COMPRA DE TERRENO

, voc conseguiu reunir aquele dinheiro suado durante anos para a compra do terreno to logo
surgisse uma boa oportunidade. A oportunidade chegou e voc sem pestanejar assinou o cheque,
comprou o terreno e construiu a casa dos seus sonhos.
Se isto j aconteceu com voc, considere-se um felizardo, pois o normal que os seus sonhos
virem pesadelos por pura falta de informao. Na maioria das vezes a ansiedade fala mais alto que
a prudncia, e compra-se primeiro o terreno sem se preocupar em verificar junto prefeitura
local, qual o tipo de construo permitido, ou mesmo, se permitido construir no terreno
adquirido. Isto um procedimento muito comum e que traz srias dores de cabea para os menos
avisados ou, para os mais ansiosos.
Para que voc no tenha estas temveis dores de cabea, preparei uma matria no
estilo perguntas e respostas, partindo do princpio de que voc vai comprar o seu primeiro
terreno para construir. No vou entrar no mrito de qual o melhor terreno para se comprar.
Apenas vou relatar procedimentos que devem ser observados nesta etapa. Ento, leia com
ateno as informaes abaixo e fique esperto para que seus sonhos no se tornem pesadelos, e
lembre-se: Jamais desconsidere a assitncia tcnica de um profissional de Arquitetura
ou Engenharia na avaliao do terreno que se pretende adquirir.
1. O que deve ser observado durante a visita ao terreno?
Os terrenos de esquina so mais indicados para atividade comercial. Analise com calma
se a inteno for para uso residencial, pois h uma perda considervel de rea em funo
dos afastamentos que devem ser deixados em relao s ruas;
Se o terreno estiver coberto de mato, conveniente efetuar um roado para uma melhor
avaliao das caractersticas do solo. Voc no vai querer comprar uma pedreira, vai?;
Cuidado para a presena de rios ou crregos prximos ou que atravessem o terreno. O
afastamento obrigatrio por lei federal pode inviabilizar a construo do objeto
pretendido;
Verifique se no terreno no passa nenhuma galeria de guas pluviais. No permitido
construir sobre tais dispositivos. O rompimento de uma galeria pode ocasionar srios
danos estrutura do imvel, inutilizando-o totalmente. Alm disto, o valor de venda do
imvel afetado para menos;
Observe se o terreno no configura um talvegue (caminho natural de guas pluviais), ou
se uma bacia (ponto para onde convergem as guas pluviais). Em se tratando de
talvegue, fuja dele. No caso de bacia, verifique se h obras de drenagem e se as mesmas
so eficientes;
Fique atento para no comprar uma reserva florestal, a menos que o interesse seja o de
preservao. Isto comum acontecer, e a descoberta aparece aps o corte da primeira
rvore, quando a fiscalizao chega para multar;
Avalie os servios de infra-estrutura presentes no local, tais como: redes de guas
pluviais e esgoto, pavimentao, eletricidade e telefone. Com relao vizinhana,
observe o padro construtivo e se a vista que voc tem do terreno pretendido
valorizante ou desvalorizante. A presena, por exemplo, de uma favela nas proximidades
do terreno implicar na desvalorizao do futuro imvel ali edificado, independente do
valor que voc tenha gastado na construo do mesmo;
Se o terreno for em beira de rua, com um rio adjacente ou oposto ao mesmo, informe-se
sobre a ocorrncia de enchentes. No vero, com as fortes chuvas, muitos rios no do
vazo e s guas invadem a via pblica, atingindo as construes nas proximidades. Isto
tambm um fator desvalorizante que deve ser considerado durante a vistoria ao
terreno;
Se o terreno em estudo for em aclive, verifique se h construes acima do mesmo,
avaliando o padro construtivo, presena de lixo e drenagem local. Cortes inadequados,
sem as devidas obras de conteno e drenagem podem ocasionar a perda de estabilidade
do terreno, gerando quedas de barreiras.

2. Como devo proceder antes de comprar o terreno?

Se voc encontrou um terreno dentro das suas possibilidades financeiras, no assine o cheque de
imediato. Verifique primeiro se o que voc pretende construir pode ser executado neste terreno.
3. Como saber o que permitido construir no terreno?
Primeiramente voc deve assimilar que cada cidade tem sua prpria lei de uso do solo e isto quer
dizer que para ter o projeto de arquitetura aprovado junto secretaria de obras da prefeitura
local, voc deve construir dentro do que estabelece a lei de uso do solo e mais o cdigo de obras.
Assim, seu projeto ser aprovado com rapidez sem maiores dores de cabea.
Ento, antes de comprar o seu pedao de solo, o terreno, proceda da seguinte maneira: Aps
encontrar um terreno que lhe agrade, verifique junto prefeitura de sua cidade, geralmente na
secretaria de obras, os seguintes itens:

O que permitido construir no terreno (uso residencial, comercial e industrial);

Se uma rea de reserva ambiental;
Se uma rea embargada pela defesa civil;
Se uma rea em processo de desapropriao;
Se for terreno em loteamento, se o mesmo est aprovado na prefeitura, sem pendncias de obras de
infra-estrutura ou de outra ordem.

O funcionrio pblico lhe informar como voc deve proceder para obter estas informaes. Para
determinadas respostas voc ter que preencher um "formulrio" e aguardar pelo processamento
do mesmo.
4. Quais as informaes que estes "formulrios" fornecem?
Estes "formulrios" trazem, entre outras, as seguintes informaes:
Taxa de ocupao - indica a mxima rea de construo em projeo horizontal que pode ser
ocupada em relao rea do terreno, ou seja, no permitido ocupar todo o terreno com uma
construo. Por exemplo:
Suponha que o terreno tenha uma rea de 1000m e a taxa de ocupao para este terreno seja
de 50%. Isto significa que a rea construda poder ocupar no mximo 500m de projeo
horizontal.
Afastamento frontal - indica o recuo que a construo deve apresentar, no sendo permitido
colar a fachada da casa no rumo do terreno. Voc tambm deve deixar um espao para a calada.
Afastamento lateral - indica a distncia que a construo deve apresentar em relao s
construes vizinhas.
Gabarito - indica a altura mxima que a construo pode atingir.
Estas so apenas algumas das informaes que estes "formulrios" podem conter. Estes dados vo
variar de cidade para cidade, de acordo com a lei de uso do solo e o cdigo de obras.
5. Com o "formulrio" em mos o que eu devo fazer?
De posse destas informaes, leia com bastante ateno e esclarea as dvidas que por ventura
existirem. Se necessrio, consulte um Arquiteto ou Engenheiro Civil, mas esclarea todas as

dvidas antes de comprar o terreno, porque depois, no ter mais jeito. Guarde bem este
"formulrio", pois voc precisar destas informaes mais tarde.
6. J esclareci todas as dvidas e o terreno atende aos meus requisitos. Posso assinar o cheque?
Calma, no seja to ansioso! Que tal verificar se o terreno est com o imposto territorial em dia?
Se estiver, timo, caso contrrio renegocie o valor do terreno.
Tambm verifique na prefeitura se o terreno que voc pretende comprar est averbado
(registrado) no nome de quem o est vendendo. Se no estiver, voc pode precisar de escrituras
bem anteriores e provavelmente ter que pagar uma taxa para regularizar a situao, caso voc
compre o terreno.
Voc tambm deve procurar saber se h uma prazo limite para averbar a escritura na prefeitura,
imediatamente aps a retirada da escritura registrada em cartrio. Algumas prefeituras
estabelecem um prazo e ultrapassado este, haver multa. Portanto, fique atento.
Ah! No se contente com carns quitados e nem com certides negativas de dbito que lhe forem
apresentados. O melhor voc verificar diretamente na prefeitura se no h mesmo nenhum
dbito. Parania? No! Apenas prudncia.
7. O que mais eu devo verificar com relao ao terreno?
Depois de efetuar os procedimentos anteriores bom voc verificar se o terreno apresenta
as demarcaes bem definidas em campo. Estas demarcaes so aquelas pedras colocadas
pelo topgrafo quando da medio do terreno e tm o objetivo de evitar que voc invada os
terrenos vizinhos e vice-versa.
Portanto, exija estas demarcaes de quem est vendendo o terreno, ou ento renegocie o valor
de venda na hiptese de ter que contratar um topgrafo para executar este servio.
Preste ateno:
Ao comprar um terreno, voc recebe uma planta com as medidas do terreno, inclusive ngulos,
sendo assinada pelo responsvel tcnico que efetuou o levantamento topogrfico. Logo, as
demarcaes tm que estar no terreno, pois nenhum profissional srio assinaria uma planta
topogrfica sem as devidas marcaes.
8. J resolvi todas as pendncias e comprei o terreno. O que mais eu devo fazer?
Agora voc deve pagar a taxa referente ao registro da escritura de compra e venda que feita em
cartrio. Com a escritura registrada em mos, voc deve dirigir-se prefeitura local e solicitar
a averbao do terreno, isto , registrar o terreno em seu nome. Se tal medida no for adotada,
os registros da prefeitura continuaro acusando que o terreno pertence ao antigo proprietrio.
Com esta atitude voc ir passar a receber o crne do imposto territorial em seu nome, sendo que
o prazo para esta mudana ser determinado pelo setor competente da prefeitura.
9. Que outros documentos eu preciso para averbar o terreno em meu nome?
A documentao que voc ter que levar para o registro do terreno, pode variar de caso para
caso, mas geralmente ser:

A escritura de compra e venda registrada em cartrio;

A escritura anterior (pode ser necessria se o terreno estiver averbado no nome de outra pessoa);

Cpia do imposto territorial.

A, s dar entrada e acompanhar o processo at o final, quando voc receber novamente a

escritura, carimbada e assinada pelo funcionrio pblico responsvel pelo registro.
Pronto, as etapas de compra e legalizao do terreno j esto resolvidas. Agora vamos passar
para os procedimentos relativos execuo e legalizao do projeto de arquitetura.
10. Pretendo construir. Que procedimentos devo adotar?
Voc vai precisar do projeto de arquitetura para aprovao. Lembra daquele "formulrio" que eu
falei para voc guardar? Pois , o arquiteto ir utiliza-lo para desenvolver o projeto dentro do que
estabelece a lei de uso do solo e mais o que especifica o cdigo de obras.
Voc precisar de outros projetos executivos que iro variar de acordo com a complexidade da
obra. Geralmente os seguintes projetos so bsicos:

Projeto de estruturas;
Projeto de instalao hidrulica e sanitria;
Projeto de instalao eltrica.

Cada projeto listado acima elaborado por um profissional especfico do setor.

11. O projeto de arquitetura j est pronto. O que eu fao agora?
Agora s assinar todos os projetos, juntamente com o autor de projeto e o responsvel tcnico
pela execuo da obra, pagar as taxas devidas e aguardar pela liberao do alvar de construo.
Ento, s comear a construir. Boa Sorte!

A certido do habite-se um documento que atesta que o imvel foi construdo seguindo-se as
exigncias (legislao local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovao de projetos.
Contudo, este documento no um certificado de garantia de que a construo foi executada em
obedincia s boas normas de engenharia e arquitetura, e portanto, no atesta a segurana da
obra e muito menos, a qualidade.
Quando um projeto para construo de um imvel aprovado pela prefeitura, significa que o
mesmo atendeu legislao local e a construo pode ser iniciada aps a liberao
do alvar (documento autorizando o incio dos servios). Quando a construo atinge um nvel em
que a certido do habite-se pode ser emitida, o proprietrio do imvel faz a requisio junto ao
rgo competente da prefeitura, que providenciar uma vistoria no imvel para constatar se o que
foi construdo retrata o projeto aprovado inicialmente.
Se tudo estiver conforme o projeto aprovado, a certido do habite-se emitida em poucos dias.
No entanto, caso haja algum problema, a certido ser liberada somente aps a resoluo do
mesmo.

Fique atento para os seguintes itens:

Imveis que no tm a certido do habite-se perdem o valor na hora da venda, pois esto na
condio
de
irregulares
perante
a
prefeitura;
Contas de gua, luz e telefone no significam que o imvel esteja regularizado junto prefeitura.
Significa apenas que as exigncias estabelecidas pelas concessionrias destes servios foram
atendidas;
Carns de IPTU tambm no significam que o imvel esteja regularizado. Muitas prefeituras
elaboram o cadastro das construes irregulares somente com o objetivo de arrecadarem impostos;
Prdios residenciais ou comerciais no podem constituir condomnio legal, no sendo possvel o
estabelecimento de uma conveno que ampare os usurios e defina o rateio das despesas que so
comuns;
Entidades que financiam a compra de imveis exigem a certido do habite-se para que o
emprstimo
seja
concedido;
Estabelecimentos comerciais que no possuem a certido do habite-se, no recebem alvar
definitivo para funcionamento legal, tornando difcil a venda ou aluguel dos mesmos;
Para a averbao (registro) do imvel no Registro Geral de Imveis, necessria a certido do
habite-se.

Os itens acima servem para lhe dar uma noo da importnica da certido do habite-se. Portanto,
procure no esquecer deste documento em sua prxima negociao.

Regularizar o imvel com a baixa de

construo fundamentalIsto importante
principalmente quando o proprietrio resolve vender o bem.
Financiamento s liberado com o habite-se
Paula Takahashi - Estado de Minas
Publicao: 20/06/2013 15:23 Atualizao: 20/06/2013 15:39

"Comecei o processo de baixa de

construo h cerca de seis
meses" - Jos Luiz Gomes,
empresrio
Quem j tem uma casa ou pretende construir por conta prpria da base muitas vezes no se
preocupa com o que parece ser uma burocracia limitada s grandes construtoras: a baixa de

construo. Antes tratada como habite-se, a documentao s faz falta mesmo na hora que o
proprietrio decide se desfazer do imvel. Como, em geral, so construes com valor mais
alto, o futuro comprador fatalmente recorrer ao financiamento imobilirio e, para que o
emprstimo seja concedido, a baixa fornecida pela prefeitura indispensvel. Caso contrrio,
o banco simplesmente no libera os recursos e o processo de venda pode se tornar
extremamente moroso.
Para regularizar imveis que j esto construdos h anos ou aqueles prestes a serem
finalizados, preciso avaliar cada situao separadamente. Otimar Ferreira Bicalho, diretor
de relaes institucionais da Cmara do Mercado Imobilirio e Sindicato das Empresas do
Mercado Imobilirio de Minas Gerais (CMI/Secovi), lembra que h duas possibilidades. A
primeira de obras que foram realizadas rigorosamente de acordo com a planta aprovada na
prefeitura. A outra, mais comum, quando h mudana externa, como a ampliao da rea
construda, observa.
No primeiro caso, os procedimentos para regularizao do imvel so mais simples (veja passo
a passo na pgina 2). J quando ocorrem alteraes em relao ao projeto aprovado na
prefeitura, preciso verificar a data de concluso da obra. Dependendo da poca, preciso
verificar em qual lei a pessoa vai se enquadrar. At 2009, existe uma anistia que permite que
as pessoas paguem pelas transgresses realizadas e legalizem a situao, explica o arquiteto
urbanista Oscar Ferreira. Para isso, preciso fazer um levantamento da rea construda e
uma nova planta do imvel para apresentao prefeitura.
A arquiteta e urbanista da IMA Projetos Ceclia Fraga de Moraes Galvani explica que todo o
projeto com as medidas executado de acordo com os parmetros estabelecidos pela
prefeitura. importante o acompanhamento de um profissional especializado, seja ele
arquiteto ou engenheiro, que conhea as leis e procedimentos, alm de toda a padronizao
dos documentos exigidos pela prefeitura. Os papis so ento analisados para, em seguida,
ser realizada vistoria da prefeitura. Isso para que seja verificado se o projeto enviado
corresponde realidade, observa Ceclia.
A partir da, so pontuadas as irregularidades verificadas em relao planta original. Para
cada uma das divergncias h um valor especfico de multa que ser calculado. Ao pagar, a
pessoa poder seguir com a regularizao da casa, garante Otimar. Quando decidiu vender a
casa, que j tem mais de 20 anos, o empresrio Jos Luiz Gomes sabia que, para conseguir o
financiamento, no escaparia da multa. Comecei o processo de baixa de construo h cerca
de seis meses e h um j estou com o documento. S de multa paguei mais de R$ 30 mil,
conta. Isso porque casa original foi incorporado um anexo, alm de vrias outras reformas
que destoaram do projeto original. O imvel no obedece a parmetros de recuo,
coeficiente construtivo, entre outras questes, conta Jos Luiz.
Wilton Lage, gerente de Controle Urbano da Secretaria Municipal Adjunta de Regulao
Urbana da Prefeitura de Belo Horizonte, conta que os problemas mais comuns costumam ser a
invaso do afastamento frontal, rea permevel e nmero de vagas. Os itens passveis de
multa so aqueles que geram maior impacto urbanstico cidade e que tenham relao com a
vizinhana, microclima local e impactos no trnsito, observa. Outros detalhes de menor
relevncia so, inclusive, gratuitos.
CERTIDO NEGATIVA
Depois de concluda a etapa de baixa de habite-se, hora da averbao do empreendimento
junto ao Cartrio de Registro de Imveis. Para isso, ser necessrio providenciar a Certido
Negativa de Dbitos do Instituto Nacional de Seguro Social (INSS). Isso significa que os
encargos referentes aos trabalhadores da obra deveriam ter sido devidamente recolhidos.
Soluo atual demolir
As obras finalizadas depois de 2009 no podem ser regularizadas com o mero
pagamento de multa. A baixa de habite-se s sai com adequao, o que pode significar
at demolio

Dependendo da poca de
concluso da obra, preciso
saber em qual lei a pessoa se
enquadra, alerta o arquiteto
urbanista Oscar Ferreira
Imveis finalizados de 2009 para c que no obedeceram a planta aprovada pela prefeitura e,
portanto, esto irregulares no se enquadram na lei de anistia. Por isso, no esto passveis
de regularizao mediante pagamento de multa. Nesse caso, no restam muitas alternativas
aos proprietrios. O jeito esperar mesmo. Essas leis de anistia costumam ser renovadas,
afirma Otimar Ferreira Bicalho, diretor de relaes institucionais da Cmara do Mercado
Imobilirio e Sindicato das Empresas do Mercado Imobilirio de Minas Gerais (CMI/Secovi).
A expectativa de que a legislao seja alterada ano que vem, quando ser realizada uma
nova conferncia municipal de poltica urbana na capital mineira. Ocorre sempre no segundo
mandato do prefeito e quando discutida a atualizao da lei de uso e ocupao do solo,
observa Otimar. Ele acredita que o assunto fatalmente entrar na pauta de discusses. At l,
quem quiser regularizar a situao e conseguir a baixa de construo dever fazer as
adaptaes exigidas na lei atual, inclusive com a possibilidade de demolio das reas
construdas indevidamente.
A rea de regulao urbana da prefeitura sempre informada no caso de algum projeto que
tramite na Cmara Municipal com o fim de atualizar a legislao garante que ainda no h
nenhuma anlise de projeto com a inteno de estender a anistia aos imveis construdos
depois de 2009. Esse assunto poder ser proposto por qualquer cidado durante a
conferncia. Normalmente, as associaes de bairro s participam e sugerem, afirma Wilton
Lage, gerente de Controle Urbano da Secretaria Municipal Adjunta de Regulao Urbana da
Prefeitura de Belo Horizonte.
ACESSVEIS
A prefeitura no tem estimativas de quantos imveis esto em situao irregular em Belo
Horizonte, mas espera que, com a implantao de um novo sistema informatizado, essas
informaes estejam mais acessveis para a populao. Estamos implantando este ano um
sistema que vai permitir consulta de dados geogrficos da cidade. Cartrios, corretores e
qualquer outro requerente podero saber a situao do imvel inclusive se est ou no em
ao judicial, antecipa Wilton. O programa est em fase de testes e a alimentao dos dados

depender da participao de vrios rgos. A baixa concedida e logo registrada no banco

de dados. Cada um vai ter sua parcela de responsabilidade para alimentar regularmente as
informaes.

FIQUE DE OLHO
Onde voc se encaixa?
Para obras concludas antes de julho de 2009 e cujo valor venal no exerccio de 2004 seja
superior a R$ 50 mil, a regularizao obedece Lei 9.074/05. O proprietrio deve pagar
multa de acordo com a irregularidade identificada para conseguir a baixa de construo;
Para obras concludas antes de julho de 2009, cujo valor venal no exerccio de 2004 seja
inferior a R$ 50 mil e o proprietrio no possua outro imvel em Belo Horizonte, a
regularizao no ter qualquer nus;
Para obras concludas depois de 15 de julho de 2009, necessrio realizar a demolio da
rea irregular e adaptaes necessrias para baixa de construo.
Os primeiros passos para a solicitao a baixa de construo
Protocole o pedido de regularizao na Central de Atendimento BH Resolve (Avenida Santos
Dumont, 363, Centro)
Apresente toda a documentao exigida, formulrios corretamente preenchidos, alm dos
comprovantes originais e cpias das guias quitadas de Vistoria para Concesso de Baixa;
Certido de Baixa de Construo - emisso -; Exame de Projeto de Levantamento; e taxas de
expedientes referentes a cada guia.
Andamento
Depois de realizada a conferncia documental, se no houver nenhuma pendncia a ser
sanada pelo solicitante, agendada a vistoria pela equipe da Gerncia de Controle Urbano
(GCON) da Regulao Urbana para a edificao. O laudo de vistoria anexado ao processo
para anlise do projeto da edificao. Casa esteja tudo correto, o projeto visado (aprovado)
e emitida a baixa de construo, que deve ser retirada na central BH Resolve.

Passo a passo
Ao formalizar o pedido no BH Resolve, o solicitante recebe um protocolo que possibilita o
acompanhamento da sua demanda pelo site www.siasp-ru.gov.br. Para isso, necessrio
informar nmero do protocolo, CNPJ/CPF, nmero do IPTU do ano vigente ou o nmero do
processo administrativo.
De olho nos prazos
Caso no haja nenhuma pendncia a ser sanada pelo solicitante, em mdia, dentro de 60
dias teis a baixa de construo emitida. Os prazos so:
7 dias teis para anlise documental
10 dias teis para vistoria, aps a aprovao da anlise documental
30 dias teis para anlise do levantamento/projeto da obra, aps a anlise da vistoria
3 dias teis para a concesso da baixa de construo, depois da aprovao do projeto
10 dias teis para a emisso da baixa de construo
Verifique algumas taxas cobradas
Vistoria para baixa de construo- retorno: R$ 81,77
Exame de projeto de levantamento: R$ 0,55 por m
Anlise/concesso de baixa de construo: R$ 149,65
Regularizao de afastamentos: 10% do valor do m do terreno por m de volume irregular
para outros zoneamentos. 4,5% do valor do m do terreno por m de volume irregular para
ZHIP/ZCBH
Regularizao de altura: 15% do valor do m do terreno por rea do plano vertical
excedente, para outros zoneamentos. 7,5% do valor do m do terreno por rea do plano
vertical excedente para ZCBH/ZHIP
Certido de baixa de construo: R$ 14,71
Casos em que a edificao no poder ser regularizada
Imveis situados em rea de plano virio prioritrio, rea de risco, de preservao ambiental
e se no apresentar condies de habitabilidade
Falsos profissionais existem, mas h meios de evit-los. Estes picaretas se valem da falta de
informao dos consumidores e aproveitam para exercer ilegalmente a profisso. As reas
de Engenharia e Arquitetura so campos frteis de atuao destes pseudo-profissionais, e para
no ser pego de surpresa vale a pena conhecer algumas regras bsicas na hora de contratar.

Fique atento para os seguintes itens:

Somente os profissionais registrados no CREA - Conselho Regional de Engenharia e

Arquitetura podem exercer legalmente a profisso. Portanto, contrate somente profissionais
registrados;
Todo profissional legalmente habilitado, possui carteira profissional contendo o nmero de registro, a
natureza do ttulo, especializao e todos os elementos necessrios a sua identificao;
Toda construtora deve ter um responsvel tcnico para a execuo dos trabalhos que se prope a
executar, sendo que a mesma deve estar registrada no CREA para poder exercer sua atividade
legalmente;
Exija do contratado a ART - Anotao de Responsabilidade Tcnica. Trata-se de um documento

emitido pelo CREA, onde definida a responsabilidade profissional pelos servios tcnicos prestados.
A ART apresenta trs vias que devem ser assinadas pelo contratante e contratado. Uma dessas vias
deve ser entregue ao contratante aps o pagamento da mesma pelo contratado;
Se voc ainda tiver dvida com relao documentao apresentada pelo profissional a ser
contratado, entre em contato com a Inspetoria doCREA de sua cidade. Para outras informaes,
consulte a home page do CREA de seu Estado.