000 EDL 2000/77463, por infraccin del
artculo 74.4 de dicho Cuerpo Legal y 1124 del Cdigo Civil EDL 1889/1.
108

Dicho recurso, por Auto de esta Sala, de uno de marzo de 2011, result
inadmitido por carencia manifiesta de fundamento ( artculo 473.2.2 de la
LEC 2000 EDL 2000/77463), y ello, porque denunciada la subordinacin
indebida de acciones, esto es, que no cabe instar la resolucin y para su
desestimacin el cumplimiento como hace la parte actora, defiende que la
nica posibilidad es a la inversa, instar el cumplimiento y slo en caso de
imposibilidad del mismo instar la resolucin contractual, argumento que no
puede estimarse dado que ya la Sala se ha pronunciado al respecto sobre
una cuestin similar, en Sentencia de 17 de enero de 2000 y ha estimado
que el artculo 1124 del Cdigo Civil EDL 1889/1 comprende el derecho de
opcin entre ambas acciones y el ejercicio subsidiario.
2. Respecto al recurso de casacin, que result admitido, la parte
recurrente, al amparo del ordinal segundo del artculo 477. 2 de la LEC 2000
EDL 2000/77463, formul el recurso en tres motivos.
En el motivo primero alega la infraccin de los artculos 1124, 1258, 1281 y
1283 del Cdigo Civil EDL 1889/1 . Defiende que la obligacin de obtener
licencia de ocupacin es accesoria y que el plazo no tiene en el contrato la
condicin de esencial. Manifiesta que no constando incumplimiento de la
obligacin principal no cabe estimar el incumplimiento como lo hace la
Audiencia. En el motivo segundo denuncia infraccin de lo dispuesto en el
artculo 7.1 del Cdigo Civil EDL 1889/1, por aplicacin indebida de la
doctrina jurisprudencial de los actos propios. Manifiesta que la actuacin de
los compradores, de entregar la documentacin necesaria para la concesin
de un crdito, posterior a la fecha de la resolucin prevista
contractualmente, evidencia la intencin de los compradores de cumplir,
cuestin que resulta incompatible con la esencialidad del plazo y la
consiguiente resolucin por dicha causa. En el motivo tercero alega
infraccin de lo dispuesto en el artculo 7.1 del Cdigo Civil EDL 1889/1, en
relacin con el artculo 3 y 1124 de dicho Cuerpo Legal, por inaplicacin del
principio de buena fe en el ejercicio de los derechos, pues la resolucin
obedeci a motivos impropios con la finalidad de esta facultad.
En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.
3. Metodolgicamente, las cuestiones planteadas en torno a la dinmica de
la resolucin contractual, motivo primero del recurso, vienen especialmente
vinculadas al marco interpretativo del contrato celebrado, esto es, al
alcance dado al pacto o estipulacin de la resolucin contemplada. En
efecto, segn quede determinado este alcance el retraso en la entrega y la
valoracin del incumplimiento tendrn un distinto sentido. De ah que
resulte necesario la bsqueda de la voluntad querida por las partes en la
reglamentacin contractual, cuestin que constituye un principio bsico de
la interpretacin contractual y que nuestro Cdigo contempla referido a la
"intencin comn de las partes", en el seno del artculo 1281.
En este contexto, conviene que traigamos a colacin dos sentencias de esta
Sala particularmente significativas al respecto.
En la primera de ellas, sentencia de 18 mayo 2012 (num. 294, 2012) EDJ
2012/97390, se sealaba que aunque en el mbito de la interpretacin de
los contratos la interpretacin gramatical, referida al "sentido literal" no
supone, en rigor, una estricta subordinacin del criterio subjetivo
109

manifestado por la voluntad o la intencin de las partes, criterio que resulta

siempre preferente, no obstante, cuando los trminos resultan claros y no
dejan duda alguna sobre la intencin querida por los contratantes, " la
interpretacin literal es el punto de partida y tambin debe ser el punto de
llegada del curso interpretativo ". En la segunda, sentencia de Pleno de 10
de septiembre de 2012, (num. 537, 2012 EDJ 2012/256202), referida a la
resolucin del contrato de compraventa por falta de obtencin de la licencia
de primera ocupacin, con la finalidad de sentar una doctrina general, sin
perjuicio de la labor interpretativa que resulte de cada caso, se fijaron los
siguientes criterios generales de interpretacin:
(i) La falta de cumplimiento del deber de obtencin de la licencia de primera
ocupacin por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carcter
esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un
incumplimiento esencial de la obligacin de entrega del inmueble, segn las
condiciones pactadas en el contrato.
(ii) Debe valorarse como esencial la falta de obtencin de licencia de
primera ocupacin en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes
conduzcan a estimar que su concesin no va a ser posible en un plazo
razonable por ser presumible contravencin de la legislacin y/o
planificacin urbanstica, ya que en ese caso se estara haciendo imposible
o poniendo en riesgo la efectiva incorporacin del inmueble al patrimonio
del adquirente.
(iii) De conformidad con las reglas sobre distribucin de la carga de la
prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la
que se formula la alegacin de incumplimiento, es decir, a la parte
vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificacin, a obtener la
licencia de primera ocupacin), probar el carcter meramente accesorio y
no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su
obtencin no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al
inmueble el uso adecuado.
Como puede observarse, conforme a la pauta metodolgica sealada,
ambas sentencias destacan el prisma prioritario de la interpretacin
contractual que resulte del plazo o de la obligacin de entrega de la cosa,
en orden a valorar el posible incumplimiento de la obligacin con eje central
de la dinmica resolutoria.
En el presente caso, de acuerdo con lo resuelto en ambas instancias, la
interpretacin de la clusula dispuesta a tal efecto conduce, desde su
sentido literal y sistemtico en los contratos celebrados, a confirmar el
carcter esencial del plazo de cumplimiento acordado. En este sentido no
puede desconocerse que la previsin contractual de la facultad resolutoria,
ligada al plazo de la entrega, constituye, por s misma, un claro criterio
objetivo de interpretacin en orden a la necesidad de ajustar la ejecucin de
la prestacin dentro del espacio temporal "expresamente fijado". Facultad
que, por lo dems, resulta equilibrada en el marco contractual al venir
tambin facultado el vendedor para dicha resolucin en caso de
incumplimiento de la parte compradora "de cualquiera de las obligaciones
de pago" recogidas en la estipulacin pertinente (clusula octava).

110

En esta lnea, la prrroga expresa del plazo (por seis meses) refleja, desde
su literalidad, la fijacin ltima acordada para que la prestacin pueda
considerarse cumplida.
En el plano doctrinal, por tanto, puede afirmarse que el carcter esencial del
plazo, bien por disposicin expresa de las partes, como en el presente caso,
o bien porque se deduzca de las circunstancias del caso en cuestin, se
erige en un elemento fundamental del contenido de la prestacin que
condiciona, en este sentido, el cumplimiento mismo de la obligacin, y en
consecuencia, el juego resultante de la dinmica resolutoria del contrato;
todo ello con independencia de la valoracin o transcendencia que se
pudiera derivar del propio retraso, en s mismo considerado, ya respecto del
retardo en la ejecucin de la prestacin, o bien del cumplimiento tardo
propiamente dicho.
4. De lo anteriormente sealado se desprende que la configuracin del
plazo, como trmino esencial, hace innecesario que se entre tanto en la
valoracin de las consecuencias del mero retraso de la prestacin, an
cuando sta fuera posible y til, como en el alcance de la falta de obtencin
de la licencia de primera ocupacin como causa de dicho retraso, pues la
vulneracin del plazo convenido genera para el acreedor un inmediato
derecho o facultad de resolucin quedando liberado del vnculo contractual.
No obstante, las categricas alegaciones de la parte recurrente en favor del
carcter no esencial y estrictamente accesorio de dicha licencia o, en su
caso, de su naturaleza extracontractual y meramente administrativa, deben
ser contestadas en el marco doctrinal que presenta esta figura.
En este sentido, no puede desconocerse que la licencia de primera
ocupacin, sin perjuicio de su tramitacin administrativa, queda imbricada
en la naturaleza contractual de la compraventa como un elemento
integrado en la obligacin del vendedor de entregar la cosa en condiciones
de ser utilizada para el uso o destino previsto. Su perspectiva contractual no
puede, por tanto, ponerse en cuestin pues se trata de una obligacin que
incumbe al promotor-vendedor al amparo del artculo 1258 del Cdigo Civil
EDL 1889/1, como una consecuencia inherente a la propia naturaleza del
contrato y conforme al principio de buena fe, el uso y la ley; conclusin que
no resulta alterada en su posible condicin de obligacin accesoria ya que
tanto el artculo 1097, como el 1469 del Cdigo Civil EDL 1889/1,
respectivamente, obligan a entregar la cosa con "todos sus accesorios" o
"todo lo que expresa el contrato", referencias que bien pueden interpretarse
en relacin con "todo aquello" que resulte de la naturaleza del contrato, de
su finalidad o de la idoneidad de su propio objeto.
Parecida argumentacin tambin puede sustentarse en la concurrencia y
sistematizacin de la responsabilidad contractual con responsabilidades
extracontractuales o legales en los procesos constructivos, principio de
compatibilidad de acciones, en donde, entre otras, Sentencia 22 de octubre
de 2012 (num. 584, 2012) EDJ 2012/24600, esta Sala tiene declarado que
incumbe al promotor- vendedor, como responsable ltimo y solidario,
responder tanto de los defectos constructivos, como "de la calidad e
idoneidad del producto final elaborado".
Determinada la perspectiva contractual que informa el papel que juega la
licencia de primera ocupacin, en el objeto del contrato de compraventa,
111

procede sealar su relacin en el mbito obligacional de la entrega de la

cosa. En este contexto, conviene puntualizar que el presunto carcter
accesorio de la licencia de primera ocupacin no resulta determinante al
quedar configurada contractualmente dicha licencia como un elemento
natural de la obligacin de entrega. En efecto, como hemos sealado, entre
otras, Sentencia de 29 de octubre de 2012 (num. 619, 2012) EDJ
2012/316586, la entrega de la cosa cumple, en primer trmino, una funcin
de transmisin posesoria acorde con la finalidad traslativa de la
compraventa, pero tambin viene configurada en orden al cumplimiento de
la obligacin como el momento adecuado, salvo previsin contractual al
respecto, para valorar su conformidad respecto de la identidad, calidad y
cantidad de la prestacin objeto del contrato; de ah que, en estos trminos
generales, no pueda considerarse cumplida la obligacin de entrega cuando
la "idoneidad de la prestacin" no resulte conformada con la pertienente
licencia de ocupacin, cuestin que permite al comprador rechazar o
excepcionar el cumplimiento as realizado de esta obligacin de entrega,
con las consecuencias derivadas en orden al posible incumplimiento del
vendedor y, en su caso, respecto del posible ejercicio de facultades
resolutorias del contrato. Todo ello sin perjuicio, como se ha sealado, de
previsin expresa en el contrato de un sentido distinto, o de la aplicacin de
la doctrina de actos propios respecto del comprador que mediante los
mismos presta inequvocamente su conformidad en relacin a la entrega
realizada.
Realizadas estas precisiones, conforme a la Sentencia de Pleno citada
anteriormente, el carcter esencial o accesorio de la licencia viene
determinado por dos criterios preferentemente. El primero de ellos, como no
puede ser de otra forma, queda determinado por la voluntad de las partes
con una estipulacin expresa al respecto. Si bien conviene recordar que el
supuesto del plazo investido como trmino esencial, aunque no haya
referencia expresa a la licencia, comporta idnticos efectos, es decir, el
incumplimiento del vendedor y la facultad resolutoria del comprador, con
independencia que el retraso se deba o no a la obtencin de dicha licencia.
El segundo de ellos viene determinado por la propia interpretacin del
marco contractual celebrado. En este sentido, siguiendo la Sentencia de
Pleno citada, pese a que no haya pacto expreso al respecto, el carcter
esencial de la licencia puede apreciarse "cuando su falta de obtencin
comporte un incumplimiento esencial de la obligacin de entrega del
inmueble, segn las condiciones pactadas en el contrato". Profundizando en
este criterio, y teniendo en cuenta las puntualizaciones realizadas ya en
orden al rgimen del plazo como trmino esencial, o bien a la integracin de
la licencia como elemento natural de la obligacin de entrega de la cosa,
conforme a la tipicidad contractual de la compraventa, se puede afirmar
tambin que en el marco de interpretacin que brinda este criterio el
carcter esencial de la licencia puede venir confirmado a la luz de la
transcendencia que dicho hecho haya tenido en la voluntad de las partes y
en el fin perseguido por ellas al contratar, cuestin que guarda una estrecha
relacin
cuando
"de
las condiciones
pactadas"
se
desprenda
interpretativamente que el comprador actu con la finalidad de adquirir el
inmueble para su inmediato uso y disfrute segn sus caractersticas o
destino, o para el logro de otros posibles fines o expectativas contractuales.
5. Por lo dems, motivos segundo y tercero del recurso, no procede estimar
que el ejercicio de la facultad de resolucin, prevista contractualmente, se
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haya realizado bien infringiendo el principio de buena fe ( artculos 7.1 y

1258 del Cdigo Civil EDL 1889/1 ), o bien mediante una extralimitacin
contraria ha dicho principio sancionada por la doctrina de los actos propios
(Venire contra "factum" propium).
Como declara la Sentencia de Apelacin EDJ 2010/68916, concorde con la
Sentencia de Primera Instancia, las gestiones bancarias realizadas por la
parte recurrida carecen de transcendencia para operar un cambio jurdico,
es decir, la renuncia a una facultad expresamente reconocida en el marco
contractual, y ello porque dichas gestiones no constituyen actos
concluyentes que definen de forma clara e inequvoca la intencin y
voluntad de su autor de modificar o extinguir una determinada situacin
jurdica, mxime, como en el presente caso, cuando esta pretendida
modificacin, lejos de producirse, ha sido rechazada expresamente
mediante el correcto ejercicio de la facultad resolutoria, entre otras,
Sentencia 15 enero 2012 (num. 827, 2012).
En parecidos trminos, y respecto de la infraccin del principio de buena fe
contractual, en donde la parte recurrente debera tener en cuenta que dicho
principio tambin constituye un criterio de conducta, aunque el precepto no
lo contemple expresamente, conforme debe adecuarse el cumplimiento de
las obligaciones, especialmente cuando, como en el presente caso, se le da
una relevancia especial al plazo de cumplimiento de la prestacin. Con este
apoyo, el ejercicio de una facultad prevista contractualmente no puede ser
pactado de ser contrario a la buena fe.

Por las razones sealadas, tambin procede desestimar el alegato que la

parte recurrente realiza situando a la crisis econmica, y su trasunto en la
crisis inmobiliaria, como verdadero motivo y justificacin espuria de la
resolucin efectuada. Por el contrario conviene puntualizar, fuera del
contexto del presente caso, que aunque la crisis econmica, por s sola, no
permita al comprador desistir del contrato, no se puede descartar, en
trminos generales, su posible valoracin a travs de la aplicacin de la
regla "rebus sic stantibus" (estando as las cosas) cuando de la valoracin
del conjunto de circunstancias concurrentes, y de la propia configuracin
jurdica de la regla, se desprenda su posible y correcta aplicacin al mbito
de la compraventa de viviendas realmente afectadas por la tipicidad jurdica
que se derive de la crisis econmica.

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