I.
INTRODUCCIN
En el momento en el que una persona, empresa o banco otorgar un prstamo, ha de
tomar en consideracin una serie de medidas para conocer a quin presta, de tal forma que
dicho crdito retorne de forma efectiva a sus dominios.
As, el prestamista lo que buscar es que su crdito se encuentre debidamente
garantizado, asegurndose que su deudor le va a pagar en el plazo convenido. Para ello,
podr constituir una hipoteca, una garanta mobiliaria o cualquier otra garanta real o
personal.
En los ltimos aos, debido a una creciente explosin demogrfica y la expansin
del mercado inmobiliario ha subido la demanda del acceso al crdito hipotecario. Sin
embargo, al momento de realizar un prstamo no basta que se encuentre garantizada, sino
que adems sea posible ejecutarla1. Debido a sta ltima razn es que los crditos se hacen
ms onerosos en nuestro medio y ello se debe justamente por su falta de ejecutabilidad.
Sucede con frecuencia que a pesar que una obligacin se encuentra debidamente
garantizada, el proceso para poder ejecutarla tarda aos dado que enfrenta a un sistema
judicial lento y falto de recursos para agilizar dichos procesos. Ante estas circunstancias, se
han dado una serie de instrumentos financieros que tienen como finalidad promover el
crdito financiero e hipotecario, optando por mecanismos que permitan la fcil constitucin
y ejecucin de crditos hipotecarios.
Siendo as, en la presente ocasin nos enfocaremos la vista en el Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable (en adelante TCHN), regulado originariamente en el artculo 239
de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgnica de la SBS,
Ley N 26702 (09.12.1996), siendo derogada por la Ley de Ttulos Valores, Ley N 27287
1 Sobre el particular algunos autores han sealado que los sistemas de garantas requieren de tres
condiciones bsicas para que cumplan con la funcin que tienen dentro del proceso de
intermediacin. En primer lugar, deben tener una valorizacin adecuada y frecuente, en segundo
lugar deben ser de fcil realizacin y en tercer lugar, deben ser de fcil ejecucin. LUY, Manuel y
Alejandro ARRIETA. Tiempo de ejecucin de garantas y su impacto en el mercado crediticio
Documento de Trabajo N SBS-DT-01-2002, pg. 5.
pg. 1
II.
II.1 HIPOTECA
A. DEFINICIN MODERNA
Para Ignacio de Casso, es un derecho real registral de garanta concreta, en cosa
inmueble determinada, cuya posesin conserva el propietario y que faculta al titular a
2 Serafini F. Derecho Romano, Novena Edicin Barcelona, Tomo I Pg. 477.
pg. 2
B. CARACTERSTICAS
1. Es un derecho real, pues se establece un vnculo entre el acreedor y el inmueble
hipotecado, con prescindencia de su propietario.
2. Es un derecho registral, porque solo nace cuando se inscribe. La inscripcin es en este
caso constitutiva, a diferencia del carcter puramente declarativo que la inscripcin tiene
para otros derechos. Messineo, citado en la Exposicin de Motivos Oficial del artculo
1988 del Cdigo Civil seala: la hipoteca se constituye nicamente cuando el que est
provisto del ttulo procede a inscribirlo en el registro hipotecario; el contrato es necesario
pero no suficiente para hacer surgir la hipoteca.4
3. Es de garanta concreta, porque respalda una obligacin determinada o determinable, y el
gravamen debe establecerse tambin por cantidad determinada o determinable, el artculo
1099 del Cdigo Civil establece sus requisitos.
4. Y, siempre se dijo que es accesoria, pues garantiza el cumplimiento de obligaciones,
para cuya seguridad se constituye. La incorporacin de la auto hipoteca en nuestra
legislacin, que tiene un carcter de independencia constituye una excepcin a esta regla.
Es tambin una excepcin la hipoteca para garantizar obligaciones futuras o eventuales
previstas en el artculo 1104 del Cdigo Civil.
C. CLASIFICACIN DE HIPOTECAS
por el ttulo, representase tambin simultneamente la hipoteca que respalde dicho crdito.
Originalmente se la denomin letra hipotecaria, que an sigue vigente, posteriormente
por constituir ms bien un valor mobiliario consistente en un instrumento de
desintermediacin financiera poco o nada tiene que ver con la letra de cambio y con un
instrumento que represente el derecho real de garanta hipotecaria. As al haberse percatado
del error de su denominacin en un intento de usar un ttulo valor ya existente y muy
conocido en nuestro medio como es la letra de cambio, persistieron en la idea original de
contar con un ttulo valor similar al warrant que representase la hipoteca y adems el
crdito garantizado, simultneamente, recurriendo a otra denominacin. As se crea el
certificado hipotecario endosable, la cual se encontraba regulada en la Dcimo Quinta
Disposicin Final del Decreto Legislativo 861, Ley de Mercado de Valores,
lamentablemente este texto legal no reflejo el diseo original y no ha merecido la atencin
ni inters del mercado. Por lo dems, la forma como resulto redactado no coincida
exactamente con la propuesta original pero persistiendo se logrado crear el ttulo de crdito
hipotecario negociable regulada por la Ley 27287 (ley de Ttulos Valores).7
II.2.2. DEFINICIN
La Ley General del Sistema Financiero N 26702, de diciembre de 1996, trajo una
novedad. En su artculo 239 introdujo el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, que es
definido comoun ttulo valor a la orden y negociable por endoso, emitido por el Registro
Pblico donde se encuentre inscrito el inmueble que se grave con hipoteca, en mrito al
otorgamiento de una escritura pblica en la que por acto unilateral se constituye el
gravamen hipotecario de primer rango que sirve de garanta al crdito consignado en el
mismo, con preferencia a toda otra acreencia, cualquiera sea su origen o naturaleza.
El Reglamento de la Ley, dictado por la Superintendencia de Banca y Seguros,
mediante Resolucin N 838-97, de 30 de noviembre de 1997, agreg: El ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable emitido por el Registrador Pblico es un Ttulo Valor que
representa el derecho real de hipoteca sobre un bien inmueble, y puede ser endosado
libremente a favor de cualquier persona slo en garanta de un crdito dinerario.8
Si bien esta Ley lo considera Ttulo Valor, slo es tal desde su incorporacin en la
nueva Ley de Ttulos Valores N 27287, de 19 de junio del 2000, que en el Ttulo nico de
la Seccin Sptima del Libro Segundo o de los Ttulos Valores especficos, incorpora a
estos ttulos hipotecarios en su normatividad. Las disposiciones de sta ley priman sobre la
anterior, por razn de la temporalidad y de su especificidad, y as por ejemplo, en la Quinta
Disposicin Transitoria se establece que el Reglamento dictado por la Superintendencia con
Resolucin N 838-97, de fecha 28 de noviembre de 1997, seguir vigente en todo aquello
que no resulte incompatible con las disposiciones de la Seccin Sptima, antes aludida;
aunque sta queda facultada a expedir nuevas disposiciones, dentro de los noventa das
siguientes a la fecha de entrada en vigencia de la ley.
Asimismo, el Decreto Legislativo N 861, Ley del Mercado de Valores, en su
decimoquinta disposicin final, autoriza la emisin del Certificado Hipotecario Negociable,
con un contenido similar al antes reseado.9
Para Ricardo Beaumont, es un ttulo valor que representa un derecho real de
garanta hipotecaria, constituido de manera unilateral por el propietario del bien inmueble
o de su representante debidamente facultado, a travs de escritura pblica siguiendo los
requisitos establecidos en el artculo 1099 del Cdigo Civil, a cuya orden es expedido por
Registros Pblicos10. Originalmente cuando se legisl sobre el TCHN, era slo Registros
Pblicos la entidad encargada de expedirlos. Posteriormente con la Ley N 27640
8 Resolucin N 838-97, artculo 1.
9 Revista Oficial del Poder Judicial 1/1 2007. Pg. 59.
10 En opinin de BEAUMONT el propietario de un bien que tiene todos los derechos de
disposicin y gravamen, no requiere de la necesaria intervencin de tercero para ejercitar tales
derechos. Las afectaciones, cargas y gravmenes bien pueden ser constituidas por el propietario, por
s solo y en acto unilateral. El hecho que tal gravamen destinado a alguna finalidad sea EL TTULO
DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE o no aceptada como tal por el beneficiario es tema
distinto a la posibilidad de constituir el gravamen. BEAUMONT, Ricardo y Rolando
CASTELLARES. Comentarios a la Nueva Ley de Ttulos Valores. Gaceta Jurdica, Lima, 2000,
pg. 657.
pg. 6
(19.01.2002) faculta a las empresas pertenecientes del Sistema Financiero a poder emitir,
tambin, estos ttulos valores.
Por su parte Vilela define al TCHN como un valor mobiliario que une un crdito
en forma inescindible a una garanta real, esto es, una hipoteca. Siendo un ttulo valor de
garanta, pues constituye valores representativos de derechos reales de garanta.
(...)constituye un ttulo valor representativo de una hipoteca unilateral, la cual es
constituida con anterioridad al nacimiento del crdito que se integrar al ttulo o valor
mobiliario11.As, para la autora citada, esta situacin slo se presenta en el TCHN, ya que
a diferencia del warrant, la prenda y el crdito nacen conjuntamente con el endoso del
documento, mientras que en el TCHN opera una ficcin legal: la hipoteca unilateral, segn
explica porque es constituida a sola decisin del propietario del bien, sin que exista todava
un acreedor, ni obligacin por resguardar.
II.2.3. CARACTERSTICAS:
Es emitido por los Registros Pblicos, por las empresas del Sistema Financiero
slo ttulo.
La venta del inmueble puede ser extrajudicial (cuando el precio por el que se transfiere
el bien no sea inferior al 75% de su valorizacin sealada en el ttulo, que se har por una
empresa de Sistema Financiero Nacional) o judicial.
11 VILELA PROAO, Mara del Pilar. Ttulos Valores de Garanta. Cultural Cuzco, Lima 2003,
pg. 174.
pg. 7
Los dems datos exigidos por la Res. 258-99-SUNARP debern ser completados de
acuerdo a los pactos celebrados con el tomador del Ttulo.
"formularios registrales", etc.). Estas formalidades servirn igualmente para exteriorizar los
actos secundarios o derivados (ej. modificacin, rectificacin, ratificacin, levantamiento o
cancelacin, etc.), salvo que exista dispositivo que autorice el empleo de formalidades
especiales (ej. "declaracin jurada con firma legalizada notarialmente", Ley N 26639).
Si bien es cierto, el artculo 1098 del Cdigo Civil establece una formalidad para la
constitucin de la hipoteca, sin embargo, no sanciona con nulidad su inobservancia, por lo
que conforme al artculo 144 del Cdigo Civil el documento que se extienda solo tendr
carcter ad probationem.
Resulta pertinente sealar que, en tanto la constitucin de hipoteca no se inscriba en
el registro, solo tendr eficacia obligacional o interpartes (obligacin de gravar), ya que la
existencia jurdica de la hipoteca como derecho real (gravamen) se halla sujeta a su
publicidad registral (artculo 1099, Cdigo Civil), al ser la inscripcin una conditio sine
qua non de su existencia (MAISCH VON HUMBOLDT); en ese mismo sentido, en la
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil se refiere que "el contrato de hipoteca que
no estuviere inscrito no confiere al acreedor la garanta real hipotecaria, sino un ttulo que
sirve al acreedor para obtener a travs de la inscripcin el derecho real de hipoteca".
La escritura pblica es regulada en el artculo 50 y siguientes de la Ley del
Notariado, aprobada por Decreto Ley N
pg. 12
Transitoria y Final.
Mediante Ley N 27755 (El Peruano, 15.6.2002) se cre el "Registro de Predios"
-que integrar progresivamente en dos aos al Registro de Propiedad Inmueble, Registro
Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales-, asimismo, se dispuso la
unificacin de los documentos inscribibles; en ese orden, el artculo 7 establece que
''vencido el plazo (...), todas las inscripciones se efectuarn por escritura pblica, o
mediante formulario registral legalizado por notario, cuando en este ltimo caso el valor del
inmueble no sea mayor a veinte Unidades Impositivas Tributarias (...)"; es decir, a
diferencia de lo que sucede con el artculo 1098 del Cdigo Civil, la Ley N 27755 limita
el empleo de los documentos que pueden contener actos inscribibles (como la constitucin
de hipoteca) a aquellos formalizados mediante escritura pblica o formulario registral
legalizado notarialmente.
Finalmente, el Tribunal Constitucional, a travs de la Sentencia del 30 de abril de
2003 (El Peruano, 15.5.2003), declar infundada la accin de inconstitucionalidad
interpuesta contra el segundo prrafo del artculo 7 que establece el uso de formularios
registrales, entre otras consideraciones, por cuanto "si bien el formulario registral
legalizado por notario no goza de las solemnidades de una escritura pblica, se ha optado
por una medida que no termina por desvirtuar la seguridad jurdica, sino que, respetndola
pg. 13
dentro de trminos todava razonables, presenta una opcin legislativa proporcional frente
al fin legtimo que se pretende alcanzar, esto es, que un mayor nmero de ciudadanos tenga
la posibilidad de consolidar su derecho de propiedad a travs de su inscripcin registral.
(...)".
II.2.10. CIRCULACIN
El Ttulo es emitido a la orden del propietario del inmueble que se grava, es de libre
negociacin mediante endoso y, en el acto de efectuarse el primer endoso debe sealarse en
el mismo ttulo el monto del crdito en cuya garanta se afecta, la fecha de vencimiento,
forma de pago, plazos, tasas de inters y las dems condiciones que se crea convenientes;
con el endoso se transmite el crdito consignado en el ttulo y la hipoteca que lo garantiza;
En el acto de realizarse el primer endoso se deber consignar en el Ttulo el crdito que
garantiza y sus datos (monto, plazo o plazos e intereses), a partir del cual se califica como
ttulo valor. Los endosos sucesivos transfieren ambos derechos: el crdito y la hipoteca, sin
que el endosante asuma responsabilidad solidaria15.
Se puede endosar en blanco, en procuracin, en propiedad y en fideicomiso. A falta
de indicacin contraria se presume que es en propiedad16.
14 Artculo 5 del Reglamento Resolucin SBS 572-97.
15 Artculo 242 de la Ley de Ttulos Valores
16 Artculo 13 del Reglamento
pg. 14
El endoso y negociacin secundaria del Ttulo es libre, salvo que se incluya clusula
prohibiendo su posterior negociacin.17
El artculo 47.1 de la Ley de Ttulos Valores permite su transferencia en propiedad
mediante endoso; y en el 47.2 su afectacin en garanta.
II.2.11. EJECUCIN
Los pagos debern constar literalmente en el Ttulo como prescribe el artculo 14
del Reglamento. En el caso de haberse pactado el pago del crdito en armadas o cuotas, la
falta de pago de una o ms de ellas faculta al tenedor a dar por vencidos todos los plazos y
exigir el ntegro, efectuando el correspondiente protesto o formalidad sustitutoria. El
artculo 84 de la Ley de Ttulos Valores faculta prescindir del protesto, siendo suficiente
para ejercitar la accin que se haya vencido el plazo o resulte exigible la obligacin segn
el texto del ttulo.
II.2.20.
ENTIDADES
QUE
EXPIDEN
EL TTULO
DE
CRDITO
HIPOTECARIA NEGOCIABLE
Con el nuevo Reglamento del TCHN se ha ampliado el nmero de empresas del
sistema financiero que puede expedir estos ttulos, ya no restringindose slo a las
empresas de operaciones mltiples, sino incluye a empresas especializadas como las de
Capitalizacin Inmobiliaria, Empresas Administradoras Hipotecarias, Empresas de
Arrendamiento Financiero, Empresas de Factoring, Empresas Afianzadora y de Garantas, y
las de Servicios Fiduciarios; as tambin son expedidas por cooperativas de ahorros y
crdito no autorizadas a operar con terceros que emiten TCHN vinculados a crditos que
otorgan, y/o que reciben dichos ttulos.
registral, asiento y rubro donde se encuentra inscrito el inmueble afectado con el gravamen
hipotecario, de ser el caso. 4) Monto de la valorizacin del inmueble 5) Datos de
identificacin del funcionario que emite el Ttulo: nombres y apellidos, documento de
identidad, inscripcin de las facultades si actuase por poder, y domicilio 6) Nombre de la
empresa que emite el ttulo 7) Monto del capital de crdito y tasa efectiva anual. 8) Copia
de la valuacin efectuada al inmueble 9) Copia del ttulo emitido De esta manera se
estandariza la informacin que debe brindar una empresa del sistema financiero que expide
un TCHN para su inscripcin correspondiente en Registros Pblicos.
pg. 19
pg. 20
CARACTERSTI
CAS
CONSTITUCIN
REQUISITOS
PARA SU
EXPEDICIN
ENTIDADES
EMISORAS
(Res. 1381-2009SUNARP-TR-L).
El TCHN incorpora un crdito y la hipoteca que lo garantiza, la misma que puede estar
1124-2009-SUNARP-TR-L).
El monto del gravamen debe coincidir o ser inferior con la valorizacin (comercial) del
pg. 22
Para la inscripcin del acto de emisin del TCHN, el registrador debe verificar: a) si la
hipoteca se encuentra inscrita o se est solicitando simultneamente su inscripcin, b) Que
la comunicacin tenga la calidad de declaracin jurada, c) Que se haya acompaado copia
de la valuacin efectuada al inmueble y del TCHN emitido (Res. 882-2009-SUNARP-TR-
L).
Cuando el TCHN es emitido por una empresa del sistema financiero no se requiere
acreditar ante el Registro la autorizacin del propietario del bien que sirve de garanta o, en
pg. 23
IV.
BIBLIOGRAFA
BEAUMONT, Ricardo y Rolando CASTELLARES, Comentarios a la
Nueva Ley de Ttulos Valores, Editorial Gaceta Jurdica, Lima-Per, ao
2000.
VILELA PROAO, Mara del Pilar. Ttulos Valores de Garanta. Cultural
Cuzco, Lima 2003.
LUY, Manuel y ARRIETA, Alejandro. Tiempo de ejecucin de garantas y
su impacto en el mercado crediticio. Documento de Trabajo N SBS-DT01-2002.
Serafini F. Derecho Romano, Novena Edicin Barcelona, Tomo I.
Ignacio de Casso, Derecho Hipotecario. Madrid 1951.
Jack Bigio, Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil, Hipoteca,
Lima 1998.
Koch A. El Crdito en el Derecho. Madrid 1946.
Manuel Snchez Palacios Paiva. Revista Oficial del Poder Judicial 1/1 2007.
pg. 24